한국부동산원은 작년에 이어 올해도 집값 전망을 내놓지 않았다. 부동산 데이터를 가장 많이 갖고 있는 정부 공인 기관의 ‘침묵’을 놓고 뒷말이 무성하다. ‘하향 안정’을 확신하는 정부와 달리 전망치가 ‘상승’으로 나왔기 때문이라는 설과, 정반대로 하락 폭이 예상보다 크게 나왔기 때문이라는 설이 갈린다. 부동산원이 지난 14일 발표한 통계에 따르면 지난해 11월 서울 아파트 실거래가 지수(179.9)는 한 달 전보다 0.79% 떨어졌다. ‘시장 바로미터’로 불리는 이 지수가 하락한 것은 2020년 4월 이후 19개월 만이다. 그럼에도 국토연구원(5.1%), 주택산업연구원(2.5%), 건설산업연구원(2%) 등 주요 기관은 여전히 올해 집값이 오를 것으로 본다. 여기에 대놓고 반론을 펴는 이가 있다. 김경민(50) 서울대 환경대학원 교수다. 부동산 좀 한다는 사람들 사이에서는 ‘하박’(하버드 박사)으로 더 유명한 그는 “앞으로 2~3년은 대세 하락장이다. 올해 만도 집값은 최대 20% 꺾일 것”이라고 거침없이 말한다. 지난 11일 만나 ‘하락장’을 자신하는 근거를 들어 보았다. -최근 집값 하락 지역이 늘고 있기는 하지만 전체적으로는 아직 오른 곳이 더 많다. “전체 하락세 전환은 시간 문제다. 거래량을 봐라. 급감했다. 이미 강남은 작년 10월 (상승에서 하락으로 바뀌는) 변곡점을 지났다. 강남불패는 거짓말이다. 대세 하락기엔 강남도 어쩔 수 없다. 서울은 11월에 변곡점을 지났다.” -거래량 감소는 수요 자체가 줄어서라기 보다는 대출 규제와 선거 등이 맞물려 있어 관망하는 사람이 늘었기 때문 아닌가. ‘톨게이트 막아놓고 고속도로 안 막힌다고 자랑한다’는 냉소도 많다. “물론 관망하는 수요도 있다. 하지만 이자율 상승을 무시해선 안 된다. 제롬 파월(미국 연방준비제도 의장)은 결코 비둘기(온건파)가 아니다. 미국이 급격히 금리를 올리면 (자본 이탈을 막기 위해) 우리도 따라 올릴 수밖에 없다. 지금까지 집값을 밀어올린 한 축이 유동성이었는데 금리가 오르면 이 유동성 버블이 꺼질 수밖에 없다. 올 연말에 기준금리가 1.5%로 오르면 서울 집값은 10~17%, 2%까지 오르면 13~20% 떨어질 것이다.”(한국은행은 지난 14일 기준금리를 연 1%에서 1.25%로 올리면서 추가 인상을 시사했다.) -금리를 매우 중시하는데 공급 요인을 너무 간과하는 것 같다. “2019년부터 2020년까지 서울 아파트 공급물량은 역대급으로 많았다. 올해도 공급은 그렇게 부족하지 않다. 3기 신도시도 대기하고 있다.” -당장 들어가 살 집이 부족한 게 문제 아닌가. 서울만 해도 올해 입주 예정물량은 3만여채로 작년보다 14% 적다. “그렇더라도 집값을 끌어올릴 정도는 못 된다. 공급이 결정적 요인이라면 작년에 (공급이 부족하지 않았는 데도) 집값이 그렇게 급등한 게 설명이 안 된다. 공급보다는 시중에 돈이 넘쳐난 게 결정적인 변수였다.” -문재인 정부 논리와 매우 흡사하게 들린다. “문재인 정부는 부동산에 대해 너무 무지하고 무능했다. 주택도 엄연한 재화인데 ‘부동산으로 돈 벌 생각하지 말라’고 윽박지르면서 세금으로 집값을 잡으려 하니 되겠나. 넘치는 유동성에 임대차 3법이라는 불쏘시개를 던진 것도 커다란 패착이었다.” -임대차 3법으로 눌러놓은 ‘전셋값 5% 인상’ 2년 제한이 오는 7월 풀린다. 이 때 전셋값이 들썩이면서 집값을 자극할 것이라는 주장도 있다. “서울이 폐쇄경제라면 그럴 수도 있다. 하지만 원하는 전세를 찾아 경기도로 옮겨갈 수 있다. 혹자는 학군을 얘기할 지도 모르겠으나 과거 몇 년치 데이터를 분석해 보면 교육이 집값에 미치는 영향은 반으로 줄었다.” -전세시장 안정을 위해 임대차 3법을 없애야 하나. “안 될 말이다. 우리나라는 세입자 보호장치가 약하다. 법은 있어야 하되, 시행 타이밍이 안 좋았다는 얘기다. 전세물량이 풍부하든지 아니면 부동산 시장이 안정됐을 때 시행했어야 했다. 아파트 여러 채 갖고 있는 사람을 임대사업자로 인정한 것도 넌센스다. 빌라나 연립주택은 서민들의 실수요가 많고 LH 등이 공급하지 않으니 이 물량을 임대사업으로 인정하는 것은 괜찮다. 아파트를 인정하는건 정부가 대놓고 투기를 조장한 것이나 마찬가지다. 문재인 정부의 부동산 무지를 단적으로 보여주는 예다.” -미국처럼 상업용 부동산이 중심인 시장에서는 수익률이 매우 중요하지만 우리나라는 집에 대한 소유욕과 애착이 유별나다. 수익률만 좇아 움직일 것 같지 않다. “집에 대한 소유욕은 미국, 일본, 중국 모두 우리나라 못지 않다. 정부가 대출을 옥죈 상태에서 금리까지 오르면서 시장은 분위기가 확연히 바뀌었다. -서울도 이미 변곡점을 지났다면 어디가 가장 위험한가. “노도성(노원구, 도봉구, 성북구)이다. 많이 오른 만큼 하락 폭도 매우 클 것이다.”(지난해 서울 아파트 값 상승률 1위를 차지했던 노원구는 올해 1월 둘째 주 들어 집값이 0.01% 떨어졌다. 1년 7개월 만의 하락세 전환이다.) -노도성은 20~30대 ‘영끌족’(영혼까지 끌어모아 투자)이 가장 많이 들어간 데 아닌가. “그래서 더 위험하다는 거다. 강남은 대출 등 여러 규제로 자기 자산이 60% 이상은 들어가 있다. 그래서 하락 폭도 상대적으로 덜 하다. 반면 노도성은 갭 투자(전세 낀 매수)가 많아 자기 돈이 집값의 10% 정도밖에 안 된다. 집값 하락세가 본격화되면 이들 영끌족이 심각한 사회문제로 대두될 것이다. 정부와 한은이 리파이낸싱(채무재조정) 프로그램을 적극적으로 준비해야 한다. 고정금리 갈아타기를 유도하고 대출의 일정액을 주택 매도 시점에 갚을 수 있게 부담을 덜어주는 방법 등이 있을 수 있다. 대신 투자 선택에 따른 책임은 분명히 지워야 한다. 손실 유예 상한선을 정해놓고 그 초과분은 투자 당사자가 감내하게 해야 한다.” -최근 집값 상승을 주도했던 신축(준공 5년 이하) 아파트 값마저 하락세로 돌아서면서 ‘40% 폭락’ 경고도 나온다. “우리나라는 외국과 달리 LTV(주택담보인정비율) 등 주택대출 규제가 매우 세다. 40%까지 폭락하는 사태는 오지 않을 것이라고 본다.” -그럼 언제 집을 사야 하나. “올해는 절대 사면 안 된다. 내년에는 더 떨어진다. 그렇다고 문재인 정부 출범 초기인 2017년 집값을 기대해선 안 된다. 아까도 말했지만 폭락 장이 오기는 힘들다. 앞으로 2~3년 기준금리가 오르면 집값은 2019년 초반으로 돌아갈 것이다. 무주택자는 자신이 원하는 곳을 몇 군데 탐색해뒀다가 2019년 초반 수준으로 가격이 떨어졌다 싶으면 들어가라. 1주택자는 무조건 10년 버텨야 한다. 이제는 대출이 예전만큼 안 나오기 때문에 양도세를 조금 물고 더 좋은 집으로 갈아타기 하는 게 어려워졌다. 어차피 주택시장은 사이클이다. 긴 호흡으로 버텨야 한다. 다주택자는 대선 결과를 일단 지켜본 뒤 대응해도 늦지 않다.” -이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보 모두 재건축·재개발 규제 완화를 얘기한다. 6월에는 지방선거도 있다. 집값을 자극하지 않겠나. “토지시장은 자극할 수 있다. 하지만 막상 당선되면 누구도 재건축을 무리하게 풀지는 못할 것이다. 두 후보가 약속한 250만호 공급도 허황된 얘기다. 노태우 정권조차도 최대한 뽑아낸 게 200만호였다. 그리고 3기 신도시가 들어서는데 그 옆에 대단지 아파트를 또 짓는다? 공급 폭탄 얘기가 나올 거다. 시장도 숫자(250만호)를 믿진 않는다. 다만, 공급 의지를 두려워할 뿐. 그러니 누가 대통령이 되든 서울에서 (집을 짓기 위해) 땅을 파는 모습은 반드시 보여줘야 한다.” -이재명 후보는 용산공원이나 김포공항을 활용하자고 주장한다. “용산공원 일부를 주택부지로 활용하자는 것은 내 지론이기도 하다. 용산공원은 전 국민 세금으로 운영하는 국가공원이다. 10%만 개발해도 8000세대 공급이 가능하다. 김포공항은 다른 문제다. 세계 어느 나라든 도시경쟁력의 핵심은 공항이다. 도심 가까이 공항이 있다는 것은 엄청난 이점이다. 주택 공급을 위해 도시경쟁력을 희생해선 안 된다.” -분당, 일산 등 30년 된 1기 신도시를 리모델링(이재명) 혹은 재개발(윤석열) 하자는 움직임도 있다. “1기 신도시는 용적률 완화 없이는 재활용이 불가능하다. 북촌은 한옥이 역사적 재원이라는 이유로 (용적률을) 틀어막으면서 분당, 일산은 왜 해줘야 하나. 정 필요하다면 ‘용적률 거래제’를 도입해 대가를 치르고 사게 해야 한다. 북촌의 용적률을 분당이 사는 식이다. 그래야 1기 신도시 주민만 특혜를 본다는 얘기가 안 나온다.” -꼬마빌딩과 빌라 수요가 여전한데. “꼬마빌딩은 이미 버블이다. 아파트 이상으로 올랐다. 지금 들어가는 것은 매우 위험하다.” -대학 교수가 ‘시장 사람’처럼 부동산을 들여다 봐 곱지 않은 시선도 있을 것 같다. “(웃음) 상관없다. 운 좋게 필드(부동산시장)에서 직접 뛸 기회를 미국에서 얻었다. 그때 얻은 경험과 데이터 분석 노하우를 좀 더 많은 이와 공유하고 싶을 따름이다.”(김 교수는 자신이 직접 개발한 주택매매지수 등 여러 지표와 시장 분석을 ‘부트캠프’라는 사이트에 주기적으로 올린다. 누구나 무료로 볼 수 있다.) ■김경민 교수는…서울 중동고와 서울대 지리학과를 나왔다. 미국 UC버클리대에서 정보시스템 석사를, 하버드대에서 도시계획과 부동산학으로 박사학위를 받았다. 2002년 미국 기업에서 소프트웨어 엔지니어로 일했고 2006년부터는 상업용 부동산 리서치로 유명한 PPR사에서 오피스 가격을 예측하고 분석했다. “(회사에서 더 올라가는 데) 아시아인의 한계를 느껴” 2009년 귀국했다. 빅데이터를 활용한 부동산 시장 해부로 유명해졌지만 원래 전공은 도시계획이다. 2012년 펴낸 ‘리씽킹 서울’에서 익선동의 가치를 처음 재조명한 것으로도 유명하다. 사회적 기업 ‘어반 하이브리드’를 만들어 지역 친화적 부동산 개발에도 힘쓰고 있다. 스스로는 ‘국민연금 대체투자 심의위원’을 가장 자랑스러운 스펙으로 내세운다. 그만큼 대체투자 자산으로서의 부동산에 대한 애정이 깊다.

윤석열 국민의힘 대선후보의 11일 신년 기자회견의 핵심 키워드는 ‘책임 있는 변화’였다. 윤 후보는 서울 성수동에서 열린 기자회견에서 현재 한국 사회가 직면한 근본적 도전을 ▲코로나19 확산 상황 ▲저성장·저출생·양극화 심화 ▲자유민주주의와 시장경제의 위기 등 세 가지로 규정하고 집권 시 이들 도전에 대한 해법을 제시하는 데 회견의 대부분을 할애했다. 윤 후보가 이날 발표한 월 100만원 수준의 ‘부모급여’ 도입 계획은 저성장·저출생 문제와 관련한 대표 공약이었다. 독일과 스웨덴 등에서 비슷하게 도입된 복지정책으로, 아이가 태어나면 1년간 매월 100만원의 정액 급여를 지급하겠다는 것이다. 윤 후보는 “1년에 출생하는 숫자가 26만명 정도인데 (아이 1명당) 1200만원씩 하면 그렇게 큰 금액이 들어가지 않고, 자녀 출산에 관한 경제적 부담에서 해방될 수 있을 것”이라고 설명했다. 이어 윤 후보는 아동·가족·인구 등 사회문제를 종합적으로 다룰 부처도 신설하겠다고 밝혔다. 신설 부처가 여성가족부 폐지에 따른 것인지를 묻자 “딱 대응해서 말씀드린 것은 아니다”라며 “좀더 큰 관점에서 우리 사회문제를 더 폭넓게 보고 대응을 하겠다는 것”이라고 답했다. 또 여가부 폐지 공약 등 최근 행보가 지나치게 20대 남성에 편중된 것 아니냐는 지적에는 “저는 2030세대를 타깃으로 해서 그들의 표심을 얻겠다고 말씀드린 적이 단 한 번도 없었다”면서 “청년들이 사회에 정상적으로 잘 진출하는 건 우리 사회 모든 세대에 걸쳐서 다 필요하고 전체 공익에 부합하는 일”이라고 답했다. 포스트 코로나19 대응을 위해 임대료를 임대인·임차인·국가가 3분의1씩 나눠 분담하는 ‘임대료 나눔제’ 공약도 발표했다. 윤 후보는 “생계형 임대인을 제외한 임대인도 고통 분담을 위해 임대료의 3분의1을 삭감하고 그중 20%는 세액공제로 정부가 돌려드릴 것”이라며 “임대인의 임대료 삭감의 나머지 손실분은 코로나가 종식된 이후 세액공제 등의 형태로 전액 보전하겠다. 임차인은 남은 임대료 3분의2에 대해 금융대출 이후 상환금액에서 임대료와 공과금에 대해 절반을 면제하고, 나머지 부담은 국가가 정부 재정을 통해 분담하겠다”고 했다. 윤 후보는 관련 재원 규모가 50조원 수준일 것이라고 설명했다. 이 밖에 코로나19 관련 공약으로는 ‘포스트 코로나 대응위원회’ 구성, ‘필수의료 국가책임제’ 도입 등을 제시했다. 윤 후보는 또 “소득주도성장으로 훼손된 시장경제의 역동성과 부동산 시장의 가격 기능을 회복하겠다”고 강조했다. 충분한 물량 공급을 통한 안정적 집값 관리, 청년 원가 주택 30만호와 역세권 첫 집 주택 20만호 건설 추진 등을 공약하며 대출규제 완화도 재차 시사했다. 그는 “첫 주택 장만이나 청년 주택의 경우 대출 규제를 크게 풀어 주택담보대출비율(LTV)을 80%까지 해도 큰 문제가 없다”고 설명했다. 윤 후보는 이날 기자회견과 더불어 닥터헬기(응급의료 전용헬기) 운용의 전국 확대 등 공약 행보를 이어 갔다. 윤 후보는 민생공약 시리즈인 ‘석열씨의 심쿵약속’ 여섯 번째 공약으로 현재 전국에 7대뿐인 닥터헬기 대수를 확대하고, 운용 지역도 전국으로 확대하겠다고 밝혔다. 또 닥터헬기 이착륙장도 추가 설치하고, 도서지역은 대형 헬기 운용을 유도하겠다고도 했다. 또 윤 후보는 이날 국회에서 열린 코로나19 방역 관련 토론회에 참석해 “시설별로 체계적인 환기 등급제를 적용하는 방안을 검토해야 한다”며 환기가 잘되는 시설에 대해서는 방역패스를 적용하지 않겠다고 했다. 이어 페이스북에 ‘비과학적 방역패스 철회, 9시 영업제한 철회, 아동청소년 강제적 백신접종 반대’라는 글을 남겼다.

李 “보험소비자가 보험금 청구 병원에 위임…청구절차 간소화”‘고지의무 위반’ 분쟁 차단·GA 판매책임 강화 등 공약이재명 더불어민주당 대선후보가 7일 ‘실손보험 청구 체계 간소화’를 포함한 5개 보험소비자 보호 공약을 발표했다. 이 후보가 금융분야에서 공식적으로 공약을 내놓은 건 이번이 처음이다. 민주당 선거대책위원회 산하 열린금융위원회는 이날 오전 서울 여의도 중앙당사에서 출범식을 연 뒤 이와 같은 내용을 담은 공약을 공개했다. 이 자리에는 송영길 대표와 윤후덕 선대위 정책본부장 등이 참석했으며, 윤 본부장이 이 후보의 공약 발표를 대독했다. 이 후보는 공약발표문에서 “보험은 질병과 사고로 예기치 못한 어려움이 닥쳤을 때 이를 극복할 수 있도록 도와주기에 비를 막아주는 우산에 비유되곤 한다”며 “하지만 보험금을 청구했는데 정작 보험금을 지급받지 못한다면 구멍 난 우산과 다를 바 없다”고 지적했다. 그러면서 “우산이 구멍이 났거나 고장이 났다면 미리 고쳐 놓는 것이 정부의 역할”이라고 강조했다. 특히 이 후보는 “보험소비자, 보험회사, 그리고 병의원 등 이해관계자들의 사회적 타협을 통해 실손보험 청구 체계도 간소화를 추진하겠다”며 소비자 부담을 덜어주는 보험 체계 확립을 약속했다. 이 후보는 “실손보험 청구포기의 원인은 청구체계의 불합리성에 근본적인 원인이 있다. 종이서류의 발급과 행정처리는 병원과 보험사 모두에게 불편과 부담으로 작용하고 있는 것이 현실”이라면서 “보험소비자가 병원에 보험금 청구를 위임하면 병원이 증빙서류와 청구서를 전송하여 보험사가 병원 또는 보험소비자에게 보험금을 지급하는 방식으로 청구 절차를 간소화하도록 하겠다”고 밝혔다. 이 후보는 또 ‘고지의무 위반’을 이유로 보험사가 계약을 해지하는 불합리성을 막겠다고 강조했다. 이 후보는 “현재의 보험법은 보험에 가입하는 소비자가 ‘중요한 사항’을 보험회사에 충실하게 알려야 하는 의무를 부담시키고 있지만, 보험상품이 복잡해지고 다양해지고 있어 전문지식을 갖춘 보험사가 이를 더 잘 알고 있다”며 “보험회사가 먼저 소비자에게 고지의무의 대상이 되는 ‘중요한 사항’을 구체적이고 명확하게 제시하고, 보험금의 지급을 거절하지 못하도록 함으로써 분쟁을 사전에 차단하겠다”고 말했다. 이어 여러 보험회사의 상품을 대신 판매하는 독립보험대리점(GA)에 대해서도 “GA의 판매책임을 강화해 불건전 영업행위로 인한 소비자 피해를 최소화하겠다. GA마다 설계사 전문 교육체계, 민원전담부서 설치, 내부통제 시스템 등을 갖출 것을 의무화하겠다”고 공언했다. 이 밖에도 ▲일정 금액 이하의 보험금 분쟁에 대해서는 금융분쟁조정위원회 결정만으로도 보험금을 받을 수 있도록 조치 ▲온라인 보험상품 판매의 가이드라인을 제정하고 온라인플랫폼의 법적 책임 강화 등을 공약했다. 한편 송 대표는 이 자리에서 서민에 대한 금융 차별 철폐를 강조하며 청년, 신혼부부를 위한 부동산 규제 완화를 언급하기도 했다. 송 대표는 “똑같이 금융을 받는데 돈 많고 담보가 있으면 낮은 저금리로 지원을 받고, 서민은 고금리를 낸다. 이자에 따른 신분 차별을 철폐하는 것이 이재명 4기 민주 정부가 해야 할 일”이라고 강조했다. 그러면서 “공급이 늘어나서 집값이 내려갔다고는 하지만 몇억 원이 올랐는데 몇천만 원 떨어진 것으로는 역부족”이라며 “청년들과 신혼부부의 내집마련을 지원하는 차원에서 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제를 완화해야 한다”고 주장했다.

2022년 새해의 집값 향방은 대선 결과가 결정할 것으로 예측된다. 오는 3월 9일 실시되는 대통령 선가가 부동산 관련 보유세 및 거래세, 대출 규제 등에서 정책 변화를 촉발하는 도화선이 될 수 있기 때문이다. 최근엔 집을 매수·매도하려는 이들이 대선결과를 기다리면서 관망에 들어갔다. 올해에는 대선이 실시되고 정부가 이양될 때까지는 정책 공백이 빚어질 수 있다는 우려가 나온다. 이와 관련해 문재인 정부는 새로운 정책을 시도하기보다는 기존의 정책을 안정적으로 관리하는 것이 필수적이다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “상반기엔 대출 규제로 매입도 어렵고, 세금으로 매도도 어려운 상황이 될 것”이라며 “실수요자들의 피해가 없게 안정적 관리가 바람직하다”고 말했다. 특히 유력한 대선 후보들은 부동산 세제와 대출, 공급 정책까지 전면적으로 손질하겠다고 강조한다. 여당인 더불어민주당 이재명 후보는 국토보유세 신설과 함께 2주택자 종합부동산세 완화를 주장하고 있다. 이 후보는 최근 양도세 중과도 유예하자고 제안했다. 야당인 국민의힘 윤석열 후보는 종부세와 재산세, 양도소득세 완화와 함께 주택담보인정비율(LTV) 80% 상향 조정을 공약하고 있다. 윤 후보는 재건축·재개발 규제 완화도 공약으로 내걸었다. 두 후보 모두 공급책으로 임기내 250만가구 건설을 주장하지만 실현 가능성과는 별개로 이 후보는 공공 주도, 윤 후보는 민간 주도라는 점에서 차이가 난다. 이와 관련, 고종완 한국자산관리연구원은 “이재명 후보의 당선 이후엔 다주택자의 매도가 급증할 가능성이 크고, 윤석열 후보가 당선땐 재건축·재개발 규제 완화 공약에 힘입어 해당 아파트 주인들이 집을 팔지 않으려 할 것”이라고 내다봤다.윤지해 부동산R114 수석연구원은 “누가 당선돼도 문재인 정부에서 추진하던 정책 실패 부분을 고치려 들면서 대규모 개혁이 진행될 것”이라고 전망했다. 익명을 요구한 한 전문가는 “차기 정부에서는 규제와 수요 억제를 강조한 문재인 정부와는 달리 시장 친화적 정책을 추진할 것”을 주문했다. 문 정부는 부동산 관련 세율 확대에다 재건축 안전진단에서부터 분양가가까지 규제를 가해도 집값을 잡지 못하자 금리 인상과 대출 규제라는 초강수의 금융카드를 휘둘렀다. 내년 집값에 대해서는 대다수 민간 연구기관은 공급 부족을 이유로 2.0%~5.0% 상승을 점쳤다. 한국건설산업연구원은 2.0%, 주택산업연구원은 2.5%, 우리금융경영연구소 3.7%, 대한건설정책연구원은 5.0%(아파트)가 오른다고 각각 예측했다. 국책연구기관인 국토연구원은 내년 주택 가격이 수도권은 5.1%, 지방은 3.5% 상승할 것으로 전망했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “3기 신도시 입주까지 소요되는 시간이 길게 소요되고, 서울에서는 신규 주택을 대량으로 당장 공급하는 일은 어렵다”며 “코로나19 확산 사태가 진정되지 않는 것도 저금리 기조와 과잉 유동성을 지속시켜 집값을 자극할 수 있는 요소”라고 지적했다. KB부동산이 지난달 공개한 ‘월간주택가격동향’에 따르면 작년 12월 전국 아파트 평균 매매가격은 문재인 대통령이 취임한 2017년 7월 3억 2125만원에서 5억 5322만원으로 약 41% 올랐다. 같은 기간 서울 아파트는 6억 708만원에서 12억 4978만원으로 2배 넘게 수직 상승했다.

　서울 아파트 시장에서 매도자가 늘고, 매수자는 관망하는 추세다. 한국부동산원은 이번 주 서울 아파트 매매수급지수는 지난주(100.9)보다 1.3포인트 낮은 99.6을 기록하며 100 이하로 떨어졌다고 어제 밝혔다. 부동산원 조사기준으로 지난 4월 첫주의 96.1 이후 7개월여 만이다. 서울 5개 권역 중 종로 등이 있는 도심권(103.5)을 제외하고 강남 등 동남권(99.5), 양천 등 서남권(99.7), 동북권(99.4)이 모두 100이하로 떨어졌다. 마포구가 있는 서북권은 이미 2주부터 100이하다. 민간조사기관 KB국민은행의 서울 아파트 매수우위 지수는 지난달 초에 이미 96.9를 찍었고, 64.9까지 내려온 상태다. 　서울 아파트 매수지수의 하락은 정부의 초강력 대출규제와 금리인상 부담, 집값 단기급등에 대한 우려 등 복합적인 원인이 작용하지만, 내년 대선을 앞두고 부동산 시장에 대한 전망이 쉽지 않은 탓도 적지 않다. 이재명 더불어민주당 대선후보는 ‘부동산 불로소득 공화국’이란 오명을 씻겠다며 국토보유세를 신설하고 ‘기본주택’을 도입하겠다고 한다. 윤석열 국민의힘 대선후보는 종합부동산세(종부세)와 임대차 3법도 폐지하고, 주택담보대출비율(LTV)을 80%까지 완화한는 입장이다. 　심각한 자산 양극화를 가져온 부동산 시장을 하향 안정화시켜는 것이 다음 정부의 과제임이 분명하다. 여야의 대선 후보가 ‘기본주택’이니 ‘원가주택’이니 하며 주택공급을 늘리겠다고 하는 점은 그래서 다행이다. 그러나 여야의 대선공약이 주도하는 부동산의 급격한 변화는 오히려 한국 경제에는 부담이 될 수도 있다는 점을 명심해야 한다. 통계청이 지난 16일 발표한 ‘2020년 주택 소유 통계’는 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 보여준다. 서울의 주택보유율이 48%에 불과했고, 무주택자들도 첫 900만 가구에 이르렀다. 지난 6년간 341만명이 집값 급등으로 ‘탈서울’ 했다. 이런 점 등을 고려할 때 공급 확대는 불가피하다. 　다만 부동산 가격 급등이나 급락으로 연결되지 않도록 대출과 세제는 원만하게 조정해가야 한다. 윤 후보가 LTV규제를 완화한다고 하자, 이 후보도 생애 첫 주택구매자에게 LTV와 DTI(총부채상환비율)를 상향조정하겠다고 경쟁에 나선 것은 금리 인상기의 대출규제 완화인만큼 우려된다. 또 종부세를 폐지하거나, 종부세 대신 국토보유세를 도입하는 문제 역시 시장에 미칠 영향을 충분히 고려해야 한다. 구체성이 떨어지는 구호가 정책이 되는 일은 미래정부에서는 하지 말아야 하는 일 중에 하나이다. 　 　

안철수 국민의당 대선후보가 19일 “5년간 청년을 위한 토지임대부 청년안심주택 50만 호를 공급하겠다”고 약속했다. 안 후보는 “제대로 된 정부가 들어서서 국가와 사회가 청년들의 생애주기 설계를 제대로 지원해 든든한 후원자가 돼야 한다”고 말했다. 안 후보는 이날 국회에서 청년들의 내 집 마련의 꿈을 실현시킬 세 번째 청년 공약을 발표했다. 안 후보는 향후 5년간 수도권은 150만 호, 전국적으로는 250만 호 공급이 필요하다고 판단하고 주택 250만 호 공급분 중 100만 호를 토지임대부 안심주택으로 건설하고 이중 절반인 50만 호를 청년에게 우선 공급한다고 약속했다. 토지임대부 안심주택은 국공유지를 최대한 활용해 건설한다는 게 안 후보의 구상이다. 사례로는 서울에 있는 국공유 유휴부지, 노후 공공청사, 국철 및 전철의 지하화를 통한 상부 공간, 공공임대주택의 재건축과 리모델링, 공기업 미이용 부지나 지방이전 부지 등을 거론했다. 안 후보는 또 “안심주택 중 서울과 지역별 거점도시에 건설되는 토지임대부 안심주택은 초고층 주상복합형 ‘청년 캠퍼스’ 형태로 공급하겠다”는 구상도 밝혔다. 서울 외 지방에서는 청년 유동인구 등을 빅데이터를 통해 분석해 거점도시를 발굴하고 청년캠퍼스를 만들겠다는 계획이다. 45년 모기지론(주택담보대출) 도입도 공약했다. 생애 최초 주택 구매자, 장기 무주택자, 청년에게 주택담보대출비율(LTV) 80%, 기준금리 수준의 이자, 15년 거치·30년 상환의 초창기 모기지론을지원하겠다고 밝혔다. 안 후보는 “15년 거치를 통해 그 기간은 이자만 납부하도록 하면, 청년이 목돈을 마련할 가능성을 높여준다”고 설명했다. 이 밖에도 전세를 사는 청년을 위해서는 전세금 대출의 원금분할 상환방식 의무화도 폐지하겠다고 덧붙였다.

아파트에 대한 고강도 규제의 풍선효과로 대체재인 주거용 오피스텔 시장이 유례없이 뜨겁다. 주택 공급이 부족한 데다 오피스텔의 바닥난방 규제가 완화됨에 따라 당분간 오피스텔의 인기가 높아질 것으로 보인다. 11일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 전국 오피스텔 매매 건수는 2006년 1월 관련 통계를 집계하기 시작한 이후 연간 최대인 5만 1402건으로 집계됐다. 특히 지난 10일 기준으로 경기도의 오피스텔 거래량은 1만 6110건으로 연간 기준 역대 최고치였다. 또 인천(6537건), 강원(673건), 울산(536건), 세종(350건), 전북(211건) 등 6개 시도의 오피스텔 매매 건수는 이미 역대 연간 최대치를 넘어섰다. 서울은 1만 5631건으로, 연간 역대 최대 매매량인 2008년의 1만 5964건을 돌파할 것으로 전망된다. 오피스텔이 절정의 인기를 누리는 것은 규제의 칼날에서 벗어나 있기 때문이다. 아파트는 주택담보인정비율(LTV)이 투기과열지구 40%·조정대상지역 50%로 제한된다. 또 15억원 초과 아파트는 담보대출이 허용되지 않고, 9억원 초과분은 LTV가 20%에 불과하다. 반면 오피스텔은 대출 담보 인정비율이 통상 1금융권은 70∼80%, 2금융권의 경우 90%까지 가능하다. 오피스텔 취득세는 주택수와 무관하게 4.6%가 적용되지만, 아파트의 경우 다주택자의 취득세는 12%까지 올라간다. 오피스텔을 보유해도 무주택자로 분류된다.분양시장에서도 오피스텔의 인기는 매섭다. 지난 3일 서울의 ‘신길AK푸르지오’ 오피스텔 분양 홈페이지 서버가 다운되는 초유의 사태가 발생했다. 청약접수를 위해선 최고 5시간 가량을 기다려야만 했다. 96실 모집에 총 12만 5919명이 신청해 평균 1312대 1의 치열한 경쟁률을 기록했다. 오피스텔 열기는 지방까지 확산되고 있다. 지난 3일과 4일, GS건설이 대구 서구에 ‘두류역 자이’의 청약 접수를 진행한 결과 86실 모집에 무려 5만 8261명이 신청해 평균 경쟁률이 677.5대 1에 이르렀다. 정부는 또 12일부터 오피스텔의 바닥 난방 허용 면적을 전용면적 85㎡ 이하에서 120㎡ 이하로 완화하면서 주거 대체재로서의 역할을 강화한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “오피스텔 인기는 주택이 꾸준하게 공급되지 않아 빚어진 풍선효과”라며 “3기 신도시 입주 시까지 오피스텔 수요는 꾸준할 것”이라고 말했다.

국민의힘 대선후보로 선출된 윤석열 전 검찰총장이 5일 법치·공정·상식 3가지 키워드를 들고 본선 레이스에 올랐다. 앞서 1호 공약으로 부동산 문제 해결을 내놓은 윤 후보는 문재인 정부의 아킬레스건인 부동산 정책 대수술을 예고했다. 윤 후보는 이날 서울 용산구 백범김구기념관에서 열린 전당대회 후보 수락 연설에서 ▲공정·정의 다시 세우기 ▲새로운 적폐·부패 카르텔 혁파 ▲국민통합 ▲성장엔진 재가동 ▲취약계층 복지 강화·중산층 복원 ▲국제사회 공조 통한 북한 비핵화 추진 등을 약속했다. 앞서 윤 후보는 대선 출마 선언 후 공급 확대와 규제 완화를 핵심으로 하는 부동산 정책을 1호 공약으로 내놨다. 민간 재개발과 재건축을 활성화하고, 1기 신도시의 재건축과 리모델링을 통해 수도권 주거환경을 재정비할 계획이다. 부동산 관련 세제도 대대적인 개편을 예고했다. 종합부동산세를 전면 재검토하고, 1세대 1주택자의 양도소득세 세율과 재산세 부담을 줄이겠다고 약속했다. 신혼부부와 청년에는 주택담보대출비율(LTV)을 80%까지 확대하겠다는 구상도 내놨다. 청년들의 주거 문제 해결에는 ‘청년 원가 주택 30만호 공급’을 내놨다. 청년 가구가 시세보다 싼 값에 주택을 분양받아 5년 이상 거주하면 국가에 다시 매각해 차익의 70%를 가져가도록 설계했다. 코로나19 팬데믹 대응 공약으로는 ‘레스큐 2022(코로나 극복 긴급구조 플랜)’ 패키지를 마련했다. 50조원 규모의 금융지원, 43조원 규모의 재정지원(희망지원금) 등 최대 100조원을 지원한다. 대통령 직속 ‘코로나 긴급구조 범부처특별본부(구조본)’를 설치해 긴급 플랜을 추진한다. 금융지원 50조원, 자영업자의 신용회복과 재창업·재취업 지원, 43조원 규모의 희망지원금과 디지털치료 지원, 세금·공과금·임대료 등 3대 비용 경감과 매출 확대 지원, 과학기반 거리두기 도입 등을 구성했다. 외교안보 공약은 북한의 핵·미사일 능력을 억제하고자 한미 공조를 강화하는 게 핵심이다. 대륙간탄도미사일(ICBM), 잠수함발사탄도미사일(SLBM), 전략폭격기 등 미국 핵무기 전략자산 전개 협의절차를 마련해 한미가 정례적으로 핵무기 운용 연습도 시행한다. 대북 정책은 ▲판문점에 남북미 연락사무소 설치 ▲비핵화 초기 경협 재가동-비핵화 후 남북 공동경제 발전 계획 추진 등이 있다. 다만 북한의 도발이 이어지면 9·19 군사합의를 전면 재검토한다는 계획이다.검찰총장을 지낸 윤 후보는 ‘공정한 법 집행’을 청년이 공감하는 공정사회 공약의 최우선 과제로 약속했다. 성범죄 흉악범 처벌을 강화하고 권력형 성범죄 근절, 촉법소년과 음주감경 처벌 현실화 등이 핵심이다. 청년들이 민감한 입시와 채용 공정을 위해 ▲입시 비리 암행어사제와 원스트라이크 아웃제 실시 ▲노조의 고용 세습 차단 ▲지역 청년에게 공정한 교육훈련 및 취업기회 보장을 대표 공약으로 구성했다. 존폐 논란이 계속된 여성가족부는 ‘양성평등가족부’로 개편한다. 윤 후보는 몸이 아픈 가족을 돌보느라 생계를 포기해야 하는 ‘간병실직’을 막는 요양·간병 가족돌봄 휴가와 휴직 기간 확대도 약속했다. 초고령 시대를 맞아 노인성 장기질환은 국가 책임 아래 개인별 맞춤형 돌봄계획(Care Plan) 마련해 지원한다는 구상이다.

소득이 낮을수록 대출금액 줄어들어“적게 벌면 내 집 마련 포기하라는 것”자영업자는 카드론 축소에 ‘전전긍긍’전문가 “마이너스 통장 한도 줄이고금리인상 대비 고정금리 비중 늘려야”내년부터 확대되는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 소득이 적은 청년층과 프리랜서, 자영업자 등 취약계층을 ‘대출 절벽’으로 몰아넣을 수 있다는 우려가 커지고 있다. 내년 1월부터 총대출액 2억원이 초과하면 DSR 40% 규제가 적용된다. 연소득이 5000만원이면 1년간 갚아야 할 원금과 이자가 2000만원을 넘지 못한다는 얘기다. 자산 격차가 큰 상황에서 대출조차 소득에 따라 결정되면 양극화가 더 심해질 것이라는 지적이다. 31일 금융권에 따르면 현재 5000만원 한도 마이너스통장(금리 4.5%)이 있는 직장인이 조정대상지역에서 6억원 아파트에 대한 주택담보대출(30년 만기·금리 3.5%)을 받으면 담보인정비율(LTV) 50%가 적용돼 연소득과 무관하게 3억원까지 대출이 가능하다. 하지만 내년 1월부터는 같은 조건으로 주택담보대출을 받을 때 소득에 따라 대출 가능액이 달라진다. 연소득 8000만원이면 종전처럼 3억원이 가능하지만 연소득 6000만원이면 주택담보대출은 2억 1000만원까지만 받을 수 있다. 소득이 낮을수록 대출받을 수 있는 금액도 줄면서 청년층·자영업자 등 취약계층은 내년부터 대출 문턱이 더 높아질 것이라는 불안에 시달린다. 직장인 박모(36)씨는 “연봉이 낮으면 대출도 줄어드는 규제”라면서 “다주택이나 투기 여부가 아니라 소득만을 기준으로 대출을 못 받게 하는 건 지금 벌이가 적으니 미래의 보금자리까지 포기하라는 것”이라고 말했다. 직장인 김모(25)씨도 “내 집 마련에서 그나마 있었던 ‘대출’이라는 사다리에 불을 지른 것”이라며 “빚 내서 집 사지 말고 평생 월세만 살아야 할 처지”라고 말했다. 여기에 카드론까지 DSR에 포함되면서 자영업자와 서민층의 주요 현금 융통 창구였던 카드론 규모도 대폭 축소될 전망이다. 1년간 갚아야 할 원리금에 카드론도 포함되고 DSR 40%를 넘어서면 카드론도 제한된다는 얘기다. 카드업계 관계자는 “카드론 규모는 이전과 비교하면 규제 시행 이후 최소 10% 정도는 줄어들 것으로 보인다”고 했다. 음식점을 운영하는 안모(43)씨는 “개인사업자 대출은 물론 가계대출까지 모두 끌어다 쓴 상황에서 카드론까지 막히면 사채 아니고선 돈을 융통하기가 어려워지는 것”이라고 털어놨다. DSR 규제 시행에 따른 대출 한파를 앞두고 금융권에서는 불필요한 마이너스통장 한도를 줄이고 대출 만기를 최대한 길게 설정해야 한다고 조언했다. 마이너스통장은 실제 사용액이 아닌 한도액이 DSR 계산 시 대출액으로 잡힌다. 또 대출을 갚아 나가는 기간인 만기는 DSR 규제에서 원리금 계산에 큰 영향을 미친다. 마이너스통장(신용대출) 한도 5000만원은 만기가 5년으로, 내년 1월부터 연간 원리금은 1225만원이 된다. 이는 주택담보대출(만기 30년·금리 3.5%) 2억원을 받았을 때 연간 원리금과 비슷한 수준이다. 주택담보대출을 받아야 한다면 신용대출을 상환하고 주택담보대출을 더 많이 받는 것이 대출자 입장에서는 유리한 것이다. 시중은행 관계자는 “보금자리론이나 적격대출 등 정책모기지는 40년 만기이기 때문에 연간 갚아야 할 원리금이 더 적다”며 “금리 인상에 대비해 고정금리 비중을 늘리고 DSR 적용에서 제외되는 보험계약대출·예적금담보대출 등을 이용하는 것도 방법”이라고 말했다.

26일 발표된 가계부채 관리 강화방안은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 조기에 시행해 ‘빚을 갚을 수 있는 능력’ 중심으로 대출을 내주겠다는 게 핵심이다. 대출자 소득이 낮아도 아파트 담보물의 가치가 크면 수억원의 대출을 받을 수 있었지만, 앞으로는 소득에 따라 대출 가능액이 정해진다. 내년 1월부터 2억원, 내년 7월부터 1억원이 넘는 대출에 대해선 DSR 40% 규제가 적용된다. 연소득 5000만원인 직장인이라면 1년간 갚아야 할 원금과 이자가 2000만원(5000만원×40%)을 넘지 못한다는 얘기다. DSR은 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻하는 지표로, 주택담보대출 한도만 계산하는 담보인정비율(LTV)과 달리 신용대출과 카드론 등 모든 금융권 대출의 원리금 부담을 보는 포괄적인 개념이다. 내년에 대출을 계획하고 있다면 어느 정도까지 대출을 받을 수 있는지, 이미 대출을 받았다면 앞으로 신규 대출은 불가능한 것인지, 주요 궁금증을 질의응답 형식으로 정리했다. -주택담보대출 1억 8000만원(30년 만기·금리 3.5%)이 있고, 내년에 신용대출 5000만원을 받으려 한다. DSR 규제 대상이 되나. “내년 1월 이후 신규로 대출을 받고, 대출액이 2억원이 넘어 DSR 규제가 적용된다. 연봉이 5000만원인 대출자가 신용대출 5000만원(금리 4.5%)을 받게 되면 DSR 40%를 넘게 된다. 규제에 따라 4000만원 정도만 신용대출을 받을 수 있다.” -한도 5000만원(금리 4.5%) 마이너스통장이 있다. 6억원 아파트에 대한 주택담보대출 가능액은 내년에 얼마나 줄어드나. “마이너스통장은 실제 사용액이 아닌 한도가 대출액으로 계산된다. 연봉이 5000만원인 직장인은 현재 조정대상지역에서 6억원 아파트에 대한 주택담보대출(30년 만기·금리 3.5%)을 신청하면 최대 3억원(LTV 50% 적용)까지 대출을 받을 수 있다. 하지만 내년부터 주택담보대출은 1억 6000만원까지만 가능하다.”-DSR 계산은 어떻게 하나. 대출 가능액이 대폭 줄어드는 이유가 궁금하다. “대출을 갚아 나가는 기간인 만기가 원리금 계산에 영향을 미친다. 현재 ‘최대 만기’로 일괄 적용하지만, 내년 1월부터 대출별로 ‘평균 만기’가 계산에 적용된다. 비(非)주택담보대출은 현재 10년에서 8년으로, 신용대출은 7년에서 5년으로 줄어든다. 신용대출 5000만원의 경우, 현재는 연간 원리금이 939만원 정도지만 내년 1월부터 1225만원이 된다. 그만큼 대출받을 수 있는 금액도 줄어든다. 여기에 30년 만기(금리 3.5%)로 주택담보대출 3억원을 받았다면, 연간 원리금은 1616만원으로 계산된다. 신용대출과 주택담보대출을 합치면 연간 원리금은 2841만원이 된다.” -전세대출은 DSR 계산에 포함되나. “전세대출은 DSR 계산 때 포함되지 않는다. 예적금 담보대출, 보험계약대출과 같은 소득 외 상환 재원이 인정되는 대출은 총대출액에서 제외한다. 분양주택에 대한 중도금 대출, 재건축·재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금 대출, 분양오피스텔에 대한 중도금 대출, 정책대출, 300만원 미만 소액대출, 주택연금, 할부·리스, 현금서비스도 마찬가지다. 다만 카드론은 DSR 계산에 포함된다.” -이미 주택담보대출 3억원, 신용대출 5000만원이 있다. DSR 40%가 넘으면 대출받은 돈을 갚아야 하나. “아니다. 금융 당국은 기존에 대출을 받은 차주에 대해서는 DSR을 소급 적용하지 않기로 했다. 기존 대출에 DSR 규제를 적용해 대출을 회수하는 일은 없다는 얘기다.” -그렇다면 내년부터 추가 대출을 받을 수 없나. “추가로 대출을 신청할 때 기존 대출과 신규 대출의 합이 DSR 40%를 초과하면 아예 대출을 받을 수 없다. 내년 1월 이후 신규 대출을 받으면 기존 대출까지 모두 DSR 계산에 포함된다. 주택담보대출 3억원, 신용대출 5000만원이 있는 연소득 5000만원인 직장인은 이미 DSR 40%가 넘는다. 내년부터 추가로 대출을 받을 수 없다.” -신용대출 만기를 연장할 때도 DSR 규제가 적용되나. “아니다. 제도 시행 이후 신규로 대출을 받아 총대출액이 2억원이 넘는 경우만 DSR 규제가 적용된다. 기존 대출의 기한을 연장하거나 금리 또는 만기 조건만 변경하는 대환 대출, 재약정의 경우 등은 신규 대출로 분류되지 않고, DSR 규제가 적용되지 않는다.” -은행에서 대출이 막히면 저축은행 등 2금융권에서 추가로 대출을 받을 수 있나. “비은행권 DSR 규제는 현재 60%에서 내년 1월부터 50%로 강화된다. 은행에서 40% 한도를 채웠다면 저축은행 등에서 남은 10%만큼의 대출을 받을 수 있다.” -규제가 시행되는 내년 1월 전 분양받은 사람도 잔금대출 때 규제가 적용되나. “입주자 모집 공고일이 규제 시행 전이면 총대출액이 2억원을 넘어도 DSR 규제를 받지 않는다. 입주자 모집 공고가 없다면 착공 신고, 재건축·재개발 사업장 조합원은 관리처분인가 시점이 규제 시행 전이면 된다.”

현재는 ‘DSR 규제 1단계’ 적용7월 예정이었던 ‘2단계 규제’ 1월로 당겨홍남기 “총대출 2억원 넘으면 개인별 DSR 규제”“전세대출은 예외로 인정…내년 DSR에도 제외” 정부가 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 시기를 대폭 앞당긴다. 당초 정부는 내년 7월부터 총대출액이 2억원을 넘는 대출자로 개인별 DSR 한도 규제를 확대할 계획이었지만, 방침을 바꿔 이 시기를 내년 1월로 6개월 당기기로 했다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 26일 정부서울청사에서 비상경제 중앙대책본부 회의를 열고 ‘가계부채 관리 강화 방안’ 등을 논의하면서 이같은 방침을 밝혔다. 홍 부총리는 “내년 가계부채 증가율이 올해보다 낮은 4∼5%대 수준으로 관리되도록 하겠다”며 “상환능력에 따른 대출 관행 정착을 위해 차주 단위(개인별) DSR 2단계 규제를 6개월 앞당겨 내년 1월부터 시행하겠다”고 말했다. 그러면서 “제2금융권 풍선효과 차단을 위해 제2금융권 DSR 기준도 강화하겠다”고 덧붙였다. 이에 따라 내년 1월부터 총대출액이 2억원을 넘는 대출자로 개인별 DSR 한도 규제가 확대 적용될 예정이다. DSR이란 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻하는 지표로, 주택담보대출 한도만 계산하는 담보인정비율(LTV)과 달리 신용대출과 카드론 등 모든 금융권 대출의 원리금 부담을 보는 포괄적인 개념이다. DSR 규제는 대출자의 상환능력에 초점을 맞춰 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연 소득의 일정 비율 이하로 억제하는 것이다. 1단계인 현재는 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 내 시가 6억원이 넘는 주택을 담보로 한 대출이 있거나 신용대출 총액이 1억원을 넘는 대출자에 대해 은행권은 40%, 비은행권은 60%의 개인별 DSR 한도를 적용되고 있다. 내년 1월부터 시행되는 2단계는 집값과 관계없이 총대출액이 2억원을 넘으면 DSR 40% 규제가 적용된다. 홍 부총리는 다만 “전세대출은 올해 총량규제 예외로 인정하는 한편 내년 DSR 규제 강화 시에도 현재와 같이 DSR 적용대상에서 제외할 것”이라고 말했다. 또 “4분기 입주 단지 110여개 전체에 대한 잔금대출 중단이 없도록 관계기관 태스크포스(TF)를 통해 면밀히 모니터링할 계획”이라고 밝혔다.

총대출 2억원 넘어도 DSR 40% 적용2금융권 DSR 규제 비율 60%→40% 조정지역 대출 한도 축소 가장 클 듯주택담보 등 대출 한파 당분간 ‘쌩쌩’금융 당국은 26일 발표할 가계부채 보완 대책에서 소득 수준에 따라 대출 한도를 제한하는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 조기에 확대 시행하는 방안 등을 내놓는다. 이에 따라 주택담보대출 규모가 크게 줄어드는 ‘대출 한파’가 몰아닥칠 것으로 전망된다. 또 실수요자 반발로 올해 풀어 줬던 전세대출도 내년엔 가계대출 총량 관리(4%)에 포함될 것으로 보인다. 현재 DSR 규제 비율이 60%인 2금융권에도 은행과 동일한 40%가 적용될 것으로 알려졌다. DSR 규제 조기 확대 시행은 사실상 확정됐다. DSR은 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻하는 지표로, 주택담보대출 한도만 계산하는 담보인정비율(LTV)과 달리 신용대출과 카드론 등 모든 금융권 대출의 원리금 부담을 보는 포괄적인 개념이다. 지난 7월 시행된 1단계 ‘개인별 DSR 40%’ 적용 대상은 ‘규제지역’(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 시가 6억원 초과 주택에 대한 담보대출과 1억원 초과 신용대출이다. 2단계는 집값과 상관없이 총대출액이 2억원을 넘으면 DSR 40% 규제가 적용된다. 2단계는 당초 내년 7월부터 시행할 예정이었으나 내년 초쯤으로 앞당겨질 것으로 보인다. 금융위 관계자는 “DRS 규제가 강화되면 대출 한도를 억제하는 효과가 나타날 것”이라고 말했다. 이처럼 대출 한파가 예고되면서 내 집 마련을 앞둔 사람들은 자신이 받을 수 있는 주택담보대출이 얼마나 줄어드는지 걱정이 적지 않다. 24일 시중은행에 따르면 현재 DSR 기준으로 연소득 5000만원이며, 신용대출 5000만원(금리 4.5%)의 빚을 진 A씨가 조정대상지역에서 6억원의 아파트를 담보로 주택담보대출(30년 만기, 금리 3.5%)을 신청하면 최대 3억원까지 대출이 가능하다. 현재 6억원 초과 주택에 한해서만 개인별 DSR 40% 규제가 적용하는 만큼 A씨가 사려는 주택의 경우 LTV 50%(3억원) 규제가 적용된다. 그러나 2단계가 시행되면 총대출액 2억원 초과로 개인별 DSR 40%가 적용돼 A씨는 1억 6000만원까지만 빌릴 수 있다. 이전보다 1억 4000만원이나 줄어드는 것이다. 시중은행 관계자는 “2단계 DSR 규제가 조기에 시행되면 서울보다 집값이 그나마 싼 조정대상지역에서 내 집 마련을 꿈꾸던 사람들이 체감하는 대출 한도 축소가 가장 클 것”이라고 말했다. 소득이 상대적으로 적은 저소득층, 자영업자 등의 타격도 예상된다. 이에 대해 전문가들은 DSR 규제의 조기 시행이 한계에 다다른 가계부채 관리를 위해 불가피하다면서도 최상의 정책 효과를 위한 촘촘한 대책을 주문했다. 하준경 한양대 경제학과 교수는 “기존에도 소득 적은 사람한테는 대출이 쉽지 않았고, 신용도가 높은 사람들만 대출을 쉽게 받는 구조였다”면서 “금융권에서 DSR을 제대로 관리하고 대출 한도가 서민층까지 효율적으로 배분될 수 있도록 한다면 저소득층의 피해는 크지 않을 것”이라고 조언했다. 강경훈 동국대 경영학과 교수는 “전세대출은 DSR 규제에 빠졌기 때문에 DSR 규제를 조기에 시행하더라도 효과가 제한적일 것이라고 본다”면서 “향후 금리 인상과 부동산시장 대책 등이 병행돼야 한다”고 말했다.

금융 당국이 다음주 가계부채 보완 대책 발표를 앞두고 전세대출에 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하면서도 실수요자가 피해를 보지 않는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 앞서 전세대출 규제 가능성에 비난 여론이 들끓자 총량 관리 한도에서 제외하며 한발 물러섰지만 이대로는 가계부채 증가세를 잡기 쉽지 않다는 판단 때문이다. 19일 금융위원회 관계자는 전세대출의 DSR 적용과 관련해 “마지막 협의 중으로 아직 결론이 나지 않았다”면서 “가계부채 관리 측면에서는 도입하면 좋겠지만 실수요자 입장에서는 규제가 세다고 여겨질 수 있기 때문”이라고 밝혔다. 다만 “실수요자가 피해를 받지 않으면서 적용할 수 있는 방안이 많다”며 전세대출의 DSR 적용 가능성을 열어 뒀다. DSR은 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻하는 지표로, 주택담보대출 한도만 계산하는 담보인정비율(LTV)과 달리 신용대출과 카드론 등 모든 금융권 대출의 원리금 부담을 보는 포괄적인 개념이다. 지난 7월 시행된 ‘개인별 DSR 40%’ 규제 적용 대상은 ‘규제지역’(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 시가 6억원 초과 주택에 대한 담보대출, 1억원 초과 신용대출이다. 내년 7월부터 총대출액 2억원 초과 때 적용되고 2023년 7월엔 총대출액 1억원 초과 때 적용된다. 현재 전세대출은 DSR 적용을 받지 않고 있는데 전세대출도 엄연히 ‘빚’인 만큼 차주의 빚 갚을 능력을 정확히 측정하려면 DSR을 적용해야 한다는 방안이 거론됐다. 금융 당국도 최근 전세대출 제한을 풀며 실수요자 반발에 백기 투항한 모양새지만 여전히 전세대출 가운데 투기를 목적으로 한 수요도 있다고 판단된다. 반면 금융권에서는 전세대출에 DSR을 적용할 시 전세대출 한도 자체가 줄어들어 실수요자가 피해를 받을 수 있다는 점 때문에 우려가 컸다. 이 때문에 업계에서는 전세대출액 가운데 신용대출로 취급되는 10%에만 DSR 규제를 적용하는 방안이 거론된다. 현재 전세대출의 90%는 보증기관의 보증서 담보로 이뤄지고 나머지 10%는 신용대출이다.

금융 당국이 가계부채 관리 강화를 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 조기에 강화하는 쪽으로 가닥을 잡고 있다. 다음주 발표되는 가계부채 보완 대책에 관련 내용이 담긴다. 금융위원회 관계자는 17일 “대책의 핵심은 차주 단위의 DSR 적용 대상을 확대해 상환 능력을 중심으로 심사가 이뤄질 수 있도록 하겠다는 것”이라며 “이번에 완화된 전세대출에도 DSR 적용 여부를 논의 중”이라고 말했다. 다만 실수요 보호를 위해 전세대출에 DSR을 적용하지 말자는 의견도 강하게 나오는 것으로 전해졌다. DSR은 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻하는 지표로, 주택담보대출 한도만 계산하는 담보인정비율(LTV)과 달리 신용대출과 카드론 등 모든 금융권 대출의 원리금 부담을 보는 포괄적인 개념이다. 따라서 금융권 전체 대출에 대해 DSR을 엄격하게 적용하면 대출 한도가 줄어드는 효과가 난다. 지난 7월 시행된 ‘개인별 DSR 40%’ 규제 적용 대상은 ‘규제지역’(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 시가 6억원 초과 주택에 대한 담보대출, 1억원 초과 신용대출이다. 내년 7월부터 총대출액 2억원 초과 때 적용되고, 2023년 7월엔 총대출액 1억원 초과 때 적용된다. 2금융권에 대한 대출 규제도 강화될 것으로 보인다. DSR 규제로 2금융권에 대출이 몰리는 풍선효과를 막기 위해 1·2금융권에 일괄적으로 DSR 40%를 적용하는 것도 거론되고 있다. 금융 당국이 ‘가계부채를 상환 능력 범위 내에서 종합적으로 관리해야 한다’는 방침을 내세운 만큼 DSR 규제를 조기에 확대 적용할 것으로 예상된다. 앞서 고승범 금융위원장은 DSR 관리의 실효성 강화와 2금융권 대출 관리, 금융사 자체의 관리 강화 시스템 구축, 실수요자 보호 등이 포괄적으로 들어갈 것임을 시사했다.

올해 상반기 서울·경기 부동산 매매와 전세 계약은 열에 여덟이 지난해 하반기보다 높은 가격에 거래됐다는 설문 응답이 나왔다. 30대와 40대가 부동산 거래 시장을 주도한 것으로 분석됐다. 다만 지금 집값이 고점이라 매수를 자제해야한다는 인식도 높았다. 16일 국토연구원의 ‘2021년 상반기 서울·경기 지역의 주택 탐색 및 거래 현황과 시장 인식’ 보고서를 보면 올 상반기 부동산 거래가격이 지난해 하반기 실거래가 대비 상승한 비중은 매매 82.3%, 전세 87.0%, 월세 64.3%로 조사됐다. 연구원이 서울·경기 지역 일반가구(만 19세 이상 성인남녀 1043명)와 중개업소(300곳)를 대상으로 부동산 시장 인식을 조사한 결과다. 하지만 지금의 집값이 높은 수준이라 매수를 자제해야 한다는 인식도 강했다. 서울·경기 지역 거주자 67.4%가 ‘집을 사기에 적절하지 않은 시기’라고 했다. ‘집을 사기 좋은 시점’이란 응답은 9.5%에 그쳤고, ‘보통’은 23.1%였다. 집을 사는 데 좋지 않은 시기라고 한 주된 이유는 ‘높은 주택가격’(66.4%) 때문으로 조사됐다. ‘주택담보대출(주담대)을 받는 데 여건이 좋지 않다’(63.6%)도 많았다. 조사된 매수거래(185건) 중 ‘거주목적’은 53.5%로 ‘투자목적’(29.2%)보다 월등히 많았다. 집을 판(126건) 이유는 ‘주택보유에 따른 비용부담’(이자·세금 등)이 43.7%로 가장 많았다. 이어 ‘이사 목적’(25.4%), ‘다른 부동산 투자’(12.7%), ‘주식 등 부동산 외 투자처에 투자’(10.3%), ‘생활비 등 목돈 마련’(6.3%) 등의 순이었다. 주담대 이용자 중 43.5%는 ‘원하는 만큼 대출을 받지 못했다’고 했다. ‘주택에 대한 담보대출비율(LTV) 제한’(50.0%)이 주된 원인이었다. ‘주택 담보 가치가 낮게 책정됐다’(20.8%)와 ‘기존 대출이 많아서’(10.8%) 등의 이유도 있었다.

지난달 6일 서울동부지법에서 진행된 아파트 경매에서 서울 성동구 금호동1가 금호삼성래미안 전용면적 85㎡가 나오자 무려 33명이 응찰했다. 감정가 8억 1500만원인 이 아파트는 12억 7548만원에 낙찰됐다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 156.50%를 기록했다. 같은 달 29일 서울남부지법에서 열린 주택 경매에서 구로구 가리봉동의 전용면적 34㎡ 한 다세대주택이 등장하자 7명이 가격을 써냈다. 감정가 1억 2000만원인 이 집은 1억 7545만원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 146%였다. 이날 법원에서 진행된 42건의 빌라(연립·다세대주택) 상당수의 낙찰가율이 100%를 넘었다. 이같이 법원 경매에서 낙찰가율이 150%에 이를 정도로 높아진 것은 아파트 가격 급등으로 조급해진 실수요자들이 내집 마련을 위해 경매에 몰리기 때문이다. 청약가점이 낮거나 사전 청약에서 입주까지 수년을 기다릴 수 없는 실수요자들은 법원 경매를 노려볼 만하다. 경매는 토지거래허가나 자금조달계획서를 제출할 필요가 없기 때문에 투자자와 실수요층의 진입은 계속될 것으로 보인다. ●낙찰가율 높다는 건 주변 시세와 가격 비슷 10일 법원 경매전문 사이트 지지옥션에 따르면 지난달 서울 주거시설의 경매 낙찰가율은 103.6%로 역대 최고였다. 이 가운데 아파트 낙찰가율은 115.0%, 빌라는 97.9%를 기록했다. 빌라 낙찰가율이 90%를 넘는 것은 극히 이례적이다. 경기도와 인천을 포함한 수도권 주거시설 낙찰가율은 101.4%로 처음으로 낙찰가율 100%를 넘겼다. 아파트 낙찰가율은 116.3%, 빌라 낙찰가율은 수도권 역대 최고인 89.7%를 기록했다. 낙찰가율이 높다는 것은 낙찰 가격이 주변 시세와 비슷해졌고, 그만큼 인기가 높다는 의미다. 특히 주택 경매의 인기가 치솟은 것은 수백대1의 청약 경쟁을 뚫지 못하는 청약 가점이 낮거나 사전 청약에서 입주까지 최소 5년을 기다릴 수 없는 실수요자들이 많기 때문이다. 매매 시장에서 아파트값이 급등하고 전셋값마저 빠른 속도로 치솟자 상대적으로 저렴하고 신속한 경매가 대안으로 부상한 것이다. 빌라의 경우 서울은 오세훈 시장이 재개발 규제 완화 등의 정책을 발표하면서 재개발을 노린 투자 수요도 더욱 몰린 것으로 분석된다. 법원 경매를 통해 내집 마련을 하려면 먼저 희망지역에 어떤 물건이 나와 있는지 살펴봐야 한다. 이는 지지옥션이나 법원 경매 사이트를 통해서 확인할 수 있다. 이와 관련, 이주현 지지옥션 선임연구원은 “아파트와 같은 주거시설이 희망지역에서 경매로 나왔을 경우 수요자는 그 지역을 직접 방문해 확인하는 것이 필수”라며 “현장 방문 시 주변 시세와 교통여건과 주택 노후 상태, 교육환경, 임대료 등을 꼼꼼히 파악해야 한다”고 말했다. 입찰에 응하려면 보증금을 마련해 매물의 경매가 진행되는 당일 오전 10시까지 법원으로 간다. 입찰 보증금은 보통 감정평가액의 10~20% 정도다. 경매는 매매가보다 저렴하게 구입하는 것이 목적이기 때문에 초보자는 경매시장의 과열된 분위기에 휩쓸리지 않는 것도 중요하다. 이 선임연구원은 “입찰장에 많은 사람들이 몰리면 긴장감과 조바심으로 당초 생각했던 것보다 높은 입찰금액을 써내고 나중에 후회하는 경우가 있다”며 “자신이 조사한 시세를 바탕으로 소신껏 입찰가를 산정할 것”을 조언했다. ●입찰표 작성 땐 금액 단위 밀려 안 쓰게 주의를 경매 입찰표는 손으로 써낸다. 이에 따라 단위별 입찰 금액란에 숫자로 표기해야 하며, 지워지지 않는 볼펜 등으로만 작성해야 한다. 연필로 작성한 입찰은 무효다. 특히 금액 단위를 밀려 쓰지 않게 세심한 주의를 기울여야 한다. 실제로 지난 5월 강남구 청담동 삼성청담 아파트 전용면적 86.34㎡가 감정가 12억 6000만원에 나왔다. 그런데 한 응찰자가 입찰표에 12억 6000만원을 쓴다는 것이 실수로 126억원을 써냈고, 낙찰받았다. 낙찰가율은 무려 1000%였다. 이 낙찰자는 결국 물건을 포기하면서 입찰 보증금 1억 2600만원을 날렸다. 작은 실수로 응찰 가격에 0을 하나 더 붙이는 사례가 종종 있다. 이런 실수로 재산상 커다란 손해를 입을 수 있기 때문에 세심한 주의가 필요하다. 통상 최고가 매수인이 낙찰받고 나머지 응찰자들은 보증금을 돌려받는다. 입찰대금 완납시기가 통보되지만 통상 1개월 전후다. 완납 시한 이내에 잔금을 내지 못하면 입찰 보증금을 날리게 되니 자금 마련 계획도 세세하게 세워야 한다. 잔금을 은행 대출을 통해 마련할 경우 주택 매매와 같은 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 적용된다. 매각 대금을 완납했을 경우 법원에서 매각대금완납증명원을 발급받아야 한다. 이를 들고 해당 물건 소재지인 시군구청에 가서 취득세, 말소등록세 등을 납부한다. 지방자치단체에서 이전 절차가 끝나면 다시 법원으로 가서 부동산소유권이전등기 촉탁신청서를 작성해 제출하면 법원 경매를 통한 내집 마련 절차가 끝난다. 그러나 초보자의 경우 아파트나 빌라 경매에서 권리분석의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 유치권이나 지상권 등이 낙찰 후에 소멸되는 것인지 아니면 인수해야 하는 것인지 파악하는 작업이다. 세입자의 관계, 관리비 체납 등도 살펴봐야 한다. ●낙찰 후 잔금 안 내면 입찰 보증금 몰수 지난 5월 18일 경기 부천시 상동 반달마을에 있는 20평대 아파트는 네 번 유찰을 거듭했고, 그 과정에서 2명이 낙찰받았지만 잔금을 납부하지 않았다. 이들이 잔금을 내지 않으면서 입찰 시 냈던 입찰 보증금을 몰수당했다. 각각 1560만원과 1529만원을 돌려받지 못했다. 잔금 미납 이유는 선순위 임차인의 보증금 1억 9000만원을 별도로 인수해야 했기 때문이다. 결국 5회째 매각 경매에서 감정가 2억 3300만원의 38.2%인 8500만원에 낙찰됐다. 낙찰자는 인수금액 8500만원과 임차인 보증금 1억 9000만원을 더하면 2억 7500만원에 매수한 셈이다. 이처럼 감정가가 낮더라도 권리관계가 복잡하고 흠이 많은 물건은 매력이 떨어질 수밖에 없다. 이전 소유자나 임차인을 내보내는 데 드는 명도비, 미납 관리비 등의 추가 비용도 고려해야 한다. 이 선임연구원은 “등기부등본에 설정된 전세권, 근저당권, 압류가 소멸됐는지 따져보고, 임차인의 보증금 인수 여부를 미리 살펴봐야 추후에 금전적 손실을 막을 수 있다”며 “이런 경매 절차가 어렵거나 시간이 없다면 관할 법원에 매수신청 대리등록이 된 공인중개업소나 변호사 등에 의뢰할 수도 있다”고 말했다.

폭증한 가계대출이 집값 및 전·월세 가격을 밀어 올리고 오른 부동산 가격이 다시 대출 규모를 키우는 악순환이 이어지면서 금융당국의 가계대출 총량관리가 난항을 겪고 있다. 가계대출을 잡으려면 불어난 주택담보대출이나 전세대출을 건드려야하는데 실수요자의 피해를 최소화하면서 대출을 억제할 묘수를 찾기가 쉽지 않은 까닭이다. 부동산대책이 동반되지 않은 가계부채 관리는 풍선효과만 야기할 뿐이라는 지적이 나온다.10일 금융위원회에 따르면 시중은행과 제2금융권을 포함한 전체 금융권의 가계대출은 올해 들어 지난달까지 87조 4000억원 증가한 것으로 나타났다. 지난해 같은 기간 증가폭인 60조 2000억원을 27조원가량 뛰어넘은 수치다. 지난해 말 전체 금융권 가계대출 잔액이 1630조 2000억원이었던 것에 비춰보면 증가율이 5.3%에 이른다는 계산이 나온다. 금융위가 목표로 하는 연간 가계대출 증가율 상한선인 5~6%에 벌써 도달한 셈이다. 은행권 가계대출도 비슷한 흐름이다. 한국은행에 따르면 지난달 말 기준 은행 가계대출 잔액은 1046조 3000억원으로 지난해 말988조 8000억원보다 약 5.8%(57조 5000억원) 증가했다. 한은의 기준금리 인상과 금융당국의 강력한 대출 억제 시그널에도 부동산 가격 상승이 지속되면서 대출 증가세를 완전히 누를 수 없을 것이라는 관측이 나온다. 한은은 지난 9일 국회에 제출한 ‘통화신용정책 보고서’에서 “최근 주택시장 상황과 높아진 가계 수익 추구 성향 등을 감안할 때 당분간 대출 수요가 크게 둔화하기 어려울 것”이라고 전망했다. 이어 “LTV(주택담보대출비율) 등 대출 규제가 상대적으로 약한 조정대상지역, 비규제지역의 9억원 이하 주택을 중심으로 대출 수요가 이어지는 가운데 전세자금 대출도 수급 우려 등으로 수요가 꾸준히 발생하고 있다”고 설명했다. 한은에 따르면 지난달 늘어난 은행권 주택담보대출 5조 9000억원 가운데 전세자금 대출이 거의 절반인 2조 8000억원을 차지했다. 월간 KB주택가격동향에 따르면 지난달 기준 전국 아파트 평균 매매가격은 전년 동기 대비 4억 1930만원에서 5억 2322만원으로 약 1억원, 수도권 아파트 평균 매매가격은 5억 8943만원에서 7억 463만원으로약 1억 5000만원 오른 것으로 집계됐다. 같은 기간 전국 아파트 평균 전셋값은 2억 5939만원에서 3억 2355만원으로 약 6400만원, 수도권 아파트 평균 전셋값은 3억 4502만원에서 4억 4156만원으로 약 9600만원 불어났다. 금융당국의 고심도 깊어지는 모양새다. 급증하는 가계대출의 추가 대책을 내놓기 위해서는 전세대출 증가세에 제동을 걸어야 하는데, 실수요자 중심의 시장인만큼 무작정 졸라맸다가는 무주택 서민들의 주거 불안을 키울 수 있는 까닭이다. 금융당국이 전세대출 규제를 검토하고 있다는 소식이 전해지면서 시장의 불안이 커지자 금융위는 지난 7일과 8일 이틀 연속 ‘보도 반박문’을 내고 “가계부채 연착륙을 위해 다양한 방안을 검토 중이지만 현재 가계부채 관리방안과 관련 구체적인 방안이나 추진 일정 등은 확정된 것이 전혀 없다”며 진화에 나섰다. 부동산 가격정책이 동반되지 않은 가계대출 총량관리에는 한계가 있다는 지적이 나온다. 김상봉 한성대 경제학 교수는 “부동산 공급을 대폭 늘려 가격 안정을 시킨 상태에서 강력한 대출 규제를 내놔야 시장 혼란을 최소화하며 실효성 있는 부채 관리가 이뤄질 수 있을 것”이라고 말했다.

문재인 정부가 부동산정책 실패의 책임을 국민에게 전가했다는 국책 연구기관의 지적이 나왔다. 특히 정부가 시장의 변화를 간과한 채 규제와 과세 중심의 기존 부동산관을 답습한 게 문제라는 비판도 제기됐다. 7일 국무총리실 산하 경제·인문사회연구회에 따르면 최근 제출된 ‘부동산 시장질서 확립을 위한 중점 대응전략’ 보고서는 “현 정부 출범 이후 20차례 넘게 부동산 종합대책을 발표했음에도 주택가격이 전국적으로 급등해 정부 부동산정책에 대한 국민 불신이 심화했다”고 밝혔다. 해당 보고서는 한국형사·법무정책연구원이 주관하고 국토연구원과 한국주택금융공사 주택금융연구원이 협력해 작성했다. 우선 보고서는 시대에 따라 달라지는 주택 문제에 대한 근본적인 진단 없이 정책 이념에 따라 조세와 대출 정책의 틀을 바꾸고, 공급 정책에서도 공공주도·민간주도 등 일관적이지 않은 정책으로 시장의 불확실성만 키웠다고 꼬집었다. 보고서는 “오히려 실정의 책임을 일반 국민의 탓으로 전가하고 부동산을 통한 개인의 불로소득부터 바로잡겠다고 국민을 향해 징벌적 과세 수준의 애먼 칼을 빼든 것”이라며 “퇴로 없는 정책은 저항만 낳을 뿐”이라고 했다. 현 정부가 투기의 주범으로 봤던 ‘다주택자’의 개념에 대해서도 보고서는 문제 삼았다. 객관적인 기준이나 사회적 합의 없이 복수의 주택을 소유한 것만으로 다주택자라고 규정하고, 종합부동산세 등 조세 중과의 핵심 표준으로 삼았다는 것이다. 부동산 관련 금융 분야에서도 쓴소리가 나왔다. 보고서는 “최근 급증하는 편법 대출이 과도한 대출 규제에서 기인하는 측면이 있고, 시장 상황에 따라 급변하는 주택담보대출비율(LTV) 상한은 오히려 시장 안정을 저해할 수 있다”며 “실수요 목적의 부동산 수요자가 합리적인 수준에서 계획적으로 금융을 이용할 수 있도록 중장기적인 관점에서 대출 규제의 기준을 마련할 필요가 있다”고 주문했다.

문재인 정부가 부동산정책 실패의 책임을 국민에게 전가했다는 국책 연구기관의 지적이 나왔다. 특히 정부가 시장의 변화를 간과한 채 규제와 과세 중심의 기존 부동산관을 답습한 게 문제라는 비판도 제기됐다. 7일 국무총리실 산하 경제·인문사회연구회에 따르면 최근 제출된 ‘부동산 시장질서 확립을 위한 중점 대응전략’ 보고서는 “현 정부 출범 이후 20차례 넘게 부동산 종합대책을 발표했음에도 주택가격이 전국적으로 급등해 정부 부동산정책에 대한 국민 불신이 심화했다”고 밝혔다. 해당 보고서는 한국형사·법무정책연구원이 주관하고 국토연구원과 한국주택금융공사 주택금융연구원이 협력해 작성했다. 우선 보고서는 시대에 따라 달라지는 주택 문제에 대한 근본적인 진단 없이 정책 이념에 따라 조세와 대출 정책의 틀을 바꾸고, 공급 정책에서도 공공주도·민간주도 등 일관적이지 않은 정책으로 시장의 불확실성만 키웠다고 꼬집었다. 보고서는 “오히려 실정의 책임을 일반 국민의 탓으로 전가하고 부동산을 통한 개인의 불로소득부터 바로잡겠다고 국민을 향해 징벌적 과세 수준의 애먼 칼을 빼든 것”이라며 “퇴로 없는 정책은 저항만 낳을 뿐”이라고 했다. 현 정부가 투기의 주범으로 봤던 ‘다주택자’의 개념에 대해서도 보고서는 문제 삼았다. 객관적인 기준이나 사회적 합의 없이 복수의 주택을 소유한 것만으로 다주택자라고 규정하고, 종합부동산세 등 조세 중과의 핵심 표준으로 삼았다는 것이다. 부동산 관련 금융 분야에서도 쓴소리가 나왔다. 보고서는 “최근 급증하는 편법 대출이 과도한 대출 규제에서 기인하는 측면이 있고, 시장 상황에 따라 급변하는 주택담보대출비율(LTV) 상한은 오히려 시장 안정을 저해할 수 있다”며 “실수요 목적의 부동산 수요자가 합리적인 수준에서 계획적으로 금융을 이용할 수 있도록 중장기적인 관점에서 대출 규제의 기준을 마련할 필요가 있다”고 주문했다.

방탄소년단(BTS)이 출연하는 서울 홍보 영상 ‘2021 YOUR SEOUL GOES ON’(서울은 계속된다. 가장 서울답게)이 오는 9일 공개된다. 서울관광재단은 1일 “2017년부터 5년 연속 서울시 관광홍보대사로 활동 중인 BTS가 출연한 동영상이 서울관광 유튜브 채널 ‘VisitSeoulTV’와 페이스북 등 소셜미디어를 통해 9일 오후 4시에 공개된다”고 밝혔다. 서울관광재단에 따르면 캠페인 슬로건인 ‘YOUR SEOUL GOES ON’은 코로나 팬데믹 와중에도 서울은 멈추지 않고 끊임없이 발전하고, 변화한다는 의미를 담았다. 캠페인은 ‘어기영차 시리즈’로 진행된다. 첫 번째 영상인 ‘어기영차 서울 편(with BTS)’에선 방탄소년단 멤버들이 어기영차 선창과 내레이션에 참여하고 악기 연주 등 다양한 모습으로 역동적인 서울의 모습을 표현했다. 이어 ‘어기영차 태권도 편’, ‘어기영차 댄스 편’ 등이 시차를 두고 공개된다. 서울관광재단은 “코로나 방역의 최전선을 지켜온 의료진 등 전 세계 관광객들이 간접적으로 서울의 열정을 느낄 수 있도록 기획됐다”고 전했다. 앞서 2일엔 방탄소년단의 서울 관광홍보대사 5주년 기념 소감과 진솔한 이야기가 담긴 ‘BTS 서울시 홍보대사 5주년 스토리’, 7일엔 ‘어기영차 티저영상’이 공개되고, 16일엔 방탄소년단의 ‘메이킹 영상’이 송출된다. 방탄소년단은 서울관광 활성화를 위해 제작된 홍보영상에 해마다 빠짐없이 출연해 왔다. 서울관광재단은 “2017년 서울라이프’, 2018년 ‘나의 서울 플레이리스트’, 2019년 ‘나처럼 서울에서 너도’, 2020년 ‘서울에서 만나요, See You in Seoul’ 등을 통해 서울관광을 알리는 데 톡톡히 이바지했다”며 고마움을 전했다. 손원천 기자 angler@seoul.co.kr