DTI와 달리 원리금 상환액 비율 반영… 새달부터 주택담보대출 심사 등 활용 신용정보원이 개인의 총부채원리금상환비율(DSR) 정보를 금융기관에 제공하면서 앞으로 대출 문턱이 높아질 전망이다. 특히 마이너스통장 등 1년 만기 신용대출을 이용하거나 카드 할부가 있는 경우 대출 한도가 줄어드는 등 직접적인 영향을 받을 수 있다. 9일 금융권에 따르면 신용정보원은 이날부터 은행, 저축은행, 카드사 등 금융기관에 실질 DSR 정보를 제공하기 시작했다. DSR은 대출자가 갚아야 할 총금융부채의 연간 원리금(원금+이자)이 연소득에서 차지하는 비율을 말한다. 현재 주택담보대출을 받을 때 60% 한도로 적용하는 총부채상환비율(DTI)은 보유 부채를 계산할 때 이자 부담만 반영하기 때문에 만기에 원금을 한꺼번에 갚는 거치식 대출이나 중도금 대출, 신용대출 등은 상환 부담이 실제보다 적게 나타난다. 하지만 DSR에는 신용대출뿐만 아니라 자동차 할부, 학자금 대출, 신용카드 미결제액까지 포함된다. DSR이 적용되면 신용대출이 있는 대출자들이 가장 큰 영향을 받게 된다. 예컨대 연봉 4000만원인 직장인 A씨가 집을 구입하면서 30년 원리금 균등분할상환 방식으로 2억 8000만원(금리 연 3.2%)의 주택담보대출을 받으려고 한다. A씨에게는 3000만원(금리 연 4.5%)의 마이너스통장이 있다. 기존 DTI를 적용하면 마이너스통장의 연간 이자 135만원만 산정되기 때문에 DTI 한도를 넘지 않고 담보대출을 받을 수 있다. 그러나 DSR을 적용하게 되면 마이너스통장의 원금까지 포함된 원리금(3135만원)이 계산에 포함돼 DSR은 114%까지 늘어난다. DSR이 80%로 적용될 경우 A씨가 빌릴 수 있는 돈은 3200만원이므로 신규 대출 자체가 어려울 수 있단 얘기다. 시중은행들은 DSR 적용에 대한 검증 작업을 거쳐 이르면 다음달부터 주택담보대출의 심사나 연체 관리에 활용할 계획이다. 적용 비율은 70~80% 수준으로 검토되고 있다. 은행권에서는 이미 올해 1월부터 대출자들의 평균 만기와 평균 금리 등을 바탕으로 추정한 ‘표준 DSR’을 활용해 이 비율이 80% 이상인 대출자에게 조기 경보를 하는 등 위험관리를 해오고 있다. 신용정보원은 대출의 실제 약정만기와 금리를 바탕으로 업권별·대출종류별 평균 만기와 평균 금리를 다음달 추가로 제공할 예정이다. 시중은행 관계자는 “다음달 대출 종류별로 금리나 만기 등 전체 평균이 나오면 이를 바탕으로 정확한 표준 DSR을 구해 실제 적용 범위 등을 정하게 될 것”이라며 “다만 대출 금액을 제한하는 데 이용하려면 풍선효과 등을 고려해 당국의 행정지침이 나와줘야 할 것”이라고 말했다. 신융아 기자 yashin@seoul.co.kr

지난 5일 제윤경 더불어민주당 의원은 대부업 법정 최고금리를 20%로 낮추고, 이자총액도 대출 원금을 넘지 못하게 하는 내용을 담은 대부업법 개정안을 발의했습니다. 이 법안이 국회를 통과하면 10%대 대부업 대출도 가능해지게 됩니다. “고금리에 신음하는 서민들의 고통을 덜어 준다”는 게 법안 발의 취지입니다. 일본(20%), 싱가포르(20%), 말레이시아(18%) 등 다른 국가와 비교해 봐도 우리 대부업 최고이자는 지나치게 높고 지난 3월 법정 최고금리를 7% 포인트 인하(34.9→27.9%)했지만 대부업체 영업이익은 오히려 늘고 있으니 여력도 충분하다는 점을 근간으로 두고 있습니다. 하지만 정작 금융 당국은 난감한 표정입니다. 대부업 이자 최고한도를 27.9%로 낮춘 지 9개월밖에 안 됐기 때문입니다. 취지는 공감하지만 속도 조절이 필요하다는 게 금융 당국의 판단입니다. 추가로 금리를 내리면 되레 사채시장으로 내몰리는 ‘풍선효과’나 대출 사각지대가 생기지 않을지도 꼼꼼히 따져 봐야 한다는 것이죠. “이미 낮아진 최고금리 혜택을 누리는 사람조차도 절반이 안 된다”는 현실도 상기시킵니다. 금융 당국이 가장 크게 우려하는 것은 저신용자들(신용 7~10등급)에 대한 상환 압력이나 대출 거부가 속출하는 것입니다. 금융위 관계자는 “금리 상한선을 급격히 낮추면 대부업체가 리스크를 줄인다는 명분으로 저신용자 중 상당수를 불법 사금융 시장으로 내몰 가능성이 농후하다”고 말합니다. 실제 올해 3월 법정 최고금리가 인하된 뒤 대부업체를 이용하는 저신용 대출자는 지난해 9월 94만 44명에서 올해 9월 87만 7905명으로 감소했습니다. 지금이 ‘금리 상승기’라는 점도 고민입니다. 시장 금리가 더 오르면 저축은행 대출에 의지하는 대부업계의 자금 조달도 어려워집니다. 그 부담을 대출자에게 전가할 것이라는 게 금융 당국의 생각입니다. 서민들은 금리가 낮아진다고 하면 왠지 반갑습니다. 하지만 사이다처럼 당장 시원해도 결국은 갈증이 더 나는 정책도 있을 수 있습니다. 꼼꼼히 따져 봐야 할 것입니다. 유영규 기자 whoami@seoul.co.kr

과열됐던 부동산시장의 투기 수요를 차단하기 위해 정부가 내놓은 11·3 주택시장 관리방안은 강남4구(강남 서초 송파 강동)와 경기 과천 전역에서 신규 아파트 분양권 전매를 금지하고 경기 고양·남양주·성남·하남·화성(동탄2신도시) 등의 택지지구 분양권 매매도 입주 때까지 제한하는 내용을 담고 있다. 이러한 정책 규제로 인해 분양시장에 변화가 시작됐다. 서울 강남권과 경기 과천 등의 하락세가 이어지고 있는 것이다. 지난 27일 정부는 ‘가계부채 관리방안 후속조치’를 발표했다. 내년 1월부터 관련규제가 적용 되면 중도금 대출을 잔금 대출로 전환할 때 소득증빙이 의무화 되며 원금과 이자를 함께 갚는 원리금 분할 상환 원칙이 적용된다. 부동산 관계자는 30일 “11.3 부동산 대책 이후 오히려 규제를 피한 지역과 대책의 적용을 받지 않는 오피스텔 시장이 풍선효과로 인한 수혜를 누리는 상황으로 ‘가계부채 관리방안 후속조치’가 발표되자 각 분양 현장들은 규제 전 막차를 타기 위한 예비청약자들의 발걸음이 분주해지고 있다”고 전했다. 이 가운데 최근 현대BS&C(현대비에스앤씨)가 청라 커낼웨이 인근에 공급하는 복합형 오피스텔 ‘청라 현대썬앤빌 더테라스’ 역시 청약 인파가 몰리고 있다. 이 오피스텔은 청라 내에서도 인구 집결지라 할 수 있는 커낼웨이 인근에 들어서며 주거형오피스텔 518실, 테라스하우스텔 332실의 총 850실이 공급된다. 주로 소형타입(전용면적 23~56㎡) 위주로 구성되어 비교적 소자본으로 분양 받을 수 있다. 단지는 지하 5층~지상 28층으로 지어지며 현재 일부 타입이 마감된 가운데 C타입, F타입, A타입이 선착순 동, 호 지정 분양 중이다. 청라 현대썬앤빌 더테라스는 전실에 테라스가 설치 돼 탁 트인 공간에서 주변 조경시설을 조망할 수 있다. 또한 하층부에는 상업시설 240호가 공급될 예정으로, 슈퍼마켓, 세탁소, 식당 등 생활편의시설을 가까이 누릴 수 있다. 이밖에도 북카페와 키즈카페, 영화감상실 등 입주민 편의를 위한 커뮤니티 시설이 다양하게 마련된다. 청라 내 하나금융타운, 차병원 의료복합타운, 로봇테마파크, 신세계 복합쇼핑몰 등이 들어설 예정으로 문화, 쇼핑시설을 가까이서 누릴 수 있다. 오피스텔 인근에는 제2외곽순환도로가 개통될 예정으로 타 지역간 이동이 편리해질 전망이다. 또한 지하철 7호선 커낼웨이역이 개통될 예정으로 최근 청라시티타워 건설이 본궤도에 오르면서 지하철 7호선 연장구간 예비타당성 조사도 긍정적인 결과로 이어질 전망이다. 주택홍보관은 인천시 서구 경서동에 마련됐으며 방문객의 안전과 원활한 관람을 위해 방문 전 대표번호를 통해 방문예약을 받고 있다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

투자 과열 증상이 일고 있는 대표적인 지역인 서울, 화성(동탄2), 부산 등의 투자를 제한하기 위해 정부가 내놓은 11.3 부동산 대책으로, 아파트에 몰리던 투자세력이 분양권을 포기하고 수익형 부동산으로 고개를 돌리는 경우가 많아졌다. 부동산 관계자는 “11.3 부동산 대책은 국토부가 작심하고 내놓은 강한 정책으로 채워진 만큼, 한동안 투자자들은 분양권 투자에 손을 떼고 관망세로 돌아설 것”며 “투자자들이 주 투자처를 잃은 만큼 대책이 적용되지 않는 수익형 부동산 시장이 풍선효과를 누리며 호황을 누릴 가능성도 높다고 본다”고 말했다. 이에 대형 건설사의 대단지 아파트 배후수요를 모두 품는 단지 내 상가가 이목을 끌고 있다. 현대∙대우∙GS건설이 컨소시엄을 구성해 짓는 ‘김해 율하2지구 원메이저’ 단지 내 상가는 김해시 장유동 율하2지구 B2·S1·S2블록에 지상 1~2층, 약 42실(예정) 규모로 배치되며, B2블록 12실, S1블록 8실, S2블록 22실 등으로 구성될 예정이다. 이 상업시설은 율하2지구의 핵심상권에 위치해 다양한 프리미엄을 누릴 수 있을 것으로 전망된다. 우선 2,391세대의 대규모 타운을 형성하는 ‘김해 율하2지구 원메이저’의 단지 내에 위치하기 때문에 배후수요를 독점할 수 있다. 여기에 인근에 김해외고를 비롯해 율하고, 경상남도외국어영재교육원, 수남초, 수남중 등이 위치하고 있다. 이 뿐만 아니라 율하2지구 내 초등학교 2개교와 중학교 1개교 예정부지가 마련되어 있어 학군수요 역시 풍부하다. 또 김해 율하2지구에 아파트 공급이 지속되면서 인근 주거수요도 확보할 수 있으며, 물류센터, 아울렛, 스포츠센터, 워터파크 등을 갖춘 경남 관광, 물류산업의 중심인 김해관광유통단지를 비롯해 율하2지구 내 중심상업지구와도 가까워 연계수요도 누릴 수 있을 것으로 보인다. 교통도 우수한 편이다. 우선 창원 및 부산과 접근성이 뛰어난 지리적 장점을 지녔다. 창원 1,2터널, 남해2고속도로 등 도로교통이 갖춰져 창원 및 서부산권의 인구 유입도 꾸준하다. 또한 웅동~장유간 도로가 개통될 예정으로 율하IC(예정)을 통해 타 지역으로의 이동이 더욱 편리해질 예정이다. 김해 율하2지구 원메이저 상업시설의 분양 관계자는 25일 “김해의 새로운 주거특구로 떠오르는 율하2지구의 핵심상권에 풍부한 배후수요를 누릴 수 있는 상가가 공급돼 오픈 전부터 문의가 많다”며 “특히 이 아파트는 2,391세대의 대단지임에도 불구 최고 청약률이 32대1을 기록하며 인기몰이를 했기 때문에 상가 역시 단기간 내 완판될 것으로 보인다”고 말했다. ‘김해 율하2지구 원메이저’ 단지 내 상가의 모델하우스는 경상남도 김해시 장유동에 위치한다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

정부의 ‘11·3 부동산 대책’ 이후 타깃이 된 강남 재건축 시장은 얼어붙고 있는 반면, 분양권 거래 금지 대상이 아닌 곳에는 투자자들이 북새통을 이루면서 ‘풍선 효과’가 나타나고 있다. 부동산 대책 발표 다음날인 지난 4일 대우건설이 경기 용인시 수지구 풍덕천동에서 문을 연 ‘용인 수지 파크 푸르지오’ 모델하우스에는 6일까지 사흘간 약 2만 5000명의 방문객이 다녀갔다. 11·3 부동산 대책이 전매제한 기한을 대폭 강화한 37개 지역에 속하지 않아 당첨 6개월 뒤면 분양권 전매가 가능하다는 점에서 투자 수요가 몰리고 있는 것이다. ●막차 탄 ‘분양권 전매’ 지역 청약 과열 ‘청약 조정대상지역’에는 포함됐지만 규제 기준인 3일 이전에 입주자모집공고를 받아 분양권 전매가 자유로운 아파트에도 청약 과열 현상이 나타났다. 지난 3일 우미건설이 1순위 청약을 받은 경기 화성 동탄2신도시 ‘우미 린스트라우스 더레이크’ 아파트는 834가구에 6만 5943명이 접수해 최근 동탄2 분양단지 가운데 최다 인원이 청약했다. 같은 날 청약을 받은 세종시의 ‘캐슬앤파밀리에 디아트 세종’은 445가구 모집에 무려 11만 706명이 몰렸다. 이번 대책에서 제외된 오피스텔 분양에도 투자 수요가 몰리고 있다. 우미건설이 4일 분양한 ‘동탄 린스트라우스 더레이크’ 오피스텔에는 186실 모집에 총 6만 2383건이 접수돼 평균 335.39대1, 최고 401.66대1의 높은 경쟁률로 마감됐다. 반면 소유권이전등기 시까지 분양권 전매가 원천 봉쇄된 강남 3구와 강동구, 그리고 과천은 직격탄을 맞은 분위기다. 강동구 상일동 재건축 단지들에서는 일부 급매물이 나오고 있다. 고덕주공3단지 인근 D공인중개사는 “이곳은 강남 3구도 아니고 아직 전 고점에 비하면 80% 수준인데 이번 대책으로 피해가 크다”면서 “고덕3단지 62㎡형은 지난달 초까지 7억원에도 매물이 없었는데 요즘은 6억 7000만원 이하도 좋으니 팔아 달라는 문의가 들어오고 있다”고 말했다. 인근 고덕주공5단지도 사정은 비슷하다. 규제 발표 직전 6억 4000만원까지 호가되던 65㎡형은 6억 1000만원에도 팔겠다는 매물이 나와 있지만 찾는 사람은 없다는 설명이다. 강동구는 지난 10월 7일 고덕주공2단지를 재건축하는 고덕 그라시움이 1순위 청약 때 1621가구(특별공급 제외) 모집에 총 3만 6017명이 몰려 평균 22.22대1의 높은 경쟁률을 기록하면서 강남 4구라는 이름을 얻었다. 이곳은 이르면 내년 3월부터 고덕 3·5·6·7단지 4곳 재건축으로 총 9494가구가 나오는 가운데 이 중에서도 일반분양으로 쏟아질 물량이 4000가구에 육박한다. 재건축이 예정된 서울 송파구 잠실주공5단지의 경우 최근 호가가 이미 3000만원가량 빠진 상태다. 지난 10월 이전 15억 3000만원에도 거래가 이뤄졌던 112㎡형은 15억원 이하도 가능하다는 매물이 나온 것으로 전해졌다. 강남구 개포시영과 개포주공1·4단지가 일반분양 예정인 강남구 개포동에서도 관망세가 전개되고 있다. 인근 G부동산 관계자는 “강남권을 겨냥한 부동산 규제 소식이 나오면서부터 거래가 잠잠하고 호가도 최소 3000만원 정도 떨어진 상태였다”며 “겨울 비수기까지 겹치면서 내년 초까지는 거래가 얼어붙을 수밖에 없다”고 전망했다. 재건축은 나중에 분양 시장에 나올 때 시세차익을 노리고 투자하는데 이제는 쉽지 않다는 생각이 퍼지고 있다는 것이다. 실제로 대표 재건축 단지인 강남구 대치동 은마아파트는 101.70㎡형 로열층의 경우 최근 가격이 12억원으로 5000만원까지 낮게 호가되고 있지만 거래는 이뤄지지 않고 있다. ●“그래도 강남, 위축 일시적” 낙관론도 반면 ‘그래도 강남’이라며 낙관론을 주장하는 목소리도 여전히 나온다. 이달 서초구 방배아트자이(일반분양 96가구), 서초구 잠원동 래미안신반포리오센트(146가구) 등은 예정대로 분양에 나선다는 계획이다. 11·3 부동산 대책의 영향으로 경쟁률이 조금 떨어질 수는 있어도 하루가 걸리느냐 한 달이 걸리느냐 속도의 문제이지 ‘완판’에는 결코 지장이 없을 것이라고 강조한다. 강남 3구는 장기적으로 관망 장세 이후 재고 아파트나 기존 분양권, 조합원 입주권 등에 수요가 있을 것이란 기대도 있다. 잠원동 C부동산 관계자는 “이곳에서 20년째 영업했는데 정부 규제로 강남 집값이 빠진 것을 본적이 없다”면서 “강남을 원하는 수요는 항상 일정한 만큼 이번 대책으로 인한 위축 장세가 오래가지는 않을 것”이라고 호언했다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 부동산 수석전문위원은 “11·3 부동산 대책으로 청약 시장 내 투기 수요가 억제된 만큼 실수요자들은 청약 시장을 통해 내 집 마련에 적극 나서 볼 만하다”고 조언했다. 주현진 기자 jhj@seoul.co.kr

‘11·3 대책’으로 아파트 분양권 ‘전매 대박’과 청약 과열은 진정될 것으로 보인다. 하지만 투기 세력이 재건축 대상 아파트로 옮기거나 청약 과열 조정지역 밖으로 번지는 풍선효과 부작용도 나올 수 있다는 지적이 제기된다. 먼저 조정지역에서는 운 좋게 아파트에 당첨돼 즉시 웃돈을 얹혀 파는 ‘전매 대박’의 꿈이 깨졌다. 강남 4구뿐만 아니라 서울 전역과 수도권 주요 지역의 분양권 전매제한이 강화되고 재당첨 제한, 1순위 자격이 강화되기 때문이다. 국토교통부는 청약시장에 분양권 웃돈을 노린 가수요가 대거 몰리면서 주택 수요가 많은 것으로 비쳐지고 건설사와 재건축 조합에 분양가를 올리는 빌미를 주고 있다고 진단했다. 또 청약 열기가 주변 집값 상승으로 이어지는 부작용이 발생했다고 판단했다. 국토부에 따르면 2012년 평균 2.5대1이던 청약경쟁률은 올해 14.6대1로 높아졌다. 지난해와 올해의 9월 분양권 전매 거래량은 각각 12만 4000건으로 2012∼2014년 평균 거래량(6만 4000건)의 2배 가까이 늘어났다. 최근 2년간(2014년 7월∼2016년 6월) 2회 이상 청약이 당첨된 중복 당첨자 수도 3만 9000명으로 그 직전 2년(2만 9000명)보다 37.8% 증가했다. 하지만 근본적인 주택 투기대책으로는 미흡하다는 지적도 있다. 먼저 분양권 시장에서 풍선효과가 우려된다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 “서울도 강남 4구를 제외한 지역은 분양권 전매가 6개월에서 1년 6개월로 늘어났지만 전매 자체는 가능하기 때문에 마포·서대문·성북구 등 강북 재개발 지역으로 투기 수요가 몰릴 수도 있다”고 지적했다. 분양 이후 2년 6개월 정도 지나 입주가 끝난 뒤 곧바로 처분하는 주택에 대해서는 지금과 같은 수준의 양도세만 내면 아무런 제약을 받지 않는 것도 새 아파트 분양 투기를 완전히 차단하는 데 한계가 따른다. 단기 시세차익을 노린 재건축 대상 아파트 등 기존 아파트 거래에 대한 투기 대책이 빠졌다는 비판도 받고 있다. 이 때문에 투기가 다른 지역으로 번지거나 기존 주책으로 확산할 경우 또 다른 대책을 내놓는 ‘두더지 잡기식’ 정책을 펼 수밖에 없을 것으로 보인다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

주담대 7개월 만에 2조대 증가 작년 10월 증가분의 40% 수준 일각 “내년 분양 대비 숨고르기” 최근 가계대출 증가세가 주춤한 경향을 보이고 있다. 금융 당국이 강하게 옥죄고 있고 은행들도 대출 금리를 올리고 있어서다. 은행 문턱을 넘지 못한 대출 수요가 저축은행 등 2금융권으로 넘어가면서 가계부채의 질이 더욱 악화될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 2일 금융권에 따르면 국민·신한·우리·KEB하나·농협·기업 등 6개 시중은행의 10월 말 주택담보대출 잔액은 377조 4750억원으로 9월 말(374조 6018억원)보다 2조 8732억원 늘었다. 월별 증가액이 2조원대가 된 것은 지난 3월 이후 7개월 만이다. 지난해 10월 한 달 사이 7조 596억원 증가했던 것과 비교하면 40% 수준이다. 기업은행은 3개월 연속 주택담보대출 감소 추세에 있으며 신한은행은 2년 9개월 만에 처음으로 잔액이 줄어들었다. 우리은행은 9월 감소했다가 10월 들어 다시 소폭 증가했다. 급증했던 집단대출도 한풀 꺾였다. 10월 말 집단대출 잔액은 111조 3551억원으로 9월보다 8050억원 늘었다. 올해 들어 가장 낮은 월별 증가액이다. 전체 가계대출 잔액은 526조 3274억원으로 한 달간 4조 6902억원 늘었다. 지난해 10월 증가분(8조 860억원)의 절반 수준이다. 이사철 최대 성수기에 접어들었음에도 주택담보대출의 증가세가 둔화된 것은 금융 당국이 가계대출 고삐를 바짝 조였기 때문이다. 시중은행들이 정부 정책에 발을 맞추고 미국 금리 인상에 대비하는 차원에서 최근 금리를 올린 것도 영향을 미쳤다. 풍선 효과에 대한 우려도 만만찬다. 은행권 관계자는 “대출이 깐깐해지면서 은행 리스크는 관리될 수 있지만 자칫 2금융권 쏠림 현상이 심화되면 금리가 올라가면서 전체 부채의 질은 더욱 나빠질 수 있다”고 우려했다. 가계대출 둔화가 일시적 현상일 뿐 더 두고 봐야 한다는 의견도 있다. 임일섭 우리금융경영연구소 금융연구실장은 “내년에 쏟아질 아파트 분양 물량과 이미 실행된 집단대출(중도금대출)이 자연히 주택담보대출로 이어질 것을 고려하면 앞으로도 줄어들기는 쉽지 않다”고 분석했다. 신융아 기자 yashin@seoul.co.kr

중장기 대출 처음부터 분할 상환 금융당국 연내 가이드라인 마련 금융 당국이 농협, 신협, 새마을금고 등 상호금융권 주택담보대출에도 ‘여신심사 가이드라인’을 적용하기 위한 작업에 속도를 내고 있다. 올해 안에 가이드라인을 마련해 내년부터 돈을 빌릴 때 소득 심사를 더 깐깐하게 하고 원금과 이자를 처음부터 나눠 갚도록 하겠다는 계획이다. 새마을금고를 제외한 농협, 신협, 수협 3곳의 주택담보대출은 8개월 사이 5조 5000억원 늘었다. 23일 금융권에 따르면 금융위원회는 상호금융권의 특성을 반영한 ‘맞춤형 여신심사 가이드라인’의 세부 방안을 논의 중이다. 은행은 2월, 보험은 7월부터 적용됐지만 상호금융은 일단 제외됐다. 은행권 주택담보대출 만기가 10∼30년인 데 비해 상호금융권 만기는 2∼3년으로 짧고 생계비로 쓰는 일이 많아서다. 당국은 우선 중장기 대출부터 분할상환을 유도하는 방안을 검토하고 있다. 이렇듯 당국이 상호금융권 주택담보대출 조이기 등에 나서는 것은 최근 시중은행 대출이 막히면서 상호금융에 ‘풍선효과’가 나타날 수 있다는 우려 때문이다. 농협, 신협, 수협 3곳의 주택담보대출 잔액을 집계한 결과 지난해 말 59조 6163억원에서 8월 현재 65조 1091억원으로 9.2% 증가했다. 같은 기간 은행과 제2금융권 주택담보대출(한국은행)은 2015년 12월 501조 2073억원에서 지난 8월 540조 2130억원으로 7.8% 늘었다. 상호금융 주택담보대출 증가폭이 전체 금융권의 증가폭을 웃도는 것이다. 더욱이 상호금융권 주택담보대출 중 비거치식 분할상환대출 비중은 5.1%에 불과하다. 원금 자체를 갚지 못하는 가계가 많은 만큼 갑자기 금리가 오르면 그만큼 가계 부담이 커질 수밖에 없다. 이에 따라 금융 당국은 내년까지 분할상환 비중을 15%로 끌어올리기 위해 분할상환 목표치를 빨리 달성하는 상호금융조합의 예대율(예금 잔액에 대한 대출금 잔액의 비율)을 차등적으로 완화해 주는 인센티브도 검토 중이다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

대출고객 부담 2배 가까이 증가 “맞춤형 투기 억제책 만들어야” 상호금융권의 집단대출 ‘쏠림현상’은 지난해 10월부터 시작됐다. 당시 금융 당국은 대형 시중은행과 지방은행의 집단대출 집중 점검에 들어갔다. “주택 공급과잉 우려가 커지면서 대출연체 등 향후 발생할 수 있는 문제점을 사전에 관리해 나가겠다”는 취지였다. 이에 시중은행들은 아파트 분양률과 시공사 도급순위 등을 따지며 집단대출을 옥죄기 시작했다. 연 2%대 초·중반까지 떨어졌던 집단대출 금리는 2%대 후반대로 껑충 뛰었다. 지방 사업장이나 도급순위가 낮은 중견 건설사들은 은행 대신 농·수·신협, 새마을금고 등 상호금융사에 눈을 돌렸다. 이 바람에 상호금융의 집단대출 잔액은 올 들어 9개월 사이(4조 3505억원→9조 4901억원)에만 두 배 넘게(118%) 증가했다. 2금융권 집단대출 ‘풍선효과’가 두드러지자 금융 당국은 올해 6월부터 2금융권 집단대출 모니터링을 강화했다. 집단대출 급증세에 제동을 건 것이다. 상호금융사들도 자체적으로 집단대출 심사를 강화했다. 신협은 지난 7월부터 905개 단위조합에서 이뤄지는 집단대출은 모두 본부 승인을 거치도록 했다. 자체 총량제도 도입했다. 집단대출 신규 승인액 규모가 전월 집단대출 잔액의 10%를 넘지 못하게 한 것이다. 수협도 집단대출 심사 과정에서 시공사 도급순위를 100위에서 50위로 좁혔다. 또 개별 조합이 사업장 한 곳에 대출해 줄 수 있는 최고 한도(200억원)를 신설했다. 대출자의 신용등급도 반드시 반영하도록 했다. 문턱을 높이자 집단대출 승인 건수는 뚝 떨어졌다. 지난 8월과 9월 두 달 동안 신협의 집단대출 신규 실적은 두 건(229억원)이 전부다. 그나마 10월 들어서는 신규 대출이 단 한 건도 없다. 수협(90개 조합)은 이달 들어 단 한 건(100억원)이었고, 농협(1132개 조합)은 7건(595억원)만 승인이 났다. 수도권은 대형 시중은행, 지방은 상호금융사들이 양분하던 집단대출 시장은 이제 저축은행이 대신하고 있다. 최근 경기도에서 1000가구가 넘는 대형 아파트 단지를 100% 분양 완료한 A건설사 관계자는 “당초 시중은행에서 집단대출을 해 주기로 했었는데 최근 본부 심사에서 승인이 거절됐다는 연락을 받았다”며 “다른 시중은행과 저축은행에서 반반씩 돈을 빌리는 방법을 논의 중”이라고 말했다. 문제는 금리다. 현재 집단대출 금리는 시중은행 3%대 초·중반, 상호금융 3%대 중반~4%대 중반, 저축은행 5~6% 선이다. 수도권에서 4억원짜리 아파트를 중도금 대출 60%(2억 4000만원)를 받아 분양받았다고 치자. 예전에는 은행에서 연 3.2% 금리에 대출이 가능했다면 이제는 연 5% 금리로 저축은행에서 돈을 빌려 써야 한다. 이자 부담은 월 64만원에서 100만원으로 껑충 뛴다. 윤석헌 서울대 경영대 객원교수는 “최근 분양시장을 찾는 수요자들 중에는 전·월세 부담을 견디다 못해 이참에 내 집을 마련하겠다는 실수요자들이 대다수”라며 “집단대출 급증세를 관리할 필요는 있지만 투기 수요와 실수요를 구분해 대책을 마련해야 한다”고 주문했다. 이유미 기자 yium@seoul.co.kr

금융당국 이달부터 감독 강화 지역 건설사들 저축은행 ‘노크’ 실수요자 1~2%P 추가 금리부담 시중은행에 이어 농협, 수협, 신협 등 상호금융의 집단대출(중도금 대출)도 사실상 중단됐다. 내 집을 마련하려는 실수요자들은 저축은행에서 1~2% 포인트 더 비싼 금리를 부담하며 중도금을 빌려야 하는 상황이다. 20일 금융권에 따르면 이달 들어 신협 905개 단위조합의 집단대출 승인 건수는 ‘제로’(0)다. 농협은 전국 1132개 조합에서 7건(595억원)만 승인이 났다. 수협은 90개 조합 중 단 1건(100억원)에 그쳤다. 올해 9월 말 상호금융(농·수·신협, 새마을금고)의 집단대출 잔액은 9조 4901억원이다. 지난해 말(4조 3505억원)보다 118%나 증가했다. 지난해 10월 이후 금융 당국이 시중은행에 집단대출 관리 강화를 주문하면서 ‘풍선효과’가 나타난 것이다. 우려가 확산되자 상호금융사들은 선제적으로 집단대출 심사를 강화하고 나섰다. 경남 지역에서 아파트 분양사업을 진행 중인 A건설사 관계자는 “지난해 10월 이후 시중은행에서 집단대출을 받기가 어려워 농협, 신협 등 상호금융권을 이용해 왔다”며 “최근에는 이마저도 막혀 저축은행을 찾아다니고 있다”고 털어놓았다. 이는 실수요자들의 금리 상승 부담으로 이어진다. 중견 건설업체인 B사 관계자는 “이자후불제(입주 시점에 잔금과 함께 중도금 이자를 한꺼번에 부담하는 것)로 100% 분양을 끝낸 상태인데 중도금을 빌려줄 은행을 구하지 못했다”며 “저축은행에서 5%대 금리로 대출을 진행할 계획이지만 입주 시점에 계약자들의 민원이 폭주할 것으로 보인다”고 우려했다. 이유미 기자 yium@seoul.co.kr

상호금융권의 집단대출 ‘쏠림현상’은 지난해 10월부터 시작됐다. 당시 금융 당국은 대형 시중은행과 지방은행의 집단대출 집중 점검에 들어갔다. “주택 공급과잉 우려가 커지면서 대출연체 등 향후 발생할 수 있는 문제점을 사전에 관리해 나가겠다”는 취지였다. 이에 시중은행들은 아파트 분양률과 시공사 도급순위 등을 따지며 집단대출을 옥죄기 시작했다. 연 2%대 초·중반까지 떨어졌던 집단대출 금리는 2%대 후반대로 껑충 뛰었다. 지방 사업장이나 도급순위가 낮은 중견 건설사들은 은행 대신 농·수·신협, 새마을금고 등 상호금융사에 눈을 돌렸다. 이 바람에 상호금융의 집단대출 잔액은 올 들어 9개월 사이(4조 3505억원→9조 4901억원)에만 두 배 넘게(118%) 증가했다. 2금융권 집단대출 ‘풍선효과’가 두드러지자 금융 당국은 올해 6월부터 2금융권 집단대출 모니터링을 강화했다. 집단대출 급증세에 제동을 건 것이다. 상호금융사들도 자체적으로 집단대출 심사를 강화했다. 신협은 지난 7월부터 905개 단위조합에서 이뤄지는 집단대출은 모두 본부 승인을 거치도록 했다. 자체 총량제도 도입했다. 집단대출 신규 승인액 규모가 전월 집단대출 잔액의 10%를 넘지 못하게 한 것이다. 수협도 집단대출 심사 과정에서 시공사 도급순위를 100위에서 50위로 좁혔다. 또 개별 조합이 사업장 한 곳에 대출해 줄 수 있는 최고 한도(200억원)를 신설했다. 대출자의 신용등급도 반드시 반영하도록 했다. 문턱을 높이자 집단대출 승인 건수는 뚝 떨어졌다. 지난 8월과 9월 두 달 동안 신협의 집단대출 신규 실적은 두 건(229억원)이 전부다. 그나마 10월 들어서는 신규 대출이 단 한 건도 없다. 수협(90개 조합)은 이달 들어 단 한 건(100억원)이었고, 농협(1132개 조합)은 7건(595억원)만 승인이 났다. 수도권은 대형 시중은행, 지방은 상호금융사들이 양분하던 집단대출 시장은 이제 저축은행이 대신하고 있다. 최근 경기도에서 1000가구가 넘는 대형 아파트 단지를 100% 분양 완료한 A건설사 관계자는 “당초 시중은행에서 집단대출을 해 주기로 했었는데 최근 본부 심사에서 승인이 거절됐다는 연락을 받았다”며 “다른 시중은행과 저축은행에서 반반씩 돈을 빌리는 방법을 논의 중”이라고 말했다. 문제는 금리다. 현재 집단대출 금리는 시중은행 3%대 초·중반, 상호금융 3%대 중반~4%대 중반, 저축은행 5~6% 선이다. 수도권에서 4억원짜리 아파트를 중도금 대출 60%(2억 4000만원)를 받아 분양받았다고 치자. 예전에는 은행에서 연 3.2% 금리에 대출이 가능했다면 이제는 연 5% 금리로 저축은행에서 돈을 빌려 써야 한다. 이자 부담은 월 64만원에서 100만원으로 껑충 뛴다. 윤석헌 서울대 경영대 객원교수는 “최근 분양시장을 찾는 수요자들 중에는 전·월세 부담을 견디다 못해 이참에 내 집을 마련하겠다는 실수요자들이 대다수”라며 “집단대출 급증세를 관리할 필요는 있지만 투기 수요와 실수요를 구분해 대책을 마련해야 한다”고 주문했다. 이유미 기자 yium@seoul.co.kr

시중은행에 이어 농협, 수협, 신협 등 상호금융의 집단대출(중도금 대출)도 사실상 중단됐다. 내 집을 마련하려는 실수요자들은 저축은행에서 1~2% 포인트 더 비싼 금리를 부담하며 중도금을 빌려야 하는 상황이다. 20일 금융권에 따르면 이달 들어 신협 905개 단위조합의 집단대출 승인 건수는 ‘제로’(0)다. 농협은 전국 1132개 조합에서 7건(595억원)만 승인이 났다. 수협은 90개 조합 중 단 1건(100억원)에 그쳤다. 올해 9월 말 상호금융(농·수·신협, 새마을금고)의 집단대출 잔액은 9조 4901억원이다. 지난해 말(4조 3505억원)보다 118%나 증가했다. 지난해 10월 이후 금융 당국이 시중은행에 집단대출 관리 강화를 주문하면서 ‘풍선효과’가 나타난 것이다. 우려가 확산되자 상호금융사들은 선제적으로 집단대출 심사를 강화하고 나섰다. 경남 지역에서 아파트 분양사업을 진행 중인 A건설사 관계자는 “지난해 10월 이후 시중은행에서 집단대출을 빌리기가 어려워 농협, 신협 등 상호금융권을 이용해 왔다”며 “최근에는 이마저도 막혀 저축은행을 찾아다니고 있다”고 털어놓았다. 이는 실수요자들의 금리 상승 부담으로 이어진다. 중견 건설업체인 B사 관계자는 “이자후불제(입주 시점에 잔금과 함께 중도금 이자를 한꺼번에 부담하는 것)로 100% 분양을 끝낸 상태인데 중도금을 빌려줄 은행을 구하지 못했다”며 “저축은행에서 5%대 금리로 대출을 진행할 계획이지만 입주 시점에 계약자들의 민원이 폭주할 것으로 보인다”고 우려했다. 이유미 기자 yium@seoul.co.kr ▶관련기사 19면

저소득·저신용자 대출 길 막혀 저축은행 대출 상반기 15% 급증 정부가 사실상 가계부채 총량 규제에 들어가면서 소득이 적고 신용등급이 낮은 서민들부터 돈줄이 막히고 있다. 은행의 대출 심사가 강화된 이후 저축은행 등에서 ‘풍선효과’가 나타나고 있는 상황에서 이달 말부터 2금융권의 대출 심사도 강화되면 서민들은 돈 빌리기가 더욱 어려워진다. 전문가들은 서민들을 위한 추가 재원 마련과 특단의 대책이 나와야 한다고 입을 모았다. 19일 금융권에 따르면 올 상반기 은행의 가계대출 잔액은 587조원으로 지난해 상반기보다 11.3% 증가했다. 저축은행·상호금융 등의 대출 잔액은 267조원으로 같은 기간 14.6% 증가했다. 은행권 문턱이 높아지자 2금융권으로 쏠림 현상이 나타난 것이다. 이마저도 까다로워지면 서민층은 점점 더 높은 금리로 내몰릴 수밖에 없다. 성태윤 연세대 경제학부 교수는 “정부가 가계부채 총량을 줄이려는 과정에서 소득이 낮은 사람들을 겨냥한 정책이 나오고 있어 오히려 가계부채가 더 위험해지는 상황”이라면서 “정책의 방향을 어떻게 하면 원리금 상환부담을 낮춰줄 수 있을지에 초점을 맞춰야 한다”고 진단했다. 기존의 서민금융 기능을 확대하고 추가적인 대책 마련도 필요하다는 목소리도 높다. 최배근 건국대 경제학과 교수는 “돈이 잘 돌게 함으로써 필요한 사람한테 공급되는 구조가 돼야 하는데 현재는 그러한 금융 기능이 왜곡돼 있다”면서 “정부가 서민들을 위한 대책을 마련해야 한다”고 말했다. 보금자리론 등 서민 정책상품에 대한 설계도 다시 이뤄져야 한다고 강조했다. 최 교수는 “애초에 보금자리론의 한도와 대상의 범위가 넓어 일부 투기꾼들이 악용할 수 있는 여지를 줬다”면서 “실수요층을 조사해 한도와 대상을 설정한 뒤 상품 설계를 다시 하고 집을 사지 못하는 사람들을 대상으로 한 저금리 전세대출 상품도 나와야 한다”고 제언했다. 금융위원회는 중금리 대출 시장 등을 활성화한다는 방침이지만 이 자체로는 한계가 있다는 게 전문가들의 지적이다. 실제 금융연구원이 최근 내놓은 ‘신용카드 이용 실태와 시사점’ 보고서를 보면 2009년부터 최근까지 매년 5월 기준으로 하위소득 20%의 신용카드 현금서비스 이용률은 연 평균 6.2% 증가한 것으로 나타났다. 윤석헌 서울대 경영대 객원교수는 “정부가 도입한 중금리 대출(사잇돌대출)은 10% 안팎의 금리 수준 등을 고려할 때 현실적으로 서민들을 위한 상품이 될 수 없을 뿐더러 이마저 이용하지 못하는 저신용자들에게는 더한 양극화를 초래할 수 있다”면서 “저소득, 즉 영세한 서민층에는 별도의 저금리 상품을 마련해야 한다”고 제언했다. 신융아 기자 yashin@seoul.co.kr

“딱 스톱이에요. 팔겠다는 사람도, 사겠다는 사람도 모두 ‘잠깐 기다려 보자’인 것 같아요.”(서울 서초구 반포동 A공인중개사) “신문이나 방송에선 호가가 떨어졌다는 말이 나오는데 꼭 그렇지는 않아요. 저희도 궁금해서 알아보니 세금 문제 등으로 이번에 팔아야 하는 물건이라 좀 싸게 내놓은 것 같더라구요. 그동안 가격도 많이 올랐고…. 이번 달이랑 다음달은 좀 눈치를 보지 않겠어요?”(강남구 개포동 B부동산) 정부가 서울의 강남 재건축 아파트 투기를 잡겠다는 의지를 밝힌 지 사흘이 지난 19일 뜨겁게 달아오르던 강남 재건축 아파트 시장은 숨을 죽이며 눈치 보기에 들어갔다. 3.3㎡당 평균 4000만원을 넘기던 상승세가 한풀 꺾였고 일부에선 호가를 낮춘 매물이 나오고 있지만 거래는 ‘올스톱’ 상태다. 강남 재건축 아파트지만 지역에 따라 분위기가 묘하게 갈리기도 했다. 개포1단지 물건을 주로 거래한다는 한 부동산 중개업자는 “올 들어 몇억원씩 오른 아파트들은 현재 가격에 대한 부담을 안고 있다”면서 “지금 개포1단지는 전용 42㎡ 급매가 10억 2000만원에 나와 있는데 정부가 강남 재건축을 잡겠다고 이야기하기 전에는 10억 3500만원이었으니 호가가 1500만원 정도 낮아진 것은 사실”이라고 말했다. 반면 잠원과 반포의 재건축 아파트를 거래하는 중개업자들은 별다른 변화가 없다고 말한다. 잠원동의 한 중개업자는 “개포는 투자 수요가 대부분이지만 반포와 잠원은 실수요자들이 많아 상대적으로 덜 민감하게 반응하는 것 같다”고 말했다. 반포 재건축 아파트를 보유한 이모(62)씨는 “결혼해서 마포에 사는 아들이 청약에서 번번이 미끌어지는데 전매 제한을 지금보다 연장하면 우리 아들 같은 실수요자들이 분양을 받을 수 있어 좋지 않겠느냐”고 말했다. 함영진 부동산114리서치센터장은 “전통적인 부촌인 반포와 잠원보다 투자 수요가 가격을 끌어올린 개포가 정책 변수에 더 많이 흔들릴 수 있다”고 내다봤다. 강남 부동산 업계에선 ‘일단 바람은 피하자’는 분위기지만, 설마 정부가 부동산 시장을 죽이기야 하겠느냐는 낙관론이 대세를 이루고 있었다. 정부는 강남 재건축 시장 개입 의지를 밝히면서 투기과열지구 지정과 분양권 전매 제한 기간 연장, 청약신청 요건 강화 등의 대책을 만지작거리고 있다. 만약 강남 3구가 투기과열지구로 지정되면 분양권 시장은 물론 조합원 입주권 거래도 제한을 받는다. 개포1단지 물건을 보유하고 있는 박모(54)씨는 “혹시 투기과열지구로 지정되지 않을까 걱정이 많다”면서도 “지금 경제가 이렇게 안 좋은데 정부가 부동산까지 죽이겠느냐”고 말했다. 전문가들도 정부가 현재 부동산 시장의 흐름을 유지하면서 강남권 재건축 아파트에 대한 규제를 강화하는 대책을 내놓을 것으로 보고 있다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “강남 재건축 아파트에 국한해 분양권 전매 제한 기간 연장이나 청약조건을 강화하는 방안이 효과적일 것”이라고 전망했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석연구원은 “강남 분양권 시장에 규제를 가하면 단기간 풍선효과가 발생할 수는 있겠지만 현재 서울 주택가격 상승의 발원지를 잡게 되는 것이니 효과는 더 클 수 있다”고 분석했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

서울 도봉구의 방학천은 여름철 짧은 우기에만 물이 흐르는 청계천처럼 건천이었다. 2010년부터 방학천을 생태하천으로 조성하면서 도봉산과 함께 그림 같은 풍경을 연출한다. 맑은 물이 흐르는 방학천에는 산책로와 자전거도로, 발바닥공원까지 조성되어 주민들의 사랑을 받게 됐지만, 어느덧 개천가에는 흔히 ‘빨간 집’이라 불리며 맥주, 양주 등을 파는 소규모 유흥업소가 30여개 가까이 늘어섰다. 밤에 술 손님을 불법적으로 유혹하고자 정육점처럼 빨간 조명을 밝혀 ‘빨간 집’이라고 부른다. 인근 지역에서 단속을 강화하자 싼 임대료를 찾아서 밀려들어 우이천의 술집까지 합하면 도봉구에만 ‘빨간 집’이 100여개 가까이 된다. 이동진 도봉구청장은 4일 이런 술집이 3곳이나 있던 건물을 임대해 주민들을 위한 공간인 ‘방학생활’로 새롭게 단장했다. 이렇게 환한 흰색 조명을 밝힌 ‘하얀 집’은 주민들이 만들어 나가는 주민을 위한 공간이다. 이 구청장은 “접대부를 고용한 불법 바가지 영업으로 아이들 보기에 부끄러웠던 음식점을 없애기 위해 경찰과 밤마다 합동단속을 벌였지만 단속만이 능사가 아니었다”며 “‘방학생활’을 시작으로 불법 유해업소도 달라질 수 있다는 것을 보여준다면 여기서 시작된 마을의 향기가 곳곳으로 퍼져 나갈 수 있다”고 밝혔다. 술에 이미 취한 손님들을 꾀어 바가지를 씌우는 영업으로 생계를 꾸리는 불법 업소를 단속하면 일명 ‘풍선효과’로 다른 취약한 지역으로 옮겨 가는 것이 현실이다. 구는 풍선을 터뜨린다는 생각으로 심리상담사 등을 고용해 접대 종업원에게 재취업 교육 등을 해 새로운 생계 대책을 마련할 계획이다. 이날 ‘방학생활’ 개장식에는 건물주도 참석해 앞으로 청소년 유해업소에는 건물을 임대하지 않으며, 주민 공유공간을 지원할 것을 약속했다. ‘방학생활’은 낮에는 혁신교육 활동과 유해음식점 신고소로, 밤에는 유해음식점을 단속하는 방범대원의 거점 공간으로 쓰게 된다. 또 마을공동체를 위해 일하는 마을지기들이 회의를 열고, 교육을 하는 공간으로 사용해 말 그대로 방학처럼 주민 모두 쉬어 갈 수 있는 공간이 된다. 오는 6일부터는 ‘방학생활’ 바로 앞 방학천에서 제5회 도봉구 등축제가 열려 둘리등의 환한 웃음이 도봉구를 밝히게 된다. 올해 등축제는 유니세프 아동친화도시 도봉구 조성을 응원하기 위하여 ‘동화의 나라, 빛으로 물들다’란 주제로 아이들이 좋아할 주제의 등 73점이 16일까지 매일 오후 6~11시 방학천을 환히 비출 예정이다. 이 구청장은 “모든 유해업소를 구청에서 임대할 수는 없다”며 “오늘 방학생활에 여러 꽃 화분이 놓였는데 앞으로 이 꽃을 가꾸는 것은 주민의 역할”이라고 강조했다. 윤창수 기자 geo@seoul.co.kr

새마을금고가 채무자의 상환능력 심사를 강화하고, 분할상환을 적극 유도한다. 빠르게 늘어나는 가계 부채를 관리하겠다는 취지다. 올 초 시중은행의 여신심사가 강화되자 가계 대출 수요가 새마을금고 등 제2금융권으로 쏠린다는 지적에 따른 조치다. 행정자치부는 이른바 ‘풍선효과’를 차단하기 위해 새마을금고 가계대출 관리 대책을 3일 발표했다. 풍선효과란 풍선의 한쪽을 누르면 다른 쪽이 불룩 튀어나오는 것처럼 어떤 부분의 문제를 해결하면 다른 부분에서 문제가 다시 발생하는 현상을 뜻한다. 금융당국이 올 2월 ‘여신심사가이드라인’을 내놓으면서 시중은행의 주택담보대출 증가세는 두드러지게 감소한 반면, 제2금융권의 대출 수요는 늘었다. 8월 말 기준 새마을금고의 전체 대출잔액 83조 7928억원 가운데 가계대출은 58조 1161억원이다. 올해 들어서만 6조 5000억원(12.5%) 정도 불어났다. 이에 따라 새마을금고를 관리·감독하는 행자부는 이번 대책을 통해 가계부채 부실화 우려를 없애겠다고 밝혔다. 먼저 채무자의 대출금 분할상환을 적극 유도해 현재 9.95%인 분할상환 비율을 내년까지 15%로 올린다는 방침이다. 또 아파트가 아닌 토지, 상가, 오피스텔 등을 담보로 하는 비주택담보대출의 경우 현재 50~80%인 담보인정비율(LTV)을 낮추기로 했다. 은행권보다 LTV를 높게 적용하는 새마을금고 비주택담보대출 규모는 40조 6000억원(8월 말 기준) 정도로 지난해 말보다 7조 1000억원(21.2%) 정도 증가해 부실화 우려가 제기됐다. 행자부 관계자는 “이달 안으로 금융당국이 회의를 열어 비주택담보대출에 적용하는 담보인정비율을 시중은행 수준으로 인하할 것으로 보인다”고 전했다. 행자부는 또 32개 새마을금고를 대상으로 비주택담보대출 운영 실태를 조사한다. 현장 점검 내용은 담보평가 방식, 담보인정비율 적용, 채무상환능력평가의 적정성 등이다. 비주택담보대출 역시 대출 금리 인하 등 인센티브를 적극 활용해 채무자의 분할상환을 유도할 계획이다. 이 밖에도 아파트 신규분양 등에서의 중도금대출(집단대출) 시 채무자의 연소득 증빙을 확인하는 등 소득심사와 신용조사가 강화된다. 신용등급 8등급 이하인 채무자를 대상으로 하는 중도금대출은 지양하고, 중도금대출을 과다 취급하는 금고에 대해서는 취급 적정성 등 실태조사에 나선다. 분양잔금을 담보대출로 전환할 때 채무자가 상환능력이 없거나, 신규분양된 아파트 가격의 거품이 꺼지면 상환 자체가 불가능해질 수 있다는 우려에서다. 최훈진 기자 choigiza@seoul.co.kr

한국의 경제 규모 대비 가계부채가 세계 주요 40여개국 가운데 세 번째로 빠른 속도로 증가하고 있는 것으로 조사됐다. 국제결제은행(BIS) 분석에 따르면 한국의 올해 1분기 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 88.8%로 1년 전 84.3%에 비해 4.5% 포인트나 상승했다. 우리나라의 증가 폭은 노르웨이(6.2% 포인트)와 호주(4.9% 포인트)에 이어 세계 주요 42개국 중 세 번째로 컸다. 우리의 가계부채 비율 역시 영국(87.4%)을 추월하며 여덟 번째로 높은 나라가 됐다. 우리의 가계부채 증가 속도는 정상적인 궤도에서 벗어났다. 올해 2분기 기준 가계부채 규모는 1257조원을 기록해 역대 최고치를 갈아치웠다. 전 분기와 비교해도 무려 54조원 이상 증가한 수치로 연내 1330조원 돌파는 시간문제로 보인다. 연내 미국의 금리 인상이 확실시되고 있는 상황에서 눈덩이처럼 불어난 가계 부채가 우리 경제에 치명적 뇌관이 될 수 있다는 점이다. 더욱 걱정스러운 것은 은행권이 주택담보대출 심사를 강화하자 대출이 저축은행 등 2금융권으로 몰리고 있다는 점이다. 신용등급이 낮아 시중은행 대출을 받지 못하는 서민층의 생계형 가계대출도 심각해지고 있다. 이른바 가계대출의 ‘풍선효과’다. 가계대출 구조가 악성화될수록 금리가 올랐을 때 가계 파산의 확률은 높아지게 마련이다. 가계 파산은 소비 위축으로 이어져 국가 경제에 직격탄으로 작용하는 악순환의 사슬을 끊어 내는 노력이 시급하다. 최근 가계대출 자금이 부동산 광풍을 야기하고 있다는 점도 불안하다. 서울 강남의 한 재건축 아파트 가격이 일주일 사이에 수천만원이 올랐을 정도다. 위험 수위에 다다른 가계 부채에 대한 경고음은 계속 울리고 있지만 정부가 내놓은 ‘8·25 가계부채 대책’은 달궈진 분양시장 안정화에 영향을 미치지 못하고 가계부채를 더욱 심각한 상황으로 몰아넣고 있다. 정부가 최근 강남 재건축시장을 중심으로 과열된 부동산 시장에 추가 대책을 꺼내 들려는 조짐도 이런 이유일 것이다. ‘8·25 대책’이 효과를 보지 못하고 있는 만큼 모니터링 강화 정도의 대책으로 성과도 기대하기 어렵다. 어설픈 대책으로는 상황만 악화시킬 뿐이다. 대출을 억제하는 근본적 대책이 시급하다. 정부가 실기하면 가계 부채 문제는 감당하기 어려운 사태로 빠져들 것이다.

올 1~7월 저축은행의 가계대출이 지난해 말보다 3조원 가까이 늘었다. 지금 추세가 연말까지 이어지면 2007년 통계 작성 이후 가장 큰 폭의 증가가 예상된다. 시중은행 이자보다 4배나 높은 저축은행 대출이라는 점에서 가계부채의 질이 더 나빠지고 있음을 보여 주는 수치다. 11일 한국은행에 따르면 지난 7월 말 기준 전국 저축은행의 가계대출 잔액은 16조 6920억원으로 지난해 말보다 2조 9984억원 증가했다. 올해 은행권의 여신심사 가이드라인으로 대출 수요가 2금융권으로 이동한 ‘풍선효과’가 작용한 것으로 보인다. 지금 추세라면 연말까지 증가액이 4조원을 넘을 것으로 보인다. 저축은행 가계대출에서 전년 대비 가장 큰 폭의 증가액을 기록했던 해는 지난해로 3조 4082억원이었다. 지역별로는 서울 쏠림 현상이 심했다. 서울이 10조 3235억원으로 전체 대출잔액의 61.8%를 차지했다. 올해 증가액 중 서울 지역 비중은 2조 2311억원으로 전체의 74.4%나 됐다. 저금리가 장기화되고 시중 유동성이 풍부해지면서 저축은행들이 서울을 중심으로 가계대출 영업에 적극 나선 결과로 풀이된다. 문제는 저축은행 가계대출의 경우 은행을 이용하기 어려운 저소득층이나 저신용층이 생계를 위해 빌리는 때가 많다는 점이다. 한은 관계자는 “최근 저축은행 가계대출은 대부분 생계형 대출이고 개인사업을 위한 대출이 일부 포함된 것으로 파악된다”고 말했다. 김경두 기자 golders@seoul.co.kr

최근 저소득층 가구의 대출이 급증하고 있음을 나타내는 통계가 잇따라 나와 가계부채에 대한 우려가 커지고 있다. 11일 한국은행에 따르면 지난 7월 말 현재 전국 저축은행의 가계대출 잔액은 16조 6920억원으로 전월보다 5924억원 늘었다. 월간 증가액이 6월(2349억원)의 2.5배 수준으로 확대됐고 한은이 통계를 내기 시작한 2007년 12월 이후 사상 최대치를 기록했다. 종전에는 작년 10월 5117억원이 최대 증가 폭이었다. 저축은행 가계대출은 올해 1∼7월 2조 9984억원 늘면서 작년 말과 비교한 증가율은 21.9%로 집계됐다. 이는 같은 기간 신용협동조합, 상호금융, 새마을금고 등을 포함한 전체 비은행예금취급기관의 가계대출 증가율 8.5%를 훨씬 웃도는 수치다. 특히 저축은행 가계대출의 서울 쏠림 현상이 심하다. 가계대출 잔액을 지역별로 보면 서울이 10조 3235억원으로 전체의 61.8%를 차지했다. 올해 증가액 중 서울지역 비중은 2조 2311억원으로 전체의 74.4%나 됐다. 저금리 장기화 등으로 시중 유동성이 풍부해진 상황에서 저축은행들이 서울을 중심으로 가계대출 영업에 적극적으로 나선 결과로 풀이된다. 문제는 저축은행 가계대출은 은행을 이용하기 어려운 저소득층이나 저신용층이 생계를 위해 빌리는 경우가 많다는 점이다. 한은 통계를 보면 지난 7월 저축은행의 평균 대출금리(신규취급액 기준)는 연 11.20%로 시중은행의 가계대출 금리(2.96%)의 약 4배 수준이다. 한국은행 관계자는 “최근 저축은행 가계대출을 살펴보면 대부분 생계형 대출이고 개인사업을 위한 대출이 일부 포함된 것으로 파악된다”고 말했다. 은행보다 훨씬 높은 이자를 감당하면서 돈을 빌려야 할 정도로 생활이 어려운 가계가 많아진 것으로 볼 수 있다. 여기에는 경기 부진 등으로 실질적인 가계 소득이 정체된 현실이 반영돼 있다. 또 올해 은행권의 여신심사 가이드라인으로 대출수요가 2금융권으로 이동한 ‘풍선효과’가 작용한 것으로 보인다. 지난 달에는 은행 가계대출에서 주택담보대출을 제외한 마이너스통장대출 등 ‘기타대출’이 2조5000억원 늘어났다. 이는 올해 1∼8월 월간 평균 증가액(약 9500억원)의 2.6배 수준이다. 기타대출 잔액의 증가 폭은 2010년 5월(2조 7000억원) 이후 최대치이고 사상 두번째로 크다. 2010년 5월에는 삼성생명 공모주 청약이라는 특별한 상황이 있었던 점을 감안하면 8월 급증은 이례적인 현상으로 평가된다. 한은은 여름 휴가철 자금수요와 더불어 주거비와 생계비를 위한 대출 증가를 원인으로 꼽았다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

‘DSR 심사’ 연내 도입하기로… 이달부터 집단대출 소득 심사 제2금융도 새달 대출심사 강화 정부가 지난달 발표한 ‘8·25 가계부채 대책’을 한 달 이상 앞당겨 시행하기로 했다. 대책 발표에도 가계빚 급증세가 꺾이지 않자 ‘조기 시행’ 카드를 들고 나온 것이다. 모든 대출을 합산해 빚 갚을 능력을 종합적으로 따지는 제도는 올해 안에 도입된다. 파장이 커 당초 내년에 시행하려던 규제다. 당장 다음달부터는 제2금융권의 토지·상가 담보대출이 까다로워진다. 임종룡 금융위원장은 5일 정례 기자간담회에서 “주택 구매 비수기인데도 가계부채가 빠르게 늘고 있어 지난달 25일 내놓은 정부대책 후속조치를 최대한 조기에 시행하겠다”고 밝혔다. 돈을 빌리려는 사람들 입장에서 가장 타격이 큰 조치는 총체적 상환능력(DSR) 심사다. DSR은 개인이 연소득 중 얼마(원금+이자)를 빚을 갚는 데 쓰는지 보여주는 지표다. 예컨대 연봉 5000만원 직장인이 주택담보대출과 마이너스통장대출 등을 통해 4000만원을 원리금 갚는 데 쓰고 있다면 DSR은 80%나 된다. 아직 몇 %를 ‘커트라인’으로 정할지 금융당국이 밝히지 않았지만 이 기준이 도입되면 돈 빌리기가 훨씬 까다로워진다. 지금도 총부채상환비율(DTI)을 통해 빚 갚을 능력을 심사하고 있지만 DSR은 DTI보다 훨씬 기준이 엄격하기 때문이다. 현행 DTI는 주택담보대출에 대해서만 원금과 이자 상환액을 따진다. 신용대출 등 기타대출은 원금은 안 따지고 이자 상환액만 반영했다. DSR은 모든 대출에 대해 원리금을 따진다. 금융사는 대출자의 상환능력을 정확히 파악할 수 있는 이점이 있지만 대출자는 그만큼 돈 빌릴 여력이 줄게 된다. 가계빚 급증세의 ‘주범’인 아파트 집단대출에 대해서는 당장 이달부터 신청자의 구체적인 소득을 확인하기로 했다. 11월 세칙개정 전 행정지도를 통해서라도 먼저 시행한다는 방침이다. 그동안 금융사는 집단대출의 경우 개별 소득을 따지지 않았다. 집단대출 보증 건수를 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)를 합쳐 총 4건에서 2건으로 제한하는 방안도 다음달 1일부터 곧바로 시행한다. 대출 수요가 2금융권으로 옮겨가는 ‘풍선효과’를 제어하기 위해 2금융권 가계부채 대책 시행시기도 앞당긴다. 토지·상가 등 비주택 담보대출에 대한 담보인정비율(LTV) 기준을 당초 계획보다 한 달 빠른 다음달부터 강화하기로 했다. 고정금리와 분할상환이 핵심인 여신심사 가이드라인도 4분기(9~12월) 중 적용한다. 임 위원장은 8·25 대책에 대한 시장의 냉담한 시선을 의식한 듯 ‘해명’에 긴 시간을 할애했다. 그는 “주택 공급 조절은 주택시장 전체 공급을 줄이겠다는 게 아니라 지역별 수급 요건을 보면서 시행하겠다는 것”이라면서 “공급이 줄면 가격이 오른다는 식으로 단순하게 이해하지 말아달라”고 말했다. 8·25 대책이 주택가격 부양 목적은 결코 아니라는 얘기다. 가계부채 대책에 ‘공급대책’만 있다는 지적과 관련해서는 “집단대출이 계속 늘어나는 것은 ‘선분양’이라는 우리나라 고유 시스템상 불가피한 측면이 있다”고 덧붙였다. 임 위원장은 상황이 악화되면 즉시 적용할 수 있는 부동산 비상대응방안을 마련하겠다고 밝혔다. 하지만 전문가들이 ‘핵심 처방’으로 주문해온 집단대출 직접 규제나 분양권 전매 제한 등은 끝까지 언급하지 않았다. 유영규 기자 whoami@seoul.co.kr