종부세 부과 기준일(6월1일)을 앞두고 당초 기대와 달리 부동산 거래가 ‘올스톱’됐다. 종부세 부담을 우려해 집주인들이 앞다투어 매물을 내놓아 집값이 떨어질 것이라던 정부의 예상이 빗나가고 있는 것이다. 새 아파트 입주 예정자들은 종부세를 피하기 위해 일부러 잔금을 연체하는 기현상도 벌어지고 있다. 토지 시장은 늘어나는 매물에 비해 수요가 없어 거래가 완전히 끊겼다. ■ 입주아파트-잔금 6월이후 미뤄 ‘기준일 넘기기’ 은행원 강모(37)씨는 다음달 서울 서초구 방배동 현대I-PARK아파트 입주를 앞두고 고민이다. 강씨는 입주에 맞춰 잔금을 준비했지만 6월1일 이후로 미룰 생각이다. 살고있는 사당동 아파트(3억원)가 팔리지 않아 2주택자가 되는 동시에 두 주택 보유액이 공시가격 기준 8억원을 넘어 종부세와 재산세를 더해 376만원을 내야 하기 때문이다. 지난 3월 입주한 도곡렉슬은 3002가구 중 무려 120여가구가 잔금을 치르지 않고 있다. 지난 1월 입주한 강남구 역삼동 대우푸르지오 아파트에도 아직 잔금 미납 가구가 있다. 강남 고급 아파트를 분양받은 만큼 잔금을 치를 돈이 없어서라기보다는 종부세 대상에서 빠져나갈 궁리를 찾기 위해 일부러 입주를 미루는 것으로 업체는 보고 있다. 재정경제부 부동산실무기획단 관계자는 “6월1일 현재 잔금 청산이 되지 않으면 미분양 주택으로 간주돼 종부세가 부과되지 않는다.”고 밝혔다. ■ 강남아파트-“일단 내고 더 오르면 판다” 매물 거둬 종부세 부과를 앞두고 강남 비싼 아파트, 다주책 보유자들의 매물이 쏟아질 것이라는 예상도 빗나갔다. 강남 아파트를 사려는 수요는 줄서 있지만 집주인들이 움직이지 않고 있기 때문이다. 강남구 대치동과 서초구 서초동에 집을 갖고 있는 김모(48)씨는 은행을 찾아 종부세 부과 시뮬레이션을 받아보았다. 두 채를 합쳐 공시가격이 19억원이지만 재산세와 종부세는 1803만원에 이른다는 것을 확인한 뒤 매물을 거둬들였다. 지난해 세금으로 980만원을 냈지만 예상 밖의 무거운 양도세를 내느니 차라리 종부세를 내겠다는 생각에서다. 앞으로 집값이 더 오를 것이라는 전망도 매물을 거둬들이게 했다. 종부세율이 매년 10%씩 100%(2009년)까지 오르더라도 해마다 200만원만 더 내면 그만이다. 종부세와 양도세 부과를 비교한 결과 차라리 종부세를 내다가 처분하지 않고 자식에게 증여하기로 마음을 굳혔다. ■ 토지거래-내년 양도세 중과 부담… 급매물 쇄도 땅을 사고파는 데 따른 규제가 강화되면서 일부 지역을 빼곤 토지 시장도 썰렁하다. 비사업용 나대지, 잡종지, 부재소유자 농지 등 토지에 대한 양도세가 현행 9∼36%에서 내년부터 60%까지 중과됨에 따라 땅을 싸게 처분하려는 지주는 늘었지만 매수세가 없기 때문이다. 토기거래허가구역으로 지정된 곳은 아예 거래가 끊겼다. 여모(70)씨는 충남 태안군 이원면 내리 관리지역 임야 2000여평을 내놓았지만 지난해 8월 토지거래허가구역으로 지정되면서 아예 사려는 사람이 없어 울상을 짓고 있다. 춘천 동신면 관리지역 일대도 8·31 당시 20만원대이던 평당 가격이 4월 현재 17만원으로 내렸다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

경기도 성남시 분당구 정자동 일대 고급 주상복합촌의 집값이 올들어 수억원씩 가격 상승을 이어가고 있다. 강남 재건축 규제에 따른 ‘풍선 효과’와 판교 후광 효과를 톡톡히 보고 있는 단지군 중의 하나로 주목받는다. 파크뷰, 로얄팰리스, 현대아이파크, 삼성아데나팰리스, 삼성미켈란쉐르빌, 두산위브, 동양파라곤, 두산위브파빌리온 등 고급 주상복합 단지들이 모여 있는 정자동은 신흥 부촌으로 꼽힌다. 정자역에서 파크뷰에 이르는 백궁로 양 옆으로 유럽풍 카페와 고급 식당 등이 즐비해 분당의 신흥 상권으로도 자리매김한 지 오래다. 이에 따라 가격도 지속적인 상승세를 타고 있다. 오는 8월말 판교신도시 청약이 끝나면 판교에 입성하지 못한 대기 수요자까지 몰릴 것으로 예상돼 추가 상승 여력까지 기대되고 있다. ●53평형 경우 올들어 3억원 상승 리더격인 파크뷰 53평형의 경우 올 들어서만 3억원 이상이 올랐다. 국민은행 시세통계에 따르면 2001년 3월 분양 당시 4억 7000만원이던 53평형은 2004년 6월 입주 때 9억 7000만원까지 올랐다.2005년 8·31대책 발표 때부터 같은 해 연말까지 꾸준히 13억 5000만원을 유지하다 올 들어 매달 1억원 이상 상승,3월말 현재 16억 7000만원의 시세를 형성하고 있다. 파크뷰는 30∼35층 13개동 33∼95평형 총 1829가구로 포스코건설과 SK건설이 함께 지었다. 분당선 수내역과 정자역이 도보 5분 거리다. 인근에 롯데백화점, 삼성플라자백화점, 이마트, 뉴코아, 까르푸, 서울대병원, 분당재생병원, 율동자연공원, 중앙공원 등 편의시설이 있고 정자초, 백현초, 신기초, 초림초, 백현중, 정자중, 늘푸른고, 한솔고 등 교육시설이 있다. 분당선 수내역을 이용할 경우 선릉역까지 40분가량 걸린다. 승용차로 분당∼내곡, 분당∼수서간 고속화도로를 이용할 경우 40분 내에 서울 진입이 가능하다. ●아파트와 상가동 분리… 조경·보안시설등 뛰어나 파크뷰의 특징은 주상복합 아파트이지만 아파트와 상가동이 분리돼 있고 동간 거리가 넓어 주상복합보다 아파트에 가까운 느낌을 준다는 것. 단지내 조경, 산책로, 스포츠센터, 보안시설 등도 최고 수준이란 평이다. 단지 바로 옆에 탄천이 있어 조망권을 확보한 동도 있다. 판교 주상복합 공급물량이 총 1266가구로 파크뷰보다 작은데다 층고도 최고 25층으로 제한돼 있어 판교 입주 이후에도 판교 주상복합보다 정자동 주상복합촌이 인기를 끌 것이란 전망이다. 인근 S중개업소 관계자는 “파크뷰는 입주한 지 3년이 안 돼 양도세 부담 때문에 매물이 많지 않아 거래가 활발하지 않은 편이다.”면서 “상가도 분리돼 있고 환경도 쾌적한데다 방학철 학군 수요가 많아 꾸준히 인기를 누릴 것”이라고 말했다. ■ 도움말 내집마련정보사 정태희 팀장 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

한라건설은 다음달 초 시행사인 피데스개발과 함께 전남 목포 남악신도시 옥암지구에 한라비발디 576가구를 분양한다.38∼60평형이며 입주는 내년 8월 예정이다. 한라비발디가 들어서는 남악신도시는 전남도청이 이전할 계획이다. 특히 옥암지구는 영산강의 조망권을 비롯해 18만평의 생태공원과 초등학교 대학교 부지 등이 인접해 있다. 단지에는 피트니스센터, 찜질방 등을 갖춘 커뮤니티 시설과 2층 건물의 어린이 도서관이 들어선다.(061)2818-999.

이르면 오는 8월부터 재건축 사업에서 조합원당 3000만원을 초과하는 이익은 최고 50%까지 환수된다. 또 다음달 5일부터 투기지역내 실거래가 6억원 초과 아파트를 구입할 때는 대출기준에 소득을 감안한 총부채상환비율(DTI) 40% 이내 조건이 첨부된다. 아파트 분양가를 낮추기 위해 전용면적 25.7평 이하 택지 공급가의 거품을 빼는 동시에 분양가 사전검증제가 도입된다. 정부와 열린우리당은 30일 이같은 내용의 ‘3·30 부동산 종합대책’을 발표했다. 이에 따르면 전국을 대상으로 사업 준공시점과 착수시점(추진위원회 승인일)의 집값 차액에서 개발비용, 집값 상승분을 뺀 뒤 0∼50%의 부과율을 곱한 총액을 국가와 지자체가 개발부담금 형태로 환수하는 재건축개발이익환수제도를 도입한다. 이 제도는 관리처분계획 인가신청 이전단계의 모든 단지에 적용돼 개포 주공 등 현재 사업추진 단계에 있는 서울 강남지역 대부분 재건축 단지들이 재건축 개발부담금 부과대상에 포함될 전망이다. 사업이 진행중인 사업장은 전체 사업기간에 대해 부담금을 산정한 뒤 법 시행일 기준으로 총액을 쪼개 시행일 이후 기간에 해당하는 금액만 부과한다. 정부는 이를 위해 다음달 임시국회에 ‘재건축개발부담금법’을 제정, 오는 8월부터 시행키로 했다. 이와 함께 다음달 5일부터 서울 강남 등 주택투기지역에서 6억원이 넘는 고가 아파트를 구입하기 위해 담보대출을 받으려면 아파트 가격은 물론 개인 소득도 함께 평가받도록 했다. 이에 따라 연봉 5000만원인 사람이 시가 6억원대 아파트를 담보로 3년 만기 대출을 받으려면 지금은 2억 4000만원까지 가능하지만 앞으로는 5000만원만 대출받을 수 있다. 대출한도가 평균 80% 줄었다. 담보대출 강화조치에 따라 서울 강남, 경기도 분당 등 투기지역에서 6억원을 웃도는 아파트를 새로 구입할 경우 지금의 담보인정비율(LTV) 한도 외에도 ‘총부채상환비율(DTI) 40% 이내’ 조건을 추가하기로 했다. 정부는 또 뉴타운 등 기존 도심의 재정비 사업은 병원·학원 등 생활권 시설에 취·등록세 감면, 과밀부담금 면제, 용적률 완화, 공영형 혁신학교 설립 등 혜택을 통해 활성화하며,9월까지 강북 2∼3개를 포함해 3,4곳의 시범지구를 지정키로 했다.6월부터는 주택거래신고시 자금조달계획, 입주여부 등의 신고가 의무화된다. 김경운 강충식기자chungsik@seoul.co.kr

3·30 부동산 대책은 서울 강남의 재건축 시장을 타깃으로 삼고 있다. 정부 방안대로 최대 50%의 개발이익이 환수되는 지역도 서울 강남·서초·송파·강동구 등 ‘강남4구’로 사실상 국한된다. 강남4구를 겨냥한 이번 재건축 대책이 효과를 거둘지는 미지수다. 재건축에 따른 개발이익이 종전보다는 줄어들더라도 재건축 추진에 대한 메리트가 완전히 없어지지는 않기 때문이다. 정부가 추진하는 개발이익 환수방법은 개발이익 규모에 따라 차등 적용한다. 소득에 따라 세율이 높아지는 소득세법과 방식이 같다. 정부는 개발이익이 3000만 초과∼5000만원일 때 10%를 부과하는 것을 시작으로 개발이익이 2000만원이 넘을 때마다 10%씩 환수비율을 높인다는 방침이다. 결국 1억 1000만원을 초과하면 50%를 환수한다. 예컨대 강남 A단지 재건축 아파트 33평형의 경우 사업추진 초기단계의 집값이 2억원, 준공시점 집값이 10억원으로 8억원의 차익이 생겼다고 가정해보자. 여기에 각종 비용, 집값 상승률 등 공제 비용을 가구당 3억원으로 가정하면 실제 개발이익은 조합원당 5억원이다. 정부의 방침대로 하면 개발이익이 5억원인 경우에는 개발부담금은 총 2억 1500만원이 된다. 정부는 ‘미실현 이득에 대한 과세는 입법정책의 문제일 뿐 헌법상 조세원리에 저촉되지 않는다.’는 헌법재판소의 판례를 들고 있다. 하지만 일각에서 중복 규제, 조세정의 위배 등을 들어 위헌 주장을 펴는 것도 논란의 불씨로 남는다. 또 조합원이 준공직전에 집을 팔 경우 부담금 부과대상은 매수자가 되고 차익에 대해 양도소득세만 내도 된다는 점에서 형평성 시비도 불거질 가능성이 있다. 매도·매수자간 부담금 분담비율을 둘러싼 마찰도 적지 않을 것으로 보인다. 건교부는 “법무법인, 변호사 등 6개의 전문기관의 자문을 받은 결과 위헌 요소는 없다는 결론을 얻었다.”고 말했다. 전문가들은 강남 재건축 아파트값 상승 원인은 투기적인 요소뿐 아니라 공급 감소에도 원인이 있다고 주장한다. 이 때문에 개발이익을 환수해 재건축이 위축되면 결국에는 공급감소로 이어져 또다시 재건축값 급등으로 이어질 수밖에 없다는 것이다. 한 부동산 전문가는 “강남의 재건축 시장이 유독 급등했던 것은 강남지역 교육여건이 좋고 생활편의시설 등이 집중돼 있기 때문”이라면서 “재건축에 따른 이익과 별개로 강남지역에 대한 아파트 수요가 줄어들지 않는 한 재건축 아파트값은 계속 오를 수밖에 없다.”고 말했다. 이어 향후 재건축 아파트에 부과될 개발부담금이 재건축 아파트값에 고스란히 반영되는 악순환도 이어질 수 있다고 우려했다. 전문가들은 재건축 시장이 일시적으로 주춤할 것으로 전망한다. 임대주택의무비율(25%)과 소형주택 의무비율(60%) 등으로 각종 규제를 받고 있는 데다 개발이익환수까지 더해지면 기대이익이 크게 줄어들기 때문이다. 게다가 재건축 아파트에 대한 취득·등록세, 재산세, 종부세는 물론 향후 아파트를 팔 때 물어야 할 양도소득세까지 감안하면 개발이익은 종전보다 70% 이상 줄어들 수밖에 없다. 정부는 이르면 오는 8월부터 개발이익환수법을 시행하더라도 그 시점까지 관리처분계획이 나지 않은 모든 재건축 대상으로 개발이익을 환수키로 했다. 잠실1∼4단지 등 관리처분계획인가가 끝나 착공에 들어간 재건축 아파트는 이번 대책에서 적용받지 않는다. 은마아파트 등 재건축을 추진하고 있는 아파트보다 상대적으로 수혜를 보는 셈이다. 이 때문에 잠실1∼4단지 등 착공에 들어간 재건축 아파트를 중심으로 아파트값이 다시 상승할 것이라는 전망이 나오고 있다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr   정부가 재건축 시장과의 전쟁에서 배수진을 쳤다. 재건축 수익을 거둬들여 재건축 아파트가 재테크 수단으로 변질되는 것을 막겠다는 것이다. 그동안 정부는 재건축 입주권 전매제한, 재건축 입주권 양도세 과세, 재건축 입주권 매입자 세무조사 등 다양한 규제책을 내놨다. 하지만 서울 강남 재건축 아파트값은 정부를 비웃듯 계속 치솟았다. 정부가 이번에 내놓은 개발이익 환수방안은 재건축 규제와 관련한 사실상의 마지막 카드다. 헌법학자들에게 위헌 여부에 대한 자문까지 구하면서 내놓은 정책이다. 그런데도 이 규제안이 먹혀들 것이라고 예단하기는 아직 어렵다. 시장의 내성과 변동성이 워낙 큰 탓이다.3·30 부동산 대책의 핵심인 재건축 규제안의 효과와 파장, 실제 재건축 아파트에 대한 시뮬레이션 분석 등을 시리즈로 짚어 본다.

대학들이 우수한 학생을 유치하기 위해 앞다투어 기숙사를 건립하고 있다. 특히 다양한 방식으로 민자를 유치해 대학들은 신입생 모집 단계에서부터 기숙사를 주요한 ‘마케팅’ 수단으로 활용하고 있다. 요즘 기숙사들은 단순히 먹고 자는 시설이 아니라 대학 생활의 주요 공간으로 자리잡았다. 호텔급의 최신 시설을 자랑함은 물론 다양한 교육 프로그램이나 여가시설까지 갖추고 있다. 대학들이 최근 선보인 기숙사의 가장 큰 특징은 숙식은 물론 공부와 생활관리까지 해준다는 점이다. 기숙사의 기능에 교육 프로그램을 접목시켜 공부와 인성, 두 마리 토끼를 잡는 통합교육이 목표다. 특히 세미나실과 열람실, 스터디룸, 스포츠센터, 휴게실, 편의점, 인터넷카페, 어학실 등 다양한 편의시설을 함께 갖춰 기숙사에서 공부와 생활을 원스톱으로 해결할 수 있도록 하고 있다. ●신입생 전원 기숙사생활 의무화 한양대가 올 새 학기부터 문을 연 안산캠퍼스 ‘창의인재교육원’은 대표적이다. 신입생 전원을 일정 기간 의무적으로 기숙사에서 지내도록 하는 ‘보딩스쿨’(Boarding School) 개념을 도입했다.2006학년도 신입생의 절반 수준인 1000여명이 이미 입주했으며,2학기에는 나머지 신입생 1100명이 입주할 계획이다. 한양대는 앞으로 신입생 전원을 1년 동안 의무 입소하는 방안을 추진하고 있다. 창의인재교육원의 특징은 다양한 교육 프로그램이 마련돼 있다는 점이다. 이곳에 입주한 학생들은 대학에서 마련한 교육 프로그램을 이수해야 한다. 전공이 서로 다른 신입생 10명 단위로 팀을 만들어 팀별로 대학원생을 한 명씩 멘토로 배정해 학생들의 생활상담은 물론 학습활동, 팀 프로젝트 등을 돕고 있다. 개인의 미래 설계에서부터 봉사활동, 리더십 훈련, 동호회 활동 등 생활관 프로그램에도 참여해야 한다. 한자와 영어 등 학습 프로그램도 있다. 학생들은 낮 강의가 끝난 뒤 저녁 7∼9시 수준별 테스트를 거쳐 실력이 부족하다고 생각하는 강의를 매주 두 차례 들어야 한다. 매주 두 차례 새벽에 헬스나 테니스, 인라인스케이트 등 프로그램에 참여하면 교양체육 학점으로 인정해준다. 건국대는 오는 8월 완공하는 새 기숙사를 인성과 공동생활, 교육이 함께 이뤄지는 공간으로 운영할 계획이다. 저녁이나 새벽 시간에 어학과 컴퓨터 특강을 듣게 하고 이를 학점과 연계하는 방안을 검토하고 있다. 연세대도 현재 추진하고 있는 송도 국제화복합단지에 학부대학을 단계적으로 이전하기로 하고 신입생 전원이 기숙사에서 생활하는 ‘레지던스 칼리지’(Residence College) 개념을 도입할 방침이다. ●새벽시간에 어학·컴퓨터 특강 경북대는 전국에서 처음으로 관·학협력 방식의 기숙사인 ‘향토생활관’을 개관했다. 경북 13개 시·군에서 36억원을 출연해 지하 1층 지상 10층 규모로 지은 이곳은 출연금 1000만원당 해당 지역 출신 학생 1명에게 입주 권한을 준다. 학생들은 출신 지역 지자체장의 추천을 받은 자에 한하며 식사비를 제외한 모든 비용이 무료다. 특히 기존 기숙사와는 달리 2인1실 방 3개에 거실과 욕실을 갖춘 6명이 거주하는 아파트형으로 설계됐다. 외국인 재학생과 함께 생활하도록 하는 ‘글로벌형’ 기숙사도 최근 등장하고 있다. 경성대가 이번 학기부터 개관한 기숙사는 재학생들의 외국 학생과의 교류를 활성화하기 위해 같은 사동에 한국 및 외국 학생들을 함께 배치했다. 현재 터키와 중국 학생 등 6명이 입주했으며, 조만간 인도네시아와 독일 유학생들이 이곳에 둥지를 틀 예정이다. 인제대는 이미 외국인과 함께 생활하며 영어로만 얘기를 나누도록 하기 위해 영어기숙사인 ‘인제 잉글리시타운’을 운영해 좋은 반응을 얻고 있다. 경북대도 향토생활관 입주자에 외국인을 포함시켜 가구당 외국인 학생 한 명씩을 입주시킬 계획이다. ●외국인과 함께 생활 ‘글로벌형´ 등장 대학들이 이처럼 기숙사 확충에 정력을 쏟아붓는 배경에는 우수한 학생들을 유치하기 위한 차별화 전략이 깔려 있다. 특성화하지 않으면 갈수록 살아남기 어려운 상황에서 지방의 우수한 학생들을 데려오려면 좋은 교육환경을 갖춰야 한다는 판단에 따른 것이다. 한양대 안산캠퍼스 박상천 교무처장은 “2006학년도 입학 요강이 까다로워져 지원 학생이 줄어들까 걱정했는데 지난해 수준 이상으로 지원자가 많았다.”면서 “학교 홍보자료에 포함된 새 기숙사에 대한 설명이 지방 우수 학생들의 마음을 사로잡은 것으로 보고 있다.”고 말했다. 인제대 대외교류처 김명준 차장은 “바이오·유전공학·실버산업으로 특화를 추진하고 있는 상황에서 주변 지역의 우수한 학생들을 유치하는 것은 매우 중요하다. 기숙사를 비롯한 특화 시설이 학생들에게 큰 도움을 줄 것으로 기대하고 있다.”고 말했다. 김재천기자 patrick@seoul.co.kr

‘8·31대책’이후 큰 폭으로 떨어졌던 과천 아파트값이 이전 시세를 되찾으면서 관심이 집중되고 있다. 원문동 2번지 일대 주공2단지는 5층 8∼18평형 1620가구로 1982년 3월 입주했다. 지하철 4호선 정부과천청사역이 걸어서 5분거리. 문원초, 과천중, 문원중, 과천고, 과천여고, 과천외고 등이 가깝다. 뉴코아백화점, 새서울쇼핑, 제일쇼핑, 과천중앙공원 등 편의시설도 이용하기 쉽다. 16평형 시세는 8·31대책 이전인 지난해 8월 중순 5억 3000만원까지 올랐으나 11월 4억 9000만원으로 떨어졌다가 이달초 5억 2000만원까지 회복했다. 지난해 같은 기간(3억 9500만원)에 비하면 여전히 1억여원이 오른 시세다. ●재건축사업 추진 속도 빨라 2단지가 상승 랠리를 탓던 것은 재건축에 대한 기대감 때문이었다. 주공2단지는 재건축 추진위 승인을 거쳐 안전진단을 준비 중이다. 인근 재건축 중인 주공 3단지와 11단지 다음으로 재건축 사업이 빠르다. 주변 부동산중개업소는 개발이익환수제가 적용돼 늘어나는 용적률의 25%를 임대 아파트로 지어야 하는 데다 재건축에 대한 정부의 추가 규제가 이어질 것이라는 악재도 안고 있지만 발전 가능성이 커 이를 상쇄할 수 있을 것으로 내다보고 있다. 3단지,11단지에 이어 2단지 재건축 사업이 본격화되면 나머지 단지의 재건축도 탄력을 받을 것으로 보인다. 옆에 있는 3단지는 10∼25층 48개동 총 3143가구 규모로 2008년 6월 준공을 목표로 공사가 한창이다. 중앙동 11단지는 지난해 3월 분양을 끝내고 내년 4월 입주 예정이다.659가구 규모로 삼성건설이 시공 중이다. 지하철 4호선 과천역과 걸어서 4분거리다. 3단지와 11단지 모두 한차례 전매가 가능한 조합원분이 거래된다.3단지 33평형 분양권 가격은 현재 6억 6000만∼7억 2000만원선으로 8·31대책 이후 가격이 하락했으나 지금은 대책 발표 이전 수준으로 돌아섰다. 주공 4·5·8단지 등 중층 재건축단지는 아직 재건축 기미가 없다. 과천에는 11개 부처 5500여 공무원이 근무하고 있어 정부청사 하나만으로 도시가 돌아간다고 해도 지나침이 없다. ●지식정보타운 호재… 정부 청사 이전 악재 행정복합도시 건설이 확정되면서 이 지역 부동산 시장에 불안감이 감돌기도 했으나 강남과의 인접성과 쾌적한 환경 등 입지 여건이 뛰어나고 지식정보타운이 들어설 예정이어서 청사 이전 여파를 어느 정도 상쇄할 것이란 전망이다. 과천 지식정보타운은 지식기반 서비스업과 IT기반의 연구개발을 지원하는 인프라와 지원기능 주거가 함께 어우러진 복합도시로 첨단용지 12만평(24%), 주거용지 12만평(24%), 공원녹지 및 공공용지 26만평(52%) 등으로 건설된다. ■ 도움말 내집마련정보사 김정용 팀장 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

공공택지내 분양가 상한제가 적용되는 중대형 아파트의 기본형 건축비 상한액이 평당 369만원으로 확정됐다. 이에 따라 오는 8월에 나올 판교 중대형 아파트의 45평형 분양가는 평당 1200만∼1300만원(총 5억 4000만∼5억 8500만원)으로 결정될 전망이다. 그러나 채권입찰제에 따른 실제 분양가격은 7억 2000만원(평당 1600만원)선으로 추정된다. 건설교통부는 분양가 상한제의 적용을 받는 공공택지내 전용 25.7평 초과 주택의 기본형 평당 건축비 상한액을 45평형 15층 기준으로 369만원으로 확정했다고 8일 밝혔다. 소형주택의 기본형 건축비는 물가상승률, 자재가 변동률 등을 감안,339만원에서 341만 4000원으로 소폭(0.2%) 조정됐다. 건교부가 고시한 기본형 평당 건축비는 직접공사비 240만 4000원, 간접공사비 53만 7000원, 설계감리비 13만 4000원, 부대비용 27만 1000원으로 334만 6000원이다. 여기에 중대형 공동주택에 적용되는 10%의 부가세가 입주자 부담인 것을 감안하면 입주자가 부담해야 할 실건축비는 368만원이며, 건설공사비지수를 반영하면 369만원이 된다. 모든 주택에 일률적으로 적용하기 어려운 발코니 확장 비용과 지하층 건축비, 중량충격음, 내진 구조, 주민복지시설 설치비 등은 기본형 건축비 계산에 반영되지 않았으며 이들 비용은 별도 가산비용으로 계산된다. 이에 대해 건설업계 관계자는 “정부가 제시한 표준형 건축비는 최근 아파트 설계·마감재 등을 반영하면 미흡한 수준”이라고 말했다. 기본형 건축비를 토대로 판교 중대형 아파트의 예상 분양가를 산정하려면 평균 평당 택지가격 632만 5000원(평균 용적률 181% 기준)에 기본형 건축비 369만원, 가산비용 120만∼200만원 등을 더해야 한다. 중대형 택지의 감정가격이 재감정을 통해 다소 높아진다는 것까지 반영하면 45평형을 기준으로 판교 중대형 아파트의 평당 분양가격은 1200만∼1300만원이 될 전망이다. 하지만 당첨자가 부담하게 될 실질 분양가를 인근 주변시세의 90%까지 맞추기 위해 채권입찰제가 시행됨에 따라 분당의 동일평형 시세를 8억원으로 할 때 실제 분양가는 7억 2000만원에 맞춰질 전망이다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

판교 청약의 궁금증을 문답으로 풀어본다. ▶1가구 2주택 기준이 뭔가. -연면적이 20㎡(6.05평·아파트 제외) 이하는 주택으로 간주되지 않는다.1가구 1주택으로 간주돼 양도세 비과세 혜택을 받는 농어촌 주택 소유자도 이 기준을 넘으면 1가구 2주택자가 된다. 반면 오피스텔 소유자는 무주택자다. ▶재건축 입주권을 사도 청약이 가능한가. -청약 1순위자 가운데 재건축·재개발 입주권을 사더라도 우선 청약 기회가 유지된다. 입주권은 주택으로 간주돼 양도세를 물어야 하지만 아파트 청약시에는 주택에 포함되지 않는다. 그러나 과거 5년 이내 재개발·재건축 조합원이었다면 1순위가 아닌 2순위로 밀려난다. ▶지방 거주 무주택자가 청약하려면. -입주자 모집 공고일(24일) 이전까지 세대주가 아닌 청약통장 가입자 본인이 서울을 비롯한 수도권으로 주소지를 옮겨야 한다. 통장은 주소를 이전하는 행정구역 기준으로 금액을 높여야 한다. ▶청약 전에 이혼했다면 무주택 기간은 어떻게 되나. -이혼해도 청약 통장 소지자에게는 무주택 세대주로서의 청약 자격이 승계되지만 청약 통장이 없던 사람은 이혼후 새 통장을 만들더라도 그동안의 무주택 세대주 자격을 인정받지 못한다. 또 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 사람의 세대에 속한 경우 청약 1순위 요건을 갖췄더라도 1순위로 신청할 수 없지만 이혼하면 가능하다. 예컨대 과거에 남편 이름으로 당첨됐었다면 이혼 후 아내는 1순위 자격이 인정된다는 얘기다. ▶부적격 당첨자에는 세대원도 포함되나. -당첨됐더라도 탈락되는 2주택 이상 소유자 등 부적격자는 자신을 포함한 세대원(부부·직계존비속) 모두가 해당된다. 부적격 당첨자는 10년간 다른 아파트에 청약할 수 없다. ▶서울 기준 600만원짜리 청약예금은 어떻게 사용할 수 있나. -600만원짜리 통장은 300만원짜리 통장과 함께 25.7평 이하에 청약할 수 있다. 이 통장은 전용면적 30.8평 이하 모든 평형에 신청할 수 있기 때문이다.3월 판교에서는 25.7평 이하만 분양되므로 물론 600만원짜리 청약통장은 이달 청약에서도 사용할 수 있다. 이 통장은 8월에 분양할 ‘25.7평 초과 30.8평 이하’에도 청약할 수 있어 변경을 하지 않는 게 유리하다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

이해찬 국무총리가 최근 국회 대정부질문 답변에서 송파신도시에 토지임대부 분양방식을 검토하고 있다고 밝히면서 이에 대한 논란이 가열되고 있다. ●전세값 수준으로 내집마련 토지임대부 분양방식이란 토지 소유권은 정부가 갖고 건물만 파는 방식이다. 전·월세 형태로 토지임대료를 국가에 따로 내면서 일반 분양주택처럼 건물 소유권은 거래할 수 있다. 이 방식이 도입되면 분양가의 가장 큰 부분을 차지하는 땅값을 제외시킬 수 있어 아파트 값이 평당 500만∼600만원 수준으로 떨어진다. 판교 중소형 분양가가 평당 1100만원선인 점을 감안하면 아파트 반값 공급이 현실화되는 것이다. 송파신도시에 이 방식이 도입되면 30평형대 아파트를 1억 5000만원(평당 500만원 가정)선에 구입할 수 있다. 지난달 서대문구 천연동에 입주를 시작한 주공 뜨란채 아파트 22평형 전셋값이 1억 4000만원인 점을 감안하면 전세 수준 이하의 돈으로 내집 마련이 가능한 셈이다. 정부는 송파신도시에 한정적으로 토지임대부 분양방식을 도입할 수 있다는 입장이다. 송파신도시는 국공유지가 80%선이어서 조성원가가 적게 든다는 게 이유다. 주공 부설 주택도시연구원은 지난해 8월 ‘보증금 제도를 결합한 토지임대부 주택분양 방식’을 제안하면서 절반 가격으로 내집 마련이 가능한데다 토지소유권의 공공 보유로 개발이익 사유화를 막고 재건축 통제도 가능한 점을 장점으로 지적한 바 있다. ●반값 아파트?… 반쪽 재원 마련이 문제 토지임대부 분양은 초기 사업비가 많이 들어간다. 업계는 송파신도시의 경우 분양가에 전가시키는 부지 조성비만 해도 최소 1조원으로 추정하고 있다. 아파트가 반값으로 분양된다면 나머지 반은 국가·지자체·사업시행자가 내야 한다. 건교부와 토지공사는 재정 문제를 걸림돌로 지적하고 있다. 토공 기획조정실 전략기획단 유영일 단장은 “국유지라 하더라도 건축부지로 활용되는 토지는 토공이 돈을 주고 정부로부터 사온다.”면서 “토지 매입비 이외에 기반시설을 구축하기 위한 부지 조성비는 어디서 보전받느냐.”고 말했다. 장기적으로 회수가 가능하지만 당장 무슨 돈으로 다른 사업을 하느냐는 것이다. 건교부도 부대 이전비 등 토지 조성비에서 나올 자금을 어디서 구할지 난감하다는 입장이다. 시장에서는 토지임대부 아파트가 땅에 대한 소유권이 없는 ‘반쪽짜리’ 아파트여서 수요자들로부터 외면받을 것이란 우려를 내놓고 있다. 신한은행 고준석 부동산팀장은 “강남 수요를 대체하기 위해 만든다면서 토지에 대한 권리를 임대 형식으로 분양할 경우 부자들이 과연 구입할지 의문스럽다.”면서 “중소형과 임대가 많아 부자들이 판교를 외면하고 강남과 분당에 더욱 집착해 집값을 올려놓았듯 부작용을 초래할 수 있다.”고 지적했다. ●제한적인 도입은 필요 전문가들은 송파신도시 일부에 대해 토지임대부 분양을 시범적으로 적용해야 한다는 의견이다. 현대건설 김경호 건축사업본부 상무는 “송파신도시는 국공유지가 많은 만큼 기반시설을 마련할 부지 조성비 문제만 해결된다면 일부에 한해 적용할 만하다.”고 말했다. 대통령비서실 참여혁신수석비서관을 지낸 박주현 변호사는 “비싼 땅값이 고분양가의 원인인 만큼 부분적으로 시도해볼 필요가 있다.”면서 “토지임대부 방식을 적용했을 때 집을 자산으로 여기는 우리나라 사람들의 선호도는 어떨 것인지, 거래 시장에서 사기 등 왜곡될 우려는 없는지 송파신도시에 일부 적용해 결과를 볼 필요가 있다.”고 제안했다. 지은용 하나은행 부동산팀장은 “임대 형식이어서 중소형으로만 지을 경우 슬럼화 우려등 사회적 저항이 크겠지만 중대형으로 지을 경우 충분히 수요가 있다.”면서 “살 만하다는 인식이 확산되면 장기적으로 인식 전환을 이끌어 집값을 끌어내릴 수 있는 계기가 될 것”이라고 기대했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

강남 아파트가 인기를 끄는 이유는 간단하다. 생활 편의시설이 강남에 집중돼 있는 것도 이유이겠지만 무엇보다 학군 때문이다. 학군이 좋은 아파트는 비수기인 여름·겨울에도 전학에 따른 이사수요로 집값이 뛰는 경향이 있다. 주거환경에 학군까지 좋다면 과감히 투자해볼 만하다. ●강남구 청담동 청담2차 e-편한세상 청담동 14 일대 지상 7∼15층,3개동으로 모두 142가구로 이뤄져 있다. 언북초와 영동고를 걸어서 통학할 수 있으며 삼릉초, 언주중, 경기고 등으로도 배정이 가능하다. 지하철 7호선 강남구청역까지는 걸어서 7분 거리에 놓여 있다. 갤러리아백화점, 강남구청, 청담공원 등을 이용할 수 있다.4월 입주 예정이다. ●강남구 청담동 동양파라곤 청담동 69-18 일대 진흥빌라를 재건축한 단지로 61∼88평형 등 모두 92가구로 이뤄져 있다. 규모가 작은 단지이지만, 강남지역의 공급 부족과 대형 평형 선호에 따라 꾸준히 인기를 얻고 있다. 지하철 청담역에서 걸어서 3분 거리다. 동부간선로, 영동대교 등이 가까워 강남·북 진·출입이 쉽다. 강남청담공원과 가까이 있어 쾌적성이 좋다. 봉은초, 봉은중, 경기고 등이 인근에 있어 통학이 쉽다.3월 말 입주를 앞두고 있다. ●강남구 삼성동 삼성래미안1차 삼성동 102 일원에 들어서는 30∼45평형 36가구는 오는 6월에,103 일대에 세워지는 31∼51평형 133가구는 4월 각각 입주할 예정이다. 봉은초, 봉은중, 경기고 등으로 통학이 가능하다. 생활편익시설로는 코엑스, 현대백화점 등을 이용할 수 있다. 동부간선로, 영동대로, 청담대교 등이 인접해 있어 시내 각 지역과 접근성이 좋다. ●서초구 서초동 롯데캐슬클래식 서초동 1310-1 일대에 삼익아파트를 재건축한 단지로 5월 입주 예정이다. 지상 27층,15개 동으로 이뤄져 있으며 30평형 214가구,34평형 346가구,45평형 294가구,50평형 136가구 등 모두 990가구로 구성돼 있다. 특히 주상복합으로는 드물게 단지 규모가 커 주목받고 있다. 서일중이 단지와 맞붙어 있고 서초초, 반포고 등을 통학할 수 있다. 강남역 부근에 들어설 삼성타운으로 개발 수혜도 예상되고 있다. 지하철 2호선 강남역이 걸어서 5분 거리이며 경부고속도로 반포 IC가 인접해 있다. ●서초구 방배동 롯데캐슬헤론 방배동 754-1,2 일대에 지상 29층 규모 34∼63평형,337가구가 6월 입주를 앞두고 있다. 지하철 4호선 이수역이 걸어 15분 거리에 있다. 동작대교, 올림픽대로가 가까이 있어 차량을 이용한 도심과의 접근성이 좋다. 생활편익시설로는 태평백화점, 사당시장을 이용할 수 있다. 인근에 평판이 좋은 서문여중, 서문여고, 경문고 등이 놓여 있어 통학이 쉽다. ●양천구 목동대림e-편한세상 8개동, 지상 7∼15층 규모로 32∼56평형 276가구가 집들이를 앞두고 있다. 학군 특수의 대표적인 지역으로 꼽힐 만큼 양천구 목동 일대는 유명학원가와 명문학군이 안정적으로 갖춰져 초·중학생 자녀가 있는 가정이 선호하는 지역이다. 신목중, 정목초, 영도초, 월촌초 등으로 통학할 수 있다. 현대백화점, 이대목동병원 등을 이용할 수 있다. 지하철 오목교역과 목동역이 차량으로 2분 거리에 놓여 있다.7월 입주 예정이다. ●광진구 구의동 현대폴라트리움13차 서울시 광진구 구의동 199-25 일대에 주상복합 92가구가 8월 주인을 맞이한다. 지상 17∼18층 규모로 31∼56평형 등 92가구로 이뤄져 있다. 인근 광장초, 광장중, 광남중 등을 거쳐 특목고로 입학하는 경우가 많아 어린 자녀를 둔 학부모들에게 인기가 높다. 생활편익시설로는 테크노마트, 롯데마트, 강변CGV 등이 있다. 지하철2호선 강변역이 걸어 7분 거리에 있다. 올픽대로, 잠실대교, 천호대교 등이 가까이 있다.8월 입주 예정이다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

‘8·31대책’ 이후 어떤 지역 아파트 값이 가장 많이 올랐을까. 28일 국민은행에 따르면 최근 6개월간 값이 가장 많이 뛴 단지 30곳 가운데 송파구와 양천구가 각각 7곳을 차지한 것으로 나타났다. 이어 강남구와 서초구가 각각 5곳을 차지해 뒤를 이었고, 종로구와 용산구가 각각 2곳, 동작구와 광진구가 각각 1곳으로 조사됐다. 가장 많이 오른 단지는 ‘송파 신도시’ 호재를 타고 값이 큰 폭으로 오른 거여동 보화(1차)아파트가 차지했다.6개월간 무려 44.92% 상승했다.19·20평형 72가구로 지난해 8월 당시 1억 5000만원이던 19평형은 2억 3500만원으로 올랐다. 거여5단지(도시개발) 아파트값도 18.13% 상승했다. 송파구 마천동 아남(20.33%), 한보(20.24%), 현대타워(19.83%), 신동아(19.05%) 등도 큰 폭으로 올랐다. 신천동 한신잠실코아는 상승률 30.15% 뛰었다. 제2롯데월드 건립 호재가 작용한 것으로 분석된다. 2위는 종로구 옥인동 옥인 아파트다.1971년 지어진 291가구 규모로 상승률이 33.99%다.20평형 매매가가 8월 중순 1억 4000만원에서 현재 2억원이다.1960년에 지은 종로구 창신동 동대문 아파트는 23.97%의 상승률로 9위에 올랐다.6호선과 1호선이 단지 바로 앞에 위치한 데다 상업지구여서 상가로 재개발될 경우 높은 수익이 기대된다. 재개발 후보지로 지정됐으며,9평형 시세가 현재 1억 3250만원이다. 재건축 규제로 반사이익을 가장 많이 본 지역은 양천구 목동. 주상복합인 목동가든스위트는 상승률 36.92%로 3위에 이름을 올렸다. 목동 벽산미라지타워(24.60%), 부영그린타운1차(24.25%), 부영그린타운2차(24.24%)부영그린타운3차(23.68%)가 각각 6·7·8·10위를 차지했다. 목동신시가지 5단지(23.20%)가 14위,1단지(18.64%)가 24위에 랭크됐다. 땅값이 비싼 서초구와 강남구에서는 총 10개 단지가 30위권에 들었다. 서초동 우정에쉐르가 4위(30.64%), 지은지 30년이 되는 방배동 삼호2차가 11위(23.58%)를 기록했다. 재건축인 서초동 세종 아파트도 12위(23.33%)에 올랐다. 강남구에서는 압구정동 현대 7차가 상승률 23.23%로 13위를 차지했다.1978년 입주로 48∼80평 등 대형 평형으로만 이뤄져 있다.48평형이 지난해 8월 당시 16억 5000만원에서 2월 말 현재 20억 5000만원에 거래된다. 압구정동 현대(18.40%), 한양 4차(17.98%)·3차(17.92%) 등도 순위권에 들었다. 이밖에 용산구에서는 1976년 입주한 동부가 상승률 18.79%로 23위를 차지했고, 지난해 말 리모델링을 끝내고 새로 입주한 로얄아파트가 25위(18.44%)에 올랐다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

판교신도시 등 공공택지 내에서 채권입찰제가 적용되는 25.7평 초과 분양주택은 예비입주자를 100%까지 뽑게 된다. 이에 따라 오는 8월 5973가구가 분양될 판교신도시에서는 예비당첨자를 5973명 뽑는다. 건설교통부는 27일 “채권입찰제 시행으로 자금 마련이 어려운 당첨자가 계약을 포기하는 사례가 많을 것으로 판단돼 이같은 내용을 담은 주택공급에 관한 규칙 개정안을 마련, 시행에 들어갔다.”고 밝혔다. 예비입주자는 동일 순위내에서 2종 국민주택채권 매입 희망액을 많이 써낸 순으로 결정된다. 지금까지는 분양가구 수의 20%를 예비입주자로 뽑았다.강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

세제 강화에 따른 매물 증가로 집값을 잡겠다는 8·31대책의 6개월 평가는 ‘부익부 빈익빈’으로 나타났다. 후속입법이 완료됐음에도 불구하고 강남과 강북간, 수도권과 지방간 양극화만 심화됐기 때문이다. 세제 강화, 재건축 규제 등 정부 정책이 오히려 집값을 부추긴다는 비판마저 나온다. 27일 국민은행 시세 통계에 따르면 1977년 입주한 압구정동 현대4차의 경우 재건축을 추진하지 않고 있음에도 불구하고 8·31대책 이후에도 매달 1000만원 이상 꾸준히 상승하고 있다.44평형 매매가 이달 말 현재 19억 7500만원을 기록하고 있다. 반면 금천구 독산동 한신 35평형은 8월 말 2억 8000만원에서 최근 2억 7500만원을 기록하고 있다. 세금 중과 조치로 강북 지역만 우선 처분하다 보니 강북 지역은 그대로이거나 떨어지는 것이다. 부동산 114에 따르면 대책이 발표되면서 9월과 10월에는 각각 0.51%와 0.19% 내려 떨어지는 듯 싶더니 11월 들어 0.49%의 상승세로 돌아섰고,12월 0.74%, 올들어 1월 1.38%로 꾸준히 오름세다.2월들어 재건축 규제 추가 발표 예고로 잠시 주춤했지만 여전히 0.17%의 상승률을 기록했다. 전국 아파트로 확대해 봐도 변동률 추이는 비슷하다. 전세는 한 번도 내리지 않고 꾸준히 오르고 있다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 “세금 강화는 옳은 방향이지만 보유세와 양도세를 한꺼번에 강화한 탓에 자금이 흘러가는 길을 막아 팔지 못하게 하고 있다.”면서 “매도 물건이 나오지 않다 보니 호가만 올라가는 악순환이 이어지는 것”이라고 지적했다. 이어 “1가구 3주택자가 집을 팔 때 양도세를 완화해 주어 매도할 길을 터주는 한편 수요와 공급 문제를 고려해 재건축에 대한 규제 일변도 정책을 완화해야 한다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

강남 재건축 사업에 숨통이 막히면서 이미 분양한 입주권 가격이 올라가고 있다. 한쪽을 누르면 다른 한쪽이 올라가는 ‘풍선효과’가 나타나고 있는 것이다. 대표적인 단지가 대치동 아이파크 아파트. 지난 3일 입주와 함께 불기 시작한 ‘도곡 렉슬광풍’이 단지 건너편 재건축 아파트 아이파크 분양권으로 옮겨가고 있다. 렉슬은 대치 주공 1단지, 아이파크는 대치 주공 2단지 재건축이다. 768가구 규모의 현대아이파크는 오는 2007년초 입주 예정임에도 불구하고 지난해 말 17억∼18억원선에 호가되던 54평형의 입주권이 24일 현재 21억 5000만원에 호가되는 등 평당 3981만 4000원으로 올랐다.32평형 입주권이 24일 현재 11억 2000만원,44평형이 16억 2000만원,46평형 17억 3000만원에 호가되고 있다. 인근 공인 관계자는 “도곡렉슬 50평형(22억 8000만원)이 평당 4560만원이어서 아이파크도 그만큼은 받을 수 있다는 인식이 확산되면서 입주가 1년 남았지만 값이 오르고 있다.”고 설명했다. 각각 올해 8월과 9월 입주 예정으로 역삼동 개나리 아파트를 재건축 중인 삼성래미안(438가구)과 현대아이파크(541가구)도 사정은 마찬가지다. 역삼 개나리 아이파크 44평형 입주권이 2월 말 현재 13억 5000을 기록했다. 지난 2004년 초 분양 당시 가격은 8억 7565만원. 개나리 래미안 44평형 입주권은 13억원이다. 현대건설이 재건축하는 삼성동 AID차관 아파트의 경우 오는 2009년 1월 입주 예정이지만 33평형 입주권이 2월 말 현재 8억 5000만∼9억원선에서 매매되고 있다. 최근 일반 분양된 이 단지의 33평형 분양가는 6억 5400만원이다. 국민은행 박합수 부동산 팀장은 “살지도 못하는 재건축 입주권에 프리미엄이 많이 붙고 있는 것은 강남에 살고자하는 대기 수요가 그만큼 많다는 반증”이라면서 “재건축 규제로 강남 일반 아파트와 재건축 입주권의 가격이 오르는 풍선효과는 재건축 규제가 계속되는 한 이어질 것으로 보인다.”고 지적했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

한화건설이 천안 불당동에 한화 꿈에그린 아파트 297가구를 분양한다. 지하 38평형 56가구,41평형 69가구,48평형 172가구. 입주는 오는 2008년 08월 예정. 천안 주요간선 도로인 불당대로를 끼고 있어 아산신도시 및 천안 주요 지역으로 이동이 쉽다. 천안아산역 및 불당지구와 가깝다. 용암초교, 월봉초교, 쌍용중교를 걸어서 다닐 수 있다.(041)564-8700.

70억여원을 들여 신축한 후 1년 6개월 동안 개장하지 못한 포천 시외버스터미널이 활로를 찾게 됐다. 포천시는 17일 “국내 굴지의 대형 할인마트 S사와 L사가 최근 터미널에 매장을 짓고 입주, 운영하겠다는 제안을 해와 협의 중”이라고 밝혔다. 포천시는 지난 2004년 8월 군내면 하성북리에 총 71억원을 들여 1만 3000㎡부지에 건축면적 2400㎡의 광역 버스터미널을 준공했다. 시는 이후 7차례에 결쳐 운영업체 선정을 위한 입찰공고를 냈으나 당초 임대료 내정가 연간 2억 1000만원이 1억 2000만원으로 떨어질 때까지 응찰자가 없어, 운영자 선정이 계속 무산된 것은 교통수요가 크게 부족해 업체들이 티켓판매수수료와 승강장·차고지·주차장과 함께 시설된 6개의 상가만으론 임대료와 인건비 등을 감당할 수 없기 때문으로 분석됐다. 포천 한만교기자 mghann@seoul.co.kr

청약통장제도에 대한 대수술이 시작됐다. 지난 1978년 ‘입주자 저축제도’로 출발해 28년 동안 서민들이 내집마련의 꿈을 이루는데 도움을 줬던 청약통장제도가 근본부터 바뀌는 것이다. 저소득 무주택자들은 내집마련이 한결 쉬워졌지만,1주택 소유자들은 공공택지에서 지어지는 중소형 아파트는 원천적으로 분양받을 수 없게 됐다. 청약제도가 어떻게 바뀌고, 어떤 파장을 미치는지 시리즈로 짚어본다. ■ ‘1주택’ 200만명 반발 거셀듯 정부가 7일 마련한 청약제도 개편안은 청약시장에 큰 충격파를 던지고 있다. 민간택지에서 민간업체가 분양하는 주택을 제외하고 정부가 주도하는 주택공급은 무주택자를 우선으로 하고 있다. 청약통장 1순위라도 1주택을 소유하고 있다면 공공택지내 아파트는 혜택이 돌아가지 않는다. 청약제도를 실수요자 위주로 개편하겠다는 정부의 의지가 그대로 담겨 있다. ●중소형기준 25.7평 이하 될듯 현재 청약통장에 가입한 720만명 가운데 1순위자는 400만명에 달한다. 이 중 1주택을 소유하고 있는 가입자들은 200만명에 이르는 것으로 추산된다. 이들은 비록 1주택을 소유하고 있지만 보다 나은 위치의 아파트 또는 보다 넓은 평수의 아파트를 분양받기 위해 청약통장에 가입했다. 그러나 이들 1주택자들은 이르면 2008년부터 공공택지에서 분양되는 중소형 아파트는 원천적으로 분양받을 수 없게 됐다. 중소형 아파트의 기준에 대해서는 주택산업연구원의 연구결과 등을 종합하겠지만 현재로서는 종전의 중소형 규모인 25.7평 이하일 가능성이 높다. 지난해 전국에 공급된 25.7평 이하의 주택물량은 15만 6400여가구에 달한다. 이 중 공공택지 물량을 25%라고 감안해도 3만 9100여가구에 대해서는 1주택자들의 청약이 사실상 차단되는 것이다. ●1주택자 유예기간내 소화해야 현재 1순위자 중 1주택을 소유하고 있는 200만명과 앞으로 1순위자가 되는 1주택 소유자들은 청약제도가 본격 시행되기 전에 청약통장을 쓰는 것이 유리하다. 무주택자 우선배정에 이어 가점제까지 본격 도입되면 당첨확률이 낮아질 수밖에 없기 때문이다. 가점제는 무주택기간, 가구주 연령, 가구 구성원 수 등 항목을 정해 가중치를 부여하고 이를 합산한 종합 점수로 당첨자를 결정하는 방식이다. 한 부동산 전문가는 “수백만명에 달하는 1주택 소유자들이 유예기간내에 청약통장을 한꺼번에 쓰게 되면 당첨확률은 그만큼 떨어질 수밖에 없다.”고 분석했다. 즉 유예기간내에 청약통장을 쓰더라도 1주택자들이 한꺼번에 몰려 당첨확률이 떨어지고, 제도 시행 이후에 청약통장을 쓰면 가점제 등에 밀려 역시 당첨확률이 적어지는 것이다. 개정안이 1주택 소유자들에게 특히 불리하도록 돼 있지만 위헌 소지 등은 없다는 것이 전문가들의 공통된 지적이다.RE멤버스 고종완 대표는 “무주택자들에게 중소형 아파트를 공급한다는 것은 정책적 판단이기 때문에 위헌 소지가 있다고 보기는 어렵다.”면서 “다만 1주택자들을 위해 다양한 대책을 마련하는 것은 필요하다.”고 밝혔다. ●민간택지 아파트 분양가 상승 우려 공공택지에 공급되는 아파트를 분양받기 힘들어지면 아파트 수요는 자연스럽게 민간택지 아파트로 몰릴 수밖에 없다는 것이 전문가들의 분석이다. 그렇게 되면 민간택지 아파트 청약 경쟁률이 올라가게 되고, 분양가도 자연스럽게 올라갈 수밖에 없다. 수년전 건설업체가 아파트를 분양하기만 하면 대박을 터뜨렸던 것처럼 청약제도가 바뀌게 되면 민간택지 아파트는 한동안 대박신화가 이어질 수 있다는 것이다. 기존 주택시장의 양극화 현상도 예상된다. 부동산퍼스트 곽창석 전무는 “무주택자가 많은 강북이나 수도권 외곽지역 등지에서는 기존 주택을 사는 대신 원하는 지역의 청약이 시작될 때까지 주택구입을 미뤄 매매값은 점점 떨어지는 반면 전세 수요는 더 늘어날 수 있다.”고 말했다. 단기적으로는 중소형 청약예·부금 가입자들의 해약이나 큰 평수 전환이 늘어날 전망이다. 이에 비해 무주택자만 가입할 수 있는 청약저축의 인기는 더욱 치솟을 전망이다. 시중은행 관계자들은 “중소형 청약예·부금 통장 가입자를 배려하는 정책이 나와야 할 것”이라고 말했다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr ■ 전문가·시민 반응 부동산 전문가와 시민들은 달라지는 청약제도에 대해 대체로 환영하면서도 기존 청약통장 가입자들의 반발을 막기 위해서는 청약 자격을 더욱 세분화해야 할 것이라는 반응을 보였다. 10년째 청약부금통장을 갖고 청약에 도전해 서른 여섯번 떨어졌다는 회사원 강모(39)씨는 “청약통장에 가입한 지 얼마 안 되는 사람들이 당첨되는 것을 볼 때마다 억울함을 느꼈다.”면서 “이번 나온 가산점제가 빨리 적용됐으면 좋겠다.”고 밝혔다. 반면 서울 강북구에 18평짜리 주공아파트를 한 채 갖고 있는 김성아(32·서울 송파 잠실동)씨는 강남 지역 중형아파트 분양을 받기 위해 수년째 돈을 모으고 있는데 가산점제가 도입되면 당첨 기회가 줄어드는 게 아니냐며 분통을 터뜨렸다. 전문가들은 청약통장은 가입자가 워낙 많고 경쟁률이 높지만 1주택자와 무주택자에 대한 최소한의 구분도 없었던 만큼 이번 계기에 대상을 세분화해줄 필요가 있다고 지적했다. 그러나 소형 주택을 가진 1주택자들이 중형 주택으로 갈아탈 기회를 빼앗는 것은 문제가 있다는 반응이다. 신한은행 부동산팀 고준석 팀장은 “1주택자들이 중형으로 갈아탈 수 있도록 이들끼리 경쟁할 수 있는 별도의 풀을 구성하도록 가산점제가 무주택자들과 소형 1주택자들로 이원화돼야 한다.”고 말했다. 중견건설사 한 임원은 “지금도 잘못지으면 줄줄이 미분양 사태가 나는데 중·대형 평형에 대해서까지 유주택자들을 배척시킨다면 앞으로 사업하기가 더 어려워진다.”면서 “중·대형 평형에 대해서는 유주택자들의 분양 기회를 줄이는 일이 없도록 종전의 방식을 조금 개선하는 수준에서 조치가 이뤄져야 한다.”고 지적했다. 한편 공공택지내 중소형 물량을 모두 무주택자에게 분양하는 것과 관련, 국민은행 주택청약 담당 관계자는 “기존에도 공공택지내 공공분양은 전량 무주택자에게 주었고, 민간분양의 75%도 무주택자에게 주었다.”면서 “1주택자들이 분양받을 수 있었던 나머지 25%의 민간분양 물량을 무주택자들에게 주는 것인 만큼 대세에 큰 영향은 없어 보인다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr ■ 어떻게 바뀌나 ‘청약제도 대수술’로 700만 청약 통장 가입자들의 내집 장만 계획도 달라질 전망이다. 현재 공공·임대분양을 청약하려면 청약저축이 필요하고, 민영주택을 분양받으려면 예·부금에 가입해야 한다. ●가점제 무주택자 우선 순위 당첨은 동일 순위내에서 무작위 추첨을 통해 결정되는 로또식이다.2주택 소유자는 1순위에서 배제되지만 1주택자나 무주택자에 대한 구분은 없었다. 그러나 앞으로는 무주택기간, 가구주 연령, 가구 구성원 수 등 항목을 정해 가중치를 부여하고 이를 합산한 종합 점수로 당첨자를 결정한다. 가구주의 나이와 가족수가 많고 무주택 기간이 긴 청약자의 당첨 기회가 높다. 나이가 어리고 핵가족인 청년층 당첨 가능성은 낮아진다. 가점제 방식은 오는 2007년 이후 시행될 전망이다. ●공공택지 25.7평 이하 모두 무주택에게 배정 기존에는 공공택지내에 분양가 상한제가 적용되는 주택중 25.7평 이하 민영주택 및 국민주택기금을 지원받아 민간이 건설하는 민영 분양주택 중 75%만 무주택자에게 배정했다. 나머지 25%는 1가구를 가진 사람들도 함께 경쟁해 당첨될 수 있도록 했다. 그러나 이제 이 25%마저 모두 무주택자에게 돌아간다. 시행 시기는 2008년 이후다. 단 중소형 주택의 기준은 지금의 전용면적 25.7평 이하로 할지는 향후 주택산업연구원 용역 연구결과 등을 토대로 여론 수렴을 거쳐 정한다. 민간분양 아파트의 무주택자 공급분은 18평 이하로 한정될 가능성도 있다. 무주택자의 기준도 바뀐다. 소형 다세대주택 보유자 등 초소형 주택소유자들은 지금도 유주택자로 분류되고 있어 상대적 불이익을 받고 있다. 청약제도가 무주택자에게 우선 순위를 주는 쪽에 무게를 두어 개편되는 만큼 정부는 초소형주택 소유자를 무주택자로 간주하고 초소형 주택의 기준을 추후 정비하기로 했다. ●3자녀 이상 특별분양 대상에 포함 저출산 문제 해소 지원 차원에서 자녀를 셋 이상 둔 가구도 국가유공자, 장애인, 북한이탈주민 등과 같은 특별분양 대상으로 간주한다. 공공택지내 공공·민영 분양주택의 10% 범위내에서 추첨을 통해 우선 공급받을 권리를 갖는 것이다.6월전에 주택공급규칙 개정을 마무리하고 이를 시행할 방침인데 우선 공공택지내 분양주택을 대상으로 하고 추후 민영주택까지 범위를 확대하는 방안을 검토하기로 했다. 이 제도는 8월 분양될 판교 25.7평 이하 중소형 주택(1774가구)에도 적용된다. 판교의 경우 철거주택 소유자, 국가유공자 등의 경쟁률이 높을 것으로 보여 특별분양대상 177가구 중 20∼40가구 정도만 혜택을 받을 전망이다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

‘8·31대책’은 언제까지 공허한 메아리인가. 8·31대책이 나온 지 5개월이 지났지만 아직 시장에서는 약발이 먹히지 않고 있다. 서울 강남 집값은 재건축 대상 아파트를 중심으로 8·31대책 이전보다 오히려 올랐다. 반면 서울 변두리 지역은 값이 떨어지는 양극화 현상이 깊어졌다. 다음달 판교 분양을 앞두고 강남 아파트값 상승세는 용인·분당 등으로 확산되는 추세다. ●강남 재건축 중대형 강세 여전 대부분의 재건축 아파트는 8·31이전 수준을 회복한 지 오래다. 용산구 이촌동 중산아파트 18평형은 8·31대책 이전보다 7200만원, 잠실동 주공5단지는 모든 평형이 평균 8000만원 이상 올랐다. 압구정동 한양7차 46평형은 8·31대책 이후 1월말 현재 16억 2500만원으로 2억 7000만원 이상 뛰었다. 강남 재건축 아파트값은 지난 25일 대통령의 8·31대책 후속조치 마련 발표에도 불구하고 중대형 평형을 배정받을 수 있는 아파트를 중심으로 여전히 강세를 띠고 있다. 소형 평형을 분양받을 수 있는 아파트값은 조금 빠졌다. 개포주공 1단지 17평형은 지난달 20일 10억원을 돌파한 이후 추가 대책 발표 임박 소식에도 불구하고 오른 가격을 유지하고 있다.11평형과 13평형은 각각 1000만원씩 떨어진 4억 2000만원과 5억 5000만원에 거래되고 있다.15평형도 7억 2000만원 그대로다. 인근 L공인 관계자는 “강남 중대형에 대한 선호가 높아지면서 재건축 중에서도 나중에 비교적 큰 평형으로 바꿔 탈 수 있는 단지들은 강세다.”고 말했다. 지난 1월초 10억원을 돌파한 은마아파트 34평형은 여전히 강세다. 후속 조치 예정 소식에도 불구, 지난 설 이전 10억 7500만원에 거래가 이뤄지는 등 꾸준한 오름세다. 매물 양극화 현상도 심화된다. 팔겠다는 매물은 대부분 강북권에서 나오고 강남 아파트 매물은 많지 않다. 부동산대책은 당분간 강화될 것인 만큼 비인기지역은 올해안으로 처분하는 게 좋다는 의견이 지배적이어서 양극화 현상은 계속될 것으로 전망된다. ●용인·분당 아파트 매매가도 ‘요동´ 올해 분양시장 최대 이슈인 3월 판교 분양으로 인근 지역 집값도 다시 요동치고 있다.8월 판교 중대형 분양이 시작되면 바람이 더 거세질 것이란 기대감에 중대형이 크게 오르는 분위기다. 부동산114에 따르면 1월 용인과 분당의 경우 아파트 매매가 상승률이 각각 1.23%와 1.49%를 기록,8·31 이후 최대 오름세를 기록한 것으로 나타났다. 59평형 단일 평형인 용인 보정동 죽현마을LG자이 아파트값은 8·31대책 당시 11억원이었으나 1월말 현재 1억원 이상 오른 12억 5000만원을 호가한다.LG자이 부동산 심금자 팀장은 “오는 8월 판교 중대형 분양을 앞두고 있어 그때쯤 이 지역에 중대형 바람이 불면 더 오를 것이란 기대감이 아직도 크다.”고 말했다. 8·31대책 당시 9억 7500만원이던 분당동 샛별라이프 55평형은 1월말 현재 10억 5000만원이 됐으며, 분당 야탑동 탑진덕 아파트 48평형은 지난해 말 7억 9000만원에서 1월말 현재 8억 9500만원으로 올랐다. 전문가들은 세제 강화보다 대체 신도시 개발을 해법으로 지적한다. 고종완 RE멤버스 대표는 “강남지역은 투기보다 실수요가 높은 데다 송파·판교신도시 입주 및 강북 광역개발이 본격화될 때까지 수요에 비해 공급이 부족한 만큼 가격 불안요인이 상존한다.”면서 “8·31대책에서 양도소득세 중과 등 세제를 강화한 탓에 매물이 사라져 가격이 더 올랐다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

오랫동안 아껴둔 청약통장, 어느 곳에 베팅할까. 올해 수도권 신도시와 택지지구 아파트가 줄줄이 분양된다. 판교·파주·김포신도시와 하남 풍산, 성남 도촌지구 등 택지지구에서 총 4만여가구 공급이 예정돼 있다. 당첨되면 다른 지역 아파트를 청약할 수 없고,5∼10년 동안 전매가 불가능해 자금 계획, 생활 근거지 등을 고려해야 한다. 그러나 청약 경쟁이 워낙 치열할 전망이어서 전문가들은 유망지구에 순차적으로 도전하라고 입을 모은다. ●판교… 주저 말고 무조건 청약 판교신도시 아파트는 청약저축 가입자에게 절대적으로 유리하다. 대부분 주공이 공급하는 25.7평 이하 중소형 평형으로 이뤄졌기 때문이다. 민간 업체가 공급하는 임대아파트도 청약저축 가입자의 몫이다.3월과 8월 두 차례 도전할 수 있다. 무주택 우선순위자는 당첨 확률이 높은 만큼 적극 청약할 것을 권한다.5년 이상 무주택 가구주이면서 60회 이상 불입했고 저축 총액이 많은 가입자가 당첨 확률이 높다. 특히 청약저축 1순위이면서 65세 이상 직계 존속을 3년 이상 부양한 사람이 가장 유리하다. 이들에 대해 공급물량의 10%를 먼저 공급하기 때문이다. 25.7평 이하 민영아파트를 청약할 수 있는 청약예금(300만원)·부금 가입자를 상대로 분양하는 아파트는 3월에 몰려 있다.1순위 중 성남지역 거주자(2001년 12월26일 이전 거주자)와 무주택우선 순위자(35∼40세 이상,5∼10년 이상 무주택 가구주)에게 우선 당첨권이 있다. 분양가 상한제가 적용돼 예상 분양가는 1100만∼1200만원으로 예상된다. 채권상한제가 적용되지 않지만 25.7평 이하는 10년,25.7평 초과는 5년간 되팔 수 없다. 3월에 주공이 공급하는 전용면적 25.7평 이하 10년짜리 공공임대 아파트도 괜찮다. 일반분양으로 전환하기 위해서는 10년간 기다려야 하지만 이 지역 일반 아파트를 분양받아도 10년 동안 되팔 수 없다는 점에서 큰 차이가 없다. 더욱이 초기 분양가 부담을 덜 수 있고, 분양 전환할 때에는 건물 노후도 등을 감가상각해 분양가를 책정하기 때문에 무주택자들이 저렴하게 내집을 마련할 수 있는 좋은 기회다. 25.7평 초과 아파트의 경우 분양가 외에 채권을 별도로 사야 해 채권액을 쓸 때 주변 시세와 향후 집값 상승 여부를 따져야 한다. 입주자 모집공고 때 채권상한액이 시세의 90%를 기준으로 정해진다.8월 분양되는 중대형에 채권최고액으로 당첨됐을 경우 채권할인율(35% 예상)을 감안한 분양가는 평당 1800만원에 달할 것으로 전망된다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 “판교의 경우 청약저축 장기 가입자, 성남지역 거주자, 무주택우선순위자 등이 모두 쓸어 갈 것 같다.”면서 “이런 조건에 해당되지 않는다면 대체 청약지를 노리는 게 낫다.”고 말했다. ●풍산, 도촌… 입주후 전매 가능 장점 강남과 가까운 하남 풍산지구(강동구에서 1.5㎞)의 경우 분양 물량 중 30%는 하남시 거주자에게 우선 공급되며 70%는 서울 및 수도권 거주자까지 포함해 청약 신청을 받는다. 전용면적 25.7평 이하 아파트 중 40%는 40세 이상 10년 무주택자에게,35%는 35세 이상 5년 무주택자에게 우선 공급된다. 총 5768가구 중 올해 분양되는 1312가구는 모두 민간 아파트이며, 원가연동제가 적용되지 않는다. 평당 분양가는 1250만원가량으로 전망된다. 한편 분당 기반시설을 이용할 수 있어 판교 후광 효과가 기대되는 성남 도촌지구의 경우 총 5242가구가 들어선다. 공공분양 1140가구, 국민임대(전용 18평 이하) 2920가구와 별도로 민간 건설업체가 분양하는 전용 25.7평 초과 물량도 980가구나 예정돼 있다. 주공 물량이 대부분이어서 청약저축 가입자들이 유리하다. 원가연동제 적용이 안 되고 입주 후 소유권 이전 등기시 전매가 가능하다. 평당 분양가는 판교 수준으로 예상된다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr