◎물막이 벽 하천 둑보다 낮고 허술/기상이변 고려않고 대충대충 버티기/보고받고 40분간 조치없이 허둥지둥 하루 16만 시민의 발 역할을 해온 서울 지하철 7호선이 졸지에 ‘지하 대수로’로 바뀐 것은 물막이 벽의 잘못된 설계와 안전 불감증이 초래한 예상된 인재였다. 서울 지하철 건설본부측은 3일 사고원인을 “의정부와 도봉구 등 중랑천 상류지역에 내린 90∼100㎜의 집중호우로 중랑천의 수위가 급격히 상승,6호선 공사를 위해 임시로 흙을 쌓아 만든 방수벽이 무너져 중랑천 물이 6·7호선의 환승역인 태릉입구역으로 흘러들어오면서 일어났다”고 설명했다. 시의 이같은 주장은 지하철 침수의 결과일 뿐 근본적인 사고원인은 아니다.보다 근본적인 원인은 ▲중랑천 물박이벽의 설계 및 시공 부실 ▲공사관계자들의 사고수습 미비 ▲공무원들의 안전 불감증에서 비롯된 것이라는 데 이론이 없다. 시는 하천을 굴착공사를 하면서 기본적인 안전수칙을 지키지 않았다.물막이 벽의 높이를 홍수위(하천 뚝)보다 낮게 설계,화를 자초했다는 지적이다.집중호우로 중랑천 수위가 높아질 것에 대비,물막이 벽을 튼튼하게 설계했어야 하나 우기 전에 공사를 마무리할 수 있다고 판단해 형식적인 설계를 했다는 것이다.봄철 기상이변 등을 고려,안전수칙을 제대로 지켰다면 얼마든지 예방할 수 있는 사고였다. 또 하나는 민선 2기 서울시장 선거를 앞두고 있는 시 공무원들의 안전 불감증이다. 姜德基 시장직무대리는 지난 달 27일 확대간부회의에서 우기에 대비,대형공사장의 안전대책을 유난히 강조했다. 성수대교 참사(94년 10월),삼풍백화점 붕괴(95년 6월) 사고를 겪으면서 시정의 최우선 순위를 첫째도,둘째도 ‘안전’이라고 외친 시정 방침이 헛 구호였음을 스스로 입증한 꼴이다. 사고 대처 능력도 허점 투성이였다.중랑천 물이 7호선으로 흘러든 시점은최소한 2일 상오 7시 이전.시가 이 사실을 안 것은 운행중이던 전동차 기관사가 지하터널에 물이 차오르고 있음을 보고한 상오 7시40분. 다시말해 40여분동안 아무런 조치를 취하지 못했다.시 관계자는 물론,시공사인 현대건설 직원들조차도 누구하나 물막이 벽이넘치리라 걱정을 하지 않았고 지하철을 운행하면서도 역 구내를 점검하지 안했다.물퍼기 작업 등 복구과정도 어설프기는 마찬가지였다.

◎빠르면 11일쯤 승객수송 재개/물빼기 내일 하오 완료… 완전복구 한달 걸릴듯/서울시,침수구간에 버스 25대 5분간격 운행 지난 2일 새벽 불어난 중랑천의 물이 넘쳐 11개 역이 물에 잠김에 따라 운행이 전면 중단된 서울 지하철 7호선은 빠르면 11일쯤 승객 수송을 재개할 전망이다. 침수된 지하철 역은 마들 노원 중계 하계 공릉 태릉입구 먹골 중화 상봉면목 사가정역 등이다. 서울시는 하루 16만여명이 이용하는 지하철 7호선의 운행 중단에 따른 서울 동북부 지역 주민들의 출·퇴근길 불편을 줄여주기 위해 4일 상오 5시부터 승객 수송이 재개될 때까지 침수된 8㎞ 구간에 시내버스 25대를 5분 간격으로 운행하기로 했다. 서울시는 3일에도 도시철도공사 직원 450명,소방대원 70명,노원구청 직원 100명,군인 100명 등과 양수기 237대를 동원해 배수작업을 펼쳤다. 서울시 관계자는 3일 하오 2시 현재 침수된 11개 역에 80여만t의 물이 5m높이로 차 있으며,하루에 52만여t씩 퍼내면 배수작업이 5일 하오쯤 모두 끝날 것이라고 밝혔다. 서울시는 배수작업이끝난 뒤 못쓰게 된 전선과 애자 등 전기설비를 교체하거나 세척해 전기기능이 회복되는 이번 주말쯤에는 기관사의 수동 조작으로 전동차를 운행할 수 있을 것으로 보고 있다.이 때쯤이면 전동차의 무선통신과 직통전화 등 신호·통신,자동 개·집표기,환기 및 에스컬레이터,소방설비 등이 제 기능을 회복할 것이라는 설명이다. 그러나 전동차가 다니는 선로 천장은 물론 역사 사무실까지 침수됐으므로 전동차 운행과 관련된 각종 전자신호와 통신 등을 제어하는 역무자동화시스템을 완전 복구하는 데는 한 달 가량 걸려 자동 조작에 의한 정상 운행은 다음 달 초에나 가능할 것으로 전망하고 있다. 전문가들은 그러나 지난 95년 8월 시공 중이던 지하철 5호선 한강 하저터널구간(여의나루∼마포)이 완전 침수됐다가 복구되기까지 한 달 이상이 걸렸던 점을 들어 침수된 7호선 11개 역의 완전 복구에 한 달 가량 걸릴 것이라는 서울시의 발표를 믿지 못하겠다는 반응을 보였다. 지하철 7호선의 11개역은 2일 상오 6시40분쯤 6·7호선 환승역 공사가 진행 중인 노원구 공릉동 월릉교 아래 6호선 6­12공구(중랑천∼태릉 구간)에중랑천 물이 쏟아져 들어오면서 연쇄적으로 물에 잠겼다. 서울지역에는 지난 1일과 2일에 걸쳐 모두 77㎚의 비가 내렸다. 중랑천의 물은 흙과 마대,얇은 철판(시트파일)으로 된 폭 1.5∼2m,높이 5m의 임시제방을 허물어뜨리면서 6호선 공사현장으로 밀려 들어왔다.이어 환승통로를 타고 들어온 물로 공사현장 아래에 있던 7호선 태릉입구역이 완전히 침수됐고 전동차가 다니는 터널을 통해 나머지 10개 역도 물에 잠겼다. ◎공사 관계자 소환 조사 서울 노원경찰서는 3일 지하철 7호선 침수사고와 관련,빠르면 4일 중으로 서울지하철공사 관계자와 시공회사인 현대건설 공사 관계자등 4∼5명을 불러 사고 경위 등에 대해 조사하기로 했다. 경찰은 환승역 공사와 관련된 설계도면 등 관련 자료를 수집,부실 시공 여부에 대해 조사한 뒤 관련자를 사법처리한다는 방침이다.경찰은 노원서 형사계 강력 3반을 전담수사반으로 지정했다.

◎수도권 전철 고속·완행 이원화를 교통개발연구원은 31일 연구원 대회의실에서 ‘대도시권 광역교통관리에 관한 정책토론회’를 갖는다.도시교통연구실 李相瑢 책임연구원은 이 토론회에서 ‘대도시권 광역교통의 효율적 관리방향’이라는 주제로 수도권의 교통문제는 장기적으로 광역전철망의 확충과 종합교통정보체계의 구축을 통해 해결돼야 한다는 의견을 개진한다.철도청 산하에 가칭 ‘수도권 광역전철공사’를 설치,수도권 전철을 별도로 통합운영하고 수도권 종합교통정보센터를 설치하는 방안도 제시한다.다음은 李연구원의 주제 발표문 요약. ○광역교통시설 구축 필요 대도시권의 형성으로 생활권이 광역화돼 일상적으로 두개 이상의 행정구역에 걸쳐 통행이 이루어지고 있다.수도권의 경우 서울 인천 경기 지역간에 하루 약 2백만명의 통근·통학 수요가 발생하고 있다.서울시 하루 총 유출입통행은 약 590만명에 이른다.분당·일산 등 서울 주변 신도시의 개발과 함께 광역교통수요는 계속 증가하고 광역 교통권역도 확대될 전망이다. 이러한 광역생활권에서는 중심도시와 주변지역을 유기적인 하나의 교통체계로 형성하는 광역교통시설을 구축하는 것이 보다 효율적이다. 현재 수도권전철은 7개 노선 171.3㎞로 서울과 주변 도시간을 운행하며 통근·통학 유출입 통행 분담의 30.1%를 점유하고 있다. 파리 런던 도쿄 대도시권이 단위 면적 1천㎢당 평균 약 110㎞의 광역철도망이 건설돼 있는데 비하면 턱없이 부족하다.우리 수도권과 면적이 비슷한 프랑스 파리권의 경우 연장 1천400㎞의 광역철도가 시내·외 유출입 통행의 60% 정도를 분담하고 있다. 더구나 우리의 수도권 전철 개발은 간선·지선 연계와 환승을 고려하지 않고 각 기관 및 자치단체별로 추진되고 있어 이용하기가 불편하다.이같은 시설부족과 불편은 자가용 선호를 초래,광역교통수요의 70%가 도로에 집중되고 대도시권 간선도로의 교통혼잡이 극심해지는 결과를 낳았다. 수도권의 지속적 사회경제발전을 지원하는 동시에 안전하고 편리하며 쾌적한 교통서비스를 제공하기 위해서는 다각적인 광역교통체계 구축 및 운영이 요구된다. ○교통시스템 연계 혼잡 완화 우선 수도권 전철의 총노선 연장을 1천500㎞까지 확충하되 노선은 간선축과 지선망으로 위계(位階)화해 효율적인 서비스를 제공하도록 해야 한다.예컨대 간선축은 중전철에 의한 고속급행 서비스를,지선은 지하철(서울시내)·경전철(외곽도시) 또는 버스 서비스에 의한 완행서비스를 제공해야 한다. 광역전철서비스망이 완성되기까지는 상당한 기간이 소요되므로 광역전철서비스가 미치지 못하는 지역을 위해 주변도시와 서울시내를 고속·직행으로 운행하는 ‘광역버스서비스’를 도입하는 것이 효율적이다. 지하철환승역이나 철도역에 광역버스 승강장을 설치하며 서울시 접근 주요 교통축별로 광역전철 종점 부근에 대규모 환승센터를 구축,환승의 편의와 효율적 교통수요관리를 도모해야 한다. 아울러 교통시설별로 분산관리되고 있는 교통시스템을 상호연계시켜 광역적이고 종합적인 교통정보서비스를 제공하는 수도권 종합교통정보센터를 설치하면 교통혼잡 완화에 크게 기여할 것으로 기대된다. ○광역교통 전담기구 설치 도시교통관점에서 수도권 광역전철만을 효율적으로 관리·건설·운영을 담당하는 철도청 산하 ‘수도권 광역전철공사’도 설치해야 한다.서울시 3기지하철계획,경기도 순환철도망 계획,각 자치단체의 경전철사업 등은 광역도시철도망과 연계해 조정되는 것이 바람직하다. 지방정부의 재원확충을 위해 개발이익 환수제도를 강화하고 차량 주행세를 도입하거나 광역도시철도 역세권을 대상으로 재산가 상승분에 대해 특별과세하는 방안 등도 검토해야 한다. 광역교통위원회를 건설교통부에 설치해 광역교통수단의 노선,요금,운행서비스 등에 관한 사안을 종합적으로 심의·조정하도록 하는 것이 바람직하다.광역교통위원회를 장기적으로 상설 독립기구화해 실질적으로 광역교통을 관장토록 해야 한다.

미국의 워싱턴이나 뉴욕 등 대도시의 지하철 종점역 근처에서 어김없이 만날 수 있는 안내 팻말이 있다.‘키스 앤 라이드’나 ‘파크 앤 라이드’,바이크 앤 라이드’가 그것이다.아내가 출근길의 남편을 지하철역까지 승용차로 태워주고 작별키스를 할 수 있는 곳이 ‘키스…’이며 본인이 직접 승용차를 몰고 와 차를 세워두고 지하철을 바로 탈 수 있는 주차장이 ‘파크…’다.‘바이크…’는 자전거를 타고 와 곧바로 지하철을 갈아타고 목적지까지 갈 수 있게 마련된 주차장.지하철 환승의 생활화를 잘 나타내 주는 미국식 교통문화의 단면이다. 건설된 지 100년이나 된 지하철이 운행되는 뉴욕시민들은 낡은 시설에 불평을 털어놓기보다 50곳에 이르는 완벽한 시설의 환승주차장외에 다른 노선의 지하철은 물론,1만4천곳이나 되는 버스정류장을 통해 어디든 불편없이 갈 수 있는 데 대해 만족하고 있다.워싱턴DC 지하철도 마찬가지다. 하루 평균 7백30만명이 이용하는 도쿄 지하철은 거미줄처럼 얽힌 12개의 노선과 완벽한 안내표지판으로 유명하다.미로와도같은 지하공간에 매일 거대한 사람의 물결을 이루지만 어느 누구도 길을 잃거나 우왕좌왕하는 법이 없다.어디로 가야할 지 헷갈릴 때마다 갈 곳을 안내해주는 표지판이 어김없이 나타난다.뉴스속보판 등 승객들의 무료함을 달래주는 편의시설은 물론 장애인을 위한 서비스체제도 잘 갖춰져 부러움을 사고 있다. 우리의 경우는 어떤가.시민편의는 전혀 고려하지 않은 고통철이라는 사실은 더 긴 설명을 요하지 않는다.마침 서울시가 15억원을 들여 조사한 결과에도 96년말 현재 지하철의 수송분담률이 24.1%에 그쳐 버스(32%)와 승용차(24.3%)에도 뒤지고 있는 것으로 나타났다.이는 목표의 70%에 훨씬 못미치므로 2004년까지 완공할 3기 지하철(9∼12호선)건설계획의 대폭 수정이 불가피할 것이라는 자체 분석이다. 시민들이 지하철을 꺼리는 이유는 갈아타는 불편과 환승에 무려 평균 27분이나 걸리는 시간낭비,교통비 추가부담 등이라는 사실도 서울시는 알고 있다.서울의 53개 환승역 어느 곳 하나 안전하고 편안한 곳이 없다.지금까지 11조원이 들었고 앞으로 수십조원의 시민혈세가 더 소요될 지하철의 주인은 시민이다.시민을 위해 건설계획을 바꿔야 된다면 신속하게 과감히 바꾸길 바란다.

14.5㎝ 폭설에 서울은 하루저녁내내 속수무책으로 교통대란을 겪었다.29년만의 2월 폭설이라고 하지만 지난달 영동폭설과는 달리 이것은 세계적 대도시라는 서울의 마비사태다.재해방제에 관한한 서울은 도시경쟁력의 기초부터 부실하다는 증거인 것이다. 눈은 하오 3시30분 시작되었는데 기상청은 6시30분이 돼서야 대설주의보를 발령했다.서울시 제설대책본부는 또 이 발령을 받고서야 제설작업에 나섰다.그러니 이미 차량들이 뒤엉킨 도로에 제설차량이라고 이동이 가능할 수는 없다.제설차 500여대를 투여,염화칼슘 4만5천여 포대를 뿌렸다고는 하지만 이는 눈이 멈춘 뒤에 한 일이다. 이점을 중시하고 기억해둘 필요가 있다.제설기능은 폭설이든 아니든 눈이 내리기 시작하면 가동태세를 갖춰야 한다.그리고 동(통)사무소와 파출소 등 거점이나 경사지점 도로에 겨울에는 다소간 염화칼슘 준비를 해두는 방제의 방법적 지혜가 있어야 한다.그 어느 노력도 찾아볼 수 없었다는 것이 무엇보다 씁쓸하다. 이번 폭설에서 또하나의 문제가 확인됐다.승용차를 버리고지하철을 타려는 시민이 늘어나자 모든 환승역이 일시에 마비됐다.우리 지하철 통로는 사실상 역단위 통행자수에 비례한 과학적 시설을 한것이 아니다.평시 대낮에도 비좁아 통행에 불편을 겪는 이동통로가 한둘이 아니다.그렇다면 이번 곤욕을 계기로 통로의 용량 검증도 다시 하면서 앞으로는 질서유지요원이라도 세워야 한다.서울 교통대책 현안이 승용차타기를 줄이고 대중교통수단을 이용해야 하는 것이라면 더욱 그렇다. 기상청도 더 분발해야 한다.기상예보용 기술적 장비가 부족한 것은 인정하지만,1시간 5㎝나 쌓이는 폭설의 중반에 들어서야 주의보를 발령한다는 것은 최선을 다했다고 말하기 어렵다.결국 방제행정은 이번 돌발기상에 책임을 느껴야할 부분이 많다.이정도 폭설에 대응할 수 없다면 도시경쟁력만이 아니라 도시이미지에도 피해를 준다.

11일 새벽 기습적으로 내린 눈이 영하의 날씨로 도로에 얼어 붙으면서 서울 및 수도권 곳곳에서는 거북이 운행과 함께 잇단 추돌사고로 출근길 교통 혼잡이 빚어졌다. 이 때문에 서울지하철에는 평소보다 20%이상 많은 승객이 몰렸으며 특히 동대문운동장 사당역 등 환승역에는 북새통을 이뤘다. 이날 상오 8시20분쯤 지하철 1호선 청량리역 구내에서는 의정부에서 인천으로 가던 철도청 소속 K-75호 전동차의 전력장치가 고장나 운행이 15분동안 중단되면서 뒤따르던 전동차의 출발이 연쇄적으로 지연돼 시민들이 큰 불편을 겪었다.

◎길음동일대­2000년까지 1,692가구 건립/금호동일대­1만가구 지어… 도심진입 편리/공덕동일대­4곳8천가구… 사업 추진 원활/이문동일대­1만5,468평 조성… 환경 우수/상도동일대­5개 구역 7,680가구… 녹지공간 충분 서울 재개발지역에 대한 일반분양이 한창인 가운데 개발예정지에 대한 수요자들의 관심도 꾸준하다.노른자위 5군데를 소개한다. ◇성북구 길음동 일대=성북구 길음동 일대 6곳의 노후불량 주택지대가 헐리고 그 자리에 1천692가구의 새 아파트가 들어선다.길음 1∼6구역까지 6개 사업장으로 분류돼 있으며 대지면적만도 13만여평에 달한다.1개 동에 들어서는 재개발사업 면적중 최대 규모에 해당한다.북한산 자락에 자리한 길음동 재개발구역은 서울 도심권에 속할 뿐 아니라 지하철 4호선 길음역 미아삼거리역과 인접해있다.또한 미아로 인수로 삼양로 길음시장 삼양시장을 끼고 있는 등 주거여건도 뛰어나 서울 강북 재개발사업장 가운데 노른자위로 손꼽힌다. 6개 사업장 중 길음3구역의 사업진척이 가장 빠르다.지난해 12월 서울시로부터사업시행인가를 받고 이주 및 철거가 진행중이다. ◇성동구 금호동 일대=도심진입과 강남 출퇴근이 편리한 금호동에 1만가구가 넘는 대규모 재개발 아파트촌이 조성된다.한강을 내려다 보는 금호동 일대 재개발구역은 금호 1∼6구역과 금호 6∼12구역 등 8개 사업장으로 2000년대 초반까지 모두 1만1천271가구의 새 아파트가 들어설 전망이다. 결정고시를 앞두고 이주비를 지급중인 금호12구역,토목공사가 진행중인 금호6,8구역 등은 2000년도 입주가 예상돼 실수요자에게 적합하다.금호동 재개발구역은 아파트 완공후 남측 동 로열층에서 한강조망이 가능하다는 공통점을 안고 있다. ◇마포구 공덕동 일대=강북 최대 주거·업무지역으로 급부상하고 있는 마포구 공덕동 일대 4개 사업장에서 재개발사업을 통해 8천여가구의 새 아파트가 들어선다.공덕 2구역과 신공덕 1∼3구역 등 4곳이 결정고시가 떨어졌거나 시행인가를 앞두고 있어 투자적기에 해당한다. 지리적으로 지하철 5,6호선 환승역인 공덕역과 5호선 애오개역을 쉽게 이용할 수 있는 역세권에 속하고주변에 도심재개발로 들어선 대형 업무용빌딩이 즐비해 장기적인 전망이 밝다.현재 공덕 2구역은 지난달 조합설립인가를 마치고 내년 3월쯤 사업시행인가가 유력시된다.또한 신공덕 3구역은 연말 사업시행인가를 기다리고 있으며 신공덕 1구역은 기초공사가 한창으로 관리처분을 앞두고 있다. ◇동대문구 이문동 일대=국철 1호선 외대앞역과 신이문역 주변 1만5천468평의 노후 불량주택지대에 대한 이문 1∼5구역 재개발사업이 본격화돼 2002년까지 5천569가구의 대규모 아파트단지가 건립될 전망이다.이들 아파트단지는 국철 1호선 역사와 300∼400m.걸어서 5분거리다.공원이 옛 안기부 터 20만평 가까이 있어 주거환경이 우수하다. 현재 이문 1,2구역의 사업진척이 빠르다.이문 1구역은 현대산업개발이 시공을 맡아 99년 12월 완공을 목표로 골조공사를 하고 있다.총 6천410평에 용적률 340%를 적용해 789가구를 지으며 조합원분을 제외한 일반분양이 완료된 상태다. ◇동작구 상도동 일대=서울 동작구 상도동 5개지역에서 노후불량주택 2천여채가 헐리고 그 자리에 2000년 초반까지 7천680가구를 수용하는 아파트단지 건립이 추진되고 있다. 상도 1∼4,6구역 등 5개 사업장에 들어설 이들 아파트는 도심에 가까우면서도 녹지공간이 많고 7호선 역세권에 속해 있는 등 입지여건이 좋아 재발아파트 수요자들의 관심을 끌기에 충분하다.

◎관리체계 3분… 인력낭비·업무중복/14개 환승역엔 역장이 2∼3명씩 근무 감사원은 24일 수도권 지하철 운영 노선이 철도청 서울지하철공사 서울도시철도공사 등 3분화돼 있어 이들 노선이 교차하는 14개 환승역에는 한 역에 역장이 2∼3명에 달한다는 사실을 적발했다. 감사원은 이에따라 인력낭비를 줄이기 위해 역 관리 및 운영의 통합을 요구했다. 국철과 지하철 2호선과 5호선이 교차하는 왕십리역의 경우 3개 기관이 3명의 역장을 파견했으며 종로 3가 을지4가 동대문운동장 건대입구 잠실 신도림 영등포구청 충정로 수서 노원 이촌 도봉산 모란역 등은 2명의 역장이 근무하고 있다. 감사원은 지하철공사와 도시철도공사가 각각 기능이 유사한 연수원을 가지고 있을뿐 아니라 기획조정 비상기획 감사 등의 업무도 중첩된다고 지적하고 장기적으로 두 기관을 통합하는 방안을 강구하도록 했다.

