“일단 한양아파트 1·2차가 재건축을 추진하기로 했다니까 관심을 보이는 사람들은 많아요. 하지만 아직 투자하겠다고 본격적으로 나서는 사람은 없어요.”(서울 강남구 압구정 A부동산)서울 강남권 노후 아파트들의 재건축 사업 속도가 빨라지면서 다시 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 11·3 부동산 대책 이후 한풀 꺾였다지만, 그래도 강남권이 부동산 시장의 ‘블루칩’(대형 우량주)인 것은 변하지 않아서다. 이런 분위기를 타고 올해 강남권에서 대규모 아파트 공급이 이뤄진다. 부동산114 조사 결과 강남·서초·송파·강동구 등 4개 구에서 나오는 분양물량은 1만 8281가구다. 이는 지난해 1만 6023가구보다 2200여 가구 많은 것이다. 하지만 강남 4구는 11·3 부동산 대책으로 청약조정지역으로 분류돼 입주 때까지 분양권 전매를 할 수 없고, 1순위 청약 자격도 세대주와 1주택 이하 보유자 등으로 까다로워졌다. 더이상 ‘묻지마 투자’로는 성공할 수 없다는 이야기다. ●압구정 한양 1억대 오를 때 옆단지 현대 7억 올라 특히 일반 분양물량이 6600여 가구에 이르고, 부동산 경기의 불확실성이 커지면서 전문가들은 이제 블루칩인 강남 재건축 투자에도 ‘옥석 가리기’가 필요하다고 말한다. 한 개발사 관계자는 “사람들이 부르기 좋아 강남재건축이라고 묶어서 이야기하지만, 실제 강남과 서초, 송파, 강동은 각각 수요층이 많이 다르다”면서 “길 하나 사이를 두고, 중학교 배정 하나를 두고 수요가 갈리는 곳이 강남”이라고 설명했다. 실제 같은 압구정동에서도 입지에 따라 가격 움직임이 다르다. 압구정 한양 1·2차 아파트는 지난달 소유주 50% 이상의 동의를 얻어 추진위 구성을 시작했다. 1977년 12월에 입주한 한양 1차(936가구)와 1978년 9월 입주한 2차(296가구)는 모두 지은 지 40년이 지났다. 인근 부동산 관계자는 “재건축이 진행된다고 하면 보통 사람들이 관심을 많이 가져야 하는데, 경기 때문인지 아직 큰 움직임은 보이지 않는다”고 귀띔했다. 압구정 현대아파트는 지난해 12월 말 기준 구현대 1·2차와 신현대아파트가 각각 1년 사이에 최고 7억원씩 상승했다. 반면 한양 1·2차 아파트는 최고 1억 8500만원 오르는 데 그쳤다. 지역별로 어떻게 수요층이 차이가 날까. 지난해 강남 3구의 아파트 3.3㎡당 평균 분양 가격은 3684만원으로 사상 최고치를 기록했다. 이전 평균 분양가 최고치는 2007년의 3108만원이었다. 구별로는 서초구가 3.3㎡당 4225만원으로 가장 높았고, 강남구가 3916만원으로 뒤를 이었다. 송파구는 2401만원이었다. 업계 관계자는 “평균 분양가격을 봐도 강남·서초는 부유층이, 송파는 중산층의 수요가 많다는 것을 알 수 있다”고 설명했다. 강남구는 기본적으로 자산가와 기업인들의 수요가 많다. 부동산 관계자는 “테헤란로를 기준으로 북쪽에 있는 아파트들은 기업을 하는 사람들이나 재산을 물려받은 자산가들이 많이 산다. 반면 대치동과 도곡동에는 의사·교수·변호사 등 전문직이나 대기업 임원들이 많이 산다”면서 “청담동이나 압구정동에 비해 대치동과 도곡동 주변에는 입시학원들이 많고 부모들의 교육열이 뜨거운 편”이라고 설명했다. 분양대행사 관계자는 “개포동이나 일원동, 대치동 등은 분양가격에 대한 민감도가 상대적으로 크고, 재건축 이후 다른 지역에 살겠다는 사람들도 많다”면서 “반면 압구정이나 청담동은 주민들이 그대로 살려고 하는 경향이 크다”고 전했다. 강남구에선 오는 6월 개포동 개포시영 아파트 2296가구(일반분양 220가구)가 분양을 진행한다. 또 대치동 대치1지구, 청담동 청담 삼익 재건축 아파트가 나란히 10월과 11월에 분양 예정이다. 현대건설과 GS건설이 매입해 재건축을 진행하는 개포 주공8단지도 11월 분양 계획이다. 건설사 관계자는 “지난해 분양 물량이 개포와 일원 등이어서 분양가격이 서초구보다 낮았지만, 핵심지역으로 꼽히는 압구정이나 청담동 아파트 재건축 분양가는 훨씬 높을 것”이라고 전망했다. 서초구도 자산가가 많지만 강남구에 비해 대기업 임원과 고위 공직자, 교수 등 전문직의 비율이 더 높다고 알려졌다. 대기업에 다니는 최모(47)씨는 “반포 재건축 아파트는 상대적으로 학군에 대한 관심이 더 큰 편”이라면서 “아무래도 부모들이 전문직이 많다 보니, 자녀들에게 큰 재산을 물려주는 데 한계가 있어 공부를 많이 시키려고 하는 것 같다”고 말했다. 인근 공인중개사는 “최근 분위기를 보면 결혼하면서 용산이나 마포 등으로 분가해서 나갔던 30~40대들이 반포 재건축 아파트 분양시장에 관심이 많은 것 같다”면서 “한강이 보이는 아파트는 이제 3.3㎡당 5000만원이 넘으면서 강남 아파트들과 가격도 비슷하게 가고 있다”고 말했다. 서초구에서는 서초동 서초우성1단지, 반포동 삼호가든맨션3차, 잠원동 신반포6차 아파트 등이 올해 분양을 진행한다. 건설사 관계자는 “광화문 등이 리모델링되면서 강남과 도심 접근성이 모두 좋은 반포와 잠원에 대한 선호도가 더 높아진 것 같다”면서 “내년에 재건축 초과이익 환수제도가 부활하기 때문에 올해 안에 관리처분인가를 받으려고 속도를 내는 곳들이 많다”고 전했다. 송파구 재건축 아파트는 상대적으로 중산층 수요가 두껍다는 평가다. 부동산114 함영진 리서치센터장은 “강북 지역 중산층들이 자녀들 교육문제 때문에 강남권으로 이사를 고민할 때 현실적으로 접근 가능한 곳이 잠실”이라면서 “서초와 강남에서 이사 오는 사람들은 많지 않다”고 설명했다. 최근에는 서울시가 삼성역과 잠실종합운동장 일대를 리모델링하는 동남권국제업무지구 사업을 추진하면서 인근 우성 1·2·3차와 올림픽선수촌아파트 등도 조명을 받고 있다. 지난달에는 진주아파트(2870가구)와 미성·크로바아파트(1878가구)가 재건축 심의를 통과하기도 했다. 올 4월에는 거여 2-2구역(1199가구)이 재개발을 통해 분양을 진행한다. 건설사 관계자는 “강남 경제의 중심축이 테헤란로에서 영동대로 쪽으로 움직이면서 잠실도 분위기가 좋아지고 있다”면서 “제2롯데월드타워와 현대차 GBC빌딩 사이 주택에 대한 수요층이 한층 더 탄탄해질 것”이라고 말했다. ●“내년 초과이익환수제 부활… 진척된 곳 투자를” 일각에서는 입지에 대한 옥석 가리기도 중요하지만 지금은 재건축 사업의 속도가 더 중요한 시기라고 말한다. 재건축 사업은 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행 인가, 관리처분계획 인가 등의 순으로 진행된다. 지난해 말 기준 현재 서울에서 재건축 사업이 진행 중인 178곳 중 관리처분 인가를 받은 곳은 51곳이다. 만약 올해 관리처분인가를 받지 못하면 내년 부활하는 재건축초과이익환수제로 인해 1인당 3000만원 이상의 수익에 대해 최대 50%의 세금을 내야 한다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “강남권 재건축 아파트 단지에 대한 투자는 현재 사업시행 인가 단계 이상 진척된 곳에 하는 것이 바람직하다”고 조언했다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원도 “부동산 경기의 불확실성이 커지는 만큼 주의를 더 기울여야 한다”고 말했다. 글 사진 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

