빈집 철거 토지 재산세 50% 감면직원 숙소 사면 취득세 75% 줄어 인구감소지역에 주소지를 둔 기업이 해당 지역 주민을 고용하면 근로자 1인당 45만원(중소기업 70만원)의 법인지방소득세를 감면받는다. 빈집을 철거하면 토지에 대한 재산세를 5년간 50%를 깎아준다. 해당 토지에 주택이나 건축물을 새로 지으면 취득세도 150만원 한도 내에서 최대 50% 감면한다. 행정안전부는 이런 내용을 담은 지방세법과 지방세제특례법 개정안이 1일부터 시행된다고 밝혔다. 지역 경제와 연관성이 높은 산업·물류·관광단지에 적용되는 취득세 감면율은 지역별로 차등해 적용한다. 예를 들어 관광단지 사업시행자의 취득세를 깎아줄 때 전국 공통 감면율이 25%라면, 수도권에선 10%, 비수도권에선 25%, 인구감소지역에선 40%를 적용하는 식이다. 인구감소지역에 사업장을 신설할 때 부동산 취득세·재산세를 면제해 주는 업종이 32개에서 40개로 늘어난다. 추가되는 업종은 신재생에너지업·의료업·야영장업 등 8개다. 기업이 인구감소지역에서 사원에게 임대나 무상으로 제공할 목적으로 주택이나 기숙사를 취득하면 취득세를 최대 75% 깎아준다. 지방에서 전용면적 85㎡ 이하·취득가액 6억원 이하 아파트를 사면 취득세를 최대 50% 감면하고, 다주택자 취득세 중과 대상에서 제외한다. 무주택자나 1주택자가 비수도권 인구감소지역의 주택을 추가로 사들이면 양도소득세·종합부동산세 특례 기준을 주택 공시가격 4억원에서 9억원으로, 취득가액 3억원에서 12억원으로 상향한다. 생애 최초 주택 구입 시 취득세를 100% 감면하는 제도를 연장한다. 인구감소지역에서 생애 최초로 집을 사면 면제되는 취득세 감면 한도는 200만원에서 300만원으로 확대된다. 법인세율을 과세표준 구간별로 0.1%씩 상향하는 세법 개정안이 통과된 것에 맞춰 법인지방소득세도 전 구간 세율이 0.1% 포인트씩 상향된다. 윤호중 행안부 장관은 “이번 지방세제 개정은 국가 균형발전, 민생 안정 지원, 합리적 과세체계 개선에 중점을 뒀다”고 설명했다.

서울 양천구는 민선 8기 출범 이후 지역 간 격차 해소를 위해 신월권 균형 발전에 역량을 집중한 결과 주거·교육·문화 전반에서 성과를 거두고 있다고 27일 밝혔다. 양천구 서쪽에 있는 신월동은 총면적 4.9㎢에 구 전체 인구의 28%인 12만여명이 거주하지만, 부족한 교통망과 김포공항 소음, 고도제한 등으로 개발이 뒤처져 목동보다 상대적으로 낙후된 지역으로 평가됐다. 다만 최근에는 신월동 특성을 반영한 맞춤형 정비사업이 추진되며 주거환경 개선사업이 속도를 내고, 공공시설 확충 등 생활밀착형 인프라가 잇따라 들어서면서 지역 체질이 크게 달라지고 있다. 특히 김포공항과 인접한 신월동은 공항소음 피해 대상이 4만 30여가구로 전체 소음피해 지역의 51.3%를 차지한다. 구는 이를 해결하기 위해 전국 기초자치단체 최초로 ‘양천구 구세 감면 조례’를 개정해 지난해 7월부터 소음대책지역 내 1가구 1주택자에게 재산세(구세분)를 최대 60% 감면하고 있다. 2023년 4월에는 구 직영 공항소음대책 종합지원센터를 설립했다. 교육·문화 인프라도 크게 확충됐다. 구는 신월평생학습센터, 신월문화예술센터, 넓은들미래교육센터 등 ‘3종 인프라’를 완성했다. 특히 넓은들미래교육센터 조성으로 권역별(목동·신정·신월) 센터가 모두 갖춰져 청소년들이 가까운 생활권에서 인공지능(AI)·드론 등 미래 기술을 체험할 수 있게 됐다. 또 올해 문을 연 양천구 보건소 별관은 만성질환 관리와 재활치료 등 필수 공공의료 기능을 신월·신정권 중심에 배치해 생활권 보건복지 거점 역할을 한다. 신월동 주민 숙원이던 ‘첫 지하철역’ 신설도 지난 9월 국토교통부가 대장홍대선 민간투자사업 실시계획을 승인하면서 본격 착공을 앞두고 있다. 이기재 양천구청장은 “균형발전은 잘된 지역을 깎아 다른 곳에 나누는 게 아니라 각 지역의 특성과 부족한 점을 정확히 파악해 채우는 과정”이라고 말했다.

주택 종합부동산세 납부 대상이 올해 54만명으로 지난해보다 8만명가량 늘었다. 서울에서만 약 5만9000명 증가했다. 국가데이터처 주택소유통계 기준으로 2024년 주택보유자 약 1597만 6000명의 3.4%에 해당하는 규모로, 지난해(2.9%)보다 비중이 0.5%포인트 높아졌다. 수도권 집값이 급등한 영향으로 보인다. 26일 기획재정부와 국세청에 따르면 올해 주택분 종부세 고지 인원은 지난해보다 17.3% 늘었다. 종부세 납부 대상은 2022년 120만명에 육박한 이후 윤석열 정부가 공시가 현실화율 대폭 낮추면서 2023년 41만명 선으로 쪼그라들었다가 지난해부터 다시 증가세로 돌아섰다. 세액은 1000억원(6.3%) 늘어난 1조 7000억원이다. 1인당 평균 세액은 160만 6000원으로, 15만 3000원(10.5%) 올랐다. 기재부는 “신규 주택공급 등 시장 요인으로 과세 인원이 늘었다”고 분석했다. 수도권의 증가 폭이 두드러졌다. 서울의 주택분 종부세 과세 인원은 32만 8000명으로 6만명 가까이 증가했다. 21.0%로, 17개 광역지자체 중 가장 높았다. 부동산 세금 계산 서비스 셀리몬의 시뮬레이션에 따르면 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84㎡ 종부세(1주택자)는 지난해 418만 7000원에서 올해 726만 2000원으로 307만 5000원(73.4%) 늘어나는 것으로 분석됐다. 올해 처음 공시가격이 산출된 반포 원베일리 84㎡ 종부세는 983만 9000원으로 집계됐다. 재산세 추정액 848만 7000원을 더하면 보유세는 1832만 6000원이다. 전체 종부세 과세 인원 중 서울 비중은 60.7%로 가장 높았다. 인천·경기(23.0%)까지 포함하면 83.7%였다. 토지분 종부세는 과세 인원 11만명, 세액 3조 6000억원이다. 주택분과 토지분을 합산한 전체 종부세 세액은 약 5조 3000억원으로, 3000억원(6.1%) 늘었다. 과세 인원은 62만 9000명으로, 8만 1000명(14.8%) 증가했다.

“상속세 낼 돈이 없어 집을 팔아야 하는 건 너무 잔인하다.”(이재명 대통령, 취임 100일 기자회견에서) 18억원짜리 집 한 채를 물려받아도 상속세를 내지 않는 방향의 세제 개편 논의가 본격화한다. 세율은 건들지 않고 공제액을 확대하는 안이 유력하게 검토되고 있다. 연내 개정이 이뤄지면 이르면 내년부터 적용될 것으로 보인다. 9일 정부에 따르면 국회 기획재정위원회 조세소위원회는 이번 주부터 상속세제 개편 논의를 시작한다. 지난 7월 말 발표된 정부의 세제 개편안에 담기진 않았지만, 이 대통령이 “서울 평균 집값 한 채 가격을 넘지 않는 선에서 가족이 집에서 계속 살 수 있게 해주자”고 제안하면서 논의에 급물살을 타고 있다. 현행 상속세 공제 제도는 1997년 개정 이후 29년째 유지돼 왔다. 기준은 일괄공제 5억원, 배우자공제 최소 5억원으로 10억원까지는 상속세를 물지 않았다. 개정 당시만 해도 10억원은 작은 빌딩 한 채 값이었다. 하지만 집값 상승으로 서울 아파트 중위가격이 2021년 10억원을 돌파하면서, 상속세 과세 대상은 중산층까지 내려왔다. 개편안은 일괄공제를 5억원에서 7억~8억원으로, 배우자공제를 최소 5억원에서 10억원으로 높여 18억원 상당의 재산을 물려받아도 상속세를 0원으로 하는 방안이 검토되고 있다. 이는 임광현 국세청장이 더불어민주당 의원 시절 대표발의한 안이기도 하다. 이와 함께 ‘동거주택 상속공제’를 확대하는 방안도 비중 있게 논의될 것으로 보인다. 1가구 1주택자에 한해 자녀가 10년 이상 부모와 함께 거주하다 상속받으면 최대 6억원을 추가 공제받을 수 있는 제도를 배우자까지 확대 적용하는 안이다. 박홍근 민주당 의원은 ‘동거주택 상속공제’ 대상에 배우자를 추가하고 최대 공제 한도를 6억원에서 9억원으로 높이는 내용의 개정안을 대표발의했다. 같은 당 안도걸 의원은 공제 한도를 8억원으로 높이되, 동거 기간 기준을 10년에서 8년으로 단축하는 개정안을 제출했다.

‘10·15 부동산 대책’ 발표 이후 이재명 정부 고위 공직자의 ‘내로남불’ 부동산 투자로 역풍이 거센 가운데 대출 규제를 담당하는 이억원 금융위원장과 이찬진 금융감독원장이 한 발 물러섰다. 이 위원장은 서울 강남 아파트 갭투자(전세를 낀 주택 매입) 지적을 받아들인다고 했고, 이 원장은 서초 아파트 자녀 양도·증여 계획을 일주일 만에 철회했다. 우선 이 원장은 27일 국회 정무위원회 종합감사에서 “주택 한 채를 부동산에 내놨다. 자녀들한테 증여나 양도하지 않고 처분하려 하고 있다”고 밝혔다. 앞서 그는 지난 21일 국정감사에서 서초 아파트 두 채 보유 지적에 대해 “한 채는 제 자녀한테 양도할 것”이라고 말해 들끓고 있는 민심에 기름을 부었던 바 있다. 이 원장은 앞서 밝힌 양도 계획이 ‘현금 부자 아빠 찬스’라는 강민국 국민의힘 의원 지적에 “많은 국민들이 주택 문제로 고통을 겪고 있고 그 시점에 이런 발언은 매우 부적절했다. 공직자로서 진심으로 사과드린다”고 말했다. 그는 “공간이 좁아져 고통이 있는 부분이 있지만 공직자인 신분을 감안해 고통을 감수하더라도 처분하겠다”고 했다. 이 원장은 서울 서초구 우면동 대림아파트 전용 130㎡(47평) 두 채, 그리고 서울 성동구와 중구에 각각 상가를 보유하고 있다고 밝힌 바 있다. 이 위원장은 서울 강남구 개포동 재건축 아파트를 갭투자했다는 비판과 관련해 “그런 부분들을 굉장히 무겁게 받아들이고 있다”면서 “평생 1가구 1주택으로 살아왔고 앞으로도 그럴 것”이라고 말했다. 그는 2005년 개포주공 3단지를 3억 5000만원에 매입했고, 2억원의 시세 차익과 함께 이를 처분했다. 2013년에는 전세와 대출을 끼고 8억 5000만원에 개포주공 1단지를 매입했다. 두 차례 모두 해외 근무 직전 매입해 실거주하지 않았다. 개포주공 1단지 아파트의 경우 최근 ‘디에이치퍼스티어아이파크’로 재건축이 완료돼 실거주 중이며 현재 이 아파트 시세는 40억원대에 달한다.

10·15 부동산 대책 시행 이후 열흘간 서울 부동산 시장은 강화된 대출 규제와 주택 구입 시 2년 실거주 요건 적용 등으로 얼어붙었다. 이런 흐름이 정부가 추구하는 가격 안정화로까지 이어질지에 관심이 쏠린다. 26일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 16일부터 25일까지 열흘간 서울에서 매매계약이 체결된 아파트 거래량은 564건으로 집계됐다. 직전 열흘(10월 6∼15일) 거래량은 추석 연휴가 포함됐음에도 2679건으로, 이와 비교하면 대책 시행 이후 감소율은 78.9%다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제 지역과 토지거래허가구역으로 지정됐고, 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보인정비율(LTV)이 종전 70%에서 40%로 축소되는 등 대출 관련 규제가 강화된 때문으로 풀이된다. 시장에 풀렸던 매물도 현격한 감소세다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 지난 16일 7만 4044건에서 연일 감소해 25일에는 6만 6647건으로 10% 줄었다. 토지거래허가구역 지정으로 거래가 불가능해진 갭투자(전세 낀 주택 구입) 매물이 회수된 데다, 앞서 집을 팔고 대출받아 ‘상급지 갈아타기’를 계획했던 매도 희망자들이 대출 규제로 매도 계획을 접고 매물을 거둬들인 영향이다. 관건은 가격이 얼마나 조정되는가다. KB부동산에 따르면 10·15대책 이전인 지난 13일 기준 서울 아파트 매매가격은 전월 대비 1.46% 오르며 17개월 연속 상승세를 이어갔고 상승률은 올해 최고치다. 부동산R114에 따르면 토허구역 지정 첫날인 지난 20일부터 24일까지 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.08%로 직전 주(0.42%) 대비 큰 폭으로 둔화했다. 다만 앞으로 가격 조정 폭이 클지는 미지수다. 규제 효과가 줄어 집값이 다시 오를 것으로 기대하는 매도인들은 호가를 내리지 않거나 오히려 올릴 가능성도 있어 가격 하락 폭은 제한적일 수 있다. 내년 상반기까지 거래 위축과 제한적 수준의 가격 조정이 있을 것이란 전망이 나온다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “수요자들의 관망세로 당분간 이전 신고가를 넘은 거래는 어려울 것”이라며 “향후 3개월에서 6개월 정도 약보합세 등 조정 국면이 이어질 것으로 보인다”고 전망했다.

서울 전역과 경기도 12곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역의 ‘3중 규제’로 묶는 고강도 10·15 부동산 안정화 대책에도 서울 아파트값이 또다시 큰 폭으로 상승했다. 규제 적용 전후로 막차 수요가 몰린 탓으로 풀이된다. 23일 한국부동산원이 발표한 10월 3주(10월 20일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울의 매매 가격은 직전 주 대비 0.50% 올랐다. 추석 연휴 기간 2주를 합산해 발표한 직전 주(0.54%)에 버금가는 수준이다. 성동구(1.25%), 광진구(1.29%), 강동구(1.12%), 양천구(0.96%), 송파구(0.93%), 중구(0.93%), 마포구(0.92%), 영등포구(0.79%), 동작구(0.79%) 등 ‘한강벨트’를 포함한 다수 지역이 가파르게 올랐다. 경기도(0.16%)는 직전 주 대비 0.01%포인트 올랐다. 특히 이번에 규제 지역에 포함된 성남시 분당구(1.78%), 과천시(1.48%)가 높은 상승률을 보였다. 하남시(0.63%), 안양시 동안구(0.55%), 용인시 수지구(0.41%), 수원시 영통구(0.33%) 등도 높은 오름세를 기록했다. 10·15 대책 발표 전후 대출 규제를 피하기 위해 매수세가 강하게 나타나면서 신고가가 속출했다. 이달 20일부터 토허제가 적용돼 규제지역에서 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 원천 봉쇄되면서 매수가 몰렸다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 광진구의 자양 9차 현대홈타운 전용면적 82.56㎡가 지난 15일 18억원(4층)에 매매돼 약 4개월 만에 3억원이나 올랐다. 경기 과천시에서는 원문동 래미안슈르 전용면적 94.95㎡가 21억 9000만원으로 역대 최고가를 기록했다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석 전문위원은 “토허제를 포함한 규제가 적용된 만큼, 21일부터 거래절벽을 맞게 됐다”며 “다음 주 통계에는 하락세가 일부나마 반영될 것”이라고 했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “규제 도입을 앞두고 갭투자, 상경 투자, 1주택자 갈아타기 등 이른바 ‘영끌 매수’가 몰리면서 신고가가 속출했다”며 “부동산 불패 신화에 대한 심리가 여전해 서울 아파트값이 보합세가 이어질 가능성이 크다”고 했다. 규제지역으로 묶이지 않은 구리시와 화성시 동탄동의 아파트값이 뛰는 ‘풍선효과’에 대해서는 “규제지역이 워낙 광범위한데다 실제 가치 등을 따져볼 때 풍선효과가 장기적으로 이어지지는 않을 것”이라고 전망했다.

정부의 10·15 부동산 안정화 대책 이후 서울 아파트 임대차 시장이 얼어붙고 있다. 6·27 대출 규제 대책 이후 매매 물건은 물론 전세 매물이 줄어드는 가운데, 이번 대책이 자칫 ‘전세절벽’을 가속한다는 지적이 나온다. 22일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면, 서울 아파트 신규 전세 매물은 전날까지 총 1845건으로 집계됐다. 이달 말까지 열흘 정도가 남았지만, 이런 상태라면 지난달 물량의 절반 정도에 그칠 가능성이 크다. 지난 3월 7740건이었던 전세 매물은 6·27 대책 발표 직후인 7월에는 5886건으로 떨어졌고, 지난달에는 4971건으로 줄었다. 전세 매물이 줄면서 평균 전세가도 오르는 추세다. 1월 5억 7257만원이었지만, 최근엔 6억 3000만~6억 5000만원대까지 올랐다. 김은선 직방 빅데이터랩 실장은 “6·27에 이어 이번 10·15 대책으로 사실상 전세를 끼고 투자하는 ‘갭투자’가 전면적으로 금지됐다. 정부가 9·7 공급 대책을 발표했지만 단기에 공급이 늘어날 수 없는 상태여서 매물 급감 현상이 이어질 것”이라고 했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 이날까지 신고된 서울 아파트 매매량을 보면, 규제지역 지정 효력이 발생하기 시작한 이달 16일부터 21일까지 6일간 계약이 체결된 거래는 235건이었다. 대책 발표 당일을 포함한 직전 6일(10∼15일) 2102건의 11.2% 수준이다. 이재윤 집토스 대표는 “매매나 전세 매물은 갭투자를 통한 투자와 실거주용 두 가지로 분류되는데, 갭투자를 금지하면서 매매·전세가 함께 줄어들었다”고 했다. 앞서 10·15 대책으로 서울 전역을 포함해 경기 과천·성남(분당) 등 12곳이 토지거래허가구역으로 지정되면서 이 지역들에서 갭투자가 원천적으로 금지됐다. 아파트나 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대 주택을 구입하면 ‘2년간 실거주 의무’도 부여된다. 최소 2년간은 전세 매물이 잠긴다는 뜻이다. 회사나 자녀 교육 등을 위해 전세 물건을 찾는 1주택자의 자금 마련도 어려워졌다. 오는 29일부터 1주택자가 수도권에서 전세 대출받을 경우 이자 상환분을 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영하기 때문이다. 전세 매물이 줄면서 월세도 덩달아 오르는 추세다. 20일 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 월세는 144만원으로 집계돼 통계 작성 이래 역대 최고치를 경신했다. 지난 1월 134만원에서 9개월 연속 상승세다. 새 전셋집을 구하지 못한 세입자들이 전월세·월세 시장으로 밀려나면서 함께 상승하는 추세다. 정부가 이번 대책을 내놓을 때 단기 공급정책도 준비했어야 했다는 지적이 이어진다. 권대중 한성대 일반대학원 경제부동산학과 석좌교수는 “9·7 대책이 중장기 대책 성격이어서 당장의 공급 부족 현상을 막기 어렵다. 이런 상황에서 전세가 막히면 전세의 반전세·월세화가 가속할 가능성이 크다고 했다. 그러면서 “아파트의 대체제인 다세대 주택이나 연립주택 등의 단기 공급 방안으로 완충을 두는 방식, 규제 지역에서 매물을 팔고 비규제 지역으로 나가는 경우에 일시적으로 양도세를 50% 감면해 주는 등의 출구 정책으로 시장의 충격을 완화할 필요가 있다”고 했다.

“매도·증여 중 뭐가 유리” 문의 쇄도‘똘똘한 한 채’ 보유자도 불안 토로“공시가격 인상… 세 부담 커질 것”동탄·기흥·구리 등 신축 호가 꿈틀10·15 비껴간 곳 ‘풍선 효과’ 조짐전문가 “불안 땐 특단 대책 내릴 것” 10·15 부동산 대책에 포함되지 않았던 ‘부동산 보유세’ 강화 정책이 연일 이슈로 부상하고 있다. 이에 1주택자들도 “앞으로 세금 폭탄을 맞는 거 아닌가”라며 우려의 시선을 보내고 있다. 이번 대책으로도 시장이 불안정하면 정부가 ‘특단의 대책’을 내릴 것이란 전망도 나온다. 성동구의 한 공인중개사 대표는 20일 “10·15 대책 이후 매도와 증여 중 어떤 게 더 유리한지에 대한 문의가 꽤 들어온다”며 “구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관의 발언처럼 1년에 수천만원의 보유세를 내야 할 때가 되면 상당한 혼란이 불가피하다. 미국 수준인 1%까지 보유세를 올리면 부동산 시장 전체가 엉킬 수 있다”고 우려했다. 서초구 잠원동의 한 공인중개사 대표는 “보유세를 장기간 감당할 수 있는 사람들은 자산가들이나 고소득 전문직 종사자, 주식·코인 투자로 떼돈을 번 사람들밖에 없을 것”이라며 “수십년간 아파트를 보유하다 재건축이 되고, 집값이 오른 평범한 조합원들은 앞으로 보유세 부담이 얼마나 커질 것인지에 대해 공포심마저 든다고 토로한다”고 분위기를 전했다. 특히 정부가 ‘똘똘한 한 채’에 대한 문제의식을 드러내면서 강남권뿐 아니라 ‘한강벨트’ 일대의 고가주택 보유자들도 불안하긴 마찬가지라는 게 중개업계의 설명이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “서울을 비롯한 ‘규제 지역’은 당장 세제 개편안이 아니더라도 내년도 공시가격 인상에 따른 사실상의 보유세 인상이 불가피하다. 여기에 종합부동산세 공정시장가액비율 상향을 추진하면 고가 주택자의 실질적인 세 부담이 급격하게 커질 것”이라고 했다. 그러면서 “내년 지방선거를 고려할 때 정부가 보유세 강화까지 무리할 필요가 없는 시점”이라고 했다. 10·15 대책으로 서울 전역과 경기도 12개 지역이 규제 지역으로 지정되면서 갭투자(전세 낀 매매)가 차단됐지만, 이번 대책이 비껴간 경기권 일부 지역에 갭투자 수요가 몰리고 호가가 오르는 풍선효과 조짐이 엿보인다. 동탄 지역의 한 공인중개사는 “2년 실거주 의무가 없다 보니 갭투자 수요가 몰리고 있다. 동탄역의 매도자들이 호가를 3000만~5000만원씩 올리고 있다”며 “지방에서 매물을 보러 오는 이들도 다수”라고 전했다. 이번 대책 적용지역인 용인시 수지구에 인접한 기흥구를 비롯해 서울 동부권의 구리시에서도 신축 아파트를 중심으로 호가가 꿈틀거리는 분위기다. 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “앞서 15억원 이상 주택담보 대출 금지를 앞세운 2019년 12·16 대책 때에도 집값 안정화 효력이 4개월밖에 가질 않았다. 이번 대책도 길어야 6개월 정도가 될 것”이라며 “10·15 대책으로도 시장이 극단적으로 불안하면 정부가 보유세 강화 대책을 선제적으로 내놓을 수도 있을 것”이라고 내다봤다.

10·15 부동산 대책에 포함되지 않았던 ‘부동산 보유세’ 강화 정책이 연일 이슈로 부상하고 있다. 이에 1주택자들도 “앞으로 세금 폭탄을 맞는 거 아닌가”라며 우려의 시선을 보내고 있다. 이번 대책으로도 시장이 불안정하면 정부가 ‘특단의 대책’을 내릴 것이란 전망도 나온다. 성동구의 한 공인중개사 대표는 20일 “10·15 대책 이후 매도와 증여 중 어떤 게 더 유리한지에 대한 문의가 꽤 들어온다”며 “구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관의 발언처럼 1년에 수천만원의 보유세를 내야 할 때가 되면 상당한 혼란이 불가피하다. 미국 수준인 1%까지 보유세를 올리면 부동산 시장 전체가 엉킬 수 있다”고 우려했다. 서초구 잠원동의 한 공인중개사 대표는 “보유세를 장기간 감당할 수 있는 사람들은 자산가들이나 고소득 전문직 종사자, 주식·코인 투자로 떼돈을 번 사람들밖에 없을 것”이라며 “수십년간 아파트를 보유하다 재건축이 되고, 집값이 오른 평범한 조합원들은 앞으로 보유세 부담이 얼마나 커질 것인지에 대해 공포심마저 든다고 토로한다”고 분위기를 전했다. 특히 정부가 ‘똘똘한 한 채’에 대한 문제의식을 드러내면서 강남권뿐 아니라 ‘한강벨트’ 일대의 고가주택 보유자들도 불안하긴 마찬가지라는 게 중개업계의 설명이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “서울을 비롯한 ‘규제 지역’은 당장 세제 개편안이 아니더라도 내년도 공시가격 인상에 따른 사실상의 보유세 인상이 불가피하다. 여기에 종합부동산세 공정시장가액비율 상향을 추진하면 고가 주택자의 실질적인 세 부담이 급격하게 커질 것”이라고 했다. 그러면서 “내년 지방선거를 고려할 때 정부가 보유세 강화까지 무리할 필요가 없는 시점”이라고 헸다. 10·15 대책으로 서울 전역과 경기도 12개 지역이 규제 지역으로 지정되면서 갭투자(전세 낀 매매)가 차단됐지만, 이번 대책이 비껴간 경기권 일부 지역에 갭투자 수요가 몰리고 호가가 오르는 풍선효과 조짐이 엿보인다. 동탄 지역의 한 공인중개사는 “2년 실거주 의무가 없다 보니 갭투자 수요가 몰리고 있다. 매도자들이 호가를 3000만~5000만원씩 올리고 있다”며 “지방에서 매물을 보러 오는 이들도 다수”라고 전했다. 이번 대책 적용지역인 용인시 수지구에 인접한 기흥구를 비롯해 서울 동부권의 구리시에서도 신축 아파트를 중심으로 호가가 꿈틀거리는 분위기다. 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “앞서 15억원 이상 주택담보 대출 금지를 앞세운 2019년 12·16 대책 때에도 집값 안정화 효력이 4개월밖에 가질 않았다. 이번 대책도 길어야 6개월 정도가 될 것”이라며 “10·15 대책으로도 시장이 극단적으로 불안하면 정부가 보유세 강화 대책을 선제적으로 내놓을 수도 있을 것”이라고 내다봤다.

정부의 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’에서 오피스텔·상가 등 비주택 담보대출은 규제 대상에서 제외됐다. 새로 지정된 토지거래허가구역에서도 담보인정비율(LTV)은 기존과 동일하게 70%가 적용된다. 금융위원회는 17일 ‘10·15 주택시장 안정화 대책 관련 FAQ’를 통해 비주택 대출 규제 적용 여부를 명확히 했다. 대책 발표 이후 토지거래허가구역 내 상가·오피스텔의 LTV 산정 기준을 두고 혼선이 빚어지자, 이틀 만에 해명에 나선 것이다. 이번 대책은 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 확대하고, 주택담보대출의 LTV를 기존 70%에서 40%로 낮추는 내용을 핵심으로 한다. 다만 토지거래허가구역 지정 효력은 아파트 등 주택에만 미치며, 오피스텔·상가·토지 등 비주택은 규제 대상에서 빠졌다. 금융위는 “기존에 비주택을 포함해 지정된 토지거래허가구역의 경우에는 LTV 40%가 적용되지만, 이번 대책은 주택만을 대상으로 지정돼 비주택 담보대출 규제는 기존 수준을 유지한다”고 설명했다. 서민·실수요자 요건을 충족하면 완화된 LTV 기준을 적용받을 수 있다. 부부합산 연소득 9000만원 이하, 주택가격 8억원 이하의 무주택 세대주는 은행권의 서민·실수요자 대출을 통해 LTV 60%까지 받을 수 있다. 디딤돌대출과 보금자리론 등 정책금융상품은 55~70% 수준을 유지한다. 금융위 관계자는 “서민·실수요자의 피해를 최소화하겠다는 방침은 대책 발표 당시에도 밝힌 바 있다”며 “이번 자료는 기존 기준을 구체적으로 안내한 것일 뿐, 추가 완화조치는 아니다”고 말했다. 재건축 단지의 조합원 지위 양도 제한은 일부 완화됐다. 투기과열지구 내 재건축 단지는 조합설립인가 이후부터 소유권 이전등기 이전까지 조합원 지위를 양도할 수 없지만, △10년 이상 보유·5년 이상 거주한 1주택자 △질병·직장이동 등 불가피한 이주 △상속 △사업 지연 △경·공매 △공공재개발 양도 등 여섯 가지 예외 사유는 인정된다. 전세대출 규제는 강화됐다. 투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트(분양권·입주권 포함)를 취득하면 전세대출이 즉시 회수된다. 다만 세입자가 거주 중이거나 임대차 계약이 남아 있는 경우에는 계약 만료 시점까지 회수가 유예된다. 직장이동, 자녀 교육, 부모 봉양 등 실수요가 인정될 경우에도 예외가 적용된다.

비주택담보대출 LTV 40%로생애최초 구입, LTV 70% 유지생활자금·중도금 목적 대출 제외 대출·세제·청약 등을 총망라한 10·15 주택시장 안정화 대책으로 16일부터 규제지역에서 유주택자는 대출 0원, 무주택자가 1주택을 사더라도 집값이 25억원을 넘으면 2억원까지만 대출이 가능하다. 오는 29일부터는 전세대출도 빚에 포함된다. 10·15 대책의 핵심 내용을 일문일답 형식으로 정리했다. Q. 대책별 시행일은. A. 16일부터 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)은 70%에서 40%로 강화되고, 유주택자는 대출이 전면 금지된다. 수도권과 규제지역 내 주택담보대출(주담대)에 적용되는 스트레스 금리는 1.5%에서 3.0%로 상향돼 대출 여력이 약 10% 줄며, 1주택자가 추가 주택을 매입하면 취득세가 1%(6억원 이하)에서 8%로 급등한다. 규제지역 내 주택은 3년간 전매가 제한된다. 20일부터는 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정돼 2년간 실거주 의무가 부과되고, 꼬마빌딩 등 비주택담보대출 LTV도 70%에서 40%로 강화된다. 29일부터는 1주택자의 전세대출 이자 상환분이 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함된다. Q. 15일까지 대출받으면 기존 규정이 적용되나. A. 15일까지 은행 대출 신청을 완료했거나 매수자가 매도자에게 계약금을 납부한 경우에는 기존 LTV 70% 한도와 현행 금리가 그대로 적용된다. 15일까지 입주자 모집 공고가 완료된 집단대출 사업장과 관리처분인가가 난 재건축·재개발 단지는 규제지역 예외로 인정된다. Q. 규제지역 생애최초 구입자도 LTV 40% 제한을 받나. A. 생애최초 구입자 등 정책대출 대상자는 이번 대책의 영향을 받지 않는다. 기존처럼 LTV 70% 한도를 유지한다. Q. 생활자금·이주비·중도금 대출도 규제 대상인가. A. 생활안정자금 목적의 주담대와 중도금 대출은 이번 규제에서 제외된다. 이주비 대출은 기존과 동일하게 6억원 한도가 유지된다. Q. 스트레스 금리 상향으로 대출한도는 얼마나 줄어드나. A. 전반적으로 10% 수준의 축소가 예상된다. 소득이 5000만~1억원인 차주의 대출 한도는 약 6.6~14.7% 줄어든다. 변동형 주담대를 가지고 있는 차주의 대출 감소폭이 제일 큰데, 연소득 5000만원 차주는 4300만원(2억 9400만원 → 2억 5100만원), 1억원 차주는 8700만원(5억 8700만원 → 5억 100만원)가량 대출한도가 줄어든다. 또 6억원을 빌리기 위한 연소득 기준도 기존 9300만원에서 9900만원으로 커진다. Q. 규제지역 지정으로 다주택자의 세금 부담은 어떻게 달라지나. A. 규제지역에선 다주택자의 취득세가 중과된다. 2주택자가 서울 마포구 ‘마포래미안푸르지오’(84㎡, 22억원)를 살 경우 규제 전에는 3%(9억원 이상) 세율로 약 7260만원의 거래세를 냈지만 규제지역 지정 후에는 세율이 8%로 올라 총 1억 8480만원이 된다.

25억 넘는 집 주담대 2억 제한… 1주택자 전세대출도 DSR 적용 서울 전체·경기 12곳 토허구역 지정‘갭 투자’ 막아 풍선효과 원천 봉쇄15억~25억 주택, 대출 4억으로 축소 서울 25개 자치구와 분당·과천·하남 등 경기 12개 지역이 규제지역(조정대상지역 및 투기과열지구)으로 확대 지정되고 토지거래허가구역(토허구역)으로도 묶인다. 이 지역에선 오는 20일부터 전세를 낀 매매(갭 투자)가 금지되고 2년 실거주 요건을 충족해야 한다. 대출 규제도 추가됐다. 25억원 초과 주택에 대한 주택담보대출(주담대) 한도가 2억원으로 줄어들고, 신용대출을 1억원 넘게 받으면 1년간 규제지역에서 주택을 살 수 없다. 국토교통부·기획재정부·금융위원회·국무조정실·국세청은 15일 정부서울청사에서 부동산관계장관회의를 열고 이런 내용의 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다. 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에도 수도권 집값이 잡히지 않자 이재명 정부가 한 달여 만에 초강력 규제를 망라한 세 번째 대책을 내놓은 것이다. 이번에는 제외됐지만 효과가 없을 경우 보유세 강화 등 추가 규제도 예고했다. 정부는 조정대상지역·투기과열지구·토허구역 등 ‘3중 규제지역’을 현재의 강남 3구(강남·송파·서초구)와 용산구에서 서울 전역과 경기 12곳 등 총 37곳으로 확대하기로 했다. 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남이 포함됐다. 조정대상지역과 투기과열지역은 관보에 고시되는 16일 자로 발효된다. 이 정도 규모가 토허구역으로 묶인 것은 처음이다. 가장 강력한 규제로 평가받던 2017년 8·2 대책조차 서울 전역과 과천 일부, 세종 등을 투기과열지구로 지정했을 뿐이다. 정부가 초강수를 둔 것은 집값이 좀처럼 잡힐 조짐이 보이지 않아서다. 투기과열지구는 최근 3개월 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률보다 1.5배 높으면 지정할 수 있다. 한국부동산원에 따르면 서울의 주택종합 매매가격지수는 전달 대비 7월 0.75%, 8월 0.45%, 9월 0.58% 상승했다. 특히 성동(1.49%), 송파(1.30%), 용산(1.20%), 마포구(1.17%) 등 ‘한강벨트’는 1% 넘게 급등했다. 국토부는 ‘암 수술’에 비유했다. 병변의 주변까지 도려내 전이를 막겠다는 의미다. 김규철 국토부 주택토지실장은 “현재 주택시장이 수급 불균형 우려에다 금리 인하 가능성 등이 더해져 적기에 대응하지 않으면 시장을 전면적으로 관리할 수 없는 상황에 놓인다고 판단했다”고 설명했다. 토허구역은 주택가격 상승의 주요 원인 중 하나로 지목되는 갭 투자가 불가능하다는 점에서 투기 수요를 전면 차단하는 조치다. 토허구역으로 지정되면 주택을 취득할 때 지방자치단체에 실거주 목적을 증명하고 허가받아야 한다. 취득 후 4개월 안에 입주해 2년간 살아야 한다. 기존에는 아파트만 대상이었지만 이번에는 ‘동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택’까지 확대한 점도 눈에 띈다. 용산구 나인원한남, 한남더힐 등을 겨냥한 것이다. 이곳은 아파트와 4층 이하 연립주택으로 구성돼 있어 고급 연립주택들이 그동안 규제에 묶이지 않았다. 토허구역 지정 기간은 오는 20일부터 내년 12월 31일까지다. 정부는 시장 상황에 따라 연장 여부를 검토할 계획이다. 투기과열지구·조정대상지역으로 지정되면 대출 기준도 한층 까다로워진다. 무주택자 기준(처분조건부 1주택 포함) 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아지고, 유주택자는 아예 대출이 금지된다. 전세대출 보증비율도 90%에서 80%로 낮아진다. 세 부담도 늘어난다. 다주택자 취득세는 2주택자가 3%에서 8%로, 3주택 이상은 8%에서 12%로 늘어난다. 양도소득세에도 다주택자 중과가 적용되고 양도세 비과세 혜택 조건도 1가구 1주택의 경우 주택 보유 2년에서 거주 2년 요건이 추가된다. 규제지역 지정으로 정비사업도 타격을 받을 것으로 보인다. 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 금지되며 재건축 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한된다. 정부는 수도권·규제지역 내 주담대 한도를 더 조이기로 했다. 6·27 대책으로 가계대출 증가세는 둔화했지만 약 4개월 만에 다시 금융 규제를 강화할 만큼 시장 상황이 심각하다는 판단에서다. 고가주택 위주로 주택가격에 따라 주담대 한도를 차등 적용한다. 15억원 초과 25억원 이하의 주택은 주담대 한도를 현행 6억원에서 4억원으로 낮춘다. 25억원을 넘는 주택은 2억원으로 축소한다. 16일부터 대출 규제가 적용된다. 재건축과 재개발 사업에 따른 이주비 대출은 주택 가격과 무관하게 6억원까지 허용한다. 금융기관이 주담대를 심사할 때 잠재적인 금리 인상 위험을 미리 반영해 가산하는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 금리도 현재 1.5%에서 3.0%로 올려 대출 상환 부담을 높인다. 또 1주택자가 임차인으로 전세대출을 받을 때도 이자 상환분에 DSR을 적용한다. 앞서 9·7 대책에서 발표한 수도권 135만호 공급은 속도를 높일 계획이다. 특히 서초구 서리풀지구(2만호)는 내년 6월로 예정된 지구지정 계획을 3개월 앞당겨 3월 말에 조기 지정을 추진한다. 이번 조치로 대출 규제가 강화되는 것은 물론 갭 투자까지 전면 차단되면서 당분간 부동산 거래가 급격하게 위축될 것으로 전망된다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “갭 투자나 무리한 대출로 주택을 사려는 수요와 풍선효과까지 막아 영향력이 어느 때보다 클 것”이라고 전망했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “아파트 취득 시 2년간 의무 거주를 해야 하므로 갭 투자는 불가능하고, 무주택자의 상급지 갭 투자 후 입주 전략도 어려워졌다”고 지적했다. 다만 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “부동산 ‘불장’이 주춤해질 수 있지만 4000조원이 넘는 시중의 풍부한 유동자금과 기준금리 인하 기대 등이 겹친 상황이어서 완전히 진화할 수 있을지는 지켜봐야 한다”고 말했다.

서울 전역과 광명·과천 등 경기 12곳에서 아파트를 사려면 지방자치단체 허가를 받고 2년간 실거주해야 한다. 정부는 어제 발표한 주택시장 안정화 대책에서 해당 지역을 토지거래허가구역과 규제지역으로 지정했다. 해당 지역의 기존 주택담보대출 한도 6억원은 집값이 15억원을 넘으면 4억원, 25억원을 넘으면 2억원으로 각각 줄어든다. 대출을 활용한 고가주택 및 상급지 갈아타기 수요를 막자는 의도다. 1주택자 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR)이 도입된다. 대출 관련 규제가 문재인 정부보다 강력하고 치밀하다는 평가다. 10·15 대책은 출범 144일인 이재명 정부의 세 번째 부동산 정책이다. 앞서 6·27 대출 규제가 나왔지만 서울 아파트값 상승폭은 축소되다 8월 말부터 다시 커졌다. 지난달 첫 주 상승폭이 0.08%인데 다섯째 주는 0.27%로 3배 이상이다. 경기 주요 지역 집값은 하락했지만 서울 강남권에 인접한 경기 지역은 상승폭이 커졌다. 정부가 수도권에 2030년까지 135만호를 공급하겠다는 9·7 공급 대책이 시장의 신뢰를 얻지 못해서다. 최근 3년간 수도권의 주택 공급은 지난 10년간 연평균의 61%에 그친다. 올 들어 착공 실적도 예년 수준을 한참 밑돈다. 9·7 공급 대책은 공공 부문의 주택 공급을 적극 확대하는 내용인데 한국토지주택공사(LH)가 그럴 능력이 있는지 회의적인 시각이 많다. 2018년 후보지가 발표된 3기 신도시는 아직 부지 조성도 끝나지 않았다. 정부는 어제 9·7 공급 대책의 세부 추진계획을 연내 확정하겠다고 강조했다. 수도권의 주택 공급 신호가 미약한 상황에서 대출을 옥죄면 서울 아파트값 상승폭은 줄겠지만 비수도권 아파트, 오피스텔·상가 등으로 풍선효과가 나타날 수 있다. 28차례 규제 방안을 냈던 문재인 정부처럼 부동산 대책이 남발될 우려가 크다. 선호 지역을 중심으로 민간의 재건축·재개발 촉진 완화, 대규모 공실이 발생하는 상업용 부동산의 주거용 전환 등을 적극 검토해야 한다. 부동산 정책은 결과가 나타나는 데 시간이 오래 걸리는 장기 정책이다. 부동산 가격이 폭등하면 소비 위축, 자원 분배 왜곡 등이 나타나고 사회 통합도 해친다. 투기 수요를 조이되 실수요자를 위한 공급은 빠르게 진행된다는 신뢰가 있어야 ‘지금이 제일 싸다’는 불안감을 막을 수 있다. 수도권과 비수도권의 집값 양극화를 해결하기 위한 균형발전정책도 후퇴가 없어야 한다. 내년 지방선거와 무관하게 부동산 세제 합리화 방안도 꾸준히 추진돼야 할 일이다. 정부 정책이 일관성 있게 추진될 것이라는 신뢰가 쌓인 후에야 집값이 잡힐 수 있다.

고가주택 대출 한도를 대폭 낮추고 전세대출까지 DSR(총부채원리금상환비율) 규제에 포함하는 정부의 ‘10·15 부동산 대책’이 시행되면서 은행권의 대출창구가 급격히 얼어붙었다. 연소득 1억원이어도 6억원 대출이 어려워진 가운데, 금융권은 올해 연말 ‘대출 가뭄’이 한 달 이상 앞당겨질 것으로 보고 있다. 15일 금융위원회가 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’은 수도권과 규제지역 내 주택담보대출(주담대) 한도를 시가 기준으로 세분화하고 스트레스금리를 1.5%에서 3%로 상향한 것이 핵심이다. 시가 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억~25억원은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지만 가능하다. 여기에 1주택자의 전세대출 이자분도 오는 29일부터 DSR에 포함된다. 이 조치로 실질 대출 여력도 크게 줄었다. 수도권 규제지역에서 30년 만기 4% 금리 기준으로 연봉 5000만원 직장인은 3억 2500만원에서 3억 300만원, 연봉 1억원은 6억 5000만원에서 6억 700만원으로 줄었다. 최대 6억원 대출에는 연소득 9900만원이 필요하다. 대책 시행 첫날 은행 창구에는 대출 문의가 폭주했다. 한 시중은행 관계자는 “오늘 계약서를 쓰면 6억원 대출이 가능한지, 전세대출에도 DSR이 적용되는지 문의가 잇따랐다”며 “본점 반영 시점이 달라 지점별 안내가 엇갈렸다”고 전했다. 금융위는 “16일 이전 접수 건은 종전 규정을 적용한다”고 밝혔지만 일부 은행은 비대면 주담대 접수를 일시 중단하기도 했다. 은행권의 대출 총량은 이미 한계에 다다랐다. 이인영 더불어민주당 의원실이 금융감독원에서 받은 자료에 따르면 지난달 말 기준 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 가계대출 증가액은 1조 1964억원으로 전달(3조 9251억원)의 3분의 1 수준에 그쳤다. 신한은행(120%)과 농협은행(109%)은 이미 연간 총량 목표를 초과했고, 국민·하나은행도 90% 이상 소진했다. 한 시중은행 관계자는 “당국이 가계대출 억제 기조를 유지하고 있어 추가 한도 운용은 어렵다”며 “연말에는 사실상 신규 대출이 멈출 것”이라고 말했다. 1금융권이 막히면서 실수요가 2금융권으로 옮겨갈 가능성도 제기된다. 다만 상호금융·보험권 역시 총량 관리 기조를 유지 중이다. 새마을금고는 외부 모집인 영업을 중단했고, 신협은 서울 지역 물건 취급을 제한했다.

정부가 서울 전역과 경기도 12곳 등 총 37곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역의 ‘삼중 규제지역’으로 묶고, 대출규제까지 강화하는 초강력 대책을 15일 내놓으면서 부동산 경기도 얼어붙을 전망이다. 전문가들은 규제지역을 광범위하게 지정하면서 풍선효과는 차단되겠지만, 전월세 시장에 타격이 불가피하다고 지적했다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석 전문위원은 이번 대책에 대해 “부동산 시장 단기 과열과 가계부채 확산을 차단하기 위한 초고강도 안정화 대책”이라 평가하고 “거래가 급감하면서 갭투자나 무리한 대출로 주택을 구입하려는 수요를 방지할 수 있어 영향력이 어느 때보다 클 것”이라고 내다봤다. 함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 “부동산 불장이 일시적으로 주춤해질 수 있다”면서도 “4000조를 넘긴 시중의 풍부한 유동자금과 기준금리 인하 기대 등이 겹친 상황이어서 집값 상승 전망과 무주택자의 구매수요까지 완전히 진화할 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 한다”고 했다. 특히 올해 들어 집값이 많이 오른 주요 지역 대부분이 강남권 및 한강 벨트였고, 이들 지역에서 대출과 상관없이 현금 아파트 매수 등이 여전히 많았던 점을 이유로 꼽았다. 정부의 이번 조처로 서울을 비롯한 수도권 27곳의 대출·청약·세제 등이 종전보다 강화되고, 전세를 낀 갭투자까지 전면 차단된다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “아파트 취득 시 2년간 의무거주를 해야 하므로 갭투자는 불가능해졌다. 또 ‘단계별 내 집 마련 전략’으로 활용했던 무주택자의 상급지 갭투자 후 입주 전략도 어려워졌다”면서 “실수요자들은 매수 금액대를 낮추는 전략이 필요하다”고 강조했다. 이번 대책에는 주택담보대출(주담대) 한도 강화를 비롯해 대출 규제에서 제외했던 1주택자의 전세대출도 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영하는 등 내용이 포함됐다. 전세 물건 감소와 이에 따른 월세화 가속을 우려하는 목소리도 나온다. 권대중 한성대 일반대학원 경제부동산학과 석좌교수는 “전세는 보증금을 받아 세입자를 교체하는 이른바 대환 방식이다. 이번 대책으로 전세 매물이 급격히 줄어들 것”이라며 “반전세와 월세 수요가 급격히 늘어날 가능성이 크다”고 했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구원은 “6·7 대책에서부터 전세자금대출을 축소해나가겠다는 의지가 보이는 점은 긍정적”이라면서도 “전세자금대출을 실행하는 모든 1주택자가 갭투자라는 시각은 재고의 여지가 있다”고 지적했다. 그러면서 “직장 이동, 자녀진학 등 주거지역을 바꿔야 하는 사정이 있는 이들의 어려움이 예상된다”고 했다. 정부는 이번 대책의 목표에 대해 부동산 투기가 아닌 ‘생산적 부문’으로의 자금 유도를 들었다. 그동안 부동산을 향하던 자금이 주식시장으로 갈 수 있을지에도 관심이 쏠린다. 김 전문위원은 “이재명 대통령이 나서서 주식시장 활성화를 외치고 있는 만큼, 유동자금이 주식 시장으로 몰릴 수 있다”고 했다. 반면 권 교수는 “주식 시장의 변동 폭이 큰데다 여전히 안전자산인 부동산으로 노후를 준비하는 이들이 많아 흐름이 바로 나타나긴 어렵다”면서 “규제대책의 효과가 길어야 6개월 정도임을 고려할 때 정부가 추후 발표할 세제 정책 등에 따라 부동산 정책 향방이 결정될 것”이라고 했다.

-정부, 10·15 부동산대책 발표…고가주택·상급지 갈아타기 억제 초점-1주택자 전세대출도 DSR 규제 적용, 스트레스금리 1.5→3% 상향-은행권 주담대 위험가중치 조기 인상…“시장 과열 진정에 총력”-연봉 5000만원 직장인 대출한도 3억 2500만원 → 3억 300만원으로 감소-현금부자 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 우려…중저가 주택 풍선효과 가능성 정부가 16일부터 고가주택 대출 규제를 대폭 강화한다. 시가 15억원을 초과하는 주택의 주택담보대출(주담대) 한도는 4억원, 25억원을 넘는 초고가 주택은 2억원으로 줄어든다. 또 미래 위험 가중 금리인 스트레스 금리를 현행 1.5%에서 3.0%로 상향하고, 전세대출 이자분도 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함시켰다. 15일 금융위원회는 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 ‘10·15 부동산시장 안정대책’을 발표했다. 앞서 6·27 대출 규제와 9·7 공급대책에도 수도권 집값 과열이 지속되자, 정부가 한 달 만에 다시 수요억제책을 꺼내든 것이다. 이억원 금융위원장은 “수도권 일부 지역을 중심으로 과열 조짐이 커지고 있다”며 “확고한 시장 안정을 위해 대출 수요 관리를 강화하겠다”고 밝혔다. 이번 대책의 초점은 대출을 통한 ‘상급지 갈아타기’와 고가주택 매수를 차단하는 데 있다. 기존 일률적 6억원이던 주담대 한도를 주택가격별로 세분화했다. 15억원 넘는 집은 4억원, 25억원이 넘는 곳은 2억원만 대출해준다. 원칙적으로 15억원 이하 주택은 기존 6억원 한도가 유지되지만, 규제지역 확대에 따라 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 제한된다. 이로 인해 서울 전역에서 15억원 주택의 실질 대출 한도는 4억원 수준으로 줄어든다. 대출 여력을 제한하는 스트레스 금리 하한도 1.5%에서 3%로 인상됐다. 이는 금리 인하기에 대출 한도가 자동으로 확대되는 부작용을 막기 위한 조치로, 즉시 시행된다. 금융위 관계자는 “금리 인하 기대감으로 다시 빚이 늘어나는 흐름을 차단하려는 것”이라며 “기준금리가 내려가더라도 주담대 금리를 높여 그 효과를 상쇄하겠다는 의미”라고 설명했다. 시중은행 시뮬레이션에 따르면 이번 조치로 대출 가능 금액은 크게 줄어든다. 수도권 규제지역에서 30년 만기 4% 주기형 금리로 주담대를 받을 경우, 연봉 5000만원 직장인의 한도는 기존 3억 2500만원에서 3억 300만원으로 2200만원 감소한다. 연봉 8000만원은 5억 2000만원에서 4억 8500만원으로, 연봉 1억원은 6억 5000만원에서 6억 700만원으로 각각 줄었다. 최대 6억원 대출을 받기 위한 최소 연소득도 종전 9300만원에서 9900만원으로 상향됐다. 변동형 대출은 스트레스 금리가 100% 반영돼, 연봉 8000만원 직장인의 한도가 4억 6900만원에서 4억원으로 줄고, 5년 혼합형은 80% 반영돼 4억 8500만원에서 4억 2600만원으로 감소한다. 1주택자의 전세대출도 오는 29일부터 DSR 산정에 포함된다. 다만 원금이 아닌 이자 상환액만 반영된다. 그간 전세대출은 서민 주거 안정을 위해 규제 대상에서 제외됐지만, 갭투자 수단으로 악용돼 집값 상승을 자극한다는 지적이 잇따랐다. 정부는 우선 1주택자부터 적용하고, 향후 시행 결과에 따라 확대 여부를 검토할 계획이다. 정부는 이번 대책으로 고가주택 중심의 과열 양상을 진정시키겠다는 방침이지만, 중저가 아파트로 수요가 몰리는 ‘풍선효과’ 우려도 나온다. 이미 온라인 부동산 커뮤니티에는 비규제지역 중심으로 투자처를 꼽는 글이 잇따르고 있다. 금융위는 “관계기관과 전 금융권이 비상한 각오로 대책의 성공적 이행에 나설 것”이라며 “시장 불안이 지속될 경우 추가 규제도 검토하겠다”고 밝혔다.

최근 서울과 경기 남부를 중심으로 집값 과열이 이어지자 정부가 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정하는 초강수를 내놓았다. 수도권에서 15억원이 넘는 주택을 구입할 때 주택담보대출 한도는 6억원에서 4억원으로 조인다. 국토교통부·기획재정부·금융위원회·국무조정실·국세청은 15일 서울 정부서울청사에서 부동산관계장관회의를 열고 이같은 내용을 담은 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다. 정부는 주택가격 상승이 이어지자 선제적으로 수요 관리에 나서 시장 과열을 막는다는 방침이다. 이번 대책에 따르면 현재 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구만 지정된 규제지역을 25개 자치구 전체로 확대한다. 집값 상승세가 번지고 있는 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)도 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여 규제지역으로 추가된다. 이들 지역은 16일부터 규제지역으로 지정돼 효력이 발생한다. 규제지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 종전 70%에서 40%로 강화되고 총부채상환비율(DTI)도 40%로 축소된다. 다주택자들은 취득세·양도소득세 중과, 분양권 전매 제한, 청약 재당첨 제한 등 불이익이 적용된다. 이들 규제지역은 토허구역으로도 묶여 갭투자도 어려워진다. 아파트는 물론 ‘동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택’까지 실거주 2년 의무가 생긴다. 지정 기간은 오는 20일부터 내년 12월 31일까지이며 시장 상황에 따라 연장될 수 있다. 고가 주택은 대출 한도도 대폭 축소된다. 규제지역을 비롯해 수도권에서는 15억원 초과~25억원 이하 주택의 주택담보대출 한도가 현행 6억원에서 4억원으로 줄어든다. 25억원 초과 주택은 2억원까지만 대출이 가능해진다. 다만 15억원 이하 주택의 대출 한도는 6억원으로 현행 유지된다. 이들 지역 내 주택담보대출에 한해 스트레스 금리는 1.5%에서 3.0%로 상향 조정된다. 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받을 경우 이자 상환분을 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영한다. 지난달 발표된 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향(15%→20%) 조치는 애초 예정된 시행 시기였던 내년 4월에서 앞당겨 내년 1월부터 조기 시행한다.

#. 취업준비생인 20대 A씨는 소득이 없는데도 서울 ‘한강벨트’ 지역의 수십억원대 아파트를 사들였다. 증여세를 신고한 기록도 없었다. 국세청은 A씨 부친이 매매계약 전 보유하던 주택과 해외 주식을 팔아 수십억원의 양도 차익을 남긴 점을 확인하고 A씨가 ‘부모 찬스’를 통해 현금 증여를 받았다고 의심하고 있다. #. 서울에 집 두 채를 가진 B씨는 양도소득세를 회피하려고 저가 주택 한 채를 자신이 대표로 있는 법인에 서류상으로만 허위 양도했다. 고가 아파트 한 채는 수십억원에 매도하면서 ‘1주택자 비과세’ 혜택을 받았다. 이어 서류상 양도한 저가 주택은 다시 자녀에게 편법 증여했다. 최근 집값이 들썩이는 ‘한강 벨트’ 일대의 초고가 주택 거래 과정에서 탈세 혐의가 있는 104명에 대해 국세청이 세무조사에 착수했다고 1일 밝혔다. 이번 조사는 지난달 7일 열린 부동산관계장관회의의 후속 조치 일환이다. 서울 강남4구와 마포·용산·성동구(마용성)에서 이뤄진 30억원 이상 초고가 주택 거래가 우선 검증 대상에 올랐다. 국세청은 지난해부터 올해 상반기까지 5000여건의 거래를 들여다보고 탈세 혐의자를 선별했다. 세무조사 대상자 유형은 ▲30억원 이상 아파트 편법 증여·소득 누락 혐의자 ▲취득한 고가주택 자금 출처가 불분명한 외국인·연소자 ▲자금 출처가 의심되는 고액 전월세 거주자 ▲허위 매매로 1주택자 비과세 혜택 받은 혐의자 등이다. 박종희 국세청 자산과세국장은 “부동산 거래에서 탈루한 세금은 예외 없이 끝까지 추징할 것”이라고 말했다.

#. 취업준비생인 20대 A씨는 소득이 없는데도 서울의 수십억원대 아파트를 사들였다. 증여세를 신고한 기록도 없었다. 국세청은 A씨의 부친이 매매계약 전 보유하던 주택과 해외 주식을 팔아 수십억원의 양도 차익을 남긴 점을 확인하고 A씨가 ‘부모 찬스’를 통해 현금 증여를 받았다고 의심하고 있다. #. 서울에 집 두 채를 가진 B씨는 양도소득세를 회피하려고 저가 주택 한 채를 자신이 대표로 있는 법인에 서류상으로만 허위 양도했다. 고가 아파트 한 채는 수십억원에 매도하면서 ‘1주택자 비과세’ 혜택을 받았다. 이어 서류상 양도한 저가 주택은 다시 자녀에게 편법 증여했다. 국세청은 최근 집값이 들썩이는 이른바 서울 ‘한강 벨트’를 중심으로 이뤄진 초고가 주택 거래를 전수 검증한 결과 104명이 편법 증여 등 변칙적인 방식으로 세금을 탈루한 것으로 확인돼 세무조사에 착수했다고 1일 밝혔다. 지난달 7일 부동산 관계장관회의에서 발표된 주택 공급 확대 방안의 후속 조치다. 서울 강남4구와 마포·용산·성동구(마용성)에서 이뤄진 30억원 이상 초고가 주택 거래가 우선 검증 대상에 올랐다. 국세청은 지난해부터 올해 상반기까지 5000여건의 거래를 들여다보고 탈세 혐의자를 선별했다. 세무조사 대상자 유형은 ▲30억원 이상 아파트 편법 증여·소득 누락 혐의자 ▲취득한 고가주택 자금 출처가 불분명한 외국인·연소자 ▲자금 출처가 의심되는 고액 전월세 거주자 ▲허위 매매로 1주택자 비과세 혜택 받은 혐의자 등이다. 박종희 국세청 자산과세국장은 “부동산 거래에서 탈루한 세금은 예외 없이 끝까지 추징할 것”이라고 말했다. 한편, 국토교통부와 국세청은 이날 부동산 거래 질서 확립을 위한 업무협약(MOU)을 체결했다. 부동산 시장의 이상 거래를 차단하고 편법 증여·세금 탈루 등 불법 행위에 신속하게 대응하겠다는 취지다. 두 기관은 앞으로 정례협의회를 열어 기관별 조사·조치 결과를 공유하기로 했다. 불법행위 조사·단속의 정확성과 효율성을 높일 수 있는 협력 방안도 논의한다. 아울러 국토부는 부동산 거래 동향, 이상 징후 등 부동산 정책 수립에 필요한 정보를 국세청에 제공하기로 했다. 김윤덕 국토부 장관은 “주택 공급 대책이 차질 없이 추진되려면 건전하고 투명한 시장 질서 확립이 필수적”이라면서 “국세청과 함께 국민이 신뢰할 수 있는 부동산 시장 조성에 최선을 다할 것”이라고 말했다. 임광현 국세청장은 “오늘 협약을 발판으로 탈세 차단과 시장 질서 회복이라는 실질적인 성과를 내겠다”고 말했다.