◎전철 구로∼부천구간 가장 혼잡/토요일 영등포역 승·하차인원 최다/환승역중엔 신도림역이 가장 붐벼 수도권 전철노선중 가장 혼잡한 구간은 출·퇴근시간대의 경인선 구로∼부천 구간이다. 가장 많은 사람이 승·하차하는 곳은 토요일의 영등포역이며 가장 적은 곳은 일요일 일산선의 대곡역이다. 철도청은 수도권전철 이용 실태를 파악하기 위해 지난 5월24(토)·25(일)·28일(수) 3일에 걸쳐 교통량을 조사한 결과 이같이 나타났다고 24일 밝혔다. 조사대상은 철도청이 관장하는 경부선(남영∼수원) 경인선(구일∼인천) 경원선(인천∼북의정부) 안산선(산본∼안산) 과천선(선바위∼벌말) 분당선(수서∼오리) 일산선(지축∼대화) 등 수도권 전철노선 99개역이었다. 이에 따르면 출근 시간대 1시간 동안의 최고 혼잡도 비교에서는 열차 1량당 160명을 100%로 잡았을때 구로∼부천 구간이 182%로 가장 높았고 구로∼금정 175%,노량진∼구로 160%,회기∼성북 135%,남영∼노량진 134%,부천∼부평 129% 등의 순이었다. 퇴근 시간대 혼잡도에서도 구로∼부천이 171%로 가장 높았다 하루 승하차 인원 비교에서는 토요일의 영등포역이 16만여명으로 가장 많았고,일요일의 대곡역이 1천1백여명으로 가장 적었다. 13개 환승역 가운데는 신도림역이 평일 32만여명으로 가장 많이 이용되는 것으로 나타난 반면 모란역은 1만5천여명으로 가장 적었다. 평일에 수도권 전철을 이용하는 사람은 약 4백만명이었고 전체 이용객의 21.8%인 87만여명이 출·퇴근 시간대에 몰렸다.

◎현대 파크­신도림 역세권 지상36층 규모/대우 타워­청주 복문위치 방범기능 높여/벽산 복합­상가분양 최고 40% 은행융자 ▷현대파크 프라자◁ 현대건설이 지하철 환승역인 신도림역 주변에 짓고 있다. 지하 7층,지상 36층 규모의 주상복합건물이다. 지하 1층∼지상 8층에는 판매시설,전자월드,아동 및 학생전문점, 패밀리형푸드코드,전문식당가 및 업무.근린시설이 들어선다.지상 10∼36층에는 6개타입의 68평형 고급아파트로 구성된다.98년 12월쯤 입주할 예정이다. 6개 타입 104가구가 공급되는 아파트는 나무질감의 신발장,나무무늬 도어,안방 부부욕실에 전화기가 설치된다.욕실에는 거품마사지 욕조와 샤워부스도 설치된다.평당 분양가는 부가세를 포함해 6백48만원이다. 9층에는 입주자 전용 골프퍼팅장(18홀,300여평),독서실(가구당 1실) 등 입주자 공동 편의시설이 마련된다.5층에는 멀티비젼,이벤트 스테이지,놀이동산 등이 있어 가족끼리 식사와 오락을 즐길수 있다. 상가는 지하 1층이 평당(부가세 포함) 8백만원,지상 1층이 1천5백만원,지상 7층이 5백만원 등이다.(02)766­9721. ▷대우타워◁ 대우건설이 청주 북문로 3가에 건설중인 다기능 복합빌딩이다.지하 4층,지상 14층의 철골.철근콘크리트 구조이다.분양중인 아파트는 37평 17가구,61평 9가구,85평형 9가구 등 총35가구이다. 지하 1층은 근린시설(평당 분양가 4백50만원,이하 평당 분양가), 지상 1층은 은행.업무시설(1천만원),2층은 업무시설(5백만원),3∼5층은 업무시설(4백만원),6∼14층은 아파트(3백60만원)이다. 출입구와 엘리베이터, 주차공간 등의 동선을 분리해 아파트 거주자와 이용자들의 불편을 없앴다. 아파트는 방범기능을 높여 프라이버시 보호에 역점을 두었다.오는 10월 입주예정.(0431)223­9516∼7. ▷벽산 옥수동 주상복합◁ 벽산건설이 서울 옥수동에 건립 중이다. 지하 3층,지상 14층 규모이다.4층부터인 아파트는 이미 분양이 끝났다. 지하 1층∼지상 3층의 상가를 분양중이다.지하 1층은 대중 사우나,지상 1층은 은행.구매시설,2층은 커피숍.식당 등 편의시설,3층은 의료시설 및 학원 등이 들어선다. 평당분양가는 지하1층이 4백50만원,1층이 1천2백만∼1천3백만원, 2층은 5백50만∼6백만원,3층은 4백50만∼5백만원이다.임대 수요자들도 30∼40%의 은행융자를 받을수 있다.투자자들을 위한 임대분양도 알선해 준다.(02)767­5262.

◎최근 개통한 지하철 환승역 주변 더욱 유리/개발 할곳 많은 지역이 땅값 상승률도 높아 서울의 2기(5∼8호선) 지하철 건설계획 중 5호선이 지난해말 완전개통된데다 7·8호선 일부도 개통돼 서울 지하철 근처의 역세이이 투자유망지로 각광받고 있다.역세권중 환승역이 더 그렇다. 서울 강서와 강동일대 주민들은 지하철의 개통으로 40분안에 도심까지 진입할 수 있게 됐다.6호선과 7·8호선의 나머지 구간도 오는 98년에는 개통될 예정이어서 역세권을 중심으로 한 투자는 한층 매력적이다. 종전에는 아파트를 선택하는 기준이 학군·교통·환경의 순서였지만 요즘에는 학군의 중요성은 다소 떨어져 상대적으로 교통이 좋은 지하철 역 근처의 가치가 더욱 높아지고 있다. 역세권의 원룸,오피스텔,상가 등 부동산에 대한 투자와 지하철 환승역을 중심으로 토지개발에 관심을 가져볼만 하다.역세권중에서도 개발이 끝난 지역보다는 개발여지가 있는 곳의 지가상승률이 더 높았던게 이제까지의 흐름이었다.따라서 투자대상지는 지하철이 개통되는 역세권중 개발할곳이 많이 남은 지역을 선택하는게 좋다.막 개통이 된 지하철 5호선 주변이나 앞으로 개통예정인 역세권이 유망하다. 주요 유망지역으로는 국철과 2호선,5호선 등 국내 최대의 환승역으로 변모하는 왕십리역과 강동권의 핵심개발지역인 천호역주변,마포의 공덕역이 꼽힌다.서울 동북부의 구리시,미금시를 잇는 거대지역이면서 준공업지역의 입지로 상대적으로 낙후된 상봉역세권도 업무·위락·유통시설의 유치로 새 지역중심지로 떠오르고 있다.개발 여지가 많은 영등포구의 문래동 일대나 중랑구의 7호선 지하철역 주변도 아직까지는 가격이 상대적으로 싼편이어서 매력적인 투자대상지다. 역세권에 투자할 때는 주변의 교통여건과 현재 형성된 상권에 비례한 고정인구와 유동인구의 주 이동로가 어딘지를 짚어야 한다.유동인구의 주연령층도 염두에 둬야한다. 대체로 역세권 반경 200m 이내에는 기존상권에 주로 포진한 업종이 아닌 신업종이 주로 들어선다.전문 체인형태의 의류점이나 분식점,전기·전자점,패스트푸드점이 들어서는 경향이 높다.그 이면도로변에는 소주방·노래방·호프나 커피전문점이 들어선다. 해당지역의 소비성향도 중요하다.소비자층의 소득수준에 따라 업종선택을 해야하기 때문이다.역세권에서 점포나 상점을 할 경우에는 유동인구의 동선이나 성향,기호,연령,성별을 미리 파악해 어떤 업종을 선택할지 결정하는게 좋다. 특히 역세권중 신흥지역에 대한 투자에는 신중한 판단과 분석이 필요하다.역세권 지역에 대한 투자가치가 높다는 말만 듣고 점포를 개설하거나 오피스텔,상가건물을 신축해 실패하는 경우가 적지않기 때문이다. 역세권의 아파트는 교통난이 심할수록 유리하다.도심에 진입하는 게 쉽다는 교통의 편리성으로 역세권 주변의 아파트는 분양이 잘되고 프리미엄까지 붙어 팔리고 있다. 주상복합건물은 21세기형 건물로 아파트 미분양문제가 생기면서 대체개념으로 나왔다.대부분의 경우 자투리땅을 개발해 건설하고 있어 자원활용 측면이 강하다.주거기능과 상업기능을 동시에 공유하므로 원스톱 라이프스타일을 추구하는 신세대들에게 맞는다. 역세권을 중심으로 테마형 오피스텔도 급속히 확산되고 있다.해당지역 수요계층의 기호에 맞는 차별화된 상품개발이 이뤄지기 때문이다.주거부분의 기능을 강조한 온돌·욕실·도시가스의 설치가 허용된데다 최근에는 가변형 벽체를 사용하거나 인텔리전트 기능이 가미된 주거용 오피스텔도 등장해 인기를 끌고 있다.공동빨래방·연회실·체력단련실·팩시밀리 및 각종 첨단통신설비 등을 갖춰 재택근무가 가능한 오피스텔까지 나오고 있다. 오피스텔은 주거기능이 강화된 이후 소형평수를 선호하는 수요자들로부터 인기가 높아지고 있다.원룸이나 아파트에 비해 상대적으로 주거의 쾌적성에서는 떨어지나 생활편익 시설이 갖춰지고 임대부담이 적어 독신자·직장인 등이 좋아하고 있다.이에 따라 임대도 쉬운 편이다.소액으로 투자해 임대수입을 바라는 투자자들에게는 분양상가에 비해 좋다. 분양상가에 대한 투자는 과거보다 매력이 다소 떨어지고 있다.대그룹 계열인 유통업체가 역세권을 비롯한 주요지역에 지역거점형으로 대형 할인점을 개설할 계획으로 있는 등 대형 유통시설들이 잇따라 나오는데다 할인점·대중 양판점·전문점 등 다양한 형태로 소비자의 발길을 유혹하는 탓이다.규모나 영업전략에서 뒤지는 분양상가의 매력이 줄어드는 요인이 될수 있다. 토지에 대한 투자에서는 유망한 지역을 선별하는 안목외에 건축법상의 검토를 기본적으로 해야한다.예컨대 전용주거에는 공동주택을 지을수 없다든가,풍치지구에는 층수와 건폐율의 제한이 있다든지 하는 제한사항을 확인해야 한다.토지는 지역지구에 따라 용적률과 건폐율에 상한이 있으므로 도로폭이 넓을수록 유리하다.대지의 경계면이 도로 여러면에 접할수록 유리하다. 도움말=미주하우징(02­4567­119),한국토지신탁(02­3451­1122)

◎지하철시대/빠르고 편한 환승역 찾아라/1∼4호선·7호선 연계 5호선 환승역 8곳/철로 사이에 승강장있는 「섬식」이 이용편해/종로3가·동대문역 통로길고 혼잡해 불편/을지로4가·충정로역 이동거리 짧아 편리 서울의 동서(방화∼상일·마천)를 잇는 지하철 5호선이 개통되면서 본격적인 지하철 시대가 개막됐다. 이에 따라 1기 지하철인 1∼4호선과 2기 지하철인 5∼8호선이 거미줄처럼 얽혀 한두번 갈아타면 목적지까지 지하철로 움직일 수 있게 됐다. 지하철의 수송분담률이 높아지면서 환승역의 역할이 그만큼 커진 것이다.지하철 환승역의 실태와 문제점 등을 알아본다. ▷지하철 이용◁ 서울 송파구 가락동에사는 회사원 김모씨(40)는 그동안 지하철 5호선을 타고 왕십리역까지 와 2호선으로 갈아타고 회사가 있는 시청역에서 내렸다. 그러나 최근 5호선 전구간이 개통되면서 행복한 고민에 빠졌다.회사에 가장 빠르게 도착할 수 있는 방법을 찾기 위해서다. 김씨가 시청역에 갈 수 있는 길은 전처럼 왕십리역에서 2호선을 갈아타는것 외에 다른여러 환승방법이 생겼기 때문이다. 5호선으로 광화문역에서 내려 7∼8분 정도 걸어 직장에 가는 방법이 있는가 하면 종로3가역에 내려 1호선으로,또는 을지로4가역에서 2호선으로 갈아타고 시청역에 내릴 수도 있다. 반대로 강서구 공항동에 사는 이모씨(35)역시 시청역 부근인 회사로 가기위한 방법이 여러가지 생겨 어느 코스가 가장 편하고 빠른 코스인지를 찾느라 여념이 없다.5호선을 타고가 영등포구청역에서 2호선 신도림역을 거쳐 1호선으로 시청역으로 가든지, 5호선으로 곧장 가다 충정로역에서 2호선으로 갈아탈 수 있다. 까치산역에서 타는 경우는 신도림역에서 국철인 1호선으로 갈아타면 된다.그러나 까치산역에서 신도림역까지는 지선이어서 열차의 배차간격이 멀어 시간절약에는 도움이 되지 않아 이용할 생각이 없으나 앉아서 가고 싶을때 등 경우에 따라 이용해 볼 작정이다. ○배차간격·혼잡도 고려를 이처럼 지하철을 이용해 갈 수 있는 방법은 여러가지이나 어떤 역에서 환승을 해야 가장 빠르고 편하게 목적지에 도달할 수 있을까 하는 것이문제다.환승역의 극심한 혼잡을 피하는 것도 한 이유다. ▷환승역 실태◁ 동서로 뚫린 5호선 환승역은 국철·2호선과 맞닿는 왕심리역,2· 4호선과 합치는 동대문운동장역,1·3호선과 만나는 종로3가역,2호선과 만나는 을지로4가·충정로·영등포구청역,1·2호선과 만나는 신도림역,7호선과 만나는 군자역 등 8곳이다. 나머지 2기 지하철인 6∼8호선이 완전히 개통되면 광화문역과 공덕역이 6호선과 환승하게 된다. 이밖에 1호선의 경우 가리봉역이 7호선과 만나며 2호선은 합정·신당역이 6호선과 환승한다.또 3호선의 연신내역·불광역은 6호선과,4호선은 신삼각지역이 6호선과,이수역이 7호선과 각각 만난다. ▷환승역 유형◁ 각 역은 기본적으로 섬식과 상대식으로 분류된다. 섬식은 지하철이 다니는 양방향을 사이에 두고 승강장이 있는 형태인 반면 상대식은 양 방향의 승강대가 다르다. 예를 들어 상대식은 한 방향에서 다른 방향의 지하철을 타기 위해서는 계단을 이용해 반대편으로 가야 하는 등 불편하다. 5호선의 경우 환승역인 공덕·충정로·종로3가·을지로4가·광화문·군자역 등이 섬식인 반면 까치산·신길·영등포구청·천호역(풍납토성) 등은 상대식이다.따라서 섬식은 지하철이용이 상대적으로 편리한 반면 상대식은 이동거리가 멀어 다소 불편하다. ○십자형 역이 환승 쉬워 각 역의 구조와 함께 이용자들의 편의를 가늠하는 척도는 환승역의 구조에 달려 있다.우리나라 지하철 환승역의 유형은 크게 T자·L자·십자·삼각·지그재그형 등으로 구분된다.이 가운데 십자형이 가장 환승거리가 짧고 L자와 지그재그형이 환승하는데 걸리는 시간이 많다. ▷5호선 환승역의 문제점◁ 환승역 가운데 가장 불편한 역은 종로3가역이다.1·3·5호선이 만나는 종로3가역은 지그재그형으로 각 역의 환승통로가 평균 200m인 점을 감안하면 최대 600m를 걸어야 하므로 환승하는데만도 7∼8분이 소요된다. 혼잡도가 가장 심한 종로3가역의 경우 지하철 한대당 환승객이 2천179명이며 시간당(20대운행) 4만3천500명이 이동하고 있다. 기존 환승통로로는 환승이동거리가 멀어 이용환경이 턱없이 열악하다. 동대문역도 마찬가지다. 2·4·5호선이 만나는 교통의 중심지인 동대문역은 지그재그형으로 줄잡아 500∼600m는 걸어야 한다. 국철과 2·5호선의 환승역인 왕십리역과 2호선의 잠실역은 삼각형태로 평균 300∼400m를 걸어야 하므로 환승을 기피하는 곳 중의 하나다. 또 영등포구청과 충정로는 2호선과 5호선이 평행으로 세워지면서 계단형 환승장치로 돼 있어 부녀자나 노인들이 이동하기 어려운 곳이다. 반면 5호선과 6호선이 만나는 공덕역은 L자형으로 다소 이동거리가 멀어 당장은 불편하지만 10호선이 개통되면 모서리에서 모두 환승할 수 있어 기대된다. 따라서 5호선을 이용할 경우 왕십리역이나 종로3가역보다는 을지로4가나 충정로역 등이 이동거리를 줄일수 있다.까치산역에서 출발하는 경우는 신도림역에서 2호선으로 곧장 연결돼 편리하지만 당산철교의 철거로 당분간 2호선 순환운행이 안돼 1호선으로 갈아타는 방법이 무난하다. ○1∼2기 호환성없어 불편 ▷대책◁ 지하철 환승의 가장 큰 문제점은 1기(1∼4호선)와 2기 지하철(5∼8호선)간의 호환성이 떨어진다는데 있다. 1기 지하철과 2기 지하철이 연계되지 않고 따로따로 설계됐기 때문이다. 이미 파 놓은 지하철 1기에 2기를 꿰맞추다 보니 자연 기존시설보다 깊게 파거나 옆으로 설계할 수 밖에 없어 환승 이동거리가 제각각인 결과가 초래되고 말았다. 이 때문에 환승역의 구조가 L자 T자형 등 다양할 수 밖에 없다.더욱이 기존역이 다른 역과 연계되면서 수용능력이 한계에 달해 개보수를 하고 있기도 하다.힘들여 건설했지만 이용에는 불편할 수 밖에 없다. 최근 지하철 2호선의 잠실역과 1호선의 종로3가역이 혼잡도를 감당하지 못하자 역사를 늘린 예가 대표적이다. 종로3가역은 환승통로폭을 15.1m에서 33.2m로,잠실역은 18.1m에서 32.4m로 부분 확장했다. 앞으로 2기에 이어 3기 지하철이 개통되면 이같은 문제는 더욱 심각해 질수밖에 없다는게 지하철 관계자들의 진단이다. 반면 지하철 2기와 3기간의 연계는 큰 문제가 없는 것으로 평가되고 있다. 2기 지하철공사때 3기 지하철공사를 염두에 두고 설계돼 있기 때문이다. 서울시 지하철건설본부 백영현 설계감리부장은 『1기 지하철을 건설할 당시 2기·3기를 생각하지 못한 관계로 이제와서 환승역의 수용 및 처리에 곤욕을 치르고 있다』면서 『그러나 2·3기 지하철은 장기계획 아래 추진되고 있어 별 문제가 없다』고 말했다.

인천지역에 백화점 건립이 잇따르고 있다. 특히 국내업체들에 맞선 외국의 대형 유통업체들이 막대한 자본력을 바탕으로 진출을 서두르고 있어 이 지역 유통업계의 대변혁이 예상된다. 인천터미널이 건설되고 있는 인천시 남구 관교동 15일대에는 신세계백화점과 터미널쇼핑센터 등 2개의 백화점이 문을 열 예정이다. 오는 97년 7월 터미널 준공에 맞춰 개장될 이들 백화점은 각각 8층과 6층 규모로 터미널 상권을 놓고 한판 승부를 벌이게 된다. 이밖에 인천지하철 환승역이 건설되고 있는 부평구 부평역 광장에는 19층 규모의 부평코아백화점이,남동구 구월동 인천문화예술회관 옆에는 15층 규모의 롯데백화점이 모두 오는 98년 개장을 목표로 공사에 박차를 가하고 있다. 특히 대기업 계열인 신세계백화점과 롯데백화점은 전국에 퍼져 있는 유통망을 통해 질좋은 상품을 들여와 저렴한 가격의 상품공세를 펼치겠다고 벼르고 있어 벌써부터 업계를 긴장시키고 있다. 이때문에 이들 신생 백화점들은 동아시티·현대·희망 등 기존 백화점들과 지역 상권을 놓고치열한 경쟁을 벌일 것으로 전망된다. 외국 대형 유통업계의 진출도 활발하다. 네덜란드계 「마크로」는 자본금 5백억원으로 동구 송림동에 매장만도 4천평에 이르는 대형 점포를 개설해 기존 상권을 크게 위협하고 있다. 국내 유통업계와는 달리 회원제 창고형매장으로 운영되는 마크로는 지난 1월 개장 이래 상반기 매출액만도 4백64억원에 달해 동종업계에 경종을 울리고 있다. 또 프랑스계의 「카르푸」는 지난 7월 부천 중동신도시에 3천5백평 규모의 대형 하이퍼마켓을 개장한데 이어 오는 97년에 계양구 계산택지개발지구내에 대형점포를 개설할 예정이다. 카르푸는 국내 최초의 100% 외국인투자 대형점포로 자본금이 1천5백90억원에 이르고 있다. 시 관계자는 『인천지역에 대규모 백화점들과 외국 유통업체들이 잇따라 진출하고 있어 지역상권을 놓고 치열한 각축전을 벌일 것으로 보인다』고 말했다.

◎내년/목동·석게역 등 8곳 월 3만∼4만원/영등포구청역,20일부터 30분에 3백원 내년부터 일부 지하철 환승역 주차장의 이용요금이 크게 내린다.당산철교 철거 등 교통여건 변화에 따라 갈수록 늘어나는 대중교통 이용객들의 편의를 위해서다. 서울시는 15일 이같은 내용을 골자로 한 승용차 이용량 감축방안을 밝혔다. 당산철교 철거에 따라 승객들이 많이 몰릴 것으로 예상되는 지하철 2호선 영등포구청역의 경우 내년 1월부터 12만원에서 4만원으로 내린다.우선 오는 20일부터 30분당 주차요금을 현재의 1천원에서 300원으로 내린다.이 역에는 164대를 주차할 수 있다. 지하철5호선 목동역·개화산역·방화역도 지금보다 1만원 싼 3만원만 내면 한달간 이용할 수 있다.오는 30일부터는 30분당 주차요금도 300원에서 200원으로 조정한다. 목동역은 1천610대,개화산역 52대,방화역 143대의 주차규모를 갖추고 있다. 시는 이와 함께 주차장 이용률이 낮은 석계역(258대)·창동역 서쪽(130대)·신림역(112대)·압구정역(145대) 등 4곳의 월 정기주차권 요금도 12만원에서 4만원으로 낮출 방침이다.

◎“직장과 가깝게” 마포·신촌부근 인기 당산철교와 양화대교의 철거가 다가오자 주민들이 교통대란을 피해 직장 근처로 이사하는 사례가 늘고 있다. 당산철교는 지하철 5호선 시내구간 개통에 맞춰 올 연말쯤 철거되며 양화대교는 8차선 가운데 구교 4차선이 내년 4월쯤 철거될 예정이다. 당산철교가 철거되면 지하철 2호선으로 출·퇴근하는 사람들은 지하철을 한 번 이상 갈아타야 한다.환승역에서의 혼잡을 피할 길이 없다. 신림동에서 시청으로 출근하는 회사원 전모씨(28·여)는 지난 10월20일 신촌으로 거처를 옮겼다.출·퇴근때 영등포구청역과 충정로역에서 2번 갈아타야 하는 번거로움이 싫어서다. 양화대교가 철거되면 자가용이나 버스를 이용하는 일대 시민들은 올 연말 개통예정인 서강대교와 마포대교로 우회하는 불편을 감수해야 한다. 서울시는 무료 셔틀버스를 합정역에서 영등포구청역까지 왕복 운행할 예정이지만 서강대교로 우회하기 때문에 예전보다 40분 이상 더 시간이 걸린다. H부동산 김모씨(45·마포구 합정동)는 『최근 마포·신촌 부근에 집을 구하려는 시민들이 부쩍 늘었다』면서 『실제 철거가 시작돼 출·퇴근 길의 불편이 가중되면 이 일대 집 값도 오를 것』이라고 전망했다.

◎2기 잇단 개통·이용객 늘어 시장터 방불/계단 가파르고 통로 길어 짜증·사고위험 지하철 환승역이 너무 복잡하다. 지하철 이용객이 늘고 2기 지하철이 잇따라 개통돼 수도권 지하철망이 거미줄처럼 얽히면서 환승역의 이용이 점점 불편해지고 있다. 24일 서울시 지하철공사에 따르면 도심 순환선인 2호선 잠실∼시청 구간은 건대입구,성수,왕십리,동대문운동장,을지로3가,시청 등 2∼3개 역마다 환승객이 일시에 내리고 타면서 짜증스럽기까지 하다.갈아타는 승객들도 환승통로가 길고 계단이 가파르게 설계돼 불편이 심하다. 잠실∼모란간 지하철 8호선의 개통으로 환승역이 된 잠실역의 경우 주말이었던 지난 23일 하오와 휴일인 24일 롯데월드 이용객까지 몰려 발을 옮기기 어려울 정도로 복잡했다.기존의 하루 이용객 30만명에 8호선을 갈아타려는 성남지역 주민들이 몰리면서 혼잡도는 더욱 심해질 것으로 우려된다. 올 연말 당산철교가 철거돼 2호선 합정∼당산역간의 지하철 운행이 중단되면 현재 하루평균 70만명이 환승하는 신도림역과 영등포구청역의 혼잡은 최악에 이를 전망이다. 특히 신도림역의 경우 수원·인천방면 국철과 5호선 환승객,2호선 자체 승·하차인원이 일시에 집중되는 출·퇴근 시간대 사고 위험마저 있다. 당국은 계단 등 환승 이용시설을 늘리는 게 불가능해 국철구간에 새로운 계단통로를 만들어 환승객과 신도림역 승·하차 손님을 분리하려 하고 있다. 왕십리역도 국철,2호선,5호선이 만나 하루 환승인원이 20만명에 이르며 이중 절반이 출·퇴근 시간에 집중된다.이동통로가 넓지만 이용객에 비해 턱없이 부족,러시아워땐 갈아타는 승객들로 시장을 방불케한다. 특히 5호선에서 국철로 이동할 때엔 2호선 승강장을 거쳐야 하는데다 표지판의 색깔 구분이 제대로 돼있지 않아 불편하다.

내무부 중앙분쟁조정위원회는 27일 서울 지하철 7호선 차량기지 설치문제와 관련한 서울시와 경기도 의정부시간의 분쟁을 최종 심의,서울시는 차량기지를 건립하는 대가로 의정부시가 추진중인 경전철 도봉산역 환승역사 건립 부지매입비와 역사시설의 토목·건축비,운영시스템 설치비 등을 부담하라는 조정안을 결정했다.

◎강북­소공·남대문로/강남­테헤란·강남대로변 “강세” 불황이 계속되면서 상권경기에도 「북풍」이 불고 있다. 부동산종목 가운데 실물경기의 영향을 가장 민감하게 받는 것이 상가인 만큼 투자자로서는 어느때보다 신중한 판단이 요구되는 시점이다.불경기에 살아남으려면 어느 곳에 어떤 업종을 선택해야 할까. 요즘 같은 경기침체에도 별다른 타격을 받지 않는 주요상권으로는 오피스타운주변과 환승역세권을 꼽을 수 있다. 서울지역 오피스밀집지는 도심 소공동과 남대문로일대,여의도·마포지역,그리고 강남 테헤란로와 강남대로가 대표적이며 보라매공원과 잠실·가락동 등이 신흥업무지역으로 새롭게 부상하고 있다. 오피스상권은 입지마다 다소 다른 특성이 있다.도심 소공동·남대문지역이 전형적인 오피스타운으로 상권을 이용하는 수용층의 대부분이 주변업무시설 종사자인 데 비해 마포지역 상권은 사무실직원과 일대주민이 함께 이용한다.입지별로 잘되는 업종이 조금씩 다르기 때문에 이에 대한 사전점검이 꼭 필요하다. 전반적으로 오피스상권에서 유망한 업종은 판매업보다는 서비스업이다.음식점이 영업면에서는 가장 앞서고 커피전문점·노래방·단란주점·호프 등이 비교적 안정적이다.판매업종 가운데는 식품점·문구점·편의점 등이 장사가 잘된다. 오피스상권 가운데서도 빌딩아케이드로 불리는 지하상권보다는 지상상권이 전반적으로 유리하다는 것이 전문가의 분석이다.그러나 포스코빌딩과 코엑스빌딩의 아케이드는 테마성 있는 상가가 집중돼 있어 영업실적이 좋은 편이다. 환승역세권은 유동인구가 엄청나다는 점에서 또 다른 핵심상권으로 꼽힌다.선릉역·양재역·강남역·교대역 등 강남지역 역세상권이 대표적인 예다.국철과 2·5호선 환승역인 왕십리상권,분당선과 3호선이 만나는 도곡상권,5·6호선 환승역인 공덕상권 등은 앞으로 유망상권으로 전망되고 있다. 오피스타운이든 역세권이든 상가에 투자하려는 사람은 무엇보다 목이 좋은 곳을 가려낼 줄 알아야 한다.점포가격이 다소 비싸더라도 애초에 자리를 잘 잡아야 높은 수익을 올릴 수 있다는 것이 전문가의 조언이다. ◎동대문지역 상권/재래시장 이미지 벗어나 현대식 의류전문시장 탈바꿈/점포 1만개 “최대 상권” 동대문상권이 새롭게 태어나고 있다.전통적인 재래시장의 이미지에서 벗어나 깔끔한 현대식 의류전문상가로 탈바꿈하기 위해 이일대가 분주하다. 현재 이곳에 건립중이거나 건립예정인 의류전문상가는 줄잡아 10여개로 점포수만 1만여개에 이른다.이 가운데 우노꼬레,팀204 등 일부상가는 올초부터 영업을 시작했으며 거평건설의 거평프레야가 지난 2일 오픈,영업중이다.거평프레야는 연면적 3만7천2백여평,3천2백여개의 점포와 3천여대 규모의 주차장 등 매머드급 상가로 오픈되기 전에 1백% 분양이 완료됐다. 앞으로 흥인로를 중심으로 서쪽에는 두산타워·밀리오레 등이 들어서게 되며 동쪽으로는 삼성건설이 시공를 맡고 있는 누죤을 비롯해 혜양패션프라자·잉스코브·뷰팡·그레머2000 등이 오는 98년까지 들어설 예정이다.또 국내 최초로 원단과 부자재를 독점적으로 취급하는 유통센터 삼우텍스프라자도 97년3월 개점을 앞두고 막바지공사가 한창이다. 이들 신축상가 대부분은 완공도 되기 전에 고액의 프리미엄이 붙어 팔리고 있다는 것이 인근 부동산중개업자의 설명이다.이에 따라 임대가격도 평균 보증금 5천만원에 월세 60만∼1백만원선이며 위치가 좋은 점포는 월세가 3백만원을 호가하고 있다.

지난 상반기를 전후로 대부분의 신도시 아파트입주가 완료됨에 따라 상권도 서서히 활기를 띠고 있다. 상대적으로 경제적 여유가 있고 구매력이 왕성한 청·장년층이 대거 이주한 신도시지역은 발전가능성이 무한한 투자요충지로 꼽힌다.지역별 특성 및 투자전망을 대한주택공사의 도움말로 알아본다. ▷군포산본지구◁ 군포 산본지구는 기존의 2개 국도노선과 현재 건설되고 있는 수도권 순환고속도로의 산본신도시내 통과로 서울과 평촌신도시·시화지구 및 인근 6개시를 연결하는 사통팔달의 편리한 교통망을 갖추고 있어 최고의 주거지로 꼽히고 있다. 시청등 공공행정기관과 산본역세권을 중심으로 판매시설과 호텔 등 상권이 급속히 팽창하고 있다.대금납부조건은 계약금(10%)과 잔금(90%)으로 구분하여 잔금은 5년간 장기할부가 가능하며 계약체결후 잔금에 대한 지급보증절차만 거치면 소유권이전이 가능하다.산본신도시내 주공9단지 주상복합상가는 5년할부 매입이 가능하며 가격도 인접 동종업종의 상가보다 30∼40% 저렴하다. ▷부천중동지구◁ 4백만수도권 서부지역의 중심도시역할을 담당할 부천 중동신도시는 대형백화점 및 유통시설의 개점과 공공시설등의 입주로 상권이 급속히 성숙해가고 있다.여기에 시청사와 구청등이 97년 상반기중 준공·이전하게 되면 상권은 더욱 활기를 띨 것으로 보인다. 시청사와 인접해 있는 상업용지에는 반경 5백m이내에 구청·은행등이 밀집돼 있으며 주공·대우·쌍용 등 7개 업체 아파트 1만4천가구가 상권을 형성하고 있다.일반업무용시설과 위락시설,인근아파트 학생을 대상으로 하는 학원과 대형음식점 등이 유망업종으로 꼽힌다. ▷고양능곡지구◁ 경기 북부지역 마지막으로 개발되는 주거지로 최근 지하철 일산선이 개통되면서 인구유입 및 상권형성이 팽창하고 있는 지역이다.능곡지구를 중심으로 북쪽으로 화정지구 2만가구,성사지구 5천가구,행신지구 1만2천가구 등 상주인구 21만여명과 일산신도시와 연결되는 유동인구를 합해 30여만명이 능곡지구상권을 형성하고 있다. 특히 능곡상업용지에 LG유통의 대형매장과 광장·행정기관등이 인접해 있어 대형상권이 예상되고 있다. ◎수서지역 상권/교통·주거환경 등 뛰어나 젊은 직장인·신세대 부부 선호/강남 황금상권 급속 부상 최근 서울 강남 수서지역에 오피스텔이 속속 들어서면서 덩달아 이 지역이 신상권으로 떠오르고 있다. 이일대에 오피스텔이 집중되는 것은 강남지역에서 소형아파트를 구하기가 쉽지 않고 전세값이 계속 오르는데다 투자가치면에서도 이 지역의 땅값이 높기 때문이다.또 강남·송파 등으로의 진입이 쉽고 주거환경으로도 최적이라는 평가에 따라 젊은 직장인과 신세대부부가 이곳을 선호하는 이유도 있다. 나산그룹이 지난해부터 이곳에 미씨2000·나산 트루빌 등 오피스텔을 분양한 데 이어 우성·대림산업·삼성·라인건설 등이 오피스텔을 건립중이거나 계획하고 있다. 특히 이 지역은 서울 도심과 강남·분당을 잇는 중간지로서 최근 개통된 지하철 분당선과 3호선의 환승역이자 남부순환도로 등 각종 도로가 연결되는 교통의 중심지일 뿐 아니라 인근에 가락동 농수산물시장과 무역센터·백화점 등이 몰려 있어 이른바 황금상권이라는 것이 부동산전문가의 설명이다. 나산은 내년말 완공을 목표로 수서역 지하에서 바로 연결되는 「나산백화점 수서점」을 짓고 있으며 최고급 디자이너숍,국내외 유명스타가 직접 운영하는 패션의 거리 등 국내 패션문화를 선도할 패션몰을 지을 계획이어서 이지역 상권발달에 큰 몫을 차지할 것으로 보인다.

◎“한 건물서 모든것 해결”/역세권 중심 신축 경쟁/주거 쾌적성 떨어지고 주차난/주변여건 잘 따져 선택을 주거와 업무·레저 등 일상생활을 한 건물 안에서 해결가능한 「원스톱 라이프시스템」의 주상복합건물 신축이 활발히 이루어지고 있다. 지하철 환승역 등 역세권과 대규모 유통단지 등에는 이제 남은 땅이 없을 정도로 주상복합건물이 들어섰거나 신축중이다. 주상복합건물은 몇몇 유망지를 제외하고 대부분 아파트나 상가의 분양이 아직은 저조한 편.그러나 최근들어 주거시설과 상업시설의 비율이 7대3(종전 5대5)으로 조정돼 아파트신축이 유리해졌다.용적률도 1천2백%로 완화돼 대형업체는 물론 중소업체까지 가세해 신축경쟁에 나서고 있다. 게다가 지하철 2기가 잇따라 개통되면서 역세권을 중심으로 발전가능성이 높은 지역은 분양공고가 나기가 무섭게 팔려 불황속의 건설업체에게 새로운 활로가 될 전망이다. 서울지역의 경우 이미 분양했거나 분양중인 주상복합건물만도 50여곳이 넘는다.현대건설과 우성건설이 시공한 강남구 도곡동일대,나산종건과 삼성건설이 시공한 보라매타운,거평도매센터·두산타워·대우밀리오레 등이 자리잡은 동대문시장일대,현대건설과 나산종건이 시공중인 목동주변 등이 대표적인 주상복합 밀집지역이다. 특히 목동주변은 김포공항·인천국제공항(영종도)과 서울도심을 잇는 거점지역으로 인근 신촌 등 6대 부도심과 영등포 등 구상권을 능가,흡수하면서 서울의 최대·최적의 상권으로 부각될 전망이어서 업체들이 군침을 삼키는 곳이다. 이밖에 경남기업과 해태건설이 시공중인 석촌호수주변의 잠실동과 석촌동,선경건설과 한화건설이 시공예정인 장안동·답십리일대도 주요주상복합지역으로 떠오를 전망이다. 또 성북의 대표적 재래시장인 돈암시장도 빠르면 99년까지 연면적 1만평규모의 대형주상복합건물로 재건축되는 등 주상복합형태는 새로운 미래생활터전으로 자리잡을 것으로 보인다. 주상복합건물의 신축은 역세권이나 유통단지지역 외에 1백평안팎의 자투리땅을 활용하는 사례도 많다. 건설업체는 그동안 자투리땅에 다가구주택이나 오피스텔을 주로 지었다.그러나 최근에는 이같은 획일성에서 탈피,주거기능에다 업무·판매시설을 보강한 축소형 주상빌딩이 속속 들어서고 있다.4∼5층짜리 작은 주상건물을 지어 일부는 건물소유주의 주거용으로 사용하고 나머지는 사무실임대 또는 건물주의 사업장(패션매장·카페·개인병원·개인사무실 등)으로 활용하는 것이 그 전형이다. ▷주상 복합건물 선택요령◁ 주상복합건물은 주거지와 상가가 어우러져 여러가지로 편리하긴 하지만 소비자는 선택에 신중을 기해야 한다. 일반아파트에 비해 주거의 쾌적성이 떨어지고 주차난이 심한 것이 주상복합건물의 단점이다.주상복합건물을 짓는 건설업체도 이 점을 가장 고민하고 있다. 주상복합건물내의 상가를 고를 때는 주변여건을 세심히 고려해야 한다. 상가를 분양받으려면 우선 교통이 편리한 환승역을 골라 거주하는 수요자의 성향파악과 역세권의 유동인구를 감안,상가업종을 선택하는 것이 바람직하다.자체 주상복합건물에서는 전용률 60%이상을 유지하는 곳으로 충분한 주차공간과 지하 1층이나 지상 1층에 대규모 유통·상업시설(은행 등)이 들어선 곳을 눈여겨봐야 한다. 상가는 투자개념으로 분양받기 때문에 교통시설·사회간접시설·공공기관 등 향후 발전가능성을 보아 전문가와 충분한 상의를 거쳐 선정해야 한다. 특히 주상복합건물의 상가는 일반상가의 전용률(60∼70%)보다 낮은 40%정도여서 분양가가 비싼 편이다.또 주택사업공제조합의 보증 없이 분양이 가능해 건설업체나 시행업체의 부도로 보상을 받지 못하는 경우도 있어 믿음직한 업체를 선택하는 것도 중요하다.