경기주택도시공사 참여형 제1호 가로주택정비사업 준공 2021년 11월 착공, 2년 4개월 만에 준공경기도와 경기주택도시공사(GH)의 제1호 ‘공공참여형 가로주택정비사업’인 부천시 역곡동 대림아파트 가로주택 정비사업이 오는 3월 준공된다. 공공참여형 가로주택정비사업은 조합 단독이 아닌 GH에서 책임 준공을 위한 공동 시행자로 참여해 사업을 신속하고 안정적으로 추진할 수 있다는 장점이 있다. 이번 사업은 지난 1981년 2개 동 48세대 규모로 준공된 노후주택인 부천 역곡 대림아파트를 지상 14층·지하 1층의 1개 동 81세대 규모 아파트로 신축하는 내용이다. GH는 2019년 3월 19일 부천 역곡 대림아파트 가로주택정비사업 조합과 공동 시행약정을 체결하고, 2021년 11월 착공 후 2년 4개월 만에 준공하게 됐다. 도내에서 GH가 참여한 가로주택정비사업은 부천 대림아파트가 처음이다. 가로주택정비사업은 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 따라 1만㎡ 미만의 소규모 노후·불량건축물의 밀집 지역에서 주택개량 및 주거환경 개선을 목적으로 시행하는 소규모주택 정비사업이다. 공공기관이 사업 시행자로 참여할 경우 사업 면적을 2만㎡까지 확대하는 특례도 적용될 수 있다. 이번 대림아파트 가로주택정비사업은 GH에서 공동시행자로 참여하면서 사업에 필요한 자금을 주택도시보증공사(HUG) 기금에서 낮은 금리로 빌려 사업비로 쓰고, 사업비가 부족한 경우 GH가 시중금리로 자금을 조달해 착공부터 준공까지 자금조달에 문제 없이 안정적으로 진행했다. 조합이 사업 시행 제반 업무를 총괄하고 GH가 인허가·분양업무를 지원하는 업무 분담으로 사업절차 이행을 원활하게 진행해 통상 10년 이상 소요되는 재개발사업이 5년 만에 준공됐다.

‘선(先)구제 후(後)회수’ 방안을 담은 전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법(특별법) 개정안을 더불어민주당과 녹색정의당이 27일 국회 본회의에 단독 직회부했다. 국민의힘은 “이재명 대표 방탄을 위한 입법 폭주”라며 표결 직전 퇴장했다. 국회 국토교통위원회는 이날 전체회의를 열고 특별법 개정안에 대한 본회의 부의 요구의 건을 의결했다. 개정안에는 주택도시보증공사(HUG) 등이 전세금을 돌려받지 못한 세입자로부터 보증금 반환 채권을 매입해 우선 구제하고 추후 집주인에게 회수하는 ‘선구제 후회수’ 방안이 포함됐다. 선구제 기준은 소액 임차인 보호를 위한 최우선 변제금 수준인 보증금의 30% 정도다. 야당은 지난해 12월 말 국토위에서 개정안을 단독 의결했다. 법사위가 특정 법안 심사를 회부일로부터 60일 이내 마치지 않으면 소관 상임위가 본회의에 부의할 수 있다. 김정재 국민의힘 간사는 “야당은 선구제 후회수를 실질적인 지원책이라고 호도하면서 총선을 앞두고 정치적으로 이용하려 한다”며 “전세사기가 발생한 인천에 출마하는 이 대표를 지원하기 위한 것”이라고 주장했다. 여당 의원들은 퇴장했지만 야당 의원 18명 모두 찬성해 개정안은 국토위 재적(29명) 5분의3 이상을 충족시키며 본회의에 직회부됐다. 국토교통부는 “수조원의 국민 혈세가 투입될 뿐 아니라 상당액을 회수하지 못할 것으로 예상된다”면서 “다른 사기 피해자와의 형평성도 우려된다”고 밝혔다. 실제 개정안이 본회의 표결에 부쳐지기까지는 30일 이상 걸릴 전망이다. 여야 합의 없이 직회부됐기 때문에 30일의 숙려 기간이 필요하고 이 기간 안에 합의되지 않으면 30일 지나 처음 열리는 본회의에서 상정 여부를 결정하는 무기명 투표가 이뤄진다. 그러나 총선으로 3~4월 중 본회의 여부가 불투명해 21대 국회 임기가 끝나기 전인 오는 5월에야 본회의에 상정될 것으로 보인다. 한편 국토위에선 분양가 상한제 아파트에 대한 실거주 의무 시작 시점을 현행 ‘최초 입주 가능일’에서 ‘최초 입주 후 3년 이내’로 완화하는 내용을 담은 주택법 개정안도 통과됐다.

시세 확인 어려운 빌라 밀집화곡동 일대 1월 경매 592건 1년 전보다 3배 이상 폭증세제때 못 받은 전셋값 4만 5000건… 국가가 월 3500억 대신 갚는다 2022~23년 한국 사회를 충격에 빠뜨린 전세사기 광풍은 아직 끝나지 않았다. ‘전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법’(특별법)이 시행된 지 반년이 지났고 몇몇 빌라의 ‘신’과 ‘왕’, ‘왕자’는 중형을 선고받았지만, 세입자들의 악몽은 진행형이다. 지난해 2~5월 삶의 이유를 놓아버린 세입자들이 잇따라 극단적 선택을 하자 그제서야 정부는 경·공매를 미뤘는데 그 유예 기간(통상 6개월~1년)이 하나둘 끝나기 시작했다. 언제든 거리로 나앉을 수 있다는 불안과 공포는 눈앞의 현실이다. 전셋값이 정점을 찍었던 2021년 하반기부터 집값이 내려가기 시작한 2022년 4분기 전까지 체결된 전세 계약 만기도 속속 돌아온다. 전세보증금을 돌려받지 못하는 피해자들이 올해도 쏟아질 거란 의미다.22일 부동산 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 ‘빌라왕’, ‘빌라의 신’, ‘강서구 빌라왕’의 주무대였던 서울 강서구 화곡동 일대에서 올해 1월 진행한 경매 건수는 592건이다. 지난해 같은 기간 175건과 비교하면 세 배 넘게 늘었다. 전세사기가 본격적으로 확산되기 이전인 2021년 화곡동의 경매 건수는 1093건이었는데 2022년 1456건, 2023년 3706건으로 급증했다. 서울 다른 지역과 비교해도 압도적이다. 전세사기 마수가 뻗친 양천구 신월동(139건), 관악구 신림동(86건), 구로구 개봉동(51건)의 경매 건수는 화곡동에 비하면 10~20% 수준이다. 서울 전체 경매 건수의 61.2%가 화곡동에 몰렸다. 화곡동이 전세사기의 무대가 된 것은 김포공항으로 고도 제한에 걸려 아파트 대신 층수가 낮은 빌라촌이 오랜 기간 형성돼서다. 아파트에 비해 빌라, 오피스텔 등은 시세 확인이 쉽지 않아 전세사기꾼의 표적이 됐다.인천 미추홀구도 매물이 속출하고 있다. 지난달 미추홀구의 경매 진행 건수는 433건이다. 전년 동월 223건에 비해 두 배 가까이 늘었다. 미추홀구 경매 건수는 2021년 1375건이었지만 2022년 1591건, 2023년 3028건으로 해마다 늘었다. 미추홀구는 북쪽으로 국철 1호선이 관통하고 수인분당선과 인천 2호선이 각각 동북쪽과 남서쪽을 지난다. 일부 재개발 지역에서 대규모 아파트 공사가 진행 중이지만 빌라와 1~2동짜리 ‘나홀로 아파트’가 대부분이다. 교통은 편리한데 인근 연수구나 남동구보다 전셋값은 낮게 형성됐다. 신혼부부나 혼자 사는 청년들이 몰린 까닭이다. 기업형 전세사기극을 벌여 2708채를 소유했던 ‘건축왕’ 남모(63)씨도 이곳에 침을 흘렸다. 이론적으론 경매에 넘어간 집이 낙찰되고, 세입자가 대항력과 우선변제권이 있는 최우선 순위라면 낙찰대금에서 보증금을 돌려받을 수 있다. 보증금을 전액 회수하지 못할 경우엔 낙찰자에게 대항력을 행사해 부족분을 요구하면 된다. 최우선 순위가 아니더라도 소액 임차인이라면 보증금 중 일부를 ‘최우선 변제’를 통해 회수할 수 있다. # 끝없는 지옥경매 통한 보증금 회수 사실상 불가미추홀 피해자 후순위 임차인 많아“언제 거리에 나앉을지 몰라” 공포 현실에선 경매를 통한 보증금 회수가 쉽지 않다. 최근 경매 매물로 나오는 집들은 전셋값이 최고점을 찍었던 2021년 세를 줬다가 보증금 반환을 안 해 경매 절차에 들어간 경우가 많은데, 이렇게 되면 경매 시 감정평가액이 전셋값보다도 낮을 가능성이 높다. 경매 낙찰 가격이 전세보증금보다 낮으면 낙찰자는 보증금에서 낙찰가를 뺀 차액을 세입자에게 주고 주택을 사들여야 한다. 경매에서 전세사기 피해 주택이 기피 매물이 된 배경이다. 한국토지주택공사(LH)에 우선매수권을 넘겨 주택매입 신청이 가능하지만, 피해자 요건을 모두 충족해야 하고 LH 내부에 가격 상한선이 있어 조건에 부합하지 않는 경우도 수두룩하다. 임차인이 선순위라면 울며 겨자 먹기로 직접 경매에 참여해 ‘셀프 낙찰’을 받는 방법도 있다. 낙찰대금에서 돌려받아야 할 보증금만큼 빼고 매각대금을 치르면 된다. 가령 낙찰대금이 1억 5000만원이고 보증금이 5000만원이면 세입자가 1억원을 내고 주택을 인도받는 것이다. 하지만 이마저도 경매가 몇 차례 유찰돼 낙찰가격이 내려가야 손실을 줄일 수 있는데, 최근 경매 ‘꾼’들이 개입해 전세사기 피해자들의 셀프 낙찰을 방해하고 있다. 사기당한 집을 웃돈 주고 사야 해서 셀프 낙찰을 꺼리는 피해자도 많다. 미추홀구 한아름아파트는 104가구 중 103가구가 ‘건축왕’에게 당했다. 미추홀구 피해자 대부분은 후순위 임차인이다. 일단 2차까지 유찰됐던 경·공매가 미뤄져 거리에 나앉을 상황은 피했지만, 경매가 속속 재개되면서 피해자들은 불안에 떨고 있다. 전세사기 피해자로 인정되면 LH에 긴급 지원주택을 신청할 수 있지만, 임대차 보증금이 3억원 이하(시도별·피해자 여건에 따라 최대 5억원)여야 하고, 임대인의 기망을 입증하는 등 요건을 충족해야 한다. 그렇지 않으면 또 빚을 내 다른 전셋집에 들어가야 한다.집주인으로부터 전셋값을 제때 돌려받지 못해 법원에 ‘임차권 등기 명령’을 신청하는 세입자도 급증하고 있다. 임차권 등기란 계약이 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못하고 이사할 때 대항력을 지키고 보증금을 받을 권리가 있다는 걸 등기부등본에 기재하기 위한 과정이다. 대법원에 따르면 지난해 전국 임차권등기명령 신청 건수는 총 4만 5445건으로 전년(1만 2038건)의 3.8배에 달한다. 대법원이 2010년 임차권등기명령 건수를 공개한 이후 최다 수준이다. 전세사기 피해로 2022년 임차권 등기 명령 신청은 급격히 늘었는데, 지난해 이를 훌쩍 뛰어넘은 것은 전세사기가 해결되지 않았다는 방증이다. 올해 전세 보증금반환보증보험 사고액도 역대 최고치를 기록할 것이란 관측이 나온다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 1월 한 달간 사고액은 2927억원, 사고 건수는 1333건이었다. 전년 동월 2232억원에 비해 31.1% 늘었다. 집주인이 전셋값을 돌려주지 않아 HUG가 갚아 줘야 하는 대위변제 금액은 지난달 3469억원으로 지난해 1월 1694억원의 두 배를 넘어섰다. 보증보험 사고액은 2021년 5790억원이던 것이 2022년 1조 1726억원으로 늘었고 지난해 4조 3347억원으로 역대 최대를 기록했다.

호주 출신 모델 미란다 커의 ‘개그콘서트’ 출연이 무산될 뻔했던 사연이 전해졌다. 21일 유튜브 채널 ‘비보티비’에는 코미디언 류근지, 김성원, 송영길이 게스트로 출연한 웹예능 콘텐츠 ‘개세모’가 공개됐다. 이날 류근지는 토크 주제로 미란다 커의 KBS2 코미디 프로그램 ‘개그콘서트’ 출연 비화를 꺼냈다. 그는 “예전에 ‘개그콘서트’ 할 때 미란다 커가 온 적이 있다. ‘정여사’ 코너에 나오는 장면이었다”고 떠올렸다. 이어 “영어 잘하는 사람을 찾았더니 성원이가 통역을 하게 됐다. 한 20분 뒤에 미란다 커가 화가 나서 ‘녹화 못 하겠다’고 갑자기 집에 간다는 거다. 감독님도 뒤집히고 난리가 났다”고 말했다. 알고 보니 김성원의 통역 실수로 벌어진 일이었다. 류근지는 “김성원이 미란다 커에게 자기 친한 친구한테 얘기하듯이 통역을 한 것”이라고 설명했고, 이에 김성원은 사건의 전말을 해명했다. 김성원은 “미란다 커가 인형 강아지 브라우니를 보고 ‘개 커, 미란다 커’라는 라임이 있는 대사를 하는 장면이었다. 그런데 미란다 커가 제작진들에게 ‘개 커’가 무슨 뜻이냐 묻더라. 그래서 내가 ‘개 커’는 ‘Big Huge f×××ing big’이라고 설명했다. 그래서 많이 혼났다”고 회상했다. 그러면서 “미란다 커를 달래주면서 잘 촬영했다”고 덧붙였다.

모바일 금융 서비스 ‘토스’를 운영하는 비바리퍼블리카는 한 달 동안 전세보증금 반환 보증 가입료 최저가를 보장한다고 14일 밝혔다. 토스에서 가입한 주택도시보증공사(HUG) 전세금 반환 보증 상품이 최저가가 아닌 경우 차액만큼 토스 포인트로 보상해 주는 방식이다. 최저가는 가입 시 적용되는 보증료 3% 할인과 토스 포인트 1만 5000원 적립 후 금액으로 산정한다. 보상 신청은 다음달 8일까지로, 지난 8일 이후 토스에서 가입한 보증 상품과 같은 전세금 반환을 조건으로 더 저렴한 보증료를 증빙할 수 있는 자료를 제출하면 된다. 토스는 지난해 10월 HUG와 제휴해 전세금 반환 보증 가입 서비스를 시작했다. 토스 애플리케이션에서 HUG가 판매·관리하는 전세보증금 반환 보증 상품에 대해 예상 금액 조회 및 보증 신청, 신청 결과 수신, 보증료 결제 및 보증 가입이 가능하다.

어느 날 집주인이 “전세보증금을 돌려주지 못하겠다”고 ‘배 째라’식 통보를 해 왔다. 말로만 듣던 전세사기다. 전세보증금을 건지려면 어떻게 해야 할까. Q. 무엇부터 해야 하는가. A. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증에 가입돼 있다면 보증금을 돌려받을 길이 열린다. 계약이 끝난 뒤 한 달이 지나도록 반환받지 못했을 때 주택임차권 등기 명령을 마친 후 HUG에 이행청구를 신청하면 된다. Q. HUG에선 전부 돌려주는가. A. HUG는 이행청구 적정성을 심사해 결과를 세입자에게 통지하고 보증금을 먼저 돌려준 뒤 집주인에게 회수하는 대위변제 절차에 들어간다. 단 세입자가 집을 비워 주는 명도를 완료해야 한다. Q. 전세보증금 반환보증에 가입돼 있지 않으면. A. 반환보증에 가입되지 않았다면 집주인에 대한 형사 고소와 별개로 민사에 들어가야 한다. 먼저 집주인에게 내용증명을 발송하거나 문자메시지로 계약 종료 및 보증금 반환요청 의사를 전달해야 한다. 내용증명은 반드시 집주인에게 도달해야 한다. 문자메시지는 계약 해지에 동의하는 답장이 있어야 한다. 그 후 주택임차권 등기 명령을 해야 임대차 유효성을 주장할 수 있는 권리인 대항력을 유지한 채 이사할 수 있다. 세입자는 집주인에게 지급명령을 하거나 보증금 반환 청구 소송을 제기해 승소하면 강제집행 권리를 확보할 수 있고, 경매 등으로 보증금을 받을 수 있다. Q. 집이 경매에 들어가면. A. 경매 절차가 시작되면 집행관이 현황조사를 위해 집을 방문하고 감정평가에 돌입한다. 경매 절차가 개시되면 2~3개월 사이 배당요구 종기일이 정해지는데, 세입자는 그때까지 권리 신고 및 배당 요구를 해야 한다. 경매 절차는 통상 7~8개월, 길면 1년 걸린다. 경매 신청을 하면 통상 주택을 비워 줘야 하나 보증금을 변제받기 위한 경매 때는 피해 주택에 머물면서 진행할 수 있다. 건물이 낙찰되면 세입자는 배당금을 받아 보증금을 회수하면 된다. Q. 집이 낙찰됐지만 보증금을 돌려받지 못했다면. A. 경매에 넘겨졌을 때 자신보다 선순위 근저당이 설정돼 있거나 선순위 임차인이 있고 낙찰 대금이 우선 배당을 거치고 남은 금액이 없다면 보증금을 돌려받지 못한다. 이때는 민사 소송에 나서야 한다.

서울시의회 주택공간위원회 김태수 부위원장(국민의힘·성북구 제4선거구)이 지난달 29일 성북구 석관동 334-69번지 일대와 석관동 261-22번지 일대 모아타운(이하 석관동 모아타운)의 신속한 추진을 위해 SH공사와 석관동 모아타운 사업에 대해 논의하는 자리를 마련했다. 석관동 모아타운은 지난 2022년 10월 모아타운 대상지로 선정됐으며, 2023년 11월 모아타운 관리계획 선지정을 통해 소규모주택정비사업을 신속하게 추진할 수 있는 여건을 마련했다. 모아타운 관리계획 선지정 시 ▲사업시행구역 면적 확대(1만㎡ 이내→2만㎡ 이내) ▲노후도 완화(67%→57%) 등 모아타운 내 완화 혜택을 바탕으로 조합설립 관련 절차의 신속한 추진 기대했으며, 석관동 모아타운은 2023년 3월 ‘SH참여 모아타운 공공관리 시범사업 대상지’로 선정되어 SH공사가 ▲지역 현황 분석 ▲주민설명 및 안내 ▲사업성 분석 ▲모아주택 건축기획 ▲조합설립 행정지원 등 원활한 모아타운 추진을 위한 사업 전반을 지원하고 있다. 또한 모아타운 관리계획 수립 지역에서 개별 모아주택 사업지가 SH공사와 공동으로 사업을 시행할 경우 ▲HUG 이주비 융자 지원 ▲종상향 시 임대주택 기부채납 비율 완화(50%→30%) ▲건설공사 시 5단계 품질점검 등의 지원을 받을 수 있다. 모아타운 내 사업구역에서 종상향 시 종상향 된 용적률의 50%만큼 임대주택 등으로 기부해야 하며 SH공사와 공동시행 시 기부채납 비율이 30%로 완화된다. 김 의원은 석관동 모아타운의 빠른 추진을 위한 적극적인 지원과 홍보 활동을 요청했으며, 석관동 모아타운 내 공영주차장 부지에 대해 향후 정비사업 완료 이후 공원 또는 공공복합시설로 개발해 석관동과 인근 주민들을 위한 열린 공간이 될 수 있도록 검토해 줄 것을 주문했다. 그뿐만 아니라 동·서간 통합개발 시 종상향(2종→3종)을 적극 검토해 의릉 인근 지역인 석관동 모아타운이 역사문화환경 보존지역이라는 한계를 넘어 사업성을 확보할 수 있는 관리계획을 수립해 달라고 요청했다.

31일부터 전세대출도 금융사 방문 없이 더 낮은 금리로 갈아탈 수 있다. 먼저 시행된 신용대출과 주택담보대출 갈아타기를 통해 금리인하 효과를 거둔 만큼 전세 세입자들의 이자 부담도 덜어 줄 수 있을지 주목된다. 30일 금융위원회에 따르면 31일 ‘온라인·원스톱 대환대출 인프라’를 통한 전세대출 갈아타기 서비스가 시작된다. 이를 통해 18개 은행(농협·신한·우리·SC제일·기업·국민·하나·대구·부산·광주·전북·경남·제주·케이·카카오·수협·토스·씨티)과 3개 보험사(삼성생명·삼성화재·롯데손보)에서 전세대출을 받은 사람은 14개 은행(신한·국민·우리·하나·농협·기업·대구·부산·광주·전북·경남·케이·카카오·수협) 중에서 더 낮은 금리의 신규대출로 갈아탈 수 있다. 이들 금융사 앱과 네이버페이·카카오페이·토스·핀다 등 핀테크에서도 대출 비교가 가능하다. 아파트만 가능했던 주담대 갈아타기와 달리 전세대출은 아파트뿐 아니라 오피스텔, 빌라, 단독주택 등 ‘보증부 전세자금대출’을 받은 모든 주택에 대해 가능하다. 보증부 전세자금대출은 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증의 보증서를 담보로 한 대출을 의미하는데, 통상 은행에서 전세대출을 받으면 필수로 가입된다. 금융위에 따르면 국내 전세대출 규모는 170조원으로, 이 중 버팀목 전세대출 등 정책금융상품을 제외한 약 120조원이 갈아타기 대상이 될 것으로 보인다. 지난 9일 시작된 주담대 갈아타기는 26일까지 1만 6297명이 신청했으며, 1738명이 대출 심사를 완료하고 평균 1.55% 포인트 낮아진 금리로 연간 298만원의 이자를 절감할 수 있게 됐다. 지난해 5월 말 시작한 신용대출 갈아타기는 약 8개월간 11만 8773명이 이용했으며, 평균 1.6% 포인트 금리인하 효과로 연간 57만원의 이자 부담을 덜었다. 전세대출 갈아타기 대상과 요건 등을 문답형으로 정리했다. -전세계약이 6개월 남았는데 갈아타기가 가능한가. “갈아타기가 가능한 시점은 대출 실행 3개월 뒤부터 통상 2년인 전세계약이 절반 이상 남은 12개월까지다. 다만 전세계약을 연장하는 경우엔 계약 만료 2개월 전부터 15일 전까지 대출을 신청할 수 있다. 대출 보증기관의 보증 절차 때문에 갈아타는 시기가 제한적인데, 금융위는 보증기관과의 협의를 통해 상반기 중 이 문제를 풀겠다고 한다.” -계약 갱신 때 집주인이 보증금을 올리면 대출 한도를 늘릴 수 있나. “원칙적으로 대출 한도를 늘리는 것은 안 된다. 다만 재계약 시 보증금이 오르는 경우 증액분만큼 보증 기간 보증한도 내에서 더 받는 것은 가능하다. 만약 보증금 1억원에 대해 보증한도 80%를 적용받아 8000만원을 빌렸는데, 보증금이 1억 2000만원으로 올랐다면 전세대출은 9600만원까지 가능하다.” -버팀목 전세자금대출을 받았는데 시중은행 대출로 옮길 수 있나. “버팀목 전세자금대출 등 저금리 정책금융상품과 지역 연계 전세대출은 갈아타기 대상에서 제외된다.” -월세도 갈아타기가 가능한가. “전세, 월세 상관없이 보증기관(HF·HUG·SGI)의 대출보증을 받았으면 가능하다. 통상 금융사에서 전월세 보증금 대출을 받으면 자동으로 보증기관의 대출보증에 가입된다.” -전세대출 갈아타기를 할 때 임대인 동의가 필요한가. “전세대출을 최초로 받을 때와 마찬가지로 임대인 동의가 필수는 아니다. 다만 대출 갈아타기가 실행될 때 금융사가 임대인에게 임대차 계약 여부를 확인할 수 있다.”

저출산 극복을 위한 정부의 주거 안정 정책에 따라 시행되는 신생아 특례대출 첫날 신청자들이 사이트에 몰리면서 오전 한때 한 시간 넘는 대기가 발생하는 등 혼란을 빚었다. 고금리 시대 최저 1%대 금리로 최대 5억원까지 주택 자금을 빌려준다는 소식에 이미 출산했거나 기존 대출에서 갈아타려는 1주택자가 대거 몰린 것으로 풀이된다. 29일 주택도시보증공사(HUG)의 주택도시기금 기금e든든 사이트는 오후 1시 30분 현재 대기자 수가 700명대를 보이고 있다. 접수가 막 시작된 오전 9시에는 수천명의 접속자가 한꺼번에 몰리면서 ‘서비스 접속 대기 안내’ 화면만 뜨기도 했다. 오전 10시쯤에는 대기자가 1000여명으로 줄었지만 여전히 1시간 가까운 예상 안내 시간이 표시됐다. HUG관계자는 “접수가 초기에 사람이 몰리면서 한 시간 이상의 대기 안내가 떴었는데 11시가 지나면서 대기 안내 시간이 30대로 줄어들었다”며 “대기가 발생하는 것이지 접수에는 문제가 없지만 혹시 모를 상황을 자세히 모니터링하고 있다”고 말했다.‘저출산 극복을 위한 주거안정 방안’에 따라 시행된 신생아 특례대출은 대출신청일 기준으로 2년 안에 출산·입양한 무주택 가구의 주택 구입이나 전세자금을 저금리로 대출해 주는 제도다. 기존 대출을 가진 1주택 가구에 대한 대환대출도 가능하다. 대상 주택은 9억원, 전용면적 85㎡ (읍·면은 100㎡ )이하로 대출 지원을 받기 위해서는 부부합산 연소득이 1억 3000만원 이하이면서 순자산이 4억 6900만원보다 적어야 한다. 올해 대상은 2023년 1월 1일 이후 출생아를 둔 출산·입양가구로 임신 중인 태아는 포함되지 않는다. 주택구입 자금은 연 1.6~3.3%, 전세자금은 1.1~3.0%으로 대출 취급은행은 우리·KB국민·NH농협·신한·하나은행과 기금e든든 홈페이지를 통해 신청할 수 있다. 일각에서는 출산 장려를 위한 ‘신생아 특례대출’에서 면적 제한이 불합리하다는 지적도 나온다. 온라인 국민동의 청원에서는 “자녀 수가 많을수록 큰 집이 필요한데 면적 기준을 폐지해 달라”,“서울을 뺀 대부분 지역에서 중대형 아파트가 9억 아래인데도 면적 제한 때문에 대출을 못 받는다”는 불만이 올라왔다. 지난해 인기를 끌었던 ‘특례보금자리론’은 주택가격 9억원 이하 조건 외에 소득이나 면적 같은 제한은 없었다.

부동산 경기 침체가 지속되는 가운데 대구·경북 지역 올해 첫 대규모 아파트 분양이 포항에서 나온다. 특히 포항은 지난해 2월부터 미분양 관리지역으로 지정돼 있어 이번 분양 실적이 저조할 경우 미분양 관리지역 지정이 장기화할 수 있다는 우려가 나온다. 현대엔지니어링과 포스코이앤씨는 경북 포항시 남구 대잠동 871번지, 산81-4번지 일원에 ‘힐스테이트 더샵 상생공원’ 아파트를 조만간 분양할 예정이다. 이 아파트는 2개 단지 총 2667가구로 지어진다. 이 중 이번에 공급하는 아파트 물량은 2단지로 지하 5층~지상 최고 35층, 전용면적 84~178㎡ 총 1668가구 규모다. 건설사 측은 해당 단지가 접근성이 좋고 포항 시내와 고속도로를 통한 외곽 이동이 용이하다고 부각한다. 특히 포항제철초·중·고, 경북과학고 등의 학교도 밀집해 있고, 시청, 대형병원, 전통시장, 대형마트, 터미널 등의 생활인프라가 잘 갖춰져 있다고 홍보하고 있다. 또 민간공원 특례사업으로 공급되는 단지여서 쾌적한 주거생활이 가능하다고 자랑한다. 하지만 포항 부동산 경기가 악화된 상황이어서 이번 분양에 대한 걱정 섞인 목소리도 나오고 있다. 포항 미분양 아파트는 지난해 1월 4546가구에서 2월 5933가구로 증가해 정점을 찍은 뒤 이후 서서히 줄어 지난해 11월 현재 3746가구를 기록했다. 매달 조금씩 줄고 있지만 여전히 3000가구가 넘는 미분양 아파트가 있어 포항시나 지역 부동산업계는 골머리를 앓고 있다. 특히 포항은 주택도시보증공사(HUG)가 미분양 지정 기준을 완화해 새로 발표한 지난해 2월부터 계속 미분양 관리지역으로 지정돼 있다. 미분양 관리지역 적용기간은 2월 9일까지다. 이번 분양에 대해 시민들 사이에선 “위치가 좋아서 분양이 잘 될 것 같다”는 의견이 있는 반면 “분양가가 높고 큰 장점이 없어 미달될 것 같다”는 견해도 있다. 건설사 측은 “분양 관계자는 “공원 특례 사업 분양 단지는 일반 분양보다 주거 환경이 좋은 것으로 평가받아 전국적으로 실패한 사례가 없다”며 “소비자 기대감도 높은 만큼 성공적으로 분양을 마칠 것으로 본다”고 밝혔다.

광주·전남지역 중견 건설사인 한국건설이 금융기관에 중도금 대출 이자를 내지 못하는 등 유동성 위기를 맞으면서 지역 경제에 파문이 일고 있다. 15일 지역 건설업계에 따르면, 한국건설은 최근 광주 동구 등에 짓고 있는 아파트와 오피스텔 등 4개 단지 분양계약자들에게 중도금 이자 납입 지연에 따른 사과와 함께 대책 마련을 약속했다. 한국건설 측은 홈페이지를 통해 “아파트 시공 사업과 관련해 고객님의 중도금 대출 이자를 납입하지 못하는 상황이 발생했다”며 “회사를 믿고 아델리움을 선택해주신 계약자 여러분께 피해를 드리게 된 점, 진심으로 머리 숙여 사과드린다”고 밝혔다. 이어 “피해가 최소화될 수 있도록 모든 방안을 강구하고 있으며, 조속히 해결 방안을 마련하도록 하겠다”고 덧붙였다. 현재 한국건설의 사업 현장은 28곳으로, 이 가운데 중도금 대출 이자가 연체된 곳은 291세대 규모의 분양 아파트 1곳과 오피스텔 3곳으로 알려졌다. 이에 앞서 새마을금고 등 금융권은 지난 11일 해당 아파트와 오피스텔 분양자들에게 ‘한국건설 측이 내야 할 중도금 이자를 대신 상환해줄 것’을 요구하는 안내문을 보냈다. 안내문은 ‘한국건설의 이자 지급 불능상태로 중도금 이자를 계약자 본인이 직접 납입해야 한다. 이자 지급 연체로 금융거래와 신용상의 불이익이 없도록 신용관리에 만전을 기해달라’는 내용을 담고 있다. 문제가 된 곳들은 ‘중도금 무이자 조건’으로 분양이 이뤄져, 중도금 대출 이자를 한국건설이 부담하되 이를 이행하지 못할 경우 분양자가 대신 납부하는 것으로 돼 있다. 지역 부동산업계에서는 특히, 이들 4곳의 단지 외에 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받지 않은 30가구 미만의 오피스텔 ‘한국 아델리움57’ 분양 계약자들이 피해를 입지 않을까 우려하고 있다. 현재 국내에서는 30가구 미만의 주택·오피스텔을 분양할 경우 HUG의 분양보증을 받지 않아도 된다. 이에 따라 분양보증을 받지 않은 경우 사업자가 부도·파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되면 계약자들이 억대의 계약금을 날리게 되는 등 피해를 고스란히 부담해야 한다.

수도권 일대에서 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 세입자 99명에 200억원이 넘는 사기를 친 일당이 1심에서 중형을 선고받았다. 주로 조폭에 적용됐던 범죄단체 조직·활동 혐의가 법원에서 인정됐다. 서울중앙지법 형사2단독 박소정 판사는 15일 사기와 범죄단체 조직 등 혐의로 구속기소된 A공인중개사사무소 대표 연모(39)씨에게 징역 10년을, 범죄단체 활동 등 혐의로 구속기소된 팀장 장모(35)씨와 명의를 빌려준 이모(40)씨에게 각각 징역 7년을 선고했다. 재판부는 이들이 “그룹 채팅방에서 실적 수행 상황이나 계약 성사 결과를 공유하며 범죄단체의 물적·인적 설비를 갖춘 사실이 인정된다”며 이들의 범죄단체 조직 및 활동 혐의를 유죄로 인정했다. 재판부는 “연씨는 동시진행 거래를 위주로 하는 공인중개사 사무소를 개설해 임차인 섭외, 거래 중개 등을 통해 리베이트 명목의 수수료를 지급하고 바지명의자 역할을 할 사람을 직접 구해 거래에 이용했다”며 “연씨는 조직적으로 범죄단체를 구축하고 이씨는 이 집단에 가입해 반복적으로 범죄를 저지른 사실이 인정된다”고 설명했다. 이들은 2021년 6월~2022년 12월 세입자 99명으로부터 205억원 상당의 임대차 보증금을 가로챈 혐의로 재판에 넘겨졌다. 서울 구로구, 경기 부천시, 인천에 지사를 두고 팀장, 부장, 과장으로 직급과 역할을 나눈 뒤 그룹 채팅방 등을 통해 범행에 필요한 각종 지사사항을 전파해 조직적인 범죄를 저질렀다. 재판부는 “임차인 99명에게 205억원에 달하는 경제적 피해를 입혔음에도 피해를 제대로 회복해주려는 노력을 하지 않았고 피해자들이 엄벌을 탄원하고 있다”며 “피해자들이 임대차보증보험에 가입해 보증금을 반환받을 가능성이 있으나 주택도시보증공사(HUG)에 그 피해가 전가된 것일 뿐”이라고 강조했다. 그러면서 “전세사기는 주택시장의 건전한 거래 질서를 교란하고 서민들의 전 재산이나 다름없는 임대차 보증금을 이익 추구의 수단으로 삼아 그들의 생활 기반을 뿌리째 흔드는 중대 범죄라는 점에서 엄중한 처벌을 해야 한다”고 덧붙였다.

GS건설이 이달 중 서울 서초구에 반포자이, 신반포자이, 반포센트럴자이와 함께 8000여 가구 규모의 ‘자이 브랜드 타운’을 완성할 ‘메이플자이’(투시도)를 선보인다. 이 단지는 신반포8·9·10· 11·17차 아파트와 녹원한신아파트, 베니하우스 등을 통합해 재건축하는 곳으로 지하 4층~지상 최고 35층 29개 동 총 3307가구 규모다. 이 중 전용면적 43~59㎡ 162가구를 일반 분양한다. 분양가는 3.3㎡(평)당 6705만원으로 주택도시보증공사(HUG)가 밝힌 지난해 11월 기준 서울 민간 아파트의 평당 분양가 3414만원의 2배에 가깝다. 메이플자이는 우수한 교육 환경, 편리한 교통 여건이 갖춰져 있을 뿐만 아니라 한강공원도 인접해 있다. 원촌초, 원촌중, 경원중, 신동중, 반포고, 세화여고 등 명문 초·중·고교가 단지 인근에 있고 사립인 계성초도 가깝다. 또한 반포학원가도 주변에 있다. 수도권 지하철 3호선 잠원역이 단지와 직결되고, 7호선 반포역도 바로 인접한 초역세권 단지다. 3, 7, 9호선이 지나는 고속터미널역과도 인접해 있다.

태영건설의 워크아웃 개시가 유력한 가운데, 박상우 국토교통부 장관은 “시장 상황을 예의주시하고 있다”면서 “공적 보증을 충분히 활용해 선제 대응을 할까 생각하고 있다”고 밝혔다. 지방 미분양 물량을 정부가 매입하기로 하면서 수도권은 빠진 데 대해선 “손톱에서 가시를 다 뽑아줄 수는 없고 환자가 감내할 것도 있다”고 정부의 최소 개입 원칙을 강조했다. 박 장관은 11일 정부세종청사에서 취임 후 첫 기자간담회를 열고 ‘태영건설이 워크아웃으로 가게 될 경우 국토부 후속 역할’을 묻는 말에 “많은 기업이 그런 리스크를 안고 사업을 하는 것”이라면서 “(정부가) 우려하는 건 특정 회사가 아니고 도미노처럼 업계 전반에 확산하는 걸 막는 것”이라고 답했다. 태영건설 주채권은행인 산업은행은 이날 제1차 채권자협의회를 열고 투표를 통해 워크아웃 개시 여부를 결정할 예정이다. 워크아웃은 신용공여액 기준 채권단 75% 동의를 얻어야 개시되는데, 주요 채권단 600곳과 금융당국은 태영그룹 측 자구안에 공감대를 형성해 워크아웃 개시가 유력할 것으로 관측된다. 이와 관련, 박 장관은 “시장 상황을 예의주시하고 있고 그런 조짐이 발생하면 쓸 수 있는 건 보증 카드”라면서 “보증 없이 프로젝트파이낸싱(PF) 한 곳이 많은데 보증받아서 할 수 있게 하면 싼 가격에 사업이 잘 굴러가는 것”이라고 말했다. 현재 태영건설이 공사하고 있는 주택사업장 가운데 주택도시보증공사(HUG)의 공적 분양 보증에 가입된 곳은 14개 사업장(1만 2395가구)이다. 분양 보증은 건설사가 부도 등으로 분양 계약을 이행하지 못할 경우 보증기관이 직접 분양하거나 입주 예정자에게 계약금·중도금을 돌려주는 제도다. 박 장관의 공적 보증 강화 발언은 선분양제에서 ‘안전핀’ 역할을 하는 분양 보증을 늘려 PF 사업장이 멈추지 않도록 하고 분양받은 사람들의 피해를 사전에 막겠다는 취지다.한국토지주택공사(LH)가 지방의 악성 미분양 주택을 매입하기로 하면서 수도권은 빠진 데 대해선 “정부가 일일이 개입하다보면 엇박자가 날 수 있다”면서 “우리 역할은 영양제를 드리는 것이고, 환자가 감내할 것은 감내해야 한다”고 말했다. 또한 이번 수요 진작책에서 지방 미분양 주택 매입분과 달리 신형 소형 비아파트 구입분의 경우 1가구 1주택 특례를 제외한 이유에 대해 “시장 온도가 다르다”면서 “지방은 부동산 투기 걱정을 안 해도 되는데 수도권은 여전히 가능성이 있어 정상화 차원”이라고 밝혔다. 다주택자 세금 감면 비판에 대해 박 장관은 “세금을 안 받겠다는 게 아니고 중과하던 것을 보통 과세로 돌리는 것으로 정상화”라면서 “중과는 부동산 투기가 올라갈 때 내놓은 대책으로, 지금은 투기가 올라가는 시점이 아니다. 여름이 되면 겨울옷을 벗어야 하고, 겨울이 되면 여름옷을 벗어야 한다”고 말했다. 관련 법 개정안 처리에 야당이 협조할지를 묻자 그는 “재건축에 대해 제도 개선 합의가 돼 있어 국회 통과가 어렵지 않을 것”이라고 내다봤다.

태영건설의 워크아웃(기업구조개선작업) 결정이 하루 앞으로 다가온 10일 태영그룹이 2금융권을 포함한 주요 채권단을 상대로 막바지 설득 작업에 나섰다. 시장에선 “큰 이변이 없다면 태영건설 워크아웃이 개시될 것”이라는 전망이 지배적이다. 제1차 채권자협의회 하루 전인 이날 태영건설 주채권은행인 산업은행은 서울 영등포구 여의도 산은 본사에서 태영건설 워크아웃과 관련한 주요 채권자 회의를 열었다. 설명회엔 KB국민·신한·하나·우리·NH농협·IBK기업은행 등 은행권은 물론 새마을금고중앙회, 농협중앙회, 신협중앙회, 저축은행중앙회, 여신금융협회 등 제2금융권이 참석했다. 이 자리에 참석한 태영그룹 최고재무책임자(CFO) 등 대표단은 추가 자구안을 설명하고 워크아웃 개시의 필요성을 호소했다. 태영 측은 전체 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 사업성 여부를 재검토하는 한편 PF 대주단과 향후 처리 방안을 함께 수립하겠다고 밝혔다. 또 기존 자구안은 물론 전날 윤세영 태영그룹 창업회장이 발표한 ‘티와이홀딩스·SBS 지분 담보로 제공’ 등 추가 자구안을 충실히 지키겠다고 약속했다. 산은은 “채권단은 자구계획과 대주주의 책임이행 방안이 계획대로 이행된다면 워크아웃을 개시할 수 있다는 공감대가 형성됐다”면서 “다만 약속이 지켜지지 않거나 대규모 추가 부실이 발견되면 즉시 워크아웃 절차를 중단할 수 있다”고 밝혔다. 금융권은 일단 워크아웃을 개시하는 데는 큰 문제가 없을 것으로 보고 있다. 제1차 채권자협의회는 11일 서면결의 형식으로 진행한다. 워크아웃을 개시하려면 채권단 75%의 동의가 필요하다. 산은을 포함한 은행권 채권 비율을 다 합쳐도 33%에 그치는 데다 채권단이 600곳이 넘어 이해관계를 조율하기 어려울 것이라는 관측이 있었다. 그러나 은행을 포함한 국내 금융지주 모든 계열사를 포함하면 채권 비율은 46%로 오른다. 여기에 건설공제조합과 주택도시보증공사(HUG), 국민연금 등의 의결권이 40%에 이르는 것으로 알려졌다. 금융당국이 직간접적으로 영향력을 행사할 수 있는 채권자 비중이 75%를 넘는다는 이야기다. 금융당국이 태영 측의 추가 자구안을 긍정적으로 판단하고 연대보증채무 유예를 검토하는 만큼 기타 중소 채권단 역시 워크아웃 개시라는 주류 의견에 따를 가능성이 높다는 분석도 나온다. 채권단 관계자는 “중소형 채권금융사들 역시 시장에 미치는 충격을 고려해야 하는 만큼 반대할 가능성은 크지 않을 것”이라고 말했다. 다만 상대적으로 자금 마련이 시급한 상호금융권이 이번 의결에서 반대 의견을 낸 뒤 반대매수청구권을 행사할 가능성이 있다. 기업구조조정촉진법에 따르면 워크아웃에 반대하는 채권자(반대채권자)는 워크아웃 의결일로부터 7일 안에 반대매수청구권을 행사하는 방식으로 워크아웃에서 이탈할 수 있다. 이럴 경우 워크아웃에 찬성하는 채권자는 6개월 안에 청산 가치보다 조금 더 높은 금액으로 반대채권자의 채권액을 물어 줘야 한다. 찬성채권자가 허용할 경우 반대채권자는 보유 채권을 제삼자에게 매각할 수 있다. 산은은 이를 근거로 태영건설에 반대채권자 채무를 인수하라고 요구하고 있다. 태영 측은 아직 입장을 밝히지 않았다. 반대채권자의 규모가 정확하게 드러나지 않아 인수가 가능한 수준인지 아닌지를 태영 측도 모르기 때문으로 풀이된다.

태영건설의 워크아웃 추진을 계기로 30년 넘게 주택도시보증공사(HUG)가 독점해 온 주택 분양 보증 시장 민간 개방 논란이 다시 수면 위로 올라왔다. 태영건설 사업장의 공사가 중단되면 수분양자들의 피해를 변제해야 하는 HUG의 재정 건전성 악화가 가속화할 수 있어 부동산 시장의 또 다른 ‘뇌관’이 될 수 있다는 우려와 맞물려서다. 9일 건설·주택 업계 등에 따르면 현재 태영건설이 공사하고 있는 주택사업장 가운데 HUG의 분양 보증에 가입된 곳은 14개 사업장(1만 2395가구)에 이른다. 분양 보증은 건설사가 부도 등으로 분양 계약을 이행하지 못할 경우 보증기관이 직접 분양하거나 입주 예정자에게 계약금·중도금을 돌려주는 제도다. 문제는 HUG가 전세사기 여파로 대위변제액이 급증하면서 지난해 당기순손실이 약 5조원(추정액)에 이른다는 점이다. 분양 보증 업무는 HUG가 1993년부터 단독으로 해 오고 있다. 인허가 보증, 하자 보증 등은 민간에 문을 열었지만 유독 분양 보증은 독점 체제다. 논란이 처음 불거진 건 2008년이다. 당시 정부는 분양 보증의 민간 개방을 추진하면서 ‘주택 공급에 관한 규칙’을 개정해 국토교통부 장관이 지정한 보험사도 분양 보증 사업을 할 수 있도록 하는 조항을 넣어 민간 개방의 근거를 마련했다. 그러나 지침 개정 이후에도 국토부 장관이 지정한 민간 보험사는 단 한 곳도 없었다. 공정거래위원회는 2017년 HUG의 보증 독점을 ‘경쟁 제한적 규제’로 지목하고 개선을 권고했지만 국토부는 연구용역 이후 현 체제를 유지하는 것으로 결론 내렸다. 업계에선 HUG가 분양 보증을 명분으로 사실상 분양가 통제를 한다며 민간에도 문을 열 것을 요구하고 있다. 현재 30가구 이상 아파트를 선분양할 때 분양 보증이 있어야 금융권 대출이 가능한데 중소 건설사는 HUG의 독점으로 보증료율이 과도하게 높다고 주장한다. 분양 보증 보증료율은 0.138~0.469% 수준인데 신용평가등급이 상대적으로 낮은 중소 건설사는 여력이 없다는 것이다. 이와 관련, 주택산업연구원은 경쟁 구도가 생기면 분양보증 수수료가 최대 43% 줄어들 것으로 내다봤다. 김덕례 주산연 선임연구위원은 “현재는 HUG가 분양보증 리스크를 온전히 떠안는 구조인데, 민간 개방이 되면 분양보증 리스크도 분산될 수 있다”고 말했다. 반면 국토부와 HUG 등은 대규모 변제 위험이 있는 만큼 공공이 맡아야 한다는 입장이다. 민간 보증이 파산하면 피해가 소비자에게 전가되기 때문에 사고 가능성에 대비해야 한다는 것이다. 분양가 통제가 되지 않을 수 있다는 점도 정부가 소극적 자세를 취하는 이유다. HUG는 분양 보증 수익이 전세반환 보증·임대보증금 보증 사업 손실을 교차 보전하기 때문에 민간 개방이 어렵다고 말한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “민간 보험사에서 과도하게 상품을 팔았다가 시장이 위험해지면 뒷감당이 힘들 것”이라고 밝혔다.

시공능력 16위 태영건설의 워크아웃(기업재무구조 개선작업) 개시 여부가 11일 결정되는 가운데 태영건설이 벌인 사업장을 둔 전국 지방자치단체가 상황을 주시하고 있다. 9일 서울신문 취재를 종합하면 태영건설은 경기주택도시공사 신사옥, 부산콘서트홀 건립사업, 김해 대동첨단산업단지, 강릉 관광단지 개발사업 등 전국 곳곳에 사업장이 있다. 건설업계 불안감은 여전하지만 공동주택 사업을 중심으로 아직 직접적인 피해는 없는 것으로 나타났다. 태영건설은 강원 강릉 송정동 6만 7700㎡ 터에 총 6450억원을 들여 숙박 시설인 ‘디오션259’를 짓고 있지만 강원도는 아직 하도급 업체가 공사대금을 받지 못한 경우는 없는 것으로 파악했다. 경남 창원 북면 감계2지구 사업장처럼 분양이 끝나거나 막바지 공정에 들어간 공동주택 사업도 워크아웃 개시로 자금이 수혈되면 차질이 없을 전망이다. 분양이 진행된 사업장은 주택도시보증공사(HUG)의 분양계약자 보호 조치 대상에도 포함되는데, 만일 공사가 중단되더라도 HUG가 남은 공사를 진행하거나 분양대금을 돌려줄 수 있다. 그러나 특수목적법인 출자 사업은 분위기가 다르다. 지자체가 출자했거나 대주단이 따로 있는 구조여서 워크아웃 개시로 자금 수혈이 이뤄지더라도 대주단 결정으로 사업 방향이 달라질 수 있다. 자금 지원을 계속할지, 태영건설 지분은 빼고 대체 사업자를 찾을지 제각각 판단이 필요한 것이다.창원시 회성동 복합행정타운 사업이 대표 사례다. 이 사업은 창원시가 51%, 태영건설이 22.4%를 출자해 세운 특수목적법인이 시행 중이다. 이미 3600억원에 달하는 PF(부동산 프로젝트파이낸싱) 대출이 시행된 상황에서 태영건설 지분을 빼고 대체 사업자를 모색한다면 사업 차질은 불가피해진다. 태영건설 지분을 유지한다면 경영이 정상화될 때까지 위험 부담을 계속 감수해야 한다.

대구 중구와 남구, 경북 포항시와 경주시의 미분양 관리지역 지정이 13개월 연속 연장됐다. 9일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 제84차 미분양 관리지역 선정 회의를 열어 이들 지역에 대한 미분양 관리지역 지정 기간을 2월 9일까지 연장했다. 11월 말 기준 대구 지역 미분양 아파트는 1만328가구로 전국 17개 시·도 가운데 가장 많다. 이중 남구가 2313가구, 중구는 1034가구다. 포항시의 미분양 물량은 2732가구, 경주시는 1398가구다. 미분양 관리지역은 미분양 주택이 1000가구 이상인 시·군·구에서 미분양 증가, 미분양 해소 저조, 미분양 우려 등의 요건 가운데 하나라도 충족되면 지정된다. 미분양 관리지역으로 지정되면 주택을 공급하려는 사업 예정자는 분양보증을 발급받기 위해 예비심사나 사전심사를 받아야 한다.

워크아웃 개시 여부 ‘첫 번째 관문’400곳 넘는 채권단 이해관계 달라외담대 451억 갚지 않아 ‘노란불’오너家에 3000억 사재 출연 요구진정성 있는 자구 방안 마련 필요 태영건설의 워크아웃 결정을 위해 3일 주채권은행인 산업은행에서 채권단을 대상으로 한 설명회가 개최된다. 워크아웃을 개시하려면 채권단 75% 이상의 동의를 얻어야 하는 만큼 태영건설이 자구 계획을 밝힐 이번 설명회가 워크아웃 개시 여부를 가늠할 1차 관문이 될 것으로 전망된다. 2일 금융권에 따르면 산업은행은 정확한 채권단 규모와 채권액을 파악하기 위해 태영건설 채권단에 이날까지 금융채권을 신고해 달라고 요청했다. 이를 토대로 오는 11일 열리는 1차 채권자협의회에서 의결권을 행사할 수 있는 채권단의 규모가 확정될 것으로 보인다. 통상 워크아웃 채권단 규모는 20~30곳에 그치는 데 비해 이번에는 산은이 채권자협의회 통지서를 보낸 곳만 400곳이 넘는다. 채권자협의회 대상에는 태영건설 자체에 대한 직접 차입금뿐만 아니라 개별 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장에 대한 보증채무까지도 포함하기 때문이다. 의결권 75%는 신용공여액을 기준으로 결정되는데, 산은이 채권단에 보낸 통지서를 보면 태영건설의 직접 차입금은 은행·증권사·자산운용사 등 80곳에서 1조 3007억원, PF 보증채무는 부동산 사업장 122곳 9조 1816억원 규모로 파악된다. 사업장마다 처한 상황에 따라 이해관계가 다른 데다 지방 상호금고 등은 금융당국의 감독 체제 밖이라 워크아웃 개시를 위한 의결권 배분부터 쉽지 않을 것으로 전망된다. 금융당국 관계자는 “신속한 정상화라는 취지에 맞게 주채권은행에서 의결권의 범위를 결정할 수 있는 여지가 있기 때문에 1차 협의회에서 채권자협의회 규모가 어느 정도 추려질 것으로 보인다”고 말했다. 태영건설의 자구안을 놓고도 벌써부터 잡음이 일고 있다. 태영건설은 지난달 29일 만기도래한 상거래채권 1485억원 가운데 외상매출채권 담보대출(외담대) 451억원을 갚지 않은 것으로 나타나면서 노란불이 켜졌다. 태영건설은 외담대가 외상매출채권을 담보로 은행에서 받은 대출인 만큼 상거래채권이 아닌 금융채권이며 워크아웃 신청으로 상환이 유예됐다는 입장이다. 금융당국은 “그렇게 볼 여지가 있다”면서도 시장의 의구심이 계속되자 “가능한 한 빨리 갚으면 좋겠다”는 입장을 밝혔다. 태영건설 오너 일가에 대한 사재 출연 압박도 계속되고 있다. 채권단과 금융당국은 최소 3000억원 이상은 나와야 한다고 보고 있다. 과거 2012년 금호산업 워크아웃 당시 박삼구 전 금호아시아나그룹 회장은 금호석유화학 주식을 매각해 2200억원 규모의 사재를 내놓았다. 태영 오너 일가의 사재 출연은 매각이 완료된 태영인더스트리와 추가 자구안에 포함된 블루원 매각 대금이 주축이 될 전망이다. 태영인더스트리의 오너 일가 지분은 윤석민(32.34%) 회장, 여동생 윤재연(27.66%) 블루원 대표 보유분을 합쳐 총 60%로 매각대금 2400억원 중 1440억원에 달한다. 골프장과 레저사업을 하는 블루원은 윤재연 대표가 경영을 맡고 있는데, 오너 일가 지분이 12.26%이고 나머지는 TY홀딩스가 갖고 있다. 3일 태영 측이 제시할 자구안에는 핵심 계열사인 SBS 지분 매각이나 담보 제공은 포함되지 않을 것으로 보인다. 경영난에 처한 태영건설을 구하기 위해 지난달 구순의 나이로 최고경영자(CEO) 자리에 복귀한 윤세영 창업 회장은 이날 신년사에서 “워크아웃을 신청한 것이 불명예스럽기는 하지만 이를 통해 태영건설이 위기를 극복해 내면 결과적으로 이 제도는 큰 선물이 될 것”이라며 “워크아웃을 성공적으로 조기 졸업하도록 혼신의 노력을 다하겠다”고 밝혔다. 한편 태영건설 위기로 서민 주거의 마지막 안전판인 주택도시보증공사(HUG)의 재정건전성에도 불똥이 튀었다. 지난해 HUG는 전세사기 피해 세입자에게 전세보증금을 갚아 주는 대위변제액이 급증하면서 13년 만에 처음으로 당기순손실(약 4조 9141억원)을 낸 것으로 추정된다. 이러한 가운데 태영건설의 22개 사업장(1만 9869가구) 중 14개 사업장(1만 2395가구)이 HUG의 주택 분양보증에 가입한 것으로 나타났다. 보증잔액은 2조원에 이르며, 정부는 태영건설의 수분양자 보호에 HUG를 활용한다는 방침이다. 그러나 HUG의 재정난이 이미 한계 수준에 이르면서 태영의 분양대금을 환급해야 하는 상황이 더해지면 재정건전성 악화로 보증업무 자체가 마비될 수 있다는 우려가 나온다.

태영건설 리스크가 전세사기 여파로 역대급 손실을 본 주택도시보증공사(HUG)에 추가 적자를 떠안게 해 재무건전성을 뒤흔들 수 있다는 우려가 나온다. 보증보험을 담당하는 HUG의 재정에 빨간불이 켜지면 주거 안전판이 위태로워져 주거 취약계층의 부담으로 이어질 수 있다. 2일 정부부처와 금융업계 등에 따르면 현재 태영건설이 공사하고 있는 주택사업장 가운데 분양이 진행된 22개 사업장(1만 9869가구) 중 HUG의 주택 분양보증에 가입된 곳은 14개 사업장(1만 2395가구)이다. 보증 잔액은 약 2조원에 달한다. 일반적으로 30가구 이상 아파트를 분양하는 사업은 일종의 보험 역할을 하는 HUG 분양보증에 가입한다. 정부는 태영건설의 수분양자 보호에 HUG를 구원투수로 올린다는 방침이다. 태영건설이 공사를 지속하거나 시공사를 교체하는 등 분양이행 노력에도 사업의 정상 추진이 어려운 경우 HUG의 분양보증을 통해 분양계약자에게 기존에 납부한 계약금 및 중도금을 환급하도록 하는 식이다. 문제는 HUG의 재정건전성이 이미 한계 수준을 넘어섰다는 것이다. 전세사기 여파로 HUG가 집주인을 대신해 세입자에게 전세보증금을 갚아주는 대위변제액이 급증하면서 공사는 13년 만에 당기순손실을 기록했다. HUG는 2010년부터 2021년까지 당기순이익을 냈지만, 2022년 1125억여원 적자를 봤다. 지난해 당기순손실은 4조 9000억원에 이르는 것으로 추정된다. 현재 영업실적 결산이 진행 중이기 때문에 정확한 적자 규모는 3월 말 결산이 마무리되면 확인 가능할 전망이다. HUG의 재정건전성이 흔들리는 상황에서 태영건설의 워크아웃 여파는 HUG의 재정난을 더욱 악화시킬 여지가 크다. 태영건설의 사업장 중에 공사가 중단되는 곳이 나와 HUG가 분양대금을 환급해야 하는 상황이 더해지면 재정건전성 악화로 보증 업무가 마비될 수 있다는 지적까지 나온다. 다만 HUG는 실제 사업장이 멈춰 분양대금을 환급하는 사례는 드물 것으로 관측한다. 태영건설 사업장 가운데 HUG가 정의한 보증사고로 이어질 사업장이 극소수이고 환급을 위해선 수분양자의 3분의 2 이상 동의가 필요하기 때문이다. HUG는 분양 보증사고를 ▲주채무자에게 부도·파산·사업포기 등 사유가 발생한 경우 ▲실행공정률이 예정공정률보다 25%포인트 이상 부족한 경우 ▲실행공정률이 75% 초과한 경우에서 정당한 사유 없이 공사가 6개월 이상 지연된 경우 ▲시공사의 부도·파산 등으로 공사 중단 상태가 3개월 이상 지속된 경우로 규정한다. 전문가들은 태영건설 리스크가 건설업계로 확대될 경우 HUG의 재정 부담이 불가피하다고 지적한다. 서진형(공정주택포럼 공동대표) 경인여대 교수는 “태영건설 하나면 HUG 보증 규모로 충분히 감당하겠지만, 중소건설사로 확대되면 HUG에 충분히 재정 부담이 된다”면서 “결국 국민 혈세로 메꿔야 해 혈세 낭비를 가져올 수 있다”고 했다.