지난 85년부터 시행돼온 토지거래 허가제에 따라 허가구역으로 묶여있던 땅들이 점차 풀릴 전망이다. 25일 건설교통부 등 관계당국에 따르면 기존 토지거래 허가구역 중 땅값 상승이나 투기 요인이 없는 곳은 지정기간 3년이 끝나면 재지정을 하지 않는 방법으로 거래제한을 풀어줄 방침이다. 부동산 실명제 실시로 땅값이 안정세를 보임에 따라 토지 소유자의 불편을 덜어주기 위해서다.토지거래 허가제 및 신고제가 실시된 지난 85년 이후 이제까지는 지정기간이 끝나도 거의 모두 재지정 됐다. 건교부는 이에 따라 이달중 경기도 안산시 등 8개시 15개군이 토지거래 허가구역으로 재지정을 신청한 3천9백39.76㎦ 중 일부 구역은 재지정을 않거나 신고지역으로 전환시킬 계획이다.이들 지역은 8월과 10월에 각각 허가구역 지정기간이 끝난다.

◎명의신탁 해지로 「2주택」땐 양도세 부과/5천만원이하 부동산 1건은 과세 면제 부동산 실명제가 시행되면서 자주 일어날 수 있는 사례들을 모아 문답풀이로 알아본다. ­명의신탁한 부동산이 토지거래 허가구역 내에 있는 경우는. ▲토지거래 허가대상 토지는 명의신탁의 예외가 인정되지 않는다.따라서 유예기간 안에 명의신탁을 해지,실명등기를 하거나 팔아야 한다.매각은 시장·군수에게 매수청구를 하거나 성업공사에 매각을 의뢰하면 된다.토지거래 허가를 받아낼 자신이 없으면 파는 게 낫다.농지처럼 명의신탁을 해지하는 과정에서 국토이용관리법 등의 위반 행위가 적발되면 제재를 받는다. ­시골에 농지를 갖고 있는 데 농지매매 증명을 못받아 친척 이름으로 등기를 했는데. ▲유예기간 중 매각하거나 자신의 명의로 실명등기해야 한다.내년부터 발효되는 농지법에 따라 도시민도 농사를 지을 뜻이 있으면 농지취득 자격증명을 발급받아 자기 명의로 실명등기할 수 있다.그러나 농사를 지을 의사가 없거나 유예기간 내 실명등기할 수 없으면 매각하거나 성업공사에 매각을 의뢰해야 한다. ­농지매매 증명이나 토지거래 허가를 못받아 소유권 이전등기를 못하는 경우는. ▲명의신탁이 아니다.실명제 시행이전에 취득했으면 3년이 지나기 전인 98년 6월30일까지 농지매매 증명이나 토지거래 허가를 받아 자신의 명의로 등기이전해야 벌칙을 받지 않는다. ­차명으로 부동산을 산 뒤 세금을 제대로 못냈다면. ▲실명등기했다면 당연히 내야 할 세금이 발견됐을 때는 세금이 부과된다.예컨대 주택소유자가 과거에 1주택을 명의신탁,1가구 2주택에 해당되지 않아 양도소득세 비과세 혜택을 받았다면 양도세를 내야 한다.세금을 피하려고 명의신탁했을 때도 명의신탁 시점을 기준으로 해당 부동산에 대한 증여세가 부과된다.그러나 명의신탁한 부동산이 1건이고 그 가액이 5천만원 이하일 때는 특례가 인정돼 유예기간 내 실명등기를 하면 양도세와 증여세가 면제된다. ­당첨권을 구입해 아파트를 취득했다(전매 취득)면 어떻게 처리하나. ▲전매 취득자는 아파트가 완공돼 당첨자 명의로 등기를 한 뒤 최초 아파트 입주(등기) 가능일로부터 3년 내 당첨자로부터 등기를 이전해야 제재를 받지 않는다.전매 취득자는 향후 아파트가 준공되는 경우 등기를 이전받을 권리를 매입한 것이므로 남의 명의로 등기하는 명의신탁에 해당되지 않기 때문이다.그러나 현행 부동산등기 특별조치법에서 부동산을 취득하는 경우 취득일로부터 60일 이내 소유권 이전등기를 신청하지 않으면 등록세의 5배를 과태료로 부과한다.다만 전매 취득자가 주택건설촉진법의 전매금지 규정을 위반한 것으로 드러나면 매도자나 매수자는 2년 이하의 징역,2천만원 이하의 벌금을 내야 한다. ­국민주택에 당첨돼 입주를 기다리고 있는 데,전에 남의 이름으로 집을 가지고 있다가 부동산 실명제 실시로 집을 갖게 됐다면. ▲국민주택의 입주자격은 무주택 세대주에 한정되기 때문에 입주자격을 잃는다.지역주택조합도 마찬가지다. ­부동산을 상속받았으나 아직 상속등기를 하지 않았는데. ▲부동산을 상속받은 경우에는 계약에 따른 취득에 해당되지 않아 부동산 실명법의 적용을 받지 않는다.

◎건교부,새달부터 토지거래 허가구역 내의 농지를 사려면 농지 취득 전 6개월 이상 거주해야 하는 현행 제한조항이 7월1일 폐지돼 농지 취득이 훨씬 수월하게 된다. 건설교통부는 23일 토지거래 허가구역 내 농지거래 허가기준을 개선,현재 「농·어민이 아닌 사람이 신규로 토지를 취득할 때는 그 토지가 속하는 시·구·읍·면에서 가족들과 함께 6개월 이상 거주하고 사실상 자경할 수 있는 여건이 돼야 한다」로 돼있는 것 중 「6개월 이상」 조항을 없애 7월1일부터 시행키로 했다고 발표했다. 이는 땅값 안정세가 지속되고 있고 토지종합 전산망 가동,토지거래 실명제 실시 등으로 땅 투기를 방지할 수 있는 장치가 마련됐기 때문에 허가구역내 농지 매매에 따른 불편을 덜어주기 위한 조치이다. 건교부는 농지를 산 후 즉시 주거지를 이전하거나 농업에 이용하지 않고 전매한 사람들은 국세청에 통보해 세무조사 등을 받게 하고 부정한 방법으로 거래허가를 받은 사람에 대해서는 검찰에 고발조치하는 등 사후관리를 강화키로 했다.

◎내년 상반기 실명전환 가능/농지/전매 금지기간후 실명 등기/주택 주택이나 땅을 남의 이름으로 등기해둔 사람들의 발등에 불이 떨어졌다.이들은 앞으로 해당 부동산을 팔거나,본인 이름으로 실명전환 하거나,또는 팔지도 않고 실명전환도 안하는 세가지 대안 중 하나를 선택해야 한다.최선책은 명의신탁한 부동산을 처분해 대금을 회수하는 것이다.다른 탈출구가 없기 때문이다. 정부가 정한 유예기간(95년 7월 1일∼96년 6월 30일)에 실명전환하면 새로 제정될 「실명법」에 따른 처벌은 면제된다.그러나 과거의 개별법 위반 및 탈세 행위에 대한 처벌과 세금 추징은 면할 수 없다. 주택건설촉진법과 국토이용관리법,부동산등기에 관한 특별법 등은 부동산의 취득 요건을 까다롭게 규정하고 이를 어기면 실형과 벌금형 등 무겁게 처벌하게 돼 있다.따라서 처벌을 각오하지 않는 한 실명전환도 하기 어렵다. 팔지도 않고 실명전환도 안 하는 방법도 안전하지 못하다.실명제가 되면 수탁자(등기부상 소유자)가 부동산을 팔아먹어도 횡령죄가 되지 않는다.실제 소유자에게 등기 이전을 거절해도 대응수단이 없다. 명의신탁 부동산의 유형별로 처리 방안을 알아본다. ▷주택◁ 신도시 아파트와 조합주택의 분양권(딱지)을 사 입주(완공)전 상태이거나,입주했더라도 전매금지 기간(입주후 2년)이 지나지 않은 경우 부동산을 처분하면 큰 손해는 보지 않는다.그러나 등기 명의변경이 안되기 때문에 원매자를 찾기가 쉽지 않을 것이다.그대로 두었다가 전매금지 기간이 끝난 뒤 자기 이름으로 등기할 수 있다.미등기 전매 사실이 적발되면 주택건설촉진법에 따라 최초 분양자(판 사람)는 당첨권이 취소되고 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 및 양도차익의 75%(당첨권 전매는 60%)의 양도소득세를 물어야 한다.실제 소유자(산 사람)는 부동산등기 특별법에 따라 등록세가 부동산 가액의 12%(정상거래는 2%)로 중과된다.실명법은 적용되지 않는다. 그러나 미등기 상태가 3년 이상 계속된 경우는 명의신탁으로 간주돼 실명법 위반으로 부동산 가액의 30%를 과징금으로 물린다. ▷농지◁ 외지인이 현지 농민의 이름으로 농지를 산 경우 통작거리(20㎞)안에 살면,올 하반기에 실명전환할 수 있다.이름을 빌려준 농민은 2백만원 이하의 벌금(농지임대차관리법 위반)을 물린다.통작거리 밖에 사는 경우는 새 농지법 시행 후인 내년 상반기에 실명전환이 가능하다.이 때 영농의사를 입증해야 한다.영농의사를 입증하지 못하면 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금을 물린다. ▷토지◁ 토지거래 허가구역 안의 땅을 현지인 이름으로 산 경우 유예기간에 빨리 팔아야 한다.실명제 때문에 외지인들은 사지 않을 것이므로 현지인에게 헐값에 되팔 수 밖에 없어 손해볼 가능성이 크다.국토이용관리법의 허가 절차를 어겼기 때문에 이름을 빌려준 현지인에게는 2년 이하의 징역 또는 부동산 가액의 30%의 벌금이 부과되고,계약은 무효가 돼 실명전환은 불가능하다.그냥 두면 재산권을 보호받지 못한다. ▷기업부동산◁ 직원 이름을 빌려 산 부동산의 경우 개별법에 따른 처벌은 개인과 같다.장부에 안올린 비업무용 부동산을 실명전환하면 법인세와 특별부가세 탈루세액을 추징한다.장부에 올린경우(가지급금 처리)라도 비업무용은 해당 부동산 가액 상당의 차입금 지급이자를 손비로 처리할 수 없다.

◎「명의신탁 예외 최소화」·「과거 처벌」에 초점/위법 관대처리땐 개혁입법 의미 퇴색/기득권반발 거셀듯… 부작용 축소 필요 부동산 실명제에 관한 정부의 입장이 「강경」으로 선회했다.23일 재경원이 밝힌 부동산 실명제 시행방안은 「과거 처벌」과 「명의신탁의 예외인정 범위 최소화」가 골자이다. 「과거 처벌」 문제는 실명제 이전에 명의신탁을 통해 이뤄진 각종 부동산 관련 개별법 위반 행위의 처리에 관한 문제이다. 실명전환 과정에서 드러난 위법 행위를 모두 처벌할 경우 엄청난 충격이 예상되고,그렇다고 처벌을 면제할 경우 자칫 부동산 실명제가 과거에 대한 「사면법」이란 비판을 피할 수 없게 된다. 홍재형부총리는 당초 『가급적 미래지향적으로 운영하겠다』고 밝혔다.이는 과거 문제를 관대하게 처리하겠다는 뜻으로 해석됐었다.그러나 최종 방침은 처벌 쪽으로 기울었다.「부동산 실명등기에 관한 법률」이 개혁입법으로서의 의미가 퇴색돼서는 안 된다는 판단에 따른 것이다. 부동산 투기를 억제하기 위해 마련해 시행하는 부동산관련 개별 법은 모두 9가지나 된다.대표적으로 농지임대차보호법·주택건설촉진법·국토이용관리법 등이며,어길 경우 강력한 처벌 조항을 두고 있다. 예컨대 국토이용관리법의 경우 토지거래 허가구역에서 부정한 방법으로 허가받아 땅을 사면 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금을 물린다. 따라서 과거에 불법으로 취득한 토지나 농지·주택 등을 실명으로 전환하는 과정에서 위법사실이 적발되면 기존의 법률에 따른 처벌을 받아야 한다. 문제는 새로 제정될 「부동산 실명등기에 관한 법률」에서도 이를 명의신탁 행위로 보아 처벌할 것인지의 여부이다.이 경우 미등기 상태가 3년이 경과하면 처벌하겠다는 방침이다.결국 미등기 상태로 소유한 부동산을 지닌 사람은 3년 안에 처분해서 대금을 회수하라는 의미이다. 명의신탁의 예외 인정 범위도 종중이나 부부간으로 대폭 축소됐다.당초에는 기업이 업무용 부동산을 사는 경우와 교회·사찰 등에도 관행을 감안해 명의신탁을 허용하는 문제가 검토됐었다.법무부가 형평 문제를 제기해 허용하지 않기로 한것으로 전해졌다. 실명제의 내용이 대폭 강화됨에 따라 앞으로 각계 의견을 수렴하는 과정에서 기득권층이 거센 반발을 보일 것으로 예상된다.실명으로 거래하는 관행이 정착되지 않은 상황에서 「법」으로 강행할 경우 부작용이 따를 가능성도 적지 않다.이를 줄이는 방안이 강구돼야 할 것이다. ◎「실명제」 시행안 문답풀이/종중 명의신탁,오랜 관행이므로 불문/도시인 농지 3년이내 명의이전 명시/실명전환 안할땐 부동산값 30% 과징금 ­기업이 임·직원등의 명의로 업무용 부동산을 매입할 수 있는 예외를 인정치 않는 것은 기업의 경쟁력을 떨어뜨리는 조치가 아닌가. ▲부동산은 실 소유자 명의로 등기해야 한다는 예외를 최소화할 필요가 있고 일부에만 특혜를 준다는 것은 형평에 어긋난다.대신 기업의 업무용 토지 매입의 어려움을 덜어주기 위해 「농어촌 산업지구」를 지정하고 미분양 지방공단의 용지의 분양을 촉진하는 등의 대책을 마련 중이다.기업의 토지 취득에 대한 규제 완화도 검토하고 있다. ­종중과 부부 간의 명의신탁을유독 불문에 부치는 이유는. ▲종중의 경우 이러한 관행이 70∼80년간 계속돼 왔다.부부 간의 명의신탁도 가사 비용을 공동으로 부담하고 재산을 취득할 때는 실질 소유자를 명확히 가려 등기를 하지 않는 게 일반적이다.법을 어긴다는 인식없이 관행에 따라 행동해 온 선량한 국민들을 처벌할 수는 없다. ­양도담보의 예외 인정이 부동산실명제를 피하는 수단으로 악용될 소지가 많다는 지적이 있는데. ▲양도담보는 채무자가 자기 소유의 부동산을 채권자 명의로 소유권 이전등기를 한 뒤 채무를 이행하면 원소유자인 채무자 앞으로 등기를 환원하고,채무를 이행하지 못하면 채무변제에 갈음해 채권자 소유가 된다.그러나 현실적으로 양도담보를 숨기고 매매 등을 원인으로 소유권 이전 등기를 하기 때문에 명의신탁을 양도담보로 위장할 가능성이 있다.따라서 채권자와 채무자,담보 목적물 등 양도담보 사실을 등기한 경우 예외를 인정했다. ­실명화 과정에서 발생한 세금의 징수 기준과 방법은. ▲세금을 포탈한 경우 예외없이 모두 추징한다.단순히 누락한경우에도 과세를 원칙으로 한다.다만 1건에 한하여 실명으로 전환된 부동산의 가액이 5천만원 이하인 것 중 과거 1가구 1주택 비과세와 종합토지세·증여세 누락분에 한정하여 세금을 물리지 않는다.기업의 비업무 부동산은 유예기간 중 업무용으로 전환하면 취득세를 중과하지 않는다. ­실명전환 과정에서 국토이용관리법이나 주택건설촉진법 등의 다른 법률을 위반한 사실은 처벌하는 이유는. ▲형평을 맞추기 위한 것이다.종전에 적발된 경우 처벌을 받은 반면 유예기간 중에 적발된 것은 처벌치 않는다는 것은 말이 안된다.다만 명의신탁 행위가 이중처벌되는 경우를 막기 위해 명의신탁이 처벌대상인 부동산 등기 특별조치법만 예외를 인정했다.만약에 유예기간 내에 실명전환을 하지 않다가 적발되면 모든 법의 위반사실에 대해 처벌받고 세금 추징과 함께 부동산 가액의 30%에 해당하는 과징금을 문다. ­토지거래 허가지역 내의 토지를 구입하거나 도시인이 농지를 산 뒤 명의이전을 하지 않으면 어떻게 되나. ▲법에서는 취득일로부터 3년이 지나면 명의신탁의 약정이 있는 것으로 간주,부동산등기 특별조치법에 따른 처벌과 함께 실명법 상의 과징금을 물리고 처벌도 한다.이 정도의 기간 동안 그냥 둔다는 것은 투기와 탈세의 의도가 있기 때문이다. ­아파트의 당첨권을 전매·취득하거나 미등기 전매로 아파트를 산 경우 처벌하지 않기로 한 배경은. ▲현행 주택건설 촉진법에서는 전매금지 기간 중에 당첨권이나 아파트를 팔면 처벌한다.이 경우 부동산 실명법을 적용해 실명등기를 강제하면 주택건설 촉진법이 금지하는 전매행위를 이 법이 인정하는 결과가 된다.또 미등기 전매를 명의신탁법에 포함시켜 유예기간 후 무효화하면 투기 목적의 중간 전매자는 적발하지 못하면서 선의의 최종 소유자의 취득만 무효가 된다.

◎향후 공장부지 확보 고심/기업명의 전환땐 종합과세 큰부담/매각·설비투자 서두를듯 부동산실명제는 재계는 물론 부동산시장에도 큰 파장을 몰고올 전망이다. 삼성,현대,LG 등 대부분의 재벌기업들은 그동안 비업무용 부동산판정을 피하기 위해 임원명의로 땅을 사들여 관리해 왔다.이같은 땅의 처리가 당장 해결해야 할 현안이다. 따라서 재계는 이미 확보한 땅의 처리문제와 앞으로의 공장부지확보방안에 부심한다.실명화한 땅이 비업무용 부동산으로 분류되지는 않는지,실명전환이나 매각때 세금문제는 어떻게 되는지,타계열사명의로 확보한 땅은 어떻게 되는지 등이 고민거리이다. 때문에 당장은 타인명의에서 기업명의로 전환되는 부동산이 종합과세돼 무거운 세금부담을 지게 될 것에 대비,매각을 서두르거나 소유한 땅에 중장기설비투자계획을 앞당기는 방안을 검토하고 있다. 또 장기적으로 부동산가격은 안정되는 반면 공장용지의 가격은 더 오를 가능성이 높다고 보고 공장부지확보에 고심하고 있다. 지금까지 대기업들은 타인명의로 공장용지를 확보함으로써 지주들이 땅값을 올리는 것에 대비했으나 앞으로 기업의 이름으로 부지확보에 나설 경우 가격상승이 우려되기 때문이다. 현대그룹의 관계자는 『지난 93년 금융실명제때 부동산실명제가 곧 실시될 것으로 알고 대비해 왔다』며 『그러나 기업들이 임원명의로 보유한 부동산은 대부분 공장용지로 확보해둔 것이므로 실효성있는 유예조치가 따랐으면 한다』고 말했다. 한편 부동산업계와 주택업계도 크게 술렁이고 있다.그러나 대체적인 반응은 부동산투기를 뿌리뽑고 실수요자를 중심으로 한 정상적인 관행이 정착될 수 있다며 환영하는 분위기이다. 이날 부동산중개업소에는 「부동산실명제가 무엇이냐」,「남의 이름으로 돼있는 땅은 어떻게 처분해야 하는가」 등을 묻는 전화가 빗발쳤다. 중개업소들은 특히 지방에 있는 땅은 토지거래허가구역으로 지정된 곳이 많기 때문에 도시인들이 현지인의 이름으로 등기하는 사례가 많아 부동산실명제가 실시되면 농경지와 임야의 거래가 위축될 것으로 예상했다. 전국부동산중개업협회관계자는 『경과조치가없을 경우 실수요거래마저 끊겨 큰 혼란이 빚어질 가능성이 있다』며 『규제가 심해지면 여유자금의 일부가 해외부동산투자로 빠져 나갈 수도 있다』고 말했다.

◎이용계획 전산관리/어기면 국가서 수용·매입/토지 과다보유·토초세 대상자 특별관리 정부는 내년부터 기업의 비업무용 토지를 일제 조사해 유휴지 요건에 해당하는 경우 유휴지로 우선 지정키로 했다.또 내년 초부터 가동되는 토지 종합전산망을 이용해 개인별·지역별 토지 소유 및 거래를 수시로 파악,집중 관리하기로 했다. 정부는 14일 경제기획원,내무부,재무부,건설부 등 관계부처가 참석한 가운데 「95년 부동산시장 전망과 안정대책」 회의를 열고 이같은 내용의 투기 근절책을 내놓았다.경기활황과 지자제 선거,민자유치 사업 등으로 값이 오를 가능성이 높다는 판단에 따른 것이다. 유휴지의 조사대상을 개인 뿐 아니라 기업의 비업무용 토지까지 확대해 91년과 92년에 취득세가 중과세된 기업소유의 비업무용 토지 5천1백27건·5억2천6백84만8천㎡를 조사,요건에 해당되면 모두 유휴지로 지정키로 했다.유휴지 요건은 취득한 지 2년이 지나도록 이용·개발하지 않은 일정 면적 이상의 땅이다. 유휴지로 지정된 땅은 이용 또는 처분계획서를 받아 전산관리하고 이를 내지 않는 경우 매년 5백만원의 과태료를 부과할 방침이다.과태료를 부과받고도 이용,처분하지 않으면 국가나 지방자치단체,공공단체 등에서 협의해 사들이거나 수용한다. 종합전산망을 활용,위장증여 및 명의신탁 해지 등의 편법 거래를 관리하고 토지과다 보유자와 30대 그룹의 6백16개 업체와 소속 임원,토초세 과세 대상자 등도 특별관리한다.토지거래 허가구역 및 인구 10만명 이상 대도시의 주변 녹지와 준농림지역,30만㎡ 이상의 대단위 개발사업 지역은 특별감시 지역으로 정한다.

토지거래 허가구역에서 거래된 토지 중 2천3백21건이 이용되지 않고 방치되거나 다른 사람에게 전매된 것으로 나타났다. 28일 건설부에 따르면 토지거래 허가구역이 지정된 지난 85년부터 92년 6월 말까지 허가구역에서 거래된 토지 27만여건 중 사후에 이용실태에 관해 관리를 받는 토지 5만7천5백4건을 조사한 결과,취득한 뒤 2년이 지나도록 이용이 안 된 채 방치된 땅이 1천4백12건,전매된 토지가 9백9건으로 조사됐다.

건설부는 23일 지난 해 금융실명제 실시 이후 1년 동안 토지거래 신고구역으로 지정한 서울 종로구 등 3만6천45㎢ 가운데 개발사업으로 투기우려가 높은 충남 보령군 천북면 등 11개 읍·면·동 3백29.8㎢를 3년 동안 토지 거래허가구역으로 지정했다. 나머지 3만5천7백15.2㎢는 5년간 신고구역으로 다시 지정했다.개발사업 예정지역으로 최근 거래가 증가하는 충북 단양군 영춘면 1백83.9㎢는 5년간 토지거래 신고구역으로 새로 지정했다. 이로써 전국의 토지거래허가구역은 전 국토의 37.7%인 3만7천4백23.7㎢인 3만7천7백53.5㎢로 늘었고 신고구역은 3만6천6백98.9㎢에서 3만6천5백53㎢로 줄었다. 건설부는 투기가 일어날수 있는 개발사업 지역은 앞으로도 관계부처와 협의해 토지거래 허가구역으로 지정하고 매년 이용 실태를 정기적으로 조사해 과태료 부과 등 사후관리를 강화하기로 했다.

건설부는 6일 부산권 광역개발 계획의 추진으로 투기가 우려되는 경남 울산군 강동면 등 6개군 14개면의 7백41.4㎦를 3년 동안 토지거래 허가구역으로 새로 지정했다. 또 토지거래 허가구역의 지정 기한이 6일로 끝난 전국 54개구 34개시 40개군의 8천2백56.1㎦를 허가구역으로 재지정했다.따라서 토지거래 허가구역은 전 국토의 36.9%에서 37.6%(3만7천3백88.3㎦)로 늘어난 반면 신고구역은 38.1%에서 37.4%(3만7천1백5.5㎦)로 줄었다. 새로 허가구역으로 지정된 곳은▲창원군 대산면 21.4㎦ ▲밀양군 초동면,상동면,산외면,단장면 2백48.7㎦ ▲울산군 강동면,웅촌면 1백9㎦ ▲양산군 원동면,철마면 2백4.3㎦ ▲진양군 이반성면 4.7㎦ ▲함안군 군북면,산인면,칠북면,함안면 1백53.3㎦ 등이다.

◎주요개발계획/아산∼광양 서남권에 신산업지대/강원·경북일부 개발촉진 일부 지구로/제주·다도해 국민여가지대 개발 정부는 국제경쟁력을 강화하기 위해 ▲아산만권 ▲부산권 ▲군산·장항권 ▲대구·포항권 ▲광주·목포권 ▲광양만권 ▲대전권 등 7개 광역 개발권역을 설정,내년부터 본격적으로 개발하기로 했다. 아산·군장·대불·광양 등지에 신산업지대를 조성함으로써 그동안 수도권과 동남권 중심의 이른바 「L」자의 경부축이 「U」자형 산업벨트로 바뀌도록 산업배치 정책을 바꿀 계획이다. 김우석 건설부장관은 5일 기자회견을 갖고 『국가경쟁력을 강화하기 위해서는 국토의 균형적인 발전이 필요하다』며 이같은 계획을 발표했다.강원도 태백지역,경북 북부지역 등 낙후 지역은 개발촉진 지구로 지정,실정에 맞는 소득기반 조성사업과 생활환경 정비사업을 적극 추진하겠다고 밝혔다. 아산만권은 아산공단,아산항 및 고속전철역을 중심으로 자족적인 생활권을 육성하고 부산권은 우리나라 제 1의 무역항으로서의 기능을 할 수 있도록 개발,국제기능을 보강한다. 군산·장항권은 군장신항,군장산업기지를 건설해 대중국 진출의 교두보로 육성하고 구미·대구·포항권은 대구∼포항간 고속도로망을 구축하는 등 해양 지향적인 개발을 추진하기로 했다.광주·목포권은 광주첨단산업기지와 대불공단을 연계 개발,국제기능을 보강하고 광양만권도 항만과 산업단지를 연계해 수출입 전진기지로 육성한다. 대전권은 중앙의 행정기능을 수용하고 과학연구 기능을 확충해 중부권의 중심지역으로 육성한다. 제주도·백제문화권·강원도 및 남해안 다도해지역도 지역특성을 살려 국민여가 지대로 개발한다.제주도는 지난 6월 마련한 종합개발계획을 착실히 추진하고 백제문화권은 이 달 중 종합개발계획을 확정한다.강원도의 관광지 개발을 촉진하기 위해 서울∼설악산∼속초간을 연결하는 고속도로 건설을 조속히 추진하며 강원도 태백,충북·경북 북부지역,지리산·덕유산 지역 등 낙후지역은 개발촉진 지구로 지정,내년부터 개발에 나선다. 아산만권과 부산권의 개발계획은 곧 확정하며,군산·장항권,대구·포항권,광주·목포권,광양만권은 이 달에 계획에 착수해 내년 중 확정하며 대전권은 내년 상반기부터 계획을 세운다. 한편 건설부는 7개 광역권의 개발로 예상되는 부동산 투기를 막기 위해 이들 지역을 모두 토지거래 허가구역으로 지정하기로 했다.또 읍·면 단위로 매주 지가,거래동향,외지인 거래동향,등기부등본 등의 발급상황을 점검하고 투기조짐이 있는 읍·면은 중앙 및 시·군 투기대책반을 투입,추적 조사하기로 했다.

◎통합·규제완화·개발예정지역 대상 오는 5일부터 10일까지 각종 개발계획 및 규제완화로 투기우려가 있는 50개 시·군에 대해 관계기관 합동으로 부동산투기조사가 실시된다. 건설부는 최근 물가불안심리가 높아지는데다 수도권의 성장관리권역 및 준농림지역의 행위규제완화,군사시설보호구역의 일부 해제,시·군통합추진,부산권과 아산권 광역개발,일부 지역의 직할시편입추진 등으로 투기가 재발될 우려가 커지자 합동조사를 한다고 2일 발표했다. 조사대상지역은 ▲부산 및 아산만 광역권개발계획지역과 공단주변 등 24개 시·군 ▲군사시설보호해제지역,수도권준농림지역·성장관리권역,시·군통합지역,직할시편입추진지역 등 19개 시·군 ▲특별한 이유없이 거래가 늘고 땅값이 오르는 7개 시·군 등 모두 50개 시·군이다. 건설부·내무부·농림수산부·국세청 등 모두 1백80명의 요원으로 15개반을 투입,토지거래와 지가동향을 파악하고 ▲외지인의 토지구입실태 ▲편법거래 ▲위장증여 등을 중점 조사한다.부동산중개업소의 중개실태 및 중개업법 등법령의 위반여부와 허가를 받아 거래한 토지의 사후관리도 점검한다. 투기우려가 큰 것으로 드러나는 지역은 토지거래허가구역으로 지정하고 토지거래허가·신고·검인관련 서류사본 등을 처리하는 즉시 관할세무서에 보내 자금출처조사 등 금융실명제와 연계한 세무조사를 실시,투기여부를 가리도록 할 계획이다.

◎농·산지 등… 현 15.5%서 42%로 건설부는 앞으로 개발가능한 토지를 전 국토의 15·5%에서 42%로 확대하고 공장용지 분양가격도 15% 정도 내릴 방침이다. 유상열 건설부 차관은 4일 민자당과의 당정회의에서 『토지에 대한 투기적 수요를 없애기 위해 매달 토지거래 전산자료를 분석,투기우려가 있는 지역을 지체없이 토지거래 허가구역으로 지정하는 등 각종 투기억제 시책을 강력히 시행할 방침』이라고 밝히고 『국토의 이용관리 체계를 보전 위주에서 보전과 개발이 조화되도록 바꿔 농지와 산지 등을 개발가능한 토지로 공급하겠다』고 보고했다. 그는 또 『현재 개발 중인 12개 공단에서 연내 3백42만평의 공장용지를 공급하고 새로이 6개 공단 4백67만평을 지정,개발에 착수할 계획』이라고 말했다.유차관은 민간 기업도 공단개발에 참여할 수 있도록 한개 기업에 대해서도 공단개발권을 허용하고 공단개발 절차와 기간을 현재의 3∼4년에서 2년으로 단축하겠다고 덧붙였다.

◎10개면 재지정/토지자료 국세청통보 월2회로 건설부는 충남 아산군과 천안군의 9개 읍·면 3백75.1㎦를 8일부터 오는 97년 6월6일까지 토지거래 허가구역으로 새로 지정하기로 했다고 6일 발표했다. 또 7일로 허가구역의 지정이 끝나는 충남 공주군 계룡면 등 13개면 4백66.6㎦ 가운데 10개면 4백59.6㎦를 3년간 토지거래 허가구역으로 다시 지정하고 대구시 북구 산격·검단·복현동 등 3개동 가운데 개발사업이 끝나 도시계획상 비녹지 지역으로 바뀐 7㎦는 신고구역으로 바꿔 지정했으며 나머지 녹지지역은 허가구역으로 재지정했다. 따라서 토지거래 허가구역은 전 국토의 36.5%인 3만6천2백78.8㎦에서 36.9%인 3만6천6백49.9㎦로 늘어나고 신고구역은 전 국토의 38.5%인 3만8천2백15㎦에서 38.1%인 3만7천8백46.9㎦로 줄었다. 허가구역으로 새로 지정된 충남 아산군과 천안군의 9개 읍·면은 아산군 염치읍,송악면,도고면,선장면과 천안군 광덕면,북면,수신면,병천면,동면으로 현재 신고구역이다.이들 지역은 아산국가공단의 본격적인 개발,서해안고속도로건설 등 각종 개발계획이 추진돼 투기가 우려되는 지역이다. 한편 건설부는 지금까지 한달에 한번씩 국세청에 통보하던 토지거래 전산자료를 이달부터는 15일에 한번씩 해당 지방국세청에 통보,부동산 투기를 보다 신속하게 막을 수 있도록 했다.

건설부는 최근 군사시설 보호구역에서 해제된 곳 중 토지거래 신고구역인 강원도 춘천군 사북면,인제군 서화면 등 2개면 7백18㎦를 3년 동안 토지거래 허가구역으로 지정하고 양구군 동면·남면·방산면과 화천군 사내면·하남면 등 5개면 6백47㎦를 5년간 신고구역으로 새로 지정키로 했다. 또 성장관리 권역으로 준농림 지역이 많은 경기도 용인군과 남양주군을 투기우려 지역으로 지정토록 국세청에 요청하기로 했다.시·군 통합예정 지역으로 최근 거래가 늘거나 값이 오르는 경북 영일군과 강원도 원주군에 대해서는 토지개발공사와 지방자치단체가 매주 거래동향을 파악하기로 했다.

◎자금력 없는 아들과 건물 공동 건축/임야등 토지거래허가 안받고 처분 토지거래 허가를 받아야 하는 지역에서 허가를 받지 않거나 자금력이 없는 아들과 공동으로 건물을 지어 상속세나 증여세를 물지 않고 증여하는 등 투기꾼들의 탈세는 여전하다.국세청이 2일 발표한 대표적인 투기사례를 간추린다. ▷사례1◁ 경기도 이천군 이모씨(54·기업임원) 부부 등 3명은 지난 83년8월과 85년3월 토지거래 허가구역인 경기도 이천군의 논과 밭,임야 5만1천여평을 산 뒤 지난 92년3월 41억원에 처분했다.허가를 받지 않고 처분하기 위해 근저당권만 설정했다.이들에게는 양도세 24억원이 추징됐으며,국토이용관리법 위반혐의로 건설부에 통보됐다. ▷사례2◁ 경기도 수원시 김모씨(57·여·산매업)는 자신의 토지에 건물을 지으면서 공사 중 건축주를 아들(25)과 공동 명의로 변경했다.지난 92년11월 아들과 공동소유로 보존등기를 했으나 조사결과 아들은 건축비를 한푼도 내지 않았다.증여세 7천9백만원이 추징됐다. ▷사례3◁ 서울 강남구 김모씨(42·의류판매업)는지난92년7월 강남구 논현동의 상가(5백70평)를 건설업자로부터 등기없이 22억원에 분양받은 뒤 지난해 3월 미등기로 34억원에 넘겼다.미등기 전매에 대한 양도세 9억원을 추징당했다. 사례4 인천시 북구 임모씨(65)는 자금력이 없는 아들 2명에게 6억원을 준 사실이 밝혀져 그 아들에게 4억3천7백만원의 증여세가 추징됐다.임씨는 장남이 지난 92년11월 인천시 남동구의 밭 2천7백평을 구입한 자금(8억7천만원) 중 5억원을,차남이 지난1월 인천시 남동구의 임야 2천3백평을 구입한 자금(1억5천만원) 중 1억원을 증여했다.장남에 3억8천만원,차남에 5천7백만원의 증여세가 추징됐다. ▷사례5◁ 안양시 관양동의 이모씨(37·부동산중개업자)는 지난 88년5월 온천개발이 가능한 전북 고창군의 임야 9천3백평을 1백만원에 산 뒤,보름 뒤 28배인 2천8백만원에 처분했다.양도세 등 2천3백만원이 추징됐다.

◎21일부터 4일간/3개 정부 합동단속반 투입/성장권역·개발예정지 중점/1천6백㎢ 토지거래허가 3년 연장 오는 21일부터 24일까지 수도권의 성장 관리권역과 준농림지역·개발제한구역(그린벨트)·신도시개발 예정지 등 투기가 우려되는 지역에 3개의 정부 합동 투기단속반이 투입된다.이 달로 시한이 끝나는 토지거래 허가구역 1천6백35㎦를 또다시 3년간 허가구역으로 지정한다. 정부는 15일 홍철 건설부 1차관보 주재로 경제기획원·내무부·국세청 등 관련부처 국장들이 참석한 가운데 부동산투기 예방대책 회의를 갖고 이같이 결정했다.지난 해 토지 가격은 7.4%,주택은 2.9%가 내리는 등 안정세가 이어지고 있으나,최근 이사철과 경기회복기를 틈타 투기성 자금이 부동산으로 몰릴 우려가 있다는 판단에 따른 것이다. 합동 투기단속반이 투입되는 지역은 수도권정비 계획법 시행령 개정으로 성장 관리권역으로 편입되는 경기도 오산·용인·김포·화성·남양주·양주군 등과 부산·대구·대전·청주 등 대도시 주변의 녹지지역,전북 완주군 등 온천 개발지역,경남 양산·물금 등 신도시개발 예정지역,준농림지역 등이다. 정부는 또 토지거래 허가를 받은 토지와 농지 가운데 이용을 않고 방치한 토지나 전매된 토지에 대해서는 과태료를 물리거나 유휴지로 지정해 지방자치단체의 환매권을 발동하는 한편 거래량과 가격이 급등하는 지역은 즉시 허가구역으로 지정키로 했다.정부 중앙단속반의 정기점검을 현 연 2회에서 4회로 늘리고 25개반(3백13명)의 부동산 동향감시반과 지방의 합동 단속반(1천9백9명)을 상시 가동한다.

◎「전국토허가제」는 3개월만에 종료 정부는 내년 1월1일부터 전국의 모든 토지거래 내용을 전산입력,투기조짐이 있으면 즉각 단속에 나서기로 했다.사실상 부동산 실명제의 효과를 거두겠다는 의지이다. 건설부는 22일 금융실명제 단행 직후 부동산투기를 억제하기 위해 지난 8월23일부터 3개월간 한시적으로 거의 전 국토로 확대했던 토지거래 허가구역을 23일 종전으로 환원했다.이에 따라 전 국토의 93.8%이던 허가구역은 35.7%로,신고구역은 38.6%로 각각 낮아졌으며 허가구역에 포함됐던 농업진흥 지역은 허가 및 신고구역에서 제외됐다. 그러나 투기행위를 근원적으로 봉쇄하기 위해 내년부터 토지거래 검인계약서 내용을 토지개발공사의 전산망과 건설부 전산자료에 입력,거래동향을 수시로 분석하기로 했다.거래빈도가 많은 투기혐의자와 거래급증 지역에 신속한 단속활동을 펴고 투기조짐이 있는 지역은 즉시 허가구역으로 재지정하게 된다.지금까지는 지난 8월23일 이후 허가구역 내의 거래내용만 전산자료로 입력했었다. 한편 투기우려가 없는 지역은단계적으로 허가구역에서 해제키로 하는 한편 이번에 신고구역으로 남는 지역의 지정기간을 종전 5년에서 1년으로단축,오는 94년 11월23일로 정했다.

정부는 금융실명제 직후인 8월23일부터 3개월 동안 한시적으로 확대한 토지거래 허가제 적용지역을 오는 11월23일 기존 구역만 남기고 해제키로 했다.해제구간은 신고제를 적용,일정면적 이상의 거래는 사후 신고토록 할 방침이다. 22일 건설부에 따르면 금융실명제로 금융기관을 빠져 나온 돈이 부동산으로 몰려 투기가 재연될 것에 대비,토지거래 허가제를 전 국토로 확대했으나 그동안 거래동향을 파악한 결과 거래 건수와 면적이 줄어 허가제를 해제키로 했다고 밝혔다. 금융실명제 직후 건설부는 부동산투기 억제대책의 일환으로 지난 8월 23일부터 허가구역을 기존 39.7%(4만6천1백77.6㎦)에서 군단위 이하 농업진흥지역을 제외한 전 국토의 93.8%(9만3천1백55.9㎦)로 확대했었다.

정부는 토지거래 허가구역에서의 거래라도 소유권이 바뀔 때만 허가를 받도록 현행 제도를 바꾸기로 했다.지상권,전세권,임차권을 취득할 때까지 허가를 받도록 하는 현행 제도가 투기방지에는 효과가 있으나 토지의 효율적 이용을 저해한다는 판단에 따른 것이다. 건설부는 19일 국회에 제출한 자료를 통해 토지거래 허가구역의 지정 기준도 「투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 또는 특별한 사유가 있는 지역」으로 구체화하기로 했다. 또 허가를 받아 취득한 토지의 이용실태를 정기 또는 수시로 조사,미이용 토지에 대해서는 2백만원의 과태료 부과와 함께 세금 중과,공공기관 선매 등의 조치를 취할 방침이다.허가구역 내의 토지를 취득한 뒤 2년 이상 이용하지 않고 방치할 경우 관계부처와 협의,종합토지세를 부과하고 미이용 전매토지는 공공기관이 선매하거나 관계부처와 협의해 양도소득세를 중과할 방침이다.