올해 아파트값은 전망이 엇갈립니다. 상승을 전망하는 분들은 금리 하락으로 전셋값이 상승하면서 입주 물량이 줄어들 것으로 보고 있습니다. 반대로 하락을 전망하는 분들은 최근 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 이슈와 인구수가 줄고 있는 점을 꼽습니다. 집을 살 수 있는 여력이 없어 수요가 살아나지 않고, 정부 정책이 크게 효과가 없기 때문에 부동산 시장이 상승하기 어렵다는 겁니다. 종합해 보면 올해는 지난해처럼 아파트값이 급락하거나 장기 하락으로 이어질 것 같진 않습니다. 이달까지는 약세, 4월부터 6월 말까지는 약보합세, 7월부턴 보합세 혹은 강보합세로의 전환을 예측해 볼 수 있습니다. 따라서 내 집 마련을 하려면 이달 중순쯤 지나서 급매물을 찾아보는 것도 좋을 것입니다. 가격 하락이 단기간에 빠르게 나타날 수도 있기 때문입니다. 시장은 생각보다 빠르게 움직입니다. 부동산 통계를 보고 대응하기가 쉽지 않습니다. 큰 추세적 흐름은 통계를 보는 것이 좋습니다만 단기적으로 대응할 때는 통계에만 의존할 경우 한발 늦을 수 있음을 유의해야 합니다. 2000가구 이상 대단지 아파트, 아파트 실거래 가격지수, KB선도아파트50 지수를 눈여겨보세요. 장바닥 시장 흐름을 비교적 빠르게 읽을 수 있는 지표들입니다. 부동산 투자도 부지런해야 성공합니다. 게으르면 남을 따라하다 결국 실패합니다. 성공하려면 최소한 세 가지 품을 팔아야 합니다. 첫째, 다리품입니다. 현장 경험, 방문 경험을 많이 쌓아야 합니다. 부동산 시장은 실물을 사고파는 시장입니다. 가상 세계에서 사고파는 주식이나 채권시장과는 다릅니다. 막상 현장에 가 보면 상상하지 못했던 좋은 기회를 얻을 수도 있습니다. 둘째, 손품입니다. 요즘은 엄지족 시대입니다. 스마트폰을 활용하면 몇 번의 손가락 움직임으로 부동산 자료를 찾아볼 수 있습니다. 부동산 카페나 블로그, 유튜브 등 공부할 수 있는 곳도 많습니다. 손품을 자주 팔아 최신 정보를 얻고 흐름을 따라가는 게 좋습니다. 셋째, 머리품입니다. 다리품과 손품 못지않게 중요한 것이 머리품입니다. 머리품은 판단을 내리기 위한 종합 사고능력을 말합니다. 특정 정보에 휘둘리지 않고 냉철하게 사고할 수 있는 생각하는 힘을 기르는 것입니다. 사람들은 대체로 충동적으로 일을 저지르거나 아니면 의사결정 장애에 시달립니다. 이런 문제를 해결하는 방법이 바로 머리품입니다. 재테크는 바로 사유의 힘, 머리품을 기르는 데서 출발합니다. 반정태 교보생명 재무설계센터 웰스매니저(WM)

연봉 5천만원 직장인, 대출한도 3천 줄어“서민·실수요자 고려해 정책금융 조절해야” 금리 인하에 대한 기대감과 주택시장의 불확실성이 상존하는 가운데 향후 금리가 내려도 소위 ‘영끌’로 주택을 마련하기는 더 어려워질 전망이다. 지난해처럼 소득제한 없는 특례보금자리론이 더는 없는데다 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되면서 대출한도가 크게 줄어들어서다. 15일 한국은행은 3월 통화신용정책 보고서에서 가계대출 동향 주요 특징과 향후 여건을 분석하며 스트레스 DSR 적용에 따른 개인의 대출 한도 변화를 추산했다. 스트레스 DSR은 금리 변동을 반영해 대출한도를 계산하는 것으로, 지난달 26일부터 은행권 주택담보대출에 적용되기 시작했다. 연소득 5000만원 직장인이 30년 만기로 대출을 받는다고 했을 때, 지난해만 하더라도 3억 3000만원을 빌릴 수 있었다. 그러나 올해부터는 스트레스 DSR이 적용되면서 상반기에는 대출 가능 한도가 3억 2000만원으로 줄어들고, 하반기에는 3억~3억 2000만원, 내년부터는 2억 8000만~3억 1000만원으로 줄어든다.스트레스 금리는 고정금리를 제외한 모든 대출에 적용되는데, 변동형 100%, 혼합형 60%, 주기형 30% 등으로 차등 적용된다. 현재 시중은행에 순수 고정금리 대출 상품 자체가 없는 만큼 대출한도는 앞으로 무조건 줄어들 수밖에 없는 구조다. 한국은행은 이러한 여건을 종합적으로 볼 때, 앞으로 금융권 가계대출 증가세는 낮은 수준을 이어가며 국내총생산(GDP) 대비 가계대출 비율도 완만하게 하락할 것으로 전망했다. 주택가격도 하락세를 이어가고 있지만 향후 불확실성은 매우 큰 것으로 평가했다. 지난해 3분기 서울의 소득 대비 주택가(PIR)는 10.3배로, 2020년 8.7배보다 여전히 높은 수준에 있다. 또 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려도 매수 심리 회복을 더디게 하는 요인이 될 것으로 봤다. 다만 금융 여건이 완화될 것이라는 기대와 수도권광영급행철도(GTX) 연장 및 신설 계획, 수도권 아파트 입주(예정) 물량 축소 등은 주택시장 회복 요인이 될 수 있을 것으로 기대했다.한국은행은 보고서에서 “정책금융 상품의 경우 서민과 실수요자의 주거 안정 등 의도한 정책 효과와 함께 가계대출 증가에 미치는 영향을 고려해 시장 상황에 맞춰 공급 규모를 적절히 관리할 필요가 있다”고 밝혔다.

광주 최대 민간공원특례사업지 ‘중앙공원 1지구’ 사업자측이 “주주일 뿐인 ㈜한양이 지속적으로 사업을 방해하고 있다”며 형사 고발 등 강력 대응을 천명했다. 중앙공원1지구 사업자인 특수목적법인(SPC) 빛고을중앙공원개발과 롯데건설은 13일 광주 서구 광주시의회 1층 시민소통실에서 기자회견을 열고 “한양을 허위사실 유포에 의한 업무방해 및 명예훼손 등으로 광주 서부경찰에 고발할 예정”이라고 밝혔다. 이들 사업자측은 “민간사업시행자는 중앙공원 1지구 민간공원 조성사업을 성공적으로 완수하기 위해 어려운 금융환경 속에서도 1조원의 자금조달을 완료하고 2772세대 공동주택 착공에 들어갔다”며 “광주시와 함께 사유지에 대한 토지보상도 지난해 5월 마무리했다”고 설명했다. 이들은 그러나 “개발사 주주일 뿐인 한양은 지난 3일 본인이 적법한 사업시행자인 것처럼 사칭해 ‘평당 1990만원에 아파트를 공급하겠다’고 허위사실을 주장했다”며 “한양은 사업개시 이후 자본금 30억원 외에 (중앙공원 1지구 개발)사업에 어떠한 기여를 한 사실이 없다”고 주장했다. 또 “주주로서 당연한 의무인 ‘보유 주식에 대한 금융기관의 담보 설정’도 거부하고 있으며 2021년 11월 3400억원 대출, 2022년 7월 3100억원 대출, 지난해 9월 프로젝트 파이낸싱(PF) 9950억원 조달시 금융사에 수차례 ‘대출을 하지 말아달라’고 협박성 공문을 보내고 행정공무원을 고발하는 등 지속적 사업방해 행위를 서슴지 않고 있다”고 강조했다. 사업자측은 특히 “한양이 주장하는 ‘제안·협상 컨소시엄 단계에 대표주간사’라는 것은 이미 소멸된 컨소시엄(민법상 조합)의 지위일 뿐”이라며 “현재 단계에서는 국토계획법 등 관련 법령에 따라 사업자 지정을 받은 상법상 법인인 빛고을중앙공원개발만이 법령상 사업 시행자”라고 강조했다. 이어 “대법원도 롯데건설이 적법한 시공사임을 확인했다”고 밝히고 “그럼에도 한양은 본인이 공원시설과 비공원시설 설치의 주체인 것 처럼 대중을 호도하며 사업을 방해하고, 중앙공원 롯데캐슬시그니쳐를 기다리는 수분양자들에게 큰 혼란을 주고 있다”고 덧붙였다. 아울러 “민간공원 조성사업은 이미 집행 단계”라며 “사유지에 대해서도 지난 4년 동안 6000억원의 토지보상을 마무리 짓고 공원과 비공원시설 전부를 착공·공사를 진행하고 있는 만큼 사업방해 행위를 지속하고 있는 한양을 광주서부경찰에 고발하겠다”고 말했다. 빛고을중앙공원개발 등 사업자측은 한양 계열사의 불투명한 자금거래 의혹도 제기했다. 사업자측은 “지난 2022년 한양의 계열사 임원으로부터 긴급자금을 차입한 ㈜케이앤지스틸은 (자금을) 법인계좌가 아닌 다른 계좌로 수취하고, 대출기간을 일주일 기한이익으로 설정하고 한양 계열사 임원의 일가족으로 추정되는 인물들에게 주식을 넘겨주는 등 매우 불투명한 자금흐름과 의혹이 있는 거래관계를 보였다”며 “공정거래법 위반 등 위법적 사항 등이 확인되면 법적대응을 할 예정”이라고 주장했다. 이에 앞서 한양은 지난 4일 광주시의회에서 기자회견을 열고 중앙공원1지구에 들어설 아파트를 선분양 조건으로 3.3㎡(평)당 1990만원에 공급할 수 있다고 제안했다. 한양은 또 광주시와 사업자측이 의뢰한 타당성 검증에서 ‘선분양 전환시 3.3㎡당 2425만원’의 분양가가 도출된 것은 특정 사업자의 이익 보장을 위한 광주시의 ‘속임수 행정’이라고 주장했다.

국내 비은행권이 보유한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 등 ‘부동산 그림자 금융’의 규모가 지난해 국내총생산(GDP) 대비 41%를 초과하며 역대 최대 수준으로 나타났다. 이복현 금융감독원장이 2022년 취임 일성으로 부동산 그림자 금융을 관리하겠다며 칼을 빼 들었지만, 레고랜드 사태 이후 부실 PF 등이 제대로 정리되지 않은 탓으로 분석된다. 자본시장연구원은 10일 국내 비은행권이 보유한 부동산 그림자 금융 규모가 지난해 말 926조 2000억원으로 집계됐다고 분석했다. 2013년 223조 1000억원에서 4배 이상 증가했다. 지난해 증가세는 이전에 비해 감소했지만 여전히 가파른 수준이다. 그림자 금융(Shadow Banking)은 비은행권에서 거래되는 금융투자상품으로 부동산 그림자 금융에는 PF 대출·보증, PF 유동화증권, 부동산신탁, 부동산펀드와 특별자산펀드 등이 포함된다. 특히 우리 경제 규모에 비해 비은행권 부동산 그림자 금융이 차지하는 비중이 크게 불어났다. GDP 대비 부동산 그림자 금융의 비중은 2013년 15.7%에서 지난해 41.4%로 늘었다. 그림자 금융은 은행에 비해 금융당국의 건전성 규제를 덜 받기 때문에 갑자기 금액이 늘어나거나 부실이 드러날 경우 금융 업권 전체 리스크로 번질 우려가 있다. 대표적인 예가 2022년 부동산 PF 관련 자금 경색 위기를 불러온 레고랜드 사태다. 금감원은 이 원장 취임 후 관련 세칙을 개정해 제2금융권을 대상으로 그림자 금융의 내용을 정기적으로 보고하도록 하고 금융권이 보유한 PF 부실 정리 지원에 나섰지만 전체 규모는 좀처럼 줄어들지 않았다. 전문가들은 은행에 비해 규제를 덜 받는 비은행권 투자에 대한 수요가 늘어난 데다 PF 구조조정도 더디게 진행되고 있기 때문으로 분석했다. 이효섭 자본시장연구원 금융산업실장은 “비금융권 PF 한도 규제, 자기자본 100% 규제, 충당금 증가 등 규제가 마련되고 있지만 그림자 금융을 이용한 자금 수요 증가 속도를 따라가지 못하고 있다”며 “대출과 보증이 계속해서 늘어나면서 부동산 그림자 금융의 비중도 높아졌다”고 분석했다. 문제는 그림자 금융의 특성상 금융당국이 자금 이동을 파악하기 어려워 예측 또는 대비하기가 어렵다는 점이다. 비은행 금융기관들이 밀접하게 연계돼 있어 레고랜드 사태처럼 부실이 한번 발생하면 다른 금융 주체들에도 그 위험이 전가될 가능성이 크다. 강경훈 동국대 경영학과 교수는 “여신전문금융회사가 부동산 PF 투자를 목적으로 여전채로 자금을 조달할 때 그 여전채를 증권사가 담을 수 있는데 이럴 경우 해당 펀드에는 일반 투자자들도 들어가 있을 수 있다”고 말했다. 그림자 금융의 위험이 일반 투자자들에게까지 전가될 수 있다는 의미다. 금융당국이 규제를 마련해도 벗어나려는 시도가 지속적으로 반복된다. 강 교수는 “1금융권에선 부동산 PF 등을 조달하기 어렵다 보니 2금융권을 찾을 수밖에 없다”면서 “금융당국에서 막으려고 하지만 투자자들은 규제 밖 영역을 찾아 나서면서 그림자 금융의 범위가 확대되고 있다”고 진단했다. 이 실장은 “시중에 유동자금이 많은 가운데 대체 투자 수요도 계속 증가하고 있지만 금융당국의 규제가 그 증가 속도를 따라가지 못하는 것으로 보인다”고 말했다.

국제신용평가사 피치(Fitch)가 한국의 국가신용등급을 ‘AA-’로 유지했다. 한국의 국가신용등급 전망도 ‘안정적’으로 기존과 같이 유지했다. 6일 기획재정부에 따르면 피치는 이번 국가신용등급 및 전망 유지 결정이 “견고한 대외건전성과 거시경제 회복력, 수출 부문의 역동성, 지정학적 리스크 및 거버넌스 지표 부진, 고령화에 따른 구조적 문제 등을 반영한 결과”라고 밝혔다. 피치는 2012년 한국의 국가신용등급을 ‘A+’에서 ‘AA-’로 상향 조정한 뒤 12년째 같은 등급을 유지하고 있다. 올해 경제성장률 전망치도 지난해 10월에 제시한 2.1%를 유지했다. 피치는 최근 수출 반등을 주도하고 있는 반도체 부문이 인공지능(AI) 관련 수요에 힘입어 내년까지 긍정적 추세를 이어갈 것으로 봤다. 한국의 재정 수지에 대해서는 내년까지 적자 폭이 줄어들 것으로 전망하면서도 “재정준칙 법제화가 아직 국회에서 논의 중인 상황으로, 4월 총선이 이번 정부의 재정정책 추진동력에 영향을 미칠 수 있을 것”이라고 말했다. 피치는 한국의 금융안정성과 관련해서는 “고금리 위험에도 불구하고 리스크가 잘 관리되고 있다”며 “은행의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 익스포저(위험 노출)는 낮은 수준이며, 비은행 금융기관(NBFI)의 경우 PF 손실에 대비한 충당금을 확충했다”고 설명했다.

부동산 전문가 10명 중 7명은 올해에도 주택가격 하락세가 이어질 것으로 예상했다. 이들은 주택 경기가 올해 바닥을 찍은 뒤 2025년 회복기에 진입할 것으로 예상했다. 3일 KB금융지주 경영연구소의 ‘2024년 KB부동산 보고서’에 따르면 시장 전문가의 74%, 공인중개사와 PB의 79%가 올해 주택 매매 가격이 내려갈 것으로 내다봤다. 연구소는 지난 1월 2∼12일 부동산 전문가(172명), 전국 공인중개사(523명), KB PB(73명)를 상대로 설문조사를 진행했다. 다만 전문가들 상당수는 주택가격 하락폭이 지난해보다는 훨씬 적을 것으로 내다봤다. 부동산 전문가의 28%, 공인중개사의 26%, PB의 21%는 올해 집값이 지난해보다 1~3% 떨어진다고 봤다. 앞서 지난해 전국 주택 매매 가격은 전년 대비 4.6% 하락했다. 외환위기 직후인 1998년(-12.4%) 이후 가장 큰 폭으로 감소했다. 주택 경기가 언제쯤 바닥을 칠 것으로 보느냐는 질문에는 부동산 전문가와 공인중개사 가운데 각각 50%, 59%가 올해라고 답했다. 내년을 최저점이라고 꼽은 부동산 전문가는 22%, 공인중개사는 16%에 그쳤다. 올해 주택 경기 회복을 결정할 요인으로는 ‘금리인하’와 ‘대출 지원·규제 완화’를 꼽았다. 연구소는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위험에 대해 “과거 금융위기 당시 주택 경기 침체에 이어 부동산 PF 리스크가 현실화했다”며 “리스크가 확대되지 않도록 우량사업장 선별을 통한 지원과 정리가 중요하다”고 밝혔다.

부동산업계 전문가 10명 중 8명은 올해에도 주택가격 하락세가 이어질 것으로 예상했으며, 절반가량은 올해가 집값 바닥 시점이라고 봤다. 3일 KB금융지주 경영연구소가 지난 1월 2~12일 설문조사를 진행해 이날 발표한 ‘KB 부동산 보고서’에 따르면 건설·시행·학계·금융 분야 부동산 전문가 172명 중 74%가 지난해에 이어 올해에도 집값 내림세가 이어질 것으로 예상했다. 공인중개사 523명, KB 자산관리전문가(PB) 73명 중에서는 모두 79%가 주택 가격이 더 내려간다고 봤다. 앞서 지난해 전국 주택 매매 가격은 전년 대비 4.6% 하락한 바 있다. 외환위기 직후인 1998년(-12.4%) 이후 가장 큰 폭의 감소다. 다만 전문가들 상당수는 주택가격 하락 폭이 지난해보다는 훨씬 적을 것으로 내다봤다. 부동산 전문가의 28%, 공인중개사의 26%, PB의 21%는 올해 집값이 지난해보다 1~3% 떨어진다고 봤다. 주택 매매 경기가 언제쯤 바닥을 칠 것으로 보느냐는 질문에는 부동산 전문가와 공인중개사 가운데 각각 50%, 59%가 올해를 꼽았다. 내년에 주택 경기가 최저점에 이른다고 본 부동산 전문가는 22%, 공인중개사는 16%에 그쳤다. 올해 주택 경기 회복을 좌우할 요인으로는 부동산 전문가, 공인중개사, PB 모두 ‘금리 인하’와 ‘대출 지원·규제 완화’를 각각 1·2순위로 꼽았다. 연구소는 금융시장 뇌관으로 꼽히는 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크에 대해 “과거 금융위기 당시에는 주택경기 침체에 뒤따라 부동산PF 리스크가 터졌다”며 “리스크가 커지지 않도록 우량 사업장을 선별해 지원하는 게 중요하다”고 덧붙였다.

아파트·호텔·백화점·상가 등 건립물류·숙박·쇼핑 결합 새 랜드마크 교통 여건 개선… R&D 시설 확충완공되면 서울 전역 ‘2시간 배송’하림 “물류산업 획기적인 전환점” 김홍국(66) 하림그룹 회장의 숙원사업인 서울 서초구 양재동 ‘양재 도시첨단물류단지 사업’(조감도)이 부지 매입 8년 만에 서울시 승인을 거쳐 확정됐다. 최고 58층 높이로 건립되며, 물류·업무·숙박·주거·쇼핑이 결합된 서울의 새 랜드마크(상징물)가 될 것이란 기대가 나온다. 서울시는 29일 서초구 양재동 225 일대 ‘양재 도시첨단물류단지 개발사업’에 대한 계획안을 승인하고 고시했다. 인허가는 건축 심의만을 남겨 둔 가운데 내년 착공해 이르면 2029년 완공된다. 여러 기능이 복합된 콤팩트시티인 도시첨단물류단지 승인은 지난해 8월 양천구 서부트럭터미널에 이어 이번이 두 번째다. 양재 도시첨단물류단지는 경부고속도로 양재 나들목과 강남순환도시고속도로에 인접한 노른자 땅인 양재동 화물터미널 부지에 들어선다. 대지면적 8만 6000㎡, 연면적 147만 5000㎡이며 용적률 800%를 적용해 지하 8층, 지상 58층 규모로 들어선다. 지하에는 스마트 물류센터를 짓고 지상에는 아파트(58층)와 오피스텔(49층), 호텔, 백화점, 상가 등을 건립한다. 아파트는 4개동 998가구이며 오피스텔은 972실이다. 50층 높이에는 전망대와 인피니티풀이 설치된 스카이브리지가 놓여 관광명소로 기능할 전망이다.이 물류단지는 하림그룹의 숙원사업으로 꼽힌다. 랜드마크 건물 건립뿐 아니라 서울 시내 어디든 2시간 이내 배송이 가능한 입지여서 물류비용을 크게 낮추고, 당일·신선배송으로 가정간편식을 소비자에게 제공할 수 있다. 하림그룹은 2016년 4525억원을 들여 부지를 매입했다. 하지만 용적률 때문에 시와 갈등을 빚어 인허가가 지연되면서 1500억원의 추가 비용도 부담했다. 땅값과 건축비를 포함한 총투자비용은 6조 8712억원이다. 하림그룹은 토지 가격을 포함한 자기자본 2조 3000억원 외에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 6500억원과 3조 8000억원의 분양 수입으로 사업비를 마련한다는 계획이다. 아파트 분양은 내년 하반기쯤 이뤄질 전망이다. 하림과 서울시는 이곳을 배송·음식물 쓰레기도 대폭 줄인 친환경 물류단지로 조성하기로 했다. 생산지 1차 포장만으로 최종 배송까지 가능하도록 해 배송으로 인한 쓰레기를 70% 이상 줄인다는 계획이다. 단지 조성으로 하루 4만 7000대의 교통량이 발생할 것으로 예상되는 만큼 교통대책도 함께 마련했다. 신분당선 역사(가칭 만남의 광장역) 신설에 협조해 원인자 부담 원칙에 따라 사업비를 부담(1차분 500억원 우선 부담)하고 전문기관 검증에 따라 추가 부담하기로 했다. 신양재IC 연결로 신설 등 외부교통 개선 대책에 대한 사업자 분담률은 총 20.9%(292억 3000만원)에서 27.1%(379억 6000만원)로 올려 87억원을 추가 부담한다. 이 밖에도 연구개발(R&D) 관련 연구·업무시설(2만 3600㎡) 확충, 공공임대주택(45가구) 공급, 경부간선도로 재구조화 사업비 부담 및 신양재IC 상하행선 램프 신설, 서초구 재활용처리장 현대화 등도 사업비에 반영됐다. 하림은 양재동 도시첨단물류단지 사업에 그룹 역량을 총동원한다는 방침이다. 하림은 “최첨단 도심물류 인프라를 조성해 서울시의 도시 경쟁력을 끌어올리고 국내 물류산업 발전에 획기적인 전환점을 만들 것”이라고 밝혔다.

