월간 전세보증금 반환보증보험 사고 건수와 금액이 사상 최대치를 기록했다. 주택도시보증공사(HUG)는 지난달 발생한 전세보증금 반환보증 사고가 511건이고, 사고 금액도 1089억원으로 월간 최고치를 갈아치웠다고 12일 밝혔다. 전세보증금 반환보증 사고 건수와 금액이 각각 500건, 1000억원을 넘은 것은 지난달이 처음이다. 종전 최대 기록은 지난 7월로 421건, 872억원이었다. 집주인이 전세 세입자에게 보증금을 돌려주지 않은 사고 금액은 HUG가 실적 집계를 시작한 2015년부터 해마다 증가하고 있다. 사고액은 2016년 34억원에서 2017년 74억원, 2018년 792억원, 2019년 3442억원, 2020년 4682억원, 지난해 5790억원으로 늘어났다. 올해 1∼8월 사고 금액은 이미 5368억원으로 지난해 전체 사고액에 육박했다. HUG가 세입자에게 대신 돌려준 보증금 액수(대위변제액)도 지난달 830억원(398건)으로 역대 최대를 기록해 종전 최대치였던 지난 6월(570억원) 대비 약 1.5배로 급증했다. 세입자에게 상습적으로 보증금을 돌려주지 않아 HUG가 집중적으로 관리하고 있는 ‘악성 임대인’은 지난 7월 말 기준 개인과 법인을 포함해 총 203명으로 늘어났다. 그러나 전체 악성 임대인 203명이 떼먹은 보증금 7275억원 가운데 HUG가 회수한 액수는 14% 수준인 약 1018억원에 불과하다. 미회수액이 100억원 이상인 악성 임대인도 14명에 이른다. 특히 악성 임대인에게 피해를 본 세입자 중 30대 이하인 경우가 2808건으로 전체(3761건)의 74.7%를 차지했다.

월간 전세보증금 반환보증보험 사고 건수와 금액이 사상 최대치를 기록했다. 주택보증공사(HUG)는 지난달 발생한 전세보증금 반환보증 사고가 511건이고, 사고금액도 1089억원으로 월간 최고치를 갈아치웠다고 12일 밝혔다. 전세보증금반환보증 사고 건수와 금액이 각각 500건, 1000억원을 넘은 것은 지난달이 처음이다. 종전 최대 기록은 지난 7월로 421건, 872억원이었다. 집주인이 전세 세입자에게 보증금을 돌려주지 않은 사고 금액은 HUG가 실적 집계를 시작한 2015년부터 해마다 증가하고 있다. 사고액은 2016년 34억원에서 2017년 74억원, 2018년 792억원, 2019년 3442억원, 2020년 4682억원, 지난해 5790억으로 늘어났다. 올해 들어서는 1∼8월 사고금액은 5368억원으로 지난해 전체 사고액에 육박했다. HUG가 세입자에게 대신 돌려준 보증금 액수(대위변제액)도 지난달 830억원(398건)으로 역대 최대를 기록해 종전 최대치였던 지난 6월(570억원) 대비 약 1.5배로 급증했다. 세입자에게 상습적으로 보증금을 돌려주지 않아 HUG가 집중적으로 관리하고 있는 ‘악성 임대인’은 지난 7월 말 기준 개인과 법인을 포함해 총 203명으로 늘어났다. 지난해 5월(108명) 100명을 넘은 데 이어 1년 2개월 만에 200명 선도 돌파했다. HUG는 지난해부터 전세보증보험 채무자 가운데 대위변제 건수가 3건 이상, 미회수액이 2억원을 넘는 상환 의지·이력이 부족한 집주인을 악성임대인으로 규정해 특별 관리하고 있다. 그러나 전체 악성임대인 203명이 떼먹은 보증금 7275억원 가운데 HUG가 회수한 액수는 14% 수준인 약 1018억원에 불과하다. 미회수액이 100억원 이상인 악성임대인도 14명에 이른다.특히 악성임대인에게 피해를 본 세입자 중 30대 이하가 2808건으로 전체(3761건)의 74.7%를 차지했다. 이들의 피해 보증금은 총 5809억원으로 전체 피해액(7824억원)의 74.2%를 차지했다. 이들의 1인당 평균 피해액은 2억원이 넘었다.

정부가 지난 1일 ‘전세사기 피해 방지방안’을 내놓았다. 임대표준계약서에 ‘임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인은 매매나 근저당권 설정을 하지 않는다’는 특별계약을 명시해 세입자가 계약 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받아도 효력이 다음날 발생해 보증금이 후순위로 밀리는 것을 막기로 했다. 전세 정보를 파악할 수 있는 앱도 개발할 계획이다. 임차인이 체납 사실이나 선순위 권리관계 정보를 요청하면 집주인은 이를 확인할 수 있는 서류를 의무적으로 제공하고, 계약 후에는 미납 국세·지방세 정보를 임대인 동의 없이도 확인할 수 있게 했다. 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증 가입을 받아주는 주택 가격의 범위를 공시가격 150%에서 140%로 낮추는 내용도 담았다. 이런 대책은 사기를 치려는 임대인에게 심리적 압박감을 주고, 사고가 터졌을 때 임대인의 사기 고의성을 입증하는 자료로 활용하는 데는 유용한 자료로 활용할 수 있을 것으로 기대된다. 하지만 대책에는 빈틈도 많다. ‘뛰는 놈 위에 나는 놈 있다’라는 말처럼 악덕 집주인이 사기를 친다면 세입자는 당할 수밖에 없는 구조다. 따라서 세입자는 계약 전에 권리관계는 물론 시세를 꼼꼼히 확인해야 사기에 걸리지 않는다. 특히 현재 정상적인 가격으로 전세계약을 맺더라도 앞으로 집값이 내려가면 전세보증금을 돌려받지 못하는 ‘깡통주택’이 된다. 과거에 시세와 같거나 비슷한 가격으로 전세를 얻은 세입자들이 최근 집값 하락으로 안절부절못하는 이유도 이런 이유이다. 따라서 전셋집을 구할 때는 먼저 주변의 시세를 정확히 파악해야 한다. 아파트는 정형화된 상품이고, 공공기관이 조사한 객관적인 시세 자료가 있어 가격 비교가 쉽지만, 단독·빌라 등은 객관적인 가격 통계가 구축되지 않았다. 몇몇 부동산 정보업체가 제공하는 시세 자료가 있어 도움은 되겠지만, 천차만별이라 100% 안심할 수 있는 통계는 아니다. 이 때문에 전셋집을 얻으려는 주변에서 영업하는 부동산중개업소를 찾아가 유사 거래 사례를 확인하는 게 시세를 파악할 수 있는 가장 좋은 방법이다. 발품을 파는 만큼 전세 사기에 걸릴 위험은 낮아진다. 보수적인 판단이 중요하다. 시세는 늘 변한다. 특히 2분기부터는 주택시장이 침체국면으로 접어들었기 때문에 가격은 더 내려갈 것으로 전망된다. 현재는 시세와 비교해 깡통주택 위험이 없지만, 앞으로 집값이 더 내려가면 집주인의 사기 의도가 없더라도 깡통주택으로 변할 수 있다는 것을 명심해야 한다. 전세반환금보증보험 가입은 필수다. 수억 원의 보증금을 안전하게 보호하려면 약간의 보증수수료 부담은 감수해야 한다. 집값이 떨어져 깡통주택이 될 수도 있다는 것을 생각하면 전세보증금반환 보증 가입은 어쩌면 필수 요건인지도 모른다. 전세보증반환보증 보험에 가입했다고 해도 바로 문제가 해결되지 않는다는 것도 알아야 한다. HUG 관계자는 9일 “사고가 터지면 보증가입자는 계약 만료 후 한 달간 보증금을 돌려받지 못할 때 HUG에 보증 이행을 청구할 수 있다”며 “보증금 반환이 제때 이뤄지지 않을 조짐을 보이면 전세 계약이 끝나기 전에 HUG와 상담해 미리 서류를 준비해야 하루라도 빨리 변제받을 수 있다”고 말했다.

한국토지주택공사(LH) 직원의 부동산 투기행위 조사 대상이 본인뿐 아니라 배우자, 직계 존·비속까지 확대된다. 조사지역도 사업지구는 물론 주변지역 부동산 거래까지 확대했다. 국토교통부는 7일 LH 임직원의 부동산 투기 통제장치를 강화하는 등 산하 28개 공공기관의 혁신방안을 발표했다. 국토부가 마련한 혁신방안은 부당행위 근절, 이권 예방, 본연 업무 집중, 투명한 업무절차 개선에 초점을 두고 있어 윤석열 정부가 범정부 차원에서 추진하는 공공기관 혁신의 신호탄이 될 것으로 보인다. 그러나 공공기관의 부채경감 방안이나 거대 조직 개편, 과도한 연봉·복리후생비 개선 방안 등은 제시되지 않아 국민 눈높이에서 보면 미진한 혁신방안이라는 평가도 나온다. 국토부는 LH 임직원의 투기 조사 대상 부동산을 임직원의 ‘셀프 신고’ 자료 대신 국토부가 운영하는 부동산거래정보시스템(RTMS)에 올라온 모든 내역으로 확대했다. 수의계약 기준도 감정평가 업무는 100억원 미만에서 50억원 미만으로, 변호사(착수금)는 5000만원 미만에서 2000만원 미만으로, 법무사는 200인 미만 사업지구에서 100인 미만 사업지구로 강화된다. LH 본연의 업무에만 집중하는 방안도 내놓았다. 집단에너지사업·프로젝트파이낸싱사업에서 손을 떼고 주거급여조사는 지자체나 지방공사로 이양할 것을 주문했다. 임금피크제(전문직) 직원 944명 가운데 49%가 현업과 관련 없는 업무를 수행하는 불합리한 제도도 고치도록 했다. 국토부는 LH에 신도시 주민의 교통지옥 책임도 물었다. 신도시·택지개발사업을 추진할 때 광역교통개선대책비를 일찍 집행하는 방안을 마련하는 등 ‘선(先)교통 후(後)개발’ 체계 대책을 내놓도록 했다. 3기 신도시 임대주택은 60%를 역세권에 배치하고 마감재를 분양주택 수준으로 개선할 것도 주문했다. 인천국제공항공사에는 수요 대비 11%에 불과한 공항과 용유역을 운행하는 자기부상철도의 운영 방식을 개선하고 열병합발전소 운영을 넘기도록 했다. 주택도시보증공사(HUG)에는 보증료 산정의 불합리한 관행을 개선하고 여유자금을 사회공헌자금으로 편성해 주거복지 지원을 강화했다. 행정절차도 투명하게 개선했다. 국가철도공단은 턴키심의·평가 과정을 생중계하고 심의위원회에 동일 학교(철도고·철도전문대·철도대) 출신 비율을 30% 미만으로 구성하게 했다. 상위 5개 업체 간 설계 컨소시엄 구성을 제한해 대형 업체의 일감 독식도 막았다. 한국도로공사에 대해선 휴게소 임대료율 체계를 개선하고 사업발주와 평가부서를 분리 운영하게 했다. 한국교통안전공단은 8개 교육을 민간에 개방해야 한다. 한국부동산원에는 공시가격 산정 때 표준물량, 외부 검증, 지자체 참여를 확대하고 산정근거를 공개하도록 했다. 또 보유 데이터를 네이버 등 포털업체와 공유·협업해 신규 통계를 생산할 것을 주문했다. 한국국토정보공사(LX)에는 지적재조사사업의 민간 분담비율(35%)을 확대하고, 지자체의 공간정보 데이터 구축 사업 수의계약에 제한을 뒀다. 모든 공공기관 출신 임원이 자회사에 취업할 때 받던 재취업 심사의 대상을 임직원으로 확대하는 방안도 검토하기로 했다. 김흥진 국토부 기획조정실장은 “공공기관 혁신은 시작 단계에 불과하다”며 “구체적인 혁신방안은 10월까지 마련할 계획”이라고 말했다.

한국토지주택공사(LH) 직원의 부동산 투기행위 조사 대상이 본인 뿐 아니라 배우자, 직계 존·비속까지 확대된다. 조사지역도 사업지구는 물론 주변지역 부동산 거래까지 확대했다. 국토교통부는 7일 LH 임직원의 부동산 투기 통제장치를 강화하는 등 산하 28개 공공기관의 혁신방안을 발표했다. 국토부가 마련한 혁신방안은 부당행위 근절, 이권예방, 본연 업무 집중, 투명한 업무절차 개선에 초점을 두고 있어 윤석열 정부가 범정부 차원에서 추진하는 공공기관 혁신의 신호탄이 될 것으로 보인다. 그러나 공공기관의 부채경감방안이나 거대 조직 개편, 과도한 연봉·복리후생비 개선 방안 등은 제시되지 않아 국민 눈높이에선 보면 미진한 혁신방안이라는 평가도 나온다. 국토부는 LH 임직원의 투기 조사 대상 부동산을 임직원의 ‘셀프 신고’ 자료 대신 국토부가 운영하는 부동산거래거래정보시스템(RTMS)에 올라온 모든 내역으로 확대했다. 수의계약 기준도 감정평가 업무는 100억원 미만에서 50억원 미만으로, 변호사(착수금)는 5000만원 미만에서 2000만원 미만으로, 법무사는 200인 미만 사업지구에서 100인 미만 사업지구로 강화된다. LH 본연의 업무에만 집중하는 방안도 내놓았다. 집단에너지사업·프로젝트파이낸싱사업에서 손을 떼고, 주거급여조사는 지자체나 지방공사로 이양할 것을 주문했다. 임금피크제(전문직) 직원 944명 가운데 49%가 현업과 관련 없는 업무를 수행하는 불합리한 제도도 고치도록 했다. 국토부는 LH에 신도시 주민의 교통지옥 책임도 물었다. 신도시·택지개발사업을 추진할 때 광역교통개선대책비를 일찍 집행하는 방안을 마련하는 등 ‘선(先)교통 후(後)개발’ 체계 대책을 내놓도록 했다. 3기 신도시 임대주택은 60%를 역세권에 배치하고, 마감재를 분양주택 수준으로 개선할 것도 주문했다. 인천국제공항공사에는 수요 대비 11%에 불과한 공항과 용유역을 운행하는 자기부상철도의 운영방식을 개선하고, 열병합발전소 운영을 넘기도록 했다. 주택도시보증공사(HUG)에는 보증료 산정의 불합리한 관행을 개선하고, 여유자금을 사회공헌자금으로 편성해 주거복지 지원을 강화했다. 행정절차도 투명하게 개선했다. 국가철도공단은 턴키심의·평가 과정을 생중계하고, 심의위원회에 동일 학교(철도고·철도전문대·철도대) 출신 비율을 30% 미만으로 구성하게 했다. 상위 5개 업체 간 설계 컨소시엄 구성을 제한해 대형 업체의 일감 독식도 막았다. 한국철도공사에는 안전 확보방안을 확보하고, 철도관제·시설유지보수 체계의 효율화 방안을 10월까지 마련하도록 했다. 한국도로공사에 대해선 휴게소 임대료율 체계를 개선하고, 사업발주와 평가부서를 분리 운영하게 했다. 한국교통안전공단은 8개 교육을 민간에 개방해야 한다. 한국부동산원에는 공시가격 산정 때 표준물량, 외부 검증, 지자체 참여를 확대하고 산정근거를 공개하도록 했다. 또 보유 데이터를 네이버 등 포털업체와 공유·협업해 신규 통계를 생산할 것을 주문했다. 한국국토정보공사(LX)에는 지적재조사사업의 민간 분담비율(35%)을 확대하고, 지자체의 공간정보 데이터구축 사업 수의계약에 제한을 뒀다. 모든 공공기관 출신 임원이 자회사에 취업할 때 받던 재취업 심사의 대상을 임직원으로 확대하는 방안도 검토하기로 했다. 김흥진 국토부 기획조정실장은 “공공기관 혁신은 시작 단계에 불과하다”며 “구체적인 혁신방안은 10월까지 마련할 계획”이라고 말했다.

최근 정부가 발표한 전세사기 피해 방지 종합대책은 보증금 미반환 위험이 높은 ‘깡통전세’ 문제를 예방하기 위한 근본적인 해결책이 아니라는 비판이 나왔다. 주거권네트워크와 주택임대차보호법개정연대는 5일 서울 종로구 참여연대 아름드리홀에서 “정부 대책은 일부 악덕 임대인의 전세사기로 문제를 한정하고 있지만 보증금 미반환 문제로 넓게 봐야 종합적 대책을 마련할 수 있다”고 지적했다. 처음부터 보증금을 가로챌 의도로 사기를 친 경우뿐 아니라 지나치게 높은 전세가율(매매가 대비 전세보증금 비율) 때문에 발생한 미반환 문제를 함께 살펴야 한다는 취지다. 단체들은 지난해 집값 하락 국면에서 깡통전세 문제가 광범위하게 확산됐다고 주장했다. 전국 전체 주택의 전세가율은 2020년 65.1%에서 올해 5월 기준 87.8%로 크게 늘었다. 전국 아파트의 전세가율도 100%를 초과했다 최은영 한국도시연구소 소장은 “임대차 3법 강화가 깡통전세 문제의 근본 해결책”이라면서 “전세가율이 높은 지역에 대한 특별관리와 실거래가 이상 가격에 대한 관리감독을 강화해야 한다”고 밝혔다. 그러면서 “정부는 ‘빚 내서 세 살아라‘ 정책 기조에서 벗어나 세입자 주거비 부담 완화를 위해 신규임대차계약의 임대료 규제 도입 등 근본 대책을 시행해야 한다”고 덧붙였다. 최경호 주거중립연구소 수처작주 소장도 “애초 적합한 수준의 전월세 가격이 시장에서 현실화되고 전세대출·월세지원 제도가 임대료 인상으로 이어지지 않도록 해야 한다”면서 “임대등록 전면 의무화 및 표준임대료 제도 도입이 필요하다”고 말했다. 임차인을 보호하려면 지자체 역할을 강화해야 한다는 주장도 나왔다. 이강훈 참여연대 부집행위원장은 “정부 대책은 주택도시보증공사(HUG)가 피해 예방 및 지원 서비스를 제공한다는 것이라 지자체 역할이 거의 없고 지역과 밀착해 작동하기 어렵다”면서 “전국 시·도에 임대차 행정을 담당하는 부서와 민원 창구를 설치해 담당인력이 배정돼야 한다”고 밝혔다. 이밖에 개선책으로 임대인의 정보 제공 의무 강화 공인중개사의 정보제공 요구 의무 규정 전세대출에 의한 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 등이 제시됐다. 국토교통부는 지난 1일 전세사기 피해 예방 및 단속·처벌 강화에 초점을 둔 전세사기 피해 방지방안을 발표했다. 전용 앱을 통해 악성 임대인 명단과 주변 전세가 정보를 공개하고 선순위 권리관계 확인권한 등 세입자 보호 장치를 강화하는 것이 주요 내용이다.

국토교통부가 전세사기를 막기 위해 집의 적정 전세가와 매매가, 악성 집주인 명단, 공인중개사 등록 여부 등이 담긴 ‘자가진단 안심전세’(가칭) 앱을 내년 1월 내놓는다. 세입자가 체납, 선순위 보증금 등의 확인을 요청하면 집주인은 이를 제공해야 한다. 세입자의 대항력이 생길 때까지 해당 주택의 매매나 근저당권 설정은 금지된다. 주택도시보증공사(HUG)에 금융서비스, 임시 거처 마련 등을 한꺼번에 지원하는 전세 피해 지원센터가 설치된다. 최근 몇 년 동안 전세사기가 조직화ㆍ지능화되면서 피해가 급증하고 있다. 경찰이 검찰에 보낸 전세사기 건수는 2020년 97건에서 지난해 187건으로 2배가 됐고, HUG가 대신 갚아 준 보증금이 올 들어 7월까지 4000억원이 넘는다. 전세사기는 집주인이 세입자의 정보 부족을 악용한 사례다. 그래서 부동산 거래 경험이 적은 청년·신혼부부 등 취약계층에 피해가 쏠린다. 전세금이 재산의 전부인 이들이 사기를 당하면 주거 사다리가 아닌 내려가는 에스컬레이터를 타는 안타까운 상황이 된다. 집주인에게 관련 정보 공개 의무를 부과한다지만 집주인이 이를 지키지 않을 수도 있다. 정부는 이 경우 사기죄가 성립되고 손해배상 청구가 쉬워진다고 밝혔다. 그러나 피해자로선 사후약방문일 뿐이다. 공인중개사협회, 국회 등과 논의해 의무를 강제하는 수단을 마련해야겠다. 연립·다세대의 전세가율, 보증사고 현황, 경락률을 전국 시군구와 수도권 읍면동 단위로 공개한다는 방침도 자칫 특정 지역에 대한 낙인 효과가 발생할 수 있는 만큼 대책이 필요해 보인다. 원희룡 국토부 장관은 “연말까지 단속한 뒤 추가 대책을 마련하겠다”고 했다. 이번 대책이 미흡하다는 점을 인식하고 있다고 봐야겠다. 보완책을 연말까지 기다릴 이유는 없다.

앞으로 임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지는 해당 주택의 매매나 근저당권 설정이 금지되고, 집주인은 세입자가 요청하면 선순위 권리 관계를 의무적으로 제공해야 한다. 세입자가 주변 전세 시세를 쉽게 조회할 수 있는 ‘자가진단 안전전세’ 앱도 내년 1월까지 개발한다. 국토교통부는 1일 이런 내용을 담은 정부 합동 ‘전세 사기 피해 방지 방안’을 내놓았다. 이에 따라 국토부는 임대차 표준계약서에 ‘임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인은 매매나 근저당권 설정을 하지 않는다’는 특약을 명시하도록 할 방침이다. 이렇게 하면 전입신고를 하고 확정일자만 받아도 보증금을 다른 권리보다 우선 변제받을 수 있는 대항력이 확보돼 보증금 반환 권리가 후순위로 밀리는 것을 막을 수 있다. 주택담보대출 신청이 들어오면 은행이 확정일자 부여를 확인하고, 전세보증금을 감안해 대출을 해 주는 방안도 마련하기로 했다. 집주인의 선순위 권리 관계 공지 의무화도 도입된다. 임차인이 체납 사실이나 선순위 권리 관계 정보를 요청하면 집주인은 이를 확인할 수 있는 서류를 의무적으로 제공하고, 계약 후에는 미납 국세·지방세 등의 정보를 임대인 동의 없이도 확인하게 할 계획이다. 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증 가입을 받아 주는 주택 가격의 범위는 공시가격 150%에서 140%로 낮아진다. 최우선 변제금액(서울 기준 5000만원)도 높이기로 했다.

앞으로 임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지는 해당 주택의 매매, 근저당권 설정이 금지된다. 집주인은 세입자가 요구하면 선순위 권리관계를 의무적으로 제공해야 한다. 세입자가 주변 전세 시세를 쉽게 조회할 수 있는 ‘자가진단 안전전세’ 앱도 내년 1월까지 개발한다. 국토교통부는 1일 이런 내용을 담은 정부합동 ‘전세사기 피해 방지방안’을 내놓았다. 대책은 전세사기 피해예방·피해지원·단속과 처벌을 강화하는 내용을 담았다. 대책은 먼저 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 안전판을 강화했다. 임차인에게 계약 전 선순위 권리관계 확인권한을 주어 위험도가 높은 전세계약을 막도록 했다. 현재는 집주인이 협조하지 않으면 세입자의 보증금보다 우선 변제되는 체납 세금 등을 확인할 수 없어 경매·공매가 진행되면 보증금을 떼일 우려가 있다. 하지만, 앞으로는 임차인이 체납 사실이나 선순위 보증금 정보를 요청하면 집주인은 이를 확인할 수 있는 서류를 의무적으로 제공해야 한다. 계약 후에는 미납 국세·지방세 등의 정보를 임대인 동의 없이도 임차인이 확인할 수 있게 제도를 개선할 계획이다. 은행이 담보대출을 실행할 때 확정일자 부여는 물론 대항력이 발생하지 않은 임차인의 보증금도 확인할 수 있는 시스템도 마련할 계획이다. 임차인이 담보설정 순위와 관계 없이 보증금 중 일정 금액을 우선 돌려받을 수 있는 최우선 변제금액(서울 기준 5000만원)도 높이기로 했다. 임차인이 전세계약을 할 때 적정 시세 여부를 확인할 수 있는 ‘자가진단 안심전세 앱(App)도 내년 1월까지 개발한다. 앱에는 해당 주택의 적정 전세·매매가격을 담아 ‘깡통전세’ 계약을 사전에 막을 수 있게 했다. 악성임대인 명단, 임대보증 가입 여부, 불법?무허가 건축물 여부 같은 정보도 제공한다. 주택도시보증공사(HUG) 전세보증에 가입할 때 공시가 적용을 기존 150%에서 140%로 낮춰 주택가격 산정체계를 개선한다. 고(高)전세가율 지역을 사전에 경보를 내리는 시스템도 도입한다. 실거래 정보를 기반으로 아파트와 빌라 등의 전세가율을 시·군·구 단위(수도권은 읍·면·동 단위)로 공개하고, 보증사고 현황과 경매낙찰 현황도 제공한다. 현재는 전세가율 정보를 빌라는 시·도 단위로만 표본 추출 방식으로 공개하고 있다. 전세사기 의심매물 신고 포상제를 도입하고, 전세사기를 공모한 임대사업자나 공인중개사·감정평가사는 사업자 등록을 말소하고 자격을 취소한다. HUG에 채권 회수 전담팀도 구성한다. 전세사기 피해자에게는 1억 6000만원까지 저리 대출을 해주고 최장 6개월까지 시세의 30% 수준으로 거주할 수 있는 임시거처도 지원된다. 과제 대부분은 연내 이행하는 것을 목표로 하고, 법률 개정이 필요한 과제는 늦어도 내년까지는 시행될 수 있게 할 계획이다. 원희룡 국토부 장관은 “청년층이나 서민에게 전세자금은 전 재산이나 다름없다”며 “더는 전세사기 범죄로 가정이 망가지는 비극이 일어나지 않도록 정부가 가진 모든 역량을 동원하겠다”고 말했다.

집값 하락과 거래절벽, 인구 유출 등 삼중고를 겪고 있는 충남 천안지역 부동산 시장이 규제지역 해제에 목말라 하고 있다. 대출·세제·청약 등 부동산 규제에서 벗어나면 억눌렸던 수요가 조금이나마 되살아날 수 있다는 기대 때문이다. 이 때문에 충남 천안시는 국토교통부에 동남구·서북구 지역 내 주택가격상승률이 마이너스를 기록하고 분양권 전매거래량도 지난해 같은 기간과 비교해 50% 이상 감소하는 등 해제요건을 갖췄다며 ‘정부의 주거정책심의회의 조기 개최’와 ‘조정대상지역 해제’를 공식 요청했다. 박상돈 천안시장은 26일 오후 원희룡 국토교통부 장관을 만나 천안시의 부동산 조정대상지역 해제 등 주요 현안 사업을 설명하고, 주거정책심의위의 조기 개최 등 협조와 지원을 건의했다고 27일 밝혔다. 천안시에 따르면 8월 말 기준 천안 지역 주택가격 상승률이 ‘0.27’로, 소비자물가 상승률(1.8)의 ‘0.15배’에 그쳐 필수요건인 소비자물가 상승률(기준 1.3배 초과)에 한 참 미치지 못했다. 분양권 전매거래량도 전년 대비 52.7%(283건) 감소했고, 주택보급률도 전국 평균(103.6%)보다 높은 111.5%로 조정대상지역 지정 선택요건을 밑돌았다.조정대상지역에 포함되면 ▲청약 관련 규제 ▲분양권 전매 제한 ▲세금 중과세 ▲가계대출 제한 등의 제약을 받게 된다. 2020년 12월 18일 조정대상지역으로 지정된 천안은 대출 규제로 아파트 거래량이 감소와 함께 분양심리 위축 등으로 지역경제가 침체하고 있다. 조정대상지역 지정에 따른 주택보증공사(HUG)의 보증금액 규제로 천안지역 분양 대기 물량도 15개 단지에 약 1만 가구 규모에 달해 실제 거주 목적의 신규 아파트 구입에 어려움이 발생하고 있다. 박상돈 시장은 “천안시가 조정대상지역에 지정된 이후 아파트 거래량의 지속적 감소와 분양심리가 위축되는 등 지역 경제 침체가 가중되고 있다“며 ”이미 천안은 주택 가격 상승률이나 청약경쟁률, 미분양 주택 추이 등 조정대상지역 해제요건을 모두 충족했다”고 설명했다. 한편, 박 시장은 주요 현안 사업으로 인근 지역과 연계돼 정부 차원에서 협조가 필요한 △아산탕정 2지구 연계교통체계 구축사업 보완 △성환종축장 이전부지 첨단국가산업단지 선정 등에 대한 협조도 요청했다.

국토교통부는 24일 전세사기 합동 특별단속으로 적발한 1만 3961건의 전세사기 의심 사례를 경찰청에 제공했다고 밝혔다. 전세사기를 단순 경제·민사 문제가 아닌 사회·형사 문제로 접근해야 한다는 지적에 따라 사법 공조가 본격화된 것으로 풀이된다. 깡통전세 관련 사건에 연루된 임대인은 825명이며 이들 사건의 보증금 규모는 1조 581억원에 이른다. 국토부는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인에게 보증금을 대위변제하고서도 장기간 채무를 상환하지 않는 집중관리 채무자 200명(3353건)을 경찰에 넘겼다. 해당 주택의 HUG 대위변제액은 6925억원이나 된다. 국토부는 이 가운데 임대인 26명(2111건·대위변제 4507억원)에 대해서는 경찰에 직접 수사를 의뢰했다. 경찰에 제공한 사례 중 임대인 A씨는 신축 빌라를 지어 공인중개사와 짜고 500여명을 대상으로 1000억원가량의 깡통전세 임대차 계약을 맺고 나서 즉시 무자력(채무초과) 임대인에게 집을 팔고 잠적해 수사 대상이 됐다. 이 과정에서 공인중개사는 전세보증금의 10%를 수수료로 챙겼다. B씨는 악성 채무자로서 HUG 보증가입이 금지돼 임차인 모집이 어려워지자 지인에게 주택을 팔아 지인의 이름으로 임대계약을 맺고서 보증금을 반환하지 않았다가 수사를 받게 됐다. 또 아파트 1동을 통째로 소유한 C씨는 담보대출이 연체돼 은행으로부터 경매가 진행된다는 통지를 받고서도 공인중개사와 공모해 이런 사실을 숨기고 임차인 약 30여명과 임대차 계약을 맺어 보증금을 챙긴 혐의를 받고 있다. 주택 200가구를 임대하면서 임대보증금 보증에 가입하지 않은 임대사업자 D법인에는 과태료 3000만원을 부과했다. 세종 류찬희 선임기자

국토교통부는 24일 전세사기 합동 특별단속으로 적발한 1만 3961건의 전세사기 의심 사례를 경찰청에 제공했다고 밝혔다. 전세사기를 단순 경제·민사 문제가 아닌 사회·형사 문제로 접근해야 한다는 지적에 따라 사법 공조가 본격화된 것으로 풀이된다. 국토부는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인에게 보증금을 대위변제하고서도 장기간 채무를 상환하지 않는 집중관리 채무자 200명(3353건)을 경찰에 넘겼다. 해당 주택의 HUG 대위변제액은 6925억원이나 된다. 국토부는 이 가운데 임대인 26명(2111건·대위변제 4507억원)에 대해서는 경찰에 직접 수사를 의뢰했다. 보증가입 의무 등을 위반해 행정처분을 받은 임대사업자 9명(등록임대주택 378가구)의 자료도 경찰에 넘겼다. ‘깡통주택’(보증금이 시세보다 비싼 주택)을 임대해 전세사기로 의심되거나 경찰이 이미 수사 중인 사건 1만 230건도 정밀 수사 대상에 올랐다. 깡통전세 관련 사건에 연루된 임대인은 825명이며 이들 사건의 보증금 규모는 1조 581억원에 이른다. 전세사기 의심사례를 보면 임대인 A씨는 신축 빌라를 지어 공인중개사와 짜고 500여명을 대상으로 1000억원 가량의 깡통전세 임대차 계약을 맺고 나서 즉시 무자력(채무초과) 임대인에게 집을 팔고 잠적해 수사 대상이 됐다. A씨가 지은 신축 빌라는 가격이 전세보증금보다 낮은 수준이었지만, 공모한 공인중개사가 세입자들에게 HUG 보증보험 가입이 가능하다고 안심시켜 계약을 성사시켰다. 공인중개사는 전세보증금의 10%를 수수료로 챙기고, A씨는 전세보증금을 챙기고 나서 즉시 주택을 팔았다. 명의이전으로 보증 돌려막기를 한 사례도 적발됐다. B씨는 악성 채무자로서 HUG 보증가입이 금지돼 임차인 모집이 어려워지자 지인에게 주택을 팔아 지인의 이름으로 임대계약을 맺고서 보증금을 반환하지 않았다가 수사를 받게 됐다. 아파트 1동을 통째로 소유한 C씨는 담보대출이 연체돼 은행으로부터 경매가 진행된다는 통지를 받고서도 공인중개사와 공모해 이런 사실을 숨기고 임차인 약 30여명과 임대차 계약을 맺어 보증금을 챙긴 혐의를 받고 있다. 주택 200가구를 임대하면서 임대보증금 보증에 가입하지 않은 임대사업자 D법인에게는 과태료 3000만원을 부과했다.

지난달 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 않은 사고가 월간 통계로 사상 최대치를 기록했다. 주택도시보증공사(HUG)는 지난달 발생한 전세보증금반환보증보험 사고 건수가 월간 통계로 가장 많은 421건으로 집계됐다고 8일 전했다. 사고 금액 역시 872억원으로 월간 최대치를 갈아치웠다. 기존까진 지난해 12월 742억원(326건)이 최대치다. 전세금반환보증보험은 집주인이 계약 기간이 끝나고서 전세보증금을 돌려주지 못하면 이를 HUG 등 보증기관이 가입자(세입자)에게 대신 보증금을 지급(대위변제)하고 집주인에게 구상권을 행사하는 제도다. 전세보증금반환 사고액은 HUG의 실적 집계가 시작된 2015년부터 매년 증가했다. 2016년 34억원에서 2017년 74억원, 2018년 792억원, 2019년 3442억원, 2020년 4682억원, 지난해에는 5790억으로 폭증했다. 올해 상반기에는 3407억원으로, 지난해 상반기 2512억원과 하반기 3278억원을 넘어서며 반기 기준 역대 최대치를 기록했다. 전세보증금 사고 증가는 전셋값이 집값을 웃도는 ‘깡통전세’가 늘어나고 악덕 임대인이 보증금을 떼먹는 전세 사기가 기승을 부리고 있기 때문이다. 부동산 플랫폼 다방에 따르면 지난해와 올해 지어진 서울 신축 빌라의 상반기 전세 거래 3858건 가운데 815건(21.1%)은 전세가율이 90%를 웃돈 것으로 나타났다. 전셋값이 매매가와 같거나 더 높은 경우도 전체의 15.4%인 593건에 달했다. 깡통주택은 집주인이 주택담보대출금을 제때 갚지 못하면 경매에 부쳐지고, 경매가 진행되면 대출금을 갚고 나서 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 모자랄 수 있다. 전셋값이 매매가를 넘으면 세입자들이 전세보증금반환보증에조차 가입할 수 없어 전세 사기 피해에 노출될 위험도 커진다. 전세금을 떼먹는 악덕 임대인의 전세 사기 증가도 보증사고 금액의 폭증 원인이다. 객관적인 시세 통계가 없는 빌라, 다가구를 대상으로 시세보다 높은 전세금을 챙기고서 집을 팔거나 담보대출을 받고 고의 부도를 내는 경우도 수두룩하다.

“나쁜 임대인 책임 끝까지 묻겠다”전세사기 경찰 전담반 구성 지시5년간 도심임대 34만가구 공급 전세 사기를 막기 위해 악덕 임대인의 명단을 공개하는 방안이 추진된다. 빌라나 오피스텔 등 소규모 주택 단지의 시세·전셋값을 파악할 수 있는 데이터베이스도 구축된다. 국토교통부는 20일 윤석열 대통령 주재로 경기 성남 목련마을 1단지 중탑 종합사회복지관에서 열린 제3차 비상경제회의에서 이런 내용이 담긴 주거 분야 민생안정 방안을 보고했다. 윤 대통령은 “주거안정과 주거복지는 민생안정의 핵심”이라며 서민 주거 대책을 강조했다. 윤 대통령은 행정안전부 협의로 경찰에 전세 사기 전담반을 구성하고, 주택도시보증공사(HUG)가 대위변제한 금액에 대해 채권을 가진 만큼 채권 회수를 끝까지 해서 ‘나쁜 임대인’의 책임을 묻도록 하라고 지시했다. 또 윤 대통령은 “주거 취약계층 지원과 서민 주거비 부담 완화는 물론이고 근본적인 부동산 시장 안정을 위해 민간 시장을 통한 주택공급도 활성화할 것”이라고 했다. 그러면서 “전월세 시장 정상화를 위해 임대차법 개정에 대한 사회적 논의가 필요한 시점”이라며 “국회 중심으로 공론화되기를 기대하며 정부도 적극 참여하겠다”고 덧붙였다. 정부는 주거 분야 민생안정 방안으로 2회 이상 보증금을 반환하지 않은 집주인의 명단을 공개하고 임대사업자가 전세보증보험을 들지 않으면 보증금의 10% 이내 과태료를 물게 했다. 하반기 공급 예정인 전세 물량은 4만 4500가구에서 5000가구 늘린 4만 9500가구로 확정했다. 장기 도심임대주택 공급계획도 내놓았다. 내년부터 5년간 33만 8000가구를 공급하고 쪽방·고시원 거주자 주거상향 지원사업을 1만 가구로 확대했다. 영구임대주택 등 노후임대주택 재정비 계획도 세우기로 했다. 지난 정부에서 활성화했다가 혜택을 줄인 매입 등록임대주택제도는 임대주택의 안정적 공급 순기능이 있다고 판단, 소형 주택 위주로 정상화하기로 했다. 이에 따라 매입 등록임대주택도 종부세 합산 배제, 양도세 중과 배제 등의 혜택을 받을 수 있게 됐다.

“‘나쁜 임대인’ 책임 물릴 것”“임대차법 개정 사회적 논의 필요”“국회 중심으로 공론화 기대”“깡통전세 우려 지역 선제 관리”윤석열 대통령이 20일 기준 금리 인상으로 인한 전세 대출금 상환 부담 가중과 월세 전환이 빠르게 늘고 있는 가운데 경찰에 전세 사기 전담반을 구성하는 등 전세사기 엄정 대처 방침을 밝혔다. 윤 대통령은 전세 사기 대책과 관련, “전세 사기와 같이 민생을 위협하는 범죄는 강력한 수사를 통해 일벌백계하겠다”면서 “깡통전세 우려 지역을 선별해 선제적으로 관리해나가겠다”고 강조했다. 윤 대통령은 “전·월세 시장 정상화를 위해 임대차법 개정에 대한 사회적 논의가 필요한 시점”이라고 말했다.  “전세자금 대출 금리 연말까지 동결” 윤 대통령은 이날 오후 경기 성남시 분당구 한 영구임대단지 내 복지관에서 ‘제3차 비상경제민생회의’를 주재하고, “국회를 중심으로 공론화되기를 기대하며 정부도 이 논의에 적극 참여하겠다”며 이렇게 밝혔다. 윤 대통령은 “정부가 지난 6월 임대차시장 안정화 방안을 발표했지만, 금리상승으로 전세대출금 상환 부담이 가중되고 월세 전환이 증가하면서 무주택 서민의 주거비 부담이 날로 커지고 있다”고 우려했다.이에 대한 대책으로 버팀목 전세자금 대출금리를 연말까지 동결하고 청년 신혼부부에게 전세대출 한도를 확대하겠다고 밝혔다. 대선 공약이었던 청년 원가 주택, 역세권 첫 집 주택 등 공공주택 공급을 늘리고, 규제를 풀어 민간에 임대 주택 공급도 활성화하겠다고 했다. 노후한 영구임대주택의 경우 신속히 정비해 주거 환경을 개선하고, 임대주택 지원 대상자를 미리 발굴해 이주 지원도 강화하겠다고 말했다. 이밖에 공공임대주택 임대료를 1년 동안 동결하고, 주거급여 대상을 중위소득 50％까지 확대, 취약계층의 주거비를 경감하겠다고 밝혔다. “전세 사기 유형 분석·인력 보강”“끊어진 주거의 기회 사다리 복원” 윤 대통령은 또 전세 사기 대책과 관련, 원희룡 국토교통부 장관에게 전세사기 유형을 상세히 분석하고 행정안전부와 협의해 경찰에 전세사기 전담반을 구성하는 등 전세사기 범죄를 강력히 단속하라고 지시했다고 대통령실은 전했다. 윤 대통령은 “주택도시보증공사(HUG)가 대위 변제한 금액에 대해 채권을 가진 만큼 채권 회수를 끝까지 해서 ‘나쁜 임대인’ 책임을 묻고, 필요하다면 조직 및 인력 보강도 검토하라”고도 했다.윤 대통령은 “이른바 ‘깡통 전세’가 우려되는 지역을 선별해 선제적으로 관리해나가겠다”면서 “전세보증금 반환 보증을 더 활성화하고 피해자들이 이주할 자금을 구할 수 있도록 긴급자금 대출을 신설해 주거 안정을 돕겠다”고 강조했다. 윤 대통령은 “주거 안정과 주거복지는 민생안정의 핵심”이라면서 “끊어진 주거의 기회 사다리를 복원하고 촘촘하고 든든한 주거 안전망을 구축하겠다”고 약속했다. 윤 대통령은 근본적인 부동산 시장 안정을 위해 민간 시장을 통한 주택 공급 활성화가 필요하다고 역설하기도 했다. 윤 대통령은 회의와 별도로 국가유공자 가구를 방문해 불편 사항을 듣고, 노후 영구임대주택 리모델링 현장에서 사업 추진 상황을 점검했다. 윤 대통령은 앞서 1·2차 비상경제민생회의를 주재하며 고물가 완화 방안과 금융 부문 민생 안정 과제 등을 논의했다.

■주택도시보증공사(HUG) ◇부서장△기획조정실장 윤봉중△서울북부지사장 김진열△서울서부관리센터장 박종윤△서부주택도시금융센터장 공대운△도시재생리츠자산관리센터장 우종섭 ◇팀장△전세피해구제반TF 강현정 박성진△기금심사처 박영훈△개인보증처 김시인△서울동부지사 이호신△서울서부관리센터 양귀호△디지털혁신추진단TF 권오영 오혜주

올해 상반기에만 전세보증금 사고 금액이 3407억원으로 집계돼 상반기 기준 역대 최대치를 기록했다. 더불어민주당 양경숙 의원은 11일 주택도시보증공사(HUG)에서 제출받은 자료를 분석해 올해 6월 말까지 발생한 전세보증금 반환보증 사고를 1595건으로 집계했다. 반환보증 사고 증가는 매매가보다 보증금액이 큰 ‘깡통주택’이 늘어난 데다 임대인의 보증금 먹튀 사기가 증가한 탓으로 추정된다. 최근 전세보증금 반환보증 사고 금액은 2019년(연간 기준) 3442억원, 2020년 4682억원, 2021년 5790억원 등으로 해마다 늘어났다. 올해 상반기 전세보증금 반환보증 사고를 주택 유형별로 보면 다세대주택 세입자의 피해가 1961억원(924건)으로 가장 컸다. 다음으로는 아파트 세입자(909억원·389건), 오피스텔 세입자(413억원·211건), 연립주택 세입자(93억원·47건) 등의 순이었다. 지역별로는 서울·경기 지역 피해액(2502억원)이 전체 피해액의 73.4%를 차지했다. 서울 피해액은 1465억원(622건)으로 전국에서 가장 컸다. 경기에서도 1037억원(420건)으로 역시1000억원을 넘어섰다. 전세보증금 반환보증은 전세 계약이 끝났는데도 집주인(임대인)이 전세보증금을 돌려주지 않는 경우 주택도시보증공사, 한국주택금융공사 등 보증기관이 임대인을 대신해 임차인에게 전세보증금을 반환해 주는 상품이다. 1년 미만 전세 계약이나 일정 금액(수도권 7억원, 지방 5억원)이 넘는 고액 전세는 임대인의 의사와 관계없이 반환보증 상품에 가입할 수 있다. 양 의원은 “전세보증금 반환보증 사고가 매년 증가하고 있다”며 “정부는 정기적인 실태조사를 통해 근본 대책을 마련해야 한다”고 말했다.

올해 상반기에만 전세 보증금 사고 금액이 3407억원으로 집계돼 상반기 기준 역대 최대치를 기록했다. 11일 더불어민주당 양경숙 의원이 주택도시보증공사(HUG)에서 제출받은 자료에 따르면 올해 6월 말까지 발생한 전세보증금 반환보증 사고는 1595건으로 집계됐다. 반환보증 사고는 매매가보다 보증금액이 큰 ‘깡통주택’이 늘어난데다 임대인의 보증금 먹튀 사기가 증가한 탓으로 추정된다. 최근 전세보증금 반환보증 사고 금액은 2019년(연간 기준) 3442억원, 2020년 4682억원, 2021년 5790억원 등으로 해마다 늘어났다. 올해 상반기 전세보증금 반환보증 사고를 주택 유형별로 보면 다세대주택 세입자의 피해가 1961억원(924건)으로 가장 컸다. 다음으로는 아파트 세입자의 피해액 909억원(389건), 오피스텔(413억원·211건), 연립주택(93억원·47건) 등의 순이었다. 지역별로는 서울·경기 지역 피해액(2502억원)이 전체 피해액의 73.4%를 차지했다. 서울 피해액은 1465억원(622건)으로 전국에서 가장 컸다. 경기에서도 1037억원(420건)으로 역시 1000억원을 넘어섰다. 전세보증금 반환보증은 전세 계약이 끝났는데도 집주인(임대인)이 전세보증금을 돌려주지 않는 경우 주택도시보증공사, 한국주택금융공사 등 보증기관이 임대인을 대신해 임차인에게 전세보증금을 반환해주는 상품이다. 1년 미만 전세 계약이나 일정 금액(수도권 7억원·지방 5억원)이 넘는 고액 전세는 임대인의 의사와 관계없이 반환보증 상품에 가입할 수 있다. 양 의원은 “전세보증금 반환보증 사고가 매년 증가하고 있다”며 “정부는 정기적인 실태조사를 통해 근본 대책을 마련해야 한다”고 말했다.

전세 사기는 대부분 법과 제도의 허점을 악용하면서 시작된다. 잠깐 실수하면 누구라도 당할 수밖에 없는 구조를 안고 있어 주의해야 한다. 교묘하고 다양한 전세 사기를 유형별로 분석하고 대책을 알아본다.①전세보증 역이용 ‘깡통전세’ 세입자의 전세보증금을 안전하게 지켜 주고자 도입한 ‘전세보증금반환보증’을 역이용하는 사기가 기승을 부리고 있다. 세입자에게 집값보다 비싼 가격에 전세를 주면서 전세보증금반환보증에 가입하게 한 뒤 보증금을 떼먹는 사기다. 세입자가 보증 기관으로부터 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있게 한 보증 제도의 허점을 악용한 사기라고 보면 된다. 임대인이나 세입자는 직접 손해를 입지 않는 대신 부실한 전세계약으로 인한 피해는 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사, 서울보증보험 등 보증기관에 전가된다. 그렇다 보니 세입자가 깡통전세라는 것을 알면서도 전세 계약을 맺는 경우가 많고, 이를 악용하는 악덕 임대인이 늘고 있다. 서울 강서구에서 500채가 넘는 주택에 갭투기(보증금 악용)를 일삼으며 238가구의 임차인 보증금(537억원)을 반환하지 않은 ‘세 모녀 빌라왕’이 써먹은 사기 유형이다. 전세보증금반환보증은 세입자가 원하면 집주인의 의사와 관계없이 가입할 수 있다. 40만 8000여가구가 가입했고, 전체 전세 가구 대비 가입률은 12.5%다. 임대사업자가 가입하는 임대보증금보증과 전세보증을 더해 세입자의 25% 정도가 전세보증금을 지키기 위한 보증에 가입돼 있는 셈이다. 전세보증보험을 악용한 보증금 사기가 얼마나 늘고 있는지는 HUG 통계를 보면 알 수 있다. 보증금 사기가 발생하면 HUG 등의 보증 기관은 임대인을 대신해 먼저 보증금을 내주고(‘대위변제’) 임의상환이나 경·공매를 통해 채권을 회수한다. 2017년 대위변제는 15건에 불과했지만 2020년 2266건, 지난해 2475건으로 해마다 증가하고 있다. 임대보증금 대위변제는 상대적으로 적은 편이지만 역시 증가하는 추세다. 2017년 1건이던 임대보증금 대위변제가 2020년에는 603건, 지난해에는 590건이나 됐다. →대응 방안 세입자는 사기를 당하더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 보증보험에 가입하는 것이 안전하다. 누구나 깡통전세임을 알 수 있게 객관적인 임대차 정보를 제공하는 시스템 구축이 시급하다. 악성 임대인 명단을 공개해 상습적인 사기를 억제하는 방안도 필요하다. 국회에는 보증금 상습 미반환 임대인의 명단을 공개하는 법률개정안이 발의된 상태다. 보증 비율을 현행 100%에서 90%로 낮추는 방안도 검토 대상이다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “서민 보호 차원의 전세금반환보증을 악용하는 사기를 막으려면 보증 범위를 줄이는 방안도 검토해 볼 수 있다”고 말했다. 보증금의 100%까지 보장하는 것을 90%나 80% 선으로 낮추면 갭투자도 사라지고, 보증 기관의 보증금 반환 리스크도 줄어들 수 있다는 것이다.②미끼 물건 동원한 조작 주변 매매 가격이나 전세 시세를 속여 보증금을 가로채는 사기꾼도 많다. 나 홀로 아파트나 빌라를 분양하는 과정에서 흔히 등장하는 사기다. 먼저 같은 패거리를 동원해 특정 가구 한두 채를 비싸게 분양한 것처럼 소유권이전등기를 마치거나, 전세보증금을 비싸게 받은 것처럼 속인 뒤 대대적인 홍보전에 들어간다. 그런 다음 전셋집을 찾는 임차인에게 비싸게 거래된 계약서를 들이대며 마치 보증금을 깎아 주는 것처럼 안심시키고 나서 거래를 유도한다. 비싸게 분양한 것처럼 꾸미는 것은 세입자로 하여금 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 낮다고 착각한 상태에서 전세 계약을 맺게 하려는 속임수다. 이미 팔린 전세 물건이 비싸게 거래된 것처럼 속이는 것 역시 세입자를 안심시키려는 술책이다. 인허가를 받아 짓는 아파트는 분양가와 전세보증금 수준이 객관적으로 드러나지만, 빌라나 한 동짜리 아파트는 객관적인 분양가 산정 기준이나 전세보증금 시세를 파악하기 어렵다는 것을 노린 사기다. →대응 방안 눈에 띄게 싼 물건일수록 의심을 품고 접근하는 자세가 필요하다. 집주인의 말만 믿지 말고 주변 시세를 꼼꼼하게 따지고 난 뒤 계약서 도장을 찍어야 한다. 부동산 관련 공적 기관이나 공인중개사협회 등에서 객관적인 시세 정보를 제공하는 서비스를 구축하는 것도 대안이 될 수 있다. 서진형 경인여대 교수는 “전세 사기는 정보의 비대칭에서 비롯된다”며 “악덕 임대인이 정보의 사각지대를 노리고 서민의 보증금을 노리는 것”이라고 말했다. 서 교수는 “신축 빌라, 다가구주택 등은 아파트처럼 매매가나 전셋값을 정확하게 파악하기 어려워 보증금 사기가 많다”며 “정확하고 객관적인 매매가와 적정 보증금 시세를 파악할 수 있는 시스템이 구축되면 시세 조작 사기는 막을 수 있다”고 말했다. ③‘깜깜이’ 임대인 정보 세입자가 임대인에 대한 정보를 파악할 수 없는 구조가 보증금 사기를 양산하고 있다는 지적도 나온다. 세입자는 등기부등본만으로는 임대인의 보증금 상환 능력, 신용불량 정보, 임대차 상습 사기 여부 등을 파악할 수 없다. 세입자가 임대인의 동의를 얻으면 신용정보를 조회할 수 있지만 현실적으로 불가능하다. 계약이 이뤄질지도 모르는 상황에서 세입자가 신용정보를 요구한다고 집주인이 이를 순순히 받아들일 리는 만무하다. 집주인이 갑(甲)의 위치에 있는 전세 시장에서는 그저 집주인의 말만 믿고 계약할 수밖에 없는 구조다. 계약을 맺은 임차인의 보증금은 국세보다 후순위로 밀려 경매 처분할 때 재산상 손해는 고스란히 임차인에게 돌아온다. 세입자는 등기부등본에 나와 있는 주택담보대출만 확인할 수 있을 뿐 집주인의 다른 채무는 파악할 수 없다. 심지어 부동산중개업자나 보증 기관조차 깜깜이 정보 피해에 속수무책이다. →대응 방안 법적 임대사업자는 의무적으로 채무 등을 공지하게 돼 있지만, 개인에게는 이를 의무화할 근거가 없다. 개인 정보공개 금지 원칙에 막혀 임차인이 임대인의 신용을 조회하는 것은 불법이다. 금융권에 주어진 임대인에 대한 신용조회 권한을 해당 물건을 중개한 공인중개사에게 부여하는 방안도 고려할 수 있지만, 집주인과 공인중개사 모두의 반발이 예상된다. 현실적으로 임대인의 의무 사항을 강화하는 방안밖에 없다. 윤서우 HUG 전세보증팀장은 “세입자도 보증 기관도 임대인의 신용정보를 전혀 모르는 상황에서 보증서를 끊어 줘야 하는 상황”이라며 “적어도 해당 주택을 중개하는 공인중개사나 보증 기관에는 개인정보를 훼손하지 않는 최소한의 범위에서라도 임대인의 신용을 확인할 수 있게 해 주는 제도적 장치가 필요하다”고 말했다. 임대인의 신용을 확인하는 길을 터 주는 것만으로도 악덕 임대인이 사기를 치려는 심리를 막을 수 있다는 것이다. ④법령 미비 노린 시간차 계약 현행 주택임대차보호법은 임차인의 대항력과 우선변제권이 ‘전입한 다음날’ 성립한다고 규정하고 있다. 대항력은 민법에서 이미 유효하게 이뤄진 권리관계를 제삼자가 인정하지 않을 때, 이를 물리칠 수 있는 법률상의 힘이다. 대항력의 효력 발생 시기가 전입 다음날이라는 것을 악용해 전입 당일에 보증금 반환 능력이 없는 사람에게 매매하거나 근저당권을 설정하는 사기다. 근저당 설정등기는 등기신청일부터 효력이 발생하기 때문에 전세 계약 이후 같은 날 설정해도 대항력을 주장할 수 없다. 계약 당일 일어난 근저당권은 계약 당시 등기부등본에 나타나지 않을 뿐만 아니라 이후에 임차인이 이들 권리보다 앞서 권리를 주장할 수 없다는 것을 악용해 보증금 반환 의무에서 벗어나는 사기다. 일종의 보증금 ‘먹튀’ 사기라고 할 수 있다. →대응 방안 전세계약서에 ‘전세계약 시작 다음날까지, 또는 입주일까지 근저당권 등을 설정하지 않는다’는 특약 사항을 기재하는 것이 바람직하다. 전입 신고를 마치고 등기부등본을 확인하는 것도 중요하다. 근본적으로는 주택의 인도와 전입 신고를 마치면 즉시 제삼자에 대한 대항력이 발생하도록 주택임대차보호법을 개정할 필요가 있다. 국회에는 여러 건의 관련 법률 개정안이 발의돼 있다. 다만 민법은 대항력 발생 시기를 전입 다음날로 규정했기 때문에 법적 충돌이 발생할 수 있어 법 적용의 묘를 살려야 하는 과제가 남는다.

전세보증금반환보증 사기가 해마다 증가하면서 심각한 사회문제로 떠오르고 있다. 그동안의 전세보증금 사고가 단순한 집주인의 채무 불이행에 따른 사고였다면 최근에는 법률·제도상 허점을 악용한 ‘기획 사기’로 발전하고 수법도 교묘해져 국가 차원의 대책 마련이 시급한 상황이다. 전세보증금반환보증은 전세계약이 만료됐는데도 집주인이 보증금을 반환하지 않으면 보증사(HUG)가 대신해서 반환(대위변제)하고, 집주인에게 구상권을 청구하는 제도다. 7일 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 전세보증금반환보증 사고 금액은 2017년 74억원에서 지난해에 5790억원으로 급증했다. 올해 상반기에 발생한 전세보증금반환보증 사고 금액도 3407억원으로 집계됐는데, 이는 2019년 한 해 발생한 사고 금액과 비슷한 규모다. HUG의 대위변제 금액도 2020년 4415억원(2266가구), 지난해에는 5040억원(2475가구)으로 늘어났다. 부동산 전문가들은 전세금반환보증이 보증금의 100%까지 보장해 주는 점을 악용하는 임대인이 늘면서 보증금 사기가 증가했다고 지적했다. 시세를 조작해 보증금을 비싸게 받아 깡통주택을 만든 뒤 알아서 보증금을 빼가라는 식의 사기가 만연하고 있다는 것이다. 이를 방지하기 위해 보증기관의 부채비율(변제 대상 보증금 비율)을 하향 조정해야 한다고 전문가들은 지적했다. 정보 비대칭, 법령 정비도 전세 사기를 줄이는 방법이다. 세입자가 주택의 인도와 전입신고를 마치면 즉시 제3자에 대항력을 주장할 수 있게 주택임대차보호법을 개정하고, 갭투자 행위 처벌 조항을 신설해야 한다는 주문이다. 임차인이 집주인의 체납사실 여부 및 신용 상태 등을 확인할 수 있는 최소한의 공개정보 제도를 도입하고 객관적인 임대가격 정보 시스템을 구축하는 일도 시급한 대목이다.