‘8·31 부동산 대책’ 발표로 부동산 투자 환경이 확 달라진다. 실거래 기준으로 세금을 물리는데다 과표도 크게 올라간다. 부동산 과다 보유자와 투기성 거래에 대해선 무거운 세금을 매긴다. 김영진 내집마련정보사 사장과 고종완 RE멤버스 사장의 도움으로 변환기 부동산 투자전략을 알아본다. ●토지, 대규모 개발지역 주변 겨냥 토지 시장도 규제 수위가 높아진다. 토지거래허가구역 전매금지 제한기간, 신고 포상제 도입, 개발부담금 부과, 기반시설부담금 부활 등으로 투기세력이 발을 붙이기 어려울 것으로 전망된다. 다만 행정복합도시, 기업도시, 혁신도시 등 대규모 개발사업이 추진되는 주변은 땅값 상승세가 당분간 이어질 가능성이 높다. 허가구역 밖의 개발 가능한 토지도 인기를 끌 수 있다. 7월부터 확대된 주5일 근무제로 전원주택 등을 찾는 수요도 많다. 수도권 경치가 빼어난 지역을 골라 투자하는 것도 권할 만하다. ●판교 신도시,10년 임대주택 노려볼 만 판교는 중대형 평형은 주공 등이 공영 개발로 공급한다.25.7평 이하는 원가연동제,25.7평 초과는 원가연동제+채권입찰제가 도입된다. 채권상한액은 분양가와 주변시세 차익의 90% 정도로 결정될 전망이다. 공영개발로 분양가가 낮아졌다 하더라도 청약자가 부담하는 실제 분양가는 낮아지는 않는다. 중소형 평형의 청약 경쟁률은 전체적으로 높아질 것으로 보인다. 25.7평이하 아파트는 분양권 전매 금지기간이 5년에서 10년으로 늘어나 초기 환금성이 떨어진다. 청약저축 가입자는 판교에 공급될 10년 공공임대도 노려볼 만하다. 전매 금지에 묶인 25.7평이하 분양 아파트와 비교해 거래는 차이가 없는 데다 분양가도 저렴하기 때문이다. 중대형 평형(25.7평 초과)은 경쟁률이 낮아질 확률이 높다. 중대형 평형을 노리던 가수요자들이 채권입찰제 도입으로 청약을 미룰 수 있기 때문이다. ●재개발은 사업 진척 속도가 포인트 강남 지역의 안정적 주택 수급을 위해 200만평 규모의 송파신도시가 개발될 예정이다. 일단 강남 집값 안정에 긍정적인 효과가 기대된다. 문정지구와 장지지구, 마천지구,3차 뉴타운 후보지 선정 등 중첩 호재가 겹치면서 지분 가격만 평당 2500만원을 넘는다. 장기적인 안목에서 실수요 차원의 투자가 바람직하다. 재개발지구는 광역·공영 개발로 투자 기대감이 크다. 사업도 활발해질 전망이다. 사업 시행자의 지정 요건을 주민동의 3분의2에서 2분의1로 완화해 준다. 소형 평형(85㎡이하) 의무 비율도 현행 80%에서 60% 이상으로 대폭 풀린다. 층고 제한과 용적률 인센티브 등은 사업진행에 있어 상당한 메리트다. 재개발 호재를 따라 부동 자금도 흘러들 것으로 예상된다. 하지만 고수익·고위험 상품인 만큼 조심해야 한다. 투자 방법과 시기에 따라 수익성이 큰 차이를 보인다. 사업 진척 속도에 따라 투자수익이 크게 흔들리기도 한다. 도심과 가까운 구역 가운데 주민간 갈등이 없는 곳, 구역이 넓은 지역을 골라야 한다. ●양도세 중과세 유예기간 활용토록 다주택자 소유자는 세금을 걱정해야 한다. 세금 중과가 만만치 않기 때문이다. 종합부동산세(종부세)를 고려, 매각 여부를 결정할 필요가 있다. 과표가 올라가고 세대별 합산 과세가 이뤄지면 세금이 많아진다. 시장에는 다주택자의 매물 출하가 본격화될 것으로 보인다. 그러나 강남 등 알짜배기 아파트보다는 경쟁력이 떨어지는 변두리·소형 아파트, 단독주택 등이 매물이 쏟아질 전망이다. 낙폭도 강남보다 강북, 지방이 클 것으로 예상되는 등 시장 양극화는 가속화될 전망이다. 매도에 앞서 우선 진정한 1가구 2주택자인지를 점검해 봐야 한다. 수도권 및 광역시에 있는 기준시가 1억원 초과 주택이 아니거나, 기타 지역에 있는 기준시가 3억원 초과 주택이 아니면 중과 적용을 피할 수 있다. 양도세 중과 1년 유예기간을 이용하는 것도 현명하다.1주택을 소유하고 있고 분양권 1개를 보유하고 있어 소유권 이전등기를 마치기 전에 분양권을 매도하거나 멸실된 조합원 지분을 갖고 있다면 매도 시기를 조율해 양도세 중과를 벗어날 수도 있다. 특히 15년 이상 장기보유의 경우 특별 공제율이 45% 이상 늘어나는 만큼 장기 보유자는 유예기간안에 특별 공제를 노려봐도 좋다. 1가구 2주택자의 경우 비거주 주택만이 아닌 모든 주택의 과표가 실거래가로 바뀌기 때문에 비투기지역의 경우 1년간 세율 중과 유예기간을 주더라도 당장 내년부터 양도소득세가 급증한다. 따라서 양도차익을 걱정한다면 올해 안에 파는 것이 유리하다. 투기지역은 이미 실거래가 기준으로 내고 있으므로 양도차익이 적은 물건부터 처리하는 것이 바람직하다. 보유시기나 장기보유특별공제를 잘 활용하면 유리하다. ●상가, 투자환경 ‘맑음´ 상가는 수익형 부동산이다. 아파트 투자 규제가 커지면서 투자환경이 한층 밝아진다. 전매 제한이나 투자방식에 대한 규제가 전혀 없고 비교적 환금성이 뛰어나다. 올해 신설된 종부세 부과대상에서 빠진다. 부동산 부자들의 분산투자용으로도 이용 가능성이 높다. 다만 안정성과 수익성을 동시에 만족시키는 상가를 고르지 못한다면 임대료 내기도 바쁜 마이너스 투자가 될 수도 있다는 점을 알아야 한다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

내년부터 판교 신도시를 포함해 공공개발 방식으로 짓는 아파트의 분양가는 주변 시세의 90% 안팎으로 제한된다. 도심 재개발 사업을 할 때 15만평 이상의 광역 공공개발이 이뤄지는 지역에는 현재 5∼25층인 층고제한이 완화돼 40∼50층의 초고층 아파트가 들어설 전망이다. 5년간 수도권에 공급될 150만 가구 가운데 28%인 41만 5000가구가 전용면적 25.7평을 넘는 중대형 아파트로 건설된다. 또 주택 종합부동산세 부과 기준을 9억원에서 6억원으로 낮추면서 과세표준을 현실화하고 세대별로 합산과세하기로 함에 따라 종부세 세부담은 지금보다 2∼3배 높아진다. 정부는 31일 과천 청사에서 한덕수 부총리 겸 재정경제부장관과 관계부처 장관들이 참석한 가운데 ‘서민주거 안정과 부동산 투기 억제를 위한 부동산 제도 개혁방안’을 발표했다. 한 부총리는 “이번 대책을 통해 ‘부동산 불패’라는 잘못된 믿음을 깨뜨리겠다.”면서 “부동산 투기는 끝났으며 거품은 꺼질 것”이라고 선언했다. 아파트 값은 2003년 ‘10·29대책’ 이전이 바람직하다고 제시했다. 대책에 따르면 중대형 아파트 물량으로 송파 거여지구의 신도시에 2만가구, 김포 신도시와 양주·옥정 등 4∼5개 지구에 6만가구를 각각 공급하고 인천 청라지구와 판교 신도시에도 각각 1만 6000가구와 9700가구의 중대형 아파트가 건설된다. 이와 함께 수도권 공공택지내 중대형 아파트의 건설 비중을 40%에서 50%로 늘려 당초 12만가구였던 중대형 아파트의 공급물량이 15만가구로 늘어난다. 내년 3월 25.7평 이하,8월 25.7평 초과 아파트를 분양하게 될 판교 신도시의 분양가는 채권입찰상한을 정해 주변 시세의 90%로 정하기로 했다. 정부 관계자는 “공영개발로 이뤄지는 다른 신도시 지역에도 분양가를 시세의 90% 안팎으로 규제할 것”이라고 밝혔다. 송파 신도시의 경우 육군종합행정학교 95만평, 특전사 65만평, 체육부대 12만평, 남성대 골프장 28만평 등 200만평의 터에 5만가구를 오는 2008년부터 분양한다. 한 부총리는 주변에서 땅 투기 조짐이 보이는 것과 관련,“국세청의 현장조사와 자료수집을 통해 투기를 근절할 것”이라고 다짐했다. 이와 함께 강남에 집중된 재건축 규제는 풀지 않되, 강북에 몰린 재개발 규제는 크게 완화해 40층 이상의 초고층 아파트가 들어설 수 있도록 용적률도 200∼250%에서 50∼100%포인트 높이기로 했다. 광역 공공개발이 추진되는 15만평 이상의 재개발 사업지구에는 전용면적 25.7평 이하의 아파트 의무비율을 80%에서 60%로 낮추기로 했다. 사업시행을 위한 주민동의도 3분의2 이상에서 2분의1로 완화했다. 투기수요를 차단하기 위해 1가구 2주택에는 2007년부터 양도소득세를 50%의 단일세율로 중과하고, 종합부동산세 과표구간도 3단계에서 4단계로 나눠 세율을 강화했다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

●공급확대와 서민지원 대책 ▶신도시로 추진될 서울 송파 거여 지구 등의 첫 분양시기는. －국방부 등과 협의해야 하지만 2008년부터 2010년에 걸쳐 5만가구를 분양할 예정이다. 김포 신도시와 양주 옥정지구 등 4∼5개 지구의 주변 1000만평에 짓는 14만 가구는 내년에 택지지구 지정을 거쳐 2008년 중 분양할 계획이다. ▶판교 등에서 공급되는 25.7평 초과 임대주택의 공급조건은. －월세나 전세로 임대기간은 2년, 임대료는 주변의 시세를 준용한다. 입주 자격에는 제한이 없다. ▶생애 첫 주택구입자금 지원 조건과 대상은. －무주택자로 가구원 모두가 주택을 소유한 사실이 없어야 한다. 전용면적 25.7평 이하의 신규 분양주택에만 해당된다. 금리와 대출한도 등은 9월에 결정,10월부터 시행할 계획이다. ▶저리로 빌려 주는 국민주택기금 전세자금의 대출자격은. －금리를 연 3%에서 2%로 낮춘 영세민 전세자금은 무주택 가구주에게만 대출된다. 전세금이 특별시는 5000만원 이하, 광역시·수도권·과밀억제권은 4000만원 이하, 기타지역은 3000만원 이하여야 한다. 가구당 2100만∼3500만원이 지원된다. 금리를 5%에서 4.5%로 낮춘 근로자·서민 전세자금은 연간소득이 3000만원 이하여야 하고 대출 신청일 현재 6개월 이상 무주택자여야 한다. 가구당 6000만원까지만 빌려 준다. ▶개발이주자 전세자금 지원은. －공공사업지구 지정을 위한 주민공람 개시일 3개월 이전부터 거주한 세입자나 저소득 주택소유자에게 수도권은 4000만원, 지방은 3000만원의 전세금을 연 2%로 지원한다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

주택공급제도와 청약제도도 크게 바뀐다. 공공 역할을 강조하고 분양가를 간접 규제하는 내용이 포함돼 고분양가를 막을 수 있을 것으로 보인다. 건설업체뿐 아니라 당첨자의 시세차익을 환수하는 정책도 포함됐다. ●택지지구 공영개발제 적극 도입 공공택지에 공급되는 아파트 분양 방식이 바뀐다. 토공·주공이 택지를 개발, 민간 업체에 땅을 분양한 뒤 건설사들이 아파트를 지어 분양하는 방식에서 벗어나 주공 등 공공기관이 직접 주택을 건설, 분양·임대하는 공영개발방식을 적용한다. 공영개발제와 분양가 규제는 판교 신도시부터 적용된다. 이를 위해 국민임대주택과 별도로 전체 물량의 30%를 임대주택으로 공급, 시장수급 조절용으로 이용키로 했다. 다만 주택 획일화·공공부문 비대화 등의 부작용을 줄이기 위해 설계·시공 일괄입찰, 시공사 브랜드 인정 등을 통해 주택품질 저하를 막기로 했다. 공공택지 아파트의 분양가격 결정 방식도 개선된다. 공공택지 내 모든 아파트는 원가연동제(땅값+표준건축비+적정이윤=분양가)를 적용, 분양가를 규제한다.25.7평 초과 물량은 추가로 주택채권입찰제도가 도입돼 이중규제를 받는다. 분양가와 시세차익을 환수하자는 취지다. 채권매입 상한은 실제 분양가를 시세의 90%에 맞춰 책정하고, 채권할인에 따른 최초 분양자의 부담분은 채권가액의 35% 수준으로 조정된다. 환수된 돈은 국민주택기금으로 활용된다. ●무주택 실수요자 위주로 공급 아파트 청약제도가 무주택 서민 위주로 바뀐다. 그동안 청약 우선순위는 청약통장 가입기간과 주택 소유 여부에 따라 결정됐으나 앞으로는 실수요자 위주로 주택을 공급하기 위해 청약자격 순위를 개편한다. 무주택 기간과 가족 수, 소득·자산 현황, 통장가입 기간을 모두 고려해 공급순위를 새로 만들기로 했다. 연구용역 및 국민 의견을 받아 후속 조치를 내놓을 예정이다. 전매제한도 강화된다. 투기과열지구의 경우 수도권·충청권은 소유권 이전등기시까지, 지방은 분양계약일로부터 1년으로 돼 있는 전매제한은 그대로 유지된다. 그러나 원가연동제 등 분양가 규제가 적용되는 주택은 투기과열지구 여부에 상관없이 분양 계약일로부터 수도권 5년, 기타 지역 3년인 전매제한을 수도권 10년, 기타지역 5년으로 강화한다. 분양후 입주까지 2∼3년이 소요돼 비과세 요건(2∼3년 거주)을 채우기가 쉽기 때문에 실질적인 투기세력 개입을 막는 데 한계가 있다는 판단에 따른 것이다. 분양가를 규제받는 주택 중 채권입찰제가 적용되는 25.7평 초과 아파트의 전매제한기간은 수도권 5년, 기타 3년으로 결정됐다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

다음은 31일 합동브리핑을 주재한 한덕수 경제부총리와 추병직 건설교통부장관과의 일문일답 내용이다. ▶집값 안정 목표치가 있나. 달성 안될 경우 추가 대책은. －(한 부총리)여당과 충분히 협의했고, 야당이 발표한 독자적 방안과도 기본 방향이 크게 다르지 않기 때문에 국회 처리 등 중간 과정에서 뒤바뀔 가능성은 낮다. 세금을 제대로 내는지 점검해 투기가 발을 붙이지 못하도록 하겠다. ▶6억원 미만 주택도 집값이 안정되나. －(한 부총리) 1가구 1주택 6억원 이하의 주택을 갖고 있는 국민은 이번 조치의 영향을 전혀 받지 않는다. 종부세도 내지 않고 양도세도 비과세된다. 전국적으로 약 50% 정도에 해당하는 국민들이 주택을 갖고 있지 않은데, 이런 사람들이 주택을 확보해 안정적인 주거 여건을 갖도록 하는 게 정부 정책의 최우선 목표다. ▶집값이 10·29 대책 이전 수준으로 돌아갈 경우 강남이나 분당 등 집값이 급등한 지역은 가격이 20% 이상 떨어져야 한다. 만약 안 되면 추가대책을 하나. －(한 부총리) 올해 들어서 급등한 부동산 가격에는 분명히 거품이 있다. 거품이 있는 가격은 떨어질 것이라고 생각한다. 그러나 세제 차원에서 추가조치는 자제했으면 한다. ▶판교 신도시가 주변 지역의 아파트가격 상승을 부채질했는데 송파 거여 지구도 비슷한 현상이 발생할 가능성은 없나. －(추 장관) 판교가 주변 집값을 올린 이유는 민간 소유였던 택지비가 비쌌기 때문이다. 그러나 송파는 국·공유지여서 정부가 주변 땅값을 자극하지 않도록 분양가를 결정할 수 있다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

송파 신도시 건설은 주택공급 확대 정책의 핵심이다. 부지 규모가 210만평으로 판교(282만평)보다 좁지만 공급 가구수는 1.7배에 이른다. 기존 신도시와 다른 점도 많아 앞으로 건설되는 신도시 개발의 모델이 될 전망이다. ●강남권 아파트 수요 2년치 물량 판교보다 면적은 작지만 밀도를 높여 모두 5만여가구가 지어진다. 판교 신도시(3만가구) 2개를 추가로 건설하는 효과를 거둘 수 있을 것으로 기대된다. 강남권 아파트 연간 수요(2만 6000가구)의 2년치 공급 물량에 해당한다. 강남 수요층을 타깃으로 한다. 강남 대체 효과를 극대화하기 위해 중대형 아파트 공급 비율을 확대한다. 해당 부지의 50%를 25.7평 초과 아파트로 배정했다. 중대형 아파트 2만가구와 국민임대 1만가구, 국민주택규모 2만가구 등이다. 송파 신도시가 들어서는 곳은 육군종합행정학교(95만평), 거여동 특전사(65만평)와 남성대 골프장(28만평), 국군체육부대(12만평)를 잇는 군부대 땅과 주변 지역을 묶어 210만평 규모다. 송파구 장지동 일대와 연계 개발하면 강남 수서지구와 붙게 돼 사실상 강남 대체 신도시 역할을 할 수 있다. 집값 불안의 진원지인 강남 집값을 잠재우자는 의도다. 강남 대체 효과를 극대화하기 위해 중대형 아파트 공급 비율도 확대한다. 소형 및 임대 주택 물량 비중을 낮추는 대신 중대형 아파트 비율을 확대, 고급 주거지에 대한 수요를 끌어들인다는 전략이다. ●다른 신도시보다 사업기간 2~3년 단축 기존 신도시와 달리 국유지라서 토지수용 절차를 거치지 않아도 된다. 막대한 보상금을 마련하는 어려움도 덜 수 있다. 개발 시기를 단축시켜 조기에 강남 수요를 충족시킬 수 있을 것으로 기대된다. 그린벨트로 지정된 곳이지만 군부대 땅이라서 토지 수용에 따른 주민 반발, 보상 지연 등의 진통을 겪지 않아도 된다. 이미 군부대 이전, 그린벨트 해제 등을 놓고 국방부·환경부 등과 협의를 벌이고 있다. 그린벨트를 풀기 위해 별도의 법 개정 절차는 필요없지만 수도권 광역도시계획에 반영돼야 한다. 정부는 올해 말까지 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 그린벨트를 푸는 내용의 수도권광역도시계획을 바꿀 계획이다. 내년 그린벨트가 풀리면 2007년 지구지정을 거쳐 2008년 하반기 최초 아파트 분양이 가능할 것으로 전망된다. 다른 신도시에 비해 사업 기간을 2∼3년 단축시킬 수 있다. ●기존 택지지구 확대 송파 신도시와 별도로 수도권 택지지구 몸집도 커진다. 현재 개발 중인 김포·양주 옥정지구 등 4∼5곳에 대해 관계부처 협의를 거쳐 택지지구 규모를 확대하는 내용도 들어 있다. 수도권에서 연간 필요한 주택은 30만가구이나 실제 공급되는 아파트는 34만가구에 그쳐 이를 충족시키기 위해서는 연간 300만평 정도의 공공택지를 확보해야 한다. 그러나 별도의 택지지구를 지정하기 어려워 기존 택지지구를 넓히는 쪽으로 방향을 잡았다. 앞으로 5년간 모두 1000만평 정도의 택지가 추가로 공급돼 14만여가구를 새로 건설하는 효과가 기대된다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

정부는 서울 송파구 거여동 특전사 부지와 남성대 골프장 등 200만평에 5만가구 규모의 신도시를 건설, 오는 2008년부터 분양하기로 했다. 판교 신도시의 경우 25.7평 이하는 내년 3월,25.7평 초과는 내년 8월에 각각 분양할 예정이다. 판교를 포함해 공공택지내 아파트 분양권의 전매 제한도 3∼5년에서 5∼10년으로 강화된다. 개인간 주택을 사고 팔 때 내는 거래세율을 취득세는 2%에서 1.5%로, 등록세는 1.5%에서 1%로 각각 내리기로 했다. 이에 따라 취득 및 등록세에 각각 부과되는 농어촌특별세와 교육세까지 포함하면 거래세는 4%에서 2.85%로 1.15%포인트 인하된다. 정부는 31일 오전 열린우리당과의 고위 당정협의를 마친 뒤 과천 종합청사에서 관계부처 장관이 참석한 가운데 이같은 내용을 담은 ‘부동산 안정 종합대책’을 공식 발표한다. 대책에 따르면 정부는 강남권의 주택 수요를 흡수하기 위해 송파 거여지구에 신도시를 건설,2008∼2010년 분양을 마치기로 했다. 아울러 현재 개발이 진행되고 있는 김포 신도시와 양주 옥정지구 등 4∼5개 지구에 1000만평의 택지를 추가로 확보,14만 가구를 더 짓기로 했다. 공영개발 등을 둘러싼 논란으로 분양이 올해 6월에서 11월로 계속 연기된 282만평 규모의 판교 신도시는 공급 물량을 중·대형 아파트를 당초 계획보다 10%(2600가구) 늘려 내년 3월과 8월에 걸쳐 분양하기로 했다. 이에 따라 총 주택공급 물량은 2만 9404가구가 된다. 세제강화와 관련해 현재 0.15%인 종합부동산의 실효세율(주택매매가 대비 세금 비율)을 오는 2009년까지 1%로 높이는 등 보유세는 강화하고 취득·등록세 등 거래세는 대폭 낮추기로 확정했다. 종합부동산세 부과 대상도 주택은 9억원에서 6억원으로, 나대지는 6억원에서 3억원으로 각각 낮아져 대상이 확대된다. 종부세 상승 제한폭은 50%에서 200%로 높이기로 했다. 정부는 그러나 서민들의 세부담을 덜어주기 위해 재산세의 과표를 내년부터 점진적으로 올리려던 방침을 2년간 유예하기로 했다. 상승 제한폭 50%도 그대로 유지하기로 했다. 1가구 2주택자에 대한 양도소득세를 50%로 무겁게 매기되, 수도권과 광역시는 1억원 이하, 그 이외 지역에서는 3억원 이하의 주택은 중과 대상에서 제외하기로 했다. 하지만 양도세를 무겁게 매기는 시점은 오는 2007년으로 1년간 유예, 이 기간에 2주택자가 집을 팔도록 유도할 방침이다. 취업이나 이사 등 일시적 사유로 2주택자가 된 경우도 중과 대상에서 빼주기로 했다. 개발이익을 환수하기 위해 공공택지내에서 분양되는 주택에는 원가연동제를 적용하고, 중·대형 아파트에는 채권입찰제를 적용키로 했다. 공영개발 차원에서 개발부담금제를 부활하고, 기반시설부담금제를 이른 시일 안에 도입키로 결정했다. 서울 강북 등 옛 도심권의 광역개발 지구에서 용적률을 확대하고, 층고제한을 완화하는 한편 토지거래 허가 요건을 1년 이상 거주자로 강화하고 토지 의무사용기간도 확대하는 방안도 추진키로 했다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

정부는 오늘 서울 송파구 거여동 일대에 200만평 규모의 미니 신도시를 조성하고 종합부동산세의 실효세율을 당초 계획보다 앞당겨 2009년까지 1%로 높이는 등 부동산시장 안정을 위한 종합대책을 발표한다. 안정적 주택수급을 위해 공급을 확대하되 투기적 수요가 발 붙이지 못하도록 1가구 다주택 소유자에 대한 보유·양도세를 강화하겠다는 것이 핵심이다. 참여정부 출범 이후 2003년의 ‘10·29대책’ 등 수요 억제 일변도의 대책이 도리어 서울 강남 등지의 집값 폭등세를 부추겼다는 지적에 따라 수요 억제와 공급 확대를 병행하기로 정책 궤도를 일부 수정한 것으로 이해된다. 우리는 과세 강화 및 각종 부담금제 도입 등을 통해 투기 이익을 환수하면서 서민들에게는 세부담 증가를 최소화하는 방향으로 보완책을 강구한 것은 제도의 안정적인 정착을 위해 바람직한 접근법이라고 평가한다. 아무리 명분이 훌륭하더라도 국민 다수에게 부담을 떠안기는 제도는 실패 가능성이 훨씬 크기 때문이다. 특히 판교신도시의 공급물량을 늘리고 미니신도시를 개발하는 등 서울 강남 수요를 충족시키는 공급 확대정책을 동시 처방한 것은 매우 잘한 일이다. 공급이 뒤따르지 않는 수요억제책이 어떤 부작용을 낳는지는 그동안 값비싼 대가를 치르면서 뼈저리게 경험한 터다. 노무현 대통령을 비롯한 정부 당국자들은 정권이 교체되더라도 헌법만큼 쉽게 바꿀 수 없는 확고한 대책을 강구하겠다고 예고해 왔다. 정책이야 시장 상황에 따라 탄력적으로 대응할 수밖에 없는 성질의 것이지만 그러한 정신은 앞으로도 반드시 지켜져야 한다고 본다. 국민의 뇌리에 깊이 각인된 ‘부동산 불패신화’도 따지고 보면 가진 자들의 입김에 따라 오락가락한 정책에 기인한 바가 크다. 정부가 누차 공언했듯이 환수한 투기이익을 서민들의 주거안정을 위한 재원으로 활용하는 등 보다 많은 사람들에게 이익이 돌아가도록 해야만 이번 제도가 뿌리를 내릴 수 있다. 앞으로 국회 입법과정에서도 종합대책의 근간이 흔들리지 않도록 야당 및 대국민 설득에 최선을 다해주기 바란다.

개발방식 변경 등으로 연기됐던 판교 신도시 아파트 분양 일정이 최종 확정됐다. 민간이 개발 공급키로 한 25.7평 이하 아파트는 내년 3월 일반에 분양된다. 이미 택지가 공급된 상태라서 더 이상 분양 일정을 미룰 수 없다는 판단에 따른 것이다. 물량이 늘어나는 중대형(25.7평 초과)아파트는 내년 8월부터 분양키로 했다. 입주는 당초 예정대로 2008년 말부터 가능하다. 물량은 당초 2만 6804가구보다 10%(2600가구) 늘어나고 증가분은 중대형으로 채워진다. 아파트 분양 방식도 바뀐다. 토공·주공이 택지를 개발, 민간 업체에 택지를 분양한 뒤 건설사들이 아파트를 공급하는 방식에서 벗어나 주공 등 공공기관이 직접 주택을 건설, 분양·임대하는 공영개발방식이 적용된다. 국민임대주택과 별도로 전체 물량의 30%를 임대주택으로 공급, 시장수급 조절용으로 이용키로 했다. 다만 주택 획일화·공공부문 비대화 등의 부작용을 줄이기 위해 설계·시공 일괄입찰, 시공사 브랜드 인정 등을 통해 주택품질 저하를 막기로 했다. 공공택지 아파트 분양가 가격 결정 방식도 개선된다. 공공택지내 모든 아파트에 원가연동제로 분양가를 규제하고,25.7평 초과분에는 추가로 주택채권입찰제도가 도입돼 이중규제를 받는다. 분양가와 시세차익을 환수하자는 취지다. 채권매입 상한은 실제 분양가를 시세의 90%에 맞춰 책정한다. 판교 분양 아파트부터는 분양권전매제한 조치도 강화된다. 분양권 규제를 받는 아파트 중 채권매입 의무가 없는 25.7평 이하는 전매제한을 강화한다. 수도권(과밀·성장지역)은 분양 계약일로부터 10년, 그외 지역은 5년으로 늘리기로 했다. 채권매입 의무가 있는 25.7평 초과는 현행대로 5년간 전매가 금지된다. 당정회의에서는 10년간 전매를 금지하는 것으로 의견을 모았으나 지나친 규제라는 지적에 따라 5년으로 조정했다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

한 건설회사가 서울 송파구에 분양하는 아파트의 평당 분양가로 3000만원 이상을 신고하자 주변 아파트 값이 평당 1000만∼2000만원씩 상승한 적이 있다. 분양가 평당 3000만원은 1998년 ‘분양가 원가연동제’의 폐지로 분양가가 자율화되기 직전인 1997년 당시 서울지역 평당 분양가 464만원의 6배가 넘는다. 판교 신도시에서 중·대형 아파트의 분양가가 평당 2000만원으로 예상되자 평당 1500만원이던 분당의 아파트 값은 2000만원으로 뛰었고 강남에서는 2500만원이 돼야 한다는 식으로 집값이 폭등했다. 이처럼 분양가 자율화 정책은 부작용이 적지 않다. 첫째, 서민들의 주거지로 개발되는 파주와 화성동탄 등지의 공공택지에서도 분양가는 평당 700만∼800만원이다. 전용면적 25.7평인 국민주택규모의 33평짜리 아파트 분양가는 2억 4000만원 정도이다. 서민들의 소득으로는 20년 이상 저축해도 내집마련은 어렵다. 둘째, 과거에는 아파트의 분양가가 주변 아파트 시세의 70∼80%선에서 유지돼 기존 아파트의 가격 상승을 견제하는 역할을 했으나 지금은 오히려 주변지역의 아파트 값을 끌어 올리는 ‘주범’이 되고 있다. 셋째, 개발이익환수제도가 없어 택지비와 건축비 등의 분양원가와 주변 아파트 시세와의 차액인 개발이익(투기이익)을 사업자인 건설회사 등이 챙겨 경제정의가 실종되고 있다. 따라서 공공택지에서는 분양가 규제와 전매제한, 개발이익환수 등을 포함하는 공영개발이 요구된다. 일부에서는 공영개발이 생소한 제도인 것처럼 반응하지만 지금도 택지개발촉진법 등에 따라 토지공사와 대한주택공사 등이 공영개발로 택지를 공급하고 있다. 공공택지는 서민들의 주거권을 위해 정부가 헐값으로 수용한 만큼 이 곳에 짓는 아파트도 시장원리가 아니라 무주택 세대주에 우선분양하고 분양가도 낮추는 게 관련법규의 입법목적에 맞다. 공공택지에서 공영개발을 한다면 적어도 3가지 목적을 달성해야 한다. 첫째, 임대아파트와 국민주택규모의 아파트는 서민들에게 싸게 공급해야 한다. 둘째, 중·대형 아파트는 주변 지역의 시세로 분양가를 책정, 집값 상승을 번지지 않게 하고 개발이익은 환수, 국민주택기금이나 임대주택기금으로 활용해야 한다. 셋째, 투기적 이익을 얻지 못하게 5∼10년간 전매제한 기간을 두고 도중에 전매하면 처음의 낮은 분양가로 정부가 다시 사들이는 싱가포르식 전매제한제도를 도입해야 한다. 민간이 택지를 조성하거나 재건축으로 아파트를 건설하는 경우에는 분양가 규제가 어렵기 때문에 분양원가를 공개해야 한다. 김남근 변호사·참여연대 사무처장

‘8·31 부동산 종합대책’으로 과연 집값이 떨어질까.29일 정부 고위관계자의 대답은 뜻밖이었다.“이미 오른 집값이 그렇게 쉽게 떨어지기야 하겠습니까.”였다. 집값은 원래 잘 떨어지지 않는 ‘하방경직성’이 있다는 설명까지 곁들였다. 다른 관계자들도 최근에 오른 만큼 떨어지지는 않을 것이라고 했다.‘8·31대책’을 앞두고 앞으로의 파장과 이슈들을 점검해 본다. ① 보유세 세입자에 전가 일각에선 강남·서초·송파 등 ‘강남3구’의 주택소유자 절반 가까이가 종합부동산세 부과대상에 포함될 것이라고 말한다. 그러나 이들이 보유세 부담 때문에 당장 집을 팔 것 같지는 않다.2주택자에게 양도소득세율을 50% 적용해도 1년 유예기간에 집을 팔아 공급이 늘면서 집값이 안정되는 효과도 있지만, 서민들은 주택을 구입하는 대신 전세로 몰려 오히려 전세가 급등하거나 2주택자들이 세입자에게 부담을 떠넘기는 역효과로 집값이 다시 들썩일 수도 있다. 실제 평촌 35평짜리 아파트에 사는 한 회사원은 “주인이 전셋값을 5000만원이나 올려달라고 요구해 왔다.”고 밝혔다. 정부 관계자는 “집값이 주춤하거나 다소 떨어지겠지만 판교발 후폭풍에 따른 집값 상승은 그대로 안고가는 수밖에 없다.”고 말했다. 최근 25∼40%씩 집값이 급등한 강남권과 분당, 안양, 용인 등지의 주택소유자들은 ‘불로소득’의 상당부분을 그대로 챙길 가능성이 높다. ② 조세저항, 찻잔속의 태풍 집값이 오르면서 새로 종부세 대상에 포함된 1주택자들 사이에 조세저항이 있을 것 같지만 ‘집부자’나 ‘땅부자’들은 반발보다 뒷날을 기약하자는 쪽을 선택할 것이라는 관측이다. 그 정도 세금은 감수하겠다는 쪽이 많을 것으로 예상된다. 정부 관계자도 “특정 지역별로 조세저항이 예상되나 우려할 수준은 못된다.”고 했다. 서민들이 내는 재산세는 정부가 과표 현실화 시점을 더 늦추는 쪽으로 가닥을 잡아 문제가 될 것 같지는 않다. ③ 공영개발 전면 도입 난망 택지공급과 아파트 분양과정에서의 개발이익을 줄여 분양가를 낮춰야 한다는 논리에 따라 공영개발론이 대두됐지만 개발이익 환수장치가 제대로 마련된다면 공영개발의 필요성은 줄게 된다. 더욱이 공공택지의 경우 분양가 상한제나 원가연동제가 이미 적용돼 공공기관이 하든 민간업체가 하든 분양가는 크게 다르지 않다. 공영개발을 적극 찬성하는 서순탁 서울시립대 도시행정학과 교수도 “민간에 설계와 시공을 맡김으로써 민간업체의 브랜드를 함께 사용한다든가 다양한 선택을 입주자에게 허용하는 방안이 필요하다.”고 말했다. 강북 뉴타운사업의 경우 토지수용이 아닌 재개발 방식이기 때문에 공공기관이 전면에 나설 수도 없다. 정부가 특별법을 제정하더라도 사업주체는 조합이며 결국 민간업체가 개발을 주도할 것으로 보인다. ④ 부동자금 금융권 회귀할 듯 ‘강남 불패(不敗)’의 신화는 일단 꺾일 것으로 보인다. 게다가 금리인상의 압박이 높아지면서 시중의 부동자금 400조원 가운데 적지 않은 금액이 금융권으로 회귀할 가능성이 높다. 단기적으로 증시에 투자하는 적립식펀드나 은행권의 프라이빗뱅킹(PB) 쪽으로 뭉칫돈이 몰릴 가능성은 높다. 특히 최근 강도높은 세무조사와 부동산 대책을 앞두고 미리 집을 판 고액 자산가들은 금리인상을 감안해 은행권에서 쉬어 갈 것이라는 분석이 우세하다. 그러나 투기수요는 물밑으로 잠복할 뿐 부동산 시장이 완전히 꺼진 것은 아니다. ⑤ 가구별 합산 위헌시비 계속 다주택자에게 세금을 무겁게 물려야 한다는 당위론에는 이론의 여지가 없다. 그러나 가구별 합산방식에는 대상자뿐 아니라 정계와 학계서도 관심이다. 한나라당은 종부세의 합산과세 방식에 위헌 가능성을 검토하고 나섰다. 금융소득의 부부합산에 헌법재판소가 위헌판결을 내렸다는 점에 힘을 얻고 있다. 또한 국세청장이 종부세 부과 여부를 기준시가에 따라 결정하는 게 조세법률주의에 맞느냐는 주장도 나왔다. 두고두고 논쟁대상이 될 것으로 예상된다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

우리나라 국민 10명 중 9명은 현재의 부동산 가격에 거품이 끼여 있는 것으로 생각하고 있는 것으로 조사됐다. 28일 건설교통부와 국정홍보처가 공동으로 여론조사기관인 TNS에 의뢰, 국민 1000명을 대상으로 설문조사를 벌인 결과 응답자의 90%가 부동산 가격 거품을 지적했다. 31일 발표될 정부의 부동산종합대책의 경제적 영향에 대해서는 ‘어느 정도 위축되겠지만 감내할 만한 수준이 될 것’(47.3%),‘경기위축은 없을 것’(23.4%)이라고 답했다.‘감당하기 어려울 것’이라는 답변은 25.8%에 불과했다. 또 절반 이상(54.6%)은 경기 위축이 있더라도 강력한 정책을 원했지만 경기부담에 따른 속도조절론(43.6%)요구도 만만치 않았다. 2주택 이상 양도세율 인상에 대해서는 66.2%가 찬성, 반대(33%)의견의 배가 넘었다. 응답자의 63.4%는 공영개발방식이 집값 안정에 도움이 될 것이라는 의견을 내놨다. 판교 중대형 아파트 공급확대 및 분양가 규제로 집값 안정 효과를 기대하는 응답은 51.3%에 그쳤다. 종합부동산세 과세기준 인하에 대해서는 62%가 찬성했다. 종부세 가구별 합산과세의 필요성은 75.1%가 필요하다고 답했다.1주택 종부세의 예외없는 부과(55.1%), 실거래가 등기부 기재와 실거래에 기초한 세금과세(78.1%)도 높은 지지를 얻었다. 개발부담금제 부활에도 찬성(64.3%)이 많았다. 그러나 부동산 정책에 대한 불신의 골은 여전히 깊었다. 정부의 부동산 정책이 일관되게 추진될 것으로 보느냐는 질문에는 ‘언제든 달라질 수 있다.’(45.3%),‘다음 정부에서 바뀐다.’(42.5%)가 절대다수를 차지했다. 정책 발표 뒤 집값 전망은 하락(39.8%)과 변화가 없을 것(44.2%)이라는 의견이 많아 시장이 안정될 것으로 전망했다. 그러나 12.6%는 상승세를 예상했다. 재건축과 관련,50.7%는 규제를 풀면 집값이 더 오를 것이라고 답했다. 이번 여론조사는 전화를 통해 이뤄졌으며 표본오차는 ±3.1%포인트, 신뢰수준은 95%다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

당초 가수요 억제에 초점이 맞춰졌던 정부의 ‘8·31 부동산대책’이 주택 공급 확대정책으로 넓혀졌다. 수도권 국·공유지와 그린벨트를 풀어 강남권 수요를 충족시키겠다는 대책은 일견 싼 값의 땅을 확보, 저렴한 주택을 공급한다는 차원에서 환영받을 만하다. 우선 올해 200만평을 공급하겠다고 밝히면서 성남비행장 등 6∼7곳이 후보지로 거론되고 있다. 하지만 수도권에 미니 신도시(택지지구)를 포도알처럼 오밀조밀하게 조성하는 수평 개발만 확대, 각종 도시문제를 야기할 수 있다는 지적도 만만치 않다. 지자체와 환경단체의 거센 반발도 예상된다. 부동산 전문가들은 이참에 서울 강남 재건축 아파트의 초고층·고밀도 규제를 완화하고 강북 초고층 아파트 재개발을 허용해야 한다고 목소리를 높이고 있다. ●지자체 반발… 공급 시기 요원 전문가들은 작은 도시가 포도알처럼 옹기종기 모여 있으면 도시연담화(대도시를 중심으로 소도시 시가지 연결) 부작용이 발생할 수 있다고 지적한다. 다수의 미니 택지개발은 수평개발을 통해 땅을 많이 파헤친다는 것을 의미하기 때문에 환경생태 파괴를 불러올 것이 뻔하다. 자족도시를 형성하지 못해 서울∼수도권을 오가는 교통문제를 유발, 천문학적인 기간시설 투자 비용부담을 져야 한다. 투자의 집적효과가 떨어진다는 것이다. 관련 부처와 지자체, 환경단체의 반대 또한 무시할 수 없다. 국·공유지와 그린벨트 해제를 통한 택지공급 대책이 나온 25일 경기도는 바로 ‘태클’을 걸고 나왔다. 서울 주택문제를 경기도와 협의하지 않았고 신도시다운 신도시 조성이 어렵다는 이유다. 체계적인 신도시가 아닌 미니 택지지구는 교통·하수문제 등이 뒤따를 것이 뻔하다는 것이다. 거론되는 미니 신도시 후보지가 과연 강남 대체 수요를 충족시킬 수 있는지도 따져봐야 할 문제다. 장지동 남성대 골프장, 거여동 특전사 부지라면 몰라도 경기도에 있는 나머지 공공기관 이전 자리는 입지가 떨어지고 이전을 전제로 하기 때문에 공급 시기가 요원하다. 성남 비행장이나 일원·세곡동 일대는 강남 대체 신도시 후보지로 적격이지만 군사적 필요성과 그린벨트라는 점에서 범정부의 지원 없이는 당장 택지 변경이 어려운 땅이다. ●강남북 초고층 아파트 건설 허용해야 이번 대책에는 투기 수요를 차단하는 수단이 많이 포함된다. 그렇다면 부동산 문제를 더이상 사회적 문제가 아닌 경제적 문제로 풀어야 한다. 개발이익환수 장치가 마련된다는 전제 아래 강남 재건축 규제를 과감히 풀고 고밀도·초고층 아파트를 짓도록 적극 허용해야 한다는 것이다. 강북 개발도 같은 맥락에서 접근해야 한다. 지금과 같은 규제 아래서는 강남북 균형발전이라는 거시적인 목표 달성이 시늉에 그칠 수 있다. 무조건 초고층 아파트 건립을 막을 것이 아니라 지역 특성에 맞춰 높이와 밀도를 차등 적용하는 방안도 필요하다. 도시계획 전문가들은 또 어차피 수도권 택지를 개발할 것이라면 ‘포도알’이 아닌 ‘포도송이’를 만들어야 한다고 충고한다. 작은 규모의 택지개발보다는 분당·일산과 같은 계획적인 대규모 신도시로 개발해야 도시문제를 줄일 수 있다는 것이다. 택지지구 수를 늘리는 것보다 이미 지정된 택지지구의 용적률을 상향 조정하는 것도 적극 검토해볼 만하다. 판교 신도시 밀도를 10% 올릴 경우 2700∼3000여 가구의 아파트 추가 공급이 가능하다. 수도권 택지지구 용적률을 10%만 늘려도 3만여 가구가 들어설 판교 규모의 신도시 조성 효과를 거둘 수 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

주택공급 과정에서 공공부문의 역할을 강화해야 한다는 공영개발이 다시 화두가 되고 있다. 사실 공영개발은 1980년대 도시지역의 주택난 해소를 위한 택지공급 수단으로 활용돼 왔다. 이 방식이 도입된 이유는 1960∼70년대 도시용지의 주요 공급 수단이었던 토지구획정리사업(환지방식)이 지가상승과 투기유발 그리고 난개발을 초래했기 때문이다. 당시 부동산 투기가 심화되면서 과도한 개발이익이 사유화되자 이를 공공부문으로 환수할 수 있는 방안을 찾게 됐는데 이에 대한 해답으로 등장한 게 바로 공영개발이다. 이후 지방자치제도가 활성화되고 민간부문이 성장하게 됨에 따라 중앙정부 주도의 공영개발 방식은 지방정부와 민간의 토지개발 참여를 금지한다는 비판을 받았고 결국 지방과 민간의 참여가 허용됐다. 이는 민간부문의 역할이 강화되는 세계적인 추세를 반영하는 동시에 개발이익을 환수하려는 공영개발 방식의 후퇴를 의미했다. 그러다가 판교 신도시 개발을 둘러싸고 공영개발 논쟁이 다시 점화된 것이다. 민간부문의 역할이 확대된 지금의 상황에서 왜 다시 공영개발이 거론되는가. 여기에서는 그 필요성에 초점을 맞추고자 한다. 첫째, 주택공급에 있어 공공부문의 역할 강화는 우리나라 부동산 시장의 특수성을 감안할 때 불가피한 정책수단이다. 모두가 알다시피 우리나라 부동산 시장은 거래의 투명성이 낮을 뿐 아니라 투기적 불로소득에 대한 환수장치가 미흡해 주택공급을 민간에만 의존하기에는 한계가 있다. 따라서 이러한 제도적 조건이 완비될 때까지 공영개발의 유용성은 매우 크다고 할 수 있다. 둘째, 부동산 양극화 현상의 심화도 공영개발의 필요성을 크게 하고 있다. 경제의 세계화 진전 및 정보화 사회로의 진입과 함께 부동산 양극화 현상은 능력 있는 소수와 토지 소유자에게 부(富)를 집중시키는 경향이 있다. 특히 국가발전과 사회문제 해결을 위해 불가피하게 추진되는 대규모 토지개발의 경우, 개발이익 대부분은 토지 소유자에게 귀속된다. 그러므로 토지개발의 시행 주체를 공공부문으로 제한해 사업의 공공성을 유지하면서 저렴하게 택지를 공급하고 이를 통해 개발이익의 과도한 사유화를 차단할 필요성이 있다. 셋째, 실수요자의 주택구입 기회 확대와 저소득층을 위한 임대주택 공급 확대 차원에서도 공영개발은 필요하다. 공영개발 방식은 민간이 추진하는 방식에 비해 분양가가 무척 싸다. 경제정의실천시민연합의 자료에 따르면 판교지구의 경우 공영개발로 추진하면 평당 분양가가 민간 방식의 절반 수준밖에 안 된다. 따라서 공영개발을 통해 중소형 평형의 공공주택 공급을 획기적으로 확대해 무주택 서민들에게 싼 분양가로 주택을 제공하는 동시에 중대형 공공주택의 공급을 확대, 민간 건설업체의 독점가격을 견제하도록 유도할 필요가 있다. 이러한 것들은 결과적으로 주변지역의 주택가격 안정에도 크게 기여할 수 있을 것으로 보인다. 넷째, 저소득층의 주거안정을 위한 국민임대주택의 지속적인 확대를 위해서도 공영개발이 필요하다. 소득의 양극화 현상이 심화되는 상황에서 국민임대주택의 공급은 공공부문의 핵심과제다. 특히 소규모 평수의 임대주택은 수익성이 없어 민간부문의 참여를 기대하기 힘들다. 이 경우 정부가 건설하고 유지 관리하는 정책은 불가피하다. 다섯째, 공영개발은 민간개발에 비해 사업시행 주체로부터 개발이익을 환수해 다른 지역의 개발을 위한 재원으로 삼을 수 있다는 장점이 있다. 공영개발을 통해 환수된 개발이익을 광역적인 인프라 확충이나 낙후지역의 개발사업에 적극 활용할 수 있다는 점에서 민간개발보다 앞선다. 그러나 이같은 공영개발의 필요성이 인정된다 하더라도 민간의 참여가 필요없다는 것은 아니다. 공영개발을 하더라도 모든 과정을 공공부문이 독점하는 것이 아니기 때문이다. 공공이 사업주체로 나서도 민간에 설계와 시공을 맡김으로써 민간부문의 창의력 활용이 가능하다. 민간의 브랜드를 함께 사용한다든가 주택 내부 마감에 대한 다양한 선택을 입주자에게 허용함으로써 공영개발시 주택의 품질이 떨어질 것이라는 우려를 불식시키는 노력도 필요하다. 서순탁 서울시립대 도시행정학과 교수

이달 말 발표될 부동산종합대책으로 시장이 바짝 긴장하면서 가을 성수기임에도 불구하고 분양 일정을 늦추는 사업장이 속출하고 있다. 올 가을 분양 예정분이 실제 분양으로 이어질지 지켜봐야 하는 상황이다. 그러나 청약 계획이 있는 수요자들이라면 굳이 일정을 미루지 말라고 전문가들은 조언한다. 판교 등 신도시나 공공택지 등에 들어서는 단지는 내년부터 주택채권입찰제가 적용되고 전매 금지 기간도 5년 이상으로 늘어난다. 물론 올 가을 분양 물량에 청약하면 이런 규제를 받지 않는다. 23일 내집마련정보사에 따르면 올 하반기 화성 동탄 신도시와 하남 풍산지구에 유망 물량이 줄을 잇는다. 성장관리권역으로 지정된 화성 동탄신도시 아파트들의 경우 마지막 분양 물량인 데다 전용면적 25.7평 이하는 분양가상한제가 적용돼 값이 싸다. 하남 풍산지구는 강남과 인접해 있고 주거환경이 양호하다. 특히 이곳에 공급될 중·대형 평형은 앞으로 강화될 전매규제와 채권입찰제를 동시에 피해갈 수 있는 단지로 꼽힌다. 판교 주변 용인이나 분당의 후광효과가 기대되는 대체 청약지들도 유망단지로 꼽힌다. 용인 성복동에서는 하반기 3000여가구가 쏟아진다. 판교의 택지 분양·청약방식 변경과 공급량, 분양시기 조정으로 반사이익의 기대감이 높은 지역이다. 그러나 인·허가 문제로 분양이 내년으로 늦춰진 곳도 있다. 서울에 공급될 대형 주상복합아파트는 기존에 지적됐던 단점이 보완된 단지라면 아파트와 비교해도 경쟁력이 있다. 예컨대 단지가 크고 초역세권에 위치하거나 전용면적이 일반 아파트만큼 크고 평당 분양가가 인접 아파트 시세보다 저렴한 경우 등이 그것이다. 그러나 주의할 점도 많다. 유망 주상복합아파트나 판교 수혜지 사업장들이 뛰어난 입지를 내세워 턱없이 높은 분양가를 제시하거나 일반 분양분에 비로열층을 많이 섞어 공급하는 사례가 있기 때문이다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “내년부터는 공공주택 입주자 선정시 무주택기간, 소득, 자산, 가구원수 등에 따라 청약 자격이 차등화될 가능성이 있다.”며 “무주택 실수요자라면 내년을 기다려보는 것도 좋겠지만 여유자금이 부족하거나 투자목적을 병행하려는 청약자는 올 가을 마지막 시즌을 노려야 한다.”고 밝혔다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

판교신도시 개발에 따른 이주 및 생계대책을 요구해온 판교주민통합위원회 소속 주민 50여명은 23일 오전 7시쯤부터 3시간여 동안 경기도 성남시 분당구 한국토지공사 7층 사장실을 점거, 농성을 벌였다. 이들은 이날 오전 5시쯤부터 판교동 판교택지개발지구에서 토공이 철거용역업체 400여명을 동원, 미이주 가옥에 대한 철거작업을 진행하는 과정에서 저항하다 강제퇴거 조치된 뒤 차를 타고 토공으로 이동, 계단 출입문을 통해 사장실로 진입했다. 이들은 “영세 세입자에 대한 대책없이 가옥 강제철거에 들어감에 따라 갈 곳이 없어 사장실을 점거했다.”며 “철거에 앞서 가이주단지 등 주거대책과 생계대책을 마련해달라.”고 요구했다. 경찰은 오전 10시30분쯤 사장실에 경찰병력 5개 중대 500여명을 투입,15분 만에 위원장 문모(51)씨 등 주민 43명을 연행해 분당경찰서 등 성남지역 3개 경찰서에 분산, 조사 중이다. 경찰은 일부 점거농성 주도자에 대해 업무방해 등의 혐의를 적용, 형사처벌할 방침이다. 경찰 강제해산 과정에서 농성 중인 주민들은 완강히 저항해 2명이 다쳐 병원으로 옮겨졌으나 중상자는 없었다. 경찰과 소방서는 강제해산에 앞서 투신에 대비, 건물 밖에 에어매트를 설치하는 등 만일의 사태에 대비했으나 불상사는 발생하지 않았다. 주민대표 3명은 강제해산에 앞서 토공 김재현 사장 등과의 면담에서 가이주단지 제공을 요구했으나 토공이 1주일간 임시숙소 제공의사를 제시해 협상이 결렬됐다. 한편 토공은 이날 오전 5시쯤부터 판교택지개발지구내 미이주가옥과 상가 19개동에 대한 행정대집행을 실시하는 등 본격 철거작업을 벌였으며 이 과정에서 우모(41)씨 등 3명이 병원으로 옮겨져 치료를 받고 있다. 토공은 “3차례의 계고장을 발송하고 개별 방문을 통해 자진이주를 독려했음에도 불구, 이주를 거부한 가옥거주자에 대하여 법적 강제수단인 행정대집행을 실시했다.”고 설명했다. 집행영장은 지난 12일 발부됐으며 기간은 18일부터 25일까지다. 성남 윤상돈기자 yoonsang@seoul.co.kr

1가구2주택 중과세, 종합부동산세 상한 폐지 등 세금 제도를 강화해 집값을 잡겠다는 ‘8·31 부동산 대책’의 윤곽이 드러나면서 시장이 바짝 긴장하고 있다. 부동산 거래 위축, 전세가 상승 등 시장 변화도 나타나고 있다. 집값은 벌써 강남을 중심으로 하락하고 있고, 향후 1년간 하락세는 이어질 것이란 전망도 나온다. 전세가도 매매 위축으로 인해 수요가 많아지면서 상승하고 있다.●매매가 내리고, 전세가 오르고 김영진 내집마련정보사 사장은 21일 “시장에 매물이 나오도록 하기 위해서는 세제를 강화하는 게 바람직하다.”면서 “그러나 세제 강화는 물량을 나오도록 하는 한편 집값 하락도 초래해 내수와 밀접한 건설 경기를 악화시킬 수 있다.”고 평가했다. 공급이 줄어들면 장기적으로는 집값이 올라가게 된다는 지적이다. 실제로 8·31 대책 발표가 임박하면서 아파트 값은 떨어지고 전세가는 오르는 현상이 나타나고 있다. 부동산 114에 따르면 이번 주 서울 아파트 값은 지난 주에 비해 평균 0.02% 내려 지난 7월 마지막 주에 이어 3주만에 다시 하락했다. 특히 서울 재건축 아파트는 0.15% 하락해 지난 주(-0.27%) 보다 낙폭은 줄었지만 한달째 하락세를 보였다. 강남구(-0.2%), 강동구(-0.08%), 성북구(-0.02%), 송파구(-0.01%) 등 강남권을 중심으로 하락세가 지속된 반면 강북구(0.29%), 은평구(0.12%) 등 강북권 일부와 강서권은 소폭이나마 오름세를 보였다. 시장에서는 “과도한 세금을 물면서 집을 살 필요가 있느냐.”는 인식이 퍼지면서 전세를 구하려는 문의가 늘고 있다. 여름 방학과 가을 이사철은 상승세에 한몫하고 있다. 강북구(0.27%), 용산구(0.19%), 강동구(0.14%), 구로구(0.11%) 등의 상승폭은 상대적으로 큰 편이다.●강남중심 하락세… 강북도 타격 불가피 김영진 사장은 “이번 대책으로 아파트 가격 하락은 향후 1년간 지속될 전망이다.”면서 “강남, 판교, 재건축 대상 아파트들이 매매가 하락을 주도하겠지만 1가구2주택도 중과세되는 만큼 한 채만 갖고 내다 팔 사람들로 인해 강북지역도 타격을 피할 수 없다.”고 말했다. 대신 뉴타운 개발 예정지, 강남 수요 대체 신도시 등은 상승할 여력이 있다고 덧붙였다. 부동산 114 김희선 전무는 “많이 가진 사람이 세금도 많이 내야 한다는 데에는 이견이 없다.”면서 “그러나 장기적인 주택시장 안정을 위해서는 신도시 개발, 재건축 등 모든 계획을 연도별로 정리한 마스터 플랜을 발표해 수요자들이 장기적인 계획을 세우도록 해야 한다.”고 당부했다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

판교신도시 예정지에서 유물이 다량 출토돼 개발사업의 차질 여부에 관심이 모아지고 있다. 19일 한국토지공사에 따르면 토공, 주공, 경기도, 성남시 등 시행기관들이 판교 택지개발 사업구역중 판교동, 하산운동, 삼평동 일대 시굴대상 24곳중 6곳을 시범조사한 결과 청동기시대 주거지, 토광묘, 수혈유구, 무문토기, 청·백자 등 252기의 유구 및 유물이 발견됐다. 이에 따라 문화재 지도위원회는 시굴 대상지 34만평중 삼평동 등 5만 1000평을 발굴대상지로,6만 6500평을 추가시굴이 필요한 곳으로 결정했다. 시행기관들은 발굴대상지 및 추가 시굴 필요지역에 대해 문화재청 심의결과에 따라 발굴절차를 수행해야 한다. 보존가치가 높은 유적이 발견될 경우 발굴 기간이 길어질 수밖에 없다. 토공은 “이미 발굴 소요기간 등을 감안하고 토지사용시기(2006년 12월)를 정해 공동주택용지를 공급했다.”고 설명했다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

다음달 경기·인천지역에서 아파트 1만 1000여가구가 공급된다. 판교 신도시 공급물량이 줄어들고 채권입찰제 적용으로 투자 수익률이 기대 이하로 떨어질 것으로 예상되면서 주변 지역 신규 아파트에 관심이 쏠리고 있다. 판교의 분양 시기가 연기되면서 기다림에 지친 청약통장 가입자들이 새로운 대체지역을 찾고 있다. 경기에서는 모두 18개 단지에서 1만여 가구가 공급될 예정이다. 특히 동탄 신도시 마지막 물량이 선보인다.5-1블록에 우미건설과 제일건설이 컨소시엄으로 1316가구를 공급한다.31∼56평형의 중대형 평형으로 구성될 예정이며 단지 내 각종 테마공원이 들어선다. 영덕∼양재간 광역 및 연계도로를 건설할 계획이어서 향후 교통이 편리해질 것으로 보인다. 신일건업도 626가구 분양채비를 갖췄다.38,48,62평형으로 구성될 예정이다. 대한주택공사 아파트도 눈에 띈다. 주공은 고양 일산동에서 공공임대 아파트 1000가구를 내놓는다.29,33평형이다. 의정부 녹양동에서는 공공분양아파트 712가구가 나온다. 청약통장 가입자들이 33평형 아파트를 분양받을 수 있는 기회다. 용인 보라지구 4·7블록에서는 1438가구의 국민임대아파트를 공급한다. 최근 임대아파트에 대한 선호도가 높아지고 있는 시점에서 눈여겨 볼만한 단지다. 부천 여월동에서도 29,33평형 공공분양 아파트 899가구를 공급하는 등 주공 아파트가 쏟아진다. 성복지구에서는 GS건설이 수지자이2차를 내놓을 예정으로 평형대는 36∼58평형대로 이뤄진다. 인천에서는 서창지구 24블록에 신일해피트리 아파트 650가구가 들어선다. 도림동에서는 도림 IPARK 346가구와 벽산블루밍 346가구가 분양을 준비 중이다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

인천시가 최우선 도시개발 과제로 추진하고 있는 검단신도시 개발사업이 건설교통부에 의해 제동이 걸렸다. 16일 시에 따르면 건교부가 검단신도시 기능이 청라·영종지구 등 인천경제자유구역 및 김포신도시와 중복될 우려가 있다며 조성계획을 유보해 달라는 입장을 전해옴에 따라 대책 마련에 착수했다. 이에 따라 18일 이 문제를 다루게 될 중앙도시계획위원회에서 검단신도시 개발의 당위를 내세우는 인천시와 이에 반대하는 건교부 사이의 공방이 뜨거울 전망이다. 시는 서구 검단·당하동 등 인천 서북부 지역에 530만평 규모의 신도시를 조성하는 방안을 추진중이다. 영종·청라지구, 김포신도시 등 급격한 주변 도시공간 변화에 대응할 수 있는 계획도시를 건설해 수도권 서북부 거점벨트를 형성한다는 취지다. 그동안 검단지역에는 작은 규모의 아파트가 무질서하게 들어서면서 도로망 등 기반시설 부족에 따른 난개발 문제가 제기돼 왔다. 검단신도시 면적(530만평)은 일산신도시보다는 크고, 판교신도시 (580만평)에 비해서는 약간 작은 규모다. 시는 검단신도시 조성계획이 건교부의 반대로 어려움에 처할 위기에 놓이자 개발의 시급성 등을 들어 건교부는 물론 지역 정치권을 전방위 설득한다는 방침이다. 시 관계자는 “건교부에서 난색을 표명하고 있지만 아직 결정된 것은 아무것도 없다.”면서 “사업이 제대로 이뤄지기 위해선 건교부의 이해가 절대적인 만큼 중앙도시계획위원들을 상대로 충분한 설명을 하겠다.”고 말했다.인천 김학준기자 kimhj@seoul.co.kr