한국 중산층의 절반 이상이 주택 구입 자금과 자녀 사교육비에 발목 잡혀 적자 상태라는 분석이 나왔다. 제조업 중심의 ‘한국 스타일’이 한계에 부딪힌 만큼 서비스업과 중소기업 활성화가 절실하다는 지적도 나왔다. 국제 컨설팅업체 매킨지는 14일 ‘제2차 한국보고서 신성장공식’에서 한국의 성장 잠재력을 갉아먹는 악의 축은 ‘가계 부채’와 ‘교육비’라고 지목했다. 보고서는 “한국 중산층은 주택 구입 대출금을 상환하는 데 매달 막대한 돈을 지출하고, 전 세계 어느 국가보다도 많은 사교육비를 내고 있다”면서 “그 결과 지난 20년간 한국 중산층 가구의 재무 상황이 극도로 악화됐다”고 분석했다. 매킨지가 한국 경제 보고서를 낸 것은 1998년 외환 위기 때에 이어 두 번째다. 보고서에 따르면 한국 중산층 비율은 1990년 전체 인구의 75.4%에서 2010년 67.5%로 급감했다. 이 중 한 달 지출 기준 적자 가구는 24.5%다. 하지만 월별 지출 통계에 포함되지 않는 주택담보대출 원금 상환액까지 반영하면 30.3%가 적자 가구에 새롭게 포함된다. 즉, 중산층의 54.8%가 벌이보다 씀씀이가 많다는 의미다. 서비스 부문과 중소기업 영역이 취약한 것도 고용 축소와 가계소득 감소로 이어졌다고 보고서는 지적했다. 매킨지는 “한국의 서비스업은 대부분 상점, 요식업 등 저부가가치 업종으로 구성돼 있어 생산성이 제조업 생산성의 40%에 그친다”면서 “직원당 부가가치도 미국, 영국 등보다 30~57% 저조하다”고 분석했다. 높은 실질 실업률과 담보인정비율(LTV) 규제도 문제 삼았다. 매킨지는 “한국의 실업률은 3.9%로 경제협력개발기구(OECD) 회원국 평균의 절반에 불과하지만 불완전 취업자, 비자발적 시간제 근로자 등을 포함하면 실질 실업률은 훨씬 높아진다”면서 “과도한 LTV 규제도 가계 부채를 악화시켰다”고 우려했다. 출산 뒤 직장에 복귀하기가 어려운 탓에 30∼39세 여성의 노동 참여율이 낮은 점 등도 개선 과제로 꼽혔다. 매킨지는 한국이 지속 가능한 성장을 하려면 ▲보건의료·사회복지 등의 고부가가치 서비스산업 지원 ▲중기 활성화 ▲여성 노동 참여 확대 ▲장기·확정금리 주택담보대출로의 전환 ▲LTV 규제 완화 ▲고등교육 인식 전환 캠페인 등이 필요하다고 제안했다. 이두걸 기자 douzirl@seoul.co.kr

집을 샀다가 판 경력이 있는 무주택자도 ‘생애최초 주택구입자’ 수준의 낮은 금리로 국민주택기금에서 대출받을 수 있게 된다. 국토교통부는 4·1부동산 대책의 하나로 무주택자의 주택구입자금 지원을 강화할 계획이라고 2일 밝혔다. 생애최초 주택구입자 대출은 처음으로 집을 사는 사람에게만 주어지는 혜택이다. 여기에 한 차례라도 집을 샀다가 팔고 현재 무주택(부부 합산 연소득 6000만원 이하) 상태인 사람이 ‘하우스푸어 주택’을 사거나 자신이 현재 임차로 거주하고 있는 주택을 집주인으로부터 구입하는 경우에도 생애 최초 수준인 연 3.5%의 금리를 적용받는다. 하지만 취득세 면제와 LTV(담보대출인정비율)와 DTI(총부채상환비율)의 완화 혜택은 받을 수 없다. 또 시중은행에서 일반 대출을 받았더라도 소유권 이전 등기 접수일이 3개월이 지나지 않았다면 생애 최초 대출로 갈아탈 수 있다. 하지만 전용면적 60㎡ 이하 주택을 석 달 전에 구입하면서 생애최초 대출을 받았다면 추가로 금리혜택을 받지 못한다. 국토부 관계자는 “4·1대책에서 60㎡ 이하에 연 3.3%의 금리를 제공하기로 한 것은 신규 주택수요 창출을 위한 조치”라면서 “이미 생애최초 대출을 받은 사람은 대상이 되지 않는다”고 설명했다. 국토부는 이달 중순 기금운영계획을 변경해 생애최초 대출 금리 인하를 시행할 계획이다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

민주통합당은 2일 정부의 4·1 종합부동산대책에 대해 “큰 틀에서 새누리당과 박근혜 정부, 민주당 간 시각차가 있다는 것을 다시 한번 확인했다”고 강조하면서 국회 협상이 쉽지 않을 것임을 예고했다. 변재일 민주당 정책위의장은 이날 국회에서 열린 의원총회에서 “민주당은 부동산 시세가 아직도 비싸기 때문에 하향 안정화돼야 한다는 입장이지만 새누리당과 정부는 저점을 찍었기 때문에 이젠 좀 올라야 하는 것 아니냐는 입장”이라면서 “부동산 가격에 대한 기댓값이 다르다는 것을 확인했다”고 말했다. 변 의장은 총부채상환비율(DTI)과 담보가치인정비율(LTV) 완화 문제와 관련해서는 “생애 최초 주택 구입자라 할지라도 가계 부채가 100조원에 달하는 상황에서 이들이 다시 하우스푸어로 전락할 수 있다는 문제가 있다”며 반대 입장을 밝혔다. 다주택자 양도세 중과 폐지 문제에 대해서도 “제도 자체는 유지돼야 한다”고 강조했다. 변 의장은 또 생애 최초 주택 구입자의 취득세 면제는 ‘강남특구 부유층을 위한 것’이라고 공세를 펴기도 했다. 그는 취득세 면제 요건을 6억원 이하, 85㎡ 이하로 제한한 데 대해 “이런 소형 주택은 대부분 강남 3구에만 있는 것으로 확인됐다”고 지적했다. 시각차를 보인 민주당과 달리 새누리당은 4월 국회에서 정부의 대책을 조속히 입법화할 계획이다. 새누리당의 한 관계자는 “정부가 서두르더라도 국회에서 늑장을 부리면 시장의 기대는 실망으로 바뀔 수 있다”고 강조했다. 정부의 세부 대책 46개 가운데 20개는 소득세법, 조세특례제한법 등의 법률 개정이 필요하다. 개정 과정에서 새누리당과 민주당이 충돌할 가능성이 높아진 것이다. 충돌은 불가피하지만 결국 민주당이 대승적 차원에서 협조할 것이라는 전망도 있다. 정부의 부동산대책 발표 뒤 여야는 원내대표와 정책위의장이 참석하는 ‘6인 협의체’ 정례화에 합의했다. 의원총회에서 반대 목소리를 높인 변 의장도 “그간 민주당이 대선이나 총선에서 공약했던 내용이 대폭 반영된 것은 바람직하다”면서 “부동산 상한가 폐지 문제에서 정부가 한발 물러난 것은 환영한다”고 평가했다. 김효섭 기자 newworld@seoul.co.kr

