최근 집값 급등의 원인이 됐던 재건축 아파트 일반분양 물량분에 사실상 후분양제가 도입돼 입주시기에 맞춰 아파트가 공급된다. 또 경기도 김포·파주 등 신도시를 포함해 수도권 대부분 지역이 분양권 전매가 금지되는 투기과열지역으로 지정된다.이와 함께 분양권 전매금지 대상에 주상복합아파트도 포함된다.이르면 하반기 실시될 예정이다.서울 등 투기과열지구의 주택담보대출비율은 현행 60%에서 50%로 하향 조정되며,주택담보대출이 많은 금융기관은 불이익을 받게 된다. 정부는 23일 김진표(金振杓) 부총리 겸 재정경제부 장관 주재로 과천정부청사에서 주택 관련 관계부처 장관 조찬간담회를 열어 이같은 내용의 부동산투기대책을 최종 확정,공식 발표할 예정이다. ▶관련기사 20면 최종찬 건설교통부 장관은 이와 관련,22일 기자간담회를 갖고 “아파트 재건축을 통해 발생하는 기대이익(인센티브)을 최대한 줄이기 위해 사업승인이 나더라도 일정공정이 지난 뒤 일반분양 물량을 공급할 수 있도록 하겠다.”며 “이렇게 되면 수익성이 떨어져 투기자금도 줄어들 것”이라고 말했다. 그러나 현행 서울시 동시분양 물량의 60∼70%를 차지하는 재건축 아파트 일반분양 물량을 후분양으로 전환할 경우 신규분양시장의 일시적인 공급부족 현상이 초래돼 실시여부에 관심이 모아지고 있다. 최 장관은 또 “주상복합건물도 관련 규정이나 법규를 개정해 전매제한 대상에 포함시키겠다.”며 “투기과열지구 및 투기지역 등을 대폭 확대,분양권 전매제한 효과를 높이고 경직되게 운영되고 있는 지정 요건도 고쳐 선정효과를 높이겠다.”고 강조했다. 이어 “재건축 아파트 조합원의 분양권 전매를 제한하는 것은 법을 고쳐야 하는 데다 소유권적 성격이 강해 도입여부를 심도있게 검토해야 한다.”고 덧붙였다. 분양권 전매가 금지되는 지역은 현재 수도권 일부와 대전·천안에서 수도권 및 충청권 대부분 지역으로 확대될 전망이다. 최근 청약열기가 달아오른 경기도 양주,동두천,의정부 등이 추가될 것이 확실시 된다.현재 시·군·구 단위로 합산과세되는 재산세도 전국 단위로 합산돼 완전 누진세율이 적용될 전망이다.한편 22일 총리주재 부동산 대책 민·관 간담회가 끝난 뒤 고건 총리는 “민간 의견을 적극 수렴하되,이왕에 (부동산대책을)발표할 것이면 강하고 세게 하라.”고 관계부처에 지시했다. 류찬희 안미현 조현석기자 chani@

정부가 주상복합 아파트 분양권전매를 금지하고 재건축 아파트의 일반분양 물량에 대해 사실상 후분양제를 도입키로 하는 등 연일 부동산대책을 쏟아내고 있다. 그러나 이미 투기가 만연한 상태에서 정부가 떠밀려 정책을 내놓는 ‘뒷북행정’이라는 말과 함께 얼마만큼 효과를 거둘 수 있을까하는 의문도 제기된다. 22일 발표된 대책 가운데 주상복합 아파트의 분양권 전매 금지,투기과열지구의 수도권으로의 확대 등은 분양권 전매의 폐해 축소 및 청약과열 진정을 겨냥한 것이다.이 조치는 주상복합 아파트 청약시장의 열기를 바로 식힐 수 있을 것으로 기대된다. 하지만 투기꾼들이 비투기지역으로 몰려 분양권전매가 극성을 부릴 경우 그때마다 투기과열지구로 지정해야 한다는 맹점을 안고 있다. ●본지 조사결과 아파트당첨 절반이 전매 아파트 분양권 전매율이 40∼50%대에 이르는 것으로 확인됐다. 본지가 22일 서울·수도권 주요 아파트의 분양권전매 현황을 단독 입수한 자료에 따르면 아파트 최초 당첨자의 절반 정도가 중간에 분양권을 팔아치우는것으로 나타났다. 지난해 4월 인천 원당지구에서 공급된 LG아파트의 경우 938가구 가운데 481가구의 주인이 바뀌었다.1년 만에 당첨자의 51%가 분양권을 팔아치운 것으로 당첨자의 절반 이상이 실수요자가 아니라 웃돈을 노린 가수요자였다.이 아파트의 분양권시세는 25평형이 1억 3400만원,33평형이 1억 8790만원,41평형이 2억 3000만원으로 분양가에 비해 각각 3010만원,8370만원,6010만원 높아 전매자는 상당한 시세차익을 챙겼을 것으로 추정된다. 지난해 말 입주를 마친 경기 김포시 고촌면 한화아파트는 480가구 가운데 220가구가 공사 중에 주인이 바뀌었다.전매율이 46%에 이른다.이곳에서도 분양권시세가 평형별로 분양가를 3000만∼4000만원 웃돌았다. 이러한 수치는 국세청이 최근 지난해 분양된 아파트의 절반가량이 전매됐을 것으로 추정한 것과 거의 일치한다. 분양권 거래는 주상복합 아파트라고 예외가 아니다.지난달 서울 강남구 대치동에서 분양된 SK의 주상 복합아파트는 176가구 가운데 55가구가 손바뀜이 있었다.계약 한달 사이에 당첨자의 31%가 웃돈을 얹어 아파트를 팔아치운 것이다. 건설업체들이 국세청의 투기단속 타깃이 되는 것이 두려워 전매율을 공개하지 않는 바람에 사업장별로 정확한 전매율 통계는 잡히지 않고 있다.하지만 한 중개업자는 서울지역의 인기 아파트나 주상복합아파트는 전매율이 60∼70%에 이른다고 전했다. 분양권 전매를 전국으로 확대하고 투기 요소가 짙은 분양권에 대해 전면적인 전매 조치가 이루어져야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있는 것이다. 건교부는 그러나 재건축 아파트 조합원 분양권에 대해서는 ‘법이 쉽게 고쳐질 것으로 예상되지 않는 데다 소유권적 성격으로,권리의 성격이 다르다.’는 이유로 신중하게 접근해야 한다는 입장이다.조합원분까지 분양권을 제한하면 조합원들의 반발이 예상되기 때문이다. 분양권전매제한이 폐지된 것은 1999년 2월.외환위기 이후 아파트 중도금이 제대로 들어오지 않아 어려움을 겪고 있는 건설사들의 숨통을 터주기 위해서였다. 분양권전매가 투기권으로 변질됐다는 지적이 비등하자 정부는 지난해 8월 계약일로부터 1년이 지나고 중도금을 2회 이상 납입한 경우만 전매를 허용하는 등 전매를 일부 제한하는 조치를 내놓았다.하지만 공증을 이용한 분양권 거래가 판을 치는 등 오히려 부작용만 커졌다.또 투기 바람이 의정부,인천 등 비투기과열지구로 번지는 등 전국을 투기장으로 만들었다. ●재건축 후분양 효과 글쎄? 건교부는 재건축 아파트 일반분양 시기를 사업승인이 나더라도 일정 공정이 지난 뒤로 늦추면 재건축 과정에서 생기는 구조적 인센티브나 조합원들의 기대이익 등이 떨어지고 투기자금도 몰리지 않을 것으로 기대하고 있다.그동안 가격선도 기능을 했던 재건축 아파트가 후분양제를 선도하도록 하겠다는 것이다.재건축 아파트 일반분양을 늦추거나 후분양제를 도입하면 건설업체로의 자금유입이 늦어지고,따라서 조합원 부담이 그만큼 커지게 돼 무분별한 재건축 추진 열기가 상당히 진화되는 효과가 있을 것이라는 생각에서다. 그러나 일반분양을 늦추는 정도로는 과열을 잡기가 힘들 것으로 전망된다.재건축에 대한 예상수익을 어렵게 해 재건축 기대심리를 단기적으로 누그러뜨릴 수는 있겠지만,오히려 단지별로 수익성이 확실한 아파트가 상대적으로 강세를 보여 투기세력이 몰리는 등의 부작용도 따를 수 있다는 지적이다.또 재건축 추진이 늦춰질 뿐 ‘언젠가는 된다.’는 기대심리를 해소하지 못할뿐 아니라 분양시기 연장이 공급 위축으로 이어지는 부작용도 예상된다. ●유동자금 흡수가 관건 금융권의 주택담보대출 비율을 60%에서 50%로 낮추기로 한 것은 근본대책은 되지 못한다는 지적이다. 물론 이같은 조치가 싼 이자로 대출받아 신규분양 및 기존 아파트에 투자하는 지금까지의 부동산 투자관행에 어느정도 제동을 걸 수는 있을 것으로 보인다. 그러나 담보대출 비율축소가 지난 2000년 이후 4년째 부동산 언저리를 맴돌고 있는 유동자금을 증시 등 다른 투자대상으로 유도하기에는 역부족이다. 유동자금이 부동산에서 떠나지 않는 한 지금까지 정부가 내놓은 각종 대책의 빈틈을 찾아내 분양권이나 재건축·주상복합아파트가 아닌 또 다른 유형의 부동산으로 몰리는 것은 필연이기 때문이다. 따라서 부동산시장의 안정을 위해서는 부동산만이 아닌 금융과 거시정책이 어우러진 종합처방이 필요하다는 지적이다. 류찬희 김성곤기자 chani@

분양권 전매제한 강화·신도시건설계획이라는 재료가 경기 활성화에는 어떻게 작용할까.우선 두 재료는 상반된 영향을 주고 있다. 신도시건설은 경기 활성화의 호재이지만 당장 효과가 나타나는 것은 아니다.반면 분양권 전매제한 강화는 수요 감소와 건설사의 투자 위축을 가져와 경기 활성화의 역풍으로 작용할 것으로 예상된다.악재가 호재보다 위력을 발휘하게 된다는 얘기다. ●신도시건설,경기부양·연관산업 활성화로 호재 신도시건설은 건설 경기를 진작시켜 경기 활성화를 가져온다.아파트를 지으면 건설업뿐만 아니라 철강·시멘트·전자·가구 등 100여가지 연관 산업의 호황으로 이어진다.직접적인 일자리 확보에도 도움을 주고 서비스업 활황과 소비증가도 기대된다.이러한 효과는 수도권 5개 신도시건설 때 이미 입증된 바 있다. 건교부는 신도시 건설로 43조원의 생산유발,62만명의 고용창출을 가져와 경제활성화에 도움이 될 것으로 보고 있다.민간 기업의 편익시설투자비 등 간접 투자비용까지 더하면 투자비는 훨씬 더 늘어난다. 신도시건설은 겉으로는 건설주가가 상승하는 등 호재가 작용하는 것처럼 비치지만 본격적인 경기 부양 효과는 분양이 시작되는 2006년 이후 나타날 것으로 보인다. ●전매제한 강화,투자위축·소비 감소로 악재 투기과열지구의 아파트 분양권 전매 금지는 경기부양의 마이너스로 작용할 것으로 보인다. 먼저 분양권 시장이 ‘직격탄’을 맞으면 아파트 가수요가 줄어든다.이를 반영하듯 9일 서울 지역 분양권 시장은 꽁꽁 얼어붙었다.분양권 전문 거래업소에는 급매물이 쌓이기 시작했다.값도 곤두박질치고 있다. 웃돈을 주고 분양권을 사둔 투자자들 가운데는 이익은 고사하고 투자금만 챙기면 처분하겠다는 사람이 늘고 있다. 수요 감소는 아파트 청약열기를 냉각시키고,그 불똥은 건설사로 튀어 결국 투자 위축으로 이어질 전망이다.많은 건설사들이 아파트 분양계획을 수정하는 등 대책 마련에 들어갔다. 여기에 하반기부터 아파트 공공택지 공급방식이 공개경쟁입찰로 바뀌고,후분양제도가 도입된다면 건설경기는 침체를 면치 못할 것으로 예상된다. 김홍배 대한주택건설협회전무는 “악재가 호재를 누르는 힘이 커 경기진작에 큰 도움이 안 될 것”이라면서 건설경기 악영향을 우려했다. 류찬희기자

