주택거래가 얼어붙으면서 분양 시장에도 칼바람이 불고 있다. 특히 지방은 물론 수도권까지도 미분양 공포가 확산되고 있다. 자칫하면 2008년과 같이 미분양 대란이 금융 위기로 연결될 수 있다는 우려도 나온다. 정부는 건설시장 연착륙을 유도하고 취약계층 보호를 위해 공공기관이 미분양 주택을 매입해 취약계층 해 임대하는 방안을 검토하고 있다. 하지만 악성 재고를 혈세로 사들여 건설사 배불리기라는 지적이 제기된다. 22일 국토교통부에 따르면 지난해 11월 전국 미분양 주택은 5만8027가구로 전월(4만7217가구)보다 22.9%(1만810가구) 증가했다. 3개월 연속 두 자릿수 상승률로 미분양이 쌓이는 속도가 급격하다. 가장 심각한 미분양 지역은 대구다. 지난해 11월 대구의 미분양 주택은 1만1700가구로 전체의 20%를 차지한다. 울산도 전월에 비해 미분양 물량이 쏟아졌다. 지방 전체로는 미분양 주택이 4만7654가구 쌓였다. 수도권이라고 다르지 않다. 수도권의 미분양 물량은 1만373가구로 전월(7612가구) 대비 36.3%(2661가구) 늘었다. 서울은 전월과 비슷한 수준을 보였으나, 인천과 경기에서 미분양 주택이 전월보다 각 48.3%, 38.5% 급증했다.미분양 급증, 2008년 금융위기 재연 가능성 미분양 물량이 매달 1만가구씩 늘고 있는 지금과 같은 증가 추세로는 지난해 12월 통계에서 6만2000가구가 넘어설 것이 확실시된다. 이는 정부가 판단하는 미분양 위험선이다. 미분양 물량이 7만가구에 도달했을 것이라고 보는 시각도 있다. 역대 미분양 주택이 가장 많았던 시기는 2008년 글로벌 금융위기 때다. 그해 말 미분양 주택은 16만5000가구에 달했다. 당시 서브프라임 모기지 사태로 촉발된 미국발 금융위기로 주택수요가 줄면서 미분양 주택이 속출했다. 미분양이 늘자 자금이 회수되지 않은 건설사들이 줄도산하기 시작했다. 이는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)을 무리하게 늘렸던 제2금융권 부실의 뇌관을 건드렸다. 결국 2011년 저축은행 사태가 터졌다. 10년 전 상황이지만 현 상황과 크게 다르지 않다. 정부가 긴장하는 이유다. 물론 당시와 비교하면 현재 미분양 물량이 우려할 수준은 아니다. 악성 재고로 불리는 준공 후 미분양은 지난해 11월 7110가구로 늘어나는 추세이긴 하지만, 2018~2019년에 비해서는 절반도 안 되는 수준이다. 매입임대사업 확대 검토…혈세 낭비 지적도 그러나 정부는 상황을 예의주시하며 미분양 대책 마련에 고심하고 있다. 분양 시점을 늦췄던 건설사들이 올해 상반기 서둘러 분양에 나설 것으로 보이고, 부동산 경기 침체가 길어지며 부동산 PF 부실 가능성이 거론되고 있기 때문이다. 윤석열 대통령은 올해 초 국토교통부 업무보고 자리에서 “정부 공공기관이 미분양 주택을 매입하거나 임차해 취약계층에 다시 임대하는 방안도 검토해달라”고 주문했다. 이후 정부 움직임이 분주해졌다. 정부는 기존의 매입임대사업을 확대해 민간 준공 후 미분양을 매입하는 방안을 검토 중이다. 매입임대주택은 기존에 지어진 주택을 매입한 뒤 개보수해 무주택 청년·신혼부부·취약계층 등에 시세보다 저렴한 가격에 임대하는 것이다.지난달 한국투지주택공사(LH)가 서울의 대표적인 미분양 아파트로 꼽히는 강북구의 ‘칸타빌 수유팰리스’ 36가구를 공공임대용으로 매입해 주목받았다. 매입임대주택은 다가구·다세대 주택 및 오피스텔 비율이 높은데 소형이긴 해도 아파트를 사들였기 때문이다. 이에 정부의 미분양 아파트 매입이 본격 추진되는 것 아니냐는 해석이 나왔다. 다만 LH 측은 사전에 매입 공고를 내 감정평가와 매입심의 등 절차를 거쳐 지난달 계약한 것으로 윤 대통령의 언급 이전에 공동주택을 선호하는 이들의 물량 확보 차원이라고 설명했다. 또 정부는 미분양에 따른 건설사의 자금난을 해소하기 위해 이달부터 5조원 규모의 PF 대출 보증상품을 마련했다. 미분양 대출보증은 주택사업자가 미분양 해소를 위한 자구노력을 수행하는 조건으로 사업비를 조달하는 경우 주택도시보증공사(HUG)가 원리금 상환을 책임진다. 하지만 정부의 미분양 매입에는 부정적 반응이 뒤따른다. 미분양은 분양가가 너무 높거나 수요 예측에 실패했을 경우 쌓이는 건데 건설사의 자구 노력이 선행되지 않은 상황에서 그 책임을 정부와 공기업이 떠안아주는 것이 부적절하다는 지적이다. 국토부는 재정 여건과 임대 수요, 지역별 상황 및 건설사의 자구 노력 등을 고려해 미분양 주택 매입의 수준과 시기 등을 검토하겠다는 계획이다.

“예금으로의 역머니무브(자금 대이동)가 계속될 수만은 없습니다. 예금은 만기가 한정돼 있지만 자본시장을 통하면 양질의 고금리 인컴형 자산(정기적인 수입이 들어오는 자산)에 길게 투자할 수 있습니다. 이제 선진국처럼 장기투자 지원책이 도입돼야 합니다.” 서유석 신임 금융투자협회장은 17일 기자들과 가진 신년인사회에서 경제와 투자의 관점에서 올해를 ‘위기와 기회가 공존하는 한 해’라고 규정하면서 이같이 말했다. 지난해 코스피가 연초 대비 20% 이상 하락하면서 예금과 같은 안전자산으로 시중 자금이 이동하는 ‘역머니무브’ 현상이 이어지고 있지만, 서 회장은 “고금리가 영원히 지속되긴 어렵다”면서 “단기적으로 시장 상황을 예측하는 건 힘들지만, 중장기적으로는 그만큼 기회가 열려 있는 상황”이라고 했다. 서 회장은 금투업계의 4대 핵심 과제로 ▲유동성 위기 극복 ▲모험자본 공급·국민 자산관리 선진화 ▲금융투자산업 관련 규제 완화 ▲투자자 보호를 꼽았다. 지난해 글로벌 긴축 기조로 증시가 위축되며 증권사들의 수익이 악화됐을 뿐만 아니라 부동산 경기 침체로 레고랜드발 유동성 위기가 터지는 등 악재가 이어졌다. 서 회장은 “정부 당국이 위기 극복을 위해 노력한 결과 최근 회사채·CP 금리 등 단기자금시장은 안정화되는 모습”이라면서 “중소형 증권사 지원을 위한 1조 8000억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 자산유동화기업어음(ABCP) 매입 프로그램이 가동됐는데, 현재 26%가량 매입이 이뤄진 상태”라고 말했다. 그러면서 “다만 실물경제 쪽에서 어떤 변수가 생길지 모르기 때문에 적극적인 모니터링을 진행할 계획”이라고 했다. 코로나19 증시 호황기를 거치며 2021년 말 기준 주식투자자 수가 1384만명으로 2017년(505만명) 대비 크게 늘어난 점을 언급한 서 회장은 ‘시장 활성화를 위한 정책’ 또한 밝혔다. 서 회장은 “주식 및 장기투자 세제 지원, 장기투자 비과세펀드 등을 정부에 적극 건의할 예정”이라면서 “민간 차원에서 국내 중소·벤처기업 육성을 위한 모험자본을 공급하고 성장 과실을 공유할 수 있는 기업성장집합투자기구(BDC) 도입도 중요 과제라고 했다. 아울러 정체된 공모펀드 시장 부활을 추진하고, 국제 상장지수펀드(ETF) 규제의 국제적 정합성 제고를 위해 제도 개선을 추진할 방침이다. 지난달 23일 제6대 금투협회장에 당선된 서 회장의 임기는 이달 1일부터 3년간이다.

증권업계 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크를 가늠하는 새해 첫 시험대로 주목받았던 둔촌주공 사업조합이 정부 지원을 통해 7500억원에 달하는 PF 사업비를 마련하며 위기를 넘겼다. 그러나 올해 부동산 경기 침체가 예상됨에 따라 고위험 부동산 금융 비중이 큰 중소형 증권사의 부실 가능성은 여전하다는 우려가 제기된다. 16일 금융투자업계에 따르면 최근 둔촌주공 재건축(올림픽파크 포레온) 사업조합은 주택도시보증공사(HUG)의 대출 보증을 받아 국내 시중은행 5곳으로부터 7500억원 규모의 사업비를 조달하기로 했다. 조합은 당초 17일까지 진행될 일반분양 계약금을 받아 사업비를 상환할 예정이었으나 HUG가 대출 보증에 나서면서 일반분양 계약률과 상관없이 만기일에 맞춰 7231억원 규모의 PF 사업비를 상환할 수 있게 됐다. 둔촌주공은 지난해 10월에도 7000억원 규모 PF 대출 만기를 앞두고, 차환 실패 위기에 몰렸다가 채권시장 안정 펀드인 정부 지원 등을 받아 고비를 넘긴 바 있다. 당시 KB증권과 한국투자증권이 주관사로 조달한 자산유동화기업어음(ABCP)과 전자단기사채(ABSTB) 등 7231억원의 만기가 오는 19일로 다가오면서 ‘2차 위기설’이 나오는 상황이었다. HUG 보증은 단군 이래 최대 재건축 단지로 꼽히는 둔촌주공이 차환에 실패하면 다른 부동산 PF로 연쇄 충격이 이어질 수 있다는 정부의 우려에 따른 선제 조치로 보인다. 김상만 하나증권 연구원은 “이번에 PF 리스크가 발생했다면 시장 전체의 투자심리가 급격히 악화될 수도 있었던 만큼 부정적 시그널을 사전에 차단하겠다는 정부의 의지가 반영된 것”으로 해석했다. 그러나 올해 부동산 경기 침체가 예상됨에 따라 증권업계의 부동산 PF 리스크 문제는 여전하다는 지적이다. 증권사들은 그동안 부동산 경기 호황에 힘입어 PF 대출을 공격적으로 늘려 왔다. 특히 리테일 부문에서 대형 증권사(자본 3조원 이상)와의 경쟁에서 밀리는 중소형 증권사들은 더 공격적으로 부동산 PF 시장에 뛰어들었다. 사업 인허가에 대한 불확실성이 존재하는 단계에서 이뤄지는 고금리 단기대출 성격의 브리지론이나 변제 순서가 밀리는 중·후순위 본PF 등 상대적으로 리스크가 큰 투자가 주를 이뤘다. 한국신용평가에 따르면 지난해 8월 기준 자본 1조∼3조원 규모의 중형 증권사와 자본 1조원 미만의 소형 증권사의 브리지론과 중·후순위 본PF 합산 비중은 각각 69.3%, 76.5%에 이른다. 일각에서는 부동산 호황기 고위험 투자에 나선 증권사의 손실까지 정부가 떠안는 것은 도덕적 해이를 불러일으킬 수 있다는 지적도 나온다. 금융당국 관계자는 “한 증권사의 부실이 전체 PF시장으로 번져 자금경색으로 이어져서는 안 되지만, 분별없이 모두 다 지원할 수도 없다”면서 “시장 안에서 옥석 가리기가 이뤄져야 할 것”이라고 말했다.

이달 주택사업 경기전망이 전국적으로 소폭 하락한 것으로 나타났다. 다만 서울을 제외한 수도권은 일제히 올랐다. 16일 주택산업연구원에 따르면 이달 주택산업경기전망지수는 55.8로 전월(59.3)보다 3.5포인트 하락했다. 이 수치가 100을 넘으면 경기가 좋아질 것으로 보는 업체 비율이 높은 것이고, 100을 밑돌면 그 반대를 뜻한다. 수도권에서 서울(54.5→46.9)은 7.6포인트 떨어졌지만, 인천(39.3→45.7)과 경기(46.3→47.9)는 각 6.4포인트, 1.6포인트 올랐다. 이는 지난해 11월 인천 및 경기지역 일부(과천·성남·하남·광명 제외)가 규제지역에서 해제됐기 때문이다. 당시 규제지역 해제에 포함된 세종시는 58.8에서 76.9로 18.1포인트 상승했다. 지난달 35.3포인트 상승한 것에 이어 가파른 상승세가 계속되고 있다. 다만 이번 조사는 이달 3일 발표된 서울 강남3구와 용산구를 제외한 규제지역 해제 발표 내용은 반영되지 않았다. 조사 기간이 이달 5일까지긴 하지만 설문이 대부분 초반에 이뤄진 영향이다. 주산연은 다음 달 조사에서 이번 규제지역 해제 기대 심리가 반영될 것으로 내다봤다. 지방의 주택사업경기전망지수는 평균 4.3포인트 하락했다. 강원(-14.7포인트), 부산(-13.6포인트), 울산(-11.8포인트), 충남(-11.1포인트), 대구(-10.7포인트)에서 큰 폭으로 떨어졌다. 지난달 상승 폭이 컸던데 따른 지수 조정이 이뤄졌기 때문이다.이달 자금조달지수는 44.9에서 50.0으로 5.1포인트 상승했다. 주산연은 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출보증규모 확대 등 부동산 금융경색 완화 조치와 부동산 시장 연착륙 대책 등에 따른 기대감 영향으로 분석했다. 그러나 주산연은 금융사들의 부동산 관련 PF 대출과 기업 대출이 풀리지 않고 있고, 단기금융의 불안정성, 금리 인상, 투자 심리 위축, 부동산 시장 침체 등 복합적인 문제들이 산적해 이전과 같은 자금 유동성 회복에는 상당한 시간이 필요할 것으로 전망했다. 아울러 이달 자재수급지수는 화물연대 파업 종료로 국내 자재 공급망이 정상화되고 원자재 가격도 내림세로 돌아서며 62.5에서 71.2로 8.7포인트 올랐다.

롯데건설이 1조 5000억여원 규모의 자금 조달에 성공했다. 롯데건설은 9일 서울 중구 소공동 소재 롯데호텔 서울에서 메리츠증권과 투자 협약을 체결했다고 밝혔다. 이날 협약식은 박현철 롯데건설 부회장과 최희문 메리츠증권 부회장을 비롯한 관계자들이 참석한 가운데 진행됐다. 이번 투자는 롯데건설이 진행 중인 프로젝트파이낸싱(PF) 사업에서 롯데건설이 보증하는 자산유동화 기업어음(ABCP) 등의 채권을 대상으로 이뤄졌다. 롯데건설은 또 지난 6일 롯데케미칼로부터 빌린 5000억원 등 롯데그룹 계열사에서 대여한 총 9000억원의 자금을 조기 상환하며 재무 건전성이 개선됐음을 알렸다. 롯데건설 관계자는 “롯데건설은 PF 차환 성공, 회사채 완판, 롯데 계열사 대여금 조기 상환과 더불어 이번 메리츠증권과의 협약으로 한층 더 안정적인 재무 구조를 확보했다”고 설명했다. 김기형 메리츠증권 기업금융사업부문 사장은 “메리츠증권은 풍부한 부동산 금융 경험과 전문성을 바탕으로 시장 활성화를 위한 주도적 역할을 수행하고자 한다”며 “이번 협약을 바탕으로 앞으로도 사업성 있는 프로젝트를 수주한 시행사 및 건설사와의 파트너십 강화를 모색할 것”이라고 강조했다.

박현철(왼쪽 두 번째) 롯데건설 부회장과 최희문(세 번째) 메리츠증권 부회장이 9일 서울 중구 소공동 롯데호텔에서 1조 5000억원 규모의 투자 협약을 체결했다. 이번 자금 조달로 최근 프로젝트파이낸싱(PF) 만기 일시 도래에 따라 불거진 유동성 위기가 해소됐다. 앞서 롯데케미칼로부터 빌린 5000억원 등 그룹 계열사에서 빌린 9000억원의 자금도 조기 상환해 안정적 재무구조를 갖췄다. 롯데건설 제공

최근 저축은행의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 과정에서 횡령 사고가 잇따르자 금융감독원이 전체 저축은행을 대상으로 자체 조사를 지시했다. 8일 금감원 관계자는 “저축은행의 PF 대출 건에서 자꾸 횡령 사고가 반복되니 해당 부분에 대해 자체 점검을 해서 보고해달라고 지시했다”고 말했다. 감독당국은 저축은행 PF 대출의 건전성에 대해 전수조사를 실시한 적은 있지만 횡령과 관련해 업권 전체를 점검하는 건 이번이 처음이다. 최근 업계 2위인 한국투자저축은행에서 PF 대출 담당 직원이 8억원 가량을 횡령한 사고가 발생하면서 조사가 시작된 것으로 풀이된다. 앞서 지난해에도 KB저축은행(94억원), 모아저축은행(59억원) 등에서 대규모 횡령 사고가 터진 바 있다. 대부분 PF 대출 업무 과정에서 발생한 범죄였다. 금감원은 PF 대출이 사업장 공정률에 따라 여러 차례로 나눠 집행되다 보니 횡령에 취약한 구조라고 판단하고 있다. 자금 집행이 잦은 만큼 담당 직원이 내부통제 부실을 틈타 돈을 가로채기가 상대적으로 쉬울 수 있다는 것이다. 실제 일부 저축은행 직원들은 PF 대출 영업·송금 업무를 전담하면서 송금할 때 계좌주명을 임의 변경하거나 자금인출요청서를 위·변조하는 식으로 PF 대출금을 횡령한 것으로 나타났다. 금감원 관계자는 “영업 조직이 아닌 독립된 감사 조직을 통해 내부통제 과정 등을 꼼꼼히 체크해달라고 지시했다”며 “이달 중 보고가 마무리될 것”이라고 말했다.

자금 유동성에 어려움을 겪었던 롯데건설이 메리츠증권과 1조 5000억원 규모의 공동 펀드를 조성한다.6일 롯데건설에 따르면  오는 9일 메리츠증권과 1조5000억원 규모 펀드 조성 협약식을 갖는다. 전체 펀드 자금 중 롯데물산·롯데호텔·롯데정밀화학 등 그룹 주요 계열사들이 약 6000억원을 후순위 채권자로 책임지고, 메리츠증권·메리츠화재·캐피탈 등 메리츠금융그룹 계열사가 나머지 9000억원을 선순위로 출자한다. 양측은 조성된 펀드 자금을 활용해 롯데건설이 보증한 자산유동화기업어음(ABCP)의 만기가 도래하면 이를 사들이는 방식으로 자금 운용에 숨통을 틔워주겠다는 복안이다. 롯데건설은 앞서 ABCP 등 유동화증권 차환·상환을 위해 롯데케미칼(5000억원), 롯데정밀화학(3000억원), 롯데홈쇼핑(1000억원) 등 주요 계열사들로부터 1조 1000억원대 자금을 수혈받은 바 있다. 롯데건설은 지난달 롯데정밀화학과 롯데홈쇼핑으로부터 빌린 자금을 조기 상환했다. 이날 롯데케미칼 자금까지 상환하면 계열사로부터 빌린 돈은 다 갚게 된다.메리츠증권 등은 롯데건설의 브랜드 가치와 사업성이 뛰어난 우량 프로젝트 등에 주목해 이번 채권 매입을 결정한 것으로 알려졌다. 메리츠증권은 롯데건설과 컨소시엄을 통해 현재 마곡마이스 단지, 검단101역세권 개발사업 등을 대규모 복합개발사업을 진행하고 있다. 메리츠증권 관계자는 “현재 롯데건설은 지난해 일시적인 자금 시장 경색으로 비롯된 주변의 우려를 해소시키기에 충분한 유동성을 보유하고 있다고 판단된다”며 “기존에 롯데건설과 함께 진행하던 대규모 사업에 이번 수익성 높은 PF 사업장의 채권 매입을 더 해 파트너십이 더욱 견고해질 것으로 기대된다”고 말했다. 박현철 롯데건설 부회장은 지난해 12월 9일 취임 이래 메리츠증권을 통한 대규모 자금 마련, 회사채 완판, 프로젝트파이낸싱(PF) 차환, 롯데 계열사 대여금 조기 상환 등을 추진하고 있다.

하나금융지주, 우리금융지주, Sh수협은행 등 사세 확장을 고민하는 금융사들이 증권, 보험 등 비은행사 인수합병(M&A)을 타진하고 있다. 최근 글로벌 긴축과 자금시장 경색 등으로 2금융권의 타격이 컸는데 M&A 시장에서는 가격 거품이 빠진 매수 적기로 보고 있다. 4일 강신숙 수협은행장은 서울 송파구 수협은행에서 취임 기자간담회를 열고 “지주회사 전환을 위한 선행 과제로 자회사 인수에 중점을 둘 계획”이라며 “초기에 쉽게 접근할 수 있는 자산운용사나 캐피털사의 인수가 우선순위”라고 밝혔다. 수협중앙회는 수협은행을 중심으로 자산운용·증권·캐피털사 등 비은행 계열사를 추가해 금융지주 체제로 전환한다는 방침이다. 수협은행은 자금 확보를 위해 이달 중 수협중앙회로부터 자본금 2000억원 증자를 확정한다. 업계에서는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위험과 자금시장 경색 등으로 업황이 어려워지면서 교보·한양·SK·유안타·이베스트투자증권 등 증권사들을 둘러싼 매각설이 계속 나온다. 이들 5개사의 자산 총계는 46조원 규모다. 대형 금융지주사 최고경영자(CEO)들도 인수전에 뛰어들고 있다. 손태승 우리금융지주 회장은 최근 신년사를 통해 “증권·보험·벤처캐피털(VC) 등 비은행 포트폴리오를 확대하겠다”고 밝혔다. 우리금융은 KB·신한·하나·우리·NH농협금융 등 5대 금융지주 가운데 유일하게 증권사가 없다. 증권뿐 아니라 보험, 신기술금융사 등 타 금융지주에 비해 비은행 부문을 강화해야 한다는 평도 받고 있다. 최근 우리금융은 다올투자증권의 VC 자회사인 다올인베스트먼트 인수에 공을 들이고 있다. 코스닥 시장에 상장된 다올인베스트먼트의 시가총액은 이날 3230억원으로 전년 같은 기간(5130억원) 대비 약 37% 쪼그라든 상태다. 함영주 하나금융지주 회장 역시 “보험·카드·자산운용 등 비은행 부문의 M&A를 포함한 적극적인 투자를 통해 새로운 영역으로 업무 범위를 확대할 것”이라고 밝힌 바 있다. 하나금융은 보장성보험을 늘리고 있는 롯데손해보험과 매각 절차를 밟고 있는 KDB생명보험에 관심을 보이는 것으로 알려졌다. ABL생명과 AIA생명, 동양생명 등도 잠재 매물로 거론되고 있다. 앞서 신한금융지주의 경우 오렌지라이프를 인수한 뒤 이를 신한생명과 합병해 2021년 통합법인인 신한라이프를 만들었고, KB금융지주도 2020년 푸르덴셜생명을 인수, 최근 통합법인 ‘KB라이프생명’을 출범했다.

우리금융지주, Sh수협은행 등 사세 확장을 고민하고 있는 금융사들이 증권사 등 비은행사 인수합병(M&A)을 타진하고 있다. 최근 글로벌 긴축과 자금시장 경색 등으로 금융투자 업계와 카드·캐피털사 등 2금융권의 타격이 컸는데 M&A 시장에서는 가격 거품이 빠진 매수 적기로 보고 있기 때문이다. 4일 강신숙 수협은행장은 서울 송파구 수협은행에서 취임 기자간담회를 열고 “지주회사 전환을 위한 선행 과제로 자회사 인수에 중점을 둘 계획”이라며 “초기에 쉽게 접근할 수 있는 자산운용사나 캐피털사의 인수가 우선순위”라고 밝혔다. 수협중앙회는 수협은행을 중심으로 자산운용·증권·캐피털사 등 비은행 계열사를 추가해 금융지주 체제로 전환한다는 방침이다. 수협은행은 자금 확보를 위해 이달 중 수협중앙회로부터 자본금 2000억원 증자를 확정한다. 자산운용사 가운데 주요 매물은 존 리 전 대표의 논란으로 홍역을 앓았던 메리츠자산운용 정도가 있는데 행동주의 펀드인 ‘강성부 펀드’(KCGI)의 인수 의지가 강한 것으로 알려졌다. 대형 금융지주사 최고경영자(CEO)들도 인수전에 뛰어들겠다는 계획을 밝힌 터라 비은행 M&A 경쟁은 더 치열해질 전망이다. 손태승 우리금융지주 회장은 최근 신년사를 통해 “증권·보험·벤처캐피털(VC) 등 비은행 포트폴리오를 확대하겠다”고 밝혔다. 우리금융은 KB·신한·하나·우리·NH농협금융 등 5대 금융지주 가운데 유일하게 증권사가 없다. 증권뿐 아니라 보험, 신기술금융사 등 타 금융지주에 비해 비은행 부문을 강화해야 한다는 평도 받고 있다. 최근 우리금융은 다올투자증권의 VC 자회사인 다올인베스트먼트 인수에 공을 들이고 있다. 코스닥 시장에 상장된 다올인베스트먼트의 시가총액은 이날 3230억원으로 전년 같은 기간(5130억원)과 비교하면 약 37% 쪼그라든 상태다. 함영주 하나금융지주 회장 역시 “보험·카드·자산운용 등 비은행 부문의 M&A를 포함한 적극적인 투자를 통해 새로운 영역으로 업무 범위를 확대할 것”이라고 밝힌 바 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위험과 자금시장 경색 등으로 업황이 어려워지면서 교보·한양·SK·유안타·이베스트투자증권 등 증권사들을 둘러싼 매각설이 계속 나온다. 이들 5개사의 자산 총계는 46조원 규모다. 유안타증권은 지난해 말 매각설에 주가가 요동치자 “최대주주 지분 매각은 전혀 사실이 아니다”라고 해명에 나서기도 했다.

일반 4768가구 계약 17일 종료19일 대출 만기 전 80% 채워야계약률 반 토막 땐 자금줄 위기중도금 대출·전매 완화는 호재 숱한 화제를 모았던 서울 강동구 둔촌주공 재건축 아파트(올림픽파크포레온)의 일반분양 4768가구에 대한 정식 계약이 3일 시작됐다. 계약은 17일까지 진행된다. 계약기간은 15일로, 통상 3~5일이었던 전례와 비교하면 긴 편이다. 계약금은 분양가의 20%다. 둔촌주공의 계약률이 올해 분양시장의 흥행 바로미터여서 건설업계의 비상한 관심을 끌고 있다. 특히 계약률에 대해 금융시장까지 긴장하는 것은 오는 19일 만기가 돌아오는 사업비 7231억원의 대출 상환 만기와 맞물려 있기 때문이다. 초기 계약률이 80% 이상이면 시공단은 계약금으로 7400억원을 확보해 대출을 상환할 수 있다. 건설시장뿐 아니라 금융기관은 안도의 한숨을 내쉴 수 있다. 하지만 계약률이 80%를 밑돌면 시공단은 ‘계약 전쟁’을 치러야 한다. 1차 계약 만기일인 17일 이후 대출 만기가 돌아오는 19일 사이 예비 당첨자를 대상으로 계약을 진행해도 시간이 촉박하다. 둔촌주공의 청약 경쟁률이 1, 2순위 합쳐 5.5대1로 비교적 낮아 업계는 미계약 발생 가능성이 농후한 것으로 보고 있다. 업계 관계자는 “과거 1순위 경쟁률이 10대1에 미달하면 30% 정도의 미계약이 발생했다”고 말했다. 계약률이 반토막이 났을 경우 문제다. 그도 그럴 것이 일반분양자에 대한 조건이 까다롭고 이점이 적어 분양을 포기할 수 있기 때문이다. ‘국민평형’이라는 84㎡는 분양가 13억원에 옵션을 추가하면 14억원선에 이른다. 인근 송파구 가락동 헬리오시티의 같은 면적대가 15억원에 급매로 나오면서 둔촌주공에 대한 수요를 악화시키고 있다. 둔촌주공은 강동구여서 국토교통부가 이날 내놓은 강남3구와 용산구 이외의 지역에 대해 ▲12억원 초과 주택의 중도금 대출 금지 해제 ▲실거주 의무 폐지 ▲전매제한 3년 완화하는 대책의 혜택을 받을 수 있다. 하지만 최근 집값 하락 기대 심리로 대량 계약 포기 사태를 막을 수 있을지는 불투명하다. 미계약이 절반에 이르면 둔촌주공 시공단이 추가로 확보해야 하는 상환 금액은 3000억원 남짓이다. 시공단은 대형 건설사여서 자체 신용으로 해결할 정도의 저력은 있다. 문제는 서울의 요지라는 둔촌주공에서 미계약이 대량 발생했을 경우 이보다 입지가 열악하거나 신용도가 낮은 업체들은 자금난의 직격탄을 맞을 수 있다는 점이다. 한국은행이 지난달 22일 낸 금융안정보고서에 따르면 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 자산유동화기업어음(ABCP)이 이달에 10조 7000억원, 2월엔 7조 5000억원 만기가 돌아온다. 업계 관계자는 “PF-ABCP의 차환이 실패하면 작년 10월 강원 레고랜드 사태 이후 겨우 진정됐던 PF 시장에서 불안 심리를 가중시킬 수 있다”고 말했다.

계묘년 새해를 맞아 주요 건설사 대표들은 내실 강화와 함께 미래 신성장 사업의 중요성을 강조했다. 고금리에 자금 조달 위험성까지 커지는 상황에서 얼어붙은 분양시장과 올해 사회간접자본(SOC) 예산 축소까지 겹쳐있는 악조건이지만, 기존 사업을 공고히 하고 미래 신성장 동력 확보라는 두 마리 토끼를 모두 잡겠다는 계획이다.오세철 삼성물산 건설부문 대표는 “신사업 성과를 가시화해 지속성장 가능한 회사로의 기본을 다지고, 빈틈없는 사업관리로 경영목표를 달성하겠다”며 “두 마리 토끼를 모두 잡는 한 해로 만들겠다”고 말했다. 또 “지난해 발표한 탄소중립 목표를 기반으로 탄소 감축 기술 개발을 확대하고, 국내외 사업장 및 현장의 에너지 효율을 개선하는 등 사회적 가치를 실현하는 기업이 돼야 한다. 안전은 삼성물산 경영의 최우선 가치라는 것을 잊지 말아야 한다”고 덧붙였다. 윤영준 현대건설 대표이사는 “심화하고 있는 대내외 불확실성과 복합위기를 극복하기 위해 조직문화와 체질을 개선해야 한다”고 밝혔다. 윤 대표는 “안전 이슈는 일개 회사 차원의 문제가 아니라 국가 사회적 재난으로 확대될 수 있다는 점을 늘 인식하고 완벽한 안전관리를 위해 전사적 역량을 집중해야 한다”면서 “기술 개발에 속도를 내 건설 품질을 선도해 나가자”고 말했다. 지난해 실적 가운데 주목할 성과로 차세대 원전기술로 꼽히는 소형모듈원전(SMR) 등 차세대 원전기술 및 해외 신시장 개척을 꼽았다. 임병용 GS건설 대표이사 부회장 역시 기반사업을 강화하고 신사업을 안정시키겠다고 강조했다. 임 부회장은 “갈수록 불안감을 더해가는 대내외 경영환경 속에서 위험요인을 최소화해야 하고 안정적인 현금 유동성 확보를 위해 선제적 리스크 관리와 다양한 대응 방안이 필요하다”고 주문했다. 이어 “여건이 만만치 않지만 핵심 신사업에 대한 투자는 더 확대할 계획”이라고 덧붙였다. 박현철 롯데건설 대표는 “올해는 미래 성장 역량을 확보해야 하는 중요한 시기로, 지속 가능한 성장을 위한 사업구조로 바꿔 나가야 한다”고 강조하면서 “사업구조 개편으로 운영사업 등 고정수익 창출·우량자산 확보에 집중하고, 건설업 설계·조달·시공 단계에 있는 기술 연계사업에서 새로운 사업 기회를 모색해야 한다”고 말했다. 롯데건설은 바이오·수소·모빌리티·도심항공교통(UAM) 등 그룹 신성장 사업과 연계한 사업을 적극적으로 확대할 예정이다. 중흥그룹과 하나가 된 이후 처음으로 신년을 맞이한 대우건설은 비관적인 건설 시장 속에서도 힘찬 도약을 다짐했다. 백정완 대우건설 사장은 위기 극복과 포트폴리오 다변화를 강조했다. 백 사장은 “프로젝트파이낸싱(PF) 부실과 자금 경색에 대한 경고가 계속되고 있고 소비 심리와 투자 시장은 급격히 얼어붙으며 전례 없는 어려운 사업 환경이 될 것으로 예측된다”며 극복 방안으로 유동성 리스크 관리, 안정적인 사업 포트폴리오 운영, 신성장 동력 발굴을 제시했다. 이어 “국내 주택 시장에서 앞으로 급격한 성장을 기대하기는 어려울 것”이라며 해외 신사업 수주를 적극 주문했다.

고금리·경기 영향 하락폭 확대한미 긴축 정점 후 보합세 될 듯자금 불안에 건설시장도 먹구름올해 부동산시장은 금리인상과 경기둔화의 직접적인 영향으로 하락세가 계속될 것이라는 의견이 지배적이다. 주택시장의 중요 척도인 미분양은 지난해 11월 기준 5만 8027호로, 2021년 11월의 1만 4000호에서 1년 새 4배 이상 확대됐다. 2019년 9월(6만 62호) 이후 3년 2개월 만에 최대다. 집값 하락 속에 쌓이는 미분양은 각종 비용을 고스란히 떠안은 업체들에겐 공포다. 건설투자 역시 공공투자 감소, 자금조달 여건 악화 등으로 부진할 것으로 보인다. 올해 집값에 대해 주택산업연구원(주산연)은 지난해 말 대비 3.5%, 한국건설산업연구원은 2.5% 하락을 예측했다. 대한건설정책연구원은 수도권 아파트 가격이 3~4% 떨어지고, 주택 가격이 2024년 전후로 저점을 기록할 가능성이 크다고 봤다. 집값 하락세 요인으로는 고금리 지속과 어려운 대내외 거시경제 상황이 지목된다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “금리인상과 경기침체로 인한 자산시장 붕괴 우려로 투자심리가 냉각되면서 하락폭이 더 확대될 것”이라고 했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “미국의 금리인상을 둘러싼 불확실성은 집값에 영향을 미치는 결정적 요소”라며 “이런 절대적인 외부 변수 영향이 국내 정책 몇 가지를 수정해 보완한다고 해서 상쇄되기는 어렵다”고 진단했다. 올해 하반기부터 하락세가 둔화될 것이란 일부 의견도 있다. 주산연은 “한국과 미국의 기준금리 인상이 정점을 지나는 4월 이후부터 하락폭이 둔화하기 시작할 것”이라며 “기준금리가 하향 전환될 가능성이 큰 4분기에는 수도권 인기 지역부터 보합세나 강보합세로 전환될 가능성이 크다”고 전망했다. 김효선 NH농협 부동산수석위원 역시 “올 하반기 거래량은 지난해 하반기보다 증가하고, 지역에 따라 보합세를 보일 것”이라고 밝혔다. 정부의 정책이 현 부동산시장에 영향을 끼치려면 속도를 높이고 완화폭을 넓혀야 한다는 의견도 나왔다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부의 부동산 규제 완화 속도가 경기 회복과 맞물려 하락에 제동을 거는 변수가 될 수 있다”고 했으며, 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “지금은 가격 급등기가 아니므로 강력한 수요 억제책인 총부채원리금상환비율(DSR)을 늘리는 등의 완화가 필요한 시점”이라고 말했다. 올해 주택 신규 공급은 크게 줄 전망이다. 부동산R114가 2023년 민영 아파트 분양계획을 조사한 결과 전국 303개 사업장에서 총 25만 8003가구가 분양될 예정이다. 이는 계획물량 기준으로 지난해(41만 6142가구)보다 38% 감소한 것으로, 2014년(20만 5327가구) 이후 9년 만에 가장 적다. 이에 대해 김효선 수석위원은 “공급자 입장에서는 토지·공사·자금조달 비용이 크게 올라 분양가를 낮추기 어려운 반면 수요자는 집값 하락세가 지속될 것을 기대해 분양 성적이 좋지 않을 것”이라고 말했다. 실제로 내년 건설시장 전망도 불투명한 상황이다. 올해 건설투자 성장률에 대해 한국은행과 기획재정부는 각각 -0.2%, -0.4%로 밝힌 바 있다. 대한건설정책연구원은 -0.4%으로 예상했다. 대한건설정책연구원은 ‘지표로 보는 건설시장과 이슈’ 보고서를 통해 공공투자는 사회간접자본(SOC) 예산 축소로 부진할 것으로 예상했으며, 민간투자 역시 경기침체, 금리상승 등으로 위축될 것으로 내다봤다. 실제로 올해 SOC 예산은 지난해 대비 10% 이상 감소한 25조 1000억원으로 3년 내 최저 수준을 예고했다. 게다가 시장금리 상승에 따른 자금조달 위험은 더욱 커질 것으로 전망했다. 박선구 대한건설정책연구원 연구위원은 “지난해 건설경기 부진 원인이 급증한 공사비였다면 올해는 자금시장 불안정을 건설투자 제약 요인으로 꼽을 수 있다”며 “금리상승, 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화에 따른 자금경색, 수익성 악화가 전문건설업의 경우 한계기업 급증으로 나타날 수 있다”고 밝혔다.  

김주현 “금융사 유동성 규제 유연화”김광수 “블랙스완 가능성…주의 필요”정완규 “해외 자금조달 경로 활성화”오화경 “부동산 PF 대출 연착륙 지원” 고금리·고물가 여파로 내년 경기둔화가 본격화될 것이라는 우려가 커지자 금융당국 수장과 금융권 협회장들은 모두 신년사에서 새해 위기관리의 중요성을 강조했다. 김주현 금융위원장은 30일 신년사를 통해 “새해 금융위원회는 취약계층이 힘든 시기를 잘 버텨낼 수 있도록 돕고 불안정한 거시경제 여건에 대비한 금융시장 안정 확립을 최우선 정책과제로 삼고자 한다”고 밝혔다. 높은 물가와 금리 수준이 유지되면서 내년에도 경제성장률은 하락하고 시장 불확실성이 지속될 것이란 전망이 지배적이다. 김 위원장은 “주요국 경기가 위축되고 유동성 축소 등으로 인한 금융시장 불확실성과 부동산 시장 리스크가 여전히 높을 것으로 예상된다”고 우려했다. 이에 대응해 금융위는 회사채·기업어음(CP) 관련 시장안정조치를 적극적으로 집행하고 금융사에 적용되는 유동성 규제를 추가로 유연화하겠다는 방침이다. 아울러 김 위원장은 산업은행과 수출입은행의 재무건전성과 위기대응 역량을 확충하고 기간산업안정기금 활용 확대를 추진해나갈 예정이라고 밝혔다. 늘어난 부채의 연착륙도 금융권의 큰 과제다. 김 위원장은 “크게 누적된 가계부채가 금융시스템의 큰 불안요인이 되지 않도록 상환능력 기반 대출 관행 정착 및 분할상환 확대 유도, 취약차주 채무조정 프로그램의 보완 등을 통해 안정적으로 관리해나가겠다”고 말했다. 한편, 금융권 협회장들도 내년 경제 상황에 대한 우려를 표하며 내실을 다질 때라고 강조했다. 김광수 은행연합회장은 이날 신년사를 내고 “대내외 거시경제의 변동성과 금융 시스템의 변화가 맞물리면서 ‘블랙스완’(일어나지 않을 일의 현실화)의 가능성도 배제하기 어렵다”며 “사소해 보이는 꼬리 위험도 시스템 전체의 위기로 번질 수 있는 만큼, 과도할 정도의 주의를 기울여야 한다”고 했다. 자금조달 어려움과 유동성 위기에 직면해 있는 제2금융권 상황은 더욱 녹록지 않다. 정완규 여신금융협회장은 “여신전문금융채 매입을 위한 정책적 지원이 지속될 수 있도록 하고 해외로부터의 자금조달 경로 활성화 등 어려움을 타개할 활로를 적극적으로 모색하겠다”고 밝혔다. 오화경 저축은행중앙회장은 “부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출의 연착륙을 지원하고 저축은행의 유동성 관리 및 위기 대응 역량 강화를 지원하겠다”고 했다.

강원 춘천 의암호를 배경으로 한 복합관광리조트 개발이 추진된다. 육동한 춘천시장은 29일 시청 브리핑룸에서 기자회견을 갖고 의암호 관광휴양시설&마리나 조성사업 계획을 발표했다. 이 사업은 의암호를 끼고 있는 삼천동 일대 7만 1244㎡ 부지에 총 360개 객실 규모의 5성급 호텔 3개동과 마리나, 컨벤션센터, 스카이수영장, 생태식물원 등을 2027년까지 조성하는 것이다. 모두 4000억 원이 투입되고, 전액 민자이다. 춘천시는 다음 달 민간 투자사와 MOA 협약을 맺을 예정이다. 육 시장은 “춘천은 국제관광도시를 표명해왔지만, 5성급은커녕 4성급 호텔도 하나 없다”며 “춘천이 스쳐가는 일회성 방문 도시가 아닌 체류형 여행도시로 진화하기 위해 반드시 필요한 사업이다”고 설명했다. 그러나 일각에서는 민간 투자사의 자금력과 사업성에 의문을 표하며 사업 추진에 반대하는 목소리가 나오고 있다. 춘천시민사회단체네트워크 등은 이날 성명을 내고 “전국의 부동산 PF시장이 동토처럼 얼어붙은 시기에, 정체불명의 자본금 1억 원의 주관사를 내세워 어떻게 4000억 원 투자금을 마련할지 의문이다”며 “이른 시일 내 공익감사 청구를 비롯한 종합적 대책 마련해 강력하게 대응할 것”이라고 말했다. 이에 대해 육 시장은 “지난 몇 개월 동안 다시 한번 사업내용을 뜯어보고 지적이 있었던 부분을 꼼꼼히 뒤집어 보았다”며 “재원조달 능력이 충분하고, 책임준공 확약, 책임준공 관리형 신탁, 토지환매 특약 등을 통해 안정적 사업추진이 가능하다”고 밝혔다.

한국은행이 내년에도 물가 안정에 중점을 둔 통화 정책 기조를 지속한다고 밝히며 기준금리 추가 인상 가능성을 시사했다. 다만 경기와 금융·외환 시장의 불확실성을 고려하면서 최종 금리 수준과 유지 기간을 결정한다는 계획이다. 한국은행은 23일 공개한 ‘2023년 통화신용정책 운영방향’ 보고서에서 “내년 기준금리는 물가 상승률이 목표 수준(2.0%)으로 수렴해 나갈 수 있도록 물가 안정에 중점을 둔 운용 기조를 지속하겠다”고 밝혔다. 이어 “국내 경제의 성장률이 낮아질 것으로 예상되지만, 목표 수준을 크게 웃도는 소비자 물가 오름세가 내년 중에도 이어질 것으로 전망된다”고 설명했다. 한은 금통위는 치솟는 물가를 잡고자 지난해 8월부터 1년 3개월 동안 기준금리를 0.5%에서 3.25%로 2.75%포인트나 인상했다. 이 같은 초강수에도 불구하고, 내년에도 소비자물가 상승률이 확대될 것으로 예상됨에 따라 기준금리 인상이 불가피하다는 뜻을 밝힌 것이다. 한은은 내년 물가와 관련해 “소비자물가 상승률은 3%대 중반, 근원 인플레이션(식료품·에너지 제외)율은 2%대 후반으로 예상된다”며 “공급요인의 기저 효과, 경기 둔화 등의 영향으로 상승률이 올해보다 낮아지겠지만, 누적된 비용 인상 압력의 가격 전가(전기·가스요금, 가공식품, 근원품목 등) 등으로 내년 중에도 목표 수준 2%를 상회하는 오름세가 이어질 것”이라고 설명했다. 다만, 국내외 경기둔화 폭, 주요국 통화 정책, 환율과 국제 유가 움직임 등에 따라 불확실성이 높은 상황이라 이를 종합적으로 고려해 기준금리 수준과 유지기간을 결정하겠다고 밝혔다. 한은은 경제 성장과 관련해서는 “상반기까지 글로벌 경기 둔화에 주로 기인해 잠재 수준을 하회하는 성장 흐름을 보일 것”이라며 “소비 회복세는 금리 상승 등으로 점차 완만해지고 수출과 투자는 주요국 성장세 둔화 등의 영향으로 부진할 것”이라고 내다봤다. 하반기 이후에는 대외 불확실성이 줄어 성장 부진이 점차 완화될 수도 있다는 전망도 내놨다. 내년 금융·외환 시장도 큰 변동성으로 불안한 상황이 이어질 것으로 우려됐다. 한은은 “주요국의 통화긴축 기조, 부동산 관련 자금시장의 신용 경계감 등을 고려할 때 자본 유출입과 주요 가격 변수의 높은 변동성이 상당 기간 지속될 것”이라며 “부동산 경기 둔화 폭이 예상보다 커지면 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 등 관련 자금시장 불안이 다시 심해질 가능성도 있다”고 밝혔다.

최근 재벌집 막내아들이라는 드라마가 인기다. 재벌 총수 일가의 오너 리스크를 관리하던 흙수저 비서가 1987년으로 회귀해 재벌집 막내아들 진도준(송중기)으로 다시 태어났다. 인생역전 판타지에 인생 1회차 기억을 간직한 초능력까지 가졌으니 시청률이 날이 갈수록 빵빵 터진다. 미래를 아는 주인공에게 위기는 오히려 기회다. 국제통화기금(IMF) 외환위기에 대비해 전 재산을 달러로 환전하는 등 위기 때마다 반전을 시도한다. 요즘처럼 집값은 추락하고, 주식시장은 요동치는 경제 불안 시기에 누구나 한번쯤 ‘내가 진도준이라면’이라는 짜릿한 상상을 해 본다. 특히 국내외 금융·경제 전문가 상당수가 내년에 국내 금융 시스템 위기가 닥칠 가능성이 있다고 전망하는 등 불안이 커지는 상황이다. 기업과 금융 당국자들의 마음은 더 초조할 수밖에 없다. 그러나 미래를 예견할 수 있는 재벌집 막내아들은 없다. 지금 우리가 할 수 있는 일은 과거 비슷한 경제 위기를 거울삼아 만일의 사태에 대비하는 것이다. 2003년 신용카드 사태와 2011년 저축은행 사태는 정부의 규제 완화 기조 가운데 카드사와 저축은행이 눈앞의 이익에 눈이 멀어 과당 경쟁을 벌인 결과였다. 2000년대 초반 정부는 소비를 통한 경기 부양을 위해 신용카드 규제를 완화했다. 신용카드가 빠르게 보급되면서 카드사 간 경쟁이 심화됐고, 급기야 미성년자와 무소득자에게까지도 카드를 발급하는 지경까지 됐다. 이후 그동안 현금 서비스로 돌려막기를 하며 버티던 사람들이 장기 연체자가 되면서 대규모 신용불량자가 생기는 사태가 발생한다. 결국 당시 LG카드는 대규모 부실이 드러나면서 신한금융지주에 인수됐다. 저축은행 사태도 정부가 저축은행에 프로젝트파이낸싱(PF) 등을 허용하자 다수 저축은행이 무분별하게 부동산 PF에 뛰어들었다가 부동산 경기 침체로 파국을 맞았다. 그해에만 16개 저축은행이 문을 닫는 등 고강도 구조조정을 거쳐야만 했다. 현재의 경제위기 상황도 무대위 주인공만 바뀌었을 뿐 다르지 않다. 정부는 코로나19 사태에 대한 대응으로 막대한 돈을 시중에 풀었고, 저금리 상황에서 개인과 기업 모두 ‘빚잔치’를 벌였다. 이 중에서도 증권사들은 부동산 경기 호황에 힘입어 PF 대출을 공격적으로 늘렸다. 특히 중소형 증권사들은 위험도는 높지만 고수익을 기대해 볼 수 있는 브리지론(부동산개발사업 인허가 전 단계의 대출) 등에 적극 투자했다. 그러나 이제 유동성 파티는 끝났고, 부동산 버블은 꺼지고 있다. 누군가는 대가를 치를 시기가 도래한 것이다. 레고랜드발 자금시장 경색으로 정부가 일단 급한 불을 끄고자 증권사까지 포함해 대규모 자금 지원 정책을 펼쳤지만, 금융당국 내에서도 ‘고위험 투자에 대한 책임을 정부가 보전해 주는 것이 맞느냐’는 회의론이 만만치 않다. 앞으로 정부가 해야 할 일은 ‘옥석 고르기’와 함께 한 회사의 부실이 전체 위기로 퍼지지 않게 대비책을 세우는 일이 될 것이다. 재벌집 막내아들에서 극중 진도준은 “패배한 탐욕은 분노가 되어 활시위를 팽팽하게 당긴다. 시위를 벗어난 화살이 주저없이 달려가 꽂히는 과녁은 언제나 자기 자신”이라고 말한다. 자본주의 시장에서 적정선을 넘어선 탐욕도 마찬가지다. 화살은 이미 활시위를 떠났다. 이제 그 과녁이 어디가 될지 모두가 숨죽여 지켜보고 있다.

증권사들이 최근 원금은 보장하면서 이자율이 연 6~8%에 달하는 고금리 금융상품인 주가연계파생결합사채(ELB) 발행을 경쟁적으로 늘리고 있다. 레고랜드 사태 이후 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 얼어붙고, 자금 조달이 어려워지자 ELB 발행을 통해 현금을 확보하려는 것이다. 15일 한국예탁결제원에 따르면 올해 국내 증권사들의 ELB 발행은 레고랜드 사태가 발생한 10월 이후 급격히 증가했다. 지난 9월만 해도 전체 증권사 ELB 발행 금액은 4757억원이었으나 10월 1조 1644억원으로 2.4배 이상 확 늘었다. 11월 ELB 발행 금액은 3조 394억원으로 레고랜드 사태 전인 9월과 비교하면 6배 이상 폭등했다. 지난해 11월 ELB 발행금액(6262억원)과 비교해도 4.9배에 달해 일반적으로 증권사들이 연말에 퇴직연금 적립금 유치를 위해 ELB 발행 규모를 늘리는 것을 감안해도 높은 수준이다. 한 증권업계 관계자는 “올해는 자금난에 따른 유동성 확보 차원에서 증권사들이 ELB 발행을 평소보다 더 늘리고 있다”면서 “특히 내년에는 부동산 시장 침체에 따른 PF 부실 우려로 현금 확보가 더 시급해진 상황”이라고 말했다. ELB는 특정 기초자산에 수익률이 연동된다는 점에서 주가연계증권(ELS)과 비슷하다. 그러나 ELS와 달리 원금 보장이 된다는 점에서 ‘안정성’을 갖췄고, ELS보다는 못하지만 금리가 높은 편이라 인기를 끌고 있다. 단 은행이 파산해도 예금자보호법에 따라 5000만원까지 보호되는 예금과 달리 증권사가 파산하면 ELB는 원금을 돌려받지 못한다. 올해 ELB 발행금액이 많은 국내 증권사 순위를 살펴보면 미래에셋증권(1조 3958억원)이 1위를 차지했고 현대차증권(1조 3294억원), 메리츠증권(1조 2114억원) 등이 뒤를 이었다. 최근 ELB의 이자율은 연 6~7% 수준이나 중소형 증권사를 중심으로 8% 금리까지 등장했다. 다올투자증권은 연 8.5%짜리 만기 1년 원리금 보장 ELB 상품 금리를 이달 중 내놓을 예정이다. SK증권은 2년 만기 원리금 보장 ELB 상품에 8.0% 수준의 금리를 제시했다. 문제는 현재처럼 고금리를 내세운 ELB 과열 경쟁이 상대적으로 체력이 약한 중소형사들의 금리 부담을 높일 수 있다는 것이다. 금융투자업계 관계자는 “증권사가 파산한 경우에도 원금을 보장해 주는 것은 아니므로 신중한 투자가 필요하다”고 말했다.

올 들어 본격화한 집값 급락세가 전국적으로 확산되는 가운데 문재인 정부 5년간 도입됐던 부동산 규제들이 속속 풀리고 있다. 풀기 기능이 고장난 시계 태엽처럼 감고 조이기만 하던 부동산 정책기조가 마침내 규제 완화 쪽으로 방향을 튼 것이다. 정부는 지난달 규제지역을 대거 해제하고 일부 대출 규제를 완화한 데 이어 이달엔 부동산 규제의 핵심인 재건축 안전진단 비중을 크게 낮췄다. 하지만 지난해 연말 이후 꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장에선 온기가 돌 기미조차 없다. 불과 1년 만에 최고가 대비 반토막 난 아파트 거래 사례가 속출하고, 올 들어 누적 하락률이 10%를 넘긴 지역도 확산하고 있다. 시장에선 고금리의 위력이 워낙 강력해 지금 정도의 규제 완화로는 영향을 주지 못한다고 보고 있다. 금리 상승세가 꺾이지 않는 한 웬만한 규제 완화로는 현재의 집값 하락세를 진정시킬 수 없다는 것이다. 문제는 하락 자체보다 거래가 얼어붙어 부동산 시장은 물론 건설업계 전반이 침체되면서 우리 경제에 큰 부담으로 작용하고 있는 점이다. 금리 인하 전이라도 선제적인 규제 완화를 통해 거래에 숨통을 틔워야 한다는 목소리가 나오는 이유다. 지난 5년간 꽁꽁 묶인 규제 실태와 규제 완화 상황, 향후 풀어야 할 규제 등을 짚어 본다.●文정부 5년은 부동산 규제 백화점 문재인 정부는 임기 5년간 ‘부동산 투기와의 전쟁’을 벌였다고 해도 과언이 아니다. 집값 폭등의 원인을 투기에만 두다 보니 5년간 내놓은 대책은 온통 규제 강화에 맞춰져 있었다. 크고 작은 부동산 대책을 30여 차례 내놨고, 이 가운데 부처 합동으로 마련한 대책만 10개가 넘는다. 문 정부 출범 첫해인 2017년 6·19대책과 8·2대책을 내놨고 2018년 9·13대책, 2019년 12·16대책으로 이어졌다. 그럼에도 외려 집값 상승세가 가팔라지자 2020년엔 2·20대책을 시작으로 12·17대책까지 7차례나 무더기로 합동대책을 쏟아냈다. 대책의 핵심은 규제지역 확대와 세금 중과에 맞춰졌다. 대책이 나올 때마다 조정대상·투기·투기과열지역이 확대되면서 수도권 대부분과 전국 주요 도시가 규제지역으로 묶였다. 양도세와 취득세, 종부세도 여러 차례에 걸쳐 부과 대상을 확대하고 세율을 높이는 등의 강화 조치를 취했다. 그래도 집값이 잡히지 않자 2020년 이후엔 아예 돈줄을 끊기 위해 주택담보대출비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR)을 대폭 강화했다. 또한 서울 강남·송파 지역 등을 토지거래허가구역으로 묶어 버렸다. 부동산 실거주 의무 강화, 전월세상한제 등 임대차3법 도입 등을 통해 다주택자와 실수요자를 막론하고 이동 자체를 매우 어렵게 만들기도 했다. 결국 돈줄이 막히고 이동마저 어려워진 데다, 전 세계적인 고금리 시대가 열리면서 부동산 시장은 지난 연말을 기점으로 급속히 식었다. ●尹정부, 규제 완화 미동도 안 해 부동산 시장 연착륙을 위해 윤석열 정부는 지난 6개월간 적지 않은 부동산 규제를 완화했다. 특히 지난달 10일 서울과 서울 인접지역(과천, 광명, 성남 분당·수정구, 하남)을 제외한 지역의 규제를 전부 해제했다. 이전 정부가 여러 차례에 걸쳐 100곳 넘게 지정했던 걸 한꺼번에 풀었다. 해제 지역에선 주택 구입 대출한도 상향, 실거주 및 주택 처분 의무(다주택자) 면제 등의 혜택이 주어졌다. 규제지역 완화에도 시장의 반응이 신통치 않자 정부는 지난 8일 재건축 규제의 핵심인 안전진단 규제 완화 카드를 뽑았다. 아파트 재건축 사업의 첫 관문인 안전진단에서 평가항목 중 가장 충족하기 어려운 ‘구조 안전성’ 가중치를 현행 50%에서 30%로 낮추고, 삶의 질과 직결된 ‘주거환경’과 ‘설비노후도’ 가중치를 각각 30%로 높였다. 안전성에 심각한 문제가 없어도 단지가 노후화돼 살기가 불편하면 재건축이 가능하게 한 것이다. 2018년 3월 문재인 정부가 안전성 비중을 50%로 강화한 이후 안전진단 통과 건수가 급감하면서 사실상 재건축 사업이 불가능하다는 불만이 적지 않았다. 실제로 2015년 5월부터 2018년 5월까지 전국의 안전진단 통과 건수는 139건에 달했으나, 그 이후부터 지난달까지 통과 건수는 21건으로 줄었다. 이번 규제 완화로 서울 양천구 목동과 노원구 일원, 1기 신도시 등 대규모 노후 아파트 단지를 중심으로 재건축 사업에 숨통이 트일 가능성이 커졌다. ●업계 “지금 수준 완화로는 미흡” 하지만 부동산업계에선 이 정도 수준의 규제 완화로는 거래에 온기를 불어넣기 어렵다는 시각이 지배적이다. 얼마 전 한국건설산업연구원(건산연)과 한국주택협회가 개최한 ‘위기의 주택시장-진단과 대응’ 세미나에서 허윤경 건산연 연구위원은 “금리 상승 속도를 고려하면 일부 대출 규제 등을 풀어 주는 것만으론 시장 상황에 대응하기 어렵다”고 진단했다. LTV와 DSR 등 금융규제의 대폭 완화, 각종 세금 중과 완화, 정비사업 관련 규제 완화 등이 필요하다는 것이다. 재건축 등 상당수 정비사업은 정부와 지방자치단체가 경직된 규제만 풀어도 신속한 사업 추진이 가능하다고 전문가들은 입을 모은다. 안전진단만 해도 30%로 낮춘 구조안전성 가중치를 문재인 정부 이전 수준인 20%까지 낮춰야 효과가 날 것으로 본다. 또한 재건축초과이익환수제와 분양가상한제를 대폭 완화하지 않으면 현재의 고금리 환경에서 재건축 활성화가 어렵다고 본다. 서울 강남과 송파 지역에 적용 중인 토지거래허가제 해제 필요성도 제기된다. 이 지역에선 토지거래허가제가 아파트 거래의 가장 큰 걸림돌이다. 토지거래허가제로 인해 주택 매수자는 반드시 실거주해야 해 거래가 성사되기 어렵다. 자금 사정상 집값이 싼 다른 구에 전세를 살면서 강남구에 집을 마련하는 게 불가능해서다. 이는 타 지역 사람의 강남 지역에 대한 강력한 진입장벽으로 작용하기도 한다. 실제로 서울부동산정보광장에 따르면 강남구에서 지난 10월 한 달간 공인중개사 1곳이 중개한 아파트 매매 건수는 평균 0.01건에 불과했다. 사실상 개점 휴업인 셈이다.●부동산 시장 마비, 복합위기 막아야 지금 부동산 시장 상황은 단지 집값 문제를 넘어 우리 경제 전반에 악영향을 줄 가능성도 있다. 허 연구위원은 “주택시장이 복합 위기로 확대되는 것을 막기 위해 정부의 지속적인 역할이 필요하다”고 강조한다. 복합 위기는 금리 인상 속도가 가팔라 리스크에 대비할 여유 없이 실물경제 전반이 타격받는 것을 의미한다. 지난달 건산연 설문조사에 따르면 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 위기로 40개의 건설업체 사업장 233곳 가운데 31곳(13.3%)의 공사가 지연되거나 중단된 것으로 나타났다. 이미 지난 9월 충남 지역 종합건설업체 우석건설과 경남 지역 중견업체인 동원건설산업이 도산해 충격을 주고 있다. 업계엔 지금과 같은 부동산 시장 침체가 장기화할 경우 내년 상반기 건설업체들이 연쇄 도산할 것이란 공포감이 형성되고 있다. 지난 6일 골드만삭스와 JP모건 등 9개 주요 외국계 투자은행들은 내년 한국 경제 상장률을 1%대로 낮춰 잡으면서 그 이유를 주택가격 하락, 소비 감소, 반도체 부진을 꼽았다. 하지만 정부의 상황 인식은 다소 안이한 감이 있다. 원희룡 국토교통부 장관은 최근 “금리 앞에 장사는 없다. 규제를 해제한다고 거래가 활성화될 것으로는 보지 않는다”고 밝혔다. 윤석열 정부 출범 후 규제를 풀고 있는데도 집값 급락세가 진정되지 않는 점을 들어 기자들이 추가적인 규제 완화 의사를 묻자 이처럼 답변했다. 부동산 시장이 몇 개월째 사실상 마비 상태에 있는데 주무장관이 위기의식 없이 금리 탓만 하는 것으로 비친다. 부동산 시장 위기가 우리 경제를 침체의 늪으로 밀어넣지 않도록 정부는 보다 선제적이고 과감하게 규제 완화에 나설 필요가 있다.

사상 첫 ‘6연속 기준금리 인상’을 단행했던 한국은행의 금리 인상 사이클이 막바지에 다다른 가운데, 물가와 경기침체 사이에서 한은의 고심이 깊어지고 있다. 단기 자금시장의 경색과 주택시장의 충격, 가계부채 급등을 우려하는 목소리가 커지고 있지만, 미 연방준비제도이사회(연준)가 긴축의 고삐를 놓지 않을 가능성이 높기 때문이다. 13일 한국은행이 공개한 제22차 금융통화위원회 의사록(11월 25일 개최)에 따르면 금통위원들 사이에서는 단기 자금시장의 경색과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려 등을 거론하는 목소리가 고개를 들었다. 물가 상승에 대응한 긴축 기조의 필요성에 동의하면서도 “빠른 속도의 금리 인상이 금융 시스템 전반의 취약성을 자극할 수 있다”, “긴축 기조의 강화가 금융시장의 불안을 가중시킬 수 있다는 점을 유의해야 한다” 등의 이유로 기준금리 인상 속도를 조절해야 한다는 의견이 다수로 나타났다. 당시 금통위는 만장일치로 기준금리를 0.25% 포인트 인상한 3.25%로 결정하며 금리 인상 속도를 늦췄다. 이날 회의에서 금통위원 6명 중 3명이 최종 금리로 3.5%를 지지한 점과 증권가의 전망 등을 종합하면 한은은 내년 1월 13일 열리는 2023년 첫 금통위 회의에서 또 한 차례 ‘베이비스텝’(기준금리 0.25% 포인트 인상)을 밟아 기준금리를 3.50%로 올린 뒤 금리 인상 사이클을 종료할 가능성이 크다. 이창용 한은 총재가 지난달 30일 로이터통신과의 인터뷰에서 “금통위는 향후 통화 긴축 속도를 조정하고, 부동산 가격의 연착륙도 달성하도록 노력하겠다”고 밝히는 등 한은이 경기 둔화 우려와 이에 대한 대응을 시사하고 있어 3.50%에서 기준금리를 추가로 인상할 여력은 많지 않다는 게 시장의 평가다. 한은의 기준금리 인상 사이클의 향방에는 14일(현지시간) 제롬 파월 연준 의장의 입과 이날 공개될 점도표(연준 위원들의 향후 금리 전망을 보여 주는 도표)가 변수로 작용할 전망이다. 이날 연방공개시장위원회(FOMC)에서 기준금리를 0.50% 포인트 인상할 가능성이 큰 가운데, 내년 1월 FOMC에서 ‘빅스텝’(기준금리 0.50% 포인트 인상)을 밟을지, ‘베이비스텝’으로 속도 조절을 할지에 따라 기류가 달라질 수 있다. 만약 한은이 내년 기준금리를 3.5%까지 인상하고 연준이 이달에 이어 내년 1월에도 빅스텝을 단행해 최종 기준금리 상단을 5.00%으로 끌어올리면 한국과 미국 간 기준금리 역전 격차는 1.50% 포인트로 벌어진다. 이는 2000년 5~10월 사이 기록했던 최대 격차로, 환율 급등과 외국 자본 유출을 초래하기 때문에 한은 입장에서는 최종 기준금리 3.5% 고수가 어려울 수에 없다.