단기 연체자의 이자를 감면하고 빚 상환을 미뤄주는 ‘프리워크아웃’(사전채무조정)이 주택담보대출에도 적용된다. 빚을 갚지 못해도 경매 신청을 3개월가량 연기해 주는 ‘경매유예 제도’(금융기관 담보물 매매중개지원제도)가 은행권에서 제2금융권으로 확대된다. ‘하우스푸어’(대출원리금 상환에 고통받는 주택담보대출자)와 집값 하락에 따른 ‘깡통주택’ 우려가 높아지자 금융당국이 이 같은 처방을 내놓았다. ‘금융당국 간 엇박자’라는 비판 여론이 높아지자 기존 정책을 범위만 확대해 시행하는 단기 미봉책에 가깝다. 금융감독원은 20일 금융회사들과 태스크포스(TF)를 꾸려 이런 내용의 하우스푸어 대책을 추진한다고 밝혔다. 최근 LTV(담보인정비율) 초과 대출액을 상환받는 대신 장기 분할상환 대출이나 신용 대출 등으로 전환하도록 한 것에 이은 후속 조치다. 주택담보대출 프리워크아웃은 1개월 미만의 원리금 단기 연체가 반복되거나 LTV가 급등해 부실 우려가 커진 대출자를 대상으로 한다. 지금까지는 주로 신용대출에만 프리워크아웃을 적용해 왔다. 2007년 도입됐으나 유명무실해진 경매유예 제도는 은행과 더불어 신용카드사, 할부금융사, 상호금융사도 운영하도록 협의하기로 했다. 금감원에 따르면 집값 하락으로 LTV 상한선을 웃도는 주택담보대출은 지난 6월 말 기준 48조원이다. 3개월 전보다 4조원(9.1%)이 늘었다. 지금 추세대로라면 연말에는 60조원에 육박할 전망이다. 하우스푸어가 더 쏟아져 나올 공산이 큰 것이다. 고승범 금융위원회 금융정책국장은 “정부 지원 없이 은행 자체적으로 채무 부담을 줄일 수 있는 방안”이라며 “추가 대책은 하우스푸어 실태조사를 마친 뒤 검토할 계획”이라고 말했다. 금감원은 여러 금융사에서 주택담보대출을 받은 사례도 많은 만큼 ‘연결(combined) LTV’를 기준으로 위험 수준을 따져 보기로 했다. 쉽게 말해 은행, 증권, 카드, 보험사 등에서 빌린 돈을 모두 합쳐 상환능력을 가늠해 보겠다는 의미다. 총부채상환비율(DTI) 구간별로 대출잔액도 살펴보고 DTI와 LTV를 교차 분석해 하우스푸어로 전락할 가능성이 가장 큰 대출자도 가려 나갈 방침이다. 시간벌기용이라는 지적도 있다. 신한은행의 한 관계자는 “세부적인 대상과 범위 산정에 논의가 필요하다.”면서 “무엇보다 빚을 갚도록 돕는 게 핵심인데 (이번 조치는) 미뤄주는 것에 불과하다.”고 지적했다. 우리은행의 한 관계자는 “프리워크아웃이나 경매유예는 은행이나 채무자 모두에게 도움이 된다.”면서도 “은행의 LTV가 통상 40% 후반대인 반면 제2 금융권은 80~100%까지 적용된 경우가 많아 (합쳐서 대출액을 따질 경우) 위험 채무자가 늘어날 것”이라고 말했다. 이제라도 금융당국이 연결 채무의 실태 파악에 나선 것은 그나마 다행이라는 반응도 있다. 백민경·김진아기자 white@seoul.co.kr

우리은행에서만 주택담보대출을 받았다가 연체한 700여 가구는 집 소유권을 은행에 넘기되, 최장 5년까지는 연 14~17%의 연체이자가 아닌 연 4~5%의 대출이자만 내고도 자신의 집에서 계속 살 수 있게 된다. 5년 안에 빚을 갚으면 집 소유권을 되찾을 수 있다. 우리금융그룹은 12일 이 같은 내용의 ‘트러스트 앤드 리스백’(Trust & Lease back·신탁 후 재임대) 제도를 이르면 이달 말 시행한다고 밝혔다. 최근 정치권 일각에서 ‘하우스 푸어’(빚을 내 집을 샀다가 원리금 상환에 허덕이는 계층) 구제 대책의 하나로 거론하고 있는 ‘세일 앤드 리스백’(Sale & Lease back)을 약간 변형한 개념이다. 집을 팔아 대출 원리금을 갚고 싶어도 거래 부진으로 여의치 않은 이들에게 숨통을 터주자는 취지에서 출발했다. 시범적으로 도입하는 제도라 신청자격이 다소 까다롭다. ▲집이 한 채뿐이고 실제 그 집에 살아야 하며 ▲다른 은행에는 빚이 없어야 하고 ▲한달 이상 이자를 연체했어도 어느 정도 갚을 능력이 있어야 하며 ▲대출이자 수준의 임대료를 낼 수 있어야 한다. 우리금융은 이 조건을 충족하는 연체고객이 700여 가구라고 설명했다. 이들의 대출액은 900억원가량이다. ▲다른 채무 재조정 프로그램에 참여했거나 ▲투기 목적으로 과도한 대출을 받아 주택을 구입한 자 ▲고가 혹은 다주택 구입자 ▲회생 가능성이 적을 것으로 판단되는 장기 연체자 등은 이 제도를 이용할 수 없다. 이용방식은 이렇다. 우선 연체고객은 일정 기간(신탁기간) 동안 집 소유권 및 처분권을 은행에 넘긴다. 대신, 임대료를 은행에 내고 그 집에서 계속 산다. 임대료는 연 4~5%인 대출 이자 수준이다. 신탁기한이 끝날 때까지 원리금을 갚지 못하면 은행은 고객의 동의 없이도 집을 처분할 수 있다. 집 판 돈으로 대출 원리금을 갈음하는 것이다. 대출금을 떼고도 집 판 돈이 남으면 고객에게 나머지는 돌려준다. 신탁기간이 끝나기 전이라도 임대료가 여섯 달 이상 밀리면 이 때도 은행이 집을 곧바로 처분할 수 있다. 반대로 신탁기간 만료 전에 고객이 빚(연체이자 포함)을 갚으면 자신의 집을 최우선적으로 되찾을 수 있는 권리(바이백 콜옵션)를 준다. 김홍달 우리금융 경영연구소 전무는 “이른바 ‘깡통주택’(집값이 대출금 밑으로 떨어진 주택)이 은행 신탁자산으로 귀속돼 고객들은 가압류 등 채권추심에서 벗어날 수 있고, 은행은 대출금을 어느 정도 회수할 수 있어 서로에게 이득”이라고 말했다. 주택을 처분(세일)하지 않고 맡긴다(트러스트)는 점에서 외국의 ‘세일 앤드 리스백’과 다소 다르다. 유난히 집에 집착하는 우리나라 사람의 특성을 감안한 조치로 풀이된다. 김 전무는 “신탁 방식이기 때문에 매매에 따른 세금과 제반 비용도 아낄 수 있다.”면서 “신용불량자로 전락할 위험이 줄어드는 것도 고객에게는 이점”이라고 강조했다. 다만, “이용 고객들의 도덕적 해이를 막기 위해 대출원금 및 연체이자 감면은 없다.”고 김 전무는 못 박았다. 점차 다른 계열 은행인 경남과 광주은행으로 확대할 방침이다. 근본적으로 은행이 손해볼 게 없는 구조라는 지적도 있다. 현재 주택담보인정비율(LTV)이 평균 50% 수준이라 집값이 50% 이상 떨어지지 않는 한 은행이 대출금을 떼일 위험은 없기 때문이다. 전성인 홍익대 경제학과 교수는 “세일 앤드 리스백과 달리 신탁은 임대료를 연체하면 곧바로 집에서 쫓겨나는 구조”라면서 “고객으로서는 꼼짝없이 은행의 손 안에 있을 수밖에 없다.”고 지적했다. 김진아기자 jin@seoul.co.kr

오는 10월 28일 치러지는 제23회 공인중개사 자격시험에는 부동산 경기 침체에도 18만명(1, 2차 합계)의 응시자가 몰렸다.19만여 명이 응시했던 지난해와 비교하면 조금 줄어든 수치다. 해마다 10만~20만명이 응시하는 ‘국민 자격증’ 시험 60일을 앞두고 1, 2차 과목별 합격 전략을 2회에 걸쳐 소개한다. 이번 주는 부동산학개론과 민법 등 1차 시험 2과목 대비법을 먼저 귀띔한다. 지난해 시행된 22회 시험은 출제 오류 논란으로 비난을 받았지만, 기출문제는 언제나 가장 중요한 학습 대상이다. 부동산학개론은 점점 난이도가 상승하는 추세이며, 특히 계산문제와 감정평가 부분에서 어려운 문제가 집중적으로 나오고 있다. 단순한 암기보다는 철저한 이해 위주의 학습이 필요하다. ●18만명 응시…작년보다 조금 줄어 김백중 박문각공인중개사 랜드스파 강사는 “평상시 부동산 시장에 관심을 두고 시사성이 강한 문제에 대비해야 한다. 기본서 숙독만으로 풀 수 없는 문제가 매년 조금씩 출제되고 있다.”고 말했다. 부동산과 경제 관련 신문 기사를 꼭 읽어 두어야 한다고 덧붙였다. 계산문제 공략법은 간단한 공식을 암기하면 쉽게 풀리는 문제부터 집중하고, 응용이 필요한 고난도 문제는 시간을 투자하지 말라는 게 김 강사의 조언이다. 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 계산법은 난이도 중급에 속한다. 자산, 자본, 부채의 구분과 부채비율 계산도 쉬운 편이므로 꼭 익혀 두어야 한다. 할인현금 수지분석법에 의한 수익가격의 산정, 배분법을 이용한 토지가격의 산정, 부동산의 기대수익률과 분산의 계산 등은 난이도가 최상급이다. 수요와 공급이론은 관련 문항 출제가 많아 당락을 좌우하므로 그래프를 통해 확실하게 이해해야 한다. 지난해 공인중개사 수준을 뛰어넘는 문제가 출제된 감정평가의 각론은 깊은 지식과 방대한 학습량이 필요하므로 기출문제가 있더라도 과감히 포기하는 것이 전략일 수 있다. 투자론에서의 어려운 내용 역시 마찬가지다. ☞<정책·고시·취업>최신 뉴스 보러가기 민법 및 민사특별법 과목은 충실한 교과서 반복 학습과 함께 출제 비중이 높은 판례를 반드시 공부해야 한다. ‘민법 공부=판례 공부’라는 게 전문가의 지론이다. 지난해 출제되었으나 앞으로도 출제 가능성이 큰 최신 판례로는 ‘매도인이 매수인에게 이행을 최고하고 대금 지급을 구하는 소송을 제기한 후에도 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.’는 것이 있다. 이 판례는 매도인의 이행청구소송 제기가 이행의 착수가 아니라는 점을 설명하고 있어 출제 가능성이 크다. ‘제삼자를 위한 계약관계에서 낙약자와 요약자 사이의 법률관계를 이루는 계약이 무효이거나 해제된 경우 그 계약관계의 청산은 계약의 당사자인 낙약자와 요약자 사이에 이루어져야 하므로 특별한 사정이 없는 한 낙약자가 이미 제삼자에게 급부한 것이 있더라도 낙약자는 계약 해제 등에 기한 원상회복 또는 부당이득을 원인으로 제삼자를 상대로 그 반환을 구할 수 없다.’는 대법원 판결은 다른 시험에도 자주 나오는 판례이므로 눈여겨 둬야 한다. 서석진 강사는 “세 명 이상이 등장하는 복잡한 법률관계는 그림을 그려서 이해하는 것이 좋고, 평소 법률관계를 도식화하는 연습을 충분히 하면 실전에서 시간을 줄일 수 있다.”고 설명했다. 갑을병(甲乙丙) 등의 당사자가 등장하는 사례형 문제의 출제 비중이 높아진 것은 최근 각종 국가고시 민법시험의 공통된 경향이다. 사법시험, 변리사, 감정평가사, 법무사 등에서 다룬 판례는 최고의 예상문제이기도 하다. ●“적중률 높은 조문해설·판례집 활용해야” 사례형 문제 대비는 정확한 판례 이해가 기본이다. 판례를 정확히 알고 있으면 다른 지문에 대한 판단이 불분명할 때에도 정답을 찾을 가능성이 커 문제 푸는 시간을 줄일 수 있다. 또 판례에는 기본적으로 원고와 피고가 등장하며, 소외인(訴外人)이 한 명만 존재해도 등장인물은 세 명이 된다. 판례를 이해하는 것이 사례문제에 대비하는 최선의 훈련이 된다. 민경호 강사는 “판례 공부는 시험장에서도 적용할 수 있는 지문으로 구성된 적중률 높은 조문해설집과 판례집을 활용해야 하며, 아주 최신 판례도 절대 소홀히 하지 말고 시험 막바지에 챙겨서 익혀야 한다.”고 강조했다. 윤창수기자 geo@seoul.co.kr

양도성예금증서(CD) 금리 담합, 가산금리 부당이익, 대출서류 조작 등 각종 의혹으로 ‘사면초가’에 휩싸인 은행이 고객 신뢰를 회복하기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 대출금리를 내리고 대출(여신) 수수료를 폐지하는 것은 물론, 서민을 위한 상품을 잇따라 내놓고 있다. ●산업銀, 서민 전세·중도금 대출 나서 산업은행은 29일 한국주택금융공사와 업무협약을 맺고 서민에 대한 전세자금 대출과 중도금 대출을 하기로 결정했다. 주택금융공사가 보증하면 대출한다는 계획이다. 또 주택사업자에 대한 주택금융공사의 보증부 대출 신상품을 함께 개발하기로 했다. 신한은행은 서민과 중소기업을 대상으로 한 ‘사회책임경영 신상품 4종 세트’를 출시했다. 모두 1조 2억원 규모로 서민을 위한 ‘새희망드림 대출’과 중소기업을 위한 ▲수출중소기업 지원대출 ▲챌린저 신설법인 대출 ▲보증서 플러스 연계대출로 구성됐다. 새희망드림 대출은 신한은행의 자체 신용평가시스템 기준으로 15등급 중 11~12등급이거나 연소득 2000만원 이하 고객에게도 최저금리 연 12%로 판매된다. ●신한銀, 서민·中企대상 4종 세트 출시 우리은행은 ‘서민지원 금융 실천 10대 과제’를 선정하고 가계·기업 대출 최고금리를 17%에서 14%로 3% 포인트 낮추기로 했다. 또한 주택담보대출 근저당권 설정비율을 현행 120%에서 110%로 낮추고, 주택담보대출비율(LTV)을 초과하는 대출 연장 때 초과분 상환을 요구하거나 추가 가산금리를 적용하지 않기로 했다. 기업신용조사·담보변경·지급보증서발행·기성고(건설공사 진행률) 확인 등 수수료도 폐지한다. 이와 함께 우리금융은 하우스푸어(빚을 내 집을 샀다가 원리금 상환에 허덕이는 계층)의 집을 사주고 다시 임대하는 ‘세일 앤드 리스 백’(Sale&lease back)도 추진 중이다. 하우스푸어가 월세 형식으로 대출 원리금을 분할 상환토록 하고 대출을 모두 상환하면 집을 되돌려주는 방식이다. 이르면 9월 중 도입될 것으로 보인다. 여신금융협회도 영세 신용카드 중소가맹점(연매출 2억원 미만) 우대 수수료율을 다음 달부터 평균 1.8%에서 1.5% 수준으로 낮추기로 했다. ●우리銀, 기업 대출 최고금리 3%P↓ 은행들의 ‘고객 눈치보기’는 앞으로도 계속될 것으로 보인다. 금융당국도 은행에 “비 올 때 우산을 뺏지 말라.”며 사회적 책임을 강조한 터다. 시중은행 관계자는 “사회 분위기가 ‘은행은 나쁜 놈’으로 몰아가고 있어 착잡하다.”면서도 “당분간 사회공헌 활동을 늘리거나 각종 수수료를 폐지하는 등 서민을 위한 서비스를 내놓는 은행이 많아질 것”이라고 분위기를 전했다. 이민영기자 min@seoul.co.kr

부동산 시장의 지역별 양극화가 지속되고 있다. 지방 부동산 시장은 2011년 이후 호조세를 보이지만 수도권 시장의 침체는 장기화하고 있다. 2000년대 중반에는 지방 시장 침체와 수도권 시장 호황으로 양극화가 나타났는데, 2010년 이후 지방 시장 호황, 수도권 시장 침체로 양극화의 방향이 바뀌었다. 서울시 아파트 가격은 실질 가격 기준으로 최고점이던 2008년 5월에 비해 14.2% 하락했고, 하락 기간은 50개월째 이어지고 있다. 경기도 아파트 가격은 최고점이던 2007년 1월에 비해 17.4% 하락했고, 하락 기간은 무려 66개월에 이르고 있다. 2011년 말 그리스 위기 재발, 스페인 위기 확산 등으로 부동산 시장은 2008년 세계적인 금융위기 때보다 더 큰 충격을 받고 있다. 현재 수도권의 매수우위지수는 2008년 말 금융위기 때보다 낮다. 2011년 말에는 수도권과 지방 모두 일시적이기는 하지만 거래량이 급락했다. 부동산 거품이 붕괴하는 경우 금융부실, 신용경색, 성장률 둔화, 외환위기 등 총체적인 난국에 직면할 수밖에 없는데, 우리나라 수도권은 2007년 이후 5년에 걸쳐 완만하게 연착륙이 진행 중이라고 볼 수 있다. 수도권 부동산 가격이 연착륙하고 있으나 시장 침체가 장기화되고 있기 때문에 장기화에 따른 문제점들은 지속적으로 노출되고 있다. 부동산 거래량이 줄어들면서 중개업, 이사, 주택 인테리어 및 기자재 등 연관 산업의 침체도 지속되고 있고, 수도권 주택 가격의 장기적인 하락으로 분양 시장 침체가 지속되고 있다. 수도권 택지의 분양사업 지연 또는 청약률 저조로 중견 건설사들의 연쇄부도가 일어나 건설사들에 대한 유동성을 더욱 옥죄는 악순환도 일어나고 있다. 장기적이기는 하지만 주택 가격 하락으로 주택담보비율(LTV)이 올라가 일부 상환 후 대출 연장을 하거나, 거치 기간 동안 이자만 내오다가 거치 기간이 지나면서 주택담보대출 원리금 상환 탓에 소비까지 줄여야 하는 ‘하우스푸어’가 대량 발생하고 있다. 이는 내수 위축의 요인으로 작용하고 있다. 앞으로 정부의 정책은 수도권 부동산 시장 침체 장기화에 따른 부작용을 최소화하고 부동산 시장의 규제 완화 기조를 유지하면서 실수요를 중심으로 적극적으로 수요를 창출하는 정책으로 전환해야 한다. 현 정부 들어 부동산 규제 완화, 세금 감면 등 다양한 측면에서 여러 차례 부동산 경기 및 거래 활성화 대책을 내놓았지만, 수요 위축기에 큰 효과를 발휘하지 못하고 있다. 2008년 금융위기가 시간이 지나면서 해소된 것이 아니라 감추어져 있다가 재발을 반복하면서 단기간 내에 회복되기 어렵기 때문이다. 또 수도권 부동산 시장은 택지 공급 과잉, 중앙정부 공무원이나 공사의 지방 이전으로 수요가 감소할 것이라는 인식이 확산돼 가격 상승에 대한 기대감이 많이 줄었다. 시장 환경의 불확실성 속에서는 여유 계층도 부동산 투자를 꺼릴 수밖에 없어 기존의 규제 완화, 총부채상환비율(DTI) 규제 완화로는 수요 증가를 이끌 수 없다. 부동산 정책은 대규모로 주택을 공급하고 투기를 방지하며 투기꾼에게 벌칙을 강화하는 데에는 경험이 많지만, 새로운 수요 창출에는 익숙하지 못하다. 이제 부동산 정책은 수도권에 새로운 수요가 만들어질 수 있는 여건을 조성해야 한다. 실수요자를 중심으로 생애 최초주택구매자금의 규모를 확대하고, 대출 조건을 크게 완화할 필요가 있다. 주택 거래가 침체된 상황에서도 생애 최초담보대출 금액은 꾸준히 증가하고 있어 실수요 위주의 주택 구매 수요가 여전히 존재한다는 것을 알 수 있다. 또 부동산 거래 부문에서 세금을 낮추어 주어야 한다. 이제는 실거래가 신고가 정착돼 있기 때문에 9억원 이상 4%는 물론이고 9억원 이하 2%도 너무 높다. 취득세는 1% 내외로 조정해야 할 것이다. 지방 세수 부족 문제는 별도의 대책을 마련해야 할 것이다. 이와 함께 수도권 경우 부동산 가격 장기 하락으로 청약 수요가 극도로 침체돼 있어 청약가점제의 의미가 없어졌다. 주택청약제도도 지역별 상황에 따라 유연하게 적용할 수 있는 체계를 만들어야 할 것이다.

정부가 새마을금고의 대출·투자 현황 점검에 나섰다. 행정안전부는 21일 “오는 27일 금융감독원과 함께 새마을금고중앙회와 자본금 기준 300억원 이상 새마을금고 두 곳에 대해 정기감사에 나설 예정”이라면서 “새마을금고의 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)의 적용 실태와 준수 여부, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 여부, 금융전산망의 안전 문제 등을 중점적으로 살펴보려고 한다.”고 밝혔다. 행안부 감사담당관실과 금감원 직원 등 15명이 기본 자료를 수집했다. 새마을금고는 이달 초 주택담보대출 전담 태스크포스를 꾸려 지난 6일부터 강남, 과천, 분당 등을 중심으로 LTV 적용 실태를 자체적으로 조사해 왔다. 송영철 행안부 감사관은 “특별한 예후가 있어서 진행하는 것은 아니고 3년마다 하는 정기감사로 새마을금고의 금융사고 예방 등 내부 통제분야는 물론, 조직·인사·예산·회계 등 일반분야에 대해서도 감사를 진행할 예정”이라고 말했다. 박록삼기자 youngtan@seoul.co.kr

정부와 새누리당이 양도소득세와 취득세 등 부동산 거래세를 한시적으로 유예하거나 면제하는 등의 내용을 담은 종합부동산 활성화 대책을 논의했다. 새누리당 ‘하우스푸어 대책팀’은 20일 국회에서 기획재정부, 국토해양부와 당정 실무회의를 갖고 종합부동산 활성화 대책을 논의했다. 여상규 당 정책위부의장은 “양도소득세 중과 한시적 감면이나 폐지, 취득세 인하 외에도 주택담보대출에 대한 소득공제요건 강화를 제시했다.”고 밝혔다. 양도세 감면 폭과 기간에 대해서는 “정부와의 의견 조율을 거쳐 결정하겠다.”고 덧붙였다. 하우스푸어는 1가구 1주택자 중 주택담보대출 원리금 상환비율이 가처분소득의 10%를 넘고 빚을 갚으려고 소비를 줄이는 가구로, 집값 하락이 계속되면서 경제 위기의 뇌관으로 간주돼 왔다. 현재 취득세는 거래금액의 2~4%, 양도세는 양도차익의 6~70%가 각각 부과되고 있다. 새누리당은 가계 대출위기를 증폭시킬 우려가 큰 하우스푸어 대책의 하나로 양도소득세와 취득세 등 부동산 거래세를 한시적으로 유예하거나 면제하는 방안을 추진해 왔다.<서울신문 8월 17일자 1·5면> 당은 금융 분야에서 ▲담보인정비율(LTV) 60% 초과 대출에 대한 금융권 상환요구 자제 ▲총부채상환비율(DTI) 규제 완화 ▲생애최초 주택 구입자금 재원 확대 ▲제2금융권에서 제1금융권으로 대출 구조 전환 ▲금융권 공동출자 배드뱅크 설치 등 이자탕감 방안 ▲개인별 채무조정 프로그램 도입 등의 대책을 담았다. 거래 활성화 분야에서는 ▲리츠 등 민간기업형 임대사업자 육성 ▲민간임대사업자 육성을 위한 전문주택임대관리업 도입을 제안했다. 또 신규주택공급 억제, 보금자리주택 제도개선과 연체 중인 주택담보대출채권 매입 후 임대전환 등의 대책도 나왔다. 다만 정부는 이런 당의 요구에 대해 확답을 하지 않았다. 최근 당은 이번 종합부동산 활성화 대책을 기획재정부에 제안했지만 기재부는 아직 명확한 결론을 내리지 못한 것으로 전해졌다. 김효섭기자 newworld@seoul.co.kr

경기 안양시 평촌에 사는 최우민(가명·45)씨는 최근 빌라단지에서 새마을금고 주택담보대출 광고를 보고 깜짝 놀랐다. 빌라담보대출은 집값의 70%, 단독주택담보대출은 80%까지 대출을 해준다는 것이었다. 또 신용등급이 낮거나 소득이 없어도 대출이 가능했다. 예컨대 신용등급 5등급 이상은 80%까지 대출을 받을 수 있고, 저신용자인 9등급도 실거래가의 70%까지 대출을 받을 수 있다. 이처럼 ‘묻지마 대출’이 성행하는 새마을금고는 제2금융권 부동산담보대출의 ‘뇌관’으로 통한다. 그럼에도 금융감독원은 13일 새마을금고의 관리·감독 권한이 행정안전부에 있는 만큼 이번 2금융권의 주택담보인정비율(LTV) 실태조사에 포함시키지 않았다고 밝혔다. 관리·감독 시스템의 허점이 새마을 금고의 부실 가능성을 키우고 있는 셈이다. 금감원 관계자는 “2금융권 부동산담보대출에서 가장 위험해 보이는 곳은 새마을금고”라면서도 “관리·감독권이 우리에게 없는 만큼 사실상 관심을 끄고 있다.”고 말했다. 지난해 김석동 금융위원장의 ‘새마을금고 부실 발언’ 이후 뱅크런을 경험한 금융감독당국이 새마을금고에 대해 애써 외면하고 있는 것이다. 실제로 새마을금고의 가계대출 증가 속도가 빠르고, 연체율은 금융권 최고 수준이다. 새마을금고중앙회와 한국은행에 따르면 새마을금고의 가계 대출액은 지난 6월 말 기준 34조 9400억원으로 지난해 같은 기간(30조 8978억원)보다 13.1% 증가했다. 전월(34조 2000억원) 대비로도 무려 7000억원 이상 뛰었다. 상업용부동산대출을 포함한 대출 총액은 6월 말 기준 54조 2160억원으로 지난해 같은 기간(48조 6187억원)보다 11.5% 늘었다. 반면 연체율은 2010년 말 2%대에서 지난 6월 말 3.71%로 뛰었고, 이는 은행권 주택담보대출 연체율(0.85%)의 4배 수준이다. 금융권 관계자는 “새마을금고의 가계대출 대부분이 주택담보대출인 데다 상당수가 LTV도 지키지 않아 금융당국의 세심한 관리가 필요하다.”고 지적했다. 대출 부실 가능성도 상당히 커보인다. 금융당국은 지난해부터 신용협동조합을 비롯한 상호금융사의 LTV 초과 대출에 대해 본격적인 지도에 들어갔지만 새마을금고는 제외됐다. 그 결과 평균 2000억~3000억원 수준인 새마을금고의 주택담보대출액이 한때 6000억원까지 급증하는 ‘풍선효과’가 나타나기도 했다. 특히 새마을금고 측은 특판상품으로 소개하며 집값의 80%까지 대출을 해준 것으로 확인됐다. 사정은 이와 같지만 금융감독당국은 “관리·감독권이 없다.”며 사실상 손을 놓고 있다. 금감원 관계자는 “새마을금고와 관련해 조사부터 감독, 통계 발표까지 행안부에 모든 권한이 있다.”면서 “새마을금고에 대해 할 말이 없다.”고 말했다. 새마을금고의 부실 가능성을 알면서도 주무부처가 다르다는 이유만으로 외면하고 있는 셈이다. 이에 따라 제2금융권의 부동산담보대출 조사 결과도 새마을금고가 빠져 신뢰도가 떨어질 것으로 보인다. 새마을금고 관계자는 “가계대출이 사회적으로 문제되면서 지금은 엄격한 심사를 통해 대출하고 있다.”고 해명했다. 행안부 관계자는 “오는 27일 금융위와 합동으로 종합검사를 시행, 새마을금고의 현황을 파악할 계획”이라고 밝혔다. 김영일 KDI 연구위원은 “새마을금고의 주택담보대출은 저신용자(6등급 이하)와 저소득자들을 대상으로 대출한 탓에 가계부채 폭탄의 위험성은 더 크다.”면서 “만기 상환을 연장할 때 대출자에게 이자율 부담을 줄여줄 필요가 있다.”고 연착륙 대책을 제시했다. 김경두·이성원기자 golders@seoul.co.kr

제2금융권의 부동산담보대출이 담보인정비율(LTV) 관리의 사각지대로 떠오르면서 금융당국이 실태조사에 착수했다. 은행보다 상대적으로 규제와 감독이 허술한 점을 이용해 LTV의 80~90% 대출을 해주거나 편법 대출을 해줬다는 지적이 잇따르자 실상을 정확히 파악하겠다는 의도다. 사실상 ‘LTV 폭탄’의 뇌관으로 제2금융권을 지목한 셈이다. 금융감독원은 12일 저축은행, 상호금융사, 보험사, 할부금융사 등을 대상으로 상가와 토지 등을 포함한 부동산담보대출 실태를 조사 중이라고 밝혔다. 제2금융권의 부동산담보대출 잔액은 올 5월 말 현재 211조원이다. 한국은행이 집계한 총 여신 309조원의 68.3%다. 상호금융이 160조 1000억원, 보험사 29조 5000억원, 저축은행 20조 3000억원 등이다. 용도별로는 주택담보대출이 82조 2000억원, 상업용 부동산담보대출(토지나 공장 등을 담보로 한 대출)이 128조 8000억원이다. 이 가운데 금감원은 주택담보대출의 LTV 수준과 LTV 한도 초과분 실태를 집중적으로 들여다볼 계획이다. 제2금융권의 LTV 비율은 상호금융사가 50∼65%, 저축은행과 할부금융사 60∼70%, 보험사 50∼60%로 시중은행(50∼60%)보다 다소 규제가 느슨하다. 금감원 관계자는 “은행에서 대출을 거절당하거나 담보가치가 충분하지 않을 때 제2금융권을 찾는 사례가 많아 은행보다 제2금융권이 더 위험하다.”고 말했다. 제2금융권의 영업 방식도 부실 우려를 키운다. 은행의 LTV 한도가 차면 2금융권은 변제순위가 뒤로 밀리는 후순위 대출을 내주거나 아예 신용대출인 것처럼 허위로 꾸며 ‘이면 계약’을 맺는 사례가 적지 않은 것으로 전해졌다. 3∼6개월 주기로 담보 가치를 재평가하는 은행권과 달리, 담보가치에 대해서도 제대로 중간 점검하지 않고 있다. 연체율도 높다. 상호금융사만 하더라도 연체율이 3%대로 은행권(5월 말 기준 0.85%)보다 3배가량 높다. 금감원 관계자는 “상호금융사의 경우 평균 LTV가 49%로 안정적인 것 같지만 수치도 정확하지 않고, 지역이나 대출자에 따라 편차도 상당히 커 보인다.”고 지적했다. 금감원은 주택담보대출에 이어 제2금융권의 상업용 부동산대출도 들여다볼 계획이다. 주택담보대출에 치중한 은행과 달리 제2금융권은 ‘고위험 고수익’을 좇아 상업용 대출도 많이 취급해서다. 앞서 한국은행도 LTV 규제를 받지 않는 상업용 부동산대출이 향후 가계빚 관리의 큰 부담이 될 것이라고 경고했다. 김경두기자 golders@seoul.co.kr

“부동산 투기가 거의 없어졌고 경착륙은 절대 없다.” 부동산 시장에 대한 박재완 기획재정부 장관의 생각이다. 경제 수장으로서 현 상황을 부정적으로 표현할 필요는 없지만 지나친 ‘단정’이 아니냐는 비판이 나오고 있다. ●朴 “부동산 투기·경착륙 절대 없다” 박 장관은 지난 8일 밤 KBS ‘뉴스라인’에 출연해 올해 세법개정안을 설명하면서 “부동산 시장은 상황이 많이 바뀌어 양도차익이 별로 생기지 않고 있다.”면서 “투기가 사실상 거의 없어진 상황이 아닌가 보고 있다.”고 밝혔다. 이에 앞서 박 장관은 “부동산 시장이 심각한 시스템 위기로 이어질 가능성은 없다는 것이 전문가들의 공통된 견해다.”라며 “경착륙은 없다.”고 단언했다. 투기는 없어진 것이 아니고 숨어 있을 뿐이다. 현진권 한국경제연구원 사회통합센터 소장은 “투기하는 사람이 따로 있지 않고 부동산 시장에서 이익이 생길 것이라 보이면 언제든지 몰릴 수 있다.”고 말했다. 노무현 정부 당시 부동산 투기 억제 대책 마련에 참여했던 한 관료는 “부동산 대책은 이미지 게임 성격이 강하다.”고 평가했다. 이익이 생긴다고 보이면 언제든지 투기가 창궐할 수 있다는 얘기다. ●“지나친 단정 아니냐” 비판 고조 비사업용 토지의 양도세 중과세 폐지에 대해 벌써 보완의 필요성을 지적하는 목소리가 나오는 것도 같은 맥락이다. 김현아 건설산업연구원 연구위원은 “기업들은 이 땅을 업무용으로 쓰지 않고 투자로 쓸 우려가 있으므로 정부가 비업무용 토지를 활용할 수 있도록 하는 보완장치가 필요하다.”고 지적했다. 참여연대 측도 양도세 중과 폐지에 대해 “건설사나 개발사업 시행사, 다주택자 등을 부추기는 투기 조장의 연장”이라고 비판했다. 아파트 중도금 집단대출 연체율은 일부 은행의 경우 10%에 육박한다. 담보인정비율(LTV) 초과대출에 대한 공포도 시장을 짓누르고 있다. ‘경착륙이 없다.’고 장담하기에는 시장 상황이 녹록지 않다. 박 장관은 지난해 11월에도 취업자 증가폭(50만명)만 보고 “고용 대박”이라고 했다가 큰 ‘수모’를 겪었다. 전직 경제 고위관료는 “경제현상은 숫자만 봐서는 안 된다.”고 일침을 가했다. 부동산을 포함한 모든 시장은 살아 움직인다. 시장의 방향성을 단언하는 것은, 고위 관료일수록 신중해야 한다는 지적이 많다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

가계부채가 한국 경제의 뇌관으로 떠오른 가운데 김중수 한국은행 총재는 9일 “아직 부채 디플레이션을 우려할 상황은 아니다.”라고 밝혔다. 물가 하락→실질금리 상승→채무 부담 상승→자산 처분→물가 하락의 악순환이 현실화될 가능성을 낮게 본 것이다. 한은 금융통화위원회는 이날 만장일치로 기준금리를 연 3.0%로 동결했다. 금통위 의장을 겸하고 있는 김 총재는 금통위 회의가 끝난 뒤 가진 기자회견에서 “우리나라 가계부채가 높은 수준이고, 주택 가격 하락이 부분적으로 맞물려 일각에서는 부채 디플레이션 우려를 표하고 있다.”면서 “하지만 분석 결과 부채 디플레이션 상황에 있다고 판단할 수 없으며, 그것(부채 디플레이션 우려) 때문에 통화정책을 바꿀 만한 단계는 아니다.”라고 말했다. 금융권 일각에서는 집값 하락으로 원금 상환에 나서야 하는 대출이 44조원이나 되는 데다 지난 1~3월에만 담보가치인정비율(LTV) 한도 초과 대출이 무려 2조 6000억원가량 증가해 부채 디플레이션에 진입한 것 아니냐는 주장이 제기됐다. 조영무 LG경제연구원 연구위원은 “가계부채의 규모나 증가 속도로 봤을 때 부채 디플레는 전체가 아닌 한계 업종에 속한 자영업자나 대출 원리금을 갚아야 하는 하우스푸어 등 일부의 문제로 보인다.”면서 “가계부채가 금융권 부실로 이어질 가능성은 아직 높지 않다.”고 진단했다. 하지만 정영식 삼성경제연구소 수석연구원은 “계속해서 집값이 떨어지고 LTV 한도 초과 가구가 늘어나면 부채 디플레이션에 진입할 가능성도 있다.”며 정책당국의 세심한 주의가 요구된다고 주문했다. 김 총재는 “최근 국제 곡물 가격이 10% 정도 올랐는데 통상 3~11개월의 시차를 갖고 국내 물가에 반영된다.”면서 “최대 0.21% 포인트까지 국내 물가를 끌어올릴 것으로 보고 있다.”고 설명했다. 이어 “7월 소비자물가 상승률 1.5%는 무상보육과 무상급식 등의 정책 효과 때문이며, 이를 빼면 실제 물가상승률은 2.1% 수준”이라고 지적했다. 지난달 기준금리를 깜짝 인하했던 금통위가 이달 ‘쉬어가기’를 선택한 데는 전월의 인하 효과를 좀 더 지켜볼 필요성과 글로벌 중앙은행들의 잇단 동결 움직임 등이 영향을 미친 것으로 풀이된다. 하지만 유로존 재정 위기가 아직 진행 중이고, 국내 경기도 하강 위험이 상존하고 있어 연내 한두 차례 추가 인하 전망이 현재로서는 지배적이다. 시장에서는 ‘징검다리 인하설’을 내놓으며 다음 달 금리 인하 가능성에 무게를 두고 있다. 한편, 금통위는 다음 달부터 의사록 공개 시기를 현행 ‘회의 6주 뒤’에서 ‘2주 뒤’로 4주 단축하기로 했다. 김경두기자 golders@seoul.co.kr [용어 클릭] ●DD(Debt Deflation·부채 디플레이션) 빚을 갚기 위해 담보로 맡긴 자산을 매각하면 이것이 자산가치의 하락을 유발해 물가 하락과 생산·고용 감소 등으로 이어지는 악순환을 말한다. 우리나라는 빚으로 집을 산 가구가 많아 집값이 지속적으로 하락하면 부동산 경매나 급매로 매물이 쏟아져 부채 디플레이션이 올 수 있다.

금융 당국의 억제 등으로 주춤했던 가계빚이 다시 꿈틀대고 있다. 연초 감소세를 보였던 주택담보대출이 6개월 연속 슬금슬금 늘고 있고, 신용대출도 지난달 다시 증가세로 돌아섰다. 부동산 시장이 얼어붙으면서 주택대출 수요가 줄었는데도 가계대출이 늘어난 까닭은 빚을 내 생활비를 충당하거나 ‘빚을 내 빚을 갚는’ 가정이 늘어났기 때문 등으로 분석된다. 통상 휴가철에는 기업들의 휴가비 지급 등으로 대출 수요가 줄어든다는 점에서 신용대출 증가세 반전은 우려를 키운다. 게다가 이달부터는 집값 하락에 따른 담보인정비율(LTV) 초과분에 대한 대출 전환 유도 등이 이뤄져 가계빚 증가세가 더 커질 것으로 보인다. 6일 국민·우리·신한·농협·하나·기업·외환 등 7대 시중은행의 가계대출 현황을 조사한 결과 지난달 말 기준 주택담보대출 잔액은 264조 6743억원이다. 지난해 말(259조 3277억원)보다 5조 3466억원(2.06%) 증가했다. 전달보다는 6783억원 늘었다. 올 들어 1월 한달 반짝 감소(8252억원)한 이후 2월부터는 매달 평균 1조원가량씩 늘어나는 추세다. 마이너스 통장 등 긴급 생활자금 용도로 쓰이는 신용대출도 한달 만에 다시 증가했다. 지난달 말 7대 은행의 신용대출 잔액은 78조 4074억원으로 한 달 전보다 1919억원 늘었다. 한 시중은행 관계자는 “통상 7월에는 휴가비 지급 등 계절적인 요인으로 인해 신용대출 수요가 줄어드는데 올해는 이례적으로 늘었다.”면서 “불황형 수요, 즉 사업자금이나 생활비 충당 목적으로 보인다.”고 풀이했다. 주택거래 감소에도 불구하고 주택담보대출이 늘고 있는 것도 같은 맥락에서 풀이된다. 국토해양부에 따르면 올 상반기 매매가 성사된 주택은 46만 4727가구로, 지난해 상반기(61만 5831가구)보다 24.5%(약 15만 가구)나 감소했다. 그럼에도 주택담보대출이 늘어난 것은 집을 담보로 잡히고 사업자금이나 생활비를 충당하기 위한 ‘생계형 빚’이라는 게 은행권의 분석이다. “돈 굴릴 데가 없다.”는 은행들의 현실적인 고민도 가계빚을 키우는 한 요인이다. LTV 초과분 대출 전환과 관련해 금융 당국 수장들은 “가계빚 연착륙을 위해 부득이하고 아직까지는 큰 문제 없다.”고 강조하지만 빚을 내 빚을 갚는다는 점에서 고육지책 성격이 짙다. 지금처럼 경기가 나빠 소득이 늘어날 기미가 없는 상황에서 가계빚이 증가하는 것은 우리 경제에 큰 걸림돌이라는 경고가 나오는 이유다. 신용대출 등 일반 가계대출 연체율은 지난 5월 말 1.21%로 임계치인 1%를 이미 넘어섰다. 우리은행은 대출한 지 1년도 안 돼 부실이 발생한 지점 11곳의 점포장에 정직·견책 등의 징계를 단행했다. 또 지난 6월과 7월 300여명의 지점장에게 “대출관리를 제대로 못하면 징계할 수 있다.”는 내용의 경고성 공문을 두 차례 보냈다. 경기 침체로 부실이 더 커질 것에 대비해 고삐를 죄는 조치다. 정영식 삼성경제연구소 수석연구원은 “그동안 우리나라의 가계부채가 상대적으로 덜 위험하다고 평가된 이유는 아파트 등 자산 매입을 위한 부채였기 때문”이라면서 “사업자금, 생활자금, 자녀 유학비 등에 쓰이는 소비형 대출은 경기가 어려워지면 부실 위험성이 더 커진다.”고 경고했다. 오달란기자 dallan@seoul.co.kr

4개월 남짓 앞으로 다가온 19대 대선을 바라보는 부동산 시장의 기대는 남다르다. 장기 침체로 ‘하우스 푸어’, ‘렌트 푸어’ 등이 양산된 가운데 주저앉은 주택 경기를 되살릴 관련 정책에 관심이 모아지고 있다. 일각에선 유력 대선주자들의 부동산 공약이 거래활성화와는 일정한 거리를 둔 반면 임대주택 공급 등 서민 주거 안정에 지나치게 편중됐다는 지적도 나온다. ●DTI 규제 완화엔 모두 반대 5일 부동산업계에 따르면 유력 대선후보인 박근혜 새누리당 의원과 문재인 민주통합당 상임고문, 안철수 서울대 융합과학기술대학원장 등은 모두 총부채상환비율(DTI) 규제 완화에 반대하고 있다. 최근 정부가 내수 진작을 통한 주택시장 활성화안으로 DTI 규제 완화 카드를 꺼내든 것과는 사뭇 다른 분위기다. 양도세 철폐가 더해지더라도 지금이 주택거래 증가를 기대할 ‘타이밍’은 아니라는 이해가 깔려 있기 때문이란 해석이다. 안 원장은 자신의 저서 ‘안철수의 생각’에서 “거래활성화를 위해 DTI와 주택담보대출인정비율(LTV)을 풀어도 별 도움이 되지 않고 오히려 가계부채만 늘어날 가능성이 높다.”고 못 박았다. 서정렬 영산대 부동산금융학과 교수는 “(안 원장의) 하우스 푸어에 대한 해결방식 역시 가계부채 경감 차원에서 대출 만기를 연장하고 변동금리를 장기고정금리로 바꿔야 한다는 것”이라며 “가계부채에 대한 구조조정 필요성을 관련 제도 정비를 통해 강조했다.”고 설명했다. 여권 유력주자인 박 의원이나 문재인·김두관 등 야권 후보들의 생각도 크게 다르지 않다. 박 의원은 DTI 규제 완화에 반대의사를 분명히 하는 대신 민간주택 분양가 상한제 폐지 등을 거론 중이다. 문 상임고문은 한발 나아가 정부의 민간임대사업자 지원까지 반대한다. 투기적 수요를 조장할 수 있다는 이유에서다. 그는 “주택가격은 아직 비싸기 때문에 장기적으로 주택시장을 연착륙시켜 가격을 더 낮추겠다.”는 입장이다. 조민이 에이플러스리얼티 팀장은 “대부분 후보자들은 DTI 규제 완화에 반대하고 있는데 이는 가계대출 부실에 대한 고민을 엿보게 하는 것”이라고 해석했다. 반면 세입자나 하우스 푸어에 대한 지원책은 봇물을 이룬다. ‘복지’나 ‘경제민주화’로 선거이슈가 옮아간 것과 궤를 같이한다. 박 의원은 저소득층을 위한 주거비를 강화하는 방안과 민간주택을 장기전세주택(시프트) 형태로 전환해 공급하는 방안 등을 제안했다. 다른 후보와의 차이라면 분배 외에 성장에도 관심을 보인다는 점이다. 문 상임고문은 주택시장 연착륙 외에 전·월세 계약갱신청구권 보장과 장기계약 임대주택 제도 도입 등을 제시했다. 다른 민주당 후보들도 전·월세 상한제나 주택바우처 도입 등을 강조해 궤를 같이한다. 안 원장의 경우 복지 차원에서 저소득층 금융지원을 전담할 정책금융기관을 세워 주택대출을 선진국처럼 20~30년 만기의 장기대출로 바꿔 타도록 하는 데 초점을 맞췄다. ●“실물시장에 대한 고민 필요” 업계의 평가는 엇갈린다. 함영진 부동산써브 실장은 “현재 시장상황은 실수요와 투자수요를 구분하지 못할 만큼 어렵다.”면서 “문 상임고문의 경우 근본적인 시각 변화 없이 시장을 활성화시키기 어렵다.”고 말했다. 이어 “안 원장의 대책은 가계대출 건전성 개선 차원에선 바람직하지만 주택정책은 관련 세제 등을 모두 아우르는 만큼 (실물시장에 대한) 고민 역시 필요하다.”고 덧붙였다. 서정렬 교수는 “박 의원의 ‘정부 3.0’에선 주거로서의 주택정책, 기존 주택공급제 개선, 1~2인 가구를 위한 ‘다운사이징’ 정책, 맞춤 공공주택에 대한 정책적 방향이 모색돼야 한다.”고 지적했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

부동산 시장이 위축되면서 집값이 분양가를 밑도는 ‘깡통아파트’가 속출하는 가운데, 수도권에서만 앞으로 4만여 가구가 더 입주를 앞두고 있어 ‘담보가치인정비율(LTV) 공포’가 확산되고 있다. LTV 공포란 집값(담보가치)의 일정비율 안에서 대출 받아 집을 샀는데 집값 하락으로 LTV 비율이 상대적으로 높아져 한도 초과분만큼 대출금을 갚아야 하는 상황에 몰리는 것을 말한다. 금융당국은 LTV 초과분을 장기간 나눠 갚도록 하거나 신용대출로 바꿔서 ‘하우스푸어’의 상환 부담을 덜어주도록 유도할 방침이지만 근본적인 해결책은 아니라는 지적이 나온다. 5일 금융권과 부동산 업계에 따르면 판교, 동탄, 김포, 광교, 파주 등 수도권 2기 신도시의 입주물량은 12만 2860가구다. 2008년부터 지난해까지 8만 34가구가 입주했고, 올해부터 2015년까지 4만 2826가구가 입주 예정이다. ●분양가 대비 평균 10%가량 하락 이 지역의 아파트 가격은 대부분 분양가보다 10%가량 하락했다. 2009년 입주가 시작된 판교신도시 아파트 2만 1410가구의 3.3㎡당 가격은 현재 2270만원이다. 2010년 9월(2603만원)보다 약 13% 내렸다. 동탄신도시(2만 308가구)와 파주신도시(2만 6238가구)의 매매가격도 고점 대비 5~6% 하락했다. 이렇다 보니 분양가보다 10% 이상 싸게 내놔도 사겠다는 사람이 없어 매매거래는 자취를 감췄다. 신도시 아파트 입주자 대부분은 수도권 LTV 최고 한도인 50%를 꽉 채워 돈을 빌렸다. 분양가가 3억원이라면 50%인 1억 5000만원을 은행에서 대출받아 중도금과 잔금 등을 치렀다는 얘기다. 하지만 시세가 급락하면서 LTV 한도를 초과한 대출이 속출하고 있다. 분양가 3억원짜리 아파트 가격이 2억 4000만원으로 20% 내리면, 은행 대출금 1억 5000만원의 LTV는 62.5%로 한도를 12.5% 포인트 초과한다. 대출 만기가 돌아오면 한도 초과분인 3000만원의 원금을 일시에 갚아야 한다. 이 때문에 곳곳에서 은행과 대출자 사이에 실랑이가 벌어지고 있다. ●대출 만기땐 원금 일시상환 불가피 금융당국은 이러한 문제점을 의식해 은행들로 하여금 LTV 한도 초과분을 장기분할 상환방식 대출 또는 신용대출로 전환하도록 지도하고 있다. 하지만 일각에서는 빚 부담을 미루는 ‘미봉책’에 불과하다고 지적한다. 박덕배 현대경제연구원 전문연구위원은 “집값이 아무리 내려가도 사겠다는 사람이 없어 주택담보대출 상환에 발목을 잡힌 대출자들이 많다.”면서 “부동산 거래세를 낮춰서 주택 매매 거래를 활성화하는 것이 궁극적으로 주택 가격 급락을 막고 부동산 경기를 살릴 수 있는 방법”이라고 주장했다. 새누리당과 정부는 주택 거래세율(취득세율)을 현 4%에서 2%로 낮추는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. ●신용대출·장기분할 상환 효과 의문 주택담보대출 원리금을 갚기 어려운 가정의 주택 소유권을 은행이 넘겨받는 ‘리스 전환 프로그램’도 대안으로 거론된다. 서브프라임모기지론(비우량 주택담보대출) 사태 때 미국 뱅크오브아메리카(BoA)가 도입한 제도로, 주택담보대출 연체자 가운데 희망자에 한해 주택 소유권을 은행으로 넘기고 임대 계약을 체결하는 방식이다. 최소 3년간 임차한 뒤 다시 사들일 기회도 준다. 하지만 국내법은 은행의 비업무용 부동산 취득을 제한하고 있어 단기간에 도입하기 어렵다는 지적을 받고 있다. 오달란기자 dallan@seoul.co.kr

부동산시장 침체가 장기화되면서 올 상반기 전국 주택 거래량이 2006년 조사를 시작한 이래 최저 수준으로 떨어졌다고 한다. 올 상반기 주택 거래량은 46만 4727건으로 글로벌 금융위기 직후인 2009년 상반기보다 3만여건 줄었다. 특히 서울의 주택 거래량은 2006년 상반기의 절반에도 미치지 못하는 등 수도권의 거래 침체가 예사롭지 않다. 거래 부진은 집값 폭락을 부추겨 가계부채의 질 악화, ‘하우스 푸어’ 양산이라는 악순환으로 이어지고 있다. 지난 3월 현재 주택담보대출 282조원 가운데 담보가치인정비율(LTV) 60%(수도권은 50%)를 넘는 대출이 44조원에 이른다. 2008년부터 입주를 시작한 판교·동탄·김포·광교·파주 등 수도권 2기 신도시의 평균 매매가격이 10% 이상 떨어지면서 대출금을 갚고 나면 남는 것이 없는 ‘깡통 아파트’가 쏟아질 것이라는 우려도 제기되고 있다. 정부는 지난해부터 주택시장 붕괴를 막기 위해 5차례나 대책을 쏟아냈으나 관련법 개정이 야당의 반대로 좌절되면서 시장 분위기를 되돌리는 데 실패했다. 여권은 지금이라도 팔을 걷어붙이고 야당 설득에 나서야 한다. 민주당도 분양가상한제 폐지나 다주택자 양도세 부과 폐지 등을 ‘반(反)부자 정서’로만 대응할 것이 아니라 시장 활성화 대책 차원에서 새롭게 봐야 한다. 주택 거래의 실종은 중산층의 붕괴로 이어질 수밖에 없다. 부자 때리기로 표를 얻겠다고 우리 사회를 지탱하는 골격인 중산층이 무너지는 것을 방치해서는 안 된다. 집값이 다시 뛰면 어쩔 거냐는 식의 반론은 부동산 관련 업종의 종사자와 하우스 푸어들의 고통을 제대로 알지 못하는 단견이다. 정부도 거래 활성화를 위해 취득세 감면 등 세제 혜택을 부활해야 한다. 취득세 감면에 따른 지자체 세수 감소는 거래 활성화로 연관산업이 살아나면 충분히 보전될 수 있다. 주택시장 교란의 주범으로 지목되고 있는 보금자리 주택과 신도시 건설을 통한 수도권 주택공급 확대 정책도 6만 2200여 가구에 이르는 미분양 주택이 어느 정도 해소될 때까지 중단하거나 착공 시기를 조절할 필요가 있다. 내수의 버팀목인 주택산업이 대선의 정쟁 대상이 돼 표류하게 해선 안 된다.

집값 하락이 본격적인 금융권 부실로 이어지고 있다. 담보가치 하락에 따른 대출금을 상환해야 하는 가계가 속출하는 데다 연체율 상승도 가팔라 금융당국과 은행권에 비상이 걸렸다. 담보가치인정비율(LTV) 한도를 초과한 대출 잔액은 지난 3월 기준으로 44조원에 이르며, 집값 하락 탓에 올해는 3개월 만에 한도 초과 대출이 2조 6000억원이나 증가했다. 여기에 경기 침체에 따른 자영업자들의 몰락과 햇살론 등 생계형 대출의 연체율이 가파르게 올라가고 있어 ‘가계 부채발(發) 금융 위기’가 현실화될 가능성이 점점 커지고 있다. 1일 국민은행에 따르면 지난달 전국 주택매매가격은 전월 대비 0.1% 하락했다. 특히 수도권 매매가격은 0.4% 떨어져 9개월 연속 하락세를 이어갔으며, 지난해 말과 비교하면 1.8% 떨어져 전국에서 하락폭이 가장 컸다. 경기 과천과 용인 수지, 김포, 고양 등의 아파트 가격은 올 들어 3% 안팎 내렸다. 인천도 대부분 지역이 2% 이상 빠졌다. 금융감독원과 시중은행 실무진은 태스크포스(TF)를 꾸려 실태조사 결과를 분석, LTV 상승에 따른 대응책을 구체화하기로 했다. 큰 가닥은 잡혔다. 대출금 상환을 신용 대출로 전환하거나 장기 분할 상환 등이 해결책으로 제시되고 있다. 일부 은행은 LTV 상승의 충격을 흡수할 수 있는 기금을 만드는 방안을 제안한 것으로 알려졌다. 문제는 이 같은 대책이 시간벌기에 불과한 땜질식 처방이라는 점이다. 특히 일반 신용대출 금리는 주택담보대출 금리보다 3% 포인트가량 더 높기 때문에 은행에는 이자 소득을 더 주고, 가계엔 이자 부담이 가중된다. 신규 취급액 기준으로 6월 주택담보대출 금리는 4.76%, 일반 신용대출 금리는 7.89%다. 금융권 관계자는 “2009년 기준으로 LTV 비율이 한국은 47.1%, 미국 74.9%, 영국 85.2%로 우리나라가 아직 여유가 있는 만큼 LTV 완화를 검토해야 한다.”면서 “혹은 뱅크오브아메리카처럼 주택담보대출의 원리금을 못 갚는 가계를 대상으로 주택 소유권을 넘겨받고, 리스로 전환하는 방법도 생각해 볼 필요가 있다.”고 말했다. 서민금융뿐만 아니라 은행권 연체율에도 적신호가 켜졌다. 미소금융 연체율은 지난해 6월 2.5%에서 지난해 12월 말 3.1%, 올해 6월은 4%로 상승하고 있다. 햇살론 연체율은 6개월 만에 1.5% 포인트 상승했다. 은행권 가계대출 연체율도 마찬가지다. 은행권 가계대출 연체율은 지난해 6월 말 0.72%였지만 올해 5월엔 0.97%로 급증했다. 1% 돌파도 시간 문제로 보인다. 제2금융권을 포함하는 금융권 가계대출 연체율은 지난 3월 1.91%로 집계돼 사실상 2%대를 웃돌고 있는 것으로 보인다. 김영일 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 “세계경기 침체로 실물 경제가 가라앉는다면 은행들이 대출을 엄격하게 제한하고 바로 회수에 들어갈 것”이라면서 “대출금을 갚기 어려운 저소득층부터 순서대로 부도 상태에 이를 수 있다.”고 분석했다. 이근태 LG경제연구원 연구위원은 “국내 경기 하락은 자영업자 부실과 생계형 대출 증가, 주택가격 하락으로 이어질 수밖에 없다.”면서 “이에 따른 대출 부실과 연체율 상승은 금융권의 부실로 연결될 것이며, 이는 금융 위기로 확산된다.”고 말했다. 김경두·이성원기자 golders@seoul.co.kr

부동산 가치 급락으로 집을 담보로 빚을 낸 가계의 불안이 커지고, 가계부채 불안은 은행권 위기로 전이될 우려가 커지고 있다. 금융전문가들은 가계부채 등으로 3년 이내에 금융권의 ‘위기’가 현실화될 가능성이 높다고 진단했다. 이에 따라 금융당국은 집값 하락으로 담보가치인정비율(LTV)이 급등하면서 대출 만기 때 집을 팔아 빚을 갚아야 하는 가구가 늘어나는 비상 상황이라는 판단에 따라 대책 마련에 나섰다. 당국은 만기 때 대출금을 바로 회수하는 대신 신용 대출로 전환한다는 방침이다. 또 신용 대출이 어려우면 한도 초과 대출금을 장기분할 상환 방식으로 전환하는 방안도 검토하고 있다. 1일 금융당국과 한국은행 등에 따르면 금융감독원은 최근 시중은행 부행장들을 불러 주택담보대출 상환 충격을 완화하기 위한 대응책 마련에 들어갔고, 은행들은 가계에 충격을 줄 우려가 있는 수도권 일부 지역의 대출에 대한 대대적인 LTV 실태 조사에 나섰다. 금감원 관계자는 “서울 주변 신도시와 경기 용인, 과천, 성남 분당, 인천 등의 LTV가 급격히 올랐다.”고 말했다. LTV의 경우 서울과 수도권은 50%, 지방은 60%가 적용된다. 집값이 1억원이면 5000만~6000만원만 빌릴 수 있다는 것인데, 주택가격이 10%만 하락해도 LTV 한도를 500만~600만원 초과하게 된다. LTV 한도를 초과한 대출 잔액은 지난 3월 기준 44조원에 이른다. 올 들어 5월까지 담보가치가 하락하거나 신용 등급이 떨어져 원금을 일부 상환한 대출은 1만 5000건에 3000억원으로 집계됐다. 정영식 삼성경제연구소 수석연구원은 “부동산 가격이 하락해 가계 부실이 늘어나면 금융권의 위기를 피할 수 없다.”면서 “저소득 계층이나 고령층의 거래가 많은 제2금융권부터 무너지기 시작할 것”이라고 내다봤다. 한은이 시중 금융회사의 전문가 74명을 대상으로 실시한 ‘2012년 2차 시스테믹 리스크 서베이 결과’에서 절반 이상(52.7%)이 3년 이내 가계부채 등으로 금융시장 리스크가 현실화될 가능성이 높다고 응답했다. 1~3년 내에 금융시스템이 정상적으로 작동하지 않아 실물경제에 심각한 영향을 주는 위기(시스템적 리스크)가 발생할 수 있다고 내다봤다. 이들은 가계부채와 부동산 시장 침체를 중·단기 리스크 요인으로 꼽으면서, 발생 확률이 높고 국내 금융시스템에 미칠 영향력도 중대하다고 분석했다. 즉 가계부채 및 부동산 시장 상황에 적절히 대처하지 못한다면 1997년 외환위기나 2008년 글로벌 금융위기 때처럼 금융기관이 정부 보증 없이는 자금 조달을 못 하고, 공적자금을 요구하는 등 비상상황을 맞을 수 있다는 것이다. 오달란·이성원기자 dallan@seoul.co.kr

“다들 주택담보대출만 쳐다보는데 더 취약한 곳은 상가 대출입니다. 건물을 담보로 잡히고 대출받아 창업에 나선 사람들이 장사가 안 돼 대출 이자를 못 갚고 있어요.” 한 시중은행 지점장의 얘기다. 이런 경고를 뒷받침하는 우울한 조사결과가 나왔다. 한국은행은 우리·국민·신한·하나·농협·기업 등 국내 6대 은행의 상업용 부동산 담보대출(이하 ‘상업용 대출’) 실태를 조사, 30일 분석 결과를 내놓으면서 상업용 대출을 가계빚의 또 다른 뇌관으로 지목했다. 이유는 크게 두 가지다. 우선 ‘너무 빠른’ 증가속도다. 지난달 말 현재 상업용 대출 잔액은 196조 8000억원으로 200조원에 육박한다. 규모 자체는 주택담보대출(223조 8000억원)보다 아직 작지만 증가율을 놓고 보면 훨씬 가파르다. 올 들어 1~5월 상업용 대출은 지난해 말보다 4.9%(8조 4000억원) 늘었다. 같은 기간 주택담보대출 증가율(0.9%)의 5배가 넘는다. 2009년까지만 해도 상업용 대출 증가율(1.2%)은 주택담보대출(3.2%)보다 증가세가 떨어졌지만 2010년부터는 눈에 띄게 역전됐다. 변성식 한은 조기경보팀 차장은 “베이비붐 세대(1955~1963년생)의 은퇴 등으로 창업이 활발해지면서 상가를 담보로 한 개인사업자 대출 수요가 크게 늘었고, 정부가 가계대출 증가를 억제하자 돈 굴릴 데를 찾지 못한 은행들이 자영업자 대출에 주력한 것이 주된 원인”이라고 상업용 대출 급증 배경을 분석했다. 연체율도 급등하는 추세다. 상업용 대출 연체율은 지난해 말 0.97%에서 올 5월 말 1.44%로 뛰었다. 같은 기간 주택담보대출 연체율(0.67%→0.93%)도 올랐지만 상업용 대출의 연체 속도가 훨씬 빠르다. 이미 1~3개월 연체가 계속돼 떼일 확률이 높은 요주의 여신비율도 상업용 대출이 2.02%로 주택담보대출(0.62%)보다 높다. 문제는 주된 대출자가 경기에 민감한 자영업자이고 신용도도 낮다는 점이다. 올 5월 말 현재 상업용 대출을 차주별로 분석해 보면, 개인사업자(37%)와 가계(21%) 비중이 60%에 육박한다. 한은은 지난해 1월부터 올 5월까지 상업용 대출이 26조 2000억원 증가했는데 그중 거의 절반인 12조 8000억원이 개인사업자에게 나갔다고 밝혔다. 지금과 같은 내수 부진이 계속될 경우 연체 자영업자가 더 속출할 것이라는 얘기다. 신용도가 낮은 차주(무등급자부터 5등급까지)의 비중도 올 3월 말 현재 38.4%로 주택담보대출(29.4%)보다 열악하다. 상업용 대출이 주택담보대출과 달리 담보인정비율(LTV) 규제를 받지 않는다는 점도 한은이 ‘조기 경보’를 울린 이유다. 주택담보대출은 대출액이 집값(담보가액)의 70%를 넘는 경우가 2.5%에 불과하지만 상업용 대출은 18.5%나 된다. 부동산 가격이 30% 이상 떨어지면 은행이 담보로 잡은 상가를 처분해도 대출금을 회수하지 못한다는 의미다. 실제 최근 경매에 부쳐진 상가나 공장 건물의 낙찰가가 대출액을 밑도는 비율은 25.6%나 된다. 대출금액으로 치면 12조 7000억원어치다. 한은은 “최근 상가나 사무실 등의 공실률은 높고 경매 낙찰가율은 낮아 상업용 부동산 가격 하락 위험이 높다.”면서 “통계상으로는 상업용 대출이 기업대출로 분류되지만 실제로는 자영업자 대출인 만큼 주택담보대출 못지않게 상업용 대출의 건전성 관리에도 각별한 주의를 기울여야 한다.”고 강조했다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

이명박 대통령은 지난 21일 ‘내수 활성화를 위한 민관합동 집중 토론회’를 주재했다. 토론은 자정을 넘기며 무려 10시간 동안 계속됐다. 유럽발 경제 위기로 전 세계 경제가 얼어붙은 상황에서 내수를 살릴 수 있는 방안이 그만큼 절실했다는 얘기다. 토론회를 끝낸 뒤 정부는 골프장 개별소비세 감면, 외국인 카지노 사전심사제 조기 도입, 미분양 주택 호텔 전환 허용 등 내수 활성화 대책을 내놓았다. 내수 활성화 대책 중 핵심은 총부채상환비율(DTI) 규제 완화다. DTI는 총소득 대비 연간 부채 원리금 상환액의 비율로 현재 서울은 50%, 인천과 경기 지역은 60%로 돼 있다. DTI는 주택담보대출비율(LTV)과 함께 대표적인 투기방지 장치로 꼽혀 왔다. 정부가 DTI 규제를 완화하려는 것은 그만큼 부동산 시장 침체 상황이 심각하기 때문이다. 부동산 경기 침체는 내수 경기가 실종된 중요한 요인이다. 정부는 각종 부동산 대책을 내놓아도 약발이 먹히지 않자 그동안 금시기돼 왔던 DTI 규제 완화까지 꺼내게 됐다. 토론회에서도 DTI 규제 완화에 반대하는 목소리도 적지 않았다고 한다. 하지만 자산이 많은 사람들에게까지 굳이 손발을 묶을 필요가 있느냐는 주장이 힘을 받아 기본틀은 유지하되 일부 보완하는 쪽으로 의견이 모아졌다. 이 대통령은 지난달 내외신 언론 인터뷰에서 “DTI를 풀어도 부동산 경기는 제자리에 있고 가계부채만 늘리는 게 아닌가 싶어 못한다.”며 규제 완화에 반대했지만, 하루가 다르게 경제상황이 나빠지면서 일부 규제 완화로 입장을 바꾸게 됐다. 부자들도 지갑을 닫는 등 내수 부진이 심각하기 때문에 정부가 DTI 규제를 일부 완화하기로 한 것을 이해할 수는 있다. 하지만 DTI 규제 완화를 일부 고액 자산가의 경우 등으로 한정한다고 하더라도 폭발성이 크기 때문에 신중하게 접근해야 한다. 가계부채는 1000조원에 육박한다. 400조원 정도가 부동산 담보대출과 관련돼 있다. 언제 터질지 모르는 ‘시한폭탄’인 가계부채를 줄일 해법이 없는 상태에서 DTI 규제 완화는 성급히 결정할 일이 아니다. 취득세와 양도소득세 감면 등이 보다 실효성 있는 부동산 대책이 아닌가 싶다.

정부가 내수 활성화에 팔을 걷어붙였다. 세계 경제 위기가 그만큼 심각하다고 판단한 것이다. 정부의 대책은 투자, 소비, 부동산 경기 등 세 가지 부문의 활성화에 모아진다. 원활한 주택 거래를 위한 총부채상환비율(DTI) 보완은 부동산 시장이 침체돼 있고 자산 붕괴로 이어질 수 있다는 일각의 위기감과 무관치 않다. 건설업계가 줄기차게 요구하고 있는 DTI 규제 완화는 가계 부채의 심각성을 감안해 제외됐다. 정부가 ‘보완’이라는 표현을 사용한 것은 그래서다. 보완 방향은 자산 인정의 확대와 소득 증가분에 대한 인정 두 가지다. 추경호 금융위원회 부위원장은 22일 “현재도 예금과 임대소득, 신용카드 사용액 등에 대해 소득으로 인정하는 부분이 있다.”면서 “대출 현장에서 일부 소득 인정이 미흡한 부분을 보완하고 자산으로 파악할 수 있는 추가 소득이 있는지 파악할 것”이라고 설명했다. 자산은 많고 소득이 없는 은퇴자가 대출받는 데 제한을 받아 온 기존 관행을 개선하는 데 정부의 노력이 집중될 것으로 전망된다. 골프장 개별소비세 감면은 골프장은 급증하고 있는데 골프장 이용객 숫자는 그에 못 따라 골프장들의 경영난이 심각해지고 있기 때문에 나왔다. 현재 회원제 골프장에 입장하는 사람은 개별소비세(1명당 1만 2000원)와 개별소비세의 30%씩인 교육세와 농특세, 부가세 등을 합쳐 총 2만 1120원의 세금을 낸다. 여기에 체육진흥기금 3000원과 부가가치세 10%를 포함하면 입장료 20만원 중 4만원가량이 세금이다. 개별소비세를 줄이면 해외로 나가는 골퍼들의 발길을 국내로 돌리는 효과가 기대되지만 골프장에 세금을 줄이는 데 대한 논란도 예상된다. 실제로 글로벌 금융 위기 당시 비수도권 골프장에 개별소비세와 토지분 세금을 2년간 징수 유예하자 골퍼들은 몇 만원 싼 충청, 강원 지역 골프장을 찾아다녔다. 당시 해외로 나가는 골퍼의 33%가량이 줄었다. 골프 관광객들이 해외에서 사용하는 금액은 연간 3조 6000억원가량으로 추정된다. 정부는 민간 기업의 경우 직원 소통과 사기 진작을 위한 회식을 적극 권장하고 나섰다. 회식 등 사원들을 위한 후생복지는 전액 지출로 인정되는 점까지 강조했다. 기획재정부 관계자는 “복리후생비는 이미 지출로 인정하는데 기업들이 접대비로 오해할까 봐 적극적이지 않은 점을 고려한 것으로 보인다.”고 설명했다. 베이비붐 세대(1955~1963년생) 은퇴를 대비해 민간 금융회사의 역모기지(주택연금)에 대한 세제 지원도 검토된다. 현재는 주택금융공사의 역모기지 상품에 대해서만 저당권 설정 시 등록세, 지방교육세 등이 면제되고 주택연금 대상 주택에 대해서도 재산세가 25% 면제된다. 중소기업 대상 금융수수료도 일부 내릴 전망이다. 대출금 중도상환 수수료 등 각종 금융 수수료를 점검해 대기업에 비해 불합리한 사항을 발견할 경우 시정을 유도하도록 했다. 투자 관련 인센티브는 투자 규모보다 고용 창출 기능을 강화하는 방안으로 개선된다. 고용 증가 폭이 클수록 공제율이 상향되는 방안으로 다음 달 세제 개편안이 발표될 예정이다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr DTI·LTV 서울 50%·지방 60% 적용 [용어 클릭] ●DTI(총부채상환비율) 총소득에서 부채의 연간 원금과 이자 상환액이 차지하는 비율을 말한다. 소득으로 금융 부채 상환 능력을 따진 것이다. 예를 들어 연소득이 5000만원이고 DTI를 40%로 설정하면 총부채의 연간 원리금 상환액이 2000만원을 넘지 않도록 대출 규모가 제한된다. 2007년 부동산 투기 과열 양상을 잡기 위해 은행권을 중심으로 확대 적용됐다. ●LTV(주택담보대출비율) 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 주택의 담보 가치 대비 최대 대출 가능 한도를 말한다. 기준 시가가 아닌 시가 비율로 정한다. LTV가 60%라면 시가 3억원짜리 아파트는 최대 1억 8000만원까지 대출이 가능하다. 현재 DTI나 LTV 모두 서울 지역은 50%, 지방은 60%가 적용되고 있다.