‘외국인 임대주택사업 쾌청’ 저금리 시대의 확실한 재테크 상품으로 인기를 끌고 있는 외국인 임대주택사업이 임대소득 과세조건 완화로 더욱 활성화할 전망이다. 국세청이 모든 외국인 임대주택사업자에게 부과하던 임대소득세 부과기준을조정,내국인과 동일하게 적용키로 했기 때문이다. □어떻게 바뀌었나 종전에는 외국인에게 주택을 임대하는 건물주는 모두 임대소득세를 내야 했다. 국세청은 외국인을 상대로 한 주택 임대소득에 대해서는 보유주택 수나 규모에 관계없이 세금을 물렸다. 그러나 앞으로는 외국인을 상대로 한 임대주택사업도 내국인과 같게 적용,비과세 요건에 해당되면 소득세를 물리지 않기로 했다. 이같은 조치는 99년 종합소득세 귀속분부터 적용된다.따라서 올해 종합소득세 신고 때부터는 세금부담을 덜 수 있게 됐다. 비과세 대상은 ▲고급주택이 아닌 1주택 소유자 ▲2주택 소유자라 하더라도농어촌지역에 주택을 갖고 있거나 1주택이 국민주택규모일 경우다. 주택수는 본인과 배우자의 소유 주택을 합산 적용하며 공동소유의주택은지분이 가장 큰 자의 소유로 계산한다. □수익 얼마나 증가하나 고급주택이 아닌 일반주택으로 2가구 이상을 소유하지 않으면 한달치 임대료만큼 수익이 늘어난다고 보면 된다. 5억원을 주고 58평형 주택을 구입,월 500만원에 세를 주고 있는 경우 이번조치로 연간 500여만원의 세금을 아낄 수 있다.투자 수익률은 1%포인트정도올라갈 것으로 기대된다. □고급주택은 과세된다 고급주택 기준은 ▲전용면적 50평(165㎡)이상이고 기준시가가 6억원을 넘는 공동주택 ▲연면적이 80평(264㎡)이상 또는 토지의 연면적이 150평(495㎡) 이상이며 주택 및 부수토지의 기준시가가 6억원을초과하는 단독주택이다. 과세기준은 고급주택은 임대수입의 60%를,일반주택은 임대수입의 45%를 소득으로 간주한다. □사업 유망지역 외국인 임대주택사업은 서울 용산구 한남동,이태원동, 동빙고동 일대와 성북구 성북동,서대문구 연희동 일대 고급 빌라, 단독주택이 최적이다.주거환경이 쾌적하고 대사관과 미군 부대,대기업이 몰려있고 외국인들이 모여사는 동네이기 때문이다. 최소한 2년 이상 국내에 머무는 대사관 직원이나 상사 주재원,외국 은행 직원,주한미군 등이 주요 고객이다. 류찬희기자 chani@

외국인에게 주택을 임대하더라도 고급주택이 아닌 1주택 소유 등 비과세 요건에 해당되면 내국인과 똑같이 주택임대소득이 비과세된다. 7일 국세청에 따르면 종전까지 외국인에게 주택을 임대할 경우 보유주택 수나 규모에 관계없이 과세하던 것을 99년 귀속분부터는 외국인을 내국인과 동일하게 대우,외국인에게 주택을 임대하더라도 비과세 요건에 해당되면 세금을 내지않아도 된다.외국인과 내국인 차별을 없애기 위해 임대소득 과세범위를 조정한 것이다.이에 따라 지난해 외국인에게 주택을 임대한 납세자의 경우 이달말까지의 종합소득세 신고때부터는 부담을 덜 수 있을 전망이다.고급주택이 아닐 경우 1주택 소유자는 모두 비과세되며 2주택 소유자라도 농어촌지역에 주택을 갖고 있거나 1주택이 국민주택규모일 경우 모두 비과세된다. 박선화기자 psh@

27일부터 농·축·수협을 포함한 모든 시중에서 판매하기 시작한 청약상품이 주택청약을 겸한 재테트 수단으로 떠오르고 있다.고객으로서는 일석이조의 금융상품인 셈이다. 때문에 판매 나흘째인 30일까지 신규 개설된 청약예금 계좌는 총 50만계좌를 넘어설 만큼 인기다. ◆고금리 매력 정기 예·적금보다 금리가 0.5∼1%포인트 가량 높다.일반 정기예금 금리는 8.0∼8.5%수준.이에 비해 청약예금은 은행에 따라서 최고 8.5%,부금은 9.7%까지 적용하는 곳이 있다.따라서 굳이 정기예금을 들 필요없이주택청약 자격도 얻는 청약상품으로 돈이 몰리고 있다.다만 변동금리에다 중도 해약때는 해지금리가 적용된다. ◆소득공제 혜택 근로소득자가 청약부금에 가입하면 연말정산때 소득공제를받을 수 있다.청약부금에 가입하면 연간 총 불입금액의 40% 범위에서 최고 180만원까지 소득공제를 받는다.매월 37만5,000원씩 불입하면 최고한도까지소득공제를 받게 된다.연말에 180만원을 소득공제 받는다면 과세표준액이 1,000만원 이하인 월급여자는 19만8,000원,1,000만원이상∼4,000만원 이하인월급여자는 39만6,000원의 근로소득세를 덜 낸다.다만 가족이 있는 세대주이면서 무주택자이거나 85㎡이하의 1주택 소유자이어야 한다. ◆다른 장점들 청약예금의 경우 최고액인 1,500만원짜리에 가입하더라도 내년부터 시행되는 예금자보호 대상(원리금 합쳐 2,000만원 이하)에 속해 안심해도 된다.자녀 명의로 청약예금이나 부금에 들면 그 한도내에서는 증여세나양도소득세 부과도 없다.다른 정기예금을 든 게 없다면 세금우대 혜택도 똑같이 받는다. 청약부금에 가입해 아파트에 당첨됐을 때는 분양가의 60%까지 중도금을 대출받을 수 있다.또 부금 가입자가 국민주택 규모(전용면적 85㎡이하)의 주택을 분양받아 대출을 받았다면 원리금 상환액의 40% 범위에서 최고 180만원까지 소득공제가 된다. ◆주택은행 가입자는 어떻게 되나 기존 주택은행 가입자는 160여만명에 이른다.3월27일 이전의 가입자는 청약예금은 7.0%,부금은 최고 7.5%까지 이율을적용받았다.그러나 이들은 다른 은행으로 거래를 바꿀 수는 없다.자격 경과기간을 포기해야한다.논란이 있는 부분이다. 그러나 주택은행측은 신규 가입자에겐 다른 시중은행보다 다소 낮지만 청약예금은 7.8%,부금은 8.5%의 이율을 적용해주고 있다.주택은행측은 신규 가입자들에게 상해보험 가입 등의 부대 서비스를 해주고 은행의 신뢰도와 안전성이 높다는 점을 내세운다. 손성진기자 sonsj@

양도소득세를 부과하지 않는 대상이 확대된다. 국세심판원은 3년 이상 살지 않고 집을 팔 경우 한 직장에서 다른 직장으로 옮겼을 때에만 양도소득세를 매기지 않았지만,앞으로는 직장을 그만두고 자영업을 하거나 자영업을 하다 직장을 가졌을 때에도 양도소득세를 면제해주기로 했다고 16일 밝혔다. 국세심판원은 이날 경기도 부천시에서 직장을 다니다 퇴직한 뒤 가족들과함께 고향(충남 홍성)으로 이사하면서 살던 집을 판 청구인 모씨가 세무서의 양도소득세 부과에 불복해서 낸 심판청구를 심사해 세금부과를 취소하도록결정했다. 소득세법은 1가구가 1주택을 3년 이상 보유해야 양도소득세를 비과세하는것을 원칙으로 하고 있으며,시행령에서는 1년 이상 거주한 주택을 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편으로 가구 전원이 다른 시·군으로 이주하면서 양도할 경우 3년 이상 보유하지 않았어도 비과세토록 하고 있다. 심판원 관계자는 “양도소득세 비과세 대상을 확대하더라도 가족과 함께 이사를 해야 하고 세대주 혼자만 이사를 해서는 안되고,1년이상 살던 집이라는 전제조건은 충족돼야 한다”고 말했다. 한편 세무서의 세금부과에 불만이 있을 경우 국세심판원에 제기하는 심판청구는 올 1,2월 두달 동안 644건으로 지난해 같은 기간의 392건에 비해 64%늘어났다. 박정현기자 jhpark@

여야가 16대 총선 공약을 잇따라 발표하고 있다.그러나 일반 유권자들이 여러 공약의 장단점을 파악하기란 쉽지 않다.주요 정당의 공약을 유권자들이피부로 느낄 수 있도록 세분해 비교하고 그 허실을 분석하는 시리즈를 싣는다. 여야는 서민들의 내집 마련을 돕기 위한 ‘주택 정책’과 관련해 앞다퉈 공약을 내놓고 있다. 그러나 상당 부분은 정부가 추진중인 것들이어서 신선한 느낌을 주지 못하고 ‘재탕·삼탕’이라는 비난을 받고 있다.재원 확보 등 구체적인 실행 대목에선 허술한 것도 적지 않아 ‘선거용 공약(空約)’에 그치는 것이 아니냐는 의심도 받고 있다. 민주당은 집권당답게 다양하고 종합적인 정책을 내놓고 있다.우선 2002년까지 현재 90%인 주택보급률을 100%로 끌어 올리겠다는 청사진을 제시했다.부동산 투자회사법을 제정,민간 임대주택 공급을 확대하고 유도하겠다는 정책도 내놓았다. 서민들의 환영을 받을 만한 정책으로는 전용면적 25.7평 이하 서민주택 가운데 경미한 위법사항으로 준공검사를 받지 못한 ‘서민주거용 위법 건축물’을 양성화하겠다는 방안이 있다.그러나 불법건축을 조장하는 역기능에 대한 우려가 적지 않다.25.7평을 초과한 건축물이더라도 화재 위험이 없는 경미한 위법사항에 대해서는 이행 강제금을 경감해주기로 한 것도 마찬가지다. 중소형 주택을 사려 할 때 집값의 30%만 있으면 내집 마련이 가능하도록 장기저리융자를 대폭 확대하겠다는 공약은 그 범위만 확대됐을 뿐 새로운 내용은 아니라는게 전문가들의 지적이다. 한나라당의 주택정책도 서민 주거문제 해결에 초점을 맞추고 있다.중소형임대주택의 공급을 확대하겠다는 것이 핵심이다.중소형 주택의 구입이나 전세자금을 위한 대출이자를 소득공제 대상으로 삼겠다는 방안도 밝히고 있다. 하지만 구체화인 내용은 아직 내놓지 않고 있다.주택마련 금융상품에 대한세제혜택 등 원론적 차원의 공약만 제시해 놓은 상태다. 자민련이 내놓은 주택저당채권 유동화제도는 집값의 30%만 있으면 내집을마련할 수 있다는 내용으로 민주당의 공약과 같다.주택거래 활성화를 위해무주택자가 집을 살 때 일정기간 동안 취득세와 등록세 25%를 감면해준다는방안은 새로운 것이다. 국민주택기금의 대출금리를 현재 8.75%에서 평균 5%로 인하하고,대출금의 원리금을 전액 소득공제토록 하는 것도 마찬가지다. 그러나 구체적인 재원마련 계획이 없어 실현 가능성이 희박하다는 게 전문가들의 지적이다. 전용 면적 25.7평 미만의 주택을 상속·증여받은 자녀가 1가구 1주택이면상속세를 면제토록 해주겠다는 공약도 새로운 시도다.하지만 세법을 손질해야 하는 등 실행을 위해서는 문제가 적지 않다. 민국당은 전용 면적 18평 이하인 소형주택 중심의 임대주택 건설을 25.7평이상의 중·대형으로 확대하고,국민주택 기금도 중·소형 임대주택에서 중·대형 임대주택으로까지 확대 지원해 민간부문이 중·대형 임대주택 건설에나서도록 하겠다는 공약을 발표했다.하지만 이는 현재 정부가 추진 중인 정책이다. 강동형기자 yunbin@

살고 있는 아파트가 재건축에 들어가 공사기간 동안 별도 주택을 구입해 3년 미만 살다가 되팔고 재건축된 아파트에 입주해도 1가구1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 재정경제부는 23일 앞으로 재건축 아파트가 늘어날 것에 대비,이런 내용의소득세법 시행규칙 개정안을 마련,3월중 공포와 동시에 시행한다고 밝혔다. 재경부 관계자는 “현재 달동네 등의 불량주택을 철거하고 택지를 조성해아파트 등을 새로 짓는 재개발은 해당 주민이 잠시 다른 주택을 취득했다가재개발이 끝나 3년이내에 되팔고 입주해도 1가구1주택 비과세를 적용,양도세를 물리지 않고 있다”면서 “노후 아파트 등을 재건축하는 경우에도 같은취지에서 혜택을 주기로 했다”고 설명했다. 재경부는 또 광역시의 읍·면 지역과 수도권 시의 읍·면 지역 가운데 중대형 주택이 집중적으로 건설되거나 부동산 투기 우려가 있는 지역은 면적기준(단독주택 연면적 80평 이상,공동주택 전용면적 50평 이상)에 못미쳐도 가액이 6억원 이상이면 사전 부동산양도신고대상에 포함시키기로 했다. 김균미기자

불량주택 밀집지역인 성북구 안암동 5가 일대가 주택재개발사업지구로 지정돼 아파트촌으로 탈바꿈할 전망이다. 성북구는 16일 안암동5가 152 일대 1만893평을 안암제1주택재개발사업지구로 지정해줄 것을 서울시에 요청했다. 성북구는 이 일대에 용적률 200%를 적용,7∼11층 아파트 11개 동 534가구를건립,공급할 계획이다. 또 지역주민들의 편의를 위해 전용상가 등 각종 생활편익시설과 1,058평 규모의 공원도 함께 조성할 방침이다. 안암제1주택재개발사업 예정지는 좁은 토지에 노후·불량주택이 무질서하게난립한데다 도시기반시설인 가로망과 상하수도 시설이 미비, 주민들이 큰 불편을 겪는 곳이다. 이에 따라 이 일대 주민들은 최근 주택재개발추진위원회를 구성,이곳을 재개발해 24·33·42평형 등 모두 4개 평형 534가구의 아파트를 짓겠다며 구청에 구역지정을 신청했다. 심재억기자

재개발 아파트의 1가구1주택 조합원이라면 동·호수가 지정되기 전 조합원지위를 양도하더라도 비과세 혜택을 받을 수 있다는 대법원 판결이 내려졌다. 이번 판결은 동·호수가 지정된 후의 분양권 양도에 대해서만 양도소득세를 면제해온 기존 판례보다 비과세 혜택의 범위를 폭넓게 인정한 것이다. 대법원 민사2부(주심 趙武濟 대법관)는 2일 재개발사업 시행계획 인가만 받고 관리처분계획 인가를 받기 전 조합원 지위를 다른 사람에게 양도한 임모씨가 동수원세무서장을 상대로 낸 양도세 등 부과처분 취소 청구소송 상고심에서 이같이 판시,원고 승소판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 “조합원 지위 자체가 분양권은 아니지만 재개발 조합의 재량과 관계없이 도시재개발법에 의해 그 지위가 확정되는 만큼 아파트동·호수가 특정되기 전이라도 주택을 보유한 것으로 볼 수 있다”면서 “따라서 조합원 지위를 넘긴 임씨는 양도세 비과세 처분대상인 1가구1주택 보유자로 봐야 한다”고 밝혔다. 강충식기자

부모님을 모시거나 결혼으로 1가주2주택이 된 지 2년안에 보유기간이 3년이지난 주택을 팔더라도 이 주택이 시가 6억원 이상의 고급주택에 해당되면 양도소득세 면제혜택이 주어지지 않는다. 재정경제부는 26일 내년 1월1일부터 시행되는 소득세법 시행령 개정안에는부모를 모시거나 결혼을 해 1가구2주택이 된 경우 보유기간이 3년이 지난 주택을 2년 이내에 팔 경우 양도소득세를 물리지 않기로 돼 있지만 팔려는 주택이 고급주택에 해당되면 비과세 대상에 해당되지 않는다고 밝혔다. 재경부 관계자는 “이번 시행령 개정안에서 효도주택에 대한 양도소득세 비과세 요건을 완화해주기로 결정하기는 했지만 고급주택의 경우에는 1가구 1주택인 경우에도 양도소득세를 물리고 있다”며 “효도주택의 경우에도 비과세 대상인 주택이 시가 6억원 이상이면 과세형평상 양도소득세가 부과된다”고 말했다. 고급주택은 시가가 6억원 이상인 전용면적 50평 이상의 아파트나 건평 80평이상 또는 대지 150평 이상인 단독주택이 해당된다. 김균미기자 kmkim@

내년 7월부터 연매출액이 4,800만∼1억5,000만원인 사업자는 부가가치세 간이과세자에서 일반과세자로,2,400만∼4,800만원 미만인 사업자는 과세특례자에서 간이과세자로 각각 전환된다. 내년 1월부터 부모를 모시거나 결혼을 해 1가구 2주택이 될 경우 둘 중 한주택만 보유기간이 3년이상이고 보유기간 3년이상인 주택을 2년안에 팔면 양도소득세를 내지 않아도 된다.현재는 2주택이 된지 1년 이내에 양도하고 양도할때 2주택 모두 3년 이상 보유해야만 세금을 안물린다. 재정경제부는 19일 올 정기국회에서 소득세법 등 11개 세법 개정안이 통과됨에 따라 관련 시행령 개정안을 마련했다고 밝혔다.시행령 개정안은 국무회의 의결을 거쳐 대부분 내년 1월 1일부터,일부는 2001년 1월부터 시행된다. 스톡옵션의 비과세 한도가 주식매입가격 기준으로 연간 5,000만원에서 1,000만원으로 줄어들어 과세가 강화된다.맥주에 식물약재,과실을 첨가할 수 있어 앞으로 인삼맥주,체리맥주 등이 등장할 것으로 보인다. 부가가치세 특례제도가 바뀜에 따라 과세특례자(연매출액 2,400만∼4,800만원)로 분류됐던 10만명이 간이과세자로 옮겨가게 됐다. 시행령에 따르면 양도계약서 사본 등을 첨부해 세무서에 양도신고를 해야하는 고급주택은 시 지역의 경우 면적기준만 적용하고 읍면지역은 실거래가6억원의 가격기준을 함께 적용키로 했다.그러나 시지역 고급주택도 1주택인경우 6억원 초과분에 대해서만 양도소득세가 부과된다.또 현재는 임대주택법에 의한 임대주택의 전세금 이자액에 대해 과세하지 않지만 2001년부터는 세금을 물리기로 했다. 2001년부터 시행되는 10% 저율과세 세금우대종합저축의 한도와 관련,우대받는 노인의 범위를 남자 60세,여자 55세 이상으로 확정해 이들 노인과 장애인복지법에 의한 장애인 및 국가유공 상이자는 일반인의 4,000만원보다 50% 많은 6,000만원까지 가입할 수 있게 된다. 김균미기자 kmkim@

재경부는 정기국회에서 11개 세법 개정안이 통과됨에 따라 19일 시행령 개정안을 마련해 발표했다.주요 내용을 요약한다. ■소득세법 해외근로소득 비과세 한도가 환율·물가 등을 감안해 현재 월 100만원(연 1,200만원)에서 월 150만원(연 1,800만원)으로 인상됐다.주식양도차익이 과세되는 대주주 범위가 지분율 5% 이상에서 지분율 3% 이상 또는 시가총액기준 100억원 이상으로 확대되고 3년간 1%이상 양도할 때 과세하던 것을 모든 거래에 과세토록 했다. 부동산양도 내용을 세무서에 신고해야 하는 고급주택 기준이 시지역에는 면적기준만 적용돼 ▲연면적 80평 이상 또는 부수토지 연면적 150평 이상 단독주택 ▲전용면적 50평 이상 공동주택은 양도가액과 관계없이 취득·양도계약서 사본·양수자 인감증명서 등을 첨부해 신고해야 한다. 그러나 1가구1주택 양도세는 양도가액이 6억원을 넘을 때만 과세된다.읍·면지역은 양도가액이 6억원 이하면 신고할 필요가 없다. 2주택 보유자의 주택임대소득은 1주택 이상이 국민주택 규모 이하인 경우비과세토록 했다. 고급주택 임대소득은 보유주택수와 관련없이 과세한다. 임대주택법에 의한 임대주택의 전세금에 대한 이자 상당액을 일반 주택과 같이 2001년부터 과세한다. ■법인세법 내년부터 기업이 노사합의로 초과달성 이윤을 근로자에게 추가로 나눠주면 그 액수만큼 손비로 인정받아 법인세를 덜 낸다. 부동산을 취득한 뒤 3년내에 되팔 경우 비업무용 부동산으로 분류돼 차입금이자가 비용으로 처리되지 않는 등 불이익을 준다. 예외적으로 인정되는 대상에 유동화전문회사,‘금융산업구조개선에 관한 법률’에 의한 인수금융기관,정리금융기관이 부실금융기관으로부터 취득해 파는 부동산을 포함시켰다. ■상속·증여세법 내년부터는 특수관계인으로부터 1억원 이상의 금전을 무상 또는 저리로 대부받으면 적정이자율과의 차액을 증여의제로 보고 증여세를부과하며,적정이자율은 국세청장이 고시하는 당좌대월 이자율로 정했다. ■부가가치세법 사업자의 부가세 산정에 필요한 의제매입세액은 지금까지 사업자가 매입 영수증을 첨부해도 공제해줬지만 앞으로는 매입처별계산서 합계표나 신용카드 매출전표만 인정해준다. 외국인 관광객에 대한 사후면세 품목에 보석이나 귀금속 제품을 포함시켜 한국에서 보석 등을 구입한 뒤 부가세 10%,특소세 30% 등 판매가격의 40%인 세금을 출국할 때 돌려받을 수 있게 됐다. 김균미기자 kmkim@

앞으로는 상속받은 재개발·재건축 아파트 분양권을 양도할 경우 그 시점에 다른 주택을 보유하고 있지 않으면 분양권 보유기간에 관계없이 양도소득세가 비과세된다.지금까지는 국세청이 분양권을 주택으로 보지 않아 이 경우비과세 혜택을 받지 못했다. 국세청은 27일 법령심사협의회를 열어 분양권을 주택으로 보지 않는 등의행정편의적인 법령해석을 납세자 권익보호 및 납세편의 위주로 대폭 개선했다. 개선내용에 따르면 1가구 1주택 소유자가 주택을 상속받은 뒤 이를 철거하고 주택을 신축하는 경우 신축주택도 상속받은 주택으로 간주,보유기간에 관계없이 양도세를 내지 않게 됐다.이전까지 국세청은 신축주택을 상속주택으로 보지않고 양도세를 과세했다. 또 부도발생후 6개월 이상 경과한 어음은 회수불능이라고 판단되면 발행인과 배서인에게 변상을 청구하는 소구권(訴求權)을 행사할 수 있더라도 회계상 대손처리하도록 했다.그동안 소구권 청구가 가능하면 대손처리가 불가능했다.나중에 소구권 행사로 어음채권이 회수되면 회수한 사업연도의 수익으로 잡힌다. 공동주택 입주자대표회의(공동주택 입주자로부터 관리비를 징수,금융기관에 적립하고 이자와 원금을 주택관리에 쓰는 기구)도 법인으로 간주,이자소득세를 줄일 수 있도록 했다.이에 따라 그간 개인으로 간주돼 22%의 이자소득세율을 적용받아왔으나 앞으로는 이자소득이 1억원 미만이면 16%의 세율만적용받는다. 추승호 기자 chu@

재정경제부는 1가구1주택이라도 실거래가에 따라 양도소득세가 부과되는 고급주택의 가격기준을 당초 계획보다 1억원 비싼 6억원으로 결정했다고 7일밝혔다. 이에 따라 호화주택 양도에 따른 세금은 실거래가 기준 6억원대 이하에서는 전혀 내지 않게 됐으며 그 이상에서도 당초 정부가 예고했던 것에 비해서는 세부담이 크게 줄어들게 됐다.재경부는 이날 지난번 국무회의에서 보류된소득세법 시행령상의 고급주택 기준을 실거래가 5억원에서 6억원으로 수정의결됐다고 밝혔다. 새 시행령 개정안은 빠르면 다음주 공포될 예정이며 공포일 이후 잔금을 받은 경우부터 적용된다. 김균미기자 kmkim@

아파트 등 부동산을 팔 때는 양도소득세를 한번쯤 따져보고 파는 것이 좋다. 1가구1주택 등 양도세가 비과세되는 경우도 많지만 아파트나 토지를 팔 때는 일반적으로 양도세 신고를 하고 세금을 내야 한다.양도소득세는 양도차익(양도가액에서 취득가액을 뺀 금액)에서 필요경비와 각종 공제액을 제한 뒤세율을 곱해 산정한다.원칙적으로 기준시가를 따르지만 미등기 양도 등 예외적인 경우에는 실거래가액으로 한다.장기간 보유할 수록 세제혜택도 커진다. 토지나 아파트를 팔았을 때 양도세가 어떻게 되는지 사례분석을 통해 알아본다. ?대지 서울 강남구 삼성동에 있는 대지 260㎡를 10억원에 팔았을 때(표1 참조) 양도소득세는 얼마나 될까. 이 경우 실제 10억원에 팔았더라도 양도가액은 양도 당시의 공시지가에 대지 면적을 곱한 8억5,800만원이 된다.여기서 취득가액(취득당시 공시지가에면적을 곱한 금액·2억6,000만원)과 필요경비(취득가액의 3%·780만원)를 제하면 양도차익 5억9,020만원이 나온다. 장기보유에 따른 특별공제(5년 이상 보유일 때 양도차익의 15%인 8,853만원)를 제하면 양도소득금액 5억167만원이 나오고,여기서 양도소득 기본공제(250만원)을 추가로 공제하면 과세표준은 4억9,917만원이 된다. 과세표준에 세율(과세표준 6,000만원 초과시 세율 50%)을 곱하면 산출세액은 2억4,058만5,000원.양도세 예정신고를 할 경우 산출세액의 15%를 감면받을 수 있어 이 경우 양도세로 2억449만7,250원만 내면 된다. ?아파트 서울 강남의 35평형 아파트를 3억원에 팔았다고 하자.이 경우(표2참조) 양도세 계산은 아파트 기준시가에 따른다. 양도가액은 양도 직전의 기준시가로 한다.따라서 양도가액은 98년 7월1일에고시된 2억5,000만원이다. 취득가액은 90년 2월1일의 기준시가(7,000만원)가된다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비(취득가액의 3%·210만원)를 빼면양도차익은 1억7,790만원. 양도차익에서 장기보유특별공제(5년이상 보유시 양도차익의 15%인 2,668만5,000원)를 하면 양도소득금액이 나오고 여기서 기본공제(250만원)를 다시 하면 과세표준(1억4,871만5,000원)이 나온다.세율 50%(과세표준 6,000만원 초과시 50%)를 적용하면 산출세액은 6,535만7,500원.예정신고를 하면(15% 감면) 세액은 5,555만3,875원으로 준다. 추승호기자

요즘 부동산 경기가 호황을 누리면서 주택의 양도소득세에 대한 관심이 부쩍 높아지고 있다. 양도세는 다른 세금에 비해 절세(節稅)의 여지가 적다.그래도 부지런하면세금을 절약할수 있는 방법은 있다. ■제때 신고하라 절세의 선결요건은 양도세 과세대상이면 잊지 말고 제때 신고를 하는 게 필요하다.신고를 하면 납부세액의 15%가 공제되기 때문이다. 일선 세무서 관계자들은 “1가구 2주택,3년 이상 보유자들이 종종 양도신고를 하지 않아 공제혜택을 보지 못한다”고 지적한다.‘1가구 1주택 3년 보유자’가 양도세 면세대상인 것과는 달리 ‘1가구 2주택 3년 보유자’는 양도세 과세대상이다.그러나 3년 이상 보유했기 때문에 막연히 양도신고를 할 필요가 없다고 판단,세금을 물기 일쑤이다. ■실거래가를 선택하라 양도세는 또 국세청이 고시하는 ‘기준시가’와 ‘실거래가’ 두가지 기준 가운데 납세자가 유리한 것을 골라 납부할 수 있다.집을 사고 팔아서 오히려 손해를 봤는데 기준시가가 올라 양도세 과세대상이되는 경우가 있다. 이때는 실거래가로양도신고를 해 세금을 줄이는게 또 다른 절세요령이다. 다만 실거래가로 신고하면 매매금액이 거액인 경우,세무서가 매매 상대방과중개인 등을 대상으로 실사를 벌이고,나아가 자금추적까지 벌여 귀찮은 점은있다.그러나 1억∼2억원 정도라면 세무서의 실사를 쉽게 넘길 수 있다. ■싼 집부터 팔아라 3년이상 보유중인 2개의 주택을 한꺼번에 처분하는 경우,가격이 싼 집부터 먼저 팔아 양도세를 줄이는 것이다.나중에 파는 집은 양도시점에 ‘1주택’ 요건을 충족,감면혜택을 받을 수 있기 때문이다. 이밖에 토지를 팔 경우,가능하면 처분 직전에 공시지가를 알아보고 세무서에 이의신청을 해 볼 필요가 있다. 공시지가가 현실에 맞지 않게 책정된 경우도 가끔 있기 때문.세무서는 합리적인 이유가 있다면 공시지가를 조정하는데 그리 인색하지 않다. ■임대주택을 사라 여유자금으로 아파트에 투자한다면 임대주택을 사는 게양도세를 적게 무는 방법이다.전용면적 25.7평(분양면적 32∼33평)이하의 아파트 2채 이상을 사서 5년 이상 임대주택 사업을 하다 처분하면 양도세가 면제된다.반면 고급아파트는 여유자금 투자대상으로는 적절치 못하다는 지적이다. ■내집마련은 연내에 내집을 마련하려면 올해 결단을 내리는 것이 좋다.정부는 지난해부터 주택경기 진작을 위해 한시적인 양도세 면세조치를 잇따라 취하고 있다.올해 12월31일까지 취득,계약한 주택에 대해서는 1년간만 보유해도 양도세가 비과세된다.또 본인이 직접 지어 준공검사를 받은 단독주택도같은 혜택을 받는다.전용면적 25.7평 이하의 미분양아파트를 올해말까지 취득할 경우,2주택 보유자라도 5년이내 팔면 양도세를 20% 감면받는다. 추승호기자 chu@

호화·사치 주택에 대한 과세 강화는 빠르면 이달말부터 시행된다. 앞으로 고급주택에는 실거래가액으로 과세한다는데. 그렇다.현재 고급주택을 팔 때 적용하는 기준시가는 시가의 60∼70% 수준에불과해 국세청이 실거래가액을 추적해 과세할 방침이다. 고급주택의 범위가 넓어졌다는데. 취득세 기준에 따른 고급주택은 현재 ▲아파트 전용면적 74평 이상 ▲단독주택은 건평 100평 이상 또는 대지 200평 이상이고 시가표준액 2,500만원 이상이다. 앞으로는 아파트의 경우 전용면적 50∼73평,단독주택은 건물 80∼99평,또는 대지 150∼199평이며 시가표준액 2,000만원 이상도 고급주택으로 간주한다. 따라서 이들 중간규모의 고급 주택 취득세를 현행 2%에서 4%로 올리기로 했다. 고급주택은 1가구 1주택이라도 양소소득세를 과세하나. 현재처럼 1가구 1주택이라도 과세한다.그러나 양도차익 전부에 대해 세금을매기는 것이 아니라 5억원 초과 부분에 해당하는 양도차익에 대해서만 과세한다. 고급주택의 재산세를 무겁게 매긴다는데. 현재 재산세 과표는 시가의 30% 수준에 불과하다.예컨대 서울 양재동 89평빌라의 경우 시가가 11억원이지만 시가표준액은 6,500만원이며 따라서 재산세는 연간 100만원에 불과하다.중형 자동차의 자동차세와 비슷한 수준이다. 따라서 정부는 앞으로 고급주택의 재산세 과표를 단계적으로 현실화할 방침이다.고가의 건축자재를 사용해 평당 건축비가 높은 경우 재산세 과표가 특히 상향조정될 것이다. 이상일기자 bruce@

다음달부터 매매로 인한 부동산 양도 뿐아니라 교환,법인에의 현물출자,공매 또는 경매,수용 등으로 인해 부동산을 양도하는 경우에도 사전에 관할세무서에 부동산 양도신고를 해야 소유권 이전등기가 가능해진다. 국세청은 22일 부동산양도 신고대상을 확대하고 외국인이나 해외거주 교포도 부동산 양도신고를 하도록 했다. 확대대상은 등기원인일(등기부에 기재되는 날짜로 계약의 경우 계약체결일)이 오는 7월1일이후인 경우부터 적용된다.부동산 양도신고란 부동산을 넘기는 경우 소유권이전 등기 전에 거래내용을 양도자의 주소지 관할세무서에 먼저 신고하고 양도신고확인서를 발급받아 등기소에 제출해야 등기가 가능하도록 한 제도로 97년부터 시행되고 있다. 관할 세무서는 양도신고 확인서를 발급할 때에 납부할 양도세액을 계산(기준시가 기준)해주며 2개월 이내에 자진납부하면 15%의 세액공제혜택을 주고있다. 다만 3년 이상 보유한 주택과 8년 이상 보유한 농지의 경우 양도신고를 하지 않아도 이전등기를 할 수 있다. 1가구 1주택이 아니거나 자경농지가 아니어서 양도세 감면대상이 아닌 경우등기 전에 부동산 양도신고를 하고 납부세액을 기한내 납부하면 마찬가지로15% 세액공제혜택을 받을 수 있다. 국세청은 민원인들이 세무서를 직접 방문해야 하는 불편을 덜어주기 위해민원우편으로 신고해 줄 것을 권장하고 있다. 노주석기자- 양도신고 대상 확대 문답풀이 국세청은 22일 부동산 양도신고대상을 매매를 원인으로 하는 양도행위에서경매,공매 등으로 7월부터 확대한다고 발표했다. 부동산 양도신고 확대대상은 지금까지는 소유권이전등기 원인이 매매인 경우로만 제한됐다.그러나 다음달부터 교환,법인에의 현물출자,공매,경매,토지수용 등으로 확대된다. 적용시기는 등기원인일이 99년 7월1일 이후인 것부터 적용된다.등기원인일이란 등기부에 기재되는 날짜를 말한다.예를 들어 교환은 교환계약 체결일,현물출자는현물출자계약일,경매는 경락대금 완납일,공매는 매각결정일,협의수용은 계약일 등을 말한다. 부동산양도신고는 누가하나 양도자가 양도신고확인서를 발부받아 양수자에게 넘겨주면 양수자가 등기소에이를 제출해 이전등기를 하는 것이 일반적이다. 그러나 공매,경매,토지수용법 등에 의한 수용의 경우나 부득이한 사유로 양도자가 양도신고를 하지 않을 때는 양수자가 신고할 수 있다. 비거주자의 양도신고는 어떻게 하나 국내 사업장이 있는 경우에는 그 국내사업장의 소재지 관할 세무서,없는 경우에는 양도한 부동산 소재지 관할세무서에 신고하면 된다. 비거주자가 양도신고확인서를 발급받기 위해서는 납부세액에 대한 담보를 제공해야한다는 점이 내국인과 다른 점이다. 문의는 (02)3971-471∼3(국세청 재산세1과) 노주석기자 joo@

1억원 이하의 현금은 부동산시장에서 매매보다는 전세금에 해당하는 금액이라 할 수 있다.서울지역 아파트 전세금은 평균 25평형이 7,000만∼8,000만원,32평형이 9,000만∼1억1,000만원 수준이다. 그러나 이 정도 금액으로 입지와 상품만 잘 고르면 유망 부동산을 충분히찾을 수 있다는 것이 전문가들의 한결같은 분석이다.우선적인 검토대상은 도시지역의 아파트,주택,오피스텔 등 주거용 부동산이다.이들 부동산은 환금성이 보장돼 무엇보다 유리하다. 이 중에서 실제 입주를 하거나 투자를 목적으로 한다 해도 가장 인기가 있는 상품은 수도권 위성도시의 18평∼25평형 아파트다.수도권 위성도시의 기존 아파트 가격은 7,000만∼1억원 정도이며 서울지역도 소형 평형은 1억원내외의 아파트가 수두룩하다. 신규 분양 또는 미분양 아파트는 올 6월말까지 분양받을 경우 구입 가구수에 상관없이 취득·등록·양도세 등의 혜택을 받을 수 있기 때문에 전세를끼고 구입,임대사업을 해도 괜찮다.예를 들어 분양가가 7,500만원인 아파트의 경우 전세 4,000만∼5,000만원을 끼고 1억원 내외의 돈으로 5가구 정도를 구입하면 임대사업자로 등록할 수 있다.필요하면 융자를 받아 자금을 충당할 수 있으나 자신의 자금상황을 면밀히 살펴본 뒤 나서야 한다. 또 기존 주택이든 신규 분양주택이든 구입 후 1가구1주택 요건만 갖추면 올 연말까지 주택구입 후 1년 이상만 보유했다 팔면 양도세를 면제받을 수 있기 때문에 1억원 내외의 자금으로 입지가 좋은 아파트를 골라 투자해 봄 직하다. 재개발아파트 중 서울의 마포 용산 동작 성동 동대문 성북 지역 등의 대지15평,건물 15평 전후의 주택가격은 1억∼1억5,000만원 정도로 전세보증금 3,000만∼5,000만원을 안고 1억원 내외면 살 수 있다. 재건축 대상인 저층아파트,연립주택 등도 비슷한 가격이면 구입이 가능하다. 토지시장의 경우 수도권 위성도시 지역의 30평안팎의 대지가 평당 300만원정도이기 때문에 1억원 정도에 매입이 가능하다. 수도권 준농림지는 경기도 용인 김포 고양 구리 안산지역이 평당 10만∼30만원대의 토지를 300∼1,000평 정도 구입하는 게 좋다.화성 평택 포천파주 양평 이천 등지의 5만∼10만원대의 토지 1,000∼2,000평 정도가 유리한 투자대상이다. 이들 토지는 전원주택,주말농장,소규모 과수원으로 활용이 가능하고 수도권 교통망이 계속 확충되고 있기 때문에 지방도시에 비해 상대적으로 유리한점을 갖고 있다.다만 환금성이 문제가 될 수 있다. 최근 경매도 주요 투자상품으로 등장했지만 전문지식이 필요해 반드시 신뢰할 만한 경매 컨설팅회사와 상의한 후 투자해야 한다. 박성태기자

- 연립·다세대주택 조합설립 요건 상반기 완화 근로자주택 대출한도 2,000만원으로 건교부, 올 주택건설 활성화대책 확정 올 상반기 중 재건축조합 설립요건이 현행 20가구 이상의 공동주택에서 20가구 미만으로 완화된다.이에 따라 70년대에 지어진 낡은 연립주택이나 다세대 주택을 고층 아파트로 쉽게 개발할 수 있는 길이 열린다.도심 재개발사업이 활기를 띨 전망이다. 또 채권입찰제가 상반기에 완전 폐지되며 하반기에는 근로자주택 대출한도가 가구당 1,600만원에서 2,000만원으로,전세자금 대출한도는 1,000만원에서1,500만원으로 각각 늘어난다. 건설교통부는 2일 주택경기 활성화를 위한 이런 내용의 올해 주택건설종합계획을 확정,발표했다. 건교부는 올해 재개발·재건축 사업을 통한 주택 공급규모를 지난해보다 1만2,000가구 늘어난 4만1,000가구로 잡고 20가구 미만의 공동주택도 재건축조합을 결성할 수 있도록 했다.특히 재개발·재건축사업때 소유지분에 관계없이 1가구 1주택만 공급받도록 했던 것을 올 하반기부터는 지분에 비례해여러 채의주택을 공급받을 수 있도록 했다. 이밖에 투기과열지구에 공급되는 주택의 과도한 전매차익을 회수하기 위해지난 83년 도입한 채권입찰제를 오는 5월 폐지하고 올해 안에 모두 1,200만평(수도권 300만평)의 택지를 새로 공급하기로 했다.

분양권 전매를 통해 아파트를 샀을 때는 정부가 지난해 발표한 부동산경기부양책에 상관없이 양도소득세를 내야한다.분양권을 판 사람도 양도차익에대해 세금을 내야한다. 재정경제부는 11일 분양권 전매에 대한 양도소득세 문제에 대해 이같이 유권해석을 내렸다. 따라서 분양권을 매입해 집을 사는 사람은 이 주택을 3년 이상 보유해 1가구1주택 요건을 충족했을 때만 양도소득세를 면제받게된다. 정부는 지난해 부동산 경기부양을 위해 99년에 매입한 주택에 한해 비과세요건을 ‘1년 보유’로 단축했으며 98년 5월22일∼99년 6월30일 사이에 신축주택(아파트,단독주택 모두 포함)을 구입하는 경우는 5년내에 매각할 경우양도세를 면제키로 했다.金相淵 carlos@