부동산매매사업자가 사업등록을 하기 직전 취득한 주택도 사업의 계속성을 인정받을 수 있다면 보유주택 수 계산에서 제외할 수 있다는 결정이 나왔다. 21일 국세심판원에 따르면 부동산매매사업자 A씨는 1994년 5월과 2000년 3월 및 4월 등 3차례에 걸쳐 3채의 주택을 구입,1가구 3주택자가 된 상태에서 94년에 구입한 주택 1채를 그해 4월에 팔았고 이어 5월에 부동산매매사업자로 등록했다. 국세청은 이에 A씨에게 매각주택의 양도차익에 대해 양도소득세를 부과했다.A씨는 그러나 부동산매매사업자 등록 직전에 구입한 주택 2채는 사업용이므로 보유주택 수 계산에서 제외해야 한다고 주장하고 따라서 매각 주택은 1가구 1주택에 따른 비과세 대상이며 양도세를 부과한 것은 부당하다며 심판청구를 제기했다. 심판원은 결정문에서 부동산매매업의 판단 여부는 규모와 횟수,행태 등이 어느 정도 계속성을 가지고 있는 지를 고려해야 한다고 전제하고 A씨는 사업등록을 전후해 주택을 계속 구입한 점으로 미뤄 매매업 등록 직전의 취득 주택도 사업용으로 볼 수 있다며 A씨의 손을 들어 주었다. 주병철기자

내년부터 서울과 과천 및 5대 신도시의 1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건이 대폭 강화되지만 대체 취득,혼인,노부모 동거 봉양 등의 이유로 일시적으로 1가구 2주택이 되는 경우에는 비과세 혜택을 받게 된다.국세청은 8일 개정 소득세법 시행령이 내년부터 시행되는데도 잘 모르는 사람들이 많은 것 같다고 지적했다. 바뀌는 내용을 문답으로 알아본다. 서울,과천,분당,일산,중동,산본,평촌 지역의 1가구 1주택 양도세 비과세 요건은 어떻게 강화되나. -‘3년 이상 보유,1년 이상 거주’에서 ‘3년 이상 보유,2년 이상 거주’로 강화된다. 양도세 비과세 요건이 강화되는 지역의 해당 동(洞) 이름과 지번을 알고 싶은데. -국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에서 확인할 수 있다. 이달 31일 이전에 매매계약을 했지만 잔금청산일이 내년이면 어떻게 되나. -2년 이상 거주 요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 유예(경과)조치는 없나. -내년 1월1일 이전에 이사 등을 위해 다른 주택을 대체 취득했거나 혼인,노부모 동거 봉양을 위해 일시적으로 1가구 2주택이 된 경우에는 1가구 1주택으로 보고 현행 ‘3년 이상 보유,1년 이상 거주’ 요건을 적용한다. 대체 주택을 내년에 취득하면. -일시적인 1가구 2주택 비과세 혜택을 받지 못한다.반드시 올해 안에 취득해야 한다. 대체 주택을 연내 취득했지만,취득 시점의 구(舊)주택 거주기간이 10개월이라면 어떻게 되나. -내년 구주택 양도시점의 거주기간이 1년 이상이면 된다.대체 주택의 취득 시점이 연내인 지,내년 1월1일 이후인 지가 중요하다. 노부모 동거 봉양의 판단 기준은. -주민등록상 세대를 합치는 경우여야 한다.노부모는 65세(여자는 55세) 이상을 말한다. 오승호기자

정부가 지난달 양도세 산정의 기준이 되는 기준시가를 대폭 올린 데 이어 건물 과표기준 변경을 통해 재산세도 ‘현실화’하겠다고 발표했다.세 부담을 높여 투기 자금이 부동산 시장으로 흘러드는 것을 방지하겠다는 취지다.부동산 투기꾼들의 불로소득을 세금으로 흡수하고,싼 아파트에 높은 세금이 부과됐던 조세 역전현상을 바로잡았다는 점에서 정책 방향은 바람직하다고 본다.하지만 단기간에 세부담을 급격히 늘림으로써 조세 저항에 직면하게 되지 않을까 우려하지 않을 수 없다. 정부안에 따르면 서울 강남지역은 재산세가 최고 7.4배 오른다.게다가 내년에는 ‘공시지가 대비 적용률’이 36.1%에서 3%포인트 높아져 종합토지세도 최고 70% 이상 오르게 된다.2005년에는 재산세와 종합토지세가 더 큰 폭으로 오르는 것은 물론,아파트나 땅을 많이 가진 사람들에게는 별도의 국세인 종합부동산세가 부과된다.문제는 부동산 투기를 억제하겠다고 뽑아든 칼이 1가구 1주택 등 실수요자에게도 위협요인이 되고 있다는 점이다.서울 강남지역을 중심으로 재산세 결정권한을 가진 지자체들의 반발 조짐이 이를 방증한다. 과격한 정책은 도리어 역효과만 불러올 수 있다.부동산 세제 강화방안이 이에 해당한다고 본다.수요자가 감내할 수 없을 정도로 세부담 속도가 가파르다는 게 우리의 판단이다.자칫 탈법을 조장하는 결과를 초래할 수 있는 것이다.이런 맥락에서 볼 때 허위 신고 가능성을 이유로 취득세와 등록세 등 거래세율의 조정을 미루는 것은 설득력이 없다고 본다.정부가 부동산 투기억제를 이유로 정부의 잇속만 챙겼다는 비난을 받을 수 있는 것이다.따라서 우리는 부동산 세제 강화방안이 뿌리내릴 수 있도록 세부담 속도를 조절할 것을 권고한다.