4대 금융그룹에서 올해 회수가 불가능할 것이라 보고 ‘추정손실’로 분류한 대출 채권이 2조원에 달하는 것으로 나타났다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실과 건설업 경기 침체 등으로 인한 손실에 대비해 금융사들이 방파제를 더 높이 쌓으려고 여신 분류를 엄격히 했기 때문인데, 그만큼 다가올 부실 위험이 크다는 방증이다. 27일 금융권에 따르면 4대 금융그룹(KB·신한·하나·우리)이 지난해 말 추정손실로 분류한 대출채권은 1조 9660억원으로 파악됐다. 2022년 말 1조 3212억원에서 1년 만에 48.8% 급증한 것으로, 역대 최대 규모다. 자산건전성은 정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실 등 다섯 단계로 분류된다. 연체 기간이 3개월 이상인 여신을 ‘고정’이라고 하고, 그 이하로는 모두 부실채권(NPL)으로 분류된다. 추정손실은 그중에서도 가장 심각한 상태로 금융사에서 사실상 회수가 불가능하다고 판단한 여신이다. 추정손실이 가장 많이 늘어난 KB금융은 3926억원으로 전년(2123억원) 대비 84.9% 증가했다. 국민은행은 추정손실이 1801억원으로 전년(865억원)보다 2배 이상 늘었다. 4대 금융그룹 중 추정손실 규모가 가장 큰 신한금융은 7514억원으로 전년(5759억원) 대비 30.5% 증가했다. 하나금융은 2350억원에서 3430억원으로 46% 늘었으며, 우리금융은 2980억원에서 4790억원으로 60.7% 증가했다. 이처럼 추정손실이 급증한 배경에는 경기 둔화와 고금리 장기화에 따른 연체율 상승 등이 꼽힌다. 전반적으로 개인 및 자영업자 대출 등에서 자산건전성이 나빠졌을 뿐만 아니라 태영건설 워크아웃, 부동산 PF 사업성 재평가 등으로 여신 분류를 다시 하면서 고정 이하 여신 비율이 높아진 탓이다. 금융권 관계자는 “담보가 대체로 부동산인데 부동산 PF와 건설업 경기가 안 좋다 보니 충당금을 더 쌓기 위해 여신 분류를 보수적으로 한 결과”라며 “부실채권의 손실을 흡수할 수 있는 NPL 보장 비율(대손충당금 적립률)도 크게 높인 만큼 추정손실 규모가 곧 금융사 건전성에 악영향을 미치진 않을 것”이라고 말했다.

KB·신한·하나·우리 등 국내 4대 금융그룹이 회수가 불가능할 것으로 보고 사실상 포기한 대출 채권 규모가 2조원에 육박한 것으로 드러났다. 27일 금융권에 따르면 4대 금융그룹의 지난해 말 기준 추정손실은 총 1조 9660억원으로 집계됐다. 지난 2022년 말 1조 3212억원에서 1년 사이에 48.8% 급증해 역대 최대를 기록했다. 금융그룹별로 보면 KB금융의 추정손실 규모는 2022년 말 2123억원에서 지난해 말 3926억원으로 84.9% 늘어 가장 높은 증가율을 보였다. 신한금융은 5759억원에서 7514억원으로 30.5% 증가했다. 액수로는 4대 금융그룹 가운데 규모가 가장 컸다. 하나금융은 2350억원에서 3430억원으로 46.0%, 우리금융은 2980억원에서 4790억원으로 60.7% 각각 늘었다. 금융의 건전성은 정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실 등 다섯 단계로 분류하는데 연체 기간이 3개월을 넘긴 고정 단계 이하 대출은 모두 부실채권(NPL)으로 관리한다. 지난해 추정손실이 급증한 주요 원인은 경기 둔화와 고금리 장기화에 따른 연체율 상승이지만 금융그룹별로 조금씩 설명이 달랐다. KB금융은 “경기 침체로 인한 취약 차주들의 자산 건전성 악화에 기인한다”고 말했다. 핵심 계열사인 KB국민은행의 추정손실은 2022년 말 865억원에서 지난해 말 1801억원으로 2배 넘게 늘면서 5대 은행 가운데 액수와 증가율이 모두 가장 높았다. 신한금융은 “신용회복위원회의 프리워크아웃(사전채무조정)에 따라 카드사의 추정손실이 늘었다”고 말했다. 하나금융은 “대내외 불확실성으로 인해 개인대출, 중소기업·소호 대출, 부동산 개발 금융, 해외 상업용 부동산 등의 부실이 증가한 결과”라고 설명했다. 우리금융은 “태영건설 워크아웃, 해외법인 취급 여신의 연체, 부동산 PF와 카드사 연체 등의 영향으로 추정손실이 증가했다”고 밝혔다. 이에 금융그룹들은 연초부터 위험 관리에 바짝 고삐를 죄는 분위기다. 취약 차주에 대한 조기 신용 평가를 시행하고 고위험 차주와 부실기업 대출에 대한 조속한 정리를 진행하는 한편 가계대출에 대한 관리를 강화하는 등 필요한 수단을 총동원하고 있다.

국내 금융회사의 해외 부동산 투자 중 2조 5000억원 규모가 부실 우려가 있는 것으로 나타났다. 22일 금융감독원에 따르면 국내 금융권의 해외 부동산 대체투자 잔액은 지난해 9월 말 기준 56조 4000억원으로 집계됐다. 금융권 총자산(6800조 9000억원)의 0.8% 수준이다. 같은 기간 금융사들이 투자한 단일 사업장(부동산) 35조 8000억원 중 2조 3100억원(6.46%)에서 기한이익상실(EOD) 사유가 발생했다. 기한이익상실은 선순위 채권자에 대한 이자·원금 미지급, 자산가치 하락에 따른 주택담보대출비율(LTV) 조건 미달 등의 사유로 인해 대출금을 만기 전에 회수하는 것을 말한다. 금감원이 지난해 6월 말 기준으로 공개했던 자료에서는 EOD 사유가 발생한 규모가 1조 3300억원(전체 사업장의 3.7%)이었다. 3개월 만에 1조원가량 급증한 것이다. 자산 유형별 기한이익상실 발생 규모는 오피스가 9300억원으로 가장 많았고, 호텔 1100억원, 상가 1200억원 등이었다. 금감원은 단일 사업장 투자 이외에 복수 자산(복수의 부동산 자산에 투자하는 블라인드 펀드 등) 투자액 20조 5000억원까지 포함한 원금 대비 손실률을 5.9%로 집계했다. 금감원은 올해도 일부 추가 손실이 이어질 수 있다고 예상했다. 김병칠 금감원 부원장보는 이날 브리핑에서 “상업용 부동산이 추가 하락할 가능성이 있다는 의견도 많아 앞으로 손실이 조금 더 발생할 수는 있다”며 “9월 말 이후 최근까지 상업용 부동산 가격은 미국과 유럽 시장에서 4~6% 추가로 하락했다”고 말했다. 다만 금감원은 국내 금융회사가 해외 부동산에 투자한 규모는 총자산 대비 1% 미만으로 금융회사의 양호한 자본비율 등 손실흡수 능력을 감안했을 때 투자 손실이 금융 시스템에 미치는 영향은 제한적이라고 판단했다. 김 부원장보는 “해외부동산 대체투자 규모는 국내 프로젝트펀드(PF) 대출에 비해 절반 이하”라면서 “국내 금융사 자본력을 감안할 때 추가적인 손실이 발생한다고 해도 우리 금융 시스템이 감내 가능하다”고 밝혔다. EOD가 발생했다고 해서 전액 손실이 발생한다고 볼 수는 없다는 점도 강조했다. 투자 순위(트렌치)에 따라 전액 또는 일부 회수할 수 있어 최종적인 회수가능금액은 달라질 수 있기 때문이다. 업권별 해외 부동산 대체투자 잔액은 보험이 31조 9000억원으로 전체 투자 잔액의 56.6%를 차지했다. 은행 10조 1000억원(17.9%), 증권 8조 4000억원(14.9%), 상호금융 3조 7000억원(6.6%), 여전 2조 2000억원(0.5%), 저축은행 1000억원(0.2%) 등의 순이었다. 지역별로는 북미가 34조 5000억원(61.1%)으로 가장 많고, 유럽 10조 8000억원(19.2%), 아시아 4조 4000억원(7.9%), 기타 6조 6000억원(11.8%) 등 순이었다. 만기별로는 올해 중 만기가 도래하는 규모가 12조 7000억원(22.5%)이었다. 2030년까지 만기 도래하는 규모는 43조 7000억원(77.5%)이었다. 한편 개인투자자들이 투자한 해외 부동산 공모펀드에서도 일부 손실이 불가피할 것으로 전망된다. 지난해 9월 말 기준 임대형 해외 부동산에 투자하는 공모 펀드는 21개이며 설정액은 2조 3000억원으로 파악됐다. 개인투자자가 투자한 액수는 1조 9000억원으로 집계됐다. 올해 만기가 도래하는 펀드는 8개로, 9000억원 규모다.

금융감독원이 공정 금융, 건전성 제고, 불공정 영업행위 근절에 초점을 맞춰 올해 24개 금융사 정기 검사를 한다. 금융감독원은 21일 이 같은 내용을 담은 ‘2024년도 검사업무 운영계획’을 발표했다. 금감원은 올해 정기검사와 수시검사를 합쳐 총 622회의 검사를 실시한다. 검사에 투입되는 연인원은 2만 1154명이다. 지난해 검사 실적(662회·2만3399명) 대비 횟수는 40회(6.0%), 투입인원은 2245명(9.6%) 줄었다. 금감원은 “검사 규모를 예년 수준으로 조정해 금융회사의 수검부담을 줄이는 대신 선택과 집중을 통해 긴급 현안사항과 중점 검사사항에 대한 대응역량을 강화할 것”이라고 밝혔다. 은행·지주 7개, 보험 7개, 금융투자 2개, 중소서민금융 8개 사가 검사 대상이다. 금감원은 공정 금융, 건전성, 영업행위를 올 감독 검사 업무의 핵심으로 꼽았다. 먼저 단기 실적을 추구하며 위험에 대한 책임은 떠넘기는 경영 행태, 소비자 몫을 빼앗는 민생침해 금융범죄를 집중적으로 들여다봐 공정한 금융의 틀을 마련한다는 계획이다. 금융사 경영 형태와 관련해서는 홍콩 H지수 주가연계증권(ELS) 판매 과정, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 투자 과정 및 리스크 관리 실태 등을 검사한다. 민생침해 금융범죄와 관련해서는 불법 리딩방 등에 대한 일제점검·암행점검, 채권추심회사에 대한 불법 추심행위 여부를 점검한다. 올해 고위험자산 투자 등으로 인한 손실 확대 가능성에 대비해 금융권 전반의 리스크 관리 실태도 선제적으로 점검한다. 대손충당금 적립을 통해 금융권의 손실흡수능력 확충을 유도하고 리스크 발생 우려시 검사인력을 집중 투입해 신속히 대응한다는 방침이다. 부동산 PF 리스크가 큰 증권사와 여신전문금융회사 등의 자금조달 상황을 확인하고 보험사의 해외 대체투자 손실 확대에 대비해 리스크 관리와 자본적정성 제고 방안 등도 점검한다. 불건전 영업행위 근절과 관련해서는 대출모집법인 검사를 실시해 내부통제를 확인한다. 다단계모집 같은 불건전 영업 관행도 개선한다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 신속한 정리를 위해 대출 만기 연장을 더 까다롭게 하는 방향으로 ‘PF대주단협약’이 개정될 전망이다. 12일 금융권에 따르면 금융당국은 ‘PF대주단협약’에서 대출 만기 연장 시 채권단 동의 기준을 채권액 기준 3분의2(66.7%) 이상에서 4분의3(75%) 이상으로 강화하는 방안을 논의하고 있다. 지난해 4월 금융권이 대주단협약을 재가동하면서 완화한 만기 연장 요건을 이전 수준으로 되돌리는 것이다. 전국 3800여개 금융사가 참여하는 PF대주단협약은 이르면 다음달 개정 작업이 마무리될 것으로 보인다. 금융사들이 막연히 부동산 경기 회복을 기다리며 부실 사업장을 빠르게 정리하지 못한 채 만기 연장을 통해 부실을 이연시켜서는 안 된다는 게 금융당국의 판단이다. 이에 미착공 브리지론의 만기 연장 횟수를 제한하는 방안도 논의 중인 것으로 알려졌다. 공사에 들어가기 전 토지 매입 단계의 대출은 ‘본PF’와 구분해 ‘브리지론’이라고 하는데, 이 단계에서 분양이나 매각에 실패하면 사실상 사업성을 확보하기 어려워 부실 위험이 크다. 브리지론을 3회 이상 만기 연장하면 조달금리 상승 등으로 기존 사업구조에서는 사업 추진이 쉽지 않다고 보고 있다. 대신 빠르게 ‘옥석 가리기’가 이뤄질 수 있도록 경·공매로 넘어갈 수 있는 요건은 완화한다는 방침이다. 이복현 금융감독원장은 지난 5일 기자간담회에서 “전체 동의가 없어도 유의미한 소수가 원하면 경·공매로 넘어갈 수 있도록 대주단협약을 개정하겠다”고 밝힌 바 있다. 아울러 금융위원회는 캠코와 민간이 공동으로 출자한 1조원대 규모의 ‘PF 정상화 펀드’가 경·공매로 나온 부실 사업장을 인수할 수 있도록 채권 취득 허용 방식을 확대하기로 했다. 기존에는 대주단과의 가격 협의를 통한 매입만 가능해 펀드와 대주단 간의 ‘가격 눈높이’ 차이로 활성화되지 못한 상태다. 정부는 또 일시적 유동성 위기를 겪는 PF 사업장에 대해 한국토지주택공사(LH) 매입도 추진한다는 계획이다.

건설업 위기로 주택 공급 불안이 계속되자 정부는 건설사 돈줄이 흐르도록 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증 25조원 공급 등 조치를 했다. 그러나 미분양 공포와 공사비 갈등, PF 위기 상황이란 변수가 계속돼 정부의 공급대책이 탄력을 받지 못하고 있다. 건설업계는 오는 4월 총선 전에 분양 물량을 최대한 털어내려 해 2월이 주택시장의 분수령이 될 것이란 전망이 나온다. 10일 부동산R114에 따르면 이달 전국의 분양 물량은 임대아파트를 포함해 전국 36개 단지, 3만 645가구다. 지난해 2월 분양 물량이 7985가구이던 것에 비해 4배 가까이 된다. 이는 2000년 조사 이래 동월 기준 역대 최다 물량이다. 2월은 분양시장에선 비수기로 꼽히지만 이달 분양 물량은 이례적으로 많은 규모다. 특히 수도권에서만 1만 6645가구의 분양 물량이 나온다. 이 역시 2000년 동월 기준 가장 많다. 권역별로 보면 ▲서울(4485가구) ▲경기(8700가구) ▲인천(3460가구) 등이다. 이달 분양 물량이 예년보다 급증한 이유는 봄 분양 성수기인 3월에 청약홈 개편, 4월엔 총선이 맞물려서다. 한국부동산원은 청약제도 관련 규칙 개정을 위해 다음 달 3일부터 22일까지 3주간 신규 공고를 중단하기로 했다. 건설사들은 대형 이벤트가 있을 때는 분양 흥행이 저조할 수 있기 때문에 분양 일정을 앞당기거나 미룬다. 김지연 부동산R114 책임연구원은 “3, 4월 대형 이벤트들로 건설사들의 분양 일정 조정이 불가피해졌다”고 분석했다. 다만 청약자 수가 계속 감소하고 있어 분양 물량이 그대로 소화될 수 있을지는 미지수다. 지난해 전국 청약자 수는 108만 5014명으로 전년(112만 2418명)보다 3만 7000여명 줄었다. 수도권에서도 1순위 청약에 실패하는 경우가 있었고, 지방은 상황이 더 심각했다. 중견 건설사 관계자는 “부동산 시장 침체가 길어지고 있어 분양 일정 조정을 고민하고 있다”고 전했다. 정부는 공급 물량 끌어올리기에 한창이다. 5년간 270만 가구 공급을 약속한 정부가 올해 예고한 소화 물량은 54만 가구다. 그러나 지난해 인허가는 38만 8891가구로 전년 동기보다 25.5% 쪼그라들었다. 착공은 20만 9351가구, 준공은 31만 6415가구로 각각 45.4%, 23.5% 줄어든 ‘트리플 감소’다. 통상 주택은 착공 이후 2~3년 뒤, 인허가 이후 3~5년 뒤 공급된다. 반토막 난 착공 물량에 25% 줄어든 인허가 물량이 더해지면 2~3년 뒤엔 주택 공급 대란 가능성이 크다. 이 때문에 분양 물량이 급증한 이달이 주택시장의 분수령으로 꼽힌다. 예정된 분양 물량이 실적으로 나타나면 주택시장 활성화로 이어질 수 있어서다. 정부가 주택 공급대책에 총력전을 펼치는 이유다. 그러나 ▲미분양 공포 ▲공사비 갈등 ▲PF 부실 확산 등 세 가지가 공급대책을 더디게 할 장애요인으로 지목된다.우선 미분양 증가로 분양시장에 찬바람이 예고된다. 지난달 전국의 미분양 주택 수는 6만 2489가구로 전월(5만 7925가구) 대비 7.9% 증가했다. 10개월 만에 증가세 전환이다. 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양은 1만 857가구로 3개월 연속 1만 가구를 넘었다. 지방에서 미분양 주택이 늘어나고 수도권으로 확산 양상을 보이며 건설업계에선 사업성 악화로 분양을 망설이는 분위기다. 공사비 상승으로 인한 갈등도 극한으로 치닫고 있다. 글로벌 공급망 불안정으로 원자재 가격 상승, 건설업 종사자의 평균 임금 오름세가 지속되며 지난해 12월 건설 공사비 지수의 잠정치는 153.26이다. 건설 공사비 지수는 원자잿값을 비롯해 인건비 등 건설 공사에 투입되는 자원 비용을 파악하는 자료로 2015년 수치 100이 기준이다. 특히 재건축·재개발 정비사업에서 분쟁으로 인한 사업 중단 문제가 커지고 있다. 부동산 PF 부실도 주택 공급의 주요 변수로 꼽힌다. ‘태영건설 사태’로 수면 위로 드러난 PF 부실이 중소 건설사 부도 우려로 확산하며 청약 심리에도 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있다. 김지혜 국토연구원 부연구위원은 주택 공급 개선을 위해 지역 업체 인센티브 제도 확대를 제안했다. 그는 “소수 건설사에 주택 공급이 의존하게 될 경우 주택 공급 변동성이 확대되고 위기 상황에 리스크가 빠르게 전이될 우려가 있다”면서 “지역 건설사뿐 아니라 중견·중소건설사들이 참여할 경우도 일정한 인센티브를 제공할 수 있는 방안을 마련해야 한다”고 밝혔다. 또 리츠(REITs·부동산투자회사)를 활용한 주택 공급 방안 마련을 제시했다. 리츠는 투자자들로부터 자금을 모아 국내외 부동산에 투자한 뒤 임대료나 매각차익 등 이익을 배당하는 상품이다. 김 부연구위원은 “리츠 활용 시 공모 의무 등 복잡한 규정이 적용되는 하나 미분양 리스크를 축소하는 등 효과가 발생하고 임대주택 공급이란 공공성도 활보할 수 있다”면서 “조합이나 신탁방식으로 정비사업에 제약이 따르는 사업 지역에 대해 복합개발 방식 리츠를 활용해 주택 공급을 확대할 필요가 있다”고 했다. 아울러 PF 구조 개선을 위해선 “제도적 개선을 통해 시행사가 사업 초기 자금을 다양한 투자자로부터 원활히 확보할 수 있도록 유도하고, 장기적으로는 시행사의 자본 요건을 강화해 부동산 PF 부실로 인한 위험 전이를 축소할 필요가 있다”고 강조했다.

국내에서 대규모 예금인출(뱅크런)이 처음 발생한 때는 1998년 1월이었다. 외환위기 직후인 1997년 12월 전국 14개 종합금융(종금)사에 내려진 영업정지 조치가 풀린 1월 5일부터 사흘간 종금사에서 2만명이 1조 1000억원을 찾아갔다. 당시 전체 종금사 개인 예금 2조 9000억원의 38%였다. 정부는 다른 금융업권으로 위기가 전이되는 것을 막기 위해 1997년 11월부터 2000년 말까지 금융권의 모든 예금을 전액 보장하기로 했다. 하지만 제도를 악용하는 사례가 발생하면서 6개월 만에 1인당 최고 2000만원으로 묶었고, 이후 2001년 5000만원으로 상향됐다. 두 번째 뱅크런은 2011년 발생했다. 글로벌 금융위기 여파로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 몰두하던 저축은행에 사달이 났다. 그해 2월 하루 수천억원의 예금이 전국 저축은행에서 인출됐다. 그 이후 시중은행보다 금리가 높은 저축은행에 예금을 넣을 때 5000만원까지만 넣는 관행이 자리잡았다. 보호 대상 상품은 은행 예금뿐만 아니라 확정기여(DC)형 및 개인형(IRP) 퇴직연금, 연금저축, 사고보험금 등도 해당한다. 뒤집어 말하면 은행에서 파는 모든 상품이 예금자 보호 대상이 아니다. 은행에서 파는 모든 상품이 원금 보장형이 아닌 것과 같은 이치다. 국민의힘이 그제 예금자보호한도를 5000만원에서 1억원으로 올리는 방안을 추진하겠다고 밝혔다. 2001년 이후 1인당 국내총생산(GDP)이 3배가량 늘었고 다른 나라와 비교해 한도가 낮다는 판단에서다. 고려해야 할 변수가 하나 더 있다. 2023년 실리콘밸리은행(SVB)이 파산했을 때 이창용 한국은행 총재는 “한국에서 일어나면 속도가 100배 빠를 것”이라고 지적했다. 지점에서 돈을 찾는 ‘오프라인’ 뱅크런이 아니라 손가락 터치 몇 번만으로 ‘디지털 뱅크런’이 가능하기 때문이다. 예금자 보호는 해당 금융기관이 망했을 때 작동하는 시스템이다. 정부가 보증해 준다며 부실 금융사에 돈을 넣었다가 실제 망하면 가지급금·가교금융기관 등 돌려받는 절차가 복잡하다. 마음고생은 기본이다. 예금자보호한도가 올라가도 금융기관이 아닌 상품별로 따져 봐야 하는 투자자의 책임은 그대로다.

메리츠증권 임원이 부동산 미공개 정보를 이용해 100억원 상당의 매매차익을 얻은 의혹에 대해 검찰이 30일 메리츠증권 본사를 압수수색하고 있다. 이날 법조계에 따르면 서울중앙지검 조세범죄조사부(부장 박현규)는 메리츠증권 임원의 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반 등과 관련해 메리츠증권 본점과 주거지 등을 압수수색하고 있다. 검찰은 메리츠증권 임원이 A씨가 업무 과정에서 부동산임대 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정보를 취득한 후 자신의 가족법인 B사를 통해 900억 상당의 부동산 11건을 취득, 임대하고 3건을 처분에 100억 상당의 매매차익을 얻은 의혹에 대해 수사하고 있다. A씨는 취득 자금 전액을 금융기관 대출 등으로 마련한 것으로 알려졌다. 이 과정에서 A씨는 메리츠증권 부하직원들에게 대출알선을 청탁했다. 부하직원들은 그 청탁에 따라 다른 금융기관에 대출을 알선해주고 A씨로부터 대가를 주고받은 혐의를 받고 있다. 이는 지난 11일 금융감독원이 5개 증권사에 대해 부동산 PF 기획 검사를 실시한 과정에서 포착된 것이다. 당시 금감원 조사 결과 B사는 직원인 가족들에게 급여 등 명목으로 십억원 상당을 지급한 것으로 알려졌다. 이와함께 A씨가 처분한 부동산 3건 중 1건은 상장사인 매수인이 전환사채(CB) 발행을 통해 부동산 매수에 필요한 자금을 조달했는데, A씨의 부하직원들이 해당 CB인수·주선업무를 담당한 것으로 조사됐다. 메리츠증권도 고유자금으로 해당 CB 일부를 인수한 것으로 알려졌다.

재건축 규제 완화를 골자로 한 1·10 부동산대책이 발표된 지 보름이 지났다. 하지만 꽁꽁 얼어붙은 부동산 경기는 미동도 하지 않는다. 주택 분양과 거래에 숨통을 틔워 침체된 경제에 온기를 불어넣으려 했던 정부의 의도가 먹히지 않고 있는 것이다. 국회의원 선거라는 대형 호재까지 앞두고도 전혀 힘을 쓰지 못하는 모양새다. 아직 대책 발표 초기라는 점에서 섣불리 예단할 수는 없다. 하지만 대책의 규모와 내용의 파격성을 고려하면 이 정도의 ‘조용함’은 예상 밖이다. 전후 사정을 따져 볼 때 향후 효과가 꼭 나타날 것이라고 점치기도 어렵다. 1·10 대책 이후 바뀌지 않고 있는 부동산 시장 분위기와 그 이유, 부동산업계와 건설업계 등이 제시하는 해법을 짚어 봤다.●침체 장기화에 공인중개사 휴·폐업 서울부동산정보광장에 따르면 올 들어 지난 23일까지 서울 아파트 거래량은 624건에 불과하다. 신고 거래일까지 집계가 끝나 봐야 정확한 수치가 나오겠지만 극히 부진하다. 지난해 8월 3899건을 분기점으로 연말까지 감소세가 이어지더니 1·10 대책 이후에도 전혀 흐름이 바뀌지 않고 있는 것이다. 거래 침체가 장기화하면서 지난해엔 전국적으로 1만 6000여개의 공인중개사 사무소가 폐업했거나 휴업했다. 2019년 이래 가장 많다. 공인중개사 휴·폐업 수치는 현재뿐만 아니라 향후 부동산시장의 전망을 점칠 수 있는 바로미터다. 지난해 휴·폐업 업소는 개업 업소보다 3600여곳이 더 많았다. 올해 부동산 시장 사정이 나아지지 않을 것으로 보는 공인중개사들이 그만큼 많다는 의미다. 거래뿐만 아니라 공급절벽도 계속되고 있다. 부동산R114에 따르면 지난해 수도권 분양물량은 6만 8633가구로 전년보다 1만 8000가구 줄었다. 2020년 10만 9000가구, 2021년 10만 6000가구, 2022년 8만 7000가구로 갈수록 쪼그라들고 있다. 올해 예상 물량은 5만 9000여 가구에 불과하다. 입주 물량도 계속 감소하고 있다. 올해 13만 3000여 가구가 입주할 것으로 예상되는데 작년보다 2만 5000여 가구 줄어든 물량이다. 내년엔 2만여 가구가 더 감소한 11만 2000여 가구에 그칠 것으로 예상된다. 만약 최근 가시화하기 시작한 건설업계 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 위기가 심화된다면 공급·입주 절벽 현상은 더 깊어질 수도 있다. 1·10 대책 이후 매수 심리가 호전될 것이란 예상과 달리 집값도 하락세를 면치 못하고 있다. 한국 부동산원에 따르면 1월 4주 기준 전국 아파트 매매가격은 0.05% 하락했고 하락폭도 커졌다. 이런 흐름은 일반 아파트는 물론 이번 대책으로 재건축 수혜가 예상되는 노후 아파트 밀집 단지도 마찬가지다. 경매 정보업체인 지지옥션에 따르면 1·10 대책 이후 1주일간 서울 경매시장에서 준공 30년 이상 아파트 5건이 낙찰됐는데 평균 낙찰가율이 75.4%에 머물렀다. 지난해 12월 기준 서울 아파트 평균 낙찰가율(80.1%)보다도 낮아진 수치다. 경기도와 인천도 사정은 비슷하다. 같은 기간 낙찰된 30년 이상 아파트 12건의 평균 낙찰가율은 82%로, 지난달 경기 아파트 평균 낙찰가율(84.3%)보다 떨어졌다. 일반적으로 경매 낙찰가율은 집값 흐름의 척도로 통한다. 대책이 전혀 힘을 쓰지 못하고 있음을 알 수 있다. 분양·거래 절벽에 집값도 하락세PF 위기 심화 땐 공급 축소 우려원자재값·인건비 등 건설비 급증재건축·재개발 중단 사업장 속출수요·공급자 모두 정부 대책 불신野 설득해 법 개정부터 서둘러야시행령 즉시 바꿔 불확실성 해소분양가 할인 등 파격 조치 요구도 ●주택 시장 위축에 사업성도 떨어져 부동산업계에선 대책이 효과를 발휘하기엔 시장이 너무 위축돼 있다고 입을 모은다. 1·10 대책은 준공 30년 넘은 아파트의 재건축 안전진단 면제 등 재건축 규제 완화와 빌라와 오피스텔 등 비아파트에 대한 세금 감면이 핵심이다. 특히 재건축 활성화를 통해 도심 아파트 공급과 거래에 숨통을 틔우는 데 방점이 찍혀 있다. 하지만 재건축아파트는 현실적으로 실거주 목적보다 투자재 성격이 강하다. 대책만 믿고 투자하기엔 시장 위축의 골이 너무 깊고 미래 불확실성도 크다는 것이다. 공급을 맡아야 하는 건설사들 입장에선 현 상황에서 사업성이 너무 부족하다. 최근 수년간 원자재값과 인건비 급등으로 건설비용이 크게 는 데다가 경기 위축으로 미분양 위험이 높아 사업 추진에 소극적일 수밖에 없다. 실제로 공사비용과 고금리 등으로 재건축·재개발 사업이 중단되는 사업장이 속출하고 있다. 우미건설 계열사인 심우건설은 얼마 전 ‘인천 가정2지구 우미린 B2블록’ 사업 계약 해지를 담은 공문을 사전청약 당첨자들에게 발송했다. 정부가 역점적으로 추진했던 사전청약 사업장마저 건설 비용 증가와 계약포기자 증가 등 시장 여건이 악화돼 사업을 계속할 수 없다는 이유다. 서울 송파구 ‘잠실 래미안 아이파크’(진주아파트 재건축)도 공사비 인상을 놓고 시공사와 조합이 갈등을 겪으면서 분양 일정이 계속 미뤄지고 있다. 노원구 상계주공5단지는 공사비 인상 문제로 시공사와 다툼을 벌이다 지난해 11월 시공계약을 해지했다. 수요자나 공급자 모두 정부 대책이 제대로 실행될 수 있을지에 대한 확신이 부족한 것도 큰 걸림돌이다. 1·10 대책의 세부 추진과제는 총 79개에 달하고 이 중 절반이 넘는 46개는 법 또는 시행령 개정 사안이다. 특히 핵심 내용은 법 개정 사항이 많은데 야당이 반대하면 1년째 표류 중인 ‘분상제 아파트 실거주 의무 폐지’ 같은 신세가 될 수 있다. 준공 30년이 넘은 아파트에 대한 안전진단 면제만 해도 도시정비법 개정이 필수다. 비아파트 공급 활성화와 지방 미분양주택 소진을 위한 세금 감면도 지방세특례제한법 개정 사안이다. 모 건설사 관계자는 “실거주 의무 관련 법안이 처리되지 못해 지난해 나온 1·3 대책이 실행되지 못한 것에 대한 학습효과가 이번 1·10 대책의 신뢰도를 떨어뜨리고 있다”고 꼬집었다. ●“PF 대출 보증 규모 늘려 달라” 대책이 효과를 내려면 먼저 반드시 실행된다는 믿음을 줘야 한다. 우선 대책의 핵심인 재건축 안전진단규제를 푸는 도시정비법과 미분양 주택 구입 시 세금 감면을 위한 법률 개정을 서둘러야 한다. 선거를 앞두고 야당이 무조건 반대하기도 어려운 만큼 적극 추진해 관철시켜야 한다. 그에 앞서 국회의 의결이 필요 없는 시행령 개정사안은 한시도 미루지 말고 즉각 시행 절차를 밟아야 한다. 대책에 대한 신뢰가 살아나야 수요자와 건설사들의 구매·투자 심리도 살아날 수 있다. 이번 대책은 건설업계 활력 회복을 위해 PF 대출보증에 25조원을 공급하고 지방 준공 후 미분양 주택 최초 구입 시 또는 인구감소지역 주택 취득 시 과세를 위한 주택 수에서 제외하는 내용을 담고 있다. 건설업계에선 이 정도론 어렵다는 반응이다. PF 대출보증 공급 규모를 더 늘리고, 주택 수 제외 대상도 준공 후 미분양뿐만 아니라 준공 전 미분양까지 확대하라고 요구한다. 지금처럼 경기가 위축된 상황에서 수요자들의 구매 심리와 공급자들의 투자 심리를 살리기 위해선 보다 확실하고 파격적인 조치가 필요하다는 것이다. 김인만 부동산경제연구소장은 “분양가 할인이나 취득·양도세 감면, 대출이자 감면 등 과감한 유인책이 필요하다”면서 “지난해 골든타임을 놓친 것도 모자라 아직도 소극적 대처를 하고 있다”고 지적했다.

태영건설의 워크아웃(기업 구조 개선) 개시 등 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 건설사 부실에 대한 불안이 지속되자 금융감독원이 건설사들의 회계처리를 강도 높게 심사하기로 했다. 금감원은 건설·조선업 등의 회계처리가 적정하게 이뤄질 수 있도록 ‘수주산업 결산·외부감사 시 유의사항’을 마련하고 수주산업 회계처리를 올해 중점 심사 대상으로 선정해 집중 점검한다고 28일 밝혔다. 최근 고금리·고물가, 원자재 가격 상승 등이 겹치며 건설·조선사 등이 특정 공사에서 이익을 부풀리는 등 회계 위반을 저지르는 경우가 발생하는 것을 우려해서다. 건설·조선업 등은 1년 이상의 장기간에 걸쳐 건축이나 설비, 선박 제조 등의 프로젝트(계약)를 진행한다는 특성이 있다. 장기공사의 경우 공사 수익을 한 번에 인식하지 않고 공사 기간 중 진행률을 사용해 수익을 인식하게 되는데, 진행률을 측정하는 과정에서 회계처리가 복잡하다는 점을 악용해 분식회계를 하는 사례가 일어나고 있다. 대표적으로 원자재 가격 상승과 공사 지연 등 원가가 오르는 요인이 지속될 수 있지만 이를 반영하지 않고 축소 산정해 수익을 부풀리는 사례가 있다. 이 경우 공사가 끝날 시점이 다가올수록 손실이 많이 증가하는 이른바 ‘회계절벽’ 현상이 일어나게 된다. 프로젝트의 분양률이 매우 낮고, 분양가가 하락한 상황에서도 시공사에서 시행사나 공동시공사에 제공한 PF 대출 지급보증 금액을 우발부채로 기재하지 않은 일도 있다.회사는 공사 예정원가가 증가한 경우 진행률 산정에 즉시 반영하고 미청구공사의 회수 가능성을 분기별로 재평가해 주석 공시해야 한다.

금융당국이 최근 금융시장의 뇌관이 된 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출과 관련해 장기간 미착공 상태인 브리지론은 100% 금융사 손실로 보고 충당금을 쌓으라고 주문했다. 본격적인 PF 구조조정에 앞서 금융권의 손실 흡수력을 최대한 늘려 시장 충격을 줄이려는 것으로 금융권에서는 최소 수조원대의 충당금 추가 적립이 불가피할 전망이다. 28일 금융당국에 따르면 금융감독원은 지난 25일 저축은행과 캐피탈, 상호금융 등 제2금융권 임원들을 불러 ‘부동산 PF 리스크 점검회의’를 열고 이런 내용을 전달했다. 금감원은 조만간 진행 예정인 2023년 말 결산 검사 때 PF 부실 대비 충당금 적립의 적정성을 집중 점검한다는 방침이다. 금융당국은 저축은행의 PF 연체율이 지난해 9월 이미 5.56%까지 급등하는 등 부실 우려가 심화하는 상황에서 금융사들이 막연히 부동산 경기 회복을 기다리며 부실 사업장을 빠르게 정리하지 못한 채 만기 연장을 통해 부실을 이연시키고 있다고 보고 있다. PF 대출의 충당금 적립률은 정상 2%, 요주의 10%, 고정 30%, 회수 의문 75%, 추정 손실 100% 등 연체 상황에 따라 다른데 금감원은 최악의 상황을 대비해 충당금을 보수적으로 쌓을 것을 주문하고 있다. PF 대출은 토지 매입 단계로 공사에 들어가기 전인 ‘브리지론’과 공사가 진행되고 있는 ‘본 PF’ 단계로 구분되는데 주로 저축은행 등 2금융권에서 고금리로 대출한 브리지론은 분양이나 매각에 실패한 경우 사업성을 확보하기 어려워 부실 위험이 크다. 그런데도 만기 연장을 반복하는 브리지론의 경우 신속 매각하라는 게 금융당국의 방침이다. 또 본 PF로 전환된 사업장이라 하더라도 공사가 계속해서 지연되거나 분양률이 크게 미달하면 과거 최악의 경험 손실률 등을 고려해 충당금 적립을 강화하라고 주문했다. 이에 따라 금융사에서는 그동안 이자 유예나 만기 연장을 통해 정상 또는 요주의 정도로 분류됐던 PF 대출이 대거 고정 이하 여신으로 변경될 수 있다. 국내 부동산 PF 대출 잔액은 지난해 9월 말 134조원 규모로 한국건설산업연구원은 이 중 브리지론의 비중이 30조원가량 될 것으로 추산했다. 특히 지난해 상반기 증권사와 2금융권에서 취급한 PF 대출의 만기 연장 비율은 브리지론이 70%, 본 PF가 50% 수준으로 추정돼 이를 예상 손실로 감안하면 2금융권 충당금 규모는 큰 폭으로 증가할 것으로 보인다. 금감원은 조만간 부실 사업장에 대한 분류 기준과 충당금 적립 방안 등 구체적인 가이드라인을 마련하고 결산 검사에서 충당금 기준에 맞지 않는 경우 일대일 면담으로 압박할 예정이다. 특히 이를 회피하고 배당이나 성과급 지급에 우선순위를 둔 경우에는 엄중히 제재할 방침이라고 밝혔다. 금감원 관계자는 “PF 사업장 관련 대주단에서 각 사업장의 특이 사항을 반영해 충당금을 충분히 쌓으라는 것”이라며 “결산 검사 때 이를 집중해서 볼 것”이라고 말했다.

태영건설이 “공사현장 미지급 노무비를 설 연휴 전에 최대한 지급하겠다”는 입장을 26일 밝혔다. 대금 미지급 등 우려했던 하도급 업체 피해 발생 논란이 커지자 태영건설이 진화에 나선 것으로 보인다.앞서 지난 24일 대한건설정책연구원이 발표한 ‘부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 진단과 하도급업체 보호방안’ 보고서에 따르면 태영건설과 하도급 공사를 수행하는 공사현장 92곳에서 어려움이 발생했다. 대한전문건설협회가 최근 태영건설 하도급 공사를 하는 452개사 현장 862곳을 대상으로 한 조사를 바탕으로 작성한 것이다. 보고서에 따르면 현장 14곳에서 대금 미지급이 발생했으며 50곳에서는 외상매출채권 담보대출(외담대)이 60일에서 90일로 변경되는 식으로 대금지급기일이 변경됐다. 12곳은 현금 대신 어음이나 외담대를 지급하는 방식으로 결제 수단이 변경됐고 2곳은 직불 전환됐다. 그 외 어음할인 불가 등도 14곳이 있었다. 태영건설 측은 우선 이달 중 협력업체에 330억원의 공사대금을 지급하겠다고 밝혔다. 태영건설은 현재 자금 가용 범위 내에서 노무비 비중이 높은 공정 현장을 중심으로 2차에 걸쳐 현금을 지급하겠다는 입장이다. 지난 25일 54억원을 서울 중랑구 상봉동 청년주택현장 등에 1차로 지급했고 오는 31일에 277억원 2차로 추가 지급할 계획이다.태영건설 관계자는 “앞으로 노임 문제는 PF 대주단과 적극적인 협의를 통해서 미지급이 발생하지 않도록 최선의 노력을 다하겠다”며 “하도급사 공사대금을 발주처가 협력업체에 직접 지급하는 ‘직불’ 협의가 진행되고 있다. 대주단과 시행사, 시공사의 합의가 조속히 이루어지면 협력업체 공사대금이 직접 지급돼 노무비 지급도 원활히 이루어질 것”이라고 밝혔다.