지난 17일 개관한 ‘강화 글로벌 메인시티’의 견본주택전시관에 내방객들의 발길이 이어지고 있다. 강화도에 지역 내 최대 규모인 1차 800세대(총 1,328세대) 규모로 들어서는 이 대단지 아파트는 15층 이상의 아파트가 희소성을 지니는 강화도 지역 내에서 최고 25층으로 지어진다. 이에 입주민들에게 탁월한 조망권과 함께 지역 랜드마크로서 자부심을 선사할 것으로 기대를 모으고 있다. 건축물 노후도가 83.3%에 달하는 가운데 아파트 보급율도 7.6%에 불과한 강화도에 입성한 이 아파트의 사업지는 인천광역시 강화군 선원면 창리 일원이다. 1차와 2차로 구성되는 강화 글로벌 메인시티는 지하 1층~지상 25층, 전용면적 ▶59㎡A·B 315세대 ▶72㎡A·B 327세대 ▶85㎡ 158세대 등 5가지 타입의 전 세대 중소형으로 구성된다. 전 세대 남향 위주(남동, 남서) 배치를 통해 쾌적한 주거 환경을 조성했으며 실내에는 강화 최초 4베이 혁신평면이 적용돼 채광과 통풍에 유리하다. 85㎡타입의 경우 드레스룸 및 파우더룸 등 여성특화 공간도 마련된다. 견본주택전시관 오픈과 함께 본격적인 조합원 모집에 속도를 내고 있는 이 지역주택조합 아파트는 3.3㎡당 540만원부터 책정된 착한 공급가를 주목할 만하다. (가칭)강화지역주택조합추진위원회에 따르면 토지계약률이 95%를 넘어선 가운데 지구단위 점수를 완료했으며 안심보장제 실시를 통해 안정성과 신뢰도를 높였다. 조합원 자격은 서울시, 경기도, 인천시 지역 6개월 이상 거주자로 무주택 세대주, 전용 85㎡ 이하 1주택 소유 세대주에 한한다. 별도의 청약통장은 필요하지 않다. 강화도에서는 2018년 ‘강화 일반산업단지’ ▶2020년 ‘강화 종합리조트’ ▶2022년에는 김포한강신도시와 맞먹는 904만여㎡ 규모의 복합의료도시 ‘휴먼 메디시티’ 등의 준공이 예정돼 있으며 섬돌모루, 선두리골프장, 바이오골프리조트, 하점산단 부지, 내가 고천리 등의 개발 계획이 진행 중으로 도 내에서 진행되고 있는 대다수의 추진사업이 완료되면 관광단지 활성화 및 고용인구 극대화로 인해 유입인구 증가와 함께 아파트 공급의 부족이 예상되고 있다. 강화 글로벌 메인시티는 강화 일반산단의 직주근접 아파트로 여겨진다. 강화 일반산단은 현재 90%에 육박하는 분양률을 보이고 있으며 향후 산단 활성화의 효과로 30~40대 이주 직장인의 수요 흡수가 가능할 뿐만 아니라 교동평화산업단지 활성화 시 대북 물류산업의 중심지로써 성장 가능성도 대두되고 있다. 사업지는 올해 연말 준공 예정인 ‘강화 종합의료타운’의 수혜지로도 꼽힌다. 단지에서 강화 최초 산부인과, 분만실 및 종합검진센터를 갖춘 강화 백병원(2017년말 개원 예정)이 도보 10분 거리에 위치해 주거 환경은 꾸준히 개선될 예정이다. 단지에서 차량으로 3분 이내에 강화군청, 하나로마트, 농협, 플러스마트 및 선원초교, 강화중고교 등이 밀집돼 있어 편리한 생활 인프라 활용과 안정적인 자녀교육이 가능하다. 원스톱 교통네트워크를 갖춰 단지 앞 84번 지방도 및 48번국도를 통해 인접 지역 진출입이 수월하다. 또한 연내 개통 예정인 제2외곽순환도로 인천-김포구간이 수도권 접근성을 극대화할 것으로 보인다. 조합 관계자는 “17일 개관한 견본주택전시관에 강화 글로벌 메인시티를 보기 위해 연일 관람객들의 발길이 이어지며 조합원 모집 조기 마감에 대한 기대감이 커지고 있다”고 전했다. 견본주택전시관은 경기도 김포시 통진읍 도사리에서 만날 수 있다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

부동산 임대업 등 투자형 대출 처음부터 원금·이자 분할 상환 앞으로 치킨집이나 분식집, 커피숍 등 지역내 과당경쟁이 이뤄지는 업종은 자영업자 대출을 받기가 어려워진다. 자영업자 대출의 39%를 차지하는 부동산 임대업 대출은 처음부터 원금과 이자를 갚아야 하는 방식으로 변한다. 전세자금대출도 2년간 일부라도 원금을 함께 갚으면 이자가 낮아진다. 금융위원회는 이 같은 내용을 골자로 한 ‘2017년 가계부채 관리 세부방안’을 15일 밝혔다. 은행 등 금융회사가 ‘자영업자 전용 대출모형’을 만들어 과당경쟁이 우려되는 업종과 지역에는 대출을 조이기로 했다. 예를 들어 대출 희망자인 A씨가 이미 치킨집이 많은 서울 중구 태평로1가(고위험지역)에 통닭집을 차린다면 A씨의 자영업자 대출은 한도가 크게 줄거나 금리가 올라갈 수 있다. 사업성 고려 없이 같은 지역에 엇비슷한 치킨집이나 분식집 등이 몰리는 ‘서민형 묻지마 창업’을 막겠다는 취지다. 현재 은행들은 자영업자 대출을 해 줄 때 연체 이력이나 연 매출액 등만 확인해 보고 대출 한도와 금리를 결정한다. 이렇다 보니 2009~2013년 5년간 연평균 창업 건수는 77만개이지만 폐업 건수가 65만개에 달하는 등 자영업자의 폐업률이 높아지고 있다. 부동산 임대업자 등 이른바 ‘투자형 자영업자’에겐 매년 원금을 분할상환하는 등 까다로운 기준이 도입된다. 예컨대 만기 3년이 넘는 담보대출에 한해 매년 원금의 30분의1가량을 나눠 갚는 방식 등이 유력하게 검토되고 있다. 부동산 임대업자 대출에 처음으로 여신심사 가이드라인이 적용되는 셈이다. 전세금 대출자가 원하는 경우 대출금 일부를 분할상환할 수 있는 상품도 출시된다. 지금은 대부분 일시상환 방식으로 전세대출을 갚아야 한다. 원금의 10% 이상 상환을 약정하면 전세보증료율을 0.08~0.12% 포인트 깎아 준다. 주택금융공사 보증부 전세자금 1억원을 대출(이자 연 3%, 2년 만기)했을 때 1000만원을 분할상환하면 총 102만원의 혜택(이자 부담 감소 29만원, 보증료 감소 19만원, 소득세 감면 54만원)이 있다. 한계대출자의 연체 부담 완화 방안도 나온다. 연체 이전이라도 실직이나 폐업을 했을 때는 6개월~1년간 원금 상환이 유예된다. 저소득자나 1주택자 등 서민은 유예기간이 추가 확대된다. 유영규 기자 whoami@seoul.co.kr

우리나라의 주택 보급률은 102.3%, 인구 1000명당 주택 수는 383가구로 집계됐다. 국토교통부와 통계청은 새로운 방식의 주택 보급률과 인구당 주택 보유 현황을 29일 발표했다. 지역별 주택 보급률은 서울이 96.0%로 가장 낮았고, 경기도 98.7%로 가구 수 대비 주택 수가 부족했다. 다른 지역은 모두 100%를 넘었다. 주택 보급률이 가장 높은 곳은 세종시로 123.1%였다. 이어 경북(112.5%), 충북(111.2%) 순이다. 주택 보급률은 주민등록부 등 행정자료를 이용해 현장조사 없이 인구·가구·주택 통계를 생산하는 등록센서스 방식으로 새롭게 산정됐다. 인구주택총조사 방식이 현장조사에서 등록센서스 방식으로 변경돼 이미 발표한 2010~2014년 주택 보급률도 다시 산정됐다. 이에 따른 2015년 전국 주택 보급률은 102.3%로, 2014년 주택 보급률(재산정 기준)보다 0.4% 포인트 증가했다. 인구 1000명당 주택 수는 383.0가구로 2010년(363.8가구)보다 19.2가구 증가했다. 새로 도입된 주택 보급률 통계는 매년 인구 조사를 기초로 하기 때문에 통계의 정확성 및 시의성을 확보할 수 있다. 또 1인 가구를 포함하지 않고, 다가구 주택을 1주택 소유권 개념으로 파악하는 등 현실을 반영하지 못하는 기존 통계의 단점도 개선됐다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

정부가 8일 발표한 정책모기지 개편안은 보금자리론 대출 자격과 요건 강화에 초점이 맞춰졌다. 보금자리론은 서민과 중산층을 위한 상품임에도 일부 고소득층이 고가 아파트를 구입하는 데 이용해 재원이 조기 소진되고, 가계부채 증가의 한 원인이 됐기 때문이다. 정부는 이번 개편안으로 보금자리론 수요 20%가량이 적격대출로 옮겨 갈 것으로 보고 있다. 개편안은 내년 1월 1일부터 시행된다. →연소득 7000만원이 넘으면 보금자리론을 이용할 수 없나. -그렇다. 원래는 소득 제한이 없었는데 신설됐다. 주의할 점은 부부 합산 소득이 연 7000만원 이하여야 한다는 것이다. 대상 주택가격도 9억원에서 6억원으로 낮아졌다. 또 지금은 최대 5억원까지 빌릴 수 있었지만 내년부터는 3억원까지만 가능하다. 금융위원회는 ▲중산층 최대 소득이 연 7200만원인 점 ▲소득세법상 고가 주택 기준이 9억원인 점 ▲서울 아파트 평균 매매가가 5억 6000만원인 점 등을 고려해 소득 한도와 주택가격을 결정했다고 설명했다. 내년부터 2년간 한시적으로 운영되는 ‘입주자 전용 보금자리론’도 마찬가지 기준을 적용받는다. →일시적 2주택자도 여전히 보금자리론 이용이 가능하나. -보금자리론은 원칙적으로 무주택자와 1주택자를 위한 상품이나 기존 주택을 3년 내에 처분하는 조건으로 일시적 2주택자에 대해서도 대출을 해준다. 헌 집을 팔지 못하고 새집으로 옮긴 사람이 기존 주택을 처분하는 데 어느정도 시간이 필요하기 때문이다. 이는 내년에도 유지되는데, 지금까지와 다른 건 기존 주택 처분 시기에 따라 가산금리가 부과되는 것이다. 대출 시점에 기존 주택을 1년 이내에 처분하겠다고 선택하면 일단 가산금리를 적용받지 않는다. 그러나 기간 내 팔지 못하면 2년까지 0.2% 포인트, 3년째는 0.4% 포인트의 가산금리가 붙는다. 2년 이내 처분을 선택하면 2년간 0.2% 포인트가 가산되고, 이후 0.2% 포인트가 추가된다. 3년 이내 처분하겠다고 하면 대출 기간 내내 0.4% 포인트가 가산된다. →디딤돌대출과 적격대출은 어떻게 되나. -크게 바뀌는 건 없다. 디딤돌대출만 대상 주택가격이 기존 6억원에서 5억원으로 강화됐고, 적격대출은 아무것도 바뀌지 않는다. 다만 금융위는 적격대출 중 금리조정형(5년마다 금리 조정)의비중이 50%에 이른다며 해마다 15% 포인트씩 순수고정형으로 전환하겠다고 밝혔다. 미국 금리 인상 등으로 향후 대출 금리가 높아질 것으로 예상되는 만큼 고정금리 상품을 더 늘려 충격을 막겠다는 것이다. →이번 개편안으로 가장 큰 영향을 받는 계층은. -가계 소득이 높을 수밖에 없는 맞벌이 부부, 상대적으로 집값이 비싼 서울 거주자, 가족이 많아 넓은 평수 주택이 필요한 사람이다. 부부 합산 연 7000만원을 넘거나 6억원 이상 주택을 구입하는 사람은 이제 보금자리론을 이용할 수 없기 때문이다. 이들은 소득 제한이 없고 9억원 주택까지 대출이 가능한 적격대출로 옮겨가야 한다. 금융위는 이 수요를 3조원가량으로 추산한다. 올해 보금자리론 공급액이 15조원이니 약 20%에 해당한다. 보금자리론 금리는 주택저당증권(MBS) 발행금리에 연동되고, 적격대출은 여기에 은행 취급비용이 추가돼 결정된다. 아무래도 적격대출 금리가 보금자리론보다 높을 수밖에 없다. →원금은 갚지 않고 이자만 내는 거치기간은. -정부는 개편안에서 거치기간은 손대지 않고 현행을 유지했다. 따라서 지난 9월 28일 거치기간이 폐지된 보금자리론은 내년에도 대출 직후 곧바로 원금과 이자를 함께 갚아야 한다. 디딤돌대출과 적격대출은 최대 1년간 거치기간 설정이 가능하다. 대출 초기부터 원리금을 나눠 갚도록 유도해야 하는 만큼 거치기간 부활은 없다는 게 정부 방침이다. →정책 모기지가 축소됐다고 볼 수 있나. -꼭 그렇지는 않다. 내년 디딤돌대출과 보금자리론, 적격대출의 총공급 규모는 44조원으로 올해보다 3조원 늘었다. 디딤돌대출(7조 6000억원)과 보금자리론(15조원)은 올해 목표치와 비슷하고, 적격대출(21조원)이 지난해보다 3조원 증액됐다. 적격대출 쏠림 현상이 일어날 것을 감안한 것이다. 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr

국세청이 내년 1월 연말정산 결과를 예측해볼 수 있는 ‘연말정산 미리보기’ 서비스를 20일 개시했다. 더불어 국세청은 근로소득자를 위한 다양한 절세 방법을 함께 소개했다. 팁을 활용해 ‘13번째 월급’이라고 불리는 연말정산을 챙겨보자. 다음은 국세청이 소개한 절세·유의 팁. ▲ 기본공제 = 취업 등으로 부모님과 따로 살고 있는 경우에도 실제로 부양하는 경우에는 기본공제가 가능하다. 처남·처제·시동생·시누이 등 배우자의 형제자매도 본인이 부양하는 경우에는 기본공제 혜택을 받을 수 있다. ▲ 주택임차차입금 원리금상환액 = 주택법에 의한 국민주택규모의 주택 뿐 아니라 주거용 오피스텔을 임차하는 경우에도 금융기관 등으로부터 대출받은 금액의 이자에 대해 요건을 충족한다면 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제가 가능하다. ▲ 맞벌이근로자 절세 = 일정금액 이상 사용해야 하는 조건이 있는 의료비 세액공제와 신용카드 등 사용금액 소득공제는 우선적으로 급여가 적은 배우자가 지출도록 하면 공제대상 금액이 커지는 만큼 절세에 유리하다. 신용카드 등 공제는 총급여액의 25%를, 의료비 공제는 총급여액의 3%를 초과해야만 공제받을 수 있다. ▲ 의료비 세액공제 = 근로자가 부양하던 배우자나 부양가족 등이 연도 중에 부양가족 요건을 상실하는 경우에도, 그 이전에 이미 지급한 의료비에 대해서는 공제받을 수 있다. 딸이 결혼해 사위의 배우자 공제대상이 됐거나, 배우자가 취업해 총급여가 500만원을 넘는 경우 등이 이에 해당한다. ▲ 교육비세액공제 = 초등학교에 입학한 자녀를 위해 입학 전(1∼2월)에 지출한 음악·미술·체육 등의 학원비(1주 1회 이상 실시하는 월단위 과정)도 연간 300만원 한도로 세액공제를 받을 수 있다. ▲ 인적공제 = 이혼한 배우자나 사실혼 관계에 있는 배우자는 기본공제 적용 대상이 아니다. 며느리, 사위, 삼촌, 외삼촌, 고모, 이모, 조카, 사촌, 형제자매의 배우자 등도 마찬가지다. ▲ 장기주택저당차입금 이자상환액 = 연도 중에 보유했던 주택 수와 상관없이 연말(12월31일) 현재 1주택(세대원이 보유한 주택 포함)인 경우에만 공제 가능하다. ▲ 신용카드 등 소득공제 = 형제자매의 신용카드 등 사용금액은 이들이 기본공제 대상자인 경우에도 공제대상에 해당하지 않는다. 자녀에 대한 기본공제를 남편이 받은 경우 그 자녀가 사용한 현금영수증 금액을 배우자가 공제 받을 수 없다. ▲ 의료비세액공제 = 미용·성형수술 비용, 건강증진용 의약품 구입비, 간병비, 산후조리원 비용, 제대혈 보관비용, 진단서 발급비용, 외국 의료기관에 지출한 비용 등은 의료비세액공제를 받을 수 없다. ▲ 교육비세액공제 = 정규수업시간 외에 실시하는 실기지도비, 학교버스 이용료, 기숙사비, 어학 연수비, 학습지 이용료 등은 교육비 세액공제 혜택이 없다. 유치원이나 어린이집의 방과후 과정 재료비, 현장학습비, 차량운행비, 앨범구입비 등 역시 공제대상에 해당하지 않는다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

서울 강남 아파트 값 폭등과 청약 열풍을 잠재우기 위해 정부가 대책을 내놓을 방침이다. 하지만 마땅한 대안이 없어 이러지도 저러지도 못하는 모양이다. 정부의 고민은 여론의 주문대로 강력한 거래 규제 수단을 들이댈 수 없다는 데 있다. 거래를 직접 옥죄는 정책이 얼마나 위험한지를 정부도 잘 알고 있기 때문이다. 주택 투기의 본질은 집을 사고팔아 단기 시세 차익을 내거나, 투명성이 떨어지는 임대 수입을 올리는 것이다. 투기는 짧은 기간에 얻는 불로소득을 제대로 환수하는 시스템을 갖추지 못할 때 만연한다. 불로소득 환수, 투명한 임대시장 확보로 조세 정의가 이뤄지면 주택 투기는 사그라든다. 이게 주택 투기를 막는 지름길인데 정부는 또 여론에 밀려 거래 규제 정책을 만지작거리는 것 같다. 아파트 분양권 전매제한 규제 강화를 예로 들자. 분양권은 거래가 인정되고, 엄연히 시장에서 자리잡은 주택 상품이다. 웃돈이 붙어 거래된다고 거래 자체를 옥죄는 수요 억제책은 바람직하지 않다. 거래는 자유롭게 허용하되 투기성 거래를 골라낸 뒤 높은 양도세를 부과해 가수요를 막는 게 올바른 투기 대책이다. 분양권을 팔아야 할 아주 특별한 경우를 제외하고는 분양권 보유 기간에 따라 높은 양도세를 물리는 것이 분양권 투기를 잡는 지름길이다. 재당첨 금지 기간의 연장 내지는 부활도 과거로 되돌아가는 정책이다. 아파트 청약은 실거주 목적과 분양권 프리미엄을 챙기겠다고 작정하고 달려드는 투기 목적으로 나뉜다. 투기성 청약을 차단하기 위해 청약시장을 위축시키는 것보다는 분양권 거래 과정에서 불로소득을 환수하는 방안이 훨씬 시장 논리적이다. 분양권 거래 과정에서 불로소득만 제대로 환수하면 재당첨 금지를 강화하지 않아도 된다. 가수요 청약이 사라질 테니 실수요자의 청약 기회를 박탈한다는 지적도 피할 수 있다. 일반 아파트 거래도 마찬가지다. 주택이 꼭 필요해서 구입하거나 장차 실제 거주할 목적이라면 아무리 집값이 올라도 되팔기 전까지는 일단 투기성 거래로 보기는 어렵다. 1가구 1주택자라면 더 그렇다. 다만 단기 보유자나 손바뀜이 잦은 주택 거래자는 양도세를 무겁게 물려도 된다. 투기를 목적으로 주택시장에 뛰어드는 가수요 거래를 막는 데 양도세 강화 약발이 잘 먹힌다. 임대주택 시장의 투명성 확보도 필요하다. 다주택 보유 자체를 색안경 끼고 바라볼 것이 아니라 주택 임대수입을 유리알처럼 확보한 뒤 소득에 따른 정당한 세금을 물리는 시스템을 마련하는 게 급하다. 주택정책이 아닌 조세형평성 차원에서도 바람직한 과제다. 투기를 방치하자는 게 아니다. 필요하면 수요 억제책도 동원해야 하지만 그게 최선은 아니다. 수요 억제에 매달리는 정책은 근시안 대책이다. 시세차익·임대소득 등 불로소득을 거둬들이는 시스템을 갖추지 못하고, 그럴 의지를 보이지 않는 게 진짜 알맹이 빠진 주택정책이다. 주택 투기는 일부 지역에 국한됐다. ‘어레미’로 걷어낼 곳에 투망을 던지거나, 고무 망치로 달랠 것을 쇠망치로 내려치는 우를 범하지 않았으면 한다. 이번만큼은 정곡을 찌르는 투기 대책을 기대해 본다. chani@seoul.co.kr

주택금융공사(주금공)의 대표적인 정책금융 상품인 보금자리론이 19일부터 연말까지 한시적으로 요건과 한도가 크게 강화된다. 기존에는 9억원 이하 주택에 대해 5억원(주택가격의 70%)까지 대출이 가능했으나 3억원 이하 주택에 1억원 대출로 변경됐다. 시중은행보다 금리가 저렴한 보금자리론을 이용해 내 집 마련을 계획한 사람은 당혹스러울 수밖에 없다. 보금자리론과 비슷한 성격의 적격대출(장기 고정금리 주택담보대출)도 사실상 중단됐다. 갑자기 높아진 정책금융 대출 상품의 문턱을 문답으로 짚어 본다. Q. 주택 매매 계약은 이미 체결했는데 대출 신청은 아직 못했다. A. 18일까지 계약을 체결한 사람은 기존 요건과 한도로 대출이 가능하다. 그러나 온라인으로 신청할 수 있는 아낌 e-보금자리론은 대출 신청 자체가 불가능하다. 또 거치기간(원금은 놔두고 이자만 내는 기간)을 설정할 수 없고, 대출을 받는 즉시 원리금을 쪼개 갚아야 한다. 주금공은 이번 변경과 별도로 지난달 28일부터 최대 1년간 가능했던 거치기간을 없앴다. 아직 매매 계약을 체결하지 못한 사람은 주택 구입을 잠시 미루고 내년까지 기다려야 기존 요건과 한도를 적용받을 수 있다. Q. 연말에 신규 분양 아파트에 입주하는데. A. 기존과 같은 요건과 한도를 적용받는다. 예를 들어 2014년 청약에 당첨돼 그간 중도금을 납부하다 오는 12월 입주하는 사람은 이번 변경과 상관없이 대출이 가능하다. 하지만 최초 분양자가 아닌 분양권 전매자는 변경 요건과 한도를 적용받는다. 대출 가능 주택 가격이 3억원 이하인 데다 소득 요건(부부 합산 연 6000만원)도 신설돼 사실상 이용이 쉽지 않다. Q. 보금자리론 대신 이용할 수 있는 정책금융 상품은 없나. A. 부부 합산 연소득 6000만원(생애 최초 구입자는 7000만원) 이하면 디딤돌대출을 이용할 수 있다. 6억원(전용면적 85㎡) 이하 주택에 대해 2억원(주택가격의 70%)까지 대출받을 수 있어 변경된 보금자리론보다 한도가 높다. 무주택자 전용 상품이지만 연말까지 한시적으로 1주택자도 3개월 이내에 기존 주택을 처분하는 조건으로 이용할 수 있다. 금리는 연 2.1~2.9%이며, 다자녀가구 등은 추가 우대 금리를 적용받는다. Q. 적격대출도 중단됐다는데. A. 원래는 소득 제한이 없고 9억원 이하 주택에 대해 5억원까지 최장 30년 대출해 주는 상품이다. 하지만 한도가 거의 소진돼 사실상 판매가 중단된 상태다. 다만 정부가 서민용에 한해서는 한도를 늘려 추가 공급할 계획이다. Q. 서민용 적격대출 기준은. A. 아직 정해지지 않았다. 다만 한시 변경된 보금자리론 요건과 비슷하게 책정될 것이라는 게 시장의 관측이다. 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr

미국의 WOW엔 수정자본주의 최근 ‘메이플2’ 경제민주화 등장 온라인게임 세계에서 아이템을 사고 팔며 캐릭터의 능력치를 높이는 일은 현실세계의 경제활동을 그대로 빼닮았다. 이 같은 온라인게임 세계의 경제 시스템에서 인류의 경제사(史)를 엿볼 수 있다는 논문이 나왔다. 권용만 가천대 컴퓨터공학과 교수는 최근 한국컴퓨터게임학회 논문지에 발표한 ‘온라인 게임 내 경제 시스템의 발전에 관한 연구’ 논문을 통해 “현실세계에서 먹고사는 경제활동이 중요한 것처럼 게임 공간 안에서도 캐릭터의 활동은 경제활동이 핵심이 될 수밖에 없다”고 분석했다. 권 교수에 따르면 1990년대 중반 출시된 초기 온라인게임은 원시시대의 채집경제를 모방했다. 대표적인 게임이 ‘울티마 온라인’(1997·오리진 시스템즈)과 ‘바람의나라’(1996·넥슨)다. ‘울티마 온라인’은 요리사는 요리를 하고 목수는 나무만 베는 등 각각의 캐릭터들이 자신의 일을 열심히 하고 시장에서 거래하면 충분히 생활할 수 있었던 ‘자급자족’ 사회였다는 게 권 교수의 분석이다. 1998년 출시된 엔씨소프트의 ‘리니지’는 본격적인 자유방임주의 경제 시스템으로의 전환을 상징한다. 이용자들이 아이템을 비싸게 되팔거나 사냥터를 독차지하는 등으로 부를 축적해 이용자들 간 빈부격차가 생겨나던 시기다. 이후 개발사와 운영자들이 경제 시스템에 적극 개입하는 ‘수정자본주의’가 시도됐다. 미국 블리자드의 ‘월드오브워크래프트’(WOW·2004)에서는 이용자들에게 보다 평등한 보상을 주고 사냥터 독점을 방지하는 등의 장치가 생겨났다. 최근에는 이용자들 간 보다 평등한 분배를 추구하는 ‘경제민주화’ 시스템도 등장했다. ‘메이플스토리2’(2015·넥슨)는 1가구 1주택으로 부동산 소유를 제한했고, ‘문명 온라인’(2015·엑스엘게임즈)은 국가의 승리를 위해 사유재산을 포기하도록 하기도 한다. 권 교수는 “온라인게임의 경제 시스템은 게임산업의 핵심 경쟁력인 비즈니스 모델”이라면서 “새로운 게임을 개발할 때 어떤 경제 시스템을 적용할지 참고 기준을 제시할 수 있다”고 강조했다. 김소라 기자 sora@seoul.co.kr