행정자치부가 3일 발표한 재산세 과세기준 개편안은 천정부지로 치솟는 서울 강남지역 아파트 가격을 잡겠다는 의지로 풀이된다.‘10.29 부동산안정화대책’과 맥을 같이 한다. 부동산 투기수요를 잠재우기 위해서는 양도소득·취득·등록세 등 거래세뿐만 아니라,재산·종합토지세 등 보유세 강화가 동반돼야 하기 때문이다. 하지만 재산세 부과기준 권고안에 대한 지방자치단체의 수용 여부,1가구 1주택 소유자 등 실수요자들의 반발 등은 풀어야 할 숙제다. ●‘재산세 역전현상’ 차단 재산세 부과를 위한 가·감산율 적용기준을 현행 면적에서 국세청 기준시가를 근거로 한 ㎡당 가격으로 전환했다. 즉,아파트 가격은 비싸지만 평수가 작은 강남의 아파트가 평수가 크지만 가격이 싼 강북의 아파트보다 세금을 덜 내는 ‘재산세 역전현상’을 차단하겠다는 뜻이다. 특히 아파트에 대한 재산세 중과 조치는 지난 10월 1가구 다주택 보유자에게 양도세를 최고 82.5%까지 중과하고,지난달 국세청 기준시가를 대폭 상향 조정한 정부가 부동산 투기수요를 억제하겠다는 방침을 거듭 확인한 것으로 해석된다. 이에 따라 아파트 등 전국 공동주택 697만채의 재산세는 ▲0∼30% 감소 183만채(26.3%) ▲0∼30% 증가 358만채(51.4%) ▲30∼50% 증가 88만채(12.6%) ▲50∼100% 증가 45만채(6.4%) ▲100% 이상 증가 23만채(3.3%) 등으로 전망된다. 특히 100% 이상 인상 지역은 서울 20만채(강남 15만채),수도권 3만채 등으로 최근 아파트 가격상승을 주도한 지역에 밀집돼 있다. 내년도 재산세 부과총액은 올해(9336억원)보다 10.8%포인트 증가한 1조 348억원으로 추산된다. 하지만 재산세가 대폭 오른 서울 강남지역 등의 주민 반발도 예상된다.재산세 중과 조치가 1가구 1주택 소유자 등 실수요자에게는 별도의 감면 혜택이 없는 만큼 고스란히 부담으로 작용하기 때문이다. ●효과는 미지수 또 고가의 아파트는 가격에 비해 재산세 비중이 미미해 부동산 가격안정에 대한 상징적인 의미만 있을 뿐,실질적인 효과는 기대하기 힘들다는 지적도 나오고 있다.다시 말해 아파트 실수요자의 부담은 대폭 늘어나는 반면,투기수요자의 욕구는잠재우지 못하는 최악의 상황도 가정할 수 있다. 아울러 재산세는 지방세이기 때문에 과표에 대한 결정·고시권은 해당 지자체장에 있는 만큼 주민 여론을 앞세워 행자부의 이번 권고안을 받아들이지 않는 지자체가 나올 가능성도 배제할 수 없다. 정부 관계자도 “재산세 등 지방세 인상으로 부동산 투기를 잡겠다는 것은 현실성이 떨어지는 측면이 있다.”면서 “이번 조치는 양도소득세 중과 등 부동산 안정대책과 맞물린 형평성 차원에서 나온 것”이라고 인정했다. 장세훈기자 shjang@

정부가 서울 강남지역(서초·송파·강남구)을 비롯,전국 총 가구의 절반가량이 무주택이라는 충격적인 통계 결과를 발표했다.지난해 말 현재 주택보급률(총 주택수/총 가구수)이 100%를 넘어섰지만 실제로 집을 가진 가구수는 절반에도 미치지 못한다는 것이어서 파장이 예상된다. ▶관련기사 4면 반면 내년부터 최고 82.5%의 양도소득세가 부과되는 ‘1가구 3주택 이상 소유’는 전체의 7%에 해당하는 118만 가구인 것으로 잠정 집계됐다. 정부는 24일 서울 세종로 정부중앙청사에서 브리핑을 통해 이런 내용을 뼈대로 한 ‘가구별 주택소유 현황’을 밝혔다.정부가 가구별 주택소유 현황 통계자료를 작성,발표한 것은 이번이 처음이다. 허성관 행정자치부 장관은 “주민등록전산망에 올라있는 전국 가구 가운데 절반 이상의 가구가 주택을 소유하지 않고 있는 것으로 추정된다.”면서 “이같은 무주택자 비율은 (통계 산정 과정에서의 일부 오류 가능성 등을 감안하더라도) 충격적인 수치로 사회내 빈부격차가 예상보다 훨씬 심각한 것으로 보인다.”고 밝혔다. 발표에 따르면 지난해 6월1일 현재 전국의 총 1673만 가구 가운데 841만 가구(50.3%)가 무주택자인 것으로 조사됐다.아파트를 포함해 전국의 총 주택수는 1370만채다.강남지역 역시 거주하고 있는 55만 6000 가구 가운데 30만 가구(54%)가 무주택으로 집계돼 전국 평균을 웃돌았다. 전국적으로 집을 한 채만 가진 경우는 556만 가구(33.2%)였으며,두 채는 16.5%인 158만 가구,세 채 이상 소유한 경우도 118만 가구(7.1%)로 나타났다. 특히 28만 9000여 가구는 전국적으로 집을 5채 이상 소유하고 있다.이에 따라 1가구 다주택 가구가 보유한 집은 총 814만채로 1가구당 평균 2.95채를 소유한 것으로 집계됐다. 서울 강남지역에 거주하는 가구(55만 6000가구)의 경우 1가구 1주택은 16만 9000 가구(30.4%),1가구 2주택은 4만 5000 가구(8.0%),3주택 이상은 4만 2000 가구(7.6%)로 나타나 전국 평균과 엇비슷한 수준을 보였다. 행자부는 “이번 통계치는 가족의 일원이 독립해 따로 사는 경우를 포함한 가구별 조사로 이뤄졌다.”면서 “이와 함께 임대사업자 등의 경우도 1가구 다주택 가구에 포함될 수 있는 등 정확한 통계치는 아니다.”라고 말했다.행자부는 이번 주내 건설교통부·국세청 등에 흩어져 있는 각종 부동산 관련 통계정보를 연계해 부동산 보유 및 거래 실태를 중·장기적으로 실시간에 파악할 수 있는 ‘부동산 정보관리센터’를 설치키로 했다.다음달 중에는 2003년도 재산세·종합토지세 과세자료를 바탕으로 건물 및 토지 보유실태를 분석,발표할 계획이다. 박은호기자 unopark@

외환은행은 17일부터 최장 50년간 비과세와 소득공제 혜택을 받을 수 있는 ‘베스트 비과세 장기저축’을 판매한다.가입대상은 만18세 이상에 무주택자 또는 85㎡ 이하 1주택 소유자로 가입금액 1만원 이상이며 가입기간은 7∼50년이다.

아파트를 여러 채 가진 사람들이 투매를 시작했다. 정부가 주택거래신고제에 이어 보유세 강화,1가구1주택 양도세 부과 의지를 릴레이식으로 밝히면서 2채 보유자들까지 처분을 서두르고 있다.부동산 전문가들은 매도·매수인간 호가 괴리감이 커지고 있어 아파트 투매 현상에 가속도가 붙을 것으로 전망하고 있다. 강남지역의 부동산중개업소에는 팔자 매물만 쌓이고 있다.주택거래신고제 실시를 위한 주택법 개정,보유세 강화방안 등의 ‘10·29대책’후속 조치가 잇따라 나오면서 부동산 시장의 기(氣)가 완전히 꺾인 양상이다. ●2채보유자도 ‘팔아치우자' 가세 매물이 계속 증가하면서 1주일 만에 팔자 가격이 수천만원씩 빠지는 급매물도 나오고 있다.이런 현상은 거품이 많이 끼었던 강남 재건축 아파트에서 뚜렷하게 나타나고 있다. 개포 주공 1∼4단지 중개업소에도 급히 처분해 달라는 매물이 늘고 있으나 거래는 전혀 이뤄지지 않고 있다. 가격 하락 기울기가 서울 강남만은 못하지만 신도시와 양천구 목동,강북 아파트시장에도 매물이 쌓이고 있다.분당 아파트값은 상승세가 완전히 꺾인 가운데 1000만∼2000만원 정도 떨어진 매물이 나오기 시작했다. 행정수도 이전 호재로 천정부지로 치솟던 대전 아파트값도 ‘후진’하고 있다.특히 외지인 투자가 많았던 서구와 유성구 일대 30평형대 아파트는 10·29대책 이후 호가가 500만∼2000만원까지 하락했다.오진우 벤처부동산 사장은 “거품이 빠지면서 호가도 점점 떨어지고 있다.”면서 “노은2지구 계룡리슈빌과 우미이노스빌 분양권 시세는 500만원 이상 떨어졌다.”고 말했다. ●가격 하락 기울기 급경사 완만하던 호가 하락 기울기도 급경사를 그리고 있다. 매물은 갈수록 쌓이는데 비해 거래가 ‘올스톱’되면서 팔자 가격과 사자 가격 차가 갈수록 벌어지고 있기 때문이다. 고덕시영 13평형의 경우 지난주에는 10·29대책 이전보다 7500만원 정도 낮은 2억 4500만원에 호가가 형성됐다가 9일에는 2000만원 정도 추가로 빠졌다.최근 들어서만 1억원 정도 빠지는 등 부동산안정대책의 약발이 먹히고 있다.개포주공 1단지 13평형은 10월 이전까지만 해도 5억 7000만원 정도에 거래됐으나 10·29대책과 보유세 강화방침으로 4억 6000만원으로 추락했다. 대치동 은마아파트 31평형도 1주일 전보다 2000만∼3000만원이 빠진 6억원대의 매물이 나오고 있다.이 아파트는 ‘9·5대책’이전 7억 7000만원에도 거래됐었다.반포주공2단지 18평형도 가격이 1주일새 5000만원 정도 빠진 5억 5000만원에 호가가 형성돼 있다. 재건축 아파트 뿐 아니라 일반 아파트값 하락도 눈에 띈다.송파구 올림픽선수촌아파트 49평형은 5000만원,용산구 LG한강자이는 평형에 따라 5000만원 정도 내렸다. 김태호 부동산랜드 사장은 “매도·매수인간 가격 줄다리기가 매수자에게 일방적으로 끌려가고 있다.”면서 “이런 분위기에서는 팔자 매물이 쌓이고 거품이 빠지면서 값이 떨어질 수밖에 없다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@

-‘1가구 1주택 양도세 부과 2005년께 가능’ 기사(대한매일 11월6일자 15면)를 읽고 정부가 1가구 1주택자에 대해서도 양도세를 걷는 방안을 검토한다고 한다.선진국도 대부분 그렇게 하고 있으며,형평성 원칙에도 맞다는 게 경제장관들의 설명이다.틀린 얘기는 아니다.그러나 획일적인 형평성이 꼭 바람직한 것만은 아니다. 우리나라는 아직도 집 한 채를 장만하기 위해 평생을 바치는 서민들이 많다.간신히 장만한 집 한 채를 사고팔 때도 세금을 내야 한다면 얼마나 억울하겠는가.그렇다고 우리 사회가 서민이든 부자든 누구나 반드시 세금을 내야 하는 구조가 정착돼 있다면 억울함이 상대적으로 덜하겠지만 그렇지만도 않은 게 현실이다.결국 힘없고 세금에 관한 지식이 부족한 서민들만 꼬박꼬박 세금을 내는 결과를 초래할 것이다. 물론 신문기사를 보면 비과세 제도가 폐지되더라도 집을 팔아 얻은 차익의 일정액은 소득에서 공제해주기 때문에 집이 한 채뿐인 중산·서민층은 지금과 크게 달라질 게 없다고 한다.그렇다면 ‘그 짓’을 왜 하는가.외국에서한다고 해서 꼭 따라갈 필요는 없다고 생각한다.내용면에서 ‘오십보백보’라면서 몇십년간 굳어져온 관행과 국민불편을 무시한 채 굳이 제도를 바꾸려는 이유를 알 수 없다.양도세는 지금처럼 집이 두 채 이상이거나 고가주택을 갖고 있는 사람들에게만 적용해야 한다. 안진순 광주광역시 서구 쌍촌동

‘양도세를 낼까,증여세를 낼까.’ 정부가 양도소득세를 중과키로 함에 따라 다주택자들이 고민하고 있다. 2005년부터 1가구3주택자는 최고 82.5%(기본세율 60%+탄력세율15% 포인트+주민세 10%)를 부과하기로 했기 때문이다.또 투기지역 등지에서 2채를 가졌다면 탄력세율이 적용돼 세금부담은 더 커질수 밖에 없다. 더욱이 같은 해부터는 집값이 급등한 지역에서 직접 살지 않고 다주택자인 경우는 보유세를 최고 20배까지 물리기로 했다.다주택자들로서는 어떤 방식으로든 주택수를 줄여야 하는 부담을 안게 됐다. ●양도세냐,증여세냐 문제는 어떤 방식을 택해야 세금부담을 줄일 수 있느냐는 것이다.양도세와 증여세 가운데 신중하게 선택해야 한다는게 부동산 및 세무 전문가들의 조언이다. 외환위기 이후 집값이 2∼3배 오른 아파트는 증여가 유리하다.반면 시세차익이 많지 않은 6억원 이하의 아파트는 양도세로 처리하는 것이 낫다. 양도세는 양도차익에 대해서 세금을 부과하지만 증여세는 증여금액 전체에 대해서 물리기 때문이다.또 6억원 이상 비싼아파트에 대해서는 양도세가 무겁게 부과되므로 증여를 하는 것이 나을 수도 있다. 연립이나 빌라는 시세보다 기준시가가 크게 낮아 증여가 유리한 편이다.증여세는 기준시가로 부과한다. 다만 정부는 이달 안으로 서울 강남 등지의 아파트에 한해 증여세의 부과기준인 기준시가를 시세의 90%까지 올릴 방침이어서 기준시가 인상 이후에는 증여세가 현재보다 더 늘어날 수 있다는 점을 감안해야 한다. ●1가구 3주택자는 시세차익 낮은 주택 파는게 유리 1가구 3주택자의 경우는 현재도 첫주택을 팔 때에는 무조건 실거래가로 과세하므로 시세차익이 덜한 아파트를 먼저 파는 것이 유리하다. 1가구 2주택자는 투기지역이 아닌 곳에서는 시세보다 낮은 기준시가로 양도세를 낼수 있는 만큼 비투기지역 주택을 먼저 파는 것이 낫다는 분석이다. 만약에 증여하고자 한다면 자녀가 소득이 있는 직장인이면서 무주택자의 요건을 갖추는 것이 유리하다.다만 증여하게 되면 집을 물려받은 자녀가 3년 이내에 팔면 우회양도로 간주해 부모에게 양도세가 중과될 수 있다.그런만큼 자녀가 실입주가 가능한지를 반드시 따져봐야 한다. 서울 및 5대 신도시와 과천 등지의 1가구 1주택자의 경우는 지난 10월부터 3년보유에 1년거주,내년 1월부터는 3년보유에 2년거주 요건을 채워야 양도세가 비과세 혜택을 받는다. 세무사들은 부인에게 증여하는 경우 특별한 이득이 없다고 조언한다. 마철현 세무사는 “일부 다주택자 가운데 명의를 친인척 등에게 명의신탁하는 방법으로 보유여부를 분산시켜려 하는 사례도 있을 것”이라며 “국세청이 계좌추적 등 단속에 나설 가능성도 있는 만큼 각별한 주의가 필요하다.”고 조언했다. 김성곤기자 sunggone@

경제부처 장관들이 최근 잇따라 1가구 1주택에 대한 양도소득세 비과세 폐지를 거론하고 나서 우리나라의 ‘40년 관행’이 다시 도마 위에 올랐다.거대 야당인 한나라당이 이를 지지하려다 백지화했을 만큼 민감한 사안이다.‘정신적’ 여당인 열린우리당은 즉각 ‘1주택 비과세 폐지’ 반대 입장을 표방하고 나섰다.그러나 설사 제도가 바뀌더라도 집이 한 채 뿐인 실수요자들은 사실상 비과세 혜택을 계속 누릴 수 있어 크게 불안해할 필요는 없다. ●왜 또 비과세 폐지인가 1주택 양도세 비과세 폐지는 지난 5월 김진표 부총리 겸 재정경제부 장관이 처음 언급하면서 공론화됐다.그러나 시기상조라는 여론의 거센 반발에 부딪쳐 이내 수면 아래로 가라앉았다.그러다 정부가 ‘10·29 주택시장안정 종합대책’의 2단계 조치로 거론하면서 다시 떠올랐다.1가구 1주택(6억원 이상 고가주택 제외)에 대해서는 무조건 양도차익에 세금을 한 푼도 물리지 않는 현행 비과세 제도를,일정액의 양도차익을 소득에서 빼주는 공제제도로 바꾸자는 것이다.최종찬 건설교통부 장관도 5일 같은 주장을 펴 김 부총리에게 힘을 실어주었다. ●1주택 중산·서민층은 별 변화 없어 비과세 제도가 소득공제로 바뀌더라도 실질적인 혜택은 별반 달라질 게 없다.어차피 일정 양도차익까지는 소득공제를 통해 비과세 혜택을 받기 때문이다.관건은 소득공제 한도다.소득공제 한도를 너무 높게 책정하면 대다수가 과세 대상에서 빠져나가 제도의 실효성이 없다.거꾸로 너무 낮게 책정하면 1주택자의 세금 부담이 갑자기 커져 집단 저항을 야기할 수 있다.소득공제 한도는 2억원이 유력하게 거론되고 있다. ●외국 사례와 걸림돌 미국은 ‘2년 이상 소유한 주된 주택 한 채’에 대해서만 연간 25만달러(약 3억원,부부합산 6억원)를 소득공제해 주고 있다.‘주된’ 주택이란 여러 채의 집 가운데 주로 기거하는 집을 말한다.일본도 주된 주택에 한해 연간 3000만엔(3억원)까지 공제해 준다. 우리처럼 1주택 양도세를 비과세하는 나라는 거의 없다.재경부 관계자는 “1주택 비과세 폐지는 실거래가 과세기반 구축이 전제돼야 한다.”면서 일러야 2005년께나가능할 것이라고 말했다. 안미현기자

국세청은 내년부터 시행되는 다주택자에 대한 양도소득세 중과세와 관련,실제로는 1가구 1주택자가 아니면서도 세대를 분산하는 등의 수법으로 1주택자인 것처럼 위장해 세금망을 벗어나는 사람들을 가려내기로 했다고 4일 밝혔다.이를 위해 행정자치부의 주민등록 전산망 자료를 넘겨받는 한편 실거래가로 과세되는 투기지역의 부동산 거래 자료와 증여·양도세 신고 자료 등을 국세통합전산망(TIS)에 모두 입력,부동산별로 실거래가 거래 내역을 누적 관리하기로 했다.

정부가 집값을 잡기 위해 고강도 대책을 쏟아내고 있다. 1주택자라도 조만간 집을 팔 계획이 있다면 가급적 연내에,2주택 이상자는 내년까지 집 한채를 파는 것이 ‘중과세’를 피해가는 지름길이다. ●허위신고 들키면 과태료 5배 주택거래신고제가 도입되면 주택을 처분한 사람은 반드시 실제 거래가격을 신고해야 한다.지연·허위 신고했다가 들키면 등록세(취득가액의 3%)의 5배를 과태료로 물어야 한다.3억원짜리 집이라면 4500만원을 물게 되는 것이다.재정경제부 관계자는 “성실신고를 유도하기 위해 파는 사람에게도 과태료를 분담시키는 방안을 검토중”이라고 말했다. ●1주택자도 단기간내 팔면 중과세 세법 개정안이 국회를 통과하면 내년부터 1주택자라도 집을 산 뒤 단기간에 되팔 경우 무조건 높은 세율을 적용해 양도세를 물어야 한다.▲미등기전매 60%→70% ▲1년 미만 36→50% ▲1년 이상 2년 미만 9∼36→40%로 세금이 올라간다. 3년 이상 보유하면 비과세 혜택이 주어지지만 내년 1월부터는 요건이 까다로워진다.지금은 서울,과천,분당·일산·평촌·산본·중동 등 5대 신도시의 경우 3년 이상 보유하고 1년만 살면 비과세 혜택을 받을 수 있지만 내년부터는 2년을 살아야 한다.따라서 조만간 집을 팔 계획이 있다면 가급적 올해 안에 파는 것이 세금 부담을 줄일 수 있다.집이 한채 밖에 없어도 투기지역 안에 갖고 있다면 역시 세금부담이 커질 수 있다.정부가 투기지역의 재산세와 토지세를 비투기지역보다 높게 물리는 방안을 검토하고 있기 때문이다. ●2주택 이상에 언제든 탄력세율 적용 2005년부터 집을 세 채 이상 갖고 있는 사람은 양도세를 60% 물어야 한다.3주택자는 양도세와 재산세 이중부담을 안게 되는 것이다.두 채 갖고 있는 사람은 ‘살인적인 양도세’는 피할 수 있지만 ‘살고 있지 않은 집 한 채’에 대해 2005년부터는 높은 재산세를 물어야 한다.세금을 감당할 자신이 없다면 내년 말까지 여유주택을 처분하는 것이 바람직하다.부동산 세제 관련법은 잔금 청산일을 기준으로 한다.예컨대 내년 11월에 집을 팔아 내후년 1월에 잔금을 치를 경우,바뀐 규정을 적용받아 무거운 세금을 물어야 한다. ●구체적 기준 모호,혼선 키워 정부는 3주택자 기준과 관련,‘투기지역내 3채’와 ‘전국 3채’ 사이에서 고민하다 ‘투기지역내 1채를 포함한 3채’로 가닥을 잡아가고 있다.가령 투기지역에 한 채,비투기지역에 2채를 갖고 있으면 3주택자로 간주되는 것이다.탄력세율 적용대상인 ‘투기지역내 2주택자’도 마찬가지다.그러나 아직 명확한 기준은 확정되지 않았다. 주택거래신고제도 투기지역에만 적용할지,국민주택 이하 규모의 거래는 예외로 할지 큰 틀조차 정해지지 않았다.국민들의 불안감이 불필요하게 증폭되는 것을 막으려면 큰 기준이라도 우선 제시해야 한다는 지적이다. 안미현기자 hyun@

정부가 지난 29일 발표한 부동산안정대책 가운데 ‘향후 추가 조치(2단계)’의 시행 여부,시기 등을 둘러싸고 벌써 논란이 일고 있다. 정부는 부동산가격이 현재보다 더 오르면 2단계 조치를 시행할 수 있다는 원론적인 입장이다.강남 등을 포함해 부동산 가격이 일정 수준 이상으로 올랐다고 판단할 경우 처방책을 동원할 수 있다는 것이다.주간 단위의 평균적인 가격 변동 상황,가격 상승의 전국적 분포도,가격 상승 원인이 기존 주택 또는 분양주택인지 여부 등이 검토 기준 대상이 될 것이란 설명이다. 그러나 부동산가격 상승폭이 어느 정도 돼야 시행할 것인지,특정 지역에만 적용할 수 있는 것인지 등에 대한 기준과 입장이 애매하다.특히 부동산 거품(버블)이 40%쯤 된다는 분석이 나오고 있는 강남의 경우 가격이 현재보다 더 오르지 않으면 2단계 조치를 시행하지 않겠다는 것인지도 불분명하다.이 때문에 일각에서는 1% 이상 변동 상황이 2∼3회 지속되면 추가 대책의 시행 여부를 검토할 것이란 관측도 나오고 있으나,수치로만 시행 시기를 적용할 수 없다는 게 정부의 판단이다. 2단계 조치 가운데 최우선적으로 적용될 수 있는 곳은 투기지역·투기과열지구 등이 될 가능성이 크다.이럴 경우 적용될 주요 항목은 ▲주택담보 대출 등 가계대출에 대한 개인신용평가 강화 ▲주택담보대출시 만기연장분에 대해서도 담보인정비율 축소 ▲고가주택의 취득세·등록세 중과 ▲투기지역내 주택거래허가제 도입 방안 등이다. 2단계 조치 가운데 1가구1주택 비과세 폐지 여부가 우선 논란의 대상이다.정부는 ‘통상’ 수준의 양도차익에 대해서는 소득공제 형태로 비과세하고,고가주택의 초과 양도차익에 대해서는 ‘비과세 대상인 3년보유 기간’을 충족하더라도 양도세로 흡수하겠다고 밝히고 있지만,적잖은 조세저항을 부를 가능성이 크다.주택거래허가제도 도입도 만만찮은 사안이다.위헌 소지에 휘말릴 수 있는 데다 실수요자들의 불편도 도입에 적잖은 부담으로 작용할 가능성이 크다는 지적이다. 주병철기자 bcjoo@

‘정부의 집값대책이 서민들에겐 어떤 영향이 있을까.’정부의 부동산안정책이 서울 강남집값을 잡는데 치중하면서도 서민들에게는 내집마련의 호기로 작용할 전망이다. ●선택의 폭 넓어졌다 이번 대책에는 강북 뉴타운 개발 지원과 광명, 아산신도시 등에 주택단지를 개발키로 하는 등 공급측면의 대책이 일부 포함돼 있다.서민이나 1가구1주택자에게는 오히려 선택의 폭이 넓어졌다는 평가다. 실제로 정부는 11월중 강북권 뉴타운 12∼13개를 추가 선정하고,광명·아산 등에 14만가구 규모의 역세권 주택단지를 개발키로 하는 등 공급물량을 확대키로 했다.올해부터 2011년까지 500만가구의 주택을 짓는다는 계획도 발표했다. 특히 정부는 11월 또는 12월 공급되는 일반분양 아파트 가운데 전용면적 25.7평 이하 국민주택에 대해 무주택자 청약 최우선 순위 배정비율을 현재 공급물량의 50%에서 70% 이상으로 늘릴 방침이다.이렇게 되면 무주택 서민들의 당첨 가능성이 훨씬 높아진다. 여기에다 1가구 3주택 이상 보유자에 대해 양도세를 최고 82.5% 중과하면 앞으로 매물이 많이 나올 것으로 보인다.실수요자들은 잘만 살피면 저가매물을 쉽게 매입할 수 있을 것이라는 전망이다. 내집마련정보사의 김영진 사장은 “정부의 대책은 투기세력 근절에 초점이 맞춰져 있다.”면서 “투기거품이 빠지고 무주택자 청약 최우선 배정비율이 높아지면 서민들의 내집마련 기회는 자연스럽게 확대된다.”고 말했다. ●불이익도 있다 담보대출비율 축소는 비강남권 거주자나 서민들에게는 결코 좋은 소식은 아니다.강남권 주택을 타깃으로 내놓은 대책이지만 피해는 다른 지역 주민이나 서민층에게도 미친다. 무주택자가 집을 구입할 때 자기자본 부담이 커질 수도 있다.나아가 1가구1주택자는 생업을 위해 집을 담보로 대출을 받으려 해도 이번 대책에 의해 대출이 여의치 않을 수도 있기 때문이다.부동산 전문가들은 “정부의 대책이 취지는 좋지만 자칫하면 서민들에게 피해가 돌아갈 수 있는 부분도 있다.”면서 “이 부분에 대한 보완책도 필요하다.”고 말했다. 보유세 중과세나 양도세의 경우는 1가구1주택자에게는 별다른 영향이없다는 평가다. 김성곤기자 sunggone@

정부의 주택시장안정 종합대책이 나오자 주택시장과 건설업계는 엇갈리는 반응을 보였다. 주택시장에서는 이번 대책으로 집값이 폭락하지는 않겠지만 상승세를 회복하기는 힘들게 됐다는 평가를 내리고 있다.당분간은 하향안정세를 보일 것이라는 전망이 대세다. 건설업계는 정부 대책에 분양가 대책이 빠지자 안도하면서도 20가구 이상 주상복합아파트 분양권 전매를 전면 금지해 신규 분양시장에 미칠 타격을 우려하고 있다. 다주택자들은 정부의 조치를 면밀히 검토하면서 대책을 찾고 있으나 뾰족한 탈출구가 없어 전전긍긍하고 있다. ●집값 하향안정세 유지될 듯 부동산대책이 발표된 29일 강남 주택시장은 가끔 문의전화만 걸려올 뿐 거래는 전면 중단됐다.거래가 없자 일부 업소는 오후부터 문을 닫고 휴업했다.대체적인 전망은 집값이 크게 떨어지지는 않겠지만 오를 수도 없다는 것.이들은 이구동성으로 다주택자를 변수로 꼽았다. 다주택자가 이번 대책으로 압박을 받으면 양도세·보유세 중과 및 담보대출비율 축소→매물증가→가격하락으로 이어진다는 것이다.G공인중개업소 관계자는 “한동안 시장에 나오는 매물이 소화될 때까지는 가격이 내려갈 수밖에 없다.”면서 “1가구1주택자도 상대적으로 불이익을 받게 됐다.”고 말했다. ●주택업계 동시분양 분양가 자체심의키로 주택업계는 주상복합아파트 전매금지의 여파를 걱정하면서도 분양가 규제가 이뤄지지 않은 점에 대해 안도하는 분위기다.그러나 언제 또다시 분양가 문제가 도마에 오를지 몰라 대비책 마련에 나서고 있다. 주택협회는 “분양가 규제나 주택공개념 부분이 도입되지 않아 다행”이라면서 “앞으로 서울 동시분양부터 업체별 분양가를 업계가 자율 심의해 조정하겠다.”고 밝혔다. 20가구 이상 주상복합아파트에 대해 전매를 금지하는 것과 관련,현대건설 관계자는 “분양권 전매금지로 투자상품으로서의 주상복합의 매력이 사라지면 주상복합 분양시장은 급속히 침체될 수밖에 없다.”고 우려했다. 김성곤기자 sunggone@

정부가 어제 공급 확대와 매물 압박을 겨냥한 부동산 안정 종합대책을 내놓았다.노무현 대통령이 지난 13일 국회 시정연설을 통해 종합대책으로도 투기가 잡히지 않으면 ‘토지공개념’ 제도도 도입하겠다고 공언한 데 따른 것이다.일각에서는 위헌 논란이 있는 주택거래허가제나 분양가 공개,재건축아파트 개발이익 환수,1가구 1주택 양도세 부과 등과 같은 메가톤급 대책이 빠졌다는 사실을 들어 종합대책을 폄하하는 시각도 있다.하지만 장기화된 경기침체 등을 감안하면 금융과 세제,청약·분양제도를 망라한 이번 대책은 서울 강남을 중심으로 한 일부 지역의 집값 폭등세를 진정시키는 데 충분한 위력을 발휘할 것으로 판단된다. 우리는 특히 종합대책 중 주택거래 실거래가를 예고하는 주택거래신고제 연내 도입과 다주택 보유자에 대한 양도세 중과 방침에 주목한다.지금까지 정부가 20여차례에 걸쳐 투기억제책을 쏟아냈음에도 ‘강남 불패’의 신화를 잠재우지 못한 것은 거래가격을 조작하고 양도차익을 챙길 수 있는 허점이 있었기 때문이다.따라서 실거래가로 양도세를 중과한다면 투기세력은 더이상 발붙이지 못하게 될 것으로 기대된다.다만 일본에서도 보유세를 현실화하지 않은 상황에서 양도세율만 높인 결과,거래 기피현상을 초래해 거품 조장에 일조했던 측면은 감안할 필요가 있을 것 같다.또 양도세도 중과를 회피하기 위해 증여나 상속 등 편법이 동원될 가능성에 대해서도 빈틈없는 대비가 있어야 할 것이다. 정부는 종합대책을 내놓으면서 추가로 검토될 수 있는 초강경대책도 예고했다.‘엄포’도 중요하지만 최근의 집값 불안이 정부 정책 불신에서 기인한다는 점에서 정책의 차질없는 이행을 통해 신뢰를 회복하는 것이 급선무라고 본다.

집 세 채를 갖고 있는 사람이 그 중 한 채인 서울 대치동 34평 아파트를 팔아 1억 5000만원의 시세차익을 남겼다고 가정할 때,양도소득세 부담은 얼마나 커질까.지금은 주민세를 포함해 3860만원만 세금으로 내면 되지만 이르면 내년부터는 8580만원을 내야 한다.시세차익의 66%를 세금으로 토해내는 것이다.탄력세율까지 발동되면 82.5%의 세금을 물어야 한다.정부의 종합부동산대책이 가져올 가장 큰 변화다.대책중 국민생활과 밀접한 관련이 있는 내용을 문답풀이로 알아본다. ●1가구 3주택자 중과세 양도세는 언제,얼마나 오르나. -지금은 매매차익에 따라 9∼36%의 차등세율이 적용되지만 앞으로는 무조건 60% 단일세율이 적용된다.매매차익의 3분의2가량은 세금으로 환수한다는 얘기다.정부는 정기국회에서 법을 고쳐 내년부터 시행하되,1년간의 유예기간을 둘 방침이다. 유예기간은 뭘 뜻하는가. -법 개정 후 1년간은 변경 세율(60%)을 적용하지 않고 종전세율(9∼36%)을 적용한다는 뜻이다.다시 말해 1년안에 집을 팔아 3주택자에서 벗어나면 중과세를 피할수 있다. 3주택자의 판단 기준은. -주택양도일(등기이전 또는 잔금청산일) 기준으로 동일 가구원이 국내에 보유한 주택 수를 기준으로 한다. 투기지역에 관계없이 무조건 집을 세 채 갖고 있으면 해당되나. -주택수 계산 지역을 투기지역으로 국한할지,전국으로 할지는 아직 결정되지 않았다. 부모에게 상속받아 집이 세 채가 된 경우는 억울하지 않나. -상속후 5년이 지나지 않은 집은 예외로 인정된다.장기 임대사업용 주택이나 종업원 기숙사용 주택,농어촌주택도 마찬가지다. ●탄력세율 ‘발동 대기’ 기본세율에 15%포인트를 더 얹는 탄력세율 적용 대상은. -3주택 이상 보유자와 투기지역(전국 53곳)내 2주택 보유자다.투기지역과 비(非)투기지역에 각각 집 한 채씩을 갖고 있으면 투기지역내 2주택자로 간주돼 탄력세율을 적용해 세금을 물어야 한다. 언제부터 적용되나. -1단계 대책으로 투기 열풍이 꺾이지 않으면 발동할 방침이다.시행령만 고치면 되기 때문에 맘만 먹으면 언제든 할 수 있다. ●실수요자도 보유세 부담↑ 재산세와 종토세도 오른다는데. -세금을 매기는 기준가격(과표)을 시세에 가깝게 현실화시킬 방침이다.그렇게 되면 세금부담이 커진다.재산세는 시가를 반영하고,종토세는 매년 과표를 3%포인트씩 올려 현실화율을 2006년까지 50%(현행 36.1%)로 높일 계획이다.보유 주택수에 관계없이 적용된다. 취득·등록세도 오르나. -취득·등록세(5.8%) 부과기준이 기준시가에서 실거래가로 바뀐다.기준시가는 실거래가의 80% 수준이므로 기준이 바뀌면 취득·등록세도 덩달아 오른다.투기지역에 6억원 이상 고가주택을 갖고 있는 사람에게만 적용된다. ●1가구 1주택 비과세 폐지 1가구 1주택에 대한 비과세 혜택을 폐지한다는 얘기가 있다. -정확히 말해 폐지는 아니다.선진 외국처럼 소득공제 제도로 전환하겠다는 얘기다.실수요자들이 통상적으로 얻을 수 있는 양도차익을 소득에서 전액 공제해주는 것이다. 안미현기자 hyun@

정부가 29일 내놓은 주택시장안정종합대책은 관련 부처간의 실현 가능한 수단들을 한데 끌어모은 ‘전방위 처방’의 성격이 강하다.세제(양도·보유세율 인상)·금융(투기성 자금줄 죄기)·공급확대(주택건설) 등 3각축으로 끝없이 치솟는 부동산투기 열풍을 잠재워보자는 의도다.그러나 내용을 들여다 보면 결과를 낙관할 수 없다는 관측이 적지 않다. ●세제가 처방의 핵심 세제쪽의 처방은 한마디로 더 이상 부동산매매가 재산증식의 수단이 될 수 없도록 하겠다는 것이다.1가구3주택이상의 경우 양도차익의 최고 82.5%(주민세 포함)까지 과세하도록 한 것이 그 예다.이것마저 약발이 먹혀들지 않을 때는 고가주택의 경우 1가구1주택 비과세 폐지도 검토하겠다는 의지를 내보였다.노무현 대통령은 “부동산 투기를 통해 금리소득 수준을 넘는 초과소득은 전액 과세로 환수할 수도 있다.”고 투기근절 의지를 강조했다. 다만 시중의 풍부한 유동성을 증시 등으로 유인하고,주택 초과수요에 따른 공급확대 대책은 예상보다 크게 완화되거나 기대에 못 미쳤다는 지적이다.자금흐름 선순환구조 정착을 위해 내놓은 주식투자활성화,장기주식투자수요기반 확충 등은 제도를 제·개정하고 상품을 새로 만드는 데 적잖은 시간이 걸리는 데다 효과도 크지 않을 것이란 우려도 있다.주택담보대출 억제를 위한 강력한 규제도 향후 추가조치로 넘어가 다소 김이 빠졌다는 지적이다. ●정책 실효성 의문 강북 뉴타운 추가건설,판교 신도시 교육인프라 집적 단지 조성 등은 구체적인 재원조달이 필수적이다.연말까지 결론을 내기로 한 강북의 특목고 설립은 부처간의 협의가 전제돼야 한다. 실거래가를 확보하기 위해서는 주택 거래 사실이 드러날 수 있는 통계·전산망 마련이 필수조건이지만 예산부족,부처간 이견 등으로 어려움을 겪을 전망이다.부동산종합전산망 구축을 앞당기기 위해 정부 차원의 예산 배정이 필요하다. 집값 상승의 진원지인 서울 강남지역 공급을 늘리기 위한 대책이 빠진 것도 아쉽다.이번 대책 가운데 공급 부분은 이미 나왔던 내용들을 다시 나열한 것에 불과하다.강남 수요를 충족시킬 수 있는 공급대책이 함께 제시됐다면 효과는 배가될 수 있었을 것이다.양도세 중과조치에서 1가구2주택자를 배제한 것도 문제점으로 지적된다. 주병철 류찬희기자 bcjoo@

내년부터 재산세 부과기준이 현행 면적에서 ㎡당 가격으로 바뀐다.또 종합토지세를 대체할 종합부동산세 신설은 당초 2006년에서 2005년으로 앞당겨진다.행자부는 ㎡당 기준가액을 현행 17만원에서 46만원으로 인상하고,가감산율 산정기준을 현행 면적에서 국세청 기준시가를 근거로 한 ㎡당 가격으로 바꿀 예정이다. 이는 서울 강남지역 아파트가 강북이나 지방의 아파트보다 재산세를 덜 내는 이른바 ‘역전 현상’을 극복하기 위한 조치로 해석되고 있다. ㎡당 가격이 높은 아파트일수록 재산세가 중과세되기 때문에 최근 가격이 폭등한 서울 강남의 재건축 아파트 등의 재산세는 올해보다 3∼4배가량 오를 가능성이 높다.반면 대부분 지방에서는 지금보다 낮은 수준의 재산세가 부과될 전망이다. 행자부 관계자는 “이같은 내용의 재산세 조정방안을 다음달까지 확정,발표할 계획”이라고 밝혔다. 그러나 강남 재건축 아파트 등에서 1가구 1주택으로 살아온 실수요자들은 크게 반발할 것으로 보인다. 종합부동산세 과세 대상은 5만∼10만명으로 추산되는 부동산 ‘부자’들에게 제한되며,종합부동산세는 종합토지세의 누진세율보다 최고 25배까지 중과하는 방안이 검토되고 있다. 장세훈기자 shjang@

증시가 750∼760선에서 등락을 거듭하는 등 불안한 상승세를 지속하면서 ‘개미’ 투자자들은 어떤 종목을 골라 투자해야 할지 난감하기만 하다.이럴 때 안정적인 펀드를 골라 배당과 시세차익을 모두 겨냥할 만하다. 한국투자증권 정기왕 연구위원은 “증시 상승 가능성을 향유하면서 손실을 최소화하려면 전문가에 의한 간접투자가 바람직하다.”면서 안정된 수익률을 올릴 수 있는 주가연계형(ELS)펀드와 전환형펀드,공모주펀드 등에 가입할 것을 추천했다. 삼성투신운용 정성환 팀장은 “변동성이 큰 장세에서 개인이 적절한 종목을 선별하기 어려운 상황”이라면서 “특히 연말을 앞두고 간접투자상품을 통해 시세차익은 물론 배당수익,절세효과 등을 노려볼 만하다.”고 조언했다. ●안정성+수익성 동시 추구 안정된 수익률로 각광받고 있는 ELS펀드는 원금 손실을 최소화하면서도 주가 상승시 추가 수익을 올릴 수 있다.4월 이후 출시된 ELS펀드 대다수가 연 8% 이상 수익률을 확정했고,최근 한투증권이 판매한 ‘부자아빠ELS펀드2호’는 연 16.5%라는 고수익을 실현했다.ELS펀드에 투자하려면 가입시점을 잘 선택하고 투신사들의 운용능력을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 전환형펀드는 주식투자를 통해 일정한 수익률을 달성하면 채권형으로 전환,안정정인 수익을 실현할 수 있다.대한투신운용의 ‘인베스트타겟10주식’7호는 17일만에 목표수익률 10%를 달성,채권형으로 전환됐다.수익률에 따라 주식형과 채권형·머니마켓펀드(MMF)로 구성된,펀드간 자유롭게 전환되는 엄브랠러펀드도 손실을 최소화한다. 최근 공모시장이 활기를 띠면서 공모주를 선별,투자하는 공모주펀드도 주목을 받고 있다.채권 위주로 안정적으로 운용하다가 우수한 공모주에만 투자함으로써 추가 수익을 올릴 수 있다. ●연말 배당익·비과세 노려 연말을 앞두고 고배당 기업들이 1순위 투자종목으로 떠오르면서 배당수익률이 높을 것으로 예상되는 종목으로 포트폴리오를 구성한 배당전용펀드에 관심을 가져볼 만하다.주식을 산 뒤 예상 배당수익률 이상으로 주가가 오르면 주식을 팔아 시세차익을 얻고,주가가 주춤해도 배당 때까지 기다렸다가 배당금을 받아 수익을 올리는 구조다.특히 배당주가지수(KODI)를 추종,운용하는 배당지수 상장지수펀드(ETF)도 수익이 높아 인기를 끌고 있다. 적립식펀드는 매월 10만원 정도를 꾸준히 투자해 목돈을 만들 수 있으며 은행 적금 금리보다 수익이 높다.일반 주식형펀드는 원금을 잃을 수 있는 점에서 적립식을 택하면 여러 번에 걸쳐 투자액을 나눠 변동성의 위험을 최소화할 수 있다. 연말을 앞두고 비과세 혜택이 주어지는 장기주택마련펀드도 눈여겨볼 만한 재테크 상품이다.이자소득세(16.5%)가 비과세되고 연말정산시 연간 투자금액의 40% 범위 내에서 최고 300만원까지 소득공제를 받을 수 있다.원래 올해 말로 판매가 종료될 예정이었으나 정부가 판매기간을 2006년 12월31일까지 연장키로 했다.그러나 내년부터 가입자격이 만 18세 이상 무주택자 또는 전용면적 85㎡ 이하의 1주택 소유자에서 세대주로 강화되기 때문에 세대주가 아닐 경우 올해 말까지 가입해야 혜택을 받을 수 있다. 김미경기자 chaplin7@