신규 분양시장이 달아오르고 있다. 상반기 ‘개점 휴업’ 상태였던 주택업체들이 하반기 들어서 너도나도 분양에 나서고 있다. 수도권을 중심으로 전국에서 5만 2000여가구가 분양 대기 중이다. 인천 영종하늘도시, 송도지구, 청라지구, 고양 삼송지구 등에서 대거 분양된다. 신규 분양 아파트는 이달 7일부터 수도권으로 확대적용한 총부채상환비율(DTI)을 적용받지 않는다. 이 DTI 규제완화와 경기회복이 맞물려 실수요자와 투자수요가 신규 분양시장에 몰렸기 때문이다. 올가을 분양 예정인 수도권 주요 아파트를 집중 분석했다. ‘DTI 규제 약효 제한적, 주택시장 조정 후 재상승, 집장만은 4·4분기부터, 신규분양은 호조….’ 부동산 전문가 5인의 시장 전망을 요약한 것이다. 전문가들은 현 주택시장을 양극화로 진단하고 있다. 하지만 집값이 하락하기보다는 보합세나 상승세를 유지할 것이라는 분석에는 의견을 같이했다. 재건축에 대한 의견은 엇갈렸다. 이미 오를 만큼 올라 더이상 상승은 기대할 수 없다는 분석이 있는가 하면 아직도 불안한 시선으로 재건축시장을 바라보는 전문가들도 있었다. 공통점도 있다. 과도한 규제책은 시기상조라는 것이다. 대신 지역과 주택유형에 따라 유연한 대응을 주문했다. 대부분의 전문가는 집값이 하락하지 않을 것이라는 의견을 제시했다. 박원갑 부동산1번지 대표는 “(정부의 규제책에도 불구하고) 수도권이나 지방은 더딜 수 있으나, 전반적인 회복세는 이어갈 것”이라고 진단했다. 김학권 세중코리아 대표는 “연간 2~3%의 상승세는 이어질 것”이라고 답했고, 안명숙 우리은행 부동산팀장은 “대출 규제로 당분간 약세를 보이다가 소폭 상승세로 전환할 것”이라는 의견을 제시했다. 약간 다른 의견도 나왔다. 김현아 건설산업연구원 연구위원은 “상반기보다 상승폭은 둔화되고 국지적인 상승세를 보일 것”이라며 “금리 인상이 이뤄지면 소폭 하락할 가능성도 배제할 수 없다.”고 말했다. 올해 집값 상승의 불을 댕긴 재건축에 대해서는 대부분 변동성이 심할 것이라고 진단했다. 김희선 부동산 114 전무와 안 팀장은 “소형평형 의무비율과 분양가 상한제 유지시 추가로 가격이 오르는 것은 무리”라는 의견을 냈다. 김 연구위원 역시 “규제완화의 기대감이 사라져 현 상태를 유지할 것”이라고 답했다. 김 대표와 박 대표는 다소 불안한 시선으로 재건축시장을 진단했다. 김 대표는 “공급부족과 바닥 확산에 따라 강남 중심의 상승세가 확산될 것”이라고 내다봤다. 박 대표는 “용적률 상향이 이뤄질 경우 2종 지역은 다소 불안할 가능성이 있다.”고 지적했다. 정부가 이달 7일부터 수도권으로 확대한 DTI 규제에 대해서는 다소 비관적인 시각이 많았다. 안 팀장은 “지역별 가격 차별화를 부채질할 것”, 김 연구위원은 “신규 분양시장으로 투자가 몰리는 풍선효과가 나타날 것”, 김 대표는 “진정효과는 있겠지만 강남지역 등에는 효과가 제한적일 것”, 박 대표는 “추석 전까지는 다소 소강상태를 보인 후 그 이후부터는 불확실할 것”이라는 의견을 각각 제시했다. 이에 비해 김 전무는 “공격적 추격매수세를 진정시켜 주는 효과가 기대된다.”고 말했다. 추가대책에 대해서는 의견이 엇갈렸다. 김 연구위원과 안 팀장은 “추가대책을 논의할 시점이 아니다.”고 잘라 말했다. 김 전무는 “당분간 시장을 지켜보며 미세조정을 정교화할 필요가 있다.”고 속도조절을 주문했다. 김 대표는 “전국적인 추가규제보다는 강남이나 투기수요 유발지역으로 대책을 국한해야 한다.”고 조언했다. 박 대표는 “추가로 시장이 과열될 경우 DTI나 담보인정비율(LTV) 등 금융정책으로 시장 안정을 도모해야 한다.”고 말해 추가대책의 필요성을 인정했다. 신규 분양시장에 대해서는 모두 장밋빛 전망을 내놨다. 오히려 과열을 걱정하는 전문가들이 많았다. 토지시장에 대해서도 전문가들은 우려의 시각을 드러냈다. “주택시장 위축에 따른 반사이익이 기대된다.”거나 “분양가 상한제 폐지시 토지수요 발생으로 5~10%가량 오를 것”이라는 진단도 있었다. 내집마련 시기로는 안 팀장은 “호가가 위축되는 가을이 적절할 것”이라고 내다봤다. 김 전무는 “서울은 4분기에 지역이나 평형별로 선별 대응을 해야 한다.”고 조언했다. 김 대표는 올 4분기나 내년 1분기를 내집마련의 적기로 꼽았다. 박원갑 대표는 “강남은 매수시기를 좀 더 미루고, 비강남은 고점 대비 10~20% 싸다면 관심을 가져볼 만하다.”라면서 “신규분양에도 관심을 두라.”고 조언했다. 요즘 치솟고 있는 전셋값에 대해서는 1~2년간 불안이 이어질 것(김학권 대표, 김희선 대표, 박원갑 대표, 안명숙 대표)이라는 의견이 많았다. 김 연구위원은 “2010년도 서울, 경기 지역 입주물량이 증가하면 내년 봄 이후 안정될 것”이라는 희망적인 분석을 했다. 집값 안정대책으로 김 전무와 김 연구위원, 김 대표는 공급 확대를 통한 집값 안정을 주문했다. 반면 박 대표는 국지적 과열을 타깃으로 한 족집게 대책이 필요하다는 입장을 보였고 안 팀장은 직접 대책보다는 금융규제를 통한 간접 대책이 효과적이라는 의견을 제시했다. 김성곤 윤설영기자 sunggone@seoul.co.kr

금융감독당국의 강력한 단속방침에도 불구하고 총부채상환비율(DTI) 한도를 초과하는 편법대출이 기승을 부리고 있다. 은행들이 앞장서 전업주부를 자영업자로 둔갑시키는가 하면 신용카드 사용 내역서로 연봉을 부풀리는 방법을 알려주고 있다. 이렇게 하면 대출 가능 액수가 늘어난다. ●“연봉을 올려드립니다” 21일 금융권에 따르면 회사원 최모(29)씨는 얼마전 SC제일은행 소속 한 대출모집인에게 대출을 상담하다가 황당한 경험을 했다. DTI 규제로 대출 가능 액수가 크게 준 것을 걱정하는 최씨에게 대출모집인은 “연봉을 올려 드리겠다.”고 장담했다. 최씨의 연봉은 2800만원 남짓. 여윳돈은 2억원인데 사고 싶은 아파트 가격은 4억 1000만원(KB국민은행 시세 기준)이었다. 따라서 DTI 규제 이전 기준인 주택담보인정비율(LTV) 50%(2억 500만원)까지 대출을 받아야 하는 처지였다. 고민하는 최씨에게 모집인이 제시한 편법은 이렇다. 회사에서 발급해 주는 근로소득원천징수영수증 대신 지난해 사용한 신용카드 금액을 근거로 소득 증빙자료를 만들라고 했다. 한달 100만원씩 카드를 사용했다고 가정하면 소득을 3000만원 중반대로, 여기에 직장이 없는 부인의 카드 사용액을 합쳐 부부가 모두 소득이 있는 것처럼 환산하면 최대 4400만원까지 연봉을 올릴 수 있다는 설명이었다. ●“10% 정도 상향 가능합니다” 은행권에서 소득을 계산하는 방법은 크게 두 가지다. 우선은 연간 소득금액을 원천징수영수증이나 소득금액증명원 등 공공기관이 발급한 객관적인 자료로 계산한다. 이때 소득 입증이 어려운 자영업자나 고령자는 신용카드 사용액이나 연금, 보험료 등으로도 갈음할 수 있다. 자영업자 등이 대출에 불이익을 받지 않도록 열어놓은 ‘뒷문’이 편법의 창구로 이용되는 셈이다. 상담사는 “과거 서울 강남지역 DTI규제 때도 이런 식으로 대출이 가능했다.”면서 “이외에도 편법은 얼마든지 있다.”고 자신했다. 감독당국이 내려보낸 가이드라인과 달리 은행 현장에서는 어느 정도 융통성이 있다는 얘기도 나온다. 또 다른 은행의 대출모집인은 “일부 은행들은 담보대출에 있어서도 10% 정도 여유가 더 있다.”고 귀띔했다. 예컨대 최씨가 3년 거치, 30년 상환으로 대출기간을 길게 잡아 2억원을 대출받으면 DTI가 이미 54%로 4%를 초과하지만 그 정도는 눈감아 준다는 설명이다. ●2금융권에선 ‘짬뽕대출’ 성행 이른바 ‘짬뽕대출’도 성행한다. 대출 한도를 최대 90%까지 높여 ‘금리보다는 액수를 중요시하는 손님(투기세력)’을 잡아보겠다는 제2금융권의 상품이다. 당국의 규제를 받는 1금융권(은행) 상품과 규제를 받지 않는 보험·캐피털 등의 상품을 이리저리 묶어 파는 방식이다. 현재 2금융권 LTV(강남 3구 제외한 수도권)는 보험사 60%, 농·수협 지역조합과 저축은행, 새마을금고, 신협 등이 70%다. 경기 과천의 한 시중은행 지점장은 “2금융권의 경우 서울 강남3구를 제외하고는 DTI규제를 적용받지 않아 일부 투기수요가 옮겨가는 양상”이라고 전했다. 유영규 최재헌기자 whoami@seoul.co.kr

담보인정비율(LTV) 강화에도 불구하고 전국의 아파트 거래건수가 급증, 월별 최고치를 기록했다. 국토해양부가 15일 공개한 8월 아파트 실거래가 신고자료에 따르면 전국 아파트 거래 신고건수는 5만 45건으로 전달 4만 5470건보다 10%가량 늘어났다. 올해 들어 월 신고건수가 5만건을 넘은 것은 8월이 처음이다. 지역별로는 서울이 7479건으로 전달(7184건)보다 4%, 수도권은 2만 1206건으로 전달(2만 72건)보다 5.6% 증가했다. 서울 강북 14개구의 신고건수도 7월 2592건에서 8월에는 2988건으로 15.2% 증가했다. 이에 비해 서울 강남, 서초, 송파구 등 강남권 3개구는 단기 가격상승에 대한 부담감으로 지난 8월 신고건수(1771건)가 전달(2164건)보다 줄었다. 그러나 강남권 일부 재건축 아파트값 상승세는 지속됐다. 개포 주공1단지 전용 109㎡ 4층은 10억 5000만원에 거래됐고, 대치동 은마아파트 전용 77㎡ 8층은 지난 7월 10억원에서 8월에는 10억 2000만원으로 올랐다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

글로벌 금융위기 이후 가장 먼저 민감하게 반응한 실물경제는 부동산이다. 특히 주택시장이 크게 요동쳤다. 지난 1년 주택시장은 급락 이후 급등으로 이어진 ‘롤러코스터 장세’였다. 금융위기 1년 만에 집값은 제자리로 돌아왔고, 정책도 과거의 규제기조로 돌아왔지만 지난 1년의 상흔은 여전히 우리 사회 곳곳에 남아 있다. 가장 짙은 그림자는 ‘양극화’다. 서울 강남권과 강북권 집값 상승세가 다르고, 재건축 아파트 가격 변동 폭이 컸다. 유주택자는 집값 회복에 느긋해졌지만, 무주택 서민은 뛰는 전셋값과 집값 앞에서 좌절하고 있다. 박원갑 부동산1번지 대표는 “이제는 양극화 해소가 과제로 남았다.”면서 “보금자리주택 등 서민주택 공급을 늘리고, 적절한 규제책으로 집값 급등에 선제 대응해야 한다.”고 말했다. 15일 현재 집값은 과거 수준으로 회귀했다. 부동산 114 조사에 따르면 서울 아파트값은 3.3㎡당 지난해 9월 1826만원에서 올 3월 1739만원까지 떨어졌다가 이달 들어서는 1834만원으로 치고 올라섰다. 집값 상승의 불을 댕겼던 재건축 아파트값은 지난해 9월 3.3㎡당 3037만원에서 지난해 12월 2747만원까지 하락했지만 지금은 3330만원으로 최저점 때와 비교해 583만원(21%) 올랐다. 전셋값은 더 출렁거렸다. 올 1월까지만 해도 하락세여서 집주인이 세입자를 구할 수 없는 ‘역전세대란’이 걱정이었지만 어느 순간 ‘전세대란’으로 바뀌었다. 부동산114 조사에 따르면 올 2월 이후 서울의 전셋값은 7%가량 올랐다. 강남권은 평균 10.6%, 많이 오른 아파트 단지는 무려 70% 뛴 곳도 있다. 정부가 지난 8월23일 전세자금을 풀고, 도심 내 도시형 생활주택 공급을 늘리는 대책을 내놓았지만, 아직도 전세대란은 사그라들지 않고 있다. 기존 주택시장과 달리 신규분양 시장은 수도권과 지방이 극명한 대조를 보였다. 국토해양부에 따르면 7월 말 현재 전국의 미분양 주택은 14만 186가구로 이 가운데 11만 6171가구가 지방 물량이다. 정부가 미분양주택 매입에 대한 각종 세제혜택을 부여하고 있지만 지방 미분양은 좀처럼 줄어들지 않고 있다. 집값이 오르락내리락하면서 정책도 춤을 췄다. 정부는 지난해 9월 이후 종합부동산세를 사실상 폐지했고, 강남·서초·송파 등 강남3구를 제외한 지역을 투기과열지구와 투기지역에서 풀어 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 완화했다. 재건축 소형의무비율도 풀었고, 용적률도 법적 상한선까지 허용했다. 하지만 집값이 오르면서 상황이 바뀌었다. 7월부터 재건축 연한 규정 완화에 제동을 걸더니 7월6일에는 수도권 LTV를 60%에서 50%로 강화했다. 지난 7일에는 DTI를 수도권 전역으로 확대했다. 정부는 이 정도 대책으로도 집값이 잡히지 않으면 연말까지 3~4차례 추가대책을 내놓는 방안도 고려하고 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

소득에 따라 대출 한도를 제한하는 총부채상환비율(DTI) 규제가 수도권에 확대 적용되면서 DTI가 중산·서민층의 가슴앓이를 키우고 있다. 하지만 고정 금리나 분할 상환 조건으로 주택담보대출을 받으면 대출 한도가 늘어나는 등 DTI에도 공략 틈새는 있다. 아는 만큼 올라가는 DTI 재테크 요령을 소개한다. 금융감독원이 11일 은행권에 내보낸 ‘DTI 가산 및 감면 기준’에 따르면 지난 7일부터 서울은 50%(강남 3구 40~50%), 인천·경기는 60%의 DTI가 각각 적용되고 있다. 이 경우 변동 금리 대신 고정 금리를 선택하면 기본 DTI에 5% 포인트가 추가된다. 원금을 한꺼번에 갚지 않고 쪼개서 갚는 분할 상환을 선택하면 5% 포인트가 다시 더 추가된다. 신용등급에 따라서도 최고 5% 포인트 가산된다. ●신용등급 따라 최고 5%P 가산 다만 추가 적용이 가능한 최대 한도는 10% 포인트로 제한된다. 즉 신용등급 우수고객(5% 포인트)이 서울에서 고정 금리(5% 포인트) 분할 상환(5% 포인트)을 선택하더라도 DTI는 기본 50%에 최대 10% 포인트만 얹어진 60%가 되는 셈이다. 인천·경기는 70%가 된다. 그렇더라도 대출가능 금액은 제법 늘어난다. 예컨대 연소득 5000만원인 직장인이 만기 20년, 이자율 연 5.29%로 주택담보대출을 받을 수 있는 금액은 DTI 기본 비율 50%를 적용했을 때 2억 4295만원이다. DTI 60%를 적용하면 2억 9155만원까지 빌릴 수 있다. 4860만원을 더 빌릴 수 있는 것이다. DTI가 늘어나도 대출금은 주택담보인정비율(LTV) 한도를 넘을 수 없다는 점도 유념해야 한다. 현재 수도권에 적용되는 LTV는 집값의 50%이다. 서울에서 시가 5억원짜리 아파트를 담보로 받을 수 있는 대출금이 DTI 기준상 최대 3억원, LTV 기준상 최대 2억 5000만원이라고 가정하면 대출 가능액은 2억 5000만원이 된다. 시가 6억원을 초과하면서 소유권 취득일이 3개월이 지나지 않은 아파트는 DTI 가산 대상에서 아예 제외된다. 거꾸로 DTI가 깎일 수도 있다. 우선 신용등급이 나쁘면 5% 포인트 내려간다. 대출자가 근로소득원천징수영수증이나 소득금액증명원과 같은 공식적인 소득 증빙 서류가 아닌, 이자소득이나 임대소득 등 다른 형태의 소득 증빙 서류를 내도 DTI는 5% 포인트 하향 조정된다. ●시가 6억이상·취득일 3개월이내 제외 금감원 관계자는 “원리금 상환 부담을 덜어주고 향후 금리 상승 등에 대비해 분할 상환과 고정 금리 대출에 대해 DTI 비율을 우대하기로 했다.”고 설명했다. DTI 규제가 확대되기 이전에 주택 매매 절차가 진행된 경우라면 DTI를 적용받지 않는다. 금감원 측은 “지난 4일 이전에 주택 매입 계약금을 입금했거나, 은행 전산에 대출 신청이 등록된 고객은 DTI 적용 대상에서 제외된다.”면서 “하지만 구두 계약만 한 경우는 DTI가 그대로 적용된다.”고 말했다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr ■용어클릭 ●DTI 대출 원리금(원금+이자) 상환액이 연간소득에서 차지하는 비율. 비율이 낮을수록 대출 가능 금액이 줄어든다.

금융당국이 제2금융권에 대해서도 주택담보대출 확대를 자제하도록 주문했다. 당장은 ‘구두(口頭) 개입’ 수준에 그치고 있지만, 주택담보대출 증가세가 꺾이지 않을 경우 이달 말쯤 규제 수위와 강도를 높인다는 계획이다.금융감독원 관계자는 8일 “최근 보험사 여신담당 임원 회의를 소집해 주택담보대출에 대한 리스크(위험) 관리 강화를 당부했다.”면서 “또 대출 모집인의 광고 전단 등을 통한 대출 경쟁이 일어나지 않도록 철저한 관리도 주문했다.”고 밝혔다.이는 은행권에 대한 주택담보대출 규제 강화로 대출 수요가 보험사나 저축은행, 상호·할부금융사와 같은 2금융권으로 쏠릴 가능성이 크다는 판단에서다. 특히 농협 단위조합과 신협을 중심으로 주택담보대출이 급증할 가능성에 주목하고 있다. 대출 금리가 연 10% 안팎인 저축은행이나 여신전문회사와 달리, 농협 단위조합이나 신협은 은행에 비해 금리가 1~2%포인트밖에 높지 않기 때문이다.이에 따라 금융당국은 2금융권의 대출 동향을 면밀히 살펴본 뒤 필요하면 추가 대책을 내놓을 예정이다.2금융권의 주택담보대출 월별 증가액은 4월 1000억원, 5월 6000억원, 6월 7000억원, 7월 8000억원, 8월 1조원 등으로 급증세를 타고 있다. 2금융권의 경우 강남 3구를 제외하고는 총부채상환비율(DTI) 규제를 받지 않고, 주택담보인정비율(LTV)도 60~70%로 은행보다 높은 상황이다. 반면 은행에 대해서는 지난 7월부터 수도권에서 LTV를 60%에서 50% 낮춘 데 이어 지난 7일부터는 강남 3구에만 적용하던 DTI 규제를 수도권 전역으로 확대했다.금감원의 다른 관계자는 “문제가 있다고 판단되면 수도권 LTV 하향 조정이나 DTI 확대와 같은 대책을 검토할 수 있을 것”이라면서 “하지만 2금융권 대출은 서민이나 자영업자의 생계용이 많은 만큼 LTV나 DTI 규제를 강화해도 은행보다는 낮은 수준이 될 것”이라고 설명했다.장세훈기자 shjang@seoul.co.kr

수도권에서 돈을 빌려 집을 사기가 더 어려워졌다. 정부가 치솟는 집값을 잡기 위해 담보인정비율(LTV)을 강화한 데 이어 총부채상환비율(DTI) 적용 범위도 넓혔기 때문이다. 이에 따라 앞으로는 집을 사기 위해 돈을 빌릴 때 담보(집) 가격 외에 자신의 부채 규모와 연소득도 동시에 고려해야 한다. 이 때문에 대출액이 줄어들 가능성이 크다. ●이자·임대소득 증빙도 도움 까다로워진 대출 규제로 내 집 마련이 어려울 때 은행에서 조금이라도 돈을 더 빌리려면 소득을 늘려 잡는 게 좋다. 소득이 높을수록 대출액도 커지기 때문이다. 우선 DTI는 부부의 소득을 합산해 계산하므로 맞벌이 부부라면 배우자의 소득을 합쳐서 신청을 하면 더 많은 대출을 받을 수 있다. 또 연봉 외에 은행에선 이자 및 사업 소득, 연금과 부동산 임대 소득도 인정하기 때문에 자신의 소득 증빙 범위를 넓혀 대출액을 늘릴 수 있다. 소득 입증이 어려운 자영업자라면 연금이나 보험료 납부 실적, 신용카드 사용액 등 다양한 소득 증빙 자료를 확보해 실질소득을 계산해낼 수 있다. 대출 기간을 길게 잡아 대출 한도를 늘릴 수도 있다. 같은 금액을 은행에서 빌렸더라도 대출 기간이 늘수록 매년 갚아야 할 원금과 이자도 줄어들기 때문이다. 예를 들어 연 5.5% 금리로 5년 동안 1억원을 빌리려면 연소득이 최소 4700만원은 되어야 한다. 하지만 대출 기간을 10년과 15년으로 늘리면 연소득은 각각 2700만원, 2000만원만 넘으면 된다. ●마이너스통장 있으면 손해 은행은 주택담보대출 심사 때 기존 부채를 고려해 대출 한도를 정한다. 따라서 당장 불필요한 부채가 있다면 줄이는 것이 좋다. 직장인들이 많이 쓰는 마이너스 통장은 실제 사용하지 않더라도 한도만큼 부채로 잡히기 때문에 대출 가능액에서 그만큼 손해를 보게 된다. 당장 갚을 돈이 부족하다면 가지고 있는 예·적금을 담보로 대출을 받아 갚아버리는 것도 방법이다. 신용도가 높으면 대출액이 늘어날 수 있다. ●신용등급 높으면 저금리 혜택 은행은 같은 주택담보대출을 해주더라도 신용 등급에 따라 가산금리를 달리 적용한다. 따라서 금리가 낮을수록 갚아야 하는 이자도 줄어들어 결국 대출금액이 늘어나는 효과를 볼 수 있다. 따라서 불필요한 신용조회나 카드대금 연체로 신용등급을 떨어뜨리는 일은 최대한 줄여야 한다. 금리 우대를 받기 위해 주거래은행에 급여이체나 공과금 납부 등을 집중시키는 것도 필요하다. 추가로 자금이 더 필요하다면 은행 신용대출이나 제2금융권을 알아보는 방법도 있다. 공무원이나 고액 연봉 직장인이라면 주택담보대출 외에 추가로 신용대출을 통해 5000만원 정도 대출받을 수 있다. 또 이번 DTI 규제는 저축은행이나 보험사 등 제2금융권에는 아직 적용되지 않기 때문에 주택구매자금이 모자라면 서둘러 대출을 받을 필요가 있다. 최재헌기자 goseoul@seoul.co.kr

소득 수준에 따라 대출액 규모를 제한하는 DTI(총부채상환비율) 규제가 수도권 전역으로 확대된 첫날인 7일. 수도권 은행 대출창구는 얼어붙은 분위기였다. 정책 발표 사흘 만에 콩 튀듯 술렁이던 주택시장이 관망세로 돌아서고 있음을 예고한다. 하지만, 규제에 대한 지역적 체감 온도 차이가 크고 경기상승 기대도 적지 않아 이번 규제가 집값 상승세를 잠재울지는 좀 더 지켜봐야 한다는 시각이 있다. 최근 집값 오름세를 주도했던 서울 강동, 목동, 노원구의 은행들은 DTI 규제 확대에 일반 창구까지 썰렁했다. 7일 해당 지역 은행창구의 주택담보대출 상담은 대부분 개점 휴업 상태와 다를 바 없었다. ●“한달 전부터 이미 대출 받아가” 신한은행 목동 중앙지점의 대출상담은 이날 하루 단 한 건도 없었다. 백형수 목동 중앙 부지점장은 “규제가 시작되자 무 자르듯 주택 담보대출 상담도 사라졌다.”면서 “과거 LTV(주택담보인정비율) 기준만 맞으면 대출을 해줬지만 강화된 DTI 기준에 소득을 증빙할 서류까지 내야 하니 대출은 축소될 수밖에 없다.”고 말했다. 근처 국민은행 파리공원지점에도 대출 손님이 없긴 마찬가지였다. 구자원 차장은 “급히 대출이 필요한 고객들은 이미 한 달 전부터 규제 강화에 대비해 대출을 받았다.”고 밝혔다. 그는 “고가의 아파트가 많아 보통 3억원 이상 빌리는 고객이 많은데, 이번 조치로 대출가능액이 반토막 나는 일이 부지기수”라면서 “지난해 8월 LTV 확대 때와 비교하면 이번 타격은 제법 클 것”이라고 예상했다. 이같은 사정은 강동구도 마찬가지다. 창구는 대출 실수요자보다는 대출가능 한도가 얼마나 줄었는지를 확인하는 문의전화만 넘쳐났다. 박재영 우리은행 둔촌점 부지점장은 “얼마나 줄었는지와 어떻게 하면 더 받을 수 있는지를 묻는 전화만 이어질 뿐, 대출은 이제 개점 휴업 상태”라면서 “부동산 상승에 대한 기대 때문인지, 줄어든 대출 한도 만큼 신용대출이 가능한지를 묻는 고객은 있었다.”고 말했다. ●60%로 묶인 과천은 안도 반면 최근 아파트 값 상승 진원지 중 하나로 꼽힌 경기도 과천은 별반 달라진 게 없다는 분위기였다. 과천 3단지에 있는 한 시중은행 관계자는 “소득을 증명해야 하는 탓에 아무래도 대출액수나 건수가 다소 줄어들 것으로 보지만 큰 영향은 미치지 못할 것”이라면서 “실제 오늘(7일) 오전에도 고객 두 사람이 구체적인 대출 상담을 받고 갔다.”고 귀띔했다. 그는 “(우리)지점이 월 평균 10~15건 정도의 주택담보대출을 진행해온 점을 고려하면 아직 변화를 감지하긴 힘든 시점”이라고 덧붙였다. ●“지역격차 반영해 규제해야” 규제 발표에도 과천 지역의 은행 창구가 덤덤한 분위기인 데는 이유가 있다. 강남 수준까지 강화될 것으로 봤던 규제 수위가 정작 뚜껑을 열어보니 그렇지 않았기 때문이다. 인근 2단지 대출담당자도 “발표 직전까지 과천에선 정부가 DTI를 강남 3구 수준인 40%까지 묶을 것이란 소문이 나면서 대출승인을 서두르는 분위기였지만 정작 60%로 발표되자 안도하는 분위기가 크다.”고 말했다. 이런 가운데 덩달아 한산해진 다른 수도권지역 은행 창구에선 불만이 터져나왔다. 정작 투기는 딴 곳에서 벌어지는데 엉뚱한 곳까지 대출 발목만 잡았다는 불만이다. 경기도 시흥에 있는 한 은행 대출담당자는 “60㎡ 아파트 한 채에 8억원이 넘도록 가격이 뛴 과천과 부동산가격이 그 절반 수준도 못 미치는 나머지 지역을 똑같이 규제하는 건 형평성에서도 맞지 않는 조치”라면서 “지역 격차를 반영한 세밀한 규제가 아쉬울 따름”이라고 말했다. 유영규 최재헌기자 whoami@seoul.co.kr

금융당국은 수도권 주택담보대출에 대한 총부채상환비율(DTI) 규제를 당분간 지속하기로 했다. 강화된 규제를 피하기 위한 은행권의 편법 대출 가능성에 대비해 단속을 강화하는 한편, 주택담보대출 수요가 제2금융권으로 쏠리면 이에 대한 규제 수위도 높인다는 계획이다.금융위원회 관계자는 7일 “DTI는 부동산시장 동향에 관계없이 은행과 대출자의 건전성을 확보하기 위한 수단”이라면서 “미분양이 많아 부동산 경기가 좋지 않은 지방을 제외하고는 특별한 사유가 없는 한 규제를 지속할 생각”이라고 밝혔다.이날부터 주택담보대출 금액이 5000만원을 초과하면 DTI가 서울은 50%, 인천·경기 지역은 60%가 적용된다. 소득 수준이 낮은 사람은 대출받을 수 있는 금액이 줄어들게 됐다는 얘기다. 때문에 금융당국은 대출한도 ‘부풀리기’와 같은 편법 영업이 확산될 가능성에도 주목하고 있다.이에 따라 금융감독원은 은행들이 주택담보대출을 할 때 고객의 연봉 등 증빙서류를 철저히 확인해 소득을 부풀려 대출한도를 높이지 못하도록 권고했다. 자영업자의 개인사업자 대출이나 중소기업의 운전자금용 대출이 부동산 구입자금으로 유용되는지 여부도 점검할 계획이다.금감원 관계자는 “편법 영업을 막기 위해 앞으로 대출 실태에 대한 점검을 강화할 계획”이라면서 “특별검사나 종합검사를 통해 관련 법규를 어긴 은행 임직원은 제재하고, 해당 대출금은 회수 조치할 것”이라고 강조했다.금융당국은 은행권 DTI 규제 강화로 제2금융권 대출이 늘어나는 ‘풍선효과’도 예의주시하고 있다. 보험사나 저축은행, 상호금융사, 할부금융사 등 제2금융권은 DTI 규제를 받지 않고 LTV도 수도권(강남 3구 제외)에서 은행권의 50%보다 높은 60~70%가 적용되고 있다. 대출 동향을 파악한 뒤 문제가 있다고 판단되면 LTV 하향 조정이나 DTI 적용 등 2금융권에 대해서도 추가 제재를 내놓을 방침이다.장세훈기자 shjang@seoul.co.kr

은행권에 이어 비은행권에 대한 주택담보대출 규제의 강화도 추진되고 있다. 대출 수요가 은행권에서 비은행권으로 갈아타는, 이른바 ‘풍선효과’를 막기 위한 것이다. 6일 금융감독원에 따르면 보험사, 저축은행 등 비은행권의 주택담보대출 월별 증가액은 8월 말 기준 1조원을 기록했다. 지난 4월 1000억원, 5월 6000억원, 6월 7000억원, 7월 8000억원에 이은 증가세다. 금감원 관계자는 “비은행권 대출 동향을 점검하고 있고, 필요하다면 적당한 규제 강화 방안을 내놓을 것”이라면서 “다만, 비은행권에는 서민이나 자영업자들이 이용하는 생계형 대출이 많아 은행권보다는 규제 수준이 낮을 것”이라고 말했다. 금감원은 지난 7월7일부터 수도권에 대한 은행권 담보인정비율(LTV)을 60%에서 50%로 낮춘 데 이어 7일부터는 은행권 총부채상환비율(DTI) 적용지역을 서울 강남 3구에서 수도권 전역으로 확대한다. 비은행권 LTV의 경우 보험사는 60%, 농협·저축은행·새마을금고 등은 70%를 적용하고 있다. 조태성기자 cho1904@seoul.co.kr

오는 7일부터 주택담보대출에 대한 총부채상환비율(DTI) 규제가 수도권 전역으로 확대된다. 이렇게 되면 집을 담보로 빌릴 수 있는 대출 가능금액이 줄어들어 빚내서 집사기가 어려워진다. 다만 5000만원 이하 소액대출과 아파트 중도금 같은 집단대출, 미분양주택 담보대출은 제외된다. 금융감독원은 4일 주택담보대출 증가에 따른 가계 채무부담 능력 악화와 금융사의 대출 위험이 높아지는 것을 막기 위해 이런 내용의 대출 규제 강화 방안을 시행하기로 했다고 발표했다. 이에 따라 현재 투기지역인 서울 강남3구(잠실·서초·송파구)에만 적용되고 있는 DTI 규제가 서울, 인천, 경기 등 수도권 비(非)투기지역으로 확대된다. 경기 가평군과 양평군, 도서지역 등은 제외됐다. 자연보전 및 접경지여서 과거 투기과열지구 지정 때도 제외됐던 지역이다. 정부는 DTI 적용 대상을 수도권으로 확대하되 적용 비율은 강남3구에 비해 다소 느슨하게 책정했다. 강남3구를 제외한 서울은 50%, 인천·경기지역은 60%가 각각 적용된다. 강남3구는 지금처럼 40~50%를 계속 적용받는다. 집값의 일정비율만 담보로 인정하는 주택담보인정비율(LTV)은 변동이 없다. 현재 LTV는 강남3구가 40%, 수도권 나머지 지역은 50%이다. 금감원은 “강화된 DTI 규제는 7일 신규 대출부터 적용된다.”면서 “은행과 대출금액에 대한 상담을 이미 끝내 전산 등록된 사람에게는 종전 기준을 적용한다.”고 밝혔다. 정부는 수도권 일부지역에서 과열 양상을 보이고 있는 집값을 잠재우기 위해 지난 7월7일 수도권 LTV 비율을 60%에서 50%로 강화하고 8월27일에는 보금자리주택 공급 확대 조치를 내놓았지만 부동산 열기가 좀처럼 식지 않아 추가 대책을 내놓았다고 설명했다. 시장은 일단 움찔하는 기색이다. 조태성기자 cho1904@seoul.co.kr ■용어클릭 ●DTI(Debt To Income) 채무자의 상환 능력을 반영해 대출 규모를 정하는 규제다. 예컨대 DTI 비율이 40%이면 대출 원금과 이자를 합한 금액이 채무자 연간소득의 40%를 넘을 수 없다. [서울신문 다른기사 보러가기] ☞“아이와 함께한 시간 단 3일… 애아빠도 말없이 떠나” ☞연예계 비리근절 특별수사팀 떴다 ☞[주말화제]20~30대 전문직 귀향바람 ☞“어째 안주가 눅눅했어…” ☞확 달라진 벤츠 ‘뉴 E클래스’ 날개 돋친 듯… ☞이름뿐인 일반고교 조기졸업제

“준비는 끝났다. 택일만 남았다.”던 총부채상환비율(DTI) 규제 강화 카드를 정부가 4일 전격 꺼내든 것은 그만큼 집값이 심상치 않아서다. 금융감독원에 따르면 8월 말 기준 금융기관의 주택담보대출 잔액은 341조 4000억원으로 7월 말보다 4조 2000억원 늘었다. 은행권 증가액은 3조 2000억원, 비은행권 증가액은 1조원이었다. 부동산 거품(버블)이 가장 심했다던 2006년보다도 증가세가 무섭다. 당시 은행권 한달 평균 증가액은 2조 6000억원 정도였다. 올해 들어 8월까지의 증가 규모는 총 28조 1000억원으로 사상 최대다. 더구나 6~8월 여름철은 비수기로 꼽히는데도 석달 연속 4조원 이상씩 늘어나면서 상승세가 꺾이지 않았다. 이런 흐름이라면 본격 이사철인 가을에 접어들 경우 ‘폭증’ 가능성도 배제할 수 없다. 특히 7월 초에 수도권지역 담보인정비율(LTV)을 60%에서 50%로 내렸음에도 7~8월 증가세가 여전했다는 점은 추가 대책이 필요하다는 신호로 보였다. 단순히 담보물 가격만 따지는 LTV에 비해, 빌리는 사람의 부채상환 능력을 따지는 DTI가 거론된 것도 이 때문이다. 여기다 최근의 전셋값 오름세도 정부의 ‘결심’을 앞당기게 했다. 주택금융공사에 따르면 8월 전세자금 대출 보증 금액은 3744억원으로 7월에 비해 3%(125억원) 늘었다. 이번 조치에 따라 7일부터 서울 강남3구에는 DTI 40%, 강남3구 이외 서울 지역에는 50%, 인천·경기 지역에는 60%가 적용된다. 별다른 빚이 없는 연소득 5000만원인 사람이 만기 20년, 연 5.29%의 이자율로 대출을 받아 시가 6억원짜리 아파트를 살 경우 강남3구 지역은 1억 9512만원, 그외 서울 지역은 2억 4390만원, 인천·경기지역은 2억 9268만원까지 대출받을 수 있다. LTV 규제만 있을 때에 비해 각각 1억 488만원, 5610만원, 732만원 대출금이 줄어드는 셈이다. 주재성 금감원 은행업서비스본부장은 “이번 DTI 규제 강화로 앞으로 은행권 주택담보대출이 20~30% 줄어들 것으로 기대한다.”고 말했다 5000만원 이하 소액 대출이거나 집단대출과 미분양 물량에 대한 대출에 이런 규제를 적용하지 않기로 한 것은 실수요자에 대한 배려에서다. 집을 담보로 생계자금을 얻는 서민들이 아직도 많다는 점과, 부동산 경기가 지방마다 차이가 심하다는 점을 감안한 선택이다. 그러나 실수요자들의 피해를 우려하는 목소리도 있다. 김민규 기업은행 자금부장은 “DTI 확대는 심리적인 부분에도 큰 영향을 미쳐 들썩이는 집값을 잡는 데 상당한 효과를 발휘할 것”이라면서도 “집을 사기 위해 대기 중이던 실수요자들에게는 일부 피해가 갈 수도 있을 것”이라고 말했다. 조태성 최재헌기자 cho1904@seoul.co.kr

정부가 ‘8·27 부동산 대책’을 내놓고 나서도 부동산 열기는 식지 않고 있다. 집값은 물론 전세금마저 동시에 오르는 지극히 위험한 사태가 12주 연속 지속되고 있다. 전문가들은 3년 전 집값 대란의 초기 국면 양상이라고 진단한다. 더욱이 가을 이사철을 앞두고 있어 서민들의 불안감은 커지고 있다. 강남에서 시작된 부동산 가격 불안이 강북 전역으로 확산되고 있기 때문이다. 수치로 보아도 주택담보 대출 잔액이 340조원에 육박한다. 올 들어 주택담보대출 잔액이 28조원가량 늘어 사상 최대 증가액을 기록할 것으로 보인다.금융당국이 소득에 따라 대출액을 제한하는 총부채상환비율(DTI)을 인하하는 방안을 검토 중이라고 한다. 현재 서울 강남·서초·송파에만 적용하고 있는 DTI 규제를 부동산 가격이 급등한 지역으로 확대하는 방안이 유력하다. 허경욱 기획재정부 차관은 “일부 지역이 부동산 투기로 번질 우려가 있기 때문에 DTI 규제를 전국이 아닌 특정 지역을 대상으로 시행할 것”이라고 말했다.우리는 유력한 규제 수단인 주택담보인정비율(LTV)을 현행 50%에서 40% 이하로 낮추는 방안도 검토해야 한다고 본다. 하지만 시간을 끌면 안 된다. 그동안 부동산 거품에 대한 경고와 시급한 대책 마련을 촉구하는 지적이 많았지만, 정부는 경기침체를 이유로 머뭇거렸다. 부동산 대책의 핵심은 선제 대응과 타이밍이다. 국민의 정부나 참여정부 당시 규제의 시기를 놓쳐 부동산 폭등세가 걷잡을 수 없이 확대된 사례를 상기해야 할 것이다. 투기세력에 정부의 강력한 실행 의지를 보이지 않으면 3년 전 집값 대란이 재연될 가능성이 있다. 될 수 있는 대로 빨리 국토해양부 등 관계부처와 협의를 통해 구체적인 대책을 내놓아야 한다. 아울러 일부 지역 규제 강화가 다른 지역의 수요로 몰리는 ‘풍선효과’에 대해서도 만반의 대비를 해야 한다.

허경욱 기획재정부 제1차관은 1일 최근 부동산 시장 불안과 관련, “일부 지역은 투기로 번질 우려가 있다.”면서 “만약 부동산 시장에 어떤 조치를 취한다고 한다면 전국이 아닌 특정지역을 대상으로 해야 할 것”이라고 말했다. 허 차관은 이날 교통방송 라디오 인터뷰에서 “서울 강남이나 개발 호재가 있는 지역 위주로 가격이 좀 빨리 올라가고 있다.”면서 “부동산 시장에 대한 면밀한 모니터링을 하고 있다.”고 말했다.그는 또 “부동산 가격 안정을 위해 가장 중요한 것은 수급 조절로, 최근 정부가 주택 공급책을 계속 발표하고 있다.”면서 “그 다음이 금융 수단인데 계속 주시하고 있는 상황”이라고 덧붙였다. 이에 따라 최근 강화된 서울 강남권 재건축 아파트 취득자의 국세청 자금출처 조사 외에도 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 기준 확대 등 추가 규제가 뒤따를 것으로 보인다.이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

정부의 부동산 정책이 급제동과 급가속을 반복, 부작용이 우려되고 있다. 일각에서는 정부 내에서 공급확대론과 규제론이 맞서고 있다는 얘기도 흘러나온다. 이 과정에서 정책적인 실기로 수급불안 등을 초래한 경우도 적지 않아 보완이 시급하다는 지적이다. 31일 정부 및 관련업계에 따르면 정부는 서울 일부 지역을 중심으로 집값이 급등하면서 서울 강남·서초·송파구 등 강남권 3개구에 적용 중인 DTI(총부채상환비율)를 확대하는 방안을 검토 중이다. 이는 지난 7월7일부터 수도권에 LTV(담보인정비율)를 60%에서 50%로 강화했음에도 불구하고, 시중의 유동성이 부동산시장으로 유입돼 집값 불안이 가중되고 있다는 판단에 따른 것이다. ● 업계 “냉·온탕 정책” 비판 하지만 이를 두고 정부 일각과 업계에서는 시기상조라는 지적이 나온다. 주택협회 관계자는 “수도권 LTV 강화조치가 약효가 없었다고 바로 DTI 강화를 꺼내 드는 것은 전체적인 시장 흐름을 보지 못한 결과”라면서 “이는 기존주택시장뿐 아니라 신규분양시장까지 위축시킬 수 있다.”고 말했다. 주택업체 관계자는 “지난해까지 경쟁적으로 규제를 풀며 급가속할 때는 언제고, 이제 와서 재건축 아파트를 중심으로 집값이 좀 뛰었다고 DTI 규제를 수도권으로 확대하는 등 급제동에 나서는 것은 전형적인 ‘온탕냉탕정책’”이라고 비판했다. 실제로 부동산114 조사에 따르면 올 들어 8월31일 현재 서울의 아파트 가격은 평균 4.83% 올랐다. 하지만 이는 재건축에서 비롯된 것이다. 이 기간 재건축 아파트는 무려 16.18% 오른 반면 일반 아파트 가격은 3.35% 오르는 데 그쳤다. 여기에는 이 기간 동안 무려 8.33%나 뛴 강남3구도 한몫 톡톡히 했다. 국지적인 현상이라는 것이다. ● 국토해양부 “시기상조” 국토해양부도 금융규제와 관련해서는 속도조절이 필요하다는 입장이다. 국토부 한 관계자는 “정부가 보금자리주택 공급방안을 내놓은 지 일주일도 안 됐는데 이에 따른 시장 반응도 나오지 않은 상태에서 DTI 규제를 검토하는 것은 좀 이르다.”고 말했다. 보금자리주택 32만가구를 2012년까지 앞당겨 짓기로 한 이후 불고 있는 역풍도 정부 당국간 정책조율 실패의 결과라는 비판이 제기된다. 지난해 하반기 집값이 안정됐을 때 분양가상한제 폐지와 재건축 용적률을 풀 적기였지만 부처간 이견으로 실기했다는 평가다. 최근 보금자리주택 공급확대로 집값 대책이 중대형 대책이 없다는 지적이 대두된 것도 이 때문이라는 것이다. 당시 공공택지 등을 제외한 민영부문 분양가 상한제를 풀었더라면 민영주택 공급이 늘어나 청약예금이나 청약부금 통장 소지자들의 반발이 지금처럼 높지는 않았을 것이라는 분석이다. 결국 정부는 민영부문 대책이 없다는 지적이 나오자 뒤늦게 보금자리주택 중대형 공급을 앞당기고 민영택지 분양가 상한제를 이번 정기국회에서 폐지하겠다는 대책을 꺼내 들기에 이르렀다. 박원갑 스피드뱅크 경제연구소장은 “지난해 집값이 안정됐을 때 재건축이나 분양가 상한제를 풀었더라면 단기적인 가격 움직임은 있었겠지만 중장기적으로 공급안정을 기할 수 있었는데 실기했다.”면서 “DTI 규제도 수도권 전역으로 확대하기보다는 지역적으로 선별 적용하고, 신규분양 등 집단대출에는 적용하지 않는 것도 보완책 가운데 하나다.”라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

부동산 시장에 대한 정부의 전방위 압박이 이어지고 있다. 금융당국은 대출 규제 강화 카드를 만지작거리고 있고, 국세청은 서울 강남권 부동산 자금출처 조사에 들어간다. 경기회복 기미가 보인다지만, 제대로 회복되기도 전에 부동산 가격부터 폭등하는 것을 막기 위한 조치다. ●국세청, 강남 부동산자금 주중 조사 착수 30일 금융위원회와 국세청 등에 따르면 8월 말 금융권 주택담보대출 잔액은 340조원(7월 말 기준 337조 2000억원) 돌파가 확실시된다. 이달 들어 24일까지 은행권 주택담보대출은 지난달 말보다 2조 2000억원가량 늘었다. 통상 월말에 아파트 집단대출이 몰리는 점을 감안하면 3조원을 넘을 것으로 보인다. 비은행권에서도 8000억원 정도 늘어날 것으로 보여 은행권과 비은행권을 합친 총 증가액은 4조원대로 추산된다. 7월에도 약 4조 5000억원 늘었다. 이는 이례적 수준이다. 부동산 가격이 급등했던 2006년에도 은행권의 한달 대출 증가액은 2조 6000억원 수준에 불과했다. 그러나 올해엔 매달 3조원 이상씩 늘고 있다. 지난 7월7일 수도권 지역 아파트에 대한 은행의 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 60%에서 50%로 하향 조정됐음에도 증가세는 꺾이지 않는 양상이다. 정부의 행보가 빨라진 이유다. LTV 강화에 이어 이달 20일부터 주택담보대출의 위험가중치를 높였다. 은행으로서는 해당 대출의 충당금(떼일 것에 대비해 쌓아두는 돈)을 더 쌓아야 해 취급부담을 안게 됐다. 금융감독원은 양도성예금증서(CD)에 연동되는 주택담보대출 비율을 줄일 것도 은행권에 권고했다. 수도권지역의 LTV 비율을 5~10%포인트 추가로 내리는 방안과 강남 3구(강남·서초·송파구)에만 적용 중인 총부채상환비율(DTI, 현재 40%)을 수도권으로 확대하는 방안도 검토 중이다. 다만 DTI는 파장이 크기 때문에 신중해야 한다는 입장이다. 앞서 보금자리주택 조기 보급 등 공급확대 대책도 내놓았다. ●연내 기준금리 인상도 배제 못해 국세청은 이번 주중 강남권 부동산 자금 출처 조사에 착수한다. 강남 3구와 경기 신도시 등의 부동산을 사들인 사람 가운데 자금 출처가 불명확한 수십명이 조사대상이 될 것으로 전해졌다. 구체적인 조사대상과 방식을 조만간 공식 발표한다. 국세청은 “전국 고액 부동산 취득자와 미성년자를 대상으로 자금 출처를 광범위하게 들여다보고 있으나 수도권 부동산 과열 조짐에 따라 기획조사에 착수하기로 했다.”면서 “강남 3구 재건축 구입자 등을 중심으로 탈루 혐의자 등 조사대상을 가려내는 중”이라고 밝혔다. 현 정부 들어 처음인 국세청의 부동산 기획조사는 얼마 전 청와대서 열린 부동산 대책회의에서 결정난 것으로 전해졌다. 정부의 고민은 타이밍이다. 너무 서둘러 개입하면 자칫 전체 부동산 경기를 꺼뜨릴 수 있다. 그렇다고 한발 늦으면 2005~2006년의 뒷북대응 전철을 밟을 수 있다. 금융위 관계자는 “하루 단위로 주택담보대출 증가 추이와 이유를 확인하고 있는데 아직은 상당수가 생계형이나 실수요자 대출”이라면서 “그러나 부동산 경기는 워낙 인화성이 강하기 때문에 모니터링 과정에 이상이 발견되는 즉시 적절한 대책을 내놓을 것”이라고 밝혔다. 한은 고위 관계자도 “(부동산 가격 상승세가) 지금까지는 금융규제 강화 등 대응을 요구할 정도의 수준은 아니었지만 이제부터가 관건”이라며 “실기(失機)하지 않도록 면밀히 보고 있다.”고 말했다. 추이에 따라 연내 기준금리 인상도 배제하지 않고 있음을 시사한다. 안미현 조태성기자 cho1904@seoul.co.kr

은행권 대출금리와 예금금리 차이가 10년여 만에 최대폭을 기록했다. 예금이자는 떨어지고 대출금리는 올라서다. 최근 양도성예금(CD) 금리가 연일 상승세를 보이고 있어 대출고객들의 이자 부담이 커지게 됐다. 은행권도 예대 마진(차익)이 늘어 당장은 수익성 개선에 도움이 되지만 증권가 종합자산관리계좌(CMA)와 일전(一戰)을 치러야 하는 처지에서는 마냥 반길 일만은 아니라는 지적이다. 한국은행이 27일 내놓은 ‘7월 중 금융기관 가중평균 금리동향’(신규취급액 기준)에 따르면 은행권 예대마진은 2.61%로 전달보다 0.1%포인트 올랐다. 1999년 5월 (2.88%) 이후 10년 2개월 만에 최고 수준이다. 김병수 한은 금융통계팀 과장은 “정기예금과 금융채에서 단기물 비중이 늘면서 수신금리는 내려간 반면 대출금리는 감독당국의 주택담보인정비율(LTV) 축소 여파 등으로 주택관련 대출 중심으로 올랐다.”고 예대마진 확대 배경을 설명했다. 은행의 평균 대출금리는 연 5.53%로 6월에 비해 0.06%포인트 상승했다. 특히 가계대출 평균금리는 5.58%로 0.11%포인트나 올랐다. 가계대출 평균금리가 상승한 것은 지난해 10월 이후 9개월 만이다. 주택담보대출 평균금리도 6월 5.25%에서 7월 5.29%로 넉 달 만에 상승세로 돌아섰다. 저축성예금 평균금리는 2.92%로 0.04%포인트 떨어졌다. 6개월 미만 단기성 예금 비중이 커진 탓이라고 한은은 분석했다. 정기예금 평균금리도 2.86%로 0.02%포인트 내려갔다. 문제는 이달 들어 CD금리가 큰 폭으로 올랐다는 점이다. 변동형 주택담보대출금리는 CD금리에 연동되는 만큼 대출금리 오름세가 지속될 것임을 말해주는 대목이다. 이달 초 2.41%였던 CD금리는 26일 현재 2.56%까지 치솟았다. 한달 상승률로는 거의 4년 만에 최고치다. 금융권 관계자는 “대출자들의 이자 부담이 커지게 됐다.”면서 “예대마진 확대는 자칫 은행들 배만 불린다는 비난을 야기할 수 있어 증권사 CMA에 고객을 빼앗기지 않아야 하는 은행권에도 부정적으로 작용할 수 있다.”고 지적했다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

“닮아도 너무 닮았다.” 요즘 정부와 한국은행 관계자들이 자주 내뱉는 말이다. 지금의 경제상황이 2005년 복사판이라는 얘기다. 이 말의 이면에는 “2005년 악몽이 되풀이되는 것 아니냐.”는 걱정이 깔려 있다. 경기 판단의 오류와 이에 따른 뒷북 처방으로 위기를 키웠던 ‘잘못’을 가리키는 말이다. 같은 실수를 저질러서는 안 된다는 강박관념에 사로잡혀 자칫 또 다른 실수를 범할지 모른다는 경계도 팽팽하다. “2009년 상황은 2005년과 다르다.”는 논리에 기반해서다. ●무엇이 닮았나 위기 뒤 상승세를 보이는 경기 국면부터 닮았다. 신용카드 대란 후유증으로 1년간 0%대(전기대비) 성장을 해온 우리 경제는 2005년 2·4분기(1.5%) 1%대 성장을 기록했다. 바닥 논란이 불붙었다. 올해 우리 경제가 1분기 0.1%, 2분기 2.3% 성장하며 바닥 통과론이 확산되는 것과 흡사하다. 이 과정에서 자산가격이 들썩이고 버블(거품) 논란이 커지는 것도 똑같다. 최근 주가와 부동산가격은 2005년 못지않게 급등세다. 자산가격 버블을 경고하는 주장과 국지적 현상이라는 반론이 부딪치고 있다. 한은 총재가 부동산 문제를 자주 입에 올리는 것도 닮았다. 금리도 사상 최저 수준이다. 한은은 카드 사태로 경제가 비틀대자 연 5.25%이던 콜금리(지금의 기준금리)를 2004년 11월11일 3.25%까지 끌어내렸다. 당시로서는 사상 최저였다. 이듬해 10월11일 금리를 다시 올릴 때까지 개인·기업 등 경제주체들은 1년 가까이 초저금리 시대를 향유했다. 올 2월 2.0%까지 다시 떨어진 기준금리는 반년째 요지부동이다. ●끝은 다르다? 2005년 정부와 한은은 경기 바닥에 대한 확신이 없었다. 오르는 집값도 국지적 현상이라고 봤다. “좀 더 지켜보자.”며 주저하던 사이 집값은 걷잡을 수 없이 치솟았고 결국 정부가 먼저 결단을 내렸다. 종합부동산세 도입 등의 8·31조치가 나왔다. 한은은 그러고도 두 달이나 뒤에 금리를 찔끔(0.25%포인트) 올렸다. 이듬해 3월 전세 임대소득 과세, 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화 등을 내건 3·30대책이 나왔다. 하지만 한은은 그 해 4월 총재 이·취임식 등으로 넉 달 동안이나 금리를 추가 인상하지 못했다. 당시 DTI 강화는 투기를 잡으려는 특단의 대책이었지만 “서민들은 집을 사지 말란 말이냐.”는 저항도 엄청났다. ‘윤증현 경제팀’이 DTI 추가 강화를 망설이는 것도 이와 무관치 않아 보인다. 한은은 2005년 악몽 재현을 우려하며 금리인상 카드를 만지작거리고 있다. 다만 시기 선택에 신중한 모습이다. 한은 고위 관계자는 24일 “경기 불확실성이 남아 있지만 좋아지는 추세인 것만은 분명하고, 부동산 급등세는 지금까지는 대응을 요구할 정도는 아니었지만 이제부터가 문제”라고 말했다. 정부와 한은 모두 모니터링을 바짝 강화하는 모습이다. 전효찬 삼성경제연구소 수석연구원은 “2005년과 2009년이 닮긴 했지만 다르다.”며 “2005년에는 경기가 지금처럼 나쁘지 않았고 부동산도 2005년처럼 확 뜨기에는 힘에 부쳐 보인다.”고 진단했다. 따라서 “금리 인상보다는 DTI 강화 등 부분 처방으로 부동산 문제에 대처해야 한다.”고 주장했다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr [서울신문 다른기사 보러가기] 대입 수시모집 전형 주의할 점은 한·미 어린이 국산 애니 ‘뚜바뚜바’ 동시에 본다 서울 마포대교 아래 ‘색공원’ 시민안전 ‘빨간불’ 덜 뽑는 공공기관 더 뽑는 대기업 “은나노 입자, 폐와 간에 치명적” ‘통장이 뭐길래’ 지자체 임기제한 추진에 시끌 ‘휴대전화료 인하’ 이통사 저울질

금융당국이 주택담보대출에 대한 위험 가중치를 대폭 상향조정했다. 은행 건전성 관리 차원이지만 최근 들썩이는 부동산 경기 과열에 대한 견제의 성격이 짙다. 금융감독원은 20일 후순위 주택담보대출에 대한 위험 가중치를 75%로 높이는 내용의 ‘은행업 감독업무 시행세칙’을 예고했다. 예전에는 선순위, 후순위 할 것 없이 주택담보대출의 위험 가중치는 35%였고, 담보인정비율(LTV) 60%를 넘는 금액을 대출할 경우에만 75%를 적용했다. 이것을 후순위대출에 대해서도 75%를 적용하겠다는 것이다. 바뀐 기준에 따르면 예를 들어 5억원짜리 아파트를 담보로 대출을 받을 경우 담보인정비율 (LTV) 60%를 적용하면 최대 대출 가능 금액은 3억원이다. A은행에서 1억원을 받은 뒤 B은행에서 2억원을 추가로 받을 경우 후순위 대출을 하게 되는 B은행은 2억원에 대해 75%의 위험가중치를 적용해야 한다. 이는 사실상 추가대출을 막겠다는 의미로 보인다. 대손충당금을 쌓을 때 위험 가중치를 반영해야 하기 때문에 이 기준을 높이면 은행들이 대출을 줄일 수밖에 없다. 후순위대출 규모가 전체 주택담보대출 가운데 차지하는 비중이 5% 정도에 불과해 당장 큰 파괴력을 보이진 않겠지만 앞으로 있을 추가대출은 억제될 것이라는 게 금감원의 기대다. 조태성기자 cho1904@seoul.co.kr

정부는 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 부동산 시장의 추가 규제는 고려하고 있지 않지만 시장 동향을 예의주시하겠다고 밝혔다.허경욱 기획재정부 1차관은 20일 과천 정부청사에서 부동산시장점검회의를 주재한 뒤 기자간담회를 갖고 “현 시점에서 당장 LTV, DTI 기준 강화 등 추가 조치를 할 필요성은 없지만 가을 이사철과 맞물려 국지적 시장 불안이 나타날 가능성이 있다는 데 인식을 같이하고 시장동향을 보다 예의주시할 것”이라고 말했다. 그러나 정부는 전세시장은 수급 불균형에 따른 심리적 불안이 심화되면서 가격 상승세가 지속되고 있다고 우려했다. 특히 서울 송파, 강동 등에 국한된 가격 상승이 다른 지역으로 확산되면 서민 부담이 가중될 수 있는 만큼, 23일 전세시장 동향 및 대응 방안을 별도로 발표할 예정이라고 덧붙였다.이두걸 이경주기자 douzirl@seoul.co.kr