주금공 “신청 쇄도… 감당 못해” 내년부터 원래 한도 요건 복구 보금자리론은 연 2.5~2.75% 고정금리로 최장 30년간 대출이 가능해 내 집 장만을 꿈꾸는 서민과 중산층에게 인기가 높다. 한부모가구와 다자녀가구 등에는 우대 금리가 적용되고, 무주택자와 1주택자만 이용할 수 있는 정책금융상품이다. 갑작스러운 요건 강화에 수요자들은 “변경 이틀 전에 알리는 법이 어디 있느냐”며 부글부글 끓고 있다. 주택금융공사는 금요일인 지난 14일 밤에 홈페이지에 새 기준을 짤막하게 공지했다. 오는 19일부터 강화되는 요건을 피해 보금자리론을 신청할 수 있는 시간은 17~18일 이틀뿐이다. 주금공 측은 “14일 저녁에야 세부기준이 확정됐고 확정되자마자 곧바로 공지한 것”이라고 해명했다. 이어 “올해 공급 한도를 당초 계획(10조원)의 1.6배인 16조원으로 확충했지만 지금과 같은 증가 추세라면 연말까지 쇄도하는 신청량을 모두 감당할 수 없다”면서 “내년부터는 원래 한도와 요건에 따라 대출할 예정”이라고 밝혔다. 다만 거치기간도 부활시킬지는 확정되지 않았다. 주금공 관계자는 “이번 조치로 보금자리론 대상에서 제외된 중산층이나 대환대출 고객은 은행권 대출을 이용할 수 있다”고 말했다. 보금자리론을 알아보던 한 직장인은 “시중은행 대출을 이용하면 된다지만 금리가 더 비싸지 않느냐”면서 “더욱이 보금자리론이 막히면서 시중은행이 대출 가산금리를 더 높이지 않을지 걱정된다”고 털어놓았다. 무주택자가 2억원 한도로 이용할 수 있는 디딤돌대출은 지금처럼 그대로 유지된다. 조영무 LG경제연구원 연구위원은 “금융당국이 대출 규모가 일정 수준 이상 늘어난 은행에 대해 특별검사를 예고하는 등 사실상 총량제로 가계부채를 관리하고 있다”며 “총량제에서는 재무상태가 건전한 가계도 대출이 제한되는 등 피해를 볼 수 있는 만큼 미시적으로 규제 대상을 선별해야 한다”고 지적했다. 집단대출(아파트 중도금 대출) 규제 강화로 공공분양도 위축되고 있다. 한국토지주택공사(LH)가 수도권과 부산에 분양하거나 분양할 예정인 6개 단지 5528가구 공공분양 아파트 중도금 대출은 중단된 상태다. LH는 민간 건설사와 달리 주택도시보증공사의 보증 없이 최저 금리를 제시한 곳을 중도금 대출 은행으로 선정하는데 금융당국에서 조임을 받는 은행들이 나서지 않은 탓이다. LH는 중도금 납부 시기를 연장하는 등 임시방편으로 대응하고 있다. 박창균 중앙대 경영학부 교수는 “강력하게 가계부채를 관리할 필요성에 대해선 공감하지만 은행이 공공분양에 대해서만 중도금 대출을 꺼리는 것은 문제가 있는 만큼 대책 마련이 필요하다”고 말했다. 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr

전셋값이 치솟는 가운데 서울 중심지와 접근성이 우수하며 매매가도 비교적 저렴한 수도권 인근 지역의 주거시설 매매수요가 급증하고 있다. 이러한 지역의 경우 최근 늘어나는 주거수요에 대비해 각종 주거인프라와 기반시설을 갖췄으며 향후 추가 개발사업들이 예정돼 있는 경우가 많다. 또한 거래도 빈번하고 향후 집값 상승 가능성이 높고 환금성이 우수해 내 집을 마련하고자 하는 30~40대 신혼부부, 젊은 수요층을 중심으로 선호도가 높다. 특히 2018년 김포도시철도의 개통이 다가오면서 김포시의 인구는 급증하고 있다. 통계청에 따르면 김포시는 올해 상반기만 약 2만5000명이 전입하였으며, 이는 경기도 지역 중에서도 가장 높은 인구 증가 수치다. 신규 아파트 공급도 활발하게 진행 중이다. 경기도 김포시 고촌읍 일대에는 ‘김포고촌역 이안’이 지역주택조합아파트 형태로 공급되면서 예비 조합원들의 발길이 이어지고 있다. 지역주택조합아파트는 조합원이 직접 사업주체가 돼 토지를 매입하고 시공사를 선정하는 방식으로 매입 과정에서 발생하는 금융비용과 이외 부대비용이 절감돼 인근 유사면적 대비 저렴한 가격으로 내 집 마련이 가능하다. 이 아파트는 김포도시철도 고촌역 인근에 위치하는데 고촌역(2018년 개통 예정)은 지하철 4, 5호선과 공항철도 환승역인 김포공항역과 한정거장 차이다. 단지는 전용면적 41.02㎡, 59.96㎡, 59.98㎡, 84.97㎡, 84.99㎡ 등 5가지 타입으로 총 448세대가 중소형 위주로 구성된다. 또한 전 타입 남향 위주로 설계되며 통풍과 일조량이 풍부한 판상형 구조와 3-Bay를 채택했다. 통근 시 김포한강로, 외곽순환도로, 올림픽대로, 자유로, 인천국제공항 고속도로 등 주변 지역으로의 진출입이 용이한 광역 교통망을 갖추고 있다. 또한 김포공항역 환승역을 이용하면 서울 중심가로 이동이 편리하며, 마곡지구, 화정, 일산과도 접근성도 좋다. 또한 김포공항 인근 대형백화점, 영화관까지 차량으로 10분 거리이며, 강서와 여의도까지 30여 분대면 도착할 수 있다. 김포고촌역 이안 주변으로는 김포시청, 홈플러스가 가깝고 주변으로 근린편의시설이 형성돼 있다. 이마트가 추가 입점할 예정이며, 현대 프리미엄아울렛이 1.3㎞ 거리에 있다. 고촌 초∙중학교까지 도보 10분내 통학이 가능하여 학부모들의 선호도가 높을 것으로 전망된다. 조합원 자격은 조합설립인가 신청일 현재 서울특별시, 인천광역시, 경기도에 6개월 이상 거주한 무주택이거나 무주택 또는 85㎡ 이하 1주택에 한해 주어지며, 조합원 자격이 부여되면 이주비용을 지원해주고 있다. 현장 관계자는 13일 “가을은 부동산 성수기이고, 지역조합아파트 특성상 주변 유사 타입 대비 3.3㎡당 250만원가량 저렴한 가격에 책정돼 예비조합원들의 문의가 이어지고 있다”며 “조합원 자격요건이 있으므로 사전 문의전화를 통해 꼼꼼히 알아보고 주택홍보관을 방문하길 바란다”고 말했다. 한편 주택홍보관은 김포시 고촌읍에 위치해 있으며, 조합자금관리는 부동산 금융전문회사 코리아 신탁사에서 맡는다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

내 집 장만을 고려하는 이들이 많아지면서 주택시장에 훈풍이 불고 있다. 특히 아파트 전세난과 가구의 축소에 따른 세대수 증가로 신규 중소형 아파트가 부동산 시장에서 높은 선호도를 나타내고 있다. 기존 중소형 아파트가 품귀현상을 보일정도로 희소성까지 부각되고 있는 것이다. 수도권 인근 지역으로는 최근 인구 증가세가 뚜렷한 김포시를 중심으로 주거시설 공급이 이어지고 있다. 김포시는 지난 5년간(2011년 8월~2016년 8월) 전국에서 유입된 인구가 10만9547명에 이를 정도로 이주수요가 급증하고 있다. 여기에 지하철 5, 9호선 환승역인 김포공항역과 연결되는 김포도시철도가 2018년 개통을 앞두면서 이같은 증가세는 이어지고 있다. 이처럼 김포시의 인구가 증가하면서 신규 아파트 현장에 투자자의 발길도 이어지고 있다. 최근에는 지역주택조합아파트가 인근 유사면적 대비 저렴한 가격으로 내 집 장만이 가능해 재조명 받고 있다. 지역주택조합아파트는 조합원이 직접 사업주체가 돼 토지를 매입하고 시공사를 선정하는 방식으로 매입 과정에서 발생하는 금융비용과 이외 부대비용을 절감할 수 있다. 경기도 김포시 고촌읍에 들어서는 ‘김포고촌역 이안’ 역시 지역주택조합아파트로 조합원 모집이 한창이다. 이 아파트는 김포공항역과 한정거장 차이인 김포도시철도 고촌역(2018년 개통예정)과 도보권 거리에 위치한다. 김포한강로, 외곽순환도로, 올림픽대로, 자유로, 인천국제공항 고속도로 등 주변 지역으로의 진출입이 우수한 광역 교통망을 갖추고 있으며 김포공항역 환승역을 이용하면 서울 중심가로 이동이 편리하며, 마곡지구, 화정, 일산과도 접근성도 좋다. 또한 김포공항 인근 대형백화점, 영화관까지 차량으로 10분 거리이며, 강서와 여의도까지 30여 분대면 도착할 수 있다. 김포고촌역 이안 주변으로는 김포시청, 홈플러스가 가깝고 주변으로 근린편의시설이 형성돼 있다. 이마트가 추가 입점할 예정이며, 현대 프리미엄아울렛이 1.3㎞ 거리에 있다. 고촌 초, 중학교까지 도보 10분내 통학이 가능해 학부모들의 선호도가 높을 것으로 전망된다. 조합원 자격은 조합설립인가 신청일 현재 서울특별시, 인천광역시, 경기도에 6개월 이상 거주한 무주택이거나 무주택 또는 85㎡ 이하 1주택에 한하여 주어지며, 조합원 자격이 부여되면 이주비용을 지원해주고 있다. 분양관계자는 10일 “가을은 부동산 성수기이고, 지역조합아파트 특성상 주변 유사 타입 대비 3.3㎡당 250만원가량 저렴한 가격에 책정돼 예비조합원들의 문의가 이어지고 있다”며 “조합원 자격요건이 있으므로 사전 문의전화를 통해 꼼꼼히 알아보고 주택홍보관을 방문할 것”을 당부했다. 한편 주택홍보관은 김포시 고촌읍 신곡리에 위치해 있다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

초저금리시대를 맞아 집주인들의 월세 전환이 가속화되면서 전셋집 찾기가 어려워졌다. 서울은 심각한 전세난으로 아파트 전셋값이 치솟으면서 전세가율이 80%를 상회하고 있다. 국토교통부의 조사에 따르면 국민의 70% 이상이 ‘내 집을 꼭 마련해야 한다’고 생각하는 것으로 나타났다. 개인의 개성 있는 라이프스타일을 중시하는 현대사회에서 내 집 마련을 통해 삶의 만족도 및 성취감을 얻고자 하는 이들이 많아진 것이다. 저금리 주택담보대출상품들도 출시되면서 이 기회에 내 집 장만하고자 하는 세대들이 늘어나고 있다. 이로 인해 서울의 비싼 주거비용을 피하고자 수도권 외곽지역으로 이동하는 행렬이 이어지고 있다. 그 중 2018년 김포도시철도가 개통을 앞두면서 김포시의 이주수요도 급증하고 있다. 통계청에 따르면 김포시는 지난 5년간 전국에서 유입된 인구만 11만명에 이른다. 또한 크게 늘어난 인구만큼 신규 주거시설 공급 역시 활발한 양상을 띠고 있다. 김포 지역에서는 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 일대에 들어서는 지역주택조합아파트 ‘김포고촌역 이안’이 조합원 모집을 진행 중이다. 지역주택조합아파트는 조합원이 직접 사업주체가 돼 토지를 매입하고 시공사를 선정하는 방식으로 매입 과정에서 발생하는 금융비용과 이외 부대비용이 절감돼 인근 유사면적 대비 저렴한 가격으로 내 집 마련이 가능하다. 단지는 김포공항역과 한정거장 차이인 김포도시철도 고촌역(2018년 개통 예정)과 도보권 거리에 위치하며 전용면적 41.02㎡, 59.96㎡, 59.98㎡, 84.97㎡, 84.99㎡ 등 5가지 타입으로 총 448세대가 중소형 위주로 공급된다. 또한 전타입 남향 위주로 설계되며 통풍과 일조량이 풍부한 판상형 구조와 3-Bay를 채택했다. 통근 시 타지역으로 이동도 편리하다. 김포한강로, 외곽순환도로, 올림픽대로, 자유로, 인천국제공항 고속도로 등 주변 지역으로의 진출입이 편리한 광역 교통망을 갖추고 있다. 또한 김포공항역 환승역을 이용하면 서울 중심가로 이동이 수월하며 마곡지구, 화정, 일산과도 접근성도 좋다. 또한 김포공항 인근 대형백화점, 영화관까지 차량으로 10분 거리이며 강서와 여의도까지 30여 분대면 도착할 수 있다. 김포고촌역 이안 주변으로는 김포시청, 홈플러스가 가깝고 주변으로 근린편의시설이 형성돼 있다. 이마트가 추가 입점할 예정이며 현대 프리미엄아울렛이 1.3㎞ 거리에 있다. 고촌 초, 중학교까지 도보 10분내 통학이 가능하여 학부모들의 선호도가 높을 것으로 전망된다. 조합원 자격은 조합설립인가 신청일 현재 서울특별시, 인천광역시, 경기도에 6개월 이상 거주한 무주택이거나 무주택 또는 85㎡ 이하 1주택에 한하여 주어지며, 조합원 자격이 부여되면 이주비용을 지원해주고 있다. 현장관계자는 5일 "부동산 성수기인 가을인 만큼, 인근 유사 타입 대비 3.3㎡당 250만원 가량 저렴한 '김포고촌역 이안'에 예비 조합원들의 발걸음이 이어지고 있다"며 "조합원 자격요건이 있으므로 사전 문의전화를 통해 꼼꼼히 알아보고 주택홍보관을 방문할 것"을 당부했다. 주택홍보관은 김포시 고촌읍 신곡리에 위치해 있다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

재개발 또는 재건축 사업을 통해 종전 부동산 소유자가 신축 주택을 받을 수 있는 권리를 ‘조합원 입주권’이라고 한다. 입주권과 많이 비교되는 것이 분양권이다. 둘 다 부동산을 취득할 수 있는 권리라는 점에서는 같지만 중요한 차이점이 있다. 분양권은 주택 취득 전 권리의 취득이라 주택으로 보지 않지만 입주권은 주택을 보유하고 있던 중에 권리로 변환된 것으로 주택 수에 포함된다. 즉, 주택 1채와 분양권을 보유하다가 주택을 팔았다면 1가구 1주택 비과세(요건 충족 시)를 받을 수 있다. 하지만 주택 1채와 입주권을 보유했다면 주택을 팔 때 2주택자에 해당돼 1가구 1주택 비과세를 받을 수 없다. 그렇다면 1주택과 입주권을 보유하다 입주권을 팔 때는 어떻게 될까. 입주권이나 재개발이 완공된 신축 주택을 양도할 때의 양도세 계산은 다소 복잡하다. 입주권의 양도차익은 부동산을 취득할 수 있는 권리 부분과 기존 부동산 부분으로 나눠 계산한다. 기존 부동산 부분은 취득일부터 양도일까지 장기보유공제를 해 주지만, 부동산을 취득할 수 있는 권리 부분은 장기보유공제에 해당되지 않는다. 완공 후 신축 주택을 판다면 어떨까. 이때도 관리처분계획인가일을 기준으로 인가일 전과 후로 양도차익을 나누어 계산하고 관리처분계획인가일 후 양도차익은 다시 청산금 납부분과 기존 부동산 납부분으로 나누어 계산해야 한다. 이 역시 장기보유공제가 다르게 적용되기 때문이다. 김모씨는 재개발 주택 A와 주택 B 두 채를 보유 중이다. A주택은 5000만원에 취득해 현재 재개발 사업을 진행 중이다. 추가분담금은 3억 7000만원을 납입했다. 15년 이상 보유한 A주택의 입주권을 6억원에 파는 경우와 완공 후 6억원에 팔 때 양도세는 어떻게 될까. 입주권이라면 부동산을 취득할 수 있는 권리 부분의 양도차익은 양도가액 6억원에서 권리가액 1억 3000만원(가정)과 추가분담금 3억 7000만원을 뺀 1억원이고, 기존 부동산 부분은 1억 3000만원에서 5000만원을 뺀 8000만원이다. 따라서 8000만원에 대해서만 장기보유공제가 적용돼 양도세는 약 4280만원(지방소득세 포함)이다. 반면 완공 후 신축 주택을 파는 경우 양도세는 약 3628만원이다. 결국 장기보유특별공제 적용 차이로 인해 완공 이후 양도하면 양도세 부담을 줄일 수 있다. 완공된 이후에는 취득세 부담이 생기지만 재개발의 경우 전용면적 85㎡ 이하면 취득세도 면제된다. 미래에셋증권 WM본부

3인 이하 가구를 비롯해 직장인 세대 등 소규모 가구가 늘어나면서 중소형 타입의 주거시설 선호도가 높아지고 있다. 이러한 아파트의 경우 상대적으로 수요가 풍부하고 공실률이 적으며 투자부담도 적어 리스크를 최소화할 수 있다. 이에 주택시장에서는 공동구매 형태의 지역주택조합 아파트 공급이 급증하고 있다. 지역주택조합아파트는 조합원이 직접 사업주체가 돼 토지를 매입하고 시공사를 선정하는 방식으로 매입 과정에서 발생하는 금융 비용과 이외 부대비용을 절감할 수 있다. 따라서 인근 유사타입 아파트 대비 저렴한 비용으로 자가 주택마련이 가능하다. 최근 수도권 인근 지역 중에서 가장 높은 인구 증가율을 보이고 있는 김포시에서도 지역주택조합아파트의 공급이 이어지고 있다. 이 지역에서는 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 489번지 일대에 들어서는 ‘김포고촌역 이안’이 조합원 모집을 진행하고 있다. 이 아파트는 김포공항역과 한 정거장 차이인 김포도시철도 고촌역(2018년 개통예정)과 도보권에 위치한다. 단지는 전용면적 41.02㎡, 59.96㎡, 59.98㎡, 84.97㎡, 84.99㎡ 등 5가지 타입으로 총 448세대가 중소형 위주로 구성된다. 통근 시 다른 지역으로 이동도 편리하다. 김포한강로, 외곽순환도로, 올림픽대로, 자유로, 인천국제공항 고속도로 등 주변 지역으로의 진출입이 탁월한 광역 교통망을 갖추고 있다. 또한 김포공항역 환승역을 이용하면 서울 중심가로 이동이 편리하며, 마곡지구, 화정, 일산과도 접근성도 갖췄다. 김포공항 인근 대형백화점, 영화관까지 차량으로 10분 거리이며, 강서와 여의도까지 30여 분대면 도착할 수 있다. 김포고촌역 이안 주변으로는 김포시청, 홈플러스가 가깝고 주변으로 근린편의시설이 형성 돼 있다. 이마트가 추가 입점할 예정이며, 현대 프리미엄아울렛이 1.3㎞ 거리에 있다. 고촌 초, 중학교까지 도보 10분내 통학이 가능하여 학부모들의 선호도가 높을 것으로 전망된다. 김포고촌역 이안 아파트는 전 타입 남향 위주 설계에, 판상형 구조와 3-Bay를 채택하여 통풍과 일조량 확보에 유리하다. 조합원 자격은 조합설립인가 신청일 현재 서울특별시, 인천광역시, 경기도에 6개월 이상 거주한 무주택이거나 무주택 또는 85㎡ 이하 1주택에 한하여 주어지며, 조합원 자격이 부여되면 이주비용을 지원하고 있다. 분양 관계자는 28일 “가을은 부동산 성수기이고 지역조합아파트 특성상 주변 유사 타입 대비 3.3㎡당 250만원 가량 저렴한 분양가가 책정 돼 예비조합원들의 문의가 이어지고 있다”며 “조합원 자격요건이 있으므로 사전 문의전화를 통해 꼼꼼히 알아보고 주택홍보관을 방문할 것”을 당부했다. 주택홍보관은 김포시 고촌읍 신곡리에 위치해 있으며, 조합자금관리는 부동산 금융전문회사 코리아 신탁사에서 맡는다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

중국 상하이 쉬휘구 이혼등기소는 지난 29일 새벽부터 이혼신청자가 몰려 업무가 마비돼 결국 임시 폐쇄조치를 내렸다. 부모의 이혼 수속을 대신하러 온 자녀도 보였다. 임신부는 이혼이 거절될 수 있다는 말에 통곡하는 임신부도 있었다. 상하이에 ‘이혼 열풍’이 부는 것은 ‘미친 부동산’ 탓이다. 상하이의 현행 규정에 따르면 첫 주택 구매 시 내야 하는 계약금 비율은 주택가격의 30%이다. 그렇지만 두 번째 주택에 대한 계약금은 주택가격의 70%까지 높아진다. 최근 부동산 사재기로 집값이 치솟자 당국이 두 번째 주택 계약금 적용 기준을 이혼한 부부로까지 확대할 것이라는 소문이 돌았다. 서류상으로만 이혼한 뒤 다시 한 채를 구입하려던 부부가 규제 시행 전에 이혼하려고 너나없이 등기소로 달려간 것이다. 상하이시는 규제 계획을 부인했지만 이혼신청자의 행렬은 줄지 않고 있다. 위장이혼이 일시적인 현상이라면 위장결혼은 이미 만성화된 풍경이다. 상하이시는 올 초부터 상하이 후커우(戶口·호적)를 가진 사람만이 주택을 구입할 수 있게 했다. 투자 가치가 높은 상하이 주택을 구입할 길이 막힌 외지 투기꾼들은 상하이 후커우가 있는 가짜 배우자를 찾아나섰다. 위장결혼 전문 컨설팅 회사가 성업 중인가 하면 위장결혼을 직업삼아 하는 이들도 있다. 인터넷 매체 펑파이는 “위장결혼 비용은 5만 위안(약 850만원)에 이른다”면서 “이 중 3만 5000위안은 가짜 배우자에게 1만 5000위안은 브로커에게 돌아간다”고 전했다. 국가통계국에 따르면 상하이의 7월 주택가격은 지난해 같은 기간보다 27.3% 상승했다. 신규주택 거래량도 연일 1000채를 넘어 연평균 거래량은 700채를 훨씬 웃돌고 있다. 베이징 이창구 특파원 window2@seoul.co.kr

외지인은 집 사려고 위장결혼도 7월 집값 1년 전보다 27% 올라 중국 상하이 쉬휘구 이혼등기소는 지난 29일 새벽부터 이혼신청자가 몰려 업무가 마비돼 결국 임시 폐쇄조치를 내렸다. 부모의 이혼 수속을 대신하러 온 자녀도 보였다. 임신부는 이혼이 거절될 수 있다는 말에 통곡하는 임신부도 있었다. 상하이에 ‘이혼 열풍’이 부는 것은 ‘미친 부동산’ 탓이다. 상하이의 현행 규정에 따르면 첫 주택 구매 시 내야 하는 계약금 비율은 주택가격의 30%이다. 그렇지만 두 번째 주택에 대한 계약금은 주택가격의 70%까지 높아진다. 최근 부동산 사재기로 집값이 치솟자 당국이 두 번째 주택 계약금 적용 기준을 이혼한 부부로까지 확대할 것이라는 소문이 돌았다. 서류상으로만 이혼한 뒤 다시 한 채를 구입하려던 부부가 규제 시행 전에 이혼하려고 너나없이 등기소로 달려간 것이다. 상하이시는 규제 계획을 부인했지만 이혼신청자의 행렬은 줄지 않고 있다. 위장이혼이 일시적인 현상이라면 위장결혼은 이미 만성화된 풍경이다. 상하이시는 올 초부터 상하이 후커우(戶口·호적)를 가진 사람만이 주택을 구입할 수 있게 했다. 투자 가치가 높은 상하이 주택을 구입할 길이 막힌 외지 투기꾼들은 상하이 후커우가 있는 가짜 배우자를 찾아나섰다. 위장결혼 전문 컨설팅 회사가 성업 중인가 하면 위장결혼을 직업삼아 하는 이들도 있다. 인터넷 매체 펑파이는 “위장결혼 비용은 5만 위안(약 850만원)에 이른다”면서 “이 중 3만 5000위안은 가짜 배우자에게 1만 5000위안은 브로커에게 돌아간다”고 전했다. 국가통계국에 따르면 상하이의 7월 주택가격은 지난해 같은 기간보다 27.3% 상승했다. 신규주택 거래량도 연일 1000채를 넘어 연평균 거래량은 700채를 훨씬 웃돌고 있다. 베이징 이창구 특파원 window2@seoul.co.kr

과거 구도심은 교통과 학군, 편의시설 등 생활 인프라가 갖춰져 있었지만 노후 주택이 많아 신도시에 비해 선호도가 떨어지는 모습을 보였다. 하지만 부동산 시장이 거주 목적의 실수요 위주로 재편되고 전세가율이 내려갈 줄 모르고 치솟자 상황이 달라졌다. 지금 살고 있는 지역에서 내 집 마련에 나선 전세수요자들과 지금 살고 있는 집을 팔고 새 집으로 갈아타려는 수요가 맞물리면서 수요 대비 공급이 적은 도심 속 새 아파트가 분양 시장서 인기를 끌고 있는 것이다. 최근 분양시장에서는 구도심 새 아파트에 대한 인기가 뜨겁게 이어지고 있다. 지난 3월 롯데건설이 의정부 구도심인 의정부동과 호원·가능동 일대에서 분양한 ‘의정부 롯데캐슬 골드파크’는 의정부에서 7년만에 전 주택형이 1순위에서 청약이 마감됐다. 또 지난 4월 부산 구도심 중 한곳인 연제구 연산동에서 포스코건설이 분양했던 ‘연산 더샵’은 375가구(특별공급 제외) 모집에 8만6206명(당해 지역)의 청약자가 몰려 평균 229.9 대 1의 청약경쟁률을 기록 조기에 분양됐다. 부동산 전문가는 30일 “구도심 새아파트에 수요자 이목이 쏠리는 이유는 투기 목적의 수요가 점차 사라지고, 실수요 위주로 부동산시장이 재편되면서 나타나는 현상”이라며 “최근 전셋값이 끝을 모르게 상승하고 있고 저금리 기조가 지속되다 보니 빚을 좀 더 내서라도 자신이 사는 익숙한 지역에서 집을 사고자 하는 수요가 많아진 것”이라고 말했다. 이러한 상황 속 하남시에서는 구도심에 새로운 아파트가 공급 돼 눈길을 끈다. 지역주택조합 아파트인 ‘덕풍역 양우내안애’는 현재 주택홍보관을 열고 조합원을 모집중이다. 단지는 하남시 구도심인 덕풍동 일대에 조성되며, 지하 2층 ~ 지상 최고 23층, 17개동, 총 1,005세대 규모다. 공급되는 주택형은 전용 59㎡와 66㎡ 그리고 84㎡다.구도심에 공급되는 새 아파트인 만큼 입주와 동시에 교통·학군·생활인프라를 모두 누릴 수 있는 것이 장점이다. ‘덕풍역 양우내안애’는 서울지하철 5호선 연장선인 덕풍역(2020년 개통예정)을 걸어서 3분 내에 이용할 수 있는 초역세권에 단지다. 또한 하남 중심부를 가르는 하남대로와 인접해 강동이나 강남으로 이동할 수 있는 대중 교통편이 좋다. 여기에 올림픽대로로 바로 들어설 수 있는 강일IC와 외곽순환고속도로 및 중부고속도로를 탈 수 있는 상일IC, 하남IC등도 가까워 사통팔달의 교통 1번지 입지를 자랑한다. 또한 덕풍초등학교를 비롯해 동부초등학교, 동부중학교, 남한고등학교, 신장고등학교 등 도보통학이 가능한 초·중·고등학교가 단지 인근으로 인접해 있다. 여기에 풍부한 생활인프라도 갖췄다. 홈플러스, 이마트를 비롯해 신장전통시장, 하남시청, 하남문화예술회관, 하남역사박물관 등이 가깝다. 특히 미사강변도시와 인접한 생활권으로 앞으로 들어설 코스트코 등도 단지에서 가깝다. 이외에도 녹지공간이 풍부한 것이 장점으로 단지 인근에는 덕풍공원과 덕풍천이 위치해 에코 라이프가 가능하다. 한편 ‘덕풍역 양우내안애’의 조합원 분양가는 3.3㎡당 990만원부터다. 이는 현재 하남시 아파트값이 평균 1,376만원(3.3㎡당, 부동산 114 기준)을 넘어 섰고, 미사강변도시 새 아파트 분양가가 2016년 현재 1,400만원(망월동 1404만원, 부동산 114 기준)을 넘어선 것과 비교하면 충분한 경쟁력을 갖췄다는 평가다. 무주택자(85㎡ 이하 1주택 소유), 6개월 이상 서울과 인천, 경기지역 거주자, 20세 이상 세대주에 한해 조합원 자격이 주어진다. ‘덕풍역 양우내안애’의 주택홍보관은 석촌역 인근에 위치했다. 자금관리는 국제자산신탁이 하며 시공 예정사는 양우건설이다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

“서울 재개발, 재건축 시장이 어디 안 뜨거운 곳이 있나요? 특히 장위뉴타운은 구역이 전체적으로 평지라 더 인기를 끌 것 같아요.”(서울 성북구 장위동 A부동산) 강남권에서 시작된 서울 재개발·재건축 시장의 열기가 강북권으로 옮겨붙고 있다. 최근에는 정부가 강남 재건축 아파트 시장에 대한 규제를 강화하겠다는 사인을 보내면서 강북 지역과 수도권 택지지구로 투자자들이 몰리고 있다. 지난 26일 부동산 관계자는 “기존에 있던 실수요층에 투자자들까지 몰리면서 요즘은 강북권 재개발·재건축도 프리미엄이 수천만원씩 붙고 있는 상황”이라며 “특히 서울 서북쪽인 마포·서대문·은평과 동북쪽인 성북·노원의 재개발·재건축 물건은 블루칩으로 평가받는 상황”이라고 설명했다. ●마포·서대문·은평, 성북·노원 ‘인기’ 지난 26일 모델하우스를 연 장위1주택재개발구역의 ‘래미안 장위’의 분위기도 뜨겁다. 2005년 재정비촉진지구로 지정된 장위뉴타운은 면적 187만여㎡, 2만 4000여 가구 규모로 구역만 15개다. 인근 부동산 관계자는 “워낙 규모가 커서 구역마다 사업 속도가 다르다. 일단 사업성이 좋다는 평가를 받는 곳이 먼저 가는 분위기”라며 “요즘에는 분양시장이 달아오르면서 상대적으로 소외됐던 곳들도 문의가 많이 온다”고 귀띔했다. 래미안 장위는 전용면적 59~101㎡, 939가구로 이 중 490가구가 일반분양 물량이다. 분양가는 3.3㎡당 평균 1540만원으로 책정됐다. 전용면적 84㎡는 5억 900만~5억 3900만원이고, 입주는 2019년 6월 예정이다. 9월 분양하는 바로 옆 5구역(1562가구)의 시공도 삼성물산이 맡았다. A공인중개사는 “장위뉴타운 안에 2500가구 규모의 래미안 브랜드 타운이 만들어지는 것”이라면서 “분양시장의 열기에 래미안의 인기까지 더해져 분양이 성공적으로 끝날 것 같다는 전망이 많다”고 말했다. 장위뉴타운 개발이 본격화되면서 이미 분양한 아파트에도 웃돈이 붙고 있다. 지난해 4월 분양한 ‘꿈의숲 코오롱 하늘채’ 분양권에는 2500만~3000만원의 프리미엄이 형성됐다. 장위1·5구역 다음으로 사업 진척이 빠른 장위7구역 조합원 물건에는 벌써 수천만원의 웃돈이 붙었다. 부동산 관계자는 “(감정평가액에서) 최고 6000만원까지 프리미엄을 부르기도 한다”면서 “지난해만 하더라도 반신반의하던 투자자들이 최근에는 적극적인 분위기”라고 말했다. 현대산업개발이 시공은 맡은 이곳은 지난 6월 관리처분총회를 마치고 관리처분인가를 기다린다. 지역의 한 부동산은 “래미안 일반분양가가 나오면서 기대감이 더 커지고 있다. 가격이 더 오를 것이라는 기대감이 커지고 있는 것은 사실”이라며 “매물이 잘 나오지 않고 있는 상황인데, 나오는 매물도 거래가 빨리 되고 있는 상황”이라고 전했다. ●4·6구역 사업 지연 주의를 하지만 2005년 시작된 사업이 길어지면서 지역 내의 갈등도 크다. 특히 추가 분담금을 둘러싼 조합원 간 갈등으로 사업이 제자리걸음인 곳도 적지 않다. 장위4·6구역은 지하철 6호선 돌곶이역과 지하철 1호선 석계역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권 지역이다. 그러나 조합과 비상대책위원회 간 갈등으로 사업이 진행되지 않고 있다. 4구역은 지난 6월 관리처분총회가 예정돼 있었지만 비대위의 가처분 신청으로 한 차례 무산됐다. 인근 공인중개사는 “감정평가액과 사업비를 둘러싼 조합원들의 반발이 심해 생각보다 사업이 늦어지고 있다”면서 “사업 진행을 살펴보면서 들어가는 것이 안전하다”고 조언했다. 장위12·13구역도 2008년 조합 추진위원회를 구성한 이후 역시 주민 갈등으로 조합 설립·추진위 단계에서 더 나아가지 못하다가 2014년에는 정비구역에서 해제됐다. 정비구역이 해제된 지역에는 빌라 건물이 들어설 준비를 하고 있다. 한 건설사 관계자는 “뉴타운의 장점이 지역 전체가 바뀌는 것인데, 장위뉴타운은 중간중간에 사업이 해제된 곳이 있는 것이 단점이라면 단점”이라며 “최근 빌라 등의 건축이 늘어나면서 새로 사업이 추진되기도 어렵게 돼 가고 있다”고 전했다. ●사업 실제 진행 여부·입지 따져 봐야 일각에서는 앞으로 부동산 경기가 나빠지면 장위뉴타운 안에서도 입지에 따라 차별화가 나타날 수 있다고 말한다. 한 개발사 관계자는 “90%에 육박하는 전세가율이 나타나는 서울 동북권의 공급은 예전이나 지금이나 넉넉하지 않다. 이 지역은 결국 공급에 대한 고민보다 뉴타운 사업이 실제 진행될 것인가에 대한 고민과 입지에 대한 고민이 더 필요하다”며 “역세권과 학군 지역, 그리고 공원 등 생활 편의성이 높은 지역과 그렇지 않은 곳의 성적표가 크게 차이가 날 것”이라고 조언했다. 특히 교통이 문제다. 한 건설사 관계자도 “출퇴근 시간대에 동부간선도로와 동일로 등의 정체를 보면 도로 교통이 좋다고는 이야기하기 힘들다”면서 “(주택 가격이) 조정을 받는 시기가 온다면 지하철 등 대중교통이 편리한 곳이 상대적으로 유리하지 않겠느냐”고 전망했다. 서울시가 경전철 동북선 사업을 추진하고 있지만 이제 시작 단계다. ●학군 등 장기적 전망은 나쁘지 않아 장기적으로는 나쁘지 않다는 평가도 있다. 한 건설사 관계자는 “학군을 비롯해 다양한 편의시설이 뉴타운을 중심으로 늘어나고 있다”면서 “시간이 지나면서 주변 길음뉴타운과 미아뉴타운도 자리를 잡아 가는 모습이다. 장위뉴타운도 결국 사업성이 있는 곳이 먼저 치고 나가면 결국 동네가 바뀌는 곳이 될 것”이라고 말했다. 서울 동북권은 몇 년간 주택 공급이 부족한 지역이라 최근 제기되고 있는 과잉 공급 우려에서도 비켜나 있다. 그러나 입주 시기에 대한 고민은 여전하다. 한 건설사 관계자는 “서울은 더이상 개발할 곳이 없이 주택 공급이 제한적이지만 서울을 둘러싼 주변의 택지에서 주택 공급이 계속되고 있다. 이번에 정부가 브레이크를 걸었다고 하지만 지난해와 올해 수도권 공급 물량의 입주 시점이 장위뉴타운 입주 시점과 비슷하다”며 “서울의 공급이 그렇게 많지 않다고 해도 수도권 시장 전체가 공급 과잉에 시달리게 되면 장위뉴타운도 힘든 시간을 거쳐야 할 수 있다”고 말했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr