기존 분양 잔금대출자들은 한시적 보금자리론 이용 가능 마이너스 통장·車 할부금 등 모든 빚 합산해 상환능력 따져 정부가 ‘8·25 대책’ 이후 석 달 만에 또 내놓은 ‘11·24 가계부채 대책’은 집단대출과 상호금융 대출 옥죄기가 핵심이다. 내년 분양분 아파트부터 잔금 대출에도 원금과 이자를 쪼개서 갚아 나가도록 하는 ‘여신심사 가이드라인’이 적용된다. 대신 내년 1월 이전 잔금 대출을 받는 분양계약자들은 한시적으로 보금자리론을 이용할 수 있다. 올해 안에 대출심사 기준도 강화된다. 기존의 총부채상환비율(DTI) 60%, 주택담보인정비율(LTV) 70% 잣대 외에 빚 갚을 능력을 더 깐깐히 따지는 총부채원리금상환비율(DSR)이 새로 적용된다. 주요 내용을 문답풀이로 짚어 본다. →잔금 대출 여신심사 가이드라인은 언제부터 적용되나. -내년 1월 1일 이후 분양하는 아파트부터 적용된다. 은행뿐 아니라 2금융권도 해당된다. 잔금 대출을 받으려면 대출자는 객관적인 소득 증빙자료를 제출해야 한다. 기존에는 소득 증빙이 없어도 집단대출을 받을 수 있었지만 내년부터는 상환 능력을 입증해야 돈을 빌릴 수 있다는 얘기다. 대출받은 시점부터 최대 1년 이내부터 원금과 이자를 나눠서 갚아야 한다. →중도금 대출과 이주비 대출에도 여신심사 가이드라인이 적용되나. -그렇지 않다. 집단대출의 60~70%를 차지하는 중도금 대출은 제외됐다. 만기가 2년 정도로 짧고 대출 성격상 분할상환이 어렵기 때문이다. 또 시공사가 보증하는 보증부대출이라는 점도 고려했다. →내년 1월 전에 이미 분양받은 아파트의 잔금 대출 시점이 돌아오는 사람들은 어떻게 해야 하나. -내년부터 2018년까지 2년간 한시적으로 ‘입주자전용 보금자리론’이 공급된다. DTI가 60~80%로 높은 경우에도 보금자리론을 받을 수 있다. 현재 주택담보대출 평균금리(연 3.5%)에 비해 1% 포인트 정도 금리가 저렴하다. 고정금리라 금리 상승 시에도 부담이 적다. →상호금융 대출은 어떤 점이 달라지나. -은행처럼 대출 시점에 소득 심사가 강화된다. 다만 소득 증빙이 어려운 농어민 가구의 특성을 고려해 농어가 통계자료를 활용한 예측소득을 사용할 수 있도록 했다. 분할상환 대상자(고부담 대출자)를 판단할 때도 DTI 기준(60%)은 적용을 유예하기로 했다. 또 농어민 대출은 만기가 3~5년으로 짧은 특성을 감안해 매년 원금의 30분의1만 나눠 내면 분할상환으로 인정된다. →예외는 없나. -3000만원 이하 대출과 만기 3년 미만 대출은 예외로 뒀다. 단 만기 연장으로 가이드라인을 회피할 우려가 있어 만기 연장 횟수를 제한할 방침이다. →DSR이 뭔가. -대출 이자뿐 아니라 원금까지 모두 따져 빚 갚을 능력을 산출하는 것이다. 이자만 반영하는 DTI와 달리 DSR은 모든 대출 원금을 반영하기 때문에 훨씬 까다롭다. →DSR이 적용되면 대출받기가 더 어려워진다는 얘긴가. -그렇다. 주택담보대출은 물론이고 마이너스통장 같은 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 신용카드 미결제액 등 모든 빚을 합산해 총체적인 상환 능력을 산출한 뒤 대출 심사에 참고지표로 반영한다. DSR이 과도하게 높은 대출자는 소득 수준을 재확인하고 금융사가 채무조정(만기 조정, 대출 규모 축소)을 권고할 수 있다. 이유미 기자 yium@seoul.co.kr 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr

건설업계는 청약 열기가 낮아지거나 미분양이 발생하지 않을까 전전긍긍하고 있다. 당장은 분양권 전매가 금지된 ‘강남 4구’ 등에서 아파트 청약 열기가 식은 뒤 다른 지역까지 청약 열기가 사그라들 것으로 보고 있다. 나아가 구매심리가 약화돼 전반적인 주택시장 침체로 이어지지 않을까 우려하는 눈치다. 서울에서 재건축 아파트 분양을 준비 중인 한 대형 건설사의 주택사업 임원은 “분양권을 전면 금지하면 청약 열기가 식고, 일반 아파트 구매 심리까지 꺾여 실수요자 청약도 위축될 수밖에 없다”고 말했다. 다른 건설사 관계자도 “강남 4구의 주택시장이 위축되면 수도권 전역으로 확산할 수 있다”고 말했다. 분양권 전매금지는 3일 입주자 모집 공고분부터 즉시 적용되기 때문에 희비도 엇갈린다. 세종 행복도시 4생활권에서 아파트를 분양하는 롯데건설·신동아건설은 3일부터 1순위 청약을 받았지만 이미 모집공고를 마쳤기 때문에 분양권 전매금지 규제를 피했다. 반면 같은 지역에서 아파트를 공급하는 포스코건설·금성백조주택 아파트는 모집 공고가 나가지 않아 간발의 차이로 분양권 전매금지 규제를 받게됐다. 부동산중개업계도 주택시장이 전반적으로 위축돼 거래량이 줄어들 것을 걱정했다. 서울 강남의 한 중개업자는 “부동산 대책이 나올 때마다 주택 거래 위축 현상이 나타났다”며 “투자세력들이 기존 주택시장으로 옮겨 붙을 것 같다”고 전망했다. 금융권도 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV) 규제 완화가 빠졌지만 연말까지 총부채원리금상환비율(DSR) 적용이 예고돼 있어 효과가 있을 것이라는 반응이다. 시중은행 관계자는 “미분양 증가로 건설사들의 부실 가능성도 있어 보인다”면서 “부동산 관련 대출을 줄이는 쪽으로 영업할 방침”이라고 말했다. 전문가들도 일단 청약시장은 안정될 것으로 내다봤다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “강남 4구나 과천은 입주 때까지 전매가 금지되면서 분양권 전매시장이 통째로 사라지는 것”이라며 “전매가 안 되면 단기차익을 노리는 투자 수요의 유입을 끊어버려 실수요자 입장에서 당첨 확률은 높아지고, 장기적으로 인근 신규 단지들의 고분양가 행진에도 제동이 걸릴 것”이라고 전망했다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr 서울 신융아 기자 yashin@seoul.co.kr

“잘 고른 상가는 3대까지 간다”는 부동산시장에 오래된 격언이 있다. 즉 좋은 상가는 남에게 팔지 않고 자손에게 물려준다는 말과 상통한다. 하지만 상가는 투자금이 높고 여러가지 고려해야 할 요소가 많아 신중한 선별이 필요하다. 부동산 전문가들은 “상가의 경우 배후수요가 충분한지, 주변의 다른 물건들에 비해 저렴한 가격대로 책정되어 있는지를 먼저 따져봐야 한다”며 “상가 수익률이 높은 지역의 공통점은 분양가 비교적 저렴하면서 배후 수요가 풍부해야 하고, 이러한 지역에서 공급되는 상가를 눈여겨볼 만하다”고 말했다. 초보 상가 투자자들에게 권하는 부동산 전문가들의 조언은 다음 세가지다. 첫째, 상가와 근접한 곳에 대형 업무시설이 위치하는 지와 이와 동시에 배후수요가 충분한지를 살필 것. 둘째, 주변의 다른 상업시설들에 비해 저렴한 가격대를 갖췄는지를 파악할 것. 끝으로, 대규모 단지 내 상가처럼 다수의 고정수요가 확보되어 있는지 확인할 것. 즉, 이런 상가라면 어떤 수익형부동산 보다 더 오랫동안 안정적인 수익을 기대해 볼 수 있다는 것이다. 이와 관련 ‘프리미엄 지식산업센터 원희캐슬 상업시설’이 이목을 끌고 있다. 기흥구 농서동 일반 455외 2개 필지에 들어서는 연면적 101,614.26㎡, 지하 3층~지상 10층 규모로 조성되는 지식산업센터 내 상업시설이다. 원희캐슬 상가는 지식산업센터 입주업체 근무자 및 기숙사(280실) 입주민을 흡수하는 독점상권으로 높은 인기가 예상된다. 건물 내 기숙사의 경우 젊은 1~2인 가구가 주로 거주하기 때문에 씀씀이가 크고 외식과 배달 등 밖에서 음식을 사먹기 때문에 일반 주거단지보다 상권 발달이 빠른 장점이 있다. 지역 내 소득 수준이 높은 대기업 전문직 종사자들이 많다는 점도 투자 요건을 만족시키고 있다. 이 사업지는 삼성 계열사가 걸어서 5분 거리에 있다. 삼성전자 기흥반도체 직원 3만여명, 삼성전자 화성반도체 4만여명, 삼성연구소(DSR타워) 2만여명 등 삼성 계열사 수요 외에도 인접 아파트에 3만여 세대가 밀집해 있다. 이밖에 차별화된 설계도 눈길을 끈다. 상가 중앙에는 21m에 달하는 보행통로를 두고, 에스컬레이터를 설치하여 지상 1층의 이용객을 건물 내부로 자연스럽게 분산시킬 수 있도록 했다. 또한 777대 수용 규모의 넓은 주차장 확보로 이용객들의 편리함과 입점 상가의 실용률을 높였다. 원희캐슬 상가 분양 관계자는 31일 “원희캐슬 상가는 삼성 등 대기업 종사자 수요와 건물 내 상주하는 고정수요도 확보돼 상권활성화에 유리하고 투자가치가 높아 많은 관심을 얻을 것으로 기대가 된다”며 “또한 분양가도 지역 내 다른 상업시설에 비해 저렴해 안정적인 수익률 확보는 물론 가치상승에 따른 시세차익도 기대할 수 있을 것으로 보인다”고 전했다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

유동인구는 상권형성에 절대적 영향을 미치는 요소다. 이는 통상적으로 접근성과 수익성이 좋아 불황기에 큰 타격을 받지 않기 때문으로 분석된다. 이 중 대기업 연구단지는 분양시장에서도 향후 권리금이 높게 형성될 가능성이 높아 투자자들에게 매력적인 투자처로 평가를 받고 있다. 삼성반도체 화성공장과 기흥공장, 대기업 연구단지가 주변에 있는 용인시 기흥 서천지구가 이에 해당된다. 이러한 가운데 삼성계열사가 밀집해 있는 이 지역에 블루칩 투자처인 지식산업센터 상가 원희캐슬 상업시설이 등장해 눈길을 끌고 있다. 교통과 입지가 뛰어나고 풍부한 배후수요에 따른 상권활성화가 쉬워 투자자들의 시선이 집중되고 있다. 프리미엄 원희캐슬 단지 내 상업시설은 기흥구 농서동 일반 455외 2개 필지에 들어서는 연면적 101,614.26㎡, 지하 3층~지상 10층 규모로 조성되는 지식산업센터 상업시설이다. 초대형 지식산업센터와 기숙사(276실) 등 자체 건물 상주인구와 주변 막강한 유동인구 유입의 대로변 사거리 코너에 위치한 데 이어 삼성계열사가 도보5분 거리로 가까운 곳이며, 삼성은 물론 계열사와 협력업체 등 이른바 ‘삼성벨트’의 중심에 위치해 있다. 이 상가의 가장 큰 장점은 풍부한 배후수요에 있다. 삼성반도체 주요단지 속 유일무이 입지로 안정적인 임대수익으로 투자자 만족도 높을 것으로 기대된다. 삼성전자 기흥반도체 3만여 명, 삼성전자 화성반도체 4만여 명, 삼성연구소(DSR타워) 2만여 명을 배후수요로 두고 있어 향후 프리미엄 상승 가치가 매우 높을 것으로 예상된다. 특히 원희캐슬은 지식산업센터 입주업체 근무자 및 기숙사의 자체수요를 갖춰 24시간 영업권을 보장받을 수 있다. 가산, 반월지구의 광역수요도 기대할 수 있다. 가산, 반월지구 약 8000여 세대의 주요 이동동선인 신설도로를 통해 상가 접근성이 용이해 인접 지역 및 시내에서 지속적인 유동인구 유입이 이어질 것으로 보인다. 이 지식산업센터는 용인시와 서천택지개발지구에 프리미엄 지식산업센터 조성을 위한 업무협약을 체결해 지역을 대표하는 랜드마크로서의 기대감도 갖게 한다. 협약에 따라 ㈜프리미엄 원희캐슬은 총 1,700억원을 투입해 10월 착공, 오는 2018년 3월 지식산업센터를 완공할 계획이며, 이곳에는 제조업과 지식산업·정보통신산업 등 약 350개 업체가 입주해 1천여명의 일자리 창출이 예상된다. 분양 관계자는 18일 “사원아파트 거주자들의 도보 출퇴근길 사거리 코너에 위치하여 유동인구 확보 등 입지적 장점은 기본에 다양한 외관설계로 차별성까지 더해 상가 이용객들에게 새로운 만남의 장을 제공해 집객효과가 클 것으로 기대된다”고 전했다. 원희캐슬 분양 홍보관은 용인시 기흥구 농서동에 마련됐다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

부동산 시장에서 대기업을 배후수요로 가진 지역 일대는 근로자들은 물론 인근에 협력업체 관련 종사자들까지 풍부한 인구가 유입돼 일대 지식산업센터의 수요를 충당하기 때문에 그 배후 효과가 존재한다. 실제 기흥, 화성 등은 수익형부동산 대표주자인 상가∙오피스텔 인기와 함께 지식산업센터에 대한 투자도 높은 인기를 구가하고 있다. 이는 삼성 등의 대기업 배후에 풍부한 임대수요로 임대 목적 투자가치 높아, 주변 일대로는 삼성전자 및 협력업체 근무자들을 타깃으로 한 지식산업센터의 인기가 날로 높아지고 있는 것이다. 한 부동산 전문가는 “이 지역은 입지적 메리트를 기반으로 이곳에서 공급되는 지식산업센터에 대한 기대감도 상당한 상태” 라고 설명했다. 이러한 가운데 용인시 기흥구 농서동 일대 ‘프리미엄 지식산업센터 원희캐슬’를 눈여겨 볼만하다. 이곳은 연면적 약 10만m²의 초대형 복합단지로 건물 내 사무공간과 직원 등이 거주할 수 있는 기숙사, 다양한 휴게시설, 근린생활시설(상가)로 구성된다. 이 지식산업센터는 용인시와 서천택지개발지구에 프리미엄 지식산업센터 조성을 위한 업무협약을 체결해 지역을 대표하는 랜드마크로서의 기대감도 갖게 한다. 협약에 따라 ㈜프리미엄 원희캐슬은 총 1,700억원을 투입해 10월 착공, 오는 2018년 3월 지식산업센터를 완공할 계획이며, 이곳에는 제조업과 지식산업‧정보통신산업 등 약 350개 업체가 입주해 1천여명의 일자리 창출이 예상된다. 이에 따라 프리미엄 지식산업센터 원희캐슬은 지역 비즈니스를 리드해 나갈 검증된 미래가치까지 확보하게 되는 셈이다. 여기에 더해 삼성반도체(기흥, 화성) 6만5000여명, 삼성DSR타워 2만여 명, 풍부한 기업 배후수요 등 기존 풍부한 배후수요를 감안한다면 그 가치는 매우 높을 것으로 판단된다. ‘프리미엄 지식산업센터 원희캐슬’은 확실한 상품 경쟁력으로 수요자와 투자자 모두를 만족할 수 있는 지식산업센터로 기대를 모으고 있다. 해당 사업지는 기흥IC와 가까워 교통여건이 좋고 대규모의 삼성반도체 등 주요핵심시설를 배후에 두고 있어 완공 시 상당한 수의 임대수요를 확보하게 될 것으로 기대된다. 실내에서 장점은 더욱 두드러진다. 건물의 층고를 4.1~7.3m로 계획해 기존 지식산업센터 대비 넉넉한 물류 적재공간을 확보했고, 법정대비 약 190%에 이르는 주차공간을 완비했다. 또 기숙사를 한 건물에 조성하고 별도 회의실 및 미팅룸, 게스트하우스를 완비하여 지식산업센터 내 종사자들에게 최적의 근무환경을 제공할 것으로 보인다. 무인택배보관소를 설치해 입주사들의 편의성을 높이고 있는 것도 장점이다. 그 밖에도 체력관리 및 컨디션 유지를 위한 종합스포츠센터와 쾌적한 업무환경을 위해 녹색으로 꾸며진 옥상정원이 꾸며진다. 사업 부담을 줄여 주는 혜택도 풍부하다. 이 사업지는 지식산업센터로 인가를 받아 취득세 50%, 재산세 37.5% 감면된다. 또 상대적으로 저렴한 분양가와 중도금 무이자 등의 금융혜택을 제공하기도 해 만족도를 더하고 있다. 분양 관계자는 11일 “프리미엄 지식산업센터 원희캐슬은 삼성반도체 등 기업의 상주인력을 포함해 계열사, 협력사 등 높은 임대수요로 단연 최고의 입지를 갖췄다”며 “차별화되고 혁신적인 시스템이 적용된 서천 매머드규모의 지식산업센터로 향후 랜드마크로 거듭날 것으로 기대한다”고 말했다. 홍보관은 용인시 기흥구 농서동에 위치해 있다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

금융 당국이 가계대출 전방위 옥죄기에 나섰다. 가계부채 뇌관인 집단대출(아파트 중도금 대출)뿐 아니라 일반 주택담보대출, 신용대출 등 모든 대출의 문턱을 높이고 있는 것이다. 하지만 총부채상환비율(DTI) 강화 등 근본 처방은 외면한 채 은행 팔만 비튼다는 비판도 거세다. ●은행 대출자 소득 자체심사 강화 주문 6일 금융 당국 고위 관계자는 “가계부채 증가율을 예년 수준으로 관리하기 위해 은행권에 가계대출 심사 강화를 주문하고 있다”고 말했다. 지난해 가을부터 가계부채 분기별 증가율은 10~11%대로 뛰었다. 이를 과거 5~6% 수준까지 낮추겠다는 것이 당국의 의도다. 가계부채 증가세는 집단대출이 주도하고 있다. 집단대출 잔액은 지난해 말 110조 3000억원에서 올해 6월 말 121조 8000억원으로 10.4% 증가했다. 같은 기간 일반 주택담보대출(291조 1000억원→298조원) 증가율은 2.4%였다. 집단대출은 한 번 대출이 일어나면 ‘이주비(10%)→중도금(60%)→잔금(30%)’ 등 2년에 걸쳐 대출이 지속적으로 이뤄진다. 최근 2년 동안 해마다 40만~50만 가구가 넘는 아파트가 분양됐으니 당분간은 집단대출 증가세가 지속될 전망이다. 앞서 정부는 집단대출 증가세 억제를 위해 ‘8·25대책’을 내놨다. 이달부터 분양하는 아파트의 집단대출 보증비율(100%→90%)을 떨어뜨렸다. 낮아진 보증비율만큼 은행이 자체적으로 대출자의 소득 심사를 강화하라는 것이다. A은행 여신제도부 팀장은 “시공사에 추가 보증을 요구하거나 집단대출 금리를 전체적으로 올려 적용할 예정”이라고 밝혔다. ●임종룡 “집단대출 DTI 적용 어려워” 그런데 집단대출은 DTI 규제(60%)나 새로운 여신심사 가이드라인(고정금리·원리금 균등분할상환)에서 제외돼 있다. 당장은 가계부채 증가율 관리에 큰 도움이 안 된다는 얘기다. 이 때문에 금융 당국은 일반 주택담보대출과 신용대출 심사 강화를 금융권에 주문하고 있다. 예컨대 일반 주택담보대출의 경우 DTI가 80%를 넘거나 은퇴자, 취업준비생처럼 소득이 없는 경우 대출을 거부하라는 것이다. 신용대출 역시 은행의 자체 신용평가시스템(CSS)을 통해 기존 5000만원 한도까지 대출이 가능했다면 이제는 3000만원만 내주라고 권유한다. 집단대출에 대해서는 어떤 형태로든 연내 추가 규제가 이뤄질 가능성도 있다. 또 다른 금융 당국 고위 관계자는 “집단대출과 관련해 새로운 여신심사 가이드라인을 적용할 수 있는 부분이 있는지 시뮬레이션 중”이라고 밝혔다. 다만 집단대출에 DTI 적용 카드는 꺼내 들지 않을 것으로 보인다. 임종룡 금융위원장은 이날 국정감사에서 “지금의 분양 시스템으로는 집단대출에 DTI를 적용하기는 어렵다”고 선을 그었다. 이르면 12월 중 신용대출에 총부채원리금상환비율(DSR)도 본격 적용될 예정이다. 주택담보대출에는 내년부터 적용된다. DSR이 적용되면 기존에 이미 빌려 쓰고 있는 금융권 대출(은행, 저축은행, 캐피탈 등)을 원금과 이자 모두 따져 신규 대출 한도가 결정된다. 따라서 대출 한도가 줄어들거나 대출 자체가 거부될 수 있다. 정치권에서 주장하는 가계대출 총량제 도입에 대해서는 금융 당국과 한국은행 모두 신중한 반응이다. 이주열 한국은행 총재는 최근 국감에서 “가계대출 총량을 정하면 시장 원리를 크게 제약할 수 있다”고 경계했다. 익명을 요구한 시중은행 관계자는 “금융위가 구체적인 가이드라인도 주지 않은 채 은행들만 (대출 심사를 강화하라고) 들들 볶고 있다”면서 “개별 은행의 대응으로 가계대출 증가세를 잡기에는 이미 한계치를 넘어섰는데도 정부가 근본적인 처방은 외면하고 있다”고 성토했다. ●“DTI 50%로… 분양권 전매 제한해야” 박창균 중앙대 경제학 교수는 “주택담보인정비율(LTV)은 놔두더라도 DTI만큼은 예전 수준(50%)으로 환원해야 한다”면서 “집단대출에도 DTI를 적용하거나 분양권 전매제한 강화 등 좀더 적극적인 정부 대응이 필요하다”고 강조했다. 이유미 기자 yium@seoul.co.kr 신융아 기자 yashin@seoul.co.kr

‘DSR 심사’ 연내 도입하기로… 이달부터 집단대출 소득 심사 제2금융도 새달 대출심사 강화 정부가 지난달 발표한 ‘8·25 가계부채 대책’을 한 달 이상 앞당겨 시행하기로 했다. 대책 발표에도 가계빚 급증세가 꺾이지 않자 ‘조기 시행’ 카드를 들고 나온 것이다. 모든 대출을 합산해 빚 갚을 능력을 종합적으로 따지는 제도는 올해 안에 도입된다. 파장이 커 당초 내년에 시행하려던 규제다. 당장 다음달부터는 제2금융권의 토지·상가 담보대출이 까다로워진다. 임종룡 금융위원장은 5일 정례 기자간담회에서 “주택 구매 비수기인데도 가계부채가 빠르게 늘고 있어 지난달 25일 내놓은 정부대책 후속조치를 최대한 조기에 시행하겠다”고 밝혔다. 돈을 빌리려는 사람들 입장에서 가장 타격이 큰 조치는 총체적 상환능력(DSR) 심사다. DSR은 개인이 연소득 중 얼마(원금+이자)를 빚을 갚는 데 쓰는지 보여주는 지표다. 예컨대 연봉 5000만원 직장인이 주택담보대출과 마이너스통장대출 등을 통해 4000만원을 원리금 갚는 데 쓰고 있다면 DSR은 80%나 된다. 아직 몇 %를 ‘커트라인’으로 정할지 금융당국이 밝히지 않았지만 이 기준이 도입되면 돈 빌리기가 훨씬 까다로워진다. 지금도 총부채상환비율(DTI)을 통해 빚 갚을 능력을 심사하고 있지만 DSR은 DTI보다 훨씬 기준이 엄격하기 때문이다. 현행 DTI는 주택담보대출에 대해서만 원금과 이자 상환액을 따진다. 신용대출 등 기타대출은 원금은 안 따지고 이자 상환액만 반영했다. DSR은 모든 대출에 대해 원리금을 따진다. 금융사는 대출자의 상환능력을 정확히 파악할 수 있는 이점이 있지만 대출자는 그만큼 돈 빌릴 여력이 줄게 된다. 가계빚 급증세의 ‘주범’인 아파트 집단대출에 대해서는 당장 이달부터 신청자의 구체적인 소득을 확인하기로 했다. 11월 세칙개정 전 행정지도를 통해서라도 먼저 시행한다는 방침이다. 그동안 금융사는 집단대출의 경우 개별 소득을 따지지 않았다. 집단대출 보증 건수를 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)를 합쳐 총 4건에서 2건으로 제한하는 방안도 다음달 1일부터 곧바로 시행한다. 대출 수요가 2금융권으로 옮겨가는 ‘풍선효과’를 제어하기 위해 2금융권 가계부채 대책 시행시기도 앞당긴다. 토지·상가 등 비주택 담보대출에 대한 담보인정비율(LTV) 기준을 당초 계획보다 한 달 빠른 다음달부터 강화하기로 했다. 고정금리와 분할상환이 핵심인 여신심사 가이드라인도 4분기(9~12월) 중 적용한다. 임 위원장은 8·25 대책에 대한 시장의 냉담한 시선을 의식한 듯 ‘해명’에 긴 시간을 할애했다. 그는 “주택 공급 조절은 주택시장 전체 공급을 줄이겠다는 게 아니라 지역별 수급 요건을 보면서 시행하겠다는 것”이라면서 “공급이 줄면 가격이 오른다는 식으로 단순하게 이해하지 말아달라”고 말했다. 8·25 대책이 주택가격 부양 목적은 결코 아니라는 얘기다. 가계부채 대책에 ‘공급대책’만 있다는 지적과 관련해서는 “집단대출이 계속 늘어나는 것은 ‘선분양’이라는 우리나라 고유 시스템상 불가피한 측면이 있다”고 덧붙였다. 임 위원장은 상황이 악화되면 즉시 적용할 수 있는 부동산 비상대응방안을 마련하겠다고 밝혔다. 하지만 전문가들이 ‘핵심 처방’으로 주문해온 집단대출 직접 규제나 분양권 전매 제한 등은 끝까지 언급하지 않았다. 유영규 기자 whoami@seoul.co.kr

LTV·DTI 완화 1년 더 연장… 건설업계 주택 공급물량 쏟아내 시장선 금리 추가 인하쪽 무게… 2금융권 대책 25일 이후 나올 듯 요즘 금융권은 가계부채 위험 수위를 놓고 공방이 뜨겁다. 포문은 한국은행이 열었다. 이주열 한은 총재는 지난 11일 열린 금융통화위원회 직후 “가계부채가 예년보다 빠른 속도로 증가해 금융안정 위험 요인을 키우고 있다”며 “필요하다면 (정부 차원의) 대책을 강구할 필요가 있다”고 언급했다. 이에 금융 당국이 발끈하고 나섰다. 금융위원회는 곧바로 “올해 새로운 여신심사 가이드라인(주택담보대출 비거치식·원리금 분할 상환) 시행 이후 가계부채 증가세가 두드러지게 억제되고 있다”고 반박했다. 금융 당국과 통화 당국이라는 두 주치의가 환자(가계부채)의 ‘병증’에 대해 시각차를 드러낸 셈이다. 이를 바라보는 금융권은 ‘한은도 틀렸고, 금융 당국도 틀렸다’는 반응을 내놓고 있다. 노무현 정부 시절 가계부채 대책 마련에 참여했던 금융권 관계자는 16일 “가계부채 관리를 위해선 기준금리 인상, 규제(담보인정비율·LTV, 총부채상환비율·DTI) 강화, 주택 공급량 제한이라는 3박자가 어우러져야 하는데 지금은 어느 것 하나 제어장치로 작동하는 것이 없다”고 지적했다. 이에 대해 김동원 고려대 경제학 초빙 교수는 “2000년대 중후반에는 부동산값 폭등 억제와 글로벌 금융위기(2008년)에 따른 가계부실 방어에 확실한 공감대가 있었지만 지금은 모든 경제정책 방향의 초점이 경기부양에 맞춰져 있기 때문”이라고 진단했다. 한은만 해도 박근혜 정부 들어서 여섯 차례나 기준금리를 인하했다. 현 정부 출범 당시 연 2.75%였던 기준금리는 이달 현재 1.25%로 반 토막 났다. 금융 당국은 ‘최경환 경제팀’ 출범 직후인 2014년 8월 ‘초이노믹스’에 응답하며 LTV, DTI를 각각 70%, 60%로 완화했다. 한시적이라던 완화 조치는 지난해에 이어 올해 8월에도 1년 더 연장됐다. 전례 없는 초저금리에 규제 완화까지 ‘겹호재’를 맞은 건설업계는 대규모 공급물량을 쏟아내고 있다. 지난해 전국 아파트(공공·민간) 분양물량은 51만 6431가구였다. 사상 최대 수치다. 올해 공급 물량 역시 지난해 못지않다. 이미윤 부동산114 리서치센터 과장은 “올 연말까지 전국에서 45만 가구가 분양될 예정”이라고 전했다. 진단이 다르니 처방전 도출도 쉽지 않다. 한은은 가계 빚을 걱정하며 기준금리 추가 인하 가능성을 닫고 있으나 시장은 여전히 추가 인하에 무게를 둔다. 조선·해운업 구조조정이 한창 진행 중이고 브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴) 후폭풍에 대비하려면 미국의 금리 인상 전에 한 차례 금리를 내릴 수밖에 없을 것이라는 근거에서다. 금융 당국은 가계 빚 억제 추가 조치로 대출자의 실제 상환능력을 심사하는 ‘총체적 상환부담’(DSR) 적용을 추진 중이다. 하지만 정작 가계 빚 증가의 핵심 뇌관인 아파트 집단대출(중도금·잔금대출)은 제외될 공산이 높다. 자칫 부동산 경기에 찬물을 끼얹을 수 있어서다. 일단은 오는 25일 한은의 ‘2분기 가계신용 잠정치’ 발표 이후 농·수·신협 등 2금융권 가계부채 대책을 내놓을 예정이다. 조영무 LG경제연구원 연구위원은 “가계부채를 세분화해 저소득·다중채무자, 자영업자 등에 대한 선별적·집중적 관리가 필요하다”고 제안했다. 아울러 “금융취약계층을 위한 일자리나 소득증대 등 고용노동부와 산업통상자원부가 함께 종합적인 대책 마련에 나서야 한다”고 주문했다. 이유미 기자 yium@seoul.co.kr

대기업 인근 신규 지식산업센터에 대한 중소 벤처기업체들의 관심이 높아지고 있다. 가산디지털단지, 서울 성수역, 인천 송도국제신도시처럼 대기업 인근 지역의 지식산업센터는 직원 출퇴근이 편리하고 입주사별 인력수급도 용이해 주목을 받고 있는 것. 11일 부동산 업계에 따르면 최근 대기업 인근 지역에 입주하려는 중소 벤처기업들이 눈에 띄게 늘고 있다. 이들 지역은 교통여건이나 편의시설이 이미 조성되어 주요 입주기업인 벤처, 정보통신, 중소기업 근로자들이 근무하기 좋은 환경을 가지기 때문. 게다가 대기업 입주효과로 지역 부동산의 가치가 상승하면 지식산업센터의 몸값도 덩달아 올라갈 수 있다는 기대심리 때문에 대기업과 가까운 지식산업센터가 수요자들에게 인기를 얻고 있다. 이 같은 관심에 경기 용인 기흥구 서천지구에 분양 중인 ‘프리미엄 지식산업센터 원희캐슬’도 사업자들에게 주목받고 있다. 용인시 기흥구 농서동 455번지 일대에 들어서는 이 지식산업센터는 연면적 101,578.38㎡, 지하3층, 지상 10층으로 구성되어 있다. 서천지구 내 지식산업센터로 공급규모가 크고 희소가치 및 투자성이 높으며 삼성반도체 등 주요핵심시설과 인접해 시너지 효과가 기대된다. 반경 250m 내 삼성기흥반도체·삼성화성 반도체· 삼성연구단지 DSR타워 등이 가까워 업무교류 및 물류관리가 편리할 것으로 보인다. 교통여건도 우수하다. 고속도로 IC와 가까워 주변 도시로 이동하기에 편리하고 주변에 기업체가 많은 입지여건을 갖추고 있다는 평가다. 우선 경부고속도로 기흥IC에서 가깝다. 자동차로 3분 정도면 기흥IC를 오갈 수 있다. 용인~서울고속도로 청명 IC도 차로 5분거리로 멀지 않은 편이다. 한편, 국가산업단지 내 입지로 과밀억제권역 취득세 중과 배제뿐만 아니라 지식산업센터 입주로 인한 취득세 및 재산세 감면 가능하여 기업 이전으로 인한 세금부담이 최소화된다. 인근 부동산 관계자는 “대기업을 배후로 두고 있는 지식산업센터는 대체로 상권이나 교통망이 잘 갖춰져 있어 업무환경이 좋으며, 관련 기업들과 협력업체들이 많아 수요층도 두텁다”며 “이에 따라 중소기업 입장에선 대기업 인근에 사무실이 있으면 인재를 확보하기 쉽고 업무협력 및 계약을 얻기 쉬워서 인근의 지식산업센터를 선호하는 편”이라고 말했다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

1220조원을 넘어선 가계 부채에서 40대의 저소득 자영업자가 최대 위험군으로 떠올랐다. 소득 여건은 개선되지 않은 채 저금리 속에 가계부채만 급증하고 있어 빠른 시일 내 종합적인 가계부채 대책 마련이 필요한 실정이다. 4일 한국은행에 따르면 가계금융·복지조사 결과를 토대로 가계부채 위험군을 분석한 결과 지난해 3월 말 현재 ‘한계가구’와 ‘부실위험가구’ 양쪽에 모두 포함된 가구는 모두 54만 가구로 집계됐다. 한계가구는 순금융자산이 마이너스(-)이면서 처분 가능한 소득에서 원리금상환액이 차지하는 비율이 40%를 넘어서는 가구다. 부실위험가구는 총부채액을 자산평가액으로 나눠 산정한 부채/자산비율(DTA)을 DSR과 결합해 산정한 가계부실위험지수(HDRI)가 100을 넘는 가구를 지칭한다. 한계가구는 금융자산과 금융부채로 주로 평가하지만, 부실위험가구는 주택 등 실물자산이 포함된 총자산과 임대보증금 등 비금융부채까지 포함해 총 부채를 보기 때문에 더 넓은 개념이다. 중복 집계된 54만가구를 소득 분위별로 보면 상대적 저소득층인 1분위와 2분위가 각각 18.9%, 21.1%의 비중을 차지했다. 이들보다 소득이 높은 3분위와 4, 5분위도 비중이 각각 19∼21% 수준으로 비슷했다. 하지만 소득 1분위는 전체 금융부채 보유가구(1072만 가구)에서 차지하는 비중이 9.0%에 불과한 데 비해 중복 집계된 54만 가구에서 차지하는 비중은 2배(18.9%)에 달해 위험성이 큰 것으로 지적됐다. 소득 2분위도 전체에서 차지하는 비중은 18.7%인데 중복가구 내 비중은 21.1%로 커졌다. 소득 3∼5분위의 중복가구 내 비중은 전체 비중보다 작았다. 직업별로는 자영업자의 전체가구 내 비중이 27.7%인 반면 중복 가구 내 비중은 34.2%에 달해 위험성이 컸다. 상용근로자와 임시일용직의 중복가구 내 비중은 전체 가구에서 차지하는 비중보다 작았다. 연령대별로도 40대는 전체 가구에서 차지하는 비중이 31.5%인데 반해 중복가구 내 비중은 38.5%로 상승해 가계부채로 인한 부실 위험성이 큰 것으로 분류됐다. 반대로 30대는 중복가구 내 비중이 16.9%로 전체 가구 내 비중(19.7%)보다 작았고 50대와 60대도 마찬가지였다. 지난해 3월말 기준으로 한계가구는 134만 가구, 부실위험가구는 111만 가구이다. 한국은행은 은행의 가계대출 연체율이 하락하고 있어 부실 가능성은 제한적이지만 경기 회복을 통한 소득여건 개선이 늦어지면 가계의 부채상환부담이 커질 수 있다고 경고했다. 한은 관계자는 “특히 부채가 과도하게 많은 가구나 저소득가구 등을 중심으로 부실이 늘어날 가능성이 있는 만큼 가계 소득증대나 부채구조 개선을 위한 노력이 확대돼야 한다”고 말했다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

은퇴를 앞두고 있는 A씨는 요즘 퇴직금을 어떻게 굴릴지 고민중이다. 은행에 넣어두자니 금리가 너무 낮아 본전도 못 찾을 것 같고 주식이나 펀드를 하자니 변동성이 너무 커 불안하다. 부동산 투자를 생각하고 있지만 막상 어디에 투자해야 할지 몰라 망설이고 있다. 29일 부동산업계에 따르면 사상 최저 저금리 시대를 맞아 부동산이 안전 자산으로 떠오르고 있다. 부동산 투자처를 찾고 있는 사람이라면 서울을 벗어나 경기 지역의 대기업 일대를 눈여겨 보자. 상주 인구는 물론 안정적으로 유동 인구를 확보할 수 있기 때문이다. 경기 용인의 서천신도시는 삼성 계열사의 수요를 품고 있다. 지하 3층, 지상 10층 규모로 조성되는 지식산업센터의 원희캐슬 상가는 ‘삼성벨트’의 중심에 위치해 있다. 기숙사 280실을 비롯해 삼성 계열사가 걸어서 5분 거리에 있다. 삼성전자 기흥반도체 직원 3만여명, 삼성전자 화성반도체 4만여명, 삼성연구소(DSR타워) 2만여명 등 삼성 계열사 수요 외에도 인접 아파트에 3만여 세대가 밀집해 있다. 주차 시설은 부동산을 고를 때 반드시 주의깊게 봐야 한다. 원희캐슬의 경우 775대의 지하 주차 공간을 확보해 프랜차이즈나 대형매장 입점이 가능하다. 업계 관계자는 “부동산 입지를 볼 때는 주변의 유동인구까지 이 상권으로 끌어들일 수 있는지를 잘 따져봐야 한다”고 말했다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

주택담보대출 원리금(원금+이자)을 처음부터 나눠 갚게 하는 여신심사 제도가 오는 1일부터 은행에서 보험사로 확대 시행된다. 금융 당국은 보험권 주택담보대출 규모가 은행권의 8% 수준이어서 큰 충격은 없을 것으로 보지만 대출 수요자들은 불안해한다. 주요 내용을 문답으로 짚어 봤다. →주택담보대출은 모두 적용 대상인가. -주택 구매용 신규 주택담보대출은 모두 해당된다. 주택 구매용이 아니어도 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV)이 60%를 넘으면 원리금 분할 상환을 해야 한다. 주택담보대출 담보 물건이 총 3건 이상일 때와 보험사에 증빙소득이 아닌 신고소득만을 제출해도 적용 대상이 된다. →예외는 없나. -집단대출은 예외다. 단 자금 사용 기간이 짧거나 상환계획이 확실하면 원리금 분할상환을 안 해도 된다. 상속 또는 채권 보전을 위한 경매 참가 등으로 불가피하게 채무를 인수해야 할 때, 예·적금 만기 등을 앞두고 있을 때, 일시적 2주택자로 곧 집을 처분할 계획이 있는 경우 등이 대표적이다. 의료비, 학자금 등 급한 생활 자금도 보험사가 인정하면 대출을 받을 수 있다. →원금 일부만 분할상환할 수는 없나. -가능하다. 30년을 기준으로 본인의 대출 만기를 고려해 보험사에서 부분 상환할 원금을 정하면 된다. →증빙소득이 없으면 아예 대출을 못 받나. -소득금액증명원, 원천징수영수증과 같은 객관적인 서류를 제출하는 것이 원칙이지만 대체 가능한 서류도 있다. 국민연금이나 건강보험료 등을 바탕으로 한 추정소득이나 신용카드 등으로 추정한 신고소득 등을 통해 대출받을 수 있다. →시행일 이전에 받은 대출의 거치 기간이나 만기 연장, 추가 대출 등은 어떻게 되나. -신규 대출로 본다. 단 기존 거치식 분할상환대출 중 2018년 말 이전에 같은 보험사에서 동일 금액 이하로 대환하는 경우에는 1회에 한해 3년간 거치 기간을 연장할 수 있을 것으로 보인다. →결국 상환 능력을 최우선으로 보겠다는 건데 총부채상환능력(DSR)은 어떻게 따지나. -종전엔 대출자가 신청한 주택담보대출 금액과 기타 대출의 이자상환액을 합산해 계산했다. 하지만 이젠 자동차 할부금과 금융권 대출 등을 합친 기타 부채도 계산에 넣어 산출한다. →상승 가능 금리 적용 등 심사가 깐깐해지는 만큼 대출 금리가 오르는 것 아닌가. -상승 가능 금리란 향후 금리가 올라 이자 부담이 증가해도 대출자가 빚을 갚을 수 있는지를 평가하기 위한 금융사 내부 기준일 뿐이다. 실제 금리가 오르지는 않는다. 유영규 기자 whoami@seoul.co.kr

경기도 용인시 기흥구 일대 부동산 시장이 뜨겁다. 삼성 계열사가 밀집한 데다 인근에 주거 단지가 위치해 상권활성화가 기대되는 곳이기 때문. 실제 용인시 기흥구 농서동 일대는 삼성전자 기흥반도체 3만여 명, 삼성전자 화성반도체 4만여 명, 삼성연구소(DSR타워) 2만여 명 상주인구와 인근에는 삼성 외에 인접 배후 아파트(300m 내 서천지구외) 약 3만여 세대가 밀집돼 있다. 때문에 삼성상권을 비롯해 인근 주거단지로 평일은 물론 주말에도 방문객이 끊이지 않아 상권활성화가 되기 쉽다. 이러한 붐을 타고 농서동 일대에 들어서는 스트리트몰 상가인 ‘프리미엄 지식산업센터 원희캐슬 단지 내 상업시설’이 주목을 받고 있다. 프리미엄 지식산업센터 원희캐슬단지 내 상업시설은 기흥구 농서동 일반 455외 2개 필지에 들어서는 연면적 101,578.38㎡, 지하 3층~지상 10층 규모로 조성되는 지식산업센터 ‘원희캐슬’ 내 상업시설이다. 지식산업센터 71.322㎡ 기숙사 280실 등 자체 건물 상주인구와 주변 막강한 유동인구 유입의 대로변 사거리 코너에 위치한 데다 이른바 ‘삼성벨트’의 중심에 위치해 있다. 프리미엄 지식산업센터 원희캐슬단지 내 상업시설은 18,572.68㎡로 구성된 초대형 테라스 스트리트몰 상가다. 또 상가시설 직경 약140m, 중앙통로 매장당6.2평의 테라스공간 확보하여 유동인구를 자연스럽게 확보할 수 있게 했고, 다양한 MD구성으로 쇼핑은 물론 문화와 여가까지 즐길 수 있는 복합 문화공간으로 조성된다. 또한, 총 775대의 넓은 지하 주차 공간을 확보해 고객 편의성을 고려했다. 분양관계자는 “프리미엄 지식산업센터 원희캐슬 단지 내 상업시설은 빼어난 입지와 풍부한 배후수요를 품고 있어 분양상담 문의가 쏟아지고 있다”며 “또한, 주변지역의 만남의 장소로 손색이 없어 주변 유동인구를 상권 안으로 끌어들일 수 있는 것도 이 상가의 강점으로 꼽힌다.”고 말했다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr 　 　

삼성전자 반도체 공장이 위치한 경기 용인시 기흥구에 있는 지식산업센터(과거 아파트형 공장)가 부동산 시장에서 최근 주목을 받고 있다. 지식산업센터란 제조업, 지식산업, 정보통신업, 벤처기업들과 각종 편의·상업시설 등이 입주한 하나의 건축물을 뜻한다. 기흥구와 서천지구에 있는 지식산업센터 ‘프리미엄 원희캐슬’(이하 원희캐슬)이 그 주인공이다. 기흥구 농서동 445번지에 위치한 원희개슬은 연면적 10만 1578.88㎡ 규모의 지하 3층, 지상 10층짜리 건물로, 직장인들의 체력 단련장이 마련돼 있고 휴식 공간인 테라스형 옥외정원도 갖추고 있다. 기숙사는 280실이 있고 상가시설도 입점해 있다. 원희캐슬은 삼성전자 반도체 공장과 인접해 있다. 반경 250m 안에는 삼성전자 기흥공장(3만여명 근무)이 있고, 화성시에 있는 삼성전자 반도체공장(4만여명 근무), 연구단지 삼성DSR타워(2만여명 근무)가 세워져 있다. 주변에서 근무하는 직원들이 많아 원희캐슬로의 유입인구 증가가 예상된다. 한 분양 관계자는 22일 “일명 ‘삼성 비지니스 벨트’(용인, 화성 등에 있는 삼성전자 공장)의 약 10만여명의 종사자와 유동인구가 용인 서천지구 주변에 밀집해 있는 것으로 알려져 있다”면서 “경기 화성, 용인, 수원시와 가까워 산업 연계성이 우수해 비지니스에 적합한 환경을 갖추고 있다”고 설명했다. 원희캐슬은 ‘사통팔달’의 교통 접근성도 갖추고 있다. 고속도로 나들목(IC)과 가까워 주변 도시로 이동하기에 편리하고 주변에 기업체가 많은 입지 여건을 갖추고 있다는 평가다. 우선 경부고속도로 기흥IC에서 가깝다. 자동차로 3분 정도면 기흥IC를 오갈 수 있다. 용인~ 서울고속도로 청명IC도 차로 5분이면 갈 수 있다. 신수원선 서천역(예정)과도 가까워 출·퇴근 시간이 더욱 단축될 전망이다. ‘수원의 강남’으로 통하는 영통지구가 바로 인근에 위치해 각종 편의시설들이 잘 갖춰져 있는 편이다. 최근 지식산업센터는 민간 자본이 유입되면서 오피스 빌딩과 유사한 투자 상품으로도 발전하고 있다. 현행법에 지식산업센터 활성화를 위한 세제 감면 및 금융지원 등의 혜택이 있어 입주기업들의 만족도를 높여줄 것으로 전망된다. 분양 관계자는 “국가산업단지 내 입지로 과밀억제권역 취득세 중과 배제뿐만 아니라 지식산업센터 입주로 인한 취득세 및 재산세 감면이 가능해 기업 이전으로 인한 세금 부담이 최소로 줄어 중소기업인들에게 최적의 선택이 될 것으로 보인다”고 말했다. 분양 홍보관은 현재 용인시 기흥구 농서동 455번지 내 원희캐슬 바로 옆에 마련돼 있다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

지금 소득으로는 빚을 갚기가 어려운 ‘한계가구’가 3년 새 26만 가구가량 늘어난 158만 3000가구로 조사됐다. 이들은 평균적으로 ‘쓸 돈’보다 ‘갚을 돈’이 더 많아 채무불이행자로 떨어질 가능성이 높다. 현대경제연구원이 20일 내놓은 ‘가계부채 한계가구의 특징과 시사점’ 보고서에 따르면 전체 가구에서 한계가구가 차지하는 비중은 2012년 12.3%(132만 5000가구)에서 지난해 14.8%(158만 3000가구)로 2.5% 포인트 상승했다. 전체 7가구 중 1가구꼴로 한계가구라는 얘기다. 한계가구는 금융 부채가 금융 자산보다 많고 원리금 상환액이 ‘처분가능소득’(세금 등을 빼고 소비나 저축에 쓸 수 있는 돈)의 40%를 넘는 가구를 말한다. 드러난 것보다 속은 더 심각하다. 이들의 평균 ‘처분가능소득 대비 원리금 상환액 비율’(DSR)은 104.7%였다. 100만원을 쓸 수 있다면 갚아야 할 돈이 105만원에 달한다는 얘기다. 원리금을 갚아 나가기 위해서는 되레 빚을 낼 수밖에 없는 상황이다. 또 금융 부채가 금융 자산보다 2.6배나 많아 실물자산 처분 없이는 부채 원금을 갚기에도 부족하다. 한계가구가 보유한 금융 부채는 354조원(가계 신용 기준)이나 된다. 이런 탓에 한계가구의 44%는 대출 기한 내 상환이 불가능하거나 아예 상환이 불가능하다고 답했다. 한계가구의 73%는 원리금 상환에 따른 생계 부담으로 소비 지출을 줄인다고 응답했다. 민간 소비에 부정적인 영향을 끼칠 수 있는 구조다. 실제로 한계가구들이 1년간 부채가 증가한 이유로 생활비 마련(62.3%)과 부채 상환 자금 마련(17.7%)을 꼽았다. 이준협 현대경제연구원 연구위원은 “(한계가구는) 연체 가능성이 커서 금융 시스템 불안으로 이어질 가능성이 있다”고 말했다. 연령별로는 60대 이상 가구주의 17.5%(33만 9000가구)가 한계가구였다. 50대는 13.4%(41만가구), 40대 15.3%(51만 8000가구), 30대는 14.2%(30만 2000가구)가 한계가구였다. 입주 형태로는 자기 집에서 사는 한계가구 비율이 16.4%(111만 가구)로 월세 거주자(12.8%, 18만 7000가구)나 전세 거주자(11.1%, 23만 4000가구)보다 높았다. ‘하우스 푸어’로 전락한 한계가구가 많다는 의미다. 이 연구위원은 “한계가구를 줄이려면 저소득층과 자영업자, 고령층의 소득을 높여 채무 상환 능력을 높여야 한다”면서 “특히 저소득층을 대상으로 취업 성공 패키지와 연계한 맞춤 일자리 대책을 마련해 빚을 갚을 수 있도록 해야 한다”고 지적했다. 김경두 기자 golders@seoul.co.kr

다음달 1일부터 수도권을 시작으로 은행 창구의 주택담보대출 심사가 까다로워진다. 지금까지는 이자만 내고 대출 원금은 3~5년 뒤부터 갚아 나가는 게 가능했다. 하지만 새달부터는 처음부터 대출 이자와 원금을 동시에 갚아 나가야 한다. 능력만큼 빌리고 빌린 만큼 나눠 갚으라는 게 핵심이다. 은행연합회가 26일 홈페이지(www.kfb.or.kr)에 개설한 ‘셀프 상담 코너’를 이용하면 자신의 대출 조건(금리유형, 상환방식 등)을 확인해 볼 수 있다. 주요 궁금증을 문답으로 짚어 봤다. Q. 새 심사 잣대는 모든 대출에 적용되나. A. 아니다. 은행이 신규 취급하는 주택담보대출이 대상이다. 수도권부터 적용하고 지방은 그동안 총부채상환비율(DTI)이 적용되지 않았던 점을 감안해 추가 준비 기간을 거쳐 5월부터 적용한다. Q. 소득 증빙이 까다로워진다는데. A. 맞다. 돈 빌리는 사람의 ‘갚을 능력’을 엄격하게 따진다. 과거에는 비수도권에 거주하는 4인 가족이 최저생계비(연 2000만원가량) 수준의 소득만 있어도 10년 만기에 1억원까지 주택담보대출을 받을 수 있었다. 하지만 앞으로는 같은 금액을 신규로 대출받으려면 증빙소득(원천징수영수증, 소득금액증명원 등)이나 인정소득(국민연금보험료, 건강보험료 등을 바탕으로 추정한 소득) 등 소득자료를 반드시 제출해야 한다. Q. 이런 자료가 없으면 어떡하나. A. 신용카드 사용액 등 신고소득 자료를 제출해도 된다. 매출액이나 임대소득 등으로 추정한 소득도 된다. Q. 모든 대출을 처음부터 쪼개 갚아야 하나. A. 세 가지 조건 중 한 가지만 해당돼도 분할상환 대상이다. 세 가지 조건은 ▲주택구입용 대출 ▲주택담보인정비율(LTV)이나 DTI가 60%를 초과하는 고부담 대출(다만 LTV가 60%를 초과해도 DTI가 30% 이하인 경우는 제외) ▲소득 산정 시 신고소득을 적용한 대출이다. 그렇더라도 대출시점으로부터 최소한 1년까지는 원리금 상환을 미룰 수 있다. Q. 예외는 없나. A. 집단대출(아파트 중도금 대출, 잔금 대출)이나 상속·채권 보전을 위한 경매 참가 등 불가피한 채무 인수 때는 예외가 인정된다. 예·적금 만기가 곧 다가오거나 일시적 2주택 처분 등 상환계획이 명확한 경우에도 마찬가지다. 가장의 사망이나 퇴직·해방불명, 거주주택의 소실, 의료비, 학자금 등 급전이 필요할 때도 예외를 인정해 준다. Q. 원리금을 동시에 갚아 나가면 종전보다 부담이 얼마나 늘어나나. A. 5년 만기 연 3.34%(1월 가중평균금리)로 1억원을 대출받았다면 종전에는 매월 이자만 28만원 내면 됐다. 이를 분할상환으로 바꾸게 되면 만기를 10년으로 늘리고 금리를 연 3.17%로 낮춘다고 해도 매월 94만원(원금+이자)씩 갚아야 한다. 만기에 원금을 한꺼번에 갚아야 하는 부담은 줄지만 매월 나가는 돈이 3배 정도로 늘어난다. Q. 대출 한도가 줄어들 수도 있나. A. 거의 없다. 다만 스트레스 금리(상승 가능 금리)를 감안한 DTI가 높게 나오면 고정금리 대출로 금리 유형을 바꾸거나 스트레스 DTI가 80% 이내가 되도록 대출 규모를 일부 조정할 수 있다. 소득 자료로 최저생계비를 활용하면 대출 규모가 3000만원 이내로 제한된다. Q. 스트레스 금리가 적용되면 대출 금리가 오르나. A. 그렇지는 않다. 대출 가능금액 등을 산정할 때만 활용한다. 실제 대출 이자에는 가산되지 않는다. Q. 총부채원리금상환비율(DSR)을 새로 도입한다는데 기존 대출금 산정 방식(DTI)과 어떤 차이가 있나. A. 종전에는 연소득 대비 주택담보대출 원리금 상환액과 다른 대출의 이자 상환 능력만 따져 DTI를 산정했다. 반면 DSR은 여기에 다른 대출의 원금 상환 능력까지 함께 따진다. 이렇게 되면 빚 갚을 능력이 훨씬 엄격하게 검증된다. 다만, 이 잣대를 바로 들이대면 대출이 거절되거나 한도가 축소되는 사람이 속출할 수 있어 은행의 사후관리 대상 선정용으로만 활용한다. 이유미 기자 yium@seoul.co.kr

“앞으로 모든 대출 계약의 상환구조와 금리 유형, 만기 시점 등 구체적인 대출 정보가 한데 모이면 가계부채 리스크를 줄일 수 있습니다. 보험권 정보도 처음으로 통합돼 보험 사기에 선제적으로 대응할 수 있게 됐지요.” 민성기 한국신용정보원 초대 원장은 13일 서울신문과의 인터뷰에서 “실효성 있는 가계부채 관리를 위해 총부채원리금상환비율(DSR)에 필요한 신용정보 시스템을 구축하는 것”을 최우선 과제로 꼽았다. 지금은 금융사에서 고객의 신용 상태를 판별할 때 대출액과 연체 정보만 제공한다. 이 때문에 실제로 고객이 매달 갚아 나갈 수 있는 금액이 얼마인지 정확한 상환 능력을 파악하기 힘들다는 게 민 원장의 지적이다. 그는 “기존 대출의 만기 시점과 매달 나가는 원리금 등의 정보가 함께 제공되면 고객이 갚을 수 있는 수준을 감안해 대출을 실행할 수 있어 그만큼 리스크를 줄일 수 있다”면서 “업권별 협의와 전산 개발 준비 등을 거쳐 올해 안에 이런 시스템을 마련할 계획”이라고 밝혔다. 다만 개인의 부채 정보에 소득 정보는 포함시키지 않을 계획이라고 덧붙였다. 소득과 지출 정보가 함께 들어오면 ‘빅브러더’ 논란을 불러일으킬 수 있다는 판단에서다. 민 원장은 “대출 정보만 충실하게 제공된다면 대출을 실행하는 금융사에서 자체적으로 소득 정보를 받기 때문에 괜찮다”고 설명했다. 국세청에서 관리하고 있는 기업의 휴폐업 정보 등 신용평가에 직접적인 영향을 줄 수 있는 공공 정보의 취합은 행정기관과의 협의를 통해 확대해 나가겠다고 말했다. 비식별 정보를 바탕으로 빅데이터 활용도 추진한다. 신용정보원에는 약 5000개 금융사의 신용정보가 들어온다. 외국에도 신용정보 집중기관은 있지만 모든 금융사의 신용정보를 한 곳에 모아 관리하는 것은 신용정보원이 처음이다. 민 원장은 “특히 보험권 정보가 하나로 통합돼 보험 사기에 유기적으로 대응할 수 있게 됐다”면서 “계약자 정보뿐만 아니라 사고 기록, 수혜자 정보 등이 쌓이면 이상 보험 계약을 적발하고 사전에 범죄를 차단할 수 있을 것”이라고 강조했다. 해킹이나 외부 유출 등 정보 보안 문제와 빅브러더 논란에 대해서는 “모든 정보를 암호화하고 메인서버 외에는 저장이나 이동이 불가능하게 원천적으로 막는 등 국내 최고 수준의 보안 시스템을 갖추고 있다”고 강변했다. 보안 시스템이 취약하던 2금융권 정보는 통합되면서 되레 강화됐다는 부연 설명이다. 민 원장은 “빅데이터로 다양한 먹거리를 창출할 수 있는 만큼 정보 활용에 대한 사회적 합의를 이끌어 내도록 노력하겠다”고 말했다. 글 사진 신융아 기자 yashin@seoul.co.kr

정년퇴직이나 조기 명예퇴직으로 직장에서 밀려난 베이비부머(1955~1963년생)들의 치킨집 등 창업이 빚이라는 부메랑이 돼 돌아오고 있다. 60대 이상 고령층과 자영업자의 가계빚이 급격히 늘었다. 전셋값 폭등 직격탄을 맞은 40대도 사정은 별반 다르지 않다. 통계청과 한국은행, 금융감독원이 21일 발표한 ‘2015년 가계금융 복지조사’에 따르면 올해 3월 말 현재 가구당 평균 부채는 6181만원으로 지난해보다 2.2%(130만원) 늘었다. 전국 약 2만 가구를 대상으로 조사했다. 특히 상대적으로 부채 상환 능력이 떨어지는 60세 이상 가구주 부채가 지난해 4406만원에서 올해 4785만원으로 8.6%(379만원) 늘어 전 연령대에서 증가 폭이 가장 컸다. 60세 이상 연령층의 자산 역시 6.4% 늘어 부채와 함께 증가했지만, 은퇴 뒤 정기적 소득이 없는 노년층이 빚으로 생계를 꾸리고 있는 경우가 적지 않다는 뜻이다. 전체 60세 이상의 가구 가운데 은행권 등에서 돈을 빌린 비율이 35.2%인데, 이들의 금융부채는 지난해보다 11.4% 증가했지만 소득은 6.5% 늘어나는 데 그쳤다. 기획재정부는 “60대 이상 고령층의 자산 증가율이 6.4%로 전체 평균(2.1%)의 3배가 넘기 때문에 위험이 크지 않다”면서도 “고령층 대상 주택연금 등 역모기지 활성화 등을 검토 중”이라고 밝혔다. 40대 가구의 부채(7103만원)도 2.6% 늘었다. 통계청은 “40대 가구의 부채는 전셋값 폭등에 따라 아예 빚을 지고 집을 사는 경우가 적지 않아 증가한 것으로 보인다”고 분석했다. 이와 관련해 거주할 주택을 마련하기 위해 금융권 대출을 받았다는 가계는 36.9%로 지난해보다 0.3% 포인트 증가했다. 반면 30세 미만 가구의 부채 증가율은 지난해 5.7%에서 올해 1.7%로, 30대 가구도 7.5%에서 1.3%로 줄었다. 가구주 특성별로는 자영업자의 부채가 9392만원으로 가장 많았고 증가율도 지난해 1.5%에서 올해 3.8%로 늘었다. 반면 급여생활자(상용근로자)의 부채 증가율은 5.9%에서 0.5%로 크게 둔화됐다. 소득 분위별로는 중산층에 해당하는 4분위(소득 상위 20~40%)의 부채 증가율이 3.8%, 고소득층인 5분위(상위 20%)가 2.0%로 1~3분위보다 높았다. 가계부채 위험성 척도인 가처분소득 대비 원리금상환비율(DSR)은 지난해 21.7%에서 올해 24.2%로 높아졌다. 가계가 100만원을 번다면 24만 2000원을 대출 상환이나 이자로 쓰고 있다는 뜻이다. 이에 따라 대출을 받은 가구 중 ‘원리금 상환이 부담스럽다’고 응답한 가구는 70.1%에 달했다. 원리금 상환 때문에 생계에 부담을 느끼는 가구 가운데 원금 상환 및 이자 지급의 부담으로 가계의 저축 및 투자, 지출을 줄이고 있는 가구 역시 78.7%로 나타났다. 세종 장형우 기자 zangzak@seoul.co.kr

가계부채가 급증하는데도 “관리 가능한 수준”’이라며 큰소리치던 정부가 돌연 태도를 바꿔 ‘대출 옥죄기’에 나선 것은 미국발 금리 인상 후폭풍을 의식해서다. 미국이 금리를 올리기 전에 우리도 이런 만반의 태세를 갖추고 있다고 선언함으로써 ‘1200조 한국 가계빚’을 바라보는 국내외 불안 시선을 누그러뜨리려는 것이다. 이런 식으로 빚이 계속 가파르게 늘면 관리 가능하지 않다는 현실적인 판단도 크게 작용했다. 이 판단을 행동으로 옮기기까지 진통도 적지 않았다. 금융위원회는 지난 7월 이미 정책 방향을 예고한 만큼 새해가 밝자마자 바로 시행하자는 입장이었다. 하지만 기획재정부와 국토교통부는 가까스로 살아난 부동산 시장이 다시 얼어붙을 수 있고 ‘대출 절벽’으로 소비마저 위축될 수 있다며 시행시기 연기를 주장했다. 표심(票心)이 흔들리지 않도록 가급적 내년 4월 총선 이후로 하자는 정치적 훈수도 끼어들었다. 그렇게 되면 “너무 늦다”는 반론이 제기되면서 결국 수도권 2월, 지방 5월로 절충됐다. “지방은 그동안 총부채상환비율(DTI)이 적용되지 않아 준비에 시간이 걸린다”는 게 금융위원회 해명이지만 내년 5월이면 미국이 금리를 한두 차례 더 올릴 수 있는 시간이다. ‘골든타임’을 놓칠 수 있다는 우려가 나온다. 대책 자체도 ‘차(車) 포(包)’ 다 떼 1200조원 가계빚 잡기에는 역부족이라는 지적이 있다. 빚 갚을 능력을 깐깐히 따지고 처음부터 원리금을 갚아나가게 하겠다면서도 빠져나갈 구멍을 많이 뒀다. 부동산 시장 과열 주범으로 꼽히는 아파트 집단대출을 예외로 한 것이 대표적인 예다. 윤석헌 숭실대 금융학과 교수는 “돈 빌린 사람의 상환 스케줄 조절만으로 빠르게 늘어나는 가계부채 속도를 제압할 수 없다”며 “DTI 강화와 같은 직접 규제가 필요한 시점”이라고 주장했다. 하지만 정부는 DTI 강화 카드는 이번에 꺼내들지 않았다. 내년 하반기부터 대출 심사 때 활용하겠다던 총부채원리금상환비율(DSR)도 ‘사후관리용’으로 참조만 하는 것으로 후퇴했다. 박창균 중앙대 경영학부 교수는 “앞으로도 담보가치만으로 대출받을 수 있게 됐다”면서 “이는 정부가 스스로 정책에 확신이 없다는 것을 방증한다”며 실망감을 드러냈다. 은행권 대출 심사 강화에 따른 ‘풍선효과’로 이미 제2금융권으로의 대출 이동 현상이 발생하고 있는데도 대비책이 없다는 비판도 나온다. 지난 9월 2금융권 가계부채 잔액은 560조원을 넘어섰다. 전체 가계빚의 절반에 해당한다. 조영무 LG경제연구원 연구위원은 “가계부채 뇌관은 은행 주택담보대출이 아닌 비(非)은행권의 신용대출”이라면서 “변동금리가 대부분이라 미국 금리인상에 가장 취약한데도 정부가 심각성을 깨닫지 못하고 있다”고 지적했다. 김헌주 기자 dream@seoul.co.kr

14일 정부가 발표한 ‘여신심사 선진화 가이드라인’의 핵심은 갚을 준비가 돼 있는 사람한테만 돈을 빌려주겠다는 것이다. 그 빚도 나중에 한꺼번에 갚는 게 아니라 즉시 쪼개 갚도록 유도한다. 뭐가 어떻게 달라지는지 문답으로 짚어 봤다. →내년 2월 1일(지방은 5월 2일)부터 신규 대출은 대출 즉시 무조건 원리금을 나눠 갚아야 하나. -사정이 여의치 않으면 대출 시점으로부터 최장 1년까지는 빚 갚기를 유예할 수 있다. 하지만 1년 뒤부터는 무조건 분할 상환해야 한다. 실제 소득도 증빙해야 한다. →소득 증빙이 힘든 전업주부나 학생은 어떻게 돈을 빌릴 수 있나. -그간 전업주부나 학생 등은 최저생계비 기준으로 산출하는 경우도 많았다. 하지만 이제 신규 대출을 받으려면 소득금액증명원 같은 객관적 소득자료가 없는 만큼 신용카드 사용액(신고소득)이나 국민연금, 건강보험료 등으로 추정되는 인정소득 자료를 제출하면 된다. 증빙소득의 경우 부부 합산도 가능하다. 이전에 활용되던 최저생계비는 3000만원 이하의 소액 대출 때만 사용할 수 있다. →상승가능금리(스트레스 금리)가 적용되면 대출 이자가 올라갈 수도 있나. -아니다. 스트레스 금리는 앞으로 금리가 오를 것을 감안해 대출 규모를 산정할 때 적용되는 수치로 실제 고객의 이자 계산에는 들어가지 않는다. 예컨대 연소득 3000만원인 직장인 A씨가 3억원짜리 아파트를 구입하기 위해 2억 1000만원(만기 10년, 금리 2.5%)을 변동금리로 대출한다고 치자. 이때 총부채상환비율(소득 대비 원리금 상환비율·DTI)은 79.2%이다. 하지만 지금의 스트레스 금리 수준인 2.7% 포인트를 적용하면 DTI가 89.9%로 80%를 초과하게 된다. →그러면 대출 한도가 줄어들게 되나. -사실상 그렇다. 스트레스 금리를 적용한 DTI가 80%를 넘게 되면 그 밑으로 떨어뜨려야 하는데 그러자면 대출금액을 줄여야 한다. A씨의 경우 1억 8000만원까지만 대출이 가능하다. 단, 변동금리 대신에 고정금리를 선택하면 스트레스 금리 적용 전의 2억 1000만원을 그대로 빌릴 수 있다. →기존 대출을 만기 연장하는 경우도 신규대출로 보나. -단순한 만기 연장이나 금리 조건 변경 등은 기존 대출로 인정한다. 하지만 기존 대출금을 늘리거나 다른 은행으로 갈아탄 경우는 신규대출로 간주된다. →비거치식을 선택하면 소득공제 혜택을 준다던데. -비거치식 분할상환 방식으로 갚거나 10년 이상 고정금리를 선택하면 소득공제를 받을 수 있다. 2억 5000만원을 대출받아 비거치식으로 10년 분할상환하면 10년간 이자 절감액과 소득공제 혜택을 합쳐 총 3500만원을 아낄 수 있다. →금융권 모든 부채를 망라한 총부채원리금상환비율(DSR)을 대출 관리에 활용한다는데 대부업 대출도 조회 가능한가. -카드론, 보험, 저축은행 등 종합신용정보집중기관에서 조회되는 대출은 모두 참고자료로 활용된다. 다만 대부업 대출은 소액인 만큼 적용 여부를 크게 걱정하지 않아도 된다. DSR 비율은 대출 심사 시점에는 적용되지 않는다. DSR이 80%를 넘으면 사후관리 대상으로 선정돼 금융권의 모니터링 대상이 된다. 신융아 기자 yashin@seoul.co.kr 백민경 기자 white@seoul.co.kr [용어 클릭] ■스트레스(상승가능) 금리 대출금리를 산정할 때 향후 3~5년간 금리 변동폭을 고려해 금리 상승에 대한 위험성을 미리 반영하는 것이다. 원리금 상환액을 따질 때 실제 금리에 스트레스 금리를 더한다. 한국은행이 발표하는 신규 취급 가계대출 가중평균금리의 최근 5년 내 최고치에서 매년 11월 공시된 가중평균금리를 뺀 수치다. 은행연합회가 은행권과 협의해 제시한다. 지금은 2.7% 포인트다.