[열린세상] 개발바람 돈바람/ 이건영 중부대 총장
지난 2∼3년간 땅값이 엄청 올랐다. 행정복합도시, 기업도시, 혁신도시, 수도권 신도시 등등, 전국을 고르게 개발한다는 명분 아래 많은 청사진이 쏟아져 나왔다. 전국 균형개발이 ‘땅값’ 균형을 불러오는 것 같다. 최근에 발동한 부동산대책이 ‘강남집값’은 잡아도 전국 땅값은 못 잡는다는 것이 전문가들의 일치된 예측이다.
개발바람은 당연히 땅값바람을 불러온다. 반세기에 걸친 개발연대 동안,‘개발’의 불도저 소리와 함께 전국의 땅값은 춤을 추었다. 정부의 계획이 그려지는 곳, 그리고 그 주변 지역의 땅값 상승은 이른바 ‘개발이익’이고 ‘불로소득’이다. 논리적으로 이것은 국가에서 환수하여야 한다. 이 장치가 제대로 작동하지 못하였기 때문에 개발이익이 개인에게 흘러갔고, 따라서 저마다 바람따라 날뛰게 되었던 것이다. 그 사이 전 국민이 투기꾼이 되었다. 나라의 높은 분이 ‘난 절대 투기 따위는 안 한다.’고 해도 믿는 사람이 없다. 법률집행을 책임지는 분이 위장전입을 하고,‘마누라가 한 일을 내가 어쩌겠나.’하고 시치미를 떼도 국민은 할 말이 없다.
소위 ‘행복도시’의 ‘행복’한 모습을 보자. 당초 참여정부가 출범할 당시 신도시 후보지는 허허벌판의 땅이었다. 그래서 터도 넓게 2천여만평을 잡았다. 신행정도시 특별법을 만들면서 땅값 상승을 억제하기 위해 2003년 1월1일 가격 기준으로 보상하도록 부칙을 넣었다. 이것이 입법과정에서 2004년 1월1일로 바뀌었다.
그러나 특별법이 위헌판정을 받았고, 행정복합도시로 이름을 바꿔 새 법을 만들면서 보상시점에 대한 부칙규정이 없어졌다. 그래서 개발이익을 허용하지 않겠다던 당초의 의지는 퇴색하고, 결국 사업공고일의 기준시가(2005년 5월)가 기준이 되었다.
위헌파동으로 법이 바뀌면서 개발지 주민들에게 1년반 동안의 땅값 상승분이 보너스로 주어진 셈이다. 그런데도 당사자들은 여전히 불만이다. 집단시위와 살벌한 구호가 계속되고 있다. 다른 곳으로 이주하여 다시 논밭 사서 똑같은 삶의 질을 보장해 주어야 한다는 것이다.
프랑스는 개발계획 발표와 동시에 사업지의 땅값을 1년 전 가격으로 동결하여 개발이익의 누출을 방지하고 있다. 그러나 우리 정부는 민원과 시위에 너무 약하다.
주민들은 금쪽 같은 표다. 당연히 정치인들은 국가 예산을 축내어도 충분한 보상을 하자고 우긴다. 이래서 시위 강도에 따라 보상수준은 흔들리고, 보상금으로 풀린 돈이 다시 주변지역으로 흐르며 또 땅값을 부추긴다. 이처럼 어렵게 부지를 마련한 우리 신도시들이 빽빽한 아파트 숲이 되는 이유는 무엇인가? 비싼 땅값 때문이다. 계획 당시에는 얼마 되지도 않던 논밭이 몇번 ‘손바뀜’을 거치고 나서, 정작 보상 시점에는 이미 땅값이 ‘꼭지’에 올라가 있다. 여기에 각종 인프라 비용이 포함되고, 정부는 다시 각종 세금 공세로 원가를 올려놓는다.
최근 단국대 연구팀 보고서에 의하면, 수도권 지역에서 평균적으로 600만평을 개발하면 여기서 중앙정부와 지방정부가 거두어들인 취득세, 등록세, 광역교통부담금, 부가가치세 등이 무려 5조 2000억원이 넘는다고 한다. 결국 서민용 땅값은 비싸지고, 업자들은 고밀도 초고층으로 승부를 건다. 그래서 개발바람이 부는 곳에서는 정부와 땅 소유자, 개발업자들의 윈윈 잔치가 벌어지는 것이다. 곳곳에서 벌어지는 잔치바람에 따라 전국 땅값이 출렁거린다. 여기에 너도나도 한몫 챙겨보겠다고 덤벼드니 결국 개발바람, 돈바람이 불게 된다. 이렇게 만든 신도시는 아파트 숲이 된다.
우리가 만드는 행정복합도시는 어떻게 될까? ‘개발이익’이 흘러내리지 않도록 개발방식을 바로 잡아야 한다. 그런데 이미 바람이 불고 있다.
이건영 중부대 총장
