국내 최대의 여행도매업체인 하나투어는 2000년 업계 최초로 코스닥시장에 등록한 뒤 무차입경영을 통한 건실한 재무구조와 영업력으로 여행시장을 주도하고 있다.박상환(朴相煥·46) 사장은 “탄탄한 인지도를 바탕으로 다양한 여행상품을 개발해 제공하고 사원·주주를 위한 정도(正道)경영을 펼칠 것”이라고 말했다.다음은 일문일답. 자본 대비 수익이 큰데,그 이유는. -자본 20여억원에 지난해 매출 500억원,순익은 100억원 가까이 냈다.여행업은 제조업이나 다른 서비스업에 비해 설비투자 비용이 적게 들고,기획능력을 바탕으로 한 인적 자원에 크게 의존한다.또 국민소득 증가에 따라 성장성이 큰 사업이기 때문에 첨단 시스템과 안정적인 영업기반을 구축한 상황에서 수익 전망은 밝다고 본다. ●2010년 국내여행시장 40% 점유 목표 국내 여행업계가 영세한 상황인데 매출구조에 따른 수익성은. -항공기 티켓·숙박 등 마진이 큰 해외여행 영업에 주력하고 있다.여행자 수는 중국·일본 37%,동남아 33%,미주 10%,남태평양 8% 등을 차지한다.수익은 동남아가 37%로 가장 높다.이어 중국·일본이 22%,유럽 14%,남태평양 13% 정도다. 도매전문인데 도·소매 수익차이는. -패키지 해외여행상품은 보통 15명 단체를 구성하는 조건으로 상품가격이 형성된다.소매여행사는 단체인원 구성이 어려워 원가가 상승,수익성이 떨어진다.소매사는 모집한 고객을 수수료를 받고 도매여행사로 넘긴다.도매사는 모든 소매사를 통해 고객을 모아 단체 구성이 쉽고,규모의 경쟁력이 커져 안정적인 수익이 확보된다. 직원이 740명이나 되는데. -전 직원의 절반 수준인 대리점사업부 직원은 전국 8000여개에 이르는 소매여행사를 관리하는 세일즈 인력이다.해외사업부도 여행상품을 기획·관리하는 전문인력이 많이 필요하다.지난해 관리한 고객만 53만명이 넘는다.직판을 하는 여행사인 경우 이 정도의 물량을 처리하려면 훨씬 더 많은 인력이 필요하다.여행업의 가장 큰 재산은 사람이다.2010년까지 국내 여행시장의 40% 이상을 점유한다는 비전을 시현하기 위해 지속적인 인력 확대를 추진할 계획이다. 계열사가 20개인데 경영방침인가. -보통 여행사들은 해외 현지 행사를 현지 여행사와 계약을 하고 진행하지만 서비스의 질을 높이기 위해 주요 여행국에 해외법인 12곳을 설립,직영체제로 운영하고 있다.국내 자회사는 8개로 테마상품 개발 및 틈새시장 공략,직판,온라인 도매시스템,외국 고객 유치 등을 위한 사업을 하고 있다. 외국인 지분이 18%나 되는데. -올 7월 말 현재 외국인 지분은 18.18%로,‘아틀란티스 코리안 스몰러 컴퍼니즈 펀드’가 40만주(8.89%)를 보유하고 있다.아틀란티스는 2001년 투자목적으로 매수를 시작한 이후 올 4월쯤 주당 1만 5000원 수준에서 6만주를 추가 매입했다. ●올 매출 20~30% 중가 기대… 증자 검토 배당이 많고 중간배당을 하는데 주주를 위한 조치는. -고객·직원뿐 아니라 투자자를 위한 고(高)배당정책을 유지하고 있다.지난해 말 종가(1만 3000원) 기준으로 시가배당을 2.7% 했다.배당률을 계속 높여 전체 수익의 25%를 배당으로 지급하고 나머지 50%는 사내유보,25%는 직원 스톡옵션과 주가안정을 위해 자사주 매입용으로 쓸 예정이다.자사주는 평균 단가 6000원에 73만 6000주로,전체의 17%를 차지한다.자본금에 비해 매출규모가 크고 유보가 많아 증자(增資)도 고려할 수 있다. 올해 반기 및 연간 예상실적은. -상반기에는 사스(SARS·중증급성호흡기증후군) 등의 영향으로 지난해 같은 기간보다 매출은 조금 늘었지만 순익은 50%쯤 줄었다.그러나 주5일 근무 확산 등으로 올 연간 실적은 지난해보다 매출·순익이 20∼30%쯤 늘어날 것으로 기대한다. 대주주 지분이 약한 것 같은데. -회사설립부터 우리사주 형태로 시작,현재 임원들이 24%,직원 12%,자사주 17%를 보유하고 있다.대주주 소유구조가 약할 수 있지만 직원관리가 중요한 업종이어서 적대적 M&A(인수·합병) 등에 대한 걱정은 없다. 회사측이 생각하는 적정주가는. -주가수익비율(PER)이 9.3으로,코스닥시장 평균 및 다른 서비스업보다 턱없이 낮다.여행산업의 성장성 및 업계 매출의 절반 이상을 차지하는 선점업체로서의 프리미엄이 고려된다면 2만 5000원 정도는 되어야 한다.향후 중소 여행사를 인수할 계획도 갖고 있어 시장지배력이 커지면 시장에서 그만큼평가받게 될 것이라고 본다. 김미경 기자 chaplin7@

●쓰리지케어 우미꼬 818 다이어트 굶는 다이어트는 식사를 거르면 위장의 생체리듬이 깨지며 다시 섭취 시 과식을 하게 돼 위장장애를 초래, 결국 체중조절에 실패한다. ‘우미꼬 818 다이어트'는 한천(우뭇가사리)을 주원료로 하여 만들어진 다이어트 식품으로서 포만감을 얻는 동시에 식이섬유의 기능성이 작용하여 체중 감량, 콜레스테롤 상승억제, 체내 노폐물 제거, 장의 연동운동 촉진, 배변량 증가 등의 효과를 얻을 수 있다. 현재 임상실험이 진행 중이며 앞으로 한천 다이어트가 널리 확산될 전망이다. 식사에 준하는 포만감과 식이섬유의 기능성을 강조한 홍보 전략으로 젊은 여성층의 호평을 받고 있다. ●대신증권 사이보스 2004 대신증권의 ‘사이보스 2004'는 HTS(홈트레이딩시스템) 개념을 최초로 도입, 지금까지 업계 최정상의 사이버거래 프로그램으로 평가받고 있다. 안정성, 속도, 정보제공 등 홈트레이딩 시스템이 갖춰야 할 모든 부분을 완벽히 지원한다. 4만 건이 넘는 고객 의견을 수렴하여 개발하기 때문에 자연스럽게 업계 최고의 경쟁력을갖추게 되었다. 첨단의 기술적 분석도구와 빠르고 정확한 투자정보 제공으로 특정종목에 대한 입체적 분석이 가능하고, 시스템트레이딩 기법을 적용하여 사이버거래에 필요한 모든 부분을 완벽히 지원한다. 파워차트는 주요업종지수 및 종목의 기술적 분석서비스를 제공한다. ●산업은행 레저★건강 OK 정기예금/적금 지난해 11월 말부터 판매하고 있는 ‘레저★건강 OK 정기예금/적금'은 여가활동 및 건강에 대해 관심이 높은 고객을 위해 개발됐다. 예금이자 지급 외에 레저, 건강과 관련된 부대서비스를 결합한 것이 특징. 산업은행과 계약한 레저전문업체의 래프팅, 수상스키, 사격 등 20여개 품목 이용 시 5~10%의 할인혜택을 받는다. 특정 여가활동 중 상해, 스포츠 활동 중 상해, 공휴일 교통상해에 대해서도 최고 3000만원까지 상해보험에 무료 가입된다. 개인고객에 한해 가입이 가능하며 최저 가입금액이 계좌당 100만원이상, 적금(월 불입금기준) 10만원 이상이여야 하며 올 11월말까지 한시적으로 판매된다. ●제일화재 i-First 온라인자동차보험 종합손해보험사 중 최초 온라인자동차보험인 제일화재 i-First 자동차보험은 지난해 5월 판매 개시 이후 꾸준한 상승세를 이어나가 지난 4월엔 무려 8배가 넘는 성장세를 유지하고 있다. 특히 지난해 12월 이후 급속한 계약증가율을 보이고 있는데 이는 이 시기부터 본격 판매에 들어간 ‘부부한정특약' 때문이다. ‘부부한정특약'이란 제일화재가 최초로 개발한 운전자 한정 상품으로 온라인 할인 10.3% 외에 부부만 운전한다면 보험료를 평균 6.2% 더 줄여준다. 이와 같이 제일화재 i-First만의 다양한 할인특약들은 가입자가 비용을 줄이는 데 큰 폭의 할인율을 제공한다. ●삼성생명 삼성애니타임상해보험 삼성생명이 지난 4월부터 판매하고 있는 ‘삼성애니타임상해보험'은 주 5일 근무의 라이프스타일에 맞춘 종합재해보장상품이다. 일반재해 및 일반사망에 대한 보장이 높아 중년층에게 유리한 3040型, 교통재해에 중점을 둬 최고 3억원까지 보장 가능한 2030型으로 나눠져 있다. 대중교통사고의 범위를 비행기, 열차뿐 아니라 (마을)버스, 택시 등 全대중교통수단으로확대했다. 또 주말사고 범위도 근로자의 날, 금요일을 포함하는 ‘新휴일제'를 적용했다. 이외에도 특약가입을 통해 골절, 성형수술위로금, 식중독 등 새롭고 다양한 보장을 받을 수 있다. ●에이티엠링크 Q-뱅크 ‘Q-뱅크'는 현금인출, 계좌조회, 지로공과금 납부 등 기본적인 은행 서비스에 직불카드 개념까지 합쳐진 서비스다. 고객이 편의점에서 물건 5000원어치를 사고 또 현금 5만원이 필요할 경우 편의점 주인이 은행 대신에 5만원을 내주는 시스템이다. 대신에 고객의 계좌에서 편의점 주인의 계좌로 5만 5000원(물건값+현금)과 함께 수수료가 이체된다. 이 서비스는 고객에게는 편리성을, 가게 주인에게는 고객 유인 및 수수료 수입의 혜택을 준다, 또 은행에는 저비용 채널 확보라는 효과가 있다. ●우리홈쇼핑 우리닷컴 우리홈쇼핑이 2001년 9월 TV 홈쇼핑 방송 개국과 동시에 서비스를 시작한 인터넷 쇼핑몰 우리닷컴(www.woori.com)은 올 상반기 중 월 매출액 60억원을 돌파했다. 경쟁력 있는 상품 발굴로 상품 구색을 다양화해 상품 수가 지난해말 3만여종에서 4만 4000여종으로 늘어났으며, 회원 수도 40만명에서 74만명으로 크게 늘었다. 이런 성장은 적극적인 마케팅의 결과다. 마케팅 예산을 지난해 15억원 대비 333% 증가한 71억원으로 편성하고, 지난 3월 업계 처음으로 ‘10% 무한적립 행사'를 전개해 신규 고객 창출과 반복 구매를 활성화했으며, 5월에만 10개에 이르는 차별화된 이벤트를 펼쳤다. ●한국보훈복지의료공단 플러스플러스복권 한국보훈복지의료공단에서 국가유공자 복지증진을 목적으로 발행하고 있는 플러스플러스복권이 올해부터 1등(40억원) 1명에서 1등(5억원) 8명 추첨 방식으로 바뀌었다. 정부의 고액 당첨금 규제에 따라 1등 당첨 기회를 파격적으로 늘린 것. 주간 추첨식 복권이 3장 연속 당첨 시 5억원을 획득하는 것과 달리 플러스플러스복권은 단 1장으로도 5억원에 당첨된다. 또 2등 5000만원 20매, 3등 300만원 200매, 4등 100만원 200매, 행운상 자동차 20대, 디지털캠코더 200대, 김치냉장고 200대 등 푸짐한 당첨구조를 갖췄다. 매회마다 응모권 추첨을 통해 자동차 2대, 노트북 20대, 오디오 200대 등 푸짐한 경품행사 실시로 복권 애호가들에게 인기가 높다. ●하나로통신 하나포스V 하나로통신은 지난 1월17일 20Mbps급의 차세대 초고속인터넷인 VDSL 서비스를 국내 최초로 상용화하며 하나포스V를 런칭했다. 하나포스V는 초고속인터넷 하나포스에 VDSL을 추가한 초고속인터넷 프리미엄 브랜드로 국내 최초로 최고 20Mbps급의 VDSL 서비스를 제공한다. HDTV의 콘텐츠 제공 등 기존 ADSL과 차별화된 차세대 초고속인터넷을 안정적으로 추진한다는 기본 방침 아래 심혈을 기울여 추진해 온 ‘하나포스 V100 프로젝트'의 첫 작품이다. 하나로통신은 지난 1월29일 최고 50Mbps급 속도의 VDSL 시범 서비스를 선보였다. ●SK텔레콤 NATE NATE는 유무선 인터넷 비즈니스의 강점을 결합해 언제 어디서나 다양한 단말기기 사이의 연동을 활용해 다양하고 차별화 된 맞춤형 서비스를 제공한다. 개인정보 및 각종 인터넷상의 컨텐츠가 NATE라는 멀티포털을 통해 관리되어 하나의 인터넷 세상을 제공한다. 또 각각의 장단점과 목적성을 갖는 하드웨어를 위해 특화된 기기의 특성에 부응하는 맞춤형 서비스를 제공한다. SK텔레콤은 심도 있는 컨텐츠의 공급, 유지를 위해 컨텐츠 발굴 및 육성에 전략적 투자를 하고 있으며 생활에 실질적으로 필요한 금융, 복권, 증권, 쇼핑, 예매 서비스 등과 관련된 M-커머스 컨텐츠 확대에도 주력하고 있다. ●KT 네스팟 네스팟이란 네트워크(Network)와 지점(Spot)의 합성어로 ‘선없이 인터넷 네트워크를 연결하는 지점'이란 뜻이다. 또 내가 인터넷의 중심이 된다는 의미의 ‘내' 발음을 ‘Ne'로 표현한 것이기도 하다. 노트북, PDA 등 자신의 이동단말기로 가정, 지하철, 학교, 호텔 등 KT의 무선랜 서비스가 제공되는 지역이면 어디서나 선 없이 자유롭게 초고속인터넷을 즐길 수 있다. 가정에 2대의 컴퓨터를 보유하고 있는 기존 메가패스 고객의 경우 1만원만 추가하면 2대의 컴퓨터로 동시에 인터넷을 즐길 수 있다. KT의 네스팟은 지난해 2월 상용화되었으며 이미 국내 90%에 해당하는 8500여 개 핫스폿 지역을 구축했다. ●굿모닝트래블 펄팜 비치 리조트 굿모닝트래블은 허니문상품, 패키지상품, 상용인센티브 등 여행에 관한 모든 분야를 취급하는 종합 여행사다. 1999년 9월27일 문을 열어 2000년 6월1일 성준여행과 합병을 단행, 더욱 진취적이고 발전된 여행사로 거듭났다. 특히 허니문과 패키지 상품에서 두각을 나타내며 빠른 성장세를 보이고 있다. 고객 만족 및 신용 우선 정신으로 최상의 서비스와 최고의 여행상품을 제공하기 위해 노력한 덕분이다. 필리핀 남단에 위치한 펄팜 비치 리조트는 굿모닝트래블의 대표적인 허니문 상품이다. 차별화된 리조트 3박 일정으로 신혼여행을 계획하는 예비 부부들에게 안성맞춤인 여행지로서 최고급 스위트룸과 만다야 딜럭스룸 등을 제공한다.

“아파트값이 잡혔다.실수요자 위주로 시장이 재편됐다.”“아니다,강도 높은 규제로 거래가 끊겼을 뿐 호가는 여전하다.”‘5·23 주택가격 안정대책’발표 이후 아파트 시장을 바라보는 정부와 업계의 시각차가 크다.왜 이런 현상이 일어나고 있을까?신뢰할 만한 객관적인 주택가격 통계가 없기 때문이다. ●객관적인 가격통계 전무 국민은행은 매주 주요지역 아파트값 동향을 조사,발표한다.한국감정원도 정기적으로 거래정보망에 아파트 가격 정보를 띄운다.정부가 주요 주택정책을 펼 때 인용할 만큼 나름대로 공신력을 인정받고 있는 자료다.그런데 이 자료들은 부동산중개업자가 제공한 호가(呼價)를 근거로 한다.호가를 그대로 컴퓨터에 입력시켰다가 출력한 자료에 불과하다는 얘기다.국민은행은 모두 실거래가격 정보라고 주장하지만 검증은 안됐다. 국내 5∼6곳의 민간 업체가 제공하는 정보도 마찬가지다.호가를 기본으로 1차 분석한 자료이지만 이 정보는 주택정책,보상평가,담보가치 산정 등에 참고자료로 두루 이용되고 있다.그나마 조사기관들이 제공하는 가격 정보도 제각각이다.심지어 한달 가격 상승률이 2∼3% 차이나는 경우도 있다.중개업자가 가격 정보를 업그레이드하지 않으면 몇 주전 값이 그대로 올라오는 경우도 있다.이런 정보는 가공·검증되지 않은 채 언론을 타거나 인터넷으로 소비자들에게 그대로 전달되고 있다. 정부가 발표하는 가격 정보를 믿어야 할지 어리둥절할 때도 있다.지난주말 국세청은 5·23대책 이후 아파트 분양권 프리미엄은 8.7%,재건축 아파트는 2.8%,일반 아파트값은 2.4%씩 떨어졌다고 밝혔다.그러나 내집마련정보사는 5·23대책 발표 이전과 비교해 아파트값은 거의 변화가 없다고 받아쳤다.건설교통부의 고위 간부조차 “주택시장에 주택가격이 없다.”고 털어놨다.부동산 정책을 세우거나 건전한 투자자들이 지표로 삼을만한 객관적인 통계·정보가 없다는 것을 스스로 시인한 셈이다. ●호가,가격 부풀리기·시장왜곡의 원인 인터넷에는 아파트 매물이 수두룩하다.그런데 이 가운데 상당 수는 ‘죽은’매물이다.중개업자들이 가격을 낮춰 등록한 뒤 소비자를 유혹하기 위해 던져놓은 일종의 ‘미끼’다.소비자들이 가격이 싸다 싶어 찾아가면 “그 물건은 조금전에 팔렸다.괜찮은 물건을 소개하겠다.”며 엉뚱한 매물을 보여준다.호가 위주의 가격 체계가 아파트값을 올리고,주택시장을 왜곡시키는 원인이 되고 있는 것이다. ●아파트는 정형화된 상품,통계 가능 아파트는 토지·상가·단독주택 등과 달리 정형화된 상품이다.때문에 일정한 지역·단지에서는 값 차이가 크지 않다.정부가 마음만 먹으면 객관적인 자료·통계를 얼마든지 만들어낼 수 있다는 얘기다. 하드웨어는 이미 갖춰져 있다.토지공사의 토지정보망에는 전국의 땅값·아파트값이 뜬다.비록 검인계약서의 ‘다운가격’이지만 특정 지역 동·호수까지 구분해 가격 통계를 잡을 수 있는 전산 시스템이다.그러나 단순 거래 건수 통계일 뿐 가격 정보로는 쓸모없다.검인계약서에 있는 가격이라서 실거래가와 엄청난 차이를 보이기 때문이다.검인계약서 병폐가 그대로 주택시장 왜곡으로 이어지고 있는 것이다. 장희순 강원대교수는 “정부 차원의 부동산종합대책기구를상설 운영하고,실시간으로 집값 정보를 제공해야 ‘뒷북정책’이라는 비난도 면할 수 있을 것”이라고 지적했다. 류찬희 기자 chani@

하루짜리 초단기 금리인 콜금리보다 지표금리인 3년만기 국고채 수익률이 떨어지는 ‘역전현상’이 일어났다. 마감기준으로 지표금리와 콜금리가 역전된 것은 지난 2001년 2월7일 이후 처음이다.정책당국의 구두개입에도 불구하고 국고채시장이 ‘투기장’으로 변해가고 있다는 우려의 목소리가 높다. 16일 채권시장에서 3년만기 국고채 수익률은 소폭 상승 출발했다가 매수세가 커져 결국 3.95%로 마감,콜금리(4.0%)를 넘지 못했다. 특히 3년만기 국고채 3-2호를 기준채권으로 삼은 국채선물 9월물에 대한 매수세가 급증하면서 현물시장에서의 금리 하락을 더욱 부추겼다. 선물업계 관계자는 “3-2호에 대한 프리미엄을 진정시킬 만한 대책이 없다.”면서 “통안증권 장기물을 발행한다고 해도 3-2호에 대한 과열양상을 진정시키기 어려울 것”이라고 말했다.또 7월중 콜금리가 내려갈 가능성에 대한 기대감으로 국고채에 대한 매도는 없는 반면 매수세는 더욱 커지고 있다는 점도 추가적인 금리 하락을 예고했다. 한국은행은 최근 콜금리를 동결한 뒤 채권시장과열에 대한 우려를 표명하면서 만기 1년 이하 단기 통안증권 발행을 만기 1년 6개월 이상 장기 통안증권으로 대체 발행하겠다고 밝혔다.재정경제부도 국고채 공급물량을 늘리는 방안을 검토하고 있다고 덧붙였다. 그러나 시장에서는 경기회복 전망을 확인해줄 징후가 나타나지 않는 데다 금리 하락에 대한 별다른 정책수단이 없는 것으로 판단,추가적인 하락도 가능할 것으로 내다봤다. 한 투신사 채권운용팀장은 “국채시장이 과열양상을 보이며 투기장으로 변해가고 있다.”면서 “정책당국의 구두개입이 아닌 실질적인 물량공급 등 수급대책이 없다면 3%대에 안착하게 될 것”이라고 말했다. 김미경기자 chaplin7@

수도권의 대기업 공장 신·증설 계획이 잇따라 발표되면서 인근 부동산 시장에 대한 기대감이 커지고 있다. 삼성전자 화성공장,쌍용차 평택공장,파주 LG필립스 LCD공장이 바로 그곳. 인근 중개업소에서는 개발 기대감은 이미 가격에 반영돼 단기 효과는 기대하기 어렵지만 중장기적으로는 가격 상승 요인이 될 수 있을 것으로 분석한다. ●대형공장 속속 신·증설 삼성반도체 화성공장 증설은 정부가 원칙적으로 허용하기로 했다.2010년까지 17만평에 3개동 6개 라인의 메모리반도체 공장을 짓는다는 계획이다.기존 반도체 공장과 길 하나를 사이에 두고 있어 행정구역만 다를 뿐 같은 공장이라고 할 수 있다.LG필립스도 파주시 월롱면 덕은리 일대에 LCD 공장을 건설할 계획이다.50만평에 모두 12조원을 투입,6세대 라인을 건설,2005년부터 생산에 들어간다는 것이다. 덕은리는 일산과 파주 중간에 있다.수도권 북부지역에 들어서는 대형공장으로 주민들의 개발기대감이 크다. ●개발기대감 시세에 이미 반영 이들 공장은 오래전부터 개발소문이 나돌았다.게다가서울과 가깝고 신도시에 인접해 있어 개발기대감은 가격에 이미 반영된 상태이다. 화성 삼성반도체 공장의 경우 증설 소문이 돈 지 오래됐고 땅 매입도 이미 마무리됐다.정부가 수도권 분산정책에 따라 증설허가를 망설였지만 주민들은 당연히 허가가 날 것으로 알고 있었다. 실제로 동탄신도시 밖의 토지는 가격이 이미 오를 만큼 올랐다.공장용지의 경우도 평당 120만원대이다.동탄면 미래공인 관계자는 “이미 가격이 많이 올라 공장증설로 인한 가격상승을 기대하기 어렵다.”고 말했다. 파주도 마찬가지다.이 일대는 준농림지를 중심으로 택지개발이 많이 된 데다 최근 신도시 계획이 발표되면서 가격도 많이 뛰었다. 도로변 대지는 평당 150만∼200만원대이다.집이 들어서 있는 단독택지는 80∼90평짜리가 1억 5000만원선이다.인근 중개업소에서는 “공장신설 계획이 나온 지 제법 된다.”면서 “그 전만 해도 땅값은 평당 40만원 안팎에 불과했었다.”고 말했다. 정부의 5·23대책 이후 수도권에서는 아파트 분양권 가격 등의 거품이 빠지고 있다.이런 상황에서 각종 공장의 신·증설 허용은 주민이나 투자자에게는 호재라고 할 수 있다. ●투자 신중하자 그러나 투자는 신중해야 한다는 게 현지 중개업소의 얘기이다.특히 분양권의 경우 조만간 프리미엄이 없는 상품도 나올 것으로 예상하고 있다. 일부 분양권의 경우 5·23대책 이후 가격이 오히려 뛴 경우도 있지만 이는 떴다방들이 보유하고 있는 물량을 처분하기 위해 바람잡은 것이라는 분석이다. 이에 현혹돼 분양권을 사들이면 상투를 잡는 셈이다.다만,일정 기간이 지나 거품이 빠진 뒤 사면 중장기적인 안목에서는 수익을 낼 수 있을 것으로 전망했다. 미래공인 관계자는 “내년이면 동탄 신도시에서 분양이 되는 만큼 그때까지 기다리는 것도 한 방법이다.”면서 “분양권도 지금 당장 사기보다는 거품이 빠질 때까지 기다렸다가 층·향을 골라 사는 것이 리스크를 줄이는 방법”이라고 말했다.토지의 경우는 장기적인 안목에서 매입할 것을 중개업소에서 조언하고 있다.파주 월롱면 소재 중개업소 관계자는 “산이나 논은 장기간 묶일 가능성이 크지만 상가부지나 단독주택지는 개발이 끝나면 가격이 크게 뛸 가능성이 크다.”며 “장기적인 안목에서 투자를 해야 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

‘5·23 집값 안정대책’ 이후 열흘이 지나면서 집값 상승세가 한풀 꺾이는 등 시장이 진정국면을 보이고 있다. 주택 담보대출 한도축소,재건축 아파트의 후분양제 도입,대규모 주상복합아파트에 대한 분양권 전매제한 등의 조치에다가 국세청이 중개업소에 대해 강력한 단속을 벌이고 있기 때문이다. 뿐만 아니라 분양권 값도 내렸고 미분양과 경매물건은 반대로 늘어나는 등 시장이 안정세로 진입하는 징후들이 곳곳에서 나타나고 있다. 그러나 이같은 징후들은 일시적인 현상이란 분석도 만만치 않아 좀더 지켜봐야만 시장의 흐름을 파악할 수 있다는 분석도 나온다. ●아파트 매매가 상승세 꺾여 국민은행이 전국 17곳 아파트 407개 단지를 상대로 한 지난 27일 기준 조사에서 서울의 아파트 값은 1주 전보다 0.3% 올라 전주(0.6%)에 비해 상승률이 크게 줄었다. 부동산114의 지난주 조사에서도 서울은 0.31% 오르는데 그쳤다.이는 전주(0.87%)의 절반에도 못미치는 것이다. 특히 재건축 단지의 하락세는 더욱 두드러졌다.안전진단 심의가 지연되면서 사업추진이 불투명해진 서울 강동구 둔촌주공은 평형별로 일제히 1000만원가량 내렸고 송파구 잠실주공2단지 등도 하락세다. 수도권에서도 광명 철산주공,과천 원문주공,수원 천천주공 등 올들어 가격상승을 주도했던 재건축 단지가 많게는 1000만원 이상 가격이 내렸다. 재정경제부가 5·23 대책후 지난달 30일 기준 분양권 프리미엄을 조사한 결과,분양권 가격도 내림세로 돌아서고 있다.부동산대책 발표 1주일 후인 지난달 30일 기준 10.7∼33.3% 내렸다. 분양권 프리미엄은 서울 강남구 도곡주공1차 재건축 26평형이 6000만원에서 5000만원으로 33.3% 떨어진 것을 비롯,강남구 역삼 휴먼터치빌 31평이 1억 3000만원으로 13.3% 등의 급락세를 보였다. ●미분양·경매물건 증가세 건설교통부에 따르면 지난 4월말 현재 전국 미분양 아파트는 2만 4961가구로 3월말의 2만 3568가구에 비해 5.9% 증가했다.이 가운데 민간아파트가 1만 6244가구로 7%,공공아파트가 8717가구로 3.9% 늘어났으나 준공된 아파트는 6215가구로 2.5% 줄었다. 법원 경매에 새로 넘겨지는 부동산물건도 크게 늘어나고 있다.지지옥션(www.ggi.co.kr)은 지난 5월 전국 법원 경매시장의 부동산 신물건 입찰건수를 집계한 결과,1만 1279건으로 4월(9176)보다 22.9%나 늘어났다고 1일 밝혔다.지난달 신물건수는 지난해 4월(1만 1622건)이래 1년만에 최대 규모다. ●좀더 지나야 가닥 잡힌다. 전문가들은 부동산시장의 가격 상승세가 본격적으로 꺾일지에 대한 판단을 유보하고 있다.지난주 상승세의 둔화는 5·23 대책 등 정부의 잇단 대책으로 투자심리가 위축된데다가 중개업소에 대한 국세청의 입회 단속으로 거래 또한 위축됐기 때문이다. 부동산114 김희선 전무는 “재건축의 경우 강남권이 본격 하락세로 돌아서기를 기대하기는 어렵겠지만 수도권은 가닥이 잡힐 것”이라고 말했다. 김성곤기자

집값의 버블붕괴 논란이 일고 있다. 정부의 5·23 집값안정대책 이후 일부 주상복합아파트와 분양권 가격이 하락세로 돌아서자 정부는 집값이 잡히는 징조로 여기고 있다.일각에서는 버블붕괴에 대비한 정책을 펴야할 때라는 성급한 주장도 나온다. 그러나 시장반응은 아직 전체적으로 냉담한 편이다.강남의 일부 재건축 아파트는 오히려 1주일새 5000만원 올랐지만 매물이 없다.부동산전문가들은 정부나 업계 모두 가격의 등락에 일희일비하기보다는 차분히 시장의 흐름을 주시,버블붕괴 여부를 파악한 뒤 대책을 세울 때라고 입을 모은다. ●버블붕괴는 필연이다? 박승 한국은행 총재는 지난 27일 서울 하얏트호텔에서 열린 콘퍼런스에서 “부동산 거품은 분명히 꺼질 것”이라고 말했다.그는 “일본은 부동산 거품 형성기에 가격이 4배나 올랐으나,우리는 많이 오른 곳이 16%에 불과하다.”면서 “거품이 일찍 꺼져 이로 인한 충격도 ‘약간 아픈 정도’일 것”이라고 밝혔다. LG경제연구원도 29일 내놓은 ‘5·23 투기억제대책 이후 부동산 경기’ 보고서에서주택시장은 전반적인 가격동향과 거래량,수급여건을 고려할 때 이미 자율적으로 안정될 수 있는 여건으로 바뀌었다고 밝혔다.김성식 연구원은 “주택경기가 자율조정 국면에 접어들었고,직접적인 수요억제책으로 단기안정 효과가 기대된다.”면서 “다만 지나치게 냉각되면 가계·금융부실로 이어질 수 있어 정부는 부동산 경기 연착륙에 초점을 맞춰야 한다.”고 말했다. ●시장반응은 엇갈려 국세청이 이날 밝힌 ‘부동산 거래 및 가격동향’에 따르면 서울 역삼동 휴먼터치빌Ⅱ 31평형 분양권 프리미엄은 5·23대책 이후 1억 5000만원에서 28일 1억 3000만원으로 2000만원 떨어졌다.대전 노은지구 호반 리젠시빌 34평형은 6000만원에서 5000만원으로 하락했다.대책이 약발을 받아 거품이 걷히는 조짐으로 풀이한다.또 서울 4차 동시분양에서 최고 4700대1의 경쟁률을 기록했던 도곡주공1차 아파트 계약결과 28명(무자격자 12명 포함)이 계약하지 않아 거품 해소의 전조로 해석되기도 했다.최근 코스닥에 등록된 웹젠의 공모에는 3조 3050억원의 유동자금이 몰려 이같은 관측에 힘을 실어준다. 그러나 전체 주택시장의 열기가 식으려면 시간이 더 필요한 것 같다.집값 상승의 진원지였던 서울 강남·송파·서초구의 매매가는 요지부동이다.강남의 개나리아파트 저층 2차 31평형은 대책 이전보다 5000만원 이상 오른 8억 1000만원에 거래가 성사됐다.물론 호가(呼價)는 9억원선이다.국세청의 입회조사로 문을 닫고 휴대폰으로 영업을 하는 강남의 한 중개업소 대표는 “집값에 버블이 있는지 모르지만 이게 버블이라면 꺼지는 모습은 아니다.”고 잘라 말했다.같은 아파트 29평형은 호가로 8억 1000만원대다.그러나 매물은 없고 사겠다는 사람은 대기중이다.재건축에 대한 기대감 때문이다. 강동구의 중개업소 관계자는 “투기지역으로 지정키로 했지만 가격은 미동도 않고 있다.”면서 “오히려 양도세 부담을 매도가에 전가하는 경향도 나타난다.”고 말했다. 오승호 김성곤 김태균기자 sunggone@

부동산 버블(거품)이 서서히 꺼지면서 서울 여의도 증권가는 부동산에 몰렸던 380조원대의 부동자금이 증권시장으로 흘러 들어오는 것 아니냐는 기대감에 들떠 있다.부동산 하락과 주가상승과의 뚜렷한 상관관계는 발견되지 않지만 증권 유관기관들은 부동산에 몰린 유동자산의 물꼬를 증권시장으로 틀기 위해 안간힘을 쓰고 있다. ●부동산하락과 주가상승? 과거의 예에서 보면 땅값 하락이 주가상승을 이끌지는 못했다.정부의 부동산안정대책 역시 주가에 영향을 미치지 못했다.부동산에 몰린 자금이 주식시장으로 유입된 흔적이 발견되지도 않았다.한화증권 리서치센터 이종우 센터장은 “지난 72년 이후 주가는 부동산 가격보다 선행하는 특징을 보이고 있지만 92년 이후 부동산은 부동산만의 상승요인으로,주식은 주식만의 상승요인으로 움직였다.”고 분석했다.그는 “93∼94년 부동산 가격이 하락하고 주식시장이 대세 상승기에 접어들었지만 고객예탁금은 2조 4000억∼4조원에 머물렀다.”고 말했다.최근 정부의 부동산 대책발표와 코스닥 열기에도 불구,고객예탁금은 10조원대에서 9조원대로 1주일 연속 줄었다.부동산 가격이 하락하고,주가는 오르고 있지만 부동자금의 증시유입은 감지되지 않고 있는 셈이다.77년 이후 지난해까지 부동산대책은 모두 18차례나 발표됐다.하지만 대책발표 이후 1개월동안 주가가 떨어지거나 오른 예는 각각 9차례로 같았다. 그러나 ‘5·23 대책’은 땅값 하락은 물론,주가상승에도 상당한 영향을 미칠 것이라는 분석도 있다.김경신 브릿지증권상무는 “380조원으로 추산되는 부동자금의 극히 일부가 증권시장에 유입되어도 증시에 큰 영향을 미칠 것”이라면서 “장기적으로 증시에 호재로 작용할 것”이라고 말했다. ●부동자금을 증시로 증시 유관기관과 정부는 부동자금이 증권시장으로 흘러 들어올 것으로 기대하고 있다.과거의 부동산대책이 투기 근절에 초점이 맞춰졌다면 이번에는 증시 등을 감안한 종합대책이라는 설명이다. 증권거래소 관계자는 “정부의 부동산 안정대책 목적 가운데 하나가 유동성 흐름을 선순환시키는데 있기 때문에 부동자금을 증시로 유인할 수 있을 것”이라고 말했다.증권업협회를 비롯한 유관기관들은 기업설명회에 증권거래소와 코스닥시장 관계자들을 참석시켜 건전한 투자를 유도하기로 했다.아울러 TV광고와 TV토론회 등을 하는 등의 방식으로 투자환경을 조성할 방침이다.시중자금을 시장으로 끌어들이기 위해서는 시장에 대한 불신을 해소하는 것이 급선무라는 판단에서다. 삼성경제연구소는 이날 주택가격안정을 위한 긴급대책 보고서에서 “정부는 주택시장정책에만 의존하지 말고 거시경제와 금융을 포함한 종합대책을 추진해야 한다.”고 주문했다. ●분양권 프리미엄 1000만∼2500만원 하락 국세청에 따르면 서울 강남구 도곡동 주공1차 재건축 26평 분양권 프리미엄은 지난 23일 6000만원에서 27일에는 5000만원으로 1000만원 떨어졌다.경기도 부천시 범박동 현대홈타운 52평형 분양권 프리미엄은 같은 기간 1억 4000만원에서 1억 1000만원으로,고양시 가좌지구 벽산블루밍 33평 분양권 프리미엄은 4000만원에서 2000만∼1500만원으로 떨어졌다. 강동형 김미경기자 yunbin@

부동산전문가들은 이번 조치로 분양시장이 실수요자 중심으로 재편될 것이라며 단기 투자보다는 목표를 명확히 정해 청약해야 할 것이라고 강조했다. ●세중코리아 김학권 대표 전체적으로 신규분양 시장의 프리미엄에 따른 가격상승 요인이 사라져 차별화가 예상된다.특히 투기과열지구 외의 지역은 반사이익이 예상된다. 상반기 분양하는 현장은 반사이익을 받는 마지막 지역이라고 할 수 있다.서울 주변에서는 용인 화성의 비투기과열지구와 성남,하남,안양 등이 유망하다. 재개발·재건축 조합원 지분도 유망상품이다.일반 아파트 분양권은 제한을 받지만 조합원 지분은 제한을 받지 않고 거래가 이뤄지기 때문이다. 주상복합아파트나 오피스텔,상가 등도 대체상품으로 투자해볼 만하다.그러나 테마상가나 토지 등에 대한 투자는 신중해야 한다.좀 더 추이를 지켜보는 것이 좋다. ●미르하우징 임종근 대표 투기과열지구내 분양권 전매 금지로 실수요자들에게 내집 마련의 기회가 늘어났지만 인기 지역에 대한 실수요층이 워낙 두꺼워 ‘청약=당첨’이라는 등식이 성립되는 것은 아니다. 따라서 실수요자는 원하는 지역과 미래 재정 상태에 대해 2년 이상의 장기적인 계획을 갖고 점검할 필요가 있다. 실수요자는 자금부담을 감안해 계약금 비중이 낮고 중도금 대출조건이 좋은 아파트를 골라야 한다.분양을 받으면 입주때까지 기다려야 하는 만큼 시공사의 안정성도 살펴봐야 한다.투자자라면 자금회전이 빠른 주상복합아파트 등 대체상품이 좋다. ●해밀컨설팅 황용천 대표 동시분양 경쟁률은 지금보다 낮아질 것으로 보인다.분양권 전매가 금지된 상태에서 통장을 사용하는 것은 낭비다. 대신 주상복합아파트나 오피스텔은 대체상품으로 인기를 누릴 가능성이 크다.분양권을 전매할 수 있어 자금회전이 빠르기 때문이다.중소단지보다 대단지가 유리하다. 재개발 아파트 조합원 지분에 투자하는 것도 한가지 요령이다.강북이 관심지역이 될 가능성이 있다.평형별로는 실수요 평형인 30평형대가 좋다. ●내집마련정보사 김영진 대표 투자자라면 신도시의 분양권이나 기존 아파트를 구입하는 것이 바람직하다.또 투자대상지를 비투기지역으로 바꾸는 것도 좋은 방안이다. 투기과열지구에는 재개발·재건축 조합원 지분이나 주상복합아파트에 투자하는 것도 요령이다. 신도시 주변에 투자하는 것도 괜찮은 방법이다.앞으로 건설될 신도시 주변지역의 분양권을 사두면 신도시가 건설될 때쯤에는 값이 뛸 수가 있다. 김성곤기자

회원수 3500만명을 확보한 다음커뮤니케이션은 독보적인 위상을 차지하고 있는 인터넷포털 1위 업체다.잘 구축된 통신인프라와 회원수를 바탕으로 유료화를 지속적으로 추진하고 있다. 지난해 순이익 27억원 흑자전환에 이어 올해 339억원으로 순이익 목표가 확대되면서 인터넷기업의 수익성 개선 흐름을 주도할 전망이다. 벌써 1·4분기에 79억원의 매출을 올렸다.프리미엄 검색서비스를 위해 차세대 검색서비스업체인 오버추어 및 세계 최고의 검색엔진인 구글과 제휴,4월부터 한 단계 향상된 검색엔진을 제공한다.시장 초기단계인 프리미엄 검색서비스에 따른 매출은 2분기부터 본격화돼 성장엔진으로 작용할 것으로 예상된다. 또 1분기에 상용화 지연으로 매출이 부진했던 게임유료서비스와 관련,2분기부터 게임 사업을 적극적으로 추진하기로 해 3분기부터 매출에 반영될 것으로 기대된다. 최근 외국인 매수세가 유입되면서 3만원대였던 주가는 4월18일 4만 8600원으로 최고가를 기록한 뒤 국내 증시하락 영향으로 단기 급락,현재 가격 메리트가 부각되고 있다. 수익모델 강화를 통한 분기별 실적 모멘텀을 재료로 주가상승을 모색하고 있으며,특히 인터넷주 상승기에 포트폴리오에 편입하지 않았던 국내외 기관투자가의 관심이 계속 커질 것으로 예상된다. 김동준 굿모닝신한증권·연구위원

조흥은행 매각을 위해 재실사를 맡은 신한회계법인은 이 은행의 자산가치를 주당 5900∼6900원으로 최종 추산한 것으로 알려졌다.1차 실사때보다 주당 650~700원 가량 오른 셈이다. 신한회계법인은 25일 조흥은행 매각 주체인 예금보험공사에 재실사 보고서를 공식 제출했다.이에 따라 예보는 오는 28일부터 조흥은행 매각 우선협상대상자인 신한지주회사와 본격적인 가격협상에 돌입하기로 했다.그러나 은행을 사는 측과 파는 측의 제시가격차가 큰 데다 재실사 가격까지 상승한 것으로 알려져 난항이 예상된다. 금융권에 따르면 신한회계법인은 조흥은행의 내재가치를 주당 5900∼6900원으로 최종 평가한 것으로 전해졌다.실사결과의 핵심인 최저가격은 지난 16일 공개설명회때 제시한 잠정치(5788원)보다 소폭 올랐다.이 숫자대로라면 1차 실사기관인 모건 스탠리의 평가보다 주당 650원 가량 오르게 된다. 여기에 조흥은행의 경영권 프리미엄과 신한은행(신한지주 자회사)과의 통합에 따른 전산비용 절감 등의 가치를 감안해 신한회계법인은 조흥은행의 주당 인수가격을 7000∼8000원이라고 제시한 것으로 알려졌다.신한지주회사가 경영권 프리미엄 등까지 감안해 정부에 제시한 주당 인수가격은 평균 5500원이었다.따라서 양자의 가격 차이는 주당 1500원 가까이에 달해 매각협상의 험로(險路)를 예고한다. 예보 고위관계자는 “재실사 결과는 협상에 영향을 미칠 수 있어 확인해줄 수 없다.”면서 “우리는 물건을 파는 입장인 만큼 1·2차 실사결과중 적정한 자료를 협상의 주된 무기로 활용할 방침”이라고 밝혔다.실무팀장은 “1·2차 실사결과가 모두 조흥은행 시장가격(주가,25일 현재 4030원)보다 높다.”고 강조했다.두 실사결과 모두 기본요건은 충족한 만큼,이 가운데 무조건 ‘높은 가격’을 핵심잣대로 활용하지는 않겠다는 뜻으로 풀이된다. 이와 관련,신한금융지주회사는 공식적인 대응을 자제하면서도 매각가 변경은 결코 있을 수 없다고 못박는다.신한지주 관계자는 “모건스탠리의 1차 실사결과에 대해 조흥은행 노조가 ‘헐값 시비’를 제기하면서 실제 타당성 여부를 가려보자는 뜻에서 재실사가 이루어진것이었지,가격 자체를 바꾸기 위한 것은 아니었다.”면서 “재실사 가격이 1차가격과 고작 몇백원 밖에 차이가 안난다면 이는 먼저의 산정가가 적정했다는 뜻”이라고 말했다.때문에 재실사 결과에 따라 매각가를 바꿀 수 없다는 것이다. 정부가 이번에 매물로 내놓은 조흥은행 주식은 6억 8000만주로 주당 100원만 올라도 전체 매각가격은 680억원이 오르게 된다. 안미현 김태균기자 hyun@

‘그래도 청약통장을 들어야 한다’ 아파트 후분양 논란,부동산 시장의 안정세에도 불구하고 1·4분기중 청약통장 가입자수가 32만명(6.1%)가량 증가하는 등 청약통장의 인기가 여전하다. 금융결제원에 따르면 지난 3월말 현재 청약통장 가입자수는 모두 555만 9777명.지난해말(524만487명)보다 31만 9290명(6.1%) 증가한 것으로 집계됐다.민영주택 및 중형 국민주택규모(60∼85㎡)에 청약할 수 있는 청약예금에 207만 4348명,월 납입방식인 청약부금에 256만 8345명,국민주택에 청약할수 있는 청약저축 가입자가 91만 7084명으로 나타났다.이중 1순위자는 199만678명으로 작년말보다 2.6% 늘었다. 내집마련정보사의 김영진 사장은 “올들어서도 아파트를 분양받으면 프리미엄을 챙길 수 있다는 생각이 가시지 않고 있다.”면서 “올해 청약통장 가입 증가세는 서울보다 지방권에서 두드러졌다.”고 말했다. 행정수도 이전에 대한 기대감으로 부동산 시장이 상승세를 보인 대전의 경우 3월말 현재 청약통장 가입자수는 13만 4305명으로 작년말보다 43.7%(4만846명)증가했다. 류찬희기자 chani@

시중 여유자금 유입 징후 인기지역 중심 값 상승세 지역·평형별 양극화 가속 이라크전이 조기에 끝나면서 부동산 시장의 불확실성 가운데 하나가 사라졌다.이에 따라 지금까지 분양을 미뤄왔던 주택업체들도 분양물량을 한꺼번에 쏟아내고 있다.또 아파트 가격도 재건축 아파트를 중심으로 강세로 전환되고 있다.신규 분양시장은 지역별,상품별 극심한 차별화 양상을 보이고 있다.부동산전문가들은 이제 서서히 투자전략을 마련해야 할 때라고 조언하고 있다. ●기존주택시장 혼조세 재건축 아파트값이 강한 상승세를 보이고 있다. 기존아파트값도 인기지역을 중심으로 강세로 돌아섰다.또 가격이 낮은 물건 위주로 거래도 제법 이뤄지고 있다. 재건축 아파트의 경우 반포주공3단지 16평형은 3주전 5억 5000만원 안팎에서 6억원까지 5000만원 이상 급등했다.그나마 매물은 없고 매수자만 몰리고 있다.안전진단을 통과한 강동구 고덕주공아파트도 1단지 13평형이 3억 8500만원으로 안전진단전보다 6000만원 정도 올랐다. 기존아파트는 거래부진에 시달리고 있다.대치동 붐타운 공인 황대선 대표는 “대치동 청실아파트는 가격이 보합세이고 거래도 거의 없는 편”이라고 말했다. 반면 인기주거지역은 움직임이 나타나고 있다.마포 공덕동 삼성아파트는 2∼3월에는 거래가 거의 없었으나 최근에는 매수문의도 늘어나고 매매가격도 전반적으로 500만∼1000만원 정도 올랐다. ●신규분양 시장 꿈틀 경기침체에다 행정수도이전,북핵 문제 등으로 곤두박질쳤던 신규분양시장은 이라크전이 끝나고 북핵문제의 해법이 가닥을 잡으면서 조금씩 살아나는 기미를 보이고 있다. 실제로 올들어 1·2·3월에 실시된 서울 동시분양의 경우 청약경쟁률이 1차 50대 1,2차 24대 1,3차 17.38대 1로 저조했다.이는 ▲경기침체에다 ▲동시분양 물량에 강남지역 물량 등 노른자위 아파트가 포함되지 않았고 ▲높은 분양가로 시세차익이 나지 않기 때문으로 풀이된다. 그러나 3월이후부터 서서히 회복조짐을 보이고 있다.일부 투자형 상품에는 여유자금이 유입되는 징후도 나타나고 있다. 최근 분양한 서울 서초구 방배동 주상복합아파트 롯데캐슬 헤론은 일반분양 124가구의 경쟁률이 평균 68대 1을 기록했다.이 가운데 34평형 4가구는 최고 644대 1의 경쟁률을 보였다. 수도권의 경우 지난 1월 화성 태안 기안리 신일 해피트리 32평형(901가구) 1순위가 2.5대 1의 경쟁률을 보였으나 4월에 분양한 평택 장당지구 임대 제일하이빌 25평형(1000가구)의 수도권 1순위 청약경쟁률은 26대 1로 치솟는 등 점차 높아지고 있다. 특히 수도권은 개발재료에 따라 청약시장이 양극화되고 있다.평택은 포승공단,평택항 등에 대한 개발 기대심리로,화성은 신도시 개발이 호재로 작용해 높은 청약률을 보이고 있다.이와 함께 지역 1순위의 청약률이 저조한 반면 수도권 1순위의 청약경쟁률이 높은 것도 특징이다. ●실수요자 이곳을 노려라 최근 부동산시장은 철저한 ‘차별화’양상을 보이고 있다.이처럼 시장이 재편되고 있을 때에는 무조건 청약하는 ‘묻지마식’ 투자는 금물이다. 특히 실수요자라면 청약하기 전 철저히 준비해야 한다. 서울지역 거주자라면 이달초 서울시가 발표한 2020년 도시기본계획안을 잘 살펴볼필요가 있다. 새로 부도심에 포함된 마포 상암지구,전략적으로 개발할 강서 마곡지구,국제업무지구로 변모할 용산지구,대규모공원이 들어설 뚝섬지구 등이 바로 그곳이다. 이 가운데 상암지구는 디지털미디어시티(DMC) 및 남북교류거점도시로 육성돼 올림픽공원에 버금가는 쾌적한 공간으로 변모할 것으로 예상된다. 자연환경을 선호하는 수요자라면 친환경적인 테마형 생태공원이 조성될 뚝섬 인근과 녹지가 잘 보전되고 공공기관과 아파트가 들어설 문정,장지지구도 노려볼 만하다. 일반투자자들은 잠실,반포 등 강남권 재건축 아파트에 관심을 보이고 있지만 안전진단에 따라 가격이 좌우되고 있어 투기성이 강하다.투자수익은 고사하고 자칫하면 손해볼 수도 있다. 오히려 재건축 판정을 받은 이후 일반분양분의 전용면적 18평이하 소형아파트를 분양받는 것이 효과적인 내집마련 전략이라고 할 수 있다. 또 이미 오를대로 오른 재건축아파트 보다는 서울시 도시계획조례에 따라 제3종 주거지역으로 지정돼 용적률 250%를 적용받을 것으로 보이는 노후 단독,다가구·다세대주택 밀집단지가 오히려 유리할 수 있다. 수도권에서는 용인 죽전과 신봉,동천지구,그리고 김포지역에 관심을 가져볼만하다. ●중장기투자는 이렇게 구시가지 전역에 걸쳐 재건축·재개발이 본격화되고 있는 성남시가 돋보인다.이곳에서는 재건축,재개발지분을 매입하거나 신규아파트 그리고 도로변 토지나 상가,빌딩도 매입할 만하다. 또 경부고속철개통과 그린벨트해제,택지개발지구지정 등 호재가 겹쳐있는 광명시도 투자적지이다. 수도권에서는 행정수도 이전 방침과 교통망개선,신도시건설로 인기가 정점에 있는 화성,평택,오산지역도 주목할 만하다.다만 과열분위기에 휩싸여 높은 프리미엄을 주고 분양권을 사는것 보다는 역세권 또는 택지개발지구 인근의 5층이하 저층 주공단지의 소형아파트 매입이 유리하다고 할 수 있다. 고속철 개통시 수혜가 예상되는 천안(아산)지역도 빼놓을 수 없다.통상 지하철이 개통되면 주택가격이 10∼15%가량 상승하므로 2004년 4월 고속철 개통후에는 20%이상 자산가치가 뛸 것으로 예상된다. 지난해까지만 해도 수도권 분양시장에서는 ‘묻지마 청약’이 성행했으나 올 들어서는 입지여건,개발재료 등에 따라 선호도가 달라 양극화 현상이 뚜렷하다. ●투자형상품 시장도 차별화 주상복합아파트나 상가,오피스텔 등 투자형 상품은 올들어 인기가 시들하지만 그래도 목좋은 곳은 인기를 누리고 있다. 서초동 롯데캐슬 헤론이 68대1의 경쟁률을 보인 것도 이 때문이다.또 평촌 등지에서 분양된 오피스텔도 꾸준히 팔려나가고 있다.다만 상가는 단지내를 빼고는 시들하다. 이런 투자형 상품은 가장 먼저 고려할 것이 입지와 희소성이다. 오피스텔은 인기가 떨어졌지만 그동안 분양물량이 적었던 곳은 제법 분양이 호조를 보이고 있다. 아무리 입지여건이 좋더라도 일대에 공급물량이 많았던 곳은 투자에 적합한 물건이 아니라고 할 수 있다. 김성곤기자 sunggone@

“민간기업에 다니는 친구 만나서 월급 얘기만 나오면 낯을 들기가 힘듭니다.” “공무원 월급이 적다고요? 연금제도 같은 공무원 프리미엄을 감안해야지요.” 정부가 내년까지 공무원 보수를 현실화하겠다고 밝히자 공무원 월급의 적정성을 놓고 공직사회 안팎에서 논란이 뜨겁게 일고 있다.정부는 공무원의 보수가 민간부문의 96.8%까지 올랐지만 고위직 공무원들의 월급은 민간기업의 70%에 불과하다고 지적하고 있다.하위직보다는 고위직의 연봉을 인상하겠다는 뉘앙스다.그래서 일반 국민들의 거부감이 더욱 큰 것 같다. ●공무원 월급은 민간보다 낮다 공무원들이 받는 월급은 한때 민간부문의 88% 수준에 머물렀으나 올해는 96.8%까지 따라잡았다.이런 수치를 놓고 공무원들은 현실과 동떨어진 근거없는 수치일 뿐이고 ‘체감 월급’은 형편없는 수준이라고 불만을 털어놓는다.하지만 국민들은 이미 현실화됐는데 또다시 현실화를 거론하는 것은 지나치다고 지적한다. 중앙인사위 관계자는 9일 “공무원들의 주장은 대기업 등 비교적 연봉이 높은 집단과 자신들을 비교하면서 나오는 것이고,일반 국민들은 공직이라는 특수성을 감안해 비교하고 있다.”고 설명했다. ●외환위기 이후 많이 올랐다 공무원 보수는 지난 2000년 공무원 보수가 민간기업의 88.4% 수준으로 격차가 점차 벌어지면서 현실화가 본격 추진됐다.중앙인사위는 ‘공무원 보수 현실화 5개년 계획’을 세워 내년까지 100%로 균형을 맞춘다는 계획을 세웠다. 외환위기로 98년과 99년 각각 4.1%와 1.1% 삭감됐던 공무원 보수는 2000년 9.7%,2001년 7.9%,2002년 7.8% 인상된데 이어 올해 5.5%가 올랐다.민간대비 비율도 지난해 96.8%까지 접근했다.여기다 민간의 연봉인상을 감안해 매년 기본급의 25∼85%에 해당되는 봉급조정수당을 별도로 주고 있다. ●더 현실화해야 해야 한다? 공무원 보수 인상은 새 정부가 출범할 때마다 ‘공직사회 달래기용’으로 매번 등장하는 단골 메뉴다.하지만 참여정부의 보수 현실화 계획에는 두가지의 큰 원칙이 있다. 선진국 등에서 적용되는 ‘민간대응의 원칙’에 따라 내년까지 민간의 100% 수준까지 맞추겠다는 것이고,또 다른 배경에는 ‘하후상박(下厚上薄·아랫사람에게 후하고 윗사람에게 박함)’이라는 기형적인 공무원 임금구조를 개선하겠다는 것이다. 전체 공무원들의 연봉을 민간과 비교하면 수치상으로 비슷해졌다.5급 이하 공무원은 전체 공무원의 90%를 넘는다.하위직 연봉은 민간을 어느정도 따라잡았지만 고위직만 놓고보면 71% 수준에 불과하다.96.8%의 수치는 고위직 공무원의 연봉에 비하면 착시현상에 불과하다는 지적이다. ●공무원 프리미엄을 감안해야 공무원의 보수를 단순히 수치상으로 민간기업과 비교한다는 자체가 무리라는 게 공직사회 안팎의 중론이다.구조조정 등으로 신분이 불안한 민간기업과는 달리 공무원은 신분보장이라는 큰 혜택이 주어지는데다 퇴직후 연금을 받는다는 장점도 있다는 것이다. 대부분의 선진국들도 ‘국민에 대한 봉사자’인 공복(公僕)으로 불리는 공무원의 보수는 민간부문의 임금을 크게 넘지 않는다.하후상박의 문제를 해결하겠다는 원칙은 자칫 고위직 공무원들의 임금을 인상하기 위한 게 아니냐는 오해와 비난을 받을소지가 크다. 중앙인사위 급여정책과 김동극 과장은 “단순 수치상의 비교에는 무리가 있지만 이는 공무원 보수의 기준을 정할 근거가 필요해 마련한 것”이라면서 “앞으로 내부와 각계 전문가들의 의견을 수렴해 보수현실화와 함께 직급별로 바람직한 격차를 만들어나가는 방안을 추진할 것”이라고 밝혔다. 조현석기자 hyun68@ ■중앙부처 3급 과장의 경우 공무원들의 월급 체계는 두 가지다.1급과 2∼3급의 국장급은 연봉제로 하고,3급 과장급부터 9급까지는 호봉제다. 1급 고위직의 연봉은 성과에 따라 4669만∼7003만원으로 한달에 369만∼583만원을 받는다.2급 연봉은 4468만∼6702만원으로 월급으로 따지면 372만∼558만원이 된다.3급 국장급 연봉은 4187만∼6281만원이다.월급은 348만∼523만원이다. 3급 과장급 이하는 공무원 임용 당시 1호봉을 기준으로 출발해 근무연수에 따라 호봉이 추가된다.공무원 월급은 기본급을 바탕으로 직급보조비,급식비,교통비,시간외 수당,가족수당,학비보조수당 등 갖가지 수당이 따라붙는다. 한해에 3,6,9,12월이면기본급의 50%씩 상여금을 받고,1,7월에 정근수당 50%,설날과 추석 때 명절휴가비 75%씩이 지급된다.4,5,8,10,11월에는 종전에 체력단련비로 불렸던 가계지원비 50%씩을 별도로 받는다.이런 저런 수당을 합하면 공무원들의 월급은 기본급의 두배를 웃도는 셈이다. 공무원들은 통장으로 자동입금되는 이런 월급 이외에 추가로 직책급 등을 받고,업무추진비를 별도로 사용할 수 있다.직책급이란 직책(장관,차관,차관보,국장,과장 등)에 따라 1급 기관장 75만원,1급 70만원,2·3급 기관장 65만원,2·3급 국장급 60만원,3급 과장급 50만원,4급 기관장 40만원,4급 과장급 35만원,4급 계장급 15만원을 각각 받는다. 각 부처 실·국별로 판공비로 불리는 일반업무추진비가 배정돼 예산범위 안에서 국·과장이 카드를 사용할 수 있다.업무추진비 규모는 부처의 인원과 업무성격에 따라 다르다. 실·국별로 국·과장이 사용할 수 있는 액수가 다르지만 보통 한달에 100만원 안팎을 사용하는 게 관례로 굳어져 있다. 실례로 중앙청사에 근무하는 1급 공무원인 A씨는 월 기본급567만원이다.거기다 직급보조비 75만원,급식비 9만원,가족수당 5만원,분기별 자녀 학비보조수당(고교) 36만원,직책급 70만원을 추가해 모두 763만원을 받는다.결국 1년 연봉으로 8866만원을 받고 여기에다 업무추진비로 매달 100만원 정도를 쓰고 있다. 3급 20호봉인 과장 B씨의 기본급은 234만원이고 정근수당가산금 11만원,관리업무수당 23만원,직급보조비 50만원,급식비 9만원,교통비 20만원,가족수당 7만원,고교생과 중학생 학비보조수당으로 56만원,직책급 50만원을 받아 매달 월급으로 461만원을 받는다.상여금 700%인 1642만원을 더하면 매년 6729만원을 받는다. 5급 11호봉인 C씨는 기본급 147만원에다 정근수당가산금 5만원,시간외 수당 49만원,직급보조비 25만원,급식비 9만원,교통비 14만원,가족수당 7만원과 중학생 학비보조수당 20만원 등 277만원을 받는다.상여금 1031만원을 추가하면 매년 4201만원을 받고 있다. 이종락기자 jrlee@ ■민간기업의 시각 대기업 근무자들은 공무원 급여수준이 낮다는 점에는 대체로 동의한다.하지만 공무원의 보수를높이기 위해서는 공직사회의 구조적인 문제점 또한 개선해야 한다는 지적이다. 최근 국내 20대 기업이 금융감독원에 보고한 사업보고서에 따르면 SK(주)의 경우 평균급여(평균근속연수 9.3년차 기준)가 6160만원을 기록했다.또 삼성전자(8.7년)와 하나은행(13.8년),삼성SDI(11.3년),KT(16.7년) 등 이른바 ‘잘 나가는’ 대기업의 평균급여도 5000만원이 넘는 것으로 조사됐다.공무원이 5000만원을 받기 위해서는 적어도 20년 이상을 근무해야 한다. 대기업인 S주식회사 전무 장모씨는 “국장급 공무원의 급여수준은 대기업의 부장급 직원에도 미치지 못한다.”면서 “우수인력을 공직사회에 유치하기 위해서는 공무원 보수를 일정수준 올려줄 필요가 있다.”고 말했다.장 전무는 이어 “하지만 급여수준을 높이기 위해서는 능력과 성과에 따른 보수 차별화가 병행되어야 하며,효율성을 높이기 위한 공직사회 구조조정도 전제가 되어야 할 것”이라고 덧붙였다. 또 업종과 기업규모에 따라 보수수준이 천차만별인 일반 사기업체와 공무원의 보수를 단순비교하기에는무리가 따른다는 평가도 있다. 한 중견기업의 이모 부장은 “사기업체는 업종과 기업규모에 따라 보수가 천차만별이어서 단순비교는 어렵다.”면서 “하지만 대부분의 사기업체 임원 재임기간이 평균 2∼4년에 불과한 실정을 감안하면,공직의 안정성 등 무형의 혜택은 간과되는 것 같다.”고 말했다. 한 제조업체의 안모 과장은 “급여수준을 거론할 때 일부 대기업을 인용하지만,중소기업 등에서는 20년을 근무해도 5000만∼6000만원 정도를 받는다.”면서 “신분이 보장될 뿐만 아니라 퇴직후 연금혜택을 받는 공무원들의 보수가 낮다는 주장은 배부른 소리”라고 일갈했다. 장세훈기자 shjang@ ■외국공무원도 민간기업보다 적어 미국와 일본 등 선진국들의 경우 민간기업 임금수준과 경제여건 등을 다각도로 고려해 다양한 방식으로 공무원들의 임금을 책정하고 있으나 대부분 민간기업에 비해 높지 않은 편이다. 일본은 ‘민간대등의 원칙’에 따라 인사원에서 우리나라와 마찬가지로 근로자 100인 이상 4만여개의 기업중 7700개를 표본추출해 이를 기준으로 보수 인상률을 결정한다. 그러나 연초에 보수를 결정하는 우리나라와는 달리 민간기업들이 5∼6월 춘투(春鬪)를 통해 임금을 올리면 정부가 민간임금조사를 거쳐 인상안을 결정한 뒤 의회 및 내각을 거쳐 9∼10월쯤 공무원 보수를 결정한다. 미국은 노동부의 ‘고용경비지수’와 ‘민간급여조사’ 등을 토대로 대통령 급여 대리인인 인사관리처 장관과 노동부장관,관리예산처 장관이 보수를 결정한다.여기에 공무원단체 대표 6명과 노동·급여전문가 3명으로 구성된 ‘연방공무원 급여위원회’의 의견이 반영된다. 기본급은 고용경비지수보다 0.5%포인트 낮은 선에서 결정되는데 해당연도의 고용경비지수가 4.3% 인상됐을 경우 공무원의 기본 급여는 3.8% 인상된다. 싱가포르는 재무부 공공관리국에서 경제성장률과 물가상승률 등 경기변동에 따라 탄력적으로 공무원 보수와 연말 상여금을 조정한다. 보수는 상위 민간기업의 임금을 기준으로 정한 만큼 민간기업에 비해 다소 높은 편이다. 독일은 매년 공무원노조와 정부간의 직접적인 임금교섭을 통해 결정되며,각 부처에 예산 자율권이 부여된 캐나다는 정부와 노동조합이 단체교섭 결과를 반영,부처별로 공무원들의 보수를 결정한다. 조현석기자

전쟁이 속전속결로 끝날 것이란 전망이 우세한 가운데 국제유가와 금값이 지속적으로 내리고 각국의 주가 지수가 상승하는 등 세계경제는 불황에서 벗어날 조짐을 보였다. 미국 국제전략문제연구소(CSIS),세계 3대 신용평가기관의 하나인 영국의 피치레이팅스 등은 최근 보고서에서 전쟁이 신속하게 종결되면 유가가 안정을 되찾으면서 세계 경제가 조기에 회복될 가능성이 크고,중·장기전이 될 경우 큰 타격을 받을 것으로 예상했다. ●단기전 땐 낙관전망 금융시장이 가장 선호하는 시나리오다.미국이 단기전으로 승리할 경우 그동안 투자자,기업 및 소비자의 신뢰를 위축시켜온 불확실성이 제거되는 긍정적인 효과가 나타날 것이라는 낙관적인 전망이 가능하다. CSIS는 전쟁이 1개월 내외(4∼6주)에 끝나 후세인 정권이 붕괴되는 경우 유가는 상대적으로 안정되고,불확실성 제거에 따른 주식시장의 회복 등으로 전쟁이 오히려 투자와 소비에 호재로 작용할 것이라고 전망했다. 유가도 하향 안정세를 보인다는 견해다.전쟁 초기 유가는 30달러 중반으로 상승하지만 2·4분기 들어 이라크 원유생산 능력 회복 등 원유시장 공급체계가 안정되면서 20달러대 중반으로 떨어지고,3·4분기 이후엔 20달러 초반에서 안정될 것으로 전망했다. 크레디 스위스 퍼스트 보스턴(CSFB)의 매리 데이비스 연구원은 “유가가 하락하는 것과 함께 그간 증시를 짓눌러온 ‘위기 프리미엄’도 걷힐 것으로 본다.”고 말했다. ●중·장기전 땐 침체 불가피 이라크의 항전으로 전쟁 기간이 길어지면서 유전에 경미한 피해가 발생하고 피해가 인접국으로 확대되는 상황이다.미국의 단기전 의지가 확고하다는 점에서 시장 관계자들도 장기화할 가능성을 5∼10%로 낮게 잡고 있지만 이럴 경우 세계경제는 치명적인 타격이 불가피하다. 이라크 및 인접국 유전에 심각한 피해가 초래돼 유가는 50∼80달러의 고공행진을 계속할 것이 확실하며,고유가 지속으로 선진국 경제는 또 다른 불황의 늪으로 빠져들게 된다. 소시에테 제네랄 은행의 무랏 토프락 연구원은 “고유가가 상당기간 지속될 경우 가뜩이나 어려운 선진국 경제에 또 다른 타격이 불가피하다.”면서 “특히 유럽이 영향을 받을 것”이라고 말했다. ●천문학적인 전쟁비용이 ‘악재’ 전쟁이 장기화할 경우 눈덩이처럼 불어날 전쟁비용은 유가와 함께 세계경제에 중요한 변수로 작용한다. 삼성경제연구소 오승구 수석연구원은 “전쟁이 장기화되면 미국의 전비부담이 가중되면서 경기침체 국면이 심화될 가능성은 더욱 커진다.”고 지적했다. 전비부담에 따른 재정적자 확대와 누적된 경상수지 적자로 미국경제가 더욱 어려워지면 주식시장의 동요와 국제자본의 이탈,달러화 약세를 초래해 동아시아 등 주요 국가들의 대미수출이 큰 타격을 입게 된다는 분석이다. 함혜리기자

투자자들은 이라크전쟁 및 북한 핵문제,금융시장 불안정 등으로 투자처를 찾기가 쉽지 않다. 이처럼 불확실성이 높은 상황에서는 대한투자신탁증권에서 판매하고 있는 원금보존형 펀드인 ‘인베스트 세이프 프리미엄 안정혼합’ 상품을 선택하는 것도 한 방법이다. 이 펀드는 채권 및 유동자산 투자를 통해 만기때 최초 투자때의 원금을 보존한다.콜옵션 투자를 통해 KOSPI 200 지수의 상승폭에 따라 추가적인 이익(만기때 최고 연 13.6%)을 노릴 수 있는 상품이다.운용기간은 105일. 특히 이 펀드는 신탁재산의 대부분을 채권 및 유동자산에 투자해 만기때 원금을 확보할 수 있게 한 점이 특징이다.나머지 부분은 손실의 하한선과 이익의 상한선이 미리 결정되는 투자전략인 ‘수직강세 콜 스프레드전략’을 구사,주가지수의 상승폭에 따라 추가적인 수익을 올릴 수 있도록 설계됐다.다시말해 KOSPI 200지수가 설정당시 보다 하락할 경우에도 원금 수준이 보존된다.주가가 상승할 때는 상승폭에 따라 이익 규모가 달라진다. 대투증권 상품개발팀 고석만 부장은 “원금을 중시하는 투자자를 위한 상품으로,1호 펀드는 300억원어치가 판매돼 고객의 높은 호응을 확인한 바 있다.”면서 “이 상품은 주가가 오를 것으로 예측하면서도 리스크의 최소화를 원하는 투자자를 위한 상품”라고 말했다.

서울 강남 재건축 아파트나 주상복합아파트에 투자열풍이 불건 말건 길을 따라 투자하는 이들이 있다.투자원칙이니 투자컨설팅을 알지도 못하고,믿지도 않는 부류다.오직 어디에 길이 나는지에만 골몰해 수익을 올린다. ●부동산투자의 왕도 ‘길’ 길은 주택업체들이 사업지를 고를 때 고려하는 주요 선택기준.그러나 투기열풍으로 부동산시장이 ‘머니마켓’으로 변하면서 그런 기준은 흐려졌다.그러나 길은 요즘같은 불황기에 더할 나위없이 좋은 투자기준이 되고 있다.부동산전문가들은 “투자자든,실수요자든 큰 욕심없이 길을 쫓는 것이 수익을 내고 재산가치를 높일 수 있는 안전한 방법”이라고 말했다. ●앉아서 1억 2000만원 벌어 경기도 용인시 성복동 B아파트 51평형 가격은 2억 9430만원이다.반면 같은 용인시 죽전동 같은 평형은 3억 4000만원이다.두 아파트는 용인권에 있는데다 같은 회사가 지은 동일 평형이지만 하나는 교통여건이 좋은 죽전에,다른 하나는 상대적으로 그렇지 못한 상현동에 있다는 이유만으로 무려 5000여만원의 가격차가 난다.서울 수유리에서 전세를 살다가 내집마련 기회를 엿보던 차모씨는 남양주시 와부읍 A아파트 34평형 분양권을 2002년 2월 1억 5556만원에 샀다.물론 중앙선 복선전철화 계획도 고려했다.이후 중앙선 복선전철화 계획이 탄력을 받으면서 입주시점인 지난해 12월 2억 4000여만원을 호가하더니 지금은 2억 7000만원을 웃돈다.앉아서 1억 2000만원을 번 셈이다. 회사원 김모씨는 지하철 7호선 개통직전인 지난 2000년 1월 동작구 노량진 신동아리버파크 33평형 분양권을 2억 2800만원에 샀다. 그 뒤 2000년 2월 7호선이 부분 개통되고 8월 전구간이 개통되면서 가격이 뛰기 시작하자 지난해 4월 3억 3000만원에 팔았다.시세차익은 1억 200만원.연간 무려 20%가 넘는 수익을 올렸다.서울의 경우 전철이 뚫리면 1년∼1년반 사이에 대략 20%가량 가격이 오르고 있다.지난해의 집값상승 랠리 등 다른 상승요인을 감안해도 최소 10% 이상은 오른다는 게 부동산전문가들의 분석이다. ●2007년이 시장 재편 기점 현재 서울을 중심으로 사방에 놓인 기차 노선의 복선 전철화공사와 자동차도로 건설작업이 한창이다.이 가운데 수원∼천안2복선,인천국제공항철도,경의선 복선 전철 등 전철 및 복선전철화 철로 10개 노선이 2007∼2008년 완성된다. 양재∼영덕 자동차 전용도로,외곽순환도로(북한산 구간) 등 대형 간선도로망도 비슷한 시기에 마무리된다.이같은 도로나 철도의 완성은 서울과 수도권의 거리단축을 의미한다.따라서 2007∼2008년에는 수도권 부동산 시장이 크게 재편될 것으로 보인다. 김성곤기자 sunggone@ ◆매●중장기 투자라는 점을 명심하라 올해 분양 아파트들은 2006년쯤 입주하는 물량이 대부분이다.따라서 입주 후 1∼2년은 기존 교통 시설을 이용해야 하는 불편이 따른다. 그래서 싸게 살 수 있는 이점도 있다.5년 앞을 내다보는 중장기적 관점에서 투자하는 것이 좋다. ●역세권 택지지구를 노려라 역세권에 해당되는 것은 서울 진·출입이 편리하다는 것을 의미한다. 그러나 실제 생활은 주거지 근처에서 이뤄지기 때문에 교육 환경이나 생활 편의 시설들을 면밀히 따져야 한다.이런 아파트는 택지개발지구내 아파트가 많다.역세권과 택지지구가 만나면 금상첨화다. ●도로 신설 예정지도 살펴라 택지개발지구 내의 전철 역세권에 있다고 해도 도로 교통망을 무시해서는 안된다.현재 각 지자체는 서울 진·출입은 물론 각 지역간 이동이 쉽도록 수많은 도로 건설을 계획중이다. 이러한 신설 도로 예정지는 대부분 대규모 택지개발지구 인근에 개설되기 때문에 상당한 관심을 갖고 지켜봐야 한다. 전철망과 도로망을 동시에 갖춘 지역을 눈여겨 보는 것이 좋다. 입할때 이것을 고려하라

‘틈새 상품을 찾아라.’부동산 시장이 불황으로 빠지면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 ‘뭉칫돈’이 부동산시장 언저리를 맴돌고 있다. 일부 투자자나 실수요자는 부동산 시장의 침체에도 불구하고 유망 상품을 찾는데 촉각을 곤두세우고 있다.부동산 시장이 침체일 때에는 자금회전이 빠르고 투자금이 적은 가벼운 상품에 투자하는 게 좋다.자금부담이 적고 손해를 보더라도 쉽게 회복할 수 있기 때문이다.도심 아파트 분양권이나 서울 강남 신규 아파트,한강변 재개발 주택 등이 틈새 유망 상품으로 꼽힌다. 1. 주상복합아파트 한물간줄 알았던 주상복합아파트와 오피스텔이 다시 주목을 받고 있다.일반분양 아파트도 평균 경쟁률이 20∼30대1에 불과한데 최근 분양된 주상복합아파트가 60대1이 넘는 청약경쟁률을 기록했기 때문이다.이를 두고 일각에서는 주상복합아파트에 대한 청약열기가 되살아났다는 성급한 분석이 나오기도 한다. 그러나 주상복합아파트의 이상 청약열기에 대해 대부분은 시장 침체기에,입지여건이 좋은 상품에 대한 차별 투자전략 때문이라는 분석이 지배적이다. 부동산전문가들은 “주상복합아파트가 침체시장에서도 투자매력을 지닌 몇 안되는 상품 가운데 하나”라며 “다만,투자자는 입지나 가격면에서 다른 상품과 차별화된 상품을 골라 청약해야 된다.”고 조언하고 있다. ●다시몰린 인파 지난 18·19일 이틀간 청약을 받았던 서울 서초구 서초동 제일생명사거리에 들어서는 태영건설의‘데시앙 루브’는 당초 고전하리라는 예상을 뒤엎고 평균 50가구 분양에 3000여명이 몰려 64대1의 높은 경쟁률을 기록했다.이 가운데 38평형은 무려 92대1의 높은 경쟁률을 기록했다. 물론 이같은 경쟁률은 지난해와 비교하면 그리 돋보이는 것은 아니다.지난해에는 인기 주상복합아파트의 경우 몇백대1의 경쟁률을 보였기 때문이다. 그러나 지금처럼 분양경기가 가라앉아 있는 상황에서 일반아파트도 아닌 주상복합아파트가 평균 60대1이 넘는 경쟁률을 기록한 것은 아직도 부동산 시장에 투자수요가 살아 있다는 것을 보여주는 것이다. 또 오피스텔은 전체 168실 가운데 1848명이 청약해 평균 11.1대1의 경쟁률을 보였다. 이 가운데 20평형은 14실 가운데 322명이 청약해 23대1의 경쟁률을 기록했다.시장 상황을 감안하면 만만치 않은 경쟁률이라고 할 수 있다. 그러나 아무 주상복합아파트나 무턱대고 청약을 해서는 안된다.시장이 어려울 수록 상품간 차별화는 심화된다. 최근에 분양된 데이상 루브의 경우 서초동이라는 잇점과 함께 올해안으로 인근에 교보생명 강남사옥이 들어선다는 점이 투자자에게 매력으로 작용했다. 또 지난 연말을 전후해 분양에 나섰던 삼성물산의 주상복합아파트 트라팰리스의 경우도 경기침체와 맞물려 초기 30%안팎에 불과했던 계약률이 입지여건에 힘입어 요즘에는 90%대로 올라선 것으로 알려졌다.경기가 좋지 않지만 괜찮은 상품은 수요가 꾸준하다는 것이다. 반면,지난해 인기리에 분양됐던 서울과 수도권의 주상복합아파트 가운데 입지여건이 좋지 않은 아파트는 거품이 빠지면서 프리미엄은 고사하고 분양가로 내놓은 물건도 상당수에 달한다.요즘들어서는 손해를 보고 파는 ‘마이너스 분양권’도 시장에 나오고 있다. ●어떻게청약하나 부동산전문가들이 가장 먼저 권하는게 입지여건이다.가격이 좀 비싸더라도 이런 주상복합아파트나 오피스텔은 입주시점이 되면 제몫을 하기 때문이다.그러나 가격이 싸다고 입지여건도 따져 보지 않고 무턱대고 청약을 한 경우에는 입주시점이 되더라도 프리미엄을 기대하기 쉽지 않다.입주시점에 프리미엄을 기대하려면 무엇보다도 임대수요가 있는지 여부를 꼼꼼히 체크해봐야 한다. 특히 요즘들어 오피스텔은 주거용 편입논란으로 투자하기가 쉽지 않다.이런 때일 수록 철저한 준비와 차별화 전략이 필요하다고 할 수 있다. 세중코리아 김학권 사장은 “요즘의 시장은 극한적인 차별화 현상을 띠고 있다.”면서 “주상복합아파트나 오피스텔 모두 임대수익이 기대되는 입지여건을 가진 곳을 선별청약해야 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@kdaily.com 2.재건축아파트 ‘부동산 시장의 영원한 테마 재건축은 어떻게 돌아가고 있을까.’ 집값상승의 진원지로 지목되면서 각종 가격안정시책의 집중포화를 받았던 재건축아파트의 옥석이 가려지고있다. 거래가 크게 위축된 가운데 순조로운 사업추진 여부와 재건축시의 추가부담금이 늘어나는지에 따라 투자여부가 결정되고 있다. 지금도 진행이 순조롭고 가격이 저평가된 재건축아파트는 여전히 수요자도 있고,거래도 꾸준히 이뤄지고 있다는 게 부동산전문가들의 얘기이다. ●저밀도 웃고 택지지구는 약세 저밀도지구는 사업추진에 순조로운 편이다.도시 및 주거환경 정비법에 의해 재건축 요건이 강화되지만 반포지구를 제외한 모든 단지는 사업추진이 빨라 별다른 타격이 없을 것으로 보이기 때문이다.이에 따라 가격도 움직여 잠실2단지 13평형은 현재 2억 5500만원 선이다.한달 전에 비해 약 5000만원이 올랐다.잠실지구는 전체 단지 가격이 연동되기 때문에 대략 최저점 대비 4000만∼5000만원 정도 반등한 상태다. 반면,택지지구는 안전진단을 통과한 단지가 거의 없고,용적율 강화와 재건축 규제강화 등 정부의 억제책에 ‘직격탄’을 맞았다. 개포시영1단지 13평형은 지난해 9월 3억 8000만원 선까지 거래됐지만 현재는 3억 1000만원 선으로 떨어졌다.매수자도 거의 없다. 고덕주공2단지 16평형도 지난해 3월 가격인 2억 7000만원선을 그대로 유지하고 있다. ●이것이 변수다 7월부터 시행되는 도시 및 주거환경 정비법이 시행되면 안전진단 요건이 대폭 강화된다. 안전진단을 통과하면 재건축이 가시화되지만 그렇지 않으면 강화된 안전진단을 통과해야 하고,시공사를 새로 선정해야 하는 등 산넘어 산이다. 투명성도 차별화 기준이 된다.재건축아파트도 이제는 조합측의 운영능력이 중요한 선택기준으로 떠오를 것으로 전망된다.잠실4단지에서 보듯이 추가부담금을 놓고 조합원간 많은 갈등이 빚어지고 있다.실제로 입찰참여때 평당 221만 4000원이었던 도급단가가 관리처분시에는 266만원으로 통보됐다. 추가부담금과 관련,물가상승률 등을 고려해 도급단가를 조정하는 에스컬레이션을 어떻게 적용하느냐도 관심사다.전문가들은 에스칼레이션은 통상 도급단가로 적용하는 것보다 직접공사비나 총공사비로 적용하는 것이 조합원에게는 유리하다고 조언한다.도곡주공1차는 같은 19평인데도 34평형에 입주하는조합원이 2486만원을 환급받지만 잠실주공4단지에서는 6500만원 가량 부담이 더 늘었다.무려 9000만원 가량 차이를 보인 것이다.이에 따라 앞으로 안전진단을 통과했거나 유력시되는 재건축 아파트의 경우에도 시공사와의 도급계약시 도급단가나 금융비용 포함여부,도급제인지 지분제인지에 따라 가격차별화가 더욱 심화될 전망이다. ●투자포인트는 저밀도지구나 안전진단을 통과한 단지를 선택하는 것이 유리하다.사업일정이 순조롭기 때문이다.물론 이런 아파트는 가격이 이미 오를만큼 올라 수익이 나지 않을 수도 있다.그렇다고 안전진단여부가 불투명한 아파트에 투자했다가는 큰 손해를 볼 수도 있다.재건축 아파트를 매입할 때에는 평당 대지 가격을 봐야 한다.대지가격을 보면 저평가됐는지 고평가됐는지를 알 수 있기 때문이다. 일례로 잠실은 평당 대지가격이 2500만원 수준이고 대치동 일대는 평당 4000만원 정도다.조합 집행부의 투명성은 도급계약서 열람여부로 엿볼 수 있다.투명한 조합은 인터넷에 도급계약서 등을 개방하는 경우도 많다.이외에 조합에 분란이 없어야 한다.조합이 둘로 나뉘어 있으면 사업추진에 많은 시일이 걸린다. 김성곤기자 3.분양권 ‘주택수요가 있는 한 분양권 수요도 있다.’주택시장이 침체기에 접어들었지만 그래도 꾸준히 분양권에 대한 수요는 있다며 부동산중개업소 관계자가 한 얘기이다. 실제로 일부 투자자 가운데에는 기존주택에 투자하느니 저평가된 분양권에 투자하는 사람도 적지 않다. 분양권이 침체기에 틈새 투자상품으로 자리를 잡아가고 있는 것이다.이같은 분양권의 잇점은 투자시 리스크가 크지 않다는 점. 말그대로 권리가 이전되는 것이지만 기다리면 입주시기가 다가오고,입주시점이 되면 어느정도 수익은 보장되기 때문이다. 물론 아파트 분양권은 지난해 9월 4일 서울지역이 투기과열지구로 지정이 되면서 1년동안 거래에 제한을 받고 있다. 이런 와중에서도 거래는 꾸준히 이어지고 있다.9월 4일 이후에도 분양시점을 기준으로 1년이 된 아파트들이 꾸준히 나오고 있기 때문이다. 올해도 서울·수도권에서만 3만 3000여가구의 아파트가 분양권 거래제한에서풀린다.부동산전문가들은 이런 분양권에 관심을 기울일만 하다고 조언하고 있다. ●어떤 아파트들이 풀리나 올해 분양권 전매가 가능해지는 아파트 3만 3000여가구 가운데 서울은 1만 5700여가구,수도권은 1만 7000여가구이다.서울지역 아파트의 경우 2105가구는 이미 1월에 전매제한이 풀려 분양권 거래가 자유롭게 됐다.이달에는 또 923가구가 새롭게 분양권 전매제한에서 풀린다. 서울 분양권의 경우 일단 서울시내에 자리잡고 있다는 잇점 때문에 매입후 가격폭락의 가능성이 없다는 점이다.이는 곧 바가지만 쓰지 않는다면 안정적인 수입을 보장한다는 얘기이기도 하다. 리스크가 적은 만큼 큰 수익을 내기가 쉽지 않다는 게 서울시내 일반아파트 분양권이 갖는 한계이기도 하다. 올해 분양권 전매가 허용되는 물량으로는 도곡동 현대아파트가 포함돼 있다.은광여중·고교 바로 뒷편에 대한투자신탁 연수원터에 들어서는 아파트다.71가구이지만 입지여건이 뛰어나 눈여겨 볼만한다.이달중 전매가 허용된다. 또 현대건설이 시공하는 불광1구역 재개발아파트는 이미 지난 1월 전매제한대상에서 벗어났다.지난 2001년 12차 동시분양에 나왔던 아파트로 모두 662가구 단지이다.3호선과 6호선 환승역인 불광역이 걸어서 5∼7분여 거리다. 하왕십리 풍림아파트도 괜찮은 편이다.758가구 단지로 구성돼 있다.지하철 5호선 행당역이 걸어서 5분이내 거리이다.방배동 황실아파트에서 사당로 바로 건너편에 지어지는 아파트로 1692평에 12층 1개동 89가구이다. 동작구 본동에 들어서는 삼성래미안도 지난달 전매가 허용됐다.477가구 단지로 일부동과 층은 한강을 조망할 수도 있다.주변에 우성아파트와 신동아아파트 사이의 본동4구역을 재개발하는 아파트이다. ●투자전략은 분양권이라고 유가증권처럼 거래하면 안된다.반드시 직접 가보는 ‘발품’이나 인터넷을 클릭하는 ‘손품’을 열심히 팔아야 한다. 거래시에는 파는 사람이 분양계약서상 계약자인지 확인해야 한다.또 중개업소에서 계약을 하더라도 인수금을 한꺼번에 지급하지 말고 분양업체에 가서 중도금 연체사실은 없는지 등을 살펴본 후에 잔금을 내는 것도 피해예방의 지혜라고 할 수 있다. 김경두기자 golders@

부동산 경기가 침체로 접어들었다. 지난해 급등했던 아파트값은 하반기부터 거품이 빠지기 시작하면서 하향 안정세로 돌아섰다.급매물이 쌓이고 있지만 거래는 뜸하다.장기 침체의 늪으로 빠지는 서막을 보는 듯하다.토지 시장도 조용하다.땅값이 크게 오른 전국 80여 곳이 토지거래허가구역으로 묶이면서 거래가 끊겼다.행정수도 이전 후보지를 중심으로 반짝 상승했던 땅값도 안정을 되찾고 있다.새 정부에서도 부동산 시장 안정을 위한 강도 높은 투기억제대책이 지속될 것으로 예상된다. 이런 추세라면 부동산 시장 전반에 걸쳐 침체가 예상된다.부동산 투자 환경이 지난해와 크게 달라졌음을 읽을 수 있다.따라서 ‘묻지마 투자’로 단기시세차익을 꾀하는 무리수를 두기 보다는 체계적인 투자분석,개발 가능성이 있는 상품을 골라 돈을 묻어두는 지혜가 필요하다. ●주택 주택으로 큰 돈을 벌겠다는 생각은 접어야 할 것 같다.전반적으로 부동산 시장이 안정되고,투기억제 정책이 더 강력해질 것으로 보여 지난해와 같은 높은 투자 수익률을 기대할 수 없을것으로 보인다. 하지만 불황기에도 잘 살피면 투자 유망 상품이 있다.재개발·재건축 주택과 입주 임박한 아파트 분양권 등이 대표적이라고 할 수 있다. 서울 강북 뉴타운개발 주변과 한강변 낡은 주택에 투자하는 것도 한 방법.은평·성동·강북 뉴타운 개발지역의 집값은 개발 발표 이전보다 50% 이상 뛰었다.2배 가까이 오른 곳도 있다.토지거래허가구역으로 묶였지만 강북의 새로운 주거지역으로 탈바꿈한다는 기대감이 커 투자자들의 발길이 여전하다. 한강변 재개발 지역도 투자 발길이 끊이지 않는다.상대적으로 투자 메리트가 사라진 재건축 대신 재개발을 노리는 투자자가 증가했다.집주인들이 매물을 거둬들이는 모습도 보인다.중개업소마다 투자 문의가 쇄도하고 있으며,값도 덩달아 뛰었다. 정종철(鄭宗喆)반도컨설팅 사장은 “강남 재건축 아파트와 기존 아파트 투자의 메리트가 떨어지면서 상대적으로 규제가 덜한 강북 재개발 투자에 돈이 몰리고 있다.”면서 뉴타운 시범개발지역과 한강변 재개발에 투자할 것을 권했다. 그러나 재개발 주택 투자는 신중해야 한다.무조건 덤벼들었다가는 낭패를 보기 쉽다.입주권을 노리고 다가구 주택을 다세대 주택으로 변경하는 편법이 많다.이렇게되면 조합원이 늘어나 원하는 평형의 아파트를 배정받기 어렵고 사업기간이 지연돼 당초 기대했던 투자수익을 거두기 어렵다. 재개발에 투자할 때는 ▲사업추진이 빠른 곳▲면적은 넓고 조합원은 적은 지구▲세입자가 적은 곳▲조합내분이 없는 단지▲역세권,한강변을 골라야 한다. 재건축 아파트의 투자 포인트는 ▲사업 시기가 빠른 곳▲조합간 내분이 없는 아파트▲대지 지분이 많은 곳이다.강남 대규모 재건축 아파트는 붙어있는 단지라도 사업시기가 서로 다르므로 투자에 앞서 세심한 주의가 요구된다. ●새 아파트도 돈 되는 곳이 있다 전반적으로 새 아파트는 청약열기가 식고 분양가가 크게 올라 투자 수익률이 떨어졌다. 하지만 서울 강남권에 들어서는 지명도 높은 업체의 아파트는 여전히 인기를 끌고 있다.입주 때 프리미엄을 기대할 수 있기 때문이다. 부동산랜드 김태호(金台昊)사장은 “청약통장 가입자라면주변 시세와 비교한 뒤 강남지역에서 공급되는 아파트를 골라 청약하는 것이 유리하다.”고 조언했다. 수도권에 공급되는 아파트도 투자 메리트가 충분하다.이르면 다음달 용인 동백지구 아파트 청약일정이 잡힐 것 같다.수도권 5개 신도시 개발 이후 처음 나오는 대형 신도시 아파트 분양이라는 점에서 실수요자를 중심으로 청약열기가 다시 살아날 것으로 예상된다.화성 신도시 아파트도 눈길을 끌 것으로 보인다. 그러나 단기 시세차익보다는 실수요자 중심의 청약을 권한다.투기과열지구로 지정돼 1년간 분양권 전매가 제한되기 때문이다. ●입주 임박한 분양권도 유망 투자 상품 서울에서는 땅이 모자라 대규모 아파트 공급을 기대하기 힘들다.상암지구,장지지구,마곡·발산지구 등 대규모 택지지구 개발전까지는 재개발·재건축 일반 분양 아파트가 전부라고 할 수 있다.택지지구 아파트에 입주하려면 적어도 4∼5년은 걸린다. 당장 새 아파트를 원한다면 이미 공급된 아파트의 분양권을 사는 길밖에 없다. 분양권을 살 때는 입주 임박한 아파트를 골라야 한다.강남·도심지역 아파트는 매매·전세 수요가 많아 장기적으로 투자 메리트가 충분하다. ●개발 예정지 주변 땅 투자 노릴만 지난해 전국 땅값은 11년 만에 가장 많이 올랐다.개발제한구역에서 풀리는 땅과 택지개발 주변의 땅값 오름폭이 컸다.뉴타운개발 지역과 택지지구 주변 등은 20% 이상 오른 곳도 있다.대통령선거를 전후해서는 행정수도 이전 후보지로 거론되는 대전·충청권 땅값이 급등했다. 정부가 강력한 투기억제정책을 내놓으면서 일단 투기붐은 잡혔지만 상승 기운은 아직 충분하다.고속철도 역세권,상반기 중 지정될 것으로 예상되는 수도권 신도시 후보지 주변 땅에 투자해볼 만하다. 류찬희기자 chani@

분양권 시장이 침체에 빠지면서 프리미엄이 붙지 않는 ‘노 프리미엄’이나 분양가 밑으로 거래되는 ‘마이너스 프리미엄’이 속출하고 있다. 이같은 분양권은 주상복합아파트나 오피스텔,입지여건이 처지는 아파트를 중심으로 나오고 있다. ●분양권 시장은? 지난 12일 기준 아파트 분양권 가격은 2주전에 비해 0.1% 안팎의 상승률을 보이는데 그쳤다. 이 가운데 서울은 변동없이 보합세이고 수도권은 0.09% 올랐다.이는 지난해 같은 기간 서울은 0.92%,수도권은 1.41% 오른 것에 비하면 상승률이 미미한 것이다. 서울에서는 강동,서대문,송파,양천,중구 등 여러 지역이 2주간 변동 없이 보합세를 보였고,종로(-0.55%),영등포(-0.53%),동대문(-0.52%),성동(-0.23%),구로(-0.09%),성북(-0.06%),강남(-0.04%),용산(-0.03%),도봉(-0.01%) 등은 2주간 하락했다. ●마이너스 프리미엄도 속출 이처럼 분양권 시장이 침체되면서 분양가에 파는 ‘노 프리미엄’ 분양권은 물론 손해를 보고 파는 분양권도 나오고 있다. 이러한 급매성 분양권은 주로 오피스텔과 주상복합아파트,입지여건이 좋지 않은데도 높은 가격에 분양된 아파트에서 주로 나오고 있다.실제로 마포의 M주상복합아파트와 O주상복합아파트 등은 기준분양가보다 300만∼500만원 낮게 거래되고 있다. 또 용인시에서는 일반분양아파트도 마이너스 프리미엄 분양권이 나오고 있으나 거래는 이뤄지지 않고 있다.용인시 구성읍 H아파트,경기도 광주시 S아파트 등은 분양가보다 300만∼1500만원 가량 낮게 거래되고 있다. ●주의할 점 마이너스나 노 프리미엄 분양권이 나오는 것은 청약시 거품가격이 형성됐기 때문이다. 물론 최근 주택경기가 침체된 것도 분양권 가격 폭락을 초래한 원인이다.주변의 분위기에 편승해 청약했다가 매도시기를 놓친 경우도 많다.또 경기가 침체되면서 급매물이 나오는 경우도 있다. 따라서 요즘같은 침체기에는 아파트나 주상복합아파트,오피스텔에 청약할 때 보다 신중한 자세가 필요하다고 부동산전문가들은 지적한다.특히 떴다방이 설치는 곳에는 청약을 신중히 할 필요가 있다.굳이 청약을 하려 한다면 가격조건이 좋거나 역세권 아파트등 입지여건이 눈에 띄게 두드러진 아파트만 청약하는 게 좋다는 지적이다. 김성곤기자 sunggone@