주택시장 안정대책/ “”강남 재건축시장 당분간 냉각””
정부가 9일 내놓은 주택시장 안정대책은 이상 과열로 치닫고 있는 서울 강남지역 아파트 값을 진정시키고 아파트값 폭등이 주변 지역으로 확산되는 것을 막기 위한 조치로 풀이된다.투기의 온상이 된 강남지역 재건축 아파트 사업의 요건을 강화하고 막연한 투자 기대심리를 잡겠다는 의지가 포함돼 있다.
■'약효'전망·업계 반응
그러나 이번 대책 또한 지난 1,3월에 발표한 주거안정대책과 특별히 다른 점이 없어 ‘약발’은 오래가지 않을 것으로 예상된다.단기적으로 강남 집값을 안정시킬 수는 있겠지만 장기적인 대책으로는 미흡하다는 것이 부동산 전문가들의 평가다.
다만 재건축조합 추진위원회 요건 강화,안전진단·사업승인 절차 강화 등으로 투기의 온상이 된 강남 재건축 아파트 시장은 당분간 냉각될 것으로 보인다.
●재건축 시장 당분간 냉각= ‘8·9주택시장 안정대책’발표 뒤 강남 재건축시장은 급속히 얼어붙었다.일부 부동산중개업소는 ‘개점 휴업’에 들어갔고,문을 연 중개업소는 세무조사 파장 여부를 묻는 전화만 올 뿐 일손을 놓고 있다.
세무조사가 강도 높게 추진되면 투기세력이 상당한 타격을 입게 돼 강남 아파트 시장의 가격 급등세는 한풀 꺾일 것으로 전망된다.재건축 요건이 대폭 강화됨으로써 ‘묻지마’투자 심리가 가라앉을 것으로 보인다.
은마아파트 단지 삼보부동산 관계자는 “매물은 간혹 있지만 투자자들이 몸을 사리는 바람에 거래는 전혀 이뤄지지 않고 있다.”며 “아파트를 구입한 사람들이 자금출처를 피할 수 있는 방법을 물어보는 전화만 이어지고 있다.”고 밝혔다.
은마 아파트 단지 삼성부동산은 “은마아파트를 구입한 대부분의 투자자들은 5년안에 재건축이 이뤄질 것으로 믿지 않고 있으며,가격은 잠시 주춤했다가 다시 오를 것으로 보인다.”고 말했다.
●약효는 의문= ‘뛰는 자 위에 나는 자 있다.’는 식으로 이번 대책 역시 근본적인투기 근절책으로는 미흡하다는 평가다.
부동산 전문가들은 “단기적인 효과는 볼 수 있겠지만 아파트 투기 열풍을 잠재우기 위해서는 일관성 있는 장기적인 종합처방이 필요하다.”고 지적했다.
LG경제연구원의 김성식(金聖植) 연구위원은 “재건축 요건 강화 대책은 재건축 구역지정제 도입,도시계획위원회 구성,조합설립 인가 후 시공사 선정 등 진일보한 내용을 많이 담고 있지만 관건은 이 정책들이 얼마나 흔들림없이 일관되게 추진되느냐 여부에 달려 있다.”고 말했다.
내집마련정보사 김영진(金榮進)사장과 닥터 아파트 곽창석(郭昌石)이사는 “강남아파트 문제는 단순한 수급논리로 풀 수 없는 난제”라며 “대체 주거지 개발,교육정책과의 연계성이 따라야 한다.”고 지적했다.
류찬희 김경두기자 chani@
■탈세유형/ 중개업자가 분양권 전매
올 상반기 국세청이 실시한 아파트 및 재건축 추진 아파트 양도관련 세무조사에서적발된 대표적 탈세 사례는 다음과 같다.2000년 1월부터 지난해 10월까지 서울 및 수도권지역에서 고가의 프리미엄이 붙은 아파트분양권 전매자나,재건축 추진 아파트 양도자 중 불성실 신고 혐의가 큰 2119명이 총 조사대상이었다.
●중개업자가 불법 매입한 청약통장으로 분양권 전매= 이동식 부동산 중개자(일명 ‘떴다방’)인 정모씨는1999년 9월 임모씨로부터 청약예금통장을 프리미엄 800만원을주고 불법으로 사들였다.이후 서울 삼성동 59평형 아파트에 당첨된 뒤 주부 고모씨에게 프리미엄 4000만원을 받고 되팔아 3200만원의 양도차익을 챙겼다.
고씨는 이를 의사 민모씨에게 프리미엄 5100만원을 받고 처분,1100만원의 이익을 얻었다.그러나 당초 청약예금 가입자인 임씨가 현재 보유자인 민씨에게 분양권을 700만원에 판 것처럼 허위 신고했다.결국 이들 3명은 실제 양도소득(4400만원)에 대해 1700만원의 세금을 추징당했다.
●아파트 분양권을 양도로 위장,부모에 증여= 김모씨는 지난해 7월 서울 서초동 34평형 아파트를 분양받아 프리미엄 300만원을 받고 이모씨에게 양도했다고 세무서에 신고했다.그러나 조사 결과 김씨와 이씨는 딸과 어머니 사이로 밝혀졌다.국세청은 딸이 내준 분양계약금 9400만원과 분양권 프리미엄 시세가액 9800만원을 합한 1억 9200만원을 증여액으로 간주,증여세 2900만원을 물게했다.
●중개업자가 직접 분양권 전매= 우모씨는 서울 삼성동 73평형을 분양받은뒤 방모씨에게 프리미엄 1100만원을 받아 양도하고 소득세를 신고하지 않았다.방씨는 부동산중개업자 문모씨에게 프리미엄 6300만원을 받고 처분,양도차익 5200만원이 발생했으나 신고하지 않았다.
문씨는 또 중개업자는 직접 중개 물건의 매매행위를 할 수 없는데도 현재 분양권자인 황모씨에게 프리미엄 6500만원을 받고 팔아 200만원의 차익을 냈으나 역시 신고하지 않았다.국세청은 전매자 3명의 양도차익 6500만원에 대해 양도세 2300만원를 추징했다.
●단기 양도로 소득 탈루= 문모씨는 재개발이 예상되는 서울 잠원동 25평형 아파트를1억 8700만원에 산 뒤 6개월만에 이모씨에게 2억 6800만원에 처분해 8100만원의 차익을 냈다.
그러나 양도·양수자의 담합에 의해 허위계약서를 작성,차익이 900만원만 발생한 것으로 신고했다.국세청은 이들의 양도차익 7200만원에 대해 소득세 2600만원을 추징했다.
김미경기자 chaplin7@
■정부대책 나오기까지
정부가 9일 부동산 주택시장 안정대책을 내놓기까지는 적잖은 진통이 뒤따랐다.
이날 오후발표때까지 수정에 수정을 거듭했고,전일 밤늦게까지 부처간 토론이 계속됐던 것으로 알려졌다.
지난 1월8일,3월6일 두차례에 걸쳐 부동산 안정대책을 내놓을 때만 해도 고강도대책을 제시했었다.
올초만 해도 지난해말부터 활력을 되찾은 내수진작이 궤도에 오르고,하반기부터 수출전선에 파란불이 켜질 것으로 예상되면서 과열경기를 진정시킨다는 의미도 있었다.
이번에는 다르다.미국 등 세계경제의 금융위기설이 돌면서 국내 경제도 안심할 수 없는 상황이다.
하반기 수출전선도 달러화 약세 등으로 어려움이 예상되고 있다.특히 서비스와 주택·건설 등은 부양 효과도 크지만,경기가 나쁠 때는 가장 먼저 타격을 입는 분야여서 당국자들은 투기 억제책에 부담이 적지 않았다고 한다.
국내 경제의 내수 경기를 죽이지 않으면서 과열현상을 진정시키기 위해 ‘국지적인 처방’을 내놓은 것도 이런 맥락에서다.
그러나 투기적 수요를 줄일 수는 있지만 실수요를 억제할 수 없다는 데 정부의 고민이 있다.
아파트 값이 아무리 뛰더라도 굳이 특정 지역에 가서살겠다는 사람을 말릴 수는 없다는 것이다.
재정경제부 관계자는 “특정 아파트의 과열현상은 교육·교통·생활기반시설 등이 복합적으로 작용한 문제로 강남지역의 대체지를 확보하는 게 보다 근본적인 처방이 될 것”이라고 말했다.
정부는 특히 분당 일산 등 6개 신도시 지역의 고교 평준화도 서울 강남 아파트 투기 현상을 부채질한 것으로 분석했다.
주병철기자 bcjoo@
