10일부터 투기지역과 투기과열지구에서 시가 3억원이 넘는 아파트를 산 다음 다른 집에서 전세를 살려고 전세대출을 신청하면 받을 수 없게 된다. 또 10일 이후 전세대출을 받은 뒤 투기지역과 투기과열지구에서 3억원 초과 아파트를 사면 대출금이 즉시 회수된다. 금융위원회는 보증기관의 내규 개정과 시스템 정비를 마침에 따라 6·17 부동산 대책에 포함된 전세대출 규제가 10일부터 시행된다고 8일 발표했다. 이번 규제의 핵심은 전세대출 보증을 해주지 않는 대상에 ‘투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트 구매’를 넣은 것이다. 투기지역이나 투기과열지구에서 3억원이 넘는 아파트를 산 뒤 다른 집에 전세를 얻을 경우 전세대출을 받을 수 없다는 의미다. ‘갭투자’(전세 끼고 주택 구입)에 전세대출이 이용되는 것을 막으려는 취지다. 실수요자를 위한 예외 조항도 있다. 직장 이동, 자녀 교육, 부모 봉양 등 실수요 때문에 이동해 전셋집과 구매 주택 모두에서 실거주하는 경우가 해당된다. 다만 시군 간 이동해야 하며 서울과 광역시 내 이동은 인정되지 않는다. 10일 이후 전세대출을 받은 뒤 규제 지역의 3억원 초과 아파트를 사면 대출금을 바로 토해 내야 한다. 다만 새로 산 아파트에 기존 세입자의 임대차 기간이 남아 있으면 임대차 기간이 끝날 때까지 회수 규제가 유예된다. 10일 전에 전세대출을 받은 뒤 10일 이후 규제 대상 아파트를 사면 전세대출 회수 대상이 아니다. 빌라·다세대 주택 등 아파트 이외 주택은 이번 규제 대상에 포함되지 않는다. 1주택자에 대한 주택도시보증공사(HUG)의 전세대출 보증 한도가 최대 4억원에서 2억원으로 줄어든다. 다만 10일 이전에 전세계약을 체결했다면 종전 규정이 적용된다. SGI서울보증 보증 한도는 최대 5억원에서 3억원으로 낮아진다. 김승훈 기자 hunnam@seoul.co.kr

경남 김해시는 김해지역이 미분양관리지역에서 지난달 30일 해제됐다고 1일 밝혔다. 2017년 8월 미분양관리지역으로 지정된지 2년 10개월 만이다.시에 따르면 김해지역 미분양 주택은 지난해 5월 2097가구에서 지난 5월에는 319가구로 줄어 12개월간 전체 미분양 물량의 85%에 이르는 1778가구가 감소한 것으로 나타났다. 지난 12개월간 김해지역 미분양 주택 월별 변화는 지난해 5월 2097가구에서 6월 2061가구, 7월 2019가구, 8월 1981가구, 10월 1833가구, 11월 1694가구, 12월 1341가구, 올해 1월 1085가구, 2월 838가구, 3월 732가구, 4월 625가구, 5월 319가구로 매월 줄었다. 특히 지난 5월 한 달 동안은 앞달과 비교해 50% 가까이 미분양이 해소돼 미분양관리지역 해제 기본 요건인 미분양 주택 수 500가구 미만으로 떨어졌다. 주택도시보증공사(HUG)는 미분양 주택 수가 500가구 이상인 시군구 가운데 ●미분양 증가 ●미분양 해소 저조 ●미분양 우려 ●모니터링 필요 등 4가지 요건 가운데 어느 하나라도 해당되는 지역은 미분양관리지역으로 매월 선정해 공고한다. 미분양관리지역으로 지정될 경우 사업자가 분양보증을 발급 받으려면 예비심사 또는 사전심사를 받아야 해 분양보증을 발급 받기가 까다로워진다. 김해지역은 미분양관리지역에서 해제됨에 따라 분양보증이 수월해질 전망이다. 김해시는 미분양관리지역 해제를 위해 조례를 개정해서 주상복합시설의 주거 비율을 제한하고 용적률을 하향 조정했으며 주거지역 내 공동주택 층수도 하향 조정했다고 밝혔다. 또 사업성이 불투명한 지역주택조합 설립인가도 제한하는 등 공동주택 공급 물량을 관리했다고 설명했다. 시 관계자는 “김해시는 도시 인프라가 지속적으로 확충되고 있어 주거 환경이 좋은 도시데다 인근 대도시인 부산, 창원과 가까워 주택 수요가 많다”며 “미분양관리지역 해제가 주택시장에도 활력이 될 것으로 기대된다”고 말했다. 김해 강원식 기자 kws@seoul.co.kr/

공적 보증기관인 주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 전세대출 보증 한도가 다음달 중순부터 4억원에서 2억원으로 축소 적용된다. 무주택자는 사적 보증기관에서 최대 5억원까지 전세대출 보증을 받을 수 있다. 다음달 1일부터 대출을 받아 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에 집을 사는 사람은 6개월 안에 입주해야 한다. 금융당국 관계자는 28일 “다음달 중순쯤 공적 보증기관의 1주택자 전세대출 한도가 2억원으로 맞춰질 것”이라며 “HUG의 1주택자 대상 전세대출 보증 한도를 다른 공적 보증기관인 주택금융공사(HF) 수준 2억원과 맞추는 게 핵심”이라고 말했다. 전세대출 보증 한도 규제는 6·17 부동산 대책에 포함됐지만 HUG의 내규 개정, 시스템 정비에 시간이 걸려 바로 적용할 수 없었다. 현재 HUG의 보증 한도는 수도권 4억원, 지방 3억 2000만원이다. 1주택자 가운데 본인과 배우자 합산 연소득이 1억원 이하이고 보유주택의 가격이 시가 9억원을 넘지 않아야 전세대출 보증을 받을 수 있다. 1주택자가 전세 대출로 생긴 자금으로 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’를 차단하기 위해 기관별로 차이 나는 전세대출 한도를 낮은 수준으로 통일한 것이다. 2주택 이상 다주택자는 이미 전세 대출이 막혀 있다. 금융당국은 민간 보증기관인 SGI서울보증에도 현재 5억원인 전세 대출 보증 한도를 낮춰 달라고 요청했다. 은행에서 전세 대출을 받으려면 공적 또는 민간 보증기관 중 1곳에서 전세 대출 보증을 받으면 된다. 다만 무주택자는 대상이 아니다. HUG는 무주택자의 보증 한도를 수도권 4억원, 지방 3억 2000만원으로 유지한다. SGI서울보증의 무주택자 보증 한도는 5억원, 주택금융공사(HF)의 경우 무주택자의 보증 한도가 1주택자와 같은 2억원이다. 정부는 이 밖에 규제지역 내 주택을 사려고 주택담보대출을 받는 경우 6개월 내 전입 의무를 부여하겠다고 밝힌 바 있다. 주택담보대출을 실제로 거주하려는 실수요자들이 활용하게끔 한다는 취지다. 세입자가 있더라도 주택담보대출 실행일로부터 6개월 안에 전입을 마쳐야 한다. 새로운 전입 요건은 다음달 1일 이후 신규 대출 신청분부터 적용된다. 다만 1일 이후에 대출을 신청하더라도 이달 30일까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 낸 사실을 증명하면 종전 규정(무주택자 기준 9억원 초과 주택 구매 때 1∼2년 내 전입)이 적용된다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

인천 서구에 들어서는 ‘검암역 로열파크씨티 푸르지오’가 6∙17부동산 대책 발표 후 주목을 받고 있다. ‘검암역 로열파크씨티 푸르지오’ 청약 당첨자의 경우 중도금 대출, 전매 제한 등에 대해 기존과 동일한 규제가 적용된다. 정부가 시장 안정을 위해 대책 전 청약 당첨이 된 곳의 경우 대책 적용을 제외할 방침이기 때문이다. 국토부, 금융위원회에 따르면 지난 6·17부동산 대책으로 검암역 로열파크씨티 푸르지오처럼 비규제지역에서 투기과열지구가 된 지역 내 아파트 청약 당첨자는 예외 조항이 적용된다. 이에 따라 대책 발표 이전 당첨자 발표를 완료한 이 단지는 무주택자(기존 주택 처분조건 1주택자 포함)면 기존대로 중도금대출 LTV 60%가 적용된다. 또한 중도금 대출 60%를 받은 금액 범위 내에서 입주 시점에 잔금 대출을 받을 수 있다. 이는 선의의 피해자 발생을 최소화하기 위해 투기과열지구 지정 이전의 대출 규제(LTV)를 적용한다는 내용이다. 모든 계약자들은 강화된 전매 제한 규제도 피했다. 청약 당첨자는 물론 예비 당첨자 계약, 선착순 계약 때 분양을 받아도 분양권 전매가 1회 적용된다. 따라서 검암역 로열파크씨티 푸르지오는 당첨자 발표일로부터 6개월 뒤 분양권 1회 전매가 가능하다. 세대당 중도금 대출 2건도 차질없이 진행된다. 주택도시보증공사(HUG)가 22일 발표한 ‘6.17 주택시장 안정을 위한 관리 방안에 따른 안내사항’에 따르면 6월 18일 이전에 입주자 모집공고를 낸 사업장의 분양권을 당첨, 전매 등을 통해 취득한 경우 세대당 2건의 주택구입자금 보증(중도금 보증)을 해준다고 밝혔다. 중도금은 HUG가 보증이 있어야 이를 토대로 은행들이 계약자들에게 대출을 해준다. 따라서 HUG가 보증을 2건 해주면, 중도금 대출 2건이 가능하다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

주택도시보증공사(HUG)는 다음달 1일부터 연말까지 전세보증금 반환 보증을 비롯한 보증상품의 보증료를 70~80% 인하한다고 22일 밝혔다. 세입자의 주거 안정을 위한 것으로 임대보증금보증, 주택임차자금보증, 전세자금대출특약보증도 인하 대상에 포함됐다. 전세보증금 반환보증은 세입자가 전세금을 제때 돌려받지 못하는 경우 HUG가 집주인 대신 전세금을 지급하는 제도다. 전세보증금 반환보증의 보증료율은 전세보증금이 2억원 이하이면 80%, 2억원 초과 땐 70% 인하된다. 특히 전세보증금이 2억원 이하이고, 세입자가 3자녀 이상 가구인 경우 기존 보증료 할인(40%)까지 고려하면 88% 보증료 할인 효과가 발생한다. 이 밖에 후분양대출보증료율도 30% 인하된다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

대출 더 옥죄 전세 끼고 집 사기 어려워 규제지역 대폭 늘려 풍선효과 방지 집중 투기 억제 기대 속 시중 유동자금이 변수 돈줄 막힌 신혼부부·실수요자 희생 우려 “집 못 사서 전세 수요 늘면 전셋값 급등”정부가 17일 내놓은 부동산대책은 최근 집값 상승을 주도한 갭투자(전세 안고 주택 매입) 열풍을 잠재우고, 비규제지역으로 번진 풍선 효과를 차단하기 위한 처방이다. 대출을 옥죄고 새로 산 집으로 들어가야 할 전입기간을 6개월로 줄여 사실상 전세를 안고 집을 사기 힘들도록 제한했다. 수도권의 서쪽 절반과 대전, 충북 청주 등 지방까지 규제지역 범위를 넓힌 ‘규제의 광역화’라는 점도 눈에 띈다. 전문가들은 “투기 세력과 실수요자를 구분하지 않고 시장 전체를 옥죄는 규제”라며 우려했다. 6·17 대책으로 조정대상지역은 전국 69곳, 투기과열지구는 48곳으로 불어났다. ‘규제지역 대출 제한’에 걸려 돈 빌리기가 어려워져 내 집 장만이 더 힘들어질 것이라는 걱정이 나온다. 30대 직장인 김모씨는 “사회 초년생 중에 은행 대출 없이 집을 살 수 있는 사람이 얼마나 되겠느냐”면서 “선량한 실수요자마저 압박하는 정책”이라고 토로했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부 대책은 단기적으로 통할지는 모르겠지만 실수요자마저 희생양으로 삼을 수 있다”면서 “대출이 있어야 집을 살 수 있는데 대출을 규제해 버리는 것은 국민에게 자산 증식의 기회를 없애는 것”이라고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “수도권 거의 모든 지역에서 대출 규제가 근본적으로 강화된 것은 반서민 정책의 성격을 띤다”면서 “너도나도 갭투자에 뛰어드는 현상이 바람직한 것은 아니지만 그 자체에 투기라는 프레임을 씌워 그들을 매도하는 것도 맞지 않는다”고 지적했다. 실효성 논란도 제기된다. 수도권 4억원, 지방은 3억 2000만원이었던 주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 대상 전세대출 보증 한도를 이번에 2억원으로 낮췄는데 민간인 서울보증보험을 이용하면 3억원 초과 아파트라도 전세대출을 2억원 넘게 받을 수 있어서다. 정부는 일단 서울보증에 협조를 부탁하기로 했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “저금리 기조 속에서 30조원 규모의 대규모 3차 추경과 3기 신도시 토지 보상자금 유입 등 부동자금이 풀리는 만큼 집값 조정까지 기대하는 건 제한적일 것으로 판단된다”고 말했다. 반면 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “당초 예상보다 규제지역이 넓게 설정됐고, 강도도 센 편이어서 수요를 억제하는 효과가 나타날 것”이라고 내다봤다. 전셋값이 오를 것이라는 전망도 지배적이다. 앞으로는 주택담보대출을 받아 집을 사면 6개월 내 그 집에 들어가야 하는데 이 때문에 전세로 나올 집이 줄어든다는 것이다. 심 교수는 “일괄적 규제로 집을 못 사게 하니까 전세로 눌러앉는 이들이 늘어 전셋값이 폭등할 수 있다”고 지적했다. 기승일 한국공인중개사협회 수원영통구지회장은 “전세 물량 부족 해소 방안에 대한 언급이 빠져 아쉽다”면서 “다주택 보유자가 양도세 부담 없이 전세 물량을 시장에 풀어놓을 수 있도록 해야 한다”고 했다. 또 다른 풍선 효과를 낳을 것이란 관측도 나온다. 벌써부터 이번 규제에서 빠진 경기 김포와 부산 일부 지역에는 매물을 묻는 문의가 잇따르고 있다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr이영준 기자 the@seoul.co.kr

서울·인천 등 전세대출로 구입 길 막혀 규제지역 집 사면 6개월내 전입 마쳐야서울과 과천·수원·안양 등을 포함한 경기 서남부, 인천, 대전 투기과열지구에선 전세대출을 받아 집 사는 길이 막힌다. 특히 서울 잠실·삼성·대치·청담동은 전세를 끼고 집을 살 수 없도록 토지거래허가구역으로 지정된다. 국토교통부와 기획재정부는 17일 이런 내용의 ‘주택시장 안정을 위한 관리 방안’을 발표했다. 문재인 정부의 21번째 부동산 대책이다. 정부는 투기지역·투기과열지구에서 시가 3억원이 넘는 아파트를 살 때 전세대출 보증을 제한한다. 집값 과열을 부추기는 ‘갭투자’(전세금이 낀 주택 매입)를 원천 봉쇄하겠다는 취지다. 기존엔 9억원 초과 고가 주택을 보유하거나 2주택 이상 보유자를 대상으로 제한했는데, 그 범위를 넓힌 것이다. 전세대출을 받은 뒤 3억원 초과 아파트를 구입하면 즉시 전세대출이 회수된다. 서울 집값이 대부분 3억원을 넘는 만큼 전세대출을 받아 집 사는 게 불가능하다는 얘기다. 여기에 주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 대상 전세대출 보증 한도도 2억원으로 낮춘다. 기존엔 수도권 4억원, 지방은 3억 2000만원이었다. 주택담보대출에 대한 전입 의무도 강화된다. 지금은 투기지역·투기과열지구에서 9억원 초과 주택 구입 때 주택담보대출을 받으면 1년 안에 전입을 해야 한다. 하지만 다음달부터 모든 ‘규제지역’(조정대상지역·투기과열지구·투기지역)에서 집을 살 때 가격과 관계없이 6개월 이내에 전입을 해야 한다. 규제지역에서 1주택자가 기존 집을 팔고 새 집을 사면 6개월 내에 새 집으로 이사 가야 한다. 정부는 ‘풍선효과’를 차단하기 위해 19일부터 접경지역을 제외한 경기 서남부, 인천, 대전, 청주 대부분을 조정대상지역과 투기과열지구로 묶는다. 서울 잠실 국제교류복합지구 개발 사업지 일대는 토지거래허가구역으로 지정돼 실거주자만 거래할 수 있다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

분양가상한제 도입에 분양시장 열기 풍선효과로 수도권도 최대치로 상승서울 아파트 초기계약률이 100%를 기록했다. 분양된 새 아파트가 단기간에 모두 ‘완판’(완전판매)됐다는 의미다. 전국 초기계약률도 조사 이래 최대치로 동반 상승했다. 5일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 1분기 서울 지역 민간 분양 아파트의 평균 초기계약률(또는 초기분양률)은 100%였다. 지난해 같은 기간보다 2.6% 포인트 올랐다. 초기계약률이란 아파트 분양 개시일 이후 3~6개월 사이의 계약률이다. 원래 청약 경쟁률은 자금이 부족해도 ‘일단 청약을 넣고 보자’는 허수 지원이 많아 실제 수치와 조금 다를 수 있다. 하지만 초기계약률은 실제 계약금을 내고 계약까지 이뤄진 비율을 나타내기에 분양시장 현황을 더 정확히 파악할 수 있는 통계로 인정받는다. 정부의 잇단 ‘분양가 규제’로 입지 좋은 새 아파트가 시세보다 싸게 공급되자 ‘로또 아파트’ 열풍이 불면서 분양시장이 뜨거워졌고 이에 더해 정부가 재개발·재건축 등 민간택지에도 분양가상한제를 도입하겠다고 지난해 하반기부터 예고하면서 분양시장 열기가 더 달아올랐기 때문이다. ‘풍선효과’(비규제 지역에 수요가 몰리는 것)로 서울의 분양 열기는 주변으로 번지는 모양새다. 수도권의 올해 1분기 초기계약률은 전년 동기(84.7%)보다 14.5% 포인트 오른 99.2%를 기록해 100%에 육박했다. 경기가 99.6%로 지난해보다 무려 21.0% 포인트 올랐다. 이로 인해 전국 분양 아파트 초기계약률은 92.4%로, HUG가 조사를 시작(2014년 9월)한 이래 최대치를 기록했다. 여경희 부동산114 수석연구원은 “정부의 분양가 안정 정책이 연속성을 갖고 유지되고, 민간 분양가상한제까지 시행되면 새 아파트에 대한 관심은 더 커질 수밖에 없을 것”이라며 “새 아파트 선호 현상과 시세차익 기대감 등이 더해져 분양시장 인기는 계속될 것으로 본다”고 말했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

대우건설과 삼성물산이 입찰에 참여한 ‘반포3주구 재건축사업’은 공사비만 약 8,000억원에 달하고, 수천억원의 사업비가 들어가는 매머드급 사업지다. 따라서 어느 사업지보다도 사업비 대여금리 조건이 조합원 분담금 규모에 크게 영향을 줄 수 있는 곳이라고 할 수 있다. 대우건설은 0.9%의 고정금리로 사업비 전체를 대여하기로 했다. 또한 대우건설은 국내 제1금융권 은행들과 수조원에 달하는 금융협약을 맺어 안정적인 사업비 조달을 보장해온 것으로 알려졌다. 추가적으로 주택도시보증공사(HUG) 대출보증수수료까지 포함하더라도 0.9%의 고정금리를 유지해주겠다는 파격적인 조건을 내세웠다. 한편, 반포3주구 재건축사업은 지난 10일 입찰 마감후 삼성물산과 대우건설의 조건비교표만이 공개됐으며, 제안서는 오픈 되지 않고 있는 상황이다. 금리 조건 이외에, 추가적으로 양사가 어떤 차별화된 조건을 제시했을지에 대한 조합원들의 기대감이 점점 커지고 있다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

올해 첫 강남권 분양 단지인 서울 서초구 ‘르엘 신반포’(신반포14단지 재건축)는 분양 전부터 시장의 이목을 한눈에 받았다. 강남권 아파트의 3.3㎡당 시세가 7,000~8,000만원에 육박하는데 반해 이 단지는 분양가가 3.3㎡당 5,000 미만으로 책정됐기 때문이다. 문제는 신반포14차를 재건축하는 이 단지는 총 280가구의 소규모 단지로 조합원 물량은 일반분양분의 3배가 넘는 213가구에 달했다. 이에 일반분양을 받은 67가구가 10억원이 넘는 시세차익을 거머쥐는 동안 조합원 213가구는 피눈물을 흘려야 했다. 낮은 분양가 책정으로 사업 수익(환급금)이 줄어들고 조합원이 지불해야 하는 분담금은 더욱 늘어났기 때문이다. 이와 같이 시장가를 왜곡한 분양가 책정으로 한쪽의 이익이 다른 한쪽에게는 손해를 불러올 수 있는 비합리적인 구조는 정부의 분양가 통제에서 기인하다. 2014년 이후 분양시장이 호황기에 접어들며 분양가가 치솟자 정부는 허그(HUG)의 분양보증을 통해 분양가를 통제했다. 선분양으로 주택공급이 이뤄지는 우리나라의 경우 허그를 통해 분양보증을 받아야 금융권 대출이 가능하고 아파트 분양을 원활하게 진행할 수 있다. 분양보증을 하는 유일한 곳인 허그는 이러한 권한을 바탕으로 분양가를 통제한 것이다. 이에 최근 재건축 단지 몇 곳은 조합원의 이익을 보존하기 위해 후분양으로 사업을 진행한 바 있다. 후분양은 HUG 분양보증을 받지 않아도 됐기 때문이다. 하지만 후분양을 진행하더라도 조합 입장에서는 큰 효과를 기대하기 어려워졌다. 현재 시행되는 분양가 상한제는 후분양의 경우에도 동일하게 적용되기 때문이다. 정비사업 조합들이 분양가 상한제 시행에 촉각을 곤두세우고 있는 이유는 허그의 분양가 규제보다 오히려 더 낮게 분양가가 형성될 수도 있어 조합원들의 손해가 더 커질 수 있다는 예측 때문이다. 시세에 연동해 규제하는 허그의 분양가 규제와 달리 원가를 기준으로 규제한다는 점에서 조합의 분양수입액 감소 피해가 더욱 클 것이라는 얘기다. 그간 허그가 일반분양가를 규제한다며 조합들의 많은 비판을 받았지만, HUG의 고분양가 심사 기준의 밑바탕도 결국 인근 시세 기준이었다. 주변 시세를 참고해 일반분양 시점의 국내외 시장 상황 등을 종합적으로 고려, 인근 시세의 100~105% 등 비율을 정해 분양가 상한을 통제해 왔다. 그러다보니 후분양을 계획했던 일부 조합도 선분양으로 회귀하는 모습이다. 분양가 상한제를 적용하는 것보다 HUG의 고분양가 심사 기준을 적용하는 게 더 낫다고 판단한 것이다. 그나마 코로나 여파로 분양가 상한제 적용 시기가 3개월 연장돼 오는 7월부터 실시 예정으로, 당장에 분양을 앞두고 있던 단지들은 한숨을 돌린 상황이다. 그러나 장기적으로, 특히 강남권 재건축을 진행하고 있는 대단지들, 예컨대 반포1·2·4주구 재건축, 반포3주구 재건축, 한신4지구 등 올해 7월 안에 분양이 불가능한 곳들은 어쩔 수 없이 분양가 상한제를 적용 받고 그에 따라 조합원들은 낮아진 일반분양가만큼 분담금 증가를 감내해야 하는 상황이다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

“수천명 재건축·재개발 총회땐 확산 우려” 시간 번 둔촌 주공 등 분양가 재협상할 듯국토교통부가 오는 4월 28일로 끝나는 민간택지 분양가상한제 적용 유예기간을 3개월 연장할 것으로 보인다. 수천명이 모이는 재건축·재개발 조합 총회를 여는 게 코로나19를 확산시킬 수 있다는 우려에 따른 것이다. 국토부 관계자는 17일 “최근 질병관리본부에 분양가상한제 시행에 대한 의견을 구했다”면서 “그간 접수한 구청 민원내용 등을 종합해 이르면 18일 필요 최소한 범위 내로 연장하는 입장을 밝힐 수 있을 것”이라고 말했다. 국토부는 지난해 10월 분양가상한제 시행 방침을 발표하면서 이미 관리처분계획인가를 받은 정비사업에 대해선 시행을 6개월간 유예해 주기로 했다. 해당 단지는 다음달 28일까지 일반분양분에 대한 입주자 모집공고를 내야 분양가상한제 적용 대상에서 제외된다. 이 때문에 재건축을 비롯해 정비조합들은 입주자 모집공고를 마치기 위해 사업을 서둘러 왔다. 조합들이 의사결정을 하려면 총회 등을 열어야 하는데, 정부와 지방자치단체는 코로나19 예방을 위해 총회 모임 금지를 권고한 상황이다. 이에 조합과 서울 일부 구청, 건설단체 등이 분양가 상한제 유예기간을 연장해 달라고 요청했다. 국토부는 그동안 유예기간 확대가 주택시장에 규제 완화의 신호를 보낼 수 있다며 신중한 입장이었지만, 재산권 행사인 조합 총회를 금지할 수는 없다. 이에 코로나19 확산은 피하되 유예기간 연장으로 분양가상한제를 피하는 단지를 최소화하도록 3개월 연장 방안을 유력하게 검토하고 있다. 이럴 경우 오는 7월 말부터 분양가 상한제를 적용할 수 있다. 최근 세계적으로 코로나19가 확산되는 점을 고려해 3개월을 적정선으로 보는 것으로 알려졌다. 유예 기간이 연장되면 서울 강동구 둔촌 주공아파트 등 서울 주요 재건축단지들이 분양가상한제를 피할 수 있는 시간을 벌게 된다. 이 조합은 지난해 관리처분계획을 열어 일반분양가를 정했지만 주택도시보증공사(HUG)가 분양가가 너무 높다는 이유로 분양 보증을 내주지 않고 있다. 조합은 17일 예정된 긴급 대의원 회의를 연기하고 HUG와 분양가 재협상을 벌일 것으로 알려졌다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

SRT 운임 동대구 등 10% 일괄 할인 KTX 동대구역 고객엔 1만원 특가로 정부가 코로나19로 어려움을 겪는 취약계층을 보호하기 위해 영구임대주택 입주자(13만 3000가구)가 내야 할 임대료를 6개월간 유예하기로 했다. 대구·경북 지역 공공임대주택 입주자들에겐 임대료를 3개월간 절반만 받는다. 국토교통부는 16일 한국토지주택공사(LH) 등과 함께 이런 내용의 민생 지원·지역경제 활성화 대책을 발표했다. 국토부는 우선 전국 LH 영구임대주택 13만 3000가구에 대해 임대료를 6개월간 유예하고, 1년간 분할해 낼 수 있도록 했다. 대구·경북 지역은 오는 8월까지, 전국 나머지 지역은 다음달부터 9월까지다. 주택도시보증공사(HUG)에서는 오는 27일부터 인터넷, 모바일 등 비대면 전세보증금 반환보증 신청에 대한 보증료율 할인폭을 3%에서 5%로 확대한다. 피해가 집중된 대구·경북 지역에는 임대료 감면을 결정했다. LH는 대구·경북 지역의 영구·국민·행복·매입임대 등 공공임대주택 8만 5000가구 입주자에 대해 다음달부터 6월까지 석 달치 임대료를 50% 감면한다. HUG도 최근 특별재난지역으로 지정된 대구, 청도, 경산, 봉화 지역의 전세보증금 반환보증 발급 건에 대해서도 오는 27일부터 보증수수료를 40% 할인할 예정이다. 철도 운임도 대폭 할인된다. 수서고속철(SR)은 SRT 운임의 최대 할인 가능폭을 60%로 확대하고, 특히 동대구·김천구미·신경주역에서 승하차하는 모든 고객의 운임을 10% 일괄 할인한다. 코레일도 KTX 동대구역 승하차 고객을 대상으로 1만원 특가상품을 출시한다. 현재 코레일과 SR은 코로나19 관련 의료봉사자에게 열차를 무료로 제공하고 있다. 코레일은 이들에게 KTX 특실 무료이용권 제공도 추진할 계획이다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

경기도는 등록임대주택에 거주하는 임차인이 거주기간이나 임대료 혜택 등 공적제도를 제대로 알지 못해 주거불안을 느끼는 사례가 생기지 않도록 임차인 권리를 적극 홍보하고 있다고 15일 밝혔다. 도는 우선 도청 누리집(홈페이지)에 민간임대주택 콘텐츠를 구축해 등록임대주택 제도 및 관련 용어, 임차인 혜택 등을 안내하고 있다. 접속은 경기도 누리집-분야별 정보-도시·주택·토지-주택·건축-민간임대주택으로 하면 된다. 또 도민들이 정보를 보다 쉽게 접할 수 있도록 누리소통망(SNS)을 통해서도 누구나 쉽게 알 수 있는 민간임대주택 정보를 제공하고 있다. 이와 함께 시·군에는 렌트홈 누리집에 부정확한 등록임대주택 정보의 수정과 임차인의 DB구축 등 협조를 요청했다. 이를 토대로 임대사업자 및 임차인에게 임대차 계약 최초 및 변경신고 시 맞춤형 문자알림 서비스를 실시할 예정이다. 도가 제공하는 임차인의 권리 및 혜택을 살펴보면 ▲임대료 증액 시 현재 임대료의 5% 이내 인상 ▲임대의무기간 동안 임차인의 임대차계약 계약 갱신청구 가능 ▲임대인 동의 없이 주택도시보증공사(HUG)를 통해 전세보증금 반환보증 가입 등이다. 등록임대주택은 임대의무기간과 세제혜택 등에 따라 4년 이상 임대하는 단기민간임대주택과 8년 이상 임대하는 장기일반민간임대주택 및 공공지원민간임대주택으로 구분된다. 김준태 도시주택실장은 “상당수 임차인이 등록임대주택에 대한 혜택을 알지 못해 주거불안을 느끼고 있어 이를 해소하기 위해 관련 정보를 알리고 있다”며 “등록임대주택 관련 우수시책을 지속적으로 발굴하고 적극적으로 홍보하여 임차인 권리보호를 위해 노력하겠다”고 말했다. 이명선 기자 mslee@seoul.co.kr

‘일찍 가입할수록 손해’라는 인식이 컸던 전세금 반환 보증료율 체계가 가입 기간뿐 아니라 부채비율과 같은 리스크도 함께 고려해 산정하는 방식으로 개선된다. 국토교통부는 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환 보증료율 체계를 상반기 내에 개선할 방침이라고 2일 밝혔다. 전세금 반환 보증은 전세 임차인(세입자)이 보증에 가입하고 임대인(집주인)으로부터 전세금을 돌려받지 못할 경우 HUG가 집주인 대신 전세금을 세입자에게 지급하는 제도다. 현재 세입자 전세금 반환 보증료는 보증금액에 보증료율과 보증기간을 반영해 계산함으로써 가입 기간이 길수록 늘어난다. 보증료율은 아파트의 경우 연 0.128%, 그 외 주택은 0.154%다. 보증 기간이 길수록 보증료를 그만큼 더 많이 내는 구조라 일찍 가입한 세입자들의 불만이 높았다. 이에 국토부와 HUG는 보증료를 산정할 때가입 기간뿐 아니라 부채비율과 같은 리스크 요인도 종합적으로 반영하기로 했다. 이렇게 하면 보증 기간이 길어도 HUG 입장에서 위험이 크지 않은 임대계약에 대해선 보증료를 현재보다 낮게 부과하고, 반대의 경우 보증료를 높일 수 있다. 국토부는 단독주택과 다가구주택 세입자의 가입을 쉽게 하는 방안도 추진한다. 아파트와 달리 구분 등기가 돼 있지 않은 단독·다가구주택의 세입자가 전세금 반환 보증에 가입하려면 집주인이나 공인중개사로부터 ‘타 전세계약 확인내역서’를 받아 제출해야 한다. 이에 국토부는 단독·다가구주택에 대해선 가입 확인 절차 일부를 생략하는 대신 보증료를 올려주는 방안을 검토하고 있다. 다만 오른 보증료의 일부를 정부가 분담해 세입자 부담이 더 늘지 않도록 할 방침이다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

8억 아파트 대출 4억8000만→4억으로 조정대상 지역 15억 넘어도 주담대 가능 ‘DSR 규제’도 12·16과 달리 포함 안 돼정부가 ‘2·20 부동산 대책’에서 조정대상지역 주택담보대출비율(LTV) 규제를 기존 60%에서 9억원 이하분 50%, 초과분 30%로 강화하자 시중은행에 대출 관련 문의가 늘고 있다. 23일 은행들에 따르면 새로 조정대상지역으로 묶인 경기 수원시 영통·권선·장안구와 안양시 만안구, 의왕시 아파트의 대출 한도가 주요 관심사였다. 2·20 대책 중 대출 규제와 관련된 궁금증을 문답풀이로 정리했다. -조정대상지역 내 분양 아파트의 중도금 대출에도 LTV 규제가 강화되나. “그렇다. LTV 규제에는 분양 아파트의 중도금 대출을 비롯한 집단 대출도 포함된다. 예컨대 분양가 8억원짜리 아파트의 경우 기존에는 4억 8000만원(60%)까지 대출을 받았는데 앞으로는 4억원(50%)으로 줄어든다.” -9억원 초과 고가 아파트는 아예 중도금 대출을 못 받나. “그렇다. 중도금 대출은 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역에서는 9억원 이하 주택만 받을 수 있다. 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 서면 은행들이 대출을 해 주는 구조인데 두 공사가 9억원 초과 주택에서는 보증을 안 해 준다.” -중도금 대출 규제 적용 시점은 언제인가. “이번 대출 규제는 다음달 2일부터 시행된다. 중도금 대출의 기준 시점은 입주자 모집 공고일이다. 모집 공고가 없으면 착공 신고일이다. 다음달 2일 전에 모집 공고나 착공 신고를 한 아파트는 중도금 대출 규제를 적용받지 않는다.” -조정대상지역도 시가 15억원 초과 초고가 아파트의 주택담보대출이 금지되나. “아니다. 정부가 ‘12·16 부동산 대책’에서 투기지역과 투기과열지구 내 초고가 아파트만 주택 구입용 주택담보대출을 금지했다. 조정대상지역 내 초고가 아파트는 주택담보대출이 가능하다. 조정대상지역 내 분양 아파트의 잔금 대출에서는 강화된 LTV 규제가 적용돼 대출 한도가 줄지만 분양가 15억원을 넘더라도 대출은 받을 수 있다.” -조정대상지역에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되나. “아니다. 정부가 12·16 대책에서 투기지역과 투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택에 DSR 규제를 강화했지만 2·20 대책에는 넣지 않았다. DSR은 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값이다. 은행들은 12·16 대책 전까지 모든 대출자의 평균 DSR을 40%가 넘지 않게 관리하면 됐다. 지금은 개별 대출자마다 DSR 40%를 넘으면 안 된다. 조정대상지역에서는 DSR 규제가 강화되지 않아 대출자별로 DSR 40% 이상 대출을 받을 수 있다.” 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

‘12·16 부동산 대책’에 따라 앞으로 상속으로 고가(시가 9억원 초과) 주택을 물려받거나 다주택자가 되면 신규 전세대출을 받을 수 없다. 기존에 받았던 전세대출도 만기까지만 회수가 유예된다. 다만 대출 만기로부터 6개월 안에 상속받은 고가 주택을 팔거나, 1주택만 남기고 다른 집들을 처분하겠다고 약속(확약서 서명)하면 만기를 연장할 수 있다. 27일 각 시중은행이 적용하고 있는 ‘12·16 부동산 대책 전세대출 규제 세부 규정’에 따르면 상속으로 고가 주택을 물려받거나 부부 합산 2주택 이상의 다주택자가 되면 이달 20일부터 신규 전세대출을 신청할 수 없다. 고가 주택을 팔거나 다주택 보유 상황을 해소해야 새로 전세대출을 받을 수 있다. 20일 전에 받은 기존 전세대출도 만기 연장이 제한된다. 만기 시점에서 보면 고가 주택이나 다주택 보유자여서다. 다만 만기로부터 6개월 안에 고가 주택이나 1주택 초과 주택들을 팔겠다고 약속하면 만기를 연장할 수 있다. 6개월 안에 고가 주택 등을 처분하지 않으면 전세대출금을 즉시 갚아야 한다. 안 갚으면 연체자로 등록되고 석 달간 원리금이 밀리면 신용불량자가 된다. 6개월이라는 말미를 준 이유는 상속이 대출자의 의사나 행위와 관계없는 불가항력적인 취득인데 전세대출 만기 연장을 바로 막으면 대출자가 대응할 시간이 너무 촉박해서다. 금융위 관계자는 “6개월 이내 처분이라는 예외 규정은 2018년 9·13 대책을 통해 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)의 전세대출보증에 적용되던 것으로 이번 대책부터 SGI서울보증의 전세대출보증에도 똑같이 적용하는 것”이라고 설명했다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

오는 20일부터 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 사거나 다주택자가 되면 전세대출이 즉시 회수된다. 전세대출을 받은 돈으로 ‘갭투자’하는 것을 막기 위한 조치다. 또 고가(9억원 초과) 주택 보유자는 전세대출 보증이 제한돼 어느 금융사에서도 전세대출을 받을 수 없다. 정부는 16일 이런 내용의 ‘12·16 주택시장 안정화 방안 전세대출 관련 후속 조치’를 발표했다. 전세대출 회수와 전세대출 보증 제한 모두 20일 이후 대출 신청분부터 적용된다. 단 상속만 전세대출 회수에서 예외로 뒀다. 상속으로 고가 주택을 물려받거나 다주택자가 되면 대출 만기까지는 회수를 유예한다. 20일 전에 대출을 받았고, 20일 후에 고가 주택을 사거나 다주택자가 되면 대출을 즉시 회수하지 않지만 만기 때 대출 연장은 안 된다. 고가 주택 보유자는 서울보증보험(SGI)에서도 전세대출 보증을 못 받는다. 공적 보증인 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG) 보증은 이미 지난해 11월 11일부터 제한됐다. 다만 직장 이동, 자녀 교육, 요양·치료, 부모 봉양, 학교폭력이라는 실수요 때문에 보유한 고가 주택 소재 시군을 벗어나 전셋집을 얻어 실제로 거주하면 전세대출 보증이 가능하다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

주택금융공사가 이르면 오는 6월에 전세금 반환 보증 상품을 출시한다. 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 주택금융공사가 대신 주는 보증 상품이다. 금융위원회와 주택금융공사는 13일 이런 상품을 이르면 오늘 6월에 내놓는다고 밝혔다. 주택금융공사가 기존에는 전세 대출 보증만 취급했는데 전세금 반환 보증도 함께 제공하는 것이다. 최근 전세값이 오르면서 집주인이 전세금을 제때 돌려주지 않는 피해가 더 커지는 문제를 막기 위한 조치다. 전세금 규모에 비해 전세 보증 반환 상품 가입 규모는 적다. 지난해 3월 기준 전세금은 총 687조원에 이르는데 전세금 반환 보증 상품 가입 규모는 47조원에 그쳤다. 전세대출을 받는 세입자들은 주택금융공사나 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등으로부터 전세 대출 보증을 받는다. 금융기관에 전세 대출 자금 상환을 보증하는 상품인데 전세 대출 금리를 낮출 수 있다. 이 과정에서 일부 전세 대출자들은 전세금 반환 보증 상품에도 함께 가입한다. 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 보증기관이 세입자에게 전세금을 먼저 주고 나중에 집주인에게 받는 상품이다. 현재 전세 대출 보증을 제공하는 주택금융공사와 HUG, SGI서울보증 중에서 전세 반환 보증 상품이 없는 곳은 주택금융공사뿐이다. 주택금융공사에서 전세 보증을 받은 세입자들이 전세 반환 보증을 받기 위해 HUG나 SGI서울보증을 또 찾아야 했다. 주택금융공사는 우선 공사의 전세 대출 보증을 이용한 세입자만 대상으로 전세금 반환 보증 상품을 제공한 뒤에 대상 확대를 검토하기로 했다. 공사 전세 대출 보증 이용자를 대상으로 하기 때문에 전세금 반환 상품 보증료율을 HUG나 SGI서울보증(0.13~0.22%)보다 낮추는 방안도 검토 중이다. 보증료율 0.1%를 적용하면 전세 4억원에 대한 전세금 반환 보증 요금은 연간 40만원이다. 주택금융공사의 전세 대출 보증 상품과 연동되기 때문에 임차보증금 5억원(지방 3억원) 이하 전셋집만 대상이 된다. 다주택자이거나 시가 9억원을 넘는 주택 보유자, 부부합산 소득이 1억원을 넘는 경우 이용할 수 없다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

서울 ‘청약 광풍’ 현상이 계속되고 있다. 지난해 서울 1순위 청약자는 2002년 이후 17년 만에 역대 최대를 기록했다. 3일 리얼투데이에 따르면, 지난해 1순위 청약자수는 총 34만 2598명으로 전년(18만 4691명) 대비 85%나 증가했다. 서울 1순위 청약자수는 2002년 참여정부의 부동산 규제가 시작되면서 점차 줄어들다 규제가 완화된 2016년 29만 3820명으로 가장 많았다. 지난해 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 제한조치와 민간택지 분양가 상한제로 주택 공급 위축 우려가 제기되면서 “일단 사놓고 보자”는 청약 쏠림이 가속화된 까닭이다. 대출 규제가 강화되면서 분양가격이 낮아진 청약에 몰린 영향도 있다. 12·16 부동산 대책으로 9억원 초과 대출규제 강화, 15억원 이상 주택 담보대출 금지 등 규제가 발표된 이후인 지난달 26일 1순위 청약에 들어간 ‘e편한세상 홍제 가든플라츠’는 1순위 청약에서 200가구 모집에 1만 1985명이 몰렸다. 올 상반기에도 서울의 청약시장은 고공행진을 이어갈 것으로 전망된다. 리얼투데이 측은 “HUG에서 분양가를 통제하고 있는 데다 오는 4월 분양가 상한제 시행 전 분양받으려는 수요층들의 관심이 집중되고 있다”고 말했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

정부에 이어 지방자치단체들도 분양가심사위원회 등을 통해 분양가를 낮추는 데 총력을 기울이고 있다. 22일 지자체에 따르면 과천시는 ‘과천지식정보타운’ S6블록의 분양가를 놓고 대우건설 컨소시엄과 갈등을 빚고 있다. 업체 측은 분양가를 3.3㎡당 2600만원을 신청했으나 과천시 분양가심사위원회는 3.3㎡당 2205만원으로 신청 금액보다 약 400만원 낮게 책정했다. 업체 측은 사업성이 떨어진다며 분양을 연기하는 등 반발하고 있다. 분양가가 평당 400만원가량 내려가면 총분양수입은 1700억원가량 줄어든다. 과천시 관계자는 “심의위원들이 분양가가 부풀려졌다고 봤다. 주택시장 안정과 서민주거 안정을 위해 어쩔 수 없다”고 말했다. 고양시는 최근 덕양구에 공급되는 능곡1구역 아파트의 분양을 승인하면서 2차례에 걸쳐 조합이 낸 분양신청을 반려한 바 있다. 조합 측은 주택도시보증공사(HUG)와의 보증협의를 거쳐 3.3㎡당 1850만원을 제시했으나 고양시는 과도하다며 승인을 내주지 않았다. 이후 신청 분양가는 평당 1790만원으로 낮춰진 데 이어 다시 평당 1753만원으로 떨어졌다. 평당 100만원가량 내린 것이다. 조합 아파트는 173가구 모집에 9040명이 신청하는 등 고양시에서 역대 최고 경쟁률을 기록한 것으로 전해졌다. 앞서 위례신도시 조성을 추진 중인 서울 송파구는 호반건설이 제시한 3.3㎡당 2400만원대의 분양가를 2200만원으로 낮췄다. 경기도는 아예 중산층을 위한 임대주택을 국내 처음으로 들고 나왔다. 광교신도시 내 A17 블록으로 분양주택 부지를 임대주택 부지로 전환해 임대주택 549가구(전용면적 84㎡ 482가구·74㎡ 67가구 이하)를 공급한다. 일반공급은 보증금 2억 5000만원에 월세 67만원 수준이며 특별공급은 보증금 2억 2400만원에 월세 60만원 수준이다. 건설업체 관계자는 “분양가를 과도하게 낮게 책정하면 주택 품질 저하는 물론 건설 사업을 위축시켜 공급이 줄어들 수 있어 주거 안정에 역행한다”고 말했다. 김병철 기자 kbchul@seoul.co.kr