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여의도 70층빌딩 짓는다

서울 영등포구 여의도 통일주차장 자리 1만 4000여평에 초고층 복합빌딩 ‘파크원’(조감도)이 들어설 예정이다. 다국적 부동산 개발 회사인 스카이랜 프라퍼티즈 코리아는 이 땅에 1조 5000억원을 들여 호텔, 오피스, 상업용 시설이 들어서는 복합건물을 지을 계획이라고 4일 밝혔다. 외환위기 직후 통일재단과 99년 동안 장기 임대계약을 맺은 땅으로 스카이랜 프라퍼티즈 코리아가 독립적인 개발권을 얻어 추진한다. 현재 서울시의 건축심의 및 환경, 교통 영향 평가를 받는 중이며 예정대로라면 내년초 착공,2010년 완공될 것이라고 스카이랜측은 설명했다. 파크원은 오피스타워, 호텔 및 쇼핑 공간이 어우러진 복합용도로 개발된다.400여개의 세계적인 브랜드 숍이 입주할 예정인 6개 층의 쇼핑몰을 중심으로 한쪽에는 서울의 최고층 빌딩이 될 270m(약 70층 높이)짜리 첨단 오피스빌딩(임대용) 2동이 여의도 공원을 바라보며 들어선다. 반대쪽에는 특급호텔 2동이 지어진다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

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[2005 재계 인맥·혼맥 대탐구] 효성그룹 (1)-창업주 故조홍제 회장家

효성의 입사 면접은 깐깐하기로 유명하다. 예컨대 ‘한강의 물 무게는 얼마나 되나, 대한민국 바퀴벌레의 총 수는.’등의 질문들이 쏟아진다. 그러나 ‘대략, 약, 수준, 정도 되지 않을까 생각합니다.’고 불확실한 답을 내놓는다면 효성에선 그리 환영받지 못한다. 효성은 숫자에 관해 근거 없는 ‘적당주의’를 체질적으로 싫어한다. 이는 효성 창업주인 고 만우 조홍제 회장의 경영 스타일에서 비롯됐다. 그는 어떤 사항이든 계수화해서 보고 받기를 좋아했으며, 그래야 납득을 했다. 만우 회장도 중요한 경영상의 결재를 할 때는 철저히 계수에 입각해서 처리했다. 특히 신규 사업은 앞으로 발생할 수 있는 변수마저 계산에 넣고 사업을 추진했을 정도다. 시쳇말로 “1년간 지급하는 로열티와 그 기술을 이용해 얻은 이익을 금액으로 계산해 향후 10년간의 수지계산서를 만들라.”고 한다면 요즘 실무진도 머리가 지끈지끈 아파올 것이다. 그러나 만우 회장은 40년전에 이를 당연하게 지시했으며, 당시 효성 실무진도 이에 익숙했었다. 그의 이같은 ‘계수 경영’은 그만의 독특한 성냥개비 계산법을 낳았다. 그가 계산하기 위해 손가락에 성냥개비를 끼우고 슬슬 돌릴라 치면 실무자들은 계산이 혹시 틀리지 않았을까 긴장하곤 했다고 한다. 그의 꼼꼼한 경영 스타일은 창업 과정에서도 잘 드러난다. 효성의 주력 사업으로 훗날 나일론을 선택하기에 앞서 만우 회장은 공학과와 경제학과 출신의 엘리트 10여명을 뽑아 당시엔 생소한 기획부를 구성, 무려 2년간 20여종의 유망 업종을 검토하게 했다. 오늘날 효성의 제조업 전통과 실속 우선주의, 심사숙고형 기업 문화, 철저한 계산으로 돌다리도 두드리는 사업 풍토 등은 만우 회장이 효성에 남긴 유산들이다. 또 꼬장꼬장하고 대쪽같은 그의 성격은 효성을 늘 정치권과 거리를 두게 했으며, 생전에 2세들의 분가를 마무리한 것은 ‘돈 만큼은 가족이라도 철저해야 한다.’는 그의 오랜 경험에서 나온 것이었다. 최근 재계의 불미스러운 일련의 일들을 보면 만우 회장의 혜안이 놀랍기만하다. ●늦되고, 어리석은 만우(晩愚) 만우 회장은 모든 게 늦었다. 신학문을 접한 것이 17세였고, 고보(중·고등학교)에 들어간 것이 약관(弱冠)을 앞둔 19세였다. 또 대학을 졸업한 것이 이립(而立·30세)이었으며, 사업에 첫 발을 내디딘 것이 불혹(不惑·40세)을 넘어서였다. 그리고 효성이라는 이름을 내걸고 독자 사업을 시작한 것이 이순(耳順·60세)을 앞둔 56세였으니, 늦어도 한참 늦었다. 그는 스스로 늦되고, 어리석다는 뜻으로 호를 ‘만우(晩愚)’로 지었다. 그러나 출발이 늦었을 뿐 그의 성취는 작지 않았다.1960년대 부실기업이었던 한국타이어와 대전피혁을 정상화시켰으며, 현재 나일론 세계 4위, 타이어코드 세계 1위인 동양나이론(현 효성)을 설립했다.70년대엔 효성금속과 효성기계 등으로 사업 영역을 넓혀 한때 총 24개 계열사의 재계 5위 그룹으로 성장시켰다.40∼50대를 받쳐 삼성 성장에 일조를 했던 만우는 56세의 늦은 나이에 창업, 불과 10년 만에 효성을 세계적인 기업으로 올려 놓은 것이다.1981년 포천이 뽑은 500대 기업 속엔 만우의 삶이 고스란히 투영된 효성과 삼성이 나란히 포함됐다. ●진정한 가장은 애처가 늦었던 만우 회장이 빠른 것도 있었다. 그는 15세 때 집안 뜻에 따라 진주 하씨가의 차녀 정옥(작고)씨와 결혼했다. 당시 하씨가는 진주에서 쌀 2000섬 규모의 부호로 개화한 집안이었다. 부인 정옥씨는 신학문을 깨친 신식 여성이었다. 어린 시절부터 유교 생활이 몸에 밴 만우였지만 아내 사랑만큼은 각별했다고 한다. 만우는 무슨 일이든 아내와 함께 하는 것을 좋아했다. 당시엔 ‘팔불출’ 소리를 들을 만한 행동이었다. 회사에 있다가도 아내가 아프다고 하면 아무리 바쁜 일이 있어도 열 일을 다 제쳐놓고 들어왔다. 또 틈을 내 여행도 같이 자주 다녔다. 사업에서 물러났을 때엔 매일 아침 아내와 함께 창경원 산책을 취미로 삼았으며, 함께 시장에 나가 장을 보는 것도 즐겼다. 특히 만우 자신도 말년에 몸이 불편했음에도 불구하고 항상 아내의 병수발을 자식 몫으로 두지 않았다.78년 아내가 먼저 세상을 떠나자 만우는 아내의 상청(혼백을 모시는 제단을 마련하는 일) 돌보는 일을 1년간 직접 했다. 당시 만우 자신도 간병인의 도움을 받지 않으면 움직이는 것조차 힘들었던 심한 신부전증을 앓고 있었다. 만우는 사람을 고를 때도 이런 점을 중요하게 여겼다. 그는 사람을 쓸 때 세가지를 봤다. 첫째가 반골 유무, 둘째가 지론 출중이며 셋째가 진정가장(眞正家長)이었다. 반골 유무와 지론 출중은 누구든지 고려할 만한 요소이겠지만 진정 가장은 꽤 이채롭다. 만우는 가정이 제대로 서야 사회와 국가가 제대로 선다고 믿었다. 그래서 그는 직원 중에 바람을 피우거나, 첩을 얻는 사람이 있으면 무조건 내치라고 했다. 실제로 부장급의 한 직원은 여자 문제로 이혼을 하게 되자 그 자리에서 쫓겨났다. “가정 하나 제대로 다스리지 못하는 사람이 회사를 어떻게 다스리겠나.”이것이 만우의 생각이었다. ●고 이병철 삼성 회장과 동업 만우 회장의 회고록 ‘나의 회고’에 따르면 그는 1945년 해방과 함께 서울로 올라와 당시 자금난을 겪고 있던 이병철 삼성물산 사장에게 자금을 빌려준 계기로 동업을 시작했다. 만우 회장은 어린 시절 호암(고 이병철 회장의 호)의 친형인 병각씨와 지기여서 두 사람은 이미 알고 지내던 사이였다. 만우와 호암의 동업은 사실상 삼성이라는 대그룹의 출발점이었다. 고 이 회장의 기획력과 만우 회장의 꼼꼼한 일처리는 자산규모 1700만원의 삼성물산을 설립 3년 만에 48억원이라는 순이익을 올리게 했다. 삼성물산의 성공은 제일제당(현 CJ그룹)과 제일모직 등의 제조업 진출로 이어졌다. 특히 제일모직은 만우 회장이 자금 마련부터 기계설비 발주, 기술 숙련 등 모든 과정을 진두 지휘했다. 제일모직의 당시 ‘골덴덱스’는 영국제와 마카오 복지를 대체할 정도로 큰 인기를 끌었다. 이렇듯 조·이 투톱 체제는 불과 10년 만에 삼성을 명실공히 한국 제일의 재벌로 성장시켰다. 그러나 호사다마라고 했던가. 이 회장은 돌연 만우 회장에게 동업 청산을 요구했으며, 만우도 ‘이쯤에서 재산을 정리하는 것도 나쁘지 않으리라.’는 생각으로 흔쾌히 동의했다. 그럼에도 불구하고 지분 문제에 대한 의견 조율이 안되면서 두 사람의 갈등은 점차 깊어갔다. 이 과정에서 만우는 4·19와 5·16 군사 쿠데타로 이어진 급변하는 정국에서 삼성 대표로 부정 축재자라는 오명을 스스로 뒤집어쓰고 수감 생활을 하기도 했다. 정국이 점차 안정되면서 호암과 만우는 다시 재산 분배에 대한 논의를 계속했지만 합의에 이르지 못했다.‘옳다, 그르다 싸우기만 하면 자기 사업을 할 수 없다.’고 판단한 만우는 결국 3억원을 받는 것으로 삼성과의 모든 정리를 마무리했다. 이 때가 그의 나이 56세였다.15년간 대주주이자 경영인으로서 삼성을 국내 최고의 기업으로 키우는 데 일조를 했지만 그 ‘끝’은 그다지 아름답지 않았다. 만우는 ‘나의 회고’에서 당시 이 결정을 이렇게 밝혔다.“오늘날 70년을 살아오는 동안 내가 내리지 않을 수 없었던 수많은 어려운 결단 가운데서도 가장 현명한 결단이 아니었나싶다. 그런 결단을 내리지 못하고 분배받을 재산에만 연연했더라면 내 독자사업은 시작도 못해보고, 재산은 재산대로 찾지 못한 채 끝나게 되었으리라.” 그러나 만우와 호암의 결별에도 양가의 인연은 대(代)를 이어 지속됐다. 만우 회장의 장남인 조석래 효성 회장과 호암 회장의 차남 고 이창희 전 새한미디어 회장은 일본 와세다 대학에서 함께 공부했다. 또 조 회장의 부인인 송광자(61) 여사와 이건희 삼성 회장의 부인인 홍라희 여사는 서울대 미대 동창이다. 3세로 내려오면 인연은 더 깊고 다양해진다. 조 회장 차남인 조현문(36) 효성 전무와 이재용 삼성전자 상무는 친구 사이다. 장남인 조현준(37) 부사장과 이 상무는 일본 게이오대학에서 같이 공부했다. 삼성가인 이재현 CJ 회장과 정용진 신세계 부사장, 김병관 전 동아일보 회장의 아들인 김재열(이건희 회장 사위) 제일모직 상무 등도 조 회장가(家)의 3형제(현준·현문·현상)와 잘 어울린다. 조 부사장은 “같은 또래인 데다 어린 시절부터 잘 어울려 요즘에도 운동 모임을 자주 갖는다.”고 했다. ●사돈들의 활약 효성은 재벌가 가운데 사돈들의 활약이 유달리 두드러진다. 특히 만우 회장은 건강이 악화되면서 아들 후견인의 역할을 사돈들에게 맡겼다. 장남인 조석래(70) 회장의 장인인 송인상(91) 한국능률협회 회장은 만우의 지기이자 조 회장의 후견인이었다. 송 회장은 재무부 장관과 한국수출입 은행장을 두루 거친 경제계의 거물로 조씨가와 사돈을 맺기 전부터 만우와 친분이 두터웠다.78년 만우가 경영일선에서 물러난 이후엔 사위를 도우며 경영에 본격적으로 참여했다. 송 회장은 80년부터 16년간 동양나이론 대표이사 회장을 맡았으며, 지금은 효성 고문으로 있다. 차남인 조양래(68) 한국타이어 회장에겐 처남들의 경영 참여가 눈에 뛴다. 외환은행장을 지낸 손위 처남 홍용희씨가 고문으로 활약했으며, 또 다른 손위 처남인 홍건희 한국타이어 부회장도 경영에 참여할 정도로 한국타이어는 한때 ‘조·홍’ 공동 경영체제를 이뤘다. 삼남 조욱래(56) 동성개발 회장도 장인인 김종대 전 대전피혁 회장의 경영 도움을 많이 받았다. 만우 회장은 77년 대전피혁을 28세에 불과한 욱래 회장에게 맡기고 난 뒤, 사돈인 김종대 전 농림부 장관에게 아들의 뒷일을 맡겼다. 경험이 부족한 아들의 단점을 김 전 장관에게 보완해 달라는 뜻에서다. 김 전 장관은 회장직을 맡아 경영에 나섰다. ●양말 빠는 회장님 만우 회장은 자식들이 혹시나 ‘부잣집 아들 병’에 걸릴 것을 몹시 경계했다. 이 때문에 일부러 엄하게 대했을 뿐 아니라 확실한 경제 개념을 심어주기 위해 어릴 때부터 용돈 예산을 짜게 했다. 또 아들들이 유학을 떠날 때는 유학 기간에 필요하다고 판단한 최소 경비를 한꺼번에 쥐어주며 돈이 남든지, 모자라든지 간에 더 이상의 용돈을 보내주지 않았다. 덕분에 2세들은 유학 시절에 툭하면 접시 닦이를 해서 학비를 벌어야 했다. 그러나 만우가 늘 엄하기만 한 것은 아니었다. 한번은 중학교에 다니던 양래가 영어책을 잃어버려 난감해 할 때 친구에게 그 영어책을 빌려오게 한 뒤, 밤새 직접 필사를 했다. 또 장남인 석래가 일본에서 고등학교를 다닐 때, 사업차 방문한 만우는 장남의 하숙집에 널려 있던 양말을 깨끗이 빨아 놓을 정도로 자식에 대한 애정이 깊었다. 그는 공석에선 자식이라도 하대를 하지 않았다. 조 회장은 선친에 대해 이렇게 회고했다.“선친은 자식을 키운다고 할까, 믿어준다고 할까 하는 점이 굉장히 강해요. 당시 일반적인 가정과 달리 아들을 독립적인 인격체로 대하고, 자식들의 결정을 무척 존중해 주셨습니다.”실제로 만우 회장은 조 회장이 전공으로 경영학을 선택하기를 바랬지만, 공학을 전공하겠다는 아들의 뜻을 존중해 주었다. 만우는 “재산이라는 것은 있다가 없어지기도 하고, 없다가 들어오기도 한다. 자식에게 재산보다는 스스로 일해서 생활해 나갈수 있는 능력을 꼭 길러주는 것이 중요하다.”고 강조했다고 한다. ●화려하게 뻗은 2세 혼맥 조씨가(家)의 혼맥은 여느 재벌가 못지않게 사통팔달로 뻗어 있다. 전직 대통령가(家) 뿐 아니라 정·관·재계 골고루 인연이 닿아 있다. 만우와 부인 하 여사는 슬하에 3남 2녀를 뒀다. 장녀와 차녀인 명숙(작고)씨와 명률(78)씨는 만우가 고향인 함안 군북에 있을 때, 인근 대지주 집안에 시집보냈다. 장녀 명숙씨는 진주여고를 졸업한 뒤, 진양 대지주인 허정호(80)씨와 백년가약을 맺었다. 당시 세브란스의전(현 연세대 의대) 학생이었던 정호씨는 신한병원 원장을 지냈다. 둘째 딸 명률씨는 산청 대지주인 권동혁가(家)의 장남인 병규(80)씨와 인연을 맺었다. 병규씨는 한때 효성건설 회장을 역임했다. 효성의 혼맥은 장남인 조석래 회장의 결혼으로 정·재계 중심부로 들어간다. 학업 때문에 결혼이 늦은 조 회장은 그의 나이 32세 때, 송인상 회장의 3녀 광자씨를 평생의 배필로 맞아들였다. 조 회장은 처가를 통해 신명수 전 신동방 회장과 이봉서 단암산업 회장과 동서지간이 된다. 또 신 전 회장가는 노태우 전 대통령과 연결되며, 이 회장가는 이회창 전 한나라당 총재와 연이 닿아 있다. 차남인 조양래 회장은 66년 지인의 소개로 법조계 원로인 홍긍식 전 변호사협회 회장의 차녀인 문자(64)씨와 혼례를 치렀다. 조 회장은 이명박 서울시장과 사돈지간이다.3남인 조욱래 회장은 경기여고 교장인 손영경씨의 중매로 김종대 전 농림부 장관의 딸인 김은주(50)씨와 결혼했다. 김 전 장관은 신명수 전 신동방 회장의 부친인 고 신덕균 전 신동방 명예회장의 처남이기도 하다. 조씨가의 혼맥은 방계도 만만치 않다. 만우 회장의 동생인 고 조성제 대전피혁 사장은 5남 3녀를 통해 관·재계의 명망가를 사돈으로 맞아들였다.3남 경래(73)씨는 홍재선 전 전경련 회장의 딸 애수(68)씨와 결혼했으며,4남 익래(70)씨는 원용필씨의 딸 정선(68)씨와 결혼했다. 원용필씨는 원용석 전 경제기획원 장관의 친형이다. 장녀 장숙(68)씨는 정종철 전 서울시장의 아들 창순(70)씨와 결혼했다. golders@seoul.co.kr ■ 조석래 회장의 ‘명문 처가’ 조석래(70) 효성 회장의 처가인 송인상(91·효성 고문) 한국능률협회 회장의 가계도를 들여다보면 화려하다는 단어가 부족할 정도다. 송씨가(家)는 고 김동조 전 외무부장관 가문과 쌍벽을 이룰 정도로 한국 상류사회의 주류를 형성하고 있다. 전직 대통령가와 사돈으로 연결되어 있을 뿐 아니라 정·관·재·법조계에 이르기까지 ‘그물망 혼맥’으로 촘촘히 엮여 있다. 송 회장 본인도 일제시대의 식산은행을 시작으로 재무부 이재국장과 한국은행 부총재, 부흥부장관, 재무부 장관, 룩셈부르크 대사,EC대사, 한국수출입은행장, 동양나이론(현 효성) 회장 등 관·재계를 넘나드는 화려한 이력을 자랑한다. 슬하에 1남4녀를 둔 송 회장과 최연순(91) 여사는 딸을 모두 국내 대표 집안에 시집보냈다. 특히 손주들의 통혼을 통해 노태우 전 대통령과 이회창 전 한나라당 총재 집안과도 연결된다. 장녀 송원자(66)씨는 이봉서(69) 전 상공부 장관과 인연을 맺었다. 이 전 장관은 경기고와 미국 펜실베이니아대 와튼스쿨을 나왔으며, 현재 부동산임대업체인 단암산업 회장이다. 이 전 장관의 부친 고 이필석옹은 상업은행장과 국제화재 회장을 지냈다. 이 전 장관의 3녀인 혜영(33)씨는 1997년 이회창 전 한나라당 총재의 장남 정연(42)씨와 화촉을 밝혔다. 두 사람은 정연씨의 친구 소개로 만나 인연을 맺은 것으로 알려졌다. 혜영씨는 숙명여대 대학원을 졸업했으며, 정연씨는 현재 연세대 국제대학원 교수로 재직 중이다. 송 회장의 차녀 길자(63)씨는 신명수(64) 전 신동방 회장과 백년가약을 맺었다. 신 전 회장과 길자씨는 2남 1녀를 뒀으며, 장녀인 정화(36)씨가 노태우 전 대통령의 장남 재헌(40)씨와 결혼했다. 재헌씨는 미국 조지타운대를 나와 변호사로 활동 중이다. 한나라당 이 전 총재와 노 전 대통령은 송 회장가(家)를 통해 ‘사돈의 사돈’인 셈이다. 이렇게 가지치기를 하게 되면 송 회장가는 고 최종현 SK그룹 회장과 이후락 전 중앙정보부장, 김승연 한화 회장과도 이어진다. 3녀 송광자(61)씨는 조 회장과 67년 결혼해 현준-현문-현상 3형제를 뒀다.4녀 송진주(59)씨는 주관엽(61)씨와 혼인했다. 진주씨는 서울대와 예일대(박사)를 거쳐 현재 미국 캘리포니아대학에서 교수로 재직하고 있다. golders@seoul.co.kr ■ ‘예산 샌님’ 조홍제 前회장 만우 조홍제 전 회장의 별명은 샌님과 구두쇠였다. 만우의 고향 사람들은 그를 그냥 샌님도 아닌 ‘예산 샌님’이라 불렀다. 미리 예산을 꼼꼼하게 짜놓고 융통성 없이 그대로 집행하는 데서 비롯됐다. 당시 도움을 받기 위해 만우 회장의 사무실 문턱을 넘는 사람들은 헤아릴 수 없었다고 한다. 그러다 보니 만우가 배정해 두었던 예산이 바닥나기 일쑤였다. 그러면 만우는 “올해 예산이 떨어졌으니까 내년에 보자.”고 했다고 한다. 만우의 먼친척 동생인 조영제씨의 회고는 이렇다.“사회봉사도 회사 경영과 마찬가지로 예산 집행을 한다 이겁니다. 요즘엔 그럴 수 있다 하지만 40년전에 그런 경비를 예산짜서 집행하는 기업가가 대한민국에 또 어디 있겠습니까.” 만우는 구두쇠로도 유명했다. 그냥 구두쇠가 아닌 ‘통 큰’ 구두쇠였다. 그가 세상을 떠나고 난 뒤, 신발장에 남은 것은 밑창이 다 닳은 구두였다는 사실은 잘 알려진 일화다. 그는 내의도 해진 것을 기워입었으며, 양복 역시 다 떨어져 못 입게 되기전까지 새 양복을 맞추는 법이 없었다. 그의 근검절약 정신은 가족들이라고 예외가 아니었다. 자식들에게 용돈을 줄 때는 늘 빠듯하게 줘 낭비하는 버릇을 갖지 않게 했으며, 손자에게 주는 세뱃돈도 천원짜리 한 장으로 때우곤 했다. 만우는 자신이 먹고, 쓰고, 입는 데에는 한없이 검소했지만 자신이 가치 있다고 믿는 일엔 수십억원을 내놓는 것을 아까워하지 않았다. 쓸 때는 쓰고, 쓰지 않을 때는 쓰지 않는, 그런 구두쇠였다. 만우가 돈을 아끼지 않은 곳은 교육 사업이었다. 대학시절 은사 권유로 교수가 될까 했던 만우는 1950년대부터 영남장학회를 통해 학생들에게 장학금을 전달했으며, 고향 함안군의 몇몇 학교에 시설을 마련해 주었다.76년엔 운영 부실로 재정난에 빠진 동양학원의 이사장을 맡아 대규모 채무를 해결해줬으며, 학습환경 개선을 위해 당시로서는 거금인 25억원을 내놓았다. “나는 학교에서 돈 한푼 가져가지 않을 겁니다. 모든 지원을 아끼지 않을 테니 선생님들은 오직 좋은 교육만을 해주시기 바랍니다.”만우 회장이 이사장으로서 원했던 유일한 소망이었다. golders@seoul.co.kr ●특별취재반 산업부 홍성추 부장 (부국장급·반장) 박건승·정기홍·류찬희 차장 이종락·이기철·주현진·류길상·김경두기자

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“사업 위해선 회장님도 셋방살이…”

‘회장님도 셋방살이’ 주요그룹들이 자금 확보를 위해 사옥을 팔고 세들어 사는 경우가 허다하다. 사옥을 매각하는 것은 자칫 자금난으로 비쳐져 증시나 직원들의 사기에 부정적 영향을 끼칠 수 있기 때문에 지금까지는 ‘금기사항’으로 여겨져 왔지만 상황이 많이 바뀌었다. SK가 최근 인천정유 인수 대금을 마련하기 위해 서울 종로구 서린동 사옥을 메릴린치에 4500억원에 매각키로 한 것은 사옥에 대한 기업들의 인식이 그만큼 달라졌다는 것을 여실히 보여준다. 서린동 사옥은 최태원 회장의 선친인 고 최종현 회장이 생전에 의욕적으로 추진한 건물.1999년 완공이후 주력계열사인 SK㈜와 SK텔레콤이 둥지를 틀면서 ‘SK 전성시대’를 함께 열었다.SK텔레콤이 을지로로 옮겨간 이후에도 34층에 최 회장 집무실이 있고 35층에는 최종건 1대 회장과 최종현 2대 회장의 흉상이 설치돼 있어 SK의 상징으로 여겨져 왔다. SK는 사옥 매각 이후에도 현 빌딩을 5년간 임대할 예정이며 최태원 회장 집무실도 남을 계획이다. 최 회장은 용산구 청암동 자택도 전셋집이어서 집과 사무실이 모두 전세인 이색 경력을 갖게 됐다. SK 관계자는 “사옥을 매각하면 재무건전성을 해치지 않으면서도 충분히 사업자금을 마련할 수 있는데 굳이 부채를 늘릴 필요가 있느냐.”면서 “선대회장이 ‘땅 좁은 나라에서 부동산에 욕심내면 안 된다.’고 말할 정도로 부동산에 대한 집착이 덜한 그룹 전통도 작용했다.”고 말했다. 2010년 10대그룹 진입을 천명하며 부활을 꿈꾸고 있는 현대그룹 역시 ‘셋방살이’신세다. 현대그룹은 현대건설이 갖고 있던 계동사옥의 대부분을 현대자동차에 매각한 이후 그룹사옥을 마련하지 못했다. 고 정몽헌 회장 시절에는 계동사옥을 빌려 썼고 현정은 회장은 동숭동 현대엘리베이터 빌딩에 집무실을 차렸다가 KCC와의 경영권 분쟁이 완료된 지난해 초 현 적선동 현대상선 빌딩으로 옮겨왔다. 하지만 현대상선 빌딩은 2001년 프랑스계 투자회사에 팔린 터여서 현대그룹을 상징하는 건물로 보기 어렵다. 지난해 LG그룹에서 분리된 LS그룹도 아직 사옥을 마련하지 못했다.LS그룹은 현재 삼성동 아셈타워 5개층에 LS전선,E1,LS니꼬동제련이 입주해 있고 LS산전은 서울역 연세빌딩에, 극동도시가스는 답십리에, 가온전선은 마포 LG빌딩에 사무실을 갖고 있는 등 ‘이산가족’ 신세다. 구태회·평회·두회 명예회장과 구자홍 회장 집무실도 아셈타워에 세들어 있다. 올초 그룹 CI를 발표하며 새 출발을 알린 LS그룹은 그룹사옥의 필요성을 절감하고 안양공장 맞은편 정보통신연구소 부지에 신사옥 설립을 검토중이지만 시간이 걸릴 전망이다. 류길상기자 ukelvin@seoul.co.kr

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풍산·동탄·봉담 택지지구 신규분양 아파트 어때요?

내년부터 공공택지내 전매 규제 기간이 5년에서 10년으로 늘어나는 등 부동산 관련 각종 규제가 강화된다. 투자목적을 병행하려는 청약자라면 하반기 택지개발지구에 분양 예정인 아파트를 노려보는 게 좋다. 하반기 수도권 택지지구 중 최대 관심 청약지는 화성 동탄, 하남 풍산, 화성 봉담 지구다. 최근 택지개발 공급확대 방침이 발표된 화성 동탄지구는 하반기에 입지여건이 뛰어난 공급물량이 많이 나온다. 풍산지구는 임대물량 비중이 50%에 달하고 건설업체 중 대형업체가 없다는 게 단점이지만 서울 강남과의 접근성, 풍부한 녹지와 저밀도 개발로 인한 쾌적성이 경쟁력이다. 봉담지구 일대는 수원생활권이지만 서울과의 근접성이 뛰어나다. ●풍산, 그린벨트 푼 곳에 조성 서울 강동·송파구와 인접한 하남시 풍산지구는 하남시 풍산동, 덕풍동, 신장동 일대 그린벨트를 해제해 30만 7000평 규모로 조성되는 택지개발지역. 한강, 검단산, 미사리조정경기장공원 등 친환경 주거환경을 갖추고 있다. 서울외곽순환도로, 서울올림픽대로, 중부고속도로 등으로의 진입이 수월하다. 하남 일대가 녹지보전지역임을 감안해 용적률을 100∼180%로 제한한 만큼 저밀도 주거지역으로 개발된다. 택지지구 수용인구는 1만 8000여명. 지구내에 유치원과 초등학교가 각각 2개씩, 중학교와 고등학교가 1개씩 들어선다.17∼45평형 아파트 총 5488가구와 단독주택 280가구가 공급된다. 이 가운데 국민임대주택은 3095가구다. 하반기 삼부토건, 동부건설, 제일종건, 동원ENC 등이 분양물량을 내놓는다.10월에 먼저 공급되는 블록은 동원ENC와 삼부토건이다.8블록에 32평형 217가구를 공급하는 동원ENC의 단지 남쪽으로 단독택지 부지, 북쪽으로는 연립주택 부지가 있어 일정층 이상에서 시야가 트여 있다.4블록 삼부토건은 38평형 489가구로 상업용지와 가깝고 미사리조정경기장이 멀리 보인다. ●화성, 개발 면적 총 273만평 화성시 태안읍 동탄면 총 273만평에 조성되는 동탄택지개발지구는 신도시 중 가장 낮은 인구밀도와 신도시 중 가장 높은 공원 녹지율(24.3%)을 자랑한다. 교통여건이 원활하다. 지구 서쪽으로 국도1호선이 1.5㎞에 있고, 경부선 병점역이 차로 15분 거리에 있다. 지구 동쪽으로 경부고속도로 및 기흥인터체인지가 2㎞내에 있다. 지구 북쪽으로는 지방도 338·343호선, 수원 영통지구(신분당선전철 영통역 계획)와 연결되어 있다. 남쪽은 지방도 317호선, 오산 인터체인지가 인접해 있다. 특히 사업지구 주변 지역에 수원영통, 용인서천, 흥덕, 상갈, 구갈2, 보라, 화성태안, 봉담, 오산운암, 세교 등 택지개발사업지구와 삼성전자, 화성지방산업단지 등이 있어 신도시 자족기반 확보가 유리하다. 대상지 중심반경 10㎞권내에 경희대, 강남대, 아주대, 수원대, 경기대, 협성대 등의 대학교도 있다. 주변지역에 30여개의 골프장, 지구외곽 동쪽에 반석산, 신갈저수지와 오산천이 흐르고 있어 자연속의 미래형 복합도시로서의 입지 여건을 충족하고 있다. 롯데건설과 롯데기공이 동탄지구에 롯데캐슬아파트를 공급한다.3-3블록이며 35∼68평형 총 1222가구로 모두 중대형이다.35평형 311가구,37평형 458가구,40평형 216가구,43평형 82가구,50평형 145가구,56평형 4가구,68평형 6가구다. 단지에 근린공원이 들어서며 단지 북쪽으로는 삼성전자 반도체 단지가 있다. 학교 3곳이 2블록안에 지어지고 동남향으로 반석산을 볼 수 있다. 풍성주택은 화성시 동탄지구 2-15블록 시범단지에서 풍성 신미주아파트를 공급한다.6개동 32평형 64가구,33평형 374가구 규모. 동탄 신도시 시범단지 마지막 입지에 위치한 풍성 신미주는 분양가상한제 적용을 받는 단지로 예상 평당 가격이 690만∼710만원. 지난 9월 P건설이 분양했던 단지보다 평당 60만∼80만원 정도 저렴한 것이다. ●봉담, 2008년까지 1만 5000가구 건립 봉담지구는 수도권 남부의 지역거점으로 발전하는 수원, 성남, 인천 등 수도권 주요 도시와 1시간 이내 거리다. 봉담∼과천 고속화도로를 이용하면 서울 강남까지 30분대에 진입이 가능하다. 남북으로 43번 국도, 동서 방향으로 84번 지방도가 있다. 봉담∼동탄 민자고속도로, 수원 영통∼화성 분천 국도대체도로 등 기간도로 개설도 추진되고 있다.2008년까지 1만 5000여가구에 달하는 대규모 주거단지로 개발된다. 대한주택공사가 5블록에서 11월에 880가구를 공급한다. 동일토건이 봉담지구에 44∼86평형 총 750가구를 공급한다. 화성 봉담 동일하이빌의 경우 단지내 주차장을 대부분 지하로 설계하고 지상에는 대규모 공원을 조성했다. 단지 뒤에 위치한 산과 인근 공원이 함께 어우러져 하나의 큰 녹색단지가 될 전망이다. 단지내에는 산책로와 각종 테마공원 실개천 등이 조성된다. 에어로빅센터, 헬스클럽, 골프연습장, 사우나 등을 갖춘 입주민 소유 피트니스센터와 노래방,DVD룸, 게임존 등을 갖춘 미디어 센터도 들어선다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

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판교남단 고급주택단지 추진

대한주택공사는 성남 판교 신도시 남쪽에 30만평 규모의 고급 주거단지 조성을 추진하고 있다고 28일 밝혔다. 주공은 국회 건설교통위원회 조경태(열린우리당) 의원에게 제출한 자료를 통해 “경기도 성남시 대장동 일대 30만평을 택지로 개발,2500∼3000가구의 아파트 및 단독주택을 짓는 방안을 건교부와 협의중”이라고 설명했다. 이곳은 판교 남서쪽으로 1㎞ 떨어졌으며 서울 강남과 접근성이 뛰어나 전원형 주거단지로 조성될 경우 수요가 클 것으로 예상된다. 주공은 건교부 승인이 나오는 대로 주민공람을 거쳐 내년부터 토지 보상 및 택지개발에 착수하고 2008년까지 분양한 뒤 2010년 말쯤 입주시킨다는 방침이다. 전체 가구의 25%가량은 임대주택으로 건설될 것으로 알려졌다. 조 의원은 “서민주거 안정에 신경을 써야 할 주공이 ‘판교 로또’의 진원지 인근에 21세기형 주거단지라는 명목 아래 중·대형 고급주택단지를 건설한다는 것은 책임 방기이며 부동산 과열을 부채질할 우려가 있다.”고 지적했다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

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[개인회생제 1년] “월 35만원으로 버티지만 빚 탈출 희망가”

■ 어느 개인택시운전자의 사연 지난 4월 개인택시 운전사인 김모(63)씨는 법원에서 개인회생 인가 결정을 받았다. 월 160만원을 버는 김씨는 100만원을 빚 갚는 데 쓰고 있다. 한달 살림을 60만원으로 꾸리는 빠듯한 생활을 8년간 해야 빚에서 벗어난다. 김씨는 “빚갚기 위해 정신없이 살다보면 가끔 노예가 된 것 같기도 합니다.”라고 털어놨다. 하지만 선택을 후회하느냐는 질문에는 정색을 했다. 그는 “이 제도가 없었다면 나는 도저히 빚을 해결하지 못했을 것”이라면서 “8년간 열심히 살면 그 다음은 나아질 것이라는 희망이 생겼다.”며 웃었다. ●가족끼리 카드 빚 얻고 상호보증서 빚더미 3년 전 김씨의 딸은 친구 3명과 함께 서울 종로 근처에서 액세서리 가게를 열었다. 불황 탓에 사업이 안되자 동업자들이 발을 빼기 시작했고, 월세 600만원을 대기 위해 손을 댄 카드빚과 사채는 김씨 가족을 위협했다. 가족끼리 카드빚을 얻고, 상호보증을 서며 함께 빚더미에 올랐다. 김씨는 1억 2000만원, 김씨의 부인은 5000만원, 딸은 4000만원. 김씨에게 채권추심이 오면 부인이 돈을 빌려 막는 악순환이 거듭됐다. 경제적으로 곤란해지자 다음은 가족들의 정신과 건강에 문제가 생겼다. 딸은 집에 드나들 때마다 주변에 추심자가 없는지 살피는 게 버릇이 됐다. 밤낮을 가리지 않고 걸려오는 추심전화에 김씨는 영업하던 택시를 길가에 세우고 쭈뼛쭈뼛 대답하기 일쑤였다. 그 때마다 숨이 막혔다. ●개인회생 신청하자 채권추심 더 심해져 지난해 10월 우연히 라디오 광고를 듣고 개인회생 제도를 알게 된 김씨는 이 제도를 이용하기로 마음먹었다. 개인 워크아웃을 신청할까도 생각했지만, 대상자가 3개월 이상 연체한 사람으로 한정된다는 말을 듣고 포기했다. 김씨는 “개인 워크아웃 대상자가 되자고 일부러 다른 사람 돈을 안 갚을 수는 없었다.”고 회상했다. 한달 뒤 김씨는 개인회생을 신청했다. 최종 인가를 받기까지 과정도 만만치 않았다. 법원은 꼼꼼했다. 김씨가 갖고 있는 개인택시 권리금이 5000만원 정도는 된다며 이 돈을 청산가치에 포함시키라고 했다. 월 80만원씩 5년간 갚겠다는 계획은 이 권리금 때문에 월 100만원씩 8년으로 늘어났다. 개인회생 신청 사실이 알려지자 채권자들의 추심은 더 거세졌다. 김씨는 “우리 빚은 개인회생으로 청산할 대상이 아니다.”라는 주장에 시달렸다. ●회생 첫달 부인 수술…다시 빚더미 오를까 정신 번쩍 변제일인 매달 28일이 오기 3∼4일 전에 김씨는 100만원을 채권단 쪽으로 입금한다. 이 돈도 못갚으면 다시 예전 생활로 돌아가야 한다는 생각이 김씨를 더 열심히 일하도록 내몬다. 남는 60만원 가운데 임대료·관리비 등을 비롯한 공과금이 25만원 정도이다.35만원으로 부인과 함께 생활하기에는 벅차다. 회생 인가를 받은 다음달 몸이 약해진 부인이 무릎 수술을 받아 180만원의 카드빚이 더 생기기도 했다. 그는 “미처 예상하지 못한 지출이나 사고가 생길까봐 겁이 난다.”고 했다.2년 뒤면 택시를 바꿔야 하고, 목돈이 들어갈 일이 한두개가 아니다. 해결하지 못한 부인과 딸의 빚도 정리해야 한다. 추심은 없지만 미래의 불확실성이 불안한 건 마찬가지인 셈이다. 김씨는 “집사람도 파산신청을 하는 방법을 알아보고 있다.”면서 “사회생활 해야 하는 딸은 개인회생 신청을 하도록 할 생각”이라고 밝혔다. 그는 “지난 추석에 모처럼 만난 서른이 넘은 딸이 ‘시집은 포기했어요. 빚부터 갚아야죠.’라고 했다.”며 잠시 눈시울을 붉혔다. “사는 건 여전히 힘들지만 개인회생 제도가 없었다면 조그만 희망도 갖지 못했을 것”이라는 김씨에게 남은 8년이 고통의 세월이지만 인고의 터널을 지나 새 출발의 길을 열어주는 시간들이기도 하다. 홍희경기자 saloo@seoul.co.kr ■ ‘회생’은 남성 ‘파산’은 여성 많아개인회생제가 지난해 9월23일 시행된 지 1년 만에 2만여명의 채무자가 혜택을 본 것으로 드러났다. 채무를 완전히 탕감받는 소비자파산 신청자도 최근 급증했다. 하지만 소비자파산 신청자의 절반가량이 가족과 별거하는 등 채무자들의 어려움은 계속되고 있는 것으로 나타났다. 개인회생 신청건수는 지난해 9월 132건에 불과했으나 올 5월 4004건으로 늘어난 후 6월 4135건,7월 4221건,8월 4299건으로 꾸준한 증가세를 보이고 있다. 지난해 9월∼올 8월 총 개인회생 신청건수는 3만 8828건으로 이중 2만 433명이 개인회생 개시결정을 받았다. 소비자 파산 신청건수도 2000년 329건에 불과하던 것이 2001년 672건,2002년 1335건,2003년 3856건으로 늘었다. 지난해에는 1만 2373건으로 급증했고 올 들어서도 8월까지 벌써 2만 71명이 신청했다. 파산자의 급증은 최근의 경제 부진 때문이다. 또 서울중앙지법 파산부(부장 차한성)가 지난달부터 소비자 파산 신청자 1000명을 조사한 결과 파산으로 가족과 별거 중인 비율이 47.8%나 됐다. 이들 중 80.3%가 면책을 받게 되면 가족과 재결합하겠다는 의사를 밝혔다. 29.4%의 소비자 파산 신청자들이 가족 중에 소비자 파산 또는 개인회생을 이용한 적이 있다고 답해 개인의 파산이 가족의 파산으로 이어지는 것으로 나타났다. 법원 관계자는 “우리의 경우 가족끼리 대출 보증을 하는 경우가 많아 개인의 파산이 가족 전체의 파산으로 이어지는 것”이라고 분석했다. 아울러 605명의 개인회생 이용자를 분석한 결과에서는 남성이 55.7%를 차지, 여성보다 많았다. 소비자 파산의 경우는 반대로 여성이 60.2%로 높았다. 소비자 파산의 경우 파산에 따른 경제적 활동 제약 등 법적 불이익을 받을 수 있어 남성들이 꺼리기 때문으로 풀이된다. 김효섭기자 newworld@seoul.co.kr ■ 모든 계층서 남용…모럴 해저드 논란도입된 지 1년이 된 개인회생 제도는 장점의 이면에 부작용과 불편함이 있다. 법원은 개인회생 결정을 받은 사람들의 불편을 덜기 위해 제도의 유연성을 키우는 방법을 모색중이다. ●변제계획에서 빠지는 담보채권 살던 집을 담보잡혀 은행빚 7000만원을 쓴 A씨. 이밖에도 2억원에 가까운 빚에 허덕이던 A씨는 개인회생을 신청했다. 은행은 빚을 갚지 않으면 집을 경매에 넘기겠다고 으름장을 놓았다. 경매에 부치는 시기를 3개월 늦춰주는 조건으로 원금과 이자의 30%를 바로 갚을 것을 요구하는 추심서를 보내기도 했다. 현행 개인회생제도에서 담보채권자는 별제권을 행사할 수 있다. 별제권은 회생절차의 변제계획에 의하지 않고 별도로 빚을 갚도록 요구할 수 있는 권리이다. 담보채권과 변제계획에 따른 채권 각각에 대해 이중부담을 지게 되는 채무자들은 개인회생 신청을 포기하는 경우가 많다. 담보채권도 변제계획에 포함시키는 방법이 모색되어야 한다는 주장이 나오는 이유이다. ●발목잡는 모럴 해저드 논란 다른 사람의 빚보증을 잘못 선 전직 공무원 B씨는 퇴직금 1억여원을 빚을 갚는 데 쓰고도 1억원의 빚이 남자, 개인회생 신청을 했다. 아파트 경비원으로 한달에 98만원 정도를 버는 B씨는 파산을 신청해도 받아들여질 처지이다. 개인회생 담당 재판부에서 파산을 권유하기도 했다. 하지만 B씨는 “남의 돈을 그냥 떼먹을 수는 없다.”면서 “속죄하는 마음으로라도 빚의 일부를 갚겠다.”며 고집을 피우고 있다. 그의 변제계획은 월 28만원씩 갚아나가는 것이다. 개인파산보다는 덜하지만 개인회생에도 도덕적 해이라는 꼬리표가 따라 붙는다. 하지만 법조인들은 도입 초기인 개인회생 제도에서 도덕적 해이 현상이 나타나는 일은 거의 없다고 입을 모았다.B씨처럼 모든 채무를 면책받을 수 있는 파산 대신 자신의 희생을 감수하는 개인회생을 선택하는 일은 흔한 현상이다. ●“개인회생이 뭐야?” 홍보부족 파산 전문 변호사들은 개인워크아웃이나 배드뱅크 제도에서 실패한 채무자들이 개인회생이나 파산을 신청하기 위해 상담을 청하는 사례가 늘고 있다고 설명했다. 개인워크아웃 등은 한달에 갚아나가야 할 변제액 수준이 높고 채권자 중심으로 운영된다는 지적을 받아왔다. 개인회생 개념에 대한 홍보가 부족해 일정한 수입을 기대할 수 있는 중산층 파산에 활용되어야 할 이 제도가 모든 계층에서 남용되는 것도 문제로 지적된다. 파산을 기피하는 분위기 탓에 다달이 변제를 할 가능성이 적은 채무자들도 개인회생을 신청하는 것이다. 가족 전체가 빚의 고리에 묶여 있는 채무자들에게 무리하게 내핍생활을 기대하면, 중도 포기율이 높아지는 결과가 나올 수도 있다. ●개정 통합도산법 다음해 4월부터 시행되는 통합도산법은 개인회생의 절차를 간소화시켰다. 신청비용은 내려간다. 최장 변제기간은 현행 8년에서 5년으로 단축된다. 채무자가 신청일 전 10년 이내에 면책을 받았다면 개인회생 신청을 할 수 없도록 한 조항은 5년이내 면책을 받은 경우로 완화시켰다. ■ 도움말 법무법인 산하 이영기 변호사, 김관기 변호사, 임동현 민주노동당 경제민주화운동본부 국장 홍희경기자 saloo@seoul.co.kr

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주공, 강릉에 대규모 택지개발

강원도 강릉시 유천동과 홍제동, 교동 일대에 22만 1000평(73만 1017㎡) 규모의 대단위 택지개발이 추진된다. 15일 주택공사 강원지역본부에 따르면 ‘율곡지구’로 명명된 이곳 택지개발 계획은 오는 2010년까지 1800억원을 들여 1만 3900여명을 수용할 수 있도록 조성될 예정이다. 도시관리계획상 자연녹지지역(기본계획은 주거용지)에 조성되는 율곡지구는 최근 조성된 교동택지와 강릉대, 강릉시청이 인접해 있는 등 주거환경 및 교통여건이 좋은 입지조건을 갖추고 있다. 주공은 송림 등 자연경관을 최대한 살린 공원 및 녹지공간, 실개천을 조성하고 학교와 업무시설 이외에 공동 및 단독주택용지, 준주거용지 등을 골고루 갖춘 주거환경을 조성할 예정이다. 이곳 공동주택지에는 전용면적 60㎡(25평형) 이하의 국민임대아파트 2850가구,60∼85㎡(33평형이하) 중형아파트 1010가구,85㎡ 이상 대형아파트 920가구가 건설된다. 일반 단독주택은 210가구가 들어설 계획이다. 이 가운데 2007년 하반기 착공 예정인 국민임대아파트는 무주택 가구주에게 저렴한 임대조건으로 공급하는 30년 임대주택으로 지어져 저소득층 주거안정에 기여할 전망이다. 주공 강원지역본부 최진영 사업계획팀장은 “율곡지구는 지구지정과 개발계획을 동시에 처리할 계획이어서 다른 택지개발사업보다 사업기간을 1년정도 앞당길 수 있다.”고 밝혔다. 한편 강릉시는 지난 14일부터 보름동안 주민 및 전문가 의견을 수렴하기 위해 강릉시 교1동사무소(033-644-6996)와 주공 강원지역본부(033-760-6311)에 공람장소를 설치했다. 원주 조한종기자 bell21@seoul.co.kr

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서울 임대주택 비율 10%로

오는 2012년까지 서울 시내의 주택 10가구 가운데 1가구는 공공 임대주택으로 채워진다. 또 노인, 장애인에게도 입주자격이 주어지고, 임대료도 소득수준에 따라 차등화 된다. 서울시는 최근 이같은 내용의 ‘2003∼2012 서울 주택 종합계획’을 마련, 주택정책 심의위원회와 시의회에 보고했다고 11일 밝혔다. 주택 종합계획은 주택법에 따라 각 시·도 단체장이 수립토록 돼 있으나 10년 단위 장기계획 수립은 전국 자치단체 가운데 서울시가 처음이다. 이 계획에 따르면 시는 올해 말까지 전체 공공 임대주택 수가 12만 5000가구에 달할 것으로 보고,2012년까지 추가로 17만 5000가구(정부공급분 포함)를 더 지어 모두 30만 가구를 확보키로 했다. 임대주택이 30만가구로 늘어나면 지난해 말 6.8%였던 서울시 전체 주택 가운데 임대주택의 비율은 10%로 늘어나게 된다. 공급 유형별로는 그린벨트 해제 및 택지개발 8만 5000가구, 재개발 임대주택 1만 5000가구, 재건축 임대주택 3만 5000가구, 뉴타운 사업 3만 1000가구, 기타 공영 차고지나 공장 이전지 9000가구 등이다. 특히 정부가 ‘8·31 부동산대책’에 따라 ‘송파 신도시’에 임대주택 2만 1000가구를 공급할 계획이어서 ‘임대주택 10% 확보’ 목표 달성은 어렵지 않을 전망이다. 시는 임대주택의 임대료를 소득 수준에 따라 차등 부과키로 하고, 노인, 장애인 등 현재 임대주택 입주 대상에서 제외된 사람들에게도 임대주택을 공급키로 했다.민간 임대주택 등에 사는 노인이나 장애인이 주택내에서 자유롭게 이동할 수 있도록 집을 개조할 경우 자금을 융자 지원 해주기로 했다. 김성곤기자sunggone@seoul.co.kr

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우리 도시 10년 후에도 경쟁력 있을까/서울신문 좋은도시 만들기 특별취재팀 지음

도시문제만큼 복잡하고도 민감한 문제가 없다. 특히 우리나라에선 새로운 정책이 나올 때마다 이해관계에 따라 갑론을박하기 일쑤이고, 모두가 만족할 만한 결론을 이끌어내는 경우도 매우 드물다. 청계천이 복원되고, 보도를 설치하는 육교 대신 횡단보도를 넓히는 등 보행자를 배려하는 쪽으로 우리 도시도 변하고는 있지만 선진국에 비하면 여전히 낙후되어 있는 실정. ‘서울신문 좋은 도시 만들기 특별취재팀’이 현장 취재와 전문가들의 연구성과 등을 묶어 낸 ‘우리도시 10년 후에도 경쟁력 있을까’(범한서적주식회사)는 우리 도시가 안고 있는 복잡한 문제들을 체계적으로 짚어보고, 대안을 모색해 보는 데 참고가 될 만한 책이다. 지난해 11월부터 올 2월까지 서울신문에 연재된 ‘좋은 도시 만들기’특집 기사를 뼈대로 했다. 책에선 일조량, 임대아파트와 소셜믹스, 뉴타운, 초고층 아파트 등 최근 도시문제 관련 주요 쟁점들과 함께 미국과 북유럽, 서유럽 등 선진국의 도시개발 사례들을 소개한다. 특히 정부의 8·31부동산 대책 발표 이후 시선이 몰려 있는 뉴타운 개발과 관련, 투기바람과 고비용 사업에 따른 부작용 등 불거지는 문제들을 다각도로 살펴본다.1만 3000원. 임창용기자 sdragon@seoul.co.kr

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[역세권 아파트 탐방] 마포구 상암택지지구

‘미래 투자가치+풍성한 녹지’. 서울 마포구 상암택지지구(56만평)는 10년안에 최첨단 신도시로 거듭날 것이란 기대감이 있는 큰 지역이다.10년 전만 해도 인근에 난지도 쓰레기장이 있어 주거지역으로의 입지는 떨어지는 곳이었다. 이후 1997년 택지지구로 지정되고 2001년 월드컵경기장이 들어섰으며 이듬해 쓰레기장은 월드컵공원(105만평)으로 탈바꿈했다. 단지 건설은 현재 50% 정도 진척된 상태. 아직은 일대에 공사 구간이 많아 먼지가 흩날리고 소음도 들려온다. 오는 2012년까지 택지지구에 MBC 등 방송사와 외국계 IT(정보통신) 회사 등이 들어설 17만 2000평 규모의 최첨단 디지털미디어센터(DMC)가 완성될 예정이다. 상암산과 매봉산 등 녹지까지 갖추고 있어 발전 기대감에 수년째 가격 오름세를 지속하고 있다. ●2012년까지 17만평에 DMC·2년 안에 학교 12개 건립 ‘T’의 중심선을 기준으로 볼 때 오른쪽 아래는 1·2·3동, 왼쪽 아래는 4·5·6·7동이다.4·5·6·7동을 ‘ㄱ’자로 둘러싼 디지털미디어시티가 2012년까지 조성된다. 1단지(820가구)는 50년 영구 임대 아파트여서 거래는 안된다.2단지(657가구)는 17∼20층 7개동으로 구성돼 있으며,22·25평형이 있다.201∼204동 10층 이상은 매봉산을 전망할 수 있어 가격대가 비교적 높다. 25평형의 경우 10층 이상은 3억 5000만원으로 그 아래층들보다 1000만원 이상 높다.3단지(540가구)는 9∼20층 9개동 총 540가구로 33평 단일 평형이다. 월드컵공원 조망이 가능하다.2·3단지 모두 지하철 6호선 수색역이 도보로 10여분 거리다. 6(484가구)·7(733가구)단지는 지난 6월부터 입주를 시작했으나 8월 말 현재 아직까지 조경 공사를 마무리짓지 못했다.9월 현재 6단지 33평형의 매매가는 5억 5000만∼6억원.3월보다도 5000만원이 높게 호가된다. 분양가가 2억 6000만원 정도였음을 감안하면 벌써 웃돈만 2억 5000만원 이상 붙은 셈이다. ●1·2·3·6·7단지 입주… 4·5단지는 이달·내년 10월 집들이 그러나 전세가는 낮다.33평형 전세가 1억 4000만∼1억 6000만원으로 매매가의 20%대 수준이다. 주변 기반시설이나 편의시설이 제대로 정비되지 않고 인근 디지털미디어시티가 공사 중이라 소음과 먼지가 많다. 집주인들이 입주 시기를 2∼3년 뒤로 미뤄 전세 물량이 많기 때문. 수색역까지 도보 20분 이내다. 9월 말 입주를 시작하는 5단지(436가구)도 6·7단지와 마찬가지로 수색역까지 거리가 있다. 4단지(761)는 2006년 10월 입주를 시작한다.16∼26층 12개동 총 761가구로 33·40평형으로 구성돼 있다. 분양은 5월이었지만 동·호수 추첨이 2006년 3월에 예정되어 있어 매수 시기를 그 때까지 늦추는 편이 좋다. 410·411·412동 1∼26층 1,2호 라인에 각각 52가구씩 위치해 있는 일반분양분은 남남서 방향이어서 일조량이 풍부하다. 분양가는 층에 따라 1∼7군까지 나뉘며 7군으로 불리는 410동과 411동 1층의 4가구가 4억 9000여만원으로 비교적 저렴하고 410동과 411동 24∼26층과 412동 18∼26층에 위치한 1군(30가구)은 5억 2000여만원으로 비싸다. 지하철 6호선 수색역이 역시 도보로 20분 이내다.5단지와 함께 디지털미디어시티 바로 옆에 위치해 있다. ●내년 초 분양 DMC일대 주상복합 관심 가져볼 만 상암택지지구내 일반 아파트는 분양이 마무리되었지만 디지털미디어시티 일대에 세워질 주상복합아파트 분양은 많이 남아 있어 이 지역 분양을 원한다면 주상복합 단지를 노려볼 만하다. 이르면 내년 초부터 분양이 시작된다. 국민임대주택인 8단지는 2006년 하반기 분양할 예정이다. 상암단지는 차량 5분 거리의 월드컵경기장에 위치한 대형 할인점 까르푸를 이용할 수 있다. 그 인근에 마포농수산물시장도 있다. 현재 학군으로는 상암초등학교뿐이지만 2007년 4·5·6·7단지에 초등학교·중학교·고등학교가 각 1개씩 들어선다. 제2 자유로와 월드컵대교(2008년 예정), 경의선과 신공항철도(2009년 예정)가 차례로 개통될 예정이어서 가격 상승 요인이 많다. 단, 디지털미디어시티가 완성되는 2010∼2012년까지 먼지와 소음은 감수해야 한다. ●공사 소음·미흡한 교통 여건이 흠 이밖에 현재로선 미흡한 교통여건이 문제다. 대중교통으로 지하철 6호선이 있지만 걸어서 15분이 넘게 걸리고 버스 노선도 부족하다. 인근 지역으로의 연계성도 떨어지고 기반시설도 아직은 미흡하다. 지난해 말 서울시에서 디지털미디어시티에 지어질 130층짜리 국제비즈니스센터 사업자 선정을 유보해 사업에 차질도 빚고 있다. 월드컵 6단지 부동산뱅크 조수인 대표는 “주변환경이 구비되지 못해 다소 비싸다고 말했지만 지금은 그 때보다도 가격이 더 높아졌다.”면서 “향후 발전 가능성을 고려할 때 투자가치가 충분하다.”고 설명했다. ■ 도움말 내집마련정보사 김정용 팀장 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

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다주택 소유자 비투기지역부터 팔아라

‘8·31 부동산 대책’ 발표로 부동산 투자 환경이 확 달라진다. 실거래 기준으로 세금을 물리는데다 과표도 크게 올라간다. 부동산 과다 보유자와 투기성 거래에 대해선 무거운 세금을 매긴다. 김영진 내집마련정보사 사장과 고종완 RE멤버스 사장의 도움으로 변환기 부동산 투자전략을 알아본다. ●토지, 대규모 개발지역 주변 겨냥 토지 시장도 규제 수위가 높아진다. 토지거래허가구역 전매금지 제한기간, 신고 포상제 도입, 개발부담금 부과, 기반시설부담금 부활 등으로 투기세력이 발을 붙이기 어려울 것으로 전망된다. 다만 행정복합도시, 기업도시, 혁신도시 등 대규모 개발사업이 추진되는 주변은 땅값 상승세가 당분간 이어질 가능성이 높다. 허가구역 밖의 개발 가능한 토지도 인기를 끌 수 있다. 7월부터 확대된 주5일 근무제로 전원주택 등을 찾는 수요도 많다. 수도권 경치가 빼어난 지역을 골라 투자하는 것도 권할 만하다. ●판교 신도시,10년 임대주택 노려볼 만 판교는 중대형 평형은 주공 등이 공영 개발로 공급한다.25.7평 이하는 원가연동제,25.7평 초과는 원가연동제+채권입찰제가 도입된다. 채권상한액은 분양가와 주변시세 차익의 90% 정도로 결정될 전망이다. 공영개발로 분양가가 낮아졌다 하더라도 청약자가 부담하는 실제 분양가는 낮아지는 않는다. 중소형 평형의 청약 경쟁률은 전체적으로 높아질 것으로 보인다. 25.7평이하 아파트는 분양권 전매 금지기간이 5년에서 10년으로 늘어나 초기 환금성이 떨어진다. 청약저축 가입자는 판교에 공급될 10년 공공임대도 노려볼 만하다. 전매 금지에 묶인 25.7평이하 분양 아파트와 비교해 거래는 차이가 없는 데다 분양가도 저렴하기 때문이다. 중대형 평형(25.7평 초과)은 경쟁률이 낮아질 확률이 높다. 중대형 평형을 노리던 가수요자들이 채권입찰제 도입으로 청약을 미룰 수 있기 때문이다. ●재개발은 사업 진척 속도가 포인트 강남 지역의 안정적 주택 수급을 위해 200만평 규모의 송파신도시가 개발될 예정이다. 일단 강남 집값 안정에 긍정적인 효과가 기대된다. 문정지구와 장지지구, 마천지구,3차 뉴타운 후보지 선정 등 중첩 호재가 겹치면서 지분 가격만 평당 2500만원을 넘는다. 장기적인 안목에서 실수요 차원의 투자가 바람직하다. 재개발지구는 광역·공영 개발로 투자 기대감이 크다. 사업도 활발해질 전망이다. 사업 시행자의 지정 요건을 주민동의 3분의2에서 2분의1로 완화해 준다. 소형 평형(85㎡이하) 의무 비율도 현행 80%에서 60% 이상으로 대폭 풀린다. 층고 제한과 용적률 인센티브 등은 사업진행에 있어 상당한 메리트다. 재개발 호재를 따라 부동 자금도 흘러들 것으로 예상된다. 하지만 고수익·고위험 상품인 만큼 조심해야 한다. 투자 방법과 시기에 따라 수익성이 큰 차이를 보인다. 사업 진척 속도에 따라 투자수익이 크게 흔들리기도 한다. 도심과 가까운 구역 가운데 주민간 갈등이 없는 곳, 구역이 넓은 지역을 골라야 한다. ●양도세 중과세 유예기간 활용토록 다주택자 소유자는 세금을 걱정해야 한다. 세금 중과가 만만치 않기 때문이다. 종합부동산세(종부세)를 고려, 매각 여부를 결정할 필요가 있다. 과표가 올라가고 세대별 합산 과세가 이뤄지면 세금이 많아진다. 시장에는 다주택자의 매물 출하가 본격화될 것으로 보인다. 그러나 강남 등 알짜배기 아파트보다는 경쟁력이 떨어지는 변두리·소형 아파트, 단독주택 등이 매물이 쏟아질 전망이다. 낙폭도 강남보다 강북, 지방이 클 것으로 예상되는 등 시장 양극화는 가속화될 전망이다. 매도에 앞서 우선 진정한 1가구 2주택자인지를 점검해 봐야 한다. 수도권 및 광역시에 있는 기준시가 1억원 초과 주택이 아니거나, 기타 지역에 있는 기준시가 3억원 초과 주택이 아니면 중과 적용을 피할 수 있다. 양도세 중과 1년 유예기간을 이용하는 것도 현명하다.1주택을 소유하고 있고 분양권 1개를 보유하고 있어 소유권 이전등기를 마치기 전에 분양권을 매도하거나 멸실된 조합원 지분을 갖고 있다면 매도 시기를 조율해 양도세 중과를 벗어날 수도 있다. 특히 15년 이상 장기보유의 경우 특별 공제율이 45% 이상 늘어나는 만큼 장기 보유자는 유예기간안에 특별 공제를 노려봐도 좋다. 1가구 2주택자의 경우 비거주 주택만이 아닌 모든 주택의 과표가 실거래가로 바뀌기 때문에 비투기지역의 경우 1년간 세율 중과 유예기간을 주더라도 당장 내년부터 양도소득세가 급증한다. 따라서 양도차익을 걱정한다면 올해 안에 파는 것이 유리하다. 투기지역은 이미 실거래가 기준으로 내고 있으므로 양도차익이 적은 물건부터 처리하는 것이 바람직하다. 보유시기나 장기보유특별공제를 잘 활용하면 유리하다. ●상가, 투자환경 ‘맑음´ 상가는 수익형 부동산이다. 아파트 투자 규제가 커지면서 투자환경이 한층 밝아진다. 전매 제한이나 투자방식에 대한 규제가 전혀 없고 비교적 환금성이 뛰어나다. 올해 신설된 종부세 부과대상에서 빠진다. 부동산 부자들의 분산투자용으로도 이용 가능성이 높다. 다만 안정성과 수익성을 동시에 만족시키는 상가를 고르지 못한다면 임대료 내기도 바쁜 마이너스 투자가 될 수도 있다는 점을 알아야 한다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

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[논술이 술술] 부동산 가격과 경기의 상관관계

포인트 : 부동산 가격 폭등이 우리 사회에 미치는 악영향이 무엇인지 알아보고 가격 안정을 위한 정부 대책은 적절한지 생각해 본다. 부동산 가격이 비정상적으로 폭등하자 정부가 심각한 고민에 빠졌다. 온갖 대책을 쏟아부어도 효과가 없기 때문이다. 정부가 최근 내 놓은 ‘8·31대책’도 얼마나 성과가 있을지 두고봐야 한다. 세율 인상에 반대하는 보수 언론들의 비판이 있는 반면에 시민단체들은 시민단체들대로 그전의 대책들보다 더 약한 대책이라고 비난하고 있다.‘세금폭탄’이라는 일부 언론의 여론몰이 탓에 한걸음씩 물러나 어정쩡한 대책이 되고 만 것이다. 부동산 가격 급등은 경제와 사회에 여러모로 악영향을 끼친다. 빈부 격차를 더 벌려 사회적인 위화감을 조성한다. 더 큰 문제는 거품의 위험성이다. 부동산값이 급상승했다가 급락하면 경기를 악화시키고 경제성장을 저해한다. 따라서 급등세를 진정시켜서 거품 와해의 위험에서 벗어나게 하는 것이 부동산 정책의 목적이다. ●부동산 가격 급상승이 경제·사회에 미치는 나쁜 영향 일반 물가가 오르듯이 부동산값도 매년 오른다. 그러나 투기적 수요에 의해 급상승하면 또다른 투기를 불러 전국은 부동산 투기장이 될 것이다.2000년 이후 서울 강남권에서 거래된 아파트 중 59%는 집을 두 채 이상 가진 다주택자들이 추가로 사들인 것으로 드러났다. 결국 강남권 아파트 수요는 상당 부분 투기수요라는 것을 보여주고 있다. 부동산 가격이 급등하면 불로소득의 확대로 근로의욕을 떨어뜨리고 서민들의 내집 마련 꿈은 멀어지게 된다. 기업도 여윳돈을 건전한 시설 투자보다는 부동산 투자에 쓸려할 것이다. 자원배분이 왜곡된다. 임대료 등 생산비용도 오른다. 급상승했던 부동산 가격이 급락하면 경제는 위축된다. 집값이 떨어지면 소비를 줄이기 때문이다. 기업들이 보유한 자산 가치도 하락한다. 부동산 관련 일자리도 줄어들어 실업자가 생긴다. 융자를 받아 주택을 구입한 개인은 금리를 견디지 못해 집을 팔려고 하고 이익을 실현하려는 사람들도 투매에 동참함으로써 가격하락을 더욱 부채질한다. 이에 따라 총수요는 감소하고 도산하는 기업이 나타나며 금융기관도 동반부실화 된다. ●일본의 교훈 ‘잃어버린 10년’. 부동산의 거품이 꺼지면서 10여년간 장기 불황을 겪은 일본을 빗댄 말이다.10여년전 부동산 가격이 피크에 올랐을 때를 100으로 보면 지금은 30∼40 정도로 떨어졌다.10분의1까지 떨어진 곳도 허다하다. 전국의 2500개 되는 골프장 가격도 대부분 크게 떨어졌다. 파산한 곳도 많다. 일본에서 부동산값이 급등할 때 은행의 부동산 담보대출이 담보가액의 60%에서 120%까지 치솟았다. 수출 감소를 만회하려고 일 정부는 5%대였던 금리를 86년 1월부터 87년 2월까지 다섯 차례에 걸쳐 2.5%로 인하했다. 금리가 내리자 너도나도 융자를 받아 부동산에 투자했다. 부동산 가격은 매년 치솟았다.86년부터 89년까지 일본에서 땅값이 올라 생긴 자본이득은 1452조 엔.86년 일본 국내총생산(GDP)의 2.1배다. 기업들이 사들인 토지는 84년까지 매년 8500억엔 수준이었지만 85∼90년 사이에는 8배나 되는 연평균 6조 7000억엔 규모로 치솟았다. 도쿄를 포함한 일본 6대 도시 상업지의 평균 땅값은 85년을 100으로 봤을 때 90년 374.6으로 올랐다. 거품이 꺼지자 은행융자를 보태 집을 장만한 사람들은 주택가격이 폭락해 빚만 남게 됐다. 가계는 소비를 줄였고 기업도 불황으로 구조조정을 해야 했으며 투자도 축소했다.91년부터 금융회사와 개인의 파산이 속출했다. 이후 10여년간 장기 불황이 이어졌다. ●부동산과 경기 논란 부동산과 경기의 상관 관계에 대해서는 논란이 있다. 부동산 가격이 오르면 소비가 늘고 떨어지면 소비가 줄어들까. 부동산 등의 자산 가격이 오르면 소득이 오른 것으로 간주해 소비를 늘리는 것을 자산 효과(Wealth Effect)라고 한다. 일본의 경우를 보면 실제로 부동산 가격이 폭락하자 소비를 줄여 경기하락으로 이어진 것으로 나타났다. 그러나 반론도 있다. 최근 몇년 새 부동산 가격이 올랐을 때 소비가 늘었어야 했는데 그렇지 않았다는 것이다. 또 91∼92년 아파트 가격이 하락기에 몇 달 동안은 내수가 조금 떨어졌지만 나중에는 오히려 내수가 살아났다는 것. 다시 말해 집값이 하향 안정되면 내집 마련에 대한 부담이 줄어 소비를 늘린다는 설명이다. 더욱이 부동산 가격이 상승할 때는 가계가 은행빚을 많이 지고 있을 때여서 소비가 도리어 줄어든다는 논리다. 금융기관의 충격도 그다지 크지 않을 것이라고 한다. 따라서 일본식 거품 붕괴와 같은 현상을 걱정하지 말고 부동산 가격을 떨어뜨리는 데 정부는 전력을 다해야 한다고 한다. 저금리, 재정 확대 정책을 유지하지 말고 거품을 과감히 뺄 수 있도록 금리인상 등의 정책을 펴야 한다는 주장이다. 경기와 부동산은 결론적으로 큰 상관관계가 없다는 말이다. 이는 부동산 정책으로 공급확대, 고금리 정책을 써야 한다는 얘기가 된다. ●정부의 부동산 대책 ‘8·31 부동산대책’은 보유세 강화와 거래세 인하로 집약된다. 내년부터는 거래세 산정기준이 실거래가로 바뀌기 때문에 거래 활성화를 위해 거래를 낮출 수밖에 없다. 또 하나는 투기수요 억제와 개발이익 환수다. 투기수요를 억제하기 위해 거주요건을 강화하고 자금조달계획서 제출 등을 요구하며 보유단계에서는 기반시설부담금 및 개발부담금으로, 처분단계에서는 양도세 중과로 투기이익을 거둬들인다. 걷은 돈은 낙후시설 개발에 사용된다. 이와 함께 투기우려지역의 비사업용 토지에 대해서는 종부세와 양도세가 중과세 된다. 종부세는 부과기준이 6억원에서 3억원으로 확대되고 양도세는 60% 단일세율이 적용될 것으로 보인다. 세부담은 최소 50%에서 최대 300% 이상 늘어날 것으로 보인다. 양도세제의 핵심은 1가구 2주택 이상 다주택자에 대한 중과세다.2주택 중 먼저 파는 주택에 대해 50% 단일세율로 중과세한다. 정부는 또 강남의 중대형 수요를 대체할 수 있도록 택지 200만평을 확보해 공급키로 했으며 9년간 총 4500만평을 공급할 계획이다. 손성진기자 sonsj@seoul.co.kr

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[8·31 부동산대책-주문답풀이] ‘생애 첫 주택자금’ 조건은 가구원 모두 집 가진적 없는 무주택자

●공급확대와 서민지원 대책 ▶신도시로 추진될 서울 송파 거여 지구 등의 첫 분양시기는. －국방부 등과 협의해야 하지만 2008년부터 2010년에 걸쳐 5만가구를 분양할 예정이다. 김포 신도시와 양주 옥정지구 등 4∼5개 지구의 주변 1000만평에 짓는 14만 가구는 내년에 택지지구 지정을 거쳐 2008년 중 분양할 계획이다. ▶판교 등에서 공급되는 25.7평 초과 임대주택의 공급조건은. －월세나 전세로 임대기간은 2년, 임대료는 주변의 시세를 준용한다. 입주 자격에는 제한이 없다. ▶생애 첫 주택구입자금 지원 조건과 대상은. －무주택자로 가구원 모두가 주택을 소유한 사실이 없어야 한다. 전용면적 25.7평 이하의 신규 분양주택에만 해당된다. 금리와 대출한도 등은 9월에 결정,10월부터 시행할 계획이다. ▶저리로 빌려 주는 국민주택기금 전세자금의 대출자격은. －금리를 연 3%에서 2%로 낮춘 영세민 전세자금은 무주택 가구주에게만 대출된다. 전세금이 특별시는 5000만원 이하, 광역시·수도권·과밀억제권은 4000만원 이하, 기타지역은 3000만원 이하여야 한다. 가구당 2100만∼3500만원이 지원된다. 금리를 5%에서 4.5%로 낮춘 근로자·서민 전세자금은 연간소득이 3000만원 이하여야 하고 대출 신청일 현재 6개월 이상 무주택자여야 한다. 가구당 6000만원까지만 빌려 준다. ▶개발이주자 전세자금 지원은. －공공사업지구 지정을 위한 주민공람 개시일 3개월 이전부터 거주한 세입자나 저소득 주택소유자에게 수도권은 4000만원, 지방은 3000만원의 전세금을 연 2%로 지원한다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

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[8·31 부동산대책-주택세제] 생활형편상 2주택자 구제

내년부터 양도소득세가 중과되는 1가구 2주택자는 ‘선의의 피해자’를 막기 위해 각종 예외 조항이 붙는다. 전국적으로 72만 2000가구로 추산되는 2주택자 가운데 양도세 중과 대상은 27만 6000가구에 그칠 전망이다. 지방의 공시지가 3억원 이하, 수도권·광역시의 공시가격 1억원 이하의 주택은 양도세 중과 대상에서 제외된다. 수도권·광역시라 하더라도 군 지역이나 도농 복합시의 읍·면 지역은 지방과 같이 기준시가 3억원을 넘는 주택만 중과 대상이 된다. 생활형편상 2주택자가 된 경우는 가급적 제외한다는 것이 정부 방침이다. 직장 때문에 2주택자가 된 경우 직장이 있는 시·군에 집을 사서 1년 이상 살다가 거주할 이유가 없어진 날부터 3년 이내에 팔면 중과 적용을 받지 않는다. 예컨대 수도권에 기준시가 4억원짜리 집을 갖고 있던 A씨가 지방사무소로 파견돼 그곳에서 기준시가 3억원을 넘는 집을 사서 2년간 살고 다시 수도권으로 돌아와 지방주택을 판다면 양도세 중과 대상에서 제외된다. 소득이 있거나,30세 이상으로 각각 집을 갖고 있다가 결혼해 2주택자가 되거나, 부모를 모시기 위해 2주택자가 된 경우는 같이 살기 시작한 날부터 5년 이내에 집을 팔면 된다. 같이 살기 시작한 지 2년 이내에 한 집을 팔 때 비과세 요건(3년 보유, 서울·과천 및 5대 신도시는 2년 거주 추가)을 충족한 집이면 비과세 혜택도 그대로 적용받을 수 있다. 상속받은 주택은 상속일로부터 5년 안에 팔아야 한다. 소송이 진행중이거나 소송에서 이겨서 얻은 주택은 확정 판결일로부터 3년 이내에 팔면 된다. 장기간 임대한 집도 예외다. 지난 2003년 10월29일(10·29대책) 이전에 임대사업자등록을 해 국민주택 규모(25.7평) 이하, 기준시가 3억원 이하의 집을 2채 이상,5년 이상 임대하면 중과에서 제외된다. 집을 사서 임대사업을 시작하는 경우는 5채 이상을 10년 이상 임대해야 한다. 조세특례제한법상의 양도세 감면 대상도 예외다. 정부는 건설경기를 부양하기 위해 2001년 5월23일부터 2003년 6월30일(서울·과천,5대 신도시는 2002년 12월31일) 중 취득한 새 아파트는 5년 안에 팔면 양도세를 전액 감면하기로 약속한 적이 있다. 이런 방침은 이번 대책과 상관없이 여전히 유효하다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

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[8·31 부동산대책-주택공급] 청약순위에 소득·가족수도 고려

주택공급제도와 청약제도도 크게 바뀐다. 공공 역할을 강조하고 분양가를 간접 규제하는 내용이 포함돼 고분양가를 막을 수 있을 것으로 보인다. 건설업체뿐 아니라 당첨자의 시세차익을 환수하는 정책도 포함됐다. ●택지지구 공영개발제 적극 도입 공공택지에 공급되는 아파트 분양 방식이 바뀐다. 토공·주공이 택지를 개발, 민간 업체에 땅을 분양한 뒤 건설사들이 아파트를 지어 분양하는 방식에서 벗어나 주공 등 공공기관이 직접 주택을 건설, 분양·임대하는 공영개발방식을 적용한다. 공영개발제와 분양가 규제는 판교 신도시부터 적용된다. 이를 위해 국민임대주택과 별도로 전체 물량의 30%를 임대주택으로 공급, 시장수급 조절용으로 이용키로 했다. 다만 주택 획일화·공공부문 비대화 등의 부작용을 줄이기 위해 설계·시공 일괄입찰, 시공사 브랜드 인정 등을 통해 주택품질 저하를 막기로 했다. 공공택지 아파트의 분양가격 결정 방식도 개선된다. 공공택지 내 모든 아파트는 원가연동제(땅값+표준건축비+적정이윤=분양가)를 적용, 분양가를 규제한다.25.7평 초과 물량은 추가로 주택채권입찰제도가 도입돼 이중규제를 받는다. 분양가와 시세차익을 환수하자는 취지다. 채권매입 상한은 실제 분양가를 시세의 90%에 맞춰 책정하고, 채권할인에 따른 최초 분양자의 부담분은 채권가액의 35% 수준으로 조정된다. 환수된 돈은 국민주택기금으로 활용된다. ●무주택 실수요자 위주로 공급 아파트 청약제도가 무주택 서민 위주로 바뀐다. 그동안 청약 우선순위는 청약통장 가입기간과 주택 소유 여부에 따라 결정됐으나 앞으로는 실수요자 위주로 주택을 공급하기 위해 청약자격 순위를 개편한다. 무주택 기간과 가족 수, 소득·자산 현황, 통장가입 기간을 모두 고려해 공급순위를 새로 만들기로 했다. 연구용역 및 국민 의견을 받아 후속 조치를 내놓을 예정이다. 전매제한도 강화된다. 투기과열지구의 경우 수도권·충청권은 소유권 이전등기시까지, 지방은 분양계약일로부터 1년으로 돼 있는 전매제한은 그대로 유지된다. 그러나 원가연동제 등 분양가 규제가 적용되는 주택은 투기과열지구 여부에 상관없이 분양 계약일로부터 수도권 5년, 기타 지역 3년인 전매제한을 수도권 10년, 기타지역 5년으로 강화한다. 분양후 입주까지 2∼3년이 소요돼 비과세 요건(2∼3년 거주)을 채우기가 쉽기 때문에 실질적인 투기세력 개입을 막는 데 한계가 있다는 판단에 따른 것이다. 분양가를 규제받는 주택 중 채권입찰제가 적용되는 25.7평 초과 아파트의 전매제한기간은 수도권 5년, 기타 3년으로 결정됐다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

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[부동산대책 오늘 발표] 판교 소형 내년 3월·중대형 8월 분양

개발방식 변경 등으로 연기됐던 판교 신도시 아파트 분양 일정이 최종 확정됐다. 민간이 개발 공급키로 한 25.7평 이하 아파트는 내년 3월 일반에 분양된다. 이미 택지가 공급된 상태라서 더 이상 분양 일정을 미룰 수 없다는 판단에 따른 것이다. 물량이 늘어나는 중대형(25.7평 초과)아파트는 내년 8월부터 분양키로 했다. 입주는 당초 예정대로 2008년 말부터 가능하다. 물량은 당초 2만 6804가구보다 10%(2600가구) 늘어나고 증가분은 중대형으로 채워진다. 아파트 분양 방식도 바뀐다. 토공·주공이 택지를 개발, 민간 업체에 택지를 분양한 뒤 건설사들이 아파트를 공급하는 방식에서 벗어나 주공 등 공공기관이 직접 주택을 건설, 분양·임대하는 공영개발방식이 적용된다. 국민임대주택과 별도로 전체 물량의 30%를 임대주택으로 공급, 시장수급 조절용으로 이용키로 했다. 다만 주택 획일화·공공부문 비대화 등의 부작용을 줄이기 위해 설계·시공 일괄입찰, 시공사 브랜드 인정 등을 통해 주택품질 저하를 막기로 했다. 공공택지 아파트 분양가 가격 결정 방식도 개선된다. 공공택지내 모든 아파트에 원가연동제로 분양가를 규제하고,25.7평 초과분에는 추가로 주택채권입찰제도가 도입돼 이중규제를 받는다. 분양가와 시세차익을 환수하자는 취지다. 채권매입 상한은 실제 분양가를 시세의 90%에 맞춰 책정한다. 판교 분양 아파트부터는 분양권전매제한 조치도 강화된다. 분양권 규제를 받는 아파트 중 채권매입 의무가 없는 25.7평 이하는 전매제한을 강화한다. 수도권(과밀·성장지역)은 분양 계약일로부터 10년, 그외 지역은 5년으로 늘리기로 했다. 채권매입 의무가 있는 25.7평 초과는 현행대로 5년간 전매가 금지된다. 당정회의에서는 10년간 전매를 금지하는 것으로 의견을 모았으나 지나친 규제라는 지적에 따라 5년으로 조정했다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

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[릴레이 제안] (4) 공영개발 확대·분양원가 공개 해야

한 건설회사가 서울 송파구에 분양하는 아파트의 평당 분양가로 3000만원 이상을 신고하자 주변 아파트 값이 평당 1000만∼2000만원씩 상승한 적이 있다. 분양가 평당 3000만원은 1998년 ‘분양가 원가연동제’의 폐지로 분양가가 자율화되기 직전인 1997년 당시 서울지역 평당 분양가 464만원의 6배가 넘는다. 판교 신도시에서 중·대형 아파트의 분양가가 평당 2000만원으로 예상되자 평당 1500만원이던 분당의 아파트 값은 2000만원으로 뛰었고 강남에서는 2500만원이 돼야 한다는 식으로 집값이 폭등했다. 이처럼 분양가 자율화 정책은 부작용이 적지 않다. 첫째, 서민들의 주거지로 개발되는 파주와 화성동탄 등지의 공공택지에서도 분양가는 평당 700만∼800만원이다. 전용면적 25.7평인 국민주택규모의 33평짜리 아파트 분양가는 2억 4000만원 정도이다. 서민들의 소득으로는 20년 이상 저축해도 내집마련은 어렵다. 둘째, 과거에는 아파트의 분양가가 주변 아파트 시세의 70∼80%선에서 유지돼 기존 아파트의 가격 상승을 견제하는 역할을 했으나 지금은 오히려 주변지역의 아파트 값을 끌어 올리는 ‘주범’이 되고 있다. 셋째, 개발이익환수제도가 없어 택지비와 건축비 등의 분양원가와 주변 아파트 시세와의 차액인 개발이익(투기이익)을 사업자인 건설회사 등이 챙겨 경제정의가 실종되고 있다. 따라서 공공택지에서는 분양가 규제와 전매제한, 개발이익환수 등을 포함하는 공영개발이 요구된다. 일부에서는 공영개발이 생소한 제도인 것처럼 반응하지만 지금도 택지개발촉진법 등에 따라 토지공사와 대한주택공사 등이 공영개발로 택지를 공급하고 있다. 공공택지는 서민들의 주거권을 위해 정부가 헐값으로 수용한 만큼 이 곳에 짓는 아파트도 시장원리가 아니라 무주택 세대주에 우선분양하고 분양가도 낮추는 게 관련법규의 입법목적에 맞다. 공공택지에서 공영개발을 한다면 적어도 3가지 목적을 달성해야 한다. 첫째, 임대아파트와 국민주택규모의 아파트는 서민들에게 싸게 공급해야 한다. 둘째, 중·대형 아파트는 주변 지역의 시세로 분양가를 책정, 집값 상승을 번지지 않게 하고 개발이익은 환수, 국민주택기금이나 임대주택기금으로 활용해야 한다. 셋째, 투기적 이익을 얻지 못하게 5∼10년간 전매제한 기간을 두고 도중에 전매하면 처음의 낮은 분양가로 정부가 다시 사들이는 싱가포르식 전매제한제도를 도입해야 한다. 민간이 택지를 조성하거나 재건축으로 아파트를 건설하는 경우에는 분양가 규제가 어렵기 때문에 분양원가를 공개해야 한다. 김남근 변호사·참여연대 사무처장

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초강도 대책 내놓겠다더니…슬그머니 후퇴한 與

초강도의 부동산 대책을 내놓겠다며 한껏 목소리를 높이던 열린우리당이 슬그머니 꼬리를 내렸다. 서민층을 위해서라는 명분을 달았으나 현실을 도외시하고 정치적으로 너무 앞서가다 경제논리에 제동이 걸렸다는 지적이 많다. 특히 재정경제부가 세제 합리화를 위해 당초 내년부터 10년에 걸쳐 재산세 과세표준(과표·세금을 매기는 기준)을 올리려던 것이나 전국의 다주택자에게 양도세를 무겁게 물리려던 방침이 유예되거나 완화돼,‘솜방망이’ 정책으로 후퇴한 감이 없지 않다.25일 열린우리당은 1가구 2주택자에 대한 양도세 중과 대상을 20만가구로 제한키로 하는 등의 당론을 정했다. 재경부는 당초 2주택자 158만 가구 가운데 농가·임대 주택을 제외한 98만 가구에 대해 양도세를 무겁게 매기겠다고 밝혔다. 한덕수 부총리 겸 재정경제부 장관도 지난 23일 기자간담회에서 “주택가격이나 보유기간 및 지역에 관계없이 전국에 걸쳐 2주택자에는 양도세를 중과하겠다.”고 말했다. 이는 농가주택 등 현행법으로 예외를 인정할 수 있는 것 이외의 주택에는 ‘다른 예외’를 두지 않겠다는 방침을 강조한 것이다. 이같은 원칙이 무너질 경우 앞으로 제2, 제3의 예외가 나올 수 있어 ‘헌법으로도 바꿀 수 없는 부동산 대책’을 만들겠다는 정부 입장은 구두선에 그칠 수 있기 때문이다. 재경부는 열린우리당이 2주택자에 물리는 양도세율을 60%,3주택자에는 70%까지 올리겠다고 주장할 때마다 신중론을 폈다. 자칫 취득·등록세에다 투기지역 등에서 세율을 15%포인트 더 올릴 수 있는 탄력세율을 적용하면 소득의 100% 가까이를 환수, 위헌 시비에 휘말릴 수 있는 점을 감안해서다. 물론 양도세 중과대상에서 수도권·광역시의 1억원 이하, 그 이외 지역의 3억원 이하 주택을 제외하기로 한 점은 현행 세법상 3주택자에게도 비슷하게 적용하기 때문에 불가피한 조치로 받아들였다. 그러나 재산세 과표의 현실화를 2년간 유예하거나 양도세 중과대상을 20만명으로 한정하겠다는 열린우리당의 계획은 원칙에 어긋난다. 내년부터 취득·등록세와 양도세를 실거래가 기준으로 과세한다는 정부의 방침에 비추면 크게 물러섰다는 생각이다. 정부 일각에서는 내년부터 치러질 각종 선거를 앞두고 여당이 ‘표’를 의식해 정치적 논리를 앞세우는게 아닌가 하는 시각도 없지 않다. 정부 관계자는 “처음부터 정부가 생각했던 방향대로 가고 있다.”면서 “이번 대책을 ‘솜방망이’로 볼 게 아니라, 투기수요 억제를 위한 정부의 합리적 대책이 힘을 얻는 것으로 봐야 한다.”고 말했다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

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장기 임대 주택 건설 용적률 최대300%로

주거지역과 2종 지구단위계획구역에서 용적률의 20%만큼 10년 이상 장기 임대주택을 추가로 지을 수 있게 된다. 또 관리지역(옛 준농림·준도시지역)에서 1만㎡(3000평) 이하 작은 공장 신설이 허용된다. 정부는 22일 국무회의에서 이 같은 내용을 뼈대로 하는 국토 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정안을 통과시켰다. 개정안은 이달말 공포와 동시에 발효된다. 개정안에 따르면 주거지역 및 2종 지구단위계획구역에서는 10년 이상 장기 임대주택에 대해 용적률의 20%까지 추가 건설을 허용키로 했다. 예컨대 2종 일반주거지역(용적률 250%)에서 20%의 장기임대주택 건설 인센티브를 받아 최고 300%까지 용적률을 허용한다는 것이다. 관리지역에서는 농공단지에 허용되는 업종(비공해 업종)에 대해 1만㎡ 미만의 공장신설을 허용키로 했다.1만㎡ 이하 공장 신설은 지난 2003년 1월 이후 금지하고 있으며 기존 공장의 증설만 허용했다. 다만 환경정책기본법에 의한 특별대책지역이나 수도권정비계획법상의 자연보전권역은 지금처럼 소규모 공장을 지을 수 없게 된다. 또 1종 지구단위계획구역안에서 대지가 아닌 토지를 공공시설 부지로 제공한 경우 용도지역에 적용되는 용적률의 2배 범위에서 인센티브를 부여할 수 있도록 규정을 완화했다. 지금까지는 사업구역내 대지 일부를 공원, 도로 등 공공시설 부지로 제공했더라도 동일 대지내로 용적률 인센티브를 허용했기 때문에 이를 활용하지 못했다. 이와 함께 투기 등으로 토지시장이 불안한 시·군·구 전역에서는 건설교통부 장관이 직접 토지거래허가구역으로 지정할 수 있도록 했다. 이밖에 개발행위허가 대상 토지의 도로 확보기준은 건축법에 의한 기준으로 일원화, 건축물이 없으면 도로확보를 하지 않아도 되도록 규정을 고쳤다. 골프장 건설을 위한 도시관리계획 수립시 시·군 의회 의견청취절차도 폐지했다. 김병수 도시정책과장은 “시행령 개정으로 장기임대주택 활성화와 창업 및 중소기업의 공장입지 애로가 풀릴 것으로 기대된다.”고 설명했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

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재개발 임대주택 2020가구 서울시 이달 말 일반 공급

이달 말 서울시내 재개발 임대주택 2020가구가 국민기초생활 수급자와 청약저축 가입자에게 공급된다. 서울시 산하 SH공사는 재개발 구역내에 들어서는 임대주택 가운데 세입자에게 공급하고 남은 잔여가구와 퇴거 등으로 발생한 여유분을 오는 23일부터 국민기초생활 수급자, 장애인, 청약저축 가입자 등 일반인에게 확대 공급한다고 15일 밝혔다. 이들 임대아파트는 분양받으면 오는 10,11월 입주가 가능하다.2020가구 가운데 절반인 1010가구는 영구 임대주택 입주 대상자에게 공급된다. 국민기초생활 수급자, 저소득 국가유공자, 일본군 위안부, 저소득 모·부자 가정, 북한 이탈 주민, 장애인, 소득평가액이 수급자 선정기준 이하인 65세 이상 직계존속 부양자 등이다. 나머지 50%는 청약저축 가입자 기운데 불입횟수가 많은 사람에게 공급된다. 신청 자격은 입주자 모집공고일(16일) 현재 서울시내에 거주하며 본인과 배우자를 포함한 가족 모두가 입주할 때까지 주택이 없어야 한다.65세 이상, 혹은 장애인인 직계존속을 부양하고 있는 호주 승계 예정자는 단독가구주라도 신청할 수 있다. 공급평형은 12∼15평 규모며 임대보증금은 647만∼2015만원, 월 임대료는 7만 9000∼18만 6000원으로 재개발세입자와 동일한 수준이다. 임대기간은 2년이며 입주자격을 유지하면 10년까지 연장할 수 있다. 월 임대료도 임대보증금으로 전환(이율 연 9.5%) 가능하다. 서울시 재개발임대 담당 이창배씨는 “이번에 공급되는 임대아파트는 동대문·서대문·양천·성북·강동·중구 등 17개 자치구 51개 지역에 골고루 분포돼 있어 선택의 폭이 넓다.”고 말했다. 접수는 23일부터 일주일간 서울 개포동 SH공사 1층에서 받으며 당첨자는 다음달 23일 발표한다. 입주는 10월20일∼11월21일 이뤄진다. 문의 (02)3410-7781. 정은주기자 ejung@seoul.co.kr

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