요즘 부동산 시장에 단기성 호재가 거의 없어졌다.실수요자나 투자자는 중·장기 발전전망을 청약과 매수의 중요한 기준으로 삼고 있다. 주택시장에서도 이같은 원칙은 적용된다.집값이 약세인 지금,중·장기적으로 발전 가능성이 큰 단지를 노리는 것도 침체기의 재테크 전략이다.가장 흔하고 유용한 기준은 전철·도로 등이 뚫리는지의 여부다.대형 공장 등이 들어서 인구 흡인요인이 있는지도 변수 중의 하나다.물론 주거환경 개선도 고려 대상이다. ●성수동 ‘시민의 숲’ 주변 35만평 규모의 성동구 성수1동 서울숲 일대 단지들이 주목을 끌 것으로 보인다.서울숲은 내년 4월 완공 예정이며 예술공원,생태숲,수변공원 등에 야외 무대,자전거 도로,이벤트 마당 등 편의시설이 들어선다. 관심이 가장 큰 단지는 성수동 강변건영이다.28∼33평형 580가구로 2002년 2월 입주해 내년이면 입주 3년이 되는 새 아파트다.2호선 뚝섬역,성수역을 걸어서 10분이면 이용할 수 있다.15층 이상이면 한강 조망이 가능하다. 성수동2가의 롯데캐슬파크도 관심 단지다.지난해 9월 입주를 시작했다.서울숲까지는 승용차로 5분 정도 가야 하지만 지하철 2호선 성수역을 걸어 2분이면 이용할 수 있는 역세권 단지다.604가구에 24∼42평형 등 다양한 평형대를 갖고 있다.뚝섬 일대의 현대산업개발 I-PARK나 쌍용아파트도 관심이 집중된 단지다. ●파주 신도시 일대 파주 신도시는 LG필립스의 LCD공장과 출판단지가 예정돼 있어 내년부터 주목을 받을 것으로 보인다.파주 신도시는 개발계획을 수립 중이며 내년 6월부터 분양을 시작할 예정이다. LG필립스 LCD공장은 내년 하반기에 일부 공장이 준공된다.또 2006년까지 관련 연구기관도 속속 입주한다.교하지구 서쪽에는 출판문화단지가 조성될 예정이어서 산업단지 배후에 따른 수요층 확보가 쉽다. 주목받는 단지로는 파주 금촌2지구 주공그린빌이 꼽힌다.28∼32평형 1133가구의 대단지로 2005년 5월 입주 예정이다.지구내 초등학교 4곳,중학교 2곳,고등학교 1곳이 신설되며 곡릉천변의 조망권 프리미엄을 기대할 수 있다. 교하택지지구내 12블록 진흥·효자아파트도 관심 단지다.내년 말 입주예정이며 464가구로 구성돼 있다.교하지구내 노른 자위에 자리잡고있다.이 외에 동문굿모닝힐도 대단지로 관심을 끈다.내년 말 입주 예정이다.남향으로 근린공원이 위치하고 있다. ●분당 야탑동·용인 수지 일대 내년 상반기 최대 관심지로 꼽히는 판교 신도시로 인해 벌써 주변 지역 관심이 증폭되고 있다.판교에 접근하기 쉬운 단지와 신설 도로를 통해 교통 여건이 개선되는 지역을 중심으로 선호도가 증가할 전망이다. 분당 야탑동의 아이파크는 46∼65평형 270가구로,2003년 11월 입주한 새 아파트다.분당선 야탑역을 걸어 5분이면 이용 가능한 역세권 단지다.승용차로 7분이면 판교 진입이 가능하다. 용인 수지 신봉동 신봉자이1차는 33∼59평형 1990가구의 대단지다.올 1월에 입주했다.대형 평형으로만 구성된 다른 단지들에 비해 평형대가 다양하게 분포돼 수요층이 두껍다.산이 접해 있어 주거 환경도 쾌적하다.인근 5차(1088가구),2차(1626가구)와 더불어 대단위 주거타운을 형성한다. ●경부선 복선전철 지역 현재 병점역까지만 돼 있는 수도권 전철이 천안까지 연장된다.수원∼병점구간은 2003년 4월 개통됐고 병점∼천안구간이 2005년 초에 완전 개통될 예정이다.오산 인근 택지개발지구인 수청·궐동지구 등 내년 입주 물량들이 있다.수청지구는 수청역을 걸어 이용할 수 있다.동탄 신도시도 복선 전철의 덕을 보는 신도시 가운데 하나다.물론 동탄신도시에서 병점역까지는 승용차로 10여분 걸리지만 인근 도시로의 출·퇴근 수단으로 활용하기에 충분하다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부가 내년에 공급 예정인 성남 판교 신도시에 채권입찰제와 원가연동제를 적용키로 함에 따라 무주택자들이 청약 기대감을 한껏 부풀리고 있다. 두 제도의 도입으로 전용면적 25.7평 초과 주택의 분양가는 올라가겠지만 그 이하 규모의 아파트는 분양가가 평당 800만원대로 내집 장만과 함께 당첨시 최소 1억원 가량(33평형 기준) 차익도 기대된다. 그러나 무주택자라고 기다리고 있다가 그냥 청약에 나서면 아파트가 굴러 들어오는 것은 아니다.위치,평형대 등을 고려한 나름의 전략이 필요하다.특히 청약저축 가입자는 청약예금으로 바꿔 청약해야 할지도 결정해야 한다. 무주택자가 아닌 경우 판교대신 다른 지역을 공략하는 것도 한 방법이다.성남시 지역 우선에다가 무주택우선 등을 감안하면 실제로 1순위자들이 청약할 수 있는 아파트는 전무하다시피하기 때문이다. ●공급 어떻게 이뤄지나 판교 신도시는 투기과열지구다.따라서 무주택 우선청약제도가 적용된다.전용면적 25.7평 이하의 아파트 가운데 75%를 무주택자에게 우선 분양한다.35세 이상 무주택자 세대주로 과거 5년간 아파트 당첨 사실이 없어야 한다. 판교 신도시에는 지역 우선 공급제도 적용된다.택지지구가 아닌 경우 초기 분양물량의 대부분이 지역 거주자에게 우선 청약권이 주어지지만 택지지구인 판교는 이 가운데 30%만 지역거주자에게 우선권을 부여한다.또 지역 우선청약 물량 중 전용면적 25.7평 이하 아파트의 75%는 무주택자 세대주에게 우선 청약자격이 주어진다. 이후 남은 물량을 놓고 지역우선청약에서 탈락한 지역 무주택자와 서울·수도권 무주택자가 경합을 벌인다.이쯤에서 전용면적 25.7평 이하 물량은 거의 소진된다.대략 1순위자에게 돌아갈 물량은 2000가구안팎이 될 전망이다. 따라서 청약통장을 지금 마련하는 것은 판교청약에는 시기적으로나 당첨 확률면에서 무리다.다만,청약관련 통장은 이자율도 높고 내집 장만의 지름길인 만큼 이 기회에 만들 필요는 있다. ●무주택우선 대상을 정확히 알자 무주택우선 청약제도는 투기과열지구에서 공급되는 민영주택이나 중형국민주택에만 해당이 된다.따라서 투기과열지구 아파트 가운데 25.7평이하 물량의 75%는 만 35세이상 5년이상 무주택 세대주에게 우선권이 주어진다. 대체로 청약예금은 수도권은 300만원짜리,서울은 600만원짜리 가입자로서 무주택 5년 이상 세대주라면 무주택우선분양 자격을 갖췄다.그러나 이런 아파트는 3000∼4000여가구에 달할 것으로 토지공사와 주택공사에서는 보고 있다. ●청약저축은 그들만의 리그? 대부분의 통장 소지자들은 청약저축 가입자가 무주택우선공급의 혜택을 독점하는 것으로 알고 있다.그러나 이것은 잘못 알려진 것이다.민영아파트 분양방식은 1가구 다주택만 아니라면 주택의 유무를 떠나 청약관련 통장에 가입해 2년이 경과하는 등 일정자격 요건을 갖추면 1순위 자격을 준다. 그러나 무주택 우선 분양제도는 투기과열지구에 한해 과거 5년 이내에 자신은 물론 세대원이 아파트에 당첨된 사실이 있거나 집이 있는 경우는 1순위에서 배제시킨다. 또 이 자격을 갖췄더라도 만 35세가 넘어야만 우선청약자격을 준다.중소형 아파트에 대한 무주택자의 청약기회를 확대한 것이다. 문제는 청약저축은 이런 규칙과는 별개로 움직인다는 점.청약저축은 가입한 지 2년이 지나 1순위가 됐더라도 누적 가입연도와 불입금액에 따라 순위가 정해진다.실제로 청약저축은 1순위 가운데 경쟁이 발생하면 40㎡ 국민주택의 경우 5년이상 무주택 세대주로서 60회 이상 불입한 사람 가운데 저축총액이 많은 경우가 우선권이 부여된다.그 다음으로는 3년 이상 무주택자로 저축 총액이 많아야 한다. 청약저축 가입자들이 청약할 수 있는 아파트는 대체로 주택공사나 지자체에서 분양하는 공공분양 아파트나 공공임대 아파트다.또 민영 아파트라도 국민주택기금을 지원받는 아파트라면 청약저축 가입자가 청약을 할 수 있다. 판교에서도 민간 건설업체가 국민주택기금을 지원받게 되면 청약저축 가입자가 이 아파트에 청약할 수 있지만 판교에서 국민주택기금을 지원받는 아파트는 거의 없을 것으로 보인다.따라서 청약저축 가입자는 별도의 청약전략을 마련해야 한다는 것이다.청약저축 가입자 가운데 누적가입 연도수가 짧거나 불입금이 적으면 통장을 청약예금으로 전환하는 것도 고려해 볼 필요가 있다. 민영주택에 청약저축 가입자들이 청약할 수 없다고 해서 청약저축 가입자들이 곧바로 청약예금으로 전환하는 것은 성급하다고 할 수 있다.민영주택 가운데 무주택 우선분양 대상인 25.7평 이하 아파트 물량이 많다면 모르지만 그렇지 않다면 신중해야 한다. 금융결제원 박남수 부부장은 “청약저축에서 예금으로 전환하는 것은 판교분양 시점에서 공공분양 아파트와 무주택우선 대상 민영주택 아파트 수를 비교한후 천천히 결정해도 늦지 않다.”고 말했다. 청약통장은 청약저축이나 부금의 청약예금으로의 전환은 가능하지만 저축에서 부금으로,예금에서 저축이나 부금으로,부금에서 저축으로의 전환은 불가능하다.또 저축에서 예금으로 전환하면 같은 평형은 곧바로 청약이 가능하지만 불입액을 늘리면 1년을 기다려야 1순위가 된다는 점도 알아둬야 한다. ●임대아파트 청약전략은 판교에서 공급되는 2만 9700가구 아파트 가운데 단독주택은 2700여가구,주상복합아파트는 약 500가구에 달할 전망이다.정확한 건립 규모는 이달 하순이 돼야 결정이 될 것으로 보이지만 이들 물량을 빼고 남는 아파트는 대략 2만 6500여가구이다.정부는 판교 신도시에 소형(임대아파트 포함)과 중형,대형의 비율을 3대 3대 3으로 계획하고 있다. 전체 물량 가운데 30%는 임대아파트를 지어야 한다.현재 영구임대 성격의 국민임대아파트는 6000가구를 짓기로 결정된 상태다. 공공임대는 대략 2000∼3000여가구가 지어질 것으로 보인다.청약저축 가입자들이 노릴 만한 아파트 평형은 18∼33평형대가 될 것으로 보인다. 공공임대의 경우 5년 임대후 분양전환되는 아파트인 만큼 분양아파트나 마찬가지이다.치열한 경쟁이 예상된다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

‘내리막길을 걷고 있는 집값은 언제쯤 바닥을 칠까.’집값 하락세가 지속되면서 수요자와 주택업체 모두 주택시장 침체가 언제 끝날지에 관심이 모아지고 있다.‘장기불황’‘내년초 회복’ 등 전망이 엇갈리지만 주택시장은 오는 2006년부터,신규 분양시장은 내년 하반기나 2006년부터 회복할 가능성이 있다는 의견이 지배적이다.특히 내년 중반쯤 분양 예정인 경기도 판교신도시가 주택시장의 방향타 역할을 할 것으로 보고 있다. ●기존 주택시장은 2006년부터 기존 주택가격의 회복세를 2006년으로 보는 것은 나름대로 이유가 있다. LG경제연구원 김성식 연구위원은 “내년에는 입주 물량이 많은 데다 부동산 보유과세 강화 등 정부정책이 효과를 발휘하게 돼 집값은 약세가 예상된다.”고 말했다.주택시장의 회복국면은 오는 2006년부터나 가능할 것이라는 설명이다. 현대경제연구원 홍순직 연구위원은 “제조업 경기도 좋지 않아 내년에 집값상승을 기대하기는 쉽지 않다.”고 말했다.그는 이어 “2006년에 가서야 회복여부를 알 수 있을 것”이라고 말했다. 내년부터 회복 국면에 접어들 것으로 내다보는 전문가도 있다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “올해말 집값이 바닥을 찍은 후 내년 초부터 미미하나마 회복세를 보일 것”이라면서 “하반기부터는 급매물이 빠지면서 회복세로 접어들 가능성이 크다.”고 전망했다. ●신규 주택시장,판교가 변수 판교 신도시 분양결과가 신규주택시장의 회복여부를 판가름할 것으로 보인다. 서울·수도권 지역의 수요자들 가운데 상당수는 판교를 노리며 다른 지역 분양을 미루고 있다.이를 두고 판교가 서울·수도권 지역 분양경기 회복을 억제하고 있다는 분석이 나올 정도다. 실제로 판교 분양이 시작돼 당첨여부가 판가름나면 판교를 기대하던 수요자들이 다른 지역의 아파트로 눈을 돌릴 가능성이 크다.이 경우 신규분양시장은 어느 정도 회복세로 이어질 수 있다. 물론 판교를 끝으로 신규 분양시장이 얼어붙을 것이라는 추론도 나오고 있다.실수요자들이 대기상태로 들어갈 것이라는 분석에서다.김영진 사장은 “기존 주택시장이 내년부터 회복국면에 접어들더라도 신규 분양시장으로 회복세가 이어지지는 않을 것”이라면서 “본격적인 회복은 2006년쯤 돼야 할 것”이라고 내다봤다. 김현아 한국건설산업연구원 부연구위원은 “지방의 투기과열지구가 올해 말이나 내년 초쯤 풀리면 하반기부터나 신규분양 시장의 회복세를 기대해볼 수 있다.”면서도 “소비회복이 뒷받침 되지 않으면 회복시기는 더 늦어질 수도 있다.”고 말했다. ●대응책 지금 내놓을 때다 업계에서는 주택경기와 관련된 대응책을 올해 안에 내놔야 주택시장이 활력을 되찾을 수 있을 것으로 전망하고 있다. 김영진 사장은 “주택시장을 더이상 방치하면 자생력을 잃을 가능성이 크다.”면서 “보유세율 인하 등 연착륙 대책을 내놔야 한다.”고 말했다. 김현아 부연구위원도 “현재 주택시장은 판교효과 때문에 동결된 상태이고 재건축은 조합원간 분쟁으로 분양이 지연되는 등 시장에 악재가 많다.”면서 “투기과열지구를 푸는 것이 관건이며 정부가 이 시기를 앞당길 필요가 있다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

판교택지개발사업이 내년 첫 삽을 뜬다. 성남시는 지난해 12월 개발계획 승인고시 이후 토지 및 지장물과 영업,영농,분묘 등에 대한 보상이 마무리되어감에 따라 연말까지 준비작업을 끝내고 내년초부터 택지조성공사를 비롯한 기반시설공사에 들어갈 예정이라고 12일 밝혔다. 시는 보상문제로 일부 주민들이 여전히 반발하고 있지만 일정에 지장을 줄 정도는 아니라고 보고 있다.기반시설공사가 순조로울 경우 내년 6월쯤 아파트 분양이 시작될 전망이다. 최근 발표한 판교택지개발사업추진현황에 따르면 판교신도시 개발에 따른 교통혼잡을 해결하기 위해 ▲영덕∼양재간 고속화도로를 신설하고 ▲판교∼성남대로를 연결하는 탄천변도로 신설 ▲국지도 23호선 확장 ▲판교∼청계동간 국지도 57호선 확장 ▲정자∼신사를 연결하는 전철 신분당선 신설 등 광역교통개선대책이 마련됐다. 초등학교 10곳과 중학교 7곳,고등학교 6곳 외 특목고와 자립형사립고가 건립된다.녹지율은 35%로 국내 최고수준을 유지하며,5만여평의 친수테마파크는 물론 판교역사주변에 집회광장을 설치한다. 공동주택공급물량은 18평 이하 9500가구,18∼25.7평 1만100가구,25.7∼40.8평 5100가구,40.8평 이상 2274가구 등 모두 2만 7000가구이다.18평 이하 소형평형 중 6000가구를 국민임대주택으로 공급할 예정이다.단독주택은 2726가구이며 대부분 지구내 거주자의 이주대책용과 토지 등 보상물건을 협의양도한 자에게 공급된다. 시 관계자는 “계획이 차질없이 진행될 경우 입주는 2007년부터 시작될 것”이라고 전망했다. 성남 윤상돈기자 yoonsang@seoul.co.kr

경기도 화성 동탄신도시 2차 동시분양에서 무주택 가구주를 대상으로 청약접수를 한 결과,전 평형이 미달되면서 평균 0.11대1의 저조한 경쟁률을 보였다. 12일 금융결제원에 따르면 이날 무주택 우선분양 아파트는 4개업체 13개 평형,2119가구였으나 청약자는 224명에 불과했다. 이처럼 낮은 청약경쟁률은 주택경기 침체 속에 분양가가 지나치게 높다는 논란이 제기된데다 무주택자의 상당수가 판교를 염두에 두고 청약을 미뤘기 때문으로 풀이된다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

아파트 분양가를 규제하는 원가연동제 및 채권입찰제가 예정대로 내년 초부터 시행된다. 11일 건설교통부에 따르면 올해 안으로 주택법 시행령 및 시행규칙이 개정돼 내년 1∼2월부터 원가연동제와 채권입찰제가 시행될 방침이다.건교부는 내년 6월 분양예정인 판교신도시도 원가연동제와 채권입찰제를 적용하기 위해 올해 말로 계획했던 판교신도시 택지공급 시점을 내년 2월 이후로 연기하기로 했다. 원가연동제를 실시하면 공공택지지구의 25.7평 이하 아파트의 분양가가 20% 정도 떨어질 것으로 예상된다.채권입찰제는 25.7평 초과 아파트 용지 공급가격 인상 효과를 가져올 것으로 보인다.이에 따라 판교신도시의 분양가는 25.7평 이하는 평당 800만원대,25.7평 초과는 평당 1200만원 이상으로 결정될 것으로 전망된다. 건교부는 청약과열을 막기 위해 무주택자와 소형 주택거주자에게 청약우선권을 부여하고 분양후 일정 기간 매각을 금지하는 등의 보완책도 마련키로 했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

국정감사장 주변이 노조나 관련단체,지역주민의 민원성 집회와 시위로 얼룩지고 있다.해당 부처나 지자체,정치권에 요구사항을 알리고 압력을 행사하기 위한 것이다. 그러나 미신고 집회가 늘고 일부 시위가 물리적 충돌로 이어지자 경찰청은 국감장의 출입을 막거나 국감을 방해하는 사람은 현장에서 즉각 검거하는 등 엄정 조치토록 일선 경찰서에 지시했다.또 미신고 집회는 해산조치하고,국감 상임위원장의 요청이 있으면 국감장 내부에도 경찰을 배치키로 했다. 6일 한국가스공사에 대한 국회 산업자원위 국정감사는 오전 내내 열리지 못했다.국감장인 경기 분당 가스공사 정문 앞에서 공사 노조원 100여명이 국감 시작 1시간 전부터 구조개편 추진과 민영화에 반대하는 피켓 시위를 벌인 것이 발단이 됐다.한나라당 김용갑 의원 등은 “이런 상황에서는 감사를 진행하기 어렵다.국감장을 국회로 옮기자.”고 주장했고,국감은 4시간 남짓 정회됐다. 비슷한 시간 행정자치위의 국감이 진행된 서울시청 앞에서도 공공연맹 소속 노조원 150여명이 서울시측과 장기간 분쟁중인 공공부문 사업장 문제의 해결을 촉구하며 시위를 벌였다. 이들은 국감 방청을 요구하다 사전허가가 없었다는 이유로 국감장 출입이 봉쇄되자 경찰들과 10분 남짓 몸싸움을 벌였다.이 과정에서 일부 노조원이 경찰 방패에 맞아 부상을 입기도 했다. 판교주민대책위 소속 주민 200여명도 이날 국정감사가 열린 분당 한국토지공사 정문 앞에서 개발에 따른 이주단지 조성과 생존권 보장을 요구하는 구호를 외치며 집회를 가졌다. 앞서 전날에는 민주노총 조합원들이 노동부 국정감사가 열린 정부과천청사 앞에서 집회를 갖고 악덕 기업주들의 구속을 촉구했다. 4일에는 세종로 문화관광부 앞에서 제주도 카지노 생존권 확보를 위한 투쟁위원회 소속 100여명이 카지노 증설 계획에 항의하는 시위를 벌였으며,같은 날 한국전력 국감장 주변에서는 해고자 복직을 요구하는 노조의 시위가 벌어졌다. 이에 대해 상지대 정치학과 정대화 교수는 “국정감사와 정기국회 중 각종 단체의 집회 시위가 많은 것은 자연스러운 현상으로 강화된 국회의 권한에 비해 그만큼 국민의 이해와 요구를 반영하지 못하기 때문”이라면서 “하지만 이익집단의 비정상적이고 과도한 요구가 있다면 국회가 공익적차원으로 걸러내야 한다.”고 말했다.경찰청 관계자는 “노동,환경,인권 등 각 분야 국회의원들이 모이는 데다 언론의 관심을 끌 수 있어 사태해결을 촉구하는 시위가 줄을 잇고 있다.”면서 “국감이 정상적으로 이뤄질 수 있도록 불법 시위에는 강력 대처하겠다.”고 밝혔다. 유영규기자 whoami@seoul.co.kr

‘청약 통장을 쓸까 말까.’ 그동안 관심을 모았던 경기도 화성 동탄신도시 1단계 단지 분양이 오는 12일 이뤄진다.서울·수도권지역 청약통장 소지자들은 이번 분양에 참여해야 할지 관심만큼이나 고민도 많아졌다.부동산경기 침체로 투자수익을 예단하기 어려운 데다 내년 중반기에는 동탄 인근 핵심 주거지인 판교신도시 분양이 예정돼 있어 결정을 하기 힘들기 때문이다. 부동산업계는 무주택 우선청약 세대주들의 경우 기다렸다가 판교신도시를 노려도 되지만 일반 청약자들은 동탄신도시에 관심을 가져볼 만하다고 분석하고 있다. 이번 분양에는 월드건설,반도건설,쌍용건설,대우건설,신도건설,한화건설,우림건설,경남기업 등 8개 업체가 참여한다.공급 규모는 모두 6456가구다.동탄 분양현장을 찾아 1단계 분양단지와 시범단지와의 차이점,판교신도시와 차별성 등을 알아봤다. ●분양단지 넓어 꼼꼼히 살펴야 시범단지는 반석산 앞 동탄신도시의 중심부에 자리잡고 있다.엄밀히 구분하면 시범단지는 중심부에서 약간 북서쪽에 걸쳐 있다.공사는 진행 중이다. 반면 이번에 분양하는 1단계 단지는 동탄 중심부의 남쪽에 있다.1단계 단지 가운데 일부 대형 아파트단지가 시범단지 북쪽에 있지만 아직 택지공급이 이뤄지지 않았다.이에 따라 1단계 단지는 모두 남쪽 블록에 있다. 시범단지가 중심부에 몰려 있어 범위가 좁은 것과 달리 1단계 단지는 범위가 넓은 편이다.따라서 입지 선택이 중요하다.개별 단지별로 어떤 블록에 자리잡고 있는지를 반드시 살펴봐야 한다.시범단지와 맞닿은 곳도 있지만 대부분은 그렇지 않다.평형도 시범단지는 중소형이 많았지만 1단계 단지는 중·대형이 주종을 이룬다. ●공원 조망권이 인기 판가름 시범단지 청약 결과,경쟁률은 대체로 브랜드보다 입지여건이나 마감재에 따라 차별화가 이뤄졌다.월드건설과 ㈜반도의 보라빌이 인기를 모은 것도 서쪽과 남쪽 2개면이 센트럴파크 공원을 끼고 있기 때문이었다.반면 금강종합건설의 스위첸은 도로 접근성이 좋은데도 불구하고 공원을 끼지 못했고,도시지원시설용지(지방공단)과 가까워 인기가 낮았다. 이에 따라 1단계 분양에서도 공원 조망권이 인기를 판가름할 것으로 보인다.22만 2000평 규모의 반석산이나 도시를 동서남북으로 가르는 11만 3000평 규모의 센트럴파크 등을 볼 수 있는 아파트에 청약자들이 몰릴 것이라는 분석이다. 토지공사는 공원 조망이 가능한 아파트단지는 의무적으로 탑상형으로 짓도록 했다.일자 형태로 짓는 판상형에 비해 탑상형은 주상복합아파트 등에 많이 채택되며 조망권 확보가 쉽다. 시범단지 분양때 삼성물산 래미안이 공원을 끼지는 않았지만 인기를 끈 비결은 바로 탑상형이었기 때문이다.삼성물산은 중심 상업지구에 접해 있다는 점을 활용해 탑상형으로 설계했었다. 1단계 단지 가운데 공원 조망이 가능한 탑상형이 들어서는 곳은 3-6블록(경남기업),2-12블록(쌍용건설),2-13블록(한화,우림건설),2-14블록(월드건설,반도) 등 4개 블록이 탑상형이다.나머지 지역에는 탑상형이 없다. ●교통여건은 큰 차이 없어 동탄신도시 준공을 전후해 이 일대에는 크고 작은 도로 20여개가 신·증설된다.경부고속도로 기흥인터체인지도 동탄방향에서 이용하기 쉽게 개선된다.하지만 동탄신도시의 어떤 단지도 현재로서는 교통여건에 큰 차이가 없는 편이다.도로여건이 청약 변수는 안 된다는 것이다. 다만 시범단지나 1단계 단지는 상대적으로 경부고속도로를 이용하기 쉽다.대신 2단계 단지나 단독 주택지는 고속도로보다 서울∼천안으로 이어지는 복복선 전철 이용이 쉽다.이 구간은 연말부터 급행 전철이 개통된다.그러나 정차역인 병점역까지는 거리가 있다.실제로 공사 중인 길을 이용,시범단지에서 병점역까지 가는데 승용차로 10여분 걸렸다.도로가 완성되면 좀 빨라지겠지만 그때 가면 교통량 증가로 더 걸릴 가능성이 크다. ●서울 거주자는 미분양 노려볼만 시범단지 청약자는 수원(23.90%),화성(19.89%),용인(6.17%),오산(4.64%),기타 수도권(23.3%) 등 대부분(77.9%)이 수도권 거주자였다.서울지역 거주자는 18.21%에 불과했다.서울지역 청약자는 거주 목적보다는 시세 차익을 노린 청약자로 분류된다. 동탄에서 서울 양재까지 승용차로 30분이 채 못되는 거리이지만 교통체증 등을 감안하면 서울에서의 출·퇴근은 쉽지 않은 편이다.이에 따라 이번 1단계 단지 분양에 서울 거주자의 참여 열기는 낮을 것으로 전망된다.굳이 청약을 한다면 투자 차원에서 미분양 아파트를 공략하는 게 좋다.부동산 경기가 침체돼 이번에도 어느 정도의 미분양은 불가피한 상황이다.미계약 물량은 청약통장을 사용하지 않고도 청약을 할 수 있다. ●분양가는 얼마나 될까 시범단지 평균 분양가는 기준 층이 평당 673만∼793만원대까지 다양했다.이 가운데 전용면적 25.7평 이상은 758만∼794만원이었다.20평형대가 712만원,30평형대 726만원,40평형대 766만원,50평형대 793만원이었다. 이번에도 화성시는 시범단지때와 마찬가지로 행정지도 형식을 빌려 분양가를 규제할 가능성이 크다.건설교통부도 여기에 가세하고 있다.1단계 단지는 택지 공급가가 시범단지보다 낮았고,입지여건도 떨어지는 점을 감안해 중·대형 기준 720만∼740만원선이 될 것으로 보인다. 업체들은 신도시 분양의 경우 시범단지보다 주변단지 집값이 높았다는 이유를 들어 분양가를 약간 높게 책정할 것으로 보인다.또 플러스 옵션제를 활용,분양가를 높일 수도 있다. 내년에 공급될 판교 신도시 토지의 전용면적 25.7평 이상은 채권입찰제가 적용된다.큰 폭의 분양가 인상이 예상된다.평당 900만∼1000만원대가 될 것이라는 분석도 있다.동탄지역 청약때 참고할 대목이다. 한편 현재 동탄신도시 시범단지 아파트에는 비공식적이지만 대형 평형의 경우 가구당 6000만원 안팎의 프리미엄이 형성돼 있다는 게 주변 중개업소 관계자들의 얘기이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

부동산 경기 침체기임에도 불구하고 동탄 신도시 1단계만큼은 청약할 만한 곳이라고 전문가들은 평가하고 있다.동탄은 판교에 비해 입지여건이 뒤지는 반면 당첨확률이 높고 채권입찰제가 적용되지 않아 분양가가 상대적으로 낮은 장점이 있다는 것이다. ●청약목적을 분명히 하라 세중코리아 김학권 대표는 투자용인지,아니면 실수요용인지 목적을 분명히 해야 한다고 조언했다.투자목적이라면 느긋하게 청약해도 좋지만 실수요자라면 적극적인 청약자세를 보일 필요가 있다는 것이다. 그는 동탄신도시 1단계가 올 하반기 분양시장을 가늠하는 시금석이 될 것이라며 수도권에서 안정적인 개발이 기대되는 2기 신도시라는 점에서 청약을 권할 만한 단지라고 추천했다. 특히 중대형 수요자라면 내년 판교에 채권입찰제가 도입돼 분양가가 1000만원대에 근접할 것으로 보이는 만큼 이번 동탄 신도시를 노리라고 권했다.대신 중소형은 원가연동제로 분양가 하락이 예상됨에 따라 판교가 상대적으로 낫다고 조언했다. 투자수익을 노린다면 당첨가능성은 작은 대신 많은 이익이 기대되는 판교가 좋지만,실수요자에게는 당첨확률이 높은 동탄이 적합하다는 것이다.그는 청약시 공원조망권,초등학교와의 근접성,마감재 순으로 고려할 것을 조언했다.이같은 기준은 시범단지에서도 그대로 적중했다는 분석이다.그는 투자목적을 고려한다면 4순위 전략을 구사하는 것도 좋다고 말했다. ●2기 신도시라는 점을 감안해야 시간과 공간사 한광호 대표는 1기 신도시와는 달리 2기 신도시라는 점에 주목할 필요가 있다고 주장했다.그는 “동탄신도시는 2기 신도시로 과거 분당,일산 등 5개 신도시와는 차원이 다르게 건립된다.”면서 “우선 동탄에서는 지상에 주차장이 없어지고,녹지면적이 넓어져 주거환경이 비교할 수 없을 정도로 좋아진다.”고 말했다.특히 동탄신도시는 28만평으로 5대 신도시를 능가하고 첨단공장 등을 유치해 자족기능을 갖췄다고 강조했다. 따라서 동탄신도시는 서울거주자보다는 수도권 거주자가 공략하는 게 낫다고 조언했다.동탄은 서울에서 40㎞나 떨어진데다 도로 사정이 나쁘고 전철이용이 불편하기 때문이다. 한 대표는 가수요자가 없는 것도 강점이라고 주장했다.분양권 전매제한 때문에 실수요자가 많은 곳은 입주 시점 후에 가격이 꾸준히 오르는 경우가 많기 때문이다. 한편 용인 구성 하나부동산 장영식 사장은 “동탄은 현재 일부 중대형을 중심으로 프리미엄이 붙어 음성적으로 거래되기도 한다.”면서 “중대형의 분양가가 800만원 이하라면 중장기적인 안목에서 투자가치가 충분하다.”고 내다봤다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

‘피할 수 없다면 즐겨라’어차피 가야 하는 고향길이라면,피할 수 없는 귀성전쟁이라면 눈을 조금만 돌려보자.샛길을 잘 이용하면 의외로 편안하게,즐기면서 고향에 갈 수 있다.서울신문은 민족의 최대 명절인 추석 귀성객들을 위해 ‘고향가는 샛길’을 찾아 나섰다.비켜갈 수 있는 도로,남들이 모르는 길을 현지 확인을 통해 탐사했다.샛길 지도도 그려봤다.‘샛길로 고향가는 길’은 서울과 인천을 출발점으로 크게 ▲대전·청주 ▲영동 방향 등으로 구분했으며 이중 다양한 샛길이 존재하는 대전·청주 방향은 5개 코스로 세분화했다. ●주의사항 수도권 교통난이 워낙 심한 탓에 샛길은 그리 많지 않았다.몇몇 운전자들의 전유물로 여겨졌던 샛길들이 입소문을 타고 많이 알려졌기 때문이다.샛길은 국도나 지방도와 달리 관리가 제대로 되지 않고 안전펜스나 가로등 등 안전시설이 미비해 교통사고가 우려되는 곳이 많았다.특히 야간이나 눈 또는 비오는 날 주행할 경우 낭패를 보기 십상인 만큼 가급적 날씨가 좋은 주간에 이용하는 것이 좋다.또한 도로폭이 비좁다 보니 차량 추돌 등 돌발적인 사고가 발생해 오히려 시간이 더 걸릴 수도 있다는 점에 유의해야 한다. (1)서울→수원→화성→평택·안성코스(약도 (1)) 서울을 벗어나 안양·과천 등을 거쳐 수원까지 내려오는 구간에는 샛길이 많지 않으므로 어느 정도 불편을 감수해야 한다.체증이 예상되는 고속도로나 국도 보다는 그래도 덜 막히는 지방도를 이용하는 편이 낫다. ●과천∼봉담간고속화도로∼발안 경부고속도를 피해 서울 서초동 예술의 전당앞에서 과천으로 연결되는 우면산 터널을 이용한다.과천 대로에 이르면 47번 국도를 이용해 군포를 거쳐 화성으로 빠지거나 과천∼봉담간고속화 도로를 이용,수원 또는 화성 봉담으로 진행한다. 베테랑 택시기사들은 군포시내 교통사정이 좋지 않을 것으로 예상되는 만큼 과천∼봉담간 고속도로를 이용하는 게 좋을 것이라고 권한다.만일 이 도로가 막힐 경우 의왕IC에서 수원으로 빠져나온다.1번 국도를 타고 내려오다 북수원IC에서 동원고교 앞을 지나는 수원서부우회도로를 이용한다.봉담에서는 43번 국도를 타고 발안을 거쳐 안중쪽으로 내려가면 된다.43번 국도가 체증을 빚을 경우 수원쪽으로 역주행하다 84번 국·지도로 바꿔탄 뒤 330번 지방도를 이용해 양감면으로 내려간다. ●수원∼안성 안성쪽으로 가는 귀성객들은 수원 신영통(망포동)에서 317번 지방도를 이용에 오산시청 부근까지 내려간뒤 82번 국·지도를 이용하면 된다.용인 송전을 거쳐 미리내 성지를 지나 계속 내려가면 안성에 이르게 되는데 이곳부터는 도로가 사통팔달로 연결돼 있어 다소 여유를 찾을 수 있다. 신영통에서 317번을 이용해 내려오다 안성쪽이 막히면 화성 반월리에서 우회전,343번 지방도로를 이용,평택쪽으로 빠진다. ●양감우회도로 이용 343번 도로는 화성 태안을 거쳐 정남(330번 지방도)∼향남∼양감∼평택 안중∼충남 아산까지 이어진다. 330번 지방도가 끝나는 지점에서는 발안으로 진입하지 말고 향남면 43번국도와 연결되는 샛길을 이용하거나 82번 국·지도를 이용해 우회할 수 있다. 양감면에 이르러서는 39번 국도와 연결되는 샛길을 타게되면 시간을 크게 단축시킬 수 있으며 5∼10분 거리의 청북IC를 이용할 수도 있다. 수원에서 1번 국도를 이용해 오산·평택으로 내려오는 방법도 있지만 고속도로만큼이나 밀릴 것으로 예상된다.평택에서는 최근 확장된 45번 국도를 이용해 둔포를 거쳐 아산으로 갈 수 있다. (2)서울→광명→안산코스(약도 (2)) 영등포·마포구 등 서울 서북부지역 귀성객들은 서해안고속도로나 1번 국도 대신 광명∼안산 샛길을 이용하는 게 수월할 것이라고 교통전문가들은 조언한다. ●광명∼안산,구로∼시흥샛길 구로를 통하거나 시흥대로 또는 금천교를 거쳐 광명으로 진입한 뒤 시청앞길에서 안양쪽으로 운행한다.안양 박달로를 만나게 되면 인천쪽으로 우회전한 후 계속 주행하다 농민교육원 삼거리에서 좌회전한 후 서해안고속도로 목감 IC를 지나 시흥시청쪽으로 좌회전한다. 42번 국도를 가로지르는 내리막 지하차도를 따라 시흥 시청쪽으로 조금만 더 내려가면 길 왼편에 안산쪽으로 연결되는 샛길을 만날 수 있다. 광명 우체국앞길에서 351번지방도를 타고 제2경인고속도로 광명IC입구를 지나 물왕저수지를 거쳐 안산운전면허시험장으로 들어올 수도 있다.서울 구로구 천왕동에서 397번 지방도를 이용해 시흥을 거쳐 안산으로 진입하는 샛길도 기다리고 있다. ●안산에서 39번 국도타기 안산시내에서는 시외버스터미널앞과 상록구청 등을 거쳐 시화호 갈대습지공원까지 내려간 후 본오아파트를 끼고 우회전해서 화성 비봉면으로 이어지는 샛길로 진입한다.이 길을 타고 계속 내려가면 수원∼사강간 306번 지방도를 만나게 되는데 사강방면으로 1㎞쯤 주행하면 양노교가 나온다.다리를 지나자마자 좌회전하면 39번도와 연결되는 샛길에 닿을 수 있다. 샛길이 끝나는 지점에서 우회전,4㎞쯤 가면 화성 발안과 평택 안중으로 이어지는 39번 국도를 만나게 된다.39번 국도가 막힐 경우 구도로를 이용해 발안까지 간 다음 매향리 방면 82번 국도로 진입한 후 장안면사무소에서 좌회전,321번 지방도를 이용하면 안중으로 이어진다. 귀성도중 서해안고속도로를 이용하고 싶으면 안산에서 39번 국도,수원에서 43번 국도를 이용해 발안,서평택 인터체인지 등에서 진입하면 보다 편안하게 갈 수 있다.또 청북IC에서 평택∼안성간고속도로를 이용하면 서해안고속도로와 경부고속도로로 진입할 수도 있다. (3)서울→하남→용인→진천(약도 (3)) 송파·광진·강동구 등 서울 동부지역 귀성객들은 광진교·올림픽대교 등을 이용해 하남으로 건너온 뒤 43번 국도를 타고 광주까지 내려온다. ●광주∼용인 광주에서 용인으로 가기 위해선 막히더라도 오포면∼용인 에버랜드로 이어지는 57번 국·지도와 45번 국도를 이용할 수밖에 없다. 45번 국도를 타고가다 체증이 심해 용인시내로 접근하지 못할 경우 영동고속도로 용인톨게이트를 지나자마자 광주로 연결되는 샛길인 98번 국·지도로 방향을 바꾼다. 곤지암쪽으로 5㎞쯤 진행하다 아시아나컨트리클럽이 나오면 골프장 진입로로 들어가 양지를 거쳐 17번 국도로 진입한다.이 길을 따라 가면 백암·일죽을 거쳐 중부고속도로를 이용할 수 있다. 17번 국도가 막히면 지산휴게소 앞길에서 좌항리쪽으로 우회전,57번 국·지도를 타고 원삼면·태영컨트리클럽·고삼저수지를 거쳐 안성쪽으로 향하면 38번 국도를 만난다.용인시내에서는 시내버스터미널을 지나 와우정사·원삼면으로 연결되는 57번 국·지도를 이용한다.그러나 57번 도로의 사정이 여의치 않을 경우 수원쪽으로 길을 바꿔 용인대학교 앞길을 거쳐 333번 지방도를 탄다. ●하남벗어나기 하남에서 광주를 잇는 43번 국도가 막히면 우회도로를 이용하자.다소 시간이 걸리더라도 팔당대교를 통해 남양주로 빠진 다음 팔당댐에서 45번 국도를 이용해 다시 하남으로 건너와 광주로 직진한다.중부고속도로 광주IC에 이르러 88번 국·지도에서 좌회전한 뒤 광동교를 거쳐 퇴촌면으로 진행한다.퇴촌면 사거리에 닿으면 우회전,337번 지방도를 타고 곤지암까지 내려간다. 곤지암에서는 이천으로 연결되는 3번 국도 대신 98번 국·지도와 329번 지방도를 타고 영동고속도로 덕평IC를 지나 백암까지 내려간다. 329번 지방도가 밀리면 98번 국지도에서 용인쪽으로 계속 진행하다 아시아나컨트리클럽을 거쳐 양지쪽으로 빠져 17번 국도를 이용할 수도 있다. 실촌면사무소에서 도척면사무소까지 이어지는 98번 국·지도가 여의치 않으면 곤지암컨트리클럽 앞을 지나는 샛길을 이용한다. ●백암∼진천 용인이나 광주에서 57번 국·지도,329번 지방도를 타고 내려오면 백암면에 이르게 된다.여기에서 17번 국도를 이용할 경우 일죽IC까지 바로 연결되지만 정체될 경우 329번 지방도를 이용해 삼죽면사무소까지 내려온 뒤 38번·17번 국도를 차례로 갈아타 죽산면과 광혜원을 거쳐 진천으로 향한다. 죽산∼광혜원 17번 국도가 체증을 빚으면 일죽면사무소까지 직진한 후 331번 샛길을 이용,충북 음성방면으로 향한다. (4)서울∼중부내륙(중앙)고속도로 코스(약도 (4)) 과거에는 안동·경주 등 경북지역 귀성객들이 주로 이용했으나 요즘에는 다른 지역으로 가는 귀성객들도 많이 찾는다.돌아가기 때문에 시간은 다소 걸리지만 체증을 빚지 않아 편안하게 내려갈 수 있다.그러나 상경길은 사정이 조금 다르다. ●곤지암∼여주 광주까지 내려온 다음에는 곤지암 실촌면사무소에서 경기컨트리클럽쪽 98번 지방도를 탄다.양평으로 빠지지 말고 365번 지방도를 이용해 여주까지 직진한다. 여주쪽 사정이 좋지 않으면 중간에 70번 국·지도로 빠져도 된다.335번 지방도를 타고 이천∼여주간 42번 국도를 지나 이천시 가남면사무소까지 직진한다.장호원까지 연결되는 3번 국도 또는 지방도 331번을 이용한다. ●중부(중앙)고속도로 이용하기 여주에서는 금강컨트리클럽으로 가는 331번 지방도를 이용해 영동고속도로 여주분기점에 진입하면 충주까지 연결되는 중부내륙고속도를 탈 수 있다. 37번 국도를 이용,영동고속도로 여주톨게이트에서 고속도로에 진입한 뒤 문막·만종분기점을 거쳐 중앙고속도에 오른다.여주∼문막간 영동고속도로가 귀성차량으로 체증을 빚으면 여주대학앞에서 42번국도를 이용해 만종분기점을 통해 중앙고속도로로 진입한다.37번 국도 상황이 좋을 경우 영동고속도로를 이용하지 말고 장호원까지 그대로 달려 3번·21번 국도를 차례로 갈아타면 충북 음성에 닿는다. (5)서울→성남→용인→안성→진천(약도 (5)) 서울 남·동부지역 귀성객들의 경우 성남을 거쳐 용인으로 가거나 하남·광주쪽으로 우회하는 두가지 코스를 선택할 수 있다. ●서울∼성남∼용인가기 고속도로·국도보다 덜 막히는 서울 양재∼성남간 393번 지방도 또는 수서에서 국지도 23번을 타고 판교 또는 분당을 거쳐 용인 신갈까지 내려온다.이때 분당과 죽전·용인구간에서 극심한 체증을 빚지만 감수할 수 밖에 없다. 그러나 용인까지 진입하면 안성까지 통하는 샛길이나 우회도로를 이용할 수 있어 한숨 돌릴 수 있다. 국지도 23번에서 풍덕천 4거리∼신갈로 이어지는 샛길이 경부고속도로 옆으로 나 있으나 많이 알려져 있어 장담할 수 없다. 구성에서 경찰대학교 입구와 용인 어정가구단지를 거쳐 42번 국도와 연결되는 샛길을 이용할 수도 있다. ●지곡리·용인대 샛길 판교와 수지를 거쳐 용인 신갈오거리까지 내려오면 체증이 예상되는 42번 국도를 피해 23번 국지도를 타고 민속촌방향으로 직진한다.민속촌입구를 끼고 좌회전하면 용인정신병원을 거쳐 용인시내까지 이어지는 왕복 4차선 도로가 펼쳐 진다. 그러나 정신병원구간에서 심한 정체가 예상되므로 지곡리 샛길을 이용한다.민속촌을 지나 남부컨트리클럽 입구 앞까지 이르면 오른쪽으로 지곡리로 통하는 길이 나온다.이 길을 따라 3㎞쯤 가다 두갈래 길에서 한국소방검정공사쪽으로 좌회전한 뒤 고개를 넘어 영진골프연습장 진입로로 내려가면 42번 국도와 만나게 된다. 그러나 42번 국도는 용인시내까지 차량들이 꼬리를 물 것으로 예상된다.따라서 500여m쯤 시청방향으로 진행하다 용인대학교 진입로로 우회전한 후 계속 진행하면 안성으로 이어지는 333번 지방도를 만날 수 있다. 이 길은 45번 국도와 만나는데 체증이 예상될 경우 국도를 이용하지 말고 용덕천을 따라 우회전해서 82번 국·지도와 연결되는 샛길인 333번 지방도를 이용하자.이 길은 포장은 돼 있지만 교행이 힘들 정도로 폭이 좁다는 점을 염두에 두어야 한다. ●안성은 다소 수월 82번 국·지도로 진입한 뒤에는 좌회전해서 레이크힐스컨트리클럽앞을 지나 송전·고삼면을 거쳐 안성으로 진입한다. 중간의 45번 국도가 막히면 남사면쪽으로 차를 돌려 23번 국·지도쪽으로 향한다.원곡면을 지나 안성시내로 진입할 수 있다. 용인 42번 국도구간에서 명지대 용인캠퍼스 정문 앞길 또는 45번 국도를 거쳐 와우정사 등 57번 국도와 연결되는 샛길을 선택할 수도 있다. 57번 국도를 이용할 경우 곧바로 안성시내쪽으로 내려갈 수도 있지만 중간에 304번 지방도와 17번 국도를 차례로 이용해 일죽 IC에서 중부고속도로를 탈 수 있다. 안성에서는 진천쪽 귀성객은 313번 지방도를 이용하는 편이 낫다.개산초등학교와 마둔저수지를 거쳐 상중리 배타고개까지 이른후 중앙컨트리클럽 샛길로 진입하면 시간이 단축된다. 70번·23번 국·지도를 이용하면 성환과 천안쪽으로 내려갈 수 있으나 이보다는 진천쪽으로 돌아가는 게 수월하다고 지역 주민들은 귀띔한다. 수원 김병철기자 kbchul@seoul.co.kr

인천·부천·시흥 등 수도권 서부에서 영동권이나 경북·대구·부산 등으로 귀향하려는 사람들은 국도나 지방도를 통해 성남과 양평(또는 이천)을 경유해 원주로 가서 영동고속도로(인천∼강릉)나 중앙고속도로(춘천∼대구)를 이용하는 것이 요령이다. 원주에서 영동·중앙고속도로를 타면 체증구간을 모두 벗어나 일사천리로 영동·경상권 진입이 가능하다.이 방식은 서울 강남과 성남·안양·과천·수원 등에 거주하는 주민들도 활용할 수 있다.인천·부천에서 대전·청주 방면 귀향객은 39번 국도(수인산업도로)나 영동고속도로를 타고 수원까지 간 뒤 이곳부터 샛길을 이용하면 된다.고속도로도 편도 4차선으로 확장된 뒤 수원까지는 막히지 않는 편이다. ●인천·부천∼성남 시내도로와 고속도로를 번갈아 이용하는 등 머리를 써야 한다.일단 제2경인고속도로(인천∼안양)를 탄 뒤 고속도로이용정보(1588-2505)를 들어 수도권외곽순환도로 시흥∼성남 구간이 막히지 않으면 안현분기점에서 수도권외곽순환도로로 옮겨탄 뒤 성남으로 간다.문제는 수도권외곽순환도로 평촌∼판교 구간이 막힐 때가 많다는 것.이 때는 막히는 경우가 거의 없는 제2경인고속도로를 타고 그대로 종점인 안양까지 간 뒤 시내도로로 비산동∼관양동∼인덕원∼판교를 거쳐 성남으로 간다.(약도 (1)) ●성남∼이천∼원주 수도권외곽순환도로 성남IC 인근에서 시작되는 3번 국도로 이천까지 간 뒤 영동고속도로를 탄다.이천이면 영동고속도로 상습정체 구간을 어느 정도 벗어난 곳이다.아니면 이천∼부발∼여주∼문막∼원주로 이어지는 42번 국도를 이용한다.중간에 이천 못 미쳐 곤지암에서 중부고속도로를 탈 수도 있는데 권장할 만한 방법은 아니다.중부고속도로를 타고 가다 호법분기점에서 영동고속도로로 옮아가야 하는데 이 지점은 정체구간을 크게 벗어난 곳이 아니기 때문이다.(약도 (2)) 문제는 3번 국도 자체가 막힐 가능성이 높다는 것이다.이럴 때는 3번 국도에 미련을 두지 말고 양평을 경유해 원주로 가는 방법을 연구해야 한다. ●성남∼양평 샛길이 다양한데다 변수가 많아 가장 신경을 써야 하는 구간이다.일단 3번 국도를 타고 4㎞가량 가면 ‘하남’이라고 쓰여진 표지판이 나온다.이곳에서 빠져나가 100m 전방에서 U턴하면 하남·팔당 방면인 43번 국도가 나온다.차가 많이 막히면 이곳까지도 지루할 수가 있는데 이 때는 3번 국도 바로 옆으로 난 389번 지방도를 활용하면 된다.이 지방도는 3번 국도와 붙었다 떨어졌다 하지만 결국은 43번 국도로 연결된다.또 성남 시내길을 통해 갈 수도 있는데 모란시장 인근 성남동∼하대원동∼성남쓰레기소각장을 지나 이배재를 넘으면 43번 국도와 만난다.(약도 (3)) 43번 국도로 계속가다 중부고속도로 경안IC 인근 삼거리에서 팔당 방면 45번 국도로 빠져나간 뒤 3㎞가량 가면 다시 삼거리가 나온다.여기서 우회전해 88번 지방도를 타면 퇴촌을 지나 양평까지 그대로 이어진다.퇴촌을 지나서는 남한강 옆으로 길이 나 있어 경관도 수려하다.(약도 (4)) ●양평∼원주 용문 또는 대신을 경유해 원주로 가는 2가지 방법이 있는데 모두 이정표가 잘 되어 있지 않아 주의를 기울여야 한다.첫번째 경우 일단 양평∼홍천간 도로를 통해 용문까지 간다.용문읍을 벗어나자마자 우측으로 나 있는 331번 지방도를 타고 지평·구둔을 지나 서원리 삼거리에서 좌회전,88번 지방도를 타고 판대·간현을 지나 원주로 간다.이 길은 이정표상에 ‘원주’가 표기돼 있지 않은데다 잘 알려지지 않아 막히는 법이 없다.두번째 방법은 양평에서 37번 국도를 통해 대신까지 간 뒤 88번 지방도를 타면 용문 방향과 만나는 서원리 삼거리가 나온다.여기서부터는 위와 같이 판대·간현을 거쳐 원주로 간다.(약도 (5)) 주의할 점은 대신에서 서원리 삼거리까지 가는 도중 이정표가 없거나 애매한 작은 삼거리가 여럿 나오는데 이때마다 좌회전해야 한다.우측은 여주 방면이다.아예 여주까지 가서 여주∼문막간 자동차전용도로를 통해 원주로 갈 수도 있지만 상당히 돌아가는 길이다.양평에서 홍천까지 간 뒤 중앙고속도로를 타는 방법도 있겠지만 양평∼홍천간 우회하는 거리가 길다.양평에서 용문까지는 구도로를 이용하면 막힘걱정이 덜할 것이다. ●원주∼제천∼영주∼안동∼대구 중앙고속도로상의 이 구간은 전반적으로 막히지 않는다.그러나 구간에 따라 정체되는 경우가 더러 있는데 원주∼치악 구간이 이에 해당된다.이 때는 마냥 기다릴 것이 아니라 고속도로 옆으로 나 있는 국도를 이용하는 것이 좋다.다만 이 구간 전후에는 고속도로 진입로가 남원주IC,신림IC 두곳에 불과하기 때문에 고속도로이용정보를 듣고 사전에 판단해야 한다.(약도 (6)) 제천 이후 구간에도 국도가 계속 고속도로와 이웃해 있기 때문에 막힐 경우 국도와 고속도로를 번갈아 이용하는 지혜가 필요하다. 인천 김학준기자 kimhj@seoul.co.kr

전국에 신도시 바람이 불고 있다. 이름도 각양각색이다.계획도시라는 점은 같지만 도시의 기능에 따라 개발 절차와 지원에 차별을 두고 있다. 먼저 복합도시(기업도시)는 개발이 활성화되지 않은 지역에 기업이 투자이전 계획을 가지고 직접 개발하는 기업 주도의 복합자족도시를 말한다. 공공기관 주도가 아닌 민간기업이 주체가 돼 개발하는 것이 기존 신도시와 다르다.단순 주거타운이 아닌 산업·주거·교육·문화 등의 기능을 갖추게 된다.도시의 주요 기능에 따라 ▲산업교역형(제조업과 교역중심)▲지식기반형(연구·개발·초기 상품화 등 과학집적)▲관광레저형(관광·레저 중심)▲혁신거점형(공공기관 지방이전 중심의 지역혁신)으로 나뉜다. 관광레저형 기업도시의 모델을 보면 골프대학·카지노대학을 세우거나 호텔·레저·관광산업 전문학과를 둔다.병원은 실버단지와 연계한 노인전문병원,요양병원 등을 건립한다.프로스포츠 전지훈련장,레저교습시설,국제경기장 등의 체육시설도 짓고 국제회의장,공연장 등을 건설하게 된다. 산업교역형 기업도시에는 IT·벤처·기초과학 전문 대학을 유치하고 생명공학단지와 연계한 의료기관·암전문 병원 등이 들어서는 등 기업도시 특성에 맞는 시설을 건설해 자족도시로 키운다는 방안이 검토되고 있다.또 다른 신도시로 미래혁신도시가 있다.지방이전 공공기관을 수용하고 지역혁신을 주도하기 위해 지방도시 인근에 조성하는 미니 신도시를 말한다.공공기관 또는 공공·민간 합동개발도 가능하다.4개 공공기관과 150여개의 기업이 동반 이전해 건설되는 오송생명과학단지가 해당된다.택지개발촉진법에 의한 공영개발,또는 기업도시로 개발이 가능하다. 혁신클러스터는 산업·연구·교육 등을 지역 단위로 묶어 지역 혁신을 촉진하는 사업으로 기존 산업단지·혁신도시·복합도시 등에 포괄적으로 적용할 수 있다. 수도권 신도시는 수도권 주택난 해결을 위해 토지공사·주택공사 등의 공공기관 주도로 주거타운으로 개발한 도시.분당·일산·판교 신도시 등이 해당된다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

아파트 구입 중도금과 연계한 모기지론이 17일부터 발매에 들어가 서민들은 내집마련이 한결 수월해졌다.중도금 모기지론의 특징은 2억원 한도내에서 집값의 70%까지 대출이 가능하고,연말정산때 이자에 대해 1000만원까지 소득공제를 받을 수 있다는 점이다.기존 주택업체가 알선하는 중도금은 투기과열지구의 경우 분양가의 40∼50%까지만 대출을 받고 연말정산때 공제를 받지 못했다.다만,재건축과 재개발아파트는 이번 대상에서 제외돼 서울에서는 실질적인 혜택을 받을 수 없을 것으로 보인다.앞으로 보완할 점으로 지적된다. 한국주택금융공사가 발매했다.중도금 모기지론은 시중은행이 주택금융공사의 보증을 받은 예비 입주자에게 중도금을 빌려 주고,아파트가 완공되면 건물등기와 함께 중도금을 모기지론으로 자동전환해 장기분할 납부하는 상품이다. ●2억원 이내서 분양가의 70%까지 가능 그동안 아파트 분양때 중도금 대출을 받으면 완공후 소유권 이전등기를 마친 뒤 모기지론 대출계약을 다시 해야 했으나,중도금 모기지론은 이런 불편을 줄였다.이를 이용하면 중도금 및 잔금 마련 부담이 줄어들고,대출이자에 대해 연말정산때 최고 1000만원까지 소득공제가 가능하다. 만일 연봉 3000만원짜리 봉급생활자가 연리 5.3%로 1억원의 중도금 모기지론을 대출받으면 연말정산때 100만원 가량을 돌려 받는다.연리 4.3%에 중도금을 대출받은 것과 같은 효과를 보는 셈이다. 모기지론을 통하지 않고 건설업체를 통해 중도금 대출을 받는 경우 연평균 금리가 5∼5.5%인 점을 감안하면,모기지론은 연간 70만∼120만원 가량의 이자부담(1억원 대출기준)을 줄이는 효과가 있다. 중도금 모기지론 대출대상은 분양가 6억원 이하의 신규분양아파트(주상복합 포함)로 건설 가구수가 총 100가구 이상이어야 하며,대한주택보증의 시공보증을 받은 사업장으로 건설업계 평가순위 200위 이내의 업체가 시행 또는 시공하는 아파트여야 한다.다만,이미 분양된 아파트는 입주때 모기지론 전환이 가능하다. 모기지론 중도금 대출의 연말정산때 환급은 봉급생활자만 해당된다.자영업자는 혜택이 주어지지 않는다.따라서 자영업자는 굳이 이를 활용할 필요가 없다.또 자금력이 있거나 주택을 장기보유할 생각이 없다면 활용하지 않아도 좋다.모기지론 대출자격은 무주택이거나 1가구 1주택자인 만 20세 이상의 세대주로 분양대금의 10%이상을 납부해야 하고,분양가의 최대 70%까지 대출이 가능하며 한도는 2억원이다. ●자금상환계획 확실히 세워야 재건축·재개발 아파트의 일반분양은 대출이 안 된다.서울의 경우 재개발·재건축 아파트가 대부분인 점을 감안하면 실질적인 혜택을 받기가 어려울 것으로 보인다.다만,분양예정인 장지나 발산지구 아파트는 혜택을 볼 수 있을 전망이다.조합아파트도 해당 안 된다.주택금융공사는 재원이 늘어나면 이들 아파트 일반분양분에 대해서도 대출을 해줄 계획이다. 또 연간 서울의 분양 아파트가 1만가구 안팎인 점을 감안하면 이 상품이 집값에 영향을 미칠 것으로 우려되는 것도 이유다.서울에서는 지난해 1만 1800여가구의 아파트가 공급됐고,올해는 8차분까지 7000여가구가 공급됐다.대신 다음달 분양예정인 경기도 동탄지구 1단계 아파트나 내년도 분양예정인 판교신도시 등지의 당첨자에게는 혜택이 예상된다.한편 부동산 전문가들은 모기지론을 통한 중도금 대출이 편리하고 유익하기는 하지만 매달 내야 하는 원리금 상환 부담이 만만치 않은 만큼 무리하게 대출을 받기보다는 자금상환 계획을 따져봐야 한다고 조언한다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

동탄으로 갈까,판교를 기다릴까.신도시 아파트 청약을 앞두고 청약통장 가입자들의 고민이 커졌다.안전하게 당첨이 보장되는 동탄 신도시 아파트를 청약할지,시세차익이 보장되는 판교 신도시 아파트 분양을 기다려야 할지 쉽게 판단이 서지 않는다.판교 아파트에 당첨되면 시세 차익이 확실히 보장되지만 ‘로또’당첨 이상의 청약경쟁을 치러야 한다.반면 동탄 아파트는 당장 큰 시세차익을 기대하기는 어렵지만 경쟁을 치르지 않고도 당첨될 가능성이 크다.전문가들 사이에서도 당첨 기회가 큰 동탄 신도시 아파트에 청약하는 게 바람직하다는 의견과 기다렸다가 판교에 모든 것을 걸어야 한다는 주장이 엇갈리고 있다.동탄과 판교는 비슷한 규모에 경부고속도로를 축으로 하는 서울 남부 신도시라는 점에서 같으나 분양 시기는 동탄이 빠르다.동탄 분양이 끝날 즈음 판교 분양이 시작된다. 아파트 분양가도 큰 차이를 보일 것으로 전망된다.특히 전용면적 25.7평 이상 아파트는 내년 3월부터 택지 채권입찰제가 적용돼 분양 가격이 크게 상승할 것으로 보인다.판교 신도시에서는 25.7평 이하 국민주택규모 아파트의 경우 분양 원가 규제를 받게 돼 동탄 신도시 아파트 수준의 가격으로 분양받을 수 있어 엄청난 시세차익이 예상된다. ●동탄, 10월 6456가구 2차 분양 동탄 신도시는 지난 7월 시범단지 공급에 이어 다음달 2차 분양몰이에 나선다.이번에 공급되는 아파트는 모두 6456가구로 집계됐다.시범단지 분양 때와 달리 중대형 아파트가 많다.전용면적 60∼85㎡ 아파트가 2814가구,85㎡ 초과 아파트가 3642가구로 중대형 평형이 절반 이상을 차지한다. 청약 분위기는 시범단지 때와 딴판일 것으로 전망된다.판교 신도시 분양의 윤곽이 잡혔기 때문이다.여기에 내년부터는 25.7평 이하 아파트에는 원가연동제를 실시,분양가가 인하되는 만큼 실수요자를 빼고는 굳이 청약에 참여하지 않을 것으로 보인다. 이 때문에 청약경쟁률도 시범단지 평균 경쟁률에서 크게 떨어질 것으로 점쳐진다.일부 아파트는 미달·미계약이 우려될 정도다.아파트 분양에 참여하는 건설업체들도 속이 탄다.청약 분위기가 시범단지 분양 때만큼만 살아나 주기를 내심 바라고 있다. 분양가는 아직 확정되지 않았지만 시범단지 아파트 분양가 이상으로 내놓기는 어렵게 됐다.25.7평 이하 아파트는 평당 720만원 안팎에서 결정될 공산이 크다.평형별로 공급량의 30%는 최초 입주자 모집공고일 현재 화성시 지역에서 1년 이상 거주한 사람에게 분양된다.전용면적 85㎡ 이하 아파트는 공급 물량의 75%가 무주택 우선공급 대상자에게 돌아간다. 동탄신도시는 273만평의 대규모로 삼성전자 등과 가깝고,28만평에 반도체 등 첨단산업체를 유치하는 등 직주근접형 자족도시로 조성된다.수원·화성·오산지역 거주자들에게 권할 만하다.모두 3만 2960가구가 들어서며 나머지 물량은 내년에 공급될 예정이다. 지금까지 나온 수도권 신도시 가운데 가장 빼어난 입지를 지녔다.강남과 분당 신도시 중간에 있어 서울과 가장 가까이 붙어 있다.쾌적한 환경을 자랑하고 있어 최고의 청약경쟁률을 기록할 것으로 전망된다. ●판교, 원가연동·채권입찰제 적용 아파트 분양은 빨라야 내년 4∼5월쯤 이뤄진다.이 때는 개정 주택법이 시행될 예정이라서 원가 연동제는 물론 택지를 경쟁입찰에 부치는 채권입찰제가 적용돼 분양가격이 지금과 크게 달라진다. 전용면적 25.7평 이하는 택지를 싼 값에 공급받기 때문에 분양가격이 상대적으로 저렴하지만 중대형 아파트는 분양가격이 크게 상승한다. 이 때문에 25.7평 이하 아파트는 당첨만 되면 대박으로 이어진다.하지만 당첨 확률은 ‘로또’를 연상할 정도다.중대형 아파트도 분양가가 비싸다고 하지만 강남이나 분당 신도시 아파트값과 비교할 경우 시세차익이 예상돼 청약경쟁률은 역시 사상 최고를 기록할 것으로 보인다. 25.7평 이하 아파트는 1만 3600가구 정도 분양된다.이 중 30%는 2001년 12월26일 이전부터 성남시에서 살고 있는 청약통장 가입자에게 우선 공급된다.9520가구는 수도권 청약통장 가입자의 몫이지만 이중 75%인 7140가구는 무주택우선공급자에게 돌아간다.따라서 일반 청약통장 가입자가 청약할 수 있는 아파트는 2380여가구에 불과하다.그나마 한꺼번에 분양하는 것이 아니라 3∼4차례 나눠 분양하게 되므로 청약경쟁률이 사상 최고를 기록할 것으로 보인다. ●실수요자 동탄, 투자자는 판교 겨냥을 김태호 부동산랜드 사장은 “판교 아파트는 당첨과 동시에 차익을 기대할 수 있다.”면서 “청약통장 가입자들이 판교 아파트를 잡기 위해 ‘올인’할 것으로 예상된다.”고 말했다. 따라서 당첨 확률이 높은 성남시 거주자와 무주택우선공급대상자는 판교 아파트에 청약할 것을 권한다.25.7평 이하 아파트는 당첨과 동시에 1억원 이상의 차익이 예상된다.다만 입주 후 3년간 팔 수 없다는 점을 고려해야 한다. 판교 중대형 평형은 경쟁률은 중소형 아파트에 비해 낮겠지만 분양가격이 상대적으로 비싸다.단기 투자 수익률은 중소형 아파트에 비해 떨어지겠지만 장기적으로 시세가 비싸게 형성될 전망이다. 무주택 우선공급 대상에서 빠진 실수요자라면 당첨 가능성이 큰 동탄신도시에 청약하는 것도 괜찮다.수원·화성 삼성전자 직장인 등 직주근접 아파트를 원하는 수요자가 청약할 만하다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

성남시 외곽지역 취락지구를 포함한 그린벨트 41만여평이 이르면 연내 해제될 것으로 보인다. 그러나 이미 수년 전부터 해제가 예상돼 땅값이 천정부지로 치솟은 상태라 이번 조치에 따른 추가 가격 상승여지는 없을 것으로 전망된다. 성남시는 지난 2002년부터 해제를 추진해온 수정구 신촌동 일대 중규모 취락지구 18곳과 고등동 429의1 일대 등 그린벨트 41만 5000평에 대한 도시관리계획 변경안이 최근 경기도 교통영향평가를 통과했다고 6일 밝혔다. 시는 공람절차를 거쳐 이달 중순쯤 경기도 도시계획위원회에 도시계획변경안을 제출할 예정이다. 시는 교통영향평가에서 까다로운 보완절차를 거쳤기 때문에 오는 11∼12월쯤 열리는 도 도시계획위원회 심의를 무난히 통과한 뒤 연내 해제가 가능할 것으로 점치고 있다. 해제대상지역은 신촌·오야·심곡·매착·창말·외곡·안골 등 취락지구 18곳 34만 6000평과 고등동 일대 지구단위계획구역 6만 9000평이다. 이들 지역에 대해 그린벨트해제조치가 내려질 경우 단독주택과 슈퍼마켓,사무실,휴게음식 점 등 1종 근린생활시설 건축이 가능해 진다. 한편 이번 해제대상지역 가운데 상당수가 판교 또는 서울시계와 접하고 있는 데다 그린벨트 해제가 예상돼 3∼4년 전부터 부동산투기 열풍에 시달려 왔다. 성남 윤상돈기자 yoonsang@seoul.co.kr

내년 봄 분양예정인 경기도 판교신도시 아파트 가운데 무주택자들이 노릴 만한 아파트는 중소형이다.특히 전용면적 25.7평이하는 무주택 1순위자들의 독무대가 될 전망이다. 따라서 무주택 1순위자가 아니라면 전용면적 102㎡(30.8평)이하,102㎡(30.8평)초과 또는 135㎡(40.8평)초과 청약예금으로 평형을 변경하는 것이 당첨확률을 높이는 지름길이다. 청약부금 가입자가 중·대형 평형에 청약하기 위해서는 청약예금으로 전환한 뒤 예치금을 늘리면 된다.단,변경한 날로부터 1년이 경과해야 큰 평형으로 청약이 가능하며 그 이전까지는 기존 평형에 청약해야 한다. ●성남무주택자 내집마련 유리 중형 임대아파트를 공급하지 않고 국민임대주택이 전용면적 18평 이하로만 이루어졌다고 가정한다면,전용면적 25.7평 이하인 총 물량 1만 9600가구에서 6000가구(국민임대)를 뺀 1만 3600가구가 일반 분양물량이다.성남거주자에게 4080가구(30%),수도권 거주자에게 9520가구(70%)가 배정이 된다. 여기서 다시 성남지역 무주택 1순위자 4080가구 중 75%인 3060가구,수도권 무주택 1순위자 9520가구 중 7140가구가 우선 공급된다. 성남 거주 무주택 1순위자에게는 성남 무주택,수도권 무주택,성남 1순위,수도권 1순위 등 네 번의 청약기회가 주어진다. 반면 수도권(서울,인천포함) 무주택 1순위는 수도권 무주택,수도권 1순위 등 두 번의 청약기회를 갖게 되므로 성남 무주택 1순위자가 더 유리하다. ●이런 점을 주의하자 청약저축 가입자는 청약예금으로 전환이 가능한 반면 예금 가입자는 저축으로 전환되지 않는다.또 판교를 노리고 통장을 전환하거나 평형을 바꿨다면 2년 내에는 평형변경이 안된다. 내년에 원가연동제,채권입찰제가 실시되면 원가연동제가 적용되는 전용면적 25.7평이하 물량은 지금보다 20∼30% 내려가지만 채권입찰제에 해당되는 25.7평 초과 물량은 분양가가 지금보다 10∼20% 오른다. 이런 이유로 무주택1순위자들과 청약경쟁을 피하기 위해 중·대형 평형에 청약한다면 평당가격이 1500만원을 넘어설 수 있다는 점을 알아야 한다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

내신 성적을 많이 반영하는 대학입학제도 개선안이 강남 집값에는 어떤 영향을 미칠까. 오는 2008년부터 대입 수능점수를 폐지하고 내신 위주로 신입생을 뽑는 것을 골자로 한 대학입학제도 개선안에 발표되면서 강남 집값 향방에 관심이 쏠리고 있다.가격이 떨어질 것이라는 주장과 별 영향이 없을 것이라는 주장이 팽팽히 맞서있다.강남 집값이 오를 때마다 교육문제가 제기됐던 터라 이번에 나온 대입 개선안도 어떤 형태로든 시장에 영향을 미칠 것이라는 관측이 지배적이다. 많은 부동산 전문가들은 대입제도 개선안이 교육의 지역 평균화를 가져오고 ‘강남=교육 특구’라는 인식도 사라져 아파트값이 떨어질 것으로 보고 있다.하지만 강남 아파트 값은 이미 거품이 상당 부분 빠졌고,집값 상승 원인이 교육 뿐만 아니라 다양한 분야에 걸쳐있어 대입제도 개선안이 직접적인 영향을 주지는 않을 것이라는 견해도 만만치 않다. ●“강남 아파트값 떨어진다.” ‘교육1번지’ 강남의 위세가 떨어지면 아파트값도 덩달아 떨어질 것으로 보는 견해다.인터넷 수능강의 등으로 대치동 일대 유명 학원가에 찬바람이 불고 있는 것과 같은 맥락이다. 강남 집값 하락을 점치는 사람들은 대치동 일대와 목동 아파트값 하락이 눈에 띌 것으로 전망했다.더 이상 학군 프리미엄을 기대할 수 없다는 판단에서다.이번 여름 방학 특수가 사라지고 전셋값이 떨어지는 현상을 강남 집값 하락의 서막으로 보고 있다. 주거환경연구원은 최근 강남·서초·송파·강동구 등 500가구를 대상으로 설문조사를 벌인 결과 “대입제도 개선안이 본격적으로 실시되면 강남 아파트를 찾는 수요가 떨어지고,특히 매매값보다 전셋값이 많이 떨어질 것”이라고 밝혔다. 강남 지역 임차인 가구의 44.3%가 ‘자녀 교육’을 위해 강남에 거주하고,자기 집을 가진 사람과 임차인을 구별하지 않고 질문한 결과 중고생 이상 자녀를 1명이상 둔 가구의 56.5%는 ‘교육 때문에 강남에 산다’고 답했다.따라서 대입제도가 바뀌어 강남 교육 특구의 이점이 사라지면 아파트 수요가 감소하고 당연히 집값·전셋값 하락으로 이어질 것이라는 분석이다.회사원 김창수씨는 “아이들 교육을 위해 강남으로 이사하려던 계획을 새로운 입시제도 때문에 취소하게 됐다.”며 이같은 주장을 뒷받침했다. 교육문제와 직결되지는 않았지만 강남을 대체할 만한 새로운 도시 건설도 강남 집값 하락을 부채질할 것으로 보인다. 내년부터 판교 신도시 아파트가 분양을 시작하고,상암 택지지구 등 빼어난 입지를 지닌 단지가 건설되면서 강남 아파트값은 하향 안정세를 유지할 것으로 보고 있다.2007년 판교 신도시 아파트 입주부터 집값 선도지역이 강남에서 판교·상암 등으로 바뀔 수도 있다는 견해도 조심스럽게 나온다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “아파트값도 시장가격”이라며 “수요가 줄어들면 값도 떨어질 수 밖에 없을 것”이라고 전망했다. ●“직접 영향 없다.” 대입제도 개선안이 강남 집값에 직접적으로 영향을 주지 못할 것이라는 주장도 설득력을 갖고 있다.설령 강남 집값이 떨어지더라도 그 원인을 교육문제가 아닌 다른 곳에서 찾아야 한다는 것이다. 강남 아파트 수요 곡선을 움직이게 하고 집값에 영향을 끼치는 힘은 교육 문제가 아닌 다른 요인에 있으므로 대입제도 개선만으로 강남 집값을 잠재우기에는 한계가 따른다는 주장이다.강남 아파트값이 집값 상승을 주도하는 것은 빼어난 입지,명품 브랜드 선호,저금리와 투기수요에 있는 만큼 이러한 원인을 제거하지 않고는 강남 집값이 폭락하지 않을 것이라는 논리다. 강남 집값이 상승 원인은 오히려 문화·쇼핑·의료 등 각종 편익시설이 풍부하고 입지여건이 빼어나기 때문이지 결코 교육 여건이 좋아서가 아니라는 것이다. 특히 저금리가 이어지고 마땅한 강남 아파트를 대체할만한 투자 상품이 떠오르지 않는 한 강남 아파트값은 쉽게 떨어지지 않을 것으로 보는 전문가가 많다. 김태호 부동산랜드 사장은 “강남 집값 파동은 교육문제가 전부는 아니다.강남 아파트 대기 수요는 많다.”면서 “구매 욕구는 풍부하나 구매 능력이 따르지 않아 수요로 이어지지 않고 집값이 잠잠할 뿐”이라고 진단했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

분양시장이 실수요자 위주로 재편되고 있다.경기침체 등으로 투자자가 재미를 보지 못하면서 실수요자들만 분양시장에서 청약을 하고 있기 때문이다. 그러나 실수요자들도 자신이 어떤 통장을 가졌는지,또 현재 위치에서 어떻게 청약을 해야 하는지 제대로 아는 경우는 많지 않다.청약통장별,순위별 청약전략을 소개한다. ●어떤 통장이 있나 청약통장은 청약예금,청약부금,청약저축 등이 있으며 통장에 따라 불입액과 방식,아파트 종류,평수가 달라진다.청약예금,청약부금은 모든 시중 은행에서 가입할 수가 있지만 청약저축은 국민은행,농협,우리은행에서만 취급한다.만 20세 이상이면 누구나 1개의 청약통장을 만들 수가 있지만 청약저축은 무주택가구주만 들 수 있다. 청약통장을 사용해 당첨되었다가 당첨을 포기하면 청약통장의 청약자격이 상실된다.신규로 재가입해 일정기간 경과한 후(6개월이 지나면 2순위,2년이 지나면 1순위) 다시 청약신청을 해야 한다.다시 말해 청약통장은 재사용이 불가능하다는 얘기다. 또한 투기과열지구내에서 당첨이 되었다면 신규로 통장을 만들어도 5년간 1순위가 될 수 없다.2순위 청약은 가능하다.예비당첨자일 경우 계약을 하지 않으면 청약통장이 유효하지만 계약을 하게 되면 청약통장을 사용할 수 없게 된다. 부모와 별도 가구를 구성,무주택가구주 자격을 가진 직장 초년생이라면 청약저축에 드는 것이 좋다.금리면에서 청약예금이나 청약부금 보다 유리하며 나중에 청약예금으로도 변경할 수 있다. 집 장만할 종자 돈이 많지 않다면 일정기간 뒤에 분양 전환되는 공공임대 아파트를 노리는 것도 괜찮다. ●신혼부부 청약전략 집이 없는 신혼부부는 청약통장 가입이 필수다.청약통장은 한사람당 하나만 가입할 수 있으므로 가구주인 사람은 가구주만이 가입할 수 있는 청약저축을 들어 임대아파트나 공공분양아파트를 노리는 것이 좋다. 다른 배우자는 청약예금이나 부금을 들어 민영아파트를 노리는 것이 좋다.둘 다 1순위가 되는 시점에는 청약통장으로 자유롭게 원하는 곳 모두 1순위로 청약할 수 있기 때문에 그만큼 기회의 폭이 넓다고 할 수 있다. 또한 청약저축은 청약예금의 예치액만큼 불입이 되면 예금으로 전환이 가능하므로 임대아파트에 뜻이 없는 사람은 금리가 높은 청약저축에 들었다가 예금으로 전환하든,예금으로 바로 가입하든 가입자의 선택에 달려 있다. ●무주택 우선 공급 활용방법 무주택 1순위자는 투기과열지구 내에서 만 35세 이상의 사람으로 5년간 당첨사실이 없으면서 무주택자인 가구주를 말한다.현행제도는 무주택 가구주에게 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 건설량의 75%를 우선 공급하게 돼 있다.무주택 기간은 최근 5년간 지속적으로 무주택이어야 하고 가구주 기간은 주민등록상 가구주로 등재돼 있는 전체 기간이 5년이상이어야 한다.무주택자는 일반 1순위자와 다른 날짜 또는 같은 날짜에 청약하되 금융기관이 이를 구분해 접수한다.이후 무주택청약자는 먼저 추첨을 실시해 당첨자를 선정하고,무주택 추첨에서 떨어진 사람은 다시 일반 1순위와 경합하므로 무주택자는 1회 청약으로 두 번의 추첨기회가 주어지는 셈이다. 수도권에서 무주택 1순위자라면 경기도 판교신도시를 노릴 필요가 있다.만약 떨어진다면 서울이나 수도권 지역 택지지구 아파트에 청약하면 된다. ●평형변경은 이렇게 1순위가 되면 평형변경이 가능하며 횟수에는 제한이 없지만 일정기간(2년)에 한번씩만 평형변경이 가능하다.무주택 1순위자면서 청약예금 전용면적 135㎡ 초과에 해당되는 청약예금통장을 가지고 있다면 청약예금을 최초모집공고일전까지만 전용면적 102㎡ 이하인 청약예금으로 변경하면 바로 85㎡ 이하에 해당되는 아파트에 청약이 가능하므로 청약시 무주택우선순위 혜택을 받을 수 있다. 다만 큰 평형에서 작은 평형으로 변경할 때는 바로 작은 평형으로 사용이 가능하지만 작은 평형에서 큰 평형으로 청약통장을 변경할 경우 1년간은 기존 평형으로 청약해야하며 전환 1년 후부터 변경한 평형에 청약할 수 있다. 일반적으로 청약저축을 청약예금으로 바꾸려면 납입액 한도내에서 청약예금으로 전환할 수 있다.서울거주 청약저축 가입자의 경우 총 300만원을 납입했을 때,청약예금 300만원(전용면적 85㎡이하)으로 변경이 가능하며 변경 후 바로 1순위가 가능하다. 청약부금을 청약예금으로 바꾸려면 1순위 요건인 2년이 지나 예치금이 최소 300만원(서울기준)이 돼야 하며,매월 불입한도액은 최고 50만원으로 2년이면 예금으로 바꿀 수 있다. 청약예금 가입자은 청약예금 예치후 일단 2년이 지나 1순위가 돼야 한다.평형 전환신청후 1년이 지나야 변경된 평형에 청약이 가능하며 그 이전까지는 기존 평형대로 신청 해야 한다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

들녘뿐만 아니라 아파트 공급 시장에도 풍성함이 찾아오는 계절이다. 여름 비수기를 맞아 아파트 분양을 미루던 업체들이 가을 분양 시장을 겨냥,대규모 공급에 나섰다.서울,수도권에서 아파트 청약을 기다려온 소비자들은 선택의 폭이 넓어졌지만 건설사들은 ‘청약 대전’을 치러야 할 것 같다. ●서울 동시분양 중소형서 대형까지 10월 초 분양을 시작할 서울 9차동시분양은 다른 때와 다른 모습을 띨 것으로 보인다.물량이 풍성하고 입지가 빼어난 곳이 많아 청약통장가입자들의 관심이 쏠리고 있다. 닥터아파트에 따르면 모두 17곳에서 1658가구가 분양될 예정이다.입지가 빼어난 강남권 아파트 분양에는 청약경쟁률이 치열할 것으로 전망된다. 대부분 실수요층을 겨냥한 중소형 평형이다.반포동 SK뷰(53∼84평형),도곡동 아이파크(53∼70평형)는 50평형 이상의 대형 평형으로 분양한다. 눈에 띄는 단지로 강동구 암사동 강동시영 2차 아파트가 있다.현대건설과 대림산업이 시공을 맡았다.1622가구 가운데 조합원분을 뺀 172가구를 일반 분양한다.24평형 142가구,33평형 30가구.지하철 5호선 명일역이 걸어서 5분 거리에 있다.올림픽대로 진입이 쉽다.서초구 반포동 SK뷰 아파트도 교통·편익시설 등이 가까워 인기를 모을 예정이다.53∼82평형 63가구를 일반 분양한다.지하철 3,7호선을 갈아탈 수 있는 고속터미널역까지 걸어서 10분 거리다.신세계백화점,현대백화점,강남성모병원 등이 가깝다. 현대산업개발은 강남구 도곡동 현대연립을 헐고 53∼70평형 58가구를 지어 28가구를 일반 분양한다.지하철 3호선 양재역까지 걸어서 10분 정도 걸린다. 강북에서는 대규모 재개발 아파트 단지를 노릴 만하다.삼성물산건설부문은 성북구 하월곡동 월곡3구역을 재개발해 787가구를 지어 367가구를 청약통장 가입자에게 분양한다.대우건설은 동대문구 이문동에서 푸르지오 32평형 101가구를 일반 분양할 계획이다. 한신공영은 도봉구 창동에서 31∼43평형 198가구를 일반 분양한다.창동역이 걸어서 6∼7분 거리.동부간선도로 이용도 쉽다. 금호건설은 구로구 오류동에서 재개발 아파트 182가구를 지어 23평형 50가구,24평형 17가구,31평형 38가구 등 105가구를 일반 분양한다.경인선 오류역이 걸어서 10분 거리다. 수도권에서는 인천 논현지구와 화성 동탄신도시 1단계 분양이 주도할 것으로 보인다. 동탄신도시 아파트 분양은 서울동시분양 일정과 물려 있어 청약경쟁이 불가피할 전망이다.1단계 분양에는 쌍용건설,월드건설 등 8개사가 6477가구를 공급할 예정이다. ●청약 전략 서울에서 아파트를 분양받을 사람은 입지가 빼어난 강남권 아파트를 청약해볼 만하다.암사동 시영2차·도곡 현대연립 재건축 아파트 등은 높은 경쟁률을 기록할 것으로 보인다. 정광영 한국개발컨설팅 사장은 “서울에서는 분양원가 공개,택지채권입찰제 등의 반사이익을 기대하기 힘들다.”면서 “입지가 빼어난 강남권 대단지 아파트라면 적극 청약해볼 만하다.”고 말했다. 그러나 수도권 택지지구 아파트는 판교 신도시 아파트 분양이 변수다.택지채권입찰제를 적용하고 분양가를 규제할 경우 주변 아파트 시세에도 못미치는 가격에 공급받을 수 있기 때문이다.따라서 기존 아파트 분양가를 적용,공급하는 동탄신도시 1단계 아파트 분양은 시범단지 분양과는 다른 결과가 나올 것으로 전망된다. 무주택 우선청약자와 성남시 거주자들은 섣불리 청약통장을 사용하지 말고 느긋하게 기다렸다가 판교 신도시 아파트 청약을 노리는 것이 나을 듯싶다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

(1) 타이밍이 중요하다=땅값은 단계적으로 오른다.개발 구상 시기에 소문이 돌면서 서서히 오르기 시작,발표 이후 급등한다.판교·파주 주변의 움직임을 보면 개발 단계마다 땅값이 계단식으로 올랐음을 알 수 있다. (2) 도넛 효과를 노려라=개발 중심지보다는 주변 지역 땅값 상승률이 크다.중심지는 수용 등의 조치가 따르는 반면 주변 지역은 거래 가격이 노출되지 않고 상대적으로 땅값이 싸 장기적으로 높은 투자 수익률이 기대된다. (3) 도로를 따라가라=땅값 움직임을 가장 먼저 느끼는 곳은 큰 길과 붙어 있는 땅이다.값이 아무리 싸고 모양이 좋더라도 맹지(盲地)는 쓸모없는 땅이다.접근이 쉬워야 거래가 쉽고 가격 오름세도 크다. (4) 개발계획을 읽어라=도로,택지지구 조성 등 크고 작은 개발 호재는 모두 도시개발계획에서 출발한다.대개 입안 단계부터 개발이 이뤄지는 과정이 주민에게 공개된다.도시계획공람을 따라 다니면 개발 방향을 읽을 수 있다. (5) 정확한 정보만 믿어라=떠도는 소문을 믿다가는 큰 코 다친다.꼭 개발계획을 확인,가능성이 있는 곳인지를 판단한 뒤 결정해야 한다. (6) 발품을 팔아라=땅은 등기부등본과 달리 권리·이용·모양새가 다를 수 있다.임야,하천 옆 땅은 더욱 조심해야 한다. (7) 싼 게 비지떡=내가 먹기 좋은 떡이 다른 사람에 눈에도 띈다.비싸고 모양새 좋은 땅이라야 쉽게 팔 수 있고 투자수익률이 높다. (8) 분수에 맞게 투자하라=자금 능력을 감안해야 한다.욕심이 앞선 나머지 덩치 큰 곳에 투자했다가 자금 동원 길이 막히면 체하기 십상이다. (9) 파는 것도 지혜다=지나친 투자수익률을 기대하다가는 시기를 놓친다.규제에 묶이거나 수용 조치가 따르기 전 적당한 시기에 털고 나오는 전략도 세워야 한다. (10) 눈에 보이는 것만 투자하라=초보자는 그린벨트·택지지구 입주권 등 눈에 보이지 않는 권리에 투자할 때 조심해야 한다.눈에 보이지 않기 때문에 사기꾼들이 득실거리고 있다.