정부가 1일 내놓은 ‘4·1서민주거안정대책’은 시장 정상화 대책과 박근혜 대통령의 주택정책 실천에 초점이 맞춰졌다. 시장을 살리는 대책으로는 ▲주택공급 조절 ▲세제규제 완화 ▲리모델링 규제 완화로 요약된다. 박 대통령의 주택정책 실천방안으로는 ▲하우스푸어·렌트푸어 지원 ▲보편적 주거복지 프로그램 제시 등이다. 정부가 과열로 이어질 수 있다는 일각의 우려에도 불구하고 이례적으로 주택시장을 살리는 선제 대책을 내놓은 것은 2008년 글로벌경제위기 이후 가라앉은 주택시장을 더 이상 방치할 수 없다는 판단에서다. 주택 구입 수요가 전세 수요로 옮겨붙어 전세시장 불안이 가중되고 있기 때문이다. 부동산중개·이사·인테리어 등 관련 서민업종의 어려움도 감안했다. 주택거래 침체가 민간 경제 회복을 지연시키고 금융시장 안전성에도 악영향을 주어 거시경제 전반에 위험요인으로 작용할 수 있다는 우려도 강도 높은 대책을 내놓은 배경이다. 기존 주택 거래를 활성화하기 위해 공공주택 공급조절에 손을 댔다. 공공분양 주택은 연 7만 가구에서 2만 가구로 축소하되 60㎡ 이하 주택만을 공급한다. 특히 수도권에서는 개발제한구역(그린벨트) 내 신규 보금자리지구 지정을 중단시켰다. 구매 의욕을 불러일으키기 위한 세제지원도 눈에 띈다. 부부 합산 연소득 6000만원 이하 가구가 올해 말까지 6억원·85㎡ 이하 주택을 생애 최초로 구입할 경우 취득세를 전액 면제한다. 예를 들어 생애 최초로 6억원짜리 집을 사면 지금도 취득세 감면으로 1%의 세율을 적용받아 660만원(취득세 600만원+교육세 60만원)만 내면 되지만 이마저도 면제된다. 더욱이 이 혜택은 상반기까지인 취득세 일시감면과 달리 연말까지 가능하다. 종전처럼 2%를 낸다면 1320만원을 절약하는 셈이다. 또 이들에게는 연말까지 총부채상환비율(DTI)을 은행권 자율로 적용하고 주택담보인정비율(LTV)도 70%로 완화한다. 양도소득세도 한시 면제된다. 연말까지 9억원 이하 신규·미분양 주택을 구입하거나 다주택자가 1가구 1주택자가 보유한 9억원·85㎡ 이하 주택을 구입할 경우 5년간 양도세를 전액 면제한다. 1가구 1주택자에게는 집을 쉽게 팔 수 있고, 다주택자는 양도세 부담 없이 주택을 사들일 수 있게 한 것이다. 9억원 짜리 집을 사서 8년 뒤 집을 팔면 5년간 양도차익 만큼은 과세대상에서 빼주고 이후 차익에 대해서만 양도세를 내면 된다. 5년간 집값이 3억원 오르고 나머지 3년간 2억원이 더 올라 5억원이 뛰었다면 5년간 오른 3억원을 빼고 2억원에 대해서만 부과한다. 매수자가 다주택자라도 같은 혜택을 받는다. 종전 보유주택을 양도할 때 신규 구입 주택은 주택 수를 계산할 때 빼준다. 조원동 청와대 경제수석은 “수급불균형으로 인해 떨어진 집값도 어느 정도 오를 것”이라며 “거래량이 15% 정도는 늘어나는 효과가 있을 것”이라고 말했다. 보편적 주거복지 대책도 제시됐다. 2017년까지 소득 5분위 이하 520만 무주택가구의 64%, 2022년까지는 550만 가구가 공공 주거지원 대상에 포함된다. 이를 위해 연간 공공임대 11만 가구, 공공분양 2만 가구 등 공공주택 13만 가구를 공급한다. 철도부지·국공유지를 활용하는 행복주택 20만 가구를 2017년까지 공급한다. 올해는 6~8개 지구에서 1만 가구를 시범 공급할 계획이다. 저소득층에 임대료를 지원하는 주택바우처제도 올해 사업 모델을 확정하고 내년 상반기 시범사업을 펼칠 계획이다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

경기 성남시 분당 등 지은 지 20여년이 넘은 1기 신도시 아파트에 대해 리모델링 시 수직증축이 허용될 전망이다. 또 신축 주택의 양도소득세와 생애 최초 주택의 취득세 감면 등이 추진된다. 31일 관련 부처 등에 따르면 정부는 1일 오후 발표하는 종합 부동산 대책에 이 같은 내용을 포함한 것으로 알려졌다. 아파트 리모델링 수직증축은 기존 아파트에 3~4층을 추가로 지어 일반에 분양할 수 있게 하는 것으로 아파트 거래 활성화에 도움이 될 것으로 전망된다. 정부는 지금까지는 아파트 층수를 늘리는 리모델링은 건물 안전에 위협을 줄 수 있다며 수직증축을 반대했었다. 건설산업연구원 등 전문가 단체들과 주민들은 15층 이상 단지에서 3개 층 정도의 수직증축은 안전에 이상이 없다며 줄기차게 수직증축을 요구했었다. 국토부 관계자는 “수직증축을 허용해도 완벽한 안전진단을 전제로 허용할 것”이라며 “분당 등 1기 신도시를 비롯해 기존 아파트 거래 활성화에 실질적인 도움이 될 것”이라고 말했다. 그러나 대책에는 시장에서 줄기차게 요구해 온 총부채상환비율(DTI)과 담보대출인정비율(LTV) 등 금융 규제 완화는 이미 1000조원을 넘은 가계대출을 자극할 수 있어 제외된 것으로 전해졌다. 대책은 또 보편적 주거복지 달성을 위한 박근혜 대통령의 공약 이행 방안과 주택거래 정상화를 위한 부동산 세제 완화 방안, 하우스푸어·렌트푸어 대책 등을 담을 예정이다. 업계에서는 당초 예상보다 강도 높은 수준의 대책이 나올 것으로 보고 있다. 다주택자 양도세 중과, 분양가 상한제 등 과거 집값 급등기에 도입됐던 규제는 계속 정비해 나간다는 방침이다. 미분양 주택뿐 아니라 신축주택의 양도세를 한시 감면해 주는 방안도 유력하게 거론된다. 생애 최초 주택구입자에 대해 올해 말까지 한시적으로 취득세를 면제해 주고 국민주택기금 대출 이자도 3% 초반대로 낮춰 줄 방침이다. 전세자금 대출 이용 자격을 완화하고 저소득 임차 가구에 대해서는 주택 바우처를 제공할 계획이다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr 세종 이두걸 기자 douzirl@seoul.co.kr

새 정부의 주택정책은 오랜 침체에 빠진 경기 회복과 ‘주거복지’ 확대로 요약된다. 상충되는 부분 같지만 새 정부는 ‘두 마리 토끼’를 모두 잡겠다고 나섰다. 주택 거래 활성화 정책이 자칫 안정된 주택가격에 기름을 끼얹는 것 아니냐는 지적도 따르지만, 전문가들은 거래 실종으로 인한 경제 전반의 피해가 눈덩이처럼 커지고 있는만큼 시장기능 정상화 대책이 시급하다고 입을 모은다. 불필요한 제도, 징벌적 규제를 과감히 풀어 거래 숨통을 틔워주자는 것이다. 17일 부동산업계에 따르면 주택 투기는 압축성장으로 도시화가 촉진되는 과정에서 수급불균형이 가져온 부작용이다. 단기간에 수급을 조절할 수 없게 된 정부는 급한 대로 거래를 차단하는 악수(惡手)를 둘 수밖에 없었다. 하지만 공급이 수요를 초과하는 지금은 투기억제 수단이 되레 정상적인 거래를 옥죄는 수단으로 변질됐다. 주택 디플레이션 부작용이 전체 경제의 발목을 잡을 수도 있는 지경에 이르렀다. 조주현 건국대 교수는 시장이 깊은 침체에서 빠져나오지 못하는 원인은 잘못된 규제 탓이라고 진단하고 즉각적인 철폐를 주장했다. 그는 “거래 활성화 차원에서 취득세는 제로(0)로 가져가고 양도세 면제 폭도 넓혀야 한다”고 말했다. 아파트 분양가상한제 역시 주택 가격을 낮추는 것이 아니라 되레 가격을 높이는 측면이 있는 만큼 폐지하는 것이 바람직하다는 입장이다. 김현아 건설산업연구원 연구실장도 “소득·세대·지역별로 금리나 금융규제를 달리해야 한다”고 거들었다. 구매력이나 상환능력을 따져 금융규제를 다양하게 적용해야 한다는 것이다. 금융규제는 근본적으로 금융권에 맡기고, 주택 구매능력과 욕구가 맞아떨어지는 수요자에게는 금융규제를 과감히 풀어야 시장이 살아날 수 있기 때문이다. 하지만 설익은 정책, 임시방편적인 대책은 오히려 화를 불러올 수 있다. 내성만 키우고 자칫 주택시장을 교란시킬 수 있다는 점에서 신중론도 설득력을 얻는다. 반짝 대책보다는 시장 불확실성에 대한 우려가 걷힐 때 비로소 안정적인 거래 증가로 이어진다는 것이다. 정남수 선대인경제연구소 자산경제팀장은 “이명박 정부에서 거래관련 세금을 감면해줬지만 거품이 빠지는 것을 막을 수 없었다”며 재정투입에 신중해야 한다고 지적했다. 부동산대책 때마다 단골로 등장하는 DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보인정비율)도 무조건 폐지하는 것은 바람직하지 않다는 주장이 대세다. 시장에서 요구하는 것과는 상반된 내용이다. 구매력이나 상환능력을 따지지 않고 일률적으로 규제하는 것은 개선해야 하지만, 그렇다고 완화·폐지하는 것도 바람직하지 않다는 것이다. 서승환 국토부장관도 “금융 건전성 차원에서 금융대책으로 봐야지 부동산 대책으로 사용하는 것은 바람직하지 않다”고 선을 그었다. 전문가들은 ‘하우스푸어’, ‘렌트푸어’ 대책도 필요하지만 신중하게 접근해야 한다고 조언했다. 말처럼 쉽게 풀리지 않고 부작용도 따를 수 있기 때문이다. 생계·생업자금 대출로 생긴 대출은 주택구입 때문에 생긴 하우스푸어보다 악성이다. 하우스푸어 대책이 자칫 도덕적 해이라는 비판을 받지 않도록 세심한 설계가 필요하다. 새 정부가 추구해야 할 주택정책의 또다른 축은 보편적 주거복지 확충이다. 장기적으로 무주택자 5분위 이하 550만 가구 모두를 주거복지 정책 대상으로 삼기 위해서는 계층에 맞는 적정한 임대주택 공급이 전제돼야 한다. 이를 해결하기 위한 수단으로 내놓은 것이 ‘행복주택’ 건설이다. 전문가들은 임대주택 공급정책이 성공하기 위해서는 양적 지원도 중요하지만 소득수준을 기준으로 한 점진적인 업그레이드 정책이 필요하다고 지적한다. 장희순 강원대 교수는 “서민주택이라고 무조건 저가 주택을 공급해야 한다는 사고에서 발상의 전환이 필요하다”고 말했다. 이어 “양질(주거면적, 입지, 주거환경)의 주택을 적정한 가격으로 공급하되, 초기 입주시점에는 공공임대 아파트 수준으로 살게 하고 시간이 경과되고 소득이 증대하면서 일정 기간 이후에는 임대료를 올려 분양 아파트 수준으로 공급하는 방식을 펴야 한다”고 제안했다. 조주현 교수도 “임대주택 공급을 확대하되 임대와 임대보조 방식을 동시에 적용, 이를 해결해야 한다”며 “시장에 진입하지 못하는 계층이 있는 만큼 지원체계를 세분화하는 정책이 필요하다”고 강조했다. 행복주택의 개발 방향도 바로 잡아야 한다고 조언했다. 서두르지 말고 체계적으로 개발하고 상품을 잘 구성해 필요한 계층에게 공급돼야 한다는 것이다. 단순한 임대주택 공급확대 차원을 벗어나 지역 발전정책과 연계개발해야 할 것도 주문했다. 장희순 교수는 “도시공간 차원에서 철도로 단절된 지역을 연결하고 도시재생의 새로운 모델을 개발하는 계기를 만들어야 한다”고 말했다. 보금자리주택제도의 개선과 함께 이뤄져야 한다는 지적도 나왔다. 김현아 연구실장은 “보금자리주택의 구조조정을 하지 않고 추진하면 과잉공급 문제가 발생할 우려가 있어 균형을 맞추는 것이 필요하다”고 말했다. 주택문제를 종합적으로 다룰 컨트롤타워도 필요하다. 사전에 방향을 이끌고 이견을 조율할 수 있는 기구가 필요하다. 국토부가 내놓은 대책은 주로 신규 주택 수급조절 정책이다. 조세·금융분야는 아무런 권한이 없다. 때문에 국토부가 주도하는 대책은 반쪽짜리 대책일 수밖에 없다. 신설된 경제부총리가 종합 컨트롤타워를 맡고 복지, 금융, 조세 분야 등 범부처 차원의 부처를 아우르는 것이 필요하다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr 김동현 기자 moses@seoul.co.kr [용어 클릭] ■하우스푸어(House Poor) 비싼 집에 사는 가난한 사람들이란 뜻. 소득에 비해 무리하게 대출을 받아서 집을 샀다가 대출이자와 빚에 짓눌려 힘겹게 살고 있는 사람. ■렌트푸어(Rent Poor) 하우스푸어에 빗댄 말로 치솟는 주택 임대비용을 감당하는 데 소득의 상당액을 지출해 저축 여력이 없는 사람.

현오석 부총리 겸 기획재정부 장관 후보자가 지금의 경기상황에 대해 “하방(하강) 위험이 크다”며 “추가경정예산 편성 등 구체적인 대응책을 조기에 마련하겠다”고 밝혔다. 현 후보자는 11일 국회에 제출한 인사청문회 서면질의 답변서에서 “(현 경기는) 미약한 회복세마저 꺾일 수 있는 상황”이라면서 “회복세도 올해 들어 주춤하고 있어 적어도 당분간은 경기가 획기적으로 개선되긴 쉽지 않아 보인다”고 말했다. 취임 뒤 적극적인 정책 대응 의지를 시사한 셈이다. 이어 “정책 방향을 조기에 마련하고, 추경은 경기상황 등을 종합적으로 고려해 집행 여부와 시기를 검토하겠다”고 밝혔다. 부동산시장과 관련해서는 “분양가 상한제 등 과도한 규제를 정비할 필요성에 동의한다”며 규제 완화에 찬성했다. 하지만 “주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제 완화는 가계부채 수준 등을 생각할 때 신중할 필요가 있다”고 유보적인 입장을 보였다. 재원 마련을 위한 세율 인상이나 세목 신설 등 직접 증세는 부정적인 견해를 나타냈다. 대신 금융거래 중심의 과세 인프라 구축, 현금영수증 발급의무 확대 등으로 지하경제를 양성화하고 조세정의를 확립하겠다는 의지를 분명히 했다. 담뱃값 인상에 대해서는 원론적으로 찬성한다면서도 “국민건강과 부담, 물가영향 등을 종합적으로 고려해 (관계부처 간 협의를 거쳐) 검토하겠다”고 응답했다. 세종 이두걸 기자 douzirl@seoul.co.kr

신제윤 금융위원장 후보자는 담보가치인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등에 대해 “당분간 완화할 생각이 없다”고 못 박았다. 부동산 경기 활성화를 위해 금융 규제를 완화해야 한다는 일각의 주장을 일축한 셈이다. 신 후보자는 지난 2일 서울 중구 명동 은행회관에서 기자들과 만나 이같이 말한 뒤 “다만 부동산 경기 활성화도 필요한 만큼 여러 각도로 고민해 보겠다”고 덧붙였다. 신 후보자는 “국제적으로 ‘파이낸셜 인클루전’(금융 포용성)에 대한 논의가 진행되고 있다”며 박 대통령의 공약인 ‘국민행복기금’을 도입하고 금융회사의 사회적 책임을 강화하겠다고 강조했다. 구체적인 가계 부채 해법과 관련해서는 “대통령의 공약을 중심으로 하되 가계 부채는 기업 부채와 달리 오랜 시간이 걸리는 만큼 인내심을 필요로 한다”고 강조했다. 성급한 대처로 모럴 해저드(도덕적 해이)를 야기하지 않겠다는 뜻으로 풀이된다. 국회 인사청문회에서는 미국계 사모펀드인 론스타와의 ‘악연’이 집중 거론될 것으로 보인다. 신 후보자는 외환은행을 론스타에 헐값으로 넘겼다는 논란이 촉발된 2003~2004년에 재정경제부(현 기획재정부) 금융정책과장으로서 실무를 맡았다. 신 후보자는 금융위 부위원장이던 2011년에도 론스타 문제를 맡았다. 당시 그는 론스타가 하나금융에 외환은행을 팔 자격이 되느냐는 ‘대주주 적격성 심사’와 관련해 법적 불확실성을 들어 판단을 유보했다. 신용카드 대란, 한·미 자유무역협정(FTA), 한·미 통화스와프, 가계부채 종합대책 등 최근 10여년간 벌어진 주요 국내외 금융 현안들은 모두 그의 손을 거쳤다. ‘해결사’라는 별명은 그래서 붙었다. 권오규 전 경제부총리는 그를 주저없이 ‘최고 협상가’라고 평가한다. 후배들의 신망도 높다. 재정부 공무원 노조가 2006년부터 실시한 ‘닮고 싶은 상사’ 투표에 단골로 이름이 오르자 노조가 아예 ‘명예의 전당’에 올리고 투표 대상에서 제외시켰을 정도다. 신 후보자는 지난해 3월 고위 공직자 재산 신고 때 경기 과천시 주공아파트 한 채(공시가격 5억 9200만원)와 2억 4036만원의 예금 등 모두 8억 2007만원의 재산을 등록했다. 아파트 시세 하락으로 재산이 2008년보다 1억 2700만원 정도 줄었다. 병역은 별로 문제될 게 없다. 신 후보자 자신은 카투사(주한 미군에 근무하는 한국군)로 만기 제대했고 부인 이진주(53)씨와의 사이에 딸만 둘이다. 큰딸 아영씨는 미국 하버드대 출신의 케이블 스포츠채널(SBS ESPN) 아나운서다. ▲서울(55) ▲휘문고, 서울대 경제학과 ▲행시 24회 ▲재경부 국제금융심의관 ▲금융위원회 부위원장 ▲기획재정부 제1차관 이두걸 기자 douzirl@seoul.co.kr

부동산업계에 주택거래 활성화 기대감이 커지고 있다. 박근혜 정부의 초대 경제 부총리 겸 기획재정부 장관에 현오석 한국개발연구원(KDI) 원장, 국토교통부 장관에 서승환(연세대 경제학부 교수) 대통령직인수위원회 인수위원이 각각 내정되면서 시장 발목을 잡는 부동산 규제가 대폭 풀리고 거래활성화 정책이 펼쳐질 것으로 전망되기 때문이다. 18일 부동산업계와 학계는 “부동산 정책의 ‘투톱’이 시장경제원칙을 충실히 따르는 인물이기 때문에 눈에 띄는 주택시장 정상화 대책이 나올 것”이라고 기대했다. 특히 서 후보자가 지난 17일 장관 후보자로 지명된 뒤 가진 첫 간담회에서 “현재의 주택시장이 정상적인 상황이 아니다. 정상적인 상황으로 바꿔 놓는 조치가 필요하다”고 밝힌 만큼 시장을 움직일 수 있는 조치가 나올 것으로 전망된다. 그는 정부가 주택시장에 적극 참여하는 것을 반대하는 대표적인 학자다. 현 부총리 내정자는 KDI 원장으로 재직하면서 꾸준히 금리 인하를 강조했다. 이달 초에도 부동산 경기 활성화를 위해 한국은행이 확장적인 통화정책(기준금리 인하)을 펴야 한다고 주문했다. KDI는 또 양도소득세폐지, 총부채상환비율(DTI)·주택담보가치인정비율(LTV) 규제 완화 등도 주문했다. 이에 따라 업계는 새 정부 출범 이후 다주택자 양도소득세 중과 등 징벌적 조세 규제가 철폐되고 은행 대출 규제도 완화될 것으로 믿는 분위기다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

집을 경매에 넘겨도 대출금을 갚지 못하는 이른바 ‘깡통주택’ 보유자가 19만명이 넘는 것으로 나타났다. 이들의 대출규모는 13조원이다. 신용등급이 낮고 여러 금융기관에서 주택담보대출을 받은 고위험 ‘하우스푸어’(빚을 내 집을 샀다가 어려움을 겪는 계층)도 23만명에 달한다. 금융감독당국이 처음으로 모든 금융사를 상대로 ‘하우스푸어’ 실태를 조사한 결과다. 하우스푸어가 20만명 내외라는 의미다. 2일 금융감독원은 지난 6월 말 기준(은행권은 9월 말 기준) 금융권 주택담보대출 중 경락률(감정가 대비 낙찰가율) 초과 대출자가 전체의 약 3.8%인 19만 3000명이라고 밝혔다. 이 중 수도권에 18만명(12조 2000억원)이 몰려 있다. 수도권 집값이 더 큰 폭으로 내렸기 때문이다. 지난 1~10월 평균 경락률은 76.4%다. 1억원짜리 집이 경매에 넘어가면 7640만원만 받을 수 있다는 의미다. 경락률을 초과해 돈을 빌렸다면 경매로 집을 팔아도 대출금 일부를 갚을 수 없게 된다. 금융기관별로는 신용협동조합, 새마을금고 등 상호금융이 11만명(6조 1000억원)으로 절반 이상(57.0%)을 차지한다. 상호금융이 전체 금융업에서 차지하는 비중에 비해 부실대출 가능성이 더 큰 셈이다. 이어 은행 7만명(5조 6000억원), 저축은행 1만명(5000억원) 순으로 조사됐다. 현재 주택담보대출을 한달 이상 연체한 사람은 4만명이다. 전체 주택담보대출의 1.1%(4조 5000억원)이며 전체 대출자의 0.8% 수준이다. 모두 신용등급 7등급 이하인 저신용 채무자다. 9월 말 기준 저신용·다중채무자 주택담보대출은 전체의 4.1%인 23만명 수준이다. 대출 규모는 25조 5000억원(4.8%)으로 집계됐다. 이들은 신용등급 7등급 이하로 금융기관 3군데 이상에서 빚을 끌어 써 상환능력을 거의 소진한 상태다. 특히 대출이자가 높은 비은행권에서만 돈을 빌린 이들이 7만명(7조원)에 달했다. 집값이 더 내려가면 ‘상환불능’ 상태에 빠질 가능성이 가장 높다. 소득능력이 줄어드는 50세 이상인 고령층 저신용·다중채무자도 9만명(11조 1000억원)으로 집계됐다. 집값 하락이 계속되면서 담보인정비율(LTV) 초과 대출도 계속 늘고 있다. 은행권의 LTV 70% 초과 대출은 2010년 말 7조 5000억원에서 지난해 말 7조 9000억원, 지난 9월 말 8조 3000억원 등으로 늘고 있다. 전체 금융권의 LTV 70% 초과 대출자는 24만명(26조 7000억원), 80%를 넘긴 대출자도 4만명(4조 1000원) 수준이다. 금감원은 가계부채 대응 태스크포스(TF)를 꾸려 가계부채의 주요 리스크 현황 등에 대한 분석 및 차주의 상환부담 완화 방법 등을 협의해 나갈 계획이다. 이기연 금감원 부원장보는 “1개월 이상 주택담보대출 연체자 4만명과 LTV 80% 초과 대출자 4만명에 대해 리스크 현황 등 정밀 점검을 실시할 예정”이라면서 “제2금융권의 가계 부채 관련 통계시스템 또한 구축할 것”이라고 말했다. 이성원기자 lsw1469@seoul.co.kr

결혼 적령기인 20~30대가 적격대출을 받으면 일반 주택담보대출보다 평균 725만원을 더 빌릴 수 있다는 분석이 나왔다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원과 방두완 한국주택금융공사 연구위원은 7일 발표한 ‘3분기 부동산시장 동향분석과 정책현안’ 보고서에서 이같이 밝혔다. 적격대출이란 주택금융공사가 주택저당증권(MBS) 발행 등을 통해 금융기관에서 조달한 재원으로 취급하는 장기·고정금리 분할상환대출이다. 적격대출의 평균 주택담보인정비율(LTV)은 51.4%다. 일반 주택담보대출(48%)보다 높다. 따라서 20~30대가 적격대출을 받는다면 평균 725만원 더 대출받을 수 있는 것으로 추정했다. 다만, 적격대출 확대는 LTV를 완화함으로써 한계차입자의 주택구입 이용도를 높이는 편익을 제공하지만 연체율 상승 등의 위험요인도 따르는 만큼 면밀한 분석이 선행돼야 한다고 송 연구위원은 지적했다. 모기지(주택담보대출) 보험 활용으로 적격대출을 늘려 서민주거복지 확충을 위한 정책수단으로 쓰자는 제안도 덧붙였다. 김현아 건설산업연구원 연구위원은 이 보고서에서 경기 김포, 고양, 파주, 용인 등 4개 지역의 아파트 매매가격 하락폭이 큰 데다 주변에 신규 주택공급이 지속되고 있고 미분양 아파트도 경기도에 가장 많기 때문에 대책이 필요하다고 촉구했다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

하우스푸어가 소리 없이 급증하고 있는데도 금융감독 당국은 이제서야 실태 파악에 착수한 상태다. 박재완 기획재정부 장관은 22일 “가계부채 위험이 과장된 측면이 있다.”며 시장의 인식과 동떨어진 진단을 내놓았다. 문제의 심각성을 제대로 깨닫지 못하기는 하우스푸어 자신도 마찬가지다. ‘깡통 주택’(집을 팔아도 대출금을 갚지 못하는 주택)이 속출하고 있는데도 신한은행이 최근 내놓은 하우스푸어 구제책 신청자는 50여명 정도다. 대선 정국 등과 맞물려 “좀 더 버티면 (나라에서) 어떻게 해 주겠지.”라는 심리가 작용하고 있는 것으로 풀이된다. 우리은행의 8월 말 현재 하우스푸어 연체액은 900가구 1000억원이다. 가구당 연체액이 1억 1000만원인 셈이다. 하우스푸어에 대한 ‘공유 개념’이 없다 보니 규모도 제각각이다. KB금융그룹 산하 KB경영연구소는 원리금 상환액이 소득의 30%를 넘는 가구를 하우스푸어로 정의했다. 이 기준에 따르면 주택담보대출을 받은 가구 중 16.2%가 하우스푸어다. 대출 가구 열 집 가운데 한두 집은 하우스푸어라는 얘기다. 이 가운데 깡통 주택도 18만 5000가구라고 파악했다. 현대경제연구원은 가처분소득(세금이나 연금 등을 빼고 실제 쓸 수 있는 소득) 대비 원리금 비중이 40% 이상인 가구를 하우스푸어로 본다. 이 잣대로는 우리나라 전체 가구의 10% 수준인 108만 가구가 하우스푸어다. 통계청 등에 따르면 지난해 가계의 가처분소득 대비 금융부채 비율은 109.6%로 1년 전보다 6.2% 포인트 높아졌다. 세금, 보험료 등 비소비성 지출을 제외하고 소비할 수 있는 돈보다 금융권에 진 빚이 더 많다는 뜻이다. 상황이 이렇게 되자 우리은행은 자체 하우스푸어 대책인 ‘트러스트 앤드 리스백’(신탁 후 재임대) 대상을 확대하기로 했다. 지난달 12일 발표했던 초안에서는 집 소유권을 은행에 넘기되 최장 5년까지 연 5% 대출이자 수준의 임대료를 내도록 했지만, 이 임대료를 4% 수준으로 1% 포인트 내렸다. 신탁보수(집값의 0.2~0.4%)도 당초에는 집주인에게 물릴 방침이었지만 은행이 부담하기로 했다. ‘1가구 1주택 실거주자’ 요건에서 ‘실거주’ 요건을 빼거나 아예 1가구 2주택으로 넓히는 방안도 검토 중이다. 우리금융 관계자는 “실거주 요건을 빼거나 2주택으로 조건을 완화하면 대상자가 확 늘어나지만 도덕적 해이를 야기할 수 있어 좀 더 들여다보고 있다.”면서 “조만간 세부 요건을 확정지어 늦어도 이달 안에는 시행에 들어갈 방침”이라고 밝혔다. 우리금융의 고민은 신한은행의 사례에서도 단적으로 드러난다. 신한은행은 지난 15일 자체 하우스푸어 대책인 ‘주택 힐링 프로그램’ 시행에 들어갔다. 올 9월 말 기준으로 담보인정비율(LTV)이 60~70%인 연체자 약 3만명을 하우스푸어로 보고 연체이자 한시 감면 뒤 상환 등의 혜택을 줬다. 시행된 지 일주일이 지났지만 아직까지 신청자는 57명에 불과하다. 이 중에서도 구제책의 핵심인 이자 유예를 받은 사람은 1억 5200만원을 대출받은 한 명뿐이다. 이준협 현대경제연구원 연구위원은 “하우스푸어 문제는 대출자, 금융기관, 금융당국 모두에 책임이 있는 만큼 고통을 분담해야 하는데 정치권이 아무도 손해를 보지 않는 대책을 쏟아내고 있다 보니 겉돌고 있다.”고 지적했다. 김진아기자 jin@seoul.co.kr

부동산 시장의 지역별 양극화가 지속되고 있다. 지방 부동산 시장은 2011년 이후 호조세를 보이지만 수도권 시장의 침체는 장기화하고 있다. 2000년대 중반에는 지방 시장 침체와 수도권 시장 호황으로 양극화가 나타났는데, 2010년 이후 지방 시장 호황, 수도권 시장 침체로 양극화의 방향이 바뀌었다. 서울시 아파트 가격은 실질 가격 기준으로 최고점이던 2008년 5월에 비해 14.2% 하락했고, 하락 기간은 50개월째 이어지고 있다. 경기도 아파트 가격은 최고점이던 2007년 1월에 비해 17.4% 하락했고, 하락 기간은 무려 66개월에 이르고 있다. 2011년 말 그리스 위기 재발, 스페인 위기 확산 등으로 부동산 시장은 2008년 세계적인 금융위기 때보다 더 큰 충격을 받고 있다. 현재 수도권의 매수우위지수는 2008년 말 금융위기 때보다 낮다. 2011년 말에는 수도권과 지방 모두 일시적이기는 하지만 거래량이 급락했다. 부동산 거품이 붕괴하는 경우 금융부실, 신용경색, 성장률 둔화, 외환위기 등 총체적인 난국에 직면할 수밖에 없는데, 우리나라 수도권은 2007년 이후 5년에 걸쳐 완만하게 연착륙이 진행 중이라고 볼 수 있다. 수도권 부동산 가격이 연착륙하고 있으나 시장 침체가 장기화되고 있기 때문에 장기화에 따른 문제점들은 지속적으로 노출되고 있다. 부동산 거래량이 줄어들면서 중개업, 이사, 주택 인테리어 및 기자재 등 연관 산업의 침체도 지속되고 있고, 수도권 주택 가격의 장기적인 하락으로 분양 시장 침체가 지속되고 있다. 수도권 택지의 분양사업 지연 또는 청약률 저조로 중견 건설사들의 연쇄부도가 일어나 건설사들에 대한 유동성을 더욱 옥죄는 악순환도 일어나고 있다. 장기적이기는 하지만 주택 가격 하락으로 주택담보비율(LTV)이 올라가 일부 상환 후 대출 연장을 하거나, 거치 기간 동안 이자만 내오다가 거치 기간이 지나면서 주택담보대출 원리금 상환 탓에 소비까지 줄여야 하는 ‘하우스푸어’가 대량 발생하고 있다. 이는 내수 위축의 요인으로 작용하고 있다. 앞으로 정부의 정책은 수도권 부동산 시장 침체 장기화에 따른 부작용을 최소화하고 부동산 시장의 규제 완화 기조를 유지하면서 실수요를 중심으로 적극적으로 수요를 창출하는 정책으로 전환해야 한다. 현 정부 들어 부동산 규제 완화, 세금 감면 등 다양한 측면에서 여러 차례 부동산 경기 및 거래 활성화 대책을 내놓았지만, 수요 위축기에 큰 효과를 발휘하지 못하고 있다. 2008년 금융위기가 시간이 지나면서 해소된 것이 아니라 감추어져 있다가 재발을 반복하면서 단기간 내에 회복되기 어렵기 때문이다. 또 수도권 부동산 시장은 택지 공급 과잉, 중앙정부 공무원이나 공사의 지방 이전으로 수요가 감소할 것이라는 인식이 확산돼 가격 상승에 대한 기대감이 많이 줄었다. 시장 환경의 불확실성 속에서는 여유 계층도 부동산 투자를 꺼릴 수밖에 없어 기존의 규제 완화, 총부채상환비율(DTI) 규제 완화로는 수요 증가를 이끌 수 없다. 부동산 정책은 대규모로 주택을 공급하고 투기를 방지하며 투기꾼에게 벌칙을 강화하는 데에는 경험이 많지만, 새로운 수요 창출에는 익숙하지 못하다. 이제 부동산 정책은 수도권에 새로운 수요가 만들어질 수 있는 여건을 조성해야 한다. 실수요자를 중심으로 생애 최초주택구매자금의 규모를 확대하고, 대출 조건을 크게 완화할 필요가 있다. 주택 거래가 침체된 상황에서도 생애 최초담보대출 금액은 꾸준히 증가하고 있어 실수요 위주의 주택 구매 수요가 여전히 존재한다는 것을 알 수 있다. 또 부동산 거래 부문에서 세금을 낮추어 주어야 한다. 이제는 실거래가 신고가 정착돼 있기 때문에 9억원 이상 4%는 물론이고 9억원 이하 2%도 너무 높다. 취득세는 1% 내외로 조정해야 할 것이다. 지방 세수 부족 문제는 별도의 대책을 마련해야 할 것이다. 이와 함께 수도권 경우 부동산 가격 장기 하락으로 청약 수요가 극도로 침체돼 있어 청약가점제의 의미가 없어졌다. 주택청약제도도 지역별 상황에 따라 유연하게 적용할 수 있는 체계를 만들어야 할 것이다.

정부와 새누리당이 양도소득세와 취득세 등 부동산 거래세를 한시적으로 유예하거나 면제하는 등의 내용을 담은 종합부동산 활성화 대책을 논의했다. 새누리당 ‘하우스푸어 대책팀’은 20일 국회에서 기획재정부, 국토해양부와 당정 실무회의를 갖고 종합부동산 활성화 대책을 논의했다. 여상규 당 정책위부의장은 “양도소득세 중과 한시적 감면이나 폐지, 취득세 인하 외에도 주택담보대출에 대한 소득공제요건 강화를 제시했다.”고 밝혔다. 양도세 감면 폭과 기간에 대해서는 “정부와의 의견 조율을 거쳐 결정하겠다.”고 덧붙였다. 하우스푸어는 1가구 1주택자 중 주택담보대출 원리금 상환비율이 가처분소득의 10%를 넘고 빚을 갚으려고 소비를 줄이는 가구로, 집값 하락이 계속되면서 경제 위기의 뇌관으로 간주돼 왔다. 현재 취득세는 거래금액의 2~4%, 양도세는 양도차익의 6~70%가 각각 부과되고 있다. 새누리당은 가계 대출위기를 증폭시킬 우려가 큰 하우스푸어 대책의 하나로 양도소득세와 취득세 등 부동산 거래세를 한시적으로 유예하거나 면제하는 방안을 추진해 왔다.<서울신문 8월 17일자 1·5면> 당은 금융 분야에서 ▲담보인정비율(LTV) 60% 초과 대출에 대한 금융권 상환요구 자제 ▲총부채상환비율(DTI) 규제 완화 ▲생애최초 주택 구입자금 재원 확대 ▲제2금융권에서 제1금융권으로 대출 구조 전환 ▲금융권 공동출자 배드뱅크 설치 등 이자탕감 방안 ▲개인별 채무조정 프로그램 도입 등의 대책을 담았다. 거래 활성화 분야에서는 ▲리츠 등 민간기업형 임대사업자 육성 ▲민간임대사업자 육성을 위한 전문주택임대관리업 도입을 제안했다. 또 신규주택공급 억제, 보금자리주택 제도개선과 연체 중인 주택담보대출채권 매입 후 임대전환 등의 대책도 나왔다. 다만 정부는 이런 당의 요구에 대해 확답을 하지 않았다. 최근 당은 이번 종합부동산 활성화 대책을 기획재정부에 제안했지만 기재부는 아직 명확한 결론을 내리지 못한 것으로 전해졌다. 김효섭기자 newworld@seoul.co.kr

4개월 남짓 앞으로 다가온 19대 대선을 바라보는 부동산 시장의 기대는 남다르다. 장기 침체로 ‘하우스 푸어’, ‘렌트 푸어’ 등이 양산된 가운데 주저앉은 주택 경기를 되살릴 관련 정책에 관심이 모아지고 있다. 일각에선 유력 대선주자들의 부동산 공약이 거래활성화와는 일정한 거리를 둔 반면 임대주택 공급 등 서민 주거 안정에 지나치게 편중됐다는 지적도 나온다. ●DTI 규제 완화엔 모두 반대 5일 부동산업계에 따르면 유력 대선후보인 박근혜 새누리당 의원과 문재인 민주통합당 상임고문, 안철수 서울대 융합과학기술대학원장 등은 모두 총부채상환비율(DTI) 규제 완화에 반대하고 있다. 최근 정부가 내수 진작을 통한 주택시장 활성화안으로 DTI 규제 완화 카드를 꺼내든 것과는 사뭇 다른 분위기다. 양도세 철폐가 더해지더라도 지금이 주택거래 증가를 기대할 ‘타이밍’은 아니라는 이해가 깔려 있기 때문이란 해석이다. 안 원장은 자신의 저서 ‘안철수의 생각’에서 “거래활성화를 위해 DTI와 주택담보대출인정비율(LTV)을 풀어도 별 도움이 되지 않고 오히려 가계부채만 늘어날 가능성이 높다.”고 못 박았다. 서정렬 영산대 부동산금융학과 교수는 “(안 원장의) 하우스 푸어에 대한 해결방식 역시 가계부채 경감 차원에서 대출 만기를 연장하고 변동금리를 장기고정금리로 바꿔야 한다는 것”이라며 “가계부채에 대한 구조조정 필요성을 관련 제도 정비를 통해 강조했다.”고 설명했다. 여권 유력주자인 박 의원이나 문재인·김두관 등 야권 후보들의 생각도 크게 다르지 않다. 박 의원은 DTI 규제 완화에 반대의사를 분명히 하는 대신 민간주택 분양가 상한제 폐지 등을 거론 중이다. 문 상임고문은 한발 나아가 정부의 민간임대사업자 지원까지 반대한다. 투기적 수요를 조장할 수 있다는 이유에서다. 그는 “주택가격은 아직 비싸기 때문에 장기적으로 주택시장을 연착륙시켜 가격을 더 낮추겠다.”는 입장이다. 조민이 에이플러스리얼티 팀장은 “대부분 후보자들은 DTI 규제 완화에 반대하고 있는데 이는 가계대출 부실에 대한 고민을 엿보게 하는 것”이라고 해석했다. 반면 세입자나 하우스 푸어에 대한 지원책은 봇물을 이룬다. ‘복지’나 ‘경제민주화’로 선거이슈가 옮아간 것과 궤를 같이한다. 박 의원은 저소득층을 위한 주거비를 강화하는 방안과 민간주택을 장기전세주택(시프트) 형태로 전환해 공급하는 방안 등을 제안했다. 다른 후보와의 차이라면 분배 외에 성장에도 관심을 보인다는 점이다. 문 상임고문은 주택시장 연착륙 외에 전·월세 계약갱신청구권 보장과 장기계약 임대주택 제도 도입 등을 제시했다. 다른 민주당 후보들도 전·월세 상한제나 주택바우처 도입 등을 강조해 궤를 같이한다. 안 원장의 경우 복지 차원에서 저소득층 금융지원을 전담할 정책금융기관을 세워 주택대출을 선진국처럼 20~30년 만기의 장기대출로 바꿔 타도록 하는 데 초점을 맞췄다. ●“실물시장에 대한 고민 필요” 업계의 평가는 엇갈린다. 함영진 부동산써브 실장은 “현재 시장상황은 실수요와 투자수요를 구분하지 못할 만큼 어렵다.”면서 “문 상임고문의 경우 근본적인 시각 변화 없이 시장을 활성화시키기 어렵다.”고 말했다. 이어 “안 원장의 대책은 가계대출 건전성 개선 차원에선 바람직하지만 주택정책은 관련 세제 등을 모두 아우르는 만큼 (실물시장에 대한) 고민 역시 필요하다.”고 덧붙였다. 서정렬 교수는 “박 의원의 ‘정부 3.0’에선 주거로서의 주택정책, 기존 주택공급제 개선, 1~2인 가구를 위한 ‘다운사이징’ 정책, 맞춤 공공주택에 대한 정책적 방향이 모색돼야 한다.”고 지적했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

부동산 가치 급락으로 집을 담보로 빚을 낸 가계의 불안이 커지고, 가계부채 불안은 은행권 위기로 전이될 우려가 커지고 있다. 금융전문가들은 가계부채 등으로 3년 이내에 금융권의 ‘위기’가 현실화될 가능성이 높다고 진단했다. 이에 따라 금융당국은 집값 하락으로 담보가치인정비율(LTV)이 급등하면서 대출 만기 때 집을 팔아 빚을 갚아야 하는 가구가 늘어나는 비상 상황이라는 판단에 따라 대책 마련에 나섰다. 당국은 만기 때 대출금을 바로 회수하는 대신 신용 대출로 전환한다는 방침이다. 또 신용 대출이 어려우면 한도 초과 대출금을 장기분할 상환 방식으로 전환하는 방안도 검토하고 있다. 1일 금융당국과 한국은행 등에 따르면 금융감독원은 최근 시중은행 부행장들을 불러 주택담보대출 상환 충격을 완화하기 위한 대응책 마련에 들어갔고, 은행들은 가계에 충격을 줄 우려가 있는 수도권 일부 지역의 대출에 대한 대대적인 LTV 실태 조사에 나섰다. 금감원 관계자는 “서울 주변 신도시와 경기 용인, 과천, 성남 분당, 인천 등의 LTV가 급격히 올랐다.”고 말했다. LTV의 경우 서울과 수도권은 50%, 지방은 60%가 적용된다. 집값이 1억원이면 5000만~6000만원만 빌릴 수 있다는 것인데, 주택가격이 10%만 하락해도 LTV 한도를 500만~600만원 초과하게 된다. LTV 한도를 초과한 대출 잔액은 지난 3월 기준 44조원에 이른다. 올 들어 5월까지 담보가치가 하락하거나 신용 등급이 떨어져 원금을 일부 상환한 대출은 1만 5000건에 3000억원으로 집계됐다. 정영식 삼성경제연구소 수석연구원은 “부동산 가격이 하락해 가계 부실이 늘어나면 금융권의 위기를 피할 수 없다.”면서 “저소득 계층이나 고령층의 거래가 많은 제2금융권부터 무너지기 시작할 것”이라고 내다봤다. 한은이 시중 금융회사의 전문가 74명을 대상으로 실시한 ‘2012년 2차 시스테믹 리스크 서베이 결과’에서 절반 이상(52.7%)이 3년 이내 가계부채 등으로 금융시장 리스크가 현실화될 가능성이 높다고 응답했다. 1~3년 내에 금융시스템이 정상적으로 작동하지 않아 실물경제에 심각한 영향을 주는 위기(시스템적 리스크)가 발생할 수 있다고 내다봤다. 이들은 가계부채와 부동산 시장 침체를 중·단기 리스크 요인으로 꼽으면서, 발생 확률이 높고 국내 금융시스템에 미칠 영향력도 중대하다고 분석했다. 즉 가계부채 및 부동산 시장 상황에 적절히 대처하지 못한다면 1997년 외환위기나 2008년 글로벌 금융위기 때처럼 금융기관이 정부 보증 없이는 자금 조달을 못 하고, 공적자금을 요구하는 등 비상상황을 맞을 수 있다는 것이다. 오달란·이성원기자 dallan@seoul.co.kr

집값 하락이 본격적인 금융권 부실로 이어지고 있다. 담보가치 하락에 따른 대출금을 상환해야 하는 가계가 속출하는 데다 연체율 상승도 가팔라 금융당국과 은행권에 비상이 걸렸다. 담보가치인정비율(LTV) 한도를 초과한 대출 잔액은 지난 3월 기준으로 44조원에 이르며, 집값 하락 탓에 올해는 3개월 만에 한도 초과 대출이 2조 6000억원이나 증가했다. 여기에 경기 침체에 따른 자영업자들의 몰락과 햇살론 등 생계형 대출의 연체율이 가파르게 올라가고 있어 ‘가계 부채발(發) 금융 위기’가 현실화될 가능성이 점점 커지고 있다. 1일 국민은행에 따르면 지난달 전국 주택매매가격은 전월 대비 0.1% 하락했다. 특히 수도권 매매가격은 0.4% 떨어져 9개월 연속 하락세를 이어갔으며, 지난해 말과 비교하면 1.8% 떨어져 전국에서 하락폭이 가장 컸다. 경기 과천과 용인 수지, 김포, 고양 등의 아파트 가격은 올 들어 3% 안팎 내렸다. 인천도 대부분 지역이 2% 이상 빠졌다. 금융감독원과 시중은행 실무진은 태스크포스(TF)를 꾸려 실태조사 결과를 분석, LTV 상승에 따른 대응책을 구체화하기로 했다. 큰 가닥은 잡혔다. 대출금 상환을 신용 대출로 전환하거나 장기 분할 상환 등이 해결책으로 제시되고 있다. 일부 은행은 LTV 상승의 충격을 흡수할 수 있는 기금을 만드는 방안을 제안한 것으로 알려졌다. 문제는 이 같은 대책이 시간벌기에 불과한 땜질식 처방이라는 점이다. 특히 일반 신용대출 금리는 주택담보대출 금리보다 3% 포인트가량 더 높기 때문에 은행에는 이자 소득을 더 주고, 가계엔 이자 부담이 가중된다. 신규 취급액 기준으로 6월 주택담보대출 금리는 4.76%, 일반 신용대출 금리는 7.89%다. 금융권 관계자는 “2009년 기준으로 LTV 비율이 한국은 47.1%, 미국 74.9%, 영국 85.2%로 우리나라가 아직 여유가 있는 만큼 LTV 완화를 검토해야 한다.”면서 “혹은 뱅크오브아메리카처럼 주택담보대출의 원리금을 못 갚는 가계를 대상으로 주택 소유권을 넘겨받고, 리스로 전환하는 방법도 생각해 볼 필요가 있다.”고 말했다. 서민금융뿐만 아니라 은행권 연체율에도 적신호가 켜졌다. 미소금융 연체율은 지난해 6월 2.5%에서 지난해 12월 말 3.1%, 올해 6월은 4%로 상승하고 있다. 햇살론 연체율은 6개월 만에 1.5% 포인트 상승했다. 은행권 가계대출 연체율도 마찬가지다. 은행권 가계대출 연체율은 지난해 6월 말 0.72%였지만 올해 5월엔 0.97%로 급증했다. 1% 돌파도 시간 문제로 보인다. 제2금융권을 포함하는 금융권 가계대출 연체율은 지난 3월 1.91%로 집계돼 사실상 2%대를 웃돌고 있는 것으로 보인다. 김영일 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 “세계경기 침체로 실물 경제가 가라앉는다면 은행들이 대출을 엄격하게 제한하고 바로 회수에 들어갈 것”이라면서 “대출금을 갚기 어려운 저소득층부터 순서대로 부도 상태에 이를 수 있다.”고 분석했다. 이근태 LG경제연구원 연구위원은 “국내 경기 하락은 자영업자 부실과 생계형 대출 증가, 주택가격 하락으로 이어질 수밖에 없다.”면서 “이에 따른 대출 부실과 연체율 상승은 금융권의 부실로 연결될 것이며, 이는 금융 위기로 확산된다.”고 말했다. 김경두·이성원기자 golders@seoul.co.kr

이명박 대통령은 지난 21일 ‘내수 활성화를 위한 민관합동 집중 토론회’를 주재했다. 토론은 자정을 넘기며 무려 10시간 동안 계속됐다. 유럽발 경제 위기로 전 세계 경제가 얼어붙은 상황에서 내수를 살릴 수 있는 방안이 그만큼 절실했다는 얘기다. 토론회를 끝낸 뒤 정부는 골프장 개별소비세 감면, 외국인 카지노 사전심사제 조기 도입, 미분양 주택 호텔 전환 허용 등 내수 활성화 대책을 내놓았다. 내수 활성화 대책 중 핵심은 총부채상환비율(DTI) 규제 완화다. DTI는 총소득 대비 연간 부채 원리금 상환액의 비율로 현재 서울은 50%, 인천과 경기 지역은 60%로 돼 있다. DTI는 주택담보대출비율(LTV)과 함께 대표적인 투기방지 장치로 꼽혀 왔다. 정부가 DTI 규제를 완화하려는 것은 그만큼 부동산 시장 침체 상황이 심각하기 때문이다. 부동산 경기 침체는 내수 경기가 실종된 중요한 요인이다. 정부는 각종 부동산 대책을 내놓아도 약발이 먹히지 않자 그동안 금시기돼 왔던 DTI 규제 완화까지 꺼내게 됐다. 토론회에서도 DTI 규제 완화에 반대하는 목소리도 적지 않았다고 한다. 하지만 자산이 많은 사람들에게까지 굳이 손발을 묶을 필요가 있느냐는 주장이 힘을 받아 기본틀은 유지하되 일부 보완하는 쪽으로 의견이 모아졌다. 이 대통령은 지난달 내외신 언론 인터뷰에서 “DTI를 풀어도 부동산 경기는 제자리에 있고 가계부채만 늘리는 게 아닌가 싶어 못한다.”며 규제 완화에 반대했지만, 하루가 다르게 경제상황이 나빠지면서 일부 규제 완화로 입장을 바꾸게 됐다. 부자들도 지갑을 닫는 등 내수 부진이 심각하기 때문에 정부가 DTI 규제를 일부 완화하기로 한 것을 이해할 수는 있다. 하지만 DTI 규제 완화를 일부 고액 자산가의 경우 등으로 한정한다고 하더라도 폭발성이 크기 때문에 신중하게 접근해야 한다. 가계부채는 1000조원에 육박한다. 400조원 정도가 부동산 담보대출과 관련돼 있다. 언제 터질지 모르는 ‘시한폭탄’인 가계부채를 줄일 해법이 없는 상태에서 DTI 규제 완화는 성급히 결정할 일이 아니다. 취득세와 양도소득세 감면 등이 보다 실효성 있는 부동산 대책이 아닌가 싶다.

정부가 내수 활성화에 팔을 걷어붙였다. 세계 경제 위기가 그만큼 심각하다고 판단한 것이다. 정부의 대책은 투자, 소비, 부동산 경기 등 세 가지 부문의 활성화에 모아진다. 원활한 주택 거래를 위한 총부채상환비율(DTI) 보완은 부동산 시장이 침체돼 있고 자산 붕괴로 이어질 수 있다는 일각의 위기감과 무관치 않다. 건설업계가 줄기차게 요구하고 있는 DTI 규제 완화는 가계 부채의 심각성을 감안해 제외됐다. 정부가 ‘보완’이라는 표현을 사용한 것은 그래서다. 보완 방향은 자산 인정의 확대와 소득 증가분에 대한 인정 두 가지다. 추경호 금융위원회 부위원장은 22일 “현재도 예금과 임대소득, 신용카드 사용액 등에 대해 소득으로 인정하는 부분이 있다.”면서 “대출 현장에서 일부 소득 인정이 미흡한 부분을 보완하고 자산으로 파악할 수 있는 추가 소득이 있는지 파악할 것”이라고 설명했다. 자산은 많고 소득이 없는 은퇴자가 대출받는 데 제한을 받아 온 기존 관행을 개선하는 데 정부의 노력이 집중될 것으로 전망된다. 골프장 개별소비세 감면은 골프장은 급증하고 있는데 골프장 이용객 숫자는 그에 못 따라 골프장들의 경영난이 심각해지고 있기 때문에 나왔다. 현재 회원제 골프장에 입장하는 사람은 개별소비세(1명당 1만 2000원)와 개별소비세의 30%씩인 교육세와 농특세, 부가세 등을 합쳐 총 2만 1120원의 세금을 낸다. 여기에 체육진흥기금 3000원과 부가가치세 10%를 포함하면 입장료 20만원 중 4만원가량이 세금이다. 개별소비세를 줄이면 해외로 나가는 골퍼들의 발길을 국내로 돌리는 효과가 기대되지만 골프장에 세금을 줄이는 데 대한 논란도 예상된다. 실제로 글로벌 금융 위기 당시 비수도권 골프장에 개별소비세와 토지분 세금을 2년간 징수 유예하자 골퍼들은 몇 만원 싼 충청, 강원 지역 골프장을 찾아다녔다. 당시 해외로 나가는 골퍼의 33%가량이 줄었다. 골프 관광객들이 해외에서 사용하는 금액은 연간 3조 6000억원가량으로 추정된다. 정부는 민간 기업의 경우 직원 소통과 사기 진작을 위한 회식을 적극 권장하고 나섰다. 회식 등 사원들을 위한 후생복지는 전액 지출로 인정되는 점까지 강조했다. 기획재정부 관계자는 “복리후생비는 이미 지출로 인정하는데 기업들이 접대비로 오해할까 봐 적극적이지 않은 점을 고려한 것으로 보인다.”고 설명했다. 베이비붐 세대(1955~1963년생) 은퇴를 대비해 민간 금융회사의 역모기지(주택연금)에 대한 세제 지원도 검토된다. 현재는 주택금융공사의 역모기지 상품에 대해서만 저당권 설정 시 등록세, 지방교육세 등이 면제되고 주택연금 대상 주택에 대해서도 재산세가 25% 면제된다. 중소기업 대상 금융수수료도 일부 내릴 전망이다. 대출금 중도상환 수수료 등 각종 금융 수수료를 점검해 대기업에 비해 불합리한 사항을 발견할 경우 시정을 유도하도록 했다. 투자 관련 인센티브는 투자 규모보다 고용 창출 기능을 강화하는 방안으로 개선된다. 고용 증가 폭이 클수록 공제율이 상향되는 방안으로 다음 달 세제 개편안이 발표될 예정이다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr DTI·LTV 서울 50%·지방 60% 적용 [용어 클릭] ●DTI(총부채상환비율) 총소득에서 부채의 연간 원금과 이자 상환액이 차지하는 비율을 말한다. 소득으로 금융 부채 상환 능력을 따진 것이다. 예를 들어 연소득이 5000만원이고 DTI를 40%로 설정하면 총부채의 연간 원리금 상환액이 2000만원을 넘지 않도록 대출 규모가 제한된다. 2007년 부동산 투기 과열 양상을 잡기 위해 은행권을 중심으로 확대 적용됐다. ●LTV(주택담보대출비율) 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 주택의 담보 가치 대비 최대 대출 가능 한도를 말한다. 기준 시가가 아닌 시가 비율로 정한다. LTV가 60%라면 시가 3억원짜리 아파트는 최대 1억 8000만원까지 대출이 가능하다. 현재 DTI나 LTV 모두 서울 지역은 50%, 지방은 60%가 적용되고 있다.

서울 강남3구(강남·서초·송파구)가 8년 만에 주택거래신고지역과 투기지역에서 풀리면서 지금까지는 이들 지역에서 주택을 거래할 때 계약 후 15일 이내 신고해야 했으나 앞으로는 60일 이내에만 하면 된다. 자금출처 확인을 위해 받았던 자금조달계획서도 제출하지 않아도 된다. 국토해양부는 ‘5·10 주택거래 정상화 방안’ 후속조치로 강남3구에 대한 주택거래신고지역 지정을 15일 관보 게재와 동시에 해제한다고 14일 밝혔다. 이에 따라 주택거래신고 해제일 이전에 계약을 했지만 해제일 기준으로 신고기한이 도래하지 않은 경우라면 해제일 이후 계약일 60일 이내에 거래신고를 하면 된다. 다만, 해제일 이전에 계약을 하고 해제일 기준으로 15일이 지났는데도 신고를 하지 않았다면 주택법 위반으로 과태료를 물어야 한다. 또 임대사업자가 임대사업용 주택을 분양받을 때 전액 납부했던 취득세도 다른 지역과 마찬가지로 전용면적 60㎡ 이하는 전액, 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 20가구 이상 취득할 때 25%를 감면받게 된다. 이들 지역은 투기지역에서도 해제돼 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV) 제한이 40%에서 50%로 완화되고, 3주택자 대상 양도소득세 10% 포인트 가산제도 폐지된다. 이번 조치는 강남3구 아파트 시세가 하향 안정세로 접어들고 거래부진이 지속되는 등 집값 급등 우려가 없다는 판단에 따른 것이다. 국토부에 따르면 강남3구 아파트 매매가는 지난 2010년 전년 대비 1.1% 하락했고 2011년 -0.1%, 올해 1~4월 -1.7%로 지속적인 하향세를 거듭하고 있다. 거래량도 줄고 있다. 지난 1월 거래량은 최근 3년 평균치와 비교해 무려 66.6% 빠졌다. 2월에도 -48.8%, 3월 -39.6% 등으로 부진을 면치 못하고 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr