국세청이 ‘집 부자’들을 대상으로 세무조사에 본격 착수한 것은 두 가지 점에 착안해 부동산 가격을 안정시키겠다는 취지다. 한상률 조사국장은 6일 “지난 1개월여 동안 다주택 보유자들의 탈루 실태를 분석한 결과, 생각 이상으로 투기가 심각해 이번에 처음으로 다주택자를 대상으로 세무조사를 실시하기로 했다.”고 밝혔다. 그는 “이를 통해 잠재적 가수요자들의 시장진입을 막아 부동산 가격안정을 꾀하기 위한 것”이라고 조사 이유를 설명했다. 최근의 아파트값 급등의 주요 원인이 부동자금을 많이 갖고 있는 다주택 보유자들의 투기적 가수요에 있다는 진단이다. 국세청은 한 걸음 더 나아가 다주택 보유자들에 대한 세무조사를 통해 주택 공급 확대 효과를 얻겠다는 복안이다.3주택 이상 보유자가 18만 1000가구,75만 2000채나 되기 때문에 10%만 시장에 내놓아도 물량 측면에서만 보면 판교신도시 2∼3개를 건설하는 것과 같은 효과를 얻을 수 있다는 계산이다. 그렇다고 국세청이 다주택 보유자들에 대해 주택 처분을 강제할 수는 없다. 국세청은 이런 점을 감안, 사회지도급 인사 212명에 이어 오는 9월 중순쯤 시작할 3주택 이상 보유자에 대한 세무조사에서는 집 부자들에게 ‘당근’을 제시했다. 지난해 말 대비 8월31일을 기준으로 집값이 5% 이상 오른 지역의 3주택 이상 보유자 중에서 조사 대상자를 고르되, 집을 처분해 3채 미만이 되면 세무조사 대상에서 제외시켜 준다는 것이다. 특히 8월31일을 기준으로 하지만, 그때까지 매매이전 등기가 마무리되지 않았더라도 조사 대상자를 선정하는 시점까지만 등기이전이 이뤄지면 조사에서 제외된다. 이는 매물을 최대한 늘리기 위한 일종의 ‘작전’으로 볼 수 있다. 한상률 국장은 “3주택 이상자에 대한 세무조사 대상자를 선정하는 데 빨라도 2주는 걸린다.”고 말했다. 따라서 세무조사를 9월15일쯤 착수한다고 할 때,8월 말 이전에 주택을 처분하고 매매등기 이전은 9월 초에 이뤄져도 세무조사를 피할 수 있다는 얘기다. 이에 따라 앞으로 1∼2개월 사이 다주택 보유자들이 시장에 내놓을 주택 물량이 얼마나 될지 관심이 쏠리고 있다. 다주택 보유자들에 대한 세무조사를 통해 집값을 안정시킨다는 아이디어는 이주성 청장이 직접 제시한 것으로 전해졌다. 오승호기자 osh@seoul.co.kr

정부와 열린우리당은 6일 부동산 시장 안정을 위해 강남, 분당, 판교 신도시 등 수도권 지역 전역에 중대형 아파트의 공급을 늘리고, 특히 강남지역 등지의 재건축 규제완화도 긍정 검토키로 했다. 당정은 이날 총리공관에서 이해찬 총리와 관련부처 장관, 열린우리당 정세균 원내대표와 원혜영 정책위의장, 김병준 청와대 정책실장 등이 참석한 가운데 제1차 부동산 고위정책 협의회를 열어 이같이 결정했다. 당정은 회의에서 ▲부동산 실거래가 파악 등 거래 투명화를 위한 제도적 기반 마련 ▲세제보완을 통한 투기이익 철저환수 등 투기수요 억제 ▲중대형 아파트 공급확대 ▲서민 주거 안정을 위한 공공부문 역할 확대 등 4가지 원칙에 합의했다. 채수찬 정책위부의장은 브리핑을 통해 “당정은 수요공급을 망라한 종합대책을 8월말까지 마련하고, 불로소득을 차단하는 제도적 장치를 마련해 장기적으로 견고하게 작용하도록 하기로 했다.”고 밝혔다. 당정은 주택가격 급등이 풍부한 유동성, 투기이익을 노린 가수요, 강남 등 특정지역의 수급 불균형 등이 복합적으로 작용한 데서 비롯됐다고 보고 특히 수도권 집값 상승 확산을 막기 위해 강남, 분당, 판교에 중대형 아파트 공급을 확대하기로 의견을 모았다. 당정은 이에 따라 강남지역 등지에 대한 중대형 아파트 공급확대 방안과 관련, 재건축 단지의 60% 이하를 국민주택규모인 25.7평으로 구성해야 한다는 소형평형 의무비율을 완화하는 등 재건축 규제 완화를 대안으로 유력하게 검토해 나가기로 했다. 또 중대형 아파트 공급을 원활히 하기 위해선 택지공급이 함께 늘어야 한다는 점을 감안, 공공기관 이전부지 활용도 대안으로 고려할 방침인 것으로 알려졌다. 당정은 투기수요 억제 원칙에 따라 초과이득을 철저히 환수해 부동산으로 인한 불로소득을 원천적으로 차단하는 제도적 장치를 마련키로 하고,1가구 3주택 이상 보유자에 대한 종합부동산세 강화 등을 검토키로 했다. 이어 공공부문 역할 확대를 위해 공영개발 등을 대안으로 상정하고 판교신도시 적용 방법 등에 대해선 추후 논의해 나가기로 했다. 이 총리는 당정협의 모두 발언을 통해 “전 국민 중 주택을 가진 사람이 47%밖에 안되는데 5% 정도가 3∼4채씩을 가지고 있는 것은 사회적으로 바람직하지 않다.”면서 “부동산 투기는 온당하지 못한 사회적 범죄로 온 국민과 함께 이에 대한 정책을 만들어 나갈 것”이라고 말했다. 문소영기자 symun@seoul.co.kr

정부의 일관성없는 ‘플러스 옵션제’정책이 아파트 분양가 상승을 부추긴다는 지적을 받고 있다. 동시에 정부가 주택업계의 요구에 굴복, 슬그머니 일부 품목을 플러스 옵션 대상에서 제외시킴으로써 아파트 실수요자들의 선택권을 박탈했다는 비난의 목소리가 높다. 건설교통부는 플러스옵션제 변경 등의 내용을 담은 주택공급규칙을 개정, 이달부터 시행에 들어갔다고 4일 밝혔다. 건교부는 바뀐 공급규칙에서 홈네트워크시스템, 시스템 냉방기, 바닥재 등을 플러스옵션제에서 제외시켜버렸다. 주택업계 요구를 반영한 결과였다. 플러스옵션제는 분양가 산정시 가구·위생용품·가전제품 등은 제외한 상태에서 입주자가 원할 경우에만 별도로 계약하는 제도. 지난해 1월14일 도입됐다. ●주택업계 손들어 줘 바뀐 공급규칙은 홈네트워크시스템, 바닥 마감재, 시스템에어컨, 싱크대, 욕조 등을 플러스옵션 대상에서 제외, 주택업체가 임의로 옵션계약없이 분양가에 포함시켜 분양할 수 있도록 했다. 지금까지 이들 제품은 플러스옵션제에 포함돼 있어 입주예정자들과 잦은 분쟁의 대상이었다. 특히 시스템에어컨의 경우 전에 살던 집의 냉방기를 사용하려는 입주예정자와 자신들의 사양을 선택할 것을 요구하는 주택업체 사이에 단골분쟁 품목이었다. 이에 따라 주택업계는 한국주택협회 등을 통해 규제개혁위원회에 이들 품목을 플러스옵션제에서 빼줄 것을 요구해왔다. 건교부 관계자는 “시스템에어컨이나 바닥재 등을 플러스옵션제에서 빼달라는 주택업계의 요구를 규제개혁위원회가 수용한 것”이라면서 “다만 TV나 냉장고 등 가구제품과 위생용품은 플러스옵션제를 그대로 유지키로 했다.”고 말했다. 올 가을 용인지역 아파트 입주를 앞둔 최모(46)씨는 “주택업체들의 입장만 반영해 이들 품목을 플러스옵션제에서 제외시킴으로써 분양가가 더 크게 오를 것이 불을 보듯 뻔해졌다.”고 말했다. 주택업계는 이들 품목이 분양가에 포함될 경우 40평형 기준으로 2000만∼3000만원가량 분양가 인상요인이 생길 것으로 추정하고 있다. ●폐지에서 존속으로 오락가락 당초 건교부는 지난 4월 플러스옵션제를 폐지키로 했었다. 그러나 이에 대한 비판론이 일면서 일부 품목은 존속, 일부 품목은 제외하는 쪽으로 방침을 바꾼 것으로 알려졌다. 그러나 이처럼 방침을 바꿔 정작 이달부터 시행에 들어갔지만 바뀐 내용에 대한 자료를 배포하는 등의 조치를 취하지 않았다. 한 시민단체 관계자는 “다른 사안은 정부가 나서 적극적으로 홍보를 하면서도 옵션제 변경내용은 제대로 알리지 않았다.”면서 “고의성이 있다는 느낌이 들 정도”라고 꼬집었다. 소비자문제를 연구하는 시민의 모임 김자혜 사무총장은 “플러스옵션제가 분양가를 낮추고 소비자의 선택폭을 넓히자는 것인데도 이번 조치로 오히려 소비자의 선택폭이 줄고, 분양가만 올라가게 생겼다.”며 보완책 마련이 시급하다고 말했다. 한편 플러스옵션제의 경우 판교신도시 등 택지지구 등에 적용하는 분양가상한제아파트(전용면적 25.7평 이하)에는 적용되지 않는다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

경기도 분당, 과천, 용인과 서울의 서초, 강남, 송파 등 부동산 투기지역으로 지정된 곳이 지난해 말 이후 집값 상승률을 주도한 것으로 나타났다. 분당은 이 기간 누적 상승률이 무려 24.2%로 최고를 기록했다. 4일 국민은행에 따르면 지난해 말 대비 아파트값 상승률은 전국 평균 3.7%였으며 서울이 5.7%, 경기도는 4.8%였다. 시·군·구별로는 경기도 분당이 판교 신도시 건설 영향 등에 힘입어 24.2%로 최고를 기록했고, 뒤이어 과천 23.7%, 용인은 18.8% 올랐다. 서울에서도 강남권인 서초는 18.2%, 강남 14.8%, 송파는 14.4% 상승했다. 이와 함께 국민은행이 이날 발표한 ‘6월 전국 주택가격 동향 조사자료’에 따르면 지난달 서울의 아파트 가격 상승률이 월중 최고인 1.2%에 달하는 등 전국의 아파트 값이 큰폭의 상승세를 보였다. 정부는 이에 따라 서울 양천과 영등포 등 21곳을 주택투기 및 주택거래 신고지역 심의 대상으로 올렸다. 과천은 무려 12.1%가 올라 가장 높은 상승률을 보였다. 또 용인(8.1%), 과천과 평촌이 위치한 안양 동안(7.8%), 서초(6.4%), 분당(6.3%), 강남(6.0%) 등의 상승세가 두드러졌다. 이에 따라 경기 군포, 울산 남구, 청주 흥덕구, 경북 구미 등 4곳은 투기지역 심의 대상에, 서울 양천ㆍ영등포, 부산 수영, 대구 동ㆍ북ㆍ달서, 광주 광산, 대전 서, 수원 영통, 성남 수정, 고양 일산, 안양 동안ㆍ만안, 의왕, 충북 청원, 충남 공주, 포항 북 등 17곳은 거래 신고지역 후보에 올랐다.6월 전셋값은 계절적 비수기에 따른 전반적인 안정세가 이어졌다. 지역별로는 서초(2.5%), 강남(0.9%), 대구 남(1.3%), 용인(3.3%), 수원 영통(2.1%)의 오름폭이 컸던 반면 서울 강서(-1.4%), 강북, 광진(이상 -0.7%), 경기 남양주(-1.5%), 부산 남ㆍ해운대(-1.0%) 등은 많이 내렸다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

‘투기수요냐, 실수요냐.’집값 상승의 원인을 놓고 정부내에서 적잖은 논쟁이 벌어지고 있다. 진단에 따라 8월 말에 나올 부동산 대책도 달라질 만큼 논쟁의 향방에 귀추가 주목되고 있으나 접점을 찾기가 쉽지 않을 것이라는 전망이다. 정부 고위관계자는 3일 “최근 발표된 부동산 대책을 살펴보면 공급확대보다 수요억제쪽에 상당히 치중된 점을 알 수 있다.”며 “실수요 측면을 무시한 이같은 정책은 단기적인 효과를 거둘 수 있으나 장기적으로 시장의 반발을 살 수 있다.”고 경고했다. 국세청의 다주택자에 대한 세무조사나 금융감독위원회의 투기지역내 담보대출 제한 등은 집값 상승의 주범을 무조건 ‘투기수요’로만 보겠다는 현 정부의 의지 표명이다. 한덕수 부총리 겸 재정경제부 장관이 지난주 1가구 다주택자에 대한 보유세 중과 등의 방침을 거듭 밝힌 것도 같은 맥락이다. 그러나 정부내 다른 고위관계자는 집값 상승의 ‘진원’은 판교 신도시로,‘시장의 실패’가 아닌 ‘정책의 실패’에 있다고 말했다. 판교는 중대형 아파트에 대한 실수요를 충족시키기 위해 탄생했는데 저소득층과 서민층 위주의 주택정책이 강조되면서 ‘시장내 수급전망’이 틀어지기 시작했다는 것. 산업자원부와 건설교통부 관계자는 “강남에서 고밀도 규제완화가 쉽지 않은 만큼 서울 외곽에 기존의 신도시와 성격이 다른 ‘고급형 베드타운’을 짓자는 게 정책적 판단이었다.”며 “그러나 지금은 공공개발까지 거론되는 등 판교건설의 취지가 사라졌다.”고 말했다. 판교에 소형 임대주택의 공급비율이 높아지고 중대형 아파트의 분양시기가 늦춰지면서 판교만 바라보던 상당수 중산층들이 분당 등 주변지역으로 눈을 돌린 게 최근 발생한 ‘부동산 대란’의 주범이라는 것. 주택정책을 주관하는 건교부는 이같은 실수요가 존재하기에 아직도 공급확대가 ‘원초적 해법’이라는 데 주저하지 않는다. 추병직 건설교통부 장관이 지난달 10일 신도시 추가 건설을 밝혔다가 이틀만에 번복한 것은 분배정책을 강조하는 참여정부의 ‘실세’에 제동이 걸렸기 때문이라는 뒷말이 무성하다. 한 부총리도 같은 날 쾌적한 주거환경을 위한 추가적인 신도시 건설에 동조했다가 이후 공급확대의 ‘톤’을 점차 낮춰왔다. 정부 관계자는 “교통난을 해결하기 위해 지하철을 뚫으면 완공될 때까지 교통체증은 더 늘게 마련”이라며 “그러나 이같은 문제로 지하철 건설을 미루면 교통문제는 영원히 해결할 수 없다.”고 강조했다. 신도시 건설로 주변 집값이 상승할 수 있으나 어디까지나 단기적 문제이며 해결책은 시장에 맡겨야 한다는 논리다. 정부내 공급확대론자들은 공공개발론에도 반대한다. 개발이익을 환수, 분양가를 낮추겠다는 의도이지만 아파트의 질적인 하락으로 이어져 실수요층이 외면하거나 나중에 재건축 등을 위한 ‘투기의 장’으로 전락할 수 있다는 것. 반면 청와대와 재경부 등은 공급확대는 장기적으로 추진할 사항이지만 우선은 투기수요로 인한 ‘시장의 불안’을 해소하는 게 급선무라고 생각한다.‘중산층의 실수요’라는 표현도 따져보면 ‘투기를 위장한 가수요’에 불과하다고 본다. 강남권 아파트의 취득자 10명 가운데 6명이 3주택 이상 보유자로 드러난 게 이를 반영하지 않느냐는 시각이다. 정부 고위관계자는 “부동산 대책마련을 위한 당정기획단이 이같은 시각차를 좁히기 위해 거의 매일 회동하고 있다.”며 “그러나 당·정·청 및 부처내 ‘파워게임’과도 무관치 않은 데다 시장에 투기수요와 실수요가 혼재해 이를 구분한 정책을 마련하는 데에는 한계가 있을 것”이라고 지적했다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

서울 강남지역의 아파트 취득자 10명 중 6명이 3주택 이상 보유자인 것으로 드러났다. 이같은 투기적 가수요로 인해 강남지역 집값은 최근 5년 사이 3배 가까이 치솟은 것으로 조사됐다. 이에 따라 국세청은 전체 인력의 60%인 9700명을 부동산투기 단속에 투입, 다주택보유자에 대한 탈세 및 자금출처조사와 변칙 상속·증여, 다주택보유자의 관련기업에 대한 세무조사를 실시하기로 했다. 국세청은 수도권에 집을 여러 채 갖고 있는 사람들이 한 채 이상 팔면 판교급 신도시 2∼3개를 새로 공급하는 효과를 거둘 수 있을 것으로 보고, 시장에 매물로 나오도록 하기 위한 강도높은 대책을 마련하고 있다. 국세청은 1일 부동산가격이 급등한 강남지역 9개 아파트 단지의 거래량을 분석한 결과,2000년 1월부터 지난 6월까지 전체 거래량 2만 6821건 가운데 3주택 이상 보유자의 취득건수는 1만 5761건으로 58.8%에 달했다고 밝혔다.2002년과 2003년에는 3주택 이상 보유자 비율이 61.8%,60.0%나 됐다. 이들 지역의 평균 아파트가격은 2000년 1월 3억 7700만원에서 올 6월 10억 6500만원으로 2.82배(평균 상승금액 6억 8800만원)나 치솟았다. 강남구 대치동 은마아파트 34평형은 2억 5500만원에서 8억 500만원으로, 강동구 둔촌동 1단지 25평형은 2억 7000만원에서 7억원으로, 강남구 개포 우성2차 45평형은 6억 1500만원에서 15억 3500만원으로 각각 올랐다. 또 강동 주공 1단지 15평형은 1억 6500만원에서 6억 4000만원으로 3.88배나 올라 최고의 상승률을 기록했다. 9개 아파트 단지는 서울 강남구 5개, 송파구 1개, 서초구 1개, 강동구 2개 등이다. 이와 관련, 이주성 청장은 이날 열린 전국 지방국세청 조사국장 회의에서 “부동산가격 급등지역의 아파트 거래량 분석 내용은 투기적 가수요가 아파트가격 상승의 원인임을 극명하게 보여주는 것”이라고 밝혔다. 이 청장은 “다주택보유자에 대해서는 주택 취득·양도 과정에서 세금 탈루가 있는지 철저히 검증하라.”고 지시하고 “최근의 부동산투기 조사는 국세청이 명예를 걸고 추진하는 업무인 만큼 모두 힘을 합쳐 투기 근절에 최선을 다해달라.”고 당부했다. 국세청은 다주택 보유자의 명의 위장이나 딱지거래 등 부동산거래실명법, 주택건설촉진법 위반 여부도 철저히 검증해 관계기관에 청약 취소 등을 요청키로 했다. 오승호기자 osh@seoul.co.kr

판교 신도시 분양을 놓고 청약통장 가입자들이 혼란을 겪고 있다. 공영개발 방식을 택할 것으로 알려진 가운데 전용면적 25.7평 이상 중대형 아파트 물량을 줄이고 임대 아파트 중심의 신도시로 개발해야 한다는 주장이 나오고 있다. ●공영개발땐 임대 늘어 ‘저축´ 가입자 유리 부동산 전문가들은 개발 방식이나 평형별 배정이 아직 확정되지 않았지만 일단 오는 11월 일괄 분양이 물건너간 만큼 청약전략을 다시 짜야 한다고 조언한다. 공영개발 도입으로 임대주택이 늘어나는 것을 가정할 수 있다. 이렇게 되면 청약저축 가입자들의 청약 기회는 확대된다. 반면 청약예금 가입자들에게 돌아갈 몫은 그만큼 작아진다. 따라서 청약저축 가입자들은 예금통장으로 전환하거나 서둘러 통장을 사용하지 않고 차분히 기다려야 판교 청약 기회를 잡을 수 있다. ●부금·예금 예치금 증액 신중히 청약부금이나 청약예금 300만원(서울 기준) 가입자 중 전용 25.7평 초과 중대형 아파트 청약을 위해 예치금 증액을 실행한 사람은 피해가 불가피하다. 통장 예치금을 변경하면 2년 동안 예치금 증액이나 감액이 금지된다. 불입 횟수가 적은 청약저축 가입자가 중대형 민영 아파트에 청약하기 위해 예금통장으로 변경한 경우도 손해를 본다. 청약저축은 동일순위라 할지라도 당첨자를 결정하는 방법이 무주택세대주 연수, 납입총액, 납입횟수 등에 따라 우선 당첨이 결정된다. 또 한번 청약저축에서 청약예금으로 통장을 바꿨다면 다시 예금에서 저축으로 바꾸는 것은 불가능하다. 중대형 아파트 분양 일정은 일단 내년 상반기 이후로 넘어갔다. 공영개발 방식으로 임대 아파트를 늘린다면 신도시 개발계획 자체를 다시 짜야 하기 때문에 더 늦어질 수도 있다. ●분양 늦어져 예금 1순위 증가도 감안해야 중대형 민영 아파트 물량이 줄어들지 않더라도 분양 시기가 당초 11월에서 내년으로 지연되기 때문에 청약통장 가입자 증가로 청약 자격자가 늘어나 경쟁률은 예상보다 치열해질 수 있다. 한편으로는 청약예금 예치금을 증액하는 경우는 분양이 연기돼 청약할 수 있는 기회를 얻을 수도 있다. 다만 통장을 갈아탈 경우 1년을 기다려야 원하는 평형에 청약할 수 있고, 그 전에는 종전 청약통장 자격을 유지한다. 확정되지 않았지만 중형 공공임대 아파트를 확대 공급하고 청약저축과 청약부금 가입자에게도 청약자격을 주는 방안이 검토되고 있기 때문에 저축가입자는 예금으로 성급하게 청약통장을 변경할 필요는 없을 것 같다. 일단은 정책의 변화를 지켜본 뒤 청약 여부를 결정하는 것이 바람직하다. 판교만 노릴 것이 아니라 주변 국민임대주택단지 아파트 청약도 생각해볼 수 있다. 치열한 청약전략을 피하고 입지가 빼어난 단지를 고를 수 있다. 성남 도촌·의왕 청계·고양 행신2지구 등이 대표적인 국민임대단지다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

‘정감록’엔 ‘도선비결’(道詵 訣)이 포함돼 있다. 한국 풍수지리설의 원조로 평가받는 신라말의 선승(禪僧) 도선의 저작이란 이야기인데, 도선(827∼898)의 스승이라는 중국 당나라의 고승 일행(一行)이 한국의 미래를 예언하는 형식이다. “임진년에 섬 오랑캐가 나라를 좀 먹으면 송백(松栢)에 의지하라. 병자년에 북쪽 오랑캐가 나라 안에 들끓으면 산도 불리하고 물도 불리하다. 궁궁(弓弓)이 이롭도다.” ‘정감록’ 곳곳에 나오는 주장이 ‘도선비결’에도 그대로 나온다. 정씨가 세 이웃의 도움을 받아 세 아들과 함께 계룡산(鷄龍山)에 도읍한다는 내용도 ‘도선비결’에서 발견된다. 요컨대 고승 도선이 이미 9세기에 조선왕조의 멸망과 정씨의 계룡산 도읍을 예언했다는 것이다. ‘삼국사기’와 ‘고려사’에 따르면 도선은 고려왕조의 등장을 정확히 예언했다고 한다. 하지만 이상하게도 정감록에 실린 ‘도선비결’에는 고려에 관한 예언이 한 줄도 보이지 않는다. 그 대신 조선왕조와 정씨왕조의 계승만 언급되어 있다. 과연 ‘도선비결’을 도선이 직접 저술한 것으로 볼 수 있을지 의문이다. 도선은 누구기에 사후 1000 년이 지난 다음에도 정감록의 중요한 부분을 차지하는 예언서의 저자로 논의되는지가 문득 궁금해진다. 예언가 도선의 정체를 알아 보고, 그가 보급한 풍수지리설이 국운의 예언에 관여하게 된 역사적 과정을 조사해 보자. ●신라 말 풍수지리설은 예언의 중심으로 떠올라 도선은 출생부터 남달랐다고 한다. 조선 세종 때 채집된 민간의 전설에 따르면, 도선은 하늘이 점지한 아이였다. 이야기는 영암에 사는 최씨의 밭에 열린 오이에서 시작된다. 문제의 오이는 길이가 한 자를 넘어 보는 사람마다 신기하게 여겼다는데 하루는 최씨의 딸이 그 오이를 몰래 따먹었다. 그러자 저절로 태기가 있어 아들을 낳게 되었다. 최씨는 아비 없는 자식을 낳았다며 딸을 꾸짖고 아이를 대숲에 버려 두었다. 여러 날 뒤 딸이 대숲에 가서 살펴 보니 비둘기가 날개로 아이를 감싸주고 있었다. 사람들이 모두 신기하게 여겼고 딸은 아이를 데려다 길렀다. 아이는 장성하자 머리를 깎고 중이 되었는데 이름을 도선(道詵)이라 하였다고 한다(세종실록지리지, 전라도 나주목 영암군). 아이를 비둘기가 날개로 감싸주었다는 대목은 고구려의 시조 주몽의 설화를 연상하게 한다. 물론 주몽과 다른 점도 있다. 이를 테면 주몽이 하늘의 손자라면 도선은 땅의 손자다. 오이는 땅의 기운이 열매 맺힌 것이라 땅의 아들로 봐야 하며, 그것도 매우 큰 오이라 하였으므로, 보통 아들은 아닌 것이다. 이를 테면 땅 임금의 손자나 다름없는 도선은 태어날 때부터 세상에서 제일가는 지관(地官)이 되게끔 예정되어 있었다고 봐야 한다. 물론 이 설화라는 것은 후대에 지어낸 이야기가 분명하다. 그러나 그만큼 도선이 지관으로서 명성이 유별났다는 뜻으로 풀이된다. 역사상 도선이 예언가로 처음 등장하는 것은 그가 쉰 살쯤 되던 서기 876년께였다. 당시 신라는 내란기였고 민생은 도탄에 빠져 있었다. 도선은 하늘의 명을 받아 송악군으로 갔는데 마침 왕건의 아버지 융건이 집을 짓고 있었다. 도선은 집을 다시 고쳐 지으라며 왕건의 출생을 예언했다. 그리고는 한 권의 책을 건네주면서 훗날 왕건이 장성하면 이 책을 꼭 전하라고 부탁하였다. 때가 되어 왕건은 그 책을 펼쳐보았고 자신이 천명을 받아 왕이 될 줄을 확신하게 되었다고 한다. 이런 내용은 고려 전기에 최유청이 쓴 도선의 비문에 자세히 나와 있다(先覺國師 證聖慧燈 塔碑). 정리하면, 도선은 왕건의 출생과 고려 건국을 정확히 예언했다는 말이다. 그런데 도선의 예언은 한국 고대의 예언과는 색다른 방식에 근거했다. 고대의 예언은 해, 달, 별 등 천체의 움직임이나 동물, 식물의 변화를 통해 앞일을 내다보는 것이 일반적이었다. 도선은 그런 전통을 계승하면서도 한 가지 새로운 요소를 부각시켰다. 바로 풍수지리설이었다. 왕건의 아버지에게 집을 고쳐 지으라 했을 때 그가 한 말이 흥미롭다.“이곳은 지맥이 임방(壬方)인 백두산에서 시작하여 수모(水母)의 나무를 줄기로 삼다가 말머리 명당에서 그칩니다. 그러므로 그대 또한 물의 운명이군요. 마땅히 물의 대수(大數)에 따라서 집을 지어야 합니다.36구라야 천지의 대수에 부응하겠고, 그러면 내년에 반드시 성자(聖子)를 낳게 됩니다. 부디 아이의 이름을 왕건이라 하십시오.” 도선의 이 말은 ‘고려사’ 세계(世系)에 실려 있다. 단 몇 줄밖에 안 되는 간단한 내용이지만 거기서 우리는 도선의 사상적 근원을 뚜렷이 알 수 있다. 그는 풍수지리설에 음양오행설을 단단히 결합시켰던 것이다. 집터의 성격을 물(水)로 읽었고, 주인의 운명도 그와 똑같은 것으로 본 것이 그 증거다. 더욱이 주인이 살 건물까지도 물이 되어야 한다면서 36칸 집으로 고쳐짓기를 요구했다. 오행설에서는 물을 1 또는 6으로 본다. 그 가운데 1은 작은 물,6은 큰물이다. 따라서 큰물의 조합은 6에 6을 곱한 36이 되므로 ‘36구’설을 폈던 것이다. 도선은 그 명당 기운을 살리려면 집도 터의 성격에 맞아야 한다고 했다. 그러면 ‘성자’ 즉, 미래의 임금을 아들로 얻는다고 하였다. 그런데 따지고 보면 도선은 왕건 집안이 살던 송악과는 무관한 사람이었다. 그는 선종(禪宗)의 일파인 지리산 동리산의 혜철(慧澈) 스님의 제자로 전남 광양의 옥룡사(玉龍寺)에 오랫동안 주석했다. 줄곧 거기 머물다가 후백제가 건국된 지 7년 만인 898년에 입적하였다. 궁예의 태봉이 건국되기 3년 전이었다. 따라서 당시의 세력 판도를 기준으로 보면 도선은 견훤의 세력권 내에 있었다. 그는 평생 견훤과 어떠한 마찰도 없었다. 그런 도선이 정말 왕건의 가문과 밀접한 관계였는지는 단언하기 어렵다. ●도선은 왕건가문보다 견훤과 밀접한 관계 도선의 행적에 관한 ‘고려사’의 기록은 액면 그대로 믿기 어렵다는 말이다. 또 다른 예로 ‘고려사’는 도선이 중국에 유학해 일행에게 풍수지리를 배웠다고 했지만 그것은 명백한 오류다. 도선은 중국에 유학한 적이 없었다. 참고로, 도선의 스승 혜철과 제자 경보(慶甫,868∼948) 두 사람은 유학했다. 왕건 가문과 밀접한 관계를 가졌던 것은 다름 아닌 경보였다. 그는 후백제가 망하기 직전에 고려태조와 접촉하였다. 그럼 그 때까지는? 당연한 이야기겠지만 도선이든 그 제자인 경보든 후백제를 위해 봉사했다고 봐야 할 것이다. 당대 최고의 지관이었던 그들을 후백제의 왕 견훤이 가만히 내버려뒀을 리가 없다. 만일 경보가 오래 전부터 왕건을 추종했다면 후백제 영토 안에서 살아남기도 어려웠을 것이다. 어쨌거나 분명한 사실은 고려가 후삼국을 통일하던 무렵부터 도선의 제자들이 고려왕조에 봉사하기 시작했다는 점이다. 이와 더불어 도선과 고려 왕실의 관계는 차츰 윤색되기 시작했다. 도선 일파가 지관으로서 워낙 이름이 높았기 때문에 가능한 일이었다. 그밖에도 통일신라 말기 또는 후삼국 시기에는 이름난 지관들이 상당수 있었다. 역사책에 이름이 기록된 신라의 감간(監干) 팔원(八元)은 좋은 예다. 팔원은 왕건의 조상 강충을 찾아가 “군(郡)을 산의 남쪽으로 옮기고 산에 소나무를 심어서 바위가 드러나지 않게 하면, 삼한을 통합할 이가 그대의 집안에서 나올 것이다.”라고 예언했다(고려사, 세계). 이것은 풍수지리설에 근거해 새 왕조의 출현을 예측한 최초의 사례였다. 본래 민둥산이었던 부소산에 소나무를 심어 땅의 기운을 북돋웠다든가 그래서 지명이 송악이 되었다든가 하는 이야기도 재미있지만, 이 이야기의 중요성은 도선에 앞서 유명한 지관들이 있었고 그들 역시 풍수지리설을 통해 복잡한 사회현실에 개입하고 있었다는 사실이다. ●도선의 제자들, 고려의 예언계를 평정하다 도선이 죽은 지 150년가량 되던 11세기 중반, 그가 남겼다는 비기(記)가 느닷없이 등장했다.‘도선송악명당기’(道詵松嶽明堂記)라는 비결이었다. 비결 가운데 “서강(예성강) 가에 군자가 말을 몰고 있는 모양을 한 명당이 있다. 태조가 통일한 병신년(936)으로부터 120년이 되는 해에 이곳에 건물(이궁)을 창건하라. 그러면 왕업이 연장될 것이다.”(西江邊 有君子御馬明堂之地.自太祖統一丙申之歲 至百二十年 就此創構.國業延長)라는 구절이 포함되어 있었다. 이에 근거해 조정에서는 부랴부랴 임시 궁궐을 짓는다(‘고려사절요’, 권 4). 어느덧 도선은 고려왕실의 지속적 번영을 위해 동원되는 인물이 되었다. 이것은 물론 도선의 후예를 자처하는 고려의 술관(術官)들이 나서서 하는 일이었다. 그 무렵의 가장 대표적인 술관은 김위제였다. 그만하더라도 도선과의 학맥을 무척 강조하는 편이었다.‘고려사’에는 “신라말에 도선이란 스님이 있었는데, 당 나라에 들어가서 일행(一行)에게 지리의 법을 배웠다. 돌아와서는 비기를 지었다. 그것이 김위제에게 전해져 김위제는 그 술법을 배웠다.”고 기록돼 있을 정도다. 김위제는 도선이 지었다는 ‘도선기’(道詵記)라는 예언서를 인용해 가며 당시의 남경(南京) 즉, 한양으로 도읍을 옮기자고 주장하였다. “고려에는 세 개의 서울이 있게 되리라. 송악은 중경, 목멱양은 남경, 평양은 서경이 되리라.11,12,1,2월은 중경에 머무르고 3,4,5,6월은 남경에 머무르며,7,8,9,10월은 서경에 머물러라. 그러면 36국이 고려의 천자에게 조공을 바칠 것이다.” 도선의 예언서에 나오는 구절이었다.“개국 후 160여년에는 木覓壤(한양)에 도읍할 것이다.”라고도 했다. 그러나 김위제는 한양으로 천도까지 할 필요는 없고 삼경을 돌아가며 머물면 나라의 운수가 장구할 거라고 주장했다.(‘고려사’ 권 122) ●한강 북쪽에 도읍 정하면 나라 부흥 그밖에도 김위제는 도선이 남긴 또 다른 예언서라면서 ‘도선답산가’(道詵沓山歌)를 인용하였다. 그에 따르면, 한강의 북쪽에 도읍을 정하면 “나라가 길이 영원하며 천하의 온 나라가 와서 조공을 바치게 되고 왕족이 창성한다는 것이었다. 그러나 만일 한강을 건너 남쪽에 서울을 두게 되면 나라가 분열되어 나라가 한강을 경계로 이분된다고 말했다.(‘고려사’ 권 122) 또한 김위제는 도선이 지었다는 ‘삼각산명당기’(三角山明堂記)를 인용하면서 삼각산 아래 왕궁을 지으면 신하들 사이에 다툼이 없어지고, 왕실재정이 저절로 풍부해지며, 사방의 인재들이 조정에 가득 차게 된다고 했다. 한 마디로 국정의 운영이 순조롭게 되며 온 나라들이 조공을 바치러 온다고 극찬했다. 요약하면, 한양 즉, 오늘날의 서울은 최고의 명당이라는 것이고, 오늘날 서울의 강북 지역이야말로 나라의 중심이어야 된다고 했다. 만일 강남 또는 한강 이남이 수도로 지정될 경우 나라가 망하고 만다는 식의 이야기다. 이를 현실에 적용한다면, 최근 진행 중인 신행정 수도 같은 것은 전혀 불필요하며, 부동산 개발로 문제가 돼 있는 강남이고 판교고 개발해선 절대 안 된다는 것이다. 이런 내용을 염두에 두면서 서두에서 소개한 이른바 ‘도선비결’의 내용과 잠시 비교해 보자. 다시 말하면 ‘도선비결’은 정씨가 계룡산에 도읍한다는 내용이었다.‘도선답산가’,‘도선기’ 등과는 아무런 유사성도 찾을 수 없는 완전히 다른 예언서다. 좀더 꼼꼼히 살펴 보면 고려시대에 등장한 도선의 예언서들도 내용상 상호 모순 관계에 있다.‘도선송악명당기’는 고려의 수도는 어디까지나 개경이라는 입장을 밝힌 것인데 ‘도선기’는 3경설을 편다. 이에 비해 ‘도선답산가’와 ‘삼각산명당기’는 한양천도를 적극적으로 주장한다. 완전히 다른 내용을 담고 있는 예언서들이다. 이 모두를 고승 도선이 지었다고 볼 수 있을까? 그것은 도선이 아니라, 그의 제자들이 지은 것으로 봐야 옳을 것이다. 김위제를 비롯한 고려의 술관들은 도선이 남긴 풍수지리와 음양오행설의 전통 위에서 국가가 당면한 모든 문제들을 풀려고 하였다. 그러다 보니 국가적으로 중대한 문제가 생길 때마다 그들은 도선의 권위를 빌렸다. 도선의 예언이라고 내세우면 모든 것이 합리화될 수 있을 정도로 그의 능력은 과대평가되었다. 도선은 기껏해야 고려왕조의 출현에 관심을 가졌을 텐데, 그의 제자인 후대의 술관들은 스승의 가르침을 빙자해 국가의 모든 현안에 개입하였다. 고려 후기까지 줄곧 그런 전통이 이어졌다. 예컨대 원나라 생활에 익숙한 충열왕이 중국을 본떠 높은 건물을 지으려 하자 술관들은 그에 반대했다. 반대의 이유는 물론 도선의 예언이었다. 술관들은 ‘도선밀기’(道詵密記)를 들먹였다.“산이 드물면 높은 집을 지어라. 산이 많거든 낮은 집을 지어라. 산이 많으면 양이다. 산이 드물면 음이다. 그런데 우리나라는 산이 많아 만일 높은 집을 짓는다면 반드시 손해를 가져온다.” 만일 이말 대로라면 63빌딩 같은 것은 당장이라도 허물어야 할 판이다. 도선의 제자들은 고려 태조 때부터 높은 건물을 금지해온 것이 고려의 국법이며 이는 바로 자기네 스승의 가르침이었다고 말했다. 만일 “도선의 말을 따르지 않으면 태조의 명령을 좇지 않는 것이 되고, 그 결과는 엄청난 재앙을 불러일으킬 것”이라고 경고했다(고려사, 권 28) 과연 도선이 고층건물을 반대했는지는 알 수 없는 노릇이다. 하지만 술관들의 이런 견해는 많은 사람들의 지지를 받았다. 국가의 비용이 절약되는데다가 백성들의 노역을 줄일 수 있었기 때문이다. 어쨌거나 도선의 제자들은 대대로 고려의 술관으로 위세를 떨쳤기 때문에 도선의 명성은 세월이 갈수록 더욱 높아졌다. 따라서 이른바 도선의 예언서는 어느 것이나 일단 위작(僞作)이라고 봐야 한다. 사실 고려시대에는 예언서를 포함한 음양서(陰陽書) 일반이 조작되는 경우가 많았다. 그 주역은 전문가인 술관과 스님들이었고, 문장에 능한 문사들이 보조적인 역할을 떠맡았다. 그러나 고려시대만 해도 이런 책들을 생산, 소비하는 계층은 수도 개경의 특수층에 국한되었다. ●조선시대까지 이어진 도선의 명성 조선 건국 직후에도 도선의 예언서는 결정적인 위력을 발휘했다. 태종은 개경에서 한양으로 도읍을 옮겼는데 그 때도 도선이 이용되었다. 당시 천도 문제를 실질적으로 담당한 이는 술관 이양달(李陽達)과 정승 하륜(河崙) 등이었다. 하륜은 ‘도선비기’를 존중해 “한수가 명당으로 들어온다는 말”(漢水入明堂之語)에 주목했다. 한편 이양달은 ‘도선비기’에 “서쪽에 공암 있고 붉은 색깔로 글씨 쓴 돌 벽이 있다.”는 구절에 암시를 받아 인왕산에서 붉은 글씨를 찾았고, 결국 경복궁터를 정하게 되었다.(‘필원잡기’, 권 2) 고려의 건국을 예언했다는 도선이 이제는 고려왕조를 무너뜨리고 일어선 조선왕조의 안정과 발전을 보장해 주는 역할을 맡게 되었다. 그러다가 조선왕조의 기틀이 어느 정도 잡히자 도선의 예언서는 폐기처분되었다. 세조는 ‘도선한도참기’(道詵漢都讖記) 등을 금지시켰던 것이다(실록, 세조 3년5월26일 무자). 이미 한 두 차례 강조했듯이 고대로부터 국가는 예언을 독점하고 통제하려는 경향이 강했다. 예언이 ‘불순분자’들의 수중에 들어가면 사회적 혼란이 초래된다는 판단에서였다. 더욱이 성리학을 국시(國是)로 삼은 조선왕조의 경우, 예언은 점차 악덕으로 간주되었다. 그 결과 15세기 후반 이래 국가의 공식 기록에서 도선에 관한 언급은 사라졌다. 그러나 일반 민중의 생각은 달랐다. 그들에게 도선은 영원한 스승으로 남았다.‘정감록’에 ‘도선비결’이 실리고, 도선의 출생에 대한 신비한 설화가 만들어지게 된 것은 그 증거다. 사람들의 눈에 비친 도선은 “신(神)이 통한 밝고 지혜로운 스님이었다.”(성종 16년1월8일 신묘). 도선은 새 세상이 동터 옴을 알릴 만한 참된 예언가였던 것인데, 이런 기대는 그가 이 땅에 풍수지리설을 최초로 집대성하였던 데서 비롯되었다. 고려시대 도선의 제자들은 풍수지리설을 국가운명을 예언하는 도구로 정착시켰으며, 이것은 한국의 고유한 전통이 되었다.(푸른역사연구소장)

판교 등 앞으로 새로 건설되는 신도시에 입주하는 유흥주점과 단란주점, 무도장 등 청소년 유해업소들은 정해진 위락지구에만 들어설 것으로 보인다. 청소년위원회는 27일 청소년 유해업소를 상업지구 등 특정 지역에 집중시키는 ‘청소년 유해 성인위락지구 집중화’ 방안을 적극 추진하기로 했다고 밝혔다. 성인 위락지구로 지정되면 청소년들에게 나쁜 영향을 미칠 수 있는 성인업소 등은 주택가에서 떨어진 별도의 정해진 지역에만 입주할 수 있다.예전에는 주택가와 성인업소가 한데 섞여 있어 교육환경은 물론 주거환경까지 심각하게 위협받았다. 위락지구에 설치되는 시설은 유흥주점이나 단란주점 등 술집과 성인영화상영관, 비디오방, 안마시술소, 성인용품판매점, 성인오락실, 증기탕, 무도장과 무도학원 등이다. 위원회가 이같은 방침을 정한 것은 법률상 규정에도 불구하고 청소년 유해업소가 무분별하게 주택가까지 확산되고 있다는 판단에 따른 것이다. 실제 성남시 분당구나 고양시 일산구의 경우 건설 당시 위락지구에 대한 제도적 장치가 없어 유해업소가 확산됐고, 지금도 단란주점 등 성인시설과 독서실 등 청소년 시설이 한 건물에 같이 있는 경우도 적지 않다. 2003년 1월 개정된 국토의계획 및 이용에관한법률에 따르면 건설교통부장관 또는 시·도 지방자치단체장은 만 19세 미만의 청소년의 고용과 출입을 금지하는 위락지구를 지정할 수 있도록 돼 있다.김재천기자 patrick@seoul.co.kr

2001년의 여름과 2005년의 여름은 너무나 꼭 닮았다. 삼삼오오 모인 사람들은 불안한 눈길을 주고받으며, 서너달 사이에 2억∼3억원씩 오른 강남·분당의 ‘부동산 가격’을 거론하고, 정부 정책에 울화통을 터뜨리는 가운데 ‘강남 불패’의 신화 속에서 심사가 사나워지고 ‘꿀꿀해지는’ 것까지 닮았다. 2001년의 이야기는 강남 위주였다. 서울 대치동 은마아파트를 2억원 주고 샀는데 몇 달새 3억원이 되고, 강남 재개발 아파트가 4억∼5억씩 한다는 등 내용이었다.2005년 현재 은마아파트는 8억∼9억원하고, 재개발 아파트들은 평당 1억원씩으로 치솟았다. 부동산 가격을 잡겠다는 정부 정책이 집행(?)되고 있는 가운데 4년 사이에 최소 3배가량 오른 것이다. 2005년의 이야기는 ‘마지막 부동산 로또’라는 판교와 분당이 소재다. 누구는 분당의 38평 아파트를 5억 7000만원에 샀는데, 한달도 안돼 33평 아파트를 5억 6000만원에 팔았고, 그 사이에 새로 산 아파트는 7억원을 훌쩍 넘었다고 전한다. 누구는 분당에 38평 아파트를 구두 계약했는데 중·대형 평수의 가격이 급등한다는 소문에 주인이 물건을 거둬들여서 발을 동동 구른다고 했다. 또 누구는 “올 가을에 강남 아파트 가격이 폭발할 것”이라고 전망하며 “지금이라도 늦지 않았으니 은행대출 끼고 강남·분당으로 진출하라.”고 조언한다. 대화가 진행될수록 마음은 참담해지고, 부화뇌동하지 않은 ‘죄’에 대해 고민한다. 2001년 강남 아파트 가격이 폭등할 때 “강남의 배금주의, 입시교육 지상주의에 물들지 않겠다.”는 식의 오기를 부리며 강북에 눌러 앉았거나 일산 등에 거주지를 선택했던 사람들은 그때의 선택이 옳았는지 돌아보게 된다. 고민도 된다. 여전히 부화뇌동하지 않는 냉정한 자세로 손해를 감수할 것인지, 아니면 무리를 해서라도 ‘강남행’을 감행할 것인지 말이다. 다른 것도 아닌 부동산으로, 사는 지역에 따라 ‘2대8’로 갈라지는 상황을 사람들이 얼마나 오래 냉정하게 견뎌낼 수 있을지 의문스럽다. 문소영 정치부 기자 symun@seoul.co.kr

공공기관이 이전하고 난 뒤 기존 사옥과 땅은 어떤 용도로 사용될까. 현재로서 기존 사옥의 이용 방안에 대해서는 ‘백지상태’다. 그러나 서울·수도권에 입지가 빼어나고 이만큼 큰 땅이 없을 뿐 아니라 단순 업무용이 아닌 개발 가능성이 큰 땅이라는 점에서 기업들이 적극 매수에 나설 것으로 점쳐진다. 새로운 용도로 이용하거나 건물을 헐고 개발하는 것은 행정복합도시건설에 따라 이전하는 부처 청사 이용 방안 등과 함께 연계해 결정할 것으로 보인다. ●개발용도지정 경쟁입찰 설득력 매각 방법은 미리 개발 용도를 지정, 경쟁입찰에 부쳤던 서울 ‘뚝섬 상업용지 매각’방식이 설득력을 얻는다. 단순 업무용으로 팔면 제값을 받을 수 없을 뿐 아니라, 상업용지나 주택용지로 용도를 변경해 주는 것을 전제로 하면 매각도 원활해질 수 있다. 매각 이후 특정 기업에 개발을 허용해 줄 경우 자칫 특혜 시비에 휘말릴 수 있도 있으며, 공공기관 부지를 사들이기 위한 과열 경쟁을 막아 시장 질서를 바로잡는 차원도 있다. 건설업체와 부동산 개발회사들은 알짜 땅으로 삼성동 한국전력 터와 성남 도로공사 부지를 꼽는다. 한전 부지(2만 4000여평)는 상업지역으로 교통여건이 뛰어나고 한강과 가깝다는 점에서 눈독을 들이는 기업이 많다. 벌써부터 주상복합 아파트 등으로 개발할 경우 큰 수익을 거둘 수 있다는 판단에서 매각 일정·방법 등에 관심을 모으고 있다. 삼성동 아이파크 주상복합 아파트의 경우 평당 3000만원을 호가하기 때문에 이 곳을 주상복합으로 개발하면 엄청난 수익을 얻을 것으로 예상된다. 도로공사 땅(6만 1800여평)도 관심거리다. 자연녹지이지만 2종 주거지역으로 용도를 변경, 아파트를 지을 수 있도록 풀어 준다면 판교 택지 공급시 이상의 경쟁률을 예상할 수 있다. 송영민 리얼티소프트 사장은 “땅값이 워낙 비싸 단순 업무용으로 사용하기에는 답이 나오지 않는 땅”이라면서 “정부가 개발 방향을 정해 주고 매각하지 않겠느냐.”고 내다봤다. ●업무용 빌딩으로 매각 반면 분당에 있는 토공, 주공, 가스공사 등과 서울에 있는 사옥 등은 당장 다른 용도로 개발하기 힘들다. 신도시 개발계획에 따라 업무용으로 못박은 땅이라서 업무용으로 쓸 수밖에 없을 것으로 보인다. 사옥 자체가 신축 건물이라서 헐고 새로 짓는다면 엄청난 자원낭비 비판도 감수해야 한다. 이 때문에 다른 용도로 개발하기보다는 서울에서 이전하는 기업, 연구소, 벤처 단지 등으로 이용될 가능성이 크다. 대학원대학교·연구소 등이 함께 들어서는 방안도 나온다. 서울에 있는 사옥은 임대용 건물로 활용할 수 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

공영개발을 둘러싼 공방이 가열되고 있다. 시민단체는 토지 불로소득을 환수하고, 투기성 가수요를 끊을 수 있는 최적 대안이라며 정부의 방침을 환영했다. 반면 업계는 주택이 더 이상 공공재가 아닌 만큼 시장의 자율 기능에 맡겨야 한다고 주장하고 있다. ●불로소득 차단 최선 대책 판교 신도시 공영개발을 주장한 시민단체는 이번 정부의 방침을 크게 반겼다. 경실련 등 17개 단체가 모인 토지정의시민연대는 그동안 판교를 공영개발 방식으로 개발, 임대아파트를 지어 서민들에게 공급하고 개발이익을 정부가 환수해야 한다고 강력하게 주장했다. 싼값에 수용 절차를 밟아 택지를 개발한 이상 공공성이 있는 사업인데, 사업 시행자인 토지공사나 주택공사가 과도한 이익을 챙기고 있다고 비판했다. 여기에 공공택지를 건설업체들에 싼값으로 분양, 이들이 높은 이윤을 챙기도록 방기하는 것 또한 특혜나 다름없다는 것이 공영개발론자들의 논리다. 이들의 주장은 분배를 중요시하는 학자들과 서민, 네티즌들로부터 적극적인 지지를 받았다. 신도시 개발로 집 값을 잡기는커녕 사업 시행자와 건설업체들의 배만 불려줬다는 것을 강조하기 위해 수도권 주요 택지지구 개발이익 실태를 폭로하기도 했다. 이들의 주장은 파죽지세처럼 번졌고 결국 정부와 여당이 판교 신도시 개발 방향을 공영개발 쪽으로 가닥을 잡도록 하는 데 결정적인 역할을 했다. 하지만 토지정의시민연대는 23일 성명서를 통해 “토지뿐만 아니라 건물까지 공공기관이 임대하는 ‘공공임대아파트’ 방식은 지나치다고 판단, 토지만 임대하고 건물은 민간이 건설해 분양하는 ‘토지 공공임대·건물 민간분양방식’을 제안한다.”고 밝혔다. 완전 공영개발방식에서 한발 후퇴하는 수정된 공영개발 방식으로 토지만 정부가 소유하고 건물은 민간이 지어 분양하자는 것이 주요 내용이다. 남기업 사무국장은 “정부가 토지만 임대해도 불로소득을 환수하고 현재 아파트값의 절반 이하로 아파트를 공급할 수 있으며, 건물까지 정부가 임대하면 아파트 품질이 떨어지기 때문”이라고 설명했다. 요행으로 당첨된 사람들에게 돌아가는 개발이익을 환수하지 못하면 입주권 투기가 성행할 것이라는 우려도 함께 지적하고, 임대료를 낮추기보다는 정상 가격으로 공급하되 장기대출방식을 택하면 된다고 제시했다. 정부는 구체적인 공영개발 방식을 결정하지 못했지만, 판교 신도시에 한정할 것이 아니라 모든 택지개발에 공영개발 방식을 도입하는 방안을 검토하고 있다. 지난 22일 한덕수 부총리의 발언도 이와 무관치 않다. 공영개발을 찬성하는 네티즌들은 “분당이나 용인 등의 아파트값 거품을 걷어낼 수 있는 데다 전반적으로 가격 안정을 꾀할 수 있는 방안”이라며 환영의 뜻을 밝혔다. 이어 “역효과나 부작용 등 안 된다는 소리만 하지 말고 확대 도입해야 한다.”고 몰아붙였다. ●시장 기능 무시하면 역효과 업계는 시장에 의한 해결을 강조한다. 건설업체는 주택을 더 이상 공공재로 볼 수 없다는 생각이다. 현재 대부분의 아파트 공급은 택지개발지구에서 나온다. 정부는 올해 1560만평의 택지를 공급한다는 계획을 세웠는데 이 중 공공택지가 1350만평을 차지한다. 정부가 이를 사들여 임대할 만한 재원을 확보할 수 있겠느냐는 의문을 제기한다. 연간 40만∼50만가구가 공급되는데 이 중 80% 이상은 민간 업체가 짓는다. 공영개발 방식을 택할 때 공급량이 줄어 오히려 집값 상승의 원인을 제공한다는 것이 업계의 주장이다. 범위를 좁혀 공영개발의 불씨가 된 판교 개발과 주변 지역 중대형 아파트값 폭등 처방도 해석을 달리한다. 장성수 주택산업연구원 정책실장은 “업계는 수급 불균형을 잠재우고 물량을 확대해 가격을 안정시켜야 한다고 주장하는 반면, 시민단체는 판교 분양가격이 높아 인근 아파트값을 끌어올렸기 때문에 분양가를 낮추는 방향으로 풀어가려고 한다.”고 말했다. 공영개발이든 민간개발이든 개발이익은 나오기 마련인데, 공영개발을 택하면 개발이익을 운좋게 당첨된 입주자들이 고스란히 가져가 청약열기가 더욱 가열될 것으로 보고 있다. 아파트까지 공영개발로 공급하면 품질이 저하될 것이라는 점도 우려하고 있다. 박용성 대한상의 회장도 ‘시장에 의한 해결책’을 제시했다. 박 회장은 23일 부동산 가격상승 문제에 대해 “공급을 늘려야 주택문제가 해결된다.”며 “시장이 해결하도록 내버려 둬야 한다.”고 강조했다. 그는 “최소한의 주생활 기준인 25.7평 이하의 공급만을 늘려서는 근본적인 해결이 되지 않는다.”면서 “중대형 주택에서 살고자 하는 욕구를 정부가 채워줄 수 없으니 그 부분은 시장에 맡겨야 한다.”고 주장했다. 한편 중견건설업체 단체인 대한주택건설협회 고담일 회장은 공영개발에 대한 반대의견을 분명히 하면서 “정부가 공영개발을 통해서라도 분양가를 낮춰야 한다면 25.7평 초과 중대형 주택에 대해서도 분양가상한제를 도입할 수 있다고 본다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

정부 내에서 부동산 대책의 ‘무용론’이 고개를 들고 있다. 청와대가 8월 말까지 ‘종합대책’을 내놓겠다고 발표했으나 지금같은 상황에선 어떠한 처방을 내놔도 효과를 거두기가 쉽지 않을 것이라는 비관론이 적지 않다. 무엇보다도 특정 지역과 일부 계층을 겨냥한 ‘정부 대책’이 과연 옳은 것이냐는 지적이다. 정부의 한 고위 관계자는 23일 “정부가 초기대응을 잘못한 감이 없지 않다.”고 말했다. 강남권과 분당에서 집값이 급등한다는 일부 언론의 보도에 정부가 과민반응했다는 것. 앞서 종합부동산세 등 보유세 강화와 양도소득세 실거래가 전면 실시라는 초유의 ‘강수’를 발표하고도 ‘판교발 후폭풍’에 정부가 중심을 잃었다는 얘기다. 재경부의 한 관계자는 “현재의 부동산 시장은 거품이 아니고 전국적으로 확산되는 상황도 아닌데 정부가 시한까지 못박아 종합대책을 내놓겠다고 한 것은 다소 지나친 감이 있다.”고 말했다. 시장의 기대심리만 높여 ‘묘수’라고 생각해 내놓은 게 ‘악수’로 반전될 우려가 다분하다고 본다.게다가 정치·사회 문제로 비화한 집값 급등을 경제논리로 풀려다 보니 대책이 나올 때마다 다른 부작용만 부각되는 실정이다. 실제 아이디어 차원에서 거론된 공영개발 등 각종 대책들은 시행되기에 앞서 ‘찬반논쟁’을 불러 시장의 혼란만 가중시킨 요인이 됐다. 그러다 보니 정부 정책에 대한 시장의 불만과 불신은 깊어지는 반면 부동산을 사면 최소한 손해를 보지 않는다는 ‘부동산 불패신화’가 더욱 확산되는 추세다. 보유세를 1%까지 올리겠다는 정부 방침도 ‘설마 그렇게까지’하는 시장의 의심 속에 무뎌지고 있다. 일부 전문가들은 금리인상만이 유일한 대책이라고 말한다. 그러나 회복조짐이 불투명한 경기에 찬물을 끼얹는 동시에 증시로 몰리는 자금까지 차단할 우려마저 있어 선뜻 받아들이기에는 한계가 있다. 정부의 다른 관계자는 “저소득층과 서민층을 위하겠다는 참여정부의 경제철학에 근본적인 문제가 있다.”며 “집값이나 투기 문제를 정책운용의 직접적인 타깃으로 삼은 사례는 선진국에서 찾아볼 수가 없다.”고 강조했다. 미국에도 주택거품이 있지만 집값을 겨냥한 게 아니라 인플레이션 대책의 하나로 금리를 조절하는 게 전부라는 것. 이 관계자는 당정공동기획단이 매일 해법찾기에 나섰지만 8월 말에 발표될 내용은 ‘10·29 대책’이나 ‘5·4대책’의 범주에서 크게 벗어나지 않을 것으로 내다봤다. 따라서 공급확대를 장기적인 차원에서 꾸준히 추진하고 세제중심의 다주택자 규제를 견고히하는 게 최선책이라고 말했다.백문일기자 mip@seoul.co.kr

“한마디로 ‘각개전투’였지요. 총괄기능을 말하지만 그런 것 없었어요. 청와대나 당에만 다녀오면 수시로 바뀌는데 누가 총대를 메려고 하겠습니까.” 1년 넘게 부동산 대책을 마련해 온 한 관료의 고백이다. 문제가 생기면 그때마다 대책을 급조했을 뿐, 관계부처간 머리를 맞댄 적은 거의 없었다는 것. 노젓는 사람은 있었지만 어디로 가는지를 몰라 따로 놀았다는 얘기다. ●정책총괄 시스템 복원돼야 경제부처의 총사령관이 분명치 않다는 지적이 나오고 있다. 한덕수 경제부총리가 22일 취임 100일을 맞았지만 부총리에 걸맞은 위상과 권한을 줬는지는 불투명하다. 부동산 정책에만 한정된 것은 아니다. 영세 자영업자 대책은 중기특위가 관계부처 의견을 무시하고 독단적으로 밀어붙이다 탈이 난 대표적인 사례다. 재정경제부 관계자는 예산과 금융감독 기능을 기획예산처와 금융감독위원회에 넘겨준 재경부는 ‘이빨 빠진 호랑이’라고 말한다. 청와대 산하 각종 위원회는 ‘옥상옥’ 기능을 하면서 다른 부처 장관들마저 부총리를 ‘같은 항렬’의 장관으로 인식한다는 것. 그러다 보니 정책수립과 집행과정에서 구심점이 엷어지고 당·정·청이 자기 목소리만 내면서 혼선이 빚어졌다. 경제정책조정회의나 차관회의, 당정회의도 협의와 통제가 균형을 이루지 못하고 있다. 청와대나 당의 ‘코드’에 휘둘리지 않고 정책을 소신있게 추진할 ‘정책 포스트’가 요구된다. 당정이 공동기획단을 뒤늦게 만든 것은 그나마 다행이다. ●정책 일관성·투명성 유지해야 오는 8월말 부동산 종합대책을 내놓겠다는 청와대 발표는 그간의 대책이 산발적이었음을 시인한 꼴이다.30여차례의 세제개혁, 신도시 건설을 포함한 주택공급 계획, 재건축 규제, 분양원가 공개 등을 검증없이 쏟아내면서 문제점만 드러냈다.“쾌적한 환경을 갖춘 신도시를 건설하겠다.”는 건설교통부 장관의 발언은 이틀도 안돼 ‘빈말’이 됐다. 판교 신도시를 공영개발 방식으로 건설하겠다는 발상이 시장의 수요를 정확히 반영한 것인지는 의심스럽다. 단기적으로 집값안정 효과가 있을 수 있으나 장기적으로는 중대형 아파트에 대한 수요를 충족시키지 못해 2차 집값파동이 올 수도 있다. 전문가들은 부동산 시장에 대한 조기경보시스템을 마련해야 한다고 지적한다. 선진국의 경우 집값 대비 임대료 비율 등 각종 통계치를 수시로 모니터링, 시장의 과열 여부를 객관적으로 살핀다. 특정 언론의 보도에 화들짝 놀라 미봉책을 내놓는 구태는 버려야 한다. 실거래가 과세와 보유세 강화라는 당초의 세제개혁 방안을 흔들림없이 추진할 필요가 있다. ●정치논리보다 경제논리로 해결해야 여당 등 정치권은 인기영합적이고 즉흥적인 대안 제시를 자제해야 한다. 정부가 정책을 입안하고 최종 확정되기 이전에는 입조심을 해야 한다. 분양가 원가공개를 둘러싼 논란은 확정되지 않은 정책을 놓고 시장에 혼란만 가중시킨 대표적 사례로 꼽힌다. 재건축을 둘러싼 서울시와 건교부 등 중앙정부와 지방자치단체의 갈등도 해소해야 한다. 정부가 수용키로 방침을 정한 대기업 수도권 공장증설은 대권을 향한 일부 정치인들의 힘겨루기로 한달 넘게 표류하고 있다. 민간연구소의 한 관계자는 “민간의 부동산개발업자를 특채해 활용하는 게 오히려 나을 수도 있다.”면서 “정부가 급조된 여러가지 대책으로 마치 시장을 임상 실험하는 것 같다.”고 꼬집었다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

‘보증금 1억 6700만원에, 월세 137만 6000원.’ 판교신도시가 공영개발될 경우 선보일 수 있는 40평형 임대아파트의 임대보증금 및 월세다. 본지가 공공임대아파트에 적용하는 임대주택법상의 표준 임대보증금 및 표준 임대료 산정 방식에 따라 산출한 것이다. 물론 마감재 등을 고급화하면 이에 따른 임대보증금 및 임대료는 더 늘어나게 된다. 정부가 판교신도시 전용면적 25.7평 초과 아파트 용지 공급을 중단하고 새로운 대안을 모색중인 가운데 판교개발을 둘러싼 다양한 시나리오가 등장하고 있다. 이 가운데 가장 큰 힘을 얻고 있는 것이 공영개발로 방향을 틀어 임대아파트 물량을 늘리는 방안이다. 공공성을 강화하자는 취지다. 그러나 공영개발이 명분은 좋지만 비싼 땅에 중형이든 대형이든 임대아파트를 지을 경우 비싼 임대료를 부담할 수 있는 사람이 많지 않을 것이라는 분석이 많다. ●가장 비싼 임대아파트 나온다? 거론되는 방안 가운데 하나는 주택공사가 임대아파트를 짓는 방안이다. 주택공사가 판교신도시의 땅을 사들여 민간건설업체에 시공을 맡겨 완공토록 한 뒤 임대하는 방식이다. 이 경우 개발이익을 민간업체에 빼앗기지 않아 공급가격을 낮출 수 있는 이점이 있다. 이 방식은 기존 주공의 임대아파트 공급방식과 같다. 여기에도 다양한 세부 방안이 있을 수 있다. 전체 가구수에서 주공임대아파트가 차지하는 비중을 확대할 수 있고, 전체를 임대아파트로 지을 수도 있다. 문제는 판교에 중대형을 임대아파트로 바꾸면 과연 들어가 살 수 있는 사람이 얼마나 되겠느냐는 것이다. 전용면적 25.7평 이하 공공임대아파트에 적용하는 임대료 기준(판교신도시 분양가상한제 주택 표준건축비 적용·표 참조)으로 임대보증금 및 월 임대료를 책정한 결과 40평형은 보증금 1억 6700만원에 월 임대료 137만 6000원이 나왔다. 또 32평형은 임대보증금 1억 2298만원에 월 임대료가 94만 5710만원에 달했다. 문제는 서울 강남 수준을 웃도는 보증금과 임대료를 감당하면서까지 판교 임대아파트에 입주할 사람은 거의 없을 것이라는 점이다. 따라서 임대아파트 월세와 보증금을 낮추는 방안을 강구하지 않으면 이 방안의 성공 가능성은 거의 없다. 이 정도의 분양가라면 연·기금이 투입되더라도 손해가 불가피하다. 부실만 키울 수 있다. ●정부가 땅 사주면 가능 공영개발 방식으로 정부가 판교 땅을 모두 사들여 아파트를 지어 분양을 하거나 임대를 하는 방안도 생각해 볼 수 있다. 여기에는 막대한 재원이 필요하다. 판교 땅 매입과 경비에 들어간 비용만 해도 3조 1000억원에 달한다. 여기에 개발비 등을 감안하면 그 비용은 천문학적으로 늘어난다. 정부가 땅을 매입해 아파트를 지어 분양을 한 뒤 매년 토지비를 분할 상환받는 방안도 있을 수 있다. 연·기금이나 토공, 주공 등이 정부의 역할을 대신할 수도 있다. 이 경우 분양가가 낮아지는 장점이 있다. 임대방식을 택할 경우 연·기금이나 주공, 토공 등이 땅을 매입하는 것도 고려해 볼 수 있다. 대신 정부가 적정 이윤을 보장해 줘야 한다. 이를 적용하면 임대료 산정시 땅값을 제외할 수 있어 임대료와 보증금이 낮아진다. 그러나 정부가 중대형 임대아파트를 지원해주는 것이 과연 옳은지 여부를 따져봐야 한다. 정부의 결단이 필요한 대목이다. ●가구수 확대 가능하지만 시간이 문제 공영개발을 전제로 하면 공급 가구수를 늘리는 것도 가능하다. 시민단체나 환경단체 등도 이에 반대할 명분이 약하다. 문제는 시간과의 싸움이다. 사전 환경성 검토를 거치려면 최소한 3개월이 걸리고, 환경영향평가 기간까지 더하면 최소한 6개월은 소요된다는 게 토지공사 등의 분석이다. 경우에 따라서는 1년을 넘길 수도 있다. 따라서 사전환경성 검토를 거치지 않아도 되는 전체 가구수 기준 10% 미만의 가구수를 늘리는 방안을 고려해 볼 수 있다.10% 미만의 증가분을 중대형으로 늘리자는 게 열린우리당 안이다. 현재의 판교신도시 중대형 주택은 4400여가구로 서울 강남의 은마아파트 단지만도 못하기 때문이다. 정부의 한 관계자는 “아직 여당과 협의를 시작하기 전이라 뚜렷한 방향이 정해진 것은 없다.”면서 “다만, 공급확대로 갈 것인지 아니면 공영개발로 갈 것인지 결론이 나면 이후 과정은 쉽게 이뤄질 것”이라고 말했다. 이어 “공영개발로 가게 되면 다양한 방안이 있을 수 있다.”면서 “임대아파트를 늘릴 경우 임대료 인하방안 마련이 관건이 될 것”이라고 덧붙였다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

‘과천을 보면 판교를 알 수 있다?’ 정부가 판교를 공영개발해 공공성을 늘리겠다고 밝히면서 국내 첫 공영개발 도시라고 할 수 있는 과천에 관심이 쏠리고 있다. 정부 제2청사가 입주해 있는 과천시는 1980년을 전후해 단독주택을 제외한 아파트·연립을 주택공사가 건립, 분양했다. 상당량이 공무원을 대상으로 특별분양하고 나머지는 일반분양했다.●공영개발 효시는 과천 공기업인 주공이 땅을 개발해 분양하는 방식을 공영개발로 친다면 과천시는 공영개발의 효시로 볼 수 있다. 현재 판교신도시 개발방식 가운데 검토중인 방안 가운데 하나도 바로 주공이 주도적으로 주택을 공급하는 것이다. 과천과 차이점이 있다면 판교에는 임대아파트가 9000가구가량 건립(당초 방안)되는 반면 과천에는 임대주택은 거의 지어지지 않았다는 점이다. 과천은 아파트 1만 2878가구, 연립 644가구 등 1만 3522가구로 1978년 12월부터 1984년 사이에 입주가 이뤄졌다. 주거환경 측면에서 보면 과천은 성공한 공영개발 도시라고 할 수 있다. 그렇다면 판교도 과천방식을 답습할 경우 성공을 장담할 수 있을까.●과천 사례 판교 적용은 무리 한마디로 과천이 판교의 모델은 될 수 없다는 것이 전문가들의 진단이다. 과천은 정부청사의 이전을 염두에 둔 계획도시로 처음부터 수요층이 정해져 있었다.하지만 판교는 수요층이 애매한 상태다. 당초의 강남권 대체 주거지로서의 기능을 거의 상실했고, 이제는 임대주택단지가 거론되고 있다. 건교부의 한 관계자는 “같은 공영개발 모델인 과천은 성공사례지만 이를 판교에 대입시키기는 무리”라고 말했다. 다른 관계자도 “과천 모델을 판교에 적용시키는 것은 여러 여건상 적합지 않다.”면서 “과천 모델은 다른 택지개발지구나 아직 완성되지 않은 신도시 건설에는 적용할 만한 사례”라고 설명했다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

투기 수요를 막지 못한 채 판교 신도시를 공영개발 방식으로 바꾸는 자체만으로는 집값을 안정시킬 수 없다. 공영개발 방식을 도입할 경우 민간업체가 가져가는 개발 이익만큼 분양가를 낮출 수 있고, 주변 아파트값 상승을 누그러뜨릴 수 있지만 근본적인 해결책은 아니다. 최근의 집값 상승 원인은 공급 부족이라기보다는 가수요에 무게를 둬야 한다. 아파트를 사고 팔면서 생기는 시세 차익을 환수할 수 있는 적절한 대책이 우선돼야 집값을 잡을 수 있다. 공영개발과 동시에 투기 수요를 막을 수 있는 대책이 함께 제시돼야 집값 안정 효과를 거둘 수 있다.●중대형 유지, 주변 집값 큰 영향 없어 판교에 중대형 아파트 공급 물량을 늘리면 서울 강남이나 분당 신도시 수요가 분산돼 주변 집값 안정에 도움이 된다. 하지만 중대형 아파트 공급을 늘리는 정책은 기대하기 힘들 것으로 보인다. 공공성을 강조하다 보면 임대 아파트 공급이 늘어날 가능성이 크다. 공영개발로 신도시를 조성하되 중대형 아파트 분양 물량을 그대로 유지한다면 분양가 인하 영향을 받아 주변 중대형 아파트값을 안정시킬 수 있다. 분당 용인 아파트값이 폭등하는 데는 판교 신도시 중대형 아파트 분양가와 비교해 상대적으로 집값이 저렴하다는 인식이 깔려 있기 때문이다. 경실련은 “판교 주변이 들썩이는 것은 기본적으로 판교의 분양가가 높게 책정됐기 때문으로 공영개발을 통해 분양가가 낮아지면 집값 안정에 충분히 기여할 것”이라고 전망했다. 다만 판교 아파트 당첨자는 더 많은 개발이익을 가져가게 되므로 당첨자에 대한 개발이익 환수 대책이 함께 제시돼야 한다.●임대 확대, 주변 중대형 아파트값 상승 가수요를 잡지 못하는 상황에서 중대형 아파트 공급을 줄이거나 아예 임대주택단지로 개발하면 상황은 달라진다. 강남 대체 신도시 역할이 줄어들면서 강남이나 분당, 과천 지역 아파트는 상대적으로 인기를 끌게 되고 주변 중대형 아파트값에 영향을 줄 수 있다. 판교 신도시 개발로 인한 혼란을 키우는 꼴이 된다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “판교 신도시가 강남 주택수요 분산을 충족하지 못해 집값 폭등세가 야기되고 있는데도 서민주택을 짓는 공영개발로 변경하는 것은 원인에 대한 처방을 거꾸로 풀겠다는 발상”이라며 “오히려 집값 불안이 더 악화될 공산이 크다.”고 내다봤다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

한덕수 부총리 겸 재정경제부장관은 22일 “판교를 공영개발하더라도 중대형 아파트의 공급은 감소하지 않을 것”이라고 말했다. 그는 다른 신도시를 개발할 경우에도 공공부문의 역할을 확대할 것이라고 강조했다. 한 부총리는 이날 기자 간담회에서 ‘판교를 공영개발하면 중대형 아파트가 줄고 임대주택이 느는 것 아니냐.’는 질문에 “모든 대안을 검토하고 있어 확정된 것은 없으나 판교에서 중대형 아파트가 줄어드는 일은 없을 것”이라고 밝혔다. 한 부총리는 앞으로 개발될 신도시의 공영개발 적용과 관련,“어느 지역에 어떻게 적용할지 정해지지는 않았으나 부동산 시장의 특성상 공공부문의 역할을 확대해야 한다는 게 기본 방향”이라고 밝혔다. 이와 관련, 정부 관계자는 “특정지역만 공영개발로 한다면 정책효과는 반감된다.”고 밝혀 다른 신도시로도 공역개발 방식이 확대될 것 임을 시사했다.수도권내 수원 이의·파주·김포신도시와 전국의 다른 택지지구 등도 대상이 될 전망이다.백문일기자 mip@seoul.co.kr▶관련기사 4·19면

청약통장 가입자들이 우왕좌왕하고 있다. 오는 11월 판교 신도시 분양을 기다려온 청약통장 가입자들은 판교 단지의 공급 일정 연기에 이어 개발 방식 변경, 임대주택 위주의 개발쪽에 힘이 실리면서 혼란을 겪고 있다. 특히 중대형 아파트 물량이 늘어나 청약 기회가 확대될 것으로 해석했던 청약예금 가입자들의 기대감이 물거품이 될 것으로 보인다. 판교 신도시 25.7평 초과 아파트용 택지공급을 중단할 때만 해도 업계는 중대형 아파트 공급 증가를 예상했다. 이에 따라 청약통장 가입자들도 청약 경쟁률이 낮아져 당첨 기회가 확대될 것으로 기대했었다. 그러나 정부는 개발 방식을 공영개발로 바꾸고 임대 아파트 공급을 확대하는 방향으로 가닥을 잡고 있다. 이에 따라 청약 기회가 사라질 것을 우려하는 청약통장 가입자와 민간 주택업체들의 불만이 높아가고 있다. ●청약통장 가입자 불만 고조 판교를 기다리고 청약통장을 아껴 왔던 청약예금 가입자들이 발끈했다. 중대형 아파트 물량이 줄어들고 임대 아파트를 늘릴 경우 청약 기회가 사라지기 때문이다. 중대형 아파트 공급 물량은 그대로 유지되고 사업 개발 방식만 바뀐다면 청약기회는 변함이 없으나, 임대 아파트를 늘리는 쪽으로 결론이 나면 청약통장 가입자들의 청약 기회는 크게 줄어든다. 공영개발 방식으로 바뀌더라도 청약자격은 크게 바뀌지 않을 전망이다. 즉 주택공사 등이 아파트를 공급하되 청약 자격은 현행처럼 평형에 맞춰 공급할 수 있다. 주공이나 지방도시개발공사 등 공공기관이 중대형 아파트를 공급하고 통장 가입자들은 민간 아파트가 아닌 공공기관 아파트를 분양받는 형식이다. 그러나 분양 아파트를 줄이고 임대 아파트를 늘리는 쪽으로 결론이 나면 그동안 판교 아파트 청약을 노리고 청약을 미뤄 왔던 통장 가입자들은 허탈감에 빠질 수 있다. 청약예금 가입자 이명수(45)씨는 “신도시 아파트 한 채 분양받으려고 청약통장을 아껴 왔는데 청약 기회는 주어야 할 것 아니냐.”고 불만을 터뜨렸다. ●청약통장, 미니 택지지구로 눈 돌려야 판교 신도시가 임대주택 위주로 개발된다면 청약통장 가입자들은 수도권 국민임대주택단지 일반 분양 아파트로 눈을 돌리는 것이 낫다. 서울 인근 국민임대주택단지라도 절반 정도는 분양 아파트로 배정한다. 주로 주택공사가 개발하며 분양물량은 민간업체가 공급한다. 따라서 판교에만 매달릴 것이 아니라 행신2지구, 성남 도촌지구, 의왕 청계지구 등을 노리는 것도 한 방법이다. 강남 재건축 아파트도 반사이익을 얻어 인기가 높아질 것으로 보인다. 개발방식만 바뀌고 분양 아파트 물량이 그대로 유지된다면 청약통장 가입자들은 오히려 저렴한 분양가로 아파트를 공급받을 수 있는 기회를 얻게 된다. 김태호 부동산랜드 사장은 “분양 아파트 물량이 그대로 유지되면 청약통장 가입자들은 판교 청약 꿈을 버리지 말고 기다리는 것이 낫다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

정부가 경기도 성남 판교신도시를 공영개발 쪽으로 가닥을 잡으면서 적잖은 논란이 예상된다. 현재 가장 유력한 방식은 지금보다 공공성을 대폭 강화한다는 것이다. 그러나 공영개발은 장점 못지않게 단점도 많다. 또 갑작스럽게 개발방식을 변경할 경우 100만명에 달하는 청약대기자들의 반발이 우려된다. 시장의 반응도 주목된다. 임대아파트 건설로 방향을 틀면 분양아파트 감소로 서울 강남과 수도권 남부지역 집값이 오를 수 있다. 판교 개발을 둘러싼 거듭되는 논란으로 판교신도시가 아닌 ‘누더기 도시’로 전락했다는 비판도 나온다.●어떤 방식 거론되나 현재 거론되는 방안은 정부가 땅을 소유한 채 입주자에게 땅을 임대해 주는 방식이다. 건설업체는 건물만 지어서 분양을 한다. 이 경우 건설업체는 분양가에 시공마진과 건축비만을 반영하게 된다. 대신 입주자는 땅값 임대료를 장기 분할 납부해야 한다. 이 방식은 분양가를 낮출 수 있다는 장점이 있다. 또 하나는 완전 임대로 짓는 것으로 땅과 건물을 국가나 공공기관이 소유하는 방안이다. 대신 임대료를 받아 개발비를 대고, 부족한 재원은 연기금으로 충당한다. 경실련이 주장하는 방식이다. 절충안으로 중대형 임대아파트를 늘리는 방안도 있지만 이 정도로 판교 문제를 해소하기는 어렵다.●예기치 못한 부작용 올 수도 가장 문제가 되는 것은 100만명에 달하는 청약대기자들의 반발이다.35세나 40세 이상 무주택자에게 청약우선권을 주겠다고 약속해 놓고 갑자기 이를 바꾸면 청약대기자들의 거센 반발이 예상된다. 주변지역 집값 상승을 초래할 수도 있다. 판교를 임대단지로 개발하면 자가소유를 원하는 수요자들이 다른 곳으로 눈을 돌리고, 이 경우 집값 상승을 유발할 수 있다. 또 강남권 수요자들이 판교의 중대형 임대아파트로 갈 가능성도 거의 없다. 강남 대체신도시로서의 기능을 상실하는 셈이다. 또 임대아파트 단지로 개발하면 단지의 슬럼화도 문제다. 임대아파트가 분양아파트 단지에 비해 쉽게 노후화되는 것과 같은 현상이다. 공영개발을 강화할 경우 개발재원 문제가 따른다. 현행 방식은 신도시 개발에서 얻어지는 이득으로 주변지역 기반시설을 확충하거나 새로운 택지개발 재원으로 활용해 왔으나 공공개발을 하면 재원조달에 어려움이 따르게 된다. 일각에서는 연기금을 동원하면 된다고 얘기하지만 자칫 연기금의 부실화를 초래할 수 있다. 따라서 판교신도시를 공영개발한다면 일정기간 임대 후 이를 입주자에게 분양하는 방안을 강구하는 등 보완책이 나와야 할 것으로 보인다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr