이르면 오는 8월부터 재건축 사업에서 조합원당 3000만원을 초과하는 이익은 최고 50%까지 환수된다. 또 다음달 5일부터 투기지역내 실거래가 6억원 초과 아파트를 구입할 때는 대출기준에 소득을 감안한 총부채상환비율(DTI) 40% 이내 조건이 첨부된다. 아파트 분양가를 낮추기 위해 전용면적 25.7평 이하 택지 공급가의 거품을 빼는 동시에 분양가 사전검증제가 도입된다. 정부와 열린우리당은 30일 이같은 내용의 ‘3·30 부동산 종합대책’을 발표했다. 이에 따르면 전국을 대상으로 사업 준공시점과 착수시점(추진위원회 승인일)의 집값 차액에서 개발비용, 집값 상승분을 뺀 뒤 0∼50%의 부과율을 곱한 총액을 국가와 지자체가 개발부담금 형태로 환수하는 재건축개발이익환수제도를 도입한다. 이 제도는 관리처분계획 인가신청 이전단계의 모든 단지에 적용돼 개포 주공 등 현재 사업추진 단계에 있는 서울 강남지역 대부분 재건축 단지들이 재건축 개발부담금 부과대상에 포함될 전망이다. 사업이 진행중인 사업장은 전체 사업기간에 대해 부담금을 산정한 뒤 법 시행일 기준으로 총액을 쪼개 시행일 이후 기간에 해당하는 금액만 부과한다. 정부는 이를 위해 다음달 임시국회에 ‘재건축개발부담금법’을 제정, 오는 8월부터 시행키로 했다. 이와 함께 다음달 5일부터 서울 강남 등 주택투기지역에서 6억원이 넘는 고가 아파트를 구입하기 위해 담보대출을 받으려면 아파트 가격은 물론 개인 소득도 함께 평가받도록 했다. 이에 따라 연봉 5000만원인 사람이 시가 6억원대 아파트를 담보로 3년 만기 대출을 받으려면 지금은 2억 4000만원까지 가능하지만 앞으로는 5000만원만 대출받을 수 있다. 대출한도가 평균 80% 줄었다. 담보대출 강화조치에 따라 서울 강남, 경기도 분당 등 투기지역에서 6억원을 웃도는 아파트를 새로 구입할 경우 지금의 담보인정비율(LTV) 한도 외에도 ‘총부채상환비율(DTI) 40% 이내’ 조건을 추가하기로 했다. 정부는 또 뉴타운 등 기존 도심의 재정비 사업은 병원·학원 등 생활권 시설에 취·등록세 감면, 과밀부담금 면제, 용적률 완화, 공영형 혁신학교 설립 등 혜택을 통해 활성화하며,9월까지 강북 2∼3개를 포함해 3,4곳의 시범지구를 지정키로 했다.6월부터는 주택거래신고시 자금조달계획, 입주여부 등의 신고가 의무화된다. 김경운 강충식기자chungsik@seoul.co.kr

은행과 보험사, 저축은행 등이 주택담보대출 과정에서 주택담보인정비율(LTV)을 위반한 사례가 적발돼 ‘문책’ 등의 중징계를 피할 수 없게 됐다. 금융감독원은 지난 2월 금융기관들의 주택담보 실태를 점검한 결과,LTV를 위반한 관계자들을 문책할 방침이라고 28일 밝혔다. 감독 당국 관계자는 “LTV를 자의적으로 높게 책정하는 사례가 적발됐다.”면서 “재발 방지를 위해 이번에는 ‘주의’에 그치지 않고 중징계 방침을 정했고 곧 제재심의위원회에 올릴 예정”이라고 밝혔다. 감독 당국이 강경한 자세를 보이는 것은 강남지역 등 부동산 가격이 급등, 정부가 8·31 후속대책에 고심하고 있는 것과도 무관치 않아 보인다.김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

연립주택이나 단독주택에 사는 사람은 주택담보대출을 받을 때 아파트 거주자에 비해 가산금리를 적용받고 있다. 연립·단독주택 거주자들은 최근 몇년 사이 집값 폭등에서 아파트에 비해 상대적으로 소외된 데 이어 주택담보대출에서도 불리한 조건을 감수할 수밖에 없는 ‘이중고’를 겪고 있다. 20일 은행업계에 따르면 현재 대부분의 시중은행들은 연립, 다세대, 다가구, 단독주택 거주자의 경우 주택담보대출 때 가산금리를 적용하거나 금리 감면폭을 낮게 적용하는 방식으로 금리차별을 하고 있다. 우리은행은 아파트 외의 공동주택과 단독주택에 대한 주택담보대출에서 아파트보다 0.5%∼0.9%포인트가량 높은 금리를 적용하고 있다. 국민은행도 지난 17일 현재 아파트 담보대출 최저금리가 연 4.78%인 데 비해 다가구, 다세대, 연립주택 금리는 0.35%포인트 높은 연 5.13%를 적용하고 있다. 외환은행은 아파트 외 공동주택과 단독주택에 대한 담보대출 때 가산금리를 적용하지 않고 있지만 점장 전결 금리 감면폭이 아파트는 0.4%포인트인 데 비해 나머지 주택은 0.1%포인트에 불과, 사실상 0.3%포인트가량 금리를 높게 받고 있다. 시중은행 관계자는 “금리 차별은 아파트 외의 주택의 경우 연체율이 상대적으로 높은 데다 부실이 발생해도 환가성이 떨어지기 때문”이라면서 “담보인정비율(LTV)도 상대적으로 낮게 적용돼 대출금액 자체가 적다.”고 말했다.이창구기자 window2@seoul.co.kr

무주택 서민들의 내집 마련의 길은 여전히 멀다. 정부가 지난해 8·31 부동산 대책을 발표하면서 무주택 서민들에 대한 각종 지원책을 제시했지만 6개월째 결과물을 내놓지 못하고 있다. 기대감에 부풀었던 무주택 서민들의 실망은 갈수록 커지고 있다. 모기지보험이 확대되지 않고 있는 것이 대표적인 정책 실종 사례다. ●‘모기지보험 확대´ 집값상승 우려로 안지켜져 정부는 8·31 대책때 무주택 서민들을 위해 모기지보험을 확대하겠다고 발표했다. 모기지보험에 가입한 무주택 서민들이 비투기지역내 전용면적 25.7평 이하의 주택을 살 때 현행 주택담보인정비율(LTV)을 60%에서 80%로 늘려주겠다는 것이다. 그러나 정부는 모기지보험을 확대하겠다는 방침은 섰다고 강조하면서도 아직까지도 시행시기에 대해서는 답변을 못하고 있다.6개월째 검토만 하고 있는 셈이다. 모기지보험 확대를 담당하는 부처는 금융감독위원회다. 금감위가 LTV를 현행 60%에서 80%로 확대하는 방안을 승인해야 서울보증보험이나 민간 손해보험사들이 상품을 개발해 판매할 수 있다. 그러나 금감위 관계자는 “8·31 대책이 정착되는 과정에서 국지적인 집값 불안정 현상이 나타나고 있다.”면서 “모기지보험 확대 시기는 주택시장 상황을 종합적으로 판단해 결정해야 한다.”고 말했다. 이 관계자는 모기지보험 확대가 1∼2개월 안에 결정될 사안이 아니라는 점도 강조했다. 모기지보험을 섣불리 도입하면 오히려 주택시장이 과열돼 집값 상승만 부추길 수 있다는 설명이다. 그러나 전문가들은 정반대의 분석을 내놓고 있다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “8·31 대책 이후 투기지역의 집값은 뛰고, 비투기지역은 주춤하는 양극화 현상이 나타나고 있다.”면서 “모기지보험은 비투기지역의 중소형 주택을 대상으로 하기 때문에 정부의 판단처럼 모기지보험이 집값 상승을 부추기지는 않을 것”이라고 지적했다. ●생애최초자금은 고소득자 재테크 수단 전락 정부가 모기지보험 확대 방안과 함께 내놓은 또 다른 무주택 서민정책은 생애최초 주택구입자금을 부활하는 것이다. 실제로 지난해 11월17일 대출을 재개했다. 하지만 생애최초 자금은 시행초기 7억∼8억원이 넘는 주택을 사거나 부부합산 소득이 1억원이 넘는 고소득자들도 대출을 받을 수 있어 비난을 받았다. 무주택 서민보다는 ‘있는´ 사람들의 재테크 수단으로 전락했던 것이다. 지난 1월31일 뒤늦게 부부합산 소득 5000만원 이하, 주택담보가격 3억원 이하로 제한했지만 시행초기 수요가 집중되면서 자금이 바닥나 자금을 증액할 수밖에 없었다. 지난달 27일부터는 기준을 다시 강화해 부부합산소득 3000만원 이하로 제한하고 있다. 한 전문가는 “정부가 무주택 서민들을 위한다면서 모기지보험 확대와 생애최초 자금 재개를 내놓았지만 공교롭게 두 정책 다 실패한 셈이 됐다.”고 꼬집었다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

정부의 ‘8·31 부동산종합대책’이 효과를 발휘하면서 매월 2조원 이상씩 늘어나던 주택담보대출 증가세가 한풀 꺾였다. 이에 따라 은행권의 가계대출 증가폭도 6개월만에 가장 적었다. 한국은행이 10일 발표한 ‘9월중 금융시장 동향’에 따르면 지난달 은행의 주택담보대출 증가액은 1조 7000억원으로 8월보다 9000억원가량 줄어들었다. 주택담보대출 증가액은 은행권의 대출경쟁이 치열했던 4월과 5월 2조원대에 머물다 6월에는 3조원을 넘어선 후 금융감독당국의 담보인정비율(LTV) 제한 조치 이후인 7월과 8월에도 2조원대를 줄곧 유지했다. 주택담보대출이 지난달 둔화세로 돌아섬에 따라 은행권의 가계대출 증가폭도 2조 1000억원으로 올 3월의 1조 1000억원 이후 6개월만에 최소 규모를 기록했다. 한편 수시입출식예금(MMDA)과 고금리 정기예금 특판의 ‘선전’에 힘입어 은행의 수신증가액은 8월의 1조 4000억원에서 지난달에는 7배가 넘는 10조 1000억원으로 늘어났다.MMDA 수신고는 지난달 7조 6000억원이 증가,2003년 3월의 12조 3000억원 이후 최대 증가폭을 보였다. 이는 법인세 납부와 단기시장금리 상승 등으로 자산운용사의 머니마켓펀드(MMF) 계좌에 있던 법인 자금 11조 6000억원이 지난달 은행의 MMDA와 1년 이상 정기예금 등으로 빠져 나갔기 때문이다. 이에 따라 지난 2월 이후 줄곧 상승세를 유지해온 은행을 비롯한 금융기관의 수신(9월말 현재 834조 8000억원)중 단기물 비중이 8월 52.6%에서 9월에는 0.2%포인트 낮아진 52.4%를 기록했다. 김성수기자 sskim@seoul.co.kr

다음달 5일부터는 주택담보대출을 받아 서울 강북 지역에 살고 있는 주부가 자녀교육 등을 위해 강남의 아파트를 담보로 주택담보대출을 추가로 받으려면 본인의 소득증명을 해야 한다. 또 같은달 20일부터는 투기지역의 아파트담보대출이 3건 이상이면 대출 만기일 1년 유예를 전제로 1건에 대한 대출금을 모두 갚아야 한다. 금융감독위원회와 금융감독원은 30일 이같은 내용의 ‘2단계 주택담보대출 리스크관리 강화방안’을 발표했다. ●대출규제 세대별로 확대 2단계 강화방안은 투기지역의 아파트담보대출 제한 조치를 개인에서 세대별로 확대, 부동산 투기의 자금줄을 확실히 막겠다는 당국의 의지를 담았다. 지난 6월 발표된 1단계 방안에선 1차 주택담도대출을 비투기지역인 강북에서 받았다면 추가 대출은 1회에 한해 강남에서도 가능했지만 이번 방안에선 1차 대출이 비투기지역에서 이뤄졌어도 추가 대출을 통한 강남 진입을 매우 까다롭게 제한했다. 즉 세대주 자신은 주택담보대출이 없지만 배우자가 주택담보대출을 받고 있는 한, 세대가 투기지역의 아파트를 담보로 추가 대출을 받기 위해선 상환 능력을 증명해야 한다. 확실한 소득증빙서를 제출하고, 총부채상환비율(DTI)이 40% 이내여야 추가 대출을 받을 수 있다. 총부채상환비율은 자신의 연간 소득에서 해당 아파트담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자 상환액이 차지하는 비중이다. 이에 따라 총부채상환비율 40%를 충족하고 3년만기 원리금 균등분할 상환방식 기준(기타 부채는 없고,5.3% 고정금리 적용)으로 추가 대출을 받으려면 연 소득의 경우 1억원 대출 때는 9500만원,2억원 대출 때는 1억 9000만원,3억원 대출 때는 2억 8500만원은 돼야 한다. ●담보대출 3회 이상 추가분은 전액 상환 만 30세 미만 미혼자의 투기지역 아파트담보대출도 소득증빙을 전제로 총 부채상환비율의 40% 이내에서 가능하다. 자녀 이름으로 여러 건의 추가 대출을 받는 것을 막기 위한 조치다.20세 미만의 미성년자는 주택담보대출 유무, 추가 대출을 위한 투기지역 여부 등과 관계없이 전면 금지된다. 다만 만 20세 미만이라도 기혼자라면 미성년자로 간주되지 않는다. 한 세대가 투기지역에서 아파트담보대출을 3건 이상 받았다면 만기일로부터 1년 동안의 유예를 받은 뒤 1회분 대출금을 전액 갚아야 한다. 담보대출 건수를 2건 이하로 줄여야 하는 것이다. 상환 시점에 관련 자료는 국세청에 통보된다. 이는 한 사람이 ‘주택담보대출→아파트 구매→신규 주택담보대출→신규 아파트 구매’ 등으로 이어지는 투기성 매매를 막기 위해서다. 금융감독당국은 대출금 상환을 위해 보유한 아파트를 매각하면, 아파트 공급 물량이 자연히 늘어나는 간접 효과도 기대하고 있다. ●투기지역 위규 담보대출이 73% 차지 금감원이 지난달 주택담보대출 실태를 점검한 결과,41개 금융회사에서 769억원(2289건)이 담보인정비율(LTV)을 초과해 대출된 것으로 드러났다.LTV 초과 대출액은 지난 5월 말 기준으로 전체 주택담보대출 잔액 214조 3000억원 가운데 0.04%다. 금감원은 또 LTV를 의도적으로 부풀리기 위해 대출 만기를 기준 만기보다 1개월 많게 적용하거나 담보가액 평가 때 인터넷 부동산업체 자료의 상한가를 적용하는 방법 등으로 9개 금융사가 34억원(159건)을 규정을 어겨 취급한 사실도 밝혀냈다. 이런 행위를 한 금융사는 제재할 방침이다. 투기지역 또는 투기과열지구의 주택담보대출 잔액은 5월 말 현재 151조 5000억원으로 전체의 73.2%나 됐다. 특히 최근 주택가격이 급등한 서울 강남·송파·서초·강동구와 경기도 성남·용인 지역 대출이 37조원으로 21.6%를 차지했다. 미성년자에 대한 대출은 6월 말 현재 876명,363억원이었다. 김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

은행간 지나친 경쟁으로 계속 떨어졌던 주택담보대출 금리가 금융당국의 담보인정비율(LTV) 제한조치로 5개월 만에 조금 올랐다. 한국은행이 24일 발표한 ‘7월중 금융기관 가중평균금리 동향’에 따르면 주택담보대출 금리(신규취급액 기준)는 연 5.18%로 전달보다 0.05%포인트 올랐다. 주택담보대출 금리는 2002년 연평균 6.67%,2003년 6.21%,2004년 5.86%였다. 올들어서는 1월 5.45%에서 2월 5.53%로 소폭 오른 뒤 3월 5.48%로 내린 데 이어 4월 5.32%,5월 5.15%,6월 5.13%로 내리 석달 동안 사상 최저기록 행진을 벌였다. 한편 저축성 수신 평균금리는 연 3.47%로 전월보다 0.03%포인트 상승했다. 대출평균금리는 연 5.51%로 전월대비 0.01%포인트 올랐다. 김성수기자 sskim@seoul.co.kr

산업은행과 농협이 자금난에 시달리고 있는 중소기업을 위해 추석자금으로 각각 1조원을 지원하기로 했다. 이에 따라 지금까지 확정된 은행권의 추석자금 지원 규모는 5조 1000억원에 이른다. 19일 금융계에 따르면 산업은행은 중소기업에 대한 추석자금 지원 규모를 신규자금 5000억원, 상환유예 5000억원 등 1조원으로 확정했다. 산업은행은 9월말까지 만기가 돌아오는 5000억원에 대해 1년간 상환유예해 주고 신규자금은 중소기업의 특별 운영자금으로 2000억원, 모든 중소기업이 이용할 수 있는 일반 운용자금으로 3000억원을 각각 배정했다. 특별운영자금은 0.3∼0.8%포인트, 일반운영자금은 0.3%포인트씩 금리할인 혜택을 준다. 농협도 1조원을 특별대출해 주기로 했다. 한도는 업체당 30억원이며, 담보가 있으면 영업점장 전결로 0.3%포인트의 우대금리를 적용한다. 특히 이번 특별대출기간에 담보대출을 받으면 담보인정비율(LTV) 한도도 20%포인트 올려 적용한다.김성수기자 sskim@seoul.co.kr

정부와 금융감독당국의 규제에도 불구하고 고액대출이 꾸준히 늘어나면서 지난 7월에 주택담보대출 금액이 사상 처음으로 180조원대를 돌파했다.1억원 이상 고액 주택담보대출 비율은 40%에 육박하면서 55조원을 넘어섰다. 고액대출 증가세는 외국계 은행의 공격적 영업 영향이 큰 것으로 추정됐다. 31일 재정경제부와 예금보험공사, 금융감독원 등에 따르면 외국계 은행을 포함한 은행권 전체의 주택담보대출 잔액은 지난 6월 말 179조여원에서 7월 말에는 180조원을 넘은 것으로 잠정 집계됐다. 정부 관계자는 “7월들어 주택담보대출 인정비율(LTV) 인하와 투기지역에서의 담보대출 제한 조치 등으로 대출 증가폭은 둔화됐지만 대출금액은 180조원을 넘어섰다.”고 밝혔다. 이에 대한 공식적인 통계자료는 이달 중순 이후에 발표된다. 이 관계자는 “국민, 우리, 조흥 등 3개 은행에서만 7월 중 주택담보대출이 7000억원 이상 늘었다.”면서 “최근 주택담보대출 영업을 강화하는 외국계 은행을 감안하면 은행권 전체로 7월에 주택담보대출이 최소한 1조원 이상 증가했을 것”이라고 말했다. 올들어 주택담보대출액은 월 말 잔액 기준으로 1월 169조원,2월 170조원,3월 172조원,4월 173조원,5월 176조원,6월 179조원 등 꾸준히 증가세를 유지했다.2001년말 85조원에 비해 2년 6개월 사이 2배 이상으로 늘었다. 특히 1억원 이상의 고액 주택담보대출 비율은 올해 초 37%에서 39%로 급증했다.3억원 이상 고액대출 비율도 10%에 근접, 대출 규모로는 10조원을 웃돌고 있다. 이와 관련, 예금보험공사 관계자는 “대출금액이 3억원 이상이면 이자만 월 150만원”이라면서 “고액 소득층이 아니면 이자부담 때문에 고액대출을 받기는 어려울 것”이라고 강조했다. 이 관계자는 그럼에도 고액대출의 비율은 7월에도 큰 변화가 없으며 외국계 은행을 감안하면 오히려 늘어나는 추세라고 설명했다. 외국계 은행을 제외한 국내 은행의 주택담보대출 가운데 1억원 이상 고액대출 비율은 1월 37.4%,2∼3월 37.6%에서 4월 38.1%,5월 38.5,6월 38.8% 등으로 최근 3개월 사이 크게 늘었다.7월에는 39%에 이른 것으로 추정됐다. 1억원 이상의 고액 대출금액은 지난 5월 54조원에서 6월 55조원을 넘어섰으며 7월에도 외국계 은행을 중심으로 증가세를 보이고 있다. 한편 한국은행이 지난 5월 말 현재 은행권 주택담보대출의 72.1%를 차지하는 국민·하나·우리·제일·신한은행의 자료를 분석한 결과,1∼5월 주택담보대출 증가율은 강남권 3개 구와 분당·용인 등이 9.5%로 다른 지역의 3%보다 3배 이상 높았다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

8월 부동산 종합대책 발표를 앞두고 수요자·매도자·주택업체 등 경제 주체별 ‘동상이몽’이 한창이다. 수요자는 집값이 떨어질 것으로, 다주택자 등 매도 예정자는 대책 강도가 다소 낮아질 것으로 기대하고 있다. 또 주택업체는 전매제한이 대도시에 국한될 것이란 기대감을 갖고 있다. ●매수세 실종 오래 간다 수요자들은 집값이 떨어질 것이라는 기대감에 매수시기를 늦추고 있다. 이는 ‘10·29 대책’ 때에도 나타난 현상이다. 당시 매수세가 실종됐고 강남권 아파트가 급매물로 쏟아져 나왔다. 서초구 반포주공3단지 16평형은 최고 7억 8000만원을 호가했으나 10·29 대책 발표 이후 5억 3000만원짜리 매물이 나오기도 했다. 강남구 대치동 은마아파트도 31평형이 7억 5000여만원까지 갔으나 10·29 대책 이후 가격이 6억원 안팎으로 떨어졌다. 수요자들은 이번에도 매물가가 최소한 20% 이상 빠질 것으로 보고 기다렸다가 매입하겠다는 입장이다. 최근 수도권에서 급매물이 등장하고 있어 이를 뒷받침하고 있다. ●다주택자들 매도 여부 저울질 다주택자나 투자 목적으로 주택을 사두었던 사람들은 보유주택 매도여부를 놓고 저울질이 한창이다. 이들은 대체로 10·29 대책 때처럼 강도가 다소 낮아질 것으로 보고 있다. 10·29 대책 내용은 당초에는 대부분 초강수였다. 전매제한 전국 확대나 양도세 탄력세율 적용, 종합부동산세 부과대상 주택기준(6억원), 주택거래 허가제 및 신고제 도입 검토, 주택담보인정비율(LTV) 축소, 뉴타운 개발 활성화가 대표적인 것이다. 하지만 10·29 대책 발표 때에는 종부세 부과대상이 9억원 이상으로 완화됐고, 양도세 탄력세율과 주택거래허가제는 시행도 하지 않았다. 당시 경기 하락을 우려한 정치권과 경제 부처의 주장이 받아들여졌기 때문이다. 시간과공간사 한광호 사장은 “팔 주택이 있는 사람들은 10·29 대책 때 집값이 하락했다가 최근에 다시 오른 점을 고려해 매도 시기를 늦추는 경우가 있다.”면서 “8월 대책의 내용이 이들의 행동을 결정하게 될 것”이라고 말했다. ●주택업체, 전매 제한 어디까지 10·29 대책 때에도 전매제한의 전국 확대 얘기가 나왔지만 지방 중소도시는 빠졌다. 이번에도 전매제한을 전국으로 확대하자는 말이 나오고 있다. 주택업계로서는 정부가 전매제한을 전국으로 확대할지 여부에 관심을 집중하고 있다. 한 주택업체 임원은 “만약 전국을 전매제한 지역으로 묶는다면 주택경기에 치명타를 입을 것”이라며 “가수요가 없는 지방 중소도시는 제외하는 것이 바람직하다.”고 말했다. 정부 여당도 이 점에 대해 고민 중이다. 지난해 분양 1년 이후 팔 수 있도록 완화했던 부산, 대구, 광주, 울산, 창원을 3년 전매제한 지역으로 다시 묶는 방안이 검토되고 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

은행권의 주택담보대출에 대한 현장 실태조사가 13일 일제히 시작됐다. 금융감독원은 이날 한국은행의 협조를 받아 우선 국민은행, 기업은행, 농협 등 3개 은행의 본점에 조사인력 40여명을 파견했다.14일부터는 700여명의 조사인력이 일반은행과 저축은행을 포함해 150여개 금융권에서 동시에 조사를 진행할 예정이다. 본점에서 확인이 되더라도 전국 45개 투기지역의 서울 강남 등 일부 지점에 대해서는 추가 조사를 할 방침이다. 이날 3개 은행에 파견된 조사인력들은 은행별 종합전산망을 통해 지금까지 주택담보대출을 받은 모든 개인에게 규정에 맞는 대출이 이뤄졌는지 여부를 일일이 확인했다. 특히 ▲부동산 담보인정비율(LTV) 준수 여부 ▲원리금 상환능력을 초과한 과다 대출 여부 ▲미성년자에 대한 대출 여부 등을 중점 점검했다. 금감원은 오는 22일까지 대출자 개인별 주택담보대출 현황이 파악되면 국세청과 행정자치부의 협조를 받아 대출자의 배우자나 미성년자인 자녀가 겹쳐서 대출받은 사례도 함께 가리기로 했다. 이를 통해 대출 규정에 어긋나거나 부동산투기 목적으로 의심되는 개인 명단과 세대별 대출현황을 작성, 국세청에 통보할 방침이다. 이에 앞서 지난 8일 각 금융권으로부터 주택담보대출에 대한 현황을 서면으로 보고받고 서류검토 작업을 병행하고 있다. 금감원은 전면적인 조사를 통해 투기지역 등에서 2회 이상 주택담보대출을 받은 개인의 실체가 분명하게 드러날 것으로 기대하고 있다. 또 규정에 어긋난 대출을 승인한 금융기관과 관련 직원도 함께 가려져 대대적인 징계조치가 뒤따를 것으로 예상된다. 금감원 관계자는 “부득이한 사정이 없는한 한 세대가 두차례 이상 주택담보대출을 받으면 의심을 받을 수밖에 없다.”면서 “이번 조사가 투기세력 억제에 큰 효과를 나타낼 것으로 기대된다.”고 말했다.김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

“대출 신청은 커녕 문의하는 고객조차 뜸해졌습니다.” 치솟기만 하던 시중은행들의 주택담보대출 증가세가 꺾이기 시작했다. 지난 4일부터 본격 시행된 주택투기지역에서의 추가 주택담보대출 제한과 담보인정비율(LTV) 축소가 투기적 대출 수요를 억제하는 데 일단 성공을 거두고 있는 셈이다. 8일 주택담보대출 잔액을 일별로 집계하는 5개 시중은행에 따르면 금융감독원의 규제 방안이 발표된 지난달 30일 은행별로 하루새 1000억원 가까이 증가했던 주택담보대출 잔액이 이달 들어 300여억원 줄거나, 증가하더라도 상승폭이 하루 평균 100억원 안팎에 머물고 있다. ●대출잔액 감소하는 희귀 현상 지난달 30일 주택담보대출 잔액이 35조 4376억원으로 전날보다 무려 1359억원이나 증가했던 국민은행은 지난 1일 35조 4059억원을 기록,317억원이 감소했다. 이후 규제가 시행된 4일에는 35조 4099억원,7일에는 35조 4347억원을 기록했다. 결국 1일부터 7일까지 6일 동안의 잔액 증가가 288억원에 그친 셈이다. 우리은행의 주택담보대출 잔액도 지난달 29일 14조 3464억원에서 다음날 14조 4892억원으로 하루새 1428억원이나 증가했지만 1일에는 14조 4542억원으로 감소했다. 이후 6일 동안의 증가액은 499억원에 머물렀다. 신한,SC제일, 조흥은행의 대출 잔액도 지난 1일 이후 6일 동안 200억∼700억원 정도 느는 데 그쳤다. 우리은행 관계자는 “월말이 월초보다 대출이 많기는 하지만 지난달 말에는 비정상적으로 급증했고, 이달 초에는 비정상적으로 급감했다.”면서 “대출 잔액이 감소한 것은 매우 보기 드문 현상”이라고 말했다. 이 관계자는 또 “아무리 월초라 하더라도 평소에는 하루 평균 증가액이 100억∼200억원은 됐는데 요즘은 하루에 몇십억원씩밖에 늘지 않는다.”면서 “은행마다 대출 제한 규정을 엄격하게 적용하고 있기 때문”이라고 말했다. ●“일단 소나기는 피하자.” 주택담보대출 잔액 증가폭이 감소하는 것은 신규 대출이 줄고 상환이 늘어나기 때문이다. 실제로 국민은행의 경우 규제 유예 기간이었던 지난 1일 신규대출은 517억원이었지만 규제가 시작된 4일에는 337억원에 불과했다. 하나은행도 1일 950억원이었던 신규대출이 4일에는 533억원으로 줄었다. 국민은행 관계자는 “부동산 매물이 거의 없어 신규 대출이 더욱 축소되고 있다.”면서 “주택담보대출 말고는 마땅히 자금을 운용할 곳이 없는 은행들의 고민은 깊어간다.”고 말했다. 은행권에 따르면 특히 서울 강남, 경기도 분당, 과천 등 아파트값 급등지역에서의 신규 대출이 크게 줄고 있다.A은행 분당지점 관계자는 “지난달 30일에는 32건의 신규 대출을 승인했는데 요즘은 하루 신청 건수가 2∼3건에 불과하다.”고 말했다. 그러나 주택담보대출 과열이 완전히 진정됐다고 판단하기에는 아직 이르다. 금융감독 당국의 의지가 워낙 강해 은행들이 “일단 소나기는 피하자.”는 심정으로 실수요자들의 불만을 감수하면서까지 대출 조건을 엄격하게 적용하고 있기 때문이다.B은행 대치역 지점 관계자는 “지난달 말 대대적인 ‘밀어내기’ 대출 때 웬만한 대출이 모두 이뤄졌다.”면서 “신규 투기적 수요자들이나 은행은 정부의 부동산 대책을 주시하며 자제하고 있을 뿐 마땅히 돈을 굴릴 데가 없는 한 조만간 다시 아파트로 자금이 몰릴 가능성이 크다.”고 밝혔다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

“금융통화위원회는 이번에도 부동산보다는 경기회복에 무게를 뒀다. 하지만 정부의 8월 대책 이후에도 부동산 문제가 가닥이 잡히지 않으면 주택담보대출인정비율(LTV) 축소와 금리인상 등의 카드를 쓸 가능성이 크다.” 금통위가 7일 콜금리를 연 3.25%로 현 수준에서 동결키로 결정한 뒤 박승 한국은행 총재의 발언 내용에 대한 한은 안팎의 분석이다. 앞서 금통위는 금융시장에서는 유동성 사정이 전반적으로 원활하고 금융기관 여신도 주택담보대출을 중심으로 비교적 큰 폭으로 늘어나고 있다면서 이러한 점을 종합적으로 감안, 콜금리를 현수준에서 유지키로 했다고 밝혔다. 박 총재는 최근 부동산 문제에 대한 금통위의 속내를 그대로 전했다. 걱정이 적지 않다는 것으로 요약된다. 한은이 점유율 70%를 차지하는 7대 시중은행의 지난 1∼5월 주택담보대출 내역을 표본조사한 결과, 올들어 서울 강남, 서초, 송파구와 경기도의 분당, 용인 등 5개 지역 부동산을 담보로 대출된 주택담보대출 증가액이 전체 주택담보대출 증가액의 43%에 달하는 것으로 조사됐다고 말했다. 국지적이지만 현상이지만 위험수위를 넘나들고 있다는 판단이다. 그 다음의 발언이 심상찮다. 박 총재는 “부동산 문제가 차츰 확산되는 경향이 있다.”고 언급했다. 국지적인 상황에서 전국적인 상황으로 번지는 조짐을 보이고 있어 예의주시하고 있다는 얘기다. ●8월 이후 금리인상 가능성 박 총재는 “현 단계에서 통화정책으로 직접 대응하는 것은 바람직하지 않다.”고 말했다. 당분간은 부동산 문제에 한은이 직접 개입하지는 않을 것임을 내비친 대목이다. 그러나 “정부가 종합대책을 마련하고 있는 만큼 그 추이를 지켜봐야 할 것”이라고 여운을 남겼다. 정부가 종합대책을 마련한 뒤에도 부동산 문제가 사그라지지 않으면 한은으로서도 적절한 대응에 나서지 않을 수 없다는 점을 우회적으로 언급한 것으로 볼 수 있다. 한은이 금리 인상이나 금융 긴축 등으로 직접 개입하면 전국적인 여파를 미치는 만큼 부동산 문제의 심각성, 경기상황, 물가 등 3가지 요인을 살펴봐야 한다고 말한 점도 같은 맥락으로 해석된다. 한은 관계자는 “박 총재의 발언은 지금 당장 금통위가 부동산 문제를 위해 금리인상 등의 카드를 쓰지는 않겠다는 점을 명확히 한 것”이라면서 “그러나 정부의 8월 대책 이후에도 부동산 문제가 가라앉지 않는다면 금융긴축, 금리인상 등의 카드를 사용할 수도 있다는 의미로 받아들일 수 있다.”고 해석했다. 주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr

서울 강남 등 투기지역에 주택 1채만 보유한 1가구 1주택자라면 이전에 주택담보대출을 받았더라도 담보인정비율(LTV) 안에서 추가대출을 받을 수 있다. 금융감독원은 주택담보대출 제한 조치에 대한 문의가 잇따르자 5일 이같은 방침을 추가로 밝혔다. 금감원 홈페이지에서 한 네티즌은 “과천 고층 아파트 27평형을 전세를 끼고 구입하며 일부 담보대출을 받았다.12월에 추가 담보대출을 받아 전세금을 갚고 입주하려 했는데 무산됐다.”고 항의했다. 다른 네티즌도 “고정자산이 집 한 채라 돈이 급히 필요할 때는 담보대출을 받을 수밖에 없는데 투기지역 아파트라고 무조건 대출횟수를 제한하면 어떻게 대비하느냐.”고 따졌다. 금감원은 이에 대해 투기지역 1주택자들이 주택담보대출 ‘건수 제한’을 무조건 ‘횟수 제한’으로 잘못 이해한 데서 발생한 오해라고 설명했다.LTV 이내에서 언제든지 추가 대출을 받을 수 있다고 설명했다. 다만 담보가액이 6억원 이상 되는 투기지역 주택의 경우 종전에 만기가 10년이 넘는 담보대출을 받았다면 1주택자라도 대출 증액이 어렵다고 덧붙였다. 투기지역내 6억원 이상 주택,10년 초과 만기 대출의 LTV를 4일자로 60%에서 40%로 낮추면서 대출 증액분도 하향조정된 LTV를 적용하기 때문이다.즉 지난해 3억원을 담보대출받아 7억원짜리 강남 아파트를 구입한 1주택자는 종전에는 1억 2000만원을 더 대출받을 수 있었지만 이제는 대출 상한선이 2억 8000만원이어서 추가 대출이 불가능하다.김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

주택담보대출 등 가계의 주택 대출 수요가 3·4분기에도 늘어날 것으로 예상됐다. 가계 주택자금과 중소기업에 대한 은행권의 대출태도는 신용위험 감소 등에 힘입어 더욱 완화된 입장을 보일 것으로 전망됐다. 한국은행이 지난달 8∼17일 국내 은행, 보험, 저축은행, 외국은행 지점 등 41개 금융사를 상대로 면담조사를 실시해 4일 발표한 ‘금융기관 대출행태 조사결과’다. 이에 따르면 3·4분기 대출수요 지수는 14로 2·4분기보다 대출 수요가 늘어날 것으로 예상됐다. 대출수요 지수가 플러스를 나타내면 전분기보다 수요가 증가했다고 보는 금융사가 그렇지 않다고 보는 금융사보다 많음을 의미한다. 자금 수요자별로는 대기업은 5, 중소기업은 14로 2·4분기와 동일한 증가세가 점쳐졌으나 가계일반과 가계주택은 각각 17로 2·4분기의 16보다 상승, 대출수요가 더 늘어날 것으로 전망됐다. 한은 관계자는 “주택담보인정비율(LTV) 축소 등 규제강화 조치가 발표되기 전에 실시된 조사이기는 하지만 금융사들이 투기적 수요까지 고려해 응답한 것이 아닌 만큼 증가세 자체는 이어질 것으로 본다.”고 말했다. 금융사들의 대출태도 지수 역시 마이너스에서 탈피해 올 1·4분기 0, 즉 중립으로 돌아선 뒤 2·4분기 3에 이어 3·4분기 7로 더욱 완화될 것으로 전망됐다. 자금 수요별로는 대기업이 5, 가계일반이 -7을 각각 유지, 전분기와 비슷한 추세가 이어지겠지만 중소기업은 2·4분기 1에서 3·4분기 7로 높아져 우량 중소기업 확보 경쟁을 벌이고 있는 은행권을 중심으로 대출태도가 더욱 완화될 전망이다. 가계주택은 2·4분기 9에서 3·4분기 4로 둔화되겠지만 은행권은 더 공격적인 영업을 할 가능성이 있는 것으로 나타났다. 국내 은행들의 가계주택에 대한 대출태도 지수는 1·4분기 0,2·4분기 9에 이어 3·4분기에는 15를 기록할 것으로 조사됐으며 이는 2002년 1·4분기 19에 이어 14분기만에 최고치다. 신용위험지수는 5로 대기업의 차입금 의존도 저하와 가계대출의 담보가치 상승에 힘입어 2·4분기 9보다 증가세가 둔화될 것으로 예상됐다. 대기업 신용위험지수는 -7의 감소세를 지속하고 중소기업은 2·4분기 12에서 9로, 가계는 10에서 6으로 각각 둔화될 것으로 조사됐다. 주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr

2차례 이상 주택담보대출을 받은 사람이 서울 강남 등의 아파트를 담보로 신규 주택담보대출을 받으려면 기존 대출금을 모두 상환해야 한다. 금융감독 당국은 지난달 30일 발표한 주택담보대출 제한 조치의 적용을 두고 금융권 등에서 혼란이 빚어지자 3일 구체적인 적용사례를 담은 설명자료를 배포했다. 금감원 인터넷 홈페이지(fss.or.kr)에서 확인할 수 있다. 세부 내용을 문답풀이로 알아본다. ▶주택담보대출 제한 조치는 아파트 담보대출에만 적용되나. -투기·비투기 지역을 불문하고 아파트, 주상복합아파트, 단독주택, 연립주택, 다세대주택 등을 담보로 1차 대출을 받은 뒤 새로 전국 45개 주택투기지역의 아파트와 주상복합아파트를 담보로 대출받을 때 적용된다. 기존 대출이 있어도 투기지역의 단독주택, 연립주택에 대해선 신규 대출이 가능하다. 비투기지역이라면 아파트 담보대출도 허용된다. ▶주택담보대출을 받은 뒤에는 모두 추가 대출을 받을 수 없나. -한차례 대출받은 사람이 서울 강남 등의 아파트를 담보로 신규 대출을 받으려 한다면 실수요자 보호를 위해 1년 안에 상환하겠다고 은행측과 약속한 뒤 신규 대출을 받을 수 있다. 그러나 2주택 이상인 경우엔 상환 약속으로는 안되고 기존 대출금을 모두 갚아야 추가 대출이 가능하다. ▶중도금 대출에도 적용되나. -거의 동일하다. 중도금 대출도 모두 갚아야 신규 담보대출이 가능하다. 다만 거꾸로 기존 대출이 주택담보대출이고 투기지역에서 새로 받을 대출이 중도금 대출이라면 기존 담보대출을 모두 갚거나, 신설 아파트의 소유권 이전 등기가 이뤄진 뒤 1년 안에 기존 대출을 모두 상환한다는 약속을 하면 중도금 대출을 받을 수 있다. ▶이주비 대출도 마찬가지인가. -이주비 대출은 대출한도가 낮아 이번 제한 조치와 무관하다. ▶투기지역 아파트를 담보로 받은 주택담보대출이 담보인정비율(LTV) 범위에서 잔액이 남아 있고, 추가로 비투기지역의 아파트로 주택담보대출을 받은 사람이 먼저 받은 주택담보대출에 대해 증액 대출을 신청한다면. -투기적인 요소가 있기 때문에 비투기지역의 주택담보대출을 모두 갚아야 증액이 가능하다. ▶타인 명의의 주택을 제3자담보로 대출받은 사람이 투기지역의 아파트로 신규 대출을 받을 수 있나. -배우자·자녀 등 제3자 담보 형식으로 이뤄지는 대출에 대해서도 본인에 준한 규정을 모두 적용한다. 다만 한 세대 안의 타인 명의 대출 여부는 현재 금융전산망으로 확인할 수 없어 국세청 등의 추가 협조가 필요하다. ▶투기지역 아파트를 담보로 기업자금 대출은 가능한가. -지난 1일 이전에 취득한 투기지역 아파트를 담보로 한 기업자금 대출은 가능했다. 그러나 이것도 자금 용도를 점검해 다른 용도로 전용된 사실이 드러나면 대출금을 회수한다.2일 이후에 취득한 투기지역 아파트를 담보로 한 기업자금 대출은 불허된다. 김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

금융감독원이 투기지역 내 기존 대출자에게 신규 대출을 제한키로 해 실효성을 두고 논란이 거세게 일고 있다. 일각에서는 대출 제한을 통한 부동산 투기 규제가 실효성이 없는 ‘솜방망이’라는 주장을 하고 있다. 아예 1가구 2주택자는 신규 담보대출을 금지해야 한다는 극단적인 말도 나온다. 또 대출 규제를 동일인으로 한정, 부부가 따로 대출을 받을 경우 규제를 할 수 없어 보완책을 마련해야 한다는 지적도 제기되고 있다. ●솜방망이 대책,“2주택자 대출 아예 막아라.” 반면 주택업체들은 주택담보인정비율(LTV)을 축소한 것과, 기존 대출자가 신규 분양을 받았을때 입주후 1년 이내에 대출금을 갚도록 한 것은 가뜩이나 어려운 주택업계를 더 어렵게 한다며 불만을 토로하고 있다. 금감원은 당초 이같은 대출 제한조치 등에 대해 난색을 표명했던 것으로 알려졌다. 하지만 집값에 대한 우려가 갈수록 커지자 대책을 내놓았다. 내용면에서 제재의 강도가 낮다는 반응이다. 우선 대출제한 대상을 동일인으로 한정, 부부가 별도의 대출을 받을 수 있는 길을 터놓았다. 신규 분양을 받을 때 중도금 대출 제한을 하지 않기로 한 것도 제재 효과를 반감시킬 것이란 지적이다. 기존 대출자가 투기지역에서 신규 분양을 받더라도 기존 대출금은 입주 후 1년 이내에 갚도록 했기 때문이다. 이 경우 대출자는 분양을 받은 뒤 대출금을 갚는데 3년에서 3년반 가량의 시간을 벌 수 있다. 금감원은 당초 이에 대한 세부 방침을 정하지 않았지만 주택업체들의 문의가 쇄도하자 중도금 대출을 제재 대상에서 제외하는 방향으로 입장을 정리한 것으로 알려졌다. 실제로 이번 조치를 놓고 민주노동당 경제민주본부는 “가족을 동원한 담보대출을 허용하는 등 시늉만 낸 투기지역 신규 담보대출 금지”라며 “1가구2주택자에게는 원천적으로 담보대출을 제한해야 한다.”고 주장했다. ●주택업체 “가뜩이나 어려운데” 주택업체, 자영업자 등은 대책과 관련해 어려움을 토로하고 있다. 주택업체들은 중도금에 대해서는 대출 제한 대상에 포함시키지는 않았지만 입주후 1년내 기존 대출금 상환과 LTV 인하로 어려움이 예상된다.”며 볼멘소리를 하고 있다. 한국주택협회 관계자는 “전국의 주요지역이 투기과열지구와 투기지구 등으로 묶여 있는 상태에서 새로운 주택업계 입장에서는 부정적 영향을 미친다.”면서 “대책을 낼 때는 신규 분양시장 등에 대한 배려도 필요하다.”고 말했다. 주택 자영업자들의 어려움이 예상된다. 자영업자들은 집을 담보로 대출을 받아 사업을 하는 경우가 적지 않아 이번 조치로 사업자금 등의 마련에 어려움이 따를 수 있기 때문이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

현재 주택담보대출을 받고 있는 사람은 오는 4일부터는 주택투기지역에서 추가 주택담보대출을 받을 수 없게 된다. 또 보험·저축은행 등 제2금융권의 주택담보인정비율(LTV)이 현행 70%에서 60%으로 낮아진다. 금융감독위원회와 금융감독원은 30일 이같은 내용의 ‘부동산시장 불안정에 대응한 주택담보대출 리스크관리 강화방안’을 발표했다. 방안에 따르면 동일인이 현재 투기지역 여부에 관계없이 주택담보대출을 한 건이라도 받고 있으면 투기지역에서 아파트 등 주택담보대출을 새로 받을 수 없게 된다. 투기지역은 서울의 강남, 송파, 서초구 등 12개구와 경기도 수원, 성남, 고양, 파주시 등 18개 지역을 포함해 모두 45개 지역이다. 그러나 현재 담보대출을 받고 있더라도 비(非)투기지역에서는 신규 담보대출을 받을 수 있다. 또 거주 목적의 실수요자는 기존 담보 대출금을 1년 안에 갚는 조건으로 투기지역의 주택을 담보로 대출받을 수 있다. 다만 기존 대출금을 갚지 못하면 신규 대출금을 상환해야 한다. 금감위와 금감원은 또 투기지역의 시가 6억원 초과 아파트 담보대출 LTV도 만기 10년 초과의 경우 60%에서 40%로 낮추기로 했다. 금감위 이우철 상임위원은 “7월 중순에 은행, 보험, 저축은행에 대한 특별 현장점검을 해 규정을 어긴 금융기관이 적발되면 엄중조치할 계획”이라고 밝혔다. 김경운 이창구기자 window2@seoul.co.kr

윤증현 금융감독위원장은 24일 “부동산 가격이 급등하는 특정 지역에서는 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)을 하향 조정할 필요가 있다.”고 밝혔다. 윤 위원장은 이날 국회 정무위원회에서 “LTV를 전체적으로 내리는 것은 대출로 주택을 마련하는 서민에게 피해가 갈 수 있다.”면서 “부동산 가격 급등은 강남을 비롯한 일부 지역에서만 조정할 필요가 있다.”고 말했다. 그는 “금리정책은 금융통화위원회 소관이지만 금리를 올리면 경기회복에 불리한 측면이 있는 반면 많은 부동자금이 부동산으로 유입되는 것을 억제하기 위해서는 금리인상이 필요한 측면도 있다.”고 말했다.김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

부동산 과열 진정책의 하나로 거론됐던 주택담보대출에 대한 전반적인 실태점검이 일단 연기됐다. 금융감독원 관계자는 23일 “정부·여당이 오는 8월까지 부동산시장 종합대책을 마련하기로 한 만큼 내용을 지켜보고 주택담보대출에 대한 점검 여부를 결정하기로 했다.”고 말했다. 금감원은 이에 따라 당분간 전반적인 현장 점검을 하지 않는 대신에 금융사로부터 넘겨받은 관련 서류를 토대로 분석 작업과 업계동향을 모니터링하는 데 주력하기로 했다. 서면분석을 통해 주택담보대출에 적용되는 부동산 담보인정비율(LTV) 준수 여부 등을 점검하고 있는 것으로 알려졌다. 또 일부 은행이 이른바 ‘미끼금리’를 제시하며 주택담보대출 유치에 열을 올리고 있는 데 대해 재무건전성을 해치지 않는 한 제동을 걸 수는 없다는 원칙을 다시 확인한 뒤 상황을 예의주시하고 있다고 덧붙였다.김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr