1100만 수도 서울 시민들의 눈이 서울시의 강북개발 구상에 쏠리고 있다.시는 낙후된 강북지역을 중점개발해 강남·북 지역간 균형을 이루고 시민화합을 도모,사람이 살 만한 매력이 넘치는 도시로 만든다는 구상이다.지역 균형발전을 위한 시의 구상과 전망,문제점,외국사례 등을 짚어본다. ◆왜 강북개발인가 1970년대 이전까지만 하더라도 강남북 불균형문제는 없었다.그러나 70년대 이후 정부가 강남권을 지속적으로 개발하고 집중투자하면서 강남·북 차별문제가 불거지기 시작했다.강남권이 업무·상업기능은 물론 주거·교육 등 생활환경 전반에 걸쳐 살 만한 도시의 뼈대를 갖춘 반면,강북권은 도심 공동화가 심화되고 외곽지역도 계획성 없는 난개발로 몸살을 앓는 등 지역간 불균형 현상이 누적되면서 국민통합의 저해요인으로까지 작용하고 있다(표 참조).게다가 재산세와 종합토지세 등 현행 지방세제도 지역불균형을 심화시켜 잘사는 동네와 못사는 동네간의 격차를 줄이기 위해선 근본대책이 필요하다는것이다. 이명박 시장이 지난 7월 취임과 동시에지역균형발전 추진단을 발족시킨 것은 이같은 이유에서다.시가 ‘강북 개발’이란 용어 대신 ‘지역 균형발전’이라고 표현하는 것도 금천·구로 등 한강의 서남부에 위치한 열악한 자치구들도 우선개발 대상이기 때문이다. ◆어디에? 재개발 모델사업의 대상지는 아직 확정되지 않았다.이 시장은 오는 28일 시정운영 4개년계획을 발표하면서 3곳의 시범사업 대상지를 확정,발표할 예정이다.도심지를 중심으로 도심인접지역,외곽지역,도심·외곽 연결지역에 각각 하나씩 정해질 전망이다. 현재 노후불량 주택지역 3곳과 주택재개발구역 3곳 등 모두 6곳이 후보지로 거론된다.후보지를 낀 자치구로는 ▲도심인접지역은 종로 마포 서대문 중구 ▲외곽지역은 성동 광진 은평구 ▲도심·외곽 연결지역은 동대문 성북 성동 중랑구 등 10여개 구가 거명된다.시는 해당 자치구 주민들의 호응도와 도시정비효과,상징성 등 3가지 요인을 감안해 최종 대상지를 정한다. ◆언제,어떻게? 시는 개발대상지가 정해지면 바로 사업에 착수한다.시기는 이르면 내년 초가 된다.사업은 개발 대상지를 ‘균형발전촉진지구’로 지정,도시개발공사가 참여하는 공영개발인 도시개발사업방식이나 기존의 주택재개발 사업방식(민영개발)을 병행하게 된다. 시는 이번 개발의 개념을 구릉지 등 지역적 여건에 맞는 특화개발로 잡고있다.도심인접지역은 걸어서 출퇴근할 수 있도록 ‘직주근접형’으로 개발한다.따라서 용적률과 건폐율을 최대한 허용,고밀도로 개발한다.밤만 되면 텅비는 도심공동화 현상을 막자는 취지다.반면 북한산 자락 등 구릉지를 낀 외곽지역은 자연생태환경을 최대한 살리는 쪽으로 저밀도 개발을 하게 된다.이른바 ‘생태형’ 개발이다.중간권역은 주거중심형으로 개발된다. 공영개발에 필요한 재원은 도시개발특별회계의 3700억원을 활용한다.모자라면 국고보조나 금융권 차입 등도 고려하고 있다. ◆미래상은? 4∼5년 뒤 강북권은 주거여건은 물론,교육·문화·경제여건이 대폭 개선돼 쾌적하고 매력이 넘치는 살 만한 도시로 변하게 된다. 우선 공영개발로 도로·공원 등 도시기반시설이 대폭 확충돼 주거환경이 쾌적해지고교육여건도 개선된다.재개발사업구역에는 학교가 들어서고 낡은 학교시설은 보수된다.우수자립형 사립학교와 외국 우수학교의 분교도 유치,자녀교육문제 때문에 강남으로 이주하는 현상은 사라진다.침체된 강북경제도 살아난다.재래시장은 현대시장으로 바뀌고 복원된 청계천 일대 주변에 다국적기업이 입주하는 등 동북아 금융거점도시의 핵심센터로 부상한다.역사와 문화도 살아 숨쉬게 된다.광교·수표교 등 문화유적을 원상회복,21세기 시민들이 600년 수도서울의 역사와 문화를 향유하게 된다. ◆남은 과제 이러한 ‘서울신화’를 창조하기 위해서는 챙겨야 할 과제가 적지 않다. 무엇보다 시 산하 도시개발공사가 사업주체가 되어 공영개발할 때 생길 수 있는 부자를 위한 도시개발이 되어서는 안 된다는 것이다.국고나 시비의 전폭 지원이 없는 한 독립채산제를 유지할 수밖에 없는 도시개발공사로서는 적정한 수익성을 내야 한다.고밀도 개발로 이어지고 보행환경 등 미래 환경의 질을 떨어뜨리는 요인이다. 토지수용 때 보상문제를 둘러싸고 지주들과 마찰도 예상된다.게다가 세입자들로서는 이런 경우 전세보증금만 챙길 수밖에 없어 주거환경 개선사업이 오히려 서민들의 주거환경을 악화시킬 수 있다.대진대 도시공학과 김현수 교수는 “강북지역은 못사는 사람들이 상대적으로 많은 곳으로 소형 평형의 임대아파트를 많이 지어야 이들이 밖으로 내몰리는 현상을 최소화할 수 있다.”면서 “그러나 그것은 도개공 입장으로서는 못 팔아먹는 아파트를 지어야 한다는 것이어서 결국 국고 지원이 있어야 할 것”이라고 지적했다. 건국대 부동산학과 정의철 교수는 “소득 불균형에 따른 괴리를 해소하려면 임대아파트를 짓기보다는,가격이 안 맞아 제대로 활성화되지 않고 있는 다세대·다가구 주택 매입을 시가 최대한 추진,개·보수해 서민들을 위한 주거공간으로 활용하는 것이 더 효과적일 것”이라고 지적했다. 기존 도심재개발 구역과의 형평성도 문제다.다동·서소문·을지로 등 서울중구 도심재개발은 10년 넘게 진행되고 있다.도로·공원 등 사회기반시설 설치를 민간 사업시행자가 책임져야 하기 때문이다.그런데 시는 이런 도심재개발구역을 이번 공영개발 시범사업대상에서 제외하기로 했다.시범사업 대상지역이나 도심재개발구역이나 주거환경이 나쁘기는 마찬가지인데,지역에 따라 공공기관의 지원에 차이가 난다면 도심재개발구역 내 주민들로서는 형평성을 잃은 처사라고 반발할 가능성이 높다는 것이다.도심재개발구역이 서울시 전체의 절반이나 되는 중구의 한 관계자는 “이 때문에 도로·공원 등의 공용용지를 시가 먼저 설치해주고 나중에 민간사업 시행자에게 설치비용을 부담시키는 방안으로 도심재개발 사업을 활성화해줄 것을 시에 건의했으나 아직까지 답을 받지 못했다.”고 말했다. 3개 시범단지에 포함될 가능성이 높은 청계천 주변 일대에 대한 개발방향과 연계성을 확보할 필요도 있다.청계천 복원 추진본부는 동대문 패션타운을 청계천까지 확대하고 문화관광산업을 유치,서울형 신산업단지를 조성할 계획이다.또 일부 지역을 ‘외국인 투자촉진지구’로 지정,입주 외국기업에 대해 세제혜택과 사업 인허가 관련 원스톱 서비스를 제공하는 등 세계적인비즈니스센터로 만든다는 구상이다.이렇게 청계천이 복원되면,비싼 임대료 등의 부담 때문에 이 일대 원주민들의 재입주는 시의 의도 여부에 상관없이 어려울 수밖에 없다. 중앙부처와의 업무협조도 중요하다.우선 건설교통부는 서울시가 강북권을 미니 신도시 형태로 재개발하려는 데 대해 부정적이다.기존 주거지나 시가지를 재개발하는 데는 시간이 많이 걸릴 뿐더러 공급에도 한계가 있는 만큼 신도시 개발을 병행해야 한다는 입장이다.게다가 건교부 산하 중앙도시계획위원회는 시가 추진중인 3개 재개발 시범단지의 토지거래허가구역 지정권을 갖고 있다. 재정경제부와 세제개편 문제도 협의해야 한다.시는 국세인 부가가치세의 10%를 재원으로 하는 ‘지방소비세’를 만들고 양도소득세를 지방으로 넘기는등 시와 자치구의 재정력을 모두 넓히는 방향으로 세제개편을 추진할 계획이다.그러나 재경부는 양도소득세 이전에 반대하고 있다. 박현갑기자 eagleduo@ ■‘도시속 도시' 외국사례 지금 지구촌 곳곳에서는 ‘도시 속의 도시(Town in town)’들이 잇달아 들어서고 있다.특히 선진국들은 수도(首都)에 ‘신도시’를 건설하는 데 힘을 기울이는 추세다.독립된 권역 건설로 강력한 이미지와 정체성을 살리는 한편 국제경쟁력을 갖추고 환경친화적 생태계를 조성하는 등의 다목적 포석이다.지하철,경전철 등 대중교통 시스템 개편을 개발의 축(軸)으로 한 것도 공통점이다.허허벌판에 조성하기도 하지만 기존 시가지를 재개발,특화하는 경우도 많다. 수도 ‘신도시’ 건설에 가장 앞선 나라는 프랑스.장기적인 계획과 뚝심을 갖고 개발에 나선 게 특징이다.루브르궁 서쪽 8㎞ 지점 230여만평을 대상으로 1994년까지 무려 37년간 ‘라 데팡스(La Defense)’ 프로그램을 진행했다.8㎞의 일직선 도로를 통해 라데팡스에서 개선문 등이 곧바로 보인다. 파리시는 프랑스혁명의 ‘역사 현장’으로 오랜 전통이 서린 곳이지만 발전이 정체된 라 데팡스를 크게 두개 권역으로 나눠 개발을 추진했다.상업·업무권역인 A지구에는 호텔 4곳,회의·전시장 60여곳,각종 공연장 등을 세웠다.B지구는 ‘주거 벨트’다.학교,교회 등 거의 전체를 공원지역으로 지정한 점이 특색이다. 현재 유럽 최고의 상업지구로 각광받는 라 데팡스에는 3600여개 업체의 본사가 몰려 있다.이 가운데 14개가 프랑스 기업 랭킹 20위권에 들어있을 정도다.13개 회사는 세계 ‘톱 50’으로 꼽힌다. 영국도 수도 속 ‘신도시’ 조성에 적극적이기는 마찬가지다.1994년부터 ‘런던 밀레니엄 타운 개발계획(Greenwich Peninsula)’을 내년까지 10개년 사업으로 펼치고 있다.규모는 660여만평으로 상업,주거,교육시설 등이 속속 들어서고 있다.이곳은 1980년대 중반 이래 세계적 대기업인 ‘브리티시 가스’ 등이 들어선 산업단지다.대규모 철근 적재소와 쓰레기 처리장 등 오염시설이 속속 들어서면서 대표적인 낙후지역으로 전락한 오명에서 벗어나려는 몸부림이다. 독일의 경우 서울의 ‘강남북 균형 개발’과 비슷한 취지의 ‘포츠다머 플라츠(Potsdamer Platz)’를 진행중이다.1990년 동·서독 통일 이후 동·서베를린 균형 개발의 필요성이 제기됨에 따라 93년 착수했다. 송한수기자 onekor@

내년부터 부동산가격이 급등하는 지역은 ‘투기지역’으로 지정돼 양도소득세가 기준시가 대신 실거래가액으로 과세되고,상승세가 계속되면 최고 15%포인트의 탄력세율이 더 붙는다. 이럴 경우 양도차익에 대한 실질 과세율은 최고 51%(소득세율 9∼36%+15%)까지 높아져 양도세가 중과세된다.예를들어 투기지역으로 지정된 A아파트(3년 보유 가정·34평형)를 팔아 기준시가 기준으로 양도차익(양도가액-취득가액)이 2억 6015만원이 생겼다면 지금은 7169만원의 양도세를 내면 된다.하지만 실거래가를 적용하면 양도차익이 3억 3220만원으로 높아져 9503만원의 양도세를 물어야 한다.기준시가 대비 실거래가 양도소득세는 1.3배나 차이가 난다.여기에 15%포인트의 탄력세율을 추가 적용하면 양도세는 기준시가를 적용했을 때의 2배에 가까운 1억 3978만원으로 늘어난다. 정부는 11일 과천청사에서 전윤철(田允喆) 부총리 겸 재정경제부장관 주재로 경제정책조정회의를 열고 부동산시장 안정,가계대출 증가 억제,증시안정 등 경제현안에 대해 이같은 대책을 마련하고관련법 개정을 거쳐 시행하기로 했다. 정부는 올해 안에 소득세법을 개정,부동산가격이 급등하는 지역을 투기지역으로 지정,양도세를 기준시가 대신 실거래가액으로 과세하기로 했다. 정부는 6억원이 넘는 주택은 고급주택 면적기준(전용면적 45평 이상)에 상관없이 실거래가액으로 과세하도록 소득세법을 개정해 근거 규정을 두고 투기억제가 필요할 경우 시행령에 반영해 운용하기로 했다.지금은 실거래가액이 6억원을 넘고 면적이 45평 이상일 경우에 한해 실거래가액을 기준으로 양도세를 과세하고 있다. 정부는 또 부동산 과다보유자·미성년자 등 부동산 투기혐의자를 3개월마다 국세청에 통보하고 세무조사 결과를 발표하기로 했다. 집값 상승이 땅값 상승으로 확산되는 것을 막기 위해 토지거래허가구역에 수도권과 제주도의 투기우려지역을 대폭 확대하고,토지거래허가대상 면적을 녹지지역은 ‘330㎡ 초과시’에서 ‘200㎡ 초과시’로 조정하기로 했다. 증시안정대책으로는 ▲내년 2월까지 기업연금법 제정 추진 ▲증권사 랩어카운트(종합자산관리계좌)의 직접 주식투자 금지 해제등이 추진된다. 가계대출 억제를 위해 오는 12월 주택담보대출에 대한 BIS(국제결제은행)기준 자기자본비율의 위험가중치를 현행 50%에서 60∼70%로 상향 조정키로 했다. 주병철 김태균기자 bcjoo@

정부가 11일 내놓은 경제현안 대책은 주가폭락,부동산 투기와 급증하는 주택담보대출 등 주요 골칫거리에 대한 긴급 처방 성격을 띠고 있다.한마디로 그동안에 조성된 거품이 잇따라 터져 경제에 더 큰 부담이 되는 것을 미리 차단하려는 포석이라고 할 수 있다. 사실 최근 경제여건은 심상치 않다.세계경제의 성장전망이 여전히 불투명하고,미국·유럽 등 선진국들의 부동산 버블 붕괴와 디플레이션 조짐이 나타나고 있다. 이번 대책의 특징은 ‘금리인상’이란 극약 처방을 쓰지 못하는 대신 국내경제 불안의 진원지인 부동산투기 근절에 집중적으로 칼을 들이댔다는 점이다. 투기지역의 과세 기준을 기준시가 대신 실거래가액으로 정한 것은 획기적인 조치다.여기다 탄력세율이라는 가중치까지 적용할 수 있도록 했다. 토지거래전산망,주택전산망 등 부처간 자료를 연결해 개인·세대별 부동산보유·거래현황을 실시간으로 파악할 수 있도록 해 상시감시체제로 전환했다는 것도 부동산투기 근절 의지를 보여주는 대목이다. 증시부양책은 단기적인 처방보다는중장기적인 제도 보완에 초점을 맞췄다.배당을 중시하는 기업위주의 주가지수를 개발키로 하고,실적배당형 장기주식투자 상품에 대한 세제혜택을 주기로 한 것 등은 증시의 토양분을 마련한 것으로 평가할 만하다. BIS(국제결제은행)기준 자기자본비율 산정 때 주택담보대출의 위험가중치를 높이고,가계대출에 대한 대손충당금 적립비율을 높여 유동성을 흡수하겠다는 의도도 긍정적인 평가를 받고 있다. 그러나 비투기지역이라도 평수에 상관 없이 6억원 이상의 주택에 대해 과세기준을 실거래가액으로 한 것은 다소 현실성과 형평성에서 논란이 예상된다.건설교통부의 투기과열지구와 재정경제부의 투기지역과의 개념도 애매하다.또 증시대책은 이날 주가가 다시 밀린 데서 볼 수 있듯이 너무 중장기적인 처방 위주여서 당장 약발은 별로 없을 전망이다. 주병철기자 bcjoo@ ■분야별 주요내용 1. 부동산 안정 - ‘투기지역' 개념 도입 토지거래허가제 강화 ‘투기과열지구’ ‘토지거래허가지역’ 등에 더해 ‘투기지역’이라는 개념을 새로 도입했다.투기지역에는 양도소득세를 기준시가가 아닌 실거래가 기준으로 물리게 된다.정부는 투기지역 지정근거를 소득세법에 반영하고 가격급등 조짐이 보이면 바로 재정경제부·건설교통부 등의 협의를 통해 지정한다는 방침이다.이렇게 해서도 부동산시장이 진정되지 않으면 양도소득세율(소득구간별로 9,18,27,36%)에 최고 15%포인트를 추가하는 탄력세율을 부과한다.1단계 ‘실거래가 과세’와 2단계 ‘최고 15%포인트 추가 과세’가 적용되면 양도세는 기준시가 과세에 비해 2배 이상으로 뛰게 된다. 양도세를 실거래가로 물리는 ‘고급주택’의 개념도 ‘고가주택’으로 바꿔,과세형평을 높이고 투기억제 효과를 높이도록 했다.지금은 가격이 6억원을 넘으면서 면적도 45평 이상(아파트 경우)이면 ‘고급주택’으로 분류하고 있지만 앞으로는 면적기준을 없애고 6억원 이상이면 모두 ‘고가주택’으로 분류,실거래가로 과세하게 된다.재경부 관계자는 “주택가액 6억원 기준은 시장상황에 따라 높아지거나 낮아질 수 있다.”고 말했다. 수도권 개발제한교역 및 판교 등으로 돼 있는 ‘토지거래허가구역’에 수도권과 제주도의 투기우려지역을 추가하는 한편 토지거래 허가대상도 현행 ‘녹지지역 330㎡’ 초과에서 ‘200㎡’ 초과로 확대했다. 김태균기자 2.증권시장 부양 - 기업연금 제도 도입 배당위주 지수 개발 근로기준법상 법정퇴직금을 대신하는 기업연금을 도입하기 위해 내년 2월까지 기업연금법 제정안을 국회에 제출하기로 했다. 기업연금제는 기업과 종업원이 매월 일정금액을 출연해 예금·주식·채권 등에 장기간 투자,그 운용성과를 연금형태로 받는 제도다.증시 수요기반을 확충하고,잘만하면 연금재원을 증식할 수 있다는 장점이 있지만 일반 퇴직금보다 불안정하기 때문에 최종 확정까지는 논란이 있을 전망이다. 또 배당수익 중심의 장기투자가 가능하도록 내년 6월말까지 국내 50대 우량기업을 포함시키는 새로운 배당위주의 주가지수를 개발할 계획이다. 30개 초우량기업이 참여한 미국의 다우평균지수가 재경부가 생각하는 모델이다.이 주가지수를 기초로 펀드 등을 만들 수도 있도록 했다. 올해 안에주가연계채권(주가가 하락하면 원금은 지급하되 상승에 따른 이익은 투자자와 증권사가 나누는 형태) 등 투자안전성을 높인 장외파생상품도 허용된다.증권사의 랩어카운트(종합자산관리계좌)에 대한 운용규제도 연내에 폐지된다.지금은 증권사가 수익증권 매입 등 간접투자만 할수 있지만 앞으로는 직접 주식투자도 할수 있게 된다. 김태균기자 3. 가계대출 억제 - 주택담보대출 담보비율 전국 60%로 하향조정 정부가 가계대출 추가 억제책을 내놓은 것은 자칫 내수를 더욱 위축시킬 우려가 있지만 꺾이지 않고 있는 가계대출 증가세를 더 이상 방치할 수 없다고 판단했기 때문이다.이번 조치로 금융권은 7000여억원의 대손충당금(대출금을 떼일 것에 대비해 쌓아두는 돈)을 추가 적립해야 돼 가계대출 문턱은 더 높아질 것으로 보인다. 국민들이 당장 체감하게 될 가장 큰 변화는 주택담보대출의 담보비율이다.지금은 담보가치의 70∼80%까지 대출받을 수 있으나 오는 21일쯤부터는 60%밖에 못받는다.현재 투기과열지구에만 적용하고 있으나 전국으로 확대된다.가계대출 취급에 따른 금융기관의 부담도 커진다.대손충당금 의무적립비율이 다시 상향조정돼 ▲은행권 550억원 ▲신용카드사 625억원 ▲보험사 5167억원 ▲할부금융사 730억원의 추가 부담이 생겼다.최근 급증추세인 보험권의 가계대출 수요가 타격을 받게 됐다. 가계대출에 대한 위험가중치를 상향조정(50%→60∼70%)하겠다고 예고한 대목도 은행권을 움츠리게 한다.위험가중치가 올라가면 은행들의 국제결제은행(BIS) 기준 자기자본비율이 떨어져 대외신인도에 문제가 생긴다. 정부는 국세청과 협의해 대손충당금 추가 부담금을 전액 손비처리해줄 방침이지만 금융권의 순익 감소는 불가피해졌다. 안미현기자 hyun@

충남 천안과 아산시 지역 땅투기혐의자 1868명의 명단이 국세청에 통보돼 투기혐의를 가리게 된다. 아산시와 천안시 일대 7330만평이 토지거래허가구역으로 지정됐다. 건설교통부는 1일 지난해 1월부터 지난 6월까지 이들 지역에서 대지·논·밭·산 등을 2회 이상 사들인 1283명과 한번에 2000평이 넘는 땅을 산 585명을 국세청에 통보했다. 건교부는 지난달에도 수도권과 제주지역 나대지나 전답,임야 등 건축물이 없는 토지를 2차례 이상 매입한 3만 1761명을 국세청에 통보했다. 이 기간에 천안·아산에서 토지를 매입한 개인은 9933명으로 이 가운데 2회 이상 매입자는 1283명(12.9%)이며 이들의 매입건수는 2880건(25.5%),매입면적은 885만 8000㎡(268만평,29.8%)이었다. 사들인 땅의 규모는 500평 이상이 1203건이었으며 100평 미만은 693건에 불과했다.50대 남자는 천안 성환읍 대지와 밭을 9회에 걸쳐 7만 1700㎡(2만 1689평) 사들였다. 김성곤기자 sunggone@

낙동강 유역 5곳과 남한강·임진강 유역 각각 1곳 등 모두 7곳에 새로운 다목적댐 건설이 추진된다. 건설교통부는 6일 홍수에 취약한 하천유역 수방대책의 하나로 국회 재해대책특별위원회에 제출한 태풍 ‘루사’ 피해 복구대책 자료에서 이같이 밝혔다. 이에 따르면 낙동강·안성천·남한강 등 홍수에 취약한 유역에 대해서는 항구적인 수방대책을 마련하기로 하고 시민단체·지방자치단체 등과 협조해 다목적댐을 건설하기로 했다. 기존 둑에 대한 일제조사를 벌여 취약한 곳은 시급히 보강하고 강 바닥이 높은 곳은 준설할 계획이다. 임인택(林寅澤) 건교부장관도 기자들과 만나 “낙동강 상류지역에 댐을 5개 건설해도 저류량이 3억 3000만t에 불과해 둑 보강과 준설을 병행할 방침”이라며 “금강수계도 이번 집중호우에 용담댐이 8억 2000만t을 가둬 하류지역 피해를 막았다.”고 말했다. 건교부는 이와 함께 치수사업에 대한 투자를 늘려 현재 72% 수준인 하천개수율을 2007년까지 100%로 높일 방침이다. 올해 안에 675㎞의 둑을 쌓아 하천개수율을 74%로 높이고 전국 7개 도시 하천에 홍수 예·경보시설도 설치하기로 했다. 임 장관은 수도권 신도시 개발예정지와 관련,“예전과 달리 지금은 지자체·환경단체 등과 협의과정을 거쳐야 하기 때문에 정보가 노출돼 땅값 상승 등의 부작용이 불가피한 측면도 있다.”며 “최대한 보안을 유지하되 지역이 확정되면 곧바로 토지거래 허가구역으로 묶는 등 땅투기 방지에 노력하겠다.”고 강조했다. 류찬희기자 channi@

국세청의 부동산 투기 자금출처 조사가 서울 전역과 분당·일산·평촌·산본·중동 등 5개 신도시로 확대된다. 지난해 1월부터 올 6월까지 수도권 및 제주도에서 두차례 이상 토지(주택포함)를 사들인 13만명 가운데 단기전매 등의 투기혐의자에 대해서는 자금출처와 탈세여부를 조사한다. 충남 천안과 아산 신도시 인근지역이 다음달 토지거래 허가구역으로 새로 지정되고,판교 신도시 개발이 앞당겨진다. 정부는 최근 수도권으로 확산되고 있는 집값·땅값 상승을 억제하기 위해 27일 건설교통부 차관 주재로 재정경제부·국세청 등 관계부처 실장급이 참석한 가운데 ‘8·9대책 추진상황 점검회의’를 열고 이같이 결정했다. 정부는 잇단 주택시장 안정대책에도 불구하고 집값이 서울 강북과 신도시등으로 확산되고 있다고 보고 추가로 국세청의 자금출처 조사대상을 확대하기로 했다.양도세 기준시가를 높이는 방안도 추진키로 했다. 토지거래 증가가 눈에 띄는 천안시 13개 동과 성거읍·목천면,아산시 배방·탕정·음봉면 전체를 다음달 토지거래 허가구역으로 지정할 계획이다. 토지거래 허가를 피해 그린벨트 등 녹지를 쪼개 파는 것을 막기 위해 녹지토지거래 허가 대상을 100평 이상에서 60평 이상으로 확대했다.토지거래 동향감시 구역에 서울의 강남·서초·성북·은평 등 그린벨트 조정대상 10개구와 인천 중·서·연수구 등 경제특구 예정지를 추가했다. 건교부는 강남을 대체할 수 있는 아파트 공급을 확대하고 판교 신도시 택지 분양시기를 앞당기기 위해 세부계획을 곧 마련,발표할 계획이다. 공정위는 부녀회 등의 아파트값 담합행위에 대한 조사기간과 대상을 확대하는 방안을 추진키로 했다. 이와 함께 다음달부터 검인계약서에 중개업소의 이름과 실거래 가격이 반드시 기재되었는지 여부를 시·군·구가 확인토록 했다.장기적으로는 대법원과 협의,관할 관청이 만든 관인계약서를 의무적으로 사용토록 하는 방안을 마련할 방침이다. 이같은 조치는 아파트 매매·전셋값과 그린벨트 및 개발예정지의 땅값을 잡는 동시에 부동산 거래 투명성을 확보,투기를 사전에 막아보겠다는 정부의 의지를 담고 있다. 류찬희기자 chani@

건설교통부는 수도권내 투기우려가 있는 지역을 토지거래 허가구역으로 지정하는 등 땅값 대책을 마련,시행키로 했다고 18일 밝혔다. 이에 따라 토지거래동향 감시구역인 경기도 성남·하남·용인·화성·시흥·파주와 충남 아산,제주도 제주시·서귀포시·북제주군·남제주군 가운데 땅값이 오르는 등 투기조짐이 보이는 지역은 토지거래 허가구역으로 지정될 전망이다. 건교부는 이들 지역 외에 땅값이 급등하거나 거래가 활발한 지역은 감시구역으로 지정키로 했다.이미 토지거래 허가구역으로 지정된 곳에 대해서도 거래 허가요건을 한층 강화한다. 건교부는 이들 지역의 경우 중개업자의 투기 조장,미등기 전매 알선 등 불법 행위에 대한 지도단속을 강화하고 토지전산망을 이용,투기혐의자도 찾아낼 방침이다. 건교부의 이같은 방침은 최근 일부 지역의 땅값이 크게 오른 데다 투기성자금의 일부가 수도권 땅으로 몰릴 조짐을 보이고 있는 데 따른 것이다. 실제로 건교부 조사결과 전국 땅값은 1·4분기 1.76%,2·4분기 1.28% 등 상반기에만 3.07%나 올랐으며 용인 등 수도권 일부 지역은 땅값이 급등하는 등 투기조짐이 나타나고 있다. 김성곤기자 sunggone@

땅을 사두면 무조건 오른다는 ‘토지신화(神話)’가 깨진지 오래다. 땅 투자에는 정도가 없다.정확한 정보와 과학적인 투자분석만이 성공 투자의 지름길이다. 1.투기 아닌 투자를 생각하라=무리한 투자는 금물.분수에맞는 투자가 정석이다.덩치가 큰 땅을 찾기보다 자신의 자금 동원 능력을 감안,투자하는 자세가 필요하다.특히 귀가 얇은 초보자는 남의 말을 믿다가 투자금을 날리는 사례가 많다. 2.개발예정지를 찾아라=대규모 개발이 예정된 주변 땅 구입은 성공 투자를 보장한다.그동안 땅값 상승이 컸던 지역을 보면 택지지구 주변,공단 조성지역이 빠지지 않는다.택지조성은 정부가 추진하는 가장 정확한 개발 정보다.일단택지개발예정지구로 지정되면 개발 시기의 차이는 있을지언정 거의 모두 예정대로 개발됐다.대규모 인구가 유입되면 주변 땅 가치가 그만큼 올라간다.분당이나 일산 신도시 주변 땅값 상승률이 이를 방증한다. 3.뜬 소문은 믿지 말라=정확한 정보를 바탕으로 한 정석투자만이 성공할 수 있다.갑자기 튀어나온 개발 정보나 뜬 소문에조심해야 한다.부정확한 소문만 믿고 달려들었다가 실패하기 십상이다. 4.땅값은 도로를 따라 움직인다=서해안고속도로,중앙고속도로 개통지역 주변을 보면 알 수 있다.도로 개통은 주민의 생활 반경을 확대한다.도심 접근성이 좋아져 유동 인구가 많아지면서 투자가 활성화되기 마련이다.자연히 땅값이 오를 수 밖에 없다. 5.도시계획을 눈여겨봐라=도시계획은 해당 도시의 개발 방향을 알 수 있는 척도다.입안 단계부터 최종 결정 때가지놓치지 말고 추적하면 땅값 상승지역을 예측할 수 있다. 6.권리관계 잘 따져라=토지는 아파트와 달리 권리관계가복잡하다.공부상(등기부등본)권리관계만 믿어서는 안된다.실제 이용 상황이 달라 이용제한을 받는 경우도 허다하다. 7.타이밍도 중요=대규모 개발 예정지역,땅값이 급등하는곳은 정부가 나서 토지거래허가구역으로 지정한다.판교지역이 좋은 예다.판교개발이 기정사실화되면서 일찍 투자한 사람들은 이익을 남기고 빠져 나왔다.그러나 막차를 탄사람은 거래 제한 등으로 어려움 겪고 있다. 류찬희기자

땅값이 꿈틀대고 있다.올해 1·4분기에만 전국 땅값은 1.76% 올랐다.지난 한해의 상승률 1.32%를 앞질렀다.개발 붐이 한창인 지역에서는 서너달만에 5% 이상 뛴 곳이 있다.분기별 땅값 상승률이 1991년 이후 가장 높았다.부동산 전문가들은 경기가 회복되면 기업의 설비투자가 늘면서 하반기에도 땅값 오름세가 계속될 것으로 전망했다.아파트·오피스텔 등 주거용 부동산 일색의 부동산 투자 방향을 토지쪽으로 돌려볼 때다. 최근 땅값 상승의 원인은 경기회복의 기대감과 저금리에따른 부동산 투자 활기 등이 꼽힌다.얼마전까지만 해도 전반적인 경기 침체 여파로 땅에 대한 관심은 높지 않았다.주택과 오피스텔 등 주거용 부동산은 거래가 활발하고 환금성이 좋아 투자 수익을 쉽게 낼 수 있지만,토지는 투자수익 회수 기간이 길기 때문에 투자자들의 눈길을 끌지 못했다. 그러나 경기회복의 기대감에 힘입어 돈을 땅에 묻어두려는 투자자들이 늘면서 가격이 서서히 오르고 있다.경기가살아나면 기업의 투자가 늘고 소비가 증가한다.지금이 땅투자에 망설였던 투자자들을 끌어들이기에 딱 좋은 분위기다. 바닥을 기는 금리도 투자자들을 토지시장으로 불러 들였다.정부의 잇단 주택시장 안정대책도 투자자들의 눈길을토지시장으로 돌리게 했다.주거용 부동산의 투자 수익률이 떨어지자 개발지역 주변 땅으로 발걸음을 옮기는 투자자들이 늘었다.이를 반영하듯 개발지역 주변 부동산중개업소에는 땅을 찾는 사람들의 발길이 부쩍 잦아지고 있다. ◆대도시,그린벨트 땅값 급등=땅값이 강세를 띠는 곳은 수도권 주거·상업지역.개발제한구역(그린벨트)에서 풀리는땅도 꾸준한 상승세를 타고 있다.신도시 개발 주변지역도널뛰기를 한다. 토지공사가 발표한 1·4분기 땅값 동향에 따르면 대도시는 지난해 4·4분기보다 2.11% 올랐다.중소도시는 1.51%,군 지역은 0.78%로 대도시 주변의 토지가 가격상승을 주도했다. 정관 신시가지 및 산업단지 조성이 한창인 부산 기장군일대 땅값은 불과 석달만에 8.65% 치솟았다.아파트 재건축과 주택가격 상승의 영향으로 서울 강남 일대 땅값도 4%이상 뛰었다.국제공항 배후단지조성 및 영종도 일대 경제특구 지정에 따라 인천 중구도 4.1%의 상승률을 기록했다.반면 전남도청 이전과 상권 분산 등으로 도심이 썰렁해진광주 동구는 0.27% 떨어졌다. 중소도시에서는 그린벨트해제 혜택을 입은 청주시 상당구(5.97%),택지개발공사가 한창인 파주 교하·금촌지구 땅값이 출렁거렸다.군지역으로는 그린벨트가 풀리고 오송생명과학단지가 들어서는 충북 청원군,서울외곽순환고속도로개통과 택지개발 사업이 진행 중인 경기도 양주군 등의 땅값이 올랐다.반면에 쌀값 하락 등으로 농지 수요가 줄어든전남 광양시,충북 영동군 등의 농촌지역 땅값은 떨어졌다. ◆주거·상업용 땅이 가격 상승 주도=모든 땅이 가격이 뛰고 거래가 활발한 것은 아니다. 그린벨트 해제로 개발 가능성이 커진 녹지지역의 가격 상승이 눈에 띈다.수도권과 지방 대도시의 주거·상업용 땅값도 많이 올랐다.1·4분기에만 녹지는 2.29%,주거지역은2.00% 상승했다.특히 집을 짓거나 상업용 건물을 세울 수있는 대지 가격이 껑충 뛰었다. ◆하반기에도 땅값 상승 랠리 지속=토지공사가 부동산 전문가 407명에게 설문조사한 결과,전체의 73%가 땅값 상승이 계속될 것이라고 응답했다.이들은 그린벨트 해제지역과 대규모 택지 개발이 진행 중인 경기 지역 땅값이 오를 것으로 내다봤다. 김회철 토공 지가정보단장은 “저금리 영향으로 시중 자금이 토지 시장으로 몰리면서 토지 시장이 활기를 띤 것같다.”며 “하반기에도 완만한 상승이 계속될 것”이라고 내다봤다. 그러나 상승폭은 1·4분기에 밑돌 것으로 예측했다.금리인상이 땅값 상승을 묶어둘 소지가 있는 데다 정부가 부동산시장 안정대책을 내놓을 경우 투자 열기가 식을 수 있다는 분석이다. 류찬희기자 chani@ ■투자유망지역 어디 하반기 땅값이 오를만한 곳은 어디인가? 부동산 전문가들은 대도시 택지개발지구 주변과 그린벨트가 풀리는 땅을 투자 1순위로 꼽는다.택지개발은 정부가추진하는 계획사업인 데다 주변 부동산 시장에 미치는 영향이 크기 때문이다.또 정치권 공약으로 그린벨트 해제가추진되고 있으며,해제 이후 개발계획 윤곽도잡혀가고 있다. 올해 땅값 상승률 1,2위를 기록한 부산 기장군과 충북 청원군은 모두 그린벨트에서 풀리고 대규모 개발사업이 진행되고 있다. 최근 새로 지정된 수도권 택지지구 주변도 투자 1순위다.그린벨트에서 풀리는 땅인 만큼 쾌적한 주거환경을 자랑한다.도시기반시설이 잘 갖춰져 있어 투자 메리트가 충분할것으로 보인다. 이곳은 정부가 집값 안정을 위해 국민임대주택 위주로 개발하지만 전체의 40%는 일반 분양 아파트로 이뤄진다.해당 택지지구안의 주택을 구입하면 원주민에게 돌아가는 우선 분양권도 챙길 수 있다.쉽게 일반 아파트를 분양받을 수있는 길이다. 문제는 시기다.택지개발이 본격화되면 가격이 뛰어 투자수익률이 떨어진다.또 정부가 토지거래허가구역으로 지정해 땅을 사고 파는데 불편이 따른다.따라서 가격이 오르기전에 일찍 투자하는 것이 바람직하다.성남 도촌지구 주변도 투자 수익을 기대할 만한 후보지로 꼽힌다.성남시 중원구 도촌동,갈현동 일대로 제2의 분당으로 불릴 만큼 입지여건이 좋다.분당 신도시 북쪽에 있다. 경기도 고양시 덕양구 행신동,도내동 일대 고양 행신2지구 주변도 투자 유망 대상이다.서울에서 항공대를 지나 행신지구를 가다보면 오른쪽 야산 아래에 있다.복선전철화예정인 경의선 강매역에서 가깝다.주변 땅에 묻어두는 지혜가 필요하다. 남부지역에서는 광명시 소하동,하안동 일대가 투자 유망지역.30만여평이 택지로 개발되는 곳이다.주변 나대지나음식점 등을 지을 수 있는 땅을 노려볼 만하다.의왕시 청계동,포일동 일대도 괜찮다.안양 인덕원에서 국가지원도로 57호선을 따라 가다보면 왼쪽에 있다.이미 음식점 등이많이 들어선 곳이나 10만평 이상이 택지로 개발될 예정이다.가든,전원주택 부지 등이 유망 상품이다. 하남시 풍산동,덕풍동 일대에는 8000여가구의 아파트가들어선다.신장 지구 옆으로,서울 강동구 상일동으로 바로이어진다.올림픽도로와 외곽순환고속도로,중부고속도로의접근성이 뛰어나다. 의정부시 녹양동 일대 9만 4000평도 택지로 개발된다.서울에서 20㎞ 떨어졌다.서울∼의정부∼동두천을 잇는 수도권 북부지역의 성장 축에 있다.경원선과 교외선,국도 3호선과 39호선이 만난다.택지개발이 한창인 용인 일대도 상승 여력이 남아 있다.죽전지구 주변과 신봉·동천지구도수도권에서 알짜배기로 불린다.상업 용지는 수지 1·2지구와 붙어 있고,주변에 상현·신성지구가 인접해 상권이 조기에 형성될 것으로 보인다.구릉지를 살린 환경친화적인개발이 이뤄져 쾌적한 주거 환경이 보장되는 만큼 단독 택지를 노려보는 것도 괜찮다. 류찬희기자

경기도는 2010년까지 관광문화숙박단지가 들어설 고양시일산구 대화·장항·법곳동 일부지역(189만평)을 토지거래계약허가구역으로 지정,공고했다고 18일 밝혔다.이에 따라 해당 지역내 일정면적(농지 1000㎡ 초과,임야 2000㎡ 초과,농지 및 임야외 토지 500㎡ 초과)이상의 토지거래는 오는 22일부터 2007년 4월21일까지 5년동안 계약 체결전에관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가없이 토지거래 계약을 체결하거나 허위 또는 다른 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 사람은 2년이하의 징역 또는 계약체결 당시 토지가격의 30%에 상당하는금액 이하의 벌금처분을 받게 된다. 도는 “사업부지 및 주변지역의 개발 기대심리 등으로 지가상승과 부동산 투기가 우려돼 거래허가구역으로 지정했다.”고 밝혔다.자세한 구역지정 현황은 고양시청(031-961-2114) 및 일산구청(031-960-2000)에서 열람할 수 있다. 수원 김병철기자 kbchul@

성남 판교신도시 예정지와 주변지역 1,181만여평,수도권·부산·대구·대전·광주·울산 등 광역권 개발제한구역(그린벨트)이 26일부터 2년간 토지거래 허가구역으로 묶인다. 건설교통부는 25일 전국의 그린벨트가 토지거래 허가구역에서 풀림에 따라 투기 우려가 큰 수도권과 부산(마산·창원·진해권 포함)·대구·대전·광주·울산 등 5개 광역권에 대해 토지거래 허가조치를 2년간 연장키로 했다. 건교부는 수도권과 5개 광역권은 그린벨트 조정계획에 대한 기대심리로 인해 땅값 급등 및 투기 우려가 있어 이같이 조치했다고 설명했다.또 올해 말 택지개발예정지구로지정되는 성남 판교지역(280여만평)과 주변지역(901만평)도 각종 도시기반시설 설치에 따른 땅값 급등 우려가 있어 26일부터 2년간 토지거래 허가구역으로 묶기로 했다. 토지거래 허가구역으로 묶이면 도시계획구역의 경우 주거지역은 270㎡,상업지역은 330㎡,공업지역은 990㎡,녹지지역은 330㎡를 초과하는 토지를 거래할 때 사전에 시장,군수,구청장으로부터 허가를 받아야 한다. 전광삼기자hisam@

정부가 4일 발표한 7개 대도시권 그린벨트(개발제한구역)조정안은 국토연구원의 용역결과보다 크게 완화된 것이어서 환경단체 등과의 마찰이 불가피할 전망이다. 집단취락 해제대상이 수도권 100가구,부산 50가구,기타지역 30가구 등에서 일괄적으로 20가구 이상으로 완화된 것이 대표적이다. ●해제대상면적 확대 배경=그린벨트 조정작업은 대규모 집단취락·관통취락·산업단지 등 우선해제지역과 제주·춘천·청주·여수·전주·진주·통영 등 전면해제지역,7대광역도시권의 부분해제지역으로 나눠 진행돼왔다.우선해제지역의 대규모 취락기준이 주택 300가구 이상,인구 1,000명 이상으로 결정되자 7개 광역도시권의 대규모 취락은 해당 지역 그린벨트 내 주택가구수(16만5,000가구)의 9%인 1만5,000가구에 불과해 실효성이 떨어진다는 지적을 받아왔다. ●해제 뒤엔 또다른 규제=정부는 그린벨트에서 해제된다고해서 곧장 개발되는 것은 아니라는 입장이다. 집단취락의경우 해제시 일단 보전녹지로 지정돼 단독주택이나 1종 근린생활시설만 건립할 수 있으며 정비계획이나 지구단위계획이 수립돼야 1종 일반주거지역으로 용도변경이 가능하다는 것이다. 또 음식점·숙박시설 등 일상생활과 관련없는시설이 난립하지 못하도록 도시계획 조례 등을 강화하고개발행위 허가제도를 엄격히 운영키로 했다고 건교부는 덧붙였다. 이와 함께 조정가능지역(집단취락외 신규개발가능지역)은‘선계획-후개발’ 원칙 아래 도시기본계획을 수립해 시가화 예정용지로 계획한 뒤 향후 20년간 개발수요가 있을 때도시계획결정 절차에 따라 공영개발방식으로 단계적으로개발할 예정이어서 난개발 우려는 없다고 장담했다.아울러개발제한구역 해제절차가 마무리될 때까지 조정가능 지역을 포함한 개발제한구역 전체를 토지거래허가구역으로 계속지정,관리하는 한편 이미 해제된 지역이라도 투기우려가있는 곳은 토지거래허가지역으로 다시 묶을 방침이어서 부동산 투기우려도 거의 없다고 설명했다. ●대규모 난개발·환경파괴 우려=그러나 환경단체들은 “민원 해소를 위한 정치적 목적으로 만든 무분별한 개발계획”이라며 “개발제한구역이 하루아침에 개발촉진구역으로 바뀌게 됐다”고 강력 반발하고 있다.특히 환경보전가치가 높은 1·2등급 지역에 국책사업이나 지자체 현안사업을 무제한 허용하는 것은 정부가 앞장서서 환경을 파괴하겠다는 의도나 다름없는 게 환경단체들의 주장이다. 환경운동연합은 경제정의실천시민연합,녹색연합 등과 공동 발표한 보도자료에서 “이번 안은 개발제한구역 보전이라는 대원칙하에 부분 조정한다는 당초 국민과의 약속을저버린 것이며 개발제한구역 조정을 위해서는 광역도시계획에서 우선 조정가능지역으로 지정해야 한다는 건교부 지침을 스스로 어긴 것”이라고 비판했다. 이들은 또 이번 정부안은 투기목적의 토지취득을 합법화하는 부도덕한 선례를 남기게 됐다고 주장했다.아울러 정부와 지자체가 각각 나눠먹기식으로 지역현안사업용 토지를 시·군별 총량의 10%내에서 별도 허용하고 국책사업용토지도 총량과 관계없이 허용토록 했다고 지적했다. 전광삼기자 hisam@

정부와 민주당은 판교 신도시 개발과 관련,경기도가 요구하고 있는 공장 설립 허용을 원칙적으로 불허하고 주변 녹지 81만평을 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 검토하고 있다.특히 서울시측의 교통대란 우려에 따른 신도시개발 반대방침에 대해서는 교통망 확충 등 종합대책을 마련,설득키로 했다.민주당 강운태(姜雲太) 제2정조위원장은20일 “이달말 당정협의를 거쳐 (서울시가)우려하고 있는교통문제 종합대책을 세울 방침”이라면서 “그러나 공장입주를 허용하는 것은 문제가 있다”고 말해 허용하지 않을 방침임을 분명히 했다. 한편 건교부는 이르면 이달 말 판교신도시 주변의 자연녹지 81만평(대장·궁내동 등 7개 동 자연취락 11만평 포함)을 토지거래허가구역으로 지정,투기성 토지거래를 엄격히관리하는 방안을 검토 중이다. 홍원상 전광삼기자 wshong@

‘이제 도로 무단점용은 더이상 없다'-동작구(구청장 金禹仲)는 각종 공사로 도로점용 허가를 받을 경우 허가면적을 도로상에 표시하도록 하는 ‘도로점용 허가구역 표시제'를 10일부터 시행하기로 했다. 공사를 하면서 도로를 무단점용하는 행위를 근절,차량통행은 물론보행자들이 겪는 불편을 해소하기 위해서다.이를 위해 앞으로 시행·시공자는 공사에 앞서 도로상에 폭 5㎝의 황색페인트로 점용허가 구역을 의무적으로 표시해야 된다. 동작구는 이와 함께 각종 공사를 시행·시공하는 건설업체들이 무허가 또는 허가구역을 임의로 초과해 도로를 점용할 경우 누구든 이를구청에 신고할 수 있도록 모든 공사현장에 신고 전화번호가 기재된공사현황표를 게시하도록 했다. 심재억기자 jeshim@

경기도 화성 신도시 개발과 관련,정부는 택지개발예정지구로 지정한뒤 토지거래가 과열을 빚으면 토지거래허가구역으로 지정할 계획이다.화성 신도시에는 주택 4만가구가 들어서고 주변에 8개 도로가 신설·확장된다. 건설교통부는 구랍 31일 이같은 내용의 화성 신도시 기본계획을 마련했다. ■사업일정 오는 3월 택지개발예정지구로 지정하고 2002년 6월까지개발계획을 세울 계획이다.2003년부터는 주택분양을 시작,2005년부터입주가 시작된다. ■토지이용 274만평 중 ▲주택건설용지로 85만평(31%)▲공공시설 87만6,000평(32%)▲공원녹지 65만8,000평(24%)▲벤처시설용지 19만2,000평(7%)▲상업업무시설 16만4,000평(6%)으로 각각 조성된다.주택용지에는 아파트 3만4,000가구,연립주택 3,300가구,단독주택 2,700가구가건설된다. 특히 저소득층을 위한 60㎡(전용면적 18평) 이하의 소형아파트 1만1,000가구가 포함돼 있다. 류찬희기자 chani@

“쿵 쿵 쿵”서해안은 어디를 가나 건설장비 움직이는 소리로 요란하다.굵직굵직한 대형 개발사업이 진행되면서 부동산시장도 조금씩 움직이고 있다.특히 고속도로,공항,항만 등 대규모 사회간접자본시설 공사가 마무리돼가고 있어 어느때보다 부동산시장에 끼치는 영향이 크다고 힐 수 있다.개발잠재력이무궁무진한 서해안을 따라 부동산 시장을 점검하고 투자자들의 발길이 잦은유망지역 6곳을 소개한다. 인천 월미도 선착장은 영종도를 오가는 사람들과 차량으로 언제나 붐빈다. 카페리호에서는 부동산 투자자들을 심심찮게 만날 수 있다.인천국제공항건설계획 발표로 한때 부동산투자붐이 일었던 영종도는 토지거래허가구역으로 묶이면서 거래가 끊겼다. 그러나 지난해 허가구역에서 풀리면서 거래가 살아나고 값도 탄력을 받기 시작했다. 신공항 개항이 코앞에 다가오자 투자자들이 몰리면서 부동산 시장은 다시꿈틀거린다.거래가 꾸준하고 값도 강세를 띠고 있다.중개업자들은 올해들어가격이 다시 상승국면으로 돌아섰다고 전한다.이 섬에 무려 80여개의 부동산중개업소가 몰려있다는 것이 이를 증명해준다. ◆인천국제공항 개항을 기다린다 영종도 부동산투자의 가장 큰 호재는 인천국제공항 개항.공항공사는 내년초부터 본격적인 영업을 시작할 계획이다.이에 맞춰 도시 기반시설도 갖춘다.올 연말께는 육지와 섬을 잇는 고속도로 영종대교가 개통된다.부대시설도 차츰 들어설 계획이며 관광단지,배후도시도조성된다. 인천시는 공항 종사자와 배후단지 입주가 끝나면 영종도 인구가 30만명으로늘어날 것으로 예상,이를 수용할 수 있는 도시계획을 준비했다. 배후지원단지외에 영종도 백운산을 중심으로 구획정리사업을 벌여 택지를 개발키로 했다. 또 인천과 연결하는 다리를 모두 5개로 늘린다는 계획.영종대교외에 월미도와 구읍 나루터를 연결하고 송도 신도시에서 운서동 공항고속도로 인터체인지와도 연결할 계획이다.동서를 잇는 경인·제2경인·서해안고속도로 등이곧바로 연결되는 셈이다. ◆이곳이 투자유망지역 운남동 출장소 앞 상가는 평당 300만∼400만원,중산동 나루터 부근 상가는 무려 1,000만원을 넘어섰다.오를만큼 오른 셈이다. 80만평 규모의 공항 배후단지와 붙어있는 운서면에 투자자들이 많이 몰린다.아파트와 학교,전철역이 들어서며 이 지역 중심도시로 발전할 가능성이 크기 때문이다. 넙뒤마을 도로변 상가가 들어선 곳은 평당 200만∼300만원이다.앞을 내다보고 투자하는 사람이라면 집을 지을 수 있는 농지를 사는 것이 괜찮다.평당 30만∼40만원정도면 구입할 수 있다. 용유도 을왕해수욕장 부근 땅도 투자해볼만 하다.외자를 유치,해상관광지로개발되는데다 공항 전망대 등과도 가깝다.길가 건물이 있는 땅은 평당 100만원은 줘야 살 수 있다.집을 지을 수 있는 농지는 40만∼50만원만 주면 살 수 있다.소액투자자들이 많이 찾고 있다. 영종대교 서울쪽인 인천시 서구 경서동 일대도 기업과 큰 투자자들이 노리는 지역이다. 류찬희기자 chani@. * 중개업소의 진단. 지난해 토지거래허가구역에서 풀리면서 투자자들의 발길이 늘었다.값도 상승세로 돌아섰다. 영종도 일대 부동산투자의 가장 큰 호재는 공항 개항이다.인천 앞바다에서코닿을곳에 있으면서도 다리가 없어 불편을 겪어왔으나 영종대교 건설로 접근이 쉬워졌고 투자자들의 더욱 늘어날 것으로 보인다. 땅값은 많이 올랐다고 하지만 그동안 워낙 저평가된 지역이어서 지금도 결코 늦지 않았다.운서동 일대 도로변 농지나 구획정리사업지에 투자할 것을권한다.싼값에 넓은 땅을 사려들지 말고 개발 가능한 주요 포인트를 찍어 사두는 것이 현명하다.현장 확인은 필수다. 서해공인중개사 대표 최민강 (032)886-1289

조경과 경관이 빼어난 골프장 주변 별장형 전원주택과 콘도를 노려라. 유명 골프장에 붙은 전원주택과 콘도건설이 잇따라 선뵌다. 삼성중공업은 경기 용인시 기흥읍 코리아골프장안에 150실 규모의 콘도를짓기로 하고 오는 5월께 분양에 나선다.골프장 가까운 곳에 일반 콘도를 지은 예는 많았지만 골프장안에 전원형 콘도를 건립하기는 처음이다.골프장안에 콘도가 들어설 수 있게된 것은 지난해 3월 ‘체육시설의 설치 및 이용에관한 법률 시행령’을 개정,같은해 4월부터 국제경기를 유치할 수 있는 18홀 이상 골프장에 한해 5층 이내 콘도 등 숙박시설을 지을 수 있도록 허용한데 따른 것이다. 삼성중공업은 콘도 회원수를 일반 콘도와 달리 1실당 2구좌로 한정,한 가구가 2인 명의로 분양받아 사실상 전원주택으로 이용할 수 있도록 계획했다.대지 150평 안팎에 건평 38∼65평형짜리 고급 전원주택인 셈이다.분양가는 평당 650만∼750만원쯤 예상하고 있다. 삼성중공업 건설부문 권상문(權相文)사장은 “외국은 골프장안 전원주택이많다”며 “국내 골프장에서는 처음으로 선보이는 전원주택인 만큼 수요자들이 대거 몰릴 것”이라고 말했다. 핀크스는 제주도 핀크스골프장과 붙어있는 22만평에 실버형 전원주택단지를 건설할 계획이다.핀크스는 이곳에 150가구 정도의 주택을 짓기로 하고 오는 9월께 분양에 나설 계획이다.사업허가구역이 골프장과 붙어있지만 경계가달라 주택허가를 받을 수 있다. 핀크스는 시냇물이 단지안을 흐르도록 하는 등 자연환경을 그대로 살린채집을 지을 계획이다.또 외관은 전통양식으로 꾸미고 집안은 첨단 시설을 갖추는 등 동·서양이 어우러지는 설계를 도입키로 했다. 핀크스는 획일적인 주택이 아닌 입주자가 원하는대로 지어주는 주문주택 건설 방식을 택한다는 계획이다.분양가는 가구당 5억원쯤으로 예상된다. 핀크스 이영덕(李英悳)사장은 “명문골프장답게 고급 주택을 지을 계획”이라며 “계획이 알려지면서 분양을 받겠다는 사람이 몰리고 있다”고 말했다. 두산건설은 강원도 강릉시 경포대 근처에 아예 콘도,전원주택 등 숙박시설을 포함한 골프장 사업을 추진중이다. 또코리아골프장 부근의 골드골프장과 충북 진천의 계룡 C·C도 이같은 형태의 콘도를 짓는 등 유명골프장을 중심으로 별장형 주택과 전원형 콘도 건립이 붐을 이룰 전망이다. 류찬희 전광삼기자 chani@

그린벨트 땅을 경매나 공매를 통해 낙찰받는 방법도 있다. 정부가 투기방지를 위해 그린벨트 전역을 토지거래허가구역으로 지정했지만 법원 경매나 성업공사 공매로 그린벨트 물건을 낙찰받으면 면적에 상관없이 거래 허가가 면제된다.경매나 공매는 법률 집행에 따라 부동산이 거래되는것이어서 거래허가가 필요없기 때문이다. 뿐만 아니라 경매나 공매를 통하면 시세보다 30∼50% 가량 싼 값에 물건을살 수가 있다.다만 농지법에 따라 1,000㎡ 이상의 농지를 구입할 경우 농지취득자격증명과 농지위원회 2인 이상의 동의를 받아야 한다. 현재 경매나 공매로 나와 있는 그린벨트 물건은 상당히 풍부한 편이다.그동안 3∼4차례 유찰된 것들이 대분분이다.이런 물건들은 대개 시세의 절반정도면 낙찰받을 수 있다는 게 경매컨설팅업체들의 설명이다. 그린벨트 경매 물건 중에서도 서울 은평구 진관내·외동과 하남시 덕풍동,광주군 곤지암리,의정부시 부곡·포곡동 등의 대지가 관심을 끌고 있다.또광주군 분원리,남양주시 와부읍,양평군 양수리 등 집단 취락지구로개발된곳도 주목받는다.남양주시 금곡동,하남시 신장·창우동 등도 투자유망 지역으로 꼽힌다. 그린벨트내 토지 주택 등의 경매물건은 서울 도봉·은평·강서·중랑·서초구,경기도 남양주시·하남시·광주군 등 여러 지역에서 나오고 있다.전문가들은 특히 경쟁률이 낮은 여름비수기를 이용해 경매에 참가하면 예상치보다낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 높다고 조언하고 있다. 그러나 그린벨트내 경매물건은 자칫 오랫동안 투자금액이 묶여 있을 수 있어 해당 지자체의 용도 변경계획 등을 철저히 따져봐야 한다. 또 외지인들이 1,000㎡ 이상의 농지를 구입할 때는 거래허가구역 여부에 상관없이 농지취득자격증명을 받아야 한다.또 물건이 속한 해당지역 농지위원회 2인 이상의 동의서를 첨부해야 하는 절차가 필요하다. 유승컨설팅 이경식(李敬植)사장은 “입찰 이전에 현지를 반드시 찾아가 해제되더라도 개발 가능한 땅인지 환경조사를 해야 한다”고 조언했다. 박성태기자 sungt@

개발제한구역(그린벨트)의 재조정 기준이 확정되면서 투자 유망지역에 관심이 쏠리고 있다.그린벨트가 풀릴 것으로 예상되는 곳은 지난 1년 사이에 땅값이 큰 폭으로 올랐다.최근들어선 그린벨트 지역의 토지거래도 급증세다.그러나 개발제한구역 해제 대상의 상당부문은 계속 그린벨트에 준하는 규제를받기 때문에 섣불리 투자했다가는 낭패를 볼 공산이 크다.게다가 모든 그린벨트는 오는 2001년 11월까지 토지거래허가구역으로 묶여 매입절차가 까다롭다는 점을 알아야 한다.전문가들의 도움말로 그린벨트 투자요령을 알아 본다. 호가(呼價)만 뛰고 있다 건설설교통부에 따르면 지난 5월중 그린벨트 거래면적이 올 1∼4월 4개월동안의 월 평균치보다 41.1% 늘었다.지난해 5월과 비교하면 거래필지수로 52.7%,거래면적으로는 114.7%가 늘었다. 땅 값도 크게 뛰고 있다. 부동산 전문 컨설팅업체인 ‘21세기 컨설팅’에따르면 지난 6월 말 현재 서울 서초구 내곡동의 논·밭은 평당 호가가 80만∼100만원으로 지난해보다 10만∼20만원 올랐다. 하남시 미사·덕풍·신장·창우동 일대의 밭은 지난해 7월 평당 호가가 30만∼50만원이던 것이 최근 50만∼85만원으로 치솟았다. 과천시 과천·주암·문원동 일대 논과 밭,임야는 평당 호가가 20만∼50만원에서 25만∼80만원으로 뛰었다. 논밭 사기전에 형질변경 가능한지 살펴라 부동산 전문가들이 공통적으로꼽는 투자1순위 대상은 그린벨트내 대지와 1,000명 이상이 모여사는 집단 취락지다. 건축법 시행령이 지난 6월24일 개정되면서 그동안 건축행위가 엄격히 제한됐던 그린벨트안 대지에 단독주택과 근린생활시설을 지을 수 있게 됐다.그린벨트안 땅에 집을 새로 지을 수 있는 곳은 ▲구역지정 이전부터 지목이 대지인 나대지 ▲구역지정 이전부터 기존 주택이 있는 토지 ▲구역지정 당시 주택지 조성을 목적으로 허가를 받아 조성했거나 조성 중인 토지다.물론 도로가 뚫린 땅이어야 한다.이런 땅에는 집 뿐 아니라 슈퍼마켓 약국 정육점 사진관 치과병원 등의 근린생활시설도 지을 수 있다. 그러나 지목이 논밭이나 임야로 돼 있으면 반드시 형질변경 절차를 거쳐야집을 지을수 있다.지목이 논밭이나 임야라면 땅을 사기전에 시·군·구청건축과에 형질변경이 가능한지를 알아보는 것이 좋다. 대규모 집단취락지의 잡종지를 선택하라 집단취락지구 중에는 ▲도로에 접해 있는 논밭 ▲도로가 관통되는 지역 ▲지형이 평지인 곳 등이 투자유망처로 꼽힌다.그러나 경지정리가 잘 돼 있는 논밭이나 취락지구와 멀리 떨어진땅은 피하는 게 좋다. 인구 1,000명 이상이 모여 사는 집단취락지는 그린벨트에서 풀리면서 집이나 각종 근린생활시설을 지을 수 있다.해제 후 자연녹지로 지정된다 하더라도 건폐율 20%,용적률 100%를 적용받아 2층 이하의 단독주택을 지을 수 있다.이들 지역은 주변 자연환경이 뛰어나기 때문에 전원주택이나 고급 빌라 건축 붐이 일 가능성이 높다. 경관 좋은 곳은 피하라 그린벨트 투자에는 함정도 많다.해제될 것이란 막연한 기대감으로 투자했다가 존치지역으로 묶일 경우 오히려 가격이 떨어져손해를 보는 사람이 나올 수가 있다.따라서 그린벨트 투자는 직접 현장을 둘러보고 투자가치를 잘 따져 봐야 한다. 그린벨트 투자에는 장기적인 안목이 필요하다.그린벨트가 완전 해제되려면많은 시일이 걸리고 풀린다 하더라도 규제가 따를 가능성이 높기 때문이다. 이미 군사보호시설이나 자연녹지 등으로 이중삼중 규제에 묶인 땅이 상당수인데다 일부 지역은 해제 후 다시 보전녹지나 생산녹지,공원 등으로 묶일 수도 있다.따라서 경관이 지나치게 좋은 곳은 투자 우선순위에서 제외하는 게바람직하다. 부동산 전문가들은 이런 점을 감안할 때 도로와 가깝고 지형이 평탄한 곳을 우선 주목하라고 권고한다.풍치가 조금 떨어지더라도 개발될 가능성이 높기 때문이다.반대로 풍치가 좋더라도 자투리땅이면 공원으로 묶일 가능성이 높다.박건승기자 ksp@

정부가 22일 내놓은 개발제한구역 제도 개선안은 해제지역을 최소화하고 해제한 곳이라도 부동산 투기나 환경훼손을 최대한 억제하겠다는 데 초점을 맞추고 있다.정부 발표안의 주요 내용을 알아 본다. 전면 해제권역 어떤 잣대가 동원됐나 도시권의 규모가 작고 시가지 확산압력이 적어 일반 도시계획에 따라 관리할 수 있는 것으로 평가된 곳이다.인구 100만명 이하의 중소도시권인 춘천·청주·전주·여수·진주·통영·제주권 등 7개 도시권이 대상이다.전면 해제권역이라도 표고·경사도·농업적성도·임업적성도·식물상·수질 등 6개 사항의 환경평가 검증절차를 거쳐 5개등급으로 분류된 뒤 도시계획에 따라 보전지역과 개발사업이 가능한 자연녹지로 구분된다. 정부는 환경평가 결과 구역면적의 60%정도(상위 1·2등급)를 보전·생산녹지,공원 등의 보전지역으로 지정하고 나머지 40%(3∼5등급)를 자연녹지지역으로 분류해 도시용지로 활용할 방침이다.다만 춘천권과 진주권은 상수원보호구역으로 지정되기 전까지 보전녹지지역으로 지정되거나 건축제한을받게된다. 수도권과 부산권,대구권,광주권,대전권,울산권,마산·창원·진해권은 인구100만명 이상의 지역으로,시가지 확산압력이 커 도시의 외적 팽창을 체계적으로 관리할 필요가 있는 것으로 평가됐다. 부분 해제권역의 60%는 계속 개발제한구역으로 남는다 환경평가를 거쳐 보전가치가 높은 상위 1·2등급(권역별 면적의 60% 정도)은 개발제한구역으로계속 묶인다.반대로 4·5등급(권역별 면적의 15% 내외)은 개발제한구역에서풀려날 가능성이 높다. 3등급(25% 내외)지역은 건교부와 지자체가 공동으로 수립하는 광역도시계획에 따라 개발제한구역 또는 개발가능한 도시용지로 지정된다. 도시계획을 세우지 않고는 해제 못한다 아파트 등 대규모 공동주택단지 건설사업은 계획적으로 이뤄지도록 지자체나 토지공사,주택공사 등이 공사를맡게 된다. 또 해제지역내 불량 주거지는 주민들이 요구할 경우 재개발지구나 주거환경개선지구로 지정돼 개발된다. 또 장기적으로 도시개발 가능용지의 건폐율과 용적률을 하향 조정하고 도시와 인접한 농촌지역을 계획적으로 통합 관리하는 이른바 ‘도시농촌계획법’이 제정된다.이와 함께 내년 6월까지 도시내 녹지지역에선 ‘선(先)계획 후(後)개발’이 이뤄지도록 하는 내용의 개발행위허가제가 도입된다. 계속 묶이는 지역은 재산권을 보상한다 개발제한구역으로 남는 소규모의취락은 취락지구로 지정해 건축규제를 완화한다.건폐율을 현행 20%에서 40%로 높이고 취락지구 바깥지역에 있는 주택의 지구내 이축을 허용한다.주택을 증·개축하거나 구역내로 집을 옮겨 지을 경우 국민주택기금을 저리로 융자(연리 8%,1년거치 19년 상환,가구당 2,000만원)해 준다.개발제한구역 지정으로 종래 목적대로 토지를 사용할 수 없게 된 땅 주인에게는 매수청구권을 준다.토지오염 등으로 농사를 지을 수 없게 된 농지는 매수청구일로부터 2년안에 보상받을 수 있다. 투기는 근절한다 해제로 인한 지가 상승이익은 개발부담금과 양도소득세가 중과된다.개발부담금 부과기준인 개발사업 개시시점이 개발제한구역 해제시점으로부터 2년전으로 소급 적용돼 구역 조정에 따른 차익까지 환수된다.양도세의 경우 공시지가가 아닌 실거래가를 기준으로 세금을 물리는 방안이검토되고 있다.지난해 11월 지정된 토지거래허가구역은 투기우려가 사라질때까지 유지된다. 박건승기자 ksp@