서울 아파트의 청약과열은 언제까지 이어질까. 7일 서울 4차 동시분양아파트 서울지역 1순위자 청약접수 결과 올들어 최고 경쟁률을 기록했다.6일 마감한 우선청약에서는 평균 28대 1의 경쟁률을 보였다. 정부가 서울 강남지역을 투기지구로 묶는 등 강도 높은 부동산투기 억제정책을 펴고 있지만 아파트 청약열기는 좀처럼 식을 줄 모르고 있다. ●규제 있는 곳에 호재 있다 부동산 전문가들은 서울 4차동시분양 아파트 청약열기가 후끈 달아오른 것은 ‘규제 있는 곳에 호재 있다.’는 심리 탓이라고 분석한다. 정부나 언론에서 아파트 분양가에 거품이 끼었다고 지적하는 곳일수록 청약열기가 가열되고 있다.이런 곳은 아파트 입지가 빼어나고 수요가 많아 당첨과 동시에 시세차익을 얻을 수 있을 것이라는 기대심리가 강하게 작용하고 있다.4차 동시분양에 나온 강남구 도곡동 주공 1차 아파트의 경우 분양가가 비싸다는 지적에도 불구하고 청약경쟁이 치열했던 것은 당첨과 동시에 분양권 프리미엄이 수천만원에 이를 것으로 예상돼 이를 노린 가수요자들이대거 몰렸기 때문으로 분석된다. ●무주택 우선청약도 몰린다 무주택 우선청약자들의 움직임도 심상치 않다.그동안 아파트 청약 ‘0순위’인 무주택 우선청약자들은 강남 아파트라고 해도 입지가 웬만큼 빼어나지 않으면 청약을 하지 않았다. 그러나 이번 4차 동시분양에는 ‘묵은’ 통장을 들고 나온 청약자들이 많았다. ●입지 좋은 곳 과열 재연된다 부동산전문가들은 잠실 재건축 아파트 일반분양에도 4차 동시분양 도곡동 아파트처럼 청약과열 현상이 일어날 것이라고 내다봤다. 주택투기 규제가 강화되고 아파트 후분양 등의 조치가 이어질 경우 오랫동안 아껴온 통장이 휴지조각으로 바뀔 것이라는 걱정에서다. 류찬희기자 chani@

아파트의 선(先)시공-후(後)분양제 도입이 주택업계,소비자 모두에게 초미의 관심사로 떠올랐다. 후분양제가 시행되면 미래에 대한 기대수익이 사라져 부동산 투기 억제,부실·하자투성이 아파트 건설 근절,입주 예정자의 피해 방지 등 대체로 소비자에게는 유리할 것으로 생각된다.하지만 주택업계는 후분양제를 실시할 시장여건이 조성되지 않은 데다 상품을 파는 방법까지 규제하는 것은 시장경제 논리에 어긋난다며 반발하고 있다. 아파트 분양시장 규모는 한해 몇십조원에 이르는 거대 시장이다.따라서 설익은 제도를 도입하기에 앞서 시장의 충격을 줄이는 동시에 소비자들에게 실질적으로 이익을 줄 수 있는 방안을 먼저 마련한 뒤 장기적으로 후분양제를 추진하는 것이 바람직하다. 이를 위해 우선 선분양제를 유지하면서 단계적으로 후분양제를 도입하는 방안을 찾아야 한다.선분양과 후분양의 선택은 시장에 맡기되,국민주택기금에서 지원하는 소형주택부터 시범 실시해야 한다. 후분양 선택을 늘리기 위해 단기적으로는 중도금 비중을 낮추고,장기적으로 사전 청약을 허용해 청약금만 받고 잔금은 입주할 때 받도록 하는 방법도 생각해 볼 수 있다.그렇게 하면 준공시점에서 공급자인 건설업체와 소비자인 계약자가 정산하는 형태가 돼 사업리스크를 건설업체와 소비자가 나누어 떠안게 된다. 둘째로 후분양제를 택하면 공급업체는 막대한 사업비를 마련해야 하는 어려움에 처한다.소비자 역시 집값을 일시에 지불해야 하기 때문에 업체·소비자의 금융대책을 세워야 한다.시공사나 금융기관이나 한번 분양에 실패하면 수백억원을 날리게 되므로 섣불리 후분양 아파트 시공에 손대기 어렵다.따라서 보험사가 어느 정도까지 분양이 안 되면 잔여 분양을 회수해 준다는 보험상품제도가 있으면 도움이 될 것이다. 후분양제로 한해 50만가구의 주택을 건설하기 위해서는 연간 68조 4000억원이 필요한 것으로 추정된다.때문에 군인공제회,공무원연금관리공단 등 각종 연·기금 및 공제회를 중심으로 주택사업 프로젝트 금융에 대한 금융지원 및 투자를 대폭 확대하도록 유도하는 방안을 강구해야 할 것이다. 리츠나 금융기관이 부동산개발 및 프로젝트 파이낸싱에 참여하는 방안도 추진되어야 한다. 셋째,선분양 방식이 신규 주택 수요는 많은 반면 주택금융시스템이 발달하지 않은 상황에서 자연스럽게 자리잡았기 때문에 이를 규제하기보다는 후분양을 장려하는 정책이 필요하다고 생각한다. 현재 30평형 500가구를 짓는 데 1200억원 이상이 소요되는 것으로 보고 있다.따라서 재정 상황이 열악해 부채비율이 높은 중소업체의 이자부담을 줄일 수 있는 제도도 함께 마련돼야 할 것이다.주택업체는 분양대금 납부시기와 분양가를 다양하게 제시하고,소비자는 자금 사정 등에 따라 납부시기를 선택할 수 있는 제도가 마련돼야 할 것으로 지적된다. 마지막으로 소비자가 완공된 아파트를 사려면 장기 주택자금 대출이 쉬워야 한다.선분양할 때 소비자들은 2∼3년에 걸쳐 계약금·중도금·잔금 형태로 나누어 내지만,후분양 때는 분양대금을 입주할 때 단기간에 내야 한다는 부담이 생긴다.따라서 주택자금 장기대출제 등을 도입,완공된 주택을 담보로 대출을 받거나 중도금을 납부하듯저축으로 해결하는 방안을 찾아보는 것도 필요하다. 손 성 태 국회건교위 수석전문위원 도시공학박사

‘그래도 청약통장을 들어야 한다’ 아파트 후분양 논란,부동산 시장의 안정세에도 불구하고 1·4분기중 청약통장 가입자수가 32만명(6.1%)가량 증가하는 등 청약통장의 인기가 여전하다. 금융결제원에 따르면 지난 3월말 현재 청약통장 가입자수는 모두 555만 9777명.지난해말(524만487명)보다 31만 9290명(6.1%) 증가한 것으로 집계됐다.민영주택 및 중형 국민주택규모(60∼85㎡)에 청약할 수 있는 청약예금에 207만 4348명,월 납입방식인 청약부금에 256만 8345명,국민주택에 청약할수 있는 청약저축 가입자가 91만 7084명으로 나타났다.이중 1순위자는 199만678명으로 작년말보다 2.6% 늘었다. 내집마련정보사의 김영진 사장은 “올들어서도 아파트를 분양받으면 프리미엄을 챙길 수 있다는 생각이 가시지 않고 있다.”면서 “올해 청약통장 가입 증가세는 서울보다 지방권에서 두드러졌다.”고 말했다. 행정수도 이전에 대한 기대감으로 부동산 시장이 상승세를 보인 대전의 경우 3월말 현재 청약통장 가입자수는 13만 4305명으로 작년말보다 43.7%(4만846명)증가했다. 류찬희기자 chani@

아파트를 다 지어놓고 분양하는 ‘후분양제’에 대해 10명 가운데 6명이 찬성하는 것으로 나타났다. 부동산114가 자사 사이트 접속자 1145명을 대상으로 후분양제와 관련,설문조사한 결과 전체 응답자의 67%가 제도 도입에 찬성했다. 그러나 제도 도입에 찬성한 응답자들도 시행시기에 대해서는 다른 견해를 보였다.35%인 402명은 ‘일단 시행하면서 보완하자.’고 답해 부작용이 있더라도 일단 도입하자는 입장이었다. 이에 반해 32%인 366명은 찬성은 하되 ‘금융 및 제도 보완 뒤 도입해야 한다.’고 대답했다.현재의 시점에서 바로 도입할 경우 자금력이 약한 건설업체들이 쓰러지는 등의 부작용을 우려한 것으로 분석된다. 그러나 ‘후분양제 확대는 분양가 인상으로 이어지므로 반대한다.’는 사람도 15%(177명)에 달했다.집을 다 지어놓고 팔면 현재의 선분양제 때보다 가격이 크게 오를 것이라는 지적이다. 김성곤기자

최종찬(崔鍾璨)건설교통부 장관은 “수도권에 추가 건설키로 한 2∼3개 신도시는 당초 규모보다 작게 조성할 것”이라고 밝혔다. 최 장관은 4일 기자간담회를 갖고 “신도시 후보지는 예정대로 상반기 중 확정짓되 행정수도와 연계 개발하는 만큼 규모는 당초 계획보다는 축소될 것”이라고 말했다.이와 관련 이춘희(李春熙)중앙토지수용위원회 상임위원은 “추가 신도시는 분당보다 작은 규모로 조성할 방침”이라고 말해 400만∼500만평 규모의 신도시 건설이 추진되고 있음을 시사했다. 최 장관은 “경인운하사업은 환경단체가 참여한 가운데 한국개발연구원(KDI)이 내놓은 경제성 용역 결과를 재검토하고 있다.”면서 “이달 말 결론이 나오는 대로 사업 추진 여부를 최종 결정지을 계획”이라고 말했다. 서울외곽순환고속도로 사패산 터널구간과 경부고속철도 금정산 터널구간 사업 지연에 대해서는 “환경단체·불교계와 대화를 계속하고 있다.”면서 “그러나 시기를 마냥 끌 수 없으며,기존 노선의 ‘백지화’요구도 받아들이기 어렵다.”고 강조했다.이와관련,최 장관은 이날 조계종 총무원장과 사패산 터널 노선재검토위원회를 구성키로 잠정 합의하고 위원회에서 결정한 내용을 충실히 수용키로 했다.이에 따라 갈등을 겪던 사패산 터널 관통도로 논의가 다시 활기를 띨 전망이다. 아파트 후분양제와 관련,그는 “소비자보호 차원에서 바람직한 제도지만 건설업체의 자금조달 어려움과 공급축소 등의 부작용이 발생할 수 있어 강제로 규제할 수 없다.”면서 “대신 후분양을 활성화 하기 위해 다음주 중 전문기관에 연구용역을 발주,6월말까지 대안을 마련하겠다.”고 덧붙였다. 분양가가 너무 높다는 지적에 대해서는 “새 아파트가 기존 아파트보다 비싼 것은 당연하고,분양가를 (직접)규제할 경우 청약과열 등의 부작용도 예상되는 만큼 주택시장 안정은 공급을 확대하고 가수요를 억제하는 방향으로 풀어가는 게 바람직하다.”는 소신을 굽히지 않았다.주택 공급 확대를 위해 건설사에 지원되는 국민주택기금 금리를 3∼9%에서 최고 2% 포인트 낮추고 전세보증금 지원 금리도 인하할 방침이라고 말했다. 최 장관은 “철도구조개혁은 강력하게 추진하되,고속철도 운영은 고속철도공단이 노하우나 인프라가 없기 때문에 철도청이 맡아야 한다.”고 설명했다.주공-토공 통합과 관련해서는 “통합법안을 국회에 제출했지만 국회 반응이 부정적이고 행정수도 이전,개성공단 건설 등 여건 변화가 생겨 현실적으로 통합이 이뤄지기 어렵다.”고 말했다.또 “건설·교통안전사고를 막기 위해 건교부의 안전 관련 조직을 확대할 계획”이라고 밝혔다. 류찬희기자 chani@

아파트 후분양제 도입을 놓고 건설교통부가 깊은 고민에 빠졌다. 소비자단체들이 후분양제 도입을 끊임없이 요구하고 있는데다,청와대 업무보고에서 노무현 대통령이 “장기적으로 후분양제 도입을 적극 검토하라.”는 지시를 내린 터라 건교부는 어떤 방식으로라도 대안을 마련해야 할 형편이다. 이를 위해 건교부는 지난 28일 최종찬 장관 주재로 주택건설업계와 관련 연구기관,시민단체 등 각계 전문가 12명이 참석한 가운데 토론회를 열었다.이 자리에서 참석자들은 궁극적으로 후분양제가 바람직하며 이를 법적으로 규제하기보다는 시장에서 자연스럽게 정착되고,주택시장에 혼선을 주지 않도록 환경을 조성해야 한다는데 공감했다. ●어떤식이든 대안마련해야 건교부는 소비자들이 완공된 집을 보고 품질을 확인한 뒤 구입할 수 있도록 해야 한다는데 이견이 없다. 아파트 선분양 실시로 분양권이 ‘투기권’으로 변질됐다는 비판에도 할 말이 없다.이론적으로는 후분양을 늦출 수 있는 아무런 명분이 없어 어떤 식으로라도 대안을 마련해야 할 형편이다. 정창수(鄭昌洙)주택도시국장은 “조감도만 보고 아파트를 사는 것은 문제가 있다.”면서 “후분양제를 도입하면 소비자 선택폭이 넓어지고 주택 품질도 좋아질 것으로 예상되는 만큼 단계적인 도입을 적극 검토중”이라고 밝혔다. 그러나 그는 “선분양제 유지나 후분양제 전면 시행,아니면 몇년 뒤에 도입한다거나 하는 등의 언급 자체가 시장에 엄청난 파장과 반향을 불러일으킬수 있기 때문에 제도 마련에 신중을 기하고 있다.”고 말했다. 쿠킹(완벽한 제도마련)도 안된 상태에서 섣불리 주택공급제도를 변경하면 공급 물량이 줄어들고,분양 가격이 올라가는 부작용도 발생할 수도 있다는 판단에서다. ●당장 전면적인 도입은 위험 후분양제를 강제화하기 위해서는 반드시 준공검사를 마친 아파트만 모집공고를 낼 수 있도록 하면 된다.그래야 소비자가 완공 주택을 눈으로 확인하고 품질을 따져볼 수 있다. 하지만 일반 소비자들이 눈으로 드러나는 것 외에 기술적인 품질까지 확인하는데는 여전히 어려움이 따른다. 소비자 주택구입상품이 제대로 발달하지 않은것도 전면 도입을 어렵게 하는 요인. 20∼30년에 걸쳐 집값을 내는 장기주택상품이 정착되지 않은 상태에서 후분양제를 도입하면 소비자는 아파트 구입자금을 한꺼번에 마련해야 하는 부담이 따른다. 완공 주택이 나올 때가지 일시적으로 아파트 공급이 줄고,자금력이 풍부하지 못한 건설사들이 아파트 건설을 포기할 수 밖에 없어 자칫 주택공급 위축으로 이어질 것이라는 우려도 하고 있다. 류찬희기자 chani@

노무현 대통령은 27일 “다른 부문은 소비자 중심인데 주택공급만 공급자 우선”이라면서 “아파트 후분양 제도 도입을 적극 검토하라.”고 지시했다. 노 대통령은 이날 청와대에서 건설교통부 업무보고를 받는 자리에서 이같이 말하고 “아파트 후분양 제도를 단기적으로 시행하기 어려우면 장기적 전망을 갖고 목표연도를 세우도록 하라.”고 덧붙였다. 노 대통령은 경부고속철도·서울외곽순환도로·경인운하 등 사회적으로 갈등이 있는 국책사업에 대해 “가능하면 올해 상반기까지는 결론을 내달라.”면서 “가장 합리적인 방향으로 검토하고 최대한 납득할 수 있는 과정을 거쳐 달라.”고 당부했다. 앞서 건교부는 업무보고를 통해 신행정수도 건설을 본격화하기 위해 상반기중 지자체와 토지공사 등 관계기관 합동으로 충청권에 대한 현지조사를 시작하기로 했다. 또 오는 12월 우선 개통하기로 했던 경부고속철도 서울∼대전 구간은 1단계 사업(서울∼대구 구간)이 끝나는 내년 4월 동시 개통키로 했다. 곽태헌 류찬희기자 chani@

다음달 7일로 예정된 서울시 3차 동시분양에서는 588가구가 일반분양된다. 8곳에서 1023가구가 공급되며 조합원분을 뺀 일반 분양 아파트는 588가구다.중소형·소규모 단지가 주를 이른다.전용면적 25.7평 이하가 90%를 차지하고 있다.277가구가 무주택자에게 우선 공급된다. 눈에 띄는 아파트가 없어 큰 인기를 끌지 못할 것으로 전망된다.28일 입주자 모집공고가 나간 뒤 다음달 7일 서울 무주택 1순위자부터 청약을 받는다.서울시 주택국 홈페이지(http://housing.seoul.go.kr)에서 자세한 내용을 확인할 수 있다. ●강남·강서권 아파트 서초구 방배동 태양연립을 재건축하는 아파트로 145가구 가운데 101가구가 일반분양된다.지하철 7호선 내방역을 걸어서 이용할 수 있다.서리풀공원이 가까워 주거환경이 쾌적하다.강동구 성내동 태천종합건축 아파트는 은성연립 재건축 사업분으로 44가구중 24가구가 일반분양된다.지하철 5호선 둔촌역을 걸어 다닐 수 있다.공사가 80% 가량 진행돼 6월에 입주하는 ‘선시공-후분양’아파트인 셈이다. 강서구 방화동 우림아파트는 건우·예원연립 재건축 물량.137가구중 64가구가 청약통장가입자 몫이다.지하철 5호선 개화산역을 걸어서 이용할 수 있다. 양천구 신월동 한강연립을 재건축하는 삼정건설 아파트는 236가구로 74가구가 일반 분양된다.남부순환로와 가깝다.수명산을 오갈 수 있어 주거환경도 쾌적한 편.같은 지역의 방원종합건설 아파트는 목화·부강연립을 재건축하는 것.121가구중 64가구가 일반분양 몫이다.남부순환로와 가깝다. ●강북권 아파트 장미연립을 재건축하는 노원구 월계동 신도종합건설 아파트는 157가구중 78가구.국철 성북역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권 아파트.중랑구 신내동 우남건설 아파트는 153가구 소규모 단지지만 모두 일반 분양된다.봉화산과 가깝다.서대문구 충정로3가 영지종합건설 아파트는 30가구 모두 일반분양된다.공정이 85%정도인 선시공-후분양 아파트다. 류찬희기자 chani@

‘좋은기업…' ‘경실련…' ‘참여연대…' ‘소시모' 경제시민단체의 활약상이 눈부시다.이들은 ‘제2의 경제검찰’로 기업의 불투명성과 제도의 문제점을 날카롭게 파헤치며 ‘원조 경제검찰’인 공정거래위원회와 금융감독원을 무색케 하고 있다.SK분식회계 사태를 촉발한 참여연대의 SK·JP모건간의 주식 이면거래 의혹 제기와 두산의 신주인수권부사채(BW) 소각 유도 등의 사례에서 보듯 이들의 ‘파워’는 무시할 수 없을 정도로 커졌다.특히 정부 요직에 참여한 시민단체 인사들이 늘면서 경제정책의 입안·집행 때도 시민단체의 목소리가 더욱 거세질 것으로 보인다.‘경제권력’의 새 축으로 부상한 시민단체를 해부한다. ●좋은기업지배구조연구소 2001년 11월 참여연대에서 소액주주운동을 벌이던 법조계,학계,회계 전문가들이 만든 민간연구모임이다. 소장은 지난해까지 참여연대에서 소액주주 운동의 사령탑 역할을 했던 김주영 변호사.금융감독원 출신의 김선웅 변호사와 이은정 회계사,이정환 미국 변호사가 상근 위원으로 일한다.이들은 시민단체 운동만으로 기업이 투명한 지배구조를 갖도록 하기에는 역부족이라는 생각에서 연구소를 만들었다고 한다.기관투자자들이 앞장서 나쁜 기업을 시장에서 퇴출시키자는 것이다. 이에 따라 이들은 50개 기업을 주요 대상으로 정해 지배구조를 감시·분석한다.국내외 기관투자가들에게 이들 기업을 분석하는 ‘컴퍼니 보고서’를 유료로 제공하면서 기업의 파수꾼 역할을 하고 있다.3명의 KDI국제대학원 출신 애널리스트들도 상근 위원으로 일한다. 이밖에 부소장인 김우찬 KDI 교수를 비롯해 장하성 고려대 교수,김준기 연세대 교수,김상조 한성대 교수,김진욱·김석연 변호사 등이 연구소의 이사회격인 비상근 운영위원으로 일하면서 활동에 도움을 주고 있다. ●경실련 경제정의연구소 1990년 경제정의실천시민연합회원 중심으로 재정경제부에 등록된 사단법인이다.주된 활동은 기업 모니터링.국민으로부터 존경받는 기업에 91년부터 ‘경제정의기업상’을 주고 있으며,‘바른외국기업상’도 2회째 시상했다. 연구소장을 맡고 있는 함시창 상명대 경제학부 교수는 공기업민영화에 관한 전문가다.위평량 사무국장은 최근 중앙대 경제학과에서 ‘소유구조·지배구조,그리고 기업가치에 관한 실증분석’이란 제목으로 박사학위를 받았으며,재벌과 소유구조에 관해 해박하다. 이사장을 맡고 있는 박세일 서울대 국제지역원 교수의 전공은 법경제학.이사는 전자화폐 금융벤처 기업인 몬덱스 코리아의 김국주 부사장이다. 경제정의연구소가 관심을 갖는 경제개혁과제는 재벌과 금융시스템.현재 활발히 논의 중인 지주회사는 대기업이 독립경영으로 가기 위한 과정이라고 주장한다. 재벌개혁의 최종 단계가 지주회사가 되어서는 안되며,철저한 원칙론에 입각해 밀고 가지 않으면 일본처럼 큰 부작용이 생길 것이라고 충고했다. 금융시스템은 대외경쟁력 향상을 위해 은행이 합병을 통해 커지는 현실을 감안,크지 않아도 탄탄한 ‘중형항공모함’과 같은 은행이 많은 금융시스템을 일궈나가야 한다고 밝혔다. ●참여연대 경제개혁센터 참여연대의 재벌개혁 선봉에는 경제개혁센터가 있다.팀장과 간사 등 상근자 2명과 실행위원 10여명에 불과하지만 소액주주 운동과 주주대표소송,집단소송제 도입 등 재벌개혁의 모든 아이디어가 이곳에서 나왔다고 해도 과언이 아니다.특히 참여연대와 마찰을 빚고 있는 삼성,LG,SK,한화,두산 등 대그룹 입장에서는 ‘눈엣가시’ 같은 존재로 인식되고 있다. 이같은 막강한(?) 조직에서 핵심역할을 하는 사람은 김상조 한성대 교수.1994년 이후 참여연대 활동에 참여,2001년부터 경제개혁센터 소장을 맡고 있다. 김 소장은 금융분야와 기업의 지배구조에 관심이 많다.이에 따라 오너일가의 경영권 확보를 위한 편법증여에 감시의 눈길을 떼지 않는다. 현재 진행 중인 주주대표소송이나 기업을 대상으로 제기한 각종 고소·고발 사건 등은 이같은 맥락에서 이뤄지고 있다.특히 산업자본의 금융자본 지배나 기업 총수들의 전횡을 막기 위한 입법활동과 법률 개선에 총력을 기울이고 있다. ●소비자문제를 연구하는 시민의 모임(소시모) 소시모는 기업으로부터 소비자 피해를 구제하기 위해 결성된 시민단체.최근에는 아파트 분양가 책정과 인터넷쇼핑몰에 역량을 집중하고 있다. 소시모는 서울 본부와 6개 지부에서 상근자 40여명과 300여명의 자원봉사자가 참여하고 있다.조직을 이끄는 핵심 인물은 김재옥 회장과 김자혜 사무총장,이혜숙 기획실장 등. 김 회장은 20년간 소비자운동을 이끌어 온 베테랑으로 지난해 취임했다.그는 지난해 서울시의 요청으로 건설업체들의 아파트 분양가 책정에 관여,나름의 성과를 거두기도 했다.건설업체들이 분양가 인상시 소시모의 ‘눈치’를 살피며 한동안 자제 움직임을 보이기도 했다.그러나 “값싼 소비재에 대한 원가 공개도 이뤄지는데 수억원에 이르는 아파트의 원가 공개가 안되고 있다.”면서 “소시모가 의견만 개진하고 결정권이 없기 때문에 실질적인 효과가 적다.”고 아쉬움을 토로했다. 김 회장은 이같은 제도적 문제점을 보완하기 위해 아파트 ‘선시공 후분양’ 캠페인을 지속적으로 전개하고 정부에 아파트 분양가 공개를 의무화하도록 청원서를 제출했다. 주현진 김경두 윤창수기자 golders@

다음달 4일로 예정된 서울시 3차 동시분양에 아파트 778가구가 일반분양될 전망이다. 이번 동시분양은 모두 300가구 미만의 소규모 단지다. 청약자들의 관심이 큰 강남권 아파트로는 서초구 방배동 이수건설 아파트를 꼽을 수 있다.태양연립을 재건축 하는 것으로 145가구중 101가구가 일반분양된다.지하철 내방역을 걸어서 이용할 수 있다.서리풀공원이 가까워 주거환경이 쾌적한 편이다. 강동구 성내동 태천종합건축 아파트는 은성연립을 재건축하는 것으로 44가구중 24가구가 일반분양된다.지하철 5호선 둔촌역을 걸어서 이용할 수 있다.5월에 입주할 수 있어 사실상의 선시공-후분양 아파트다. 강서권에서는 우림건설과 한솔건설이 아파트를 내놓는다.우림건설은 방화동 건우·예원연립을 재건축,187가구중 64가구를 일반분양한다.5호선 개화산역을 걸어서 이용할 수 있다. 한솔건설은 마곡동에서 258가구를 지어 모두 일반분양한다. 강북에서 나오는 노원구 월계동 신도종합건설 아파트는 장미연립을 재건축하는 것으로 157가구중 82가구가 일반분양된다.성북역을 걸어서 이용할 수 있다.도봉구 쌍문동에서는 파라다이스건설이 96가구를 지어 모두 일반분양한다. 류찬희기자

5일부터 청약접수를 받는 서울시 1차동시분양에서 최근 관심을 끌고 있는 ‘선시공-후분양’방식의 아파트가 나온다. 지엠에스종합건설은 이번 동시분양을 통해 서울 강북구 우이동 ‘북한산 굿모닝’아파트 60가구를 사실상 후분양 방식으로 공급한다.이 아파트는 이미 내부 페인트칠 등 마무리 공사가 진행중이며 오는 4월초 입주예정이다.이달 하순 계약을 체결하면 중도금 납부없이 한달여 지난 뒤 잔금을 내도록 돼있다. 회사 관계자는 “아직 회사 인지도가 낮은데다 고객들에게 완벽한 상품을 보여준 뒤 판매하는게 유리하다고 판단,후분양 방식을 택했다.”고 설명했다.이 회사는 후분양 아파트라는 점에서 별도의 모델 하우스를 마련하지 않은 대신 고객들이 이미 지어진 아파트를 본 뒤 청약할 수 있도록 내부 인테리어 공사까지 마친 ‘샘플 하우스’3채를 설치했다. 류찬희기자

아파트 ‘선(先)시공 후(後)분양제’가 정착될까. 대통령직 인수위원회가 최근 후분양제 도입을 검토하자 찬반논란이 일고 있다.점차 후분양제를 실시해야 한다는 목소리가 힘을 얻어가고 있다. 특히 지방에서 일부 후분양이 실시되고 있고,서울 동시분양에서도 중견 건설업체들이 착공뒤 분양에 나서는 등 후분양제로 전환 중이다. 다만 후분양제 전면도입이 분양권 전매,청액제도 등 부동산 시장틀을 완전히 뜯어고치는 만큼 단계적인 도입과 주택금융 시스템을 정비하는 것이 급선무라고 전문가들은 지적한다. ●후분양제 도입의 전제는 유명무실한 주택금융 시스템을 활성화시키는 게 성공의 관건이다.수조원의 자금이 드는 주택공사를 자체자금으로 해결할 수 있는 건설업체는 드물다. LG경제연구원 김성식(金聖植) 연구위원은 “후분양제가 실시되면 자금압박에 시달리는 건설업체들이 속출할 수밖에 없다.”며 “주택건설 자금을 금융권으로부터 원활하게 빌릴 수 있는 프로젝트 파이낸싱 등이 필요하다.”고 말했다.특히 “리츠(부동산투자회사),주택저당채권 유동화 제도 등 간접상품시장도 활성화시켜 자금조달 창구를 다양화해야 한다.”고 덧붙였다. 미분양에 대비한 보험 등 위험분산대책도 강구돼야 한다.건설산업전략연구소 김선덕(金善德) 소장은 “2∼3년 뒤의 분양률을 예측하기 힘든 상황에서 건설사의 리스크를 줄일 수 있도록 보험상품과 대형 개발대행사의 출현이 필요하다.”고 지적했다. 건설업체들의 체질개선도 뒤따라야 한다.지금까지 선분양 혜택으로 쉽게 분양에 성공했지만 후분양제에서는 부실업체와 우량업체간의 구별이 뚜렷해진다.자체 경쟁력을 키울 수밖에 없다. ●분양가 상승은 2000년 대림산업이 분양한 서울 ‘성산월드’ 35평형 아파트 분양가는 1억 9130만원.여기에 계약금 및 중도금을 미리 선납함에 따라 이자부담 1501만원이 추가로 들어간다.선분양제에서 입주자가 부담하는 실질적인 금액은 모두 2억 631만원이 된다. 반면 후분양제에서는 금융비용을 입주자가 떠안아 분양가 상승이 불가피하다. 부지매입과 건설자금을 금융기관으로부터 빌려오기 때문에 가구당 2377만원의금융비용이 분양가에 전가된다.따라서 분양가는 2억 1507만원으로 올라간다.겉으로는 선분양제와 비교해 가구당 876만원의 추가부담이 생기는 것으로 보인다. 그럼에도 불구하고 후분양제는 이같은 추가 비용을 상쇄시킬 만한 장점을 갖고 있다. 건설사의 자재부실 등으로 인한 분쟁소지와 부도로 인한 수요자 피해를 막을 수 있다.특히 완공된 아파트를 보고 분양받기 때문에 부실시공이 상대적으로 줄어든다. ●시민단체·건설업계 이견 경제정의실천시민연합은 21일 부동산 투기억제를 막을 수 있는 후분양제 도입을 촉구했다.도시개혁센터 남은경 간사는 “후분양제가 실시되면 분양권 전매가 불가능할 뿐만 아니라 실수요자 중심으로 부동산시장이 재편된다.”고 밝혔다.반면 대한주택건설협회 관계자는 “공급자·수요자 금융시스템이 정착되지 않을 뿐만 아니라 주택감소가 불보듯 뻔해 아직은 시기상조”라고 반발했다. 김경두기자 golders@

대통령직 인수위원회가 부동산 투기를 근절하기 위해 ‘아파트 후(後)분양제’를 도입하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 17일 인수위에 따르면 경제2분과는 최근 노무현 대통령 당선자와의 정책간담회에서 부동산 투기억제를 위해 아파트가 완공된 뒤 분양하는 아파트 후분양제 실시를 검토하겠다고 보고한 것으로 전해졌다.이 제도가 도입될 경우 분양권을 전매해 막대한 차익을 얻는 투기세력에 의한 부작용을 없앨 수 있고,시공중 분양사의 부도 등으로 분양권을 구입한 사람들이 피해를 보는 사례도 막을 수 있다는 장점이 있다.그러나 건설회사가 완공 때까지 계약금 및 중도금을 받지 못해 재정이 악화되고,후분양제 실시 후 2∼3년간 아파트 매물이 일시에 사라지는 등 부작용도 만만치 않을 것으로 우려된다. 김대환 경제2분과 간사는 “후분양제는 주택금융 등 시행여건의 성숙 여부,구매자와 건설업계에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려해 시행해야 할 것”이라면서 “아직 실행여부나 시기 등 구체적인 내용은 정해지지 않았다.”고 말했다.김미경기자 chaplin7@

서울 서부지역의 뉴타운으로 개발되는 마포 상암지구가 투자자들의 관심을 끌고 있다. 서울시가 당초 2004년말로 잡았던 아파트 일반분양 시기를 1년가량 앞당겼기 때문이다.따라서 연말쯤에는 상암지구에서 청약예금 가입자에게 돌아가는 일반분양 아파트가 공급될 전망이다. ●어떻게 개발되나 상암지구는 200여만평에 이르는 신 개발지.105만여평이 월드컵공원이다.나머지 95만여평은 아파트와 첨단 정보·미디어 산업단지인 디지털미디어시티(DMC)가 들어서게 된다.월드컵 경기장과 공원,첨단산업단지가 어우러진 특급주거단지로 개발한다는 계획이다. 도심 진입이 쉽고 발전 가능성이 크다는 점에서 오래전부터 투자자들이 눈독을 들이고 있는 곳이다.투자자들이 몰리면서 입주자격이 없는 ‘물딱지’가 나돌기도 했었다. 상암지구에 들어서는 아파트는 모두 1∼9단지 6250여가구다.그러나 이 가운데 청약통장 가입자들의 몫인 일반분양 아파트는 전용면적 32평짜리 871가구에 불과하다. 나머지는 전용면적 12(353가구),15(1108가구)평짜리 임대 아파트이고18(582가구)평,25.7평이하(2992가구)는 상암지구 철거민이나 다른 택지지구 건설로 발생한 철거민들에게 돌아가는 특별공급분이다. ●청약예금 가입자노려 볼만 일반분양 예정인 871가구는 전용면적 32평형으로 분양면적은 43평형 안팎이다.일반 분양 물량이 적은 게 흠이다.871가구도 올해 모두 분양되는 것이 아니고 일부만 분양될 가능성이 크다.이 아파트에 청약하려면 전용면적 30.8평 초과∼40.8평 이하 아파트에 청약할 수 있는 1000만원 짜리 청약예금에 가입해야 한다.분양시기가 연말이므로 청약예금에 가입한 지 1년여가 지났다면 1순위에 들게 돼 청약이 가능할 것으로 보인다.특별공급분 3574가구 가운데 1122가구가 올 3∼6월까지 철거민 등에게 배정된다.특히 도시개발공사 아파트는 선시공·후분양제가 적용돼 6개월후인 9월 이후에 입주가 가능하다. 이들 아파트는 입주를 해야만 전매를 할 수 있다.따라서 10월부터는 특별공급분 아파트가 시중에 상당량 풀릴 것으로 보인다. ●물딱지 조심하자 상암지구의 입주가 다가오면서 입주권은 수천만원의 웃돈이 붙어 거래되고 있다.그러나 도시개발공사의 조사결과 상암지구에서 거래되는 입주권 6개 가운데 1개는 입주자격이 없는 물딱지인 것으로 나타났다.그만큼 투자위험이 크다는 얘기이다. 입주권의 거래는 그 자체가 불법이다.입주권은 거래의 대상이 아니기 때문이다.따라서 상암지역 아파트를 구입하려면 올 가을 입주가 이뤄진 후에 사는 것이 안전하다고 부동산전문가들은 조언하고 있다. 김성곤기자 sunggone@

풍림산업은 경기도 성남시 분당 율동공원 인근에 도심형 전원주택 35가구를 분양 중이다.47평형이며 선시공 후분양 방식을 도입,즉시 입주 가능하다. 분양가는 950만∼1100만원.율동공원과 분당 저수지가 가깝다.가구당 2.5대 이상 주차면적을 확보했다.4베이 구조로 설계하고 주방가구 대부분이 빌트인으로 무료 제공된다.(031) 704-8063.

삼육산업은 경기도 성남 모란역에 오피스텔 ’SY테크노빌’을 분양중이다.10∼25평형으로 모두 57실로 꾸며졌다. 평당 분양가는 450만∼500만원.‘선시공 후분양’으로 계약과 동시에 입주할 수 있다.지하철 8호선 모란역이 걸어서 5분 거리. 드럼세탁기,냉장고,에어컨 등 가전제품이 빌트인 방식으로 제공된다.(031)758-6181.

‘1순위가 하루 아침에 2순위로’ 이르면 다음달부터 아파트 청약제도가 달라지면서 청약 1순위자가 2순위자로 전락하는 사례가 적지 않을 것으로 보인다. 정부가 집값 안정을 위해 9·4대책을 통해 투기과열지구를 지정하고 이 곳들에 한해 재당첨 금지나 유주택자의 1순위 자격 박탈 등 각종 규제를 가하기 때문이다. 법제처나 규제개혁위원회를 거쳐야 하므로 시행 시기가 다소 늦어질 수 있지만 건설교통부는 이달중 주택공급규칙을 고쳐 11월4일부터 시행할 계획이다.10차 서울 동시분양분부터 적용하겠다는 것이다. 제도가 크게 바뀌는 만큼 청약전략이나 투자전략도 달라져야 한다.또 분양권 전매가 제한됨에 따라 투자방식도 바꿔야 한다. ●순위구분 어떻게? 1순위는 기존 청약통장 1순위자 중 무주택자로 최근 5년 이내 당첨 사실이 없는 경우다. 그러나 1순위자 간에도 순위차가 있다.전용면적 25.7평까지 우선 청약자격이 주어지는 무주택 1순위자가 ‘영순위’다. 2순위는 청약통장 가입 6개월∼2년 미만자와 기존 청약통장 1순위자 가운데 5년이내에 당첨 사실이 있는 사람과 1가구다주택자가 해당된다. 3순위자는 1,2순위에서 제외되는 사람이다.법에는 없지만 3순위에서도 미분양분이 나와 이를 공급할 경우 4순위 분양이라고 한다.이 경우 재당첨에 해당되지 않는다. ●실수요는 투기과열지구 아파트를 실수요자는 투기과열지구내 유망 아파트를 적극 청약해 볼만하다. 투기과열지구는 다른 지역보다 입지여건이 좋아 유망아파트가 많고 수요자도 많다.그만큼 가격상승 여지가 크다는 뜻이다. 특히 무주택 우선순위 대상자들은 더욱 그렇다. 서울 등 투기과열지구에서는 미계약분에 대해 사전예약을 하는 것도 요령이다.일종의 4순위자 청약으로 재당첨에 해당되지 않는다.이 경우 초기에는 프리미엄이 붙지 않지만 분양권 전매가 허용되는 시점에는 프리미엄이 붙을 수 있다. ●수도권 청약전략은 1순위자였다가 갑자기 2순위자로 밀린 통장보유자들은 수도권 유망지역의 분양에 관심을 가질 필요가 있다.이런 지역으로는 경기도 하남·용인·수원·파주·인천 등이 꼽힌다. ●통장해지는 금물청약제도 변경으로 1순위 자격이 까다로와졌다고 해서 청약통장을 함부로 해약해서는 안된다. 과거에도 청약통장을 해약했다가 손해를 본 사람들이 많다.1순위에서 배제됐지만 다른 지역에서는 1순위 청약이 가능할 뿐 아니라 청약제도가 언제 어떻게 바뀔지 알 수 없다. 만약 1000만원짜리나 1500만원짜리 대형 아파트 통장 가입자들은 지금 청약할만한 아파트가 많지 않다고 섣불리 통장을 전환하면 안된다. 앞으로 새로 들어서는 노른자위 신도시나 택지지구는 서울 강남 수요를 분산시키기 위해 큰 평형을 많이 지을 것으로 보이기 때문이다. 그러나 무조건 기다리는 것도 능사가 아니다.내집마련정보사 김영진 사장은 “아파트 분양가가 계속 오르고,분양 방식이 선분양에서 후분양으로 이전되는 추세여서 청약통장의 가치는 계속 하락하고 있다.”면서 “좋은 물량이 나오면 일단 청약하는 것이 좋다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@