“韓, 내집 마련 부담 亞 주요국 중 가장 커” 최근 혼합형 주담대 금리 4% 중반 상승 이달부터 ‘DSR’ 강화로 대출 더 어려워져 “금리 상승기 집값 급락 땐 내수도 충격” 최근 집값이 급등하면서 한국의 내 집 마련 부담이 아시아 주요국 중 가장 크다는 분석이 나왔다. 대출 관련 규제와 금리가 동반 상승하는 가운데 최근 급등한 집값 거품이 꺼지면 가계와 내수에 충격을 줄 수 있다는 지적이다.아시아개발은행(ADB)은 30일 ‘아시아 역내 경제전망 수정’ 보고서에서 “아시아 주요국 중 한국의 내 집 마련 부담이 가장 크다”고 밝혔다. 한국과 중국, 태국, 말레이시아, 인도, 인도네시아 등 6개국의 주택담보대출 월상환액(상환 기간 20년 기준)이 월소득에서 차지하는 비율을 분석한 결과다. ADB는 이 비율이 40%를 넘지 않아야 적정하다고 봤다. 그러나 한국은 고소득층(소득 상위 20%)을 제외한 나머지 모든 소득 계층에서 이 비율이 40%를 넘었다. 한국의 주택가격은 서울을 기준으로 삼았다. 반면 말레이시아는 소득 하위 20%를 제외한 나머지 가구가 모두 이 기준을 충족했다. 최근 상승세를 보이는 주담대 금리도 가계에 부담으로 작용할 전망이다. 10월 1일 기준 주요 시중은행의 혼합형 주담대 가이드금리(5년간 고정금리, 이후 변동금리)는 3주 전보다 0.10~0.12% 포인트 올라 4% 중반까지 뛰었다. KB국민은행의 혼합형 주담대 금리는 9월 10~26일 연중 최저인 3.36∼4.56%를 기록하다 미국 연방공개시장위원회(FOMC)가 지난 26일(현지시간) 정책금리를 인상한 뒤 3.47∼4.67%로 0.11% 포인트 상승했다. 같은 기간 신한은행도 3.44∼4.55%로, 3주 전(3.33∼4.44%)보다 0.11% 포인트 올랐고, NH농협은행은 3.13∼4.47%로 0.12% 포인트 뛰었다. 은행권에선 4분기(10~12월) 주담대 금리 상단이 5%를 돌파하는 것을 기정사실로 여기는 분위기다. 금융 당국이 총부채원리금상환비율(DSR)을 강화하는 것도 부담이다. 10월 중순부터 은행의 가계대출 심사에서 DSR 관리지표 적용이 의무화되고, DSR 기준도 현행 100%에서 70~80%로 낮출 것으로 예상된다. 은행권에선 9·13 부동산 대책으로 주택담보대출이 사실상 막힌 상황이라 가계와 자영업자들이 집을 담보로 생활자금이나 운영자금을 융통하는 게 어려워질 것으로 보고 있다. 이런 상황에서 집값이 급락할 경우 가계가 타격을 받을 수 있다. 금리 상승기에 주택가격이 급락하면 기존 대출에 대한 상환 압박과 이자 부담이 동시에 늘어나기 때문이다. ADB는 “집값이 갑자기 급락세로 돌아설 경우 더 길고 심각한 경기 하강 국면과 관련되는 경향이 있다”고 경고했다. 은행권 관계자도 “현재도 가계의 소비 여력이 바닥인데 금리까지 미국을 따라가게 되면 가계의 부담이 더욱 커질 것”이라면서 “더이상 내수에 타격을 주지 않기 위해선 금리 인상 속도와 주택시장 정책을 세심하게 펼쳐야 한다”고 말했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

아시아개발은행(ADB)이 30일 보고서를 통해 “한국의 내 집 마련 부담이 아시아 주요국 중 가장 크다”면서 “경제 위협 요인이 될 수 있다”고 경고했다. 미국의 기준금리 인상 여파로 국내 주택담보대출 금리가 3주 만에 0.1% 포인트 이상 오른 데다 금융당국이 이달 중으로 대출 문턱을 높인 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 추가로 내놓을 예정이어서 가계의 고민은 더욱 커질 전망이다.

금융당국이 총부채원리금상환비율(DSR)과 임대업이자상환비율(RTI)을 강화한 새 대출 규제안을 다음달 발표할 예정이다. 복잡해진 대출 규제를 이해하려면 우선 용어부터 정확히 파악해야 한다. 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 비교적 익숙해진 개념부터 DSR, RTI 등 한 번 들어서는 헷갈리는 용어까지 총정리 했다. 담보가치 대비 대출 한도 따지는 LTV LTV는 은행에 가서 주택담보대출을 받아봤다면 한 번 이상 들었을 용어다. 주택을 담보로 대출받을 때 적용하는 ‘주택가격 대비 대출 한도’를 뜻한다. LTV가 40%일 때 5억원짜리 주택을 담보로 돈을 빌리려면 최대 2억원까지 가능하다. 대출자가 빚을 갚지 않을 경우 은행은 주택을 처분해 돌려받아야 하는데, 이 때 상환액이 부족하지 않도록 LTV에 한도를 둔다. 9·13 부동산 대책에 따라 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 고가·다주택자의 LTV는 0%가 됐다. 새로 집을 사기 위해 주택담보대출을 한 푼도 받을 수 없다는 뜻이다.갚을 수 있는 능력 따지는 DTI와 DSR 다음으로 DTI, 신(新)DTI, DSR은 모두 갚을 수 있는 능력만큼만 돈을 빌려주기 위해 들이대는 잣대다. DTI는 주택담보대출 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비중을 말한다. 은행은 대출자의 소득이 충분하지 따져 일정 수준의 DTI까지만 대출해 준다. 올해 1월부터는 신DTI가 시행됐다. 신규 주택담보대출 원리금에 기존 주택담보대출 이자만 반영하는 기존 DTI와 달리 신DTI는 주택담보대출 2건이든 3건이든 원리금을 모두 반영해 산정한다. 또 두 번째 주택담보대출은 만기를 15년까지만 적용한다. 대출 기한을 늘려 DTI를 낮추려는 것을 막기 위해서다. 여기서 한 발 더 나간 게 DSR이다. 대출자가 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금을 연 소득으로 나눈 값이다. 주택담보대출은 물론 전세자금대출, 마이너스 통장을 비롯한 신용대출, 학자금대출 등을 포함한다. 주택담보대출만 따지는 신DTI보다 빚 갚을 능력을 측정하는 데는 좀 더 정확한 셈이다. 현재 금융권에서 시범 운영되고 있는 DSR은 다음달부터 관리지표가 된다. DSR이 지나치게 높으면 대출이 거절될 수 있다. 예를 들어 연봉이 5000만원인 사람이 한 해 동안 갚아야 하는 총 원리금 상환액이 4000만원이면 DSR은 80%가 된다. 자영업자 부채 관리하는 RTI와 LTI 자영업자들의 채무상환 능력 심사를 위한 RTI와 소득대비대출비율(LTI)도 있다. RTI는 연간 부동산 임대 소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다. 임대 건물의 기존 대출 이자비용까지 합산한다. 이는 자영업자 중에서도 부동산 임대업자의 부채를 관리하기 위한 것이다. 현재 아파트를 포함한 주택은 연간 임대소득이 이자비용의 1.25배, 상가·오피스텔 등 비주택은 1.5배 이상이어야 대출이 가능하다. 예를 들어 아파트의 경우 1년에 내야 하는 이자가 1000만원이라면 1년 월세가 1250만원이 넘어야 대출이 가능하다는 의미다. 금융당국은 이를 상향 조정하는 방안을 검토 중이다. LTI는 DTI와 비슷한 개념이다. 자영업자의 영업이익에 근로소득 등을 합한 총소득과 모든 금융권에서 빌린 가계대출과 개인사업자 대출을 합한 총부채를 비교한다. 은행은 자영업자에게 1억원 이상 신규 대출을 내어줄 때 LTI를 산출해 참고해야 한다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

이달 30일부터 보험회사에서 대출 여신심사를 받을 때도 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용된다. 28일 금융위원회는 보험업권에 DSR을 도입해 ‘여신심사 선진화를 위한 가이드라인’을 시행한다고 밝혔다. DSR은 연소득에서 개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 대출 원리금이 차지하는 비율이다. 주택담보대출과 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금 등 모든 가계 대출이 포함된다. 현재 금융권은 고(高)DSR 기준을 100%로 운용하고 있다. 이럴 경우 연봉이 5000만원인 사람이 한 해 동안 갚아야 할 원리금 상환액과 새로 받을 대출 원리금 합이 4000만원이면 DSR은 80%가 돼 추가 대출이 가능하다. 금융당국은 지난해 10·24 가계부채 종합대책을 통해 전 금융업권에 DSR을 단계적으로 도입하기로 하고, 올해 3월에는 은행, 7월에는 상호금융(신협·농협·수협·산림조합·새마을금고)에 DSR 시범도입해 운영하고 있다. 보험업권 DSR 적용대상도 주택담보대출, 신용대출 등 모든 종류의 가계대출이다. 하지만 새희망홀씨나 바꿔드림론 같은 서민금융상품, 300만원 이하 소액 신용대출, 중도금·이주비대출 등은 예외로 했다. 보험계약대출, 유가증권담보대출 등 담보가치가 확실한 상품의 경우 신규대출 취급시 DSR이 적용되지 않으며 다른 대출을 위한 DSR 산정시 부채 계산에서도 제외된다. 금융위는 획일적 규제비율을 제시하지 않고 보험회사가 여신심사의 모든 과정에 DSR을 자율적으로 활용할 수 있도록 유도한다는 방침이다. 대신 내년 상반기부터는 보험회사별로 신규 가계대출 취급액 중 고DSR 대출이 일정비율 이하가 되도록 관리할 계획이다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

車할부금·전세 등 모든 원리금상환비율 연소득 100%→70~80%로 기준 올릴 듯 주택RTI도 임대소득 1.25배→1.5배 검토다음달 금융 당국이 한층 강화된 총부채원리금상환비율(DSR)과 임대업이자상환비율(RTI) 기준을 내놓는다. 올 초 강화된 총부채상환비율(DTI) 기준이 도입됐고, 9·13 부동산 대책으로 주택담보대출의 길이 좁아진 상황에서 가계가 은행 문턱을 넘기가 더 어려워졌다는 분석이다. 27일 금융권에 따르면 금융 당국은 기존 DSR과 RTI를 강화한 새 대출 규제안을 다음달 발표할 예정이다. DSR은 연소득에서 개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 대출 원리금이 차지하는 비율이다. 주택담보대출과 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금 등 모든 가계 대출이 포함된다. DSR은 올 초부터 금융권에서 자체적으로 시범운영되고 있는데, 다음달 금융 당국이 기준안을 마련하면 이에 따라야 한다. 현재 금융권은 고(高)DSR 기준을 100%로 잡고 운영하고 있다. 예를 들어 연봉이 5000만원인 사람이 한 해 동안 갚아야 할 원리금 상환액과 새로 받을 대출 원리금 합이 4000만원이면 DSR은 80%가 돼 새로 대출을 받을 수 있다. 금융 당국은 100% 기준이 너무 느슨하다며 70~80%로 기준을 강화하는 방안을 검토하고 있다. 금융 당국 관계자는 “DSR 기준 100%는 버는 돈을 모두 원리금 상환에 쓴다는 것이기 때문에 가계부채 관리 기준으로는 의미가 없다”고 설명했다. 금융 당국은 RTI 강화 방안도 준비하고 있다. RTI는 임대사업자의 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 지표다. 현재 아파트를 포함한 주택은 연간 임대소득의 1.25배, 상가·오피스텔 등 비주택은 1.5배까지 대출이 가능하다. 즉 아파트의 경우 1년에 내야 하는 이자가 1000만원이라면 1년 월세가 1250만원이 돼야 대출이 가능하다는 뜻이다. 금융 당국은 주택의 RTI가 너무 낮다고 보고 1.5배로 높이는 방안을 검토하고 있다. 하지만 RTI를 높이면 임대사업자들이 세입자에게 월세를 올려 이를 보전할 가능성이 높아 고민이다. 이 때문에 일각에서는 금융 당국이 DSR 기준만 강화하고 RTI 기준은 그대로 유지할 가능성도 적지 않다고 본다. 금융권에서는 이번 DSR과 RTI 기준 강화가 가계 대출을 누르는 데 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 금융업계 관계자는 “올 초부터 신DTI가 적용됐고, 9·13 대책으로 다주택자들이 주택담보대출을 받을 수 있는 길이 사실상 차단됐다”면서 “가계부채를 누르는 효과와 함께 부동산 경기를 일부 진정시키는 효과도 있을 것”이라고 전망했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

과거, 공실로 몸살을 앓던 강남권 오피스가 귀한 대접을 받고 있다. 용인이나 안양, 수원 서울 접경지역으로 저렴한 임대료를 찾아 떠났던 기업들이 다시 강남권으로 눈길을 돌리고 있기 때문. 수도권 외곽지역은 임대료가 강남권에 비해 상대적으로 저렴하지만 근로자들의 출퇴근이 쉽지 않고 인력수급도 순탄치 않아서다. 또, 국내 주요기업들이 강남권과 그 주변에 밀집해 있는 만큼 수도권 외지에서 비즈니스 관계를 이어나가기란 쉽지 않다. 최근에는 IT나 교육·R&D 등 지식기반사업의 성장세가 두드러지면서 엘리트 인재들을 찾기 위해 다시 강남권을 향하는 기업들도 늘고 있다. 지난 7월, 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 존스랑라살르코리아(이하 JLL)에 따르면 강남 A등급 오피스 빌딩의 3.3㎡당 월평균 실질 임대료가 2010년 이래 최고치를 기록했다. 강남 A등급 오피스 빌딩의 3.3㎡당 월평균 실질 임대료는 9만8020원/평이다. 전 분기(9만7564원) 대비 0.5% 상승했으며 전년 동기(9만3843원)보다 4.5%나 올랐다. 강남 A등급 오피스 임대료는 2015년 8만원대로 하락한 뒤 줄곧 상승세를 기록하고 있다. 강남권 A등급 오피스 빌딩의 2분기 평균 공실률도 5.5%에 불과하다. 사실상 자연공실률이나 다름없다. 강남권 오피스의 공급가뭄현상이 지속되는데다가 임대료도 치솟는 가운데 강남권 바로 옆 동네 ‘하남미사강변도시’가 주목 받고 있다. 개발이 거의 마무리 단계에 접어든데다가 강남접근성이 워낙 뛰어나기 때문이다. 또, 일부 소형오피스(섹션오피스)의 경우에는 종잣돈으로도 분양 받아 볼 수 있어서다. 주변 개발호재도 풍부한 만큼 미래가치도 높다. 일단, 하남미사강변도시의 최고 강점은 교통여건이다. 올림픽대로와 외곽순환도로 등으로 진입할수 있는 강일IC가 가까이 있다. 대중교통 여건은 더욱 좋아진다. 지하철 5호선 미사역이 내년 6월에 개통될 예정이다. 또, 강남권 대규모 업무지구를 한번에 잇는 지하철 9호선의 연장사업(계획)도 논의 중이다. 또, BRT(간선급행버스체계)도 도입돼 통근자들의 발이 되어줄 전망이다. 주변에 고덕상업업무복합단지를 비롯해 엔지니어링복합단지 등과 함께 개발되는 만큼 이 지역 일대는 수도권 첨단산업의 메카로 부상할 것으로 보여진다. 또, 하남미사강변도시 내 10만여명의 상주인구를 품고 있는데다가 강남권도 가까워 인력수급도 용이하다. 이처럼, 하남미사강변도시가 자족형복합도시의 기능을 갖춰나가고 있는 가운데 최근 분양을 시작한 섹션 오피스가 실수요자들은 물론 투자자들의 관심을 한 몸에 받고 있다. 신우산업개발이 하남 미사강변도시 U2단지 13-1블록에 짓는 지식산업센터 ‘희가로 프리미어’가 그 주인공이다. 이 단지는 지하 4층~지상 10층 규모로 지어지며 업무시설(지식산업센터) 및 근린생활시설, 기숙사 등이 함께 갖춰진다. ‘희가로 프리미어’는 교통여건도 빼놓을 수 없는 강점이다. 지하철 5호선 미사역(2019년 개통 예정)과 지하철 9호선 연장사업도 추진 중에 있다. 또, BRT환승센터가 들어서는 황산사거리도 가까워 대중교통을 통해 수도권 주요도시로 빠르게 이동할 수 있게 된다. 미사강변도시에서도 노른자위에 위치한 우수한 입지인데다 1억원대 소액 투자상품으로 DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등 부동산 규제에서 비교적 자유로운 점 등이 투자자들의 큰 관심을 불러 모을 것으로 예상된다. 또, 취득세와 재산세 일부가 감면되며 부가세도 환급 받을 수 있다. 1인기업이나 벤처기업, 스타트업, IT(정보기술) 업종의 중소기업이 일하는데 최적의 조건을 갖추고 있어 기업체들의 문의전화도 잇따르고 있다. 코스트코하남점(2019년 3월 예정)이 주변에 개점을 앞두고 있어 향후 관련 기업체들의 입주도 줄을 이을 것으로 예상된다. 게다가, 신세계그룹이 개발을 앞두고 있는 최첨단 온라인 물류센터도 가깝다. 이 물류센터의 규모는 글로벌 유통업체인 아마존을 능가할 것으로 알려졌다. 이 부지에는 아파트 30층 높이의 지역 랜드마크급으로 예술성을 갖춘 건물이 올라가게 된다. `희가로 프리미어`의 분양홍보관은 경기도 하남시 조정대로 45 미사센텀비즈 2층 R215호에 위치해 있다. 뉴스팀 seoulen@seoul.co.kr

다주택자 핵심 부채 전세보증금 등 제외정부가 오는 10월부터 총부채원리금상환비율(DSR)을 100%에서 80%로 강화하는 방안을 검토 중이지만, 부동산으로 쏠린 가계대출을 규제하는 데는 실효성이 적다는 전망이 나온다. 선진국과 비교했을 때 기준이 느슨하고, 우리나라 부채의 특징을 충분히 고려하지 않았다는 이유에서다. 은행권은 “차라리 정부가 기준을 정해 달라”는 입장이어서 정부의 적극적인 정책 추진이 중요한 상황이다. 서영수 키움증권 연구원은 3일 “10월부터 정부가 추진하는 DSR은 40% 내외인 선진국과 비교할 때 여전히 실효성이 떨어진다”며 “가계와 연관된 모든 부채를 포함시켜야 하지만, 다주택자의 핵심 부채인 전세보증금이나 개인사업자 대출 등은 여전히 (총부채를 계산할 때) 제외된 상태로 추정된다”고 짚었다. DSR은 가계가 갚아야 하는 모든 대출의 원리금 상환액을 소득으로 나눈 값이다. 선진국에서는 가계의 빚이 소득에 비해 많으면 또 빚을 질 위험이 있어 엄격히 관리한다. 서 연구원은 “DSR을 80%로 강화해도 연소득 5800만원 4인 가구가 30년 만기 금리 연 3.5% 기준 8억 7000만원까지 빌릴 수 있다”며 “최저생계비(265만원)만 써도 연 2500만원 적자가 난다”고 추산했다. DSR을 계산할 때 주택담보대출이나 신용대출 외에도 다주택자가 돌려줘야 할 전세보증금이나 개인사업자대출까지 부채로 따져야 한다는 지적도 나온다. 나이스평가정보에 따르면 다주택자의 일인당 전세보증금 부채는 3억 5210만원(지난해 6월 기준)으로 총부채(5억 7090만원)에서 차지하는 비중이 높다. 개인사업자대출에서는 모든 대출을 따져 소득대비대출비율(LTI)을 계산하지만 참고 지표에 불과하다. 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

DSR 기준 강화… 100→80% 하향 거론 금감원, 제2금융권 대출실태 파악 착수 주택담보대출 규제에도 최근 서울 부동산 가격이 급등하자 금융당국과 금융회사들이 ‘우회대출’을 점검하며 풍선효과 막기에 나섰다. 시중은행은 건당 1억원이 넘는 사업자대출이 원래 대출용도에 쓰이는지를 점검한다. 금융감독원은 이달 저축은행과 여신전문금융회사 등 제2금융권에서 개인사업자나 전세자금대출로 주택담보대출 규제를 피하지 않는지 실태 파악에 나섰다. 대부분의 시중은행에서 시행 중인 총부채원금상환비율(DSR)에 따른 위험대출 기준도 현재 100%에서 80%로 끌어내릴 전망이다. 2일 금융권에 따르면 시중은행들은 자체 내규에서 대출 이후 자금 용도를 점검하는 기준을 건당 2억원에서 1억원으로 낮췄다. 사들인 주택을 개인사업자의 대출 담보로 잡으면 대출금액과 관계없이 점검한다. 사업장 임차·수리 대출이나 1년 내에 다른 금융회사에서 대환대출을 받아도 세부 기준에 따라 점검키로 했다. 이에 따라 사후 점검 대상자들은 시중은행에 계약서나 영수증, 통장거래내역 등으로 대출자금 사용처를 증빙해야 한다. 앞서 금감원은 시중은행에서 주담대 규제를 피해 전세자금대출과 임대사업자대출을 받는 사례가 없는지 현장 점검에 나섰고, 은행연합회도 ‘자금 용도의 유용 사후점검 기준’을 강화하자 내규에 반영한 것이다. 개인사업자 대출은 가계대출과 달리 주택담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 같은 대출 규제를 받지 않아, 개인사업자 대출을 받아 집을 사는 경우가 적지 않았다. 그럼에도 불구하고 그동안 ‘자금용도 외 유용 사후 점검 기준’이 느슨해 대부분의 개인사업자대출은 사후점검이 이뤄지지 않았다. 기존에는 임대용 부동산을 샀는지만 점검했던 부동산임대업자 대출도 임대차계약서나 전입세대열람원, 주민등록표 등을 추가로 제출해야 한다. 건당 5억원이 넘거나 사업자등록증이 발급되고 3개월 내에 받은 대출은 현장 점검도 나선다. 증빙자료를 내지 않거나 다른 용도로 대출자금을 썼다면 대출금을 즉각 반환하고, 1년 동안 신규 대출을 받을 수 없다. 지난달 31일부터 시작된 금융당국의 ‘우회 대출’ 점검은 시중은행에서 제2금융권으로 확대된다. 지난해 8·2 대책 이후 저축은행에서도 규제가 느슨한 자영업대출로 주담대 규제를 피하는 사례가 많다는 지적이 나오면서다. 실제 제2금융권을 포함한 비은행금융기관 여신은 올 상반기 43조 1894억원으로 1993년 이후 최대치를 찍었다. 오는 10월부터는 제2금융권에도 DSR이 시범 도입된다. DSR은 연 소득에서 개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금이 차지하는 비율을 뜻한다. 현재 주담대와 신용대출 등 모든 가계 대출에 적용된다. 현재 시중은행은 DSR이 100%를 넘는 대출에 대해 심사를 까다롭게 하고 있다. 금융당국 관계자는 “연 소득을 전부 원리금 상환하는 데 써야 한다면 상환 능력을 고려한 대출이라고 볼 수 없다”고 지적했다. 따라서 은행이 위험한 대출로 보는 DSR 기준을 은행연합회의 ‘여신 심사 선진화를 위한 가이드라인’ 개정을 통해 80% 정도로 낮추는 방안이 거론되고 있다. 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

윤석헌 금융감독원장이 현대·KB·하나 등 10곳의 캐피탈사 CEO와 만난 자리에서 가파른 가계대출 증가폭에 대해 우려를 표했다. 또 대출금리 결정을 두고 산정체계가 합리적인지 점검하겠다는 뜻도 분명히 했다. 31일 ‘여신금융전문회사 CEO 간담회’에 참석한 윤 원장은 “은행권 대출이 어려운 서민과 중소기업을 외면하고 차주의 위험도에 비해 (여전사들이) 지나치게 높은 대출 금리를 적용한다는 우려가 있다”면서 “시장원리를 존중하겠지만 금리산정에 합리성이 결여돼 있는지 지켜보겠다”고 말했다. 올해 5월말 기준 여전사들의 가계신용대출 금리는 평균 19% 수준이다. 여전사는 은행 예금과 같은 수신기능 없이 대출업무만 전문으로 하는 금융사로 신용카드사와 캐피털사가 대표적이다. 윤 원장은 이어 올해 상반기 카드사를 포함한 여전사의 가계대출 증가폭이 커진 부분도 지적했다. 금감원에 따르면 여전사들의 지난해 1~7월 가계대출 규모는 전년 동기대비 2조 5000억원 느는데 그쳤지만, 올해는 4조 4000억원이 늘어 증가폭이 두 배 가까이 확대됐다. 이에 따라 여전사의 순이익 규모는 매년 들어 2016년 1조 5000억원에서 지난해 1조 9000억원, 올해는 상반기까지 1조 1000억원을 기록했다. 윤 원장은 “가계대출의 빠른 증가세는 경제는 물론 여전사의 건전성에도 위협요인이 될 수 있다”며 “10월부터 시행되는 DSR(총부채원리금상환비율) 제도를 통해 상환능력 범위 내에서 대출을 하는 관행이 정착될 필요가 있다”고 밝혔다. 윤 원장은 다음달 7일에는 즉시연금, 암보험금 등 쟁점이 가장 많은 보험업계 CEO와 간담회를 가질 예정이다. 조용철 기자 cyc0305@seoul.co.kr

‘8·27 부동산 대책’에도 불구하고 집값이 잡힐 기미를 보이지 않자 정부가 추가 대책을 쏟아내고 있다. 그제 정부는 오는 10월부터 거주 목적이 아닌 투자 목적으로 전세를 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭투자’를 막기 위해 1주택자는 물론 무주택자까지도 전세자금 대출을 규제한다고 발표했다. 자동차 할부나 마이너스통장 등 가계의 모든 부채를 합산해 대출을 규제하는 ‘총부채원리금상환비율’(DSR) 의무화의 일환이다. 어제 국회에서 열린 고위 당·정·청 회의에서 이해찬 민주당 대표는 “3주택 이상이거나 초고가 주택 등에 대해선 종합부동산세(종부세) 강화를 검토해 주길 바란다”고 정부에 주문했다. 보유세 강화조치가 미흡하다는 지적을 받는 마당에 실세 당대표가 주문을 했으니 국회의 세법 개정안 심의 때 종부세 인상을 논의하는 것은 정해진 수순으로 보인다. 여기에 김현미 국토교통부 장관이 언급한 공시지가 현실화 카드도 언제든 사용할 태세다. 가히 시장을 향한 파상공세다. 상승세를 탄 집값은 ‘찔끔 대책’으로는 잡기 쉽지 않다. 무리가 따르더라도 ‘묶음 대책’을 내놓아야 효과적이다. 다만 이 과정에서 무주택 서민이나 실수요자 등에 대한 세심한 배려가 필요하다. 이번에 맞벌이 부부 합산 소득이 7000만원을 넘어서면 전세금 대출 때 주택금융공사의 보증을 받을 수 없도록 했다가 역풍을 맞은 것은 반면교사다. 청와대 국민게시판에 “현실을 무시한 가혹한 조치”라는 청원이 올라오는등 반발이 거세지자 “확정된 것이 아니다”라고 한발 물러섰지만, 탁상행정이란 비판을 받을 만하다. 집값 상승은 서민의 주거안정을 해치기 때문에 국가가 규제에 나서는 것인데, 거꾸로 부동산 대책이 무주택 서민을 궁지로 몰아서는 안 된다. 맞벌이 부부라도 다자녀인 경우 추가로 전세 대출을 허용했지만, 미흡한 만큼 이를 더 늘리는 게 저출산 시대에 맞는 방향이라 할 것이다.

상반기 전세대출 12조 증가, 작년比 37%↑ 국세청, 부동산 취득 자금 탈세 여부 검증 최근 급증하는 전세자금대출에 대해 금융 당국이 규제의 칼을 꺼내 들었다. 주택담보대출 규제가 강화된 상황에서 전세자금대출로 마련한 여윳돈이 부동산 투기에 흘러들어가고 있다는 판단에서다. 국세청도 부동산 투기 과열 징후를 보이는 지역을 중심으로 부동산 취득 자금에 대한 검증을 강화하기로 했다. 금융위원회는 28일 김용범 부위원장 주재로 ‘주택시장 안정을 위한 가계부채관리점검회의’를 열어 이번주부터 주요 금융기관을 대상으로 대출 실태조사에 착수하기로 했다. 특히 이날 회의에서는 최근 급증세를 보이고 있는 전세자금대출이 도마에 올랐다. 실제 올 상반기(1~6월) 전세자금대출 증가액은 12조 2000억원으로 1년 전보다 무려 37.2%나 급증했다. 증가율만 놓고 봐도 2015년 17.6%, 2016년 25.1%, 지난해 27.9% 등으로 가팔라지는 모양새다. 가계대출과 판매신용을 합친 가계신용이 지난 6월 말 기준 1493조 2000억원으로 1년 전보다 7.6%(105조 2000억원) 늘어난 것과도 극명하게 대비된다. 금융위는 전세자금대출 증가를 우선 전세가격 상승과 아파트 공급물량 증가 등에 의한 것으로 보고 있다. 하지만 자금 중 일부는 전세 실수요가 아닌 주택구입 몫으로 전용된 것 아니냐고 의심하고 있다. 업계에서는 이미 일부 다주택자들이 전세자금대출을 받은 후 전세로 살면서 기존에 가지고 있던 여유자금으로 ‘갭투자’(전세를 끼로 집을 사는 방식)를 하거나, 허위로 전세계약을 체결한 뒤 전세대출로 마련한 자금을 주택 구입에 활용하는 사례가 공공연하게 들리고 있다. 김 부위원장은 “자금의 목적별, 지역별로 전세대출 취급 내역을 면밀히 분석해 전세자금이 우회 대출로 활용되지 않도록 점검할 필요가 있다”며 “허위 계약을 통한 용도 외 유용 등 부적정한 전세자금대출에 대해서는 엄중 조치하겠다”고 강조했다. 금융위는 또 주택가격이 급등한 지역에서 임대사업자대출 비중이 과도한 금융사에 대한 현장조사도 실시할 예정이다. 금융사가 자율 운영 중인 총부채원리금상환비율(DSR) 심사도 점검 대상이다. 한편 이날 국세청은 ‘하반기 국세행정 운영 방안’을 발표하면서 다주택자와 연소자의 부동산 취득자금 증여 과정에 탈세가 있는지 집중 조사하겠다고 밝혔다. 아울러 조세회피처를 통한 재산 은닉과 대기업의 공익법인을 통한 탈세 행위 등도 검증할 계획이다. 조용철 기자 cyc0305@seoul.co.kr

전세가격이 20% 떨어질 경우 세입자에게 전세보증금을 돌려주기 위해 신용대출 등을 받아야 하는 집주인이 20만 가구에 달하는 것으로 나타났다. 집값과 전세가격이 크게 하락했을 때 세입자들이 전세금을 돌려받지 못하는 이른바 ‘깡통전세’가 우려되는 대목이다. 한국은행은 20일 국회에 제출한 ‘금융안정보고서’(2018년 6월)를 통해 전세가격이 1997년 외환위기 수준(20%)으로 급락했을 때 집을 빌려준 임대가구(전체 274만 가구)의 전세금 반환 능력을 분석했다. 그 결과 은행 대출 없이 예금 등 금융자산만으로 전세금을 돌려줄 수 있는 가구는 214만 8160가구(78.4%)로 나타났다. 또 39만 7300가구(14.5%)는 갖고 있는 주택을 담보로 은행 대출을 추가로 받아야 전세 보증금을 반환할 수 있는 것으로 조사됐다. 한은 변성식 안전총괄팀장은 “14.5%에 해당하는 가구는 담보로 제공할 수 있는 실물자산이 충분해 전세금을 마련하는 데 큰 어려움이 없을 것”이라고 설명했다. 하지만 나머지 19만 4540가구(7.1%)는 추가로 신용대출 등을 받아야 하는 것으로 분석됐다. 특히 4만 1100가구(1.5%)는 소득 대비 총부채 원리금 상환비율(DSR)이 40%를 넘는 것으로 나타나 ‘빚 압박’에 시달릴 것으로 나타났다. 전세가격 하락 시 집을 여러 채 빌려준 다주택 임대가구가 상대적으로 유동성에 어려움을 겪을 것이라는 분석도 나왔다. 고액의 전세를 끼고 아파트를 여러 채 사들이는 ‘갭(gap) 투자’가 여기에 해당된다. 지난해 기준 금융자산보다 금융부채가 많은 다주택 임대가구는 34.2%로 집계됐다. 1주택 임대가구는 15%였다. 한은은 “최근 전세자금대출 규모가 빠르게 늘고 있다”며 “전세자금대출은 대부분 공적기관 보증으로 취급되는데 이에 대한 잠재적 리스크 점검을 강화해야 한다”고 강조했다. 지난 3월 말 기준 전세자금대출은 72조 2000억원으로 2014년 말(35조원)보다 2배로 불어났다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

㈜신우산업개발이 경기도 하남시 미사강변도시 U2단지내 13-1블록 일원에 ‘희가로 프리미어’를 분양할 계획이다. 지하 4층~지상 10층 규모로 업무시설(지식산업센터) 및 근린생활시설, 기숙사등이 함께 갖춰지는 복합단지다. ‘희가로 프리미어’는 미사강변도시 노른자 땅에 위치한데다가 1억원대 소액 투자가 가능해 투자자들에게 인기다. 특히, DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보인정비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출규제에서 자유로운 점도 투자자들의 마음을 사로잡고 있다. 취득세도 50% 감면되는 등 각종 세제 혜택도 동시에 누릴 수 있다. ‘희가로 프리미어’는 기존 지식산업센터 형태인 ‘아파트형 공장’이라는 고정관념에서 벗어나 스타일리시한 외관 디자인과 차별화된 인테리어를 선보인다. 또, 입주하는 기업체에 최적화된 업무환경을 제공할 계획이다. 단지 내 상업시설 중 점포 90% 가량이 대로변과 접해 있어 가시성이 뛰어나므로 강력한 고객흡입력을 발휘할 것으로 예상된다. 도보 5분 거리에 아파트가 밀집해 있어 배후수요도 풍부하다. 지식산업센터도 층고가 5.3m에 달해 대규모 장비를 실내에 보관하기도 수월하다. 또, 각 실별로 발코니 서비스면적을 제공할 계획이다. 기숙사의 층고도 5.3m 복층형으로 설계해 개방감을 확보하고 공간활용성을 극대화했다. 특히, 기숙사와 지식산업센터를 별동으로 설계해 입주기업은 물론 입주민들의 프라이버시 보호에 힘썼다. 이 외에도 넓은 휴게공간과 옥상정원 등을 갖춰 근로자들의 휴식 및 여가공간으로 활용할 수 있도록 했다. 미사강변도시 중심 입지인 U2부지내 위치해 투자가치↑ 2019년 코스트코 개점 예정 하남미사강변도시는 개발이 사실상 마무리 단계에 접어 들었다. 또, 자족시설용지에 들어서는 지식산업센터도 대부분 조기에 분양이 완료돼 빠른 속도로 올라서고 있다. 단지 주변에, 코스트코(2019년 3월 예정)가 개점을 앞두고 있어 향후 직접적 수혜가 예상된다. 이외에도 하남의 대표적인 쇼핑•문화•여가복합단지인 스타필드 하남도 가깝다. 단지는 미사강변도시 내에서도 서울로 진입하는 초입에 있어 서울접근성이 뛰어나다. 올림픽대로와 외곽순환도로 등 광역도로망도 쉽게 이용할 수 있다. 지하철 노선 연장 계획도 호재로 작용하고 있다. 지하철 5호선 미사역(2019년 개통 예정)이 개통되면 서울 거주자들의 하남미사강변도시 출퇴근이 더욱 수월해질 전망이다. 지하철 9호선 연장사업도 추진 중에 있다. 또, BRT환승센터가 들어서는 황산사거리도 가까워 대중교통을 통해 수도권 주요도시로 빠르게 이동할 수 있게 된다. 한편 ‘희가로 프리미어’의 분양홍보관은 경기도 하남시 조정대로 45 미사센텀비즈 2층 215호에 위치해 있다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

은행에서만 시행되고 있는 총부채원리금상환비율(DSR) 제도가 모든 금융권으로 확대된다. 다음달에는 상호금융권, 10월부터는 저축은행 등에 추가 적용된다. 금융소비자 입장에서는 대출 문턱이 높아질 것으로 예상된다. 금융위원회는 다음달 23일부터 신협과 농협, 수협, 산림조합, 새마을금고 등 상호금융권에 DSR 규제를 도입한다고 4일 밝혔다. 저축은행과 여신전문 금융회사에서는 오는 10월부터 DSR이 시행된다. 앞서 은행권은 지난 3월 26일부터 DSR을 도입해 10월부터는 본격적으로 관리지표로 활용할 계획이다. 금융위가 지난해 10월 DSR 도입을 예고한 이후 상호금융권 등으로 신속하게 확대한 배경에는 업권별 규제 차이에 따른 ‘풍선효과’를 차단하려는 의도가 깔린 것으로 풀이된다. 실제 은행권 주택담보대출에 대한 규제가 강화되면서 신용대출이나 제2금융권 대출이 늘어나는 현상도 나타나고 있다. DSR은 모든 대출의 원리금(원금+이자) 상환액을 연간 소득으로 나눈 값으로, 여신 심사 과정에서 차주의 상환 능력을 보여 준다. 예를 들어 연봉이 1억원인 사람이 한 해 동안 갚아야 할 원리금 상환액이 8000만원이면 DSR은 80%다. 현재 시중은행들은 신용대출의 경우 DSR 150%, 담보대출은 200%를 상한선으로 삼고 있다. DSR에는 기존 총부채상환비율(DTI)을 책정할 때 반영하지 않았던 신용대출, 학자금대출, 한도대출 등 모든 대출의 원리금 상환액이 반영돼 소비자 입장에서는 대출 한도가 줄어들 수밖에 없다. 다만 금융위는 상호금융권의 DSR에는 획일적인 규제 비율을 제시하지 않고 대출 심사 과정에서 자율적으로 활용하도록 유도할 방침이다. 또 농어민 정책자금과 햇살론, 새희망홀씨 등과 같은 서민금융상품, 300만원 이하 소액 신용대출, 전세대출, 중도금·이주비대출 등은 DSR 규제에서 예외로 두기로 했다. 금융위 관계자는 “전 금융업권에 DSR을 단계적으로 도입해 대출자의 상환 능력을 정확하게 평가하는 여신 관행을 정착시킬 것”이라고 말했다. 조용철 기자 cyc0305@seoul.co.kr

‘DSR’ 형식적 운영도 강력 단속 예대율 규제 강화는 2020년 시행 강화된 주택담보대출 규제를 피해 신용대출이나 개인사업자대출 등으로 우회하는 ‘꼼수 대출’에 대한 단속이 대폭 강화된다. 27일 금융위에 따르면 김용범 부위원장은 지난 25일 서울 명동 은행회관에서 ‘가계부채 관리 점검회의’를 열고 위반 사례에 대한 단속을 강력하게 추진하기로 했다. 이날 회의에서는 ▲주택담보대출 규제 회피 목적의 신용대출 취급 ▲개인사업자대출로의 우회 대출 ▲총체적상환능력비율(DSR) 형식적 운영 등을 ‘3대 위반 사례’로 꼽았다. 한국은행과 금융 당국 등에 따르면 지난달 주택담보대출 증가액은 2조 4000억원으로 전월의 4조 7000억원에 비해 절반 수준으로 떨어졌지만 신용대출을 포함한 기타대출이 같은 기간 2조 6000억원에서 4조 9000억원으로 2배 가까이 늘었다. 이 때문에 지난해 8·2 부동산 대책을 통해 강화된 주택담보대출 규제를 회피하기 위한 꼼수 대출이 이뤄지고 있다는 지적이 나왔다. 회의에서는 또 은행권 예대율(예금 대비 대출 비율) 규제 강화 시기를 늦추기로 했다. 당초 올해 하반기 시행을 목표로 했지만 2020년으로 1년 이상 미뤘다. 예대율 강화는 가계대출에 15%의 가중치를 두고, 기업대출은 반대로 15% 낮게 적용하는 규제다. 이렇게 되면 예대율을 100% 이내에서 관리해야 하는 은행들은 가계대출을 줄일 수밖에 없다. 아울러 저축은행의 가계대출 증가율을 지난해 5%에서 올해 7%로 완화하기로 했다. 중금리 대출에 대해서는 총량 규제에서 제외하기로 했다. 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr

상업·업무용 부동산 거래도 급감한 것으로 나타났다. 21일 상가정보연구소가 국토교통부 통계를 분석한 결과 지난달 상업·업무용 부동산 거래 건수는 2만 9517건으로 전월(3만 9082건) 대비 24.8% 감소했다. 전년 같은 기간(2만 8816건)과 비교하면 2.4% 증가했다. 상업·업무용 부동산 거래량의 절반가량을 차지하는 오피스텔 거래 감소세가 두드러졌다. 4월 1만 4206건이 거래돼 전월(2만331건) 대비 30.1% 감소했고, 전년 같은 달(1만 2077건)보다는 17.6 % 감소했다. 상업·업무용 부동산 거래 건수는 지난 3월 총체적상환능력비율(DSR), 임대업이자상환비율(RTI) 등 강도 높은 대출 규제 도입을 앞두고 역대 최고치를 기록했다. 하지만 4월 이후에는 자금줄이 막히면서 거래가 확연하게 줄어들고 투자 심리도 위축되는 모습이다. 상가정보연구소 이상혁 선임연구원은 “활황세를 보이던 수익형 부동산 투자 시장이 대출 규제로 인해 조정 국면으로 접어들었다”며 “당분간 하락과 상승을 오가는 불안정한 장세가 이어질 가능성이 크다”고 전망했다. 이 선임연구원은 또 “가계부채 관리 정책이 급진적으로 추진되는 데 따른 부작용이 우려된다”며 “부동산 담보 대출이 줄고 신용대출이 늘어나는 등 대출의 질이 악화되는 현상을 경계할 필요가 있다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

정부의 각종 규제정책으로 주택시장이 위축되면서 상가가 틈새상품으로 각광받고 있다. 규제로부터 비교적 자유롭고, 위험부담이 적은데다 은행금리보다 높은 임대수익을 얻을 수 있다는 점이 투자자들을 끌어당기고 있다는 것이 전문가들의 의견이다. 분양시장에서 상가의 상승세는 두드러지고 있다. 지난달 전국 상업∙업무용 부동산 거래량이 급증하며 역대 최다기록을 경신했다. 상가정보연구소가 국토교통부 통계를 분석한 자료를 보면 지난 3월 상업∙업무용 부동산 거래건수는 3만9082건으로 전월(3만1566건) 대비 23.8%, 전년동기(2만8950건) 대비 35% 증가한 것으로 나타났다. 전문가는 3월말부터 총체적상환능력비율(DSR), 임대업이자상환비율(RTI) 등 대출규제가 도입됨에 따라 이를 피하기 위해 투자자들이 매수시점을 앞당긴 영향으로 거래량이 급증했다고 보고 있다. 다주택자들이 주택을 처분한 후 유동자금이 수익형 부동산을 향한데다 비교적 접근성이 높은 상가에 몰리면서 거래량이 수직상승 했다는 입장이다. 이렇다 보니 상가의 몸값도 오르는 추세다. 부동산114 자료를 보면 지난 3월 전국 상업용 부동산 3.3㎡당 분양가는 1층 기준 3461만원으로 전년동월 대비 36.21% 증가했다. 연간기준을 봤을 때 지난해 평균 2858만원을 유지하다 올해 들어 평균 분양가가 3000만원대를 계속해서 유지하고 있는 것이다. 이에 신규 분양하는 상가에도 투자자들이 몰리고 있다. 지난해 8월 서울 마포구에서 분양한 ‘공덕 SK리더스뷰’ 단지 내 상가는 평균 10대 1의 입찰경쟁률을 기록하며 계약 사흘 만에 완판됐다. 또 올해 4월 인천 부평시에서 분양한 ‘부평 아이파크’ 단지 내 상가 역시 계약 당일 완판을 기록했다. 업계 전문가는 “정부의 강도 높은 규제정책으로 투자수요가 위축된 만큼 보다 투자안정성이 높은 상품에 투자하려는 움직임이 커지고 있다”며 “상가의 경우 규제에서도 비교적 자유롭고, 기타 수익형부동산보다 접근성이 높아 투자자들로부터 인기가 꾸준할 것으로 전망된다”고 말했다. 이러한 가운데 최근 다양한 개발호재로 떠오르고 있는 경기 안양시 만안구 중심입지에 단지 내 상가가 분양을 앞둬 주목 할만 하다. 오는 5월 경기 안양시 만안구 안양동 옛 국립종자원 부지에서 복합주거단지로 분양하는 ‘안양 센트럴 헤센 2차’ 단지 내 상가가 그 주인공. 단지가 들어서는 옛 국립종자원 부지에는 단지를 포함해 총 1900여 가구의 대규모 복합주거단지가 들어설 예정이어서 탄탄한 고정수요를 확보할 수 있다. 앞서 지난해 12월 분양한 1차 단지 내 상가가 조기 완판을 기록한 만큼 시장안정성을 인정받아 눈길을 끈다. 여기에 단지와 도로 하나를 사이에 두고 개발되는 행정업무복합타운으로 발생하는 호재도 기대 할만 하다. 옛 농림축산검역본부를 탈바꿈 시키는 이번 개발사업을 통해 첨단 IT기업들을 유치하고 복합체육센터, 노인종합보건∙복지관, 만안구청사 등이 마련될 예정이다. 개발이 완료되면 민간투자유발 효과 5174억원, 고용 효과 9846명이 창출될 것으로 시는 추산하고 있어 배후수요는 더욱 증가할 예정이다. 또한 올해 1월 단지 도보권에 있는 명학 역세권 지식산업센터 주변 지역이 벤처기업 육성 촉진지구로 지정됨에 따라 추가적인 배후수요를 기대할 수 있다. 이 주변에는 명학역을 중심으로 경기도에서 두 번째로 많은 총 26개의 지식산업센터가 있으며, 약 2만3000명의 근로자가 근무 중이어서 임차 수요 모집에 유리하다. 뿐만 아니라 주변에 안양대학교(안양캠퍼스)와 성결대학교 등 4개의 대학교가 밀집해 있는 만큼 젊은 유동인구가 풍부해 상가 임차인 모집에도 유리할 것으로 보인다. 한편, 안양 센트럴 헤센 2차는 지하 5층~지상 최고 24층, 총 661가구 규모로 이중 아파트는 전용면적 49~66㎡ 132가구, 오피스텔은 전용면적 23~47㎡ 529실로 구성된다. 상가는 지하 1층~지상 1층에 들어설 예정이다. 시행은 신비투자개발, 시공은 신한종합건설㈜이 맡았다. 단지 인근에 교통, 편의시설 등 생활 인프라도 풍부하다. 지하철 1호선 안양역이 가깝고 명학역도 도보 10분 거리에 위치해 있어 인근 지역으로 이동이 편리하다. 단지와 반경 1.5km 내에는 이마트, 롯데백화점, NC백화점을 비롯해 안양 최대 상권인 안양일번가 등이 있어 편리하게 이용할 수 있다. 또 안양초등학교와 근명중학교, 신성중·고등학교 등을 비롯해 수도권 3대 명문 학원가로 유명한 평촌 학원가도 인접해 있다. 수리산과 호계근린공원, 병목안시민공원 등도 단지 주변에 있어 주거 환경도 쾌적하다. 안양 센트럴 헤센 2차 견본주택은 5월 중 개관 예정이다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

가계대출과 달리 개인사업자 대출 증가세가 꺾이지 않고 있다. 가계대출 규제 강화에 따른 풍선 효과로 풀이된다. 대출을 받는 사람은 같지만 빌리는 돈에 붙는 꼬리표만 달라졌다는 얘기다. 향후 금리 상승이나 경기 하강 국면에서 우리 경제에 충격을 키우는 위험 요인으로 작용할 수 있다는 점에서 정부 당국의 선제적 정책 대응이 요구된다.7일 한국은행에 따르면 지난 3월 개인사업자 대출 증가율은 2.9%이다. 1월의 1.5%에 비해 2배 가까이 상승했다. 2016년 21.9%였던 개인사업자 대출 증가율은 지난해 27.8%로 뛴 뒤 올해도 상승세가 이어지고 있다. 이렇듯 개인사업자 대출이 늘어나는 원인은 크게 두 가지로 분석된다. 우선 개인의 부동산 투자 확대와 은행의 대출 규제가 빚어낸 결과물이라는 것이다. 국토교통부의 양도소득세 중과를 한 달 앞둔 지난 3월에 신규 등록한 임대주택사업자 수는 3만 5006명으로 1년 전보다 8배, 전월에 비해서는 3.8배 폭증했다. 대출 수요는 여전한 상황에서 신(新)총부채상환비율(DTI), 총체적상환능력비율(DSR) 등 대출 공급이 줄자 그동안 손쉽게 이용해 온 주택담보대출이나 가계대출 대신 개인사업자 대출로 옮겨 가고 있다는 분석이 가능하다. 또 경기 회복세의 사각지대에 놓여 있는 자영업자들이 대출로 운영자금을 메우는 ‘빚의 굴레’에서 벗어나지 못하고 있다고도 볼 수 있다. 영세 자영업자들이 대부분을 차지하는 음식·숙박업의 경우 지난해 말 기준 비은행 예금취급기관(2금융권) 대출 잔액은 11조 4127억원으로 1년 전 8조 5882억원보다 32.9%(2조 8245억원) 늘어났다. 자영업자들이 상대적으로 고금리인 2금융권의 문을 두드리는 것은 그만큼 대출을 받기 어렵고 운영자금 확보도 쉽지 않다는 의미로 풀이된다. 금리가 오르거나 경기가 꺾이면 위험은 더욱 커질 수 있다. 자영업자 입장에서는 최저임금 등 비용 증가, 수익 감소, 금리 상승 등 ‘3각 파도’의 위험에 고스란히 노출될 수밖에 없기 때문이다. 한은에 따르면 중소기업 대출 금리가 0.1% 포인트 오르면 음식·숙박업의 폐업 위험도는 무려 10.6% 상승해 금리에 가장 민감하게 반응하는 것으로 분석됐다. 또 한국금융연구원에 따르면 개인사업자 대출 차주 중 가계대출을 동시에 받은 경우가 81%에 이른다. 개인사업자들의 위기는 곧 사업자 대출은 물론 가계대출의 부실로도 이어질 수 있다는 얘기다. 성태윤 연세대 경제학과 교수는 “연령대가 어느 정도 되는 영세 자영업자들의 가계대출 또는 주택담보대출의 상당 부분이 정부의 대출 규제가 강화되면서 개인사업자 대출로 옮겨 가는 경향이 있는 것으로 판단된다”면서 “경기가 안 좋은 상황에서 금융 비용이나 인건비 부담이 늘고, 담보대출의 기반이었던 주택가격이 하락하면 향후 상당한 위험 요인이 될 수 있다”고 지적했다. 세종 황비웅 기자 stylist@seoul.co.kr

KB, 1분기 ‘리딩뱅크’ 지켰지만 명동사옥 매각 이익 제외하면 3위 은행 간 순익 큰 차 없어 경쟁 치열 4대銀 이자이익 전년比 11.9%↑ 향후 실적은 ‘비은행’서 결정될 듯KB국민, 신한, KEB하나, 우리 등 4대 시중은행의 1분기 실적 발표가 마무리된 가운데 은행 간 경쟁은 더욱 치열해진 것으로 나타났다. KB금융지주가 지난해에 이어 ‘리딩뱅크’ 자리를 지켰지만, 은행만 놓고 보면 당기순이익 차이가 크지 않았다. 특히 일회성 요인을 빼면 하나은행이 가장 많이 벌어들였다. 22일 금융권에 따르면 국민은행은 올 1분기 6902억원의 순익을 올려 시중은행 중 1위를 차지했다. 하나은행이 6319억원으로 뒤를 이었고 신한은행 6005억원, 우리은행 5506억원 등의 순이었다. 하지만 국민은행의 명동사옥을 매각한 이익 1150억원을 빼고 나면 순서가 바뀐다. 하나, 신한, 국민, 우리 순이다. 더구나 하나은행과 우리은행의 순익 차는 813억원에 불과하다. 올 1분기에 국민은행 외에는 별다른 일회성 이익이 발생하지 않았다. 지난해까지만 해도 국민은행과 신한은행이 선두 싸움을 벌였지만, 올해는 4대 시중은행이 모두 ‘초접전’을 벌이고 있는 모습이다. 이처럼 은행 간 순익 격차가 크게 줄어들면서 향후 금융지주의 실적은 비은행 부문에서 결정될 전망이다. 가계대출 급증과 금리 상승이 맞물리며 은행들은 호실적을 이어 가고 있다. 특히 시중은행 모두 이자수익이 큰 폭으로 늘어났다. 4대 시중은행의 1분기 이자이익은 5조 4378억원으로 전년 동기 대비 11.9%나 증가했다. 이자이익은 국민은행이 1조 4653억원으로 가장 많았고 ▲우리 1조 3671억원 ▲신한 1조 3350억원 ▲하나 1조 2704억원 등의 순이었다. 예대마진을 나타내는 순이자마진(NIM)은 ▲국민 1.71% ▲신한 1.61% ▲하나 1.57% ▲우리 1.50% 순으로 나타났다. 4대 시중은행의 대출액은 2년 반 만에 100조원 이상 증가하면서 800조원을 훌쩍 넘겼다. 올 1분기 말 기준 원화대출금 잔액은 총 829조 4620억원으로 집계됐다. 2015년 3분기(725조 2240억원)에 비해 대출금이 14.4% 이상 늘어났다. 특히 가계대출 잔액이 438조 6340억원으로 2년 반 동안 18.9% 급증한 것으로 나타났다. 같은 기간 기업대출은 10.4% 증가했다. 하지만 금융당국이 내놓은 총체적상환능력비율(DSR) 등 대출 규제로 인해 향후 가계대출 증가율은 떨어질 것으로 보인다. 금융권 관계자는 “올해는 가계대출보다는 기업여신 쪽으로 성장 전략을 세우고 있다”고 말했다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

금융 당국이 오는 7월부터 보험·저축은행·카드대출 등 제2금융권의 가계 대출 고삐를 바짝 조일 것이라고 한다. 금융위원회는 그제 내놓은 ‘가계부채 대응 방안’에서 하반기부터 제2금융권에 모든 대출의 원리금을 따져 대출 한도를 정하는 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입하겠다고 밝혔다. 아울러 부동산 임대사업자 대상의 이자상환비율(RTI) 대출 규제도 2금융권 전체로 확대할 계획이다. 미국 금리 인상 등 올해 예상되는 시장 환경상의 위험 요인이 적지 않은 상황에서 총 가계부채 증가율을 8.2% 이내로 묶겠다니 지켜볼 일이다. 지난해 말 개인사업자를 포함한 가계 부문의 금융부채는 1687조원이었다. 한 해 사이에 120조원(7.7%)이나 증가했다. 특히 2금융권 대출이 눈덩이처럼 불어나면서 자영업자의 비은행 대출 증가율은 24%나 됐다. 은행 대출 증가율의 두 배를 크게 웃돌았다. 2금융권 기업 대출은 2016년 증가율의 두 배가 넘는 41%를 찍었다. 은행권이 대출 문턱을 높이자 2금융권으로 풍선효과가 발생한 꼴이다. 그동안 가계부채의 급증에 대한 우려가 커졌을 때 가장 불안하다고 지목된 곳이 2금융권인 것은 맞다. 2금융권에 대한 가계 대출 통제를 강화하고 안전장치를 내놓은 것은 그런 맥락에서일 것이다. 그러나 2금융권 대출을 억제하면 2금융권의 풍선효과를 일시 줄이는 효과는 있을지 모르지만 눈에 보이지 않는 P2P(개인 대 개인) 금융이나 사채시장으로 취약 차주들이 내몰릴 공산이 크다. 2금융권까지 이용하지 못하는 한계 차주들은 사채시장의 수렁에 빠져들 수밖에 없다. 지난주에는 급전이 필요한 서민 1만 1000여명에게 연리 3900%에 돈을 빌려준 뒤 고액의 부당이익을 챙긴 고리대부업자들이 붙잡혔다. 3900%대 금리는 연간 법정이자 한도인 24%의 162배나 된다. 2금융권의 가계대출 억제 대책은 대부업 시장의 고금리 돈놀이와 불법 추심을 막는 방안이 함께 어우러져야 빛을 발할 수 있다. 이미 사채시장으로 내몰려 버린 상황에서는 해법 찾기가 더 어렵다. 금융 당국은 2016년 6월부터 자산규모 100억원 이상인 대부업자들의 금융위 등록을 의무화했으나 여전히 미등록 업체들이 적지 않다. 단속의 사각지대인 미등록 대부업계를 그만둔 채 제2금융권 옥죄기에서만 답을 찾으려는 것은 서민들을 사지(死地)로 내몰 뿐임을 금융 당국은 잊지 말기 바란다.