미국의 금리 인상은 가계부채, 트럼프 행정부의 정책 불확실성과 함께 우리 경제를 짓누르는 트릴레마(삼중고)다. 워낙 복잡하게 엉켜 있어 전문가마다 해법이 다르지만, 한국은행이 당분간 기준금리를 동결하고 금융당국은 가계빚 관리에 총력을 기울여야 한다는 목소리가 높다. 가계부채를 근본적으로 잡기 위해선 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 강화가 불가피하다는 의견이 많다.서울신문이 19일 10명의 전문가에게 처방을 들어본 결과 7명은 한은이 기준금리를 유지하며 상황을 지켜볼 필요가 있다고 제안했다. 한은은 지난해 6월 기준금리를 연 1.25%로 내린 뒤 8개월째 동결 기조를 유지하고 있다. 성태윤 연세대 경제학부 교수는 “과거 미국이 적극적으로 금리를 낮출 때 우리도 과감하게 내렸어야 했는데 그러지 못해 정책 대응 폭이 너무 줄었다”며 “일단은 금리를 동결해 저소득 고위험 계층의 가계부채를 조정해야 한다”고 말했다. 이어 “금리를 계속 동결할 경우 연말엔 미국과 역전돼 자본 유출이 일어나는 건 사실”이라면서도 “그러나 금리를 올려 경제가 악화됨에 따라 발생하는 자본 유출이 한·미 금리 차이에 따른 유출보다 더 큰 문제”라고 설명했다. ●“금리 동결 전략… 실질적 인하 효과” 하준경 한양대 경제학과 교수도 “과거에도 미국과 우리나라의 금리가 역전된 적이 있었던 만큼 기계적으로 미국을 따라가야 하는 건 아니다”며 “미국이 금리를 계속 높이는데 우리가 그대로 유지하면 실질적으로 인하 효과를 누릴 수 있어 동결도 전략”이라고 주장했다. 한은이 금리를 동결하더라도 시장에 긴축 신호를 줄 필요가 있다는 의견도 나왔다. 강경훈 동국대 경영학과 교수는 “한은이 갈팡질팡하는 모습을 보이면 가계부채가 더 증가하는 등 상황이 악화될 수 있다”며 “조만간 (금리를) 올릴 것이라는 분명한 메시지를 줘 가계부채 증가세에 제동을 걸고 정부는 그사이 부동산 거품을 빼는 등 적절한 해법을 찾아야 한다”고 지적했다. 그러나 경기 침체가 심각하다고 생각하는 일부 전문가들은 한은의 금리 인하 카드가 여전히 유효하다는 의견을 냈다. 조영무 LG경제연구원 연구위원은 “그간 우리는 경기가 안 좋아지는 게 확인돼야 금리를 찔끔 내리는 식의 통화정책을 반복한 탓에 효과가 없었다”며 “코너에 몰린 상황에서 시간이 많이 남지 않은 만큼 선제적으로 시장 기대에 앞서 금리를 인하할 필요가 있다”고 주장했다. 김정식 연세대 경제학부 교수는 “새 정부가 들어서면 경기 부양책을 쓸 수 있고 한은이 5~6월 한 차례 금리를 내릴 수도 있다”며 “가계부채가 양은 물론 질도 안 좋아지는 상황이라 생계형 대출은 부담을 완화해주고 부동산 대출은 조이는 이원화된 대책이 필요하다”고 말했다. 정부가 이제는 LTV와 DTI 완화 기조를 접어야 한다는 목소리도 나온다. 최경환 전 경제부총리 시절인 2014년 8월 50~70%를 적용했던 LTV는 70%로, 50~60%인 DTI는 60%로 각각 상향 조정했다. 1년간 한시적인 조치였으나 2015년과 지난해 각각 연장됐다. 오는 7월 시한이 다시 끝나는데, 임종룡 금융위원장은 연초 부처 업무보고 브리핑에서 “올해도 연장하겠다”는 뜻을 분명히 했다. ●“DTI 놔둘 거면 DSR 조기 전면 도입” 박창균 중앙대 경영학과 교수는 “지금 우리나라는 통화정책이 정상적으로 작동하지 않는 상황”이라며 “금리를 내린다고 기업들이 투자를 늘리는 것도 아니고 금리를 올려도 경기에 부정적 영향은 제한적”이라고 진단했다. 이어 “가계부채를 총량적 규제로 관리하기 전 취할 수 있는 조치로 LTV·DTI 비율 강화, 총부채원리금상환비율(DSR) 조기 전면 도입 등이 있다”고 강조했다. DSR은 주택담보대출과 신용대출, 신용카드 미결제액 등 모든 대출 원리금을 바탕으로 상환 능력을 평가하는 제도로 2019년까지 모든 금융권에 단계적으로 도입될 예정이다. 주원 현대경제연구원 경제연구실장도 “지난해 11·3 부동산 대책 등 여러 조치가 나왔지만 가계부채를 잡으려면 LTV와 DTI를 먼저 조절하고 금리 인상으로 가는 게 순서”라고 말했다. ●“경기 침체보다 가계 부채가 더 심각” 안동현 자본시장연구원장은 한은이 미국이나 유럽, 일본 중앙은행의 양적완화 조치인 국채 매입 프로그램 가동을 검토해야 한다고 주장했다. 안 원장은 “한은의 국채 매입은 경기 부양이 아닌 경기 방어 측면이 강해 다른 나라의 양적완화와 성격이 다르다”며 “한번도 가보지 않은 길이라 부담스럽겠지만 ‘오퍼레이션 트위스트’(중앙은행이 단기 국채를 팔고 장기 국채를 사들이는 것)와 같은 적극적인 정책을 생각할 필요가 있다”고 제언했다. 정부가 가계부채를 해결할 때 온정주의에 빠져서는 안 된다는 단호한 목소리도 나왔다. 신성환 금융연구원장은 “(일부 대선주자 공약과 같은) 한계가구 부채 탕감 등은 성실 상환자의 의욕을 저하하고 금융 기본원칙을 흔드는 일인 만큼 조심스럽게 접근해야 한다”고 우려했다. 경기 침체보다는 가계부채가 더 심각하다고 보는 윤석헌 서울대 경영대 객원교수는 “금리를 하루라도 빨리 올려 예방주사를 맞아야 한다”면서 “금리 인상 과정에서 이른바 ‘좀비기업’(한계기업)은 과감히 정리하는 게 맞다”고 강조했다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr

자영업자인 나대출(38)씨는 늘 마이너스 인생이다. 최소한의 생활비를 빼고 버는 족족 빚을 갚는 데도 매달 49만원이 적자다. 모자란 생활비는 ‘마통’(마이너스 통장) 몫이다. 나씨는 1억 7570만원의 빚이 있다. 열심히 벌면 갚을 수 있을 것으로 믿었지만 도통 줄지 않는다. 예금부터 적금, 보험까지 모두 해약해 봐야 6300만원 정도. 빌린 돈의 3분의1도 못 갚는다. 악몽 같은 빚투성이 인생의 출발점은 아파트였다. 오를 거란 기대감에 무리하게 대출을 받아 수도권 아파트를 산 게 화근이었다. 지난밤 미국 금리가 0.25% 포인트 올랐단다. 더 오를 거란 뉴스가 쏟아진다. 금리가 오르면 연간 이자만 몇 백만원을 더 내야 한다. 더는 버티기 어려울 듯하다.●“금리 오르면 이자만 수백만원 더 내야” 나대출씨는 통계청 가계금융복지조사를 통해 산출한 181만 한계가구 가장(家長)의 평균값이다. 미국 금리 인상은 나씨처럼 이자 상환이 벅찬 국내 한계가구에는 ‘직격탄’이다. 한계가구란 가처분소득 대비 원리금상환액 비율(DSR)이 40%를 넘고 금융부채가 금융자산보다 많은 마이너스 가구를 뜻한다. 지난해 기준 181만 5000가구다. 1년 전보다 24만 가구 늘었다. 통계 속 착시를 감안하면 실제 한계가구 수는 이미 200만 가구를 넘어선 것으로 보인다. 통계청 조사는 지난해 3월 말 이뤄진 것이어서 ‘2016년 통계’라고 하지만 실제 4~12월에 늘어난 한계가구는 포함돼 있지 않다. 지난해 말 기준 가계빚은 1344조 3000억원이다. 작년 한 해에만 141조 2000억원 늘었다. 사상 최대 증가세다. 경제분석기관들은 “내년 통계 내기가 두렵다”고까지 말한다. 지난해 한계가구를 연령별로 보면 가구주가 60대 이상 고령층(18.1%)이거나 30대 청년층(18.0%)인 경우가 많다. 특히 30대 비중은 전년 14.2%에서 3.8% 포인트나 급증했다. 40대 비중은 16.2%, 50대 비중은 15.5%다. 직업별로는 자영업자나 무직인 경우가 ‘월급쟁이’보다 한계가구가 될 확률이 높았다. 분포 비중은 무직·무급·특수고용가구(22.7%), 종업원을 둔 고용주 가구(22.4%), 종업원이 없는 자영자가구(18.2%) 순서다. 지역별로는 수도권의 한계가구 비중(18.9%)이 비수도권(14.6%)보다 높았다. 수도권을 중심으로 아파트 분양 및 주택거래가 활발하게 이뤄지고 있기 때문으로 분석된다. 소득별로는 당연히 ‘없는 집’ 비중이 높았다. 가장 빈곤층인 소득 1분위의 한계가구 비중이 23.8%로 가장 높았고 그다음으로 가난한 2분위가 17.1%를 차지했다.●“한계가구 다양… 맞춤형 대책 필요” 우리나라 한계가구의 특징은 ‘하우스푸어형’이 많다는 점이다. 대출 유형별로 보면 주택담보대출 가구가 22.7%로 주택담보대출이 없는 가구(13.4%)보다 두 배 가까이 높다. 자가(自家) 거주자의 한계가구 비중도 19.0%로 전세(12.2%)나 월세(13.7%) 가구보다 높다. 또 원리금(원금+이자)을 동시에 갚는 가구(19%)가 이자만 갚는 가구(4.6%)보다 한계가구 비중이 높았다. 빚내서 무리하게 집을 산 뒤 원리금을 갚느라 허덕대다가 한계가구로 전락한다는 얘기다. 한계가구가 짊어진 빚의 무게는 감당하기 어려울 만큼 무겁다. 돈을 한 푼도 안 쓴다고 해도 DSR이 100%를 넘으면 ‘빚이 빚을 갚는 인생’이 된다. 국회의장실이 ‘스트레스 테스트’를 벌인 결과, 금리가 1% 포인트 오를 때마다 4만 가구 이상이 새로 한계가구에 편입됐다. 시장금리가 3% 포인트 오르고 소득이 10% 감소하는 악조건을 대입하자 한계가구 수는 33만 2000가구나 급증했다. 이준협 국회의장 정책비서관은 “이미 한계가구의 32.8%가 약속한 기한 내 대출금 상환이 불가능하거나 아예 상환이 불가능한 상태”라면서 “같은 한계가구라도 자영업자, 청년층, 고령층, 하우스푸어 등 형태가 다양한 만큼 각각의 맞춤형 대책이 필요하다”고 지적했다. 유영규 기자 whoami@seoul.co.kr

DTI는 갚을 이자만 따졌다면 DSR은 원금·이자 모두 계산 상환액 부담… 빚 줄일 장치로진웅섭 금융감독원장은 지난 21일 가계부채 대책과 관련해 “새로운 대출 자격 평가 방식인 총부채원리금상환비율(DSR)을 각 금융사가 적극 활용하도록 유도하겠다”고 밝혔습니다. ‘DSR’ 하면 디지털카메라(DSLR)를 떠올리는 분도 있을 겁니다. 용어만큼이나 개념도 어려운데요. 쉽게 말해 갚을 능력만큼만 돈을 빌려주겠다는 잣대입니다. 상환 능력을 따지려면 우선 ‘버는 돈’이 얼마인지 알아야겠지요. 여기서 기존 빚을 갚는 데 얼마나 쓰고 있는지를 계산해 ‘나가는 돈’을 뺍니다. 예컨대 제 월급이 300만원이라고 칩시다. 집을 사느라 A은행에서 1억원, B저축은행에서 5000만원을 10년 만기로 빌렸다고 가정해 보겠습니다. 매달 나가는 돈이 원금(100만원)과 이자(50만원)를 합해 150만원이라면 분모에 300만원(월급), 분자에 150만원(나가는 돈 총합)을 넣고 100을 곱해 계산한 50%가 DSR이 됩니다. 그럼 그간 대출 상환 능력을 측정하는 데 사용했던 DTI(총부채상환비율)는 뭐냐고요? DTI는 대출금이 가장 많은 금융사 한 곳만 원리금(원금+이자)을 계산하고 나머지 금융사 빚은 이자만 따집니다. 이에 반해 DSR은 모든 금융사 빚에 대해 원금과 이자를 각각 따집니다. 신용카드사에서 빌린 돈(카드론)도 포함됩니다. 경우에 따라 자동차 할부금 등도 포함될 수 있습니다. 그러니 DTI보다 DSR이 빚 갚을 능력을 측정하는 데는 좀더 정확한 셈이지요. 돈을 빌리는 사람 입장에서는 더 ‘불편한’ 잣대가 DSR인 셈입니다. 카메라 들이대듯 모든 빚을 샅샅이 훑으니까요. 이렇게 되면 상환 능력이 떨어져 추가로 돈을 빌릴 수 있는 여력이 줄어들 수밖에 없습니다. 종전엔 은행이 대출해 줄 때 고객이 다른 금융사에서 빌린 대출금의 총액 정도만 알았습니다. 전산 미비로 다달이 나가는 이자와 원금 총합이 얼마인지는 알 수 없었습니다. 이 때문에 실제 고객이 대출금으로 얼마나 ‘압박’을 받는지 실제적 수치 파악은 안 됐던 셈이지요. 하지만 지금은 전산도 발달한 데다 모든 금융사 정보를 한 곳에 모은 신용정보원까지 출범해 실태 파악이 가능해졌습니다. 아직 정부는 DSR이 몇% 이상이면 추가 대출을 금지하겠다는 구체적 기준은 확정하지 않았습니다. DSR에 포함시킬 ‘빚’의 종류도 열심히 갈무리 중입니다. 확실한 것은 이 잣대가 본격적으로 활용되면 돈 빌리기가 예전보다 훨씬 어려워질 것이라는 겁니다. 지순구 은행연합회 수신제도부장은 “지금부터라도 원금 상환액이 적어지도록 기존 대출금을 만기가 긴 상품으로 바꾸고 (부지런히 빚을 갚아) 대출 총액을 줄이는 것이 부담을 줄이는 방법”이라고 조언합니다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

봄철 본격적인 이사시즌이 다가오면서 수요자들의 발길이 미분양 아파트로 돌아가고 있다. 올해부터 적용되는 DSR(총부채원리금상환비율) 및 은행 대출심사기준 강화와 더불어 113대책 이후 청약조건이 강화된 가운데 옥석을 잘 가려낸다면 잔금대출 규제를 받지 않으면서 경쟁력 갖춘 분양가로 내 집 마련이 가능하기 때문이다. 금융위원회는 5일 ‘2017년업무계획’ 발표를 통해 기존 대출 규제인 DTI보다 심사기준이 깐깐한 DSR를 3년 내 금융권에 정착시키겠다는 계획을 밝혔다. 또한 올해 1월 1일 이후 입주자 모집공고를 내는 아파트부터는 잔금대출 규제 여신심사 가이드라인이 적용돼 상환 능력이 부족한 사람들은 잔금대출을 받기 어려워질 전망이다. 이에 신규시장 보다는 법 적용 전에 공급된 아파트에 수요자들의 시선이 쏠리고 있다. 특히 미분양 아파트 중에서도 주변 대비 저렴한 분양가를 내세운 아파트가 인기를 끌 것으로 보인다. 가격경쟁력이 높아 시세차익을 기대해 볼 수 있으며 이외에도 청약경쟁을 하지 않기 때문에 청약통장 없이 새 아파트에 입주할 수 있다는 장점이 있다. 또한 동과 호수도 직접 선택이 가능하다. 전매 역시 무제한 가능하다는 점도 장점으로 꼽힌다. 업계 관계자는 “청약 조건 강화에 이어 대출도 받지 못하면 사실상 내 집 마련을 하고 싶었던 실수요자들은 망설일 수밖에 없다”며 “각종 규제로 인해 신규아파트 분양에 어려움을 느끼는 실수요자들에게 규제가 적용되지 않는 미분양 아파트가 내 집 마련의 대안으로 떠오르고 있다”고 설명했다. GS건설은 포항남구 주요 도심인 대잠동에 ‘포항자이’를 분양 중이다. 전용 72~135㎡ 총 1,567세대 규모다. ‘포항자이’는 주거만족도 높은 포함 남구 대잠동에 오랜만에 들어서는 대단지 브랜드 아파트로 프리미엄 가치를 인정받고 있다. 주변대비 저렴한 분양가도 갖췄다. 이 단지의 3.3 ㎡당 평균 분양가는 850~950만원 수준으로 효자지구 전용 84㎡ 매매가가 3.3㎡당 1000만원에 육박한 가운데 대잠-효자-상도동의 주거중심에 분양하는 포항자이가 포항에 없던 최고급 명품단지로 조성되면 입지, 규모, 수준 등 모든 면에서 포항 랜드마크의 새로운 기준이 될 것으로 내다보고 있다. 경기도 김포시 풍무동 일대에 조성되는 ‘김포 풍무 데이엔뷰’는 전용 64·74-84㎡ 등 중소형 타입으로만 구성된 총 1,822가구 규모의 단지다. 김포도시철도 풍무역(예정), 인천지하철 1호선 연장선(계획) 등과 인접하고, 서울외곽순환도로, 김포한강로, 올림픽대로 접근성도 뛰어나다. 단지 인근에는 초·중·고등학교가 고루 위치하고, 이마트트레이더스(예정)·홈플러스·김포시청·저류지공원(예정) 등 인프라도 풍부하다. 현재 예정된 조합원 모집가는 3.3㎡당 평균 800만원대부터이며, 청약통장이 필요 없다. 전매 제한으로부터 자유롭기 때문에 투자 틈새시장으로도 기대를 모은다. 대림산업은 경기도 용인시 처인구 일대에 ‘e편한세상 ‘용인 한숲시티’를 분양 중이다. 이단지는 지하 2층~지상29층, 67개동, 전용면적 44~103㎡, 총 6,800가구 규모며 이 중 금회 6,725가구가 일반공급됐다. 단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 790만원대로, 수도권에서 보기 드문 저렴한 분양가를 선보이고 있다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

한진해운 파산 사태 등으로 부실 위험이 커진 해운업계 구조조정을 위해 해운사 신용위험평가가 강화된다. 진웅섭 금융감독원장은 21일 서울 중구 은행회관에서 열린 금융감독 설명회에서 채권은행으로부터 신용공여를 50억원 이상 받은 모든 해운기업에 대해 신용위험평가를 하겠다고 밝혔다. 진 원장은 “취약업종에 대한 모니터링을 강화하고 적극적인 구조조정을 유도해 나갈 계획”이라며 “단 취약업종이라는 이유만으로 정상적인 기업의 여신을 무리하게 회수해 자금 부족을 초래하는 일은 없도록 해 달라”고 당부했다. 가계부채와 관련해서는 은행에 이어 제2금융권에도 미시 데이터베이스(DB)를 구축해 차주 단위별로 건전성을 파악하겠다고 밝혔다. 또 금융사가 총부채원리금상환비율(DSR)을 활용하도록 유도할 방침이라고 덧붙였다. DSR은 모든 금융부채의 연간 원금·이자 상환액을 기준으로 갚을 수 있는 대출금액을 따지는 제도로 총부채상환비율(DTI)보다 강화된 개념이다. 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr

총부채상환비율(DTI)보다 빚 갚는 능력을 더 깐깐하게 따지는 총부채원리금상환비율(DSR) 제도가 연내 저축은행과 상호금융 등 제2금융권에도 도입될 전망이다. 은행권에 이어 제2금융권 가계부채도 대출자별로 속속 들여다볼 수 있는 데이터베이스(DB)가 구축된다. 금융감독원은 7일 이런 내용의 ‘2017년도 업무계획’을 발표하고 사실상 금융권 전반에 걸친 ‘가계부채 조이기’를 예고했다. DSR은 주택담보대출을 포함해 신용대출과 카드론, 자동차 할부금, 신용카드 미결제액 등 대출자의 모든 대출 원리금을 바탕으로 상환 능력을 평가한다. DTI가 주택담보대출 외 다른 대출은 이자 상환액만 반영하는 것에 비해 훨씬 엄격하다. 따라서 DSR 도입은 빚이 많은 이들에게 대출이 더 까다로워지는 것을 뜻한다. 은행권은 이미 지난해 12월부터 DSR을 여신심사 참고자료로 활용하고 있다. DTI처럼 특정 한도(60%)를 넘어서면 대출을 못 받게 하는 것은 아니지만 오는 2019년에는 여신심사 기준으로 활용할 계획이다. 금감원은 또 대출자의 대출과 담보, 소득 정보 등으로 구성된 은행권 가계부채 미시 데이터베이스(DB) 전산화 작업을 조기 완료하고 제2금융권으로 확대한다. 이를 바탕으로 가계부채 실태를 자세히 파악하고 위험요인과 취약 부문에 대한 관리를 선제적으로 강화한다는 계획이다. 아울러 저축은행과 상호저축에도 경매신청·매각 유예 제도가 도입된다. 경매신청·매각 유예는 금융사가 주택담보대출을 연체한 채무자와 사전에 의무적으로 상담해 갈 곳이 없는 경우 최대 1년간 경매를 미뤄주는 제도다. 앞서 금융위원회는 지난달 정책 모기지(디딤돌대출·보금자리론)와 은행권에 경매신청·매각 유예를 도입한다고 밝혔다. 모든 은행 계좌를 한번에 조회하고 잔액을 옮길 수 있는 계좌통합관리서비스(어카운트인포)의 후속탄도 나온다. 저축은행과 증권사, 상호금융의 계좌까지 한눈에 확인할 수 있는 서비스가 올해 중 구축된다. 또 우리나라가 내년에 고령사회(65세 이상 인구 14%)에 진입하는 만큼 고령화보험 개발 확대를 유도하고 사적연금 가입률 및 연금수령률 제고 방안을 마련한다. 미국의 금리 인상과 보호무역 강화 등 대외 위험요인에 대비해 상시 재무건전성검사(스트레스테스트) 전담팀을 신설한다. 금감원 관계자는 “신뢰도를 높이기 위해 스트레스테스트 모형을 정교화하고 검사 결과는 자본 확충, 유동성 확보, 부실자산 매각 등 금융사 자본계획 수립에 적극 활용토록 하겠다”고 밝혔다. 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr

연초부터 우리 경제를 걱정하는 목소리가 높다. 최대 무역 상대국인 중국 경제가 불안한 데다 미국 대통령 당선자 트럼프의 행보도 예사롭지 않아서다. 미국 연방준비위원회가 금리까지 올리면서 우리를 둘러싼 세계경제 환경이 우울한 모습이다. 안으로는 1300조원을 넘어선 가계부채도 걱정이다. 1997년 외환위기가 기업부채발 위기였다면 꼭 20년이 지난 지금 우리는 가계부채발 위기를 걱정해야 하는 처지다. 금융 당국도 이를 감지하고 있다. 금융위원회는 총부채상환비율(DTI)을 계산할 때 소득기준을 좀더 깐깐하게 보완한 신DTI를 도입하고 장기적으로는 더 엄격한 총부채원리금상환비율(DSR)로 기준을 바꿀 계획이다. 준비를 철저히 하고 있지만 여전히 걱정이 되는 것은 사실이다. 가계부채는 단순히 많다고 문제가 되는 것은 아니다. 중요한 것은 상환 능력이다. 갚을 능력만 있다면 빚이 많은들 무슨 걱정이랴. 연금·복지제도가 잘돼 있는 북유럽 국가들이 대체로 그렇다. 2014년 기준으로 우리나라의 가처분소득 대비 가계부채 비율은 163%인데 덴마크는 308%, 네덜란드는 283%나 된다. 소득 대비 가계부채 규모가 우리나라의 두 배 가까이나 되지만 이들 나라는 크게 걱정하지 않는다. 연금과 복지제도가 잘돼 있어 가계가 빚을 갚을 수 있는 능력이 우리나라와 비교할 수 없을 만큼 뛰어나기 때문이다. 가계부채의 위험도는 상환능력 대비 부채 규모의 비율로 나타낼 수 있다. 부채 규모가 줄거나 상환 능력이 커지면 가계부채 위험도는 낮아진다. 어떻게 하면 부채 규모를 줄일 수 있을까? 금융 당국이 나서서 규제나 창구지도를 통해 강제로 줄일 수도 있을 것이다. 하지만 이는 바람직하지 않다. 대출 규모가 작다고 무조건 좋은 것은 아니다. 세계은행은 국내총생산(GDP) 대비 민간 대출 규모를 한 나라의 금융발전 정도를 나타내는 지표로 사용하기도 한다. 대출이 많다는 것은 금융 중개 기능이 활성화됐다는 방증이기 때문이다. 더 근본적인 문제는 우리 사회의 고비용 구조다. 인구의 반이 수도권에 몰려 살면서 집값, 전셋값은 우리 소득 수준에 비해 너무 높아졌다. 사람 대접 받으려면 좋은 대학을 나와야 한다는 강박 관념으로 사교육비를 대느라 국민의 등골이 휜다. 남의 시선이 중요한 사회에서 밥은 굶어도 휴대전화는 비싼 최신형을 들고 다녀야 하고 자식 결혼시키려면 기둥뿌리를 뽑아야 한다. 빚을 지지 않고 살기가 어려운 세상이다. 비용 좀 덜 들여도 사람답게 행복하게 살 수 있는 사회를 만들면 가계부채 문제는 어느 정도 해결될 수 있다. 가계부채 문제는 사회문제와 연계돼 있다. 부채 규모를 줄이기 어렵다면 상환 능력을 키워 주어도 가계부채 위험은 줄어든다. 가계의 부채 상환 능력을 결정하는 가장 중요한 요소는 가계소득이다. 가계소득이 높아지면 가계부채 위험이 낮아진다. 하지만 외환위기 이후 이 가계소득이 잘 늘어나지 않고 있다. 2000년에서 2010년까지 기업소득은 연평균 16.5% 늘어난 반면 가계소득은 연평균 2.3% 늘어나는 데 그쳤다. 최근 경제성장도 더딘데 그 작은 성장의 과실조차 가계보다는 기업에 집중되고 있다. 실질임금이 잘 늘어나지 않는 데다 기업이 배당도 잘 하지 않는 것이 주요 이유다. 개선이 필요하다. 또 고용의 88% 정도를 차지하는 중소기업 근로자들이 좀더 높은 임금을 받으면서 안정적으로 일할 환경을 만들어야 가계소득도 높아진다. 이처럼 우리 경제의 구조적인 문제를 해결하는 것이 가계부채 상환능력 개선과 연결돼 있다. 물론 이런 것들은 근본적이고 중장기적인 가계부채 문제 해결책들이다. 지금 당장 가계부채 위기가 현실화될 수 있는 마당에 한가한 얘기로 들릴지도 모른다. 당장은 금융 당국이 추진하고 있는 것과 같은 각종 대책을 고민하고 실행해야 한다. 일단 불은 끄고 봐야 하니 말이다. 하지만 주택담보대출비율(LTV)·DTI 기준을 강화하고, 고정금리 대출 비중을 높이는 등의 단기 대책들이 가계부채 문제의 근본적인 해결책은 아니다. 앞서 이야기한 것처럼 연금·복지제도를 강화하고 고비용 사회 구조를 바꾸고 가계소득을 높일 수 있는 경제 환경을 조성하는 일들이 동반돼야 한다. 우리 사회와 경제 구조를 개혁해야 하는 어려운 일이지만 말이다.

서양 속담에는 부채의 위험성을 경고하는 말들이 많다. “친구에게 돈을 빌려주면 돈과 친구 모두를 잃는다”, “빌린 돈은 웃음을 사라지게 하고 슬픔을 낳는다” 등이 대표적이다. 새해 들어 대부분의 전문가가 올해 우리 경제의 최대 리스크 요인 중 하나로 가계부채를 꼽는다. 미국의 금리 인상 움직임과 맞물려 이미 가계대출을 받은 가계의 상환 부담이 늘어날까 하는 걱정이 더욱 커지고 있다. 지난해 말 한국은행 기준 가계신용 규모는 1300조원을 훌쩍 넘어선 것으로 예상된다. 과거 10년간 연평균 가계신용 증가율은 8.2%다. 연평균 경상 국내총생산(GDP) 증가율도 5.4%를 웃돌고 있다. 타인의 자본인 부채는 원래 종잣돈이 되어야 한다. 금융회사로부터 대출을 받을 때는 이를 운용해 더 나은 수익을 얻을 수 있거나, 대출을 통해 가계나 주거의 안정을 도모하고 이를 상환할 수 있을 때에 그 의미가 있다. 그동안 감독당국은 “상환능력 내에서 빌리고, 처음부터 나눠 갚는다”는 원칙 아래 가계부채의 질적 개선을 위해 노력해 왔다. 또 대출이 담보가치 이내에서 이루어지도록 하는 담보인정비율(LTV)이나 소득수준을 감안해 대출규모를 정하도록 하는 총부채상환비율(DTI) 규제를 통해 과도한 대출을 억제해 왔다. 하지만 저금리와 주택시장 경기호조 등이 복합적으로 작용하며 가계부채는 계속 증가해 왔다. 상황은 이전과 다르다. 경기 회복이 지연되는 가운데 고령화는 속도를 붙이는 모습이다. 금리까지 상승 기조로 전환됨에 따라 가계부채 대책은 보다 세심한 대응이 필요한 시점이다. 가계부채 대책은 과도하게 증가한 가계부채가 소비를 제약하지 않도록 하면서도 금융시스템의 위기로 작용하지 않도록 하는 연착륙의 지혜가 매우 중요하다. 먼저 금융회사들은 대출 취급단계에서 과잉 대출을 억제하고 책임 있는 대출관행을 정착시켜 나가야 한다. 고정금리, 분할상환 조건 등의 질적 구조 개선 노력과 함께, 여신심사 방식을 선진화해야 한다. 이를 위해 총부채상환능력(DSR) 정보를 활용해 모든 금융회사가 차주의 상환능력을 보다 정교하게 판단할 수 있도록 시스템을 강화해 나갈 것이다. 이미 취급된 대출은 안정적으로 관리돼야 한다. 금융회사는 LTV, DTI는 물론 차주 정보와 상환능력을 정기적으로 점검하는 등 리스크를 관리해야 한다. 또 가계대출 관리계획을 수립해 과도하게 대출이 늘어나지 않도록 해야 한다. 이러한 감독 조치는 풍선효과가 발생할 수 있으므로 비은행권도 예외가 아니다. 또 은퇴 세대가 보유 주택을 당장 처분하지 않고도 안정적 노후자금을 마련할 수 있도록 하기 위해 주택연금상품을 활성화하는 것도 중요하다. 이는 부동산 경기 하락기에 보유 주택을 투매함으로써 부동산 가격이 추가 하락하고 부실채권이 증가하는 악순환을 예방하는 의미가 있다. 아울러 가계부채의 취약한 고리로 지목되는 저신용 다중채무자 및 자영업자 대출에 대해서도 리스크를 분석하는 등 각별한 대책을 강구해 나가고자 한다. 부실화 징후 단계에서는 채무자 상태가 악화되는 것을 예방하는 것이 중요한 과제이다. 따라서 실업이나 폐업, 질병 등 특정 사안이 발생해 상환에 어려움을 겪을 것으로 예상되는 경우 일정 기간 채무상환을 유예하거나 상환조건을 조정해 주는 프리워크아웃 프로그램을 활성화하고 이에 대한 안내를 강화할 예정이다. 이러한 선제적인 채무조정 조치들은 채무자 부담을 줄여줌과 동시에 궁극적으로 금융회사들의 채권 회수와 금융시스템 안정에도 도움이 될 것이다. 한편 부실화된 차주는 조속히 재기할 수 있는 발판을 마련하도록 하는 게 중요하다. 법원의 개인회생절차 신청 이전에 신용회복위원회의 채무조정절차를 반드시 거치도록 하고 이런 채무조정 결과를 금융회사들이 적극적으로 수용할 수 있는 여건을 조성할 필요가 있다. 가계부채 대책은 부채를 통제하는 것도 중요하지만 궁극적으로 소득을 늘려서 해결하는 것이 바람직하다. 따라서 감독당국은 물론 관련 정부부처가 함께 노력해야 하며, 채무자 또한 자신이 “갚을 수 있는 만큼 빌리고 조금씩 나눠 갚을 수 있도록” 부채를 합리적으로 관리하는 노력이 수반되어야 할 것이다.

미국, 건전성 관리 지표로 활용캐나다, 대출한도 44%로 제한 늘어나는 가계부채에 대한 우려는 우리나라만의 이야기가 아니다. 글로벌 금융위기 이후 대부분 국가에서 주택담보대출비율(LTV) 등 주택담보대출 규제는 물론 대출자의 소득 등에 기반을 둔 상환능력 기준 규제 역시 강화하고 있다. 9일 금융위원회 등에 따르면 나라마다 이름은 조금씩 다르지만 최근 대출규제 기준은 총부채 원리금상환비율(DSR)로 통일되는 추세다. 실제 영국과 아일랜드는 각각 기존 총부채상환비율(DTI) 규제를 보다 포괄적인 DSR로 변경하는 방안을 추진 중이다. DSR은 대출자의 소득 대비 모든 부채 원리금(원금+이자) 상환 부담 정도를 나타내는 지표를 말한다. 우리나라에 2006년 도입된 DTI는 주택담보대출 원리금에 자동차 할부나 신용대출 등 다른 대출의 이자만을 더한 금액을 연 소득으로 나눠 계산한다. 하지만 DSR은 모든 대출의 원리금을 더한 금액으로 대출 한도를 제한한다. 빚이 많은 사람은 대출심사가 더 깐깐해질 수밖에 없다. DSR은 ‘직접 규제’와 ‘간접 규제’ 방식으로 나뉜다. 캐나다와 홍콩은 DSR로 대출 한도를 직접 규제한다. 캐나다의 DSR 기준은 44%다. DSR을 계산할 때 대출 원리금 외 재산세나 주택관리비 등 고정 생활비 중 일부를 추가로 넣는다는 점에서 보수적이라는 평가를 받는다. 홍콩에선 모든 금융권이 주택담보대출을 할 때 DSR 상한이 50%로 일괄 적용된다. 또 금리 상승 등에 대비해 일부 상한이 변하는 ‘스트레스 DSR 제도’를 둔다는 점도 특징이다. 반면 미국에서 DSR은 금융당국이 금융회사의 건전성을 관리하는 간접 지표로만 이용된다. 금융회사의 전체 대출 중 DSR이 높은 대출의 비중을 제한하는 등 금융회사에 대한 모니터링을 강화해 책임을 묻는다. 이렇게 되면 금융사가 자체적으로 여신심사 기준을 강화해 DSR이 높은 대출자에게 많은 돈을 빌려주지 않을 가능성이 크다. 실제 간접규제 중인 미국의 웰스파고 은행은 감독 당국에서 제시한 적정 기준(43%)보다 엄격한 36% 기준을 적용한다. 우리나라는 일단 간접규제를 택했다. DTI처럼 ‘몇 퍼센트 이상이면 대출 불가’라는 식의 획일적인 대출 상한선은 잡지 않겠다는 것이다. 금융위 관계자는 “국가별로 소득을 환산하는 기준이나 세금 등이 판이하게 달라 ‘몇 퍼센트가 글로벌 적정선’이라고 정할 수 없다”면서 “2019년까지 DSR을 단계적으로 도입하고 간접 규제 방식을 취하는 것으로도 가계부채 관리가 가능하다는 판단”이라고 주장했다. 유영규 기자 whoami@seoul.co.kr

주담대 연체해도 압류 1년 유예 금융위원회는 올해도 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 손대지 않겠다는 뜻을 분명히 했다. LTV와 DTI를 조이지 않고도 우리 경제의 뇌관인 가계부채를 제어할 수 있다고 본 것이다. 대신 상환 능력을 평가할 때 미래 소득까지 반영하는 신(新) DTI, DTI보다 강화된 개념인 DSR(총체적상환능력비율) 등 선진화된 여신심사 기법을 활성화하겠다고 밝혔다. 임종룡 금융위원장은 지난 4일 정부 합동업무보고 사전 브리핑에서 “LTV와 DTI 비율을 조정하지 않겠다는 정책 방향은 변함없다”고 말했다. LTV와 수도권 DTI는 2014년 부동산 경기 활성화를 위해 각각 70%와 60%로 완화됐고, 이후 1년 단위로 완화 조치가 두 차례 연장됐다. 오는 7월이면 완화 조치가 종료되는데, 일찌감치 추가 연장을 예고한 것이다. 일시상환과 변동금리를 줄여 향후 금리 상승 충격에 대비한다는 기조는 이어간다. 지난해 9월 기준 41.4%인 고정금리 비중을 올해 말까지 45%, 분할상환 비중은 43.4%에서 55%까지 끌어올릴 계획이다. 현행 DTI가 상환능력을 제대로 걸러내지 못한다는 비판을 감안해 미래 소득도 반영하기로 했다. 미래에 얼마나 소득이 늘어날지, 보유 자산에 따른 소득 창출 능력이 있는지, 안정적인 소득인지 등을 더 정교하게 따지겠다는 것이다. 새 DTI는 올해 안에 기준을 마련해 내년부터 단계적으로 시행할 방침이다. 이 경우 청년 창업자나 자산가는 미래 소득을 인정받아 대출받기가 더 쉬워진다. 반면 현재 소득은 높지만 일시적이거나 향후 변동성이 높은 사람은 대출 문턱이 더 높아질 수 있다. 지난해부터 도입을 예고한 DSR은 2019년 본격 적용한다. DSR은 주택담보대출 외에 다른 대출도 원금과 이자를 전부 합쳐 산출한다. 현행 DTI는 주택담보대출 외 대출은 이자만 따진다. 돈을 빌리는 사람 입장에서는 DSR이 DTI보다 훨씬 깐깐한 잣대다. 우선 ▲DSR 표준 모형을 올해 안에 개발한 뒤(1단계) ▲내년에는 금융사별로 자체 심사 모델을 개발해(2단계) ▲2019년부터 대출 심사에 적용(3단계)시킬 계획이다. 당장 올해 가계부채가 1500조원을 넘어설 것으로 예상되는데 정부가 너무 느긋하다는 우려도 나온다. 금융 취약계층에 대한 지원은 늘린다. 저소득층 대학생은 햇살론을 통해 주택 임차보증금을 2000만원까지 연 4.5% 이하 저리로 대출해준다. 청년·대학생 햇살론 생계자금 지원 한도도 800만원에서 1200만원으로 늘어난다. 갈수록 심화되는 취업난을 감안해 햇살론 거치기간을 4년에서 6년, 상환기간은 5년에서 7년으로 연장한다. 장애인뿐 아니라 한부모가정, 다문화가정, 새터민 등에도 1200만원까지 연 3.0∼4.5% 금리로 생활자금을 빌려준다. 주택담보대출 원리금을 연체했더라도 갑자기 집이 경매로 넘어가지 않도록 1년간 담보권 실행을 유예하는 제도도 마련한다. 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr

올해 들어 가계부채 증가율이 소득 증가율에 비해 2.7배나 높아 대책 마련이 시급하다. 통계청과 금융감독원, 한국은행이 그제 발표한 ‘2016년 가계금융 복지조사’에 따르면 올해 들어 가구소득은 2.4% 증가한 반면 가계부채는 소득 증가율의 약 2.7배인 6.4% 증가했다. 2015년에는 가구소득 증가율이 2.4%, 가계부채 증가율 3.4%로 가계부채가 소득증가율을 조금 앞섰다. 2014년에는 가구소득 증가율 4%, 가계부채 증가율이 3.3%로 오히려 소득이 가계부채 증가율보다 높았다. 특히 2013년에는 가계부채 증가율이 전년 대비 7.5%로 최고치를 기록했다. 그러나 소득 증가율도 5.8%로 차이는 1.3배에 그쳤다. 올해 가계부채 증가율과 소득 증가율의 차이가 얼마나 큰지 짐작할 수 있다. 부채 증가의 가장 큰 원인은 주택 구입 등 부동산 투자인 것으로 분석됐다. 전체 가계부채 중 부동산 구입을 목적으로 한 대출은 2014년 50.6%, 지난해 51%로 부채 총액의 절반을 넘고 있다. 여기에 부채 가운데 26.9%가 임대 보증금이라는 점을 고려하면 가계부채의 80%가량이 부동산과 관련이 있다. 전세가와 매매가의 차이가 없는 것도 부동산 관련 대출 증가에 한몫한 것으로 보고 있다. 가계부채에서 특히 문제가 되는 것은 직업이 없거나 일정한 소득이 없는 기타 직업군에 속한 가구주의 가계 부채 증가율이 11.9%로 가장 높다는 점이다. 이들이 지고 있는 부채의 절반은 임대보증금이다. 금리 인상이 현실화될 경우 부채 상환 부담이 커질 수밖에 없다. 특히 가처분소득 대비 원리금 상환비율(DSR)이 2011년 17.2%에서 26.6%로 증가했다. 가처분 소득 중 26.6%를 원리금 상환에 사용한다는 얘기다. 따라서 금융 부채를 가진 가구의 70.1%가 원리금 상환을 부담스럽게 여기고, 74.5%는 원리금 부담 때문에 저축, 투자, 지출을 줄이고 있다고 밝히고 있다. 금리 인상 등 상황이 조금만 악화돼도 경제에 큰 위기를 부를 수 있다. 취약 계층의 대부분은 영세 자영업자와 고령층 가구들이다. 이들이 지출을 억제하는 것 외에 소득을 늘려 가계부채를 줄이는 것은 어려운 일이다. 미국이 기준금리를 인상하고 추가 인상을 예고하고 있다. 우리도 금리 인상을 할 수밖에 없는 상황에 내몰릴 수 있다. 비상시를 대비해 철저한 대비책을 준비해야 할 것이다.

DTI와 달리 원리금 상환액 비율 반영… 새달부터 주택담보대출 심사 등 활용 신용정보원이 개인의 총부채원리금상환비율(DSR) 정보를 금융기관에 제공하면서 앞으로 대출 문턱이 높아질 전망이다. 특히 마이너스통장 등 1년 만기 신용대출을 이용하거나 카드 할부가 있는 경우 대출 한도가 줄어드는 등 직접적인 영향을 받을 수 있다. 9일 금융권에 따르면 신용정보원은 이날부터 은행, 저축은행, 카드사 등 금융기관에 실질 DSR 정보를 제공하기 시작했다. DSR은 대출자가 갚아야 할 총금융부채의 연간 원리금(원금+이자)이 연소득에서 차지하는 비율을 말한다. 현재 주택담보대출을 받을 때 60% 한도로 적용하는 총부채상환비율(DTI)은 보유 부채를 계산할 때 이자 부담만 반영하기 때문에 만기에 원금을 한꺼번에 갚는 거치식 대출이나 중도금 대출, 신용대출 등은 상환 부담이 실제보다 적게 나타난다. 하지만 DSR에는 신용대출뿐만 아니라 자동차 할부, 학자금 대출, 신용카드 미결제액까지 포함된다. DSR이 적용되면 신용대출이 있는 대출자들이 가장 큰 영향을 받게 된다. 예컨대 연봉 4000만원인 직장인 A씨가 집을 구입하면서 30년 원리금 균등분할상환 방식으로 2억 8000만원(금리 연 3.2%)의 주택담보대출을 받으려고 한다. A씨에게는 3000만원(금리 연 4.5%)의 마이너스통장이 있다. 기존 DTI를 적용하면 마이너스통장의 연간 이자 135만원만 산정되기 때문에 DTI 한도를 넘지 않고 담보대출을 받을 수 있다. 그러나 DSR을 적용하게 되면 마이너스통장의 원금까지 포함된 원리금(3135만원)이 계산에 포함돼 DSR은 114%까지 늘어난다. DSR이 80%로 적용될 경우 A씨가 빌릴 수 있는 돈은 3200만원이므로 신규 대출 자체가 어려울 수 있단 얘기다. 시중은행들은 DSR 적용에 대한 검증 작업을 거쳐 이르면 다음달부터 주택담보대출의 심사나 연체 관리에 활용할 계획이다. 적용 비율은 70~80% 수준으로 검토되고 있다. 은행권에서는 이미 올해 1월부터 대출자들의 평균 만기와 평균 금리 등을 바탕으로 추정한 ‘표준 DSR’을 활용해 이 비율이 80% 이상인 대출자에게 조기 경보를 하는 등 위험관리를 해오고 있다. 신용정보원은 대출의 실제 약정만기와 금리를 바탕으로 업권별·대출종류별 평균 만기와 평균 금리를 다음달 추가로 제공할 예정이다. 시중은행 관계자는 “다음달 대출 종류별로 금리나 만기 등 전체 평균이 나오면 이를 바탕으로 정확한 표준 DSR을 구해 실제 적용 범위 등을 정하게 될 것”이라며 “다만 대출 금액을 제한하는 데 이용하려면 풍선효과 등을 고려해 당국의 행정지침이 나와줘야 할 것”이라고 말했다. 신융아 기자 yashin@seoul.co.kr

전남 순천산업단지에 있는 DSR제강㈜이 29일 순천시를 방문해 저소득층 지원을 위한 이웃돕기 성금 1억원을 전달했다. DSR제강은 2009년부터 소외계층 지원을 위해 매년 1억원씩 8년 동안 순천시에 후원금을 기탁하고 있다. 성금은 생활이 어려운 소외 계층을 대상으로 따뜻한 겨울나기를 위한 동절기 난방유 지원 및 설 명절 위문금으로 지원할 계획이다. 서정식 상무이사는 “올해는 유난히 기업이 힘든 상황이지만 어렵게 생활하는 분들에게 조금이나마 도움을 드리기 위해 성금을 전달했다”고 말했다. 조충훈 순천시장은 “요즘 기업들도 힘든 시기인데 올해도 변함없이 이웃에 대한 따뜻한 온정을 잊지 않고 도움을 주는 DSR제강에 감사드린다”면서 “시민 중심의 행복도시를 만드는 데 노력하겠다”고 밝혔다. 순천 최종필 기자 choijp@seoul.co.kr

학자금 빚·車 할부 등도 반영… 심사 적용땐 대출문턱 높아질 듯 다음주부터 은행에서 돈을 빌리려는 고객이 매년 원금과 이자를 얼마나 갚을 수 있는지 보여 주는 총부채원리금상환비율(DSR) 정보를 은행이 들여다볼 수 있게 된다. 은행이 대출 심사에 DSR을 본격적으로 적용하게 되면 이미 금융기관에 빚이 많은 사람은 새로 대출받기가 한층 까다로워질 수 있다. 27일 금융권에 따르면 한국신용정보원은 다음달 9일 DSR 산출을 위한 전산 시스템 구축을 마무리하고 은행권에 정보 제공을 시작한다. DSR은 대출자의 연소득 대비 금융부채 원리금(원금+이자) 상환액 비율을 말한다. 현재 쓰는 총부채상환비율(DTI)은 이자 부담만 반영하기 때문에 만기에 원금을 한번에 갚는 거치식 주택담보대출이나 중도금 대출, 신용대출 등은 상환 부담이 실제보다 적게 반영된다. 이 때문에 대출자의 상환 능력을 정확히 파악하는 데 한계가 있었다. 앞으로는 은행이 신용정보원을 통해 대출 신청자가 앞으로 1년간 실제로 지출해야 할 원리금 상환액의 구체적인 수치를 확인한 뒤 신청자로부터 소득 정보를 받아 DSR을 산출할 수 있다. 학자금 대출이나 자동차 할부 등도 반영된다. 은행들은 DSR 수치를 보고 대출 규모나 만기 연장 등을 조정하는 등 심사와 연체 관리에 활용할 수 있다. 하지만 당장은 대출 심사에 직접 적용하기보다 연체 관리를 위한 참고자료로만 활용될 것으로 전망된다. 시중은행 여신 담당자는 “DSR을 보면 차주의 상환 능력을 좀 더 세밀하게 추정할 수 있다”면서 “다만 DSR 정보를 받더라도 대출 금액을 직접 제한하게 될지, 참고자료로만 쓸지 등 활용 범위는 구체적인 데이터가 나오고서 더 논의해 봐야 한다”고 말했다. 신융아 기자 yashin@seoul.co.kr

기존 분양 잔금대출자들은 한시적 보금자리론 이용 가능 마이너스 통장·車 할부금 등 모든 빚 합산해 상환능력 따져 정부가 ‘8·25 대책’ 이후 석 달 만에 또 내놓은 ‘11·24 가계부채 대책’은 집단대출과 상호금융 대출 옥죄기가 핵심이다. 내년 분양분 아파트부터 잔금 대출에도 원금과 이자를 쪼개서 갚아 나가도록 하는 ‘여신심사 가이드라인’이 적용된다. 대신 내년 1월 이전 잔금 대출을 받는 분양계약자들은 한시적으로 보금자리론을 이용할 수 있다. 올해 안에 대출심사 기준도 강화된다. 기존의 총부채상환비율(DTI) 60%, 주택담보인정비율(LTV) 70% 잣대 외에 빚 갚을 능력을 더 깐깐히 따지는 총부채원리금상환비율(DSR)이 새로 적용된다. 주요 내용을 문답풀이로 짚어 본다. →잔금 대출 여신심사 가이드라인은 언제부터 적용되나. -내년 1월 1일 이후 분양하는 아파트부터 적용된다. 은행뿐 아니라 2금융권도 해당된다. 잔금 대출을 받으려면 대출자는 객관적인 소득 증빙자료를 제출해야 한다. 기존에는 소득 증빙이 없어도 집단대출을 받을 수 있었지만 내년부터는 상환 능력을 입증해야 돈을 빌릴 수 있다는 얘기다. 대출받은 시점부터 최대 1년 이내부터 원금과 이자를 나눠서 갚아야 한다. →중도금 대출과 이주비 대출에도 여신심사 가이드라인이 적용되나. -그렇지 않다. 집단대출의 60~70%를 차지하는 중도금 대출은 제외됐다. 만기가 2년 정도로 짧고 대출 성격상 분할상환이 어렵기 때문이다. 또 시공사가 보증하는 보증부대출이라는 점도 고려했다. →내년 1월 전에 이미 분양받은 아파트의 잔금 대출 시점이 돌아오는 사람들은 어떻게 해야 하나. -내년부터 2018년까지 2년간 한시적으로 ‘입주자전용 보금자리론’이 공급된다. DTI가 60~80%로 높은 경우에도 보금자리론을 받을 수 있다. 현재 주택담보대출 평균금리(연 3.5%)에 비해 1% 포인트 정도 금리가 저렴하다. 고정금리라 금리 상승 시에도 부담이 적다. →상호금융 대출은 어떤 점이 달라지나. -은행처럼 대출 시점에 소득 심사가 강화된다. 다만 소득 증빙이 어려운 농어민 가구의 특성을 고려해 농어가 통계자료를 활용한 예측소득을 사용할 수 있도록 했다. 분할상환 대상자(고부담 대출자)를 판단할 때도 DTI 기준(60%)은 적용을 유예하기로 했다. 또 농어민 대출은 만기가 3~5년으로 짧은 특성을 감안해 매년 원금의 30분의1만 나눠 내면 분할상환으로 인정된다. →예외는 없나. -3000만원 이하 대출과 만기 3년 미만 대출은 예외로 뒀다. 단 만기 연장으로 가이드라인을 회피할 우려가 있어 만기 연장 횟수를 제한할 방침이다. →DSR이 뭔가. -대출 이자뿐 아니라 원금까지 모두 따져 빚 갚을 능력을 산출하는 것이다. 이자만 반영하는 DTI와 달리 DSR은 모든 대출 원금을 반영하기 때문에 훨씬 까다롭다. →DSR이 적용되면 대출받기가 더 어려워진다는 얘긴가. -그렇다. 주택담보대출은 물론이고 마이너스통장 같은 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 신용카드 미결제액 등 모든 빚을 합산해 총체적인 상환 능력을 산출한 뒤 대출 심사에 참고지표로 반영한다. DSR이 과도하게 높은 대출자는 소득 수준을 재확인하고 금융사가 채무조정(만기 조정, 대출 규모 축소)을 권고할 수 있다. 이유미 기자 yium@seoul.co.kr 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr

건설업계는 청약 열기가 낮아지거나 미분양이 발생하지 않을까 전전긍긍하고 있다. 당장은 분양권 전매가 금지된 ‘강남 4구’ 등에서 아파트 청약 열기가 식은 뒤 다른 지역까지 청약 열기가 사그라들 것으로 보고 있다. 나아가 구매심리가 약화돼 전반적인 주택시장 침체로 이어지지 않을까 우려하는 눈치다. 서울에서 재건축 아파트 분양을 준비 중인 한 대형 건설사의 주택사업 임원은 “분양권을 전면 금지하면 청약 열기가 식고, 일반 아파트 구매 심리까지 꺾여 실수요자 청약도 위축될 수밖에 없다”고 말했다. 다른 건설사 관계자도 “강남 4구의 주택시장이 위축되면 수도권 전역으로 확산할 수 있다”고 말했다. 분양권 전매금지는 3일 입주자 모집 공고분부터 즉시 적용되기 때문에 희비도 엇갈린다. 세종 행복도시 4생활권에서 아파트를 분양하는 롯데건설·신동아건설은 3일부터 1순위 청약을 받았지만 이미 모집공고를 마쳤기 때문에 분양권 전매금지 규제를 피했다. 반면 같은 지역에서 아파트를 공급하는 포스코건설·금성백조주택 아파트는 모집 공고가 나가지 않아 간발의 차이로 분양권 전매금지 규제를 받게됐다. 부동산중개업계도 주택시장이 전반적으로 위축돼 거래량이 줄어들 것을 걱정했다. 서울 강남의 한 중개업자는 “부동산 대책이 나올 때마다 주택 거래 위축 현상이 나타났다”며 “투자세력들이 기존 주택시장으로 옮겨 붙을 것 같다”고 전망했다. 금융권도 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV) 규제 완화가 빠졌지만 연말까지 총부채원리금상환비율(DSR) 적용이 예고돼 있어 효과가 있을 것이라는 반응이다. 시중은행 관계자는 “미분양 증가로 건설사들의 부실 가능성도 있어 보인다”면서 “부동산 관련 대출을 줄이는 쪽으로 영업할 방침”이라고 말했다. 전문가들도 일단 청약시장은 안정될 것으로 내다봤다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “강남 4구나 과천은 입주 때까지 전매가 금지되면서 분양권 전매시장이 통째로 사라지는 것”이라며 “전매가 안 되면 단기차익을 노리는 투자 수요의 유입을 끊어버려 실수요자 입장에서 당첨 확률은 높아지고, 장기적으로 인근 신규 단지들의 고분양가 행진에도 제동이 걸릴 것”이라고 전망했다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr 서울 신융아 기자 yashin@seoul.co.kr

“잘 고른 상가는 3대까지 간다”는 부동산시장에 오래된 격언이 있다. 즉 좋은 상가는 남에게 팔지 않고 자손에게 물려준다는 말과 상통한다. 하지만 상가는 투자금이 높고 여러가지 고려해야 할 요소가 많아 신중한 선별이 필요하다. 부동산 전문가들은 “상가의 경우 배후수요가 충분한지, 주변의 다른 물건들에 비해 저렴한 가격대로 책정되어 있는지를 먼저 따져봐야 한다”며 “상가 수익률이 높은 지역의 공통점은 분양가 비교적 저렴하면서 배후 수요가 풍부해야 하고, 이러한 지역에서 공급되는 상가를 눈여겨볼 만하다”고 말했다. 초보 상가 투자자들에게 권하는 부동산 전문가들의 조언은 다음 세가지다. 첫째, 상가와 근접한 곳에 대형 업무시설이 위치하는 지와 이와 동시에 배후수요가 충분한지를 살필 것. 둘째, 주변의 다른 상업시설들에 비해 저렴한 가격대를 갖췄는지를 파악할 것. 끝으로, 대규모 단지 내 상가처럼 다수의 고정수요가 확보되어 있는지 확인할 것. 즉, 이런 상가라면 어떤 수익형부동산 보다 더 오랫동안 안정적인 수익을 기대해 볼 수 있다는 것이다. 이와 관련 ‘프리미엄 지식산업센터 원희캐슬 상업시설’이 이목을 끌고 있다. 기흥구 농서동 일반 455외 2개 필지에 들어서는 연면적 101,614.26㎡, 지하 3층~지상 10층 규모로 조성되는 지식산업센터 내 상업시설이다. 원희캐슬 상가는 지식산업센터 입주업체 근무자 및 기숙사(280실) 입주민을 흡수하는 독점상권으로 높은 인기가 예상된다. 건물 내 기숙사의 경우 젊은 1~2인 가구가 주로 거주하기 때문에 씀씀이가 크고 외식과 배달 등 밖에서 음식을 사먹기 때문에 일반 주거단지보다 상권 발달이 빠른 장점이 있다. 지역 내 소득 수준이 높은 대기업 전문직 종사자들이 많다는 점도 투자 요건을 만족시키고 있다. 이 사업지는 삼성 계열사가 걸어서 5분 거리에 있다. 삼성전자 기흥반도체 직원 3만여명, 삼성전자 화성반도체 4만여명, 삼성연구소(DSR타워) 2만여명 등 삼성 계열사 수요 외에도 인접 아파트에 3만여 세대가 밀집해 있다. 이밖에 차별화된 설계도 눈길을 끈다. 상가 중앙에는 21m에 달하는 보행통로를 두고, 에스컬레이터를 설치하여 지상 1층의 이용객을 건물 내부로 자연스럽게 분산시킬 수 있도록 했다. 또한 777대 수용 규모의 넓은 주차장 확보로 이용객들의 편리함과 입점 상가의 실용률을 높였다. 원희캐슬 상가 분양 관계자는 31일 “원희캐슬 상가는 삼성 등 대기업 종사자 수요와 건물 내 상주하는 고정수요도 확보돼 상권활성화에 유리하고 투자가치가 높아 많은 관심을 얻을 것으로 기대가 된다”며 “또한 분양가도 지역 내 다른 상업시설에 비해 저렴해 안정적인 수익률 확보는 물론 가치상승에 따른 시세차익도 기대할 수 있을 것으로 보인다”고 전했다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

유동인구는 상권형성에 절대적 영향을 미치는 요소다. 이는 통상적으로 접근성과 수익성이 좋아 불황기에 큰 타격을 받지 않기 때문으로 분석된다. 이 중 대기업 연구단지는 분양시장에서도 향후 권리금이 높게 형성될 가능성이 높아 투자자들에게 매력적인 투자처로 평가를 받고 있다. 삼성반도체 화성공장과 기흥공장, 대기업 연구단지가 주변에 있는 용인시 기흥 서천지구가 이에 해당된다. 이러한 가운데 삼성계열사가 밀집해 있는 이 지역에 블루칩 투자처인 지식산업센터 상가 원희캐슬 상업시설이 등장해 눈길을 끌고 있다. 교통과 입지가 뛰어나고 풍부한 배후수요에 따른 상권활성화가 쉬워 투자자들의 시선이 집중되고 있다. 프리미엄 원희캐슬 단지 내 상업시설은 기흥구 농서동 일반 455외 2개 필지에 들어서는 연면적 101,614.26㎡, 지하 3층~지상 10층 규모로 조성되는 지식산업센터 상업시설이다. 초대형 지식산업센터와 기숙사(276실) 등 자체 건물 상주인구와 주변 막강한 유동인구 유입의 대로변 사거리 코너에 위치한 데 이어 삼성계열사가 도보5분 거리로 가까운 곳이며, 삼성은 물론 계열사와 협력업체 등 이른바 ‘삼성벨트’의 중심에 위치해 있다. 이 상가의 가장 큰 장점은 풍부한 배후수요에 있다. 삼성반도체 주요단지 속 유일무이 입지로 안정적인 임대수익으로 투자자 만족도 높을 것으로 기대된다. 삼성전자 기흥반도체 3만여 명, 삼성전자 화성반도체 4만여 명, 삼성연구소(DSR타워) 2만여 명을 배후수요로 두고 있어 향후 프리미엄 상승 가치가 매우 높을 것으로 예상된다. 특히 원희캐슬은 지식산업센터 입주업체 근무자 및 기숙사의 자체수요를 갖춰 24시간 영업권을 보장받을 수 있다. 가산, 반월지구의 광역수요도 기대할 수 있다. 가산, 반월지구 약 8000여 세대의 주요 이동동선인 신설도로를 통해 상가 접근성이 용이해 인접 지역 및 시내에서 지속적인 유동인구 유입이 이어질 것으로 보인다. 이 지식산업센터는 용인시와 서천택지개발지구에 프리미엄 지식산업센터 조성을 위한 업무협약을 체결해 지역을 대표하는 랜드마크로서의 기대감도 갖게 한다. 협약에 따라 ㈜프리미엄 원희캐슬은 총 1,700억원을 투입해 10월 착공, 오는 2018년 3월 지식산업센터를 완공할 계획이며, 이곳에는 제조업과 지식산업·정보통신산업 등 약 350개 업체가 입주해 1천여명의 일자리 창출이 예상된다. 분양 관계자는 18일 “사원아파트 거주자들의 도보 출퇴근길 사거리 코너에 위치하여 유동인구 확보 등 입지적 장점은 기본에 다양한 외관설계로 차별성까지 더해 상가 이용객들에게 새로운 만남의 장을 제공해 집객효과가 클 것으로 기대된다”고 전했다. 원희캐슬 분양 홍보관은 용인시 기흥구 농서동에 마련됐다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

부동산 시장에서 대기업을 배후수요로 가진 지역 일대는 근로자들은 물론 인근에 협력업체 관련 종사자들까지 풍부한 인구가 유입돼 일대 지식산업센터의 수요를 충당하기 때문에 그 배후 효과가 존재한다. 실제 기흥, 화성 등은 수익형부동산 대표주자인 상가∙오피스텔 인기와 함께 지식산업센터에 대한 투자도 높은 인기를 구가하고 있다. 이는 삼성 등의 대기업 배후에 풍부한 임대수요로 임대 목적 투자가치 높아, 주변 일대로는 삼성전자 및 협력업체 근무자들을 타깃으로 한 지식산업센터의 인기가 날로 높아지고 있는 것이다. 한 부동산 전문가는 “이 지역은 입지적 메리트를 기반으로 이곳에서 공급되는 지식산업센터에 대한 기대감도 상당한 상태” 라고 설명했다. 이러한 가운데 용인시 기흥구 농서동 일대 ‘프리미엄 지식산업센터 원희캐슬’를 눈여겨 볼만하다. 이곳은 연면적 약 10만m²의 초대형 복합단지로 건물 내 사무공간과 직원 등이 거주할 수 있는 기숙사, 다양한 휴게시설, 근린생활시설(상가)로 구성된다. 이 지식산업센터는 용인시와 서천택지개발지구에 프리미엄 지식산업센터 조성을 위한 업무협약을 체결해 지역을 대표하는 랜드마크로서의 기대감도 갖게 한다. 협약에 따라 ㈜프리미엄 원희캐슬은 총 1,700억원을 투입해 10월 착공, 오는 2018년 3월 지식산업센터를 완공할 계획이며, 이곳에는 제조업과 지식산업‧정보통신산업 등 약 350개 업체가 입주해 1천여명의 일자리 창출이 예상된다. 이에 따라 프리미엄 지식산업센터 원희캐슬은 지역 비즈니스를 리드해 나갈 검증된 미래가치까지 확보하게 되는 셈이다. 여기에 더해 삼성반도체(기흥, 화성) 6만5000여명, 삼성DSR타워 2만여 명, 풍부한 기업 배후수요 등 기존 풍부한 배후수요를 감안한다면 그 가치는 매우 높을 것으로 판단된다. ‘프리미엄 지식산업센터 원희캐슬’은 확실한 상품 경쟁력으로 수요자와 투자자 모두를 만족할 수 있는 지식산업센터로 기대를 모으고 있다. 해당 사업지는 기흥IC와 가까워 교통여건이 좋고 대규모의 삼성반도체 등 주요핵심시설를 배후에 두고 있어 완공 시 상당한 수의 임대수요를 확보하게 될 것으로 기대된다. 실내에서 장점은 더욱 두드러진다. 건물의 층고를 4.1~7.3m로 계획해 기존 지식산업센터 대비 넉넉한 물류 적재공간을 확보했고, 법정대비 약 190%에 이르는 주차공간을 완비했다. 또 기숙사를 한 건물에 조성하고 별도 회의실 및 미팅룸, 게스트하우스를 완비하여 지식산업센터 내 종사자들에게 최적의 근무환경을 제공할 것으로 보인다. 무인택배보관소를 설치해 입주사들의 편의성을 높이고 있는 것도 장점이다. 그 밖에도 체력관리 및 컨디션 유지를 위한 종합스포츠센터와 쾌적한 업무환경을 위해 녹색으로 꾸며진 옥상정원이 꾸며진다. 사업 부담을 줄여 주는 혜택도 풍부하다. 이 사업지는 지식산업센터로 인가를 받아 취득세 50%, 재산세 37.5% 감면된다. 또 상대적으로 저렴한 분양가와 중도금 무이자 등의 금융혜택을 제공하기도 해 만족도를 더하고 있다. 분양 관계자는 11일 “프리미엄 지식산업센터 원희캐슬은 삼성반도체 등 기업의 상주인력을 포함해 계열사, 협력사 등 높은 임대수요로 단연 최고의 입지를 갖췄다”며 “차별화되고 혁신적인 시스템이 적용된 서천 매머드규모의 지식산업센터로 향후 랜드마크로 거듭날 것으로 기대한다”고 말했다. 홍보관은 용인시 기흥구 농서동에 위치해 있다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

금융 당국이 가계대출 전방위 옥죄기에 나섰다. 가계부채 뇌관인 집단대출(아파트 중도금 대출)뿐 아니라 일반 주택담보대출, 신용대출 등 모든 대출의 문턱을 높이고 있는 것이다. 하지만 총부채상환비율(DTI) 강화 등 근본 처방은 외면한 채 은행 팔만 비튼다는 비판도 거세다. ●은행 대출자 소득 자체심사 강화 주문 6일 금융 당국 고위 관계자는 “가계부채 증가율을 예년 수준으로 관리하기 위해 은행권에 가계대출 심사 강화를 주문하고 있다”고 말했다. 지난해 가을부터 가계부채 분기별 증가율은 10~11%대로 뛰었다. 이를 과거 5~6% 수준까지 낮추겠다는 것이 당국의 의도다. 가계부채 증가세는 집단대출이 주도하고 있다. 집단대출 잔액은 지난해 말 110조 3000억원에서 올해 6월 말 121조 8000억원으로 10.4% 증가했다. 같은 기간 일반 주택담보대출(291조 1000억원→298조원) 증가율은 2.4%였다. 집단대출은 한 번 대출이 일어나면 ‘이주비(10%)→중도금(60%)→잔금(30%)’ 등 2년에 걸쳐 대출이 지속적으로 이뤄진다. 최근 2년 동안 해마다 40만~50만 가구가 넘는 아파트가 분양됐으니 당분간은 집단대출 증가세가 지속될 전망이다. 앞서 정부는 집단대출 증가세 억제를 위해 ‘8·25대책’을 내놨다. 이달부터 분양하는 아파트의 집단대출 보증비율(100%→90%)을 떨어뜨렸다. 낮아진 보증비율만큼 은행이 자체적으로 대출자의 소득 심사를 강화하라는 것이다. A은행 여신제도부 팀장은 “시공사에 추가 보증을 요구하거나 집단대출 금리를 전체적으로 올려 적용할 예정”이라고 밝혔다. ●임종룡 “집단대출 DTI 적용 어려워” 그런데 집단대출은 DTI 규제(60%)나 새로운 여신심사 가이드라인(고정금리·원리금 균등분할상환)에서 제외돼 있다. 당장은 가계부채 증가율 관리에 큰 도움이 안 된다는 얘기다. 이 때문에 금융 당국은 일반 주택담보대출과 신용대출 심사 강화를 금융권에 주문하고 있다. 예컨대 일반 주택담보대출의 경우 DTI가 80%를 넘거나 은퇴자, 취업준비생처럼 소득이 없는 경우 대출을 거부하라는 것이다. 신용대출 역시 은행의 자체 신용평가시스템(CSS)을 통해 기존 5000만원 한도까지 대출이 가능했다면 이제는 3000만원만 내주라고 권유한다. 집단대출에 대해서는 어떤 형태로든 연내 추가 규제가 이뤄질 가능성도 있다. 또 다른 금융 당국 고위 관계자는 “집단대출과 관련해 새로운 여신심사 가이드라인을 적용할 수 있는 부분이 있는지 시뮬레이션 중”이라고 밝혔다. 다만 집단대출에 DTI 적용 카드는 꺼내 들지 않을 것으로 보인다. 임종룡 금융위원장은 이날 국정감사에서 “지금의 분양 시스템으로는 집단대출에 DTI를 적용하기는 어렵다”고 선을 그었다. 이르면 12월 중 신용대출에 총부채원리금상환비율(DSR)도 본격 적용될 예정이다. 주택담보대출에는 내년부터 적용된다. DSR이 적용되면 기존에 이미 빌려 쓰고 있는 금융권 대출(은행, 저축은행, 캐피탈 등)을 원금과 이자 모두 따져 신규 대출 한도가 결정된다. 따라서 대출 한도가 줄어들거나 대출 자체가 거부될 수 있다. 정치권에서 주장하는 가계대출 총량제 도입에 대해서는 금융 당국과 한국은행 모두 신중한 반응이다. 이주열 한국은행 총재는 최근 국감에서 “가계대출 총량을 정하면 시장 원리를 크게 제약할 수 있다”고 경계했다. 익명을 요구한 시중은행 관계자는 “금융위가 구체적인 가이드라인도 주지 않은 채 은행들만 (대출 심사를 강화하라고) 들들 볶고 있다”면서 “개별 은행의 대응으로 가계대출 증가세를 잡기에는 이미 한계치를 넘어섰는데도 정부가 근본적인 처방은 외면하고 있다”고 성토했다. ●“DTI 50%로… 분양권 전매 제한해야” 박창균 중앙대 경제학 교수는 “주택담보인정비율(LTV)은 놔두더라도 DTI만큼은 예전 수준(50%)으로 환원해야 한다”면서 “집단대출에도 DTI를 적용하거나 분양권 전매제한 강화 등 좀더 적극적인 정부 대응이 필요하다”고 강조했다. 이유미 기자 yium@seoul.co.kr 신융아 기자 yashin@seoul.co.kr