‘검은 월요일’ 이후 회복 연중 최고투자 조달 비용 줄어 수익성 높아재간접리츠 투자 허용·배당 확대이자·배당 수익 월단위 속속 전환 금리 인하에 대한 기대감이 최고조에 달했다. 미 연방준비제도이사회(연준)의 9월 기준금리 인하는 시장에서 기정사실로 받아들여지고 있는 데다 일각에선 “시기가 아니라 인하 폭의 문제”라는 목소리까지 나온다. 덩달아 한국은행의 기준금리 인하에 대한 기대감도 부풀고 있다. 오는 22일 금융통화위원회(금통위)를 앞둔 한은이 당장 기준금리 인하에 나설 가능성이 높진 않지만 연준의 금리 인하 이후 연내 최소 한 차례는 내릴 것이란 기대가 커진 모습이다. 지금은 회복 국면에 접어든 모습이지만 지난 5일 글로벌 증시가 폭락한 뒤 투자자들의 움직임은 분주했다. 안정적이면서도 시의적절한 투자처를 모색하고 나서면서다. 그리고 금리 인하에 대한 기대감이 부풀 대로 부푼 지금, 리츠(REITs·부동산투자회사) 상장지수펀드(ETF)가 많은 이들의 관심을 받고 있다. 지난 16일 기준 ‘히어로즈 리츠이지스액티브 ETF’ 종목은 8005원으로 거래를 마쳤다. 7월 1일 종가 7685원 대비 4.16% 상승했다. 이 외에 ‘PLUS K리츠 ETF’와 ‘TIGER 리츠 부동산 인프라 ETF’는 같은 기간 각각 4.9%와 4.19% 상승했고 ‘KODEX 한국 부동산 리츠 인프라 ETF’ 종목도 1.43% 올랐다. 이들 리츠 ETF 역시 국내 증시에 불어닥친 지난 5일 ‘검은 월요일’의 여파를 피하진 못했다. 하지만 이후 다시 완연한 회복세를 보이며 연중 최고점을 기록한 이달 초 수준을 향해 달려가는 모습이다. 같은 기간 코스피와 코스닥은 각각 3.82%와 7.18% 빠졌다. 리츠는 투자자 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본·지분에 투자한 뒤 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 상품이다. 이 때문에 대표적인 금리 인하기 투자처 중 하나로 꼽힌다. 금리가 높을 땐 부동산 관련 투자를 위한 조달 비용이 늘어 수익률이 낮지만 금리가 낮을수록 조달 비용이 줄어들기 때문에 수익성도 덩달아 높아진다. 금리 인하에 대한 기대감도 리츠 ETF에 관한 관심 증대에 영향을 미쳤지만 정부의 관련 규제 완화 움직임도 힘을 보탰다. 국토교통부가 지난 6월 발표한 ‘리츠 활성화 방안’을 통해 규모를 키우고 일반 국민의 투자 유도에 나서기로 했다. 리츠 업계는 활성화 방안 관련법이 국회를 통과할 경우 국내 리츠 시장 규모가 현재 98조원 수준에서 150조원까지 몸집을 불릴 수 있을 것으로 전망한다. 리츠 ETF들이 속속 월배당에 나서고 있다는 점도 주목할 만하다. 월배당 ETF는 주식과 채권 등 편입 자산을 통해 발생한 이자·배당 수익을 월간 단위로 투자자들에게 나눠 준다. 지난 2022년 11월 TIGER 리츠 부동산 인프라 ETF가 리츠 ETF 중 최초로 월배당 전환한 데 이어 올해 2월 ‘PKUS K리츠 ETF’가 월배당에 나섰다. ‘KODEX 한국 부동산 리츠 인프라 ETF’와 ‘WOORI 한국 부동산 TOP 3 플러스 ETF’는 각각 올해 3월과 4월 월배당 상품으로 출시됐다. 이경자 삼성증권 연구원은 “역사적으로 리츠는 금리 변곡점에 주식이나 실물시장 대비 가장 먼저, 그리고 최대의 가격 상승폭을 보였다”며 “국내 리츠는 ETF의 재간접리츠 투자 허용, 배당확대법 통과 등으로 리츠의 수급과 배당 여력이 상승한 상황”이라고 했다.

한국 경제의 ‘뇌관’으로 꼽히는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실을 해결하기 위해 현재 3% 수준인 부동산 PF의 자기자본 비율을 장기적으로 30~40%까지 높이는 ‘자본확충 규제’를 도입해야 한다는 국책연구원의 제언이 나왔다. 한국개발연구원(KDI)은 20일 이런 내용을 담은 ‘갈라파고스적 부동산 PF, 근본적 구조개선 필요’라는 보고서를 발표했다. 보고서는 한국 부동산 PF의 기형적으로 낮은 자기자본비율에 주목했다. 황순주 연구위원은 “시행사들은 일반적으로 총사업비의 3%만 투입하고 97%는 빚을 내서 사업을 한다”면서 “주요 선진국은 자기자본 비율이 모두 30% 이상”이라고 했다. 시행사가 총사업비 4000억원짜리 대규모 개발사업을 추진하더라도 자기자본 100억원만 있으면 되고, 개발 완료 땐 최대 수백억원의 배당을 받을 수 있다는 것이다. 실제로 KDI가 2021~2023년 추진된 총 100조원 규모의 PF 사업장 300여개의 재무구조를 분석해 보니 총사업비는 평균 3749억원이었지만 시행사는 자기자본 118억원(3.2%)만 투입하고 나머지는 빌린 돈으로 충당했다. 반면 미국(33%)이나 일본(30%), 호주(40%) 등은 자기자본비율이 30~40% 수준이었다. 보고서는 “저자본·고보증 구조가 사업성 평가를 부실화시키고 ‘묻지마 투자’를 일으켜 시행사의 영세화를 초래한다”고 짚었다. KDI는 자본확충 규제를 도입해야 한다고 봤다. 자기자본비율을 선진국 수준으로 높이고 제3자 보증은 폐지하기 위해서다. 황 연구위원은 “자본확충 규제가 도입되면 주택 공급은 일부 위축될 수 있지만, 주택 공급의 안정성은 개선될 것”이라고 내다봤다. 간접부동산투자회사인 리츠(REITs)를 직접적인 시행 주체로 키워야 한다고도 했다. 이미 자기자본비율 규제를 받고 있고 주식의 30% 이상을 일반 청약에 제공해야 하는 의무가 있어 개발이익을 국민이 나눠 가진다는 이점이 있기 때문이다.

공공이 사들여 시세보다 저렴하게 전월세로 제공하는 매입임대주택을 정부가 기존 8만 가구에서 12만 가구로 확대해 내년까지 공급한다. 최근 고금리·공사비 상승·프로젝트파이낸싱(PF) 위기로 공급 불안이 이어지는 가운데 서민·중산층의 주거 불안을 덜기 위해서다. 국토교통부는 17일 정부세종청사에서 열린 경제관계장관회의에서 올해 5만 3500가구, 내년 6만 6500만 가구를 공급하는 내용을 담은 ‘매입임대주택 신속공급 계획’을 발표했다. 12만 가구 중 7만 5000가구는 신축 주택을 사들여 무주택 저소득층·신혼·청년에게 시세의 30~50%로 최대 20년간 임대하는 신축 매입임대다. 한국토지주택공사(LH)가 신축 오피스텔을 매입한 후 무주택 중산층 가구에 시세의 90% 수준으로 공급하는 ‘신축 든든전세주택’도 1만 5000가구 공급된다. ‘기축 든든전세’ 1만호도 제공한다. 주택도시보증공사(HUG)가 집주인 대신 전세금을 대위변제한 경매 주택을 직접 낙찰받아 무주택 중산층에 시세의 90% 수준으로 공급한다. 전체 물량의 70%에 이르는 8만 7500가구가 수도권(서울 3만 5000가구)에 풀린다. 리츠(REITs·부동산투자회사) 제도 활성화 방안도 내놓았다. 리츠란 투자자를 모아 개별 투자가 어려운 고가·우량 부동산에 투자한 뒤 그 이익을 주주에게 배당하는 회사를 뜻한다. 정부가 리츠 활성화에 나선 것은 연간 매출이 191조원(2022년 기준)에 이르는 업무·상업용 부동산에 일반인도 투자할 수 있도록 하기 위해서다. 업무·상업용 부동산은 개발·임대·매각 과정에서 막대한 이익이 생기지만 워낙 고가라 일반 국민은 투자하기 어렵고, 자산가와 해외자본의 주요 투자 대상이 돼 왔다. 국내 리츠는 모두 375개이며 보유 자산은 98조원(상장리츠 16조원)이다. 리츠 자산은 최근 5년간 약 2배 성장했으나 고금리 등으로 성장 속도가 둔화한 상황이다. 정부는 국내 리츠의 성장을 가로막는 이유가 과도한 규제 때문이라고 봤다. 부동산 직접 투자 때는 취득세, 재산세 등 비용이 발생하지만 리츠 투자자가 투자하면 주식 거래 수수료 수준의 비용만 발생한다. 리츠는 공모가 기준 1주당 5000원으로 소액으로도 투자가 가능하다. 정부는 리츠가 부동산을 직접 개발해 임대·운영할 수 있도록 규제를 대폭 완화한 ‘프로젝트 리츠’를 도입하기로 했다. 리츠가 투자할 수 있는 자산은 시니어 주택과 의료·상업 복합시설이 결합한 헬스케어타운과 데이터센터, 태양광 발전소 등으로 확대될 전망이다. 장기 체류 외국인을 유치하기 위해 비자 제도도 개선된다. 하이브, SM, JYP 등의 외국인 예비 연습생을 위한 ‘K컬처 연수비자’를 연내 시험 운영하고, 해외 원격 근무자가 한국에서 일하면서 관광도 즐길 수 있도록 ‘지역특화형 디지털노마드(워케이션) 비자’ 도입을 검토한다. 관광객이 자주 찾는 지역의 음식점 업계의 구인난 해소를 위해 외국인 고용 허가(E-9) 범위 확대도 추진된다.

고금리와 부동산 침체로 한동안 부진했던 리츠(REITs·Real Estate Investment Trusts) 상장지수펀드(ETF)가 최근 금리 인하 기대감으로 주목받으면서 자금 유입이 늘고 있다. 캐나다에 이어 유럽도 기준금리를 내리며 통화정책 전환에 대한 움직임이 확대되면서 투자심리가 개선된 것이다. 12일 한국거래소에 따르면 국내 리츠 시가총액 상위 10개 종목으로 구성된 ‘KRX 리츠 TOP 10’ 지수의 최근 한 달간 상승폭은 2.68%에 달한다. 같은 기간 코스피 지수가 0.82% 하락한 것과 비교하면 관심을 가져 볼 만한 수익률이다. 코스콤 ETF체크를 보면 ‘TIGER 리츠부동산인프라’에는 올해 들어 1114억원의 자금이 유입됐다. 이 상품은 ‘맥쿼리인프라’, ‘SK리츠’ 등 부동산 기초자산에 투자하는 종목으로 구성돼 있다. ‘KBSTAR 글로벌리얼티인컴’에는 368억원이, ‘KODEX 한국부동산리츠인프라’에는 258억원의 자금이 유입된 것으로 나타났다. 개별 종목의 수익률도 높은 것으로 나타났다. ‘히어로즈 리츠이지스액티브’는 올해 들어 12.66%의 수익률을 기록했다. 같은 기간 ‘ARIRANG K리츠Fn’(12.22%)과 ‘TIGER 리츠부동산인프라’(10.15%)도 두 자릿수 상승률을 기록했다. 리츠는 투자자에게서 받은 자금을 물류 센터, 상가 업무용 건물 등 부동산 자산이나 부동산 관련 자본·지분에 투자한 뒤 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 상품이다. 주식처럼 거래가 가능하면서 안정적인 배당수익과 시세차익도 동시에 누릴 수 있다. 특히 금리 인하 시기에는 자본 조달 비용이 줄어들어 투자자의 관심이 쏠리는 상품 중 하나로 꼽힌다. 그간 고금리가 장기화되면서 이자 부담과 자산가치 하락으로 리츠의 주가가 크게 하락했기 때문에 주요국들이 금리를 내리기 시작한 지금이 반등의 기회라는 분석이 나온다. 국내에서 지난 2월 ‘리츠 배당 확대법’으로 불리는 부동산투자회사법 개정안이 국회를 통과한 것도 긍정적인 소식이다. 기존 부동산 자산의 가치평가 손실을 배당 한도 계산에서 제외해 리츠 투자자의 이익배당 한도를 늘리게 됐다. 한국금융투자협회에 따르면 리츠ETF는 지난해 내내 순자산 규모가 1000억원 수준을 넘지 못했다. 하지만 지난해 말 458억원까지 쪼그라들었던 순자산은 올해 3월 말 1029억원으로 급증한 뒤 3개월째 1000억원 이상을 유지하고 있다. 강송철 유진투자증권 연구원은 “최근 2~3년 동안 금리가 올라가는 상황에서 리츠는 주가가 많이 내린 자산 중 하나였다”며 “금리 추세 변동으로 향후 주가 회복을 기대할 수 있을 것”이라고 말했다. 다른 증권 업계 관계자는 “부동산 거래 활성화를 기대하는 ETF 투자자가 늘어난 것으로 보인다”면서도 “부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등의 이슈를 고려해 투자 종목 선정에 유의해야 한다”고 했다.

건설업계에서 확산하는 이른바 ‘4월 위기설’을 놓고 건설업계와 당국, 금융권의 이견이 분분하다. 정부와 금융당국이 유동성 공급을 위한 총력전을 펴고 있지만, 건설업계 일각에서는 총선(10일) 이후에도 부진이 이어져 ‘5월 위기설’, ‘6월 위기설’이 등장할 것이라는 우려도 나온다. 전문가들은 이런 위기설이 현실화할 가능성은 작다고 진단한다. 다만 시스템 리스크를 일으킬 수 있는 고름(위험요소)이 있다면 터트려 치료하는 것이 불가피한 순서라는 지적도 뒤따른다. 8일 금융당국과 국토교통부 등에 따르면 건설업계를 둘러싼 각종 지표는 올해 들어서도 악화일로를 걷고 있다. 올해 1분기에 부도 처리된 건설사는 총 9곳이다. 2019년 3분기(13곳) 이후 분기별 부도 건설업체 수는 줄곧 한 자릿수를 유지해 왔지만 지난해 4분기(10곳) 이후 증가세가 뚜렷하다. GS건설, 신세계건설, 한신공영, 대보건설 등 올해 들어 주요 건설사의 신용도가 줄줄이 하락한 것도 시장의 우려를 키우고 있다. 지난 1월 기준 전국의 미분양 주택은 6만 3755가구로 1년 전(7만 5359가구) 대비 소폭 줄어드는 데 그치는 등 미분양 적체도 좀처럼 해소되지 않고 있다. 특히 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양이 1만호를 넘어선 가운데 이 중 85%가량이 비수도권에 몰려 있다. 한 중견 건설업계 관계자는 “사업장 숫자가 많지 않은 건설사들은 총선 이후 지방 미분양으로 타격을 입고 줄도산할 것이라는 위기감이 크다”고 말했다. 악화된 지표들이 ‘4월 위기설’에 힘을 싣지만, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 건설업계의 도미노 붕괴나 금융권의 위기로 번진다는 시나리오는 “실체가 없다”는 게 정부와 금융당국의 입장이다. 지난해 말 기준 금융권의 PF 대출 잔액(135조 6000억원)과 연체율(2.70%)에 대한 금융권의 손실 흡수 능력이 충분하다는 게 근거다. 증권사(13.73%)와 저축은행(6.94%)의 연체율은 은행(0.35%)을 크게 뛰어넘지만, 이들 업권도 연체율을 충분히 관리할 수 있다는 게 금융당국의 설명이다. ‘4월 위기설’이 고조되는 데에는 총선이라는 정치 이벤트 외에 시기적인 변수도 있다. 매년 3~4월은 연초 증시와 채권시장에 자금이 유입되는 유동성 랠리가 끝나는 시기여서 자금 조달의 보릿고개로 여겨진다고 증권가는 말한다. 이런 상황에 건설사들의 악화된 1분기 실적 발표가 이어지는 것도 시장의 불안감을 키운다. 이경자 삼성증권 연구원은 “시장과 금융당국이 지난해부터 자금 수혈을 해 왔고 시공사들도 회사채 발행 등으로 유동성을 확보해 둔 상황”이라면서 “4월에 극단적인 상황이 한꺼번에 나타날 가능성은 낮다”고 선을 그었다. 금융당국은 PF 보증 한도를 종전 25조원에서 34조원으로 늘려 PF 총대출 잔액의 25%를 막을 수 있게 했다. 자금 조달이 어려운 오피스텔 등 비아파트 사업장에도 4조원 규모의 공적 보증을 신설했다. 지방 미분양 아파트를 매입하기 위해 2014년 이후 10년 만에 기업구조조정(CR) 리츠(REITs·부동산투자회사)를 활용한 PF 지원 방안도 꺼내 들었다. ‘질서 있는 구조조정’에도 속도를 낸다. 금융당국은 현행 3단계(양호·보통·요주의)로 나뉘는 부동산 PF 사업장의 사업성 평가 기준을 4단계(양호·보통·악화우려·회수의문)로 세분화하고 ‘보통·악화우려’ 사업장에 대해 경·공매가 활성화될 수 있도록 하는 방안을 마련한다. 이용만 한성대 부동산학과 교수는 “부실한 사업장을 정리하는 과정에서 책임이 시공사에까지 넘어가는 과정이 일부 있겠지만, 옥석을 가리는 과정에서 겪어야 할 진통”이라고 말했다. 다만 지방의 미분양 물량 해소를 위해서는 보다 적극적인 대책을 주문하는 목소리도 나온다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “미분양 물량에 대한 취득세와 양도세 감면을 통해 수요자들이 구매할 수 있게 해야 한다”고 말했다.

임대가 아닌 ‘분양형 노인복지주택’(실버타운)이 60세 이상 인구를 대상으로 내년에 다시 도입된다. 2015년 불법 분양 논란 등으로 폐지된 지 10년 만이다. 식사를 제공하는 경로당을 늘리고 ‘치매주치의’ 제도도 도입된다. 65세 이상 노인 인구가 내년 1000만명을 돌파할 것으로 전망되는 만큼 필요한 정책들이지만, 총선이 한 달도 남지 않은 시점인 터라 노년층 표심 공략을 위한 것 아니냐는 지적도 나온다. 윤석열 대통령은 21일 강원 원주시 건강보험심사평가원에서 ‘건강하고 행복한 노후’를 주제로 한 민생토론회를 주재한 자리에서 “주거, 식사, 돌봄과 같은 일상생활부터 의료, 간병, 요양에 이르기까지 어르신들을 위한 종합 대책이 필요하다”면서 “실버타운 공급 확대를 위해 2015년 폐지된 분양형 실버타운 제도를 다시 도입하고 민간 사업자 진입을 어렵게 하는 관련 제도들을 개선해 실버타운 건설이 활성화되도록 하겠다”고 밝혔다. 분양형 실버타운은 아파트처럼 60세 이상 고령자의 주거 안정을 위해 1997년 도입됐다. 60세 이상 거주를 근거로 취득·등록세 감면, 용적률 완화 혜택을 줬으나 분양권 전매로 60세 이하 무자격자들이 대거 입소하고, 부실 운영 논란이 터져 2015년 임대형만 남기고 분양형은 전면 폐지됐다. 그러나 정부는 노인주택의 민간 공급을 늘리기 위해 분양형 실버타운을 되살리기로 했다. 불법 분양과 부실 운영에 대한 보완 방안을 마련해 올 하반기 노인복지법 개정을 추진한다. 재도입 대상 지역은 89개 인구감소 지역이다. 염민섭 보건복지부 노인정책관은 “이번 분양형 주택은 인구 감소지역에서 하다 보니 예전처럼 땅값의 급격한 상승 등 우려가 없다”고 설명했다. 60세 이상이면 누구나 입소 가능하도록 요건을 완화한다. 과거엔 노인복지주택 사업 경험이 있어야만 위탁·운영을 할 수 있었지만 호텔·요식업체, 보험사, 리츠(REITs·부동산투자회사), 장기요양기관도 진입할 수 있도록 문턱을 낮춘다. 실버타운에 입주하는 노인들은 실거주 요건 제한이 없어 주택연금을 계속 받을 수 있다.또 무주택 노인가구를 위한 ‘고령자복지주택’ 공급은 현재는 한 해 1000호 수준으로 공급하고 있지만 신축 매입과 노후 임대 리모델링을 통해 연간 3000호 수준으로 3배 늘린다. 고령자복지주택은 무장애 설계가 적용된 임대주택으로 복지관을 복합 설치해 식사·여가 서비스를 제공한다. 추첨제 입주 방식을 도입해 중산층 노인도 입주 기회를 부여한다는 방침이다. 노인주택 유형의 다양화도 추진한다. 중산층 고령가구 대상 기업형 장기임대주택 ‘실버 스테이’를 올해 시범 도입하고 경기 화성동탄2지구 내에 국내 최초 ‘헬스케어 리츠’ 방식으로 노인복지주택을 공급한다. 리츠는 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자·운용해 수익을 나누는 방식이다. 고령층 주거환경 개선을 위해 노후도 및 소득 수준에 따라 최대 1241만원까지 보수·수리비를 지원한다. 또 어르신들이 밥을 거르지 않도록 경로당에서의 식사 제공을 늘린다. 현재 경로당 6만 8000곳 중에 2만 8000곳(42%)에서 평균 주 3.6일 밥을 먹을 수 있는데, 그 횟수를 늘리고 조리시설이 없는 경로당 4만곳에는 시설·설비를 확충하기로 했다. 내년에도 식사를 제공하는 경로당을 늘리는 한편 안전관리자도 배치할 계획이다. 이기일 복지부 1차관은 “어르신들이 가장 어려워하는 게 식사 문제”라면서 “단계적으로 전체 경로당에서 식사를 제공할 수 있게 할 계획”이라고 강조했다. 의료·간병 등 부담도 덜어준다. 올 7월부터 ‘치매관리주치의’ 시범사업을 시행해 치매부터 건강 문제까지 통합 지원한다. 요양병원 간병지원 시범사업을 20곳을 대상으로 추진하고 2026년부터 단계적으로 제도화한다. 현재 시행 중인 간호간병 통합서비스 대상자는 올해 230만명에서 2027년 400만명까지 늘린다. 방문 의료 서비스를 제공하는 ‘재택 의료센터’는 현재 95곳에서 2027년 250곳으로 확대한다. 중증 환자의 방문 진료 본인 부담금도 현재 3만 8000원에서 1만 9000원까지 절반 수준으로 낮춘다. 노인 참여도가 높은 체육·건강증진시설 건립을 지원하는 ‘시니어친화형 국민체육센터’를 지난해 3곳에서 올해 8곳으로 확대한다. 노인 일자리는 올해 103만개로 지난해(83만 3000개)보다 14만 7000개 늘어날 예정인데, 2027년까지 120만개로 늘려 전체 노인의 10%가 일할 수 있도록 확충하기로 했다. 특히 월수입 15만 9000원 정도인 ‘폐지 수집 어르신’을 전수조사해 일자리를 제공하는 한편 보건복지 서비스와 연계한다. 이와 함께 노인복지법을 개정해 어르신들이 어려움을 겪는 키오스크(무인 정보 단말기), 모바일 애플리케이션(앱) 등 디지털 기기에 대한 접근성을 높인다.

글로벌 증시가 엔비디아의 기업실적 발표에 힘입어 상승세를 보였다. 엔비디아의 지난해 4분기 매출액은 전년 동기 대비 265% 늘어난 221억 달러, 같은 기간 순이익은 769% 증가한 124억 달러로 집계돼 시장 예상치를 크게 웃돌면서 미국 증시도 사상 최고점을 높여 갔다. 올해 S&P500 기업의 연간 주당순이익이 전년 대비 9.7% 늘어날 것으로 예상된다. 미국 기준금리 인하 사이클 진입 가능성이 높은 가운데 미국 대형 기업의 실적 개선 기대감 등은 S&P500 지수의 중장기 투자 매력도를 높일 것으로 전망된다. 엔비디아발 훈풍에 국내 반도체 기업인 SK하이닉스 주가도 사상 최고치를 경신했다. 인공지능(AI) 수요 증가와 함께 반도체 업종의 상승세가 기대된다. 지난달 26일 정부가 발표한 기업 밸류업 프로그램에 대해 비록 시장 반응은 다소 냉소적이지만 코리아 디스카운트 해소를 위해 주주환원정책과 수익성 개선이 모두 필요하다는 데는 대체로 의견을 같이한다. 자사주 매입은 이를 모두 해결할 수 있는 대안이다. 주가순자산비율(PBR)이 낮으면서 자본유보율은 높아 자사주 매입 부담이 적은 업종에 대한 관심은 여전히 유효하다. 정부는 올해 개인종합자산관리계좌(ISA)의 납입 한도를 연간 2000만원(총 1억원)에서 연간 4000만원(총 2억원)으로, 비과세 한도를 200만원(서민·농어민형 400만원)에서 500만원(서민·농어민형 1000만원)으로 확대할 계획이라고 밝혔다. 또한 국내주식 및 국내주식형 펀드에 투자하는 ‘국내투자형 ISA계좌’를 신설해 그동안 ISA 가입이 제한된 금융소득종합과세 대상자(연간 이자배당소득 합계액 2000만원 초과)에게도 가입을 허용하는 방안을 추진하고 있다. ISA는 정부가 국민에게 자산 형성의 기회를 제공하고 노후 대비 자금 마련을 돕기 위해 시행하고 있는 제도로 2016년 3월 출시됐다. ISA는 만 19세 이상이면 누구나 가입할 수 있고 한 계좌에 예·적금, 상장지수펀드(ETF), 리츠(REITS), 파생결합증권(ELS), 국내주식 등 다양한 금융상품을 담아 투자할 수 있다. ISA를 활용해 국내주식에 투자하면 배당금 등에 대한 비과세 절세 효과가 있다. 이에 투자 매력이 증가하고 있는 반도체, 저PBR주에 대한 투자도 ISA를 활용할 것을 추천한다. 한국투자증권 송파PB센터 차장

건설업 위기로 주택 공급 불안이 계속되자 정부는 건설사 돈줄이 흐르도록 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증 25조원 공급 등 조치를 했다. 그러나 미분양 공포와 공사비 갈등, PF 위기 상황이란 변수가 계속돼 정부의 공급대책이 탄력을 받지 못하고 있다. 건설업계는 오는 4월 총선 전에 분양 물량을 최대한 털어내려 해 2월이 주택시장의 분수령이 될 것이란 전망이 나온다. 10일 부동산R114에 따르면 이달 전국의 분양 물량은 임대아파트를 포함해 전국 36개 단지, 3만 645가구다. 지난해 2월 분양 물량이 7985가구이던 것에 비해 4배 가까이 된다. 이는 2000년 조사 이래 동월 기준 역대 최다 물량이다. 2월은 분양시장에선 비수기로 꼽히지만 이달 분양 물량은 이례적으로 많은 규모다. 특히 수도권에서만 1만 6645가구의 분양 물량이 나온다. 이 역시 2000년 동월 기준 가장 많다. 권역별로 보면 ▲서울(4485가구) ▲경기(8700가구) ▲인천(3460가구) 등이다. 이달 분양 물량이 예년보다 급증한 이유는 봄 분양 성수기인 3월에 청약홈 개편, 4월엔 총선이 맞물려서다. 한국부동산원은 청약제도 관련 규칙 개정을 위해 다음 달 3일부터 22일까지 3주간 신규 공고를 중단하기로 했다. 건설사들은 대형 이벤트가 있을 때는 분양 흥행이 저조할 수 있기 때문에 분양 일정을 앞당기거나 미룬다. 김지연 부동산R114 책임연구원은 “3, 4월 대형 이벤트들로 건설사들의 분양 일정 조정이 불가피해졌다”고 분석했다. 다만 청약자 수가 계속 감소하고 있어 분양 물량이 그대로 소화될 수 있을지는 미지수다. 지난해 전국 청약자 수는 108만 5014명으로 전년(112만 2418명)보다 3만 7000여명 줄었다. 수도권에서도 1순위 청약에 실패하는 경우가 있었고, 지방은 상황이 더 심각했다. 중견 건설사 관계자는 “부동산 시장 침체가 길어지고 있어 분양 일정 조정을 고민하고 있다”고 전했다. 정부는 공급 물량 끌어올리기에 한창이다. 5년간 270만 가구 공급을 약속한 정부가 올해 예고한 소화 물량은 54만 가구다. 그러나 지난해 인허가는 38만 8891가구로 전년 동기보다 25.5% 쪼그라들었다. 착공은 20만 9351가구, 준공은 31만 6415가구로 각각 45.4%, 23.5% 줄어든 ‘트리플 감소’다. 통상 주택은 착공 이후 2~3년 뒤, 인허가 이후 3~5년 뒤 공급된다. 반토막 난 착공 물량에 25% 줄어든 인허가 물량이 더해지면 2~3년 뒤엔 주택 공급 대란 가능성이 크다. 이 때문에 분양 물량이 급증한 이달이 주택시장의 분수령으로 꼽힌다. 예정된 분양 물량이 실적으로 나타나면 주택시장 활성화로 이어질 수 있어서다. 정부가 주택 공급대책에 총력전을 펼치는 이유다. 그러나 ▲미분양 공포 ▲공사비 갈등 ▲PF 부실 확산 등 세 가지가 공급대책을 더디게 할 장애요인으로 지목된다.우선 미분양 증가로 분양시장에 찬바람이 예고된다. 지난달 전국의 미분양 주택 수는 6만 2489가구로 전월(5만 7925가구) 대비 7.9% 증가했다. 10개월 만에 증가세 전환이다. 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양은 1만 857가구로 3개월 연속 1만 가구를 넘었다. 지방에서 미분양 주택이 늘어나고 수도권으로 확산 양상을 보이며 건설업계에선 사업성 악화로 분양을 망설이는 분위기다. 공사비 상승으로 인한 갈등도 극한으로 치닫고 있다. 글로벌 공급망 불안정으로 원자재 가격 상승, 건설업 종사자의 평균 임금 오름세가 지속되며 지난해 12월 건설 공사비 지수의 잠정치는 153.26이다. 건설 공사비 지수는 원자잿값을 비롯해 인건비 등 건설 공사에 투입되는 자원 비용을 파악하는 자료로 2015년 수치 100이 기준이다. 특히 재건축·재개발 정비사업에서 분쟁으로 인한 사업 중단 문제가 커지고 있다. 부동산 PF 부실도 주택 공급의 주요 변수로 꼽힌다. ‘태영건설 사태’로 수면 위로 드러난 PF 부실이 중소 건설사 부도 우려로 확산하며 청약 심리에도 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있다. 김지혜 국토연구원 부연구위원은 주택 공급 개선을 위해 지역 업체 인센티브 제도 확대를 제안했다. 그는 “소수 건설사에 주택 공급이 의존하게 될 경우 주택 공급 변동성이 확대되고 위기 상황에 리스크가 빠르게 전이될 우려가 있다”면서 “지역 건설사뿐 아니라 중견·중소건설사들이 참여할 경우도 일정한 인센티브를 제공할 수 있는 방안을 마련해야 한다”고 밝혔다. 또 리츠(REITs·부동산투자회사)를 활용한 주택 공급 방안 마련을 제시했다. 리츠는 투자자들로부터 자금을 모아 국내외 부동산에 투자한 뒤 임대료나 매각차익 등 이익을 배당하는 상품이다. 김 부연구위원은 “리츠 활용 시 공모 의무 등 복잡한 규정이 적용되는 하나 미분양 리스크를 축소하는 등 효과가 발생하고 임대주택 공급이란 공공성도 활보할 수 있다”면서 “조합이나 신탁방식으로 정비사업에 제약이 따르는 사업 지역에 대해 복합개발 방식 리츠를 활용해 주택 공급을 확대할 필요가 있다”고 했다. 아울러 PF 구조 개선을 위해선 “제도적 개선을 통해 시행사가 사업 초기 자금을 다양한 투자자로부터 원활히 확보할 수 있도록 유도하고, 장기적으로는 시행사의 자본 요건을 강화해 부동산 PF 부실로 인한 위험 전이를 축소할 필요가 있다”고 강조했다.

서울시가 서울주택도시공사(SH공사)에 사업비를 출자하여 진행하고 있는 리츠(REITs) 사업에 대해 사업 승인자인 서울시 차원의 전반적인 검토와 점검이 이뤄져야 한다는 주장이 서울시의회에서 제기됐다. 리츠(REITs)는 주식 또는 증권을 발행해 다수의 투자자로부터 자금을 모집하고 이를 부동산에 투자하여 얻은 운용수익을 투자자에게 배당하는 것을 목적으로 ‘부동산투자회사법’에 따라 설립된 부동산투자회사로 리츠 사업은 주택도시기금 및 민간차입으로 자금조달이 가능하고 부채 비율 감소 효과가 있어, 자금부족으로 임대주택 사업이 위기였던 지난 2016년 이후 SH공사의 임대주택 사업 유지 방안으로 도입됐다. 그러나 서울시가 SH공사에 300억원을 출자해 추진한 토지지원리츠제2호 사업이 지속가능성 취약, 사업성 악화, 부동산 자산구성기준 충족 불가를 이유로 해산하기로 결정되면서 SH공사의 리츠 사업에 대한 우려의 목소리가 나오고 있는 상황이다. 토지지원리츠제2호는 토지지원리츠가 토지를 매입하여 사회적 경제주체에 임대하고, 공모로 선정된 사회적 경제주체가 주택을 건설해사회주택을 공급하는 사업이다. 서울시의회 최재란 의원(더불어민주당·비례)은 지난 22일 열린 서울시의회 제319회 정례회 주택공간위원회 제3차 회의에서 서울시 주택정책실을 상대로 리츠 사업의 문제점을 지적하고 서울시의 적극적인 대응을 주문했다.최 의원은 “공공리츠는 운영으로 수익을 내기가 어려운 구조라, 처음부터 공익과 수익을 함께 고려한 설계를 해야 한다”라며 “사업 승인을 해 주는 서울시에서 설계 책임을 물을 수 있게 되어야 책임설계가 이뤄질 수 있다”라고 밝혔다. 또한 “각각의 리츠 사업마다 운영 방식이 다르지만 사업 승인자인 서울시에서 리츠 사업에 대한 책임을 통감하고 설계, 운영관리를 철저히 해야 한다”며 “최근 삼성물산 합병 사례에서 볼 수 있듯이 공공에서 본연의 역할과 책임을 분명히 하여야 리츠 사업의 실패를 막을 수 있다”고 당부했다. 마지막으로 최 의원은 “서울시에서 리츠 사업을 성공적으로 지속해 나가기 위해서는 리츠 사업에 대한 전반적인 검토 및 점검으로 바람직한 모델을 제시할 수 있는 용역 계획에 대한 검토도 필요하다”고 제안했다. 서울시 한병용 주택정책실장은 최 의원의 지적대로 리츠 사업 구성 시 면밀한 검토가 부족했음을 인정하며, 내년 본예산에 용역 예산을 편성해 연구하고 보완하겠다고 답변했다.

지난해부터 지속된 경기 침체 우려 속에서 꽁꽁 얼어붙었던 기업공개(IPO) 시장에 서서히 온기가 감돌고 있다. 기업 가치 조 단위의 대어급 기업들이 연내 상장을 목표로 줄줄이 IPO 시장 출격을 기다리고 있다. 7일 금융투자업계와 한국거래소에 따르면 두산그룹의 로봇 자회사 두산로보틱스가 오는 9일 코스피 상장 예비 심사를 청구할 계획이다. 두산로보틱스는 박정원 두산그룹 회장이 신사업으로 낙점한 협동 로봇 제조업체로 적자기업이지만, ‘시가총액 5천억원 이상·자기자본 1500억원 이상’을 충족해 유니콘 기업 특례 요건으로 상장할 추진할 것으로 예상된다. 기업 가치는 1조원이 넘을 것으로 추정된다. 오는 19일에는 국내 최대 종합보증업체 SGI서울보증보험이 코스피 상장을 위한 심사를 청구해 이르면 오는 10~11월 코스피 상장에 도전할 전망이다. 업계 관심은 서울보증보험의 적정 기업가치에 쏠려 있다. 증권업계에서는 국내 손해보험사 주가순자산비율(PBR·순자산 대비 주가)이 0.5배 수준이라는 점을 고려할 때 서울보증보험의 기업가치가 2조~3조원에 달할 것으로 추정하고 있다. 이 회사가 매년 순이익의 40% 안팎을 배당으로 지급하며 주주 친화 정책을 고수해온 데다, 비교 대상 기업인 삼성화재·DB손해보험 등 보험사 주가도 상승 흐름을 타고 있다는 점을 고려하면 기업가치가 더 높게 책정될 여지도 있다는 분석이다. 지난해 IPO 시장은 경기 침체 우려 속에 극심한 침체를 겪었다. 금융감독원에 따르면 지난해 IPO 완료 기업은 총 70곳으로 전년 대비 21.3% 급감했다. 공모 금액 역시 전년 대비 20.7% 떨어진 15조 6000억원에 그쳤다. 현대엔지니어링, SK쉴더스, 원스토어 등이 상장 계획을 철회했고 기대를 모았던 SSG닷컴, CJ올리브영 등도 증시 불황 속에 상장 작업을 중단했다. 지난해 신규 상장사는 리츠(REITs·부동산투자회사)를 제외하면 4개 사에 그쳤다. 올해 들어서는 아예 리츠를 제외한 코스피 신규 상장이 전혀 없었다. 컬리, 케이뱅크, 골프존카운티 등 증시 입성을 포기하는 사례가 속출했다. 하지만 최근에는 중소형 공모주 위주로 얼어붙었던 투자 심리가 되살아나는 모양새다. 투자업계는 코스피 지수가 바닥을 다지고 시중 금리 역시 정점에 이르렀다는 공감대가 형성되면서 올해 하반기 ‘대어’들의 증시 입성이 잇따를 것으로 내다보고 있다. 대기업 계열사인 LG CNS, SK에코플랜트가 올해 하반기를 목표로 상장예비심사를 청구를 검토하는 것으로 알려졌다.

부산지역 종합건설사인 대성문이 창립 20주년을 맞아 사업 영역을 확대하고 있다. 대성문은 지난 28일 부산 영도구 라발스호텔에서 전 계열사 임직원 150여 명이 참석한 가운데 창립 20주년 기념식을 열었다고 2일 밝혔다. 평소에도 지역 사회복지단체를 후원하며 나눔경영을 실천하는 대성문은 이날 저소득 가정 아동을 위해 초록우산 어린이재단에 5000만원 상당의 물품을 기부했다. 대성문은 2003년 설립해 건축, 토목, 주택, 개발사업을 하고 있는 종합 건설사다. 최근에는 호텔과 핀테크 사업에도 진출하면서 사업 분야를 다각화하고 있다. 영도구의 랜드마크로 자리 잡은 라발스호텔, 온라인 투자 연계 금융사 ‘타이탄인베스트’, 스페인 올리브 브랜드 ‘라치나타 코리아’를 설립하는 등 신사업을 개척 중이다. 최근에는 국토교통부에서 리츠(REITs) 영업인가를 받아 부동산 취득, 관리, 개량, 처분, 개발, 임대차, 증권매매, 신탁자산 등을 수행할 수 있게 됐다. 현재 우리금융그룹의 우리자산신탁과 함께 임대주택 리츠 분야에 진출한 상태다. 대성문 관계자는 “최근 안전성이 담보된 임대주택 선호 경향이 뚜렷해지고 있다. 건설형 민간임대주택사업인 ‘우리대성문리츠’를 통해 공공성이 반영된 민간임대주택을 공급하는 등 시장 변화에 빠르게 대응할 계획”이라고 말했다. 채창호 대성문 대표는 ““지금까지 성과에 안주하지 않고 미래를 향해 새롭게 도약하는 기업이 되겠다”고 말했다.

금리 인상 여파와 부동산시장 침체가 이어지는 가운데 삼성, 한화 등 대기업들이 리츠(REITs·부동산투자회사) 기업공개(IPO)를 추진하고 나서면서 흥행 여부에 관심이 쏠린다. 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자·운용하고 수익을 배당하는 간접투자기구다. 23일 금융권에 따르면 삼성금융그룹의 첫 공모상장 리츠인 삼성FN리츠는 오는 4월 10일 코스피시장 상장을 목표로 IPO 절차에 돌입했다. 삼성FN리츠는 삼성생명 자회사인 삼성SRA자산운용이 운영하는 영속형 리츠다. 다음달 20~21일 기관 수요예측을 거쳐 같은 달 27~28일 일반 청약을 진행한다. 삼성FN리츠는 이번 공모로 1189억원의 자금을 확보할 계획이다. 한화그룹 스폰서 오피스 리츠인 한화위탁관리부동산투자회사(한화리츠)도 다음달 말 코스피시장 상장을 목표로 IPO를 추진한다. 공모를 통해 1160억원을 조달할 계획이다. 기관투자자 대상 수요예측은 다음달 6~7일, 일반투자자 대상 공모주 청약은 같은 달 13~14일 진행한다. 삼성FN리츠는 지난해 7월, 한화리츠는 지난해 5월 각각 설립돼 같은 해 국토교통부의 인가를 받았으나 그간 상장이 미뤄졌다. 고금리에 레고랜드발 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려까지 커지면서 리츠 시장에 악재가 수두룩했기 때문이다. 실제 지난해 상장을 시도한 리츠의 성적도 초라했다. KB증권이 야심차게 준비했던 KB스타리츠는 7.76%의 비교적 높은 배당수익률을 제시했으나 일반청약 경쟁률이 2.06대1에 그쳤다. 같은 해 10월 상장 직후에도 주가가 공모가 아래로 떨어졌다. 올해도 리츠 시장 상황이 좋진 않다. 코스피시장 상장 리츠 종목 중 시가총액 상위 10개 종목을 바탕으로 산출되는 ‘KRX 리츠 톱10 지수’는 이날 854.45에 장을 마쳤다. 한국거래소가 지수를 발표하기 시작한 지난해 5월 23일(1187.49)과 비교하면 28%나 쪼그라든 수치다. 삼성FN리츠와 한화리츠도 배당수익률이 각각 5.67%, 6%대 후반으로 타 리츠에 비해 높지 않다. 다만 비교적 부동산 침체를 방어하기 좋은 오피스 리츠이고, 대기업의 후광효과도 볼 수 있어 눈길을 끈다. 삼성FN리츠는 삼성그룹 계열사 에스원이 임차하고 있는 서울 중구 에스원빌딩과 서울 강남구 삼성생명 대치타워를 기초자산으로 하고 있다. 한화리츠도 서울 영등포구 한화손해보험 빌딩과 서울·경기권의 한화생명 사옥을 기초자산으로 한다.

금리 인상 여파와 부동산시장 침체가 이어지는 가운데 삼성, 한화 등 대기업들이 리츠(REITs·부동산투자회사) 기업공개(IPO)를 추진하고 나서면서 흥행 여부에 관심이 쏠린다. 리츠는 다수의 투자자에게 자금을 모아서 부동산에 투자·운용하고 수익을 배당하는 간접투자기구다. 23일 금융권에 따르면 삼성금융그룹의 첫 공모상장 리츠인 삼성FN리츠는 오는 4월 10일 코스피시장 상장을 목표로 IPO 절차에 돌입했다. 삼성FN리츠는 삼성생명 자회사인 삼성SRA자산운용이 운영하는 영속형 리츠다. 다음달 20~21일 기관 수요예측을 거쳐 같은 달 27~28일 일반 청약을 진행한다. 삼성FN리츠는 이번 공모로 1189억원의 자금을 확보할 계획이다. 한화그룹 스폰서 오피스 리츠인 한화위탁관리부동산투자회사(한화리츠)도 다음달 말 코스피시장 상장을 목표로 IPO를 추진한다. 공모를 통해 1160억원을 조달할 계획이다. 기관투자자 대상 수요예측은 다음달 6~7일, 일반투자자 대상 공모주 청약은 같은 달 13~14일 진행한다. 삼성FN리츠는 지난해 7월, 한화리츠는 지난해 5월 각각 설립돼 같은 해 국토교통부의 인가를 받았으나 그간 상장이 미뤄졌다. 고금리에 레고랜드발 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려까지 커지면서 리츠 시장에 악재가 수두룩했기 때문이다. 실제 지난해 상장을 시도한 리츠의 성적도 초라했다. KB증권이 야심차게 준비했던 KB스타리츠는 7.76%의 비교적 높은 배당수익률을 제시했으나 일반청약 경쟁률이 2.06대1에 그쳤다. 같은 해 10월 상장 직후에도 주가가 공모가 아래로 떨어졌다. 올해도 리츠 시장 상황이 좋진 않다. 코스피시장 상장 리츠 종목 중 시가총액 상위 10개 종목을 바탕으로 산출되는 ‘KRX 리츠 톱10 지수’는 이날 854.45에 장을 마쳤다. 한국거래소가 지수를 발표하기 시작한 지난해 5월 23일(1187.49)과 비교하면 28%나 쪼그라든 수치다. 삼성FN리츠와 한화리츠도 배당수익률이 각각 5.67%, 6%대 후반으로 타 리츠에 비해 높지 않다. 다만 비교적 부동산 침체를 방어하기 좋은 오피스 리츠이고, 대기업의 후광효과도 볼 수 있어 눈길을 끈다. 삼성FN리츠는 삼성그룹 계열사 에스원이 임차하고 있는 서울 중구 에스원빌딩과 서울 강남구 삼성생명 대치타워를 기초자산으로 하고 있다. 한화리츠도 서울 영등포구 한화손해보험 빌딩과 서울·경기권의 한화생명 사옥을 기초자산으로 한다. 배상영 대신증권 연구원은 “부동산 시장은 여전히 금리 인상의 냉기가 돌고있다”며 “다만 낮은 공실률과 연체 없는 임대료 지급 등이 보장된다면 오피스 리츠가 하락장을 방어하기 유리한 편”이라고 말했다. 이광수 미래에셋증권 연구원은 “두 리츠는 대기업 관련 기초자산을 두고 있어 안정적이다. 사실상 채권 성격으로 접근할 수 있는 것”이라며 “올해는 금리 변동에 대한 불확실성이 적어지는 구간으로 진입하며 추가로 리츠 IPO가 이어질 가능성이 크다”고 내다봤다.

급격한 금리 인상과 부동산 시장 악화로 된서리를 맞은 리츠(REITs·부동산투자회사)를 활성화하기 위해 정부가 부동산 자산 지분 인정 범위를 확대하고 사업을 다각화하는 등 개선 방안을 마련했다. 국토교통부는 5일 이런 내용이 담긴 ‘리츠 제도 개선방안’을 발표했다. 리츠는 일반 국민이 소액으로 우량 부동산에 투자해 수익을 누릴 수 있는 대표적인 중위험·중수익 상품이다. 리츠는 2001년 도입된 후 꾸준히 성장해 지난해 기준 운영리츠 350개, 자산규모 87조 6000억원을 달성했다. 하지만 최근 금리가 급격히 상승해 자금조달에 애를 먹고 있고, 투자자 관심이 줄어들며 시장 여건도 악화됐다. 정부는 이런 상황을 타개하기 위해 새로운 투자 모델 개발을 지원하기로 했다. 현재 리츠 투자자산은 주택(51.0%)과 오피스(25.9%)에 집중돼 있는데, 투자 다양성 확보를 위해 헬스케어 리츠, 내집마련 리츠, 리츠형 도심복합개발사업 등 민관협업을 적극 지원할 예정이다. 또 리츠의 자금조달을 위한 기업어음(CP) 발행을 허용한다. 지금은 차입을 통한 리츠 자금조달은 금융 대출과 회사채 발행만 인정한다. CP 발행은 두 개 이상 신용평가회사에서 B등급 이상을 받아야 한다. 감가상각비를 활용한 초과배당 인정 범위는 넓힌다. 현재는 리츠가 직접 실물 부동산에 투자한 경우만 감가상각비에 대한 초과배당을 허용해 부동산법인에 투자하는 간접투자리츠의 경우 배당 규모가 줄어드는 문제가 있었다. 국토부는 지분율·투자 구조 등을 고려해 제한적으로 감가상각비 활용 초과배당을 허용하기로 했다. 부동산이 아닌 펀드 수익증권 등에 대해서는 공정가치평가서로 대체하는 등 자산 성격에 맞도록 리츠의 실사보고서 제출 의무는 완화한다. 아울러 리츠 자산 중에 부동산 인정 범위는 확대하기로 했다. 지금은 리츠가 부동산법인 지분 50%를 초과해 소유한 경우에만 투자 지분을 부동산으로 인정하고 있다. 이에 리츠의 포트폴리오 확대를 저해한다는 지적이 있었다. 국토부는 부동산법인 지분 20% 이상을 소유한 경우에도 투자 지분을 부동산으로 인정하기로 했다.

윤석열 정부의 첫 주택 공급 대책인 ‘5년간 주택 270만 가구 공급 계획’이 어제 발표됐다. 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 정부서울청사에서 제2차 부동산 관계장관 회의를 열어 서울 50만호 등 전국에 270만호를 5년 안에 공급한다는 내용의 청사진을 공개했다. 부동산 정책이 수요 억제에서 공급 확대로, 공공 주도에서 민간 주도로 전환되는 신호탄이라는 점에서 내 집 마련의 기회를 꿈꾸는 국민의 기대감이 작지 않다. 특히 수요가 많은 서울 도심에 주택 공급을 늘리고, ‘청년원가주택’ 등 2030세대에 50만호를 공급하기로 한 점은 긍정적으로 평가한다. 이번에 정부가 여러 규제 완화와 제도 신설을 약속한 것은 신속한 공급 확대를 위해 불가피한 조치다. 재건축 안전진단 규제를 대폭 완화해 2018년 50%로 올린 구조안전성 비중을 30%로 낮춘다든지 지방자치단체가 재건축 평가항목 배점을 시장 상황에 맞게 탄력적으로 조정할 수 있도록 한 것이 그것이다. 특히 신규 정비사업 구역지정 소요 기간을 현행 5년에서 2년으로 단축한 것은 현장에서 큰 효과를 볼 것이다. 역세권·준공업지역·부도심에서 민간 신탁사나 리츠(REITs·부동산투자회사)가 용적률을 높여 고밀 복합개발을 할 수 있도록 한 민간도심복합사업 신설도 기대가 크다. 공급 확대 신호를 통해 다락같이 오른 수도권 부동산시장의 하향 안정화를 추구해야 하는데, 신규 우수 공공택지 발표를 10월로 미룬 점, 1기 신도시 재정비 마스터플랜을 2024년까지로 미룬 점은 아쉽다. 좀더 구체화된 공급 정책이 필요하다. 인천, 대구 등 주요 도시에서 미분양이 발생하는 등 부동산시장 하락기에 나온 대책이라는 점에서 주택 공급의 시기 등을 조절할 필요도 있겠다.

이번 대책의 핵심은 도심 주택 공급 확대에 있다. 5년간 서울 10만 가구를 포함해 22만 가구의 재건축·재개발 아파트를 공급한다. 민간 주도 ‘민간도심복합사업’으로도 20만 가구를 공급한다. 정비사업 촉진을 위해 재건축 사업의 걸림돌인 초과이익환수제(재초환)는 현재 3000만원인 면제 기준을 상향하고, 누진 부과율 구간을 확대하는 쪽으로 개선된다. 3000만원 면제 기준을 1억원으로 올리고, 2000만원마다 상향되는 누진 부과구간을 3000만원으로 상향하는 방안이 유력하다. 장기보유한 1가구 1주택자에게는 보유 기간에 따라 부담금을 추가 감면해 주는 방안도 추진한다. 1주택 고령자에게는 상속·증여·양도 등 해당 주택 처분 때까지 부담금 납부도 미뤄 준다. 다만 이 제도는 법 개정 사항이다. 재건축 사업의 첫 관문인 안전진단 규제도 완화된다. 안전진단 평가 항목 가운데 구조안전성 평가 비중을 50%에서 30∼40%로 줄이고 주거환경, 설비 노후도 배점을 상향하기로 했다. 구조안전 배점을 낮추고 주거환경 비중을 높이면 주차장 부족 등으로 재건축을 원하는 단지의 안전진단 통과가 쉬워진다. 정밀안전진단 D등급을 받을 때 시행하는 정부기관의 ‘적정성 검토’도 의무가 아니라 지자체가 요청하는 경우에만 시행할 계획이다. 역세권 주택 공급을 확대하기 위해 민간이 주도하는 민간도심복합사업도 신설한다. 역세권·준공업지역·부도심에서 민간 신탁사나 리츠(REITs·부동산투자회사)가 고밀 복합개발을 할 수 있게 용적률을 상향하고 특례 구역 지정을 통해 규제를 최소화하는 제도다. 주거 중심의 고밀 개발(50% 이상 주택)을 추진하며 용적률을 최대 500%까지 상향 조정해 준다. 지금까지는 공공이 주도했지만, 주민 반발과 공공의 역량 한계 등에 부딪혀 속도가 나지 않자 민간에 이 사업을 개방한 것이다. 업무·문화·숙박·산업시설 등으로 복합 개발할 수 있는 ‘도시혁신계획구역’(가칭) 특례도 도입한다. 혁신계획구역은 용도·용적률·건폐율 등 기존 도시계획의 규제를 받지 않는다. 주택공급촉진지역은 공급 여건이 양호한 지역에 대한 규제 완화를 통해 주택공급 촉진을 유도하기 위한 제도다. 지구로 지정되면 주택사업에 대해 일괄적으로 도시규제가 완화되고 인센티브도 받을 수 있다. 개별 입법 없이도 신속한 공급 촉진이 가능하다. 이 제도를 활용하면 경기하강 등 공급위축이 심화하는 상황에서 신속한 지정으로 공급회복 효과를 거둘 수 있을 것으로 기대된다.

이번 대책의 핵심은 도심 주택 공급 확대에 있다. 5년간 서울 10만 가구를 포함해 22만 가구의 재건축·재개발 아파트를 공급한다. 민간 주도 ‘민간도심복합사업’으로도 20만 가구를 공급한다. 정비사업 촉진을 위해 재건축 사업의 걸림돌인 초과이익환수제(재초환)는 현재 3000만원인 면제 기준을 상향하고, 누진 부과율 구간을 확대하는 쪽으로 개선된다. 3000만원 면제 기준을 1억원으로 올리고, 2000만원마다 상향되는 누진 부과구간을 3000만원으로 상향하는 방안이 유력하다. 장기보유한 1가구 1주택자에게는 보유 기간에 따라 부담금을 추가 감면해 주는 방안도 추진한다. 1주택 고령자에게는 상속·증여·양도 등 해당 주택 처분 때까지 부담금 납부도 미뤄 준다. 다만 이 제도는 법 개정 사항이다. 재건축 사업의 첫 관문인 안전진단 규제도 완화된다. 안전진단 평가 항목 가운데 구조안전성 평가 비중을 50%에서 30∼40%로 줄이고 주거환경, 설비 노후도 배점을 상향하기로 했다. 구조안전 배점을 낮추고 주거환경 비중을 높이면 주차장 부족 등으로 재건축을 원하는 단지의 안전진단 통과가 쉬워진다. 정밀안전진단 D등급을 받을 때 시행하는 정부기관의 ‘적정성 검토’도 의무가 아니라 지자체가 요청하는 경우에만 시행할 계획이다. 역세권 주택 공급을 확대하기 위해 민간이 주도하는 민간도심복합사업도 신설한다. 역세권·준공업지역·부도심에서 민간 신탁사나 리츠(REITs·부동산투자회사)가 고밀 복합개발을 할 수 있게 용적률을 상향하고 특례 구역 지정을 통해 규제를 최소화하는 제도다. 주거 중심의 고밀 개발(50% 이상 주택)을 추진하며 용적률을 최대 500%까지 상향 조정해 준다. 지금까지는 공공이 주도했지만, 주민 반발과 공공의 역량 한계 등에 부딪혀 속도가 나지 않자 민간에 이 사업을 개방한 것이다. 업무·문화·숙박·산업시설 등으로 복합 개발할 수 있는 ‘도시혁신계획구역’(가칭) 특례도 도입한다. 혁신계획구역은 용도·용적률·건폐율 등 기존 도시계획의 규제를 받지 않는다. 주택공급촉진지역은 공급 여건이 양호한 지역에 대한 규제 완화를 통해 주택공급 촉진을 유도하기 위한 제도다. 지구로 지정되면 주택사업에 대해 일괄적으로 도시규제가 완화되고 인센티브도 받을 수 있다. 개별 입법 없이도 신속한 공급 촉진이 가능하다. 이 제도를 활용하면 경기하강 등 공급위축이 심화하는 상황에서 신속한 지정으로 공급회복 효과를 거둘 수 있을 것으로 기대된다.

임대주택리츠가 임대보증금으로 받은 현금은 자산에 포함된다. 자산관리회사(AMC)의 자기자본(70억원) 요건 미달 때 인가를 취소하던 규정도 개선된다. 국토교통부는 부동산투자회사(리츠·REITs)와 자산관리회사 규제를 개선하는 내용을 담은 부동산투자회사법 시행령이 9일부터 적용된다고 8일 밝혔다. 지금까지 리츠는 자산의 70% 이상을 현금 등이 아닌 부동산으로 구성하도록 했다. 때문에 임대주택리츠은 보증금 일부를 현금으로 보유하게 되는데 이때 일시적으로 유입된 현금의 비중이 높아져 ‘70% 룰’을 위반하는 사례가 발생했다. ‘70% 룰’을 어기면 영업인가 취소나 형사처벌을 받는다. 2020년 하반기 국토부의 상시모니터링에서 6개 임대리츠가 이 규정을 위반했다. AMC는 자기자본 요건에 미달되더라도 설립 인가 후 2년 이내이거나 2년 연속 자기자본 요건에 미달한 것이 아니라면 인가 취소 사유의 예외로 인정한다. 현행 규정이 사업 초기이거나 일시적 실적 악화로 자기자본이 미달한 경우에도 예외 없이 인가취소 사유로 규정함에 따라 수탁 중인 리츠의 투자자 피해로 이어질 수 있다는 지적에 따른 것이다. 한국리츠협회의 역할에 일반 투자자에 대한 교육과 업계 종사자에 대한 준법·윤리교육이 추가 된다. 국토부가 직접 수행하는 자산운용전문인력의 변경관리 업무도 협회가 맡아 처리한다. 리츠의 공모 의무가 면제되는 공적 투자자 범위에 교정공제회도 포함시킨다.

이재명 더불어민주당 대선후보와 윤석열 국민의힘 대선후보가 우후죽순으로 가상자산(암호화폐) 활성화 대책을 쏟아냈다. 5000만원 비과세부터 가상자산공개(ICO), 증권형토큰공개(STO)까지 가상자산에 관심이 많은 2030 표심을 잡기 위해 온라인 커뮤니티에 떠도는 내용을 죄다 끌어모아 메가톤급 활성화 방안을 내놨다. 하지만 활성화보다 더 중요한 ‘실질적인 투자자 보호 대책’은 없어 2030 표심에 눈이 멀어 가상자산 위험성은 간과하고 있다는 비판이 나오고 있다. 이 후보와 윤 후보는 피부에 직접 가닿는 세금 문제부터 건드렸다. 가상자산 비과세 한도를 250만원에서 5000만원으로 상향하겠다고 했다. 현재 가상자산 양도·대여 소득은 기타소득으로 분류돼 250만원(기본 공제금액) 초과 소득에 대해 20% 세율로 세금을 내야 한다. 반면 주식투자 소득은 금융투자소득으로 분류돼 5000만원까지 공제받아 가상자산 소득과 형평성 문제가 제기돼 왔다. 두 후보는 정부가 금지한 가상자산공개(ICO·Initial Coin Offering)도 허용하겠다고 했다. 정부는 첫 가상자산 열풍이 거세게 몰아쳤던 2017년 유사 수신이나 사기가 우려된다며 ICO를 전면 금지했다. ICO는 주식을 상장하는 기업공개(IPO)와 유사하다. 기업이 블록체인 기반 가상자산을 발행하고 이를 투자자들에게 판매해 자금을 확보한다. 코인이 거래소에 상장되면 투자자들은 이를 매매해 수익을 낼 수 있다. 블록체인 기술을 다루는 업체들은 투자금을 조달하기 위해 ICO를 진행하는데, 이를 악용해 투자금을 모은 뒤 잠적하는 ‘먹튀’ 범죄가 여러 차례 발생해 우려를 낳고 있다. 이 후보는 안전장치가 충분하다는 전제가 성립되면 관련 법이 마련되기 전이라도 ICO를 검토하겠다고까지 했다. 윤 후보는 거래소 발행(IEO)부터 단계적으로 도입해 제3자 검증을 강화하겠다고 했다. IEO는 투자자가 거래소를 통해 가상자산 발행 프로젝트에 참여하는 것으로, 거래소가 가상자산을 심사한 뒤 투자자에게 공개하기 때문에 ICO보다는 위험도가 낮다. 다만 투명한 IEO를 위해 관련 장치를 만들어야 하는 점과 거래소가 검증을 위해 걸리는 시간 등을 고려하면 발행이 지체될 수 있다. 이 후보는 증권형토큰공개(STO) 허용, 윤 후보는 NFT(대체불가토큰) 시장 활성화도 공약으로 내걸었다. STO는 특정 자산에 대한 권리 일부를 사서 배당 형식으로 수익을 지급받는 것으로, 리츠(REITs·부동산투자신탁)와 유사한 투자 방식이다. STO는 해외에서도 활성화된 사례가 없어 정식 허용까진 시간이 걸릴 수 있다. 김승주 고려대 정보보호대학원 교수는 “MZ세대 잡겠다고 깊은 고민 없이 커뮤니티에 나오는 얘기들을 끌어모아 공약이란 걸 내놨는데, 투자를 과도하게 조장하고 있다”며 “활성화 대책보다 투자자 보호 정책을 먼저 마련해야 한다”고 했다. 김 교수는 우리가 미국과 달리 인터넷 자정 문화가 발달하지 않은 점을 그 이유로 꼽았다. 그는 “아이오타(IOTA) 암호화폐 지명과 MIT 공방 등 미국은 블록체인이나 NFT(대체불가능한토큰) 관련 비즈니스에 이상한 게 있으면 이상하다고 지적을 해서 투자자들이 판단하는 데 도움이 된다. 우리는 커뮤니티가 아니라 언론에서 지적해 이슈가 되고 있어 자정능력이 떨어진다”고 했다. 가상자산거래소의 한 관계자는 “두 후보의 장밋빛 공약이 실현된다면 가상자산 시장 규모는 급속도로 커질 것”이라면서도 “비과세 한도 상향 등 투자자 입장에서 혹할만한 내용만 나열하지 말고 실질적인 투자자 보호 대책을 내놔야 한다”고 했다.

‘리츠’(REITs·부동산간접투자회사)와 관련한 규제가 완화되고 투자 수단·대상이 다양화된다.국토교통부·금융위원회·공정거래위원회는 12일 부동산서비스산업 정책위원회 심의를 거쳐 ‘공모·상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안’을 발표했다. 그동안 기관의 전유물로 여겨졌던 우량 리츠에 대한 투자기회를 개인에게까지 확대해 안심하고 투자할 수 있는 환경을 조성한다는 계획이다. 우선 공모리츠 인가와 공모리츠 자산관리회사 인가에 금융 당국의 심사가 중복적으로 이뤄지는 절차가 간소화된다. 전문 기관투자자가 30% 이상 투자해 등록제를 적용받는 리츠에 대한 국토부의 사업계획 검토 절차도 생략된다. 다만 등록제 적용 리츠는 연기금 등의 비율 요건이 기존 30%에서 50%로 상향돼 책임 투자와 공공성을 확보키로 했다. 우량 리츠의 상장 유도를 위해 대형(5000억원 이상) 상장 리츠에 대한 지주사 규제를 완화한다. 자리츠 주식보유비율, 부채비율 제한 등 규제로 투자에 제약이 발생해 상장 및 규모 확대를 주저한다는 지적에 따른 조치다. 연금저축펀드를 통한 공모상장리츠 투자가 허용된다. 국민의 노후자산 형성기회를 확대하고 리츠 활성화를 위한 것으로 2019년 말 퇴직연금에 대해 공모상장리츠 투자를 허용된 바 있다. 투자대상·방식이 구체화됐다. 사회기반시설도 리츠가 투자할 수 있는 부동산 자산에 포함했다. 리츠 공모 시 청약정보 안내를 확대해 일반 투자자 접근성을 향상할 예정이다. 정부는 부동산투자회사법에 따른 인가가 없으면 ‘리츠’ 명칭 사용을 제한하는 등 리츠를 악용한 기획부동산 차단 등 투자자 보호방안도 마련했다. 이밖에 지난해 일몰 예정이었던 공모리츠 배당소득에 대한 저율(9%) 분리과세와 리츠의 취득세 중과배제가 각각 2023년, 2024년으로 연장했다. 정부 관계자는 “공모·상장리츠는 국민 소득증대를 위한 우량 투자기회를 제공하고 퇴직세대의 안정적 소득원으로 역할이 가능하다”며 “경제활동 기반이 되는 상업용 부동산과 인프라 확충 등 생산적 방향으로 시중 유동성을 유도하고 성과를 국민과 공유하는 수단이 될 것”이라고 밝혔다.