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[임대아파트 쏟아진다] 서울 은평 뉴타운·성남 도촌지구 ‘알짜’

대출을 받아 집을 사는 게 반드시 능사가 아니다. 비싼 분양가가 부담스럽다면 임대주택도 고려해볼 수 있다. 분양 아파트처럼 시세차익을 얻을 수는 없지만 국민임대의 경우 2000만원대의 보증금과 월 30만원 수준의 임대료를 내면 서울이 비교적 가깝고 용적률 150% 이하의 쾌적한 아파트에서 살 수 있다. 공공임대의 경우 입주 5∼10년 이후면 주변시세의 80∼90% 정도 수준에 우선 분양 전환받을 수 있는 자격도 생긴다. 27일 대한주택공사와 SH공사에 따르면 이 기관들은 올해 2분기부터 연말까지 전국에서 2만여 가구의 국민임대주택과 공공임대주택을 공급할 예정이다. ●고양 행신·인천 논현지구도 유망 30년 이상 임대할 수 있는 국민임대주택의 경우 서울에서는 SH공사가 공급하는 은평뉴타운(1697가구·11월 예정), 송파 장지지구(1479가구·4월말 예정), 강서 발산지구(2410가구·4월말), 마포 상암지구(840가구·8월) 등이 올해 공급될 예정이다. 서울에 공급되는 임대주택은 워낙 적은 데다 입지여건은 뛰어나 인기가 좋을 것으로 예상된다. 가장 주목을 끄는 곳은 은평뉴타운. 도심에서 10㎞가량 떨어져 있다. 지하철 3호선 구파발역이 은평뉴타운의 중심에 있다. 녹지율은 42%로 판교(36%)보다 높다. 용적률이 140%로 낮은 편이라 생활환경이 쾌적할 것으로 예상된다. 수도권에서도 유망 택지지구를 중심으로 국민임대주택이 대거 공급된다. 판교에 버금가는 곳으로 손꼽히는 성남 도촌지구에서는 오는 6·9·10월에 모두 2759가구의 국민임대아파트가 대거 분양된다. 성남 도촌에는 모두 24만 2272평 규모의 택지에 5000여 가구가 들어선다. 인근에 서울외곽순환도로, 분당∼수서간 고속화도로, 지하철 분당선 야탑역 등이 있다. 고양 행신지구에서는 오는 9·10월에 각각 1046가구와 1185가구 규모의 대단지 공급이 이뤄진다. 서울 도심에서 12㎞ 정도 떨어져 비교적 가까운 편이다. 복선 전철화 예정인 경의선 행신역을 걸어서 이용할 수 있다. 대부분 남향으로 배치돼 일조권도 뛰어나다는 평을 듣는다. 인천에서는 5월 중 논현지구 2·3블록에서 3426가구가 공급된다. 정부는 서울·경기·인천 등 수도권 그린벨트(개발제한구역) 3900만평을 오는 2020년까지 단계적으로 풀어, 이중 1300만평은 국민임대주택단지로 활용할 예정이어서 앞으로 임대단지는 더 늘어날 전망이다. 정부는 서울 8곳(1만 4043가구), 경기 24곳(7만 7384가구), 인천 3곳(9936가구) 등 모두 38곳을 국민임대주택단지로 지정한 상태다. ●분양전환되는 공공임대도 풍성 5∼10년간 거주한 뒤 분양 전환이 가능한 공공임대주택도 주목할 만하다. 초기자금이 적게 들어가는 데다 싼 가격에 내집 마련까지 가능해 일석이조(一石二鳥)라는 평이다. 가장 눈에 띄는 물량은 주공이 6월중 동탄신도시 4-5블록에 공급하는 10년짜리 공공임대 503가구(30ㆍ34평형). 중심상업지구와 가깝고 초·중·고등학교를 걸어서 다닐 수 있다. 동탄신도시와 가까운 오산 세교지구에서는 12월중 10년짜리 공공임대 849가구(29·33평형)가 나올 예정이다. ●청약자격은 국민임대는 전용면적 11∼18평(공급면적 15∼27평형)이 대부분이다. 통상 주변 전세시세의 60∼80%선에서 임대료가 정해지기 때문에 자금 여력이 부족한 실수요자들에게 인기가 좋다. 전용면적 15.12평(50㎡)을 초과하는 경우 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% 이하(241만원)인 무주택자만 신청할 수 있다.1순위는 청약저축 가입기간 24개월 이상,2순위는 6개월 이상이다. 전용 15.12평(50㎡) 이하는 도시근로자 월평균 소득 50% 이하(172만 1700원)인 무주택자들에게 우선권을 준다. 청약저축에 가입하지 않아도 된다. 해당 지역 거주자가 1순위, 인근 시·도 거주자가 2순위 자격을 갖는다.5000만원을 넘는 토지와 2200만원을 초과하는 자동차를 갖고 있으면 국민임대를 신청할 수 없다. 공공임대주택은 입주자 모집공고일 현재 해당 주택건설지역에 사는 무주택 가구주로 청약저축에 가입한 지 2년이 지나고 월 납입금을 24회 이상 낸 사람은 1순위, 가입한 지 6개월이 지나고 6회 이상 납입한 경우 2순위가 된다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

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다주택자 증여세 많이 내더라도 가격상승 기대 증여 고려해볼만

올해 공시가격이 지난해보다 최고 60%까지 오르면서 보유세 부담도 최고 200%까지 늘어날 것으로 예상되고 있다. 이에 따라 절세(節稅) 방안에 대한 관심도 높아지고 있다. 보유세 부담 때문에 집을 처분하려면 오는 5월말까지 잔금을 받거나 소유권 이전 등기신청을 마쳐야 하는 만큼 서두르는 것이 바람직하다. 그러나 전문가들은 주택처분을 포함해 자녀에 대한 증여, 임대주택 사업 등 어떤 선택이 유리한지 꼼꼼히 따져야 한다고 조언한다.●나머지 1채 팔려면 6월전 소유권 양도 우선 2주택 이상인 경우 양도소득세 부담액과 보유세 부담액을 따져봐야 한다. 보유세 부담이 많아졌다는 이유로 무조건 팔거나 증여했다가는 보유세를 내는 것보다 더 손해를 볼 수도 있기 때문이다. 예컨대 서울 강남구 대치동 은마아파트 31평형(보유세 429만원)과 양천구 목동 신시가지 7단지 35평형(보유세 444만원) 두 채를 소유한 A씨의 경우 연말 내야 할 보유세는 총 873만원으로 예상된다. 반면 팔거나 자녀에게 줄 경우 내야 할 세금은 2억원을 훌쩍 넘을 수 있다. 은마아파트를 지난 2004년 4월(당시 시세는 4억 5000만원)에 구입했다고 가정할 때 양도세는 차익(5억 9000만원)의 절반 수준인 2억 9000만원선이다. 양도세율은 2주택자의 경우 양도차익의 50%,3주택자는 60%다. 그래도 손에 쥔 양도차익에 만족하고 집을 팔겠다면 6월 전에 잔금을 받거나 소유권을 넘기는 등 서둘러야 한다. A씨가 자녀에게 은마아파트를 증여할 경우 2억 2320만원이 증여세로 나간다. 증여받는 자녀의 취득·등록 비용 3000만원은 별도다. 시세를 다소 낮춰 현재 시세 10억 5000만원인 은마 31평형을 9억원에 신고해 증여해도 증여세는 1억 8090만원이나 된다. 국민은행 박합수 부동산 팀장은 20일 “다주택자일 경우 앞으로 가격 상승에 따른 차익을 고려해 한 번은 세금을 많이 내더라도 자녀에 대한 증여는 고려할 만하다.”고 말했다. 단 증여를 받을 자녀가 20대일 경우 반드시 소득이 있어야 가능하다. 별도가구로 분리 가능한 30대는 소득이 없어도 된다.●임대사업자 요건 제대로 알아야 다주택 소유자의 경우 앞으로도 장기로 주택을 계속 보유할 의사가 있다면 종부세 합산 배제 대상이 되는 임대사업용 주택으로 전환해 볼 수 있다. 그러나 장기임대사업 요건은 여간 까다로운 게 아니다. 우선 해당 주택이 전용면적 25.7평 이하의 국민주택 규모 이하여야 하는 만큼 중대형 보유자들은 해당 사항이 없다. 또 같은 시(市)에 5채 이상 보유해야 가능하다. 앞으로 10년 이상 계속 임대해야 한다는 전제도 필요하다. 한편 종부세 과표적용률이 지난해 70%에서 올해 80%로 오른 것도 종부세 대상 가구의 부담을 늘렸다. 과표적용률은 2008년 90%,2009년 100%까지 높아질 예정이어서 공시가격이 오르지 않더라도 앞으로 세부담은 늘게 된다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

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노숙 10년… 일흔에 다시 서다

일흔이라 믿기 어려웠다. 숱 많은 검은 머리에 윤기 나는 피부, 불혹(不惑)이라면 몰라도 고희(古稀)라니. 눈가, 입가에 잔주름이 있지만 나이 탓이라기보다는 웃는 표정 때문이라 생각됐다.10년이나 쪽방과 거리를 맴돌았다는 흔적을 찾을 수가 없었다.18일 만난 박기충(70·가명)씨는 기자의 당혹스러운 표정에 재미있어하는 듯했다. “노숙인으로 태어나는 사람은 없습니다. 평범한 사람들이 사업에 실패하고, 가정 불화로 집을 나왔는데 돈이 없으면 한뎃잠을 자는 거지요.” 박씨도 1997년 금융위기 때 사업에 실패해 집에서 나왔다. 그후 청량리역 부근 1평짜리 쪽방을 전전하며 막노동으로 생계를 이어갔다. 건설경기가 나빠져 허탕치는 날이 자꾸 늘어가자 월세(20만원)를 낼 수 없었고, 결국 길거리로 쫓겨났다. 혜화동 대학로 긴 의자에서 신문지를 덮고 잠을 청했다. 오가는 사람들의 싸늘한 시선이 추운 날씨보다 견디기 힘들었다. 노숙에서 벗어나고 싶었지만, 방법을 몰랐다. 그러다 복지단체가 쉼터를 제공한다는 것을 알고 2005년 9월 구세군에서 운영하는 ‘충정로 사랑방’을 찾아갔다. “규율이 싫어 쉼터로 입소하지 않는 노숙인도 있습니다. 술도 맘대로 마시지 못하고, 아침에 일찍 일어나야 하고…. 저는 단체생활인데 그 정도는 감수해야 한다고 생각했습니다.” 쉼터에서 생활하며 자활을 꿈꾸었다. 내 힘으로 돈을 벌어 내 집에서 먹고 자자는 소박한 꿈이었다. 그러나 일자리가 없었다. 간혹 있다고 해도 나이가 많다는 이유로 퇴짜를 맞았다. 박씨는 “체력에는 자신이 있는데 이력서 나이만 따지는 풍토가 야속했다.”고 했다. 지난해 3월 희소식이 날아들었다. 서울시가 ‘노숙인 일자리 갖기사업’을 추진한다는 것이었다. 지하철 9호선 건설현장 막노동이었지만, 박씨는 망설임 없이 지원했다. 일당 5만원은 서울시와 건설사가 절반씩 부담했다. 그는 12월까지 평일에 빠짐 없이 일했고 ‘성실한 근로자’로 표창까지 받았다. 그 사이 박씨 통장에는 700여만원의 ‘거금’이 쌓였다. “건설현장에서 노숙인 출신이라고 무시하고 멸시도 받았습니다. 새파랗게 젊은 사람들이 반말도 하더군요. 그래도 일한다는 것 자체가 행복해 힘든 줄 몰랐습니다.” 박씨는 마침내 꿈을 실현했다. 지난 1일 서대문구 대신동에 자택(9평)을 마련한 것이다. 집은 대한주택공사가 1997년에 지은 임대주택으로 보증금 220만원, 월세 10만 2400원짜리다. 박씨는 서울시의 지원을 받아 자활에 성공한 첫 노숙인이 됐다.“첫날밤 잠을 이루지 못했습니다. 기쁘기보다는 불안하더군요.‘일을 계속해서 이 집을 지켜낼 수 있을까.’하는 생각에 사로잡혔습니다.” 박씨는 올해도 서울시 일자리사업에 참여하고 있지만, 돈도 없이 홀로 늙어간다는 것이 조마조마하다고 했다. 그래서 새로운 목표를 세웠다. 허리띠를 졸라매 전셋집(1600만원)을 얻는 것이다. 술·담배를 줄이고, 외식도 아예 끊었다. 교통비를 아끼느라 무료 승차할 수 있는 지하철만 타고 다닌다. 가족과 재결합하면 되지 않느냐고 묻자 “가족 얘기는 하고 싶지도, 할 수도 없다.”고 고개를 저었다. 말 못할 사연이 숨어 있는 듯했다. ‘충정로 사랑방’ 김욱 사회복지사는 “서울시가 매월 저축액의 1.5배를 기부금으로 보태주는 빈곤층 지원사업을 올해 시작했다.”면서 “박씨처럼 자활을 꿈꾸는 노숙인들이 도움을 받길 기대한다.”고 말했다. 정은주기자 ejung@seoul.co.kr [용어클릭]‘노숙인 일자리 갖기 사업’ 서울시가 지난해부터 추진한 노숙인 자립지원 정책이다. 노숙인에게 일자리를 제공, 안정적 수입을 올리고 자립하도록 돕는다. 지난해 1400개 일자리를 제공했고, 올해도 지난 5일부터 670개를 운영한다. 대부분 건설현장직이며 인건비는 서울시와 고용자가 절반씩 부담한다. 하루 8시간씩 근무하면 60만∼100만원을 지급한다.

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노숙 10년… 일흔에 다시 서다

일흔이라 믿기 어려웠다. 숱 많은 검은 머리에 윤기 나는 피부, 불혹(不惑)이라면 몰라도 고희(古稀)라니. 눈가, 입가에 잔주름이 있지만 나이 탓이라기보다는 웃는 표정 때문이라 생각됐다.10년이나 쪽방과 거리를 맴돌았다는 흔적을 찾을 수가 없었다.18일 만난 박기충(70·가명)씨는 기자의 당혹스러운 표정에 재미있어하는 듯했다. “노숙인으로 태어나는 사람은 없습니다. 평범한 사람들이 사업에 실패하고, 가정 불화로 집을 나왔는데 돈이 없으면 한뎃잠을 자는 거지요.” 박씨도 1997년 금융위기 때 사업에 실패해 집에서 나왔다. 그후 청량리역 부근 1평짜리 쪽방을 전전하며 막노동으로 생계를 이어갔다. 건설경기가 나빠져 허탕치는 날이 자꾸 늘어가자 월세(20만원)를 낼 수 없었고, 결국 길거리로 쫓겨났다. 혜화동 대학로 긴 의자에서 신문지를 덮고 잠을 청했다. 오가는 사람들의 싸늘한 시선이 추운 날씨보다 견디기 힘들었다. 노숙에서 벗어나고 싶었지만, 방법을 몰랐다. 그러다 복지단체가 쉼터를 제공한다는 것을 알고 2005년 9월 구세군에서 운영하는 ‘충정로 사랑방’을 찾아갔다. “규율이 싫어 쉼터로 입소하지 않는 노숙인도 있습니다. 술도 맘대로 마시지 못하고, 아침에 일찍 일어나야 하고…. 저는 단체생활인데 그 정도는 감수해야 한다고 생각했습니다.” 쉼터에서 생활하며 자활을 꿈꾸었다. 내 힘으로 돈을 벌어 내 집에서 먹고 자자는 소박한 꿈이었다. 그러나 일자리가 없었다. 간혹 있다고 해도 나이가 많다는 이유로 퇴짜를 맞았다. 박씨는 “체력에는 자신이 있는데 이력서 나이만 따지는 풍토가 야속했다.”고 했다. 지난해 3월 희소식이 날아들었다. 서울시가 ‘노숙인 일자리 갖기 사업’을 추진한다는 것이었다. 지하철 9호선 건설현장 막노동이었지만, 박씨는 망설임 없이 지원했다. 일당 5만원은 서울시와 건설사가 절반씩 부담했다. 그는 12월까지 평일에 빠짐 없이 일했고 ‘성실한 근로자’로 표창까지 받았다. 그 사이 박씨 통장에는 700여만원의 ‘거금’이 쌓였다. “건설현장에서 노숙인 출신이라고 무시하고 멸시도 받았습니다. 새파랗게 젊은 사람들이 반말도 하더군요. 그래도 일한다는 것 자체가 행복해 힘든 줄 몰랐습니다.” 박씨는 마침내 꿈을 실현했다. 지난 1일 서대문구 대신동에 자택(9평)을 마련한 것이다. 집은 대한주택공사가 1997년에 지은 임대주택으로 보증금 220만원, 월세 10만 2400원짜리다. 박씨는 서울시의 지원을 받아 자활에 성공한 첫 노숙인이 됐다.“첫날밤 잠을 이루지 못했습니다. 기쁘기보다는 불안하더군요.‘일을 계속해서 이 집을 지켜낼 수 있을까.’하는 생각에 사로잡혔습니다.” 박씨는 올해도 서울시 일자리사업에 참여하고 있지만, 돈도 없이 홀로 늙어간다는 것이 조마조마하다고 했다. 그래서 새로운 목표를 세웠다. 허리띠를 졸라매 전셋집(1600만원)을 얻는 것이다. 술·담배를 줄이고, 외식도 아예 끊었다. 교통비를 아끼느라 무료 승차할 수 있는 지하철만 타고 다닌다. 가족과 재결합하면 되지 않느냐고 묻자 “가족 얘기는 하고 싶지도, 할 수도 없다.”고 고개를 저었다. 말 못할 사연이 숨어 있는 듯했다. ‘충정로 사랑방’ 김욱 사회복지사는 “서울시가 매월 저축액의 1.5배를 기부금으로 보태주는 빈곤층 지원사업을 올해 시작했다.”면서 “박씨처럼 자활을 꿈꾸는 노숙인들이 도움을 받길 기대한다.”고 말했다. ●노숙인 일자리 갖기 사업이란 서울시가 지난해부터 추진한 노숙인 자립지원 정책이다. 노숙인에게 일자리를 제공, 안정적 수입을 올리고 자립하도록 돕는다. 지난해 1400개 일자리를 제공했고, 올해도 지난 5일부터 670개를 운영한다. 대부분 건설현장직이며 인건비는 서울시와 고용자가 절반씩 부담한다. 하루 8시간씩 근무하면 60만∼100만원을 지급한다. 글 사진 정은주기자 ejung@seoul.co.kr

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[희망의 씨 뿌리기 귀농] (1) 도시 직장인 농사꾼 되기

충남 홍성군 홍동면 김애마을 이환의(42)씨 부부는 올해 귀농 만 10년을 맞은 농사꾼이다. 부농은 아니지만 논 3200평과 밭 2300평을 일구고, 소 4마리를 키우는 농촌 생활이 남부럽지 않다. 서울 생활에 염증을 느껴 이곳으로 왔던 부부의 얼굴에는 이제 도시에서는 찾기 힘든 여유가 넘친다. ●도시 생활 염증,1년 가까이 준비 1997년 9월 귀농하기 전 이씨는 평범한 직장인이었다. 연세대 신문방송학과 84학번인 이씨는 광고회사와 기업 홍보실에서 일했다. 아내 오씨도 93년 이씨와 결혼할 때까지 상호신용금고에서 근무했다. 부부에게 서울 생활은 답답하기만 했다. 세 시간 넘는 출퇴근, 악다구니 같은 주차전쟁…. 내집 마련의 꿈을 앗아간 건설 회사의 부도는 도시생활의 미련을 완전히 버리게 만들었다. 아내 오미정(40)씨는 처음에 어린 두 딸(당시 5살,3살) 때문에 반대했지만 결국 남편의 뜻을 따랐다. 부부는 1년 가까이 준비했다. 귀농운동본부 등을 통해 정보를 얻고, 배낭 여행을 하면서 귀농할 곳을 물색했다. 서울 신월동 집을 전세주고 받은 4000만원 중 500만원만 갖고 홍성으로 내려왔다. 홍성에 둥지를 튼 건 어느 농촌이나 마찬가지겠지만, 젊은이들이 없어 부부의 노동력이 어느 곳보다 소중하게 쓰일 것 같아서였다. ●임대농 출발, 하루 16시간 농사일 부부는 헌 집을 구해 보금자리를 마련했다. 부엌, 보일러, 수도를 놓는 데 200만원을 들였다.“뭐 하려고 왔느냐.”는 주위의 의구심에 찬 시선도 뿌리치고 오로지 일에만 매달렸다. 98년 논 2400평, 밭 1000평으로 농사를 시작했다. 밭 400평을 빼고는 모두 임차 농지였다. 자고 먹는 시간을 빼고 하루 16시간 이상 일했다.“귀농 전 세 가지 원칙을 세웠죠.‘사람 사지 말 것, 우리 노동력으로 해결할 것, 농기계를 외부에 의존하지 말 것’이었어요.” 이를 지키기 위해 눈만 뜨면 논밭으로 달려갔다고 했다. 부부는 첫해부터 완두콩-참깨-김장무·배추를 연이어 심어 3모작을 했다. 전문 농꾼들도 힘든 일이다. 논에도 보리와 조생벼를 심어 2모작을 해냈다.“비옷 살 돈을 아끼려 쌀 푸대를 뒤집어 썼죠. 농기계도 중고품만 샀어요.” ●농사 첫해 수지 맞춰 자립 기반 마련 악착같이 노력한 끝에 이씨 부부는 귀농 첫해 손익분기점을 맞출 수 있었다.1600만원의 수입을 올렸고, 생활비와 농기계 등 구입비로 썼다.“자립할 수 있겠다는 자신감이 생기더라고요.” 이씨는 귀농 이듬해부터 수십가지 작물을 심었다.“귀농 3년차까지는 공부한다는 생각으로 여러 가지 실험을 해봤습니다. 벼도 여러 품종을 심었어요.” 귀농 2년째에는 농사 수입 1800만원, 농사외 수입 300만원을 올렸다.6800평 넘게 농사를 지어 한 해 4000만원 넘게 번 적도 있지만 너무 힘에 부쳐 규모를 줄였다. ●유기농 고집하는 평범한 농사꾼 이씨 부부는 유기농을 고집한다. 벼는 물론 콩, 당근 등 작물을 제초제 한 방울 치지 않고 키운다. 직접 농사를 지어 보니 농약이나 화학비료가 얼마나 치명적인지 실감하게 됐다. 고된 호미질에 아내가 인대 수술을 받기도 했다. 부부는 평범한 농사꾼에 만족하며 산다. 이씨는 “소득은 많지 않지만 돈 쓸 시간도 쓸 곳도 별로 없다.”고 말했다. 부부는 또 다른 목표를 향해 달려가고 있다. 유통·가공 등 새로운 부가가치를 찾아내는 일이다. 인터넷 카페도 개설했다. 이씨는 “농사일의 8할은 판로”라면서 “조직화된 소비자와 생산자가 만나 직거래를 하는 ‘CSA(소비자와 농민의 계약 농업)’ 프로그램으로 새로운 수익 모델도 개발할 것”이라고 힘주어 말했다. 목소리에는 희망이 넘쳐났다. 글 사진 홍성 이영표기자 tomcat@seoul.co.kr

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[Zoom in 서울] 서울시, 장기전세 2만4천가구 공급

중대형아파트를 10∼20년간 임대해 사용할 수 있는 장기전세주택이 2010년까지 2만 4000여가구 공급된다. 서울시는 ‘장기전세주택’ 공급으로 소유의 개념이 강한 주택이 주거의 개념으로 전환하는 데 전기가 될 것으로 보고 있다. 오세훈 서울시장은 5일 ‘장기전세주택’을 서울의 대표 브랜드로 육성, 보급하기로 하고 지난 1월2일 ‘주택시장 안정대책’에 이어 이같은 내용의 후속대책을 발표했다. ●장기전세주택 5월 공급 장기전세주택은 26·33·45평형 등 3종류다.2010년까지 연차적으로 2만 4309가구를 공급한다.SH공사의 12개 택지지구 분양 물량 가운데 2852가구,SH공사의 국민임대 물량 가운데 1만 7731가구, 민간 재건축단지의 임대주택 매입물량 3726가구 등이다. 시는 2010년 이후에 매입할 민간 재건축단지 내의 임대주택(2만 927가구)을 감안하면 장기전세주택 공급물량은 장기적으로 4만 5236가구에 달할 것으로 전망했다. 올해에는 5월 송파구 장지지구 419가구,6월 강서구 발산지구 302가구,10월 발산지구 349가구,11월 장지지구 및 은평뉴타운 901가구 등 1971가구가 공급된다. ●노령자·신혼부부 등에 특별공급 서울시가 공급하는 장기임대주택은 올해까지는 기존 주택공급규칙이나 임대주택법에 따라 공급된다. 내년부터는 건설교통부와 협의, 관련 규정을 바꿔 신혼부부나 자가주택을 처분한 노령자를 우대하기로 했다.3자녀 이상 가정의 경우는 기존 전용면적 85㎡ 초과 아파트에도 청약우선 혜택을 주기로 했다. 문홍선 서울시 주택기획과장은 “공급 물량이 많지 않아 신혼부부나 노령자에게만 혜택을 줄 계획”이라면서 “분양물량의 일정규모를 특별공급하는 방식으로 공급된다.”고 설명했다. 특별공급분을 제외한 물량의 경우 45평형은 무주택가구주로, 소득에 관계없이 청약저축 가입자로서 불입액이 많은 사람 등의 순으로 공급된다.33평형은 청약저축에 가입한 무주택가구주로 전년도 도시근로자 소득의 100% 이내인 경우에,26평형은 도시근로자 소득의 70% 이내인 경우에 각각 청약할 수 있다. 한편 시세의 80%로 분양하는 ‘시세연동제’아파트는 철거민 특별공급분과 은평뉴타운이 대상에서 제외되면서 물량이 4500여가구로 크게 줄었다. 오는 2010년 우면 2지구에서 첫 공급이 이뤄진다. ●은평뉴타운 10월 분양원가 공개 ‘분양원가 공개’는 입주자 모집공고 때 공개하는 분양가 10개 항목과 SH공사 홈페이지를 통해 공개하는 ‘분양원가’ 공사감리비 58개 항목이다. 여기에 수요자들의 이해를 돕기 위해 부가가치세와 택지비 항목을 추가해 60개 항목을 공개한다. 정부의 공개 항목은 공사감리비 58개 항목이다. 분양원가 공개는 오는 4월 말 장지·발산지구가 첫 대상이다. 은평뉴타운 1지구(2817가구)의 분양가 공개는 올 10월쯤 이뤄진다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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[김문기자가 만난사람] ‘소리수집 50년’ 참소리 박물관 손성목 관장

‘십년감수’라고 했다.1903년 어느 날이다. 당시 미국 공사로 일하던 선교사 앨런이 고종황제와 마주 앉은 자리에서 에디슨이 발명한 축음기를 처음 보여 주었다. 말과 소리를 재생하는 기계라고 설명했지만 고종은 믿을 수 없다는 듯 고개를 가로 저었다. 시험해볼 참으로 고종은 박춘재 경기명창을 불러들였다. 영문도 모르는 박춘재는 황제와 신하들 앞에서 ‘적벽가’의 한 대목을 불렀다. 잠시 후 축음기에서 ‘적벽가’가 그대로 재생되어 흘러나왔다. 너무 놀란 박춘재는 그만 얼떨결에 바지에 잠시 실례(?)를 하고 말았다. 이를 본 고종은 박춘재에게 “너의 명이 10년은 감해졌겠구나!” 하며 크게 웃었다. 이때부터 ‘십년감수’라는 말이 생겨났다고 전해진다. 이와 관련된 여러 일화가 있지만 아무튼 이 무렵 서양의 축음기가 우리나라에 처음 들어오면서 ‘귀신소리’ 등 많은 사람들을 놀라게 했다. 이처럼 소리와 시간을 저장하는 에디슨의 축음기는 새로운 문명을 열었으며 음악은 인류의 영원한 동반자가 됐다. 그렇다면 100년이 지난 오늘날까지 소리의 역사는 어떤 모습으로 변해왔을까. 그 답을 찾아 지난 15일 강원도 강릉 경포대로 떠났다. 휘영청 달이 다섯개나 뜬다는 ‘경포호’ 인근의 강릉시 저동 36번지.‘참소리 축음기 박물관·에디슨 사이언스 뮤지엄’이라는 간판이 예사롭지 않게 눈에 들어온다. 그랜드피아노 위에 레코드판을 올려놓은 모양의 이색적인 건물이었다.2개동 3층 규모(700여평)의 이 박물관은 강릉시 송정동에서 최근 이곳으로 옮겨 새로 확장 이전했다.1992년 처음 문을 연 이 박물관은 그동안 연간 30만명이라는 관람객들을 끌어들이며 이름값을 톡톡히 해왔다. 설 명절 전날임에도 타이완 등 외국인 관광객 200여명이 관람 중이었다. 강릉에 놀러왔다가 의례적으로 들르는 곳이 아니라 일부러 찾는 박물관이라고 하니 그저 놀랍기만 하다. 도대체 어떤 물건들이 있기에 그럴까. 우선 에디슨의 발명품 1500여점이 전시돼 있어 세계 최대를 자랑한다.1877년 에디슨이 발명한 최초의 유성기 ‘틴호일’,1889년 제작된 ‘클라스 엠’ 등 희귀 음향기기도 세계에서 가장 많다. 뿐만 아니라 축음기 이전의 소리통 등 세계 60여개국에서 모은 각종 진귀한 소리명품들이 전시돼 있다. 안으로 들어서자 입구에는 호두나무 몸체와 시계가 부착돼 있는 높이 99인치의 음악상자 폴리폰(1850년·독일)이 가장 먼저 눈에 들어온다. 이어서 스텔라 음악상자(1830년·스위스)와 주인의 연주소리를 듣는 개로 유명한 ‘니퍼’의 베를리너 축음기(1898년) 등이 전시돼 있다.17세기에 등장한 오르곤(벨기에)도 마냥 신기하게 다가온다. 또한 에디슨이 발명한 세계 유일의 극장용 영사기, 미국의 토머스 제퍼슨에 의해 기초된 독립선언서를 인쇄했던 당시의 등사기 등을 보노라니 저절로 지혜와 역사의 샘으로 쏙 빠져든다. 특히 세계 유일의 아메리칸 포노그래프,1870년대 에디슨사(社)에서 인류 최초의 빛을 양산한 대나무 탄소 필라멘트 백열전구 등 대부분 ‘유일’ 아니면 ‘최초’라는 단어가 붙어 있어 관람내내 벌어진 입을 다물 수가 없었다. 특히 에디슨의 일거수 일투족을 게재한 당시의 신문 기사를 원본 그대로 보관해 놓기도 했다. 문득 눈에 띄는 글귀가 있다.“I would like to live about 300 years,I think I have IDEAS enough to keep me busy that long.=나는 300년을 살고 싶다. 그래도 항상 바쁘게 살아갈 충분한 아이디어를 갖고 있다.” 에디슨이 1847년 2월 미국 오하이오주에서 태어나 1931년 84세의 나이로 사망할 때까지 무려 1200여건의 특허를 출원한 것을 상기할 때 만약 그가 300년을 살았다면 인류문명은 더 앞당겨지지 않았을까. 올해가 에디슨의 탄생 160주년이 된다는 안내원의 귀띔이 있어서 그런지 이 박물관에서는 에디슨이 살아 숨쉬는 것 같았다. 알렉산더 버시바우 주한 미대사도 가끔 이곳에 들러 에디슨의 숨결을 감상하며 “실제로 와 보니 너무 좋다.”며 에디슨 박물관에 찬사를 아끼지 않았다. 이쯤해서 ‘50년 소리인생’을 걸어온 손성목(62) 박물관장과 마주 앉았다. 미국만 160회정도 다녀왔고 수집하는 과정에서 도둑으로 오인받아 총을 맞는 우여곡절을 겪기도 했다. 그는 “박물관의 전시품을 찬찬히 둘러보려면 족히 3시간은 걸린다.”면서 “다 돌고나면 100년 전과 현재의 첨단 시스템이 빚어내는 특별한 음악감상 체험을 할 수 있다.”고 귀띔한다. 손 관장이 처음 소리에 관심을 둔 것은 여섯살 때. 아버지한테 생일 선물로 포터블 축음기(컬럼비아 G24)를 받으면서였다. 당시 부친은 원산에서 백화점과 양복점을 경영할 만큼 부유했다.8세때 6·25가 나자 어린 손성목은 축음기 1대를 등에 지고 가족과 함께 월남할 정도로 애지중지 여겼다. 강원도 속초에 정착한 가족들은 운수업을 키운 부친 덕분에 풍족한 생활을 할 수 있었다. 손 관장은 13세때부터 본격적인 축음기 수집에 나선다. 동네 전파사는 물론 여기저기 수소문을 통해 축음기가 있는 곳이면 전국 어디든 찾아가 사들였다. 고장난 축음기를 고치는 기술도 저절로 익혀졌다. 동네 잔치라도 벌어지는 날이면 축음기를 들러메고 참가해 인기를 독차지했다. 중학교를 졸업할 무렵 수집한 축음기는 10여대. 군복무를 마친 직후에는 전파사를 경영하면서 수집의 폭을 더욱 넓혔다.1977년 결혼 후에는 한라건설㈜에 중견사원으로 입사,5년간 중동건설 현장에 근무했다. 이때 휴가기간 등을 이용해 유럽 전 지역을 순회하며 축음기를 구입했다. 귀국할 무렵에는 각종 축음기가 600여점으로 불어났다. 그러자 박물관 설립에 강한 애착을 갖는다. 재원 마련을 위해 회사를 그만 두고 강릉 지역에 임대 아파트 건설회사를 설립했다. 다행히 사업에 성공하자 부친에게 물려받은 재산 등을 털어 아프리카부터 유럽, 러시아 등 세계 각국을 드나들며 골동품 음향기기를 사들였다. 마침내 1992년 11월, 수집품이 2000여점에 이르자 오랜 소망인 ‘참소리 박물관’을 개관한다. “축음기 종류를 모두 수집해 세계 제1의 축음기 단일 박물관을 만들어 후세에게 물려주겠다는 집념에서 비롯됐지요. 에디슨은 미국에서 태어났지만 그의 발명품들을 가장 많이 보유한 곳은 바로 참소리 박물관입니다. 이제 에디슨을 만나려면 미국이 아닌 한국으로 와야 할 겁니다.” 지금도 틈만 나면 소리를 좇아 세계 어디든 달려간다. 현재 그가 소장하는 각종 축음기만 모두 5000여점, 또한 음반 15만장, 서적 및 관련 자료가 6000여점에 이른다. 손 관장 앞에는 두개의 책상이 있다. 하나는 인류의 과학유산 수집을 위한 책상이고 다른 하나는 후세의 많은 사람들이 어떻게 하면 훌륭한 발명품을 만나볼 수 있을까 고민하는 책상이다. 후자 책상 위에는 인형이나 조각, 장난감 등을 모은 ‘어린이 전시관’과 소리·빛·영상의 과거와 현재를 한눈에 볼 수 있는 전시실, 즉 장애인들을 위한 공간마련 계획서가 놓여져 있다. 그는 에디슨의 말을 인용하면서 “아직도 배가 고프다.300년을 살아도 수집하느라 매우 바쁠 것”이라며 활짝 웃는다. 인물전문기자 km@seoul.co.kr ■ 그가 걸어온 길 ▲1945년 함경남도 원산 출생 ▲61년 동해 북평고 졸업 ▲65년 해병대 만기제대 ▲67년 경희대 상대 졸업 ▲74년 경희대 경영대학원 수료 ▲82년 참소리방 설립(참소리박물관 전신) ▲92년 참소리 축음기 에디슨 박물관 개관 ▲2007년 2월 현재 참소리 축음기 박물관 관장, 에디슨 사이언스 박물관 관장

서울신문
안정세 주택시장 움직일 ‘5대 변수’

‘1·11 부동산대책’과 ‘1·31 부동산대책’ 등으로 집값이 뚜렷한 안정세를 보이고 있다. 이같은 안정세가 언제까지 지속될지 관심이 집중되는 가운데 ▲주택담보대출 ▲부동산입법 ▲종합부동산세 회피 매물 ▲청약제도 개편안 ▲신도시 발표 등이 설 이후 주택 시장을 결정할 5대 변수로 꼽히고 있다. 은행들은 3월부터 투기지역은 물론 비투기지역까지 주택담보대출에 총부채상환비율(DTI)을 적용한다.7월부터는 모든 지역, 모든 주택에 대해 이 규정을 확대할 방침이다. 이처럼 대출을 계속 막으면 집값은 오르기 힘들다.RE멤버스 고종완 소장은 19일 “현금으로 집을 살 수 있는 사람은 많지 않다.”면서 “대출이 막히면 강남권 고가 아파트부터 먼저 거래가 위축될 것”이라고 전망했다. 지난해 11·15대책과 올해 1·11,1·31대책에서 발표된 부동산 후속 입법이 제대로 이뤄지느냐도 중대 변수다. 올해부터 10년간 50만가구의 (정부)비축용 장기임대주택을 짓기로 한 임대주택법 개정안(1·31대책)은 이번 임시국회에서 안건으로 채택되지 못했다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “집값에 직접적인 영향을 미칠 민간 택지 분양가 상한제 관련 주택법이 통과되면 무주택자들이 주택 구입을 미뤄 상반기 주택 시장은 안정세를 보일 수 있다.”면서 “그러나 법안 통과에 차질이 빚어지면 잠재됐던 주택 구매 수요가 움직여 시장이 다소 불안해질 수 있다.”고 말했다. 종부세 과세 기준일인 6월1일 전에 종부세 회피 매물이 얼마나 나올지도 관심사다. 지난해 하반기 집값이 급등함에 따라 오는 4월 새로 고시될 공시가격이 상향 조정될 예정이어서 주택 보유자의 세금 부담은 지난해보다 심해질 수밖에 없다. 다주택자들과 고가주택 소유자들이 매물을 얼마나 내놓느냐에 따라 집값은 영향을 받는다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “양도보다는 증여를 더 좋아하기 때문에 종부세 회피 매물이 생각보다는 많지 않을 것”이라며 “그러나 매물이 나오기 시작하면 최근 안정세가 깊어져 가격도 떨어질 수 있다.”고 말했다. 다음달 말 발표될 청약제도 개편안도 중대 변수로 꼽힌다. 정부는 오는 9월부터 모든 아파트에 청약 가점제를 적용할 방침이다. 이렇게 되면 가점제에서 불리한 수요자들이 매수에 나서 집값이 불안해질 가능성도 없지 않다. 이밖에 상반기중 발표될 ‘분당급 신도시’도 중요하다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “설 이후 시장이 잠잠하더라도 정부가 계획중인 강남을 대체할 수 있는 신도시가 발표되는 시점을 기점으로 매매 시장이 움직일 수 있다.”면서 “신도시에서 시작되는 집값 상승세가 강남→강북으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

서울신문
‘50만가구 장기임대’ 벌써 백지수표?

부동산 펀드를 조성해 올해부터 10년간 50만 가구의 비축용 장기임대주택을 건설하기로 한 임대주택법 개정안이 이번 임시국회 안건으로 채택되지 않아 부동산대책 입법이 벌써부터 차질을 빚고 있다. 15일 국회와 건설교통부에 따르면 건설교통위원회는 여야 간사협의를 거쳐 이번 임시국회에서 심사할 법률안 30개를 확정했다. 심사 법안에는 분양가 상한제를 핵심으로 하는 주택법 개정안과 택지개발 절차를 줄이는 택지개발촉진법 개정안 등은 포함됐지만 임대주택법 개정안은 제외됐다. 정부는 분양가 상한제 등으로 인해 민간의 주택공급이 위축될 것을 대비하기 위해 1·31대책을 통해 비축용 임대주택 건설 방안을 발표했다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

서울신문
청약자격 꼼꼼히 따져라

최근 감사원이 아파트 청약 규정을 어긴 부적격 당첨자를 무더기로 적발하면서 청약자격에 대해 관심이 집중되고 있다. 전문가들은 분양 성수기를 앞두고 청약 예정자들은 스스로 청약자격을 점검하고 대비하는 등 각별한 주의가 필요하다고 입을 모은다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 13일 “무주택 우선공급과 재당첨 금지,1순위 자격 제한 등 청약관련 제도가 매우 복잡해졌다.”며 “순간의 착각으로 자신이 부적격자가 될 수도 있다.”고 말했다. 아파트 당첨 부적격자로 밝혀지면 당첨이 당연히 취소된다. 또 청약통장을 재사용하는 것도 불가능해진다. 당첨자로 관리돼 5∼10년간 투기과열지구내 1순위 청약자격도 없어진다. 청약 부적격자는 ▲과거 5년 이내 주택에 당첨된 사실이 있는 자의 가구에 속한 자 ▲2주택 이상을 소유하고 있는 가구에 속한 자 ▲2002년 9월5일 이후 청약예금·부금 가입자 중 가구주가 아닌 자 ▲재건축·재개발 조합의 조합원(관리처분계획인가일 기준) ▲일정기간 뒤 분양주택으로 전환되는 임대주택을 분양받은 자 등이다. 이들은 1순위 청약자격이 없거나 재당첨 제한에 걸린다. 다만 집이 있어도 주택으로 보지 않는 경우도 있다.▲상속으로 주택의 공유지분을 취득해 사업주체나 입주자 모집 승인권자로부터 부적격자로 통보받은 날로부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우 ▲60세 이상인 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우 ▲무허가 건물·아파트를 제외한 20㎡(약 6평) 이하 주택 ▲도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외)에 건축된 주택으로 사용 검사 뒤 20년 이상이 지난 단독주택이나 전용면적 25.7평 이하 단독주택 등이다. 최근 인터넷 청약이 확산되면서 자신의 청약 순위나 자격 여부를 물어볼 곳이 마땅치 않다. 이럴 경우 미리 건설교통부나 국민은행을 비롯한 시중은행 청약담당자를 통해 청약 가능 여부를 알아보는 것도 방법이다. 부적격자로 통보받았다고 해서 모두 실망할 필요는 없다. 전산검색 결과가 사실과 다르거나 미처 갱신이 되지 않아 발생하는 오류도 적지 않기 때문이다.14일간 주어진 소명 기회를 적극 활용할 수 있다. 소명 가능성이 높다면 일단 계약기간내 계약을 하는 것도 방법이다. 만약 해약조치가 되더라도 별도의 위약금 없이 계약금을 돌려받을 수 있기 때문이다.이기철기자 chuli@seoul.co.kr

서울신문
[비하인드 뉴스] 교복 값 이슈화에 ‘법원이 큰 힘’

●우리은행장 내부 승진 가능성 주목 박병원 전 재경부 1차관이 우리금융지주 회장에 선임될 가능성이 높아지면서 새로운 우리은행장 역시 내부 승진 가능성이 높아지고 있다. 빼어난 경영 성과에도 불구하고 황영기 현 회장 겸 행장의 연임이 불투명해진 데 대한 우리금융 내부의 불만을 잠재우기 위해서다. 현재 가장 강력한 후보는 이종휘 수석부행장과 최병길 금호생명 사장. 최 사장은 지난 2004년 중소기업고객본부장 이후 금호생명으로 자리를 옮겼다. 이 부행장은 온화한 성품과 조직포용력이, 최 사장은 기획력과 추진력 등이 장점으로 꼽힌다. 이들은 오는 22일부터 시작되는 행장추천위원회 행장 공모 때 자천 타천으로 참여할 것으로 보인다. 다만 이 부행장은 한일, 최 사장은 상업은행 출신. 이에 따라 힘의 균형이 어디로 쏠릴지도 관심을 끌고 있다. 현재 부행장의 한일과 상업 출신 비율은 6대 6의 황금 분할을 이루고 있다. 우리은행 안에서도 출신에 따라 ‘방점’을 조금씩 달리 두는 분위기다. 우리은행 관계자는 “99년 한빛은행이 출범하면서 한일이냐 상업이냐의 구분이 없어진 상태인 만큼, 출신에 대한 논란은 은행의 발전에 도움이 되지 않는다.”고 말했다. ●법원 “담합행위 중대사안” 재판 회부 교복값 담합이 핫 이슈로 급부상한 데에는 법원의 판단이 결정적 영향을 미친 것으로 알려졌다. 지난 2001년 공정위는 3개 교복 업체를 담합 혐의로 검찰에 처음 고발했다. 그러나 공정위는 큰 기대는 하지 않았다고 한다. 공정위 관계자는 “수백만원 정도의 벌금만으로 사건이 종료될 것으로 예상됐다.”고 말했다. 그러나 당시 법원은 교복값 담합을 중차대한 사안으로 판단하고 정식재판에 넘겼다. 결국 교복 업체들은 단순 행정제재가 아닌 형사처벌과 함께 엄청난 과징금을 물어야 했다. 게다가 힘을 받은 주부 등 시민단체 3500명으로부터 손해배상 청구소송까지 당했다. 공정위 관계자는 “당시 ‘3중고’의 전례가 없었다면 교복값 담합 행위는 더욱 심해졌을 것”이라고 말했다. ●임대주택 매각 가격 보름도 안돼 바꾼 정부 정부가 ‘1·31 부동산 대책’에서 펀드를 통해 공급되는 비축형 장기임대주택을 10년 임대한 뒤 매각하는 가격을 2억 5000만원이라고 발표했다가 ‘재정부담’ 논란이 일자 3억 2000만원으로 말을 바꿨다. 정부 관계자는 9일 “조성원가 1억 8000만원짜리를 당장 분양하면 2억 5000만원을 받을 수 있고 연간 물가상승률 3%를 가정하면 10년 뒤에는 3억 2000만원을 받을 수 있다.”면서 “언론이 뭔가 잘못 이해한 것 같다.”고 설명했다. 하지만 31일 발표한 질의·응답 자료에는 물가상승률을 3%가 아닌 2.5%를 전제로 계산됐다. 게다가 “주택가격이 매년 상승하더라도 10년 후 시가는 2억 5000만원에 이를 전망”이라며 계산 방식을 못박았다. 이에 대해 정부 관계자는 “당시 착오가 있었던 것 같다.”고 했다. 하지만 보름도 안돼 정부의 물가상승률 예측이 2.5%에서 3%로 높아졌다는 자체가 설득력이 떨어진다. ●한은과 한국투자공사 미묘한 기류 한국은행이 돌연 외환보유액으로 해외주식투자를 하겠다고 선언하자, 그 이유를 두고 금융계에서는 한은과 한국투자공사(KIC)와의 관계에 주목했다. 한은 이성태 총재는 8일 외환보유액의 해외주식투자를 KIC에 위탁하지 않을 수 있다는 의지를 강력히 내비쳤다.KIC도 여러 자산운용사의 일부라는 것이다. 그러나 그 이름처럼 KIC는 단순한 자산운용사가 아니다. 한은의 외환보유액과 국민연금 등 정부의 공공 자금을 해외에 투자하는 임무를 맡은 공기업이다. 특히 2005년 KIC출범에는 참여정부 주요 국정과제의 하나인 ‘동북아 금융 허브’ 구축이라는 계획이 있었다. KIC의 위상추락과 함께, 정권 말기의 레임덕으로 ‘동북아 금융 허브’전략도 물건너 가는 것 아니냐는 확대된 해석이 나온다. 경제부

서울신문
[주말탐방] PB마케팅의 세계

“나이도 있으신 만큼, 안정적인 재테크가 중요합니다.15억원 가운데 10억원은 정기예금 쪽으로 돌리고, 펀드 등은 5억원만 투자하시죠.” 지난 9일 오전 우리은행 PB(Private Banking) 센터인 서울 서초동 강남교보타워 ‘투체어스’에 들어선 이모(58)씨 부부. 입구에서 기다리고 있던 이곳 김인응 팀장이 이들을 상담실로 안내한다. 부부 중 남편은 중견 기업 최고경영자(CEO). 경기도 지역의 땅 보상금 5억원과 평소 갖고 있던 10억원을 합해 모두 15억원을 김 팀장에게 맡기기 위해 이곳을 찾았다.5평 남짓한 상담실 안은 모두 따뜻한 갈색 톤의 카펫과 가구 등 고급 인테리어로 꾸며져 있었다.CD 플레이어에서 흘러나오는 바이올린 선율도 은은한 분위기를 더한다. 이씨는 “처음 왔지만 마치 절친한 친구 집에 온 기분”이라면서 “오늘 상담을 통해 상속, 증여, 자녀 장래 상담 등까지 함께 상의할 수 있는 좋은 동반자를 얻었다.”고 흐뭇해했다. ●PB고객 서비스는 연중 무휴 시중 은행들의 PB마케팅이 진화하고 있다. 단순한 금융 자산 관리에서 벗어나 고객의 재산 전반에 대한 ‘토털케어’를 제공하고 있다. 음악회, 미술 전시회, 와인 품평회 등은 기본. 자녀 맞선 프로그램은 물론 풍수지리 등 다양한 서비스를 선보이고 있다. 연중 24시간 무휴는 PB 서비스의 기본이다. 시중은행 PB(Private Banker)들의 일상은 극소수 ‘VVIP’ 고객들을 위해 채워져 있다. 김 팀장의 하루의 시작은 오전 6시. 이때부터 한 시간은 오롯이 독서에 할애한다. 경제학, 심리학, 문학 등 거의 전 분야를 망라한다. 미팅을 위한 일종의 ‘기초 작업’이다. 출근 시간은 7시40분쯤. 각종 경제 기사와 주가 동향, 금융 지표 등 국내외 시장에 대한 분석에 들어간다. 오전 9시에는 주요 고객들에게 그날의 중요 정보를 이메일로 발송한다. 오전 10시까지는 우수 상품이나 자산 운용방안 등 그날의 미팅을 위한 자료를 정리한다. 일과 시간에는 본격적인 고객과의 미팅이 시작된다. 김 팀장이 하루에 만나는 고객 수는 평균 5명. 그가 관리하는 10억원 이상 금융 자산고객 70여명은 한 달에 한 번은 그를 찾는다. 고객의 대다수는 기업 총수나 변호사, 의사 등 몸이 두 개는 필요한 직업을 갖고 있다. 직접 사무실로 찾아가 프레젠테이션을 하는 경우도 많다. 상담을 마치고 나면 오후 9시를 넘기기 일쑤. 다시 사무실로 돌아와 일본과 중국, 베트남 등 해외 주식 시장과 글로벌섹터 등의 정보를 체크한 뒤 오후 10시에야 퇴근한다. 김 팀장은 주말에는 기업체 등 외부 강연에 주로 시간을 쏟는다. 신규 고객을 유치할 수 있는 훌륭한 기회다. 얼마 전 강연에서도 의사 5명을 새 고객으로 맞았다. 그렇지만 그의 휴대전화는 여전히 ‘On’ 상태다. 주말에도 상담은 계속되기 때문이다. 김 팀장은 “PB는 성실성과 정직성, 전문성을 모두 갖춰야 고객의 신뢰를 얻을 수 있다.”면서 “10년 가까이 관계를 유지하는 고객만 5명이 넘는다.”고 했다. ●골프와 와인, 미술 등은 필수 골프와 와인은 PB들의 필수 취미. 고객의 신뢰를 얻는 것을 넘어 호흡을 같이하기 위해서는 취향도 비슷해야 하기 때문이다. 하나은행 강남WM센터 이만수 부장은 PB계에 처음 와인 마케팅을 도입했다. 지난 2003년 처음 PB들을 대상으로 한 와인동호회를 만든 뒤, 이를 영업에 적용했다.PB들의 상당수는 포도주를 관리·추천하는 소믈리에 교육 코스를 밟는다. 미술, 음악 등 다른 예술 분야 역시 해당 분야 전문가들과의 세미나를 통해 평균 이상의 ‘내공’을 쌓고 있다. 이 부장은 50여명의 고객 자산 2100억여원을 관리하고 있다. 이 부장은 “2000년대 들어 부모로부터 재산을 물려받은 신흥 부자들은 대부분 외국 경험을 하면서 와인이나 미술 등에 관심이 많다는 점에 착안해 시작하게 됐다.”면서 “이들에게 상류 사회에 정착할 수 있는 에티켓과 창의적인 투자를 도울 수 있는 기초를 제공하고 있다.”고 말했다. 신한은행은 최근 레슨 프로골퍼 출신인 박경호씨를 골프 컨설턴트로 영입했다. 박씨는 PB 고객들을 대상으로 주 2차례 필드 레슨을 갖고, 고객 자녀 등을 대상으로 한 골프 교실도 진행할 예정이다. 하나은행은 지난해 10월 LPGA 투어인 ‘코오롱 하나은행 챔피언십’에 최우수 고객 120여명을 초청, 프로 골퍼들과 라운딩을 주선하기도 했다. 음악회, 미술 전시회 등도 빼놓을 수 없다. 하나은행은 지난 2004년부터 경기도 신갈의 하나은행 연수원 내 야외공연장에서 PB 고객들을 대상으로 연간 10회 정도 서양 고전음악 중심의 ‘하나빌 숲속음악회’를 개최하고 있다. 2004년 갤러리 뱅크를 처음 선보인 국민은행은 기존의 전시 일변도에서 벗어나 올해에는 미술 동호회 구성과 아트 투어를 유도,PB 고객과의 ‘스킨십’을 높일 계획이다. 이밖에 기업은행은 풍수지리 서비스도 PB 고객에게 제공하고 있다. ●VVIP 혼사까지 PB 몫 PB마케팅은 사적인 영역에도 침투하고 있다. 고객의 자녀 혼사는 빼놓을 수 없는 서비스. 하나은행은 정기적으로 VVIP 고객 미혼 자녀들의 맞선 행사를 열고, 고객 자녀들의 커뮤니티 모임도 주선하고 있다. 상류계층 형성을 유도하면서 현재 고객들에게 만족감을 주는 것은 물론, 미래의 고객까지 창출하는 일석 이조의 효과를 노리고 있다. 신한은행은 지난해 5월 결혼정보회사 출신인 김희경 커플매니저를 PB고객부 커플매니징 팀장으로 영입했다. 김 팀장이 지금까지 주선한 고객 자녀는 모두 10쌍. 한 쌍이 결혼을 앞두고 있다. 고객자녀 초청 미팅파티도 일년에 두번씩 열고 있다. 김 팀장은 “한번 소개하면 99%가 만나겠다고 할 정도로 만족도가 높은 편”이라면서 “결혼은 자산관리 못지않게 중요한 문제인 만큼, 커플매칭 프로그램이 고객 유치에 상당한 도움이 되고 있다.”고 말했다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr ■ PB고객 어떤 대우받나 세계적인 투자기관 메릴린치는 지난해 우리나라의 백만장자 증가율이 세계 최고 수준이라고 분석했다. 2005년 말 기준 국내 은행권의 5억원 이상 고액 예금계좌는 약 8만여개. 총액은 260조원이 넘는다. 그해 기준으로 은행권 전체 예금의 32%에 해당한다. 은행권이 PB 마케팅에 매달릴 수밖에 없는 이유다. PB 마케팅이 처음 선보인 것은 1990년대 초반. 그러나 본격적으로 시작된 것은 10년이 채 안 됐다. 우리은행 투체어스 강남교보타워 김인응 팀장은 “97년 외환위기 이후 다양한 실적배당 상품이 도입되고 해외시장 분석이 시작되면서 PB 마케팅이 시작됐다.”고 말했다. 이전에도 VIP 마케팅은 있었다. 그러나 명절 때 선물을 돌리며 예금을 유치하는 수준이었다. 그러나 PB 마케팅은 종합적으로 자산을 관리한다는 점에서 질적으로 다르다. 시중은행들은 PB 센터를 일반 영업점과 따로 두고 전문 회원제로 운영하고 있다.‘일반인과 다른 서비스를 제공하고 있다.’는 이미지를 심어주기 위해서다. 대부분 고급 빌딩의 고층에 자리잡고 있다는 것도 특징. 상당수가 전용 엘리베이터를 갖추고 있다. 프라이버시를 중시하는 고객들의 특성을 감안한 것이다.PB 센터에서 북적대는 은행 지점을 떠올리면 오산이다. 발소리도 들릴 만큼 한적하다. 고객들의 상담 시간이나 횟수는 무제한이다. 고액의 투자나 세금, 이민 문제 등이 걸려 있으면 하루가 멀다 하고 전담 PB와 얼굴을 맞대고 상담할 수 있다. 출장 상담은 기본. 신한은행과 기업은행 등은 상속·증여, 세무 문제 등의 다양한 전문가들이 본점 차원에서 직접 고객을 찾아 자문을 해주기도 한다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr ■ PB들이 본 한국 부자 유형 시중은행 PB들이 꼽는 한국의 부자는 상속부유층과 자수성가형, 그리고 벼락부자형 등 세 부류다. 상속부유층은 대대에 걸쳐 상당한 부를 유지한 케이스라 부에 대한 관리능력이 탁월하다. 그러면서도 일정 정도 이상의 교육을 받은 경우가 많다. 상당수가 특정 예술 분야에 고급 취미를 갖고 있다. 소위 ‘돈 있는 티’도 잘 내지 않는 편. 표시 안 나는 명품을 선호한다. 다만 자식 교육에는 거금을 아끼지 않는다. 안정적인 자산 운용을 선호한다. 자수성가형은 벤처사업가들이 많다. 연령도 50대로 상대적으로 젊은 편. 그러다 보니 돈 쓰는 행태도 공격적이다. 억대의 외제 고가 승용차나 명품을 ‘가볍게’ 구입한다. 그런 만큼 공격적인 투자를 좋아한다. 벼락부자형은 보상받은 땅값으로 ‘인생’이 달라진 유형이다. 그러다 보니 돈을 제때 쓸 줄 모르는 경우가 대부분이다. PB들은 이들에 대해서는 현금, 카드 등 각종 지출까지도 관리해주곤 한다. 조언을 잘 따르면 ‘업그레이드’되고, 과소비의 욕망에 굴복하면 부가 오래가지 못한다. 주위의 질시를 못 이겨 이민을 가는 경우도 상당수다.PB들이 기피하는 케이스다. 부자들의 직업별 특성도 다양하다. 먼저 기업가는 머릿속이 온통 ‘사업’으로 가득 차 있다. 와인 이야기를 하다가도 ‘와인 도매 쪽에 투자하면 어떨까.’라는 식으로 대화가 흘러간다.‘이성’에 대한 관심도가 높은 것도 특징. 한 시중은행 PB는 “항상 치열한 경쟁 속에서 살아가다 보니 이성을 통해 위안을 받고 싶어하는 경향이 강한 것 같다.”고 설명했다. 의사 등 의료인 출신 부자의 관심은 ‘돈’이 90% 이상이다. 이들은 혼자 자영업 형태로 병원을 꾸려가는 게 대부분이다. 그러다 보니 ‘책임질 사람은 나밖에 없다.’는 강박관념에 시달린다. 독주를 많이 마시는 것도 이런 이유에서다. 투자를 고민할 시간이 없다 보니 부동산을 많이 사들이면서 의외로 땅부자들이 많다. 한국전쟁 이전 부자 세대들이 자식들에게 재산을 물려주면서 요즘은 젊은 임대사업자 부자도 많다. 이들은 평소 스트레스를 많이 받는 게 특징. 비교적 한가하다 보니 아이디어나 시장에 대한 관심은 많지만 ‘제뜻’을 펼치는 경우는 많지 않다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

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‘정부보증 역모기지’ 7월 첫 선

주택을 담보로 본인과 배우자가 모두 사망할 때까지 다달이 연금을 받을 수 있는 공적보증 역모기지 상품인 ‘주택담보 노후연금’이 빠르면 7월부터 은행과 보험사에서 판매된다. 또한 연금을 받으면서도 보증금을 받지 않는 경우에 한해 월세를 놓을 수 있으며 역모기지 대출한도(최대 3억원)의 30% 이내에서는 수시로 목돈으로 타 쓸 수도 있다. 재정경제부는 9일 이런 내용의 ‘한국주택금융공사법 시행령과 시행규칙 개정안’을 입법예고했다. 법제처 심사 등을 거쳐 4월부터 시행될 예정이며 은행과 보험사의 전산시스템 개발 등을 고려하면 7월부터 관련 상품이 나올 것으로 예상된다. 개정안은 일단 공적보증 역모기지를 받을 수 있는 대상은 6억원 이하의 주택을 한채만 갖고 있는 만 65세 이상으로 한정했다. 주택가격은 주택금융공사가 공시가격이나 기준시가 가운데 정하도록 했다. 배우자가 있으면 역시 65세 이상이어야 한다.●사망때까지 받는 종신형도 가능 현재 민간에서 판매하고 있는 역모기지 상품은 10∼15년 뒤 만기가 끝나면 의무적으로 집을 비워 줘야 했으나 공적보증 역모기지는 일정기간뿐 아니라 사망 때까지 받는 종신형도 가능토록 했다. 주택금융공사가 보증하기 때문에 월 지급액도 민간 상품보다 30만원 정도 많다. 예컨대 주택가격이 매년 3.5% 상승하고 금리를 7.5%로 가정했을 때 3억원짜리 주택을 가진 만 65세의 노인은 사망할 때까지 매월 85만원을 받게 된다. 반면 시중 금융기관의 상품은 똑같은 조건에서 10∼15년간 50만∼60만원 정도를 받는다.●역모기지 가입 후 남는 방 월세 허용 기존의 상품은 다달이 일정 금액을 받지만 공적보증 상품은 전체 대출한도의 30%에서 언제든지 빼 쓸 수 있도록 했다. 대출한도는 3억원이며 월지급액 산정시에는 시가를 적용토록 했다. 다만 목돈을 받은 뒤로는 월 지급액이 그만큼 줄어든다.3억원짜리 주택의 경우 대출한도는 3억원으로 9000만원을 일시불로 쓸 수 있다. 또한 6억원짜리 주택을 담보로 잡고 연금을 타다가 사망했을 경우 그동안 받은 금액을 산정해 남은 금액은 주택청산 때 유족들에게 돌려 준다.3억원 대출을 받고 집값에 변화가 없다면 유족은 3억원을 되돌려 받을 수 있고 집값이 상승했다면 더 많이 받게 된다. 아울러 공적보증 역모기지에 가입한 뒤 남는 방을 월세로 내주는 것도 허용된다. 이 경우 임대보증금을 받아서는 안된다. 대출원리금을 회수하는 데 영향이 없는 경우 고령자의 주택 활용성을 높여 주기 위해서다. 하지만 전세나 가압류·가처분·경매 등의 설정은 불가능하다. 다만 집값이 올랐을 때 기존 상품을 해지하고 높은 가격으로 다시 가입하는 것을 막기 위해 가입 때 담보주택가격의 2%를 가입자가 내도록 했다. 연간 보증료로 가입자가 보증금액의 0.5%도 내야 한다. 금융기관은 이와 별도로 취급중인 공적보증 역모기지 상품 대출의 연 0.2%를 주택금융공사에 출연해야 한다. 주택금융공사도 기본재산 대비 보증잔액을 법상 한도인 40배보다 낮은 30배로 설정해야 한다. 한편 주택공사는 역모기지 상품을 10년 안에 13만가구 정도가 이용할 것으로 추산하고 있다. 현재 역모기지 상품을 취급하는 시중은행은 신한은행과 농협. 신한의 판매 건수는 8일 현재 1564건, 대출 잔액 127억 7800만원에 불과하다. 대출 이자는 6.66%. 농협도 실적 7건, 대출 잔액 3억원에 그치고 있다. 담보도 주택이 아닌 전답이다. 농협 관계자는 “주택을 자식에게 물려줘야 한다는 관념이 여전히 강한 상태에서 호응을 기대하는 것은 아직 무리인 것 같다.”고 말했다.백문일 이두걸기자 mip@seoul.co.kr

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“7개 항목만 공개해선 싼지 비싼지 조차 알수없어”

1·11 부동산대책은 미완성의 정책이라고 전문가들은 입을 모은다. 실효성을 거두려면 보완을 해야 한다는 얘기다. 무엇보다 7개 항목의 원가공개는 허점 투성이다. 서울대 김용창 교수는 “사실상 공개가 아니다.”면서 “폭리구조가 드러나도록 정보를 공개한다는 데 의미가 있는데, 이런 시스템으로는 원가를 공개해도 검증을 못한다.”고 지적했다. ■ ‘미완의 정책’ 한계 및 대안 세종대 부동산경영학과 변창흠 교수도 “핵심은 비교와 검증이 가능해야 한다는 점인데, 공개를 해도 그 가격이 비싼 건지, 싼 건지 알 수 없는 상황”이라며 “이번 대책이 업계에 자율성을 주는 선에서 절충돼 있다.”고 꼬집었다. 건설업계 관계자는 “원가공개를 하더라도 대형건설사는 느긋하다.”고 업계 분위기를 전했다. ●검증 불가한 원가공개 1·11대책에 따라 민간이 공개하게 되는 7개 항목은 공공기관이 공개하는 61개 항목을 7개의 광주리에 담아놓는 식이다. 까닭에 공개 내역이 두루뭉술해지는 데다, 공공과 민간이 다른 기준으로 원가를 공개하는 탓에 비교·검증이 불가능하다. 경제정의실천시민연합 윤순철 국장은 “감리자 모집 단계에서 이미 민간의 58개 항목별 공사비가 공개되는 마당에 구체적 공개를 피하는 이유가 뭐냐.”며 “정말 원가공개 의지가 있는 건지 의심스럽다.”고 말했다. 정부가 민간에까지 확대한 원가공개 내역은 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비 등 7개 항목이다. 전면공개를 해야 한다는 지적은 그래서 나온다. ●불명확한 공개기준 항목별로 살펴보면 택지비 문제가 첫 손에 꼽힌다.1·11대책에서는 감정평가액을 택지원가로 인정해주기로 했다. 하지만 감정가로는 택지비에 포함된 거품을 걷어낼 수 없고, 투명성도 확보하기 어렵다는 지적이다. 윤순철 국장은 “감정가는 주변시세가 반영된 가격”이라며 “민원처리비, 리스크(위험) 비용 등에다 미래가치까지 포함돼 있어 실제 매입원가와는 거리가 멀다.”고 지적했다. 감정가는 토지 매입비보다 높기 마련이어서 원가로 볼 수 없다는 얘기다. 예를 들어,10년 전 평당 10만원에 사뒀던 땅이 평당 100만원으로 올랐을 경우 감정가는 현재 시점을 기준으로 정해지게 된다. 원가는 10배로 부풀려지게 마련이다. 감정가의 신뢰성 문제도 제기된다. 변창흠 교수는 “감정가는 감정평가사의 시각에 따라 결정된다고 해도 무리가 아닌데, 문제는 사업주가 감평사를 지정하는 과정에서 사업주의 입김이 반영된다는 데 있다.”고 지적했다. 사업주가 원하는 대로 감정가가 높게 책정될 가능성이 높다는 것이다. 끊이지 않는 토지 감정 비리 사건은 이같은 우려를 더하는 대목이다. 둘째로 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비 등 5개 항목으로 구성되는 기본형건축비의 문제도 지적된다. 대한전문건설협회 이석우 조사부장은 “하도급을 주는 과정에서 원가가 뻥튀기 되는데, 땅 파는 토공사에 실제 40억원이 든다면 200억원이 들었다고 원가를 매기는 식”이라며 “공사비 부풀리기는 100% 다 한다고 보면 된다.”고 말했다. 세부 공정에서도 이렇게 부풀리기가 만연되고 있는데, 수십개나 되는 공사 항목을 큰 묶음으로 모으게 되면 거품이 낄 수밖에 없다는 지적이다. 셋째로 가산비 내용도 불분명하다. 가산비는 체육시설이나 도서관 등 아파트 주민을 위한 편의시설 비용이다. 대한주택건설협회 관계자는 “호화롭게 짓는다고 하면 얼마든지 가산비도 부풀릴 수 있다. 브랜드 가치 차이를 누가 검증할 수 있겠냐.”고 우려했다. ●심사위 활동이 관건 결국 1·11 대책의 성공 여부는 이런 허점들을 어떻게 보완하느냐에 달렸다. 서울시립대 서순탁 교수는 “원가 공개 내역을 검증할 분양가심사위원회의 역할이 특히 중요하다.”면서 “지자체별로 구성하는 심사위에서 전문성과 공정성을 바탕으로 제대로 허실을 가려내느냐가 관건”이라고 강조했다. 김용창 교수는 “단순히 분양원가를 검증만 한다는 건지, 분양승인도 거부하는 효력까지 부여할 것인지를 명확히 해야 한다.”고 정부 정책의 불분명한 점을 지적했다. 경실련 정책위원장을 맡고 있는 경원대 홍종학 교수는 “1·11대책의 허점은 많지만 그래도 기본형건축비를 크게 낮추면 원가의 거품을 뺄 수 있을 것”이라며 기본형건축비 재조정을 촉구했다. 현행 기본형건축비는 중소형 기준 344만원으로 터무니없이 높아 적정수준으로 낮춰야 한다는 지적이다. 홍 교수는 또 원가인하에 따른 부실시공 가능성에 대해 “감리가 바로 서면 해결된다.”고 했다. 감리회사가 건설사의 하수인 비슷하게 돼 있는 현행 구조를 뜯어고쳐야 한다는 얘기다. 감정가에 대해서 우리은행 이성규 부부장은 “택지를 매입했던 시점의 감정가냐, 아니면 분양이 이뤄지기까지 금융비용이 포함된 감정가냐에 따라 그 차이가 엄청나다.”면서 “현재로선 기준이 없어 문제”라고 지적했다. 공정성을 위해 감정평가사 선정 과정도 투명해져야 한다는 지적이다. ■ 부동산시장 기상도 1·11 부동산 대책에 이어 1·31 대책이 잇따라 나오면서 집값이 잡힐지에 관심이 집중되고 있다. 부동산 시장이 연착륙을 할지, 경착륙을 할지를 놓고 의견이 엇갈린다. 급매물이 나와도 거래가 뜸하고, 사려는 사람도 팔려는 사람도 눈치만 보고 있는 상황이다. 전문가들은 이런 부동산시장 급랭기류가 당분간은 지속되겠지만, 상승 가능성이 항상 잠재해 있다고 지적한다. 국민은행 PB사업부 박합수 부동산팀장은 “상반기는 분양가 및 대출규제 등으로 주택가격이 더 오르지 않고, 하반기에는 강보합세가 예상된다.”면서 “투기 심리를 어떻게 잠재우느냐가 중요한데, 이번 대책도 별 게 아닌 것으로 판명나면 곧바로 가격이 상승할 것”이라고 전망했다. 하나금융경영연구소 관계자는 “분양원가 공개 및 분양가 인하를 중심으로 한 공급확대 정책 등으로 광풍은 잦아들 것”이라면서도 “연말 대통령선거에 따른 규제 완화 기대감은 여전할 것으로 보인다.”고 예측했다. 거래 급감 현상은 곧 해결되겠지만, 가격 급등으로까지 이어지지는 않을 것이라는 의견도 많다. 고종완 RE멤버스 대표는 “설이 지나면 실수요자 위주로 거래가 좀 살아날 것”이라면서도 “거래의 절대량이 크게 증가하는 것은 아니기 때문에 부동산 가격이 다시 강세로 전환되더라도 급등하는 일은 없을 것”이라고 진단했다. 임대주택 공급확대를 핵심 내용으로 한 1·31대책으로 장기적으로 중소형의 가격은 하향 안정세가 지속될 것이라는 관측도 있다. 부동산 114 김희선 전무는 “중장기적으로 정부의 부동산대책 발표 내용이 일관적으로 추진된다면 중소형의 시장가격이 훨씬 더 안정될 수 있을 것”이라면서 “청약에 대한 관심이 높아지는 등 준비수요는 늘어나겠지만, 당장 무리하게 집을 구매하겠다는 사람이 늘어나거나 시장에 영향을 주지는 않을 것 같다.”고 말했다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “임대주택이 늘어나면 민영아파트 건축이 줄게 되는데, 그러면 어차피 집을 한 채 사는 입장에서 더 좋고 큰 아파트를 찾게 된다.”면서 “30평 이상 중대형 평형은 수요·공급의 원리에 의해 5∼6월쯤 가격 반전이 이뤄질 것”이라고 전망했다. ■ 되짚어 본 부동산정책 정부의 아파트 분양가격 정책은 경제사정과 맞물려 규제와 자율화를 되풀이하면서 냉탕과 온탕을 오갔다. 8일 재정경제부, 건설교통부 등 관계부처에 따르면 1963년 공영주택법에서 공영주택의 입주금과 임대료를 건설원가에 연계해 결정하도록 하면서 정부의 가격통제가 시작됐다.1973년에는 가격통제 대상이 민영주택으로 확대됐다. 1977년에는 주택규모나 공영·민영에 관계없이 정부가 획일적으로 가격을 정해주는 강력한 분양가 상한제가 도입됐다. 국민들이 분양대금을 미리 내는 선분양 제도를 일반화시켜 집값을 확실한 정부 통제 하에 두겠다는 정부의 의지가 반영된 것이다. 정부의 부동산대책은 1989년에 원가연동제로 완화됐다. 외환위기 직후인 1999년부터는 국민주택기금의 지원을 받는 18평 이하 소형주택을 제외한 모든 주택에 분양가 자율화가 실시됐다. 시민단체들은 “선분양으로 인해 파생된 모든 규제를 철폐했다면 당연히 후분양으로 선회해야 했다.”고 지적한다.‘선분양-상한제’,‘후분양-가격자율화’가 시장원리에 맞다는 주장이다. 경실련 아파트거품빼기운동본부 김헌동 본부장은 “정부는 그동안 선분양에다 분양가 자율화는 물론 국가가 강제로 수용한 택지를 헐값에 민간업체에 넘기고, 분양가를 부풀려 신청해도 아무런 통제 없이 승인해 줬으며, 미분양 대책까지 세워줬다.”면서 “공급자가 리스크(위험)를 걱정하지 않아도 되는 완벽한 공급자 중심의 시장이었다.”고 비판했다. 그는 1982년부터 18년간 대형 건설업체에 몸담았던 부동산 전문가다. 분양가 자율화 이후 신규 아파트의 분양가격이 천정부지로 치솟고, 기존 아파트의 가격까지 끌어 올리자 참여정부는 집값을 잡기 위한 대책을 잇따라 내놓았다.2005년 3월에 공공택지의 공공주택을 대상으로 원가연동방식의 상한제를 적용하기 시작했다가 이번에 민영아파트까지 대상을 넓힌 것이다. 민간의 자율에 맡겼던 분양가격을 정부의 통제에 두겠다는 얘기다. 하지만 경실련, 참여연대 등 시민단체는 정부의 이번 대책을 놓고 “건설업체의 폭리를 합법화시킨 ‘무늬만 원가공개’”라고 비난한다. 반면 건설업계는 “원가를 공개하고, 가격을 통제받는 제품이 어디 있느냐.”며 반(反)시장적 정책이라고 반발한다. 이번 대책으로 가장 큰 타격을 입게 된 중소건설업체들의 모임인 대한주택건설협회는 1·11 대책 발표 직후 “주택사업에서 손을 떼겠다.”고 반발했다. 대형업체의 모임인 한국주택협회도 “민간주택 분양원가 공개를 입법화하면 헌법소원을 낼 것”이라고 밝혔다. ■ ‘부동산 정책’ 이런 점은 걱정 정부의 부동산 정책이 자칫 건설경기 위축과 아파트 공급 축소, 부실시공을 불러올 수 있다는 우려도 나오고 있다. 민간 건설업체들은 “1·11 부동산 대책이 시행되면 결국 건설을 포기할 수밖에 없다.”면서 “공급이 축소돼 가격이 급등할 것”이라고 주장한다. 이익이 적어지면 값싼 건설자재를 쓸 수밖에 없어 아파트의 품질이 하향 평준화될 것이라고 말한다. 결국 소비자만 골탕을 먹는 결과가 초래될 것이라는 주장이다. 한국건설산업연구원 관계자는 “전국의 주택보급률은 평균 105.9%에 이르지만 수도권은 90%대에 머물러 주택수요가 여전히 많다.”면서 “원가공개와 분양가 상한제로 수익이 줄어들면 ‘수요가 있는 곳에 공급함으로써 이윤을 창출한다.’는 기업의 시장원리가 작동하지 않아 적재적소의 공급이 이뤄지기 어려울 것”이라고 말했다. 하나은행 김일수 부동산팀장은 “수도권에서는 대기수요가 너무 많은 반면 공급은 턱없이 부족하다.”면서 “정부의 신도시 계획과 공공주택 확대 계획은 몇년 내에 이뤄지기 어려워 결국 부동산 가격이 다시 오를 것”이라고 전망했다. 경일감정평가법인 관계자는 “원가공개로 일단 분양가는 낮아질 것”이라면서도 “사업을 발주하는 시행사들의 이익이 불투명해지면 개발을 추진하려는 시행사가 급격하게 줄어들 수 있다.”고 말했다. 대한주택건설협회 관계자는 “건설업체들은 값싼 중국산 자재를 쓰고 비숙련공을 고용하는 방법으로 원가를 맞출 수 있고, 결국 아파트 품질만 떨어질 것”이라고 우려했다. 하지만 경원대 홍종학 교수는 “현재의 주택수요 중에는 투기적 가수요가 많다.”면서 “부동산 개발은 전세계적으로 대표적인 고위험 고수익 사업인데 유독 한국에서만 짓기만 하면 ‘대박’이 터지는 저위험 고수익 구조가 형성됐다.”고 지적했다. 그는 “1990년대에 1000개도 안 되던 건설사가 1만 3000개로 급증한 사실은 그동안 건설사들이 얼마나 폭리를 취했는 지를 반영하는 것”이라면서 “건설업계의 폭리를 위해 소비자들이 계속 피해를 볼 수는 없지 않으냐.”고 말했다. 경실련 윤순철 시민감시국장은 “소비자가 공개된 원가에 대해 법적으로 문제삼지 못하게 한 것과, 강제수용으로 이뤄지는 공공택지개발에 민간업체의 참여를 허용한 것은 오히려 민간업체에 대한 특혜”라고 지적했다. 정부의 부동산 대책에 대한 업계의 주장이 일방적인 하소연과 으름장만은 아닌 듯하다. 부동산 정책을 맡고 있는 정부 당국자도 “공급위축 위험이 아주 없는 것은 아니다.”면서 “아파트 공급위축은 바람직스럽지 않다.”고 말했다. 그는 “심사위원간 가격깎기 경쟁이 빚어질 수도 있고, 이는 공급을 늦추고 결국은 원가를 높이는 요인으로 작용할 수 있다.”고 우려했다. 경제부처 한 국장은 “부동산에 거품이 없다는 박병원 전 재정경제부 차관의 발언은 집값 거품붕괴로 이어져서는 안된다는 경제정책 당국의 바람에서 나온 것”이라고 말했다. 정부가 원가공개에 미적지근한 태도를 보여왔던 까닭도 여기에 있다는 것이다. 기획탐사부 이창구 강혜승 유지혜 박지윤기자 tamsa@seoul.co.kr ●기획탐사에 대한 독자 여러분들의 제보를 받습니다. (02)2000-9261∼9263 또는 tamsa@soeul.co.kr

서울신문
임대주택 펀드 4000억원 조성

임영록 재정경제부 차관보는 8일 “올해 비축형 임대주택 5000가구를 건설하기 위해 임대주택펀드 4000억원을 우선 조성할 예정”이라고 밝혔다. 임 차관보는 이날 정례브리핑에서 “올해 계획된 비축형 임대주택은 수도권의 시범사업지구를 대상으로 하반기에 착공,2009년 하반기 입주를 목표로 추진하겠다.”며 이같이 말했다. 임 차관보는 “다음주 중 건설교통부 차관을 위원장으로 관계부처 합동 태스크포스(TF)를 구성, 펀드 설립과 운용 등 계획을 수립하겠다.”면서 “재경부 1차관이 주재하는 부동산 대책반 회의에서도 TF의 추진상황을 점검할 계획”이라고 설명했다. 임 차관보는 임대주택 사업에 대한 재정 부담과 관련,“현재 1억 8000만원의 건설원가를 들여 분양가격 2억 5000만원의 주택을 짓겠다는 것”이라며 “매년 3% 물가상승률을 가정하면 10년 후 매각될 가격은 보수적으로 잡아도 3억 2000만원은 될 것”이라고 강조했다. 이와 관련, 재경부 관계자는 “올해 조성할 임대주택펀드 4000억원 가운데 일부는 재정과 주공, 토공이 출자할 것”이라면서 “국민연금을 비롯해 자산운용협회와 생보사 등의 관심이 높아 절반 이상은 민간에서 유치될 수 있을 것”이라고 말했다. 그는 역외펀드 비과세 여부에 대해서는 “어느 정도 검토가 마무리됐으며 조만간 발표할 수 있도록 준비하고 있다.”고 말했다. 재경부는 이르면 9일 중 다양한 자료제출 등을 전제로 역외펀드 비과세를 비교적 까다롭게 허용하는 쪽으로 발표할 예정이다. 한편 그는 하이닉스반도체 공장 증설과 관련해 “상수원 보호 이외에도 하이닉스의 적기투자를 위해 불가피하게 내린 결정이었다.”면서 “상수원을 보호하면서 경쟁우위의 필수요소인 적기투자가 가능하도록 환경문제가 없는 지역에 우선 투자하도록 권유한 것”이라고 설명했다.백문일기자 mip@seoul.co.kr

서울신문
천안式 통제의 명암-3년간 분양가 상승률 9% 그쳐

“새로 분양하는 아파트는 언제쯤 나와요? 어디가 제일 교통이 편한가요?” 7일 천안시 두정동의 S부동산에서 만난 이모(29·여·서울 서대문구 홍제동 거주)씨는 공인중개사와 머리를 맞대고 아파트 시세를 따져보고 있었다. 올 가을 결혼을 앞두고 신혼집을 장만하는 중이라고 했다. 이씨는 “천안 아파트 값이 싸다고 해서 알아보러 왔다.”면서 “일단 천안에서 분양만 받을 수 있다면 시댁에서 몇년 함께 살다가 아파트가 완공된 뒤 이사올 계획”이라고 말했다. ■ 4년째 분양가 규제하는 천안 가보니 ●“서민들에게 내집마련 희망 줘” 천안시가 4년째 분양가 가이드라인을 시행하면서 천안시민뿐 아니라 다른 지역에서도 천안에 집을 장만하려고 몰려들고 있다. 불당동에서 만난 주부 이모(38)씨는 “결혼한 지 10년이 됐지만 고속철이 들어온다, 지하철이 연결된다는 소문이 나돌면서 집값이 하도 올라 천안에서는 아파트를 못 살 줄 알았다.”면서 “하지만 시에서 일정가격이 넘으면 분양을 못하게 규제해 주니 좋은 아파트를 싸게 살 수 있는 길이 생긴 셈”이라고 반겼다. 실제로 2004∼2006년 사이 천안시의 아파트 분양가는 599만∼655만원으로 유지돼 상승률은 9%에 그쳤다. 같은 기간 전주시의 분양가가 300만원에서 700만원으로, 청주시의 분양가가 400만원에서 700만원으로 껑충 뛰었던 것과는 대조적이다. 의정감시활동을 벌이는 시민단체 푸른천안21의 김흥수 운영위원은 “대부분의 지자체가 거품이 잔뜩 낀 분양가를 형식적으로 승인해 주는 가운데 천안시가 총대를 멘 것”이라면서 “전국적으로 건축비가 2∼3%밖에 차이가 안나는 상황에서 분양가를 잡으려면 규제는 꼭 필요하다.”고 평가했다. 천안의 가이드라인제가 주변지역 집값을 끌어내리는 부수적 효과도 나타나고 있다. 지난해 신도종합건설은 아산시 용화택지지구에 지을 ‘브래뉴’의 분양가를 670만원으로 신청했다. 아산시는 천안의 분양가 가이드라인인 655만원보다 낮은 618만원에 승인했다. 아산과 천안은 사실상 동일 생활권으로 천안의 분양가를 무시할 수 없었기 때문이다. ●“차라리 원가공개하겠다.” 도심에 있는 한 모델하우스. 서너명의 행인들이 입구를 기웃거리다 발길을 돌렸다. 내부 인테리어까지 완벽하게 되어 있는 모델하우스였지만 입구에는 ‘관계자 외 출입금지’라는 빨간 경고문구가 붙어 있었다. 휑뎅그렁한 모델하우스를 지키던 경비는 “모델하우스가 완공된 지 1년이 다 돼가는데 시에서 분양승인을 받지 못해 문도 열지 못하고 있다.”면서 “가끔 사정을 모르는 사람들이 드나들어 아예 경고문을 붙여놨다.”고 말했다. 천안에서 만난 건설업자들은 천안시의 가이드라인에 맞추면 이윤이 맞지 않기 때문에 결국 경영사정이 악화돼 도산 위기에 처할 것이고, 공급부족으로 이어질 것이라고 말했다. 절반은 하소연, 절반은 으름장으로 받아들여졌다.A건설 관계자는 “한달에 이자만 8억 5000만원을 내야 하는데 벌써 1년 가까이 분양을 미뤄 피해가 막심하다.”면서 “시에서는 우리가 눈치보느라 분양을 미룬다고 하지만, 이자가 얼마인데 그러겠느냐. 이윤이 남지 않아서 못하고 있는 것”이라고 한숨을 내쉬었다. B건설사 관계자는 “차라리 매매계약서는 물론이고 도급계약서 한장까지 모든 자료를 줄 테니 철저하게 원가검증을 다 하라.”면서 “철저히 검증하고 9% 이상 마진 못 붙이게 하면 될 것 아니냐.”고 분통을 터트렸다. 이어 “지금 아산의 땅값은 천안의 60∼70% 수준이고 분양가는 거의 비슷하다.”면서 “아산으로 빠져나가는 건설업자들이 점점 늘고 있다.”고 전했다. ●“시가 땅장사하나?” 최근에는 천안시가 시유지를 비싸게 팔아 건설사가 가이드라인 이상의 가격으로 분양하게 만들고 있다는 논란도 일고 있다. 청수지구에 땅을 소유하던 박윤수(43·가명)씨는 “원주민들로부터 땅을 평당 70만∼150만원에 강제수용해 놓고 건설사에는 700만원에 팔았다고 하던데, 이러면 시와 토지공사가 땅장사한 것밖에 더 되느냐.”고 분통을 터트렸다. 이에 대해 천안시 이병기 공영개발팀장은 “우리가 실제로 판매한 가격은 400만∼450만원인데 민간건설사가 채권의 할인으로 인한 손실액까지 분양가에 포함시켜 가격이 올라간 것”이라고 해명했다. ■ 천안 가이드라인정책 2% 부족 천안시의 분양가 가이드라인제가 어느 정도 성공을 거두기는 했지만 100점짜리 정책이라고 평가하기는 어렵다. 전문가들은 보다 정교한 정책 추진이 아쉽다고 지적했다. 정부도 천안시의 결함과 보완점을 부동산정책의 반면교사로 삼아야 할 것으로 보인다. # 분양가 심의·승인권 지자체에… 중앙 - 지방갈등 우려 천안시가 가이드라인을 시행하면서 저지른 가장 큰 오류는 지자체장의 분양가 통제에 대한 법적 근거가 없는 상황에서 시행을 강행했다는 점이다. 세종대 부동산 경영학과 변창흠 교수는 “정책은 취지가 아무리 좋아도 법적인 근거가 없다면 실현할 수 없다는 것을 천안시가 간과했다.”고 지적했다. 1·11 대책에서는 분양가 심의·승인권이란 엄청난 권한을 지자체에 맡겼다. 천안시와 정반대로 건설업자에 유리한 분양가를 승인해 주는 지자체가 나올 경우에는 중앙정부-지방정부간 갈등도 예상된다. # 시행초 산정기준·과정 공개안해 신뢰도 떨어져 천안시가 매년 발표하는 가이드라인의 산정 기준과 과정 등이 투명하게 공개되지 않는다. 천안시는 2004년 처음으로 평당 분양가 600만원이란 가이드라인을 제시하면서, 지가상승·물가변동률·표준건축비 등을 감안해 ‘포괄적으로’ 금액을 산정했다고만 설명했다. 적정 택지비와 건축비 등을 산출해 합계를 낸 결과가 아니라 여러 요인을 감안해 ‘적당한’ 총분양가만 결정했다는 얘기다. 자문에 참여한 전문가들의 명단도 공개하지 않고 있어 건설업체들은 “신뢰할 수 없는 가이드라인”이라고 반발한다. 공식적인 자문위원회는 올 들어서야 구성됐다.1·11대책에서도 건설교통부가 정할 ‘기본형 건축비’ 산정 기준을 투명하게 공개하지 않으면 정책의 신뢰도는 떨어질 수밖에 없다. # 가이드라인 655만원 맞출 수 있는 곳은 시외곽뿐 분양가에서 가장 큰 비중을 차지하는 택지비의 지역별 차이를 감안하지 않은 점도 비현실적이라고 지적된다. 한 건설업체 관계자는 “천안시에서 500가구 이상 아파트를 지을 수 있는 택지의 가격을 A∼D등급으로 나눌 수 있는데, 새 도심인 두정·쌍용·불당동에서 외곽지역으로 가면서 땅값은 각각 600만원,500만원,300만원,250만원 수준으로 떨어진다.”면서 “가이드라인 655만원을 맞출 수 있는 지역은 시 외곽뿐”이라고 주장했다. 남서울대 건축학과 이광영 교수는 “도심에서 떨어진 거리와 상업지역이나 주거지역 등 각 지역의 용도에 따라 분양가를 차등해 적용하는 게 바람직하다.”고 지적했다.1·11 대책에서는 택지비를 감정가로 인정하겠다고 밝혔지만 감정가가 택지매입원가와 큰 차이가 날 수 있어 논란과 갈등의 소지가 있다. # 가이드라인 제시후 주택보급률 89%대로 하락 공급 축소 우려의 목소리도 나온다.A건설 관계자는 “2002년부터 가이드라인 적용 전까지 공급된 주택 물량이 남아 있기 때문에 지금은 별 문제가 없다.”면서 “지금 아파트를 지어도 3∼4년은 걸리는데, 가시적인 공급 대책 없이 당장 계속해서 늘어나는 천안 인구를 어떻게 감당할 생각인지 모르겠다.”고 지적했다. 실제로 천안의 주택보급률은 2001년 102%에서 가이드라인을 도입한 2004년 89%로 떨어졌고,2006년에도 비슷한 수준을 유지하고 있다. 이에 대해 천안시 서정철 주택사업팀장은 “법원에서 가이드라인제 확정판결이 날 때까지 건설사들이 분양을 늦추고 있는 것뿐이지 실제로 사업을 취소한 회사도 한 곳도 없다.”면서 “올 하반기부터는 공급량이 다시 늘어날 것”이라고 예측했다. 장병선 주택관리팀장은 “2009년 말까지 비록 적은 물량이지만 임대아파트와 주택 344가구를 공급할 예정”이라면서 “대량으로 공급해야 하지만 예산이 부족해 어렵다.”고 말했다. 건설업계는 1·11대책 역시 공급부족 사태를 야기할 것이라고 우려한다. 이에 정부가 1·31 대책에서 10년 동안 260만 가구의 장기임대주택을 추가공급하겠다는 계획을 밝혔지만, 택지확보와 재원조달 등 넘어야 할 산이 한두개가 아니다. ■ 드리미-천안시 법정싸움 어떻게 되나 분양가 가이드라인을 놓고 천안시와 소송을 제기한 ‘㈜드리미’가 손해배상 소송까지 예고, 법정 싸움의 귀추가 주목된다. 천안시는 8일 오전 대법원에 상고 여부를 결정해 발표할 예정이다. 드리미는 조만간 금융비용과 모델하우스 관련 비용 등 35억∼40억원의 손해배상청구소송을 제기할 계획이다. 손해배상청구소송에서는 천안시가 가이드라인이 법적 근거가 없다는 사실을 알면서 고의적으로 분양승인을 반려했다는 사실을 드리미측에서 입증해야 한다. 최달식 드리미 사장은 승소 가능성에 대해 “천안시가 월권행위를 했기 때문에 이길 수 있다.”면서 “천안시의 정책은 법적으로 타당성이 없다.”고 주장했다. 재건축·재개발 관련 소송을 전문으로 하는 A변호사는 “천안시가 고의에 가까운 과실이 있거나 행정명령으로 인해 드리미측이 볼 피해를 충분히 예견했다는 입증이 있어야 손해배상을 받을 수 있다.”면서 “이를 증명하는 문서나 증언 등 명백한 증거를 확보하는 일이 쉽지는 않을 것”이라고 말했다. 드리미 관계자는 “손해배상에 대한 결과는 아직 속단할 수 없지만, 증거를 확보하기 위해 노력하고 있다.”고 말했다. 분양승인을 둘러싼 행정소송에 대해 대법원에서도 드리미측이 우위를 선점할 것이라는 관측이 많다. 법조계에서는 1·11대책과 관련해 민영아파트도 분양가 상한제의 적용을 받도록 법령을 정비한다고 해도 이를 드리미가 분양승인신청을 한 시점으로 소급적용할 수는 없다고 보고 있다. 재산권 보호를 재확인한 대전고법의 판결이 대법원에서 확정된다면 천안시의 분양가 가이드라인은 사실상 효력을 잃게 된다. ■ 성무용 천안시장에 들어보니 “천안시의 분양가 가이드라인을 통한 안정화 노력이 1·11 부동산 대책에도 어느 정도 영향을 줬다고 생각합니다.” 성무용(64) 천안시장은 7일 서울신문과 전화 인터뷰에서 “오는 9월 분양가 상한제가 실시되면 가이드라인은 사실상 폐지되는 셈이지만, 이미 가이드라인의 효과를 보고 있는 천안의 부동산 시장이 더욱 안정될 수 있을 것”이라고 강조했다. 성 시장은 “지난 2002년부터 천안에 개발 호재가 부상하면서 근거도 없이 분양가가 높게 책정되기 시작했다.”면서 “최대 수익을 얻고 떠나면 그만이라는 생각으로 사업을 벌이는 업자들 때문에 피해를 보는 것은 결국 지역 서민이라고 보고 적정한 가격선을 설정해야겠다고 판단했다.”고 가이드라인 도입 배경을 설명했다. 그는 가이드라인으로 인해 경기가 침체되고 있다는 우려를 강하게 반박했다. 성 시장은 “적정한 분양가 책정은 주택시장의 선순환 구조를 이끌어 수요자인 서민과 공급자인 건설사 모두에게 이익을 가져다 준다.”면서 “실제로 지역 경기의 지표로 활용되는 사업체 수와 종사자 수가 지난 2002년 2만 9227개·15만 2656명에서 지속적으로 증가해 2005년에는 3만 3616개·18만 2186명으로 늘어났다.”고 설명했다. 이어 “경제란 수요와 공급의 기본원리에 의해 움직이는데 아파트 분양가가 지역의 경제여건에 맞지 않는 고분양가로 책정되는 것이 오히려 지역경제에 악영향을 준다.”고 지적했다. 성 시장은 분양가 규제가 자치단체장의 당연한 의무이자 권리라고 강조한다. 그는 “주택법 38조에 엄연히 분양승인권을 지자체장에게 주도록 명시하고 있다.”면서 “실제로 이 권한을 행사해 천안을 비롯해 인근지역까지 분양가가 안정되지 않았느냐.”고 말했다. 성 시장은 대전고법에서 천안시의 가이드라인이 법적 근거가 없다는 이유로 패소한 데 대해 “지자체장의 승인권에 대해 검증되지 않은 분양가격이 포함된 입주자 모집공고안을 요건만 갖추면 승인해 줘야 한다는 기속행위로 판단한 것은 재판부가 주택법의 입법취지인 서민의 주거 안정 등 공익에 앞서 사업자의 사익을 지나치게 배려한 것”이라고 실망감을 표시했다. 그는 “법원 판결이 우리의 힘겨웠던 노력에 힘을 실어 주진 않았지만 서민주거안정을 위한 천안시의 일관된 기조는 변하지 않을 것”이라고 말했다. ●기획탐사부 이창구 강혜승 유지혜 박지윤기자 tamsa@seoul.co.kr 기획탐사에 대한 독자 여러분들의 제보를 받습니다.(02)2000-9261∼9263 또는 tamsa@seoul.co.kr

서울신문
[1·31대책 약발 받을까] “분당급 신도시등 택지확보가 관건”

‘1·31 부동산대책’의 성공 여부는 얼마나 좋은 택지를 확보하느냐에 달려 있는 것으로 조사됐다. 정부는 비축용 임대아파트 50만 가구 등 2017년까지 260만 가구의 장기임대 아파트를 공급하기로 지난 31일 발표했다. 서울신문은 1일 부동산 전문가들을 상대로 대책에 대한 평가 등을 점검했다. 김진유 주택도시연구원 박사는 “정교한 수요 예측과 이에 맞춘 공급이 이뤄져야 정책이 성공한다.”면서 “어디에 어떤 수요가 있는지 지역, 평형 등부터 먼저 파악해야 한다.”고 말했다. 박환용 경원대 도시계획과 교수도 “전남·광주 등의 지역은 국민임대아파트가 미분양으로 남아 골치다.”면서 “임대는 수요가 있는 지역에만 지어야 한다.”고 조언했다. 고종완 RE맴버스 사장도 “서민·저소득층이 출퇴근하기 편하고 학교·병원 등 편의시설을 잘 갖춘 입지여야 한다.”고 말했다. 비축용 임대아파트와 관련, 공공부문이 지나치게 간섭하는 게 아니냐는 우려도 나왔다. 건국대 부동산학과 손재영 교수는 “임대아파트는 저소득층을 위해서만 지어야 한다.”면서 “우리나라는 1가구 2주택자가 전세 형태로 임대를 제공하고 있는데 민간부문이 하는 것은 안 되고 공공부문이 세금으로 중산층 임대(비축용 임대)를 짓겠다는 것은 이해하기 어렵다.”고 말했다. 김경환 서강대 경제학과 교수는 “비축용 임대아파트는 새 택지를 개발하는 게 아니라 올해부터 김포 등 2기 신도시에 적용하겠다는 것인데 이는 결국 다른 민간 물량을 줄이는 것이어서 부정적이다.”고 우려했다. 특히 임대 시장과 기존 시장은 별개여서 일반 시장도 함께 고려해야 한다는 주문도 많았다. 박합수 국민은행 부동산 팀장은 “양도세 강화, 대출 규제 등으로 사기도 팔기도 어렵게 기존 시장은 묶어두고 임대만 갖고 집값을 잡기는 어렵다”면서 “임대 정책과 별도로 중산층 이상 시장은 민간 공급이 합리적으로 이뤄지도록 조정해 주고 일반 매매시장은 숨통을 터줘야 한다.”고 말했다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “집에 대한 소유 개념을 바꾸기 어려운 만큼 비축용 임대 아파트도 10년 뒤 당첨자에게 분양권을 우선적으로 줘야 한다.”면서 “그래야 기존 중소형 시장 수요를 흡수할 수 있다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

서울신문
[1·31 부동산정책] 주요내용과 청약 전략

정부가 31일 발표한 부동산대책의 주요 내용은 임대주택펀드로 무주택 서민·중산층을 위해 비축용 장기임대주택 50만가구(2007∼2017년)를 건설한다는 것이다. 또 ‘1·31 부동산대책’에는 ▲2013년 이후에도 국민임대 50만가구(2013∼2017년) 공급 ▲민간임대 분양전환 기간을 5년에서 10년으로 연장해 25만 5000가구(2007∼2017년) 공급 ▲10년 이상 임대 등 공공임대 30만 가구(2013∼2017년) 확보 등 모두 160만 장기임대 주택 추가 확보가 담겨 있다. 오는 2012년까지 공급하기로 계획한 국민임대 100만가구 건설과는 별도다. ●무주택 서민 위한 비축용 임대 가장 눈길을 끄는 것이 비축용 장기임대다. 기존 임대주택은 중소형이 주류지만 비축용 임대는 평균 30평형 크기로 무주택 서민·중산층이 대상이다. 저소득층을 위한 국민임대와 달리 청약저축, 청약예금·부금 등 청약통장 가입자에게 우선 공급된다. 30평형 기준 임대보증금은 2500만원, 월임대료는 52만원 수준이다. 수도권에서 공급되는 기존 국민임대 아파트와 비교하면 비싸지 않다. 좋은 입지에만 지어진다면 인기가 있을 것으로 보인다. 용인 동백 국민임대 24평형의 경우 도시근로자 월평균 소득의 70% 이하인 227만원 이하 소득 가구를 대상으로 월 22만 6000원, 보증금 2000만원에 분양해준다. 다만 국민임대는 분양전환 때 입주자에게 우선권이 주어지지만 비축용은 10년 임대 뒤에 일반 매각이 원칙이다. ●공공부문 강화 어디까지? 정부는 당초 2012년까지만 국민임대주택 건설(총 100만가구) 계획을 잡아 두었으나 이를 2017년까지 5년 연장해 총 50만가구를 추가 공급하기로 했다.2013년부터 2017년까지 10년 이상 임대, 전세임대도 30만가구를 추가 확보할 방침이다. 국민주택기금의 지원을 받는 5년 이후 분양전환되는 민간임대 아파트의 경우 분양전환 기간을 10년으로 연장해 추가로 25만가구 공급 효과를 정부는 기대하고 있다.5년 임대는 기간이 짧아 임대시장 안정에 기여하는 효과가 제한적이란 지적에 따른 것이다. 주택공사 등 공공부문의 수도권 지역 분양물량을 연 3만 5000가구에서 5만가구로 늘리는 등 공공부문의 역할이 강화된다. ●무주택자는 청약저축 가입 서둘러라 ‘1·31 부동산 대책’에 따라 무주택자와 유주택자들은 어떻게 해야 할까. 무주택 실수요자들은 무리해서 내 집을 마련할 필요는 없을 것 같다. 임대주택 물량이 늘어나기 때문에 앞으로 임대아파트에 들어간 뒤 분양전환을 통해 내 집을 장만하는 방향으로 전략을 짜는 것도 좋다. 임대주택에 들어가려면 청약저축이 있어야 하기 때문에 아직까지 청약통장이 없는 사람들은 청약저축 가입을 서둘러야 한다. 김광석 스피드뱅크 실장은 “내년 이후 계속 공급될 2기 신도시에서도 임대주택 물량이 나올 가능성이 높기 때문에 무주택자들은 서두르지 말고, 시간을 갖고 가점을 늘려나가는 전략을 짜야 한다.”고 말했다. 청약가점제 등에 따라 순위가 낮은 유주택자들의 평수 늘려가기 전략은 좀 더 복잡하다. 앞으로 신규 중소형 우량물량은 청약받기 힘들게 되고, 중대형에서도 가점이 적용돼 순위가 밀릴 가능성이 높다. 청약예금을 가진 유주택자라면 9월 전에 빨리 청약하는 게 좋다. 청약예금 가입자는 임대주택 청약자격이 없는 데다 9월 이후에는 당첨확률도 매우 낮아진다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

서울신문
[1·31 부동산정책] ‘장기임대주택 공급 확대’ 엇갈린 반응

정부가 ‘1·31 부동산 대책’을 통해 장기임대주택 공급물량을 확대키로 함에 따라 일단 전·월세 시장은 안정될 것이라는 분석이 많다. 물량이 늘어나는 만큼 집값 안정은 물론 무주택자들의 주거비 부담도 줄어들 것이라는 긍정적인 전망도 나온다. 하지만 적합한 택지를 구하는 문제는 쉽지 않을 것이라는 말도 없지 않다. 오히려 공공부문의 물량 증대가 민간부문의 공급 위축으로 이어져 집값 상승을 부추길 것이라는 우려도 있다. ●송파신도시,‘분당급’ 신도시 등 택지 확보가 관건 비축용 임대와 관련, 건설교통부 서종대 주거복지본부장은 “서울에서도 물량이 나올 수 있도록 서울시와 협의할 것”이라면서 “송파신도시, 분당급 신도시에서도 물량이 나올 수 있을 것”이라고 말했다. 얼마나 좋은 입지에 공급할 수 있는지가 관건인 만큼 만족스러운 곳에 임대를 공급해 서민들의 관심을 끌겠다는 것이다. 매년 비축용임대 5만가구를 지으려면 연 평균 200만평이 필요하다. 정부는 올해부터 2010년까지는 이미 확보한 공공택지 여유분 600만평을 우선 활용하고,2011년부터는 택지를 올해부터 추가로 지정한다는 계획이다. 당장 올해 공급할 예정인 비축용 장기임대 5000가구의 경우 김포 양촌, 고양 삼송, 남양주 별내, 수원 호매실 등 수도권에서 4000가구, 지방에서 1000가구를 내놓을 계획이다. ●민간 공급 위축시켜 집값 부채질? 고종완 RE멤버스 소장은 “정부가 주도해서 공급하는 임대라면 임대료가 시세보다 낮게 책정될 가능성이 높다.”며 “비축용 장기임대주택과 다가구, 다세대 등 단기 공급이 가능한 주택이 동시에 늘어난다면 임대시장 안정에는 도움이 될 것”이라고 말했다. 기존에 확보된 신도시나 택지지구에 임대주택을 추가로 지으면 민간부문에서 주택을 건설할 택지가 부족해질 것이라는 우려가 적지 않다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “임대주택을 늘리면 민간분야의 분양주택은 감소할 수밖에 없다.”면서 “분양가 상한제까지 도입했으면 민간이 공급을 늘릴 수 있도록 도와줘야지 업체는 배제시키고 공공역할만 강화한다는 것은 문제”라고 지적했다. 박재룡 삼성경제연구소 박사도 “임대주택 공급 확대라는 취지는 바람직하지만 그만큼 소유권이 있는 분양주택 물량은 감소하기 때문에 상대적으로 분양주택은 가격이 더 오를 수도 있다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

서울신문
‘91조 임대주택 펀드’ 만든다

올해부터 2017년까지 장기임대주택 260만가구가 공급된다. 이 가운데 50만가구는 총 90조여원의 ‘임대주택펀드’를 조성, 주택수급 조절용으로 정부가 소유하는 ‘비축형 장기임대주택’으로 건설된다. 이렇게 되면 2017년 국내 전체 주택에서 차지하는 임대주택의 비율은 20%에 이르게 된다. 하지만 펀드 운용에 따른 적자보전을 위해 정부가 연간 5000억원씩 재정을 지원해야 하기 때문에 적잖은 논란이 예상된다. 아울러 수도권 그린벨트 200만평을 풀어 주공아파트를 짓는 방안도 추진된다. 재건축·재개발 사업에 주공이 시행자로 참여하고 저소득·무주택 서민을 대상으로 한 장기저리의 ‘금리우대 모기지론’ 공급도 검토되고 있다. 정부와 열린우리당은 31일 당정간담회를 열어 이 같은 내용의 ‘주택시장 안정과 주거복지 향상을 위한 공공부문 역할강화 방안’을 확정했다. 권오규 경제부총리는 “앞으로는 공공부문을 통한 서민과 중산층의 주거복지 향상에 정책을 중점을 두겠다.”고 말했다. 방안에 따르면 정부는 지난해 80만가구 수준인 임대주택을 2012년에는 230만가구,2017년에는 340만가구까지 늘리기로 했다. 총 260만 가구가 추가로 공급되는 것이다. 특히 기존 30년짜리 국민임대주택이나 10년 이상 공공임대주택 이외에도 ‘임대주택펀드’를 조성,30평형짜리 아파트를 10년간 임대해 주는 ‘비축형 장기임대주택’을 공급하기로 했다. 수도권에 60%, 지방에 40% 공급할 예정이다. 임대보증금은 2500만원, 임대료는 52만원 정도로 예상된다. 입주권자에게는 우선 분양권이 주어지지 않으며 10년 뒤 주택수급 사정을 감안해 일반분양하는 것을 원칙으로 정했다. 비축용 장기임대주택은 토지공사가 주로 시행할 것으로 보인다. 정부는 연 평균 7조원 규모의 펀드를 조성해 토공·주공·지자체 등이 비축용 장기임대를 시행토록 할 예정이지만 주로 토지공사가 맡을 것이란 예상이다. 토지공사측은 “주택공사는 소득 1∼4분위의 저소득층을 위한 국민임대에 주력하고, 토지공사는 비축용 임대주택 건설에 주력할 것으로 보인다.”고 말했다. 펀드의 재원은 국민연금이나 우체국, 농협, 생보사 등의 장기투자자금을 차입해 활용하기로 했다. 펀드의 규모는 건설기간인 2019년까지 감안할 때 연간 7조원씩 91조원으로 예상된다. 토공과 주공이 공동으로 설립한 자회사가 펀드를 운영하며 투자기관에는 ‘국고채유통수익률+α’의 수익률을 보장해 준다. 연간 5%가 넘을 전망이다. 정부는 이에 따라 연간 5000억원의 재정지원이 필요한 것으로 예측했다. 백문일 주현진기자 mip@seoul.co.kr

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