기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠)의 ‘국내 1호’가나왔다. 건설교통부는 9일 자본금 840억원 규모의 ‘교보-메리츠퍼스트 기업구조조정 부동산투자회사’(대표 유정봉)를 국내 첫 CR리츠로 정식 인가했다고 밝혔다. 이 회사는 부동산투자회사법에 의해 설립됐으며 작년 11월 6일 예비인가받은 뒤 같은 달 26∼27일 367억원 규모의주식 일반공모에 성공했다. 교보생명(50.95%),신한생명(11.90%),귀뚜라미가스보일러(3.93%),핸디소프트(3.37%) 등이 주요 주주로 참여했다. 이 회사는 대한항공의 등촌동 연수원과 부산 및 김해에있는 사원아파트를 사서 대한항공에 재임대함으로써 안정적인 배당수익을 얻을 수 있을 것으로 건교부는 내다봤다. 이 회사는 자산의 투자 및 운용업무는 제이더블류에셋,현금 및 유가증권에 대한 자산보관 및 일반사무 수탁업무는외환은행,부동산자산 보관업무는 생보부동산신탁에 각각맡길 것으로 전해졌다. 전광삼기자 hisam@

리츠(부동산투자신탁·REITs)가 출범초기부터 호된 시련을 겪고 있다. 리츠는 부동산간접투자상품으로 국내 처음 도입되는 것이어서 부동산업계의 높은 기대와 관심을 모았었다. 그러나 지금까지 CR리츠(기업구조조정리츠)와 일반리츠가 각각 첫 상품을 내놓았지만 아직까지 투자자들로부터 주목을 받지 못하고 있다. 지난달 26·27일 이틀간 일반투자자를 대상으로 공모를한 교보-메리츠 퍼스트 CR리츠는 367억원 모집에 383억원이 청약돼 가까스로 목표금액을 채울수 있었다.특히 일반리츠로는 최초로 이달 17∼19일까지 일반공모를 실시한 에이팩리츠는 목표액이 350억원이었으나 경쟁률이 0.17대1에 그쳐 재공모를 추진중이다. 이에 따라 지금까지 내년초 공모를 목표로 했던 SR리츠,디지털태인,코크랩CR리츠,아이 앤 알CR리츠 등도 새로운전략마련에 부심하고 있다. ◆부진이유는=초기 리츠상품이 공모에 실패한 이유 가운데 하나는 연말에 증시가 살아나는 등 주변여건이 크게 바뀌었기 때문이다. 리츠상품이 기관투자자와 일반투자자에게 아직 생소하다는점도 작용했다.증시가 살아나는 상황에서 아직 검증되지 않은 리츠에 투자하기를 망설였다는 것이다. 특히 발기인에 기관투자자가 많이 참여해야 일반투자자들을 끌어 들일 수 있는데 이들이 관망세를 보였다. 일반리츠가 유독 부진한 것은 태생적인 한계 때문이라고할 수 있다.일반리츠는 세제혜택이 CR리츠의 절반수준에그치고 설립요건도 까다롭게 돼 있는 등 처음부터 경쟁할수 없도록 돼 있다. 당초 일반리츠를 염두에 두고 추진하던 법에 재정경제부가 뒤늦게 구조조정 촉진을 위해 CR리츠를 추가하면서 법이 이원화됐기 때문이다. 여기에 일반리츠를 준비하는 업체가 수익률만 믿고 준비를 소홀히 한 점도 공모 실패 이유로 꼽힌다. ◆전망은=건설교통부는 현재 부동산투자회사법의 문제점을 인식하고 개정을 추진중이다.이를 위해 용역도 발주했다. 그러나 법이 개정되기 까지 현 규정이 그대로 유지된다. 빨라야 내년 하반기에나 제도에 손질이 가해질 전망이다. 이렇게 되면 일반리츠는 앞으로도 당분간 고전할 수밖에없다. 건교부 박상덕 사무관은 “높은 관심에도 불구하고 일반리츠가 공모에 실패한 것은 증시 등 주변 여건과 함께 검증이 안된 새로운 상품이라는 점이 크게 작용했다”면서“일단 한 상품이 출시에 성공,상장한뒤 주식가격이 형성되면 다른 상품들도 보다 쉽게 뿌리를 내릴 수 있을 것이다”고 말했다. 김성곤기자

한화그룹이 다음달 초 서울 중구 장교동 한화빌딩을 CR리츠(기업구조조정 부동산투자회사)에 매각한다.한화는 또소공동 한화빌딩,여의도 한화증권빌딩,갤러리아 백화점(압구정,수원,대전 등 4곳),인천 한화 공장터 등 계열사의 주요 부동산도 내년까지 모두 CR리츠에 매각할 예정이라고 29일 밝혔다. 이 계획이 끝나면 한화그룹은 약 1조원의 유동자금을 확보할 수 있을 것으로 보인다.한화는 그룹 사옥 매각대금으로 건물 소유주인 한화석유화학의 부채를 상환하고,한화는CR리츠로부터 건물을 재임대해 사용할 것이라고 설명했다. 류찬희기자 chani@

부동산투자신탁(리츠·REITs) 전문인력의 자리이동이 활발하다. 리츠시대가 도래하면서 새로운 시장 참여를 위해 10여년넘게 몸담아 온 회사를 과감히 떨치고 자리를 옮기는 사례가 늘고 있다. 다른 직종은 인력감축에 나서고 있지만 리츠사들은 오히려 인력부족에 허덕이고 있는 실정이다. 일부에서는 스카우트전 조짐도 나타나고 있다.리츠시장의 전망이 비교적 밝은 데다 국내에 리츠관련 전문인력이 한정돼 있기 때문이다. 최근 현대건설에서 리츠업무를 담당해온 박래익 차장은최근 GE캐피탈 부장으로 자리를 옮겼다.박 차장은 현대건설의 리츠팀을 이끌어 왔으나 회사가 리츠시장 진출을 미루면서 이번에 자리를 옮겼다. 리츠에 밝은 것으로 알려진 센추리 21의 박남규 회계사도 주은신탁 부동산담당으로 영입됐다. 또 김영곤 박사는 존스랑랏살 지점장으로 있다가 에이팩리츠 발기인으로 몸을 담았다. 삼성물산에서 리츠를 담당하던 김준범 과장은 자산관리회사인 코람코로 옮겼다. 한국토지신탁에서 리츠를 담당했던 오용헌 과장은 올 봄메리츠 증권부동산팀장으로 자리를 옮겨 현재 교보·메리츠퍼스트 CR(기업구조조정)리츠 상품을 국내 최초로 출시,투자자를 모집중이다. 메리츠증권 관계자는 “실무인력이 필요한데 적임자가 없어 고민하고 있다”며 “앞으로 리츠인력 수요는 더욱 늘어날 것 같다”고 말했다. 김성곤기자

부동산 간접투자 시대가 본격 도래했다. 지난 7월 부동산투자회사법 발효이후 5개월만인 이달말부터 리츠(부동산투자신탁·REITs) 상품들이 속속 출시될 전망이다.이달말에 벌써 일반인을 상대로 투자자를 모집하는상품도 등장했다.리츠시대가 눈앞에 다가온 것이다.전문가들은 리츠시장이 2∼3년내 5조원 안팎이 될 것으로 전망하고 있다.투자자들로서는 리츠상품에 대한 투자지식이 절실한 시점이다. [어떤 상품이 있나] 일반리츠는 에이펙(옛 서울하우징리츠)리츠가,CR(기업구조조정)리츠는 교보·메리츠퍼스트 CR리츠가 가장 빠르다. 특히 교보·메리츠 CR리츠는 예비인가를 받고 이달 26·27일 이틀간 일반인을 대상으로 투자자를 모집한다.에이펙리츠는 현재 일반리츠로는 유일하게 예비인가를 신청중이다. 이밖에도 CR리츠를 중심으로 4∼5개가 연말출시를 목표로움직이고 있다. 리츠상품이 본격 출시되면서 자산관리회사나 투자자문사의움직임도 활발히 전개되고 있다. 20일 현재 인가가 나거나예비인가가 난 자산관리회사는 ‘리얼티어드바이저스코리아’,‘교보·CBRE-메리츠’,‘제이더블류에셋’,‘코람코’,‘생보부동산신탁’ 등 5개에 이른다.등록을 마친 투자자문사도 알투코리아 등 6개나 된다.이외에 세중이코노믹스 등도 등록을 추진중이어서 투자자문사는 10여개를 웃돌 전망이다. [이렇게 투자하자] 리츠 투자시에는 먼저 금리나 증시 수익률과 비교해야 한다.목표수익률이 최소한 은행금리보다 2%는 높아야 한다.그 다음에는 수익성인지 안정성인지 목표를정해야 한다. 리츠 중에 안정성을 따진다면 CR리츠가 상대적으로 유리하다.기간이 정해져 있어 청산시 자산디플레 등의 리스크를상품발매때 고려하기 때문이다.상품 구성면에서는 임대사업이 비교적 높다.그 중에서도 주택임대사업의 안정성이 높은편이다. 또 임대사업을 주력으로 하는 상품중에는 일정기간후 되사주는 ‘바이백’이나 다른 법인이 일정기간 임대를 보장해주는 ‘리스백’ 방식이라면 안정성은 만점이다.물론 이 때도 되사주거나 임대를 보장해주는 회사의 신인도를 살펴야한다.또 이 방식의 상품은 수익성이 고정돼있어 상장시 주가상승폭이 작을 수 있다는 점도 알아야 한다.이런 점에서수익성을 생각한다면 당연히 내년 중반 출시예정인 개발형이 좋다.임대사업보다는 부동산을 개발할 경우 수익성은 휠씬 뛰어나기 때문이다.다만,리츠사가 개발형 사업에 실패할경우 투자자는 손실이 불가피하다. 리츠는 보장형이 아니어서 리츠사가 손해를 볼 경우 투자자에게 손실이 전가되기 때문이다.투자시 꼼꼼히 따져봐야하는 이유가 여기에 있다. 부동산투자회사법에는 투자자문사 제도가 있지만 의무적으로 투자자문을 받도록 한 것은 개발형 사업뿐이다. 따라서 당분간 출시예정인 리츠 상품에 제대로 투자하기위해서는 먼저 발기인에 믿을만한 법인들이 참여했는지를면밀히 살펴봐야 한다.다음으로는 자산운용사가 실력이 있는지 그 자산운용사에 인력은 잘 갖춰졌는지도 중요하다. 김성곤기자

한동안 진척을 보이지 못했던 리츠(부동산투자신탁) 출시에 가속도가 붙었다. 지난 11일 에이펙(옛 서울하우징리츠)이 일반리츠 예비인가를 신청한데 이어 5∼6개 업체가 연내 출시를 목표로 뛰고 있다. 지난 7월 부동산투자회사법이 제정됐지만 준비부족 등으로 실제 상품 출시는 물론 리츠사 인가신청조차 거의 없던 것에 비하면 빠르게 진행되고 있다. 그러나 본격적인 상품출시에 앞서 투자 리스크를 줄이기위한 안전장치(헤징수단)를 갖춰야 한다는 지적도 일고 있다.리츠 자체가 아직 국내 시장에 생소한데다 관계부처나설립을 추진중인 업체들이 상품출시에만 급급,헤징수단을거의 마련하지 않기 때문이다. ◆연내 4∼5곳 나온다=에이펙 리츠외에 메리츠증권,한국토지신탁,한화리츠,아이앤알코리아,디지털태인,신한리츠 등이 이달안으로 예비인가 신청을 할 예정이다. 에이펙과 디지털태인,신한리츠는 일반 리츠를 준비중이며,나머지는 구조조정리츠(CR리츠)다.이들의 자본금 규모는 500억원에서 2,500억원까지 다양하다.목표 수익률은 7∼10%로 시중금리보다 2∼5% 가량 높다.상품은 대부분 오피스빌딩임대사업과 임대주택 사업이다. 한국토지신탁은 LG투자증권,한빛은행 등과 발기인조합 설립계약을 마치고 오는 20일께 CR리츠 예비인가를 신청할 예정이다.교보생명과 메리츠증권 등이 주축이 된 ‘교보-메리츠 퍼스트 기업구조조정부동산투자회사’도 예비인가 신청을 준비중이다. 한화그룹은 이르면 연말께 CR리츠를 선보이겠다는 목표다. 한화는 장교동과 소공동 사옥,갤러리아백화점 매장 등 1조원 규모의 부동산을 현금화 한 뒤 재무구조 개선 및 그룹신규사업 진출에 필요한 재원으로 사용하겠다는 계획이다. 아이앤알코리아는 반포동 센트럴시티와 메리어트호텔을 유동화,올 연말까지 자본금 5,500억원 규모의 CR리츠를 설립한다는 목표다. ◆헤징수단이 없다=리츠를 추진중인 업체들이 가장 우려하는 것은 빌딩 매입가.리츠열풍이 불면서 서울시내 대부분의 건물 가격이 큰 폭으로 뛰었기 때문이다. 상품 출시에 급급,빌딩을 높은 가격에 매입해 청산할때면매입가보다 현재가가 떨어지는 자산디플레 현상도 나타날수 있다. 운용수익을 제법 내더라도 이때가서 자산디플레가 발생하면 주식소유자들은 원금을 까먹을 수 있다.리츠는 보장형상품이 아니기 때문이다.미국 등 선진국의 경우 이같은 자산디플레 등을 대비해 보험상품이 개발돼 있다. 연·기금 등이 리츠에 관심을 보이면서도 적극적으로 나서지 않는 것도 바로 이같은 헤징수단이 없기 때문이다. 한국토지신탁 관계자는 “보험상품을 찾아봤지만 아직 상품이 나오지 않았다”며 “자산디플레나 운용시 역마진 등을 감안한 보험상품이 출시돼야 한다”고 말했다. ◆이렇게 투자하자=리츠 전문가들은 먼저 안정성과 수익성을 따져야 한다고 말한다. 메리츠증권 오용헌 팀장은 “안정성을 가장 먼저 따져야한다”며 “해당 물건의 입지 등을 살펴 임대 회전률 등을살펴보는 것도 요령이다”고 말했다.부동산 114 정재연 책임연구원은 “주식처럼 한종목에만 투자하지 말고 분산투자를 하는 것도 리스크를 줄이는 방법이다”며 “자산 규모보다는 양질의 리츠를 고르는 것이 중요하다”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

건설교통부는 한국감정원,글로벌감정평가법인,샘스(SAMS)등 3곳을 부동산투자자문회사로 등록,승인했다고 16일 밝혔다. 부동산투자자문회사는 부동산투자회사법상 부동산투자회사를 상대로 부동산 투자·운용에 대한 자문,평가는 물론 부동산 개발사업 기획,부동산의 자산실사 등을 할 수 있도록규정돼 있다. 건교부는 키라에셋, 디지털태인, R2코리아 등도 부동산투자자문회사로 등록을 신청했다고 덧붙였다. 건교부는 또 기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠)의 운용을 담당할 자산관리회사(AMC)로 인가신청을 낸 곳은 한국토지신탁,생보부동산신탁,JW에셋,리얼티 어드바이저스코리아등이며 다음주 중 인가여부를 결정하겠다고 말했다. 전광삼기자 hisam@

한화가 대규모 현금확보에 나선다.CR리츠(CR REITs·기업구조조정용 부동산투자회사)를 설립, 1조원 가량을 조달하는 한편 수도권지역 부동산 개발에도 적극 나선다.대한생명 인수와 미래사업 육성을 위한 자금확보 차원이다. 한화는 그룹사옥 2곳(서울 장교동·소공동)과 갤러리아백화점 3곳(서울 압구정점 패션관·명품관 및 수원점)을 CR리츠 매각방식을 통해 현금화하기로 했다고 11일 밝혔다. 이 건물들의 가격은 모두 1조원대로 추산된다.이를 위해오는 11월 CR리츠 및 자산관리회사(AMC)를 세운뒤 시중에서 자금을 끌어모아 펀드를 조성하고,이곳에 건물들을 매각할 계획이다.AMC의 대주주는 한화 계열사들이 되기 때문에 부동산 소유권은 그대로 가지면서 현금을 확보할 수 있게 된다.한화 관계자는 “최대한 빠르게 사업을 추진,이르면 올해 말,늦어도 내년 초까지는 실질적인 자금 유입이이뤄지도록 할 것”이라고 말했다. 한화는 앞으로 일반 리츠가 활성화되면 유통·레저 시설에 대해서도 리츠 투자를 활성화하기로 했다. 김태균기자 windsea@

전세계 편집인,경영인,기자들의 모임인 국제언론인협회(IPI)는 8일 김대중(金大中)대통령 앞으로 공개 서한을 보내“‘언론개혁’으로 야기된 한국사회의 분열상과 언론 자유에 미칠 심각한 영향에 우려를 표한다”면서 현 사태 해결을 위해 김대통령이 현명한 역할을 해줄 것을 촉구했다. 요한 프리츠 IPI 사무총장 명의의 이 서한은 또 “조선일보의 재정 및 회계 책임자들이 이미 충분히 조사를 받았는데도 검찰이 김대중 주필을 소환한 것은 지난 5월16일 IPI가 표명한 ‘언론사에 대한 세무조사가 정부의 정치적 의도일 수 있다’는 우려가 사실로 드러난 것”이라고 주장했다.서한은 “체포 영장을 발부하기에 앞서 언론사주 및편집인들의 명성 등을 고려해야 한다”면서 사법부에 의한유죄 판단 전에 해당인들을 구속하는 것은 한 개인을 사회적으로 매장하는 것과 같다며 구속에 신중을 기할 것을 주문했다. 김수정기자 crystal@

학원리츠,호텔리츠,병원리츠,모텔리츠 등 리츠시대를 맞이해 다양한 리츠들이 추진되고 있다.대부분 중소업체들이 추진하고 있는 일반리츠다. 대형업체들이 세금혜택이 큰 구조조정(CR)리츠로 방향을전환하고 있는 가운데 추진되는 것이어서 성사여부에 관심이 모아지고 있다. 리츠의 경우 포트폴리오 구성이 어느 한가지 유형의 부동산상품에 국한되는 것은 아니다.모집된 자금으로 호텔에 투자할 수도 있고,남은 돈으로는 모텔투자도 가능하다.다만,이들 상품을 주력으로 한다는 의미일 뿐이다. 학원리츠의 경우 ㈜노량진정진학원과 ㈜부동산닷컴(Budongsan.com)이 추진 중이다. 학원용이나 학원관련 부동산에 투자하는 상품이다.이미 지난 3일 투자설명회까지 마쳤다.연내 출시를 목표로 하고 있다. 부동산닷컴 이병희 이사는 “세전수익을 20% 안팎으로 생각하고 있다”며 “학원용 부동산은 일반 부동산에 비해 저급지에 속해 낮은 투자비로 높은 수익을 낼 수 있다”고 말했다. 수익구조는 건물을 매입해 학원을 낸뒤 이 학원의 운용수익 중 일부를 임대료로 받는 방식이다.현재 건설교통부에학원리츠의 설립 가능여부에 대해 유권해석을 의뢰해 놓은상태다. 호텔리츠는 미국에서 성행하고 있다.외국계 자본이 입질을 하고 있다.호텔을 매입,운영해 생기는 수익을 배당한다. 모텔리츠는 국내 모 캐피탈이 추진 중인 상품이다.모텔에중점적으로 투자해 운용수익을 배당하게 된다.이미 사업계획서를 만들어 대형업체들과 사업제휴를 모색하고 있다. 병원리츠는 운영상태가 좋지 못한 병원을 인수하거나 임대해 운영수익을 내는 구조다. 최근에는 인·허가가 쉽지 않은 납골당에 주로 투자하는리츠도 논의되고 있다.인·허가만 받으면 고수익이 보장되기 때문이다.그러나 실현가능성은 미지수다. 리츠전문가들은 “일부상품은 실현가능성이 있지만 일부는 아이디어 차원에서 구상 중인 것도 있다”면서 “장기적인 차원에서는 가능한 상품들”이라고 말했다. 김성곤기자

리츠(부동산투자신탁·REITs)를 준비하고 있는 업체들이 고민 중이다. 부동산투자회사법이 이달부터 발효됐지만 진입장벽이 높고적정수익률을 내기가 쉽지 않기 때문이다.상품이 출시되지않은 상태에서 건물 등 리츠에 사용될 만한 부동산 가격만뛰고 있다.법률도 졸속제정돼 허점투성이다.이때문에 시행에 들어간지 채 한달도 안된 부동산투자회사법을 개정해야 한다는 목소리들이 터져나오고 있다. [높은 진입장벽] 최근 마련된 부동산투자회사 인가지침은 대규모 기업집단의 경우 부채비율이 200%를 넘으면 계열기업이 주요 출자자가 될 수 없도록 규정하고 있다.이에 따라 지금까지 준비를 서둘러 왔던 대기업들이 리츠시장에서 주요 출자자로 참여할 수 없게 됐다.또 최근 5년간 부도경력이 있거나 화의 또는 법정관리 중인 기업도 주요 출자자가 될 수 없다.보유부동산을 활용,재기를 도모하려는 기업의 상당수가주요 출자자가 될 수 없다는 얘기다.리츠상품 출시를 준비중인 증권사 역시 어렵기는 마찬가지.최근 3년동안 직원들의 부정행위 등으로 회사가 처벌을 받은 경우 주요 출자자가될 수 없기 때문이다. [수익내기 어렵다] 자격을 갖춘 회사들도 실제 리츠사 설립에 주저하고 있다.현행 법체제 아래에서는 수익을 내기가 쉽지 않은 탓이다. 세금의 경우 특별부가세가 50% 감면되고,취득·등록세는 기업구조조정부동산투자회사(CR리츠) 전액,일반리츠사는 50%감면받는다.법인세는 CR리츠의 경우 배당가능 이익의 90%까지 투자자에게 배당을 할 때만 면제되고,일반리츠는 절반 정도만 감면된다. 일반리츠의 경우 세금을 감안하면 수익을 내기가 쉽지 않다. 세금혜택을 받는 CR리츠도 수익을 낼 수 있을 지 미지수다. CR리츠의 경우 상법규정에 의해 현금 배당액의 10%를 의무적으로 적립하도록 하고 있다.여기에 감가상각비(통상 당기순익의 25%)와 운용경비(〃 15∼35%) 등을 감안하면 실제 수익은 55%밖에 남지 않는다. 리츠 전문가들은 세전 투자수익이 13%는 돼야 만 투자자에게 8% 가량 배당이 가능하다고 말하고 있다.그러나 당기순익의 절반에 가까운 금액이 세금이나 경비 등으로 제외되면 이같은 수익을 내기란 거의 불가능하다는 것이 이들의 지적이다.게다가 리츠에 대한 기대심리로 건물매매가는 크게 뛰고매물도 회수되고 있다. 빌딩매매 전문 컨설팅사인 투나미스 홍영준(洪榮晙) 사장은 “리츠에 대한 기대심리로 건물 매매가(호가기준)가 지난해에 비해 10∼15% 올랐다”며 “이같은 가격구조에서는 빌딩등을 매입,리츠상품을 출시할 경우 수익내기가 어려울 것”이라고 말했다. [벌써 개정요구도] 부동산투자회사법은 국회를 통과했지만아직 시행령이나 시행규칙은 마련되지 않았다.리츠 세제감면과 관련된 법령도 국회에 상정됐지만 여야가 대치 중이어서언제 통과될 지 모르는 상황이다. 이런 상태에서 일부에서 법 개정을 요구하는 목소리도 높아지고 있다.일례로 CR리츠의 이익준비금 규정을 고치지 않으면 수익창출이 어려운 만큼 법을 개정해야 한다는 것이다. 리츠를 준비 중인 한 업체 관계자는 “당초 마련됐던 법이국회와 규제개혁위원회 등을 통과하면서 많이 변질돼 기형적이 됐다”며 “기업의 구조조정 촉진과 부동산 간접투자시장의 활성화를 위해서는 지금이라도 법을 개정,미비점을 보완해야 한다”고 말했다. 김성곤기자

리츠제도가 생기기 이전부터 부동산에 리츠형태의 투자방식이 존재해왔다. 이른바 사설펀드로 얼마를 투자하면 일정기간동안 얼마의수익을 내주겠다는 약정을 하고 투자자를 모집,부동산에 투자하는 것이다. 이런 투자형태는 서울 강남과 부산지역에서 한때 성행했다.이중에는 모집책이 투자금을 횡령하거나 투자에 실패해 투자자에게 엄청난 손실을 입힌 경우도 있었다. 이런 사설리츠들이 최근 부동산투자회사법의 제정으로 리츠가 활성화될 조짐을 보이자 다시 고개를 들고 있다.물론이중에는 실제로 수익을 내 배당금을 지급하는 곳도 없지는 않다. 문제는 이들 사설펀드들이 투자에 실패했을 경우 투자자보호장치가 거의 없다는 점이다.또 투자자 모집과정과 투자과정 등이 거의 알려져 있지 않다.투명성이 없는 것이다. 증권에서 제도적으로 보장된 펀드마저도 사고가 나면 투자자가 제대로 보호받지 못하는 마당에 사설리츠나 유사리츠가입은 신중해야 한다. 그러나 법상으로 유사리츠의 경우 단속규정이 없어 횡령등 사고가 나야만 처벌이 가능하다.특히리츠제도가 시행된후 제대로 수익을 내지 못할 경우 이런 사설리츠의 유혹은더욱 강해질 수밖에 없다. 그러나 리츠는 본래 고수익을 보장하는 부동산금융상품이아니라 안전성을 생명으로 하는 상품이다.고수익이 아니라도 적정이윤만 보장되면 투자를 하는 것이 리츠상품이라는점을 명심하지 않으면 사설리츠의 유혹에 쉽게 빠져든다고전문가들은 지적한다. 김성곤기자. *** 일반리츠 활성화까진 시간 걸릴듯. 리츠가 마치 부동산 시장에서 황금알을 낳는 거위처럼 인식됐었지만 실제 시장이 활성화되기 까지는 시간이 걸릴 전망이다. 일반리츠의 경우 CRV의 등장으로 강력한 견제를 받게 됐다.정부가 기업의 구조조정에 우선순위를 두면서 세제혜택이일반리츠에 비해 상대적으로 높기 때문이다.배당이익이 높아야 투자자를 끌어모을 수 있는데 세금을 물고 나면 실질적인 배당금이 줄어들 것으로 보인다. 여기에는 일반리츠와 CRV와의 구조적인 차이에서 비롯되는 측면도 없지 않다.정부는 페이퍼컴퍼니로 운용되는 CRV에대해서는 법인세와 취득세·등록세 감면혜택을 부여하기로했지만 일반리츠는 실체 회사로 운용돼 법인세를 면제해 줄 수 없다는 입장이다. 재정경제부는 리츠의 경우 매년 투자금의 절반을 투자손실금으로 인정해 세제감면 혜택을 볼 수 있도록 한다는 방침이지만 세금을 전혀 물지 않는 CRV와는 경쟁이 되지 않는다. 이와 함께 일반리츠는 회사설립후 상장을 해야 하는데 증권거래소 상장규정은 아예 손도 못대고 있는 실정.따라서부동산투자회사법이 발효되더라도 올해안으로 일반리츠 상품이 출시될 지조차 미지수다.일부 준비를 해왔던 기업들도 일반리츠는 당분간 가능성이 없다는 판단 아래 CRV로 급속히 방향을 전환하고 있다. 어차피 일반리츠보다 CRV를 먼저 활성화하겠다는 정부의의지가 드러난 만큼 굳이 수익을 내기 어려운 리츠상품을출시하는 모험을 하지 않겠다는 것이다.결국 당분간 리츠시장은 CRV가 주도한뒤 기업구조조정이 어느정도 마무리되는내년 하반기에나 본격적으로 출시될 것으로 전망된다. 김성곤기자

오는 7월부터 부동산투자회사법이 시행됨에 따라 본격적인부동산간접투자시대를 맞게 됐다.부동산 간접투자상품의 꽃이라 할 수 있는 일반리츠(부동산투자신탁·REIT’s) 상품출시가 가능해진다.기업의 구조조정 촉진을 돕기 위한 기업구조조정 부동산투자회사(구조조정 리츠·CRV)도 조만간 출범한다.이들 두 상품은 대체제의 성격을 띠고 있지만 부동산 간접투자시장의 창출이라는 점에서는 긍정적인 작용을할 것으로 기대된다.다만,일반 투자자들이 기대해왔던 일반리츠는 당분간 활성화되기 어려울 전망이다.세금문제나 상장문제 등에 대한 제도적 보완작업이 마무리되지 않았기 때문이다. ◆어떤 것들이 있나=일반리츠는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산을 매입하거나 개발 또는 임대해 이로부터 나오는 수익을 투자자에게 배당하는 상품.CRV는 주식을 상장하거나 이익을 배당하는 측면에서는 같지만 투자대상이 일반 부동산이 아닌 기업의 구조조정 부동산을 대상으로 한다는 점에서 다르다. CRV는 또 투자와 운용업무를 자산관리회사에 위탁처리하고,구조조정 업무가 끝나면 청산된다는 점에서도 일반리츠와다르다.일반리츠는 청산절차없이 지속적인 투자가 가능하다. 이외에 은행권에서 발매,지난해 선풍적인 인기를 모았던금전신탁형 부동산투자신탁상품이 있다.이 상품은 서울이나 수도권 주변지역의 아파트 건설사업 등 개별프로젝트에 대출해주기로 한 뒤 투자자를 모집,일정기간이 지나면 수익을 배당해주는 상품.그러나 개발이익이나 부동산운용수익을기반으로 하는 것이 아니라 대출이자를 그 기반으로 한다. 국내에서는 일종의 대출상품으로 변질됐다. 수익성 측면에서는 구조조정 리츠가 가장 유리하다.정부로부터 각종 세제혜택을 받고 있기 때문이다.일반인이 접근하기가 쉽지 않아 기관간의 거래에 그칠 가능성이 많다.상장이 돼야만 일반인들이 투자를 할 수 있는 것이다. 반면 일반리츠는 다양한 부동산에 투자가 가능하다.컨설팅 의무화 등 각종 안전장치탓에 안정성에 있어서는 CRV를 능가한다. 지난해 날개돋친듯이 팔려나갔던 은행권의 부동산투자신탁 상품은 건설업체나 시행사들을 대상으로 고율의대출이자를 받아 높은 배당이익을 제시했으나 최근들어 배당이자율이 낮아지고 있다.은행들의 경쟁이 치열해졌기 때문이다. 또 일반리츠가 본격 출시되면 이 은행의 부동산투자신탁상품의 인기는 예전만 못할 것으로 전망된다. ◆어디가 준비하나=리츠를 준비중인 곳은 건설업체 은행·생보사·증권사·일반기업·강남의 큰손에 이르기까지 다양하다.자산운용회사를 설립하거나 투자자문사로 전환하려는곳도 부지기수다. 현대건설은 리츠팀을 분사시켜 리츠에 대비하고 있고 삼성물산과 대림산업,LG건설,현대산업개발,금호산업,SK건설 등도 리츠시장에 뛰어들 채비를 갖추고 있다.삼성생명 등 보험사들도 리츠상품 출시를 노리고 있다. 공기업중에서는 토지공사와 자산관리공사,주택공사,한국토지신탁,한국감정원 등이 오래전부터 준비를 해왔다. 가장 적극적이었던 토공은 부동산투자회사법이 리츠설립초기 현물출자를 금지해 당초 계획에 다소 차질이 생겼지만 어떤 형태로든 리츠시장에 뛰어들 것으로 보인다. 최근에는 메리츠 증권 등 증권사들도 리츠시장공략에 적극적이다.이들은 리츠설립 외에 자산운용사 설립에도 관심이 많다.오히려 자산운용사를 설립해 CRV 등으로부터 나오는 자산운용 업무를 맡는 게 더 짭짤할 것이라는 판단에서다.부동산 컨설팅회사들은 규모가 큰 몇몇 회사의 경우 자산운용회사를 지향하고 있지만 나머지는 투자자문사로 방향을 전환하고 있다.중개업소 가운데 큰 곳과 감정평가사들도 투자자문사 시장 진입을 서두르고 있다. 이밖에 존스랑랏살,아더앤더슨,골드만삭스,론스타,JP모건등 외국계 투자사들도 자산운용회사를 설립,리츠시장에 진입할 것으로 전망된다. 김성곤기자 sugon@

부동산 간접투자상품에 대한 관심이 고조되고 있다. 오는 5월 기업구조조정 펀드(CRV)가 출시되는 것을 비롯,7월부터는 부동산투자회사인 리츠(REIT's) 설립이 허용된다. 또 은행 부동산투자신탁 발행도 활기를 띠고 있다.주택저당채권(MBS),자산유동화증권(ABS)의 발행도 늘 전망이다.본격적인 간접투사 시대를 맞게 된 것이다. 리츠 출시는 부동산시장에 큰 변화를 불러일으킬 전망이다.마땅한 투자처를 잃은 소액투자자들이 몰려 들면서 부동산 시장이 활기를 띠고,부동산 관련회사들의 업무 영역도 확대될 것으로 보인다.주먹구구식부동산투자 대신 과학적인 투자기법이 자리잡고,외국 부동산 업체와 자본의 유입이라는 순기능도 기대된다.실제로 많은 외국기업들이 펀딩과 투자자문사를 설립하기 위해 바삐움직이고 있다.반면 부실 투자회사로 인한 폐해,유사 리츠에 따른 소비자 피해도 우려된다. 투자 성공요인은 돈이 되는 리츠를 고르는 일.리츠라는 이름을 달았다고 모두 투자수익이보장되는 것은 아니다. 증권시장에서 회사의 발전 가능성이크고 영업이익이 뛰어난 회사의 주식에 투자해야 높은 수익을 얻을 수 있는 것과 마찬가지다. 부동산 경기주기에 따라 가치 상승을 기대할 수 있는 ‘성장형’리츠에 투자해야 한다.다른 리츠에 비해 일시적으로저평가돼 주식가격이 월등히 싸더라도 성장가능성이 크면투자해 볼 만하다.또 단기 수익이 아닌 중·장기적인 수익을 노린다면 배당금에 무게를 둔 ‘채권형 리츠’에 묻어두는 것이 좋다. 블루칩 리츠를 고를 때는 ▲장기간에 걸친 탄탄한 성장률▲높은 수익률 ▲안정된 주가가치 등을 따져봐야 한다.부채비율이 높지 않고 안정된 대차대조표를 보여야 한다.운영수익(FFO)과 배당금을 지속적으로 지급할 수 있는 회사,시장에서 신뢰성을 얻은 리츠에 투자하는 것이 중요하다.자금유입이 원활한 회사,능력있는 경영진,지속적인 주가 상승을보이는 리츠도 우량 리츠로 통한다. 분야별 특화도 중요하다.적어도 1∼2개 전문상품 개발에노하우가 있는 리츠에 투자하는 것이 안전하다.우수한 경영진을 확보한 리츠를 고르는 일도 중요하다.이론이 아닌 부동산 개발·운영의 실무 노하우를 가진 사람들이 모여 있는리츠회사가 발전 가능성이 크다. 리츠는 일종의 뮤추얼 펀드로 공모를 통해자본금을 모아 부동산 등에 투자, 운용한 뒤 수익을 투자자(주주)에게 배당하는 회사다.개발 이익에 따른 배당과 주가상승에 따른 투자 수익도 올릴 수 있다.구조조정 펀드는 기업구조조정용 부동산 투자에만 허용된다.서류상으로만 존재하는 회사이고 한시적(5년)이다. 두 상품 모두 주식시장에 의무적으로 상장해야 한다.부동산투자신탁은 금융기관이 발행한 수익증권에 투자하는 상품. 회사채나 주식 대신 특정부동산 개발이 대상이라고 생각하면 된다. 개별 부동산 개발에 한정되고 발행에 앞서 일정한수익률을 제시한다.상장은 안된다. 주택저당채권은 주택을 담보로 발행한 일종의 채권이고,자산유동화증권은 자산관리전문회사가 위탁받은 부동산을 담보로 발행하는 채권이다. 류찬희기자 chani@. *간접투자상품 국내외업체 무더기 ‘노크’. 리츠시대 개막을앞두고 많은 업체들이 리츠시장의 문을두드리고 있다.이들은 대부분 리츠를 침체된 부동산시장의탈출구로 생각하고 있다. [준비중인 곳은] 건설업체와 은행,생명보험사,부동산신탁사들이 리츠설립을 준비 중이다. 현대건설은 아예 리츠팀을 분사시켰고 삼성물산도 주택부문에 리츠팀을 두고 있다.대림산업,LG건설,현대산업개발,SK건설도 준비하고 있다.한국토지신탁과 삼성생명,삼성에버랜드 등도 오랫동안 준비해왔다.공기업으로는 토지공사와 주택공사,자산관리공사,감정원 등이 설립을 추진 중이다. [자산운용·컨설팅사] 군소업체들은 자산운용과 투자자문시장에 관심이 많다.토지공사,한국토지신탁도 이 시장을 탐내고 있다.부동산 관련 정보제공을 전문으로 하는 부동산 114는 자회사 알투코리아를 통해 이 시장의 진입을 준비 중이다. 유니에셋이나 코리츠,한화리츠,유리츠 등 준비중인 곳만수십군데다.덩치를 키우기 위한 합병이나 제휴추진 움직임도 가시화되고 있다.이들은 대부분 자산운용업과 컨설팅업의 겸업을 염두에 두고 있다.감정평가법인과 신용평가회사등도 투자자문시장에 관심을 보이고 있다. [외국계 회사] 존스랑랏살,아더 앤더슨,국내 부동산을 많이매입한 골드만삭스, 론스타,JP모건 등도 자산운용에 관심을보이고 있다. 이들은 주로 자신들이 보유하고 있는 부동산을 활용할 것으로 보인다. 외국계 기업과 국내 토박이 기업간의 한판승부가 예고되고있다. 김성곤기자 sunggone@

“한국토지신탁을 부동산 간접투자시대를 선도하는 부동산전문기업으로 키우겠습니다” 이동진(李東鎭) 한국토지신탁 사장은 “토지신탁은 개발경험과 인적자원이 풍부해 부동산 간접투자시대에 충분한 경쟁력이 있다”며 부동산 간접투자시장 진출에 강한 의지를 내비쳤다.이 사장은 20여년간 한국토지공사에 몸담아왔으며,지난달 말 한국토지신탁 사장에 취임했다. ◆취임 소감은=개인적으로 맡아보고 싶었던 일이었지만 막상 맡고 보니 책임이 무겁게 느껴진다.지난달 말 정기주총에서 보니 주주들의 관심과 열정이 뜨거웠다.일반 공기업과 달리 역동적이라는 점에서 좋다. ◆신탁사들이 어려움을 겪고 있는데,앞으로 경영방침은=부동산 경기침체로 신탁업계는 금융위기때보다 더 어려움을 겪고 있다.그러나 한국토지신탁은 지난해 경상이익을 257억원이나 내는 등 좋은 경영실적을 냈다.위기는 기회인 만큼 새로운 분야를 적극 개척해 나가겠다. ◆구체적인 계획은=그동안 분양대금을 담보로 하는 자산담보부증권(ABS)을 5,000억원어치나 발행하는 등 간접투자시장진출을 위한 준비를 착실히 해왔다.계약형 부동산투자신탁상품도 업계 최초로 개발,인가신청 중이다. 부동산투자신탁(리츠)에 참여하기 위해 2명의 직원을 미국리츠회사에 파견,실무경험을 쌓도록 했으며 조만간 선보일기업구조조정투자회사(CRV)에도 참여할 계획이다.우리만큼이 분야에 전문성이 있는 기업은 없다고 자부한다. ◆신탁업계 최초로 코스닥 등록을 추진 중인데=지난 6일 등록예비심사를 청구했다.준비를 철저히 했고 재무구조와 사업실적이 좋은 만큼 잘 될 것으로 본다.심사를 통과하면 등록시기는 시장상황 등을 감안해 결정할 계획이다. 김성곤기자 sunggone@

부동산 간접투자시대가 눈앞으로 다가왔다. 7월 시행예정인 부동산투자신탁(리츠·REITs) 법률안이 국회 소위를 통과하는 등 탄력을 받고 있다.리츠와 유사한 기업구조조정용 부동산 펀드(뮤추얼펀드)도 5,6월쯤에는 선을보일 전망이다.정부가 기업의 구조조정을 돕기 위해 기업구조조정투자회사(CRV)법을 보완,부동산뮤추얼펀드의 설립근거를 만들기로 했기 때문이다.지난해 은행권이 출시,인기를 모았던 신탁형 부동산투자신탁도 올해 규모가 더욱 커질 전망이다. ◆진통겪는 리츠=부동산투자회사법은 계획대로라면 지난해국회를 통과했어야 했지만 아직도 계류 중이다.이 과정에서대주주의 지분 상한선(10%)에 대해 예외규정을 신설하고 현물출자를 금지하는 방향으로 내용이 바뀌었다. 이 와중에 재정경제부가 기업구조조정용 부동산뮤추얼펀드를 설립키로 했다. 리츠보다 빠른 5,6월경 출시되는데다가 각종 세제혜택까지부여돼 현행대로라면 리츠보다 투자수익이 높을 수도 있다. 리츠가 출시되기도 전에 고사위기를 맞고 있는 것이다. 따라서 관련업계에서는리츠 역시 기업의 부동산 매물을 흡수,구조조정에 도움이 줄 수 있는 만큼 세제혜택을 주어야한다고 주장하고 있다. 어떻든 리츠가 출시되면 소액으로도 부동산에 간접투자가가능해진다. 경기침체로 수익성있는 실물부동산이 줄어 들고,저금리 시대 도래로 투자처를 찾지 못한 돈이 수익이 안정적인 리츠로 유입될 가능성은 크다. 따라서 지금은 어렵지만 중장기적으로 시장전망이 밝다는점은 누구도 부인하지 않는다. ◆어디가 준비하나=‘앞으로 5년이후 시장규모 최소 5조원,최대 30조원’.경제연구소들이 리츠의 시장규모를 전망한 것이다.이를 노리고 건설업체와 생명보험사,은행,부동산신탁사들이 물밑경쟁을 벌이고 있다. 현대건설은 아예 리츠팀을 분사시킬 계획이다.삼성물산도주택부문에 리츠팀을 만들어 뒀다.현대산업개발,LG건설,SK건설,대림산업도 준비 중이다.자산관리공사,토지공사,주택공사 등 공기업도 욕심을 내고 있다. 신탁사 가운데 재무상태가 건실한 한국토지신탁도 오랫동안 자산운용회사로 자리매김할 준비를 해왔고 금전신탁형 신탁상품도 인가신청 중이다.삼성생명,삼성에버랜드 등도 준비중이다. ◆부동산뮤추얼펀드는?=리츠가 소액단위로 리츠회사에 출자하는 형태지만 부동산뮤추얼펀드는 수익증권형태로 CRV가 모집한다. 모두 수익률 게임이지만 모집 금액단위는 부동산뮤추얼펀드가 크다. 리츠의 입장에서는 강력한 경쟁상품이 생긴 셈이다. ◆지나친 수익기대는 꿈?=리츠 등 부동산간접투자상품은 부동산을 직접 사고파는 것이 아니고 부동산에 투자하는 회사나 펀드에 투자를 하는 것이다. 외국에서는 다른 금융상품에 비해 안정적인 수익이 보장된다는 의미에서 각광받고 있다. 그러나 이들 상품은 보장형이 아니다.투자손실이 발생하면자기자신이 책임을 져야 한다.철저히 자기책임아래 투자해야 한다는 얘기다. 따라서 투자하기 전에 리츠사 인적자원 등을 잘 살펴볼 필요가 있다.실력과 공신력이 있는 사람이 경영진에 포진돼야한다는 것이다.회사와 사람을 동시에 봐야만 낭패를 보지 않는다. 또 리츠 출시와 맞물려 사설리츠 등 유사리츠의 출시도 크게 늘어날 전망이다.이런 사설펀드는 피해야 한다. 특별취재반= 류찬희차장, 김성곤 전광삼기자

김대중(金大中) 대통령의 노벨상 수상을 축하하는 행사가 봇물을 이루고 있다. 대형 호텔과 백화점들은 발빠르게 노벨상 수상 관련 이벤트를 마련했다.사이버 세계도 노벨평화상 얘기로 후끈 달아 올랐다. [호텔 이벤트] 서울 쉐라톤워커힐 호텔은 14일부터 한식당에 평양식온반을 준비하고 지난 6월 남북정상회담 만찬 메뉴를 10% 할인해 팔고 있다.‘김대통령 캐릭터 케이크’,‘평화 칵테일’도 선보일 계획이다. 조선호텔도 이달 말 스웨덴왕실 주최로 열릴 노벨상 축하만찬을 맡을 스웨덴 조리사를 초청,‘노벨상 수상식 만찬 메뉴’를 마련하기로 했다.아시아·유럽정상회의(ASEM) 기간에 각국 대표들이 묵는 리츠칼튼호텔측은 각국 정상으로부터 축하 메시지를 받아 김 대통령에게전달할 예정이다. [백화점의 발빠른 판촉전] 서울 소공동 롯데백화점 본점은 15일 낮 12시 비둘기 100마리와 풍선을 날리고 떡을 나눠주는 등 축제 분위기를 한껏 살렸다.한반도 지도와 통일을 주제로 한 ‘보디 페인팅’ 행사도 가졌다.10만원어치 이상을 구입한 고객에게는 각종 상품권을 줬다. 30만원어치의 물품을 사고 2만원짜리 상품권을 받은 허자은(許慈恩·21·관악구 신림동)씨는 “소비 심리를 교묘하게 이용하는 상술이숨어 있는 것 같아 씁쓸하다”고 꼬집기도 했다. 서울 압구정동 현대백화점은 17∼22일 서울 4개점에서 ‘남북 물산전’을 갖고 김 대통령과 김정일 국방위원장의 캐릭터도 함께 전시한다.서울 구의동 테크노마트는 15일부터 2주일 일정으로 ‘전자제품 50% 할인판매전’을 갖는다. 서울 잠실동 갤러리아백화점은 오는 18일 패션관과 명품관 앞에서 1,500명에게 장미꽃과 노벨상 수상 축하 스티커를 나눠줄 계획이다. [사이버 축하 열기] 정치인의 인기를 주가로 표시하는 정치전문 사이트 ‘포스닥(www.posdaq.co.kr)’에서 김대통령의 주가는 15일 전날보다 6,000원 오른 49만원으로 1위를 굳건히 지켰다.포스닥은 이같은 인기를 반영,14일부터 20일까지 ‘김대중 대통령복권’을 발행한다. 당첨자에게는 포스닥에서 주식을 거래할 때 사용할 수 있는 ‘사이버 머니’를 준다.‘김대중’으로 3행시 쓰기대회를열어 인권상,민주화상도 주기로 했다. ‘코리아닷컴(www.Korea.com)’을 운영하는 두루넷은 e-메일 아이디 ‘President@Korea.com’을 만들어 김 대통령에게 증정,네티즌들이이 아이디로 축하메시지를 보낼 수 있게 했다. 인터넷서점 ‘크리센스(www.cresens.com)’는 김 대통령이 쓴 저서와 애독서를 최고 25% 싸게 팔고 있다.역대 노벨 문학상 수상작들도함께 판다. 애견 포털사이트 ‘퍼피즌(www.puppizen.com)’은 김 대통령이 진돗개를 아낀다는 점에 착안,추첨을 통해 회원들에게 진돗개 5마리를 무료로 주기로 했다. 이병주씨는 청와대 홈페이지 게시판에 “뜻깊은 날을 국경일로 정하자”는 의견을 제시하기도 했다. 조태성 이송하 안동환 cho1904@