수원시 영통구 인근에서 삼성디지털시티의 배후수요를 누리는 지식산업센터 ‘테크트리 영통 지식산업센터’가 올 상반기 분양할 예정이다. 테크트리 영통 지식산업센터는 수원시 영통구 인근에서 10년 만에 분양하는 제조형 지식산업센터인 만큼 희소성이 높게 평가된다. 특히 대규모 기숙사, 독점 상가 등 다양한 시설을 갖춰 분양 전부터 실수요자는 물론 투자자들의 뜨거운 관심을 받고 있다. 테크트리 영통 지식산업센터는 경기도 수원시 영통구 신동 일원에 위치한다. 연면적 84,381㎡ 규모에 총 지하 3층~지상 15층으로 지식산업센터, 기숙사, 근린상가로 구성된다. 사업지 바로 앞으로는 삼성전자 본사와 삼성디지털시티를 비롯해 삼성전자 기흥·화성 캠퍼스 등이 자리한 삼성 프리미엄 비즈니스 벨트를 누릴 수 있어 입지적인 메리트가 높게 평가된다. 또한 수원 일반산업단지 등도 가까운 만큼 인근 협력 업체 들의 시너지 효과는 물론 풍부한 배후수요도기대해 볼 수 있다. 테크트리 영통 지식산업센터는 연면적 84,381㎡ 대규모로 들어서는 만큼 제조형 공장부터 첨단 NT, IT기업까지 다양한 업종의 수용이 가능하다. 특히 최첨단 인텔리전트급 시설을 갖춘 기숙사와 상업시설이 함께 들어서 입주민의 업무 효율을 극대화한 것이 특징이다. 지식산업센터에는 제조업에 최적화된 최첨단 설계가 적용돼 눈길을 끈다. 특히 지하 2층~지상 6층까지 드라이브 인 시스템이 적용된다. 드라이브 인 시스템은 사업장 입구에서 논스톱으로 편리하게 상·하차할 수 있어 원자재나 물류량이 많은 업체의 업무 효율성을 높이는 시설이다. 이 밖에도, 트렌디한 디자인을 적용한 주차공간, 옥상 정원, NT, IT비즈니스의 경쟁력을 위한 첨단 인텔리전트 시스템이 적용될 예정이다. 입주사 직원들의 편의성을 고려한 대규모 기숙사 시설도 테크트리 영통 지식산업센터의 장점으로 꼽힌다. 지상 15층 규모 총 378실의 기숙사가 갖춰지며 단층형, 복층형 등 두가지 타입의 최첨단 시스템 기숙사가 들어선다. 휴게시설, 회의실 등 지원시설도 적용되는 만큼 쾌적한 업무 환경이 조성될 전망이다. 편리한 광역 교통망도 장점이다. 분당선 매탄권선역과 망포역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 입지이며 SRT 동탄역, 수원버스터미널 등 편리한 대중교통망을 갖췄다. 도로 교통망 역시 수원신갈IC, 기흥동탄IC를 통한 경부고속도로 이용이 편리하며 영동고속도로 동수원 IC, 용인서울고속도로 흥덕 IC, 청명 IC 등 광역교통망 이용의 초스피드환경을 누릴 수 있다. 지식산업센터는 취득세 및 재산세 등 다양한 금융혜택이 제공돼 실수요는 물론 투자자들에게 주목을 받고 있다. 테크트리 영통 지식산업센터의 경우 초기 부담금을 줄인 10% 계약금과 중도금 무이자 대출은 물론 분양가의 최대 70%의 정책자금지원(장기 저금리 대출알선, 중소기업에 한함)은 물론 취득세 50% 감면, 재산세 37.5% 감면 등 다양한 세제 및 금융혜택을 제공 받을 수 있다. (2019년12월 31일까지) 한편 테크트리 영통 지식산업센터는 상업시설 분양도 함께 진행된다. 상업시설은 지식산업센터 내 지하 1층~지상2층에, 기숙사 1층, 별동의 상가동에 들어선다. 상업시설은 지식산업센터의 공장과 오피스 상주직원을 비롯 기숙사 거주인구까지 흡수해 샤워, 분수효과를 누릴 수 있어 눈길을 끈다. 이 밖에도 권리금 부담이 없어 초기 부담금이 적은데다 신DTI규제 대상에서 벗어난 수익형 부동산 상품인 만큼 투자 가치가 높게 평가된다. 테크트리 영통 지식산업센터의 홍보관은 경기도 수원시 영통구 원천동에 위치하며 올 상반기 분양에 나설 예정이다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

문재인 정부의 신남방 정책이 가동되고 오는 11월 말쯤 한국에서 열릴 예정인 ‘한·아세안 특별정상회의’에 동남아 10개국 정상들이 모두 참석할 것으로 보이는 등 한국과 아세안 관계가 긴밀해지는 가운데 필리핀이 새로운 투자 진출의 ‘핫 플레이스’로 떠오르고 있다. 로드리고 두테르테 필리핀 정부의 ‘인프라스트럭처 우선 정책’으로 초대형 프로젝트들이 잇따라 입찰로 쏟아져 나오면서 이 같은 바람이 더 뜨겁게 불고 있다. 서울에 있는 국제기구 한·아세안센터(사무총장 이혁)와 필리핀 통산산업부(DTI)가 지난 22~23일 필리핀 수도 마닐라에서 공동 개최한 필리핀 인프라 투자시찰단에 서울신문 기자가 동행해 달라진 현지 투자 환경과 가능성을 살펴봤다.마닐라 신도심인 마카티 남동쪽에 위치한 보니파시오 지역. ‘마닐라의 강남’으로 떠오르면서 지난 3년 새 부동산 가격이 2배 이상 뛰었다. 1㎡당 35만 페소(약 746만원)였던 주거용 아파트인 ‘콘도미니엄’ 가격이 3년 새 80만 페소를 넘어섰다. 필리핀 부유층과 외국 기업 주재원, 외교사절 등이 모여 사는 ‘보니파시오 글로벌시티’로 금융기관까지 옮겨오고 있고, 추가 신도심 개발이 속도를 내고 있다. 대표적인 현지 재벌인 아얄라그룹이 자사의 방대한 토지에 건설한 인구 80만명 규모의 계획도시이다. 치솟는 부동산 가격은 해마다 6%를 웃도는 경제성장률에 두테르테 정부의 사회간접자본(인프라) 투자 정책인 “빌트(건설), 빌트, 빌트 정책”에 힘입어 더욱 달아오르고 있다. 마카티 남쪽 마닐라만을 낀 파사이 지역도 3년 새 부동산 가격이 2~3배 뛰었다. 현지 부동산개발사 네스트필 박재현 대리는 “중국인들의 구매도 크게 늘고 있다”고 전했다. 지난 5년 동안 필리핀 건설업은 해마다 10% 이상씩 성장했다. 도심 곳곳에 개발이 진행 중이고 2016년 6월 출범한 현 정부가 인프라 건설에 불을 지피면서 “돈은 인프라에 다 모인다”는 말이 더 힘을 얻었다. ‘인프라 입국’을 강조하는 두테르테 정부는 초대형 사회기반시설(SOC) 사업의 발주를 준비해 왔다. 조만간 시작될 이들 메가 프로젝트의 국제입찰에 전 세계 기업들이 눈독을 들이고 있다. 무려 150억 달러(약 16조 7000억원)가 투입될 필리핀 사상 최대 규모의 메가 프로젝트로 불리는 불라칸 신공항을 비롯해 민다나오 순환철도, 150만명 규모의 클라크 그린 시티 개발, 다바오 공항 개보수 건설 등이 예정돼 있다. 현 정부가 초대형 사업에 민·관합동개발방식(PPP)을 허용하면서 이 같은 건설 열기는 더 끓어오르고 있다. 당초 경제력 집중 완화를 들고 나왔던 ‘서민의 대통령’ 두테르테는 국내 재벌기업들의 주요 인프라 사업에 제한을 뒀다. 대신 해외 차관이나 외국의 공적개발원조(ODA)를 활용해 대규모 인프라 건설을 추진해 나가려고 했다. 그러나 기대를 걸었던 중국의 대규모 저리 차관이 차질을 빚고 해외 투자도 기대에 못 미치자 주요 자국 기업들에 대해 문을 열었다.이 가운데 불라칸 신공항 건설 사업은 초미의 관심사다. 필리핀 PPP 사상 최대 규모라는 이 사업은 오는 4월 입찰이 이뤄진다. 대표적 현지 재벌 산미구엘그룹의 낙찰이 유력하다. 마닐라 니노이 아키노 국제공항은 포화상태여서 신공항 건설 수요가 크다. 연 3000만명 수용 규모의 아키노 공항은 해마다 5000만명이 이용한다. 두테르테 정부는 공항과 철도 이외에도 발전시설, 스마트시티 건설 등 전방위적인 인프라 건설 계획 아래 ‘인프라 확충의 황금기’를 공언했다. 투자 환경을 개선해 불모 상태인 제조업을 육성하고 고용 창출과 빈곤 해소로 이어나가겠다는 구상이다. 필리핀 국내총생산(GDP) 중 민간소비 비중이 73%나 되고 콜센터 등 해외아웃소싱(8%), 해외송금(10%)에 의존하는 제조업이 취약한 산업 불균형 구조이다. 아시아 최고 수준의 법인세(30%), 소득세(32%) 등도 투자 발목을 잡는다. 현 정부는 이를 낮추고 인터넷 비즈니스·금융대출업 등 8개 부문에서 외국인 지분을 100% 인정해 주기로 하는 등 해외 자본 유치에 안간힘을 쓰고 있다. 지난 23일 마닐라 DTI 본부에서 열린 한국 기업 대상 필리핀 정부의 인프라 정책 설명회에서 애나 라멘틸로 DTI 인프라 총괄 위원장은 이 같은 방침을 설명하며 “2022년까지 GDP의 7.3%까지 끌어올릴 계획”이라고 강조한 것도 같은 맥락에서이다. 지난 50년 동안 필리핀의 GDP 대비 인프라 투자 평균 비율은 2.6%에 불과했다. 필리핀 정부가 올해 인프라 건설 예산을 전년 대비 68.3% 늘린 5557억 페소(약 11조 8475억원)로 높여잡은 것도 이 같은 의지를 보여준다. 한국 기업들의 관심도 커졌다. 현대건설 등 주요 기업들이 필리핀에 법인을 신설하는 등 앞으로 나올 주요 프로젝트 입찰을 준비하면서 접촉면을 넓히고 있다. “지난해 12월 말 필리핀 법인을 신설하고 법인장을 겸한다”는 공신표 현대건설 베트남법인장은 “두테르테 정부의 강력한 인프라 정책에 주목하고 있다”고 밝혔다. 주필리핀 한국대사관 박재순 건설관은 “전력 발전 분야와 수자원 개발 및 오·폐수 처리 등에 대한 수요도 거대하다”고 지적했다. 한국 정부는 2022년까지 대외경제협력기금(EDCF) 10억 달러 공여 등 차관 등을 활용해 인프라 사업에 한국 기업 참여를 유도하고 있다. 세부 신항만 및 민다나오섬의 팡일만 교량 사업에도 이를 통해 한국 기업들이 참여했다. 박 건설관은 “우리 기업들이 참여하는 1억 달러 이상 주요 공사로는 석탄화력발전소 건설이 활발하다”고 말했다. 인프라 경기가 불붙으면서 한국 기업과 협력 의사를 밝히는 현지 기업들도 늘었다. ‘DM 컨순지 건설’도 그 하나로, 호세리토 후콤 프로젝트 책임자는 “상수 공급 및 폐수 처리 사업, 발전소 건설 등을 한국 기업들과 함께할 의향이 있다”고 밝혔다. 대통령 임기 6년인 필리핀에서는 집권 3~4년차부터 대형 프로젝트 입찰들이 쏟아져 나왔다. 올 하반기부터 본격적인 프로젝트 입찰이 예상된다. 인천공항공사는 지난해 11월 산미구엘그룹과 ‘신공항 개발사업 추진을 위한 양해각서(MOU)’를 체결했다. 한국의 공항 건설 및 운영 노하우 수준이 높게 평가된 것이다. 천문학적 자금이 소요되는 신공항 사업은 한국 기업들의 진출 가능 영역도 넓다. 글 사진 마닐라 이석우 선임기자 jun88@seoul.co.kr

현대차 공장 설립 위한 타당성 조사 진행 한진重 수비크조선소 韓정부 관심 필요“경쟁력 기반을 강화하고 경제 수준을 끌어올리기 위해 무엇보다 사회간접자본, 인프라 예산을 높여갈 것입니다. 오는 2022년까지 고속도로·발전소·항만 등 인프라 프로그램에 1800억 달러(약 200조원) 규모의 예산을 투입할 예정입니다.” 로웰 바르바 필리핀 통상산업부(DTI) 차관은 지난 23일 마닐라 DTI 회의실에서 가진 인터뷰에서 “인프라 입국으로 산업 경쟁력을 높여 제조업을 활성화시켜 나가겠다”고 밝혔다. 인프라 낙후는 필리핀의 발전을 가로막는 최대 걸림돌로 지적돼 왔다. →필리핀은 투자와 비즈니스 목적지로서 다른 아세안 국가들에 비해 어떤 장점이 있나. -영어가 공용어여서 외국 기업의 접근이 용이하고, 평균 연령이 24세로 아세안에서도 가장 젊다. 인구도 1억을 넘어 큰 내수 시장과 영어가 가능한 풍부한 노동력이 있다. 아세안 국가 가운데 유일하게 유럽연합(EU)과 일반특혜관세제도(GSP)를 맺고 있다. EU에 대한 수출기지로서 다른 경쟁국에 비해 유리하다. 미국과 자유무역협정(FTA) 체결 논의도 진행 중이다. 인력 양성을 위해 지난해 6월부터 대학까지 각급 국립학교의 등록금을 전액 면제하고 있다. →한국 기업이 어떤 분야에 투자하길 원하나. -인프라 건설과 제조업 투자가 더 활발해졌으면 한다. 현대자동차가 공장 설립을 위한 타당성 조사를 진행 중이다. 자동차공장들이 모여 있는 라구나 지역을 권한다. SK·포스코 등도 필리핀에 관심이 많다. 우리는 지프니(현지 다인승 택시)를 현대화하는 사업을 진행 중이다. 이 프로젝트에 외국 회사의 참여를 희망한다. →한진중공업의 수비크조선소를 필리핀 정부와 중국이 인수 경쟁을 한다는 얘기가 있다. 어떤 입장인가. -한진이 운영한 수비크조선소가 경영 악화로 매각 작업이 진행 중이고 필리핀 현지 은행들이 한진에 최소 4억 2000만 달러를 빌려줬다. 이 때문에 필리핀 정부도 당사자다. 한국 정부가 관심을 가져달라. 이 문제로 수비크만 지역 고용 문제에 악영향이 없기를 바란다. →한·필리핀 간 통상 이슈 등 현안은. -한국의 바나나에 대한 관세가 30%로 높아 한국 정부에 낮춰달라고 했다. 한국과 FTA가 체결된 베트남과 일부 남미 국가의 해당 관세는 20% 이하여서 필리핀산 바나나의 한국 시장 점유율이 3년 전부터 줄고 있다. 한국 농업에 부정적 영향이 없도록 한국 정부와 FTA 체결 논의를 진행 중이다. →제조업이 서비스업에 비해 낙후돼 있는데. -제조업 부활 프로그램을 진행 중이고 2015년에는 마이너스였던 것이 지금은 성장세다. 라구나 지역의 자동차 산업 육성, 민다나오의 첨단 농업 육성 촉진 등이 그것이다. 마닐라 이석우 선임기자 jun88@seoul.co.kr

서울의 부동산 가격이 해마다 빠른 속도로 치솟으면서 서울 접경지역인 ‘경기’와 ‘인천’으로 이주하는 수요가 빠른 속도로 늘고 있다. 서울보다 상대적으로 부동산가격이 저렴한데다가 서울을 잇는 광역교통망이 대거 확충되면서 굳이 서울에 남아있을 필요가 없어졌기 때문이다. 수많은 국내 기업체들도 서울의 높은 지대를 피해 서울 접경지역으로 이동하는 사례를 빈번하게 확인할 수 있다. 실제, 2기 신도시 내에 개발된 ‘판교테크노밸리’와 ‘광교테크노밸리’에는 서울을 떠난 주요기업들이 터를 잡고 빠른 속도로 성장해나가고 있다. 실제, NHN과 넥슨과 엔씨소프트 등 주요기업들은 2013년 당시에 이미 서울을 등졌다. 지난 2016년에는 대한민국 굴지의 기업 삼성전자도 서초사옥을 떠나 수원디지털시티로 떠나갔다. 이처럼, 대기업의 이전도 탄력이 붙고 있는 만큼 중견기업들의 탈 서울 행렬 속도도 더욱 빨라질 것으로 기대된다. 서울 강남권 바로 옆에 위치한 하남미사강변도시에 대한 기업체들의 관심도 더욱 높아지고 있다 향후 교통환경이 크게 개선됨에 따라 서울접근성이 크게 개선될 것으로 예상되기 때문이다. 하남미사강변도시 내에는 서울과 빠르게 잇는 지하철5호선 미사역이 2019년쯤 개통된다. 또, 지하철9호선 연장안도 ‘제3차 국가철도망구축 계획안’에 포함된 만큼 사업에 속도가 붙을 전망이다. 게다가, 하남미사강변도시 내에는 BRT(간선급행버스체계)도 도입돼 통근 자들의 발이 되어줄 전망이다. 이처럼 교통망이 대거 확충되면 하남미사강변도시가 경기도 권역 최고의 교통요충지로 거듭나게 된다. 서울 강남권과의 거리가 매우 가까운데다가 교통여건도 개선돼 실질 이동시간이 크게 줄어들 것으로 예상되기 때문이다. 게다가, 대규모 산업·업무·유통단지도 주변에 밀집해 있어 풍부한 배후수요를 안정적으로 품을 수 있다. 실제, 강동 강동첨단업무단지와 엔지니어링복합단지, 고덕상업업무복합단지 등 배후업무단지가 하남미사강변도시와 인접해 있는 만큼 시너지효과도 기대해볼 수 있다. 현재, 신우산업개발이 하남미사강변도시에 분양 중인 지식산업센터 ‘희가로 프리미어’도 투자자들의 관심을 한 몸에 받고 있다. 이 단지는 지하 4층~지상 10층 규모로 지어지며 업무시설(지식산업센터) 및 근린생활시설, 기숙사 등이 함께 갖춰진다. 미사강변도시에서도 노른자 위에 위치한 우수한 입지인데다 1억원대 소액 투자상품으로 DTI, LTV 등 부동산 규제에서 자유로운 점 등이 매력적이다. 또, 취득세와 재산세 일부가 감면되며 부가세도 환급 받을 수 있어 비용절감효과도 기대된다. 지식산업센터는 층고가 5.3m에 달해 대규모 장비를 실내에 보관하기도 수월하다. 또, 각 실 별로 발코니 서비스면적을 제공할 계획이다. 기숙사의 층고도 5.3m 복층형으로 설계해 개방감을 확보하고 공간활용을 극대화했다. 특히 기숙사와 지식산업센터를 별동으로 설계해 입주기업은 물론 입주민들의 프라이버시 보호에 힘썼다. 이 외에도 넓은 휴게공간과 옥상정원 등을 갖춰 근로자들의 휴식 및 여가공간으로 활용할 수 있도록 했다. 지하철 노선 연장 계획도 호재로 작용하고 있다. 지하철 5호선 미사역(2019년 개통 예정)이 개통되면 서울 거주자들의 하남미사강변도시 출퇴근이 더욱 수월해질 전망이다. 지하철 9호선 연장사업도 추진 중에 있다. 또, BRT환승센터가 들어서는 황산사거리도 가까워 대중교통을 통해 수도권 주요도시로 빠르게 이동할 수 있게 된다. 단지는 미사강변도시 내에서도 서울로 진입하는 초입에 있어 서울접근성이 뛰어나다. 올림픽대로와 외곽순환도로 등 광역도로망도 쉽게 이용할 수 있다. 코스트코(2019년 3월 예정)가 개점을 앞두고 있어 향후 직접적 수혜도 예상된다. 이 외에도 하남의 대표적인 쇼핑·문화·여가복합단지인 스타필드하남도 가깝다. ‘희가로 프리미어’의 분양홍보관은 경기도 하남시 조정대로에 위치해 있다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

오는 31일 부터 경기 수원시 팔달구, 용인시 수지·기흥구가 조정대상지역으로 신규 지정된다. 부산광역시 부산진구, 남구, 연제구, 기장군(일광면)은 조정대상지역 지정 해제된다. 국토교통부는 28일 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 국지적인 가격 불안이 지속되고 있는 수원시 팔달구, 용인시 수지구·기흥구를 조정대상지역으로 신규 지정한다고 밝혔다. 지정효력은 오는 31일부터 발생한다. 이에 따라 해당 지역에는 다주택자 양도세 중과·장기보유특별공제 배제, 조정대상지역 내 2주택이상 보유자 종부세 추가과세 등 세제 규제가 적용된다. 금융규제와 청약규제도 강화된다. 주택담보대출비율(LTV) 60%·총부채상환비율(DTI) 50%가 적용되고, 1주택 이상 세대 주택 신규구입을 위한 주택담보대출이 원칙적으로 금지된다. 당초 조정대상지역으로 지정됐으나, 최근 주택가격 및 청약시장이 안정돼 과열 우려가 상대적으로 완화된 부산진구, 남구, 연제구, 기장군(일광면)은 지정을 해제하기로 했다. 다만 청약 경쟁률이 여전히 높은 부산 동래구, 해운대·수영구는 해제 시 과열 재연우려가 있다고 판단해 조정대상지역을 유지하기로 했다. 정부는 해제가 거론됐던 경기 남양주시의 경우 3기 신도시 개발 및 광역급행철도(GTX-B) 등의 영향을 고려해 조정대상지역을 유지하며, 향후 시장동향에 대한 추가적인 모니터링을 시행할 예정이다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

분양 전환 준비 기간 6개월→1년 연장 전환 포기 임차인 최대 4년 거주 보장 국토부 “분양가 산정방식 변경 어려워” 정부는 10년짜리 임대주택의 분양 전환 가격을 현행 방식대로 주변 시세에 맞춰 산정하되 분양을 원하는 임차인에게 장기 저리의 대출 상품도 제공한다.국토교통부는 임대 기간 10년이 만료돼 내년부터 분양 전환을 시작하는 임대주택 임차인을 위한 지원 대책을 18일 발표했다. 10년 임대주택은 한국토지주택공사(LH)와 민간건설사가 공공택지에 임대주택을 짓고 10년 동안 임차인에게 세를 준 뒤 분양으로 전환하는 제도다. 2006년 판교 신도시를 시작으로 본격적으로 공급돼 지금까지 전국적으로 12만 가구가 공급됐다. 최근 판교 지역의 임대주택 분양 전환을 앞두고 일부 임차인들이 분양가 산정 방식을 개선해 달라고 요구했다. 주변 집값이 크게 올라 분양가가 턱없이 비싸졌다는 이유에서다. 이들은 분양가 산정 방식을 건설원가와 감정평가액의 평균으로 하거나, 분양가 상한제를 적용해 달라고 주장했다. 그러나 국토부는 시세가 반영되는 현행 방식을 바꾸지 않기로 했다. 다만 지방자치단체장이 정하는 2개 감정평가법인이 평가한 감정액을 산술 평균해 분양 전환 가격을 산정하도록 했다. 김석기 국토부 주거복지정책과장은 “법률 자문 등을 통해 이미 계약으로 정해진 분양 전환 조건을 변경하는 것은 적절치 않다는 결론을 얻었다”고 설명했다. 정부는 대신 분양 전환을 하려는 임차인의 자금 부담을 덜어주는 대안을 제시했다. 임차인이 무주택자이고 해당 주택이 국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하인 경우 장기 저리 대출 상품을 제공할 계획이다. 국토부 관계자는 “은행과 협의해 집단대출 상품을 신설할 것”이라면서 “이렇게 되면 자금 조달 관련 어려움이 상당 부분 해소될 것”이라고 기대했다. 또 투기지역·투기과열지구로 지정되기 전에 임차인이 입주계약을 체결한 경우 주택담보대출비율(LTV) 70%, 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용해 주기로 했다. 임대사업자로부터 분양 전환을 통보받은 임차인이 자금 마련 등을 충분히 준비할 수 있도록 준비 기간을 현행 6개월에서 1년으로 연장한다. 분양 전환을 원하지 않는 임차인에 대해서는 임대 기간 연장도 추진한다. 가격이 급등한 단지에서 국민주택 규모 이하인 주택의 무주택자 임차인이 분양 전환을 포기할 경우 최대 4년 동안 추가로 거주할 수 있게 된다. 이를 위해 국토부는 ‘공공주택 특별법’과 ‘민간임대주택에 관한 특별법’을 내년 상반기까지 개정할 방침이다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

신DTI·대출 규제 효과 60조 증가 그쳐 올 주택대출 작년 44조 비해 26조 ‘안정’ 비은행 신용·자영업 대출 빠르게 늘어 금융당국 DSR규제 내년 全금융권 확대지난해 정부가 내놓은 ‘8·2 부동산 종합대책’과 올해 1월부터 시행된 신(新)총부채상환비율(DTI) 등의 영향으로 금융 당국이 가계부채 총액 관리에 성공했다는 평가가 나온다. 올 들어 10월까지 가계부채 증가 규모가 60조 5000억원으로 3년 만에 가장 적었기 때문이다. 일각에서는 잇따른 대출 규제 강화로 비은행권 대출이 빠르게 늘고 있어 이제는 대출의 ‘질’(質)에 대한 관리가 필요하다고 지적한다.금융위원회는 19일 정부서울청사에서 금융감독원 및 금융업계 관계자들과 ‘가계부채관리점검회의’를 개최했다. 회의를 주재한 손병두 금융위 사무처장은 “가계부채의 안정화 추세가 계속 이어지고 있다”며 그 원인을 주택담보대출 증가세 감소에서 찾았다. 지난해 1월부터 10월까지 44조 5000억원 늘었던 주택담보대출은 올해 같은 기간에는 26조 3000억원 늘어나는 데 그쳤다. 금융 당국은 9·13 대책으로 주택담보대출 규제가 한층 강화됐고, 지난달 은행권부터 도입된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 내년 2월 상호금융, 4월 보험, 5월 저축은행 등으로 확대되는 만큼 한동안 가계부채가 급격하게 늘어나는 상황은 발생하지 않을 것으로 전망하고 있다. 특히 최근 서울의 아파트 가격이 조정 양상을 보이고 있어 주택담보대출 급증 가능성이 더욱 줄고 있다는 분석이다. 금융 당국은 2021년까지 가계부채 증가율을 명목 국내총생산(GDP) 성장률 수준인 5% 초·중반으로 묶겠다는 계획이다. 2016년 11.7%였던 가계대출 증가율은 지난해 8.5%로 떨어진 뒤 올해 10월까지 6.1%를 기록하고 있다. 하지만 불안 요인도 있다. 가계대출 증가 규모가 전년보다 낮아졌지만 신용대출을 중심으로 한 기타대출 증가액은 지난해 29조 9000억원에서 올해 34조 2000억원으로 급증했다. 특히 올해 6월 기준 자영업대출 증가율은 은행이 10.8%인 반면 상호금융 45.7%, 저축은행 41.3%, 여신전문금융회사 15.9% 등 제2금융권의 증가폭이 컸다. 대출 규제가 은행을 중심으로 이뤄지면서 대출을 받으려는 개인사업자와 서민들이 상대적으로 금리가 높은 제2금융권으로 발길을 돌린 결과로 풀이된다. 한국은행은 금리가 1% 포인트 오르면 대출을 갚기 어려운 고위험 가구가 4만 2000가구 늘어날 것으로 보고 있다. 손 사무처장은 “자영업 대출을 과도하게 제약할 경우 서민의 어려움이 가중될 우려가 있는 만큼 체계적인 부채 관리와 맞춤형 지원 방안을 함께 추진할 것”이라고 말했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

과거, 공실로 몸살을 앓던 강남권 오피스가 귀한 대접을 받고 있다. 용인이나 안양, 수원 서울 접경지역으로 저렴한 임대료를 찾아 떠났던 기업들이 다시 강남권으로 눈길을 돌리고 있기 때문. 수도권 외곽지역은 임대료가 강남권에 비해 상대적으로 저렴하지만 근로자들의 출퇴근이 쉽지 않고 인력수급도 순탄치 않아서다. 또, 국내 주요기업들이 강남권과 그 주변에 밀집해 있는 만큼 수도권 외지에서 비즈니스 관계를 이어나가기란 쉽지 않다. 최근에는 IT나 교육•R&D 등 지식기반사업의 성장세가 두드러지면서 엘리트 인재들을 찾기 위해 다시 강남권을 향하는 기업들도 늘고 있다. 지난 7월, 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 존스랑라살르코리아(이하 JLL)에 따르면 강남 A등급 오피스 빌딩의 3.3㎡당 월평균 실질 임대료가 2010년 이래 최고치를 기록했다. 강남 A등급 오피스 빌딩의 3.3㎡당 월평균 실질 임대료는 9만8020원/평이다. 전 분기(9만7564원) 대비 0.5% 상승했으며 전년 동기(9만3843원)보다 4.5%나 올랐다. 강남 A등급 오피스 임대료는 2015년 8만원대로 하락한 뒤 줄곧 상승세를 기록하고 있다. 강남권 A등급 오피스 빌딩의 2분기 평균 공실률도 5.5%에 불과하다. 사실상 자연공실률이나 다름없다. 강남권 오피스의 공급가뭄현상이 지속되는데다가 임대료도 치솟는 가운데 강남권 바로 옆 동네 ‘하남미사강변도시’가 주목 받고 있다. 개발이 거의 마무리 단계에 접어든데다가 강남접근성이 워낙 뛰어나기 때문이다. 또, 일부 소형오피스(섹션오피스)의 경우에는 종잣돈으로도 분양 받아 볼 수 있어서다. 주변 개발호재도 풍부한 만큼 미래가치도 높다. 일단, 하남미사강변도시의 최고 강점은 교통여건이다. 올림픽대로와 외곽순환도로 등으로 진입할수 있는 강일IC가 가까이 있다. 대중교통 여건은 더욱 좋아진다. 지하철 5호선 미사역이 내년 6월에 개통될 예정이다. 또, 강남권 대규모 업무지구를 한번에 잇는 지하철 9호선의 연장사업(계획)도 논의 중이다. 또, BRT(간선급행버스체계)도 도입돼 통근자들의 발이 되어줄 전망이다. 주변에 고덕상업업무복합단지를 비롯해 엔지니어링복합단지 등과 함께 개발되는 만큼 이 지역 일대는 수도권 첨단산업의 메카로 부상할 것으로 보여진다. 또, 하남미사강변도시 내 10만여명의 상주인구를 품고 있는데다가 강남권도 가까워 인력수급도 용이하다. 이처럼 하남미사강변도시가 자족형복합도시의 기능을 갖춰나가고 있는 가운데 최근 분양을 시작한 섹션 오피스가 실수요자들은 물론 투자자들의 관심을 한 몸에 받고 있다. 신우산업개발이 하남 미사강변도시 U2단지에 짓는 지식산업센터 '희가로 프리미어'가 그 주인공이다. 이 단지는 지하 4층~지상 10층 규모로 지어지며 업무시설(지식산업센터) 및 근린생활시설, 기숙사 등이 함께 갖춰진다. '희가로 프리미어'는 교통여건도 빼놓을 수 없는 강점이다. 지하철 5호선 미사역(2019년 개통 예정)과 지하철 9호선 연장사업도 추진 중에 있다. 또, BRT환승센터가 들어서는 황산사거리도 가까워 대중교통을 통해 수도권 주요도시로 빠르게 이동할 수 있게 된다. 미사강변도시에서도 노른자위에 위치한 우수한 입지인데다 1억원대 소액 투자상품으로 DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등 부동산 규제에서 비교적 자유로운 점 등이 투자자들의 큰 관심을 불러 모을 것으로 예상된다. `희가로 프리미어`의 분양홍보관은 경기도 하남시 조정대로에 위치해 있다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

최근 주택시장은 9·13 부동산 대책으로 주춤하고 있다. 무엇이 현 부동산시장에 영향을 미치고 있는지 정리해 보자. 우선 부동산시장에 가장 큰 영향을 준 것은 대출 규제다. 서울 전역을 포함한 조정대상지역에서 1주택 이상 가졌다면 원칙적으로 주택담보대출을 받을 수 없다. 무주택자도 강남3구(강남·서초·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구) 등 투기지역과 투기과열지구는 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV)이 각각 40%이다. 최근에는 소득 대비 원리금 상환 비율을 강화한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 시행됐다. 담보대출 외에 각종 할부금 등 모든 대출을 보고 한도를 정한다. 고객들의 반응은 크게 세 가지다. 하나는 “어차피 부동산이니 싸게 살 수 있으면 사서 장기전으로 간다”는 반응이다. “대출 필요 없이 보유 자금으로 살 수 있는 사람들에게는 오히려 기회”라는 낙관론도 나온다. “개인에 대한 대출 규제이니 운영 중인 법인을 통해 대출을 받아서 사면 된다”는 의견도 있다. 어쨌든 투자 관점에서는 서두를 필요가 없다. 당분간 가격은 보합이나 일부 조정을 받을 수밖에 없어서다. 대출 규제와 금리 상승은 분명 주택시장에 영향을 준다. 수요가 소수의 현금 보유자와 실수요자로 줄어들 수밖에 없다. 두 번째로 주택임대사업자로 등록하면 주는 혜택이 줄어든 것도 영향이 크다. 전에는 아무리 비싼 강남 아파트도 주거전용면적이 85㎡ 이하면 8년짜리 준공공임대주택으로 등록할 수 있었다. 주택을 산 뒤 3개월 안에만 등록하면 양도세가 100% 감면됐고, 3개월이 지나도 장기보유특별공제를 받을 수 있었다. 이제 다주택자는 장기보유특별공제도 불가능하다. 또 1주택 이상 보유자가 조정대상지역에서 새로 산 주택을 임대주택으로 등록해도 양도세를 중과하고 종합부동세 합산과세 대상이다. 단 새로 취득한 주택에 대한 규정이 바뀐 것이어서 주택임대사업자 등록을 하지 않은 다주택자는 연말까지 검토하는 것이 좋다. 10년 이상 준공공임대주택(85㎡ 이하)으로 등록하면 주던 양도세 100% 감면도 까다로워졌다. 주택 공시가액도 수도권 6억원, 비수도권 3억원으로 상한선을 뒀다. 대부분 공시가액이 6억원이 넘는 강남 아파트를 뺀 셈이다. 다만 강남의 단독·다가구 주택이나 다른 곳의 신축 아파트는 실거래가는 10억원이 넘지만 공시가액은 6억원을 안 넘는 경우가 많다. 이 혜택은 1주택 이상을 갖고 있어도 상관없다. 한국투자증권 영업부 부동산팀장

이달부터 은행권에서 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 본격 시행되고 있다. 기존 총부채상환비율(DTI) 규제가 주택담보대출 원리금과 기타대출 이자 등의 상환액만 따졌다면, DSR 규제는 전세보증금 담보대출과 신용대출 등 모든 가계대출 원리금 상환액을 계산해 대출 한도를 정한다. 대출규제 강화는 가계부채가 1500조원에 달하는 ‘부채공화국’ 대한민국의 현실을 감안하면 고육책이다. 지난해 가계부채 증가율은 8.1%를 기록하며 명목 국내총생산(GDP) 성장률인 5.4%를 크게 앞질렀다. 저금리 기조와 맞물린 과도한 부채는 최근 부동산 광풍의 폐해를 낳기도 했다. 정부는 현재 70% 수준인 은행권 평균 DSR을 2021년까지 40%로 낮출 계획이다. 이를 위해 은행들은 DSR이 연소득의 70%가 넘어가는 대출은 절차를 까다롭게 진행하고, 90% 이상인 경우 사실상 대출을 거절할 예정이다. 문제는 소득에 비해 빚이 많은 서민층과 실수요자들이 피해를 볼 우려가 크다는 점이다. 금융 당국은 DSR 70% 이상 대출을 전체의 15%까지 인정하는 등 유연하게 운영할 방침이지만 은행들은 고위험 대출을 우량 고객들에게 허용하고, 상환 능력이 낮은 고객 대출은 줄일 가능성이 큰 탓이다. DSR이 100%를 초과하는 차주들의 연평균 소득이 1800만원에 불과하다는 점을 감안하면 DSR 규제가 서민을 더욱 죌 것이 확실시된다. 이렇게 되면 서민층이 사설 대부업체나 개인간(P2P) 대출로 쏠리는 풍선효과가 나타날 수 있다. 정부는 DSR 규제 시행에 앞서 새희망홀씨 대출 등 서민금융상품을 내놨지만 서민 전용 상품을 확대하는 등의 추가 보완책을 제시해야 한다. 또한 현재 소득은 적지만 앞으로 늘어날 청년층이나 자영업자 등에게 대출을 해줄 수 있는 별도 비율을 설정하는 조치도 마련해 선의의 피해자들을 최소화해야 할 것이다.

금융당국이 총부채원리금상환비율(DSR) 기준을 바탕으로 위험대출(DSR 70% 초과)과 고위험대출(90% 초과) 관리에 나서면서 대출받기가 더욱 어려워질 전망이다. 18일 한 시중 은행에 의뢰한 시뮬레이션을 통해 바뀌는 DSR 기준에 따라 대출이 얼마나 줄어드는지 확인해봤다.연소득이 5500만원인 직장인 김대출씨는 현재 상가대출 3억원(금리 5%, 잔존 10년), 카드대출(8%, 3년) 1000만원이 있는 무주택자다. 그는 5억원짜리 아파트를 사기 위해 1억 8700만원 대출이 필요하다. DSR 산정 방식으로 원리금을 계산하면 상가대출은 매월 318만 1965원, 카드대출은 31만 3364원이다. 1년에 갚아야 하는 총 원리금 4194만 3949원을 연소득(5500만원)으로 나누면 DSR이 76.3%다. 이미 위험대출이다. 1억 8700만원의 주택담보대출(3.5%, 20년)을 받으면 DSR은 99.9%로 고위험대출이 된다. 대출을 못 받을 가능성이 높다. 이전에 적용됐던 신(新)총부채상환비율(DTI) 기준이라면 연간 원리금 상환액이 1580만원으로 DTI가 44.6%(대출 제한 기준 60%)가 된다. 때문에 김씨는 최대 2억 4800만원까지 주택담보대출을 받을 수 있다. 신DTI는 주택담보대출만 원리금 상환액을 따지고 다른 대출은 이자 상환액만 더한다. 즉 상가대출과 카드대출의 이자만 계산돼 가능한 대출금액이 커진다. 은행 관계자는 “위험대출은 전체 대출의 15%, 고위험대출은 10%를 넘으면 안 되기 때문에 설사 주택담보대출을 받더라도 원하는 금액이 나오지 않을 가능성이 크다”고 설명했다. 소득액이 크고, 기존 대출의 만기가 길면 추가 대출금액이 커진다. 맞벌이부부 나팔천씨는 연소득이 8000만원이고, 상가담보대출로 2억 5000만원(3.6%, 20년), 신용대출 5000만원(3.5%, 10년)이 있다. 이 경우 상가대출(월 146만 2779원)과 신용대출(월 49만 4429원)의 연간 원리금 상환액은 2348만 6496원이라 DSR은 23.9%다. 금리 3.5%에 20년 만기 주택담보대출을 받는다면 4억 6700만원(69.9%)까지는 DSR 70%를 넘지 않는다. 기존 대출의 상환 일정을 길게 하는 것도 추가 대출을 받을 수 있는 방법이다. DSR 산정 기준에서 제외되거나 유예된 항목도 잘 살펴봐야 한다. 전세보증금과 예·적금 등 담보가치가 확실한 대출도 DSR에 포함되지만, 시범 운영기간에는 제외된다. 기존 가계대출이 DSR 기준을 넘으면 증액은 어렵지만, 만기연장은 예외다. 전세자금대출 원금은 DSR 산정에 포함되지 않지만, 전세보증금담보대출은 원금을 4년에 나눠 갚는 것으로 계산한다. 은행 관계자는 “기존 대출의 만기 연장에 규제를 두지 않았기 때문에 급하게 대출을 갚아야 하는 상황은 발생하지 않을 것”이라고 전망했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

정부의 연이은 부동산 규제정책에 수도권 ‘비규제지역’ 이천에 분양하는 ‘이천 라온프라이빗’에 수요자들의 관심이 몰리고 있다. 정부는 전매제한지역 확대, 세금 및 대출제한 강화 등을 골자로 한 9.13 부동산대책을 지난 달 내놨다. 이에 따라 수도권 내 신규 규제지역으로 지정된 곳은 서울 전역과 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시 등이다. 이들 지역은 양도세 중과를 비롯한 종합부동산세, 재건축초과이익환수제, 1주택자를 포함한 다주택자에 대한 주택담보대출 금지, 신DTI, DSR, 전매제한 기간 강화 등 강력한 규제가 적용된다. 이처럼 서울 등 수도권 대부분에 세금과 대출 규제가 더욱 강력해짐에 따라 수도권 비규제지역에서 분양하는 새 아파트가 수요자 및 투자자들에게 인기를 모을 것으로 기대된다. 실제 부동산114에 따르면 지난해 8.2부동산 대책 비규제지역인 김포시와 안양시는 대책 발표 후 1년간(2017년 8월~2018년 8월) 아파트 매매가격이 각각 8.83%, 10.8% 상승한 것으로 나타났다. 이는 대책발표 이전 1년간(2016년 8월~2017년 7월) 김포시 2.78%, 안양시 6.6% 매매가 상승률에 비교하면 약 두 배가량 집값이 상승한 셈이다. 또한 비규제지역에서 입주를 앞둔 새 아파트 분양권 프리미엄도 치솟은 것으로 나타났다. 경기도 의왕시 포일동에서 내년 11월 입주를 앞둔 ‘의왕 포일 센트럴 푸르지오’ 전용 84㎡는 현재 분양권 매물로 나온 가격이 8억8,630만 원(11층)에 이른다. 지난 2016년 12월 분양 당시 분양가격인 5억6,230만 원에 비해 프리미엄이 약 3억 원 이상 붙은 셈이다. 이처럼 수도권 비규제지역이 수요자 및 투자자들의 관심을 모으는 가운데 라온건설이 이천 송정동에 분양 할 예정인 ‘이천 라온프라이빗’이 수요자들의 눈길을 끌고 있다. 단지는 경기도 이천시 송정동 일대에 위치하며 지하 2층~지상 25층, 13개동(아파트 8개동 및 테라스하우스 5개동)규모로 전용 75㎡, 84㎡ 총 790가구로 구성된다. 이천에 분양하는 새 아파트답게 ‘이천 라온프라이빗’은 전 가구 중소형으로 8개의 다양한 타입을 제공한다. 또한 단지는 4Bay구조 및 2면 개방(일부 가구)이 적용돼 보다 넓은 공간 활용은 물론 약 5m 광폭거실(일부 가구)을 적용해 탁월한 개방감과 채광성을 자랑한다. 또한 넉넉한 수납공간을 제공하는 팬트리 제공으로 입주민들의 편의성을 높였다. 뿐만 아니라 지역에서 볼 수 없었던 커뮤니티 시설도 제공한다. 단지 내에는 약 700m의 둘레길과 단지 옆에는 축구장 크기인 규모 6,400㎡의 대형 어린이공원도 조성될 예정이다. 단지에서 조망도 가능하며 산책로 삼아 쉽게 걸어서 이용할 수 있어 입주민들의 생활에 활력을 더해줄 전망이다. 교통과, 생활인프라, 교육여건도 이미 갖춰져 있다. 우선 성남~여주 간 복선전철인 경강선의 개통으로 강남까지 30~40분대에 이동이 가능하다. 또한 제2외곽순한도로 이천~오산 구간(2021년 개통예정), 서울~세종고속도로(2024년 개통 예정)등 개발 호재도 풍부해 교통여건과 미래가치가 높아질 전망이다. 단지 내 어린이집(예정)을 비롯해 인근에 송정초등학교 및 송정중학교, 다산고등학교, 이천고등학교가 위치해 있으며 통학버스도 운행할 예정으로 자녀들이 안전하고 편리하게 통학할 수 있다. 또한 이마트, NC백화점 등 쇼핑시설과 CGV이천점, 농협, 우체국, 병원, 이천공설운동장, 시립도서관, 설봉공원 등 각종 생활편의시설 이용도 편리하다. 한편 ‘이천 라온프라이빗’은 중도금대출이 60%까지 가능하며 양도세 상향조정 미적용 등 부동산규제를 벗어난 수혜단지로 주목받고 있으며, 비조정대상지역에 공급되는 단지로 첫 계약일로부터 6개월 뒤 분양권 전매가 가능하다. ‘이천 라온프라이빗’의 견본주택은 경기도 이천시 증포동에 마련된다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

신DTI-주택대출 건수 무관 원리금 모두 반영 산정DSR-모든 종류 부채 원리금 연소득으로 나눈 값금융 당국이 총부채원리금상환비율(DSR)과 임대업이자상환비율(RTI)을 강화한 새 대출 규제안을 이달 중 발표한다. 갈수록 복잡해지는 대출 규제를 이해하려면 용어부터 정확히 파악해야 한다. 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 비교적 익숙한 개념부터 DSR, RTI 등 헷갈리는 용어들을 총정리했다. ●담보 가치 대비 대출 한도 따지는 LTV LTV는 은행에서 주택담보대출을 받았다면 귀에 익은 용어다. 주택가격 대비 대출 한도를 뜻한다. LTV가 40%일 때 5억원짜리 주택을 담보로 돈을 빌리려면 최대 2억원까지 가능하다. 대출자가 빚을 못 갚는 상황을 가정해 한도를 두는 것이다. 9·13 부동산 대책에 따라 규제지역(투기·투기과열·조정대상지역)에서 고가·다주택자의 LTV는 0%다. 새로 집을 사더라도 주택대출을 한 푼도 받을 수 없다는 의미다. ●갚을 수 있는 능력 살피는 DTI·DSR DTI, 신(新)DTI, DSR은 모두 갚을 수 있는 능력만큼 돈을 빌려주기 위한 잣대다. DTI는 주택대출 원리금(원금+이자) 상환액이 소득에서 차지하는 비중이다. 은행은 대출자의 소득이 충분한지 따져 일정 수준의 DTI까지만 돈을 빌려준다. 지난 1월부터는 신DTI가 시행됐다. 신규 주택대출 원리금에 기존 주택대출 이자만 반영했던 기존 DTI와 달리 신DTI는 주택대출이 2건이든 3건이든 원리금을 모두 반영해 산정한다. 여기서 한발 더 나아간 게 DSR이다. 대출자가 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 원리금을 연소득으로 나눈 값이다. 주택대출은 물론 전세대출, 신용대출, 학자금대출 등을 포함한다. 주택대출만 따지는 신DTI보다 부채의 범위를 확대한 개념이다. 예를 들어 연봉이 5000만원인 사람이 한 해 동안 갚아야 하는 총원리금 상환액이 4000만원이면 DSR은 80%가 된다. ●자영업자 부채 관리하는 RTI·LTI 자영업자, 특히 부동산임대업자들의 채무 상환 능력을 따져 보기 위한 RTI와 소득대비대출비율(LTI)도 있다. RTI는 연간 부동산임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다. 현재 아파트를 포함한 주택은 연간 임대소득이 이자비용의 1.25배, 상가·오피스텔 등 비주택은 1.5배 이상이어야 대출이 가능하다. LTI는 DTI와 비슷한 개념이다. 자영업자의 총소득과 모든 금융권에서 빌린 총부채를 비교한다. 은행은 자영업자에게 1억원 이상 신규 대출을 내어줄 때 LTI를 산출해 참고해야 한다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

금융당국이 총부채원리금상환비율(DSR)과 임대업이자상환비율(RTI)을 강화한 새 대출 규제안을 다음달 발표할 예정이다. 복잡해진 대출 규제를 이해하려면 우선 용어부터 정확히 파악해야 한다. 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 비교적 익숙해진 개념부터 DSR, RTI 등 한 번 들어서는 헷갈리는 용어까지 총정리 했다. 담보가치 대비 대출 한도 따지는 LTV LTV는 은행에 가서 주택담보대출을 받아봤다면 한 번 이상 들었을 용어다. 주택을 담보로 대출받을 때 적용하는 ‘주택가격 대비 대출 한도’를 뜻한다. LTV가 40%일 때 5억원짜리 주택을 담보로 돈을 빌리려면 최대 2억원까지 가능하다. 대출자가 빚을 갚지 않을 경우 은행은 주택을 처분해 돌려받아야 하는데, 이 때 상환액이 부족하지 않도록 LTV에 한도를 둔다. 9·13 부동산 대책에 따라 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 고가·다주택자의 LTV는 0%가 됐다. 새로 집을 사기 위해 주택담보대출을 한 푼도 받을 수 없다는 뜻이다.갚을 수 있는 능력 따지는 DTI와 DSR 다음으로 DTI, 신(新)DTI, DSR은 모두 갚을 수 있는 능력만큼만 돈을 빌려주기 위해 들이대는 잣대다. DTI는 주택담보대출 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비중을 말한다. 은행은 대출자의 소득이 충분하지 따져 일정 수준의 DTI까지만 대출해 준다. 올해 1월부터는 신DTI가 시행됐다. 신규 주택담보대출 원리금에 기존 주택담보대출 이자만 반영하는 기존 DTI와 달리 신DTI는 주택담보대출 2건이든 3건이든 원리금을 모두 반영해 산정한다. 또 두 번째 주택담보대출은 만기를 15년까지만 적용한다. 대출 기한을 늘려 DTI를 낮추려는 것을 막기 위해서다. 여기서 한 발 더 나간 게 DSR이다. 대출자가 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금을 연 소득으로 나눈 값이다. 주택담보대출은 물론 전세자금대출, 마이너스 통장을 비롯한 신용대출, 학자금대출 등을 포함한다. 주택담보대출만 따지는 신DTI보다 빚 갚을 능력을 측정하는 데는 좀 더 정확한 셈이다. 현재 금융권에서 시범 운영되고 있는 DSR은 다음달부터 관리지표가 된다. DSR이 지나치게 높으면 대출이 거절될 수 있다. 예를 들어 연봉이 5000만원인 사람이 한 해 동안 갚아야 하는 총 원리금 상환액이 4000만원이면 DSR은 80%가 된다. 자영업자 부채 관리하는 RTI와 LTI 자영업자들의 채무상환 능력 심사를 위한 RTI와 소득대비대출비율(LTI)도 있다. RTI는 연간 부동산 임대 소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다. 임대 건물의 기존 대출 이자비용까지 합산한다. 이는 자영업자 중에서도 부동산 임대업자의 부채를 관리하기 위한 것이다. 현재 아파트를 포함한 주택은 연간 임대소득이 이자비용의 1.25배, 상가·오피스텔 등 비주택은 1.5배 이상이어야 대출이 가능하다. 예를 들어 아파트의 경우 1년에 내야 하는 이자가 1000만원이라면 1년 월세가 1250만원이 넘어야 대출이 가능하다는 의미다. 금융당국은 이를 상향 조정하는 방안을 검토 중이다. LTI는 DTI와 비슷한 개념이다. 자영업자의 영업이익에 근로소득 등을 합한 총소득과 모든 금융권에서 빌린 가계대출과 개인사업자 대출을 합한 총부채를 비교한다. 은행은 자영업자에게 1억원 이상 신규 대출을 내어줄 때 LTI를 산출해 참고해야 한다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

車할부금·전세 등 모든 원리금상환비율 연소득 100%→70~80%로 기준 올릴 듯 주택RTI도 임대소득 1.25배→1.5배 검토다음달 금융 당국이 한층 강화된 총부채원리금상환비율(DSR)과 임대업이자상환비율(RTI) 기준을 내놓는다. 올 초 강화된 총부채상환비율(DTI) 기준이 도입됐고, 9·13 부동산 대책으로 주택담보대출의 길이 좁아진 상황에서 가계가 은행 문턱을 넘기가 더 어려워졌다는 분석이다. 27일 금융권에 따르면 금융 당국은 기존 DSR과 RTI를 강화한 새 대출 규제안을 다음달 발표할 예정이다. DSR은 연소득에서 개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 대출 원리금이 차지하는 비율이다. 주택담보대출과 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금 등 모든 가계 대출이 포함된다. DSR은 올 초부터 금융권에서 자체적으로 시범운영되고 있는데, 다음달 금융 당국이 기준안을 마련하면 이에 따라야 한다. 현재 금융권은 고(高)DSR 기준을 100%로 잡고 운영하고 있다. 예를 들어 연봉이 5000만원인 사람이 한 해 동안 갚아야 할 원리금 상환액과 새로 받을 대출 원리금 합이 4000만원이면 DSR은 80%가 돼 새로 대출을 받을 수 있다. 금융 당국은 100% 기준이 너무 느슨하다며 70~80%로 기준을 강화하는 방안을 검토하고 있다. 금융 당국 관계자는 “DSR 기준 100%는 버는 돈을 모두 원리금 상환에 쓴다는 것이기 때문에 가계부채 관리 기준으로는 의미가 없다”고 설명했다. 금융 당국은 RTI 강화 방안도 준비하고 있다. RTI는 임대사업자의 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 지표다. 현재 아파트를 포함한 주택은 연간 임대소득의 1.25배, 상가·오피스텔 등 비주택은 1.5배까지 대출이 가능하다. 즉 아파트의 경우 1년에 내야 하는 이자가 1000만원이라면 1년 월세가 1250만원이 돼야 대출이 가능하다는 뜻이다. 금융 당국은 주택의 RTI가 너무 낮다고 보고 1.5배로 높이는 방안을 검토하고 있다. 하지만 RTI를 높이면 임대사업자들이 세입자에게 월세를 올려 이를 보전할 가능성이 높아 고민이다. 이 때문에 일각에서는 금융 당국이 DSR 기준만 강화하고 RTI 기준은 그대로 유지할 가능성도 적지 않다고 본다. 금융권에서는 이번 DSR과 RTI 기준 강화가 가계 대출을 누르는 데 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 금융업계 관계자는 “올 초부터 신DTI가 적용됐고, 9·13 대책으로 다주택자들이 주택담보대출을 받을 수 있는 길이 사실상 차단됐다”면서 “가계부채를 누르는 효과와 함께 부동산 경기를 일부 진정시키는 효과도 있을 것”이라고 전망했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

9·13 부동산 대책 이후 대출을 받으려는 사람들은 복잡한 세부 규정 탓에 혼란스럽기만 하다. 이번 대책은 다주택자에 대해 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 신규 주택 구입을 위한 주택담보대출을 전면 금지했다. 1주택자와 달리 직장근무 등 사유가 있어도 대출이 불가능하다. 이미 주택담보대출이 있는 임대사업자의 경우 주택취득 목적의 대출은 안 되지만 임대주택 개·보수 목적으로는 가능하다. 금융위원회가 공개한 ‘주택시장 안정대책 관련 주요 FAQ(자주 묻는 질문)’를 바탕으로 대출 주체별 규제 사례를 총정리 했다. →다주택자가 규제지역이 아닌 곳에서 집을 새로 살 때도 주택담보대출을 받을 수 없나. -대출 가능하다. 다주택자도 규제지역 외에 있는 주택을 구입하기 위한 목적의 주택담보대출은 제한되지 않는다. →2주택자가 2채의 주택을 2년 이내 모두 처분하는 조건으로 규제지역 내 신규 주택 구입 목적의 주택담보대출을 받을 수 있나. -불가능하다. →다주택자가 직장근무 등 사유로 규제지역 내 새 집을 사려고 할 때 주택담보대출을 받을 수 있나. -불가능하다. →2주택자가 기존 주택을 팔 예정인 경우 1주택자처럼 규제지역 내 주택에 대한 전세자금 반환 목적의 대출이 가능한가. -기존 주택의 매매계약서와 계약금 납입내역을 제출할 경우 대출 가능하다. 다만 향후 기존 주택의 최종적인 매매 내역을 제출해야 한다. →다주택자가 의료, 교육비 등 목적으로 주택을 담보로 한 생활안정자금을 받는 것이 가능한가. -각 지역별 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 내에서 집 한 채당 연 1억원 한도로 대출 가능하다. 단 대출기간 동안 추가 주택을 구입하지 않겠다는 약정을 체결해야 한다. 생활안정자금 관련 규제는 규제지역 여부와 관계없이 전국에 모두 적용된다. →다주택자가 생활안정자금으로 대출을 받아 새 집을 사면 어떻게 되나. -3개월 단위로 진행되는 주택보유 조사에서 추가 주택 구입이 확인되면 대출이 즉각 회수되고 주택 관련 신규 대출이 3년간 제한된다. →주거용 오피스텔도 주택 수에 포함되나. -포함되지 않는다. →주택임대사업자가 이미 받은 임대업 대출 만기를 연장할 때에도 강화된 LTV 규제가 적용되나. -대출자가 임대업을 계속 하면 기존 LTV 비율대로 만기 연장 가능하다. 다만 기존 대출의 증액, 재약정, 대환, 채무인수 등 감독규정상 신규 대출로 보는 경우에는 강화된 기준을 적용한다. →이미 주택담보대출이 있는 임대사업자는 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 대출을 금지하고 있는데, 다른 목적의 대출은 가능한가. -주택취득 목적이 아닌 임대주택 개·보수 등 운전자금 성격의 임대업 대출은 가능하다. 다만 다른 용도로 사용하면 대출을 즉각 회수하고 임대업 관련 대출을 최대 5년간 제한할 예정이다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

9·13 부동산 대책 이후 대출을 받으려는 사람들은 복잡한 세부 규정 탓에 혼란스럽기만 하다. 특히 1주택자는 신규로 주택담보대출을 받을 때 예외로 인정받을 수 있는 사례가 많아 꼼꼼히 살펴보는 게 좋다. 앞으로 1주택자가 주택담보대출을 받아 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 다른 집으로 이사하려면 기존 주택은 2년 안에 처분해야 한다. 하지만 직장근무, 별거봉양 등 필요성이 인정될 경우에는 기존 주택을 처분하지 않아도 된다. 금융위원회가 공개한 ‘주택시장 안정대책 관련 주요 FAQ(자주 묻는 질문)’를 바탕으로 대출 주체별 규제 사례를 총정리 했다. →1주택자가 주택담보대출을 받아 규제지역 내 다른 집으로 이사하는 것이 가능한가. -기존 주택을 신규 주택 구입 후 2년 안에 처분하겠다고 약정해야 대출 가능하다. 약정을 위반하면 해당 대출을 즉각 회수하고 향후 3년간 주택 관련 대출을 제한한다. →1주택자가 기존 주택 처분 없이 규제지역 내 신규 주택 구입 목적의 주택담보대출을 받을 수 있는 경우도 있나. -직장근무, 별거봉양 등으로 기존 주택을 보유하면서 추가 주택을 구입해야 할 필요성을 입증하면 된다. 다만 새로 사려는 주택이 공시가격 9억원 이상의 고가주택일 경우에는 대출이 불가능하다. →1주택자가 이미 보유하고 있는 주택을 담보로 규제지역 내 신규 주택을 구입할 수 있나. -이사, 직장근무, 부모봉양 등 추가주택 구입의 사유가 명백히 입증될 경우에는 대출 가능하다. 다만 이 경우에도 기존 주택은 2년 안에 처분해야 하고 새로 사려는 주택이 공시가격 9억원 이상의 고가주택일 경우에는 대출이 불가능하다. →이사, 직장근무, 부모봉양 등 정부가 열거한 예외 사유만 인정되는 것인가. -실수요자 보호를 위해 예외 사례로 명시하지 않은 사례도 인정한다. 금융사 여신심사위원회에서 예외 사유로 인정될 경우에는 대출 가능하다. →1주택자가 규제지역 내 주택의 재건축·재개발로 인해 이주비 대출, 조합원 분담금 대출을 받을 수 있나. -가능하다. 다만 대출 사용기간 동안 추가 주택을 구입하지 않겠다는 약정을 체결해야 한다. →규제지역 내 주택에 대한 임차보증금 반환 목적으로 주택담보대출을 받을 수 있나. -각 지역별 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도 내에서 가능하다. 공시가격 9억원 이상의 고가주택인 경우 임대를 놓던 본인 주택에 전입할 목적일 때에만 대출 가능하다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

정부가 ‘9·13 부동산 대책’에 따른 대출 규제 강화로 선의의 피해자가 생기지 않도록 보완 대책을 마련하기로 했다. 20일 기획재정부에 따르면 김동연 부총리 겸 기재부 장관은 전날 기재부 부동산시장 현장점검팀에 “금융 규제 강화와 관련해 다양한 사례가 발생할 수 있는 만큼 선의의 실수요자가 예기치 못한 피해를 받지 않도록 세심히 살피고 필요시 신속히 보완하라”고 지시했다. 9·13 대책은 1주택자도 주택 구입을 위한 주택담보대출을 원칙적으로 금지해 실수요자를 중심으로 불만이 제기됐다. 정부는 당초 1주택자 중 이사나 부모 봉양 등으로 사유를 한정해 주택담보대출을 허용하기로 했다가 다시 자녀 교육과 근무지 이전, 질병 치료 등을 추가했다. 또 전세보증금 반환 용도라면 주택담보대출을 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도까지 받을 수 있도록 했다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

과거, 공실로 몸살을 앓던 강남권 오피스가 귀한 대접을 받고 있다. 용인이나 안양, 수원 서울 접경지역으로 저렴한 임대료를 찾아 떠났던 기업들이 다시 강남권으로 눈길을 돌리고 있기 때문. 수도권 외곽지역은 임대료가 강남권에 비해 상대적으로 저렴하지만 근로자들의 출퇴근이 쉽지 않고 인력수급도 순탄치 않아서다. 또, 국내 주요기업들이 강남권과 그 주변에 밀집해 있는 만큼 수도권 외지에서 비즈니스 관계를 이어나가기란 쉽지 않다. 최근에는 IT나 교육·R&D 등 지식기반사업의 성장세가 두드러지면서 엘리트 인재들을 찾기 위해 다시 강남권을 향하는 기업들도 늘고 있다. 지난 7월, 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 존스랑라살르코리아(이하 JLL)에 따르면 강남 A등급 오피스 빌딩의 3.3㎡당 월평균 실질 임대료가 2010년 이래 최고치를 기록했다. 강남 A등급 오피스 빌딩의 3.3㎡당 월평균 실질 임대료는 9만8020원/평이다. 전 분기(9만7564원) 대비 0.5% 상승했으며 전년 동기(9만3843원)보다 4.5%나 올랐다. 강남 A등급 오피스 임대료는 2015년 8만원대로 하락한 뒤 줄곧 상승세를 기록하고 있다. 강남권 A등급 오피스 빌딩의 2분기 평균 공실률도 5.5%에 불과하다. 사실상 자연공실률이나 다름없다. 강남권 오피스의 공급가뭄현상이 지속되는데다가 임대료도 치솟는 가운데 강남권 바로 옆 동네 ‘하남미사강변도시’가 주목 받고 있다. 개발이 거의 마무리 단계에 접어든데다가 강남접근성이 워낙 뛰어나기 때문이다. 또, 일부 소형오피스(섹션오피스)의 경우에는 종잣돈으로도 분양 받아 볼 수 있어서다. 주변 개발호재도 풍부한 만큼 미래가치도 높다. 일단, 하남미사강변도시의 최고 강점은 교통여건이다. 올림픽대로와 외곽순환도로 등으로 진입할수 있는 강일IC가 가까이 있다. 대중교통 여건은 더욱 좋아진다. 지하철 5호선 미사역이 내년 6월에 개통될 예정이다. 또, 강남권 대규모 업무지구를 한번에 잇는 지하철 9호선의 연장사업(계획)도 논의 중이다. 또, BRT(간선급행버스체계)도 도입돼 통근자들의 발이 되어줄 전망이다. 주변에 고덕상업업무복합단지를 비롯해 엔지니어링복합단지 등과 함께 개발되는 만큼 이 지역 일대는 수도권 첨단산업의 메카로 부상할 것으로 보여진다. 또, 하남미사강변도시 내 10만여명의 상주인구를 품고 있는데다가 강남권도 가까워 인력수급도 용이하다. 이처럼, 하남미사강변도시가 자족형복합도시의 기능을 갖춰나가고 있는 가운데 최근 분양을 시작한 섹션 오피스가 실수요자들은 물론 투자자들의 관심을 한 몸에 받고 있다. 신우산업개발이 하남 미사강변도시 U2단지 13-1블록에 짓는 지식산업센터 ‘희가로 프리미어’가 그 주인공이다. 이 단지는 지하 4층~지상 10층 규모로 지어지며 업무시설(지식산업센터) 및 근린생활시설, 기숙사 등이 함께 갖춰진다. ‘희가로 프리미어’는 교통여건도 빼놓을 수 없는 강점이다. 지하철 5호선 미사역(2019년 개통 예정)과 지하철 9호선 연장사업도 추진 중에 있다. 또, BRT환승센터가 들어서는 황산사거리도 가까워 대중교통을 통해 수도권 주요도시로 빠르게 이동할 수 있게 된다. 미사강변도시에서도 노른자위에 위치한 우수한 입지인데다 1억원대 소액 투자상품으로 DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등 부동산 규제에서 비교적 자유로운 점 등이 투자자들의 큰 관심을 불러 모을 것으로 예상된다. 또, 취득세와 재산세 일부가 감면되며 부가세도 환급 받을 수 있다. 1인기업이나 벤처기업, 스타트업, IT(정보기술) 업종의 중소기업이 일하는데 최적의 조건을 갖추고 있어 기업체들의 문의전화도 잇따르고 있다. 코스트코하남점(2019년 3월 예정)이 주변에 개점을 앞두고 있어 향후 관련 기업체들의 입주도 줄을 이을 것으로 예상된다. 게다가, 신세계그룹이 개발을 앞두고 있는 최첨단 온라인 물류센터도 가깝다. 이 물류센터의 규모는 글로벌 유통업체인 아마존을 능가할 것으로 알려졌다. 이 부지에는 아파트 30층 높이의 지역 랜드마크급으로 예술성을 갖춘 건물이 올라가게 된다. `희가로 프리미어`의 분양홍보관은 경기도 하남시 조정대로 45 미사센텀비즈 2층 R215호에 위치해 있다. 뉴스팀 seoulen@seoul.co.kr

대출 후 상속받은 집, 보유주택서 제외 종중 재산 등 ‘처분 불가능’ 입증해야9·13 부동산 대책으로 1주택자도 규제 지역 안에서 집을 새로 살 때 주택담보대출이 원칙적으로 금지됐지만 자녀 교육이나 평수 확대 등의 경우에는 예외가 인정된다. 대책 발표 이후 대출 관련 혼선이 빚어지자 은행연합회는 19일 이러한 내용 등을 담은 세부 규정을 시중은행에 배포했다. 은행도 헷갈리는 대출 규제를 문답 형식으로 풀었다. →무주택자가 주담대를 받은 뒤 집을 상속받으면 주택 보유 수 산정에 포함되나. -제외된다. 대출 신청 이전에 상속받은 주택은 산정에 포함된다. 다만 종중 재산 등 처분이 불가능한 사실을 입증하면 제외될 수 있다. →1주택자인데 자녀가 서울에 있는 대학에 진학했다. 자녀가 지낼 새집을 살 때 대출을 받을 수 있나. -입학허가서 또는 재학증명서를 내면 가능하다. 1주택자라도 교육 목적으로 주택을 추가 구입하면 대출이 가능하다. →서울에 집 한 채가 있는 맞벌이 부부인데 자녀가 초등학교에 진학했다. 부모님께 육아를 부탁드리면서 집 근처에 별도 주택을 마련해 드리려는데 대출이 가능한가. -재학증명서와 가족관계증명서를 내면 된다. 은행은 주기적으로 부모의 실제 전입 여부도 확인하게 된다. →경기에서 20평대 아파트에 사는데 같은 단지의 30평대로 이사하려 한다. 기존 아파트를 부동산에 내놨지만 팔리지 않아 전세를 주려 한다. 주담대를 받을 수 있나. -가능하다. 다만 기존 아파트는 2년 안에 처분해야 한다. →기존 주택 처분을 조건으로 대출을 받았다가 조기 상환한 뒤 기존 주택을 처분하지 않으면 불이익을 받나. -대출을 갚았더라도 2년 안에 기존 주택을 처분하겠다는 중대 약정을 위반한 것이므로 3년간 주택 관련 대출이 막힌다. →5000만원의 생활안정자금 대출을 받은 1주택자인데 추가로 6000만원 대출을 신청하려고 한다. 연간 한도가 1억원이라는데 대출을 받을 수 있나. -가능하다. 9·13 대책 시행 이전에 취급된 주담대는 한도 관리 대상에 포함되지 않는다. →전세를 끼고 서울에 집 한 채를 사 놓았는데 전세보증금 반환을 위한 대출도 1억원까지만 받을 수 있나. -전세보증금 반환 목적이라면 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도까지 대출을 받을 수 있다. 다만 주택 공시가격이 9억원을 넘으면 본인이 해당 주택에 전입할 때만 가능하다. →구분 등기된 다세대주택을 2채 보유한 경우에도 다주택자인가. -다주택자에 해당된다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr