가계빚 1000조원 시대가 열렸다. 지난해 3분기 가계대출은 892조여원, 개인사업자(자영업자) 은행대출은 154조여원을 기록했다. 정부는 가계부채 종합대책을 연이어 내놓고 있지만 가계부채가 둔화될 조짐은 아직 안 보인다. 대한민국은 가계부채 문제의 원년인 2012년을 버텨내야 한다. 국가·금융기관·가계가 가계부채 문제에 대비해 ‘비상금’을 준비하는 것이 가장 중요한 생존법으로 제시됐다. 24일 금융위원회의 용역보고서 ‘가계부채 대응방향 연구’에 따르면 2015년 가처분소득 대비 가계부채 비율은 159%까지 증가할 것으로 분석된다. 이는 경제협력개발기구(OECD) 평균인 123%(2009년 기준)보다 36% 포인트 높은 수치다. 또 가계부채 적정수준인 130%보다도 30% 포인트가량 높다. 특히 소비 지출이 가장 높은 중·장년층(35~54세) 인구는 2020년까지 30%를 넘을 것으로 예상돼 가계부채 증가는 불가피해 보인다. 우선 개인은 가계부채를 줄이기 위해 주택담보대출을 원리금 분할상환으로 변경하는 것이 유리하다. 일시상환 주택담보대출은 분할상환대출에 비해 금융기관의 손실 발생 빈도가 4.72배나 높다. 개인은 가계저축도 늘려야 한다. 2010년 가계저축률은 3.9%로 OECD 평균인 7.3%에 훨씬 못 미친다. 하지만 서민들은 저축을 할 여력이 없다. 사교육비와 전·월세 가격 상승 그리고 물가 상승 때문이다. 2010년 가계금융조사에 따르면 향후 가계부채 증가 원인으로 24.3%가 교육비를 꼽았고 생활비(20%), 부채 상환(15%), 거주주택(14.9%), 전·월세보증금(7.9%) 순이었다. 학원 교습비 인상 규제, 전·월세 억제 방안 등 정부의 강력한 대책이 필요한 부분이다. 가계부채를 줄이려면 무엇보다 서민 가정의 소득을 높여주는 방법도 필요하다. 보고서는 저소득층을 위해 단시간 근로제 활성화 등을 통한 일자리를 마련하고, 서민을 위해서는 기업의 이익을 직원 및 하청업체에 돌아가도록 권고했다. 가계소득의 연평균 증가율은 1990년대 12.7%에서 2000년대 6.1%로 감소한 반면, 기업소득은 4.4%에서 25.2%로 급증했다. 보고서에 따르면 금융기관은 가계부채로 인한 부실에 대비하기 위해 ‘가계대출안정화 준비금’을 마련해야 한다. 분기 평균 명목 국내총생산(GDP) 증가율인 1.5%를 기준으로 이를 넘으면 가계대출에 대한 대손충당금을 적립하는 방식이다. 일례로 2004년에 이 제도가 시행됐다면 2010년까지 6조 7000억원이 가계부채 문제를 위한 준비금으로 마련될 수 있었다. 정부 차원에서는 재정축소 등으로 통화량을 늘리지 않는 것이 비상금을 비축하는 효과를 낸다. 보고서는 정부가 토지보상금을 현금으로 지급하는 방식이 시중유동성을 급격히 늘린다고 지적했다. 정부는 4대강 살리기 공사, 신도시 및 뉴타운 개발로 2009~2010년 토지보상금을 60조원 지급했고 이는 한국은행의 유동성 관리망을 벗어나 통화정책에 악영향을 미치고 있다. 이외에도 감독당국은 총부채상환비율(DTI·총소득에서 차지하는 부채 원리금 상환액 비율) 규제를 주택경기 조절수단으로 간주해 수시 변경해서는 안 된다고 했다. 또 현행 주택담보대출 비율(LTV)·DTI 등 단순한 비율 규제보다는 금융기관이 신용평가시스템을 마련할 필요가 있다고 권고했다. 이경주기자 kdlrudwn@seoul.co.kr

최근 현대경제연구원은 올해의 글로벌 트렌드로 ‘재스민혁명 2라운드’와 ‘뉴거버넌스의 태동’, ‘소득 양극화와 도전받는 1%’, ‘호모 헌드레드의 패러독스’ 등을 꼽았다. 이같이 급변하는 소용돌이 속에서 2012년 국내 주택시장은 먹구름이란 표현이 딱 어울린다는 지적이 많다. 그나마 긍정적인 평가가 ‘흐리다 갬’ 정도다. 1일 부동산 업계에 따르면 올해 집값은 지난해와 별반 다르지 않을 것이란 전망이 지배적이다. 오히려 침체 속에서 어떻게 활로를 찾느냐에 무게중심이 쏠린 상태다. 총선과 대선 등 ‘정치의 해’이지만 전문가들은 쉽사리 분위기가 반전되지 않을 것으로 내다보고 있다. 선거가 있는 해에는 정부가 다양한 부양책을 내놓기 마련이나 이미 부동산 규제책 대부분이 풀렸기에 쓸 카드가 마땅찮다는 이유에서다. 총부채상환비율(DTI)이나 주택담보대출비율(LTV) 등은 가계부채 탓에 섣불리 건드릴 수 없는 상황이다. ●“LTV가 유지되는 한 집값 보합세” 박재룡 삼성경제연구소 수석연구위원은 “올해와 같은 추세가 지속될 것”이라며 “LTV가 유지되는 한 유동성이 커질 가능성도 적어 집값은 보합세를 이어가지 않겠느냐.”고 내다봤다. 최근 한국부동산연구원의 부동산 관련 종사자 200여명에 대한 설문조사에서는 내년 집값이 전국 0.5~1.5%, 서울은 1% 선에서 상승할 것이란 의견이 가장 많았다. 앞서 나온 다른 연구소의 예상과 크게 다르지 않다. 다만 업계와 연계된 건설산업연구원은 지방 7%, 수도권 1% 상승을, 주택산업연구원이 서울·수도권 1~2%, 지방 8% 상승을 예견해 가장 긍정적이었다. 집값의 선행지표인 재건축 시장도 분위기는 비슷하다. 권순형 J&K부동산연구소 대표는 “재건축 시장은 일반 아파트와 연동되는 만큼 좋진 않을 것으로 본다.”면서 “올해에는 사업이 지연된 단지를 중심으로 큰 변곡점 없이 꾸준히 추진되지 않겠느냐.”고 내다봤다. ●2분기부터 본격적인 회복국면 가능성 경매시장 분위기도 마찬가지다. 남승표 지지옥션 팀장은 “지난해 전국 아파트 경매 진행건수가 역대 최저인 반면 수도권은 역대 두번째”라며 “올해 건설사 분양이 수도권에 집중돼 수도권의 경매 낙찰가율이 떨어지면서 조정기간을 거칠 것”이라고 말했다. 일선 PB센터에 드나드는 부자들의 움직임도 올 시장을 전망하는 데 도움이 된다. 이남수 신한은행 PB부동산팀장은 “(부자들의) 매수 의지는 꺾인 상태”라며 “공공성 강화의 분위기가 퍼지면서 수도권은 여전히 답보에 머물 가능성이 높다.”고 말했다. 반면 유럽발 재정위기에 김정일 위원장 사망까지 겹치며 불확실성이 커졌으나 내년 하반기쯤 외부 변수의 안정과 함께 반전할 가능성도 조심스럽게 점쳐지고 있다. 김규정 부동산114 리서치 본부장은 “수도권의 공급 부족으로 집값이 소폭 오름세로 돌아설 수 있다.”면서 “내년 2분기부터 본격적인 회복 국면에 접어들 가능성이 있다.”고 말했다. ●바이플레이션 현상, 최대의 내부 변수 이런 가운데 지난 해 국내 주택시장을 지배한 ‘바이플레이션’ 현상은 가장 주목할 내부 변수다. 수도권의 가격 하락과 거래량 감소(디플레이션), 지방의 가격 상승과 거래량 증가(인플레이션)가 겹쳐 나온 현상이다. 수도권에선 대형 아파트와 신도시일수록 하락 추세가 두드러졌고 지방에선 부산, 대전 등을 중심으로 과열에 가까운 모습을 드러냈다. 이를 해소해야 올 한 해 시장에도 빛이 깃들 수 있다는 것이다. 전문가들은 바이플레이션의 원인을 수도권과 비수도권 간 주택 초과 공급의 속도와 가계부채의 부담, 주택구입 능력 등에서 벌어진 차이라고 본다. 각종 규제로 돈의 흐름이 지방으로 집중된 과정에서 비롯됐다는 것이다. 박덕배 현대경제연구원 연구위원은 “주택구입능력지수(100보다 클수록 주택대출 상환이 어려움)는 서울은 140 이상인 반면 부산은 70 이하로 건전한 편”이라고 밝혔다. ●“수도권, 반사이익이 올 수도” 분석도 하지만 올해부터 지방 아파트값 상승세가 다소 둔화되면서 수도권에 반사이익이 올 수 있다는 분석이 나온다. 오윤섭 닥터아파트 대표는 “(지방은) 저가 매입의 이점이 많이 사라졌고, 부산에선 지난해까지 2년간 9% 이상 집값이 올라 경계심리가 확산됐다.”면서 “시기가 문제일 뿐 금리 인하, 대출규제 완화 등에 따라 (수도권의) 집값 회복세가 이르면 올 하반기, 늦어도 2013년 하반기에는 시작될 것”이라고 예상했다. 한편 올 전세시장은 여전히 오름세를 이어가겠으나 상승폭은 둔화될 것으로 보인다. 건설산업연구원과 주택산업연구원은 올해 전셋값 상승치를 5~6%로 예측했다. 지난해 11월까지의 12%대 상승률보다 크게 떨어진 수치다. 다만 수급불균형은 가까스로 피할 수 있으나 국지적 전세난은 이어질 것으로 전망된다. 김현아 건산연 연구위원은 “2010년 전셋값 상승률의 기저효과가 나타나면 전반적으로 안정세를 띠겠으나 정작 중소형 주택 물량이 크게 감소되는 게 문제”라고 평가했다. 박덕배 현대경제연구원 연구위원은 “수도권은 미분양이 많고 매수심리가 꺾여 전세에 눌러앉으려는 수요가 여전히 크다.”면서 “지방은 전세의 매매 전환 수요에 따라 상승폭이 (상당히) 둔화될 수 있다.”고 전망했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

박병원 은행연합회장이 내년뿐 아니라 중장기적인 과제로 은행권의 신규고용 확대를 주문했다. 금융업이 다른 산업에 비해 고용창출 효과가 떨어지고, 내년 글로벌 경기침체로 일자리 증가가 쉽지 않다는 점을 감안한 것으로 해석된다. 박 회장은 22일 서울 중구 명동 은행회관에서 열린 기자간담회에서 “올해 금융권 채용인원이 지난해보다 20%가량 증가했다.”면서 “앞으로도 은행권이 역량 강화를 통해 고용 창출에 힘써야 한다.”고 강조했다. 그는 이어 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 부동산 담보대출 관련 규제를 푸는 방안에 대해 부정적인 반응을 보였다. 박 회장은 “LTV와 DTI를 푸는 건 집값 상승을 바라는 투자를 조장하자는 얘기”라면서 “집값을 안 올리면서 해결책을 찾아야 한다.”고 제안했다. 그는 “집값 하락으로 가계의 부동산 담보대출 이자 부담이 커지고 건설 경기가 침체되는 것은 우려되지만, 집값 안정은 우리가 수십년간 꿈에 그리던 목표”라면서 “주택 구매 수요를 늘려서 가계부채와 건설 경기 침체를 해결하자는 것은 결과적으로 집값을 올리자는 것으로 반대한다.”고 밝혔다. 박 회장의 지적은 전세자금 대출 한도 확대(2·11 대책), 생애최초주택구입자금 대출 지원(3·22 대책), 다주택자 양도세 중과 폐지(12·7 대책) 등 주택 매매 활성화 정책을 펴 온 정부 정책방향과 거리가 있다. 단, 건설업계의 잇단 폐지 요구에도 불구하고 정부가 LTV와 DTI 규제를 유지해 온 점은 박 회장의 견해와 일치한다. 박 회장은 “미국과 달리 한국은 LTV와 DTI를 선제적으로 도입했기 때문에 주택가격이 하락하더라도 은행이 부실해지는 일은 없을 것”이라고 자신했다. 홍희경기자 saloo@seoul.co.kr

은행권의 가계대출 자제 기조와 달리 비정상적으로 가계대출을 늘린 농협과 신협에 대해 금융감독원이 현장 점검에 착수했다. 가계대출 급증 원인을 파악하고 기관의 건전성에 악영향을 줄 가능성이 있는지 알아보겠다는 것이다. 또 가계대출을 할때 규정이나 절차 위반 사항이 없었는지도 조사할 계획이다. 12일 금융감독원 관계자는 “내년 2월 말까지 농협과 신협의 단위조합 50곳에 대한 현장 점검을 실시한다.”면서 “최근 비정상적으로 가계대출이 늘어남에 따라 점검에 나서는 것”이라고 밝혔다. 금감원은 점검대상 50곳 가운데 농협은 30곳 가운데 10곳, 신협은 20곳 중 10곳만 직접 점검하고 나머지는 중앙회에 위탁하기로 했다. 올해 들어 지난 3분기까지 시중은행의 가계대출액은 4.27% 늘었지만, 상호저축은행은 14.08%, 새마을금고는 12.42%, 신협은 9.97%, 농협·수협·산림조합 등 상호금융은 7.03%나 급증했다. 상호저축은행과 새마을금고는 이미 가계대출 급등에 대한 점검을 마쳤거나 점검 중이다. 그간 권혁세 금감원장은 “상호금융조합의 자산이 급증하는 데다 은행권보다 저신용자 거래비중이 커 잠재적인 위험이 발생할 수 있다.”고 경고했고, 김석동 금융위원장은 저축은행 구조조정에 이어 “다음 단계로 시장안정을 위해 더욱 관심을 기울일 부분은 신협과 새마을금고”라고 언급한 바 있다. 이미 수차례 구두경고를 한 금감원은 농협과 신협의 대출영업에서 불법이 있었는지도 점검키로 했다. 은행의 가계대출을 규제하면서 나타난 ‘풍선효과’도 있지만 이를 기회로 규정을 어기며 무리한 대출영업을 했을 가능성도 배제할 수 없기 때문이다. 단위 조합은 사업영역 밖의 고객에게 돈을 빌려주는 경우 주택담보대출비율(LTV)을 60%로 낮춰야 한다. 또 조합원이 아닌 고객에게 빌려주는 돈의 규모는 그해 신규대출의 3분의1을 넘으면 안 된다. 최근 과천농협은 대출금리의 기준이 되는 양도성예금증서(CD) 금리가 하락하자 가산금리를 올리는 수법으로 47억원의 부당이득을 챙긴 혐의로 검찰에 적발됐다. 공정거래위원회도 농·축·수협과 신협 등 69개 단위조합이 대출금리를 조작해 부당이득을 챙긴 사실을 적발했다. 금감원은 이번 점검 결과 불법행위를 저지른 단위조합에는 영업정지, 기관경고 등 징계조치를 취하고 해당 임직원에게는 해임권고, 직무정지, 문책경고 등 제재를 가할 것으로 예상된다. 금감원은 최근 농협과 신협에 외형확장을 자제하고 건전성 관리를 강화하라는 공문도 보냈다. 대출희망자의 채무상환능력을 철저히 확인하는 등 신규대출 심사를 강화하고 연체가 발생한 부실대출에는 상각·매각 조치를 적극적으로 하도록 했다. 이경주기자 kdlrudwn@seoul.co.kr

정부가 그동안 부동산 시장에 가해지던 규제의 대부분을 풀기로 했지만 의도한 대로 시장을 살리고, 서민주거 안정을 이끌어 내기 위해서는 넘어야 할 산이 한둘이 아니다. 우선은 법안이 제때 국회에서 통과될지 미지수다. 분양가 상한제의 경우 국회에 2년여 동안 계류 중이지만 아직도 통과되지 못하고 있는 실정이다. 정부도 이를 의식해 이번 대책에서 분양가 상한제 폐지를 추진하겠다고 하면서도 주택법 하위법령을 고쳐 실질적인 분양가 상한제 폐지 효과를 거둘 수 있도록 한 것도 바로 이 때문이다. 특히 내년에는 대통령 선거와 총선 등 양대 선거가 예정돼 있어 여야를 떠나 과도한 규제 완화 등에 대해 비판적인 입장을 보이고 있다. 실제로 한나라당이 이번 대책에 대한 정책 협의 과정에서 다주택자 양도세 중과 제도 폐지나 강남3구 투기과열지구 해제에 대해 우려를 표명하면서 정부에 일임한 것도 바로 앞으로 세법 등의 국회 심의 과정이 순탄치 않을 것임을 예고하는 것이다. 재건축에 대한 규제 완화도 의도한 대로 효과를 거두기가 쉽지 않을 전망이다. 관건은 서울시가 어떤 입장을 보이느냐에 달려 있다. 재건축 활성화를 위해 강남3구 투기과열지구를 해제하기로 했지만 서울시가 기존 재건축 방침에 대한 대수술을 단행할 계획이어서 이번 대책의 약발이 먹히지 않을 수도 있다. 그럼에도 불구하고 국토해양부는 이번 대책을 마련하는 과정에서 서울시 등의 의견을 묻거나 정책 협의를 하지 않은 것으로 알려졌다. 따라서 재건축 대책의 효과 유무는 박원순 시장이 서울시 재건축에 대한 방향을 내놓은 뒤에나 가늠할 수 있다. 게다가 다주택자의 세금 부담을 줄여 주면 최근 거래 부진의 주범인 중대형 주택보다는 실거주 수요가 많은 소형 주택에 수요가 몰릴 가능성이 있다. 이 경우 소형 주택 집값 상승으로 이어져 역효과가 날 수도 있다. 은퇴자의 상당수가 소형 주택을 매입, 임대사업에 나설 것으로 보인다. 전체적으로는 ‘12·7 부동산 대책’이 장기적으로 주택거래 활성화의 발판을 마련했다고 평가한다. 하지만 단기적 효과는 기대하기 어렵다는 분석이 지배적이다. 김덕배 주택산업연구원 박사는 “투기과열지구 해제로 수도권 가격 하락을 주도한 강남3구의 재건축 문제가 풀렸다.”며 “물가상승분만큼은 집값이 올라야 거래가 이뤄진다는 점에서 장기적인 정책 방향성은 긍정적”이라고 진단했다. 김학권 세중코리아 대표는 “강남3구의 투기과열지구 해제 의미를 과소평가해서는 안 된다.”면서도 총부채상환비율(DTI), 담보대출인정비율(LTV) 등의 대출 규제를 완화할 수 있도록 투기지역 해제도 긍정적으로 검토해야 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

그동안 강남권 재건축 거래를 가로막던 강남3구(강남·서초·송파구)의 투기과열지구가 해제되고, 재건축 초과이익부담금 부과도 2년 동안 유예되는 등 부동산 관련 규제가 확 풀린다. 또 내년 새 학기부터 대학생을 위한 전세임대주택 1만 가구가 신규로 공급된다. 국토해양부는 7일 정부과천청사에서 이 같은 내용의 ‘주택시장 정상화 및 서민주거안정 지원방안’을 발표했다. 올 들어 여섯 번째 부동산 대책이다. ●대학생 전세임대 1만가구 공급 정부는 이 대책에서 강남3구의 투기지역 해제 외에는 과거 참여정부가 부동산 투기를 막기 위해 만든 규제들을 사실상 거의 다 풀었다. 분양가 상한제가 살아 있지만 이마저도 하위법령을 고쳐 주택건설에 들어간 금융비용 등을 분양가에 포함시키는 등 분양가 상한제를 사실상 사문화했다. ●분양가 상한제 사실상 사문화 강남 3개구도 투기과열지구에서 해제된다. 강남3구는 그동안 투기과열지구에 묶여 재건축 아파트가 조합설립인가를 받으면 조합원 지위를 양도할 수 없었지만 앞으로는 거래할 수 있게 됐다. 이번 조치로 조합설립인가가 끝난 강남권 26개 단지, 1만 9000여명의 조합원 지위 양도가 가능해질 전망이다. 또 조합설립을 추진 중인 강남권 22개 단지 2만 2000명도 투기과열지구 해제의 혜택을 볼 수 있다. 국토부는 이달 중 주택정책심의위원회를 열어 강남3구를 투기과열지구에서 해제할 방침이다. 다만, 강남3구에 대한 투기지역은 그대로 유지돼 총부채상환비율(DTI), 담보대출인정비율(LTV) 등과 3주택 이상자 양도세 가산세(10%) 적용 등의 규제는 지속된다. 2주택 이상 다주택 보유자에게 적용해온 양도세 중과 제도는 내년 중에 폐지한다. 지금까지는 1주택 보유자가 집을 팔 때는 일반세율(6~35%)을 적용하지만 2주택 보유자가 집을 팔 땐 양도차익의 50~60%를 부과하게 돼 있었지만 내년 말까지 시행을 유예했었다. 이번 조치로 2010년 인구센서스 기준 144만명의 다주택자가 혜택을 볼 전망이다. 서민 주거 안정을 위해서는 올해 말에 끝나는 국민주택기금의 생애 최초 주택구입자금 대출을 내년까지 1조원 한도 내에서 추가 연장하고, 대출 금리도 연 4.7%에서 4.2%로 낮춘다. 지원대상도 부부합산 연소득 4000만원에서 5000만원 이하로 확대한다. 정부는 특히 대학생 주거 안정을 위해 대학생용 전세임대주택 1만 가구를 내년 1월부터 공급한다. 학교 주변에 있는 주택을 학생이 고르면 한국토지주택공사(LH)가 전세금을 지원해주고, 학생은 매달 2%의 이자만 내면 된다. 지원한도는 서울시는 7000만원, 광역시는 6000만원, 일반도시는 5000만원 이하이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

국토해양부는 4대강 살리기 사업과 보금자리주택 건설, 세종시·혁신도시 건설 등 대규모 국책사업을 도맡은 부처이면서 동시에 서민주거 안정과 직결된 곳이다. 전·월세 문제와 주택시장 침체 등 산적한 현안의 해법을 어디에 맞추느냐에 따라 국정 운영 방향도 달라지게 된다. 최근에는 시장활성화를 위한 규제 완화에 무게 중심을 뒀다. 다주택자에 대한 인식 전환과 징벌적 조세 배제 등 불합리한 규제를 벗겨내기 위한 시장주의적 행보를 띠고 있다. 이런 국토부의 상황은 지난 24일 이명박 대통령 주재로 열린 비상경제대책회의에서 극명하게 드러났다. 애초 보고하기로 했던 부동산 경기 활성화 대책은 미뤄졌다. 올해에만 벌써 다섯 차례의 대책이 발표됐고, 시장에선 정책적 피로감만 쌓인다는 불평이 터져나온다. ●올 다섯 차례 처방… 시장은 ‘무덤덤’ 전·월세값 폭등과 하우스푸어, 청년층 주거난 등 주택문제는 여전히 주거복지를 위협하는 수준이다. 반면 건설업계에선 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)의 완화, 분양권 전매 및 재당첨 제한 폐지 등 정책적 무장해제를 요구하는 중이다. 업계는 국내외 수주 급감과 사회간접자본(SOC) 예산의 긴축편성 등으로 혹한기를 보내고 있다. “내놓을 대책은 다 꺼냈다.”는 말처럼 국토부가 선택할 수 있는 ‘카드’도 극히 제한된 상태다. 오히려 단번에 매듭을 풀기 어려운 구조적인 문제인 만큼 단기 처방보다는 긴 안목에서의 장기 대책이 절실하다는 지적이 나온다. ●백약이 무효?… 장기대책 절실 그동안 국내 부동산 정책은 규제책과 부양책이 끊임 없이 반복돼 왔다. 냉탕과 온탕을 오간 셈이다. 국민의 정부 시절, 외환위기 극복을 위해 이뤄진 전방위적 규제 완화에선 취득·양도세 감면혜택이 주어졌다. 분양가 자율화와 분양가 전매 허용, 민영주택 재당첨 제한기간 및 채권입찰제 폐지 등의 정책도 시행됐다. 반면 참여정부 때는 보유세 강화, 2주택자 양도세 중과 등의 규제책과 개발이익 환수제, 종합부동산세 신설 등의 규제책이 나오면서 시장이 얼어붙었다. ●분양가 상한제 폐지 등 과제 산적 2008년 이명박 정부의 출범으로 부동산 정책은 규제 완화와 폐지 쪽으로 다시 기울었다. 첫해에는 부동산 규제를 대폭 풀었으나 글로벌 금융위기로 경기가 얼어붙으면서 정책이 빛을 바랬다. 미분양 아파트가 쌓여갔고 주택가격은 폭락했다. 주택공급 부족과 전셋값 폭등으로 도시형생활주택 공급 확대와 전세대책을 잇따라 내놓았다. 보금자리주택 공급 확대 정책도 발표했다. 하지만 8·18 대책에서 내놓은 분양가상한제 폐지 등 주요 법안들은 국회에 계류 중이다. 정치권의 기류는 이미 총선·대선에 대비한 서민 달래기 정국으로 옮겨가는 추세다. 전문가들은 내년 주택입주량 급감에 따른 중장기 시장불안 가능성 등을 고려하더라도 해를 넘기기 전에 추가대책이 나올 것으로 보고 있다. 물론 추가처방은 세제부문 손질과 생애최초 주택구입자금 대출 연장 등 제한적이 될 것이라는 관측이다. 국토부는 뿌려놓은 부동산정책들이 효과를 발휘하도록 시간을 갖고 당장은 어렵더라도 일관성 있는 정책을 고집할 것으로 보인다. 국토부가 고민해야 할 또 다른 핵심사안은 4대강, 세종시, 뉴타운, 혁신도시 등의 정부 현안들을 다음 정권까지 매끄럽게 이어갈 수 있도록 역할을 충실히 하는 것이다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

국토해양부가 24일 열린 대통령 주재 비상경제대책회의에서 동향보고 외에는 이렇다 할 ‘건설·부동산 경기 활성화 대책’을 내놓지 않아 배경에 관심이 쏠리고 있다. 국토부 고위 관계자는 “이날 열린 회의에서 권도엽 장관과 민간전문가, 건설관련 단체장 등이 차례대로 급랭하는 건설·부동산 경기의 동향과 이에 대한 의견을 개진했다.”면서 “민간의 의견을 수렴하는 수준이었다.”고 전했다. 국토부는 그동안 비상경제대책회의에 보고할 건설·부동산 경기 활성화 대책을 마련하기 위해 지난달 말부터 관련 단체와 연구원, 업계 관계자, 전문가 등을 모아 수차례 태스크포스(TF) 회의를 열어왔다. 회의에선 주택구입자금 대출조건 중 부부 합산소득 기준을 완화하고, 대출금리도 연 5.2%에서 생애최초주택대출 수준(연 4.7%)으로 낮추는 방안 등이 논의됐다. 하지만 이날 국토부가 활성화 대책을 내놓지 않으면서 그 배경에 대한 해석이 분분하다. 우선 한·미자유무역협정(FTA)의 국회 비준이 영향을 끼쳤다는 분석이다. 국회 국토해양위 소속의 한 의원실 보좌관은 “한·미 FTA의 국회 비준에 따라 여론이 온통 FTA에 쏠리면서 정치권이 애초 기대해 왔던 건설·부동산 활성화 대책의 효과를 기대할 수 없는 상태여서 발표 시기를 저울질 중인 것으로 안다.”고 말했다. 아울러 새 대책이 나오더라도 기존 대책과 크게 달라질 것이 없다는 국토부 내부의 고민도 작용했다. 국토부 관계자는 “영국 런던에서 열린 국제해사기구 총회에 참석했다가 일정을 앞당겨 지난 22일 귀국한 권 장관이 ‘특별한 게 없으면 대책을 내놓지 말라’고 TF에 주문했다.”고 전했다. 당시 권 장관이 하루 앞당겨 귀국하자 업계에선 건설·부동산 경기 활성화 방안을 조율하기 위해서라는 해석이 나왔다. 그러나 국토부 내부 분위기는 달랐다. “기획재정부와 세제 등 관련 대책을 조율 중이지만 핵심 안건을 정하는 데 애를 먹고 있고 뾰족한 방안이 없다.”는 얘기만 들렸다. 한나라당과의 조율이 끝나지 않았다는 얘기도 흘러나온다. 900조원에 육박하는 가계부채 탓에 총부채상환비율(DTI)이나 주택담보인정비율(LTV) 등을 건드릴 수 없는 상황에서 국토부가 효과가 제한적인 대책을 정치권에 등 떠밀려 내놓을 수 없다는 인식도 한몫했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

전세계 경제가 그리스 국가부도 위기사태로 휘청이고 있다. 과도한 재정지출이 근본 문제라고 한다. 우리나라에는 서울시장 사퇴까지 몰고 온 학교급식문제로 복지 정책 전체에 대한 논란이 한창이다. 최근에는 연예인들의 세금 추징도 관심거리로 등장했다. 경제활성화, 국가재정지출, 세금문제, 복지와 분배로 나눠지는 이들 문제는 서로 톱니바퀴처럼 연결돼 있다. 단순하게 말하자면 경제를 활성화시켜, 기업과 개인이 돈을 많이 벌고, 세금을 많이 내고, 이를 국민 복지에 잘 쓰면 되는 것이다. 필자는 이 난제들을 비교적 쉽게 해결할 수 있는 단초가 주택건설산업 활성화에 있다고 생각한다. 필자의 회사가 대전에서 진행한 아파트 건설 사업을 분석해 본 결과, 아파트 885채를 짓는 데 총 200만여 시간의 현장 노동력이 필요한 것으로 나타났다. 이는 약 25만명의 일당(하루 8시간 기준), 5만여명의 주급(일주일 40시간 기준), 960여명의 연봉이 된다. 주택건설은 상상 이상의 일터인 것이다. 건설산업은 우리나라 인구 중 10%를 먹여 살리고 국내총생산(GDP)에서 차지하는 비중은 7%다. 부동산 등 관련 업종의 비중 6.5%를 합하면 모두 14%대에 육박하는 국가 주요 기간산업이다. 게다가 건설산업은 많은 노동력과 자재를 필요로 해 ‘후방연쇄효과’가 크다. 주택 건설에는 레미콘, 철근, 창호, 주방가구, 벽지, 타일 등의 자재가 필요하다. 또 법무사, 세무사, 이삿짐센터, 주택관리업, 컨설팅업, 금융업 등 유관 업종의 종류도 다양하다. 주택건설산업은 한 마디로 ‘일자리 백화점’인 셈이다. 2008년 기준 건설산업의 취업유발계수(매출 10억원이 늘어날 때마다 증가하는 취업자 수)는 17.1로 전 산업 평균 14.0보다 3.1이나 많다. 스티브 잡스의 사망으로 전 세계의 관심을 끄는 국내 정보기술(IT) 제조업의 취업유발계수가 5.7(2007년 기준)임을 고려할 때 건설산업의 일자리 창출 효과는 아주 크다고 할 수 있다. 아파트 한 채를 3억원으로 잡을 때 1000가구의 아파트 단지를 건설하면 3000억원의 매출, 약 5100명의 일자리가 생긴다. 이는 국내 굴지 대그룹에서 하반기에 채용하는 신입사원 규모의 일자리다. 국민의 일자리는 물론 중앙정부와 지방정부의 재정수입까지 발생시키는 주택건설산업에 대해 부정적인 시선을 거두고 새롭게 봐야 할 이유가 여기에 있다. 보금자리주택, 4대강사업과 같이 공공건설로 고용을 창출할 필요도 있지만 순수한 민간건설부문에서도 일자리가 자연스럽게 만들어지도록 하는 것이 보다 현명한 방법이다. 현재 우리사회는 정치권에서 제기하고 있는 문제인 ‘서민경제’, ‘윗목경기’, ‘골목경기’ 등을 활성화시키기 위해 저소득층의 일자리 창출이 필수다. ‘건강한 일자리가 최선의 복지’라면, 저소득층의 일자리와 소득증가에 가장 효과적인 주택건설산업에 대한 인식변화와 사회적 합의가 필요한 시점이다. 따라서 정책 당국도 획기적인 주택경기 활성화 정책을 과감하게 추진해야 한다. 지난 정권 말기 주택 관련 각종 규제가 꽁꽁 묶였다. 현 정부 들어서도 분양가상한제, 총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV) 등이 한층 강화됐다. 주택건설산업 활성화를 위해 이러한 규제들을 2007년 이전의 수준으로라도 환원하자는 업계의 목소리에 귀 기울여 볼 필요가 있다. 도산하는 주택건설업자를 살리기 위해서가 아니라 서민들의 일자리 창출, 소득분배, 경제활성화를 위해서다. 일부 규제를 완화하겠다는 정책 당국의 발표가 있었지만, 여의도 정치권에 막혀 공염불이 되고 있는 상황이어서 안타깝다. 전셋값도 잡고 성장과 복지를 함께 추구할 수 있는 묘책, 바로 주택건설산업 활성화에 있다고 본다. 정책 당국과 정치권의 통 큰 결단으로 작금의 문제를 신속하게 해결하는 모습을 기대한다.

김중수 한국은행 총재는 21일(현지시간) 한국이 가계부채 문제로 금융위기를 맞을 확률은 매우 낮다고 밝혔다. 그는 또 유로존 위기가 한국 경제에 미칠 영향에 대해 “2008년 (한국 경제가) 어려웠을 때와는 다르다.”면서 “(한국)채권 시장에 전반적으로 계속 돈이 들어오고 있다.”고 말했다. 김 총재는 이날 국제통화기금(IMF)·세계은행 합동 연차총회 참석차 미국 워싱턴DC를 방문, 한국 특파원들과 만난 자리에서 “미국의 서브프라임 사태와 일본의 잃어버린 10년 등은 담보가 무수익 자산이 되면서 금융기관이 위기를 맞은 것”이라면서 “반면 우리나라는 주택담보인정비율(LTV) 규제가 강하기 때문에 미국, 일본처럼 금융기관이 갑자기 위기를 맞을 확률은 매우 낮다.”고 말했다. 이어 “우리나라는 LTV가 47.2%가 안 되지만 미국 서브프라임은 75~80%, 일본은 100%를 넘어갔다.”면서 “대한민국의 부동산 값이 떨어진다 해도 얼마나 떨어지겠느냐. 절반 값으로 떨어지는 일은 없지 않겠느냐.”라고 했다. 그는 원·달러 환율이 최근 급등하는 데 대해 “미래를 정확히 예측하기는 어렵지만, 앞으로는 이렇게(급등)는 (계속)되지 않을 것 같다.”고 했다. 금리 추가 인상 여부에 대해서는 “(시장에서는) 내려가는 것보다는 올라가는 것으로 이해하고 있다.”는 말로 대신했다. 그는 “한국은행이 지금까지 매입한 금 규모가 우리 경제 규모에 비해 큰 것은 아니다.”면서도 추가 매입 여부에 대해서는 언급을 피했다. 김 총재는 미국이 더블딥에 빠질 확률은 높지 않다고 했다. 워싱턴 김상연특파원 carlos@seoul.co.kr

정부가 농·수·신협, 새마을금고 등 상호금융회사의 급격한 대출 증가를 억제하기 위한 본격적인 행동에 나섰다. 금융위원회는 최근 행정안전부에 새마을금고 감독 강화를 위한 협조를 요청했다고 24일 밝혔다. 행안부는 새마을금고의 감독권을 갖고 있다. 금융위의 감독 강화 요청은 최근 새마을금고의 가계대출 급증에 따른 것이다. 한국은행 통계에 따르면 새마을금고의 최근 1년간 가계대출 증가율은 31.0%로 서민층을 고객층으로 하는 신용협동조합(25.1%)이나 상호저축은행(24.0%)을 월등히 앞섰다. 이 같은 현상은 일부 새마을금고가 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV)을 지키지 않고 대출을 해주는 데서 비롯됐다는 게 금융권의 분석이다. 은행권이나 농·수·신협에서 LTV와 DTI 규제로 인해 원하는 액수를 대출받지 못한 차주들이 대출규제가 엄격하지 않은 일부 새마을금고로 몰린 결과로 보인다. 임주형기자 hermes@seoul.co.kr

정부가 29일 내놓은 가계부채 연착륙 종합대책은 공급 측면에서 은행, 카드사, 할부금융사, 상호금융사의 가계대출을 직·간접적으로 제한하는 동시에 수요 측면에서 세제 혜택 등 유인책으로 가계대출 구조를 개편한다는 게 주요 뼈대다. 우리나라는 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 주요 선진국보다 낮은 편이고, 금융회사의 충격 흡수 능력도 괜찮은 편이다. 하지만 가계대출 증가율이 매우 높다. 주택담보대출 가운데 변동금리 비중이 95%로 비정상적이다. 거치기간을 연장하거나 만기 때 한꺼번에 갚기로 하고 이자만 내는 대출이 80%에 달하는 등 대출 구조에도 문제가 많다. 정부는 변동금리·거치식·일시상환 대출이 많은 우리 가계대출 구조가 외부 충격에 취약할 뿐 아니라 금리 변동기간이 짧아 금융시장의 불안 요인이 될 수 있다고 보고 있다. 정부는 우선 가계대출이 435조 1000억원(2011년 3월기준)으로 전체 가계부채의 절반 이상을 차지하고 있는 은행권에 대해 예대율(예금액 대비 대출액 비율) 관리를 강화하기로 했다. 당초 은행들은 2013년 말까지 예대율을 100% 이하로 맞춰야 했지만, 정부는 이 시한을 내년 6월 말로 앞당기기로 했다. 아울러 고위험 주택담보대출과 특정 부문에 편중된 대출은 BIS 기준 자기자본 비율을 계산할 때 위험가중치를 높이고 총부채상환비율(DTI) 규제가 적용되지 않는 대출도 소득증빙 자료를 필수적으로 확인토록 했다. 현재 은행들은 DTI 규제 대상이 아니면 LTV 비율만 감안할 뿐 대출자의 상환 능력은 거의 따지지 않고 있다. 이석준 금융위 상임위원은 “만기 5년 이하 일시상환 대출 가운데 대출자 부채 비율이 500%를 넘거나 3건 이상 대출자에게 또 대출하는 게 고위험 대출의 예”라면서 “주택담보대출 같은 특정부문에 자기자본의 두 배를 넘겨 대출하는 은행도 BIS 비율 산정에 불이익을 받는다.”고 설명했다. 정부는 또 주택신용보증기금에 대한 은행별 출연요율도 고정금리·비거치식·분할상환 대출을 차등화하기로 했다. 변동금리 대출의 경우 금리 급등으로 이자 부담이 급증하는 것을 방지하기 위해 양도성예금증서(CD) 금리 연동대출은 금리변동의 상한선을 두고 금리변동 주기는 3개월에서 6개월 또는 1년으로 늘리기로 했다. 이 밖에 은행의 고정금리·비거치식·분할상환 대출은 주택금융공사가 적극적으로 사들여 유동화를 지원하고 이 같은 대출채권을 바탕으로 커버드본드(우선변제권부채권)를 발행할 수 있는 모범규준을 제정해 장기 대출을 유도키로 했다. 농·수·신협 단위조합과 산림조합 등 상호금융사의 예탁금에 대한 비과세 혜택도 점진적으로 줄이기로 했다. 상호금융사가 비과세 혜택으로 최근 2년간 예수금을 29.1%나 늘리고 가계대출에 집중 운용해 대출이 31.2%나 뛰었기 때문이다. 지금까지 1인당 3000만원까지 이자소득세(15.4%)를 매기지 않았지만 2013년부터 5%, 2014년부터 9%의 세금을 물릴 계획이다. 이 밖에 카드사와 할부금융사 등 여신전문금융사의 차입비율(자기자본 대비 총자산) 규제를 도입하고 회사채 발행 특례를 폐지해 카드대출이 지나치게 늘지 않도록 억제하기로 했다. 홍지민기자 icarus@seoul.co.kr

김중수 한국은행 총재와 시중 은행장들은 17일 가계부채 문제에 보다 적극적으로 대응할 필요가 있다는 데 의견을 같이했다. 김 총재와 10개 시중은행장은 서울 남대문로 한은 본관에서 열린 금융협의회에서 “글로벌 금융위기 이후 주요국은 가계부채가 ‘디레버리징’(부채 축소) 과정을 거친 데 비해 우리나라는 그러지 못했다.”면서 “우리나라도 이제 금융위기에서 벗어나는 만큼 가계부채 문제에 보다 적극적으로 대응할 시기가 됐다.”고 입을 모았다. 또 “낮은 연체율 및 담보대출인정비율(LTV), 은행의 높은 대손충당금적립률 등을 고려할 때 가계부채 문제가 금융기관 부실보다 과다채무 가계, 특히 취약계층 가계의 불안으로 진전될 수 있다는 데 유의할 필요가 있다.”고 강조했다. 이에 따라 가계대출을 억제하는 과정에서 어려움을 겪을 수 있는 취약계층에 대한 미시적 지원대책 마련에 각별한 노력을 기울여야 한다는 게 이들의 견해다. 김경두기자 golders@seoul.co.kr

가계빚이 사상 처음 1000조원을 돌파함에 따라 금융당국은 특단의 가계빚 대책을 내놓을 예정이다. 직접적인 대출총량 규제는 아니더라도 이와 비슷한 효과를 낼 수 있는 방안을 마련하는 것으로 알려졌다. 가계빚의 60%를 차지하고 있는 주택담보대출의 연착륙을 위해 변동금리에서 고정금리로, 만기 일시 상환에서 원금 분할 상환으로 전환하도록 다양한 인센티브를 부여하는 것도 포함될 전망이다. 한국은행이 15일 발표한 ‘1분기 자금순환 동향(잠정)’에 따르면 개인부채는 1분기 말 1006조 6000억원으로 전분기(996조 7000억원) 대비 9조 9000억원 증가했다. 매월 3조 3000억원씩 늘어난 셈이다. 개인부채에서 상거래신용(카드 매출 등)과 기타금융부채(미수금 및 미지급금)를 뺀 가계빚 규모는 949조원으로 집계됐다. 전분기(937조 3000억원) 대비 11조 7000억원 증가했다. 반면 개인 금융자산(상거래신용 및 기타금융자산 포함)은 1분기 말 2220조 4000억원으로 전분기보다 36조원 증가했다. 금융자산에서 부채를 뺀 순금융자산은 1213조 8000억원으로 집계됐다. 자금순환의 개인부채는 가계보다 큰 개념으로 소규모 자영업자와 민간 비영리단체를 포함하고 있다. 눈덩이처럼 늘어나는 가계빚이 한국경제의 뇌관으로 떠오르자 금융당국은 총유동성 관리와 금융기관 리스크 관리를 중심으로 강력한 대책을 마련 중에 있다. 당국은 “시장에서 지나치게 강하다고 할 정도의 가계부채 대책을 발표하겠다.”고 경고 메시지를 보내고 있다. 김석동 금융위원장은 이날 “가계부채 속도를 적정하게 관리하고, 일시상환·거치식·변동금리 위주의 취약한 대출 구조를 개선하고, 금융회사의 리스크 관리도 강화해 나가겠다.”고 말했다. 금융당국이 마련하고 있는 가계부채 종합 대책은 ▲시중 유동성 관리 ▲가계의 채무상환 능력 제고 ▲가계대출의 건전성 관리 강화 등이 주요 내용이다. 금융당국은 우선 금리 상승기와 주택가격 급락에 대비해 장기 고정금리의 대출 비중을 확대하고, 비거치식 분할상환 대출을 활성화할 방침이다. 이를 위해 세제 혜택 등의 인센티브 정책이 도입될 것으로 알려졌다. 또 대출 취급 모니터링을 강화하고, 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제와 예대율 규제를 적극 활용해 과도한 대출 확대를 억제하겠다는 입장이다. 금융회사의 위험 관리와 손실 흡수 능력을 높이는 방안도 마련된다. 가계 채무상환 능력을 높이기 위해서는 일자리 창출 등의 방안도 준비된다. 금융위 관계자는 “가계부채가 증가하는 속도를 경제성장률 속도보다 낮게 억제하기 위한 다양한 방안을 마련하고 있다.”고 말했다. 또 다른 관계자는 “직접 규제는 힘들어 리스크 관리 강화에 초점을 두고 있다.”면서 “장기 고정금리에 대한 인센티브로 무엇을 줄 수 있을지 다양하게 검토하고 있다.”고 말했다. 가계빚 급증을 막기 위한 대책으로 금리 인상도 거론됐다. 김중수 한은 총재는 이날 국회 기획재정위원회 업무보고에서 “저금리로 가계부채가 늘었다는 데 일부 동의한다.”면서 “한은이 내놓을 수 있는 수단은 금리 대책”이라고 말했다. 김경두·홍지민기자 golders@seoul.co.kr

최근 3년간 몸집을 크게 불린 농협, 수협, 신협, 산림조합 등 상호금융회사에 대해 금융당국이 까다로운 건전성 기준을 적용하기로 했다. 전체 대출(여신) 가운데 연체되거나 돌려받기 힘든 금액 손실에 대비해 미리 쌓는 대손충당금 적립률을 2~10배 높이는 방안이 추진된다. 현재 3000만원인 비과세 예금 한도를 2000만원으로 줄이는 방안도 함께 검토된다. 금융감독원은 6일 상호금융회사의 대출 가운데 연체 1개월 미만인 정상 여신과 1~3개월 연체된 요주의 여신에 대한 대손충당금 최소적립비율을 일반 은행 수준으로 높일 방침이라고 밝혔다. 현재 상호금융회사는 정상 여신에 대해 0.5%, 요주의 여신은 1%의 대손충당금을 쌓고 있다. 저축은행도 마찬가지다. 이에 비해 은행의 대손충당금 최소적립비율은 정상 여신의 1%, 요주의 여신의 10%다. ●비과세예금 한도 2000만원으로 금감원 방침대로 감독규정 세칙이 개정되면 적립률이 2~10배 증가한다. 금감원 관계자는 “충당금 적립기준을 한꺼번에 은행 수준에 맞추면 상호금융회사의 부담이 커지므로 업계와 협의해서 수년에 걸쳐 순차적으로 높일 계획”이라고 말했다. 금감원은 연체가 3개월 이상인 고정 이하 여신, 연체 3~12개월인 회수 의문, 연체 12개월 이상인 추정 손실에 대한 대손충당금 적립률은 각각 20%, 75%, 100%인 현행 기준을 그대로 유지하기로 했다. 이와 함께 금감원은 상호금융회사의 비과세예금 한도를 3000만원에서 2000만원으로 축소하는 방안을 검토한 뒤 필요할 경우 금융위원회와 기획재정부 등에 조세제한특례법 개정을 건의하기로 했다. 2009년부터 상호금융 예금에 세금이 부과되지 않는 한도가 2000만원에서 3000만원으로 늘어나면서 예금이 큰 폭으로 유입됐다는 판단에서다. 상호금융회사의 총자산은 2007년 말 233조원에서 지난 3월 말 311조원으로 33.5% 증가했다. 총여신도 146조원에서 186조원으로 27.4% 증가했다. 같은 기간 은행권 총여신이 22.8% 늘어난 것과 비교하면 큰 폭의 증가세다. 금융당국이 은행과 저축은행의 주택담보대출과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 제동을 걸면서 대출 수요가 ‘무풍지대’인 상호금융회사로 몰린 것이 자산 급증에 영향을 준 것으로 분석된다. 특히 신용등급이 7~10등급인 저신용자의 거래 비중이 상호금융은 28.0%로 은행(5.7%)보다 높은 점이 우려 대상이다. 금리 인상 등으로 서민들이 은행 빚을 갚기 어려워지면 상호금융이 가계부채 폭탄의 도화선이 될 수 있다는 것이다. ●신용 7~10등급 28% ‘우려’ 이런 이유로 금감원은 200조원에 달하는 상호금융 대출을 선제적으로 관리하겠다는 입장이다. 이번에 내놓은 방안 외에도 최대 80%까지 허용돼 온 상호금융회사 ‘권역외 대출’의 담보가치 인정비율(LTV)을 60%로 낮추고 여러 신협이 공동 대출단을 꾸리는 ‘신디케이트론’을 총대출의 30% 이하로 맞추도록 하는 등 대출 규제책을 내놓은 바 있다. 오달란기자 dallan@seoul.co.kr

신용협동조합과 농협·수협·산림조합의 지역 단위조합 등 상호금융조합에 대한 ‘경고등’이 켜졌다. 권혁세 금융감독원장은 23일 주례임원회의에서 “상호금융조합의 자산이 급증하고 저신용자 거래 비중이 크기 때문에 잠재 위험이 늘어날 우려가 있다.”고 지적했다. 상호금융조합의 총자산은 2007년 말 233조원에서 올해 3월 말 311조원으로 78조원(33.5%)이 증가했다. 총대출도 같은 기간 146조원에서 186조원으로 40조원(27.4%)이 늘었다. 특히 신협은 총자산이 27조원에서 48조원으로 77.8%, 총대출이 18조원에서 29조원으로 61.1% 폭증했다. 이는 최근 3년 동안 은행권 총대출 증가율인 22.8%를 웃도는 수치다. 금감원은 상호금융조합의 7~10등급 저신용자 거래 비중이 28.0%로 은행(5.7%)보다 5배나 높아 신용위험도가 높다고 설명했다. 금감원은 2009년 상호금융조합 예금에 대한 비과세 한도가 2000만원에서 3000만원으로 확대되며 예금 유입이 큰 폭으로 늘어났다고 덧붙였다. 금감원 관계자는 “상호금융조합의 자산 급증에 대한 모니터링을 강화해 면밀하게 분석하고 대응방안을 마련하는 등 선제적으로 대응하겠다.”고 말했다. 앞서 금감원은 최대 80%까지 허용돼 온 상호금융조합 ‘권역 외 대출’의 담보가치 인정비율(LTV)을 60%로 낮추고 여러 신협이 공동대출단을 꾸리는 ‘신디케이트론’을 총대출의 30% 이하로 맞추도록 하는 등 대출 규제 방안을 내놓은 바 있다. 홍지민기자 icarus@seoul.co.kr

내집마련 전략의 수정이 불가피해졌다. 정부가 지난 22일 ‘주택거래 활성화 방안’을 내놓으면서 다음 달부터 총부채상환비율(DTI) 규제를 부활하기로 했기 때문이다. 따라서 주택구매 시 주택담보인정비율(LTV)을 적용할 때보다 대출금이 줄어들게 된다. 정부가 DTI 규제 완화 일몰이란 카드를 꺼내 든 것은 과도한 가계부채 때문이다. 지난해 4분기 현재 예금은행의 가계대출 잔액은 431조 5000여억원. 이 중 주택담보대출은 284조 5000억원으로 가계대출의 66%를 차지하고 있다. 또 주택거래 활성화를 위해 취득세를 50% 감면해주고, 주택공급 확대를 위해 분양가상한제도 폐지하기로 했다. ‘3·22 대책’에 따른 내집마련 전략을 꼼꼼히 따져봤다. 대부분의 부동산 전문가들은 이번 규제가 강남, 서초, 송파구 등 소위 강남 3구의 주택시장에는 별 영향을 미지지 못하지만 그외 서울지역에는 큰 영향을 미칠 것으로 전망했다. 이는 강남 3구는 계속에서 DTI 규제를 받았기 때문이다. ●연봉·구매지역·주택값에 따라 대출 달라 내집마련에 나서는 수요자들이 가장 먼저 해야 할 일은 자신의 대출한도를 정확하게 알아보는 것이다. 자신의 연봉과 주택 구매 지역, 주택값에 따라 대출한도가 달라지기 때문이다. 이달까지는 주택담보 대출한도가 주택담보인정비율(LTV)로 결정됐다. 즉, 서울 강남 3구 아파트를 제외한 서울지역은 집값의 50%까지 대출이 됐다. 만기 20년에 연 6% 금리대출 상품을 고를 경우 7억원짜리 아파트라면 3억 5000만원까지 은행에 빌릴 수 있었다. 하지만 4월부터는 여기에 DTI 규제가 더해진다. 즉, 연봉 3000만원을 받는 수요자가 7억원짜리 아파트를 살 경우 강남 3구를 제외한 서울지역에서는 1억 7000만원까지 대출을 받게 된다. LTV만 적용받을 때보다 1억 8000만원이 줄게 된다. 따라서 내집마련에 나서는 수요자들은 더 많은 종잣돈이 필요하다. 바로 이렇게 대출금이 줄기 때문에 내집마련 자금 조달계획을 세밀하게 세워야 한다. 정부는 내집마련에 나서는 서민들을 위해 ‘비(非)거치식, 고정금리, 분할상환’ 대출상품을 선택할 경우 DTI 우대비율을 15%포인트 올려주기로 했다. 우대비율로 DTI를 15%포인트 높인다면 대출금이 1억 7000만원에서 2억 3000만원까지 늘어난다. 단, 지역에 상관없이 6억원 이하의 주택에만 우대비율이 적용된다. 하지만 매달 원리금균등상환을 하면 수백만원씩의 돈이 들어가고 금리도 1% 정도 높아지는 단점이 있다. 가령 2억 3000만원을 고정금리 6%, 20년 동안 매월 원리금균등상환을 한다고 가정하면 한달에 164만 7791원을, 10년 동안 원리금균등상환을 한다면 255만 3472원을 내야 한다. 또 현재 고정금리가 변동금리인 코픽스금리보다 연 1% 정도 높다. 따라서 자금에 여유가 있는 사람은 굳이 우대비율을 적용받으려고 고정금리를 선택할 필요가 없다. 정부가 주택 취득세율 50% 추가 감면 조치를 이달 말에서 올 연말까지 연장하기로 한 것도 주목할 필요가 있다. 이남수 신한은행 부동산 팀장은 “잔금을 치르는 시점이 취득 시점이 된다.”면서 “잔금 날짜를 개정안이 통과된 후로 조정한다면 취득세 감면 혜택을 받을 수 있다.”고 말했다. 또 부동산 전문가들은 그동안 일반 분양가를 마음대로 책정할 수 없어 사업성이 떨어져 사업 추진이 지지부진했던 서울 지역의 재개발, 재건축 사업이 분양가 상한제 폐지로 활발해질 것으로 내다봤다. 수혜지역을 서울 성동구, 강동구와 경기 과천시 등을 꼽았다. 김규정 부동산114 리서치센터 본부장은 “사업성이 좋지 않아 주춤했던 재건축 단지들이 일반 분양가를 높이는 방식으로 사업 추진에 나설 것”이라고 전망했다. 이에 따라 앞으로 분양되는 주요 아파트의 경우 상한제 폐지에 따른 가격 거품이 끼었는지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 김 본부장은 “분양시장 열기가 높은 부산 등 일부 지방 시장과 서울 일부 지역은 분양가를 높일 가능성이 큰 만큼 실제가치보다 고평가된 것은 아닌지 인근 단지 시세 등을 살펴보는 등 신중하게 가격 분석을 해야 한다.”고 말했다. ●분양가 상한제 폐지 후 가격거품 주의 강남 개포지구 재건축 승인으로 재건축 훈풍이 부는 강남·서초·송파 등 이른바 ‘강남 3구’는 분양가 상한제 폐지 혜택을 받지 못해 신중한 투자가 요구된다는 지적도 있다. 즉, 다른 지역에 비해 일반 분양 물량의 분양가를 높여 조합원 분담금을 줄이지 못하면 조합원의 반대로 사업이 지연될 수 있기 때문이다. 박원갑 부동산1번지 연구소장은 “강남 3구의 재건축 물량은 가격도 많이 올랐고 분양가 상한제 폐지 혜택을 보지 못해 사업이 지연될 수 있다.”면서 “오히려 강북의 재건축, 재개발 사업은 조합원 분담금이 낮아지고 사업 추진이 급물살을 타면서 가격 상승을 기대할 수 있다.”고 전망했다. 이와 함께 분양가 상한제 폐지에 대해서는 야당과 시민단체 등의 반대가 만만치 않아 실제 폐지가 쉽지 않을 것이라는 분석도 있다. 투자시 세심한 주의가 필요한 이유다. 한준규기자 hihi@seoul.co.kr

총부채상환비율(DTI) 완화 조치가 예정대로 이달 말 끝나 8·29대책 이전으로 돌아간다. 다만 서민·중산층 등 실수요자에 대해서는 최대 15%포인트까지 확대된다. 취득세는 절반으로 줄어든다. 정부는 22일 당정협의를 거쳐 이 같은 내용이 담긴 주택거래 활성화 방안을 발표했다. 이에 따라 4월부터 투기지역은 DTI가 40%, 서울은 50%, 인천·경기는 60%가 적용된다. 주택담보대출의 건전성이 상대적으로 높은 고정금리·비거치식·원금분할상환 대출의 경우 DTI 비율이 최고 15%포인트 확대된다. 이 경우 투기지역은 55%, 서울 65%, 인천·경기 75%까지 가능하다. 이달 말까지 한시적으로 도입한 생애최초주택구입자금 대출지원은 올 연말까지 연장된다. DTI 면제 대상인 소액대출 한도는 5000만원에서 1억원으로 상향 조정된다. 취득세는 9억원 이하 1인 1주택은 현행 2%에서 1%로 올해 말까지 한시적으로 추가 인하된다. 9억원 초과 1인 1주택 또는 다주택은 4%에서 2%로 인하된다. 취득세율 감면에 따른 지방세수 부족분은 전액 보전할 방침이다. 당정은 분양가 상한제를 투기지역을 제외하고 전면적으로 풀기로 했다. 정부와 한나라당이 DTI 규제를 지난해 8·29대책 이전으로 돌리기로 합의한 것은 800조원을 넘는 것으로 추정되는 가계부채에 대한 우려가 컸기 때문이다. 다만 다음달 4·27 재·보선을 앞두고 표심을 의식, 서민들을 위한 다양한 보완책을 마련했다. 취득세를 현행 세율의 절반으로 내리고 DTI 적용의 예외가 늘어난 것이 그 예다. 다만 취득세 인하는 소급적용이 되지 않고 법 시행 전까지 주택 거래가 끊기는 등 부작용도 나타날 수 있다. 윤증현 기획재정부 장관은 “DTI는 금융기관의 건전성을 높이기 위해 마련된 제도”라며 “금융기관이 안고 있는 800조원을 초과하는 가계부채의 잠재적 폭발 내역을 간과해서는 안 된다.”고 강조했다. 윤 장관은 “주택시장 활성화와 보완대책을 동시에 추구하는 정책 선택을 한 것”이라고 설명했다. 정부는 이번 대책을 통해 주택담보대출에 대한 건전성 강화에 주력하는 모습이다. 고정금리·분할상환·비거치식 등 이른바 건전성이 높은 주택담보대출에 대해서는 DTI 적용 비율을 최대 15%포인트까지 확대해주기로 한 것이 그 예다. 특히 확대 적용은 투기지역에도 적용되기 때문에 서울 강남 3구에서 55%까지 대출받을 수 있게 된다. 실수요자에 한해서는 주택담보 대출금액이 늘어나게 된다. 예를 들어 연소득 3000만원인 회사원이 강남 3구가 아닌 서울지역에서 주택담보대출을 받을 경우(만기 20년, 금리 6%) 1억 7000만원이 최고한도지만 이번 조치로 4월부터는 2억 3000만원으로 늘어난다. 현재는 비거치식 고정금리·분할상환의 경우 DTI가 10%포인트 높았으나 다음달부터 15%포인트까지 높아지기 때문이다. 반면 일정기간 동안 이자만 내는 거치식을 택할 경우는 대출금액이 대폭 줄어든다. 강남 3구 이외 지역에서 6억원 상당의 아파트 소유자(연봉 5000만원)의 경우 담보인정비율(LTV) 60%를 적용받아 3억 6000만원까지 대출받을 수 있다. 그러나 4월부터 DTI 50%가 적용돼 2억 3200만원(3년 거치, 20년 만기)까지만 받을 수 있다. 홍지민·황비웅기자 stylist@seoul.co.kr

새마을금고의 주택담보대출이 지난해 크게 늘어나는 등 이상과열 조짐을 보이고 있다. 20일 금융감독원에 따르면 새마을금고가 지난해 취급한 주택담보대출은 3조원으로 전년(2조 3000억원)에 비해 30.4% 증가했다. 특히 매달 2000억~3000억원 정도였던 주택담보대출 취급액이 지난해 12월에는 두배 수준인 6000억원까지 급증하는 등 단기간에 과열 양상을 보이기도 했다. 상호금융사는 같은 기간 주택담보대출 취급액이 5조 9000억원에서 4조 9000억원으로 오히려 감소했다는 점을 감안한다면, 이 같은 증가세는 상당히 특이한 현상이라는 게 금감원의 시각이다. 금융당국은 새마을금고가 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV)을 지키지 않고 대출을 해준 것이 주택담보대출 급증으로 연결됐다고 보고 있다. 금감원의 감독을 받는 상호금융사는 DTI나 LTV 규제 준수 여부가 엄격하게 관리되고 있지만, 행정안전부의 감독을 받는 새마을금고는 규제가 제대로 지키지 않는 경우가 많다는 것. 이에 따라 금감원도 새마을금고에 대한 모니터링을 강화하기로 했다. 홍지민기자 icarus@seoul.co.kr

부산의 저축은행 부실 사태와 관련, 금융감독원 등 감독 당국이 저축은행의 영업구역 내 의무대출 비율 위반, 경영 건전성 검사 등 감독을 소홀히 했던 것으로 감사원 감사결과 지적됐다. 감사원은 지난해 금융위원회와 금융감독원, 행정안전부, 서울시 등을 포함한 6개 지방자치단체, 한국자산관리공사 등을 대상으로 실시한 ‘서민금융 지원시스템 운영 및 감독 실태’ 감사 결과를 17일 공개했다. 감사 결과에 따르면 2006년 도입된 ‘8-8 클럽’ 제도로 저축은행이 80억원 이상의 거액 여신을 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 집중할 수 있게 됐으나 금융위와 금감원은 이에 대한 건전성 강화 방안을 마련하는 데 소홀히 했다. 또 금감원은 상당수 저축은행이 영업구역 내 개인과 중소기업에 신용공여 총액의 50% 이상을 공여하도록 한 규정을 위반하고 있는데도 일부만 제재하고 나머지에 대해선 아무런 조치를 취하지 않고 있는 것으로 지적됐다. 일부 저축은행의 국제결제은행(BIS) 자기자본비율 왜곡, 과도한 부동산 PF대출, 부동산 PF대출 시 자산건전성 부당 분류 등 위법·부당한 행위에 대한 검사도 소홀했다. 금융위의 경우 부실 저축은행을 재정 건전성을 갖춘 제3자로 하여금 인수하는 방안을 추진하면서 은행의 부실규모를 정확히 파악하지 않아 경영 정상화 지연을 초래했다. 감사원은 금융위와 금감원이 과거 개별 저축은행 중심의 단일 규제시스템을 유지, 대형 은행을 감독하는 데 한계를 드러냈다고 분석했다. 또 농협에서 연체이자를 내부 기준보다 과도하게 부과해 168억원을 초과 징수하고, 새마을금고에서 총부채상환비율(DTI)과 담보대출인정비율(LTV)을 준수하지 않고 주택담보대출을 취급하는 데도 이에 대한 감독이 소홀했다고 지적했다. 감사원은 저축은행의 검사·감독을 철저하게 하지 못한 금융위와 금감원에 기관주의를 촉구하고, 저축은행 건전성 검사를 소홀히 한 금감원 전·현직 담당 국장에 대해 주의를, 검사반장 3명에게는 문책을 각각 요구했다. 아울러 과도한 PF 대출을 취급하면서 자산건전성을 부당하게 분류하는 등 위법부당한 행위를 한 해당 저축은행의 경영진에 대해 적정한 행정처분 등의 조치를 하도록 금감원에 요구하고, 저축은행 대주주 견제를 위한 내·외부 시스템 운용 개편 등을 금융위에 요구했다. 이동구기자 yidonggu@seoul.co.kr