수도권 토지시장에 봄바람이 불고 있다. 특히 토지거래허가구역에서 벗어난 곳은 거래량이 늘고 땅값 오름세가 눈에 띄게 나타나고 있다. 팔자 물건이 많지 않아 호가는 계속 오르는 추세다. 입지가 아무리 빼어나도 거래 규제가 따르면 투자자들의 발길을 잡지 못한다. 토지거래허가구역에서는 거주지 시·군을 벗어나 땅을 구입하기가 어렵다. 투기지역에서는 실거래가 기준으로 양도세를 내야하므로 투자 수익이 높지 않다. ●비거래허가구역+복선 전철 호재 수도권 대부분은 허가구역이나 투기지역으로 묶여 있다. 이중으로 제재를 받는 곳도 많다. 하지만 이런 규제를 피할 수 있는 곳도 있다. 땅값 상승률이 높으면서도 거래 규제를 받지 않는 지역으로 양평·가평·연천을 꼽는다. 양평과 가평은 한강을 끼고 있어 상수원보호구역으로 묶여 있다. 강가에 붙은 땅을 대규모로 개발하거나 상수원 수질에 영향을 주는 시설을 설치하거나 재배할 수 없다. 하지만 거래는 자유롭다. 이중삼중 규제를 피하기 위해 거래는 자유롭게 터주었기 때문이다. 그동안 양평 토지 투자자들은 주로 한강 주변 서종·양서·강하면 일대 전원주택지를 찾았다. 수요가 몰리다 보니 길가 관리지역은 전답이라도 평당 100만원을 넘어 새내기 투자자들이 섣불리 투자하기 어려웠다. ●양평은 양동·단월·청운·지제면 등 유망 전문가들은 투자자금이 적은 초보자라면 용문에서 약간 벗어난 지역을 권한다. 양평읍을 기준으로 동북쪽인 양동·단월·청운·지제면 일대다. 남서쪽에 가려 빛을 보지 못하고 있던 곳이다. 양평에서 6번 국도를 따라 용문을 지나 홍천쪽으로 이어지는 곳으로 땅값이 상대적으로 싸다는 것이 장점. 남서쪽에 비해 매물도 많아 원하는 형태의 땅을 고를 수 있다. 관리지역 전답은 평당 10만∼15만원만 주어도 살 수 있다. 대지도 평당 20만∼30만원짜리가 나왔다. 고국환 한국개발컨설팅 사장은 “용문역까지 중앙선 복선전철이 계획돼 2∼3년 안으로 땅값 상승이 예상된다.”고 말했다. ●설악 IC 주변은 길가 논밭도 평당 70만~120만원 호가 가평 일대도 투자자들이 몰려들고 있다. 설악면과 외서면 일대가 투자 유망지다. 설악면은 서울∼춘천 고속도로건설 호재를 안고 있는 곳이라서 값이 꾸준히 오르고 있다. 설악IC 주변은 팔자 물건이 달린다. 길가는 논밭도 평당 70만∼80만원을 부른다.100만∼120만원을 호가하는 땅도 많다. 오는 2009년 개통 예정인 경춘선 복선전철공사도 호재로 작용한다. 전철이 개통하면 서울 접근이 쉬워져 출퇴근도 가능해진다. 가평에서 청량리까지 40분 거리로 단축된다. 중개업자들은 가평읍 남이섬(달전리)일대를 추천한다. 역사까지 걸어서 5분이면 닿을 수 있는 데다 북한강이 펼쳐져 최고급 전원주택지로 꼽힌다. 평당 60만∼70만원에 거래된다. 땅값이 비싸 부담되면 북면 도대리·적목리·백둔리 일대를 찾아볼 것을 권한다. 평당 20만∼30만원이면 전원주택지를 살 수 있다. ●연천, 백학면 등 장기 투자 적합 연천군 일대도 거래가 자유롭다. 고양·파주 일대 개발붐을 타고 지난해 땅값 상승률이 가장 높았던 곳이다. 최근에는 다소 소강상태를 보이고 있다. 매물이 많이 소화된 데다 오를 만큼 올랐다는 경계심리가 작용했기 때문으로 풀이된다. 백학면 일대 관리지역도 평당 20만원을 호가할 정도다. 유인직 백학공인중개사사무소 대표는 “파주에 비하면 땅값이 월등히 저렴하기 때문에 오랫동안 묻어둘 장기 투자자에게 권할 만하다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

기업도시 시범사업 신청지인 전국 8개 지역이 부동산투기 특별감시지역으로 관리된다. 따라서 국세청은 이 지역들에서 땅값 상승 조짐이 보이면 대책반을 만들어 정밀 조사를 한 뒤 투기혐의자에 대해서는 자금출처 등을 조사하게 된다. 20일 건설교통부에 따르면 정부는 지난 15일까지 전국 8개 지역이 기업도시 시범사업을 신청함에 따라 이 지역들에 포함된 10개 시·군을 지가동향감시구역으로 관리키로 했다. 건교부는 지가동향감시를 통해 해당 지역 땅값이 급등 조짐을 보이면 규제가 없는 지역은 허가구역으로, 허가구역으로 지정된 곳은 투기지역으로 각각 묶는 등 규제 강도를 한 단계씩 높이기로 했다. 경우에 따라서는 토지거래허가구역과 투기지역으로 중복 지정키로 했다. 건교부는 이와 별개로 기업도시 시범사업 신청지와 그 주변지역을 특별감시해 줄 것을 최근 국세청에 요청했다. 건교부는 특히 기업도시 신청지역의 투기관리 정도에 따라 종합평점에서 차등을 두기로 했다. 기업도시 지정 관련 용역업무를 맡고 있는 국토연구원은 해당 지역의 투기관리 정도 및 지가상승 폭에 따라 5등급으로 나눠 1·2등급은 2점,3등급은 5점,4·5등급은 7점을 부여하는 방안을 검토중인 것으로 알려졌다. 기업도시 시범사업 신청지역 가운데 전남 무안, 전남 해남·영암, 전북 무주, 경남 사천은 이미 토지거래허가구역으로 지정됐으며 충남 태안, 강원 원주는 토기투기지역으로 지정돼 있다. 아직 아무런 규제가 없는 충북 충주는 22일 토지거래허가구역으로 지정할 계획이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

전남도의 미래를 바꿀 ‘서남해안 관광레저도시 건설사업(J-프로젝트)’이 닻을 올리면서 출항을 준비하고 있다. 이 사업은 신안 다이아몬드 제도 등 서남해안 전체 개발사업의 시발점이라는 데 의미가 있다. 사업의 성공여부가 천혜의 섬과 바다, 해안선을 낀 서남해안 개발에도 직접적인 영향을 줄 수 있기 때문이다. 1단계인 2016년까지 해남과 영암 일대 간척지 등 3000여만평에 쉬면서 즐기는 별장형의 미래형 복합 정주도시(50만명)를 세우는 게 목표다. 세계적인 관광명소로 가꿔 관광객 1000만명을 끌어들인다는 전략이다. 정부가 이를 국책사업으로 선정해 사업비 30조원에 달하는 민간 투자유치에 불을 질렀고 국내·외 투자기업군이 화답하고 있다. 전남도는 조기투자를 유도키 위해 사회간접자본 확충, 개발토지 무상양여, 기반조성비 마련 등에 따른 세부작업에 속도를 더하고 있다. ●언제 시작되나 지난 11일 전남도청에서 국내·외 자본투자 18개사 관계자들이 J-프로젝트 투자협약서(MOA)에 도장을 찍었다. 박준영 전남지사는 이날 “관광레저 도시 시범사업에 국내외 유수기업이 참여함에 따라 시범사업 선정의 당위성은 물론 사업추진의 신뢰성이 확보됐다.”고 목소리를 높였다. 항로가 잡힌 셈이다. 그러나 충분한 기름을 넣어야 하고 선장과 기관장, 항해사 등을 정한 뒤 항구에 도착하려면 아직 첩첩산중이다. 전남도는 지난 14일 ‘J-프로젝트’를 관광레저형 기업도시 시범사업으로 선정해 주도록 정부에 신청서를 냈다. 이 시범사업은 6월쯤 정부가 지역 낙후도 등을 고려해 결정된다. 이후 사업 타당성 조사를 거쳐 개발계획이 승인되면 최종 참여기업군이 확정된다.9월쯤 개발을 전담할 별도 법인이나 위원회 설립도 검토중이다. 또 5월 1일부터 발효될 ‘도시개발특별법’에 따라 오는 12월 개발구역 지정·승인 등 절차를 거쳐 실시계획 승인과 환경영향평가 등을 거쳐 늦어도 내년 초에는 개발예정지 토지구획정비 등 첫삽을 뜬다는 계획이다. 이에 대비해 전남도는 해남·영암의 개발지 인근 주민들로부터 개발 동의서를 받아 놓을 작정이다. 국무총리실에는 태스크포스팀이 꾸려지며, 주무부서인 문화관광부는 지난달 31일 국장을 단장으로 하는 관광레저도시추진기획단이 발족해 지원사격에 나섰다. 전남도는 7월에 도청 레저도시 기획단을 과 단위에서 국 단위로 승격, 개발에 필요한 서류 발급과 접수, 건축, 개발 허가 등을 원스톱으로 처리해 준다. ●언제 돈이 들어오나 개발방식은 투자자들로 그랜드 컨소시엄을 구성해 공동개발한다. 즉 투자그룹이 각자 개발플랜(제안서)을 내고 개별적으로 특성에 맞게 개발에 들어간다. 중복되거나 조정이 필요하면 전남도가 중재에 나선다. 투자 제안서를 낸 곳은 전경련 컨소시엄과 전남지역 컨소시엄, 아랍 에미리트, 일본, 미국 등 국내·외 투자자들이다. 이들 가운데는 사업비 규모를 산정해 제출한 곳도 있다. J-프로젝트가 노리는 것은 중국 관광객이다. 전남도가 공공연히 “아시아의 베가스(도박도시)를 만들겠다.”고 말하는 이유다. 개발예정지에서 10분거리인 목포항은 중국 최대 상업도시인 상하이와 국내 최단거리에 있다. 또한 2008년 베이징 올림픽,2010년 상하이 세계박람회 등 굵직굵직한 행사도 개발의 호기다. 개발예정지는 L자형 관광휴양 벨트의 중심지다. 인천∼군산∼목포, 목포∼광양∼진주∼부산을 교차하는 지점. 특히 다이아몬드 제도 10개 섬은 다리로 연결돼 환상적인 다리박물관을 선보이는 등 상품화 가능성도 크다. 예정대로 갈 경우 내년 초에는 개발예정지에 대한 기반정비 사업에 들어간다. 사업비는 7조원으로 잡고 정부의 예산지원으로 충당한다. 개발예정지는 정부 땅인 간척지 2300만평과 육지쪽 사유지 700만평이다. 정부 땅의 경우 전남도는 사업추진의 지속성을 위해 소유는 국가로 하되 무상으로 임대해 달라는 입장이다. 사유지는 전남도가 기채를 발행해 보상하는 방안을 놓고 고민중이다. 전남도 양복완 경제통상실장은 “J-프로젝트는 100m 달리기로 치면 이제 0.5㎝만큼 온 셈”이라며 속내를 털어놨다. 주변에서 바라보는 성급한 눈길이 부담스럽다는 얘기다. 도로망 등 사회간접자본 확충도 시급하다. 서남해안 일주도로인 국도 77호선(인천∼신안∼부산)의 확포장과 연륙·연도교 건설이 무엇보다 시급하다. 또 무안 국제공항 개항(2007년)이나 고속철도 호남선 건설도 앞당겨야 한다는 게 주민들의 바람이다. ●개발예정지 투기열풍 보상을 노린 나무심기 광풍이 불고 있다. 마구 심어대면서 묘목 값도 크게 올랐다. 느닷없이 새로운 집들이 지어지고 있다. 심지어 남의 땅을 빌려 나무심기를 한 뒤 보상 후 절반씩 돈을 나누기로 했다는 소문도 있다. 주변 땅값도 천정부지로 치솟았다.J-프로젝트 예정지인 해남군 산이면과 영암군 삼호읍은 지난해 8월 이미 토지거래허가구역으로 묶였다. 산이면 일대는 논·밭이 지난해 초 평당 1만원에서 최근 6만원으로 올랐다. 이곳으로 연결되는 마산면 일대는 도로 주변이 평당 10만원으로 폭등했다. 부동산 중개업소도 이전보다 3배나 많은 40여곳이 문을 열었다. 또한 지난달 해남군 해남읍, 계곡·마산·황산·문내·화원·화산면, 영암군 삼호읍, 미암·서호·학산면 일대도 새로 토지거래허가구역으로 묶였다. 평당 2만∼3만원이 7만원으로, 무안공항 뒤편은 30만원으로 뛰었다. 모두가 개발기대심리로 부풀어 있다. 이들을 바라보는 주민들은 “잔뜩 바람만 들었다가 허탈감만 커지지 않을지 우려된다.”고 입을 모은다. ■ 박준영 전남지사“전남 자산가치 국제적 인정받아” “서남해안 관광레저도시 건설사업(J-프로젝트)은 전남의 미래가 걸려 있습니다. 처음으로 전남만의 자원이자 자산이 국제적으로 그 가치를 인정받고 평가받은 계기가 됐다는 점에서 이 사업의 의의가 있습니다.” 상기된 표정을 감추지 않은 박준영 전남지사는 곳곳에 걸림돌이 있어 어려움이 있겠지만 전남도민들이 앞장서서 협력하고 돕는 분위기가 조성되면 난관을 헤쳐나갈 수 있을 것이라고 확신한다. 그는 J-프로젝트 성공을 서남해안 개발사업의 시금석으로 보고 각별한 의미를 부여했다. 반드시 성공해야만 전남이 자랑하는 섬(1969개)과 리아스식 해안선(6431㎞), 세계 5대 청정갯벌 등을 살려 세계적인 관광명소로 가꾸는 일을 앞당길 수 있다고 강조했다. 해외투자자들의 전남도 내 사무실 설치는 현장실사에 따른 투자의지의 척도로 볼 수 있다. 박 지사는 “해외투자그룹 가운데는 조사팀을 전남도에 파견해 일할 장소를 찾은 곳도 있다. 그러나 지금은 부분적으로 윤곽을 그려가는 과정으로 당장 눈에 보이는 성과를 기대할 단계는 아니다.”라고 못박았다. 박 지사는 “J-프로젝트 사업에 속도를 더하기 위해 투자그룹별로 컨소시엄(공동참여) 체제로 갈 것인지, 아니면 이들이 출자금을 낸 법인체제로 갈 것인지 여부는 투자적격성 검토가 끝난 뒤 결정될 것”이라고 밝혔다. 도민들의 가장 큰 관심사인 ‘돈이 들어오는 시점에 대해’ 박 지사는 “이 사업은 차분하고 안정되게 추진하는 게 무엇보다 중요하다. 성급하게 하다보면 일을 망칠 수도 있다.”는 말로 대신했다. 또 “내 임기내에 뭔가를 하겠다는 발상은 위험하다. 누가 추진하든 잘 되도록 밑그림을 튼실하게 그리는 게 더 중요하다. 안전하게 그리고 정직하게 하되 신속하게 밀고 갈 것”이라고 강조했다. ■ 民資 30조원 유치 최대난제 J-프로젝트를 바라보는 우려의 시각도 만만찮다. 사업비 30조원 모두를 민간자본으로 충당해야 하고 대중국 관광객 유치를 겨냥한다는 사업 내용도 마뜩찮다. 주변여건이 전남보다 월등한 인천 송도 신도시 개발이 4년째 제자리 걸음이고 전북도가 무주 리조트에 아랍자본을 끌어들여 ‘동양의 에버랜드’를 만들겠다던 호언도 물거품이 된 사례를 교훈으로 삼아야 한다는 지적이다. 전남대 경제학부 송인성(59·지역개발학과) 교수는 “J-프로젝트 정보를 공개해 지역개발 전문가나 지역민들이 공감토록 하는 공론화가 선행돼야 하고 정권이나 사람이 바뀌어도 사업추진이 되도록 제도적인 뒷받침이 있어야 성공한다.”고 못박았다. 그는 대통령 공약사업으로 20년이 지나도록 허허벌판인 해남 화원반도를 예로 들었다. 송 교수는 “달랑 2∼3쪽짜리 개발계획서로 투자자들과 투자협정서를 체결하는 걸 보면 회의적”이라며 “30조원 사업이라면 적어도 200쪽 분량에 사업 타당성과 세계적인 관광지로서 상품화 내용 등 구체적인 사업 내용이 있어야 한다.”고 꼬집었다. 광주지역 기업인들은 “무안군이 산업교역형 기업도시를 신청했고 신 도청 이전지인 남악 신도시(15만명)를 만든다면서 추가로 50만명에 달하는 관광레저도시 인구는 어디서 유입할지 궁금하다.”고 말했다. 해외투자 유치 전문가들은 “해외 투자자들은 투자가치 즉 수익성이 전제돼야만 투자를 한다.”며 “투자 전에 현지에 사무실을 내고 직원을 파견해 실사한 뒤 제공되는 정보의 질이나 투자조건 등을 꼼꼼히 따지는 게 기본”이라고 말했다. 지역 주민들은 “국내에서 내로라하는 대기업체들이 이 사업에 참여하지 않고 있는 데 과연 참여업체들이 막대한 자금 동원력이 있을지…”라며 의문을 표시했다. 광주지역 환경단체도 도청 앞에서 환경파괴 조장 등을 거론하며 사업중단을 촉구하기도 했다. 광주 남기창기자 kcnam@seoul.co.kr

기업도시 시범사업에 전남 무안 등 8개 지방자치단체가 신청서를 냈다. 건설교통부는 15일 기업도시 후보지 접수 마감 결과 ▲전남 무안(산업교역형)▲충북 충주, 강원 원주(이상 지식기반형)▲충남 태안, 전남 영암ㆍ해남, 전남 광양·경남 하동, 경남 사천, 전북 무주(〃관광레저형) 등 8곳이 신청했다고 밝혔다. 건교부는 민간위원 15명과 관계부처 장관 15명으로 구성된 기업도시위원회(위원장 국무총리)의 심의를 거쳐 6월 중 4곳 가량을 선정하게 된다. 이후 실시계획과 환경영향 평가 등을 거쳐 오는 2006년 말에 착공,2009년쯤 공사를 마치게 된다. 기업도시 선정기준은 지역의 낙후도 해소와 지역경제 활성화 등 국가균형발전 기여 정도, 지속가능한 발전 여부, 당해 지역의 특성 및 여건 부합 여부, 개발사업의 실현 가능성 등이다. 또 토지투기지역, 토지거래허가구역 지정 등 투기방지대책의 수립 여부도 평가요소에 반영키로 했다. 기업도시로 지정되면 개발구역의 50% 이상 부지를 확보할 경우 토지수용권을 행사할 수 있고, 개발부지 가운데 일부를 주택용지로 주택업체에도 분양할 수 있다. 또 시업시행자에게는 소득세와 법인세를 3년간 50%, 이후 2년간 25%를 깎아준다. 입주기업에는 시행자보다 조세감면 혜택을 두배 더 주게 된다. 각 지역의 기업도시 시범사업에는 현대건설, 대림산업, 금호산업, 롯데건설 등 건설업체와 대한주택공사, 한국관광공사 등 공기업이 참여했다. 또 국민은행과 대한전선, 일본 및 중동계 기업도 참여했다. 그러나 그동안 기업도시 추진에 가장 적합한 것으로 평가를 받아왔던 삼성그룹이나 현대차그룹,LG그룹,SK그룹 등 재계 ‘빅4’의 계열사들은 한 곳도 참여하지 않았다. 박상규 복합도시기획단장은 “지역균형발전이라는 원칙에 따라 시법사업 대상지를 지정할 계획”이라며 “그러나 땅값이 크게 오른 지역은 대상지역 선정시 불이익을 주겠다.”고 말했다. 한편 건교부는 시범사업 외에도 내년부터 매년 1∼2개씩 기업도시를 지정하기로 했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

안성 부동산 시장이 조금씩 움직이고 있다. 안성시가 도시지역을 확대하고 지역 중심 생활권을 키우기 위해 새로운 도시계획을 마련했기 때문이다. 안성시 도시계획 재정비 추진안에 따르면 기존 도시계획구역보다 5배 이상 커진다. 당초 도시계획구역은 안성, 원곡, 양성, 죽산 4개 구역 27.8㎢에 지나지 않았다. 그러나 지난해 말 2011년을 목표로 한 도시지역이 155㎢로 확장됐다. ●도시지역·중심 생활권 대폭 확대 현재 안성 도심은 38번 국도주변을 중심으로 형성됐다. 그나마 도시 힘이 분산돼 발전을 가로막고 있으며 지역 중심기능이 미약하다. 그러다 보니 서쪽은 평택 생활권에 끌려가고, 동부지역은 이천 장호원권에 의존하는 도시공간구조를 지녔다. 도심 세력이 집중되지 않고 주변으로 빠져나가는 모양이다. 안성 도심지역과 서남부는 성장관리권역으로, 죽산·일죽·삼죽면 일대는 자연보전권역으로 이원화돼 지역별 불균형을 초래하고 상호연계체계가 미흡하다는 지적도 받고 있다. 안성 중심의 방사성 가로체계 때문에 도심 교통체증이 심하다. 개발이 국도 38호선을 축으로 집중됐고 그나마 체계적인 도시개발이 이뤄지지 않아 난개발이 눈에 드러나고 있다. ●안성·죽산 양극 생활권으로 개발 하지만 장기적으로는 안성생활권과 함께 동부지역을 대표하는 죽산 생활권으로 나뉜다. 도시발전 기본 전략은 밖으로 빠져나가던 도시 확산축을 2개의 생활권으로 끌어들이는 동시에 평택·아산지역 신산업지대 확산과 수도권 개발압력을 흡수해 도심세를 키우는 것이다. 안성생활권으로 불리는 중서부지역에는 대규모 공단 조성에 따른 유입 인구를 수용할 수 있는 배후도시를 건설한다. 지속적인 도시 발달을 예상하고 공도택지지구를 개발 중이다. 작은 지방산업단지도 여기저기 들어섰다. 동부지역은 언뜻 보기에 시골처럼 보인다. 작은 공장과 농산물 유통단지, 기업들의 물류기지가 많이 들어섰다. 사통팔달의 육상교통여건을 지녔다. 안성처럼 십자형 고속도로망을 갖춘 곳도 드물다. 남북으로는 경부·중부고속도로가 안성을 지난다. 경부와 중부고속도로 사이에 끼어 있는 도시다. 서울과 중부권을 잇는 허리 역할을 한다. 그러나 동서를 연결하는 광역도로는 아직 미미하다. 안성을 동서를 잇는 대표적인 도로는 38번 국도. 왕복 4차로이지만 물동량이 많아 하루종일 붐비는 도로다. ●평택~음성 고속도로 2009년말 완공 하지만 서해안 평택항과 내륙(음성)을 가로지르는 고속도로가 완공되면 도심을 통과하던 교통량이 분산될 것으로 보인다. 평택에서 서안성IC까지는 개통됐다. 나머지 안성∼음성구간은 2009년 말 완공 목표로 공사가 한창이다. 서안성IC가 미양면 재건리에 들어서 23번 지방도로와 물리고 중부고속도로에 연결되도록 설계됐다. 장차 충주까지 연결된다. 경부·중부고속도로를 연결, 수도권의 교통량 증가에 효율적으로 대처하고 물류비 절감에 크게 기여할 것으로 기대된다. 지난 해 안성지역 땅값 상승률은 6.65%. 그러나 녹지·관리지역은 8% 안팎 올랐다. 택지지구 개발과 도시확산을 기대한 투자자들이 많이 찾았기 때문으로 풀이된다. 서부권은 공도지구 주변, 남안성IC 주변이 투자 유망지다. 기존 도심에서 벗어나 석정·아양·옥산동 일대로 도심이 뻗어나갈 가능성이 크다. 행정·업무·상업시설을 중심의 새로운 도심형성을 기대할 수 있다. 흠이라면 토지거래허가구역으로 묶여 거래가 자유롭지 않다는 것이다. ●공도지구 주변·일죽면등 투자 유망 홍영환 원곡부동산 사장은 “공도택지지구 주변에 투자자들이 몰리고 있다.”면서 “아파트를 지을 수 있게 된 승두리 일대 투자가 유망하다.”고 말했다. 이곳 전답은 평당 100만∼150만원을 호가한다. 장기적인 투자자라면 죽전생활권으로 불리는 동부권을 노리는 것이 좋다. 중부고속도로 일죽IC를 나와 일죽·죽산면 일대에 묻어두는 것이 바람직하다. 땅값이 상대적으로 싸고 토지거래허가구역에서 빠져 외지인들도 살 수 있다. 겉으로 보기에는 농촌마을 같지만 곳곳에서 개발붐이 불고 있다. 작은 규모의 공단, 농산물 유통단지 등이 여기저기에 건설되고 있다. 이 지역 중개업소들은 일죽면 일대에 땅을 사둔 기업들이 많다고 전한다. 도심지보다는 331,318번 지방도로 주변인 화봉리, 금산리 산업단지 인근을 권한다. 관리지역 도로에 가까운 땅은 평당 40만∼50만원을 부른다. 도로에서 들어간 땅도 30만∼40만원을 호가한다. 안성 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

행정도시 예정지역 확정안의 공고로 건설사업이 탄력을 받게 됐다. 그러나 예상되는 투기 방지나 여야간 이견을 보이고 있는 공공기관 이전 등을 감안하면 암초도 적지 않다. 추진 일정은 오는 4월8일 확정안을 놓고 한차례 공청회를 연 뒤 5월 중에 예정지역과 주변지역을 정식지정한다. 이 때 정부투자기관 가운데 사업시행자가 정해진다. 보상 절차는 5∼7월 기본조사,8∼10월 주민설명회 및 보상계획 열람,11월 감정평가 과정을 거쳐 12월에 토지매입을 시작한다. 보상이 끝나면 2007년 11월 부지조성공사에 착수,2012년부터 12개부 4처 2청 이전을 시작,2014년에 완료한다. 이전하는 부처는 재경·교육·문화관광·과기·농림·산자·정통·보건복지·환경·노동·건교·해양수산부 12부와 기획예산처·국가보훈처·국정홍보처·법제처 4처, 국세청·소방방재청 2청이다. 행정도시 건설까지 넘어야할 과제도 적지 않다. 우선 공공기관 이전이 문제가 될 전망이다. 일정대로라면 6월에 이전 행정기관과 소속기관 등을 정하는 세부계획안을 마련하게 돼 있다. 그러나 공공기관 이전과 맞물려 차질이 빚어질 수도 있다. 정부 여당은 당초 4월초 공공기관 이전대책과 함께 수도권 발전대책을 발표할 계획이었으나 야당이 공공기관 이전과 관련된 협상에 참여를 거부,5월로 연기된 상태다. 공공기관 이전과 수도권 발전방안이 확정되지 않은 상태에서 건설을 일방적으로 추진하기는 부담스러울 것으로 보인다. 부동산 투기도 넘어야 할 과제다. 해당 지역이 이미 토지거래허가구역으로 묶였고, 예정지 2210만평에 대한 각종 개발행위가 제한을 받는다. 주변 6780만평에 대해서도 예정지역 고시일로부터 최장 10년 동안 아파트 등 건축물 신축 등이 제한을 받는다. 하지만 교묘한 투기행위를 어떻게 방지할 것인가가 관건이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

기업도시 후보지로 거론되고 있는 전남 해남·영암·무안군 일부 지역이 토지거래허가구역으로 새로 지정됐다. 건설교통부는 17일 중앙도시계획위원회를 열어 해남·영암·무안군 일대 16개 읍·면의 도시지역 내 녹지지역 및 용도 미지정지역, 도시지역 이외 지역 854.51㎢(약 2억 5850만평)를 토지거래허가구역으로 지정키로 결정했다. 이들 지역에 대한 토지거래허가구역 지정은 26일부터 발효돼 2009년 8월20일까지 지속된다. 이번에 새로 토지거래허가구역으로 묶이는 지역은 해남군 해남읍·계곡·마산·황산·문내·화원·화산면, 영암군 삼호읍·미암·서호·학산면, 무안군 무안읍·청계·망운·운남·현경면 등이다. 해남·영암지역은 관광레저형 기업도시가, 무안군은 산업교역형 기업도시가 추진되는 곳으로 최근 땅값이 크게 오르는 등 과열조짐을 보였었다. 한편 건교부는 다음달 7일로 기한이 만료되는 천안·아산 일부지역에 대한 토지거래허가구역 지정을 2008년 2월16일까지 연장키로 했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

행정도시 건설에 따른 부동산투기를 막기 위해 오는 18일부터 연기·공주 일대와 주변지역 8200만∼9200만평에 대한 각종 개발행위 및 건축허가가 금지된다. 또 범부처 차원의 ‘부동산투기대책본부’가 조만간 재가동돼 충청권에 대한 강도 높은 시장조사를 벌이게 된다.9일 신행정수도후속대책위원회와 건설교통부에 따르면 정부는 행정도시가 들어설 충남 연기·공주지역과 주변지역에 부동산투기가 예상됨에 따라 대대적인 투기단속에 나서기로 했다. 우선 신행정수도특별법 위헌결정이 난 지난해 10월21일 이후 가동이 중단된 범부처 차원의 ‘부동산투기대책본부’를 재가동할 계획이다. 대책본부에는 중앙·지방정부 공무원과 검찰, 경찰, 국세청 관계자들이 참여한다. 행정도시특별법 공포(3월18일) 직후인 22일쯤 대전에서 첫 회의를 열고 부동산투기 조장행위 적발, 토지거래자료 수집 및 분석, 미등기 전매행위 조사, 부동산중개업소 지도단속, 위장증여 조사 등의 활동을 하게 된다. 정부는 특히 연기·공주 예정지역 2200만평과 주변지역 6000만∼7000만평에 대해 행정도시특별법이 공포되는 18일부터 개발행위 및 건축허가를 제한하기로 했다. 이같은 개발행위 및 건축허가 제한조치는 연기·공주가 행정도시 예정지역으로 지정, 고시되는 5월 중순까지 계속된다. 개발행위 및 건축허가 제한이 예상되는 곳은 충북 청원군 강내면·강외면·부용면, 대전 유성구 구룡동·금고동·금탄동·대동·둔곡동·신동 등 9개 지역이다. 이 지역들은 모두 신행정수도특별법 위헌결정 이전에도 각종 개발행위가 제한됐었다. 행정중심도시 예정지역인 연기군 조치원읍·금남면·남면·동면·서면과 공주시 반포면·의당면·장기면 등 8개 읍·면은 건축법에 의해 이미 지난달 25일부터 개발행위가 제한되고 있다. 정부는 또 투기가 우려되는 곳은 즉각 토지거래허가구역, 투기과열지구, 주택·토지투기지역으로 지정할 방침이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

재산공개로 불거진 이헌재 부총리 겸 재정경제부 장관 부인 진진숙씨의 부동산투기의혹은 이 부총리의 사임으로 일단락됐다. 이부총리는 8일 사의를 표명하면서 “본인과 처는 투기목적으로 부동산을 매매하거나 불법이나 편법에 의한 거래도 없었다.”면서 투기의혹을 강력히 부인했으나 석연치 않은 부동산 거래과정 등에 대한 의혹은 여전히 해소되지 않고 있다. ●광주 땅 거래과정 석연찮아 이 부총리에 대한 변함없는 신임을 고집하던 청와대가 소신을 굽히기 시작한 것은 지난 4일 부인 진씨의 광주면 초월리 일대 전답 5800평을 트럭운전사가 매입했다는 사실이 알려지면서부터라는 분석이 지배적. 앞서 지난달 28일 이 부총리 부인의 경기도 광주, 전북 고창 위장전입 의혹 등 부동산투기의혹이 처음 제기됐을 때만 해도 재신임 방침을 고수해오던 청와대는 이후 자체 진상조사의 뜻을 내비치며 한발 물러났지만 트럭운전사인 차모씨의 재정상태와 대출과정, 그리고 차명계약 여부 등이 거론되면서 입장 변화를 보이기 시작했다. 7000여만원에 아파트 전세를 살고 있는 차씨가 15억원가량의 대출을 받아 한달에 700만∼800만원의 이자비용을 부담하고 있다는 사실이 공개되면서 계약 자체에 대한 진위 여부마저 도마 위에 올랐고, 현재까지도 ‘X파일’로 남아있는 상태. 따라서 차씨에 대한 의혹이 해소되기 위해서는 지난 1년여 동안 무리없이 부담해온 고액의 이자비용에 대한 추적조사가 필요하다. 대출압력에 대한 의혹도 여전히 미지수다. 차씨의 대출을 담당한 성남농협 하대원지점은 “그 땅의 소유자가 부총리 부인이라는 사실을 알고 있었지만 대출과정에 영향을 받지 않았다.”고 주장하지만 설득력이 없다. 또 토지거래허가구역 지정을 앞둔 시점에서 땅을 서둘러 매각한 흔적도 여기저기 엿보인다. 이어 지난 7일에는 부동산 매매계약서가 허위가 아니냐는 의혹이 추가로 대두됐다. ●의혹들 속시원히 해명된것 없어 이 부총리의 부인이 지난 2003년 10월30일자로 광주땅 매매계약서를 작성, 현지 땅 관리인 김모(71)씨를 중개인으로 내세웠지만, 김씨는 “공인중개사 자격이 없을 뿐더러 본인 스스로도 계약을 중개한 사실이 없고 계약서 작성도 모르는 일”이라고 주장했다. 이에 대해 재경부는 문제될 게 없는 것이라며 해명했지만, 이 부총리는 8일 오전 서둘러 사임을 표명했다. 이 때문에 이 부총리의 전격 사임이 그동안 제기된 의혹들과 어떤 함수관계에 있는지는 자칫 추측으로만 남게 될 공산이 크다. 그러나 의혹들 가운데는 조사결과에 따라서는 형사처벌 대상이 될 만한 소지가 있는 것들도 없지 않아 이부총리 퇴임 하나로 여론을 완전히 잠재우기에는 쉽지 않아 보인다. 광주 윤상돈기자 yoonsang@

경기도 화성 매향리 일대에 땅투기 열풍이 몰아치고 있는데도 당국이 이를 방관만 하고 있는 것은 이해하기 힘든 일이다. 이곳은 지난해 4월 미군 쿠니사격장의 폐쇄방침이 발표되면서 투기꾼이 몰리기 시작해 2년 전에 비해 땅값이 최고 4배까지 폭등했다고 한다. 인근 10여개 마을이 부동산업소로 꽉 찰 정도로 투기가 노골화되고 있는데도 당국은 토지거래허가구역 지정만으로 할 일을 다했다는 태도다. 즉각 투기지역 지정을 검토하는 등 추가규제에 들어가야 한다. 물론 어느 곳이든 지역발전을 가로막았던 장애요소가 제거됐을 때 땅값이 뛰고 개발열풍이 부는 것은 자연스러운 현상일 수 있다. 그러나 매향리의 경우 농지를 제외한 땅의 80%가 외지인 소유가 됐을 정도로 과열상태다. 여기에 매향리의 특성에 걸맞은 개발 계획도 없이 토지거래와 건축이 무분별하게 이뤄지고 있다는 것은 더욱 큰 문제다. 이미 매향리 사격장 소음 손해배상 소송에 참여했던 주민들은 미군이 떠난 쿠니사격장 부지의 평화공원 조성 계획을 제안한 바 있다. 주민들은 승소에 따른 배상금 일부로 기금까지 조성했다. 이밖에도 주민들은 바다와 갯벌을 살려 경제활동과 레저휴식공간을 겸할 수 있는 생태공원 조성안 등 다양한 개발계획도 내놓고 있는 상태다. 미군 사격장 이전으로 정부에 돌아올 매향리 국유지는 721만평의 광대한 땅이다. 정부는 이땅의 구체적 이용계획을 밝혀야 한다. 이는 장소의 상징성과 50년간 피해를 보며 살았던 주민 의견에 바탕을 둬야 할 것이다. 이를 위해서는 무분별한 투기를 막는 것이 우선이다.

신행정도시 건설에 따른 서울 수도권 공백을 어떻게 메울까? 정부는 서울의 행정기능 상당 부분이 연기·공주로 이전하는 대신 서울 수도권은 국가균형의 큰 틀에서 전략적으로 개발한다는 방침이다. 행정도시 규모와 이전 계획 등이 드러남에 따라 수도권을 쾌적한 웰빙형 도시로 키우는 동시에 다핵형·혁신형 도시로 재편하는 정책이 곧 구체화될 것으로 전망된다. ■ 수도권 어떻게 바뀌나 ●규제 풀어 첨단산업 적극 유치 정부는 신행정도시 건설을 계기로 우선 서울 수도권에 이중삼중으로 묶여 있는 규제를 대폭 풀겠다고 여러 차례 밝혔다. 우선 1단계(2004∼07년)에는 공장 총량제를 현행 기조대로 유지하되 첨단산업 등의 규제를 선별적으로 완화할 방침이다.2단계(2008년 이후)는 3개 권역 체계를 지역 특성에 맞게 합리적으로 개편하고 일률적 금지 위주 규제를 정비해 나간다는 복안을 갖고 있다. 신행정도시 입주가 완료되는 2014년 이후에는 수도권정비계획법 체제를 지자체가 참여하는 계획적 관리체제로 전환하기로 했다. 규제 위주의 법규가 개발·발전 방안 법규로 바뀌는 것이다. ●‘녹지총량제’도입… 웰빙도시로 쾌적한 도시환경을 제공하기 위해 10년 안으로 대기질을 선진국 수준으로 개선하고 상수원 수질을 1급수로 유지하는 한편 녹지총량제를 도입, 소규모 근린공원과 녹지를 확충할 방침이다. 청와대와 북악산 주변을 역사 공원 및 시민 녹지공간으로 돌려주고, 도심에는 역사 문화벨트를 조성할 방침이다. 청계천·안양천 등 도심 수변공간과 한강 생태계를 보전, 시민들의 휴식·문화 공간으로 다시 태어난다. 지역별 특화 방침도 서 있다. 서울은 도쿄나 상하이 등과 경쟁하는 동북아 금융·국제비즈니스 허브로 키운다는 방침이다. 지역별 특성을 살린 거점 도시 개발 방안이 그것이다. ●5대 국제업무­4대 디지털거점 개발 우선 5대 국제업무거점 도시 개발 계획에 따라 도심과 용산·상암은 국제업무 도시로 개발된다. 서울 강남은 국제회의·컨벤션 도시로, 여의도는 국제금융도시로 특화시키는 방안을 마련 중이다.4대 디지털 거점은 도심은 문화, 강남은 소프트웨어형 정보기술(IT)로 특화시킨다. 구로·금천은 하드웨어형 IT 도시로, 상암지구는 미디어·엔터테인먼트 도시로 집중 육성한다. 인천은 중국 푸둥지구에 버금가는 동북아 물류·비즈니스 도시로 발전시킨다는 계획을 세웠다. 인천국제공항과 인천항을 중심으로 국제 교통·물류허브가 된다. 송도는 국제업무와 지식기반산업, 연구개발 기능을 갖춘 도시가 된다. 영종지구는 항공물류와 첨단 산업·해변 종합관광도시로, 청라지구는 금융·관광·복합레저도시로 키우는 전략을 짜고 있다. 경기도 역시 첨단·지식기반산업의 메카로 키운다는 방침이다. 지역 특성에 맞는 산업클러스터 도시가 그것이다. 안산·반월·시화 일대는 부품소재 클러스터로, 수원은 삼성전자를 중심으로 한 디지털전자클러스터로 키운다. 파주는 LCD클러스터로 특화시켜 수도권 경쟁력을 더욱 키워 간다는 전략이다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■ 새달 190개 공공기관 이전지역 발표 국가균형발전위(위원장 성경륭)는 24일 수도권 344개 공공기관 중 약 190개 기관을 이전대상으로 잠정 선정했다. 균형발전위는 이날 국회에서 열린 신행정수도특위 산하 균형발전대책소위에서 이같이 내용을 보고했다. 균형발전위는 이전대상 공공기관을 ▲대규모 기관 ▲산업특화기능군 ▲유관기능군 ▲개별이전 기관으로 분류한 뒤 대규모 기관은 시·도별로 1개씩 배치한다는 방침이다. 해양수산·에너지·노동복지 기능 등 산업특화기능 및 유관기능군은 집단이전 기관으로 분류, 지역전략사업을 고려해 시·도별로 각 1개씩 배치하고, 중앙119구조대 등 개별이전 기관은 시·도간 불균형을 조정할 수 있도록 전략적으로 배치키로 했다. 이전기관에 대해서는 기업 지방이전에 준하는 세제지원 및 관련부담금 면제의 혜택을 부여하고, 이전기관 직원 자녀의 전·입학 특례허용, 특목고 설치 등 우수한 교육서비스 혜택도 제공할 계획이다. 이어 수도권과 대전·충남을 제외한 광역시·도에 특성화된 지역거점도시인 ‘혁신도시’를 원칙적으로 1개씩 건설하고, 혁신도시의 기능 활성화를 위해 기업도시와 연계하는 방안을 강구키로 했다. 균형발전위는 새달 중 이전대상 기관 및 시·도별 배치방안을 발표한다. 이어 오는 5월까지 관계부처와 시·도, 이전대상 기관끼리 이전시기 및 지원내용 등에 대한 협약체결을 추진키로 했다. 내년 12월 말까지 혁신도시 지구지정 및 개발·실시계획을 수립하고 2012년까지 공공기관 이전을 완료해 혁신도시를 완공한다는 방침이다. 한편 수도권에 잔류하는 기관은 한국전기연구원 서울분원, 한국과학기술정보연구원 서울분원, 감사교육원, 한국자원재생공사, 한국영상자료원, 전쟁기념관, 국립의료원, 국립현충원, 한국방송공사, 항공교통관제소, 인천국제공항공사, 군인공제회, 한국증권업협회, 정보통신기술협회, 한국건설기술연구원, 한국철도기술연구원, 한국과학기술연구원, 대한투자신탁, 한국투자신탁, 제일은행, 한국생산성본부, 중소기업은행, 한국산업은행, 한국수출입은행, 금융감독원, 한국수출보험공사, 국사편찬위원회, 한국지역난방공사, 국립국어연구원, 대한민국학술원, 한국디자인진흥원, 국립국악원, 한국과학기술원, 장애인고용촉진공단 등이다. 박준석기자 pjs@seoul.co.kr ■ 충청 다시 땅땅거린다 충청권 훈풍, 수도권은 역풍? 여야가 신행정도시건설에 합의한 뒤 충청권과 서울 수도권 부동산 시장의 반응이 엇갈리고 있다. 충청권 부동산 시장은 다시 살아날 조짐이 나타나고 있는 반면 수도권은 각종 규제로 열기가 식고 있다. ●거래 회복세… 아파트건설 재추진 헌법재판소의 위헌 판결 이후 거래가 끊겼던 충청권 부동산 시장은 연초부터 회복세를 보이기 시작했다. 정부의 신행정도시건설 후속대책 마련에 다시 훈풍이 불 것이라는 기대심리가 작용했기 때문이다. 여야가 신행정도시건설 계획에 합의하면서 충청권 부동산 시장은 들먹거릴 것으로 전망된다. 특히 보상이 본격화되면 대토를 마련하려는 수요가 늘면서 주변 땅값이 다시 한번 뛸 것으로 보인다. 건설업체들도 충청권 아파트 분양계획을 다시 세우는 등 신행정도시 특수를 기대하는 눈치다. 오진우 벤처부동산사장은 “규모는 줄어들었지만 행정도시 건설을 놓고 ‘안개’가 걷혔기 때문에 부동산 시장은 다시 살아날 것”이라며 “이전작업이 진행되면서 연기군·공주시 일대 국도변 땅값과 대전 유성구 일대 아파트값 움직임이 눈에 띄게 나타날 것”이라고 전망했다. 그는 “그러나 토지거래허가구역으로 묶여 과거 같은 투기 열풍은 기대할 수 없다.”고 말했다. 한택용 주공부동산 사장도 “규제가 심해 외지인의 사재기는 어려울 것”이라고 말했다. ●과천 타격, 서울은 큰 변화 없을 듯 과천 지역 부동산 시장이 큰 타격을 입을 전망이다. 아직 청사 활용 계획이 나오지 않아 변수가 있지만 우선 당장은 상권이 죽고 집값 하락을 피할 수 없게 됐다. 과천의 음식점 등 대부분의 소비성 상가들이 청사와 연계됐기 때문이다. 그러나 과천 청사를 고급 주거단지로 개발하거나 기업 입주 등으로 활용할 경우 역풍은 크지 않을 것으로 점쳐진다. 일부 부동산업자들의 우려와는 달리 서울 아파트값 폭락 현상은 우려하지 않아도 될 것으로 보인다. 신행정도시 건설로 인한 수도권 인구 감소가 한꺼번에 일어나지 않고 점진적으로 이뤄지기 때문이다. 국토연구원이 시뮬레이션한 자료에 따르면 2015년 수도권 인구 감소는 17만∼55만명 정도로 예상됐다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

지난해 토지거래허가 위반 건수가 전년에 비해 2배가량 늘어난 것으로 나타났다. 20일 건설교통부에 따르면 지난해 토지거래허가구역내 토지거래 건수는 총 15만 7862건으로, 이 가운데 7043건은 불법전매하거나 전용을 한 것으로 조사됐다. 이같은 위반건수는 전년도(3335건)에 비해 무려 111.2% 증가한 것이다. 특히 위반자 수는 모두 5448명으로 전년도(1418명)에 비해 3.84배 증가했다. 이 가운데 241명은 형사고발되고 나머지 5207명은 과태료 처분을 받았다. 건교부 관계자는 “토지거래허가구역에 대한 사후관리를 강화하고, 투기 우려가 있는 지역에 대해서는 수시로 이용실태에 대한 조사를 벌이는 등 집중 감시하겠다.”고 말했다. 한편 올 1월 말 현재 토지거래허가구역으로 지정된 면적은 총 1만 4398㎢로 전국토의 14.4%에 달한다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울행정법원 행정11부(부장 한기택)는 10일 2003년 9월 시행된 14회 공인중개사 2차 시험에서 합격점보다 2.5점이 모자라 불합격한 박모(45)씨가 한국산업인력공단을 상대로 낸 불합격처분취소 청구소송에서 원고 승소판결했다고 밝혔다. 재판부는 문제에 정답이 없다는 박씨의 주장을 받아들였다. 이번 판결로 14회 공인중개사 시험에서 떨어진 응시생 150여명도 82번 문제와 관련해 소송을 제기한 상태여서 유사한 판결이 잇따를 것으로 보인다. 박씨 등이 정답이 없다고 주장한 부동산공법 82번 문항은 ‘토지거래허가 등에 관한 설명 중 옳은 것’을 묻는 문제로 한국산업인력공단은 보기 4번인 “토지거래허가구역에서는 지상권의 설정을 위한 경우도 허가를 받아야 한다.”를 정답으로 인정했다. 하지만 재판부는 “지상권 설정계약에는 무상계약도 있지만 유상계약에만 허가를 받도록 규정하고 있다.”면서 “유상계약인지 무상계약인지를 구분하지 않은 보기4번은 틀린 내용이므로 문항의 답이 없다.”면서 박씨의 주장을 받아들였다.

경기도 가평으로 주말 투자여행을 떠나보자. 오는 2009년 경춘선 복선 전철공사와 서울∼춘천 고속도로 완공이라는 이중 호재를 안고 있는 가평 부동산 시장이 주목받고 있다. 가평은 그동안 서울 접근이 어렵고 각종 개발 규제가 심하다는 이유로 투자 유망지에서 비켜 서 있던 곳이다. 하지만 전철과 고속도로가 개통되면 서울 접근이 훨씬 쉬워지고 유동인구가 늘어날 것으로 전망되면서 땅값이 상승세를 띠고 있다. 여기에 토지거래허가구역에서 벗어나 거래 규제를 받지 않는다는 것 또한 투자 메리트다. ●서울거리 90분에서 40분으로 단축 현재 청량리에서 가평역까지는 무궁화호 기준으로 1시간30분 걸린다. 하지만 복선전철이 개통되면 ‘시간 거리’는 40분으로 단축된다. 수원·인천 등에서 서울로 들어오는 것보다 훨씬 가까운 거리다. 이 정도면 출퇴근도 가능하다. 고속도로도 열린다. 서울∼춘천 고속도로 설악 인터체인지를 이용하면 서울 강남까지 40∼50분 걸린다. 주거환경이 쾌적하다는 것도 빼놓을 수 없다. 상수원보호구역 등으로 개발이 제한된 데다 수려한 자연환경을 갖추고 있어 전원생활을 하기에 그만이다. 북한강·달전천 등 청정 하천이 감싸 흐르고 불기산·수정봉 등이 뒤에 서 있다. 공해 공장 등 제조업체를 찾아보기 어렵다. 주민들은 개발 제한으로 불편이 따르지만 덕분에 환경 문화관광도시로 키울 수 있는 자원을 간직할 수 있게 됐다. 토지거래규제가 적용되지 않는다. 다만 농지는 구입 자격을 갖춰야 한다. 값이 많이 올랐다고 하지만 아직은 저렴한 편이다. 최근 전원주택이나 펜션 부지를 찾는 투자자들이 부쩍 늘었다. 하지만 경치 좋은 곳은 서울 등 외지인들이 사들인 땅이 많아 매물은 흔치 않고 거래는 활발하지 않다. 당연히 부르는 값이 오를 수밖에 없지만 아직까지는 낮은 편이다. 부동산 중개업자들은 투자 유망지로 달전리 남이섬 부근을 꼽는다. 가평 새로운 역사까지 걸어서 5분 거리. 앞으로 북한강이 펼쳐지고 수목이 많아 전원주택·펜션 부지로 으뜸이다. 새 역사가 들어서면 도시 발전축이 구 도심에서 남이섬 쪽으로 옮겨질 것으로 보인다. 집을 지을 수 있는 땅값이 평당 60만∼70만원 정도에 거래된다. 북면 도대리·적목리·백둔리 일대 땅도 묻어둘 만하다. 물이 많고 산세가 좋아 전원주택이 많이 들어서고 있다. 계곡에 붙어있는 땅은 평당 20만∼30만원. 여러 사람이 어울려 1000∼2000평 정도 구입하는 것이 좋다. 금대리 일대 강에 붙어있는 땅은 평당 70만원, 강이 멀리 보이는 땅은 평당 40만∼50만원 정도 부른다. ●남이섬 부근·IC예정 설악면 고성리 유망 인터체인지가 건설될 예정지인 설악면 고성리 일대도 투자자들로부터 인기를 끈다. 평당 70만∼80만원을 호가한다. 신 역사가 들어설 곳은 평당 120만원을 넘는 등 강세를 띠고 있다. 해가 바뀌면서 지난해보다 10% 정도 올려 내놓았다. 하지만 매물이 많지 않다. 역사 주변 개발과 함께 수용한 뒤 환지 등의 절차를 거칠 것으로 전망된다. 최근 가평에서 분양한 ‘우림루미아트’는 208가구 모집에 1010명이 몰려 평균 4.85대1의 높은 경쟁률을 기록했다.45평형의 경우 최고 38대1의 경쟁률을 보였다. 분양권을 전매할 수 있는 데다 미래 투자 가치를 보고 달려든 것으로 분석된다. 홍영익 대진공인중개사사무소 사장은 “역세권과 북면 일대 땅값이 꾸준히 상승세를 그리고 있다.”면서 “전철 개통과 함께 땅값이 상승 곡선을 그릴 것”이라고 내다봤다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

이달 말부터 토지거래허가구역의 농지 취득요건이 까다로워진다. 건설교통부는 토지거래허가구역(1만 4385㎢, 국토의 14.4%)농지 취득요건을 강화하는 내용의 새 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’시행규칙이 이달 말 공포와 동시에 시행될 예정이라고 16일 밝혔다. 새 시행규칙은 농업인이 아닌 자가 농지를 취득할 때 토지가 소재하고 있는 시·군에 거주토록 한 거주지 요건 적용대상 지역을 현재 특별시, 광역시, 광역시 연접 시·군, 경기도 시·군에서 전국으로 확대하도록 했다. 또 거주기간 요건을 신설, 가구주를 포함한 가구원 전원이 취득하고자 하는 농지 소재 시·군에 최소 6개월 이상 주민등록이 돼 있으면서 실제로 거주해야만 농지를 취득할 수 있도록 했다. 현행 규정에는 거주지 요건만 있을 뿐 거주 기간 규제는 없다. 한편 현행 법률은 농업인의 경우 거주지 시·군뿐만 아니라 20㎞ 이내 인근 시·군의 농지까지 취득할 수 있도록 하고 있는데 건교부는 투기방지를 위해 지난해 말 농업인 인정조건을 강화해 ‘1회 이상의 수확기를 포함해 6개월 이상 직접 경작한 자’만 농업인으로 인정토록 했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr/*** 건교부는 “농지에 대한 규제가 완화되면서 규제 완화지역 및 개발 예정지를 중심으로 위장전입 등 투기행위가 빈번히 발생해 농지취득 요건을 강화하게 됐다.”면서 “이번 조치가 땅투기 근절에 크게 기여할 것으로 본다.”고 말했다./***/

수도권 서북부를 북으로 관통하는 경의선 복선전철공사가 올해 본격적으로 닻을 올린다. 대부분의 공정이 끝나는 2007년이면 ‘추억과 낭만’을 간직했던 기존의 미니 ‘역사(驛舍)’들은 ‘역사(歷史)’의 뒤안길로 사라진다. 지난 96년 부터 시작된 용산∼문산간 48.6㎞ 경의선 복선전철사업은 당초 올해 완공 예정이었다. 그러나 행신∼탄현간 일산 구간과, 서울시 구간 가좌∼성산간 지하화 요구로 공정이 지연됐다. 최근 일산구간은 지상화하고 가좌∼성산간 구간은 지하화하기로 가닥이 잡혀 가장 큰 걸림돌이 제거 됐다. 그동안 투입된 공사비는 2900억원에 이른다. 일산구간 지하화가 좌절된 고양시의 횡단시설물·방음벽 등 설치 요구와 이에 따른 설계변경 등을 포함해 앞으로 최소 8000억원의 추가 공사비가 소요될 예정이다. 총 공사비가 1조원을 훌쩍 넘지만 신설공사에 비하면 약과다. 일제는 지난 1906년 대륙경영의 야욕을 품고 서울∼사리원∼평양∼신의주간 518.5㎞의 복선 군용철도인 경의선을 부설했다.1945년 해방이후 서울∼개성간 74.8㎞ 구간만 단축 운행되다 51년 6월12일 전쟁의 와중에서 남북간 운행이 중단됐고 이후 복선 레일 한쪽을 걷어내고 단선으로 운행됐다. 복선전철 공사는 100년전 기존 노반을 활용해 선형을 최소 회전 반경으로 보강, 복선레일과 교량·고가철로·전철주 등을 신설해 현재 디젤 열차 대신 전기철도가 다니도록 하는 공정이다. 경의선 복선전철의 설계속도는 120㎞에 이른다.50m마다 전철주가 세워지고,10m에 16개씩 강선이 들어있는 콘크리트 침목이 깔린다. 노반의 폭은 12m30㎝. 현재 하루 편도기준 26회 운행이 가능하고 실제론 20회(운행시간 1시간 10분)만 운행 중인 선로용량이 288회로 늘어 수도권 전철 수준인 5∼6분에 한 대씩의 여객열차와 화물열차의 통행이 이뤄진다. 소음·진동이 심한 현재의 ‘디젤 통근형 통일호열차’도 쾌적한 전기열차로 모두 교체된다. 이렇게 되면 용산∼문산간은 현행 1시간 10분에서 50분으로 운행시간이 단축된다. ●한반도∼유럽을 잇는 중심철도로 남북통일 전진기지인 고양·파주 등 신도시와 대규모택지개발지구,LG필립스 LCD 등 산업단지를 서울과 연결하는 출·퇴근 교통수단뿐 아니라 개성공단 등 남북간 인력·물자수송의 주 통로가 된다. 미래엔 시베리아 횡단철도와 연계, 한반도와 유럽을 잇는 대동맥을 지향할 수 있게 된다. 경의선 복선전철은 1공구(용산∼가좌) 6.89㎞는 인천공항∼서울 연결 철도를 시설중인 인천국제공항철도주식회사에서 지하 7∼8m에 시공한다. 공항철도는 같은 노선 지하 30m 지점에 시설된다.2공구(가좌∼행신) 10.462㎞,3공구(행신∼탄현) 13.998㎞,4공구(운정∼문산) 17.25㎞는 각각 쌍용토건·남광토건 컨소시엄을 시공자로 한국철도시설공단 수도권지역본부에서 시행하고 있다. 철도시설공단과 시공사 관계자들은 “금촌시가지를 우회하는 3.8㎞의 금촌고가철로 공사 등 난공사 구간이 있지만 예산만 제때 조달된다면 기술적인 애로점은 없다.”며 “다만 기존 운행구간에서 시공 작업이 이뤄지므로 안전을 완벽하게 확보하는게 가장 큰 관건”이라고 말한다.2007년까지 대부분의 토목공정이 끝나지만 이후 레일부설과 신호·전기시설, 시운전(6개월)이 필요해 개통까지 1년이 더 걸릴 예정이다. ●남북 열차 통행 1년후 가능 지난해 6월14일 경의선 군사분계선상에서 남북철도연결식이 성대하게 열렸다. 그러나 이후 개성공단 인력과 물자 등 남북교류는 남북연결도로로만 이뤄졌다. 남측은 문산∼군사분계선까지 12㎞의 경의선을 복구하고 임진강·도라산역을 신설하는 공사를 2000년 9월 착공해 완공했으나, 북측은 분계선∼개성간 15.3㎞를 복구하고 판문·손하역을 신설하는 공사를 2002년 시작, 현재 궤도 공사만 마친 상태다. 신호·통신·전력과 역사공사가 안돼 있다. 남북은 지난해 6월5일에 열린 9차 남북경제협력추진위원회에서 2004년까지 나머지 공사를 마치기로 합의했었다. 철도공사는 도라산역을 증축하고 개성공단 교류협력을 위해 마련한 임시 출입국관리시설(CIQ)을 영구시설로 대체하는 공사를 진행하면서 북측의 공사진척을 가다리고 있다. 문산 이북은 북측이 공사를 완료해도 일단 단선으로 운영하고 복선 건설은 추후 논의될 예정이다. 파주 한만교기자 mghann@seoul.co.kr ■기존 철로는 어떻게 되나 경의선 복선전철이 완공되면 현재의 서울∼신촌∼가좌역 구간 기존 철로는 KTX와 새마을·무궁화호 열차 등이 수색차량기지와 화전∼행신 사이 KTX 차량기지를 오가는 선로로 활용된다. 여객과 화물은 다니지 않고, 청소와 수리·대기후 출발을 위해 서울·용산역으로 다시 돌아가는 회송열차들만 이용한다. 지하 구간인 용산∼성산구간 중 용산∼가좌간의 기존 지상 철로는 폐선될 예정이다. 용산∼수색간은 원래 용산선으로 운영됐으나 현재는 그중 용산∼서강 사이는 상당부분 레일을 걷어내 이미 폐선된 상태이고, 서강∼가좌 구간은 대·소화물과 연탄 등의 화물전용 수송노선으로 쓰이고 있다. 폐선되는 노선의 노반과 주변 철도부지의 장기적인 활용 방안을 놓고 철도공사와 서울시는 공원조성 등 다양한 방안을 검토중이다. 경의선 복선 1공구의 신설되는 공덕역과 연남역(홍대입구역)은 인천국제공항철도와 경의선복선전철역으로 함께 사용된다. 공덕역은 지하 2층 5000평, 연남역은 지하 4층 4500여평의 역사가 지어진다. 경의선 복선은 당초 용산∼가좌 구간만 지하화할 예정이었으나 도심지 지역 단절과 소음·교통장애 등을 지적한 주민들의 요구로 가좌∼성산간도 지하화하기로 했다. 철도공사가 일산구간은 주민들의 끈질긴 요구에도 지하화를 수용하지 않으면서 가좌∼성산은 수용한 것은 지상 철도부지 매각 등을 통해 지하화 사업비를 충당할 수 있다는 판단 때문이다. 파주 한만교기자 mghann@seoul.co.kr ■낭만의 미니驛舍 추억속으로 경의선 서울역∼도라산역까지 모두 19개의 역이 있다. 복선전철이 완공되면 기점이 서울역에서 용산역으로 바뀐다. 용산역부터 북쪽으로 효창·공덕·서강·연남·가좌·성산·수색(이상 서울시구간), 화전·강매·행신·능곡·대곡·곡산·백마·풍산·일산·탄현(고양구간), 운정·금릉·금촌·월릉·봉암·문산·운천·임진강·도라산(파주구간)까지 27개역이 운영된다. 복선전철은 문산역까지이다. 공덕·연남·성산·풍산·탄현·금릉·봉암·운천 등 8개 역은 새로 생긴다. 나머지 역도 지난 2001년말 준공된 문산역을 제외하고 모두 개량된다. 이때 기존역은 모두 원형을 잃게 된다. 경의선의 기존역들은 대부분 지난 1938년을 전후해 지어져 60년을 넘은 낡은 건물이다. 커봐야 100평을 넘지 않는 단층 역사에 들어서면 전면의 개찰구를 중심으로 좌우에 매표창구와 승객들이 잠시 열차를 타기 전 쉬거나 이별과 만남이 이어지던 빛바랜 나무 장의자들이 배치돼 있다. 때론 술취한 이들이 주위의 시선에 아랑곳하지 않고 몸을 뉘었고, 수많은 이들의 추억과 낭만, 삶의 고단함이 오랜 세월 함께 배었던 공간이다. 그나마 곡산·탄현·운정·월롱 등엔 역무원도 배치되지 않고 승차권도 철도청 매표대행소에서 구입하거나 그냥 승차한 후 열차 객실 승무원에게 정산한다. 그러나 복선전철이 완공되면 이들 미니역과 주변은 상전벽해처럼 변하게 된다. 현재 새 역사 신설공사가 이미 착수된 곳은 수색·행신·월롱역이다. 나머지도 앞으로 3년간 모두 신설되거나 지상·지하·선상·선하역으로 바뀐다. 개량대상으로 지금은 보잘 것 없는 금촌역은 고가철로 아래 연면적 1000평짜리 현대식 선하역사로 탈바꿈한다. 백마역도 2000평 규모로 개량되고, 운정역도 700평 규모로 커진다. 지하에 신설되는 연남역은 무려 4000여평 규모에 이른다. 경의선복선구간은 용산에서 경부선·경의선, 공덕역에서 5호선 전철, 서강역에서 2호선 전철이 연결되고 성산역은 6호선 환승역이다. 대곡역에선 서울지하철 일산선이 연결된다. 경의선 주변 역세권 개발과 관련해 부동산은 이미 오를만큼 오른데다, 토지거래 허가구역이고 경기위축까지 겹쳐 현재는 땅값의 추가 상승이 멈칫한 상태다. 그러나 역사들이 새모습을 드러낸 후에는, 주변에 산재한 전원주택지 매기까지 합쳐 여건변화에 따라서는 추가 상승여력이 충분하다는 것이 부동산업계 전문가들의 관측이다. 파주 한만교기자 mghann@seoul.co.kr

앞으로 토지거래허가구역에서 주택분양을 목적으로 토지를 취득하면 6개월 이전에도 거래가 가능하게 된다. 그동안은 이를 금지해 다. 건설교통부는 토지거래허가 제도와 관련, 국민의 재산권 행사 제한을 최소화하는 방향으로 ‘토지거래업무처리규정’을 개정했다고 30일 밝혔다. 새 규정은 31일부터 시행된다. 건설업체가 주택분양을 목적으로 토지를 취득하면 6개월이 되지 않아도 주택분양을 위한 거래를 허용한다. 토지거래허가구역에서는 토지 취득 후 6개월 이내에는 거래를 못하게 돼 있어 공기가 2∼3개월에 불과한 전원주택 등은 집을 다 지어놓고도 몇개월 기다렸다가 분양해야 하는 경우가 있었다. 또 주택용지 소유자가 기존 주택의 처리계획서(매매·임대) 등을 토대로 실수요를 입증할 수 있으면 같은 지역 안의 주택용지를 추가로 매입할 수 있다. 이와 함께 토지거래허가구역 지정 이전부터 토지가 임대 목적으로 활용돼온 경우에는 임대목적(지금은 취득자 직접 이용만 가능)으로도 토지를 취득할 수 있도록 했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

부동산 정책이 급변하고 있다. 새로운 제도도 많고 처음 들어보는 정책도 수두룩하다. 오락가락하는 정책도 더러 있다. 이미 실시하고 있는 제도를 후진하려는 움직임도 감지된다. 부동산을 갖고 있는 사람이나 투자자 모두 어느 장단에 맞춰야 할지 갈피를 잡지 못하고 혼란에 빠졌다. 정책의 흐름을 정확히 읽는 지혜가 필요하다. ●다주택 보유는 돈 먹는 하마? 집을 여러 채 갖고 있는 자체가 부담이 된다. 종합부동산세나 1가구 3주택 양도세 중과 실시, 실거래가 기준의 거래세 부과 등이 예정돼 있다. 여기에 내년부터 재산세를 내는 과표가 점차 현실화된다. 실거래가의 30∼40%에 불과하던 과표가 국세청이 고시하는 기준시가 수준으로 올라간다. 시세의 80%선이다. 재산세, 거래세가 대폭 올라간다는 얘기다. 관련 세율을 일부 조정한다고 하지만 과표가 상대적으로 낮게 잡혔던 서울·수도권 아파트는 세금이 올라갈 수밖에 없다. 아파트를 보유·이용하는 대가로 내는 세금이 올라가더라도 집값이 껑충껑충 뛰면 양도차익을 기대할 수 있다. 하지만 대부분의 부동산 전문가들은 과거와 같은 큰 폭의 집값 상승을 기대할 수 없다고 한다. 아파트를 여러 채 보유하는 것 자체가 ‘돈 먹는 하마’꼴이 나지 않을까 걱정된다. 그렇다면 다주택(1가구 3주택 이상) 보유자는 어떻게 대처해야 할까. 우선 서울·수도권, 광역시의 다주택 보유자라면 연내 처분하는 것이 낫다. 아파트 3채를 갖고 있는 사람이 한 채를 팔았을 때 내는 양도세가 양도 차익의 36%(2년 이상 보유)에서 60%로 올라간다. 예컨대 다주택자인 A씨가 2002년 4월 3억 5000만원에 매입한 강남구 도곡동의 34평 짜리 아파트를 5억 5000만원에 팔았을 경우 양도차액은 2억원. 올해 말까지 처분하면 36%의 세율(8000만원 초과)을 적용,7200만원에서 누진공제액 1170만원을 뺀 6030만원만 양도세로 내면 된다. 하지만 내년에 팔면 1억 2000만원(세율 60%·누진공제 혜택 없음)을 양도세로 납부해야 한다.6000만원 가까이 양도세를 더 내야 한다. 종합부동산세 도입도 구체화되고 있다. 본인 명의로 전국에 소유하고 있는 주택의 가격(기준시가 기준) 합계가 9억원을 넘으면 초과분에 대해 1∼3%를 내야 한다.6억원 이상 나대지 보유자는 1∼4%,40억원 이상의 사업용 토지 보유자는 0.6∼1.6%를 각각 종부세로 부과한다. ●주택은 지고 땅이 뜬다? 종부세는 소유 가구수나 가구별 합산 보유 과세가 아니기 때문에 한 사람이 많은 부동산을 소유하는 것보다 분산 소유하는 것이 유리하다. 부부간 재산을 나누어 소유하거나 공동명의 또는 증여 등을 통한 절세를 생각해볼 수 있다. 주택 거래와 관련한 직접적인 규제는 내년에도 계속된다. 주택거래신고제를 일부 풀자는 주장도 있으나 ‘10·29대책’의 근간을 흔들기 어려워 신고지역을 해제하기는 쉽지 않을 전망이다. 그렇다면 신고지역에서는 주택을 사고팔 때 실거래 가격을 기준으로 세금을 내야 하고 거래는 더욱 줄어들 수밖에 없다. 주택 시장 침체가 오래갈 것이라는 전망을 가능케 한다. 일반적인 주택거래보다는 새로운 투자 상품을 찾거나 경매 등을 통해 싼값에 부동산을 구입하는 길을 찾아볼 수 있다. 대안으로 땅 투자를 들 수 있다. 문제는 어디에 투자하느냐다. 대규모 개발 예정지 주변의 땅이라면 결코 후회하지 않는다. 성남·고양·남양주 택지개발 주변, 미군 기지가 들어서는 평택·오산 등이 눈에 들어오는 투자 유망지역이다. 지방이라도 토지거래허가구역이 아닌 곳은 서울 사람도 땅을 살 수 있다. 수도권 정부투자기관이 내려가는 지역, 기업도시 건설이 거론되는 곳에 관심을 가져볼 만하다. 공공기관 이전은 내년 초 확정되고, 기업도시는 연내 시범지역을 선정할 예정이다. 무주택자인 실수요자라면 싼값에 나오는 부동산을 사는 것도 괜찮다. 경매로 나온 아파트는 시세의 80% 수준이다. 급매물도 많다. 구입 조건을 수요자 편에서 유리하게 이끌 수 있기 때문이다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

서울 서대문구와 종로구 구기동, 부암동, 신영동, 평창동, 홍지동 일대의 자연녹지가 각각 토지거래허가구역으로 다시 지정됐다. 서대문구와 종로구는 11월30일자로 토지거래허가구역 지정이 만료되는 녹지지역에 대해 12월1일부터 내년 11월30일까지 허가구역으로 재지정한다고 밝혔다. 이에 따라 이들 지역의 녹지지역의 200㎡를 초과하는 토지를 거래할 경우 계약을 체결하기 전에 관할 구청에서 토지거래허가를 받아 소유권을 이전해야한다. 허가없이 거래하면 고발 또는 과태료(토지가격의 30%) 등 불이익을 받게 된다. 서대문구·종로구 녹지는 모두 2002년 11월 20일 토지거래허가구역으로 지정됐었다. 종로구는 5개동 가운데 다른 지역은 ▲상업지역 200㎡ ▲주거지역 180㎡ ▲공업지역 660㎡ ▲지역 미지정 180㎡ 등을 각각 초과하면 허가를 받아야 한다. 또 서대문구는 녹지지역 외에 가좌뉴타운 지역과 홍제균형발전촉진지구가 각각 지난해 11월25일과 12월29일 토지거래허가구역으로 지정된 상태다. 김유영기자 carilips@seoul.co.kr

서울 강북 뉴타운지역의 땅값이 일단 강남 수준으로 오르면서 형식상 ‘지역간 균형’은 달성됐다. 그러나 실제 개발이 이뤄지기 전에 땅값만 지나치게 오르면서 거품이 적지 않게 끼게 됐다. 이 때문에 실 수요자들의 부담 증가로 이어지면서 자칫 사업 자체를 무산시킬 수도 있다는 우려를 낳고 있다. 기존 도시를 제대로 정비하자는 뉴타운 사업에 투기가 일면서 값이 껑충 오른 것이 문제. 뉴타운 지역의 한 조합간부는 “폭력배를 비롯해 투기꾼이 적잖게 들어와 있다.”고 전했다. ●토지거래허가구역의 허점 뉴타운지역은 선정 직후 부동산 투기를 방지하기 위해 토지거래허가구역으로 지정됐다. 이에 따라 이들 지역에서 180㎡(54평) 이상의 주거지역,200㎡(60평) 이상의 상업·녹지지역,660㎡(200평) 이상의 공업지역 토지를 거래하려면 해당 구청의 허가를 얻어야 한다. 하지만 30평대 이하의 소규모 빌라와 연립·다세대·단독주택 등이 즐비한 이들 지역에서 토지거래허가구역 지정이 효력을 발휘하기는 어려운 실정이다. 거래되는 부동산이 허가대상에 포함되지 않기 때문이다. 특히 대부분의 뉴타운지역에서 채택될 가능성이 높은 재개발 또는 재건축방식은 소유하고 있는 땅(지분) 규모에 상관없이 한 사람이 아파트 한 채를 분양받을 수 있다는 점도 투기세력에 의해 악용될 소지가 있다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “뉴타운지역에서 10평 미만 소형평형의 가격이 높은 이유는 초기투자자금을 적게 들이고도 20평형대 아파트를 분양받을 수 있고, 중·대형평형보다 환금성이 높기 때문”이라면서 “반면 30평만 넘어도 거래가 안 되는 실정”이라고 설명했다. 실제 방화뉴타운의 경우 10평 미만 부동산 가격이 1400만∼1500만원인 반면 30평 이상은 700만원으로 반밖에 안 되는 기현상을 보이고 있다. 다른 뉴타운지역도 비슷한 양상이다. 뉴타운 지역에서는 다른 재개발 지역과 비슷하게 각종 이권이 난무한다. 한 조합간부는 “재개발 사업의 경우 철거 등 800여가지의 이권이 있다.”며 “뉴타운은 부동산 관련 ‘주먹’들의 좋은 활동 무대”라고 털어놓았다. 이렇게 뉴타운 지역 집값이 투기에 춤추는 데는 그만큼 소규모 토지거래를 단속할 수 없는 제도상 허점이 있기 때문이다.‘선(先)발표, 후(後)대책’이 아닌 ‘선(先)대책, 후(後)발표’의 구조로 바뀌어야 투기 바람을 잠재울 수 있다는 지적이 그래서 나온다. ●고비용 사업땐 고급주택화 불가피 뉴타운 개발이 본격적으로 이뤄지기 전에 소형평형대 땅값이 상승하면 개발비용 및 조합원 수 증가로 연결된다. 이는 다시 일정수준의 수익률 보장을 위해 개발밀도를 높여야 하는 악순환의 고리가 된다. 한 건설업체 관계자는 “늘어난 개발비용을 환수하기 위해 용적률을 높여 공급 가구 수를 늘려야 하기 때문에 개발밀도가 증가할 수 있다.”면서 “특히 소규모 토지 소유자가 늘어나면 재개발·재건축 조합원이 주택 공급 물량보다 많아지는 경우도 발생해 사업을 지연 또는 무산시킬 수 있다.”고 말했다. 특히 뉴타운이 이처럼 고비용 구조로 건설되면 당초 이곳에 거주하던 세입자 등 저소득층은 떠나고, 이들의 빈자리를 고소득층이 메우는 고급주택화가 불가피하게 된다. 즉 ‘다양한 계층이 모여사는 미래형 주거공간 건설’이라는 당초 정책 취지는 공염불이 될 가능성도 배제할 수 없다. 서울시는 ‘지역균형발전기금’을 조성, 뉴타운 25곳의 도로 등 도시기반시설 건설에 모두 1조 4000억원을 지원한다는 계획이다. 하지만 이는 1곳당 560억원에 불과하다. ●“市서 투자 늘린 뒤 개발 유도를” 평택대 도시계획학과 이은영 교수는 “뉴타운 대상지역을 한꺼번에 발표해 부동산 가격을 올려놨고, 이를 규제할 적절한 수단도 없는 실정”이라면서 “단기간에 뉴타운을 완성하려 하기보다 단계별 접근이 필요하다.”고 강조했다. 이 교수는 “민간에 맡길 경우 수익성 위주로 사업이 변질될 우려가 있다.”면서 “서울시가 투자를 늘린 뒤 개발을 유도하는 방식이 바람직할 것”이라고 덧붙였다. 성균관대 건축학과 김도년 교수도 “뉴타운사업이 ‘더 잘 살 수 있는’ 주거환경 개선이 아니라 ‘더(돈을)벌 수 있는’ 부동산 투자처로 인식되는 게 문제”라고 꼬집었다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr ■ 뉴타운(new town)이란 본래 신도시를 뜻한다. 기성 도시와 별개로 새롭게 조성되는 도시라는 뜻이다. 우리나라에서는 1990년대 초반 조성된 분당, 평촌, 일산 신도시가 바로 뉴타운에 해당된다. 그러나 서울시는 서울 시내의 노후 주택과 낙후된 마을을 재개발, 재건축하는 사업에 ‘뉴타운’이란 용어를 사용했다. 뉴타운사업을 ‘마을속의 마을(town in town)’이라고 표기했다. 이에 따라 뉴타운은 이제 서울시 재개발 사업의 고유명사처럼 됐다. 한국에서는 ‘뉴타운’과 ‘신도시’라는 말이 별개의 뜻으로 사용되는 희한한 풍경이 나타난 것이다. ■ 흔들리는 뉴타운 사업 이명박 서울시장이 야심차게 추진하고 있는 뉴타운사업이 1년여만에 전환점을 맞고 있다. 용적률·고도제한 등에 대한 주민불만이 높아지면서 사업자체에 반대하는 분위기가 곳곳에서 표출되고 있기 때문이다. 특히 실무 책임자가 바뀌면서 사업추진방식 등 사업 전분야에서 재검토 작업이 진행되고 있다. 이로 인해 그동안 발표됐던 개발구상안이 물거품이 되거나 ‘종이계획(paper plan)’에 그치는 것이 아니냐는 의구심도 제기된다. 또 일각에서는 ‘강북을 살고싶은 도시로 바꾸겠다.’는 뉴타운의 당초 취지도 퇴색한 것이 아닌지 우려하는 눈빛으로 바라보고 있다. ●주민들 사업자체 반대 움직임 이태원·한남·보광동 일대 100만여㎡(33만여평)가 포함된 ‘한남뉴타운’의 개발계획을 믿어온 용산구 주민들은 혼란에 빠졌다. 뉴타운지구 지정 신청 당시 건물주 등 1600가구의 주민들은 큰 기대를 걸었다.‘새로운 자족도시 건설’이라는 뉴타운사업의 기본개념에 맞춰 현재 주거환경정비법상 7층이하 170%의 용적률이 250%로 크게 완화될 것으로 예상했기 때문이다. 하지만 최근 서울시는 “이 일대는 남산과 한강의 스카이라인과 조망권이 고려돼야 한다.”며 용산구의 구상에 난색을 보였다. 재개발 사업자체가 불투명해질 것이라는 우려를 낳게 하는 대목이다. 사정은 다소 다르지만 중화뉴타운, 전농·답십리뉴타운 등에서도 상인, 세입자와 건물주들 사이에 갖가지 불협화음이 노출되고 있다. ●사업추진방식의 변화 잘 진행되던 뉴타운 사업의 책임자가 바뀌면서 2차 뉴타운사업지구의 기본계획안 발표시기가 늦어지고 있는 데다 곳곳에서 갈등이 충돌하고 있다. 뉴타운사업은 종전 최재범 전 부시장과 김병일(현 대변인) 전 뉴타운추진사업본부장 체제에서 양윤재 부시장·최창식(1급 정책보좌관) 뉴타운사업본부장 체제로 바뀌면서 추진방식에 변화가 감지됐다. 최 부시장과 김 전 본부장은 2012년을 기준으로 ‘미래의 비전’을 제시하며 대규모 개발방식에 초점을 맞춘 반면 새 진용은 주민의 입장을 최우선 고려하는 ‘현실’을 강조하고 있다. 주민들에게는 서울시 행정의 일관성 상실과 목표 혼란으로 비쳐질 수 있다. ●비전과 현실을 조정할 때 초기 뉴타운 사업은 지역균형개발에 목표를 두고 원주민의 정착뿐만 아니라 중산층 이상 등 다양한 계층이 한데 어우러져 생활하는 공간을 추구했다. 이에 반해 새 뉴타운 실무자들은 주민들이 뉴타운에 재정착할 수 있도록 하는 데 사업의 초점을 맞추고 있다. 사업초반부터 시민단체 등이 줄기차게 지적했던 사항이다. 지역균형개발도 좋고 강북을 강남처럼 바꾸는 것도 좋지만 현재 살고 있는 주민들을 몰아내는 방식의 개발은 피해야 한다는 주장이다. 문홍선 뉴타운총괄과장은 “뉴타운 사업은 비전과 현실 사이의 괴리를 좁혀나가는 조정작업을 진행하고 있다.”며 “전면개발 또는 부분개발을 선택해야 할 시점”이라고 밝혔다. 다른 지자체들이 앞을 다투어 벤치마킹해온 서울시 뉴타운 사업의 목표와 추진 방식 등 기본 원칙이 뿌리째 흔들리고 있는 것이다. 이동구기자 yidonggu@seoul.co.kr ■ 특 별 취 재 팀 ●북유럽팀 이상일 논설위원(특별취재팀장), 김세용 건국대 교수 ●서유럽팀 이동구 기자, 이정형 중앙대 교수 ●미 국 팀 장세훈 기자, 김도년 성균관대 교수