‘읍참마속의 심정으로 주택담보대출을 제한하겠다?’시중은행장들은 주택담보대출이 포기할 수 없는 자산 운용처이지만, 금융감독 당국의 지침에 맞춰 다양한 방법으로 대출을 제한해 나가겠다는 입장을 밝혔다. 또 강남 등 특정지역의 아파트 가격은 거품붕괴 위험이 있다는 점도 부인하지 않았다. 그러나 많은 행장들이 주택담보대출과 부동산가격의 거품에 관한 자신의 속내를 털어놓지는 못했다. 서울신문은 지난 12일 8개 시중은행장들의 솔직한 의견을 듣기 위해 이메일 인터뷰를 시도했다.1주일 동안 장고를 거듭한 끝에 우리, 하나, 조흥, 외환은행장이 답변을 보내왔다. 강정원 국민은행장과 신상훈 신한은행장은 사안의 민감성 때문에 답변을 고사했다. 하영구 한국씨티은행장, 존 필메리디스 SC제일은행장은 해외 출장으로 답변하지 못했다. ●“거품붕괴 우려 있지만 은행은 위험하지 않다” 부동산가격 거품 붕괴와 관련, 김종열 하나은행장은 ‘노코멘트’했다. 답장을 보내지 않은 국민·신한은행장까지 포함하면 3명의 행장이 거품붕괴에 대한 입장을 밝히지 않은 셈이다. 이달 초 한국은행 박승 총재가 주최한 금융협의회에서 이구동성으로 “특정지역 아파트 가격의 거품이 꺼지기 직전 상황”이라고 의견을 모은 것과 대조를 이룬다. 반면 황영기 우리은행장과 리처드 웨커 외환은행장은 “강남, 분당, 용인 등의 아파트 가격은 버블(거품) 위험의 징후가 있다.”고 밝혔다. 최동수 조흥은행장은 “거품에 대한 의구심이 크지만 쉽게 판단할 사항은 아니다.”는 유보적인 입장을 보였다. 이들 3명의 행장은 비록 거품이 붕괴되더라도 주택가격이 폭락하고, 은행이 부실화하지는 않을 것이라고 판단했다. ●“주택담보대출 제한 당국 가이드라인 따를 것” 답변을 보내온 4명의 행장들은 은행의 여신 영업에서 주택담보대출의 중요성을 똑같이 인식했다. 수익률이 높고, 장기적으로 은행의 자산 안정성을 확보하는 데 꼭 필요하다는 것이다. 그러나 금융감독당국의 대출 제한 의지가 워낙 강해 더이상 대출 경쟁을 하지는 않을 것으로 보인다. 행장들은 저마다 초기금리 할인제도 폐지, 대출 증가율 제한, 세대별 총량제, 상환능력을 감안한 대출, 다주택자 대출제한 및 가산금리 적용, 부채비율이 높은 고객에 대한 금리인상 등을 통해 주택담보대출을 관리해 나갈 뜻을 밝혔다. 우리은행장은 주택 투기수요 억제를 위해 보유세 및 양도소득세 대폭 강화, 재건축 개발이익 환수장치 확대, 공영개발 확대 등을 해법으로 제시했다. 외환은행장은 “금융감독 당국의 가이드라인을 준수하겠다.”면서 “주택가격 변동을 수시로 점검해 담보대출의 건전성을 관리할 수 있는 조기경보 시스템을 구축할 계획”이라고 밝혔다. ●깊어가는 행장들의 고민 행장들은 “주택담보대출을 대신할 새로운 돌파구를 어디서 찾을 것이냐.”는 질문에 우량 중소기업이나 개인사업자(소호), 직장인 신용대출을 늘릴 것이라고 입을 모았다. 하지만 ‘블루오션’을 확보하기 위한 구체적인 방법은 제시하지 못했다. 중소기업·소호 대출은 리스크(위험)가 커 섣불리 대출을 늘릴 수 없는 실정이다. 전문가나 직장인을 상대로 한 신용대출도 시장이 워낙 작고 제한돼 있어 이미 경쟁이 포화상태다. 이해찬 국무총리, 김병준 청와대 정책실장 등이 “은행들이 필요한 곳에는 대출해 주지 않고 부동산담보대출로 재미를 보고 있다.”고 지적하는 등 정부의 압박도 은행장들을 더욱 곤혹스럽게 하고 있다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

개발 지역은 물론 인근 지역에 대해서도 개발 이익을 환수하는 기반시설부담금제가 조기 도입된다. 원래 2007년에 도입할 예정이었으나 연내 입법 절차를 거쳐 이르면 내년 상반기 중 시행될 예정이다. 또 서울 강북지역에는 강남권 못지 않는 주거 환경이 조성될 수 있도록 교통·문화·교육 등의 인프라가 대폭 확충된다. 정부가 수도권과 주변지역에 보유하고 있는 토지도 택지로 개발돼 주택 공급이 확대된다. 정부와 열린우리당은 20일 삼청동 총리공관에서 제3차 부동산 정책 당정협의회를 갖고 이같은 내용을 포함한 부동산시장 안정화 대책을 마련했다. 개발이익 환수와 주택 공급 확대 등 두가지 원칙이 골간이다. 당정은 특히 개발이익 환수 차원에서 논란을 빚어온 토지 공개념의 경우 기반시설부담금제만을 시행하는 부분 도입으로 결론을 내렸다. 이에 따라 토지초과이득세와 토지상한제 등은 더 이상 논의하지 않기로 했다. 기반시설부담금 대상에는 기존 개발부담금제 적용 대상인 토지 형질변경, 용도변경뿐만 아니라 대규모 국책사업의 택지 또는 기업도시 주변지역, 재건축 지역 등도 포함될 예정이다. 당정은 또 서울 강북 지역의 광역적 개발 체계를 확립하기 위해 구역지정 요건을 대폭적으로 완화하고 인근의 단독 주택지도 포함시키기로 했다. 이를 위해 여러가지 인센티브 제공을 통해 규제를 완화하고, 용적률 등을 포함한 유인책을 대폭 늘리되 반드시 공공부문은 공영개발로 추진키로 했다. 강북 광역개발을 위한 재원에 대해서는 용적률 상향조정, 층고제한 완화 등을 통해 마련하고 주택 재개발시 사업시행자 지정을 위한 주민동의 요건도 3분의2 이상에서 2분의1 이상으로 완화하는 방안을 적극 검토키로 했다. 아울러 주택 공급 확대의 경우 신도시 추가 건설보다 수도권 주변의 군시설 용지나 교도소 이전지, 정부 보유토지 등을 활용해 택지로 개발한 뒤 서민용 주택이나 중대형 아파트 공급 물량을 확대하는 방안을 검토해 나가기로 했다. 그러나 개발이익 환수와 투기억제를 위한 기반시설부담금제가 정착될 경우 제도의 시행상황을 봐가며 신도시 개발을 검토해 나가기로 했다. 열린우리당 안병엽 부동산대책기획단장은 강남지역의 재건축 규제와 관련,“불합리한 면이 없지 않아 합리적으로 고치는 점을 논의할 것”이라며 사실상 완화 방침을 시사했다. 한편 당정은 판교 공영개발, 중대형 아파트 공급 확대 등에 대해서는 제4차 고위 당정협의회에서 논의키로 의견을 모았다. 박지연기자 anne02@seoul.co.kr

정부·여당이 어제 고위당정회의를 개최하는 등 연일 부동산대책과 관련한 구수회의를 갖고 있다. 한나라당도 부동산안정 정책제안서를 당론으로 확정해 발표했다. 여야가 모두 부동산문제를 해결하지 않고는 민심을 잡을 수 없다는 절박감을 느끼고 있다. 지금 부동산문제는 정치공방 차원을 넘어섰다. 서민들의 상대적 박탈감이 심각한 데다 국가경제가 정상으로 돌아오느냐, 파탄의 길로 가느냐를 결정하는 중대요인으로 떠올랐다. 문희상 열린우리당 의장이 부동산정책과 남북문제에 관한 여·야·정 정책협의회 구성을 야당에 제안했다. 여야 협의에 소극적이던 한나라당은 조건부 수용 가능성을 시사했다. 맹형규 한나라당 정책위의장은 정부·여당내 정책조율이 이뤄진다면 여·야·정 부동산정책 협의에 응할 뜻을 밝혔다. 정부·여당은 확정대책을 8월말 내놓을 계획이다. 야당까지 포함한 협의를 그때 시작하는 것은 너무 늦다. 당장 정부와 여야 정치권이 머리를 맞대는 모습을 보여줘야 한다. 아무리 좋은 부동산정책이라도 여론이 호응하지 않으면 성과가 나기 어렵다. 여야가 함께 그림을 그려야 하는 이유가 거기에 있다. 정부·여당의 최종안에 야당의 의견을 미리 반영하는 것이 효율적이다. 여야간 사전협의가 충실히 진행된다면 법개정이 필요한 경우 9월 정기국회에서 바로 입법절차에 들어갈 수 있게 된다. 여야의 부동산정책은 세금을 올리고, 개발이익을 환수하며, 공급을 늘린다는 총론에서 방향을 같이한다. 한나라당이 분양권 전매금지, 종합부동산세 가구별 합산과세, 공공택지 분양원가 공개 등 새로운 각론을 제시했지만 여야 협의로 공통분모를 찾아갈 수 있다. 정치권은 부동산대책에서부터 성숙한 협의자세를 보여주길 바란다.

열린우리당은 사실상 도입을 추진 중인 ‘토지공개념’을, 상당한 고단위 처방으로 인식하고 있다. 토지공개념이 가져올 위헌 시비나 정책수립 과정에서의 논란과 파장이 녹록지 않을 것임을 예감하는 듯한 인상이다. 우선 “시장 안정을 위한 부득이한 조치”라는 표현에서 그 일단이 엿보인다. 그래서 “토지공개념이라기보다는 토지의 공공적 성격 강화”라며 두 개념을 굳이 나누기도 했다. 정세균 원내대표도 19일 “토지공개념과 토지공공성은 4촌 정도 되는 것”이라고 표현을 차별화했다.“과거 위헌 판결이 난 부분은 비껴서 정책을 추진하겠다.”고 하는 것도 같은 맥락이다. 그럼에도 당 지도부와 정책통들은 “‘비정상적’인 부동산 시장을 바로잡는 데 ‘고강도’ 대응 말고는 다른 대안을 찾기 어렵다.”는 시각을 갖고 있다. 토지공개념이 재등장하게 된 배경이다. 정치권의 분위기는 엇갈리고 있다. 고단위 처방의 필요성은 인정하면서도 토지공개념에는 아직 판단을 보류하고 있는 상황이다. 한나라당은 일단 토지 공개념제 자체에는 반대다. 여전히 위헌 소지가 있다는 점에서다. 그러면서도 실행 방안으로 제시된 개발이익 환수제와 보유세 강화 등 각론에는 찬성하는 이들이 많다. 맹형규 정책위의장은 강력한 부동산 정책 수립에 찬성했다. 다만 “사유재산권을 침해하지 않아야 한다.”며 신중한 대응을 촉구했다. 그러나 임태희 원내수석부대표는 “기본적으로 부동산 문제에 접근하는 정부의 진단이 잘못됐다.”고 지적했다. 반면 민주당과 민주노동당으로부터는 일정 부분 지지가 예상된다. 민주당은 이날 도리어 여당의 검토가 늦었다고 질책했다. 민주노동당은 한술 더 떠 여당이 추진 중인 것은 토지공개념이 아니라고 공격했다.“여당의 토지공개념안은 사후적 제재 조치여서 이전의 부동산 정책 오류를 반복하는 것과 같다.”는 주장이다. 홍승하 대변인은 “사후적으로 세금을 부과하게 되면 조세가 토지가격에 전가돼 땅값 상승의 요인이 된다.”고 말했다. 한편 여당의 한 관계자는 이날 “논쟁의 여지는 있으나, 대통령 이하 강력한 부동산 정책에 대한 의지가 확고하다.”고 전해 향후 정책 추진의 강도와 방향을 가늠케 했다. 이지운기자 jj@seoul.co.kr

부동산시장 안정대책 발표를 앞두고 유명무실해진 ‘토지공개념’까지 거론되고 있어 우려되는 바가 크다. 부동산값을 잡으려다 경제전반에 악영향을 미칠 수 있다. 현재 요구되는 것은 부동산문제의 본질을 정확히 짚어내는 것이다. 왜 상위 1%가 사유지의 절반을 차지하도록 방치해 두었는가, 강남 집값을 폭등시킨 원인은 무엇인가, 전국적으로 왜 지가가 상승하고 있는가와 같은 문제에 대한 정확한 진단이 필요하다.부동산을 사회적인 문제로 해결하려고 해서는 안 된다. 부동산 문제는 기본적으로 경제적인 문제로 보고 토지와 주택이 국가경제에서 차지하는 비중과 생산요소의 기반이라는 인식 하에서 정책 대안을 마련해야 한다는 점이다. 둘째, 공공의 이익을 목적으로 적정한 수준의 개발이익을 환수한다는 것은 국민 모두가 찬성할 수 있다. 중요한 것은 적정한 수준의 기준에 대한 것이다. 누구나 용인할 정도의 수준을 유지하기란 결코 쉽지 않은 일이다. 하지만 사회 통념을 벗어난 수준의 개발이익의 환수는 오히려 토지소유자나 개발사업자의 토지이용 욕구를 감소시켜 상대적 공간수요 증가로 이어지고 부동산가격을 상승시킬 우려가 있다. 셋째, 부동산 상품성을 인정해야 한다. 토지와 주택은 공공재로서의 성격이 강하나, 반면에 사유재이면서 상품성을 가지고 있다. 현 정부에서 추진하는 정책은 부동산의 상품성을 부정하면서 공공성만을 강조하려는 경향이 강한 것 같다. 넷째, 부동산 개발방식의 전환이 요구된다. 전국적으로 기업도시, 혁신도시, 행정중심복합도시, 복합개발지구 등과 같이 개발을 전제로 한 막대한 보상금의 지급은 주변 지역의 새로운 토지수요로 작용해 지가를 상승시킨 요인으로 지적되어 왔다. 따라서 토지의 보상에 따른 현금의 유동성을 제약할 수 있는 보상시스템의 개발이 요구된다. 부동산시장의 안정은 절대적인 과제이지만 어떤 수단을 가지고 안정화시키느냐는 선택의 문제이다.공개념과 같은 극단적인 새로운 대안의 마련보다는 시장충격을 흡수하면서 시장원리를 살릴 수 있도록 무수히 많은 기존 대안 중에서 지혜롭게 선택해야 한다.

열린우리당과 정부가 일부 토지공개념의 부활을 추진하기로 의견을 모았다.1989년 도입됐다가 위헌 결정을 받은 택지소유상한법과 헌법불합치 판정이 난 토지초과이득세법은 검토 대상에서 아예 제외시킬 방침이라고 한다. 다만 기업의 부담을 덜어주고자 중단했던 개발부담금제의 재시행과 토지보유세를 강화하는 쪽으로 큰 방향을 잡는 모양이다. 토지공개념이란 토지 소유권은 인정하되 이용권과 수익권, 나아가 처분권에 국가가 일부 개입해서 토지의 공공적 성격을 높이자는 것이다. 토지는 공급이 한정된 재화인 만큼 시장원리가 먹히지 않는다. 엉뚱하게 이용되면 국가경제에 큰 피해를 줄 수 있다. 일부 부자들만 개발이익을 독점하는 현상은 공급제한에 따른 부작용이다. 독일 등 국토가 좁은 유럽 일부 국가에서 토지공개념을 시행하는 것도 바로 이런 이유에서다. 우리처럼 비좁은 국토에서 땅에 대한 소유욕이 유달리 강하고, 그로 인해 서로 많이 차지하려는 상황에서는 토지공개념을 마냥 외면하기도 어려운 실정이다. 자본주의 체제에서 재산권의 제한에는 여러 어려움이 따르게 마련이다. 앞서 도입했던 토지공개념 관련법들도 시행 당시에는 내로라하는 법학자와 전문가의 ‘감수’를 거치고 국민적 호응도 받았지만, 결국 위헌·헌법불합치 판정을 받았다. 요즘처럼 투기가 난무하는 현실에서 이 문제가 다시 공론화될 경우 똑같은 상황이 재연될 소지는 그래서 다분하다. 그런 점에서 당정이 위헌소지 사안을 사전에 배제한 것은 바람직한 일이다. 토지공개념의 일부 시행은 일각의 우려에도 불구하고 불가피한 측면을 인정한다. 그러나 개발이익환수의 시행에 앞서 기업용 토지의 대상제외, 공시지가의 현실화, 조세형평, 개발이익의 합리적 측정 등 제반 문제소지에 정밀하게 대비해야 한다. 여론에 떠밀려 지나치게 사유재산권을 침해하거나, 위헌적·감정적 강공(强攻)은 또 다른 부작용을 낳을 수 있음을 유념해야 할 것이다.

PB의 진정한 능력은 위기 상황에서 판가름난다.’ 오는 8월 정부와 여당이 내놓을 부동산 종합대책의 윤곽이 서서히 드러나면서 시중은행 PB(프라이빗 뱅커)들이 바짝 긴장하고 있다. ‘토지공개념’을 적용한 개발이익 환수제가 부활 조짐을 보이고 있고, 현행 50%인 종합부동산세 세부담 증가율이 폐지되고, 과세 대상도 9억원에서 6억원 이상으로 확대되는 등 부자를 겨냥한 세금이 크게 강화될 것이 확실해지면서 PB들은 부자 고객에게 소개할 새로운 절세 방법이나 투자처를 찾아야 하기 때문이다. 시중은행의 PB사업 책임자는 “대부분의 부자 고객들이 여러 은행의 PB센터와 거래하고 있다.”면서 “PB들이 이번 ‘위기 국면’을 어떻게 뚫어주느냐에 따라 ‘큰 손’들이 주거래 은행을 변경할 가능성이 높다.”고 내다봤다. ●“알아서 결정해라” 은행권에 따르면 정부의 종합대책 발표를 앞둔 요즘 부자 고객들의 문의가 PB센터로 쇄도하고 있다. 문의 내용은 대부분 부동산 보유세가 얼마나 오를 것인지, 집을 과연 팔아야 하는지, 토지공개념이 어느 정도 수준에서 부활되는지, 이참에 주식시장에 들어가야 하는지 등이다.PB들에게 가장 난감한 요구인 “나는 도무지 모르겠으니 알아서 해 달라.”는 고객들도 부쩍 늘고 있다. 이에 따라 각 은행들은 세무, 금융, 부동산 등으로 나뉜 전문 PB들의 역량을 총동원해 대책 마련에 골몰하고 있다. 특히 고객들이 부동산 매매나 새로운 투자에 대한 결정권을 PB들에게 위임한 뒤 사후에 책임을 묻는 것을 방지하기 위해 각 PB센터 별로 다양한 세미나를 개최해 재테크 기법을 전달하며 고객 스스로 결정할 수 있는 능력을 키워주고 있다. 또 부자 고객들이 관심을 표명하고 있는 지방의 토지에 대한 투자 적격 여부를 판단하기 위해 현지 출장을 강화하고 있다. 우리은행 강남교보타워 박재현 PB팀장은 “새로운 조세 정책이 나오면 그에 대한 대비책도 나오게 마련”이라면서 “세무사 5명, 부동산 전문가 2명이 팀을 이뤄 대응책을 준비할 것”이라고 말했다. 국민은행 PB사업부 박합수 부동산팀장은 “지속적인 세미나를 통해 고객들에게 다양한 재테크 정보와 전략을 주지시키고 있다.”면서 “이번 종합대책이 PB사업의 위기이자 기회가 될 것”이라고 말했다. ●“집값은 절대 떨어지지 않는다” 일선 PB들은 “보유세가 더 강화되면 결국 집을 팔아야 하는 것 아니냐.”는 고객들의 문의에 “절대 팔지 말라.”고 권유하고 있다. 한반도의 면적이 넓어지지 않는 한 집값은 떨어지지 않을 뿐더러 섣불리 팔았다가는 엄청난 양도세를 물어야 한다는 것이다. 또 요즘같은 시기에 집을 팔면 자칫 세무당국의 표적이 돼 다른 자산까지 세무조사 대상이 될 가능성이 크다는 점도 알려주고 있다. 특히 1가구3주택 이상의 다주택 소유자들에게는 증여를 권하고 있다. 대출이나 전세금은 증여세 과표에서 제외되는 ‘부담부 증여’를 활용하면 상당한 세금을 덜 낼 수 있기 때문이다. 하나은행 압구정중앙골드클럽 채준호 부장은 “집을 처분하려는 다주택 소유자들도 대부분 강북지역에 위치한 주택을 팔려고 하기 때문에 이번 대책으로 강남 집값은 움직이지 않거나 오히려 오르고 강북 집값만 떨어질 가능성이 크다.”고 말했다. 신한은행 고준석 부동산재테크팀장은 “비록 정부가 토지공개념 일부 부활 등 강력한 대책을 강구중이지만 고객들과 PB들 사이에는 부동산값이 떨어지지 않을 것이라는 믿음이 확고하다.”면서 “지방의 토지를 매입해달라는 고객들의 요구는 오히려 증가하고 있다.”고 말했다. PB들은 또 ‘공공의 적’으로 몰리고 있는 다주택자 소유자 등 우량 고객들의 불편한 심기를 풀어주는 데도 역량을 모으고 있다. 강남 지역의 한 PB는 “많은 주택을 소유한 고객과 고가의 주택을 한 채 보유한 고객간에도 미묘한 입장차가 있다.”면서 “이들의 심리를 잘 읽는 것이 가장 중요한 영업 전략”이라고 말했다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

정부와 열린우리당은 19일 오후 국회에서 재경·행자·건교부 관계자와 당 부동산대책기획단간 실무협의회를 갖고 사실상 ‘토지 공개념’ 부분 도입을 위한 정책 논의를 본격화했다. 당정은 이어 20일 삼청동 총리공관에서 이해찬 총리와 정세균 원내대표 등이 참석한 가운데 고위급 회의를 열어 이 문제를 심화 검토할 예정이어서 제도 도입을 위한 움직임은 급물살을 탈 것으로 전망된다. ●‘토지공개념´ 새달대책에 안넣고 심도있게 논의 정세균 원내대표는 이날 고위 정책회의에서 “과거 노태우 정권이 추진했던 토지 공개념 제도 중 위헌판결이 난 부분에 유의하면서, 개인의 정당한 토지 소유와 생산이 위축되지 않는 범위에서 보유세 강화와 개발이익 환수 등을 검토해나갈 계획”이라고 토지 공개념 관철을 위한 의지를 표현했다. 아울러 당정은 헌법 불합치 결정을 받은 토지초과이득세 제도를 보완적 형태로 재도입할 수 있는지 여부도 신중히 검토하기로 논의를 모은 것으로 알려졌다. 당정은 그러나 ‘토지 공개념’ 도입문제를 보다 신중하게 접근하기 위해 다음달 말 발표 예정인 부동산 종합대책에는 포함시키지 않고 심도 있게 논의해 나가기로 방침을 정한 것으로 알려졌다. ●정치권 일각선 “사유재산권 침해우려” 열린우리당 부동산대책기획단 소속 채수찬 정책위 부의장은 “토지대책을 논의하는 데 최소 2∼3개월이 걸린다.”며 “다음달 말 발표되는 부동산 종합대책에 토지가 포함되기 어려워 보인다.”고 말했다. 이로써 당정의 부동산 안정대책은 토지 투기에 대해서는 ‘개발 부담금’으로, 주택투기는 ‘누진 보유세’로 대처하는 2중 구조로 골격을 갖추되 시차를 갖고 추진할 것으로 보인다. 당정은 이를 위해 생산활동을 위한 소유와 투기적 소유에 대한 면밀한 실태를 파악하기로 했다. 나대지 개발이나 용도변경 시에 개발부담금을 물리는 한편 지역별 토지가격 차이를 감안해 개발부담금 부과를 차등화하는 방안을 검토 중이다. 토지분 보유세 강화는 과표구간별로 0.15∼0.5%에 이르는 토지 재산세율을 상향조정하는 방안을 고려하고 있다. 이에 대해 정치권은 일단 부동산시장 안정화라는 큰 방향에는 원칙적으로 공감하고 있지만, 토지 공개념제와 관련해서는 사유재산권 침해 우려 등이 제기되는 등 의견이 분분한 상태다. 특히 “사후적 세금 부과는 조세가 토지가격에 전가돼 땅값 상승의 요인이 될 수 있다.”는 주장과 함께 “현실적 수단으로는 세금 부과가 유일하므로 세금 정책으로는 또 다른 한계를 맞게 될 것”이라는 지적도 제기되고 있어, 향후 정책 수립과정에서 적지 않은 진통이 뒤따를 것으로 보인다. 이지운기자 jj@seoul.co.kr

정부여당이 변형된 형태의 토지공개념을 도입키로 하면서 도입의 적정성 및 내용을 둘러싼 논란이 뜨겁다. 가장 큰 쟁점은 사유재산권의 침해여부다. 천정부지로 치솟는 땅값·집값 안정과 불로소득 환수를 위해서는 공개념 도입이 불가피하다는 주장이 있는 반면 시장질서에 위배되고, 각종 개발사업의 발목을 잡아 사회발전에 도움이 안 된다는 지적도 있다. 공개념의 구현수단이 꼭 개발부담금이어야 하는지도 논란거리다. 개발부담금보다 부작용 작고 약발이 강한 대안을 모색해야 한다는 목소리도 많다. 현재 토지공개념 방안으로 거론되는 것은 ▲개발부담금제 부활 또는 전면 개편 ▲양도세·재산세 대폭 중과 ▲기반시설부담금제 조기시행 등이다. ●반사이익 본 주변지역은 어떻게? 여당은 지난 2002년 부과가 중지(수도권은 2004년)된 개발부담금제 부활을 유력한 대안으로 검토 중이다. 이는 개발이익환수에 관한 법률 부칙의 ‘개발부담금 부과중지’ 조항만 삭제하면 얼마든지 가능하다. 이 경우 택지개발 사업으로 인해 땅값이 오르면 매각 등 처분을 하지 않더라도 오른 만큼 일정 부담금을 물릴 것으로 보인다. 단점은 해당 사업지에는 개발부담금을 물릴 수 있지만 반사이익을 본 주변지역이나 건물에는 부담금을 물릴 수 없다는 것이다. 토지정의시민연대 등은 그래서 토지시가의 일정량(2% 안팎)을 재산세로 물리는 ‘지대이자차액제’ 등을 주장하기도 한다. ●개발이익환수제 선진국엔 없다? 개발이익환수제는 1947년 영국 노동당 정권이 처음 도입했다. 개발허가 뒤 오른 땅값에 대해 100% 부담금을 물리는 것으로 우리나라 방안과 유사하다. 그러나 67년에는 부담금 부과기준을 50%로 내린 데 이어 76년 보수당이 집권하면서 폐지했다. 현재 개발사업으로 오른 땅값에 대해 개발부담금을 물리는 나라는 한 곳도 없다는 것이 전문가들의 주장이다. 김정호 자유기업원장은 “다른 나라는 개발사업에 각종 시설 부담금을 물릴 뿐 오른 땅값에 대해서 부담금을 물리지는 않는다.”고 말했다. ●보유세 강화 약발 먹힐까? 개발 부담금 대신 개발사업으로 인해 땅값이 오른 경우 재산세를 무겁게 매기고, 처분시 양도세를 중과하는 방안도 거론된다. 이 방안은 기존 제도를 활용한다는 점에서 큰 무리가 없다. 문제는 재산세가 불로소득을 제대로 환수할 수 있을 만큼 실효성이 있느냐는 점이다. 만약 과거 개발이익부담금제처럼 개발로 인해 오른 땅값의 25%를 재산세로 물리게 되면 토지보유자들의 조세저항은 불가피하다. 미실현 이득에 대해 무거운 세금을 내야 하기 때문이다. 이에 따라 과거의 개발부담금제를 부활한 후 주변지역에 대해서는 양도세나 재산세를 부과하거나 개발부담금제를 전면 바꾸는 방안이 거론되고 있다. ●기반시설부담금제 앞당기나? 정부는 지난 ‘5·4대책’을 통해 기반시설부담금제 도입 방침을 밝혔다. 이는 지역별·용도별로 세분해 등급을 정한 후 개발사업에 등급별로 부담금을 부과해 도로나 각종 시설확충에 사용한다는 것이다. 이미 싱가포르와 미국 등 선진국에서 시행중이다. 우리나라는 2007년부터 시행할 계획이지만 그때까지의 땅값상승을 어떻게 막느냐가 관건이다. 이에 따라 그때까지는 양도·재산세로 땅값을 억제하거나 옛 개발부담금제를 한시적으로 동원하는 방안도 고려되고 있다. 또 기반시설부담금제를 2007년이 아닌 내년부터 도입하는 방안도 여권 일각에서 거론된다. 다만 세부 시행기준 마련에 시일이 걸려 조기 도입이 가능할지는 미지수다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

■ 전강수 대구가톨릭대 교수-‘토지는 공공재산’ 헌법정신과도 부합 행정자치부가 지난 15일 토지소유 분포 통계치를 공개한 이후 토지공개념 제도가 공론화되자 이미 위헌이나 헌법 불합치 판정을 받아 역사의 뒤안길로 사라진 제도를 왜 다시 끄집어 내느냐고 반발하는 사람들이 있다. 반대로 토지공개념 제도 아니고는 심각한 토지소유의 편중 현상을 해결할 방도가 없다고 생각하는 사람들도 적지 않다. 실제로 1990년대의 토지공개념 제도는 토지소유에 대해 국가가 규제하고, 미실현 자본이득에 대해 과중한 세금을 부과하는 등 자본주의적 시장경제의 원리에는 맞지 않는 내용이 일부 포함되어 있었다. 그래서 택지소유상한제는 1999년에 위헌 판결을 받아 폐지되었고, 토지초과이득세는 1994년에 헌법불합치 판정을 받은 후 98년에 폐지되고 말았다. 90년대의 토지공개념 제도에 일부 문제가 있었다고 해서 정신까지 부정해서는 안 된다. 왜냐하면 토지가 공공성을 갖고 있고, 따라서 공공의 복리를 위해 그 소유와 처분에 일정한 제한을 가할 수 있다는 토지공개념 정신은 우리나라 헌법 23조 2항이나 122조의 정신과 부합하기 때문이다. 사실 위헌 혹은 헌법불합치 판정을 받은 것은 토지공개념의 정신이 아니라,90년대 토지공개념 제도가 채택한 잘못된 정책 수단들이었다. 많은 사람들이 토지공개념의 정신이 위헌적이라고 생각하지만, 그것은 틀린 생각이다. 토지공개념의 정신은 사유재산제도와 시장경제의 원리와 조화를 이룬다. 자본주의 사회에서 개인이 만드는 상품들은 전적으로 만든 개인의 것이 되어야 하고, 자유로운 시장 거래를 통해 다른 상품과 교환될 수 있어야 한다. 그러나 천부자원인 토지는 다르다. 로크, 루소, 아담 스미스, 존 스튜어트 밀, 헨리 조지 등 사유재산제도와 시장경제의 원리를 발전시킨 자유주의 사상가들은 한결같이 이러한 토지의 특수성을 인정했다. 시장친화적인 방식으로 토지공개념 제도를 실시할 수 있다. 방법은 간단하다. 토지는 공공의 재산이라는 성격을 가진 만큼, 그것을 사용하는 사람으로 하여금 그 가치에 상응하는 대가를 사회에 지불하도록 하면 된다. ■ 장희순 강원대 교수-개발 감소로 부동산값 되레 상승 우려 부동산시장 안정대책 발표를 앞두고 유명무실해진 ‘토지공개념’까지 거론되고 있어 우려되는 바가 크다. 부동산값을 잡으려다 경제전반에 악영향을 미칠 수 있다. 현재 요구되는 것은 부동산문제의 본질을 정확히 짚어내는 것이다. 왜 상위 1%가 사유지의 절반을 차지하도록 방치해 두었는가, 강남 집값을 폭등시킨 원인은 무엇인가, 전국적으로 왜 지가가 상승하고 있는가와 같은 문제에 대한 정확한 진단이 필요하다. 부동산을 사회적인 문제로 해결하려고 해서는 안 된다. 부동산 문제는 기본적으로 경제적인 문제로 보고 토지와 주택이 국가경제에서 차지하는 비중과 생산요소의 기반이라는 인식 하에서 정책 대안을 마련해야 한다는 점이다. 둘째, 공공의 이익을 목적으로 적정한 수준의 개발이익을 환수한다는 것은 국민 모두가 찬성할 수 있다. 중요한 것은 적정한 수준의 기준에 대한 것이다. 누구나 용인할 정도의 수준을 유지하기란 결코 쉽지 않은 일이다. 하지만 사회 통념을 벗어난 수준의 개발이익의 환수는 오히려 토지소유자나 개발사업자의 토지이용 욕구를 감소시켜 상대적 공간수요 증가로 이어지고 부동산가격을 상승시킬 우려가 있다. 셋째, 부동산 상품성을 인정해야 한다. 토지와 주택은 공공재로서의 성격이 강하나, 반면에 사유재이면서 상품성을 가지고 있다. 현 정부에서 추진하는 정책은 부동산의 상품성을 부정하면서 공공성만을 강조하려는 경향이 강한 것 같다. 넷째, 부동산 개발방식의 전환이 요구된다. 전국적으로 기업도시, 혁신도시, 행정중심복합도시, 복합개발지구 등과 같이 개발을 전제로 한 막대한 보상금의 지급은 주변 지역의 새로운 토지수요로 작용해 지가를 상승시킨 요인으로 지적되어 왔다. 따라서 토지의 보상에 따른 현금의 유동성을 제약할 수 있는 보상시스템의 개발이 요구된다. 부동산시장의 안정은 절대적인 과제이지만 어떤 수단을 가지고 안정화시키느냐는 선택의 문제이다. 공개념과 같은 극단적인 새로운 대안의 마련보다는 시장충격을 흡수하면서 시장원리를 살릴 수 있도록 무수히 많은 기존 대안 중에서 지혜롭게 선택해야 한다.

8월 말 ‘부동산값 안정대책’ 발표를 앞두고 ‘백가쟁명식’ 대안이 쏟아지고 있다. 사문화한 ‘토지공개념’까지 거론되고 있는 실정이다. 당정과 시민단체 및 전문가들은 부동산 보유세를 강화, 투기수요를 억제해야 한다는 ‘총론’에 동의하면서도 1가구 1주택자에 대한 예외인정 등 ‘각론’ 부분에서는 의견이 분분하다. ●토지공개념 17년 만에 부활될까 박병원 재정경제부 차관은 18일 KBS1-라디오 대담 프로그램에 출연,“주택이든 토지든 투기적 행위로부터 나오는 이익을 마지막 한 톨까지 환수하겠다는 자세로 임하고 있다.”고 밝혔다. 앞서 원혜영 열린우리당 정책위의장이 17일 “토지에도 투기적 성격이 없게 만드는 방안이 검토돼야 할 것”이라고 강조했다. 상위 1%의 땅 부자가 사유지 절반을 차지한다는 행정자치부 자료도 같은 맥락에서 나왔다. 그러나 1988년 발표된 토지공개념 ‘3법’ 가운데 택지소유상한제와 토지초과이득세는 위헌 결정이 내려졌고 개발이익환수제는 규제완화 차원에서 시행되지 않아 정부가 토지공개념을 밀어붙이기에는 한계가 있다는 지적이다. 박 차관이 “공개념보다는 토지의 공공성을 강화한다는 표현이 좋을 것 같다.”고 말한 것도 이같은 이유에서다. 때문에 토지 소유에 상한을 두거나 소유권과 개발권을 분리하는 급진적 방안보다 누진적인 토지보유세의 강화와 부담금을 통한 개발이익의 환수 방안이 검토될 것으로 보인다. ●1주택자, 보유세 강화대상에서 제외시켜야 하나 종합부동산세 부과대상을 주택의 경우 9억원 초과에서 6억원 초과로 낮추고 세금 상한선을 없애거나 높이자는 게 정부의 기본방침이다. 그러나 예외를 인정해야 한다는 주장도 만만치 않다. 예컨대 한 곳에서 10여년을 산 1주택자의 경우 투기자가 아닌데도 새로운 종부세 부과 대상에 포함돼야 하느냐는 얘기다. 장영희 한국주택학회장은 65세 이상 노년층 납세자에게는 세제혜택을 주는 게 바람직하다고 말했다. 재경부 관계자도 이같은 방안을 고려 중이라고 말했다. 일각에서는 종부세의 저항을 줄이기 위해 자동차세를 인하하거나 강화된 세금이 전셋값이나 집값에 전가되지 않도록 제도적 장치를 마련해야 한다고 주장한다. 종부세를 주택, 나대지, 상가 부속 토지로 나누지 말고 합산하자는 주장도 설득력을 얻고 있다. 종부세를 올리되 보유세의 한 축인 재산세를 서민층에게는 낮추는 방안도 거론되고 있다. 1주택자라도 6억원 이상 고가주택의 경우 양도차익을 내야 하느냐에는 논란이 있다. 일부 전문가들은 더 좋은 집에 살기 위한 1주택 실수요층이라면 고가 주택이라도 새로 이사 가는 집의 가격을 감안해 양도차익을 일부 감면해야 한다고 말한다. 그러나 조세형평성 차원에서 양도차익의 감면을 허용해서는 안 된다는 주장도 거세다. 장 회장은 실가과세 체계가 정착되고 개인별 소득파악이 쉬워지면 미국처럼 양도소득의 비과세 기준과 상한선을 설정할 수 있을 것이라고 설명했다. ●공영개발 어디까지로 정해야 하나 정부가 공영개발론을 밝혔지만 일부 전문가들은 청약통장 제도의 전면개편부터 이뤄져야 한다고 주장한다. 저소득층에게만 자격을 주고 이들만을 위한 주택공급을 늘리는 게 우선돼야 한다는 것. 공공 임대주택도 국가가 직접 소유하는 방안도 강구할 필요가 있다고 강조한다. 국토연구원 김근용 부동산동향팀장은 민간업체들이 택지를 살 때에는 시가의 70∼80% 수준인 기준시가가 아닌 시가로 사게 해야 개발이익이 초기단계에서 환수될 수 있다고 주장했다. 또 주택 물량을 늘릴 때에는 단순히 중대형 아파트의 확대가 아니라 어떤 평수인지를 구체적으로 밝힐 필요가 있다는 것. 물론 투기를 불러일으킬 소지는 있으나 시장예측 측면에서는 장기적으로 바람직하다는 주장이다. 백문일 전경하기자 mip@seoul.co.kr

고객들이 찾아가지 않아 ‘무주공산’이 된 휴면예금의 운영 방안을 놓고 정치권과 금융권의 기싸움이 한창이다. ‘불로소득’인 휴면예금을 금융권이 회계수익에 편입시켜 마음대로 운영해 큰 이익을 낸다는 여론이 비등하자 은행들은 지난 5월부터 휴면예금 찾아주기에 나섰다. 이후 정치권에서 휴면예금을 국고로 환수해 저소득층에게 쓰일 수 있도록 하는 법을 만들려는 움직임을 보이자 은행들의 연합체인 전국은행연합회가 지난 11일 재빨리 휴면예금으로 저소득층 지원하는 공익법인을 오는 10월에 설립하겠다고 발표했다. 그러나 법 제정을 추진해온 국회의원들은 “저소득층을 외면해 온 은행들이 수세에 몰리자 국고 귀속을 피하기 위해 어쩔 수 없이 공익법인을 만들려고 한다.”며 진정성을 의심하고 있다. 이에 대해 은행들은 “휴면예금의 주인은 엄연히 은행 고객”이라면서 “아무런 동의없이 국고로 환수하는 것은 문제가 있다.”고 맞서고 있다. 양측 모두 공익을 위해 휴면예금을 써야 한다는 원칙은 같지만 금융권은 이를 자율적으로 운영해야 한다는 것이고, 정치권은 강제로 거둬들여 운영해야 한다는 것이다. ●잠자는 돈, 연간 2000억원 이상 발생 휴면예금은 5년 이상 거래가 중단돼 상법이 정하는 상사채권의 시효가 소멸된 계좌의 예금으로 은행과 증권사들은 관례적으로 이 돈을 잡수익으로 처리해 왔다.2년이 지나면 휴면보험금으로 보는 보험사들은 회계수익으로 처리하지 않고 계속 적립해 두고 있다. 금감원에 따르면 계좌당 평균 금액은 은행 7450원, 증권 5012원, 보험 3만 662원이다. 개별 계좌로 보면 푼돈이지만 전체를 합산하면 엄청난 금액이 된다. 은행권과 보험업계에서는 각각 연간 1000억원 이상의 휴면예금이 발생하고 있고, 증권에서도 20억원 정도가 쌓이고 있어 매년 2000억원 이상이 잠들고 있다. 전체 누적액은 1조 110억원으로 추산된다. ●금융권 “자율에 맡겨 달라” 은행들은 “휴면예금은 엄연히 은행 고객의 돈이므로 국고에 환수시킬 경우 사유재산 침해 논란이 불거질 수 있다.”고 주장한다. 은행들이 자율적으로 운영하는 법인을 설립해 운영하면 예금을 잊고 지내던 고객이 예금을 요구하면 언제든지 내줄 수 있다는 것이다. 은행들은 또 그동안 계좌 관리를 위해 많은 인건비와 전산비용이 들어간 만큼 이 부분은 제외하고 기금을 운영해야 하는데 법으로 강제하면 휴면계좌를 관리해온 비용을 회수할 방법이 사라진다고 주장하고 있다. ●정치권 “고양이에게 생선 맡길 수 없다” 휴면예금 활용을 위한 특별법을 추진하는 의원은 3명. 열린우리당 김현미 의원은 신용불량자 등 금융소외계층을 위해 쓰일 수 있도록하는 법 제정을 추진 중이다. 한나라당 홍문표 의원은 노인, 장애인, 여성 등에 대한 복지예산으로 휴면예금을 지원하는 방안을 고려하고 있고, 같은 당 남경필 의원은 장학사업에 활용하는 법을 추진하고 있다. 지원 대상이 다르지만 의원들은 각각의 법안을 병합 추진하는 것을 고려하고 있어 큰 문제가 되지는 않을 전망이다. 법 제정을 추진하고 있는 의원들은 “사익을 추구하는 금융기관이 만든 공익단체가 과연 금융소외자들을 제대로 지원하겠느냐.”고 비판하고 있다. 김현미 의원측 관계자는 “문턱을 자꾸 높여 신용불량자 등을 양산해온 은행들이 이제와서 그들을 돕겠다는 것은 어불성설”이라고 말했다. ●정치권 판정승 예상 은행연합회가 재빨리 ‘공익법인 카드’를 들고 나왔지만 현재로서는 법 제정을 통한 국고 환수 가능성이 더 높다. 금융권이 명분이나 힘에서 모두 밀리기 때문이다. 김 의원측의 법안은 조만간 열린우리당의 당론이 될 가능성이 큰 데다 소외 계층을 돕겠다는 취지를 드러내놓고 반대할 의원도 별로 없어 보인다. 선진국들은 이미 휴면예금의 공익 사용을 법제화시켰다는 것도 금융권으로서는 부담이다. 한해 200억달러 이상의 휴면예금이 발생하는 미국은 주정부가 공익사업 예산으로 쓸 수 있도록 주법에 명시해 놓고 있다. 아일랜드는 매년 4월30일 모든 금융권의 휴면예금을 일괄 수거해 휴면계좌기금으로 통합시키는 휴면계좌법(Dormant Account Act)을 시행하고 있다. 은행연합회 관계자는 “정치권을 상대로 자율에 맡겨달라고 호소하고는 있지만 법이 만들어진다면 따를 수밖에 없지 않느냐.”고 말했다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

오는 8월 말 발표될 부동산대책 내용이 솔솔 흘러나오면서 부동산시장이 촉각을 곤두세우고 있다. ●분양원가 공개·보유세 강화 등 다각 검토 예상되는 대책은 판교 공공개발과 중대형 공급확대, 분양원가 공개, 종합부동산세 등 보유세 강화, 거래세 인하, 양도소득세 탄력세율 적용 등이다. 문제는 이 대책들이 엄청난 파괴력을 지니고 있다는 점이다. 수요자나 주택보유자 모두 이를 염두에 두고 포트폴리오를 짜지 않을 수 없게 됐다. 정부는 공급확대와 가수요 억제정책을 병행한다는 기본 원칙을 정해 두고 있다. 공급확대 차원에서 신도시 건설과 뉴타운사업 및 단독주택지 재건축 활성화 등이 포함돼 있다. 판교에 중대형 공급을 늘릴 가능성도 있다. 민영주택의 분양원가 공개도 긍정적으로 검토중이다. 주택개발이나 공급에 공공성을 높인다는 원칙을 감안한다면 분양원가 공개는 하지 않더라도 과다한 분양가를 받기 쉽지 않을 전망이다. ●신규 분양 뜨고 기존 주택 지고… 이렇게 되면 분양 아파트 분양가가 기존 주택가격보다 낮아질 가능성이 크다. 특히 판교를 공공개발하게 되면 분양가는 크게 낮아진다. 대상도 뉴타운지역, 서울 인근 수도권까지 확대될 전망이다. 수요자 입장에서는 굳이 기존 주택을 살 필요가 없어지는 셈이다. 반면 기존 주택의 경우 용인이나 분당이 타격을 입을 가능성이 크다. 판교의 분양가가 내려가고, 수도권 노른자위 지역에 중대형 공급이 늘어나면 이들 지역의 집값은 하락이 불가피하기 때문이다. ●소형 의무비율 완화땐 저밀도단지 수혜 강남권 중대형 평형 공급확대 차원에서 소형 의무비율 해제를 검토키로 했다. 만약 이를 해제하거나 일부 완화하면 저층·중층 모두에게 혜택이 돌아가게 된다. 일부 중층 재건축 아파트는 소형 의무비율 규정 때문에 재건축을 할 수 없는 경우가 많았다. 이를 맞추다 보면 조합원 물량조차 제대로 확보하기가 어렵기 때문이다. 저밀도 재건축 단지도 소형 의무비율을 풀게 되면 중대형을 많이 지을 수 있어 조합원들에게 많은 혜택이 돌아간다. 하지만 정부가 소형 의무비율을 완전히 풀 가능성은 거의 없다. 다소 완화하는 방안이 유력하다. 이 경우 중층은 별다른 혜택을 보지 못할 전망이다. 반면 저밀도 단지는 채산성이 높아질 것으로 보인다. ●다주택자 여러모로 타격 종합부동산세는 개인이 보유하고 있는 전국의 토지와 주택을 합산, 과다 보유자들에 대해 고율의 누진세율을 적용해 세금을 부과하는 것이다. 현재 종부세의 주택부과 대상은 9억원이고, 세부담증가 상한선은 50%다. 하지만 종부세법의 개정논의가 급물살을 타면서 기준시가 하향조정을 통한 부과대상 확대, 세부담 상한선 상향조정, 세율 인상대책이 논의되고 있다. 이밖에도 임대사업자, 인별과세로 인해 부부간 증여와 공동등기, 과세 기준을 이용한 포트폴리오 등 허점이 많아 재검토가 필요하다는 지적이다. 정부는 종부세 부과대상을 6억원 이상으로 확대하고, 세율도 높이는 방안을 강구중인 것으로 알려지고 있다. 부동산 과다보유자의 경우 세부담이 늘어난다는 것이다. 투기지역의 양도소득세 탄력세율 적용도 다주택자 등에게 불리한 항목이다.2007년 전국적으로 실거래가 과세가 실시되면 현행 투기지역의 실거래가과세는 실효성이 없기 때문에 투기지역의 탄력세율 부과 방침이 설득력을 얻어가고 있다.15% 범위에서 세율을 상향 조정할 수 있는 탄력세율이 적용되면 3주택자는 중과세율(60%)에 15%포인트를 합해 모두 75%의 양도세율이 적용된다. 여기에 주민세 10%까지 더하면 총 82.5%를 세금으로 내야 한다. 사실상 양도차익의 대부분이 세금으로 환수되는 셈이다. 일각에서는 탄력세율 적용이 정부가 당초 계획했던 보유세는 높이되 거래세는 낮추겠다는 원칙에 위배된다는 지적도 나온다. 또 무거운 세금 때문에 보유자들이 장기보유로 돌아서면 공급부족이 심화될 것이라는 분석도 있다. 정책 수립시 감안해야 할 대목이다. ●기반시설 부담금제 뉴타운 등에 도움 8월 말 대책에는 2007년 시행 예정이던 기반시설부담금제의 조기 도입안이 포함될 것으로 점쳐진다. 공급확대나 재건축 규제 완화에는 개발이익환수 장치가 선행돼야 하기 때문이다. 기반시설부담금제가 도입되면 개발이익의 상당수는 공공부분에 흡수된다. 하지만 지금까지 사업추진이 더디거나 불가능했던 뉴타운지역이나 단독주택 밀집지의 개발이 가능해져 이들 지역이 혜택을 볼 것으로 전망된다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부와 열린우리당은 13일 부동산 보유세를 강화하기 위해 현행 50%인 종합부동산세의 세부담 증가율 상한선을 대폭 올리거나 아예 폐지하는 방안을 검토하기로 했다. 또 종부세 과세기준을 현행 기준시가 9억원 이상에서 6억원 이상으로 낮춰 과세대상을 대폭 확대하는 방안도 검토 중이다. 이와 함께 1가구 1주택 보유자 양도세 비과세는 당분간 유지하는 쪽으로 가닥을 잡은 반면,1가구 2주택 이상 보유자에 대해서는 양도차익의 최고 80%까지 과세하는 방안을 유력하게 검토 중인 것으로 알려졌다. 당정은 이날 삼청동 총리공관에서 이해찬 총리와 우리당 원혜영 정책위의장 등이 참석한 가운데 제2차 부동산정책 고위당정협의회를 갖고 이같은 내용의 부동산 세제강화 방안을 집중 논의했다. 열린우리당 원혜영 정책위의장은 “현행 50%인 세부담 상한선이 너무 낮게 잡혀 있다는 지적이 제기됐다.”며 “이에 따라 상한선을 100%로 할 것인지,200%로 할 것인지, 아니면 폐지할 것인지가 모두 검토대상이 될 것”이라고 말했다. 정부와 여당은 지난해 종부세 법안을 제출할 당시 세부담 상한선을 100%로 잡았으나 당정협의 과정에서 50%로 하향 조정했었다. 당정은 또 부동산 투기이익을 환수하기 위해 양도세 산정기준을 실거래가로 전면 전환,1가구 2주택 이상 다주택자에 대한 양도세 과세를 대폭 강화하기로 했다. 그러나 양도세 강화에 따른 거래동결 현상을 방지하기 위해 일정기간 유예기간을 두는 방안을 검토하기로 했다. 채수찬 정책위 부의장은 이와 관련,“1가구 2주택이나 1가구 3주택 이상 보유자에 대해서는 양도세를 강화하되,1가구 1주택 보유자는 다르게 취급하자는 논의가 있었다.”고 말했다. 실제로 1가구 1주택 장기보유자로서 집값이 올라 고가주택 보유자가 된 경우는 조세저항이 우려되는 만큼 공제율을 대폭 확대해주는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 당정은 이와 함께 부동산 실거래가 기반 구축을 위해 시·군·구 단위의 부동산 실거래가 신고가 의무화됨에 따라 신고된 실거래가를 등기부에 기재하도록 관련 제도를 대폭 정비키로 했다. 당정은 실거래가 신고 의무화에 따라 세부담이 급격히 늘어날 것으로 보고 취득세와 등록세 등 거래세 부담을 대폭 낮추는 방안을 적극 추진하기로 했다. 한편 당정은 다음주 당정협의회에서는 개발이익 환수와 공공 역할 확대, 안정적 주택공급방안을 논의키로 했다. 김성곤 박지연기자 anne02@seoul.co.kr

자고 일어나면 강남 집값이 1억원 올랐다고 하면서 정부의 새로운 정책이 필요하다고 뉴스는 전한다. 또한 정부의 집값 정책은 실패했다면서 특단의 조치가 필요하다고 주장한다. 과연 이 나라가 정상적인 나라인가. 땀 흘려 고생하면서 꿈을 가지고 몇 년 후에 내 집을 장만하고자 하는 집 없는 사람들은 한숨만 쉬고 있는 처지가 된 듯하다. 며칠 전에 은평구에 살고 있는 후배로부터 연락이 왔다.16년 된 46평 아파트를 2억 5000만원에 팔고 옥수동의 새 아파트로 이사를 간다고 한다. 후배 집에 몇 번 놀러가서 알고 있지만 후배 집은 쾌적하고 자식 공부시키기엔 좋은 곳이다. 흔히 강남권이라고 일컬어지고 있는 강남, 서초, 송파, 강동 지역이 강북에 비해 도로가 넓고, 교통망이 좋은 것은 사실이다. 올해 들어 서울 강남권 아파트 값이 폭등하면서 사상 처음으로 강북권(중랑구, 강북구, 성북구, 노원구, 은평구, 동대문구)과의 평당 매매가 차이가 1019만원대에 달하고 있다.2002년에는 699만원의 차이였다. 필자는 부동산 전문가가 아니지만 환경공학을 전공한 학자로서 정부의 부동산 정책에 대해 그리고 언론에 호소하고 싶다. 먼저, 무주택 서민의 내집 마련이 갈수록 어려워진다는 일부의 선동적 분석은 진실과는 거리가 있다. 강남 집값에 맞춰 32평 내집 마련에 몇 년이 더 걸린다는 식의 잘못된 계산에 말려들면 현실을 제대로 파악할 수 없다. 왜냐하면, 강남권은 평당 1556만원이지만, 강북권은 평당 697만원 수준이며, 강북에도 쾌적하고 살 만한 곳이 많기 때문이다. 평당 분양가가 1000만원이 넘는 판교의 고가 주택을 토론하면서 서민주택 운운하는 것은 잘못이다. 판교대책이 어긋난 원인이 바로 여기에 있다. 서울시내만 해도 평당 500만원에서 800만원대는 골라서 살 수 있다. 국세청은 2,3차 조사에서 수백억원의 자금으로 특정단지의 특정평형을 집중 매입한 뒤 호가 조작을 통해 가격을 올려놓는 수법을 사용한 투기세력과, 실수요자가 아니면서 가격급등지역의 아파트를 사들인 투기적 수요자를 집중 조사한다고 한다. 그런데 1만명의 투기꾼 뒤에는 10만명의 예비 투기꾼이 있다는 것을 알았으면 좋겠다. 저금리를 이용한 부동산 투기꾼들을 철저히 단속할 수 있어야 하며, 모든 거래를 투명하게 하고 투기 소득을 철저히 환수할 수 있도록 제도 개선이 필요하다. 400조원의 부동(浮動) 자금과 기업유보자금이 건전한 투자에 매력과 자신감을 느낄 수 있도록 제도 개선이 필요하다. 소득증가에 따른 양질의 주택에 대한 시장 수요를 인정하고 소비자들이 원하는 주택이 안정적으로 공급되기 위해서는 정부가 판교급 신도시로 개발하겠다고 약속했던 남양주(별내), 양주(옥정), 고양(삼송) 지역들이 빨리 개발될 수 있도록 정부가 앞장서야 한다. 특히, 고양 삼송지역의 경우 삼송역 일대 60여만평이 지구범위에서 빠짐에 따라 삼송역 일대인 북쪽 60여만평, 남쪽 90여만평이 별개의 섬처럼 따로 개발될 경우 부동산시장 정책의 성공은 물론 분당과 판교급의 신도시로서 성공할 수 없다. 또한 1차 및 2차를 합해 서울시 15개 지역 약 15만 8000가구의 강북 뉴타운 사업이 단순한 공급확대 외에도 생활수준 향상을 동시에 추진할 수 있도록 특수목적고의 신설, 공원 및 도로 등 공공용지 확보비율을 50% 정도 높이도록 해야 한다. 그리고 뉴타운 사업이 가능한 한 빨리 추진될 수 있도록 중앙정부에서 지원을 아끼지 말아야 한다. 언론 또한 강남 집값이 하루아침에 1억씩 올랐느니 하는 이야기는 하지 않았으면 한다. 이러한 보도는 강북에서 살면서 편안하고 멋있게 삶의 질을 제고하는 사람들의 희망을 꺾는 일이다. 김갑수 서울시정개발연구원 선임연구위원

주택을 여러 채 갖고 있는 사람에게 양도소득세를 지금보다 훨씬 무겁게 물리는 방안이 검토되고 있다. 특히 투기지역내 다주택자의 경우 양도차익 대부분을 세금으로 환수하는 방안이 추진되는 것으로 알려졌다. 고가주택에 대한 보유세도 강화될 전망이다. 10일 정부와 열린우리당에 따르면 정부는 ‘다주택자의 재산세와 양도세를 대폭 강화한다.’는 원칙 아래 투기지역내 다주택자의 양도차익에 탄력세율을 적용하는 방안을 검토중이다. 현재 1가구 3주택자에게 적용하는 양도세율은 60%다. 여기에 투기지역의 경우 탄력세율 15%를 적용하면 75%, 주민세 10%를 감안하면 총 세율은 82.5%나 된다. 예를 들어 1가구 3주택자가 투기지역에서 1억원의 양도차익을 얻으면 세금으로 8250만원을 내야 한다. 탄력세율을 적용하게 되면 기본세율을 조정하지 않고도 양도차익 대부분을 환수할 수 있게 된다. 탄력세율은 지난 10·29대책에서 소득세법 104조에 부과할 수 있는 근거를 마련했으나 아직까지 적용된 적은 없다. 당정은 종부세 부과대상을 넓히고 세율을 높이는 방향도 검토중이다. 현재 주택 종부세는 기준시가 9억원 초과, 세부담 상한선 50%다. 정부는 이를 당초 정부가 마련했던 기준시가 6억원 초과, 세부담 상한선 100%로 늘리는 방안을 신중히 검토하고 있다. 이런 가운데 종부세의 부과 구간을 조정하고 최고 세율을 높이는 방안도 함께 논의되고 있다. 현재 주택 종부세율은 기준시가로 9억원 초과∼20억원은 1.0%,20억원 초과∼100억원은 2.0%,100억원 초과는 3.0% 등 3단계로 구분하고 있다. 따라서 최고세율을 높이거나 구간을 넓혀 종부세 부담을 늘릴 수 있다. 정부는 양도세를 실거래가로 부과하는 주택 투기지역 제도는 당분간 유지하되, 주택거래신고지역제도는 현실에 맞게 손질하는 방안을 검토하고 있다. 주택거래신고지역에서는 양도세뿐 아니라 취득·등록세도 실거거래가 기준으로 내야 해 집을 사려는 사람의 부담이 커지는 점을 감안해서다. 이에 따라 취득·등록세를 내년부터 추가로 내리는 방안도 추진된다.전경하기자 lark3@seoul.co.kr

열린우리당 문희상 의장이 선거구제 개편을 전제로 야당에 총리지명권을 이양하는 방안을 제안했으나 야당은 이를 일축하는 등 여야간 연정 논란이 수그러들지 않고 있다. 문 의장은 10일 노무현 대통령의 연정 구상과 관련,“국회가 지역구도를 해소할 수 있는 선거제도를 합의해 만들면 야당에 총리지명권과 내각제 수준의 권력을 이양하는 방안을 대통령에게 제안하려고 한다.”고 밝혔다. 문 의장은 이날 취임 100일을 맞아 서울 영등포 중앙당사에서 기자회견을 갖고 “고질적인 지역주의 타파와 그 구도 위에 성립된 현재의 낡아빠진 지역정치 구조를 바꿀 수 있다면 누구든지 논의하고 얼마든지 협의할 준비를 갖추고 있다.”며 이같이 말했다. 그는 “언제 어느 때나 모든 정파와의 연대가 가능하며, 한나라당도 여기에 포함된다.”고 덧붙였다. 문 의장은 특정 정당이 특정 지역을 싹쓸이해 지역정당화를 부추긴다는 비판을 받고 있는 현행 소선거구제의 대안으로 중대선거구제와 권역별 정당명부식 비례대표제를 제시했다. 그는 “지역구도 해소를 위해 제일 중요한 것은 선거구제 개편”이라고 말했다. 문 의장은 이를 위한 법적·제도적 장치를 마련할 ‘제3기 정치개혁협의회’를 17대 국회 임기 내에 구성, 운영할 것을 야당에 제안했다. 이에 대해 한나라당은 ‘민생과 동떨어진 얘기’,‘헌법 파괴적 발상’이라며 즉각 반대하고 나섰다. 박근혜 대표는 문 의장의 회견 직후 “지금 국민이 먹고사는 문제와 전혀 관계가 없는 얘기를 계속 해야 하느냐.”며 거부 의사를 밝혔다고 전여옥 대변인이 전했다. 민주노동당과 민주당도 “선거구제와 연정은 무관하다.”는 이유를 들어 부정적 반응을 보였다. 한편 문 의장은 이날 회견에서 “오는 8월15일 광복 60주년을 맞아 국민대통합의 전기를 마련하기 위한 대사면을 대통령에게 건의하겠다.”고 강조했다. 사면 대상으로는 서민생계형 전과사범, 가벼운 경제사범은 물론 불법대선자금 관련 정치인도 포함시켰다. 문 의장은 북한의 6자회담 복귀와 관련, 남북 국회회담 개최와 이를 위한 실무접촉을 우리 국회와 북한 최고인민회의에 제안했다. 그는 “필요하면 적절한 시기에 당 의장 자격으로 평양을 방문할 용의가 있다.”고 말했다. 최근 입시안을 둘러싼 정부·여당과 서울대의 마찰에 대해 문 의장은 “3불 정책은 기본원칙”이라고 전제한 뒤 “본고사의 부활이 아니면서 서울대가 자율권을 갖는 안이 타결되기를 바란다.”고 언급했다. 또 부동산 문제에 대해 문 의장은 “부동산 투기는 공공의 적”이라면서 “가능한 모든 방법을 동원해 투기 이익을 철저히 환수하겠다.”고 밝혔다. 박찬구 이종수기자 ckpark@seoul.co.kr ▶관련기사 4면

정부와 열린우리당이 뒤늦게나마 시장의 위기감을 감지한 것일까.‘성장잠재력의 후퇴’나 ‘부동산투기의 전국화’ 지적을 비웃던 이전의 모습과는 아주 딴판이다. 시장 일각에서 제기된 위기론을 가능성의 수준으로 ‘톤 다운’시켜 수용하는 모습이다. 한덕수 부총리 겸 재정경제부 장관은 7일 정례브리핑에서 ‘3가지 가능성’에 따른 시장의 위기 문제를 거론했다. 물론 투기심리를 제압하지 못할 경우를 전제했으나 한동안 ‘위기’의 ‘위’자만 꺼내도 ‘음모론’으로 몰며 펄쩍 뛰던 것과는 대조적이다. 한 부총리는 정부가 손을 놓으면 부동산 투기가 전국적으로 확산될 수 있는 가능성을 말했다. 강남이나 분당권에 국한된 지역적 투기라는 시각에서 벗어났다. 그는 잠재 성장력의 하락 가능성도 제기했다. 올해 성장 목표치를 5%에서 4% 안팎으로 하향 조정하면서도 재경부 관계자는 성장 잠재력에 변화가 없을 것이라고 자신했다. 주택시장의 거품과 붕괴 가능성도 조심스럽게 언급했다. 이전에는 거품이라는 표현을 아예 꺼려하며 공식적으로 거론하지 않았었다. 한 부총리는 이같은 가능성들이 전반적인 위기로 확산되면 시장에서 신뢰가 크게 떨어질 수 있다고 우려했다. 따라서 부동산 대책의 4가지 큰 방향을 ▲거래 투명화 ▲투기이익 환수 ▲공공성 강화 ▲적절한 공급대책 등으로 잡았다고 설명했다. 당에서 중대형 아파트의 공급을 확대한다고 발표한 것과 관련, 한 부총리는 “투기수요를 넘어선 실수요층에 대한 공급확대는 있어야 한다는 기본입장은 같다.”고 말했다. 투기수요 억제와 공급확대를 함께 추진한다고 강조하면서도 중대형 아파트에 대한 실수요를 공식화하지 않았던 청와대의 입장을 감안하면 이례적이다. 최근 집값 상승의 원인이 투기나 가수요에만 국한된 게 아니라 중대형 아파트에 대한 실수요가 있었기 때문이라는 시장의 지적을 당정이 받아들인 것으로 보인다. 한 부총리는 다만 중대형 아파트에 대한 공급확대가 신도시 건설 등으로 받아들여져 투기가 재연될 것을 우려,‘적절한 공급대책’이라고 우회적인 표현을 썼다.백문일기자 mip@seoul.co.kr

서울 아파트 10가구 가운데 3가구는 여전히 2003년 ‘10·29대책’이전의 시세를 밑돌고 있다. 특히 강북권은 전체 아파트의 절반 가량이 ‘10.29’ 이전 시세를 회복하지 못해 10·29 대책이 정부 의도와는 반대로 강남보다 강북 아파트에 더 큰 타격을 준 것으로 분석됐다.10·29대책은 강남권을 타깃으로 주택거래신고제와 재건축 개발이익환수제 도입, 종합부동산세 조기시행 등의 내용을 담고 있다. 7일 스피드뱅크에 따르면 서울에서 2003년 10월29일 이전에 입주한 2424개 단지 8130개 평형을 대상으로 조사한 결과,28.4%인 2312개 평형이 현 시세가 10·29대책 이전보다 낮았다. 가격 상승도 주로 중대형 평형 위주로 이뤄져 ▲10평대 47%▲20평대 36%▲30평대 26%▲40평대 19%▲50평대는 15% 순으로 가격 회복이 더딘 것으로 나타났다. 한편 닥터아파트 조사에 따르면 올해 상반기 투기지역의 아파트 가격이 비투기지역 아파트보다 4배 이상 올랐다. 올해 상반기 주택 투기지역 45개 지역의 아파트 매매가는 9.60% 오른 반면 비투기지역은 2.30% 상승하는데 그쳐 투기지역의 매매가 상승폭이 4.1배 높았다. 이 기간 전국의 아파트 매매가 변동률은 6.72%였다. 지역별로는 과천시가 22.98%, 용인시 22.32% 분당구 21.75% 등으로 높은 가격 상승률을 기록했다. 송파구(20.33%), 서초구(17.06%), 강남구(14.24%) 등도 높은 가격 상승률을 보였다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

검찰이 국민경제를 어지럽히는 부동산 투기에 대해 칼을 뽑았다.1990년 대대적인 단속 이후 15년 만이다. 대검 형사부(부장 이동기)는 7일 ‘부동산 투기사범 합동수사본부’를 대검에 설치하고 55개 일선지검과 지청에 합동수사부를 편성, 연말까지 유관기관과의 협조체제를 구축해 특별단속을 벌이기로 했다. 검찰은 이날 건설교통부, 국세청, 경찰청 관계자 등이 참석한 가운데 대책회의를 열고 이와 같이 결정했다. 검찰은 전화상담원을 고용한 뒤 허위·과장광고를 유포해 무작위로 고객을 유치하는 기획부동산 업체, 부동산 컨설팅업체뿐 아니라 이들에게 자금을 지원하고 배후 조종하는 전주(錢主)도 집중 단속할 방침이다. 검찰은 서울 강남지역 일대를 중심으로 활동하는 기획부동산업자들이 3만∼5만명에 이르는 것으로 파악하고 있다. 검찰은 행정중심 복합도시 및 신도시 건설 예정지역에서 부동산 거래질서 교란사범을 상대로 대대적인 단속을 펼 예정이다. 검찰은 ▲허위 개발계획 유포 및 과대광고 ▲미등기 전매 등을 통한 시세조종과 무허가 개발 ▲조세포탈 ▲‘떴다방’ 등 무등록 중개 및 공인중개사 자격증 대여 행위 ▲위장전입 등 투기조장 행위 ▲투기사범과 결탁한 공무원의 부정 등을 엄단키로 했다. 검찰은 사안에 따라 특별수사 전담검사가 기획수사를 담당토록 했다. 불법행위에 가담한 공인중개사의 자격을 취소하고 세금포탈 등을 통한 부당이득금은 철저히 환수할 계획이다. 검찰은 지난 1990년 대검 중수부를 중심으로 특별단속을 벌여 부동산 투기사범 8944명을 적발,776명을 구속,7097명을 불구속 입건하고 1071명을 국세청에 통보했다.박경호기자 kh4right@seoul.co.kr