‘한경연 보고서’는 헨리 조지가 토지의 무상몰수를 통해 토지공유제를 실현코자 했다고 주장한다. 보고서는 조지가 토지 공유화의 방법으로 ▲매수를 통한 공유화▲무상몰수▲토지와 개량물, 그리고 과거의 토지소유 수익을 모두 환수하는 방법 등 세가지를 제시했으며, 세번째 방법이 너무 과격하고 불필요한 저항을 가져올 수 있기 때문에 두번째 방법이 타당하다고 생각했다는 것이다. 이는 ‘허수아비치기’의 전형이다. 조지는 토지를 무상몰수하자는 주장을 한 적도, 공유화의 방법으로서 세가지를 제시하면서 무상몰수가 가장 나은 방법이라고 말한 적도 없다. 사실 토지가치세제를 토지공유제라고 표현한 것부터 불순한 의도를 느낄 수 있다. 토지공유제라고 하면 응당 사회주의적 토지국유제를 떠올리지 않겠는가. 실제로 보고서는 ‘혁명적인 발상’,‘폭력혁명’, 체제붕괴를 시도하는 ‘매우 심각한 죄악이요 범죄행위’ 운운하며 이런 식의 연상 작용을 부추기고 있다. 조지는 자유주의 계열의 학자다. 그는 시장 메커니즘에 깊은 신뢰를 갖고 있었으며, 토지가치세를 주장한 것도 기실은 시장을 독점이 사라진 진정한 자유시장으로 만들기 위한 것이었다. 보고서는 토지가치세제를 시행하면, 토지시장이 사라지고 토지는 모두 국가의 수중으로 들어갈 것이라고 주장한다. 토지시장이 사라지는 이유는 지대의 100%를 조세로 징수하면 지가가 제로가 되므로 토지 매매시장이 소멸할 것이며, 토지 임대업을 영위할 유인을 느끼는 민간인이 없을 것이므로 토지 임대시장도 소멸할 것이기 때문이다. 그러나 조지는 지대의 100%를 조세로 징수하자고 주장하지 않았다. 지대의 일부를 토지 소유자에게 남겨 두자는 것이다. 조지 식으로 하면 토지 매매시장은 크게 위축되겠지만, 임대시장이 활성화돼 토지의 배분을 주로 담당하게 될 것이고 임대료가 효율적 배분을 가능케 하는 가격기능을 수행하게 될 것이다. 전강수 대구가톨릭대 경영통상학부 교수

‘비정한 사회, 따뜻한 사회-양극화 시한폭탄, 이대로 둘 것인가.’ 청와대가 최근 홈페이지를 통해 본격적인 공론화를 시도하는 ‘양극화 문제’에 대한 특집 기획의 주제이다. 노무현 대통령의 올해 화두는 분명 양극화이다. 사실상 남은 임기 동안의 과제이다. 양극화의 ‘완전’ 해소가 아닌 완화를 위한 발판을 다지자는 의도다. 노 대통령은 지난달 18일 신년연설에서 “양극화는 반드시 해결해야 한다.”는 명확한 메시지를 던졌다. 물론 노 대통령의 “재원이 절대적으로 부족하다.”는 발언은 ‘증세 논쟁’을 일으켰고, 급기야 같은 달 25일 신년기자회견에서 “당장 증세를 주장하지 않는다.”며 주춤하는 모습을 연출했다. 그렇지만 일단 국민들에게 ‘양극화 해소’에 따른 해법 차이 및 갈등의 골을 각인시키는 데 성공했다는 자평이다. 청와대의 등식은 ‘양극화의 해소=미래의 비전’이다. 상위계층과 하위계층 간의 빈부 격차가 갈수록 심화되고, 중산층이 엷어지는 양극화에 대비하지 않으면 결국 훨씬 더 큰 사회적 비용을 지불할 수밖에 없다는 논리다. 나아가 사회안전망이 없는 데다 저출산·고령화 사회까지 겹칠 경우,10∼20년 후 위기에 봉착할 수 있다는 경고까지 서슴지 않는다. 해법으로 좋은 일자리 공급, 복지서비스 확충, 공공서비스의 양 및 질의 제고 등을 제시하고 있다. 무엇보다 속내에는 상위계층의 공동체에서의 역할을 요구하고 있다. 특히 취임 3년 동안 경제의 침체 속에서 ‘성장’을 도외시할 수 없는 탓에 ‘분배’에 해당하는 양극화의 공론화를 꺼렸다는 게 청와대 관계자의 설명이다. 정치권이나 학계에서도 성장과 분배를 떼어 놓을 수 없다는 데 의견을 같이한다. 그렇지만 해법의 주체가 ‘국가냐, 시장이냐.’에 따라 다르다. 이화여대 이성형(정치외교학) 교수는 “국민들도 양극화에 대한 인식을 가져야 한다.”고 전제,“양극화가 구조화되면 치유가 불가능하다.”고 지적했다. 이 교수는 또 “정부가 증세나 토지개발이익금의 환수 등 과감한 정책을 펴 사회안전망을 구축하지 못하면 자칫 중남미의 꼴이 될 수 있다.”고 지적했다. 지지율에 얽매일 인기영합의 정책은 국가의 미래 준비만 더디게 할 뿐이라고 설명했다. 한신대 이인재(사회복지학) 교수는 양극화 해소에서 정부의 제도화된 조정력, 중장기 로드맵의 마련 등을 강조했다. 이 교수는 “부처별의 정책이 아닌 복지·일자리·교육 등 관련 정책이 함께 맞물려 돌아갈 수 있도록 정책을 수립해 시행해야 한다.”고 주문했다. 이 교수는 양극화 해소를 시장의 논리에 맡겨야 한다는 입장보다는 국가의 개입은 불가피하다는 쪽에 무게를 뒀다. 청와대의 핵심 관계자는 “고도 성장과 압축 성장에 따른 IMF의 후유증이 중산층의 붕괴로 나타나고 있다.”면서 “양극화를 소모적인 정쟁으로 몰고 갈 것이 아니라 책임있는 공론화가 필요하다.”고 강조했다. 박홍기기자 hkpark@seoul.co.kr

대검찰청은 오는 5월 중수부안에 범죄수익 환수를 전담하는 ‘범죄수익환수 전담팀’을 만들 계획이라고 19일 밝혔다. 범죄수익 추적과 기소 전 추징 업무를 전담하게 될 전담팀은 ▲분식회계, 사기대출, 횡령 ▲주가조작 등 증권범죄 ▲불법 환투기·환치기 등 외환범죄 ▲독과점 수익, 독점규제 및 공정거래에 관한 범죄 ▲부정경쟁 행위 및 영업비밀보호 침해행위 등과 관련된 범죄수익을 주요 대상으로 한다. 대검은 또 서울중앙지검, 부산, 대전, 대구, 광주 등 5개 지검에 불법수익환수 전담팀을 설치하는 방안도 검토 중이다. 검찰은 이를 위해 지난해 말 미국 법무부 ‘자금세탁 방지 및 자산 몰수과’와 세미나를 여는 등 자금추적 기법 등을 배우기도 했다.김효섭기자 newworld@seoul.co.kr

부정 실업급여 신청자가 지난해 40% 이상 급증한 것으로 나타났다. 노동부는 지난해 실업급여 부정 수급자가 9743명으로 2004년 6896명에 비해 41.3%(2847명)나 증가했다고 19일 밝혔다. 실업급여는 근로자가 고용보험 적용 사업장에서 최소 180일 이상 근무하다가 경영상 해고, 계약기간 만료 등 비자발적인 사유로 실직하면 실직 전 평균 임금의 50%를 90∼240일까지 받을 수 있는 제도다.부정 수급자는 2001년 4433명,02년 4555명,03년 4572명 등으로 해마다 늘고 있다. 부정 수급액도 2001년 14억 4600만원에서 지난해에는 38억 4500만원으로 크게 증가했다. 부정 수급자 대부분은 취업사실 미신고(83.6%)로,1인당 부정 수급액은 50만원 미만(78.1%)이 가장 많았다. 노동부는 1월부터 부정수급 행위를 신고하면 수급액의 10%를 포상금으로 지급하는 ‘신고포상금제도’를 운영하고 있다.노동부 관계자는 “부정 수급자로 적발되면 수급액 전액을 환수하고 최고 1년 이하 징역 또는 300만원 이하의 벌금형에 처해진다.”면서 “사업주와 근로자가 공모하면 부정 수급행위를 적발하기 어렵다.”고 설명했다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

증세 논의가 물밑으로 얼굴을 가렸다. 거센 증세 반발이 지자체선거에 불리하다고 판단한 듯 정부는 관련공청회를 5월 이후로 미뤘다. 그동안 증세 바람은 부동산 폭탄세례에서 각종 소득공제 축소와 여성 생리용품이나 아파트 관리비 부가세 논란에 이르기까지 생활 전반에 걸쳐 불어닥쳤다. 물론 정부로서는 하루빨리 부동산투기를 잡고 양극화 해소 재원을 마련하기 위해 증세만큼 손쉬운 방법은 없다고 생각했을 것이다. 그러나 어떤 정책목표든 세금만 많이 걷는다고 이뤄낼 수 있는 것은 없다. 오히려 조급한 증세는 많은 부작용을 부른다는 게 필자의 견해다. 우선 부동산의 경우를 보자. 세금폭탄 이후 거래가 얼어붙어 내 집 마련이 힘들고 특정지역 아파트는 희소가치를 업고 값이 오르는 것으로 보도되고 있다. 고용창출과 경기파급효과가 큰 건설경기가 실종돼 걱정이라는 금융통화위원들의 지적도 나왔다. 결론적으로 아파트값은 공급이 턱없이 부족해서 뛰는 것이므로 다소 시간이 걸리더라도 공급을 획기적으로 늘리고 시중의 과잉 통화량을 환수하거나 금리인상 등의 다각적이고 근본적인 해결책을 강구해야 할 것이다. 양극화 재원도 봉급생활자를 비롯한 서민 주머니를 짜내 만드는 것은 문제해결과 거리가 멀다. 맞벌이세, 해외근로 소득 비과세 축소, 주택대출상환액공제 축소 등 갖가지 증세조치로 서민생계에 깊은 주름살이 가게 한 뒤 이들을 지원한다고 나서는 것은 병주고 약주기일 뿐이다. 장례비, 학원비 등 생활필수 서비스까지 부가세대상을 확대하는 것은 그대로 물가인상으로 이어져 서민생활을 어렵게 한다. 부가세 같은 간접세는 가난한 자, 부유한 자 똑같이 부담하기 때문에 빈부격차 해소에 역행한다. 그뿐인가. 부가세가 늘어나면 탈세를 노린 무자료거래도 성행, 시장질서를 어지럽힌다. 그러나 가장 큰 문제는 경제가 오랜 침체를 겪는 상황에서 증세를 함으로써 국민소득이 줄어 소비가 더욱 위축되고 기업이 투자를 꺼려 경제가 더 나빠지는 것이다. 증세는 경기가 호황일 때 하고, 경기가 좋지 않으면 세금을 줄여 소득이 늘게 하고 근로의욕과 기업투자심리도 북돋아주어 경기를 호전시키는 게 순리다. 그럼에도 정책은 반대로 가기 때문에 국민들은 납득할 수 없고 불안한 것이다. 경기가 빠른 시일 안에 회복되어 일자리가 늘어나고 영세자영업자는 장사가 잘 되어 가난에서 벗어나도록 해야 한다. 새로운 세금 신설이나 공제 축소보다는 음성불로소득 등 이른바 지하경제 탈세를 적발하는 데 힘을 기울여야 한다. 지하경제는 국내 총생산(GDP)의 20%인 150조원에 이르는 어마어마한 규모다. 대기업 이윤의 사회환원 차원에서 빈민구제프로그램 등에 기업의 참여를 유도하는 것도 검토할 만하다. 조세에 관한 정의 가운데 ‘즉각적인 반대급부 없이 정부에 내는 재화’라는 풀이가 있다. 그만큼 세금은 예민하며 특히 서민들에겐 큰 짐이다. 중국의 공자가 제자들을 이끌고 천하를 돌아다니던 시절, 깊은 산골짜기를 지날 때 한 여인이 서럽게 울고 있어 까닭을 물은 즉, 호랑이가 남편을 물고 갔다는 것이다. 그렇다면 왜 마을로 내려가지 않고 산 속에 사느냐고 묻자 세금을 너무 많이 뜯어가기 때문에 마을로 내려가 살 수 없다고 했다. 이를 본 공자는 “가혹한 정치는 호랑이보다 무섭다(苛政猛於虎)”라며 탄식했다는 것이다. 증세를 만병통치로 잘못 아는 정부관계자가 새겨들을 말이다. 우홍제 언론인

정부는 17일 오후 노무현 대통령 주재로 올해 첫 국가안전보장회의(NSC)를 열고 북핵을 비롯, 작전권 환수문제 등 현안을 점검한 뒤 올해의 6개 안보정책 과제를 선정했다. 노 대통령은 회의에 앞서 이종석 통일부 장관을 NSC 상임위원장으로 임명했다. 회의에서는 올해의 안보정책 목표를 ‘한반도 평화의 제도화’로 정하고 ▲북핵문제의 해결구도 수립과 한반도 평화체제의 전기 마련 ▲작전권 환수 및 주한 미군 기지의 이전 등을 포함한 한·미동맹의 조정 협상 마무리 ▲지속적인 신뢰구축을 통한 남북관계의 질적 도약이 필요하다는 데 의견을 모았다. 또 ▲납북자나 탈북자 등의 문제와 관련된 대북 인도주의 현안에 대한 적극적인 타개 ▲국방개혁의 가시적 성과 도출 ▲안보정책에 대한 국민의 신뢰 제고 등도 과제로 지정했다. 청와대 김만수 대변인은 “회의에서는 부처에서 협의한 안보정책에 대한 방향과 과제를 포괄적으로 점검, 심의하는 데 초점을 뒀다.”고 설명했다. 김 대변인은 이어 “회의에서는 우리 군의 한반도 방위에서의 역할 증대와 북핵에 대한 주도적인 해결 구도 마련, 남북간 교류 협력 심화와 긴장완화 등에서 상당한 진전을 이룬 것으로 평가했다.”고 전했다.박홍기기자 hkpark@seoul.co.kr

향후 5년 동안 추진할 서울시내 노후주택의 재건축 밑그림이 확정됐다. 아파트 87개 단지, 단독주택 250개 구역 등 모두 337곳이다. 대상단지와 용적률 등이 확정된 데다가 2종 주거지역 층고도 서울시의회가 조례 심의를 앞두고 있어 조만간 재건축 관련 원칙들이 모두 정해진다. 대체로 용적률은 억제를, 층고는 다소 완화되는 추세다. 이에 따라 단지별로 희비가 교차하고 있다. 특히 계획 용적률을 상향조정하지 않고 210%로 확정, 직격탄을 맞은 은마아파트 등 3종 단지들은 가격이 약세다. 급등세를 보였던 강남권 재건축 집값도 진정세가 예상된다. 3종 주거지역의 용적률은 서울시가 조례로 250%로 규정하고 있다. 하지만 서울시가 지난해 10월 초 210%로 제한해 공람공고를 했다. 이에 따라 은마아파트 등의 주민들이 이의신청을 통해 용적률을 현대아파트 등 아파트지구와 같은 230%로 해줄 것을 요구하고 서울시의회가 가세, 서울시가 한때 230%로 올리는 방안을 추진했었다. 그러나 이같은 방침이 알려지면서 은마아파트 31평형 가격이 10억 3000만원에 달하는 등 집값이 뛰자 이를 백지화하고 210%로 확정했다. 이미 재건축 구도가 확정된 아파트 지구 등을 제외한 서울시내에서 추진되는 모든 재건축은 계획용적률이 210%로 굳어졌다. 대지의 기부채납 등을 통해 인센티브를 받더라도 최고 250%를 넘을 수 없게 됐다. 현재 3종 일반주거지역은 층고 제한이 없고 1,2종만 제한을 받는다. 시는 현재 최고 12층으로 돼있는 2종 일반주거지역의 아파트 재건축 층고를 평균층수(15층) 개념을 도입, 신축적으로 적용하는 안을 시의회에 제출한 상태다. 시의회 일각에서 이를 18∼20층으로 올리는 안을 추진중이지만 오는 23일쯤 시 안대로 15층이 평균층수로 통과될 전망이다. 이 경우 최고 20층까지 건축이 가능하다는 분석이다. 재건축 기본계획의 확정으로 단지별로 명암이 엇갈리고 있다.3종 용적률이 210%로 묶이자 2종 일반주거지역 단지들은 반사이익을 누리고 있다. 그러나 늘어난 용적률의 25%를 임대아파트로 짓도록 규정한 개발이익환수제, 소형평형 의무비율 등의 규제에다 개발부담금을 물리는 추가 규제가 추진중이어서 재건축 ‘4중고 시대’라는 평가를 받고 있다. 세중코리아 김학권 사장은 “3종 일반주거지역의 대표격인 은마아파트가 만약 250%로 재건축을 하려면 전체 대지 가운데 13.5%를 기부채납해야 한다.”면서 “현 단지가 31,34평형으로 이뤄진 반면 재건축을 할 때에는 소형의무비율 등 각종 제약 때문에 채산성을 맞추기가 불가능하다.”고 말했다. 은마아파트 주민들은 체념상태에서 장기전을 불사한다는 태세다. 대치동 S공인중개사 관계자는 “210%로 확정됐다는 소식이 전해지면서 매물이 늘고 있다.”고 말했다. 2종에서 3종으로 종상향 예정인 청실·홍실아파트 등 7개 단지는 반사이익이 기대된다. 용적률은 210%로 그대로이지만 층고는 제한을 받지 않아 20층이 넘는 고층아파트 건립이 가능하기 때문이다. 벌써 매물이 회수되고 있다. 김성곤 주현진기자 sunggone@seoul.co.kr

‘8·31대책’의 주요 내용이 법제화됐음에도 불구하고 재건축 아파트를 중심으로 주택시장이 다시 흔들리는 모습이다. 최근 들어 서울 강남의 재건축 아파트값 상승률은 일반 아파트의 4배를 웃돈다. 재건축정책을 근본적으로 재검토하게 된 이유다. 논의되고 있는 대책은 크게 재건축사업에 대한 규제 강화와 재건축으로 발생한 개발이익의 적정 환수 두 가지다. 재건축은 도시의 지속적인 발전을 위해 촉진해야 할 사업이다. 재건축으로 낡은 주거지가 좋은 환경으로 바뀌면 주거 수준이 좋아진다. 집값도 당연히 비싸진다. 이 이익은 소유자에게 귀속되어야 한다. 하지만 소유자의 특별한 행위 없이도 용적률이 늘어나 재건축대상 주택의 가격이 뛰고 그 이익이 사유화된다면, 재건축의 절차나 이익 배분에 대한 사회적 논의가 필요하다. 용적률 인상은 토지의 효율적 이용을 뜻한다.100평의 땅에 용적률 100%를 적용하면 건평 100평의 집을 짓는다.200%의 용적률을 적용하면 200평짜리 집을 짓는다. 같은 땅에 두 배나 넓은 집을 짓게 된다. 수익도 그만큼 늘어난다. 미래의 수익을 현재가치로 환산한 것이 땅값이다. 따라서 용적률이 인상된 만큼 땅값은 오르고, 소유자는 특별한 투자나 행위 없이 이익을 얻게 된다. 용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정하고 있다. 지자체는 이 범위 안에서 도시계획과 사업승인 등을 통해 용적률을 조정한다. 용적률 조정은 도시계획에 의한 토지이용계획의 변경행위다. 개발이익 환수에 관한 법률은 개발사업의 시행, 토지이용계획 변경 등으로 정상지가상승분을 초과한 토지가액을 개발이익으로 정의하고 있다. 재건축은 개발사업이다. 또한 토지이용계획 변경에 의해 용적률이 조정되는 사업이다. 따라서 용적률 조정에 의한 재건축으로 발생한 개발이익은 소유자의 투자가 아닌 행정행위로 발생한 특별한 이익이다. 환수해야 할 우발이익인 셈이다. 하지만 재건축 개발이익은 택지개발 등 다른 개발사업과 달리 개발부담금 부과대상이 아니다. 저밀도 아파트단지를 고밀도로 개발하면 용적률이 늘어난다. 아파트소유자는 적은 비용으로 더 넓은 새집을 마련할 수 있다. 용적률 증가로 발생한 이익이 사유화되니 재건축은 매력적이다. 한편 건설업체는 아파트 소유자에게 더 많은 이익을 보장하면 사업권을 확보할 수 있다. 이 과정에서 늘어난 비용은 일반분양 아파트에 전가된다. 아파트 재건축사업에 민간 건설업체들이 적극 참여하는 이유의 하나다. 재건축으로 살기가 훨씬 좋아진 새 집은 주변보다 더 비싸다. 그러니 재건축이 예상되는 아파트는 이보다 더 값이 오를 수밖에 없다. 경쟁적으로 개발이익이 발생하는 구조다. 개발이익이 있는 곳에 돈이 몰리는 것은 시장의 속성이다. 이른바 투기현상이다.400조원이 넘는 부동자금이 이를 간과하지 않을 것이다. 특히 서울 강남지역처럼 개발할 땅은 없고 도시서비스시설이 잘 갖추어진 한정된 곳은 누구나 살고 싶어 한다. 이처럼 제한된 지역에 몰리는 주택수요를 재건축사업을 통한 공급 확대로 충족시키기 어렵다. 시장 불안정의 구조적 요인이다. 시장안정은 수급조절이다. 공급정책은 오랜 시간이 필요하므로 수요를 관리하면서 추진해야 한다. 개발이익 환수와 재건축절차 강화는 수요억제를 위해 우선적으로 필요한 조치다. 하지만 수요관리 위주의 재건축정책이 실효를 거두기 위해서는 공급정책을 병행해야 한다. 아울러 강남지역 이상으로 다른 지역의 도시환경을 끌어올려 특정지역의 주택수요를 줄이는 정책이 필요하다. 박헌주 주택공사주택도시연구원장

정부가 마구잡이 개발이 되지 않는 범위에서 올해 선정될 기업도시의 수를 제한하지 않기로 했다. 건설교통부 관계자는 13일 “올 하반기에 수도권을 제외한 지방자치단체로부터 기업도시 신청을 받을 예정”이라며 “기업도시위원회의 엄격한 심사를 통과하면 숫자에 상관없이 기업도시로 선정할 예정”이라고 밝혔다. 그러나 지자체의 선심성 공약으로 땅값이 상승하는 등 국토의 마구잡이 개발 문제가 심각하다고 판단되면 기업도시의 총량을 제한할 방침이다. 건교부는 이와 함께 현행 기업도시 요건이 엄격해 대기업 등의 참여가 저조하다고 보고 농지보전부담금의 감면을 농림부 등 관계부처와 협의 중이며 예정지 주변에 상·하수도, 도로 등 기반시설의 국가지원범위를 정하기로 했다. 또 올해안에 시범사업 추진과정에서 나타난 애로점과 문제점을 파악, 개선방안을 마련해 관련 법 개정을 추진할 방침이다. 건교부 관계자는 “기업도시 활성화를 위해 해외사례를 분석한 결과 현행 기업도시개발특별법의 적용기준이 과도한 측면이 있다.”면서 “기업도시 활성화를 위해 인센티브 범위를 넓히는 방안도 검토할 것”이라고 말했다.이에 따라 정부는 현행법상 산업용지 중 시행자의 직접 사용비율(20∼50%)과 개발이익 환수율(25∼100%)을 일부 완화하거나 개발계획 수립과정에서 기업의 참여를 확대하는 방안을 연구할 계획인 것으로 알려졌다.건교부가 올해 지자체를 대상으로 기업도시 수요를 조사한 결과, 관광레저형(10곳)과 산업교역형(6곳) 등 16개 지자체가 참여의사를 밝혔다.강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

콜금리 인상으로 가계의 대출이자 부담이 더 커질 것으로 예상됨에 따라 고정금리와 변동금리 선택에 더욱 신중을 기해야 한다는 지적이다. 특히 가계대출의 대부분을 차지하고 있는 주택담보대출 중 70% 이상이 콜금리에 민감하게 반응하는 양도성예금증서(CD) 유통수익률과 같은 시장금리와 연동돼 있다. 10일 시중은행에 따르면 3개월 변동 주택담보대출 기본금리는 연 6.15∼6.73%로, 최근 계속해서 2년여 만에 최고치를 기록 중이다. 지난해 말부터 금리가 상승국면으로 접어들었지만 대출은 그래도 고정금리보다는 변동금리가 낫다는 시각이 지배적이었다. 변동금리 변화 폭이 고정금리와 변동금리의 이자 차이를 희석시킬 만큼 크지 않았기 때문이다. 재테크 전문가들은 “지금은 변동금리가 유리해 보이지만 자신의 자산 스케줄에 따라서는 고정금리도 고려해 봐야 할 시점이 됐다.”고 입을 모은다. 특히 기존 변동금리 대출자들이 중도상환수수료를 물면서까지 고정금리로 갈아탈 필요는 없지만 신규로 빚을 내려는 사람들은 고정금리 상품에도 관심을 가져야 한다는 주문이다. 국민은행의 3개월 변동 주택담보대출 상품의 기본금리는 지난해 7월 5.52%였고, 같은 달 2년 만기 고정금리형 상품의 금리는 6.47%였다.10일 현재 변동형의 기본금리는 6.22%이다. 결국 고정금리와 변동금리의 금리차가 0.95%포인트에서 0.25%포인트로 급격하게 줄었다. 지난해 7월 고정금리로 대출받은 사람이 지금은 높은 이자를 부담하고 있지만 향후 시장금리가 더 오를 경우 상황이 역전될 수도 있다는 얘기다. 은행들이 최근 벌이는 금리경쟁도 주목할 만하다. 영업경쟁이 치열해짐에 따라 은행들은 예금금리는 높여도 대출금리는 섣불리 올리지 못한다. 대출 가운데 변동금리형 상품은 시장금리가 오르면 어쩔 수 없이 이자가 오르지만 고정금리형 상품은 은행이 올리지 않을 수도 있다. 신규대출자들은 주택금융공사 모기지론, 생애최초대출, 근로자서민주택자금대출과 같은 정부의 정책자금에서 나가는 장기 대출상품을 주목해야 한다. 금리가 5.2∼6.8%로 낮은 데다 고정금리여서 금리 변동에 대한 걱정이 없다. 조흥은행 김은정 재테크 팀장은 “대출을 받기 전에 정책자금 대출을 받을 만한 자격을 갖췄는지 우선 확인해야 한다.”고 말했다. 김 팀장은 또 “자격이 안돼 시중은행의 상품을 이용해야 하는 사람 중에서도 대출금을 2∼3년 만에 갚을 능력이 있으면 변동금리가 좋지만 10년 이상 장기로 대출을 가져가야 하는 사람은 고정금리형 상품에도 관심을 가져야 한다.”고 말했다. 신한은행 한상언 재테크 팀장도 “콜금리가 단기간에 더 오를 가능성은 희박하지만 장기적으로는 추가상승 여력이 있다.”고 조언했다. 고정과 변동을 떠나 시중은행들이 제공하는 각종 할인 혜택도 눈여겨봐야 한다. 은행들은 급여이체자나 주거래 고객, 자기 은행 카드 보유자 등에게 대출금리를 깎아준다. 우리은행은 세 자녀를 둔 고객에게 0.5%포인트의 대출금리 할인 혜택을 준다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

군 복무 중에 병이 생기거나 악화된 경우 군 생활과 직접적인 연관성이 적더라도 지원하는 방안이 추진된다. 환수한 친일파 후손의 재산을 독립유공자 유족을 위해 사용하는 안도 적극적으로 검토된다. 국가보훈처는 10일 이같은 내용의 ‘2006년도 업무계획’을 노무현 대통령에게 보고했다. 업무계획에 따르면 보훈처는 군 복무 요인보다는 유전성 및 기질성이 강해 직무 관련성이 적은 경우라도 국가 유공자와는 별도의 지원 방안을 검토하기로 했다. 군 복무와의 인과 관계가 입증되지 않아 국가 유공자로 지정되지 않는 경우 국가 배상 등 사법적 구제절차에 의존해야 하는 현실을 개선키 위한 조치다. 보훈처는 또 사지절단 등 근로 능력을 완전히 상실한 중(重)상이자에 대한 보상금을 2010년까지 전국 가구 평균 소비지출액 수준으로 인상하기로 했다. 현재 중상이자에 대한 보상금은 전국 가구 평균 소비 지출액의 92.5%인 165만 5000원이다. 올해 보훈 대상별 보상금 지급 규모는 ▲국가 유공자 및 유족 1조5221억원 ▲독립 유공자 및 유족 543억원 ▲참전 유공자 2085억원 ▲고엽제 후유의증 환자 1278억원 등 모두 1조 9127억원에 달한다. 보상금 지급제도의 형평성을 고려해 결혼한 딸의 보상금 지급 순위를 아들과 같게 하는 한편, 사회적 취약계층인 모자가구 및 소년소녀 가장 지원을 위한 미성년 자녀 양육수당을 신설해 2인 양육시 16만 5000원,3인 양육시 33만원을 매달 지급할 방침이다. 보훈처는 특히 친일재산환수법에 의한 환수재산이 독립유공자 유족지원과 독립운동 공훈선양사업에 사용되도록 정부 관련부처에서 재산의 귀속 방법과 관리방안을 연구하고 있으며 재단이나 기금 형식으로 환수 재산을 사용하는 방안을 모색 중이라고 설명했다. 또 재향군인회 혁신과 관련, 정부 수의계약을 없애고 산하업체에 민간 최고경영자(CEO)를 영입할 계획이라고 밝혔다.김상연기자 carlos@seoul.co.kr

재건축 규제정책 약발 먹히나. 올 초부터 상승세를 탔던 재건축 아파트값이 다시 보합세로 돌아섰다. 시세보다 2000만원가량 싼 매물도 더러 나오고 있다. 그렇다고 정부의 규제 방안이 먹히고 있다고 단정하기는 이르다. 소나기는 피하고 보자는 관망세가 많다는 것이다. 재건축 규제에 대한 정부의 의지가 갈수록 강해지고 있지만 정책이 확정되기 전까지는 변수가 너무도 많다. ●관망세속에 일부 매물만 등락 내집마련정보사는 서울 강남의 대표적인 재건축 아파트 11곳의 시세(8일 기준)를 조사한 결과, 잠실 주공5단지 등 9곳은 보합세를 보였으며 반포 주공1단지(22평형)는 소폭 하락했다고 8일 밝혔다. 잠실 우성1∼3차만 소폭 상승한 것으로 조사됐다.2000만∼3000만원가량 상승한 것으로 조사됐다. 잠실 주공5단지는 지난달 18일에는 36평형이 13억 2000만원까지 올랐으나 지난 3일 2000만원이 내린 뒤에는 보합세를 유지하고 있다. 매물이 10개 정도 있지만 거래는 안되고 있다. 압구정 구 현대3차 33평형도 지난달 19일 11억까지 오른 뒤 이날까지 보합세를 유지하고 있다. 인근 부동산 관계자는 “올 초 재건축 완화 움직임으로 시세가 오른 뒤 변동이 없다.”면서 “현재는 매물 자체가 없기 때문에 시세 변동을 예측하기가 쉽지 않다.”고 말했다. 반포동 주공1단지 22평형은 8억 2000만원까지 가격이 올랐으나 이날 호가 기준으로 1000만원이 내렸다. 인근 D부동산측은 “22평형은 안전진단까지 났지만 8·31 2단계 대책으로 주춤해진 상태”라고 말했다. 주간 변동률도 재건축 시장의 오름세가 꺾였음을 알 수 있다. 서울 재건축 아파트값은 지난주 0.27% 변동률로 전주(0.94%)보다 크게 둔화됐고, 강남구와 송파구는 재건축 상승폭이 일반 아파트값 상승률보다 낮았다. 강남구의 경우 재건축이 0.12% 오른 반면 일반 아파트는 0.25% 상승률을 기록했다. 수도권 역시 재건축 0.18%, 일반 아파트 0.13%로 비슷했다. ●불안요소는 여전… 반등 가능성도 재건축 개발부담금제의 파급효과가 오래 가지 못할 것이란 전망도 만만찮다. 강력한 규제로 재건축시장은 침체를 보이겠지만 공급부족으로 인해 또다시 집값이 오를 수 있다는 것이다. RE멤버스 고종완 대표는 “개발이익 환수를 강화하더라도 재건축사업의 길은 터줘야 강남권에 공급이 늘어 장기적으로 집값이 안정될 수 있다.”면서 “재건축 자체가 어려워지면 공급 부족에 따른 가격불안은 계속될 것”이라고 말했다. 김규정 부동산114 시세팀장은 “강남권 재건축 아파트는 정부 대책이 발표될 때까지 관망세가 지속될 것이지만 새 입주 아파트의 중대형 평형은 매물이 부족해 전반적인 가격 불안 요소는 남아 있다.”고 분석했다. 스피드뱅크 관계자는 “재건축 가능연한이 40년 정도로 결정되면 당장 재건축을 할 수 있는 단지가 거의 없어진다.”면서 “대치, 은마, 잠실 주공5단지 등 사업 초기 단계 아파트는 가격 상승폭이 컸던 만큼 타격이 클 것”으로 전망했다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

지난해 말 ‘친일 반민족행위자 재산의 국가귀속에 관한 특별법’이 시행된 뒤 처음으로 검찰이 친일파후손들이 제기한 소송에 대해 중지신청을 내는 등 친일재산 환수에 본격 착수했다. 이에 따라 올 상반기 ‘친일반민족행위자 재산조사위원회’가 구성되면 친일파 재산환수 작업이 급물살을 탈 전망이다. 6일 법무부와 대검찰청에 따르면 서울고검은 송병준과 이재극, 나기정, 이근호 등 친일파 4명의 후손들이 국가를 상대로 낸 땅찾기 소송 4건과 관련, 지난달 말 서울고법과 서울중앙지법에 소송중지 신청을 냈다. 친일파 재산환수법은 러·일전쟁 전부터 해방 전까지 일제에 협력한 대가로 취득하거나 상속받은 재산과 친일재산임을 알면서 증여받은 재산을 ‘친일재산’으로 규정하고 이를 국가소유로 귀속하도록 규정하고 있다. 친일재산 여부는 친일재산조사위가 결정한다. 특별법에 따르면 법무부는 진행 중인 재판의 대상이 친일재산으로 판단될 경우, 담당 재판부에 소송중지 신청을 하고 조사위원회에 조사를 의뢰하도록 정하고 있다. 법무부는 앞서 지난달 19일 이같은 내용의 국가소송 관련 업무처리지침을 전국 검찰청에 전달했다. 또 국가가 패한 경우에도 해당 재산이 친일재산임을 확인해 관할 법원에 처분금지 가처분 신청을 내도록 했다. 법무부는 국가소송은 물론 친일파 후손과 개인간 소송에 대해서도 친일재산에 대한 국가귀속 가능성을 검토, 검사가 독립당사자로서 소송에 참가하도록 했다. 현재 친일파 후손들이 제기한 소송은 26건이다. 한편 한 법조인은 “특별법이 헌법이 금지한 소급입법을 적용한 측면도 있다.”고 말했다. 이에 대해 법무부 관계자는 “국회 법안심의 당시와 법사위가 용역을 의뢰한 헌법 교수들도 위헌 소지가 없다는 결론을 내렸다.”고 밝혔다. 김효섭기자 newworld@seoul.co.kr

친일파 후손들이 국가를 상대로 낸 소유권 확인 청구소송 4건에 대해 검찰이 지난달 말 이미 해당 법원에 소송중지 신청을 한 사실이 밝혀졌다. 지난 연말 ‘친일 반민족행위자 재산의 국가귀속에 관한 특별법’이 시행된 지 한달여 만에 검찰이 구체적인 환수 작업에 들어간 것이다. 우리는 검찰의 발 빠른 행동을 환영하며 친일파 재산의 환수가 신속하게, 또 단호하게 이루어질 것을 기대한다. 친일파 후손들이 매국의 결과물인 조상의 땅을 되찾으려고 소송을 내 사회적 이슈가 될 때마다 우리는 친일파 재산을 후손에게 대물림하는 일이 있어서는 안 된다고 줄곧 강조해 왔다. 이제는 관련 특별법을 제정해 시행하는 만큼 재산 환수를 미적거려 사회적 갈등을 방치하거나, 멋모르고 친일파 재산을 매입하는 선의의 피해자가 발생하도록 할 이유가 없는 것이다. 따라서 친일파 재산 여부를 판정하는 친일반민족행위자재산조사위원회를 조속히 구성하고 친일재산 실태를 전국적으로 파악하는 등 제반 절차를 갖춰 나가야 하겠다. 최근 연구 결과를 보면 일제강점기에 친일파가 보유한 땅은 모두 1억 3484만평(445.75㎢)에 이른다고 한다. 또 법무부 발표에 따르면 친일파 후손이 낸 소송 26건 가운데 국가의 일부패소로 확정된 판결이 5건이나 된다. 특별법은, 국가 패소가 결정돼 후손에게 소유권이 넘어간 땅에 대해서도 법원에 처분금지 가처분 신청을 해 되찾을 수 있는 길을 열어 놓았다. 광복 60년이 넘어서야 우리사회는 비로소 친일파 재산 처리 기준을 마련했다. 정부는 한치의 빈틈 없이 이를 시행해 민족정기가 더이상 훼손되는 사태를 방지하기 바란다.

재건축 개발부담금제 도입이 유력한 가운데 개발부담금제에 따른 논란이 위헌논쟁과 정책의 실효성 문제로 확전되는 양상이다. 정부와 여당은 개발부담금제가 중병을 앓고 있는 재건축 시장의 특효약이 될 것으로 보고 있다. 그러나 재건축조합 등은 개발부담금제에 위헌 소지가 있다며 강력 반발하고 있다. 헌법소원 등 법적 대응도 하겠다며 벼르고 있다. 정부·여당도 개발부담금제가 일부 위헌 소지가 있다는 점은 인정하고 있다. 때문에 위헌 소지를 없앨 수 있는 방안으로 개발부담금제를 도입한다는 방침이다. ●“공공의 이익을 우선한 정책이다” 개발부담금제 도입을 제안한 박헌주 대한주택공사 주택도시연구원장은 공익적 차원을 우선 고려해야 한다고 강조하고 있다. 재건축 조합원들의 재산권이 일부 침해를 받을 수는 있지만 개발부담금제로 인해 재건축 시장이 바로서게 되면 그에 따른 이익은 사회구성원 모두가 얻게 된다는 주장이다. 박 원장은 현행제도에는 재건축에 따른 개발이익 환수 장치가 없기 때문에 조속한 개발부담금제 도입 등의 다양한 방안이 필요하다고 강조했다. 그는 “위헌론자들은 재건축 때 일정비율의 임대주택을 의무적으로 짓도록 하고 있어 사실상 개발이익을 환수하고 있다고 주장한다.”면서 “그러나 재건축에 따른 모든 임대주택은 지방자치단체가 재건축조합으로부터 매입하기 때문에 진정한 의미의 개발이익 환수로 볼 수 없다.”고 지적했다. 재건축 때 지어진 임대주택을 지자체가 원가에 매입하면 재건축 조합의 이익이 줄어드는 것은 사실이지만 이것을 개발이익 환수로 보기는 어렵다는 것이다. 박 원장은 “일부 주택을 무상으로 기부채납하는 방식 등이 뒤따라야 명실상부한 개발이익 환수”라고 덧붙였다. 토지정의시민연대 남기업 사무국장은 “재건축조합이 일정비율을 소형주택으로 지었다 해도 일반에 분양하지 않느냐.”면서 “때문에 소형주택의무비율제도 개발이익환수조치로 볼 수 없다.”고 강조했다. 부동산 법률 전문 변호사도 “제도의 효율성 차원을 떠나 정부가 정책 재량 범위 내에서 투기를 방지할 입법 목적으로 접근하기 때문에 재건축 개발부담금 제도를 위헌으로 보기는 어렵다.”고 소견을 밝혔다. ●“재산권을 침해하고, 과잉금지의 원칙을 위배했다” 재건축조합측은 개발부담금제는 명백한 위헌이라고 단언한다. 바른재건축실천전국연합(재건련) 김진수 회장은 “개발부담금제는 과도한 사유재산권 침해일 뿐 아니라 헌법이 보장하고 있는 과잉금지의 원칙에도 어긋난다.”고 밝혔다. 현재도 기반시설부담금제, 임대주택의무비율제 등의 제도가 있는데 또다시 개발부담금제를 도입하는 것은 과잉금지의 원칙을 벗어난 제도라는 것이다. 전국 재건축 조합장과 추진위원장들로 구성된 재건축 법률제도개선위원회는 최근 잇따라 관련 대책회의를 열고 당초 오는 10일로 예정된 국회 공청회를 무기한 연기하는 대신 장외투쟁 등에 나서는 방안을 검토한 것으로 전해졌다. 김 회장은 “법리검토를 거쳐 헌법소원을 내는 방안도 고려하고 있다.”고 말했다. 서울시립대 정창무 교수는 “사업이윤이 확보되지 않는 사업을 하라는 것은 자본주의의 시장경제에 어긋난다.”면서 “신축 아파트에는 물리지 않는 부담금을 재건축에만 물리는 것은 형평성에 어긋날 뿐 아니라 합리적 근거를 상실한 것”이라고 주장했다. 일부 부동산 전문가들은 개발부담금제 정책의 실효성에도 의문을 제기하고 나섰다. 재건축 대상 단지를 옥죄면, 이미 추진 중인 재건축 아파트나 기존 아파트값만 더 오르게 될 것이라는 주장이다. 한 전문가는 “재건축은 강남에 아파트를 공급할 수 있는 유일한 길”이라면서 “재건축을 막아 공급이 줄면 강남의 집값은 오히려 올라갈 수밖에 없다.”고 말했다. 이어 “강남 재건축만 규제할 것이 아니라 강북 뉴타운 건설 등 지금까지 내놓은 정책부터 조속히 시행하는 것이 순서”라고 꼬집었다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

경북 구미경실련이 건축비를 조작해 부당폭리를 취했다는 의혹이 제기 된 현진에버빌을 상대로 부당이익 공익환수 운동을 벌이기로 했다. 구미경실련은 5일 성명을 통해 “㈜현진은 옥계동에 짓기로 한 아파트의 사업신청서를 구미시에 내면서 대지비를 699억원으로 책정했다가 구미시가 거품을 지적하자 476억원으로 바꿨다.”고 주장했다. 구미경실련은 “대신 현진은 건축비를 2033억원에서 499억원 늘어난 2532억원으로 바꿔 전체사업비는 3722억원에서 22억원만 줄였다.”며 “이는 대지비 감액분을 벌충하기 위한 조작 의혹을 피할 수 없다.”고 강조했다.구미 김상화기자 shkim@seoul.co.kr

정부가 아파트 분양가를 낮추게 되면 반드시 뒤따라야 하는 대책이 있다. 바로 시세차익을 환수하는 방안이다. 분양가를 낮춰 아파트를 공급하게 되면 최초 분양자는 그만큼 시세차익을 거둘 수밖에 없다. 때문에 채권입찰제 확대 등으로 이익을 환수하는 조치가 필요한 것이다. 채권입찰제는 지난 83년 도입됐다가 99년 폐지됐다. 이후 8·31 대책때 다시 부활했다. 공공택지내에서 분양되는 25.7평 초과 중대형 아파트의 경우에 채권입찰제가 도입된 것이다. 구체적으로는 오는 8월 판교 신도시에 공급되는 중대형 아파트부터 적용된다. 그러나 분양가가 낮아질 경우에는 25.7평 이하 소형 아파트에서도 채권입찰제가 도입될 수 있다. 중소형 아파트라도 분양가가 낮아지면 그만큼 시세차익을 거둘 수 있기 때문이다. 전문가들은 전용 25.7평 초과 중대형 아파트에 적용되는 채권입찰제를 18∼25.7평 이하 아파트까지 확대해 이익을 환수한 뒤 이를 저소득층 국민임대주택 건설에 투입하면 1석2조의 효과를 거둘 수 있다고 보고 있다. 하지만 중소형 아파트까지 채권입찰제가 확대되면 서민들의 부담은 그만큼 가중될 수밖에 없다.강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

‘8·31 대책’이 발표된 지 5개월만에 정부가 또다시 대대적인 재건축 아파트 투기 원천봉쇄 대책을 마련중이다. 이달 말쯤 발표될 후속대책으로는 재건축 개발부담금제 도입을 비롯, 안전진단 강화와 내구연한 연장 등 재건축 승인요건 강화, 층고제한, 용적률 억제, 청약통장 가산점제 도입, 대형 임대주택 확대 등의 다양한 대책들이 검토되고 있다고 한다.‘8·31 대책’ 발표 당시 “부동산 투기는 끝났다.”고 했던 한덕수 경제부총리의 호언장담이 아직 귓가에 생생하다. 이번에는 제발 ‘물대책’이 아니기를 간절히 바란다. 가짓수만 많고 헛발질로 끝나는 각종 규제를 양산하는 일은 지금까지만으로도 족하다. 우리는 규제일변도의 대책 양산으로 일시적으로 거래가 끊겼다가 충격이 가시면 투기가 재연되는 것을 자주 경험해왔다. 이런 일이 자꾸 되풀이되면 부동산 시장의 투기내성만 키울 뿐이라는 사실을 알아야 한다. 가짓수는 적더라도 맥을 짚는 실효성 있는 대책이 필요한 시점이다. 그런 관점에서 ‘8·31 대책’때 누락된 재건축 개발부담금제의 도입을 전향적으로 추진해주기 바란다. 사유재산권 침해라는 주장이 있으나 부동산 투기는 국가경제를 망치는 망국병이다. 국가경제가 병들면 개인의 재산권도 그 의미를 찾기 어려울 것이다. 부동산 투기가 막대한 사회적 비용을 유발하는 점을 감안한다면 더 큰 공익을 위해 사유재산권의 부분적인 제한은 불가피하다고 본다. 우리는 지금도 ‘개발이익 환수에 관한 법률’을 통해 다양한 개발사업의 이익을 사회가 공유하는 개발부담금제를 시행하고 있다. 재건축사업은 이 법의 적용을 받지 않고 있으나 이번에 적용 대상에 포함시키자는 것이다. 다만 위헌시비가 일지 않도록 세심한 주의를 기울여야 할 것이다. 예컨대 세부방안 마련 과정에서 대상 지역을 집값 급등 지역으로 제한하고, 적용 시기도 집값이 급등하는 시기로 제한한다면 위헌시비를 줄일 수 있을 것으로 본다. 차제에 사법부도 망국병인 부동산 투기 억제를 위해 보다 전향적인 법 해석을 해주기를 기대한다.

부동산 후속대책 보따리에 뭘 담을까. 공급확대·거래 투명성·불로소득 환수 등의 큰 줄거리는 ‘8·31대책’에 담겨 있다. 때문에 이번 후속대책은 8·31대책에 미처 반영하지 못했거나 구멍이 생긴 제도를 보완하는 데 중점을 둘 것으로 보인다. 분양가 인하 방안, 재건축 규제 강화, 불로소득 환수 대책 등이 구체적으로 담길 것으로 예상된다. 아파트 분양가는 크게 ▲땅값▲건축비▲부대비용▲이윤으로 나뉜다. 개략적으로 땅값이 30∼40%, 건축공사비가 40% 정도 차지한다. 여기에 금융비용, 인·허가, 광고비 등 간접비용으로 20% 정도 나간다. 건설사의 이윤은 통상 7%∼8%로 본다. 하지만 택지가 고갈된 수도권에서는 땅값 비중이 훨씬 크다. 판교 신도시 중소형 아파트 분양가를 1100만원으로 볼 때 땅값은 평당 580만∼641만원. 땅값이 60%에 이른다. 분양가를 끌어내리기 위해선 택지비용을 낮춰야 한다는 주장이 설득력을 얻는 이유다. ●고층 짓는 대신 동간거리 충분히 확보 택지조성원가를 줄이는 것은 토지의 효율성과 연관된다. 예컨대 판교 신도시는 당초 ㏊당 인구밀도를 64명으로 계획,1만 9000가구를 지을 예정이었다. 그러나 인구 밀도를 분당 신도시 수준(㏊당 96명)으로 올리면서 2만 9000여가구로 늘어났다. 용적률을 올리면서 건립 가구수가 늘어나 택지 공급가를 낮춰 분양가를 그나마 줄일 수 있게 됐다. 택지지구는 분당·일산 수준의 용적률을 적용해도 쾌적한 주거환경을 유지할 수 있다. 용적률을 올리고 고층 아파트를 적극 허용하는 것이 택지 비용 원가를 줄이는 길이다. 재건축·재개발지구도 만찬가지다. 택지로 개발하는 땅은 이미 자연의 상태가 아니다. 저층 아파트를 지어 아파트가 들어서는 바닥 면적만 늘릴 것이 아니라 고층 아파트를 짓는 대신 동간(棟間) 거리를 충분히 확보하는 것이 훨씬 쾌적한 단지가 된다. 환경 피해를 최소한으로 줄이기 위해서라도 개발 밀도를 상향 조정하는 방안이 나와야 한다. ●기부채납비율도 줄여야 택지를 개발하면서 토공이나 주공이 부담하는 기간시설 비용을 줄이는 것도 택지조성 원가를 줄이는 길이다. 현재는 입주자부담 원칙에 따라 택지공급 과정에서 시행사가 비용을 부담하고, 결국 이를 입주 예정자에게 다시 전가하고 있다. 예컨대 토지공사는 판교 신도시 지구내 기간시설 투자비 외에도 주변 광역교통시설을 갖추는 데 1조 6000억원을 투자한다. 신분당선 건설에 5000억원, 광역도로건설 비용으로 4000억원 등이 들어간다. 주공은 파주 운정신도시를 개발하면서 제2자유로 건설 비용의 상당 부분을 대야 한다. 결국 시행사가 부담하는 기간시설 투자비용을 덜어주면 그만큼 택지 공급가를 낮춰 분양가를 끌어내릴 수 있다. 기부채납도 택지조성원가를 높이는 데 한몫한다. 현재는 시행사가 택지를 개발한 뒤 지자체에 무상으로 공급하는 면적이 전체의 50% 수준이다. 판교 신도시는 기부채납비율이 무려 62%에 이른다. 기부채납하는 땅은 토공이나 주공이 비싼 가격으로 땅을 수용해 공원, 도로 등을 조성한 뒤 지자체에 무료로 내주는 것을 말한다. 결국 시행사는 전체 사업비를 맞추기 위해선 돈 받고 팔 수 있는 주거·상업용지 가격을 비싸게 책정할 수밖에 없는 구조를 지녔다. 문제는 기부채납 비율이 갈수록 높아지고 있다는 것이다. 분당·일산 등 1기 신도시 개발에는 녹지율이 20%를 넘지 않았다. 그러나 판교·파주김포 등 2기 신도시 녹지율은 35% 안팎으로 늘어났다. ●건축규제시기 주민 공람일로 앞당겨야 현재 공공택지지구에서는 건설사가 치르는 땅값이 모두 드러난다. 문제는 건축비. 표준건축비를 적용한다고 해도 어떤 공법·자재를 쓰느냐에 따라 건축비가 천차만별이란 점이다. 하지만 소비자는 이를 제대로 알 길이 없다. 건축비는 건설사의 고질적인 병폐 가운데 하나인 비자금을 만드는 창구이기 때문이다. 건축비 거품 조장을 엄격히 통제하고 감시하는 것도 분양가를 내리고 개발사업의 투명성을 확보하는 길이다. 보상비와 택지지구 건축물 등을 철거하는 데 들어가는 비용도 만만치 않다. 특히 보상비를 아끼고 투기를 막기 위해선 택지지구 건축행위 금지 시기를 지구지정 이후에서 주민공고 공람일로 앞당길 필요가 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

정부와 열린우리당의 재건축 규제 방안은 ‘현실성’을 최우선적으로 감안했다고 볼 수 있다. 법 개정없이도 정부·여당의 의지만으로 가능한 것부터 우선적으로 추진하는 방식이다. 효과는 크지만 법 개정이 필요한 것은 중·장기 과제로 둬 연말쯤 시행한다는 복안이다. 현행법은 시장·군수가 안전진단 결과 등을 종합해 재건축 시행 여부를 판단하도록 규정하고 있다. 시장·군수가 특정 아파트의 안전진단을 해본 결과 재건축이 필요하다고 결론이 나왔다면서 재건축을 추진할 경우 정부가 막을 방법이 없는 것이다. 문제는 안전진단이 형식적으로 흐른다는 점이다. 정부도 재건축을 하려는 주민들이 안전진단 비용을 사실상 부담하기 때문에 상당수의 안전진단 결과가 주민의 입맛에 맞도록 나온다고 보고 있다. 하지만 안전진단의 구체적인 규정은 건설교통부 고시에 규정돼 있다. 이 고시만 바꾸면 지자체의 무리한 재건축 추진을 막을 수 있다. 한 전문가는 “한국시설안전기술공단 등 공신력 있는 기관이 깐깐하게 심사하면 상당수 재건축 추진은 막을 수 있다.”고 강조했다. 도시 및 주거환경정비법 시행령에는 재건축 대상 아파트를 ‘준공된 후 20년이 지난 건축물’로 규정하고 있다. 때문에 언제든지 시행령을 바꿔 재건축 연한을 늘릴 수 있다. 재건축 문제를 근본적으로 해결하겠다는 정부·여당의 입장을 감안하면 40년까지 강화할 가능성이 많다. 열린우리당 이강래 부동산기획단장이 3일 한 라디오에 출연해 재건축 개발부담금제 도입이 확정적이라고 언급한 것은 그만큼 개발부담금제의 효과가 확실하기 때문이다. 재건축에 따른 이익이 줄어들면 당연히 재건축 시장은 위축될 수밖에 없다. 그러나 재건축 시장에 개발부담금제를 도입하기 위해서는 새로운 법을 제정하거나 종전 ‘개발이익환수법’을 개정해야 한다는 것이 전문가들의 대체적인 시각이다. 현행 개발이익환수법은 토지의 형질변경이나 용도변경에 따른 이익을 환수하는 법이기 때문이다. 그러나 재건축에 따른 이익은 토지의 형질변경이나 용도변경과는 관계없이 용적률 상승에 따른 이익이다. 결국 현행 개발이익환수법에 재건축 조항을 넣거나 새로운 특별법을 만들 수밖에 없다. 재건축 승인권 환수나 층고·용적률 강화 문제는 장기적인 검토과제로 넘어갈 것으로 보인다. 이 단장도 이날 “재건축 승인권 등은 지자체가 가지고 있는 만큼 이를 중앙정부가 직접 환수하기는 어려울 것”이라는 점을 분명히 했다. 그러면서도 다른 방법으로 중앙정부가 통제할 수 있는 방법은 면밀히 검토하겠다고 덧붙였다. 재건축에 대한 단기 처방과 시장 상황을 봐가면서 대처해 나가겠다는 뜻으로 해석된다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr