금융감독원은 이번 주 국민·외환·우리·하나·신한은행 등 시중은행을 상대로 외화 유동성 실태조사를 벌인다고 9일 밝혔다. 이번 조사에는 한국은행도 공동검사 방식으로 참여해 은행의 자금조달 실태 등을 점검할 예정이다. 금감원은 은행들이 보고한 외화 유동성 비율을 확인하고 정부로부터 공급받은 외화 유동성의 적정 사용 여부, 외화자산의 관리 실태와 처분 계획 등을 살펴볼 예정이다. 은행들의 잔존 만기 3개월 이내 외화부채 대비 외화자산 비율인 외화 유동성 비율은 지난 5월 말 105.3%에서 이달 5일 현재 101.5%로 떨어졌다. 금감원은 오는 17일부터 시중은행과 보험, 저축은행 등의 주택담보대출 실태도 조사한다. 금융회사들이 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제를 제대로 지키고 있는지, 가계의 상환 부담은 얼마나 되는지를 파악할 계획이다. 금감원은 최근 저축은행들의 PF 대출 사업장을 점검한 데 이어 이달 말에는 은행과 보험사의 PF 대출과 위험관리 현황,PF 사업장의 실태를 조사한다. 금감원 관계자는 “연말까지 계획된 은행에 대한 종합검사를 연기하는 대신 금융시장의 불안 요인이 되고 있는 부분은 순차적으로 점검할 계획”이라고 말했다. 한은은 공동 검사를 통해 주요 시중은행을 대상으로 파생상품 투자 현황, 원화 또는 외화 유동성 등 자금 사정 전반을 점검할 예정이다.조태성기자 cho1904@seoul.co.kr

경기 부양책이 발표될 때마다 ‘전가의 보도’로 활용돼온 건설·부동산 활성화 방안은 이번 11·3 대책에서도 예외가 아니었다. 정부는 투기재발 등 부작용 가능성에도 불구하고 곤두박질치는 경기를 끌어올릴 중책을 건설·부동산 부문에 부여했다. 건설과 부동산이 전체 경제에서 차지하는 비중이 다른 나라보다 월등히 높은 데다 금융 시스템의 안정과 밀접하게 연결돼 있고, 직간접적으로 230만개 이상의 일자리를 갖고 있어 정책 파급효과가 크기 때문이다. ●투기지역 규제 사실상 철폐 정부는 부동산 시장 안정을 위해 운용해 온 주택 및 토지 관련 투기지역 규제를 사실상 철폐했다. 주택투기지역과 주택투기과열지구의 경우 강남구, 서초구, 송파구 등 서울 강남 3구를 제외하고는 오는 7일(관보게재일)부터 모두 해제하기로 했다. 토지투기지역은 전부 풀려 한 곳도 남지 않는다. 이에 따라 주택투기지역은 서울 22개 구와 서구, 연수구, 부평구, 남구, 계양구, 남동구, 중구, 동구 등 인천 8개 구 및 수원시, 안양시, 안산시, 과천시, 화성시 등 경기도 39개 시 등 총 69개 지역에서 해제된다. 주택투기지역에서 해제되면 주택거래신고지역에서도 자동으로 풀린다. 이렇게 되면 담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 높아지고 총부채상환비율(DTI)을 적용받지 않게 된다. 주택을 산 뒤 15일 이내에 신고하도록 하는 의무,6억원 초과 주택일 경우 자금조달계획서를 제출해야 하는 의무 등도 없어진다. 서울 강남 3구를 제외한 나머지 지역은 투기과열지구에서도 전부 해제된다. 투기과열지구에서 벗어나면 전매제한 기간이 일부 완화된다. 과밀억제권역은 영향이 없지만 비과밀억제권역에서 분양하는 민간주택은 전매제한이 3년에서 1년으로 줄어든다. 최근 5년 안에 당첨된 적이 있어도 1순위 청약이 가능해진다. ●재건축 아파트 규제 완화 재건축 아파트의 용적률은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 정한 한도까지 허용할 수 있게 된다. 현재 법률상으로 일반 주거지역의 경우 1종은 200%,2종은 250%,3종은 300%까지 한도가 정해져 있지만 서울시의 경우 조례로 50% 포인트씩 낮춰 적용하고 있다. 여기에다 서울시는 기본계획 용적률을 정해 각각 170%, 190%,210%로 낮게 적용하고 있다. 정부는 늘어난 용적률의 25%를 임대주택으로 짓도록 하는 임대주택 의무비율은 폐지하되 정비계획 용적률을 초과해 용적률을 받을 경우에는 초과용적률의 30~50%를 보금자리 주택으로 짓도록 했다. 보금자리 주택은 지자체가 표준건축비만 내고 환수해 소형분양주택, 장기전세(시프트) 등의 형태로 활용한다. ●거주요건 강화 규정 백지화 정부는 지난 9월 세제개편안 발표에 들어 있던 양도세 비과세를 위한 거주요건 강화(수도권 3년, 지방 2년) 조치를 백지화했다. 이에 따라 비과세 거주요건은 지금처럼 서울·과천 및 5대 신도시에만 2년이 적용된다. 정부는 수도권 전매제한 기간을 5~10년에서 1~7년으로 완화하기로 한 조치는 이미 분양된 물량에도 소급해 적용하기로 했다. 또 지방 미분양 주택 해소를 위해 앞으로 2년 안에 추가로 취득하는 지방 미분양주택은 다주택에 산입하지 않기로 했다. 이에 따라 지방 미분양주택에는 양도소득세가 일반세율로 부과되며 장기보유특별공제(최대 80%)도 적용된다. 분양가 상한제는 애초 민간택지에 대해서는 폐지하는 방안을 검토했으나 이번 대책에서는 제외됐다. 김태균기자 windsea@seoul.co.kr

최근 금융위기와 부동산 경기침체로 법원 경매에서 낙찰된 부동산 10건 중 약 4건꼴로 낙찰금액이 채무금액을 밑도는 것으로 나타났다. 이에 따라 이들 부동산을 담보로 돈을 빌려줬거나 세를 들어 사는 금융기관과 세입자들의 피해가 우려되고 있다. 3일 법원경매 정보업체인 지지옥션에 따르면 지난달 경매로 낙찰된 부동산 3510건(1개의 사건번호에 물건번호가 복수인 것은 제외)의 38.5%인 1352건은 낙찰가격이 채권자의 배당청구금액(이하 채권 청구액)보다 낮았다. 낙찰 물건 10건 가운데 3.8건은 경매가 끝나도 채권자가 빌려준 돈을 전액 회수할 수 없다는 뜻이다 이러한 비율은 부동산 경기 침체와 미국발 금융위기가 겹치면서 지난해 10월 34.5%에서 올해 8월 36.6%,9월 37.9% 등으로 높아지고 있다. 유형별로는 그나마 대출을 엄격하게 제한했던 아파트는 채권 청구액 이하로 낙찰된 경우가 20.5%로 전체 부동산에 비교하면 상대적으로 낮은 편이었지만 지난해 10월(16.4%)보다는 역시 늘어났다. 지난달 28일 낙찰된 서울 마포구 도화동 H아파트는 감정가가 8억 7000만원이었으나 유찰을 거듭하면서 Y저축은행의 채권 청구액(7억 7000만원)보다 한참 낮은 5억 3700만원에 낙찰됐다. 임차인의 피해도 크다. 지난달 13일 낙찰된 서울 강서구 가양동 소재 H아파트 84.9㎡는 감정가가 5억원이었지만 낙찰가는 4억 2159만원이었다. 하지만 금융권 등에 모두 5억 4500만원이 채권액이 설정돼 있어 1억 5000만원에 전세를 든 세입자는 한 푼도 건질 수 없게 됐다. 서울 강남구 소재 S상가의 경우 지난 9월 감정가(6억 9000만원)의 37.5%인 2억 6000만원에 낙찰되는 바람에 선순위 금융기관(채권 청구액 4억 5000만원)보다 배당 순위가 밀려 세입자 2명은 보증금을 고스란히 떼이게 됐다. 채권 회수의 최후 수단인 경매로도 금융기관 대출금을 회수하지 못하면 저축은행 등 제2 금융권의 부실로 이어질 수 있다는 분석도 나온다. 세계 금융불안의 시발점이 된 미국 서브프라임 모기지론(비우량 주택담보대출) 사태와 흡사하다는 지적도 없지 않다. 주택의 경우 은행권은 담보인정비율(LTV)을 40~60%로 제한했지만 제2금융권은 담보의 80~90%까지 대출해줘 집값이 떨어져 낙찰가가 내려가면 채권 회수 가능성은 그만큼 줄기 때문이다. 강은 지지옥션 팀장은 “경매 부동산은 채무관계가 복잡해 낙찰가가 낮아지면 후순위 채권자나 임차인들은 배당금을 받지 못한다.”면서 “부동산경기 연착륙을 위한 정책이 필요하다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부가 오는 4일 실물경제를 활성화하기 위한 종합대책을 내놓을 모양이다. 재정 확대와 규제 완화, 부동산시장 활성화 등이 주요 내용이 될 전망이다. 우리는 금융불안이 실물경기 침체로 파급되는 것을 방지하기 위해 강도높은 내수경기 진작대책 마련을 주문한 바 있다. 그러면서도 동시에 투기지역을 한꺼번에 해제할 경우 발생할지도 모르는 투기 재연 가능성에 대해 세심한 대책을 강구토록 당부했다. 이런 맥락에서 볼 때 정부가 검토하고 있는 다주택자에 대한 양도세 중과 완화 방침은 신중하게 접근해야 한다는 것이 우리의 생각이다. 지금 부동산시장이 ‘죽었다’는 표현이 어울릴 정도로 얼어붙은 것은 참여정부 시절 수요 억제 위주로 ‘세금 폭탄’과 함께 규제를 쏟아부은 탓이다. 여기에 물가 폭등과 경기 침체로 실질소득이 줄어들고 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제로 돈줄이 막히면서 수요가 증발했기 때문이다. 따라서 투기지역 규제 완화와 미분양주택 매입, 기업 부동산 매입 등은 건설업체의 자금난을 해소하고 수요를 부추기기 위한 불가피한 조치로 이해된다. 하지만 1가구 2주택자에 대해 최고 50%,3주택 이상에 대해 60%를 중과토록 한 양도세를 1주택자처럼 33%로 낮춘다는 것은 투기 활성화대책이지 부동산시장 활성화대책이 아니다. 강만수 기획재정부장관은 그동안 국회 답변을 통해 세율 50∼60%는 세계적으로 보기 드문 비정상적인 과세체계라고 주장했지만 양도세는 어디까지나 실현된 이익에 대한 과세다.2주택자에게 50%의 양도세를 부과하더라도 차익이 50% 남는다는 뜻이다. 이는 미실현 이익에 대해 중과하는 종합부동산세와 성격이 다르다. 아무리 내수진작이 다급하더라도 투기를 부추기는 듯한 정책까지 동원해선 안 된다. 서울 강남3구를 비롯한 버블세븐지역의 거품은 아직도 완전히 꺼지지 않았다.

정부가 어제 가계의 주거 부담을 덜어주고 건설 부문의 유동성을 지원하는 내용의 고강도 대책을 내놓았다. 금융시장 불안과 주택 가격 하락세가 지속될 경우 건설 등 실물과 금융 부문이 동반 부실화하는 것을 막기 위한 고육책으로 보인다. 정부는 강남권과 수도권 신도시의 주택 가격은 2006년 말에 비해 15~20% 떨어졌고, 지난 7월 말 현재 미분양 아파트는 16만 1000가구로 외환 위기 당시 수준을 크게 웃돌고 있다고 밝히고 있다. 이를 방치했다가는 우량 건설사들마저 연쇄 부도에 휘말리는 것이 불가피할 것으로 우려하고 있다. 정부가 건설업체의 지원 방안을 마련한 것은 올 들어 세번째다. 지난 6월11일과 8월21일 발표한 대책이 미분양 해소책인 데 비해 이번 대책은 대출 규제 완화로 이어지는 투기지역 및 투기과열 지구의 합리적인 조정과 건설사에 대한 유동성 지원까지 망라하고 있다. 특히 다음 달 수도권 투기지역을 해제할 경우 주택담보대출비율(LTV)이 현행 40%에서 60%로 높아지기 때문에 수요 진작책이 부동산 가격 하락을 막을 수 있을지 주목된다. 건설업체들은 자금 경색을 해소하는 데 도움을 줄 것으로 기대하고 있다. 세계 경제가 위기로 치닫고 있는 상황이어서 부동산 경기 침체가 장기화하는 것은 막아야 한다. 그렇더라도 건설 경기 부양책은 신중해야 한다고 본다. 전문가들은 글로벌 신용 경색으로 인해 각종 대책을 내놓는다고 해도 부동산 가격이 오르는 데는 한계가 있다고 진단한다. 더욱이 세계 주요 국가들이 금융기관의 부실 대출 문제를 해소하기 위해 막대한 재정을 투입하고 있는 터에 우리만 부동산 규제를 잇따라 풀어 인위적으로 수요를 창출하려 해서는 안 된다고 지적한다. 과도한 건설 경기 부양 의지는 중·장기적으로 부동산 거품을 만들거나 금융기관 부실로 이어지는 등 후유증이 생길 수 있다는 점을 인식해야 한다.

정부가 치솟고 있는 가계대출의 이자부담을 낮추기 위해 시중 유동성 공급을 대폭 확대한다. 변동금리의 기준이 되는 양도성예금증서(CD)의 금리를 내림으로써 이자율 상승을 잡겠다는 것이다. 대출상환 만기연장을 유도하는 한편 내년도 국민주택기금의 주택구입자금 지원 규모를 1조원 늘린다. 수도권 내 투기지역과 투기과열지구는 다음달에 대거 해제한다. 정부는 일시적으로 어려움을 겪는 건설사들에는 총 9조원 안팎의 유동성을 지원하지만 부실한 기업들은 과감히 퇴출시키기로 했다. 정부는 21일 정부과천청사에서 강만수 기획재정부 장관 주재로 제12차 위기관리대책회의를 열고 이런 내용의 ‘가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원·구조조정 방안’을 확정했다. 정부는 대출금 거치기간을 늘리고 만기조정을 유도해 서민들의 원리금 상환부담을 낮추고 중도상환수수료의 인하를 통해 변동금리 대출에서 고정금리 대출로 전환을 유도하기로 했다. 또 주택금융공사를 통해 장기·고정 금리부 주택담보대출의 공급을 늘리고 국민주택기금에서 내년 근로자·서민 주택구입자금 지원을 1조 9000억원에서 3조원으로 늘리기로 했다. 수도권 전역의 투기지역 및 투기과열지구도 지정 목적이 사라진 곳은 다음달 중 실태조사 후 해당 심의위원회 심의를 거쳐 해제하기로 했다. 투기지역 등이 해제되면 주택담보대출 때 적용되는 담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 높아지고 총부채상환비율(DTI)은 적용을 받지 않아 전반적인 대출금액이 늘어난다. 건설업계에 대해서는 미분양 주택 환매조건부 매입 2조원, 공동택지 계약해제 허용 2조원, 건설사 보유토지 매입 3조원 등을 포함해 총 8조 7000억~9조 2000억원 규모의 유동성을 지원해 주기로 했다. 정부는 건설업체를 4개 등급으로 분류해 일시적으로 유동성에 어려움을 겪는 회사는 지원하되 부실회사는 퇴출을 포함해 구조조정하기로 했다. 문소영 김태균 이영표기자 windsea@seoul.co.kr

정부가 21일 수도권의 투기지역과 투기과열지구를 대폭 해제하기로 함에 따라 금융규제도 우회적으로 완화된다. 이들 투기지역과 투기과열지구에서 6억원이 넘는 주택에 대해 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)을 각각 40%로 적용했던 것이 DTI는 완전히 해제되고 LTV가 60%로 상향조정되기 때문이다. 대출상환 능력과 상관없이 10억원 주택의 경우 6억원까지 빌릴 수 있게 된다. 때문에 건설업계에서 대체로 금융규제를 완화하지 않으면 건설경기가 살아날 수 없다고 주장해왔던 점을 감안하면, 정부가 여론의 역풍을 피하며 금융규제를 해제하기 위해 투기지역을 완화했다고 해석할 수 있다. ●대출금 ‘0%대 연체율´ 지켜질까? 문제는 2006년에 도입돼 지난해 2월부터 강화됐던 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 같은 금융 규제가 미국의 서브프라임모기지(비우량주택담보대출) 사태와 같은 비극이 한국경제에 발생하지 않지 않도록 막아준 ‘안전판’이었다는 점이다. 실제로 부동산 담보대출이 2~3년 새 230조원으로 엄청나게 늘어났지만, 연봉대비 상환능력을 파악해서 대출을 해준 DTI와 같은 강력한 규제 덕에 부실화되지 않고 연체율 ‘0%대’를 지키고 있었다는 평가가 지배적이었다. 그런데 정부는 이제 입장을 바꿔 수도권에서 주택가격이 고점 대비 15~20% 가까이 하락하는 등 실물경기 위축이 은행 등에 타격을 준다는 이유로 수도권의 투기지역을 해제할 계획을 추진하고 있다. 덤으로 금융규제가 완화됐다. 하준경 한양대 경제학부 교수는 “수도권의 주택가격에는 심각한 거품이 끼어있고 이 거품은 일부 제거되는 것이 장기적으로 경제 성장에 도움이 된다.”면서 “정부의 이번 조치로 부동산 거품이 유지될 뿐만 아니라 추가 대출을 통해 거품이 더 형성될 가능성이 높다.”고 말했다. ●은행 외형 확대 추구땐 건전성 더 악화 실제 투기지역의 6억원 이상의 주택소유자들은 앞으로 추가대출이 가능해진다. 이에 편승해 은행들이 외형 확대를 추구하다 보면 건전성은 더 나빠질 수 있다. 더욱이 세금과 다름없는 원화와 달러를 공급하고 있어 은행들의 모럴해저드는 극에 이를 수 있다. 일이 터지면 정부가 도와주겠지 하는 ‘대마불사’ 심리다. 익명을 요구한 한 이코노미스트는 “가계부채와 부동산담보대출이 너무 많아 한국에 대한 리스크가 커지는 상황에서 담보대출을 더 늘릴 수 있도록 금융규제가 완화되는 것은 위험을 가중시키는 것”이라고 비판했다. 문소영기자 symun@seoul.co.kr

노무현 정부는 부동산가격이 급등하자 투기지역 제도를 도입했다. 투기지역은 주택투기지역과 토지투기지역으로 나눠진다. 행정구역 단위로 지정된다.20일 현재 전국의 투기지역은 주택투기지역 72곳과 토지투기지역 88곳이 남아 있다. ●2003년 강남구 첫 지정 주택투기지역은 2003년 4월 서울 강남구를 지정한 뒤 강동·송파·마포·서초지역 등으로 확대됐다. 토지투기지역 지정은 2003년 8월 유성·김포지역 등을 시작으로 확대됐다. 투기지역은 부동산가격 흐름을 파악해 급등 지역을 대상으로 부동산가격 안정심의위원회 심의를 거쳐 지정된다. 올들어서는 지난 1월 심의위원회를 열어 인천 동구를 주택투기지역으로 지정하고 천안시 등을 주택투기지역에서 해제한 뒤 부동산가격이 안정되면서 지금까지 열지 않았다. 지난 2월25일 이명박 정부가 출범한 뒤에는 심의위원회를 열지 않은 셈이다. 지정 요건은 직전 2개월 동안 당해 지역 부동산 가격 상승률이 전국 평균 가격 상승률 이상 오르거나 직전 1년간 당해 지역 부동산 가격 상승률이 3년간 연 평균 전국 부동산가격 상승률 이상인 곳 등이다. 그러나 투기지역 지정 6월이 지난 뒤 누계 가격상승률이 전국 평균 이하이거나 최근 3월간 누계가격상승률이 전국 평균 이하로 떨어지면 해제된다. ●지난 1월 천안 등 일부 풀려 투기지역으로 지정되면 거래 가격을 실거래가로 신고해야 한다. 정부는 이를 기준으로 양도소득세를 부과한다. 때문에 실거래가격 신고가 의무화되기 전까지는 투기지역지정이 거래가를 속여 양도차익을 적게 내는 전형적인 부동산 투기를 막는데 결정적인 역할을 했다. 그러나 실거래가 신고가 정착되면서 양도차익을 속이는 투기 억제효과는 사실상 무의미해졌다. 다만 주택투기지역에서 주택 대출을 규제하는 기준으로 삼아 간접적으로 거래를 규제하는 역할을 했다. 투기지역에서 풀리면 아파트 주택담보인정비율(LTV)은 40%에서 60%로 높아지고 6억원 초과 아파트 구입때 적용하던 총부채상환비율(DTI) 40%도 해제된다. 또 신규 주택담보대출 1건 제한 조치도 풀리게 된다. 토지는 수용 후 대체 부동산 취득시 취득·등록세 비과세 적용을 받는다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

정부와 여당이 서울 강남, 서초, 송파, 목동, 분당, 용인, 평촌 등 이른바 ‘버블세븐’ 지역을 포함한 전국의 투기지역을 전면적으로 해제하는 방안을 추진하고 있는 것으로 20일 확인됐다. 투기과열지역은 일부 지역이 재조정된다. 이같은 방안은 21일 발표된다. 정부 여당의 수도권을 비롯한 전국의 투기지역 전면 해제는 부동산 경기 침체로 어려움을 겪고 있는 건설업체들이 수 년째 강력하게 폐지하거나 완화해 달라고 요구하고 있는 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 등 금융규제를 우회적으로 완화하는 것으로 논란이 예상된다. 특히 부동산 경기를 살리기 위한 방안이 겨우 잡혀 가는 부동산 투기를 다시 부추기는 것이 아니냐는 반대 여론도 제기될 것으로 보인다. 한나라당 고위 관계자는 이날 기자와 전화통화에서 “버블세븐을 포함해 투기지역으로 묶여 있는 전국의 부동산 규제를 전면 해제하는 방안을 적극 검토하고 있다.”면서 “지금은 부동산 투기를 우려할 때가 아니라 부동산 가격에 따른 자산 가치 하락을 우려할 때”라고 말했다. 이 관계자는 금융규제 완화에 관련해서도 “현재 상황에서 DTI와 LTV 한도 규제를 완화하지는 않겠지만, 투기지역을 해제하면 자연스럽게 대출 규제도 완화되는 효과가 있다.”고 설명했다. 현재 투기지역의 6억원 이상의 주택에 대해 DTI와 LTV가 40%로 묶여 있지만, 투기지역에서 해제될 경우 DTI와 LTV가 자동적으로 60%로 상향 조정된다. 이와 관련해 정부 고위관계자도 “현재 부동산에 대한 수요가 거의 없기 때문에 LTV,DTI 등 주요 금융규제에 직접 손대서 여론이 악화되는 것을 원하지 않는다.”면서 “그러나 수도권을 비롯한 전국의 투기지역을 해제할 경우 DTI와 LTV가 자연스럽게 상향되기 때문에 규제가 완화되는 효과가 나타나게 될 것”이라고 말했다. 최근 정부 여당은 종합부동산세(종부세) 과세 기준을 6억원에서 9억원으로 상향하면서 DTI와 LTV 적용 기준도 완화하려고 시도했었다. 그러나 국제금융시장의 신용경색이 심화되면서 230조원 규모의 주택담보대출에 대해 ‘한국형 서브프라임모기지론(비우량주택담대출) 부실’에 대한 우려가 높아지는 등 역풍이 불자 무산됐다. 투기지역이란 집값 또는 토지가격이 급등하는 지역을 심사해 재정경제부장관이 지정하며 2003년 도입됐었다. 주택투기지역과 토지투기지역으로 나뉘는데 주택투기지역은 현재 72곳, 토지투기지역은 88곳이 지정돼 있다. 지방의 주택투기지역은 지난 1월까지 모두 해제돼 한곳도 없고 모두 수도권에 몰려 있다. 투기지역으로 지정된 곳에서는 부동산의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하고 탄력세율까지 적용해 세금을 무겁게 매긴다. 문소영 전광삼기자 symun@seoul.co.kr

정부와 여당이 수도권 투기지역 해제와 투기과열지구를 손질할 경우 미분양 해소나 주택가격의 급락 등을 막는데에는 어느 정도 효과가 있을 것으로 보인다. 하지만 금융시장 불안으로 고금리가 지속되는데다 소비심리까지 꽁꽁 얼어붙어 있어 부동산 시장의 회복으로 이어지기까지에는 역부족이라는 분석도 적지 않다. 정부와 여당이 투기지역 완화 등을 검토하는 것은 주택시장의 붕괴와 자산가치 하락을 막아 실물경제의 둔화로 이어지는 것을 방지하려는 취지에서다. 이를 위해 주택업계에서는 그동안 수도권의 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 완화를 줄기차게 건의했었다. 이를 풀기 위해서는 무엇보다 주택투기지역과 투기과열지구의 손질이 불가피했다. 정부와 여당은 아예 투기지역과 투기과열지구 자체를 손대는 방향으로 한단계 더 나갔다는 분석이 나온다. 일단 투기지역이 풀리게 되면 지금까지 40%로 제한됐던 LTV가 60%로 늘어난다. 또 6억원 초과 아파트 구입시 소득에 따라 주택구입 비용의 40 %까지만 대출을 해주던 DTI도 풀리게 된다. 아울러 1건으로 제한하던 신규 주택담보대출도 풀리고, 양도소득세 부과의 기준이 실거래가에서 기준시가로 바뀐다. 여기에다 투기과열지구를 손질하면 해당 지역은 LTV 한도가 더욱 늘어나게 된다. 정부와 여당이 투기지역뿐 아니라 투기과열지구까지도 손질을 하기로 한 것도 바로 이 때문이다. DTI와 LTV가 풀리면 2만가구를 웃도는 수도권 미분양 주택 해소에 보탬이 될 전망이다. 미분양 주택이 14만여가구나 되는 지방의 경우 이미 DTI나 LTV가 풀렸지만 구매력이 없어 별 효과를 보지 못하고 있기 때문이다. 실제로 수도권은 경기도 연천이나 포천, 인천시 강화도 옹진군 등 몇 곳을 뺀 대부분의 지역이 투기지역이나 투기과열지구로 묶여 있다. 따라서 규제를 풀면 이들 지역에 미분양 아파트 구매력이 다소 살아날 수 있다. 김학권 세중코리아 사장은 20일 “시기상으로 늦은 감은 있지만 DTI나 LTV가 완화되면 수도권에서는 미분양 해소에 보탬이 될 것”이라면서 “투기과열지구 손질을 통한 청약제도의 보완이 이뤄지면 효과는 보다 커질 수 있다.”고 말했다. 반면 고금리 등으로 그 효과가 제한적일 것이라는 분석도 만만치 않다. 수도권에서 아파트를 분양하고 있는 더감의 이기성 사장은 “투기지역을 풀더라도 시중 담보대출 금리가 연 10%를 웃돌고, 소비심리가 얼어붙어 있어 정부와 여당의 의도대로 부동산 시장이 살아나기는 쉽지 않을 것”이라며 “다만, 미분양 주택 해소에는 다소 보탬이 될 것”이라고 말했다 투기지역이나 투기과열지구는 투기방지를 위한 가장 강력한 수단 가운데 하나다. 종합부동산세 등을 제외한 대부분의 투기억제책이 이들 두 가지 규제에 의해서 마련됐다고 해도 지나치지 않을 정도다. 지금 주택시장이 붕괴 직전의 단계라서 이들 규제를 완화한다고 하더라도 언젠가 회복기에는 이들 대책이 과열을 부추길 수 있다. 또 제도의 빈틈을 노려서 투기꾼들이 설칠 가능성도 있다. 따라서 규제를 완화할 때 투기를 막을 수 있는 안전장치를 강구해야 한다는 지적도 나온다. 박원갑 스피드뱅크 경제연구소장은 “시장 여건이 좋지 않아 투기지역이나 투기과열지역을 푼다고 지금 당장 시장이 움직이거나 투기에 악용될 가능성은 적다.”면서 “다만 일부 투기꾼들이 설칠 가능성이 있는 만큼 탄력적으로 제도완화를 해야 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

투기지역에서 해제되면 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)이 모두 상향 조정되는 등 금융규제가 완화된다. 기획재정부는 최근 종합부동산세(종부세) 과세기준을 6억원에서 9억원으로 상향 조정하면서, 대출 규제도 완화하는 방안을 추진했으나 주무부처인 금융위원회가 강력히 반발하면서 무위로 돌아갔었다. ●LTV도 40→60%로 상향 투기지역에서 해제되면 금융규제는 우회적으로 완화되는 효과가 생긴다. 현재 금융당국은 시중은행들이 투기지역의 6억원 이상의 주택에 대해 주택담보대출을 할 경우 DTI와 LTV를 40%로 적용하도록 엄격하게 규제하고 있다. 그러나 투기지역에서 해제되면 DTI와 LTV가 모두 60%까지 확대되기 때문에 자연스럽게 대출 규제가 완화되는 효과가 발생한다. 시중은행의 대출 담당자는 “연봉 5000만원인 사람이 투기지역의 7억원짜리 아파트를 구입하면서 은행에서 20년 만기 주택담보대출을 할 경우 현재는 1억 3000만원 정도 빌릴 수 있었다. 그러나 투기지역에서 해제될 경우는 이보다 약 7000만원에서 1억원까지 추가로 빌릴 수 있다.”고 말했다. 문제는 이같이 대출 한도를 늘려줄 경우 또다시 투기 붐을 불러 일으켜 가계의 금융 부채 규모를 더 키울 수 있다는 것이다. 금리가 많이 오른 상황에서 현재의 부채도 감당하기 어려운 마당에 리스크를 키울 수 있다는 우려도 벌써부터 나온다. 서울 강남과 용인, 목동 등 버블 세븐 지역에 대한 수요가 줄지 않은 상황에서 이 지역에 대한 거품이 더 커질 수 있다는 것이다. ●가계금융부채 더 커질 우려 때문에 이같은 정부 여당의 금융규제 완화정책 및 부동산 경기 활성화를 통한 경기부양에 대해 금융전문가들은 대체적으로 비판적인 태도를 취하고 있다. 익명을 요구한 한 관계자는 “정부가 부동산 가격 폭락 가능성에 대해 우려하며 각종 정책을 내놓고 있지만 가계부채가 660조원에 이르고, 이 중 주택담보대출이 230조원이 넘어서는 상황에서 금융규제 완화를 통해 현재보다 부동산 시장의 거품을 더 키워서는 곤란하다.”고 말했다. 주택금융공사는 최근 연봉이 7000만원은 돼야 서울에서 4억원대의 집을 사서 안정적으로 원리금을 갚아 나갈 수 있다는 연구보고서를 냈다. 문소영기자 symun@seoul.co.kr

글로벌 금융위기의 한파가 몰아치고 있다. 미국의 주택시장에서 발생한 금융위기가 전세계로 확산되면서 세계경제가 대공황을 방불케 하는 혼돈 속으로 빠져들었다. 그 여파가 유독 한국에 큰 충격을 낳고 있다. 외환·주식·자금시장이 함께 요동치며 원화값과 주가가 연일 폭락하고, 금리는 폭등세를 보이고 있다. 더 큰 문제는 금융불안이 장기화하면서 실물경제가 급속도로 위축되는 점이다. 특히 세계경제의 동반 침체 여파로 수출이 직격탄을 맞았다. 주력 수출품인 자동차·조선·IT분야의 수출이 지난달부터 격감하기 시작했다. 우리의 3대 수출시장인 중국·미국·EU의 경제가 모두 악화되고 있기 때문이다. 그동안 극심한 내수부진 속에서도 그나마 수출이 실물경제를 지탱해 왔다. 그러나 이제는 이마저도 기대하기 어려워졌다. 개방과 글로벌 경제 시대에 전세계가 위기로 치닫고 있는데 우리만 건재할 수는 없다. 그렇지만 지금의 상황은 분명 1997년의 외환위기 때와는 다르다. 외환위기는 내부의 위기에서 비롯됐다. 지금은 외부의 위기가 안으로 전이되는 과정이다. 그러나 대기업들의 재무구조가 건실하고, 은행들도 건전성을 유지하고 있다. 외환위기 때 줄을 이었던 대기업 연쇄부도도 재현되지 않았다. 앞으로 자금시장 경색이 더 심화된다면 기업부도가 늘어나겠지만 감당 못할 정도는 아니다. 일각에서 급증한 가계대출의 위험성을 경고하고 있다.300조원을 넘어선 주택담보대출이 과다한 것은 사실이다. 일부 은행의 주택담보대출금리가 10%를 넘었고, 집값은 하락세로 반전됐다. 주의가 필요하다. 그러나 설혹 이 부분에서 문제가 생긴다 하더라도 미국에서와 같은 금융시스템의 위기를 초래하지는 않을 것이다. 미국 은행들은 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)라는 부실위험이 큰 대출상품을 만들어 팔았고, 이를 근거로 파생상품들을 만들어 되팔았다. 그러나 우리 은행들은 미국은행들처럼 흥청망청하지는 않았다.LTV(Loan to Value)와 DTI(Debt to Income) 규제를 해왔기 때문에 일부 가계와 금융기관이 파산하더라도 감당할 수 있을 것이다. 이처럼 속을 들여다 보면 외환위기 때와는 전혀 다른데도 불구하고 시장의 겉모습은 영락없이 외환위기를 닮았다. 이는 ‘외환위기 학습효과’가 부정적으로 작용한 결과라고 해석된다. 경상수지에서 적자폭이 커지고, 자본수지에서 미국금융위기에 따른 외국인주식투자자금 이탈이 맞물리면서 나타난 외화유동성 부족을 외환위기로 착각하고 있다. 은행도, 기업도, 개인도 모두 달러를 보는 족족 사들여 금고에 넣어두고 풀지 않는다. 충분한 외환보유고를 갖고 있는데도 시장에는 달러가 자취를 감췄다. 모든 시장참여자들은 최악의 상황을 상정하고 행동한다. 그 결과 환율이 더욱 폭등해 가상의 위기가 현실의 위기로 느껴지는 상황이 됐다. 시장은 지금 외환위기 악몽을 꾸고 있다. 위기에 대한 만반의 대비를 갖추는 것은 좋은 일이다. 그러나 경제에서는 각자의 선한 행동의 합이 최악의 선택을 낳을 수도 있다. 지금은 각 경제주체들이 과민반응을 자제해야 한다. 한국은행 금융통화위원회가 오늘 열린다. 물가관리가 어려운 상황이지만 기준금리나 지준율 인하 등을 통해 시장에 팽배한 불안심리를 진정시키는 데 도움을 줄 수 있기를 기대한다. 이사대우 멀티미디어 본부장 yeomjs@seoul.co.kr

종합부동산세 과세기준 금액 상향조정 방침 발표에도 불구하고 23일 서울 강남을 비롯한 부동산 시장은 차분했다. 강남 부동산 중개업소로 아파트 주인들이 종부세 과세 대상 여부를 묻는 전화만 가끔 해왔을 뿐 가격을 조정하거나 매물을 회수하려는 움직임은 나타나지 않았다. 중개업자들은 한결같이 “주택 관련 세금 부과 기준 완화는 주택시장에 분명 호재(好材)인데 덥석 무는 소비자가 없다.”고 말했다. 주택 시장이 워낙 침체돼 이 정도 충격으로는 거래가 쉽게 살아나지 않을 것으로 내다봤다. 종부세 부과기준 완화보다 주택 시장에 직접 영향을 줄 수 있는 재건축 안전진단 완화, 조합원지분양도, 후분양제 폐지 등을 담은 ‘8·21대책’ 발표에도 불구하고 서울 강남·양천구 등 인기 지역 아파트값은 되레 떨어졌고 거래도 거의 이뤄지지 않고 있다. 김태호 부동산랜드 사장은 “주택 거래가 활발하고 가격이 상승세를 타는 분위기라면 종부세 부과 기준 상향 방침 발표가 엄청난 파급 효과를 몰고 왔겠지만 시장 상황은 다르다.”며 “주택 거래를 옥죄고 있는 총부채상환비율(DTI), 담보대출인정비율(LTV) 등 대출 규제를 완화해야 시장이 움직일 것”이라고 전망했다. 종부세 부과기준 완화 방침은 집을 보유하고 있는 동안 불합리한 세금을 물리지 않겠다는 의미이지 집을 사는 과정에서 소비자를 움직일 만한 큰 조치는 아니라는 것이다. 고가 주택 보유자들도 굳이 집을 서둘러 팔 생각은 하지 않고 관망하고 있다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “단지 종부세 부담 때문에 집을 팔아야 하는 압박은 많이 줄었다.”며 “양도세 완화조치 시행을 기다렸다가 팔려는 1가구 1주택자들도 많아 당장 매물이 회수되거나 호가가 오르지는 않을 것”이라고 내다봤다. 그러나 경기가 살아나고 금융규제 완화 움직임이 가시적으로 나타나면 양도세 비과세 혜택을 보기 위해 거주요건 강화 이전(내년 7월)에 아파트를 사려는 소비자가 늘어날 수 있다. 종부세 기준 완화에 따라 장기적으로는 종전에는 종부세 대상이었으나 제외될 공시가격 6억∼9억원 이하 아파트 수요가 늘어날 것으로 보는 견해도 있다. 종부세 부과기준 완화로 고가주택 구입에 따른 심적 부담을 덜 수 있기 때문이다. 김용진 부동산뱅크 본부장은 “장기적으로 2∼3년 뒤 금융시장과 거시경제가 안정되면 유동자금이 부동산 시장으로 들어와 고가 주택자들이 양도세 장기특별공제와 맞물려 보유심리와 투자심리 등에 자극받을 수 있다.”고 말했다. 공시가격 6억∼9억원 이하 아파트의 수요가 늘면 상대적으로 최근 강세를 보였던 6억원 이하의 수요가 줄어들 것으로 보는 전문가들도 적지 않다. 고가주택에 대한 수요가 늘면 지방이나 수도권 외곽지역의 수요도 상대적으로 줄어들 가능성도 없지 않다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

이번 기회에 우리도 부동산 버블을 빼자는 목소리가 커지고 있다. 미국의 주택가격은 인플레를 감안하더라도 1996년에서 2006년 사이에 85%나 치솟았다. 이 가격을 기초로 만들어진 각종 첨단 금융공학 상품들이 팔려나갔다. 버블이 꺼지면서 이 상품들은 부실화됐고 베어스턴스나 리먼브러더스 같은 대형 투자회사들이 무너졌다. 이런 회사들 뒤치다꺼리에 미국 정부가 들인 돈만 해도 9000억달러를 넘어선다. 미국발 금융위기의 배후세력은 부동산 버블이었다. ●한국과 미국 사정은 다르다 물론 한국이 미국과 같은 사정인 것은 아니다. 부동산을 기초로 하는 자산유동화 기법을 지나치게 첨단화한 미국을, 정부 규제 탓에 금융이 낙후한 한국이 따라잡지 못했기 때문이다. 주택담보비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제도 있었다. 그래서 ‘한국판 서브프라임’이 현실화되기는 어렵다는 지적이 많다.12조원대에 이르는 저축은행의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 우려도 생각만큼 크지는 않다는 관측이 아직은 대세다. 부동산PF를 담당하는 한 증권사 관계자는 “업계에서는 어차피 지방의 아주 약한 건설사와 저축은행 정도가 정리되는 수준에 그칠 것이라는 전망이 많다.”고 전했다.“좌파의 규제가 우파의 시장을 살렸다.”는 얘기도 그래서 나온다. 그럼에도 버블을 빼자는 얘기가 나오는 것은 경기부양을 이유로 이명박 정부가 버블을 떠받치려고 하고 있어서다. 종부세 폐지부터 수도권 공급확대론에 이르는 주장들이다. 정부는 또 미분양 아파트를 펀드로 만들어 여기에 투자하는 사람들에게 세제혜택을 주는 방안도 검토 중이다. 이런 각종 정책들에 대한 반응은 싸늘하다. 익명을 요구한 증권사 관계자는 “지방에 3억∼4억원을 들여 아파트를 사거나 몇년 동안 펀드를 부을 사람이 몇이나 있겠느냐.”면서 “시장에서는 이미 정부가 수도권 부자들에게는 집값을 어느 정도 보장해주고 지방은 죽게 내버려두는 것으로 받아들이고 있다.”고 말했다. ●부동산 버블 떠받치면 불황 계속 이태경 토지정의연대 사무처장은 “버블이 터져야 경기가 저점을 타고 다시 살아나는 법인데 경기 활성화를 막는다는 명분으로 버블을 떠받치면 불황만 계속 이어진다.”면서 “물론 시장 자체가 망가지는 경착륙은 안 되겠지만 어느 정도 퇴출의 길을 열어 줄 필요도 있다.”고 말했다. 조태성기자 cho1904@seoul.co.kr

올해 6월 말 현재 우리나라 국민 1인당 빚이 1600만원을 넘어섰다. 빚이 금융 자산보다 더 빠르게 늘면서 개인의 부채상환 능력을 나타내는 금융부채 대비 금융자산 비율은 4년 6개월 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 한국은행은 17일 개인 금융부채가 780조 7000억원으로 지난 3월 말보다 3.1%인 23조 1000억원이 늘었다고 밝혔다. 개인 부문의 전기 대비 부채 증가율은 지난해 1분기 1.7%에서 2분기 2.9%,3분기 2.3%,4분기 3.1% 등으로 올라갔으나 올해 1분기 2.4%로 둔화한 뒤 2분기에 3%대로 올라섰다. 개인 부문 부채를 올해 7월 기준 통계청 추계인구(4860만 7000명)로 나눠보면 1인당 빚은 1606만원에 이른다. 이는 1분기 1559만원보다 47만원가량 늘어난 규모다. 개인 부문의 금융자산 보유액은 6월 말 현재 1736조 3000억원으로 1분기의 1.6%인 26조 7000억원 늘어났다.1분기 증가액 2조 4000억원보다 크게 늘어난 액수이지만, 금융 자산보다 금융 부채가 더 가파르게 늘면서 개인의 금융자산을 금융부채로 나눈 비율은 1분기 2.26배에서 2.22배로 악화됐다. 이 비율은 2003년 4분기(2.22) 이후 가장 낮다. 한은 자금순환팀 박승환 차장은 “2분기 때 주택담보대출이 많이 늘어난 데다 경기둔화 영향으로 영세 자영업자를 중심으로 부채가 늘어난 것으로 보인다.”면서 “하지만 총부채상환비율(DTI)이나 담보인정비율(LTV)과 같은 안전장치가 있어 부채의 질을 볼 때 우려할 상황은 아니다.”라고 말했다. 문소영기자 symun@seoul.co.kr

이명박 대통령이 9일 ‘대통령과의 대화’에서 언급한 600조원 규모의 가계부채에 대해 금융당국은 큰 문제가 없다고 밝히면서 대책을 점검하느라 분주한 움직임을 보이고 있다. 가계부채는 국제금융시장의 불안이 계속되는 상황에서 올 하반기와 내년 상반기에 한국경제의 ‘폭탄’으로 작용할 가능성이 높다고 전문가들이 지적하고 있다. 한국은행이 발표한 6월 말 현재 개인이 금융기관에서 빌린 가계신용(가계대출+판매신용) 잔액은 660조 3000억원으로 전분기에 비해 약 20조원이 늘었다. 가구당으로는 약 4000만원의 빚을 지고 있는 것으로 5년 전인 2001년 6월 말(약 2000만 원)에 비해 두 배가 커졌다. 대출금리마저 오르면서 가계의 이자 상환 부담은 커졌다.7월 중 예금은행의 신규 취급액 기준 가계대출 금리는 7.12%로 전월에 비해 0.19%포인트 높아졌다. 여기에 3년 거치 기간이 끝나고 대출 원금 및 이자를 모두 갚아야 하는 원리금 상환 시기가 2008년과 2009년 등에 몰려 있고 2년 사이의 가계의 상환 부담은 70조원에 이른다. 이를 테면 A씨가 1억원을 3년 거치 10년 만기로 빌렸을 때 이자만 낸다면 연간 712만원이면 된다. 하지만 원금까지 상환이 되면 연간 1428만원이 추가된 2140만원을 갚아야 하는 것이다. 월 기준으로도 59만원에서 178만원으로 대출금 상환 부담이 커져서 가계는 3배의 부담을 견뎌야 한다. 이 부담을 견딜 수 없다면 집을 팔아야 하는 것이다. 은행권에서는 “금리상승으로 원리금 상환 부담이 커진 채무자의 만기를 연장해주거나 이자만 내는 거치기간을 늘려주는 방식은 신규대출로 바꾸지 않고, 대출조건만 조정하면 되기 때문에 어려운 점은 없다.”고 밝혔다. 황진철 하나은행 개인여신심사부 팀장은 “특히 현재 총대출한도(LTV)와 총부채상환비율(DTI)을 충족하는 경우에는 거치기간을 3년에서 5년으로 연장하는 것이 쉬운 일”이라면서 “만약 주부나 은퇴자로서 현재 수입이 없어 DTI를 충족되지 못하는 대출자나 LTV를 뛰어넘는 대출이 있는 경우에는 대출기간을 10년에서 20년,30년으로 연장할 수 있다.”고 밝혔다.1억원 대출의 만기를 20년으로 연장하면 원리금 상환액이 월 178만원에서 절반 수준인 89만원 선으로 떨어진다. 금융감독원의 고위 관계자도 “10년 만기 주택담보대출을 받은 서민이 금리상승으로 원리금을 갚기 힘들어질 경우 15년 혹은 20년 만기로 채무를 조정해주는 방법이 가능할 것”이라고 말했다. 금융위원회 관계자는 “지금도 금융기관들이 거치기간을 연장해주고 연체를 막기 위해 원리금 상환기간을 연장해주는 경우가 있다.”면서 “원활한 만기 연장과 장기대출 비중 확대를 위해 정책적인 노력을 기울이겠다.”고 말했다. 다만 거치기간을 2년 추가로 늘렸지만 부동산 경기가 회복되지 않았을 때 은행과 가계들이 다시 위기에 몰릴 가능성은 여전하다고 전문가들은 말한다. 문소영기자 symun@seoul.co.kr

전광우 금융위원장은 25일 “산업은행이 미국 서브프라임 모기지론(비우량 주택담보대출) 사태 이후 가격이 떨어진 세계 유수의 투자은행(IB) 인수 가능성을 검토하는 것으로 알고 있다.”면서 “정부 산하의 공적 기관이 과도한 부담을 안는 인수 주체가 되는 것은 적절치 않다.”고 말해 산업은행 주도의 리먼브러더스 인수에 부정적인 시각을 보였다. 전 위원장은 이날 금융위 출범 6개월을 맞아 열린 기자 간담회에서 이렇게 말했다. 이어 “이런 종류의 딜은 민간이 주도가 돼 참여범위의 조건에 대해 핵심적인 의사결정을 하는 것이 바람직하다.”면서 “글로벌 투자은행(IB)들의 가격이 많이 내려왔다는 점은 인정하지만, 금융시스템 안정이 우선시돼야 하는 현 시점에서는 바람직하지 않다.”고 강조했다. 전 위원장은 또 대기업들이 과다한 외부 차입을 통해 대우조선해양 인수에 나서는 것은 바람직하지 않다고도 경고했다.“기업들이 과중한 차입에 의존해 대우조선해양을 인수할 경우 시중 유동성을 늘리고 물가 관리에 어려움을 줄 수 있다.”면서 “인수 기업의 재무 건전성도 해칠 수 있다.”고 밝혔다. 영국계 은행 HSBC의 외환은행 인수 문제와 관련해서는 “지난 7월25일 기자회견에서 HSBC의 외환은행 인수를 긍정적으로 검토하겠다고 밝힌 입장이 지금도 유효하다.”면서 “그러나 언제 어떤 방향으로 풀릴지는 예단하기 어렵지만, 진정성을 가지고 HSBC 인수 심사를 하고 있다.”고 덧붙였다. 그는 점차 연체율이 높아지고 있는 12조원대 프로젝트파이낸싱(PF)을 안고 있는 저축은행 문제에 대해서는 “106개 저축은행 중에서 현재 5개 정도는 자체 구조조정을 진행 중이고,2∼3개는 매각을 추진하고 있다.”고 말했다. 또 “일부 건설사를 중심으로 프리워크아웃(기업구조개선)이 진행 중”이라면서 건설사가 강력히 요구하는 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)규제 완화에 대해서는 “손댈 생각이 없고 검토하고 있지 않다.”고 잘라 말했다. 문소영기자 symun@seoul.co.kr

정부가 미분양과 금융난에 봉착한 건설업체를 살리기 위해 동원 가능한 대책을 모두 내놨다.‘뜨거운 감자’로 불리는 재건축 규제를 완화하고 미분양 아파트를 정부가 사들이는 등 직접적인 지원 대책도 등장했다. 그러나 소비자 보호 차원에서 도입된 분양가상한제가 도입 1년 만에 대폭 완화됐다. 후분양제도 후퇴했다. 높은 분양가를 끌어내리는 정책은 아예 빠져 서민을 위한 대책은 되레 뒷걸음질쳤다는 지적을 받고 있다. 그래서 소비자의 목소리는 외면한 채 건설업체 애로사항을 해소하는 데 급급한 ‘쏠림 정책’이라는 평가를 받는다. 정부와 한나라당은 21일 국회 귀빈식당에서 당정회의를 갖고 ‘주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안’을 확정, 발표했다.‘8·21대책’은 신도시 2개 건설을 포함, 주택 거래·공급 규제를 완화해 건설경기를 살리는 데 초점이 맞춰졌다. 정부는 이번 대책을 발표하면서 ‘시장경제 원리’를 강조했다. 이재영 국토해양부 주택토지실장은 “자율시장 원리에 따른 수급 조절과 시장 안전화에 중점을 뒀다.”고 밝혔다. 정부는 그러나 미분양 아파트 증가 원인이 높은 분양가라고 진단하고도 정작 고(高)분양가 처방은 내놓지 않았다. 분양가를 낮추면 소비자들이 적극 아파트 구입에 나서고, 그러면 미분양은 자연스럽게 해소되는 시장경제 원리를 무시했다. 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 전국 아파트 3.3㎡당(평당) 분양가는 중대형의 경우 2006년 958만원에서 올해에는 1527만원으로 60%나 폭등했다. 다음달부터는 ‘단품슬라이딩제도’, 주상복합아파트 분양가 가산비 인정, 민간 아파트 분양가 산정시 택지비 실제 매입가 인정 등 추가 분양가 인상 요인이 줄줄이 기다리고 있는 상황이다. 최소한 분양가가 3% 정도 오를 전망이다. 재건축 규제 완화도 시장 파급효과가 클 것으로 보인다. 이번 조치로 안전진단을 통과하지 못해 발목이 잡힌 서울 강남구 대치동 은마아파트, 송파구 잠실 주공5단지 등은 재건축 사업에 속도가 붙을 것으로 전망된다. 은마아파트는 안전진단에서 3번이나 반려돼 사업을 추진하지 못하고 있다. 재건축 아파트 조합원 지위 양도권 거래 중단 조항 폐지, 시공사 선정 시기 단축, 일반 분양분 후분양제 폐지 등으로 수도권 160여개 단지(12만여 가구)는 거래가 활성화될 전망이다. 그러나 수도권 재건축 아파트가 늘 집값 상승의 진원지였다는 점에서 투기 거래가 되살아날 수 있다는 우려도 나온다. 공정 80% 이후 입주자를 모집하도록 한 후분양제도 크게 후퇴했다. 민간 아파트 후분양을 유도하기 위해 도입한 공공택지 우선공급 제도도 없앴다. 기존 주택 매매시장을 살리는 정책도 미흡하다. 김태호 부동산랜드 사장은 “주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)규제를 유지하는 상황에서는 구매능력이 부족한 서민들에게는 큰 도움이 되지 않는다.”고 지적했다. 반면 전매제한 기간 완화, 광역시 양도세 중과 배제대상 주택 3억원 이하로 확대, 지방 매입임대주택사업 세제 지원 요건 완화 등으로 자금 여력이 있는 사람들의 주택 투자 여건은 좋아졌다. 건설업체의 도덕적 해이도 도마에 올랐다. 정부가 2조원을 투입, 미분양 아파트를 환매조건부로 매입키로 한 것은 시장 경제원리에 맞지 않을 뿐만 아니라 건설업체의 요구를 그대로 받아들였다는 지적을 받기에 충분하다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

정부의 건설경기 활성화 대책이 21일 발표된다. 발표를 앞두고 일부 내용이 흘러 나오면서 대강의 윤곽이 드러나고 있다. 일부 내용을 두고는 부처간 불협화음의 흔적도 엿보인다. 대책에는 시장의 기대와 달리 획기적인 내용들이 포함되지 않을 전망이다. 과도한 규제완화로 집값불안을 초래하는 등의 역풍이 우려되기 때문이다. 이에 따라 이번 대책이 정부의 의도대로 건설경기 활성화로 이어질지는 미지수다. 저강도 대책으로 소비심리가 위축된 수요자들을 주택시장에 끌어들이기가 쉽지 않을 것이란 분석이다. 경기 오산 세교지구와 인천 검단신도시 확대는 수도권 주택공급 확대라는 의미는 있지만 오히려 수도권 미분양 해소에 ‘독(毒)’이 될 전망이다. 하지만 청와대와 한나라당, 기획재정부, 국토해양부 등이 막바지 조율작업을 벌이고 있어 대책 가운데 내용이 다소 달라질 수도 있다는 평가다. 서울 강남지역 주택수요를 겨냥해 성남과 강남 근교에 추가로 미니신도시를 검토 중이라는 설도 나돈다. 지방 미분양 해소를 위한 세제 완화도 추진한다. ●판교·동탄 소급적용 안돼 국토부는 수도권에서의 전매제한기간을 ‘최장 7년, 최단 1년’으로 조정하는 방안을 추진한다. 지금은 공공택지가 10년(전용 85㎡ 이하)-7년(85㎡ 초과), 민간택지가 7년(85㎡ 이하)-5년(85㎡ 초과)으로 돼 있어 최장 10년, 최단 5년이다. 다만 판교·동탄 등 전매금지 기준에 따라 분양한 기존 주택에 소급적용하진 않는다. 지난해 1·11대책 때 강화된 규제를 푸는 수준이다. 구체적으로 수도권 공공택지에서는 최장 7년, 최단 3년간 전매를 제한한다. 투기우려가 높은 곳은 중소형은 7년, 중대형은 5년간 전매를 제한하고 투기우려가 낮은 곳은 중소형 5년, 중대형 3년을 적용할 계획이다. 민간택지의 경우 투기우려가 높은 지역에서 중소형은 5년, 중대형은 3년,, 투기우려가 낮은 곳의 중소형은 3년, 중대형은 1년을 적용한다. 투기우려가 낮은 곳의 중대형 주택은 계약 후 1년만 지나면 팔 수 있게 된다. ●신도시 확대 미분양 해소에 ‘독´ 현재 투기과열지구에서는 재건축조합 설립인가를 받으면 조합원 자격(입주권)을 못 팔게 돼 있다. 투기세력의 단타매매를 차단하기 위한 것이다. 하지만 조합원 자격 거래 때 양도소득세를 과세하고, 재건축초과이익부담금제도도 도입돼 단기차익을 볼 수 없게 됐다는 판단에 따라 이를 풀기로 했다. ●재건축 후분양제도 폐지 가능성 공정률 80% 이후에 일반분양을 하도록 한 재건축 후분양제도 폐지될 가능성이 크다. 후분양제가 오히려 분양가를 올린다는 지적에 따른 것이다. 그러나 재건축시 주택의 60% 이상을 전용면적 85㎡ 이하로 짓도록 한 소형주택의무비율과 증가한 용적률의 25%를 임대주택으로 짓도록 한 임대주택의무비율은 그대로 유지된다. 재건축 용적률 완화는 이번에 빠질 가능성이 크다. 서울 강남권의 주택공급을 늘릴 가장 좋은 수단이지만 집값에 불을 댕길 수 있기 때문이다. 주택담보인정비율(LTV)만 유지하고 총부채상환비율(DTI)은 폐지하자는 금융규제 개선은 금융감독당국이 난색을 표하고 있다. 하지만 막판 부처간 협의과정에서 바뀔 가능성도 없지 않다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부가 만지작거리는 건설경기 부양책이 자칫 부동산 시장에 독(毒)이 될 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 정책 초점이 소비자보다 건설업자 살리기에 맞춰졌다는 지적도 나온다. 무주택자의 내집마련 단축과 분양가 인하 정책이 포함되지 않을 경우 ‘건설경기 부양정책=투기 수요 부채질 정책’이라는 비판에서 자유롭지 못할 것으로 보인다. 18일 국토해양부 등에 따르면 정부가 추진 중인 건설경기 부양책은 ▲분양권 전매 완화 ▲부동산 관련 세제 완화 ▲금융 완화 ▲재건축 규제 합리화 등으로 요약된다. 분양권 전매제한은 시세차익을 노린 ‘단타’거래를 막기 위한 수단이라는 점에서 완화에 신중해야 한다는 목소리가 높다. 정부는 지난해 ‘1·11대책’을 통해 전매제한 규제를 수도권 공공택지 아파트는 10년(전용 85㎡이하)∼7년(85㎡초과), 민간택지 아파트는 7년(85㎡이하)∼5년(85㎡)동안 강화했다. 국토부는 집값이 하향 안정된 지금을 전매제한 완화 적기로 보고 있다. 부동산 전문가들은 “분양권 전매규제를 대폭 완화하면 청약열기를 띄우고 거래량이 늘어나는 효과를 기대할 수 있지만 투기성 단타 거래를 부추길 우려도 있다.”며 신중해야 한다고 주장한다. 부동산 세제완화도 침체된 부동산 시장을 살린다는 차원에서 일견 수긍이 간다. 정부는 미분양 주택을 사서 1가구2주택자가 되더라도 60% 중과 대신 일반세율(9∼36%)을 적용하고 미분양주택 5년 이상 보유시 양도세 면제방안 등을 만지작거리고 있는 것으로 알려졌다. 그러나 양도소득세와 종합부동산세를 탄력적으로 적용하지 않아 정상적인 주택 거래를 막고 있다는 지적은 맞지만 수혜자가 고가 주택·유주택자에 한정된다는 점에서 신중해야 한다. 일률적인 완화보다는 실수요자의 거래 활성화 차원으로 접근해야 한다는 것이다. 미분양 주택 해소 정책도 핀트를 잘 맞춰야 한다는 지적이 나온다. 소비자들은 세금이나 전매제한이 무서워 청약을 포기하는 것이 아니라 높은 분양가와 금융제한으로 구매력이 떨어지기 때문에 청약에 나서지 못하는 것이다. 이런 점에서 총부채상환비율(DTI)폐지와 주택담보인정비율(LTV)상향 조정 등 내집마련 융자 규제는 금융권 자율에 맡겨야 할 것으로 지적되고 있다. 소비자를 생각하는 시민의 모임 김자혜 사무총장은 “부동산 시장 활성화 ‘당근’은 기업이 아닌 소비자에게 주어야 한다.”며 “소비자들이 자유롭게 사고팔 수 있도록 거래세를 완화하고 구매력을 높여주는 정책을 내놔야 한다.”고 강조했다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr