정부가 집값 안정을 위해 아파트 실거래가 공개 시스템을 구축하는 일을 하고도 빈축을 사고 있다. 실거래가를 토대로 가격을 분석했더니 강남 3구 평당 평균이 6월 기준 1927만원으로 3개월 만에 14.4%나 빠진 것은 3·30대책이 적절했기 때문이라고 해석했기 때문이다. 추병직 건설교통부 장관은 모 방송사와의 인터뷰에서 “실거래 아파트 가격의 하락은 거품 붕괴의 시작”이라고도 평했다. 반면 강남 3구 아파트 실거래 가격이 평당 2000만원도 안 된다는 말에 시장은 어이없다는 반응이다. 건교부 홈페이지에 공개된 실거래가를 들여다봐도 그런 아파트를 찾기 어렵다. 왜 그럴까? 건교부가 실거래가를 기반으로 내놓은 월별 가격 통계는 시세와 달리 한 달 동안 거래된 아파트 구성에 따라 평균값이 좌우된다. 반포주공, 개포주공, 도곡렉슬, 대치동 타워팰리스와 동부센트레빌 등 강남 대표 단지들은 3월에는 거래가 대거 이뤄졌지만 6월에는 단 1건도 매매가 없다. 월별 표본이 달라 월별 평균도 차이가 크다. 또 홈페이지에는 상반기 중 거래가 활발히 이뤄진 아파트 12만여 가구가 공개됐지만 통계는 상반기 중 실거래된 전체 23만여가구를 토대로 했다. 전체에는 지역 시세보다 상대적으로 싼 소형 빌라가 많은데 단지와 평형별 평균가를 계산한 뒤 단순 산술 평균했다. 은마 31평이 평당 2000만원에 10건 거래됐고, 인근 소단지 31평이 평당 1000만원에 1건 거래된 것을 놓고 전체 지역평균을 1500만원이라고 낸 것이다. 이쯤 되면 3·30대책의 성과를 부풀리려고 통계를 입맛대로 분석했다는 힐난도 나올 만하다. 건교부 통계대로 분당 중대형 아파트 평당 평균이 1895만원이라면 이에 앞서 “분당 시세의 90%선으로 책정했다.”며 발표한 판교 중대형 분양가(44평 기준 평당 1857만원)도 엉터리가 된다. 실거래가 공개 시스템은 부동산 시장을 바꾸는 일대 쾌거다. 하지만 좋은 제도를 내놓고도 시장의 공감을 얻지 못하는 통계와 해석으로 정책을 편다면 부동산 대책은 공허한 메아리로 맴돌 뿐이다. 안타까운 일이다. jhj@seoul.co.kr

판교 중대형 아파트의 분양 신청을 이틀 앞둔 가운데 재정경제부가 27일 판교 아파트에 당첨되면 ‘신형 폭탄’에 맞는 것과 같다는 논리를 펼쳐 논란이 예상된다. 재경부의 한 관계자는 27일 “판교 아파트를 분양받기만 하면 모두가 대박을 터뜨릴 것으로 생각하는데 이는 정말 잘못된 생각”이라고 말했다. 이 관계자는 판교 분양가가 주변 시세의 90% 수준으로 설정된 것을 집값의 하한선으로 볼 게 아니라 사실상 ‘상투’로 봐야 한다고 지적했다. 무엇보다도 ‘8·31 부동산 대책’으로 연말부터 종합부동산세가 부과되고 내년부터는 2주택자에 단일 세율 50%로 양도소득세를 물리게 되면 제 2의 ‘판교발 집값 상승’은 발생하지 않을 것이라고 강조했다. 다른 관계자는 그 이유를 수요와 공급 2가지 측면에서 설명했다. 주택담보대출 비율의 강화와 소득수준에 따른 대출로 주택 시장에서 당분간 수요초과는 없을 것이라고 했다. 또한 내년 양도세 중과를 피하기 위해 하반기로 갈수록 2주택자 중심의 매물이 나와 분당을 비롯해 산본·평촌·과천 등지에선 집값 상승요인이 사라졌다고 했다. 이 같은 상황에서 판교 지역의 시세가 시장에서 말하는 분당권의 40평대 15억원까지 갈 가능성은 적다는 주장이다. 게다가 그동안 임대주택과 일반주택이 혼재한 경우 가격 상승률은 크지 않은 점을 주목했다. 수서 지구의 경우 동일한 가격으로 분양된 아파트라도 임대주택이 많은 곳은 시간이 흐를수록 시세가 상대적으로 낮게 형성됐다. 판교의 경우 임대주택 비율은 수서보다 높은 50%로 책정됐다. 때문에 재경부의 관계자는 “채권입찰에서 최고가를 쓰는 것은 위험을 감수하는 행위”라고 신중한 결정을 당부했다. 자금사정에 여유가 있다면 모르지만 실수요자의 경우 초기 계약금으로 2억원 이상이 필요하고 대출을 받을 경우 입주까지 3∼5년간 금융비용만으로 4000만∼6000만원을 부담해야 하는 점을 감안하라고 권고했다. 일각에선 ‘전매’를 전제로 다른 사람과 함께 등기하는 ‘복등기’로 분양 프리미엄을 챙길 수 있다고 생각할 수도 있다. 하지만 국세청이 이들을 대상으로 자금출처를 집중 조사할 방침이어서 법망을 피하기는 쉽지 않을 것이라고 밝혔다. 판교에서 분양받은 주택은 5년간 전매가 금지된다. 한편 이같은 경고에도 불구, 재경부 내부에서조차 판교 중대형 아파트를 분양받으려는 국·과장들이 적지 않아 ‘판교 폭탄설’에 대한 설득력은 떨어지고 있다. 40평형대 아파트 분양을 받으려는 한 국장은 “솔직히 분당권보다 입지가 좋고 새로 짓는 아파트의 가격이 그보다 못할 수가 있겠느냐.”면서 “그동안 입지가 좋은 곳의 집값 상승률을 감안할 때 입주할 때에는 지금보다 2배는 오를 것으로 시장은 보고 있다.”고 말했다. 또한 한번 오른 아파트의 가격은 세금을 중과해도 크게 떨어지지 않는 하방 경직성이 있다고 덧붙였다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr ▶관련기사 15면

판교신도시에 첫 선을 보이는 중대형 임대아파트 41평형의 입주 10년 뒤 분양전환 가격은 10억원선에 달할 전망이다. 채권입찰제가 적용되는 판교 중대형 아파트를 당장 분양받는 것보다 비싼 금액이어서 중대형 임대의 인기를 보장하기 힘들게 됐다. 동양생명은 다음 달 분양하는 판교 중대형 동양 엔파트 397가구의 분양전환 가격을 시뮬레이션 해본 결과 41평형의 경우 10억 3000여만원에 결정될 것이라고 27일 밝혔다. 회사측은 분양가상한제 적용 주택의 가격 산정 방식에 따라 산출한 건설원가(발코니 확장비용 포함)에 임대기간 중 한국주택금융공사의 10년 만기 보금자리론 이자(금리 6.3%, 복리)를 합해 추정한 것이라고 설명했다. 동양생명이 산출한 건설원가는 41평형(396가구) 5억 6300만원,48평형(1가구) 6억 5500만원이다. 이 금액을 토대로 성남시의 분양승인도 받았다. 동양은 이렇게 계산된 금액과 분양전환 시점(2019년 8월)의 감정평가액 중 낮은 것으로 분양전환 금액을 결정하기로 해 13년간 집값이 크게 올라 감정가가 높게 나와도 10억 3000만원선을 넘지 못한다. 분양전환 시점에 집값이 폭락해 감정평가액이 10억 3000만원보다 낮게 나오면 이 감정가로 분양을 받게 돼 어느 쪽이든 10억 3000만원이 실질적인 상한선이 된다. 41평형의 분양전환 금액이 10억원만 돼도 임대보증금은 4억 4500만원, 월 임대료는 65만원이므로 총 투자비는 10년간의 월 임대료 7800만원을 합해 11억원에 육박한다. 판교 중대형 43평형의 채권손실액을 더한 실질 분양가가 7억 9436만원인 것을 감안하면 당장 분양을 받는 것보다 임대아파트가 3억원 비싼 것이다. 이에 대해 동양생명측은 “기본적으로 땅값(평당 720만원)과 공사비가 중대형 분양 아파트 수준과 같기 때문에 건설원가도 분양 물량과 비슷할 수밖에 없다.”며 “13년간 회사가 미리 투입한 돈의 금융비용 등을 감안하면 결코 높지 않은 수준”이라고 말했다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

판교 중대형 아파트 분양을 앞두고 시중은행들이 집단대출 시장을 차지하기 위해 치열한 경쟁을 벌이면서 중도금 대출금리가 연 4.99%까지 내려갔다.신용대출로 분류되는 중도금 대출 금리가 주택담보대출 금리보다 0.5%포인트 이상 낮아짐에 따라 출혈경쟁 우려가 제기되고 있다. 사업시행자인 대한주택공사와 5개 협약은행(국민, 우리, 신한, 하나, 농협)은 최근 판교신도시 분양물량에 대한 중도금대출 금리를 ‘양도성예금증서(CD)+0.3%포인트’로 정했다. 지난 25일 기준 CD 금리가 연 4.69%임을 감안하면 8월 판교 신도시 아파트의 중도금 대출금리는 4.99%로 주택담보대출 금리(연 5.50∼6.70%·국민은행 기준)보다 0.51∼1.71%포인트 낮아졌다. 은행들은 집단대출시장의 매력을 감안할 때 어쩔 수 없다는 입장이면서도 ‘CD 금리+0.3%포인트’의 금리는 상당히 부담스럽다는 표정이다. 중도금 대출은 잔금이 납부되고 입주가 시작되는 시점까지 적용되며, 입주 이후에는 주택담보대출로 다시 전환돼 새로운 금리가 적용된다. 즉 아파트가 지어지지 않아 담보물이 없는 가운데 실행되는 사실상의 신용대출이다. 신용대출은 높은 위험성 때문에 담보물이 명확한 주택담보대출 금리에 비해 최소 2%포인트 이상 높은 것이 일반적인 데 반해 판교 대출시장에서는 중도금대출 금리가 오히려 낮아지게 된 것이다.시중은행 관계자는 “지난해만 해도 중도금 집단대출 금리는 ‘CD+1.0%포인트’ 수준이었지만 경쟁이 가열되면서 금리가 계속 내려가고 있다.”면서 “CD+0.3%포인트 정도면 인건비·유지비 등을 감안할 때 출혈 수준”이라고 말했다.이창구기자 window2@seoul.co.kr

부동산 시장 안정이라는 목표 속에 다소 무리가 있다는 평가를 받기도 한 ‘8·31 대책’이 나온 지 1년이 됐다.‘8·31 대책’ 이후에 나온 ‘3·30 대책’에 따라 아파트값은 다소 잡히고는 있다. 이에 따라 정부측은 성공적이라고 자평하지만 업계 전문가들의 견해는 다르다. 27일 서울신문이 최근 건설교통부가 홈페이지에서 실거래가를 공개한 서울 22개구 2172개 아파트를 단지와 평형별로 구분,3월과 6월 모두 거래가 있었던 850개 아파트의 가격을 분석한 결과 아파트 값은 여전히 올랐고 서울 강남·북간의 골도 깊어지고 있다. 3·30 대책 이후 3개월간 강남 3구(강남·서초·송파)에서 실제 거래가 이뤄진 실거래가 공개 아파트중 75%가 올랐다. 반면 강북 3구(노원·도봉·강북)에서는 서울 평균(68%)보다 낮은 55%만 올랐다. 또 같은기간 강남 3구에서는 5% 이상 값이 오른 아파트는 강북 3구보다 2배 이상 많지만 내린 곳은 강북 3구의 절반 수준이다. ●강남 3구 6월 거래 80% 줄어 시세를 기준으로 보면 서울 아파트는 8·31 대책 이후 3·30 대책 전까지 10.1% 올랐다.3·30대책 이후에는 5.0%로 상승폭이 둔화됐다. 재건축 아파트는 3·30대책 전까지 15.4% 올랐지만 대책 이후 2.5%로 상승폭이 크게 줄었다. 그러나 6월 기준 강남 3구 거래는 3월보다 80%(2491건→503건)나 줄었다. 시장이 얼어붙어 마치 외견상으로 안정된 것처럼 보인다는 게 대부분 전문가들의 견해다. 3월 이후 건교부 홈페이지에 실거래가격이 공개된 아파트를 중심으로 평가하면 대책 이전처럼 강북 3구보다 강남 3구에 오른 아파트가 많다. 양천·용산·강서구는 강남 재건축 규제에 따른 반사이익으로 오히려 강남보다 더 많이 올랐다. 집값 안정이라는 명분으로 나왔던 8·31대책의 취지가 무색하다는 평가가 나오는 배경이다. 지난 3월과 6월 모두 거래가 이뤄진 실거래가 공개 단지를 기준으로 상승 아파트 비율이 가장 높은 곳은 용산구다. 거래된 11개 단지 모두 올랐다.2위는 양천구(96%)다. 양천구 목동 우성 2차 31평형은 3월 3억 1671만원에 팔렸으나 6월에는 37% 오른 4억 3500만원에 매매돼 이 기간 거래된 것 중 가장 많이 올랐다. 관악(89%), 강서(85%), 동작(82%), 영등포(76%)에도 오른 아파트가 훨씬 많았다. ●“집값 안정 아니라 동맥경화” 정부는 8·31 대책을 발표하면서 연말 종합부동산세가 강화되고 내년부터 1가구 2주택에 대한 양도소득세가 중과(重課)되기 때문에 올해 매물이 쏟아져 집값이 안정될 것이라고 주장했었다. 그러나 1∼6월 전체 실거래가 공개 단지 중 강남에서 가장 높은 실거래가를 기록한 도곡동 타워팰리스 1차 102평형은 정점을 찍었다는 지난 3월(44억 5000만원)보다 5월(47억원)에 더 비싸게 팔렸다. 물론 향에 따라 가격차는 있을 수 있고, 급매물 여부에 따라 차이가 날 수는 있지만 아파트가격이 안정권에 들어섰다고 낙관만 할 수는 없는 셈이다. 같은기간 아파트 거래량은 강남 3구는 80%, 전국은 40% 가까이 감소됐다. 안정이 아니라 거래가 실종돼 동맥경화 상태라는 우려다. 한 건설사 관계자는 “판교를 제외하면 대거 미분양 사태로 분양시장은 침체됐고 지방의 경우는 최악”이라면서 “토지시장도 행정중심복합도시, 혁신도시 등을 제외하면 모두 값이 낮아져 거래없는 시장이 됐는데 이게 어떻게 안정이냐.”고 꼬집었다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

오는 30일부터 시작되는 판교신도시 중대형 주택의 채권매입액 단위가 만원 단위로 정해졌다. 또 판교 청약자는 동일한 통장으로 당첨자 발표일(10월12일)이 같은 다른 아파트에 동시 청약할 수 없다. 발표일이 다르더라도 당첨된 다른 아파트의 당첨자 발표일이 판교 당첨자 발표일보다 앞선다면 판교 아파트를 계약할 수 없다. 주택공사는 성남 판교 휴먼시아 분양주택 입주자 모집공고를 통해 이같은 내용의 ‘중복청약 및 당첨시 처리기준’을 24일 발표했다. 같은 가구 내에서 두 개의 통장을 이용해 한 개 통장은 판교에, 다른 한 개 통장은 다른 지역에 청약할 수는 있다. 단, 모두 당첨되면 1주택만 선택해야 한다. 청약저축통장 가입자 몫인 25.7평 이하 주택은 1가구 1건만 신청할 수 있다. 중복신청해 당첨되면 부적격 당첨자로 간주돼 청약통장 효력 상실, 재당첨 제한 등 불이익을 받는다.3자녀 무주택 가구 등 특별공급 신청자는 가구 구성원이 다른 아파트에 청약할 수 있지만 중복 당첨될 경우 특별공급 주택만 당첨된 것으로 간주한다. 예비입주자는 주택 유형별로 공급가구의 100% 범위에서 채권매입예정액이 많은 자에게 순번을 부여, 입주자를 선정한다. 동·호수는 무작위 추첨으로 결정한다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

판교 중대형 아파트의 속살이 공개된다. 케이블·위성 뉴스채널 mbn은 3월에 이어 2차 분양에서도 모집공고 기간인 24∼26일 오전 10시 또는 오후 4시30분에 영상 모델하우스를 소개한다.65개 평형에 대해 공구별·업체별 대표 평면을 자세히 안내, 직접 모델하우스를 둘러보는 효과를 거둘 수 있다는 게 회사측의 설명이다.

가을철 전세 성수기를 앞두고 지역별로 전세 시장 분위기가 극과 극이다. 분당은 판교신도시 2차 동시분양이란 호재가 있지만 매매가와 전세가 모두 하향세다. 반면 강남은 중소형 위주로 상승세가 무섭다. 양천구 목동은 인근 학교에서 정원을 초과할 경우 전학생을 추가 입학시켜주지 않기로 하면서 전세가 연일 하락세다. ●분당, 매매 이어 전세도 한달 새 최고 3000만원↓ 22일 부동산114에 따르면 분당 전세 변동률은 5주 연속 마이너스 행진이다. 지난 18일 기준 주간 변동률은 -0.13%로 전주(-0.09%)보다 하락폭이 크다. 전체 신도시 평균(-0.02%)보다 내림폭이 크다. 분당 서현동 시범단지 삼성(한신) 32평형 전셋값이 한달 새 최고 3000만원까지 떨어져 현재는 2억 1000만원선이다.49평형은 3억 5000만원선으로 1주일 사이 호가가 1000만∼2000만원 빠졌다. 공급이 늘면서 분당은 전세와 매매 모두 빠지는 분위기다. 인근 용인 동백 지역에 지난 2월부터 최근까지 1만 2000여가구가 입주했다. 삼성(한신) 32평형의 경우 지난 3월 7억 5000만∼8억원이던 집값이 최근엔 6억 8000만원까지 떨어졌다. ●강남, 중소형 수요 늘어 오름세 지속 강남 지역 전세는 양극화 현상이 심하다. 지난주 변동률은 -0.01%로 약간 떨어졌지만 중소형은 오름세가 멈추지 않는다. 지난 17일 입주를 시작한 강남구 역삼동 개나리푸르지오 33평형의 경우 7월만 해도 3억 7000만원이면 구했지만 지금은 4억 2000만원이 필요하다. 인근 역삼푸르지오 32평형의 경우 지난달에는 3억 5500만원에서 최근 3억 8000만원으로 높아졌다. 지난 6월부터 8월까지 서울 입주 물량(1만 2224가구) 중 22.4%(2736가구)가 강남 4구(강남·서초·송파·강동)에 몰릴 만큼 공급이 늘어도 중소형의 경우 차오르는 수요를 감당하기가 여전히 버겁다는 평이 많다. 대신 중대형은 제자리걸음이거나 다소 약세다.7억원이 넘던 대치동 미도2차 65평형 전세는 현재 6억 5000만원에 나와 있다. ●동작·노원·강서 등 중소형 중심 지역은 강세…목동은 유독 하한가 중소형 아파트가 중심인 동작·노원·강서구의 전세가는 오름세다. 강서구는 지난주 전세가격이 0.26% 올라 전주(0.09%)보다 오름폭이 커졌다. 같은 기간 동작구 전세가는 0.12%, 노원구는 0.23%가 각각 올랐다. 같은 기간 전체 서울 평균 전세가 변동률은 0.02%로 보합이다. 반면 양천구 목동은 중소형도 전세가는 떨어지고 있다. 목동 신시가지 3단지 35평형은 두달 전만 해도 3억 2000만원이었으나 22일에는 3억원에 나와 있다. 목동 신시가지 6단지 27평형은 1억 7000만원으로 한달 전보다 2000만원가량 빠졌다.5단지 27평형 전세는 1억 7000만원이면 구할 수 있다. 인근 S공인 관계자는 “목동의 전세 수요는 학군이 좌우하는데 지난 6월부터 학교마다 학급 정원을 정해놓고 이를 넘길 경우 전입생을 추가로 받지 않기로 했다.”면서 “이에 따라 전세도 빠지기 시작했다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

‘자족성 강한 포스트 판교는 어디?’ 규모와 기반시설을 두루 갖춘 판교는 강남과 가까운데다 20만평이나 되는 벤처단지도 끼고 있어 분양시장의 ‘로또’로 통한다. 판교 2차 분양이 임박하면서 이같이 도심 접근성과 함께 배후 단지가 있어 ‘베드 타운’으로 전락하지 않을 대규모 택지지구에 관심이 쏠리고 있다. 판교 이후 연내 분양되는 자족성이 강한 대규모 택지지구로는 파주 운정신도시, 인천 송도신도시, 용인 흥덕지구 등이 꼽힌다. ●서울 접근성 뛰어난 운정 신도시 파주운정 신도시는 50만평의 LG필립스 LCD공장 이외에 신도시 북쪽 파주 문산 내포리 일대에 30여만평 규모로 LG전자,LG화학,LG이노텍,LG마이크론 등의 공장이 들어서 ‘삼성시’로 불리는 수원에 필적할 수 있는 자족도시로 거듭날 예정이다. 자유로를 이용하면 서울 도심까지 1시간 이내에 도착할 수 있다. 대화를 지나 마포구 상암동까지 이어지는 제 2자유로가 2008년 완공된다. 복선화 작업이 한창인 경의선은 2007년 성산∼문산 구간이 우선 개통된다. 성산에서 용산역까지 연결되는 2차 구간은 2009년 개통된다. 모두 285만평 규모의 운정신도시에는 오는 2009년까지 4만 6000가구가 공급된다. 우선 연말까지 8개 단지에서 모두 5040가구가 쏟아진다. 당장 한라건설이 24일부터 40∼57평형 937가구를 분양한다. 이 단지는 사업승인 시기가 빨라 입주 뒤 바로 전매가 가능하다. 분양가상한제나 채권입찰제를 적용받지 않는다. ●송도신도시 하반기 2727가구 분양 인천 송도신도시는 모두 1611만평에 국제업무단지, 지식정보단지, 바이오단지, 주거단지 등이 2020년까지 차례로 들어선다. 특히 국제업무단지에는 외국인학교, 외국계 병원, 동북아시아트레이드타워, 국제컨벤션센터 등을 비롯 호텔, 업무용 빌딩, 쇼핑상가 등 60여개 주거·상업·업무 시설이 들어선다. 서울과의 접근성은 아직 다소 떨어진다. 하지만 인천지하철 1호선 연장선 6개 구간이 오는 2009년까지 개통되고, 인천 남동∼시화∼시흥을 잇는 제3경인고속도로 공사가 2010년까지 마무리된다. 기존 1·2 경인고속도로는 서울외곽순환도로와 연계돼 서울을 비롯한 수도권 진출입을 40분 이내로 단축시킬 전망이다. 하반기 중 인천도시개발공사, 포스코건설, 코오롱건설 등 3개사가 2727가구를 일반분양할 계획이다. ●미래형 디지털 시범도시 흥덕지구 65만평 규모의 용인 흥덕지구는 북쪽으로 수원 광교 테크노밸리(341만평), 남쪽으로 영통신시가지(100만평)와 접해 있어 모두 500만평의 매머드급 주거단지를 이룬다. 사업지구 전체에 광통신인프라가 구축된다. 실시간으로 정보가 교류되는 유비쿼터스 환경의 미래형 디지털 시범도시로 개발된다.2008년 용인∼서울간 고속국도가 개통돼 강남권 진입이 쉬워진다. 광교신도시를 통과하는 신분당선 연장선도 이용할 수 있다. 경남기업은 오는 10월까지 43∼58평형 928가구를 분양한다. 분양가 상한제가 적용되지 않아 입주 후 바로 전매할 수도 있다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

오는 30일 시작되는 판교신도시 동시분양에 나오는 중대형 주택의 실분양가가 평당 1800만원대에서 결정됐다. 공공택지내 공공 아파트로는 가장 비싼 수준이어서 고분양가 논란이 나오고 있다. 안정세를 보이는 주택가격에 악영향을 미칠 가능성도 제기된다. 대한주택공사는 22일 채권입찰제가 적용되는 38∼70평형 판교 중대형 아파트의 채권손실액을 감안한 실제 분양가는 6억 1038만∼12억 5588만원이라고 발표했다. 평형별로 순수 분양가는 4억 9820만∼10억 330만원이다. 판교 분양가를 인근 분당 시세의 90%선으로 맞추기 위해 채권입찰제가 적용된다. 채권상한액을 쓸 경우 부담하게 되는 채권손실액에다 순수 분양가를 더하면 이같이 나온다. 44평형 아파트의 경우 분양가는 5억 8318만원, 채권손실액은 2억 3399만 6000원이어서 실제 구입 가격은 8억 1718만원이다. 이 아파트에 당첨될 경우 계약 때 필요한 돈은 초기채권매입액(1억 3621만원)과 계약금(8747만원) 등 모두 2억 2369만원이다. 분양가는 예상보다 높지만 판교는 최첨단 환경 신도시로 개발되는 데다 인근 분당 정자동 시세를 감안하면 투자 메리트가 높다는 평이 적지 않다. 연립주택은 분양가 상한제를 적용했지만 인근 같은 평형의 연립보다 1억∼2억원가량 비싸다.47평형의 경우 분양가는 7억 7636만원이지만 인근 시세는 6억 3411만원이다. 판교 연립주택의 분양 물량은 45∼76평형으로 구성돼 있다. 채권입찰제는 적용되지 않는다. 청약저축 가입자들의 몫인 전용 25.7평(분양 평형 33평형)의 경우 3월 당시 분양된 평당 평균 1130만원과 비슷한 평당 평균 1134만 4000원으로 결정됐다.A6-1블록은 평당 1134만원으로 가장 비싸다.A19-1블록이 1124만원으로 가장 낮다. 앞·뒷면 발코니 확장이 기본 모델이다. 확장 가격은 평당 137만원선이다. 확장 때 보통 7∼8평 정도가 추가된다. 2차 동시분양의 유일한 민간분양 물량인 동양생명 중형 임대의 경우 성남시의 분양가 승인 절차를 남겨둔 상태다. 중형 임대는 임대보증금을 건설 원가의 90%까지 받을 수 있어 임대보증금이 최고 3억 8000만원까지 나올 수 있다. 분양대금 납부조건은 ▲중대형은 계약금 15%, 중도금 60%(5회), 잔금 25% ▲중대형 연립은 계약금 20%, 중도금 60%(5회), 잔금 20% ▲중소형은 계약금 15%, 중도금 50%(4회), 잔금 35% 등이다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

지난 3월 1차 분양이 실시된 판교 신도시 아파트 계약자 31명과 판교 주변지역에서 아파트 분양권을 불법전매한 투기 혐의자 등 모두 171명에 대해 국세청이 22일부터 세무조사에 착수했다. 세무조사 대상인 171명 가운데 31명은 판교 1차 분양 계약자중 투기혐의 검증 과정에서 세금탈루 혐의가 포착됐다. 또 다른 30명은 분양권을 불법 전매한 사람들이다. 나머지 110명은 강남, 분당, 용인, 평촌 등 판교 인근 가격 상승지역 아파트 취득자로 증여세를 탈루한 혐의를 받고 있다.주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr

오는 2008년 5월 판교 신도시에서 순수 민간 업체가 내놓는 중대형 아파트 980가구가 공급된다.한국토지공사는 22일 “판교 협의양도사업자 용지공급 문제를 놓고 한성 등 4개 민간 업체가 제기한 1심 소송 결과에 항소하지 않기로 했다.”면서 “조만간 건교부 승인을 받아 민간업체들에 택지를 공급할 예정”이라고 밝혔다. 아파트 분양 시기는 2008년 5월쯤으로 예상된다. 토공은 “이 택지에는 중·대형 948가구와 연립주택 32가구가 공급된다.”면서 “투기과열지구여서 민간 물량이라도 채권입찰제가 적용되고 성남시 승인을 받아야 하는 만큼 공공 분양 아파트보다 분양가를 크게 높여 받기는 어려울 것”이라고 말했다. 한성 신구종합건설 금강주택 삼부토건 등 4개 업체는 판교 내 아파트용지를 신도시 계획 이전에 토공으로부터 수의계약 형태로 공급받기로 했다가 특혜 논란이 일면서 공급이 취소되자 소송을 제기해 최근 1심에서 승소했다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

판교신도시 2차 동시분양에 신청할 수 있는 수도권 청약통장 가입 1순위자가 183만명이나 되는 것으로 집계됐다. 실질 경쟁률은 50대1 수준으로 전망됐다. 21일 건설교통부에 따르면 지난달 말 현재 청약통장 가입자는 청약예금 287만명, 부금 203만명, 저축 231만명 등 모두 721만명이다. 이중 판교신도시 전용 25.7∼30.8평에 청약할 수 있는 수도권 1순위 청약예금 가입자는 72만명이다.30.8∼40.8평은 39만명,40.8평 초과는 18만명이다. 이들이 청약할 수 있는 판교 분양가구수는 25.7∼30.8평이 1906가구,30.8∼40.8평형이 2322가구,40.8평 초과는 390가구다. 통장 가입자들이 판교 2차 동시분양에 모두 뛰어든다고 가정하면 경쟁률은 25.7∼30.8평은 379대1,30.8∼40.8평은 166대1,40.8평 초과는 461대1이다. 단 분양물량 중 30%가 성남시 거주자에 우선 배정되고 3자녀 무주택가구, 국가유공자 등에 대한 특별공급분이 추가로 빠지면 경쟁률은 더 올라갈 수 있다. 건교부 관계자는 “3월 분양 때 수도권 1순위자 청약률이 20%에 불과했던 점을 감안하면 이번에도 실질 예상 경쟁률은 평형에 따라 50대1∼90대1 정도가 될 것”이라고 말했다. 한편 25.7평 이하 중소형 공공 분양주택(1765가구)에 신청할 수 있는 청약저축 가입자는 모두 54만명으로 역시 치열한 경쟁이 예상된다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

판교에는 주택공사가 직접 설계한 1950가구와 주공이 턴키 발주해 대형 건설사가 짓는 4433가구가 나온다. 박찬흥 주공 주택계획팀장은 “주공의 새 브랜드인 휴먼시아가 도입되는 첫 작품인 만큼 민간 건설사들이 짓는 아파트에 뒤지지 않게 평면·설계 수준을 높였다.”고 말했다. 최근 분당 오리역 인근에서 공개된 주공 모델하우스에는 주공이 공급하는 총 15개 평형(아파트 9개·연립주택 6개) 가운데 공급가구 수가 많은 32·38·45·61평형 아파트와 53·76평형 연립주택 등 모두 6개 평형의 견본 주택이 마련돼 있다. 보다 넓은 공간을 제공하기 위해 발코니는 주방과 대피공간을 제외하고 전면 확장발코니(자녀방, 식당), 부분확장발코니(거실, 안방) 등 확장형 평면으로 설계됐다. 발코니 트기는 기본 모델이며, 확장비는 평당 137만원선. 38평형의 경우 주방과 거실 등 앞·뒷면 발코니를 모두 확장해 전용면적을 7평 늘렸다. 부엌·식당·거실이 하나의 거실처럼 넓게 보이도록 하는 LDK(living room-Dining room-Kitchen) 평면도 도입했다. 특히 부엌 한 면이 조망창과 수납 공간으로 대거 배치돼 거실의 일부처럼 보이는 효과를 냈다. 싱크대와 조리대는 거실 쪽으로 향하도록 주부의 동선도 고려했다. 집에 들어서면 50평대처럼 거실이 느껴진다. 대신 자녀방은 상대적으로 작아졌다. 32·38·45평형 모두 방 3개가 기본인 구조이지만 자녀방 2개는 가변형 벽체로 설계해 방 수를 조정할 수 있도록 했다.61평형은 복층으로 구성,2층을 자녀들의 공간으로 설계했다. 연립인 53평의 경우 부부 침실에 있는 욕실은 침실과 별도의 출입문 없이 연결되도록 했다. 내부에 설계된 욕조 등은 훤히 들여다 보이도록 누드 유리로 구분시켜 개방감을 강조한 점이 이채롭다. 전 평형별로 드레스 룸, 자녀방, 식당 등에 수납공간이 넉넉히 배치됐다. 세탁실에는 애벌빨래를 할 수 있는 싱크대가 있다. 단지 외부의 주안점은 편의성을 갖춘 친환경 단지다. 주차장을 지하화했고 생태숲, 숲길 등 녹지 공간을 30% 이상 마련한다. 물이 자연 순환되도록 20% 이상의 자연지반을 확보하고, 빗물 재활용이 가능하도록 연못과 실개천을 조성했다. 동시에 주상복합 아파트처럼 상가와 운동시설 등 커뮤니티 시설을 각 동의 저층에 나눠 설치, 편의성에 역점을 뒀다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr ‘생태공원+광폭설계+주상복합’ 오는 30일 분양되는 판교 신도시 2차 동시분양 아파트의 모습이다. 아파트 안쪽을 넓게 설계해 ‘50평 같은 40평’을 느끼도록 했다. 단지 밖으로는 녹색공간을 넉넉히 조성하고 각 동 저층에 상가 등을 배치해 편의성도 강조했다.

18일부터 분양되는 모든 아파트의 3%는 평형에 상관없이 무주택 3자녀 이상 가구에 특별 공급된다. 경쟁이 있을 경우 자녀 연령, 가구 구성원 무주택기간 등을 기준으로 우선순위를 가린다. 자녀 중 6세 미만 아이가 있고 무주택기간이 길수록 유리하다. ●자녀 많고 무주택기간 길면 유리 건설교통부는 이같은 내용을 담은 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정령을 법제처 심사 등을 거쳐 18일부터 시행한다고 발표했다. 3자녀 이상 무주택 가구는 청약통장 없이 특별분양받을 수 있다. 중소형은 물론 중대형 물량도 청약할 수 있다. 자녀는 입주자 모집공고일 현재 민법상 미성년자인 만 20세 미만이어야 한다. 입양아도 포함된다. 재혼으로 성이 다르거나, 주민등록표상 가구주와 다른 지역에 살더라도 호적등본을 통해 입증할 수 있으면 인정된다. ●판교는 이달 31일부터 접수 민간아파트를 특별공급받으려면 지방자치단체에 신청하고, 공공아파트를 특별공급받으려면 사업주체에 직접 신청한다. 이달 말 시작되는 판교 2차 동시분양에서 3자녀 이상 특별공급(총 204가구)을 받으려면 이달 31일부터 9월5일까지 성남 탄천 종합운동장에서 접수해야 한다. 경쟁이 생길 경우 점수에 따라 우선순위가 결정된다. 자녀수(50점), 무주택기간(20점), 당해 시·도 거주기간(이상 각 20점), 가구 구성(10점) 등에 따라 순위가 결정된다. 4자녀 이상이면 40점을 받는다. 특히 자녀 중 만 6세 미만 영·유아가 2명 이상이면 10점,1명이면 5점의 가점도 받는다. 무주택기간이 10년 이상인 40세 가구주(20점)의 점수가 가장 높다. 무주택 기준과 관련, 가구주나 배우자를 포함한 가구 전원이 무주택자여야 한다. 단 60세 이상 직계존속은 집을 갖고 있어도 무주택자로 본다. 과거 주택 청약에 당첨됐어도 현재 무주택이라면 괜찮다. 세대구성에서는 ‘부모·부부·자녀’와 같이 3세대 이상이면 최대 점수(10점)를 받는다. 부모, 손자 등 직계존속은 모집공고일로부터 3년 이상 같은 주민등록등본에 있어야 한다. 가구주와 주민등록상 분리된 배우자가 동시에 특별공급을 신청하면 이중 신청으로 간주돼 무효처리된다. ●수도권거주자 수도권만 청약 가능 거주기간은 입주자 모집일 기준 계속 거주한 기간으로 한다. 수도권(서울 경기 인천) 거주자는 수도권에 있는 아파트에, 지방 거주자는 해당 시·도에서 분양하는 아파트에만 신청할 수 있다. 당해 시·도 거주기간 배점의 경우 같은 시·도에서 10년 이상 살면 가장 높은 점수(20점)를 받는다. 입주자 모집공고일 전에만 옮기면 청약 자격이 생긴다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

이달말 분양되는 판교 신도시 중대형 연립주택에는 채권입찰제가 적용되지 않을 전망이다. 판교에 공급되는 연립주택은 아파트와 달리 분양가 상한제 실시에 따른 평당 분양가가 채권입찰제를 적용, 주변 시세의 90%까지 끌어올린 실분양가보다 비싸기 때문이다. 16일 건설교통부에 따르면 토지공사가 주택공사에 판 중대형 연립주택용지 땅값은 평당 810만∼860만원선이다.낮은 용적률(75∼80%)과 저층(5층 이하),125㎡(37.8평) 초과 연립주택 건축비인 평당 330만원을 적용하고 부대시설비용 등을 더하면 순수 분양가는 평당 1495만∼1545만원선으로 추정된다. 따라서 연립주택은 채권입찰제가 적용되는 아파트(손실액을 감안한 실질 분양가 평당 1800만원 추정)보다 평당 300만원 정도 싸게 분양받게 될 전망이다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

판교 1차 동시분양 당시 ‘후광 효과’를 누렸던 분당 지역 집값이 이번 2차 동시분양을 앞두고는 오히려 떨어지고 있다. 판교 2차 동시분양을 기준으로 다시 한번 상승세를 탈 것이란 그동안의 전망과는 다르다. 전반적으로 부동산 시장이 침체인 탓이 크지만 판교 약발이 다했기 때문이라는 분석도 없지 않다. 9일 부동산114에 따르면 분당 매매가 변동률은 1월부터 3월까지 누적 10.15%를 기록했으나 4월부터 6월까지는 절반인 5.87%에 그쳤다.1차 동시분양이 이뤄졌던 3월 매매가 변동률은 3.78%이었지만 2차 동시분양을 앞둔 7월에는 -0.06%를 기록했다. 실제로 연초 귀했던 매물이 지금은 급매물로 둔갑한 채 쌓여 있다. 가격도 지난 3월보다 평균 5000만∼1억원 정도 내렸다. 분당 중개업소에 따르면 지난 3월 호가가 7억 5000만∼8억원이던 서현동 삼성(한신)아파트 32평형의 경우 최근 6억 8000만원에 나왔지만 찾는 이가 없다. 인근 한양 아파트 33평은 지난 3월 7억원에 거래되던 게 지금은 6억 4000만원이다. 분당 정자동의 새 주상복합아파트들도 마찬가지다. 파크뷰를 거래하는 T공인 사장은 “시세보다 3000만∼4000만원 싼 급매물이 나와도 찾는 이가 없어 거래가 안된다.”고 말했다. 분당 정자동 H공인 사장은 “침체기라고 하지만 2차 동시분양이 임박해도 전혀 움직임이 없는 것을 보면 판교신도시 후광효과는 연초에 거의 다 반영됐다는 반증”이라고 말했다. 용인 지역도 약보합세다. 연초에는 많이 올랐지만 지금은 정체 상태다. 용인 지역 매매가 변동률은 3월 연중 최고인 4.21%였지만 7월에는 0.31%다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

채권입찰제가 적용되는 판교신도시 중대형 아파트의 취득·등록세는 채권손실액을 감안하지 않은 순수 분양가에 대해서만 부과된다. 양도소득세는 채권매입손실액을 포함한 금액을 기준으로 한다. 8일 행정자치부에 따르면 판교신도시 중대형과 같은 채권입찰제 적용 아파트의 경우 채권매입손실액은 취득세 과표에 포함시키지 않고 순수 분양가에 대해서만 과세된다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

하반기 분양 시장 최대 이슈인 판교신도시 2차 동시분양에 당첨되지 않아도 실망할 필요는 없다. 판교에 버금가는 유망 물량이 연말까지 대거 예정돼 있기 때문이다. ●수도권 공공택지지구 풍년 판교 이외 연내 수도권 유망택지로 꼽히는 곳은 용인 흥덕(65만평). 북쪽으로 수원 광교 신도시(341만평), 남쪽으로 영통 신시가지(100만평)와 접해 있어 총 500만평의 메머드급 주거지를 형성한다. 2008년 용인∼서울간 고속국도가 개통돼 강남권 진입이 수월해지고, 광교신도시를 통과하는 신분당선 연장선도 이용할 수 있다. 경남기업은 오는 10월까지 43∼58평형 928가구를 분양한다. 분양가 상한제가 적용되지 않아 입주 후 바로 전매할 수 있다. 판교와 가까운 성남 도촌도 있다. 분당 생활권에 있고 야탑역이 차로 5분 거리다. 주택공사가 11월 30∼33평형 408가구를 내놓는다. 모두 청약저축가입자 몫. 분양가 상한제가 적용되지 않는다.24만 2000평 규모로 5000여가구가 들어선다. 용적률 159%로 쾌적성이 기대된다. 서북부 판교로 비유되는 파주 운정지구에서도 분양이 많다. 한라건설이 당장 이달말 40∼95평형 937가구를 내놓는다. 분양가 상한제가 적용되지 않는다. 동문건설은 9월 34평형 400가구, 월드건설은 10월 35·42평형 261가구를 분양한다.2007년 개통되는 경의선 운정역이 차로 5분 거리다. 제2자유로,LG계열사 공장 등 개발 호재가 많다.285만평 규모로 모두 4만 6000여가구가 오는 2009년까지 공급된다. 주공은 오는 12월 평촌과 판교 사이에 있는 의왕 청계에 30∼34평형 612가구를 내놓는다. 입주 뒤 바로 전매할 수 있다. 택지규모가 20만평을 넘지 않아 공급물량 전량이 의왕 주민에게 우선 공급된다. 서울 도심과 직선 20㎞ 정도 거리로 과천∼봉담간 고속화도로와 서울외곽순환도로(의왕IC), 전철 4호선(인덕원역)이 가깝다. ●물 좋은 수도권 민간 택지지구 판교 후광효과가 기대되는 용인 성복동에서 GS건설이 9월중 성복자이 1·2·4차 33∼61평형 2466가구를 선보인다. 청약저축가입자 몫인 전용면적 25.7평 이하는 60가구 정도.10월에 나오는 성복자이 3차는 33∼61평으로 이뤄진 746가구다. 같은 달 수지자이 2차 500가구(36∼58평형)도 나온다. 이어 11월에는 용인 마북지구에서 마북자이 322가구(34∼56평형)가 공급된다. CJ개발도 GS의 텃밭인 성복동에서 10월 33∼94평형 1314가구를 분양한다. 인근 상현동에서는 현대건설이 30∼70평형 860가구를 분양한다. 동부건설은 연말 용인 신봉동에서 33∼53평형 944가구를 내놓는다. 동북아 허브로 거듭날 송도 신도시에서는 이달 말 모두 729가구(31∼104평형) 규모의 주상복합인 포스코 더샵센트럴파크I이 분양된다. 이어 연말에도 초고층 주상복합 1400가구가 일반분양된다. 외국인학교, 외국계병원, 중앙공원, 동북아시아트레이드타워, 국제컨벤션센터 등이 있는 국제업무지구 안에 있다.11월에는 인천도시개발공사가 4공구에서 33∼54평형 500가구를 분양한다. 고양시 일산동구 식사동에서는 벽산건설이 12월중 2735가구의 매머드급 대단지를 분양한다. 일산 신도시의 기반시설을 이용할 수 있다. 제 2자유로까지 개통되면 서울과의 접근성이 더욱 좋아진다. ●서울 시내 노릴 만한 유망 물량 하반기 서울 분양 최대 관심지는 은평 뉴타운이다. 은평구 진관내·외동, 구파발동 일대 105만여평에 짓는 미니신도시다.2008년말까지 1만 5000가구가 들어선다. 북한산이 병풍처럼 둘러싸고 있다. 진관·갈현·서오릉 공원 등 녹지율은 42%다. 총 3개 공구로 나눠 개발된다. 오는 9월 1공구에서 분양을 시작한다.1공구는 지구 초입에 위치하고 있어 교통은 물론 생활편의시설을 쉽게 이용할 수 있다. 롯데·삼환이 시공하는 1-A공구에는 18∼60평형 872가구가 일반분양된다.1-B공구(현대산업개발·태영)에선 18∼32평형 984가구,1-C공구(대우건설·SK건설)에서 18∼32평형 752가구가 각각 일반분양된다.26∼32평형은 청약저축가입자,42∼65평형은 청약예금 통장가입자 몫이다. 10월에는 성동구 성수동 2가에서 ‘강북U턴 프로젝트’ 호재를 안은 현대아파트 18∼92평형 445가구가 분양된다. 마포구 하중동 일대에서는 GS건설이 한강 조망권을 내세운 ‘밤섬 자이’ 480가구(33∼60평형)중 75가구를 일반분양한다. 한편 도심에서는 종로구 숭인 4구역을 재개발하는 동부센트레빌(8월), 중구 회현4-1구역에 짓는 SK리더스뷰(9월), 동대문구 용두5구역에 짓는 롯데캐슬(9월) 등이 분양된다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

성남에 지방공사가 설립된다. 성남구시가지 개발과 판교와 송파신시가지 건설, 그리고 시청사 이전 등의 대규모 시책사업을 위해서다. 성남시는 구시가지(수정·중원구지역) 전면 재개발 등 대단위사업의 원활한 추진을 위한 전문성과 효율성 향상을 위해 성남도시개발공사를 설립키로 했다고 8일 밝혔다. 시는 이를위해 이달 말 타당성조사 용역에 착수,11월쯤 성남시도시개발공사설치운영조례를 제정·공포하고 내년 2월 공사설립 심의회를 구성하기로 했다. 업무개시는 내년 6월쯤 가능할 것으로 보고 있다. 사업대상은 구시가지 재개발을 필두로 주거환경개선사업, 판교과 송파 신도시조성, 시청사 이전 등이다. 시는 도시개발공사 설립으로 지역경제가 활성화되고, 재정확충과 지역의 부존자원 활용성도 높일 수 있을 것으로 보고 있다.또한 고용와 부가가치 창출, 간접소득 증대, 지방재정의 확충 등 부수적인 효과도 기대하고 있다. 지방공사의 설립은 경기도에서는 하남시에 이어 두번째로, 시는 현행제도운영 측면에서 설립에 문제점이 없을 것으로 보고 있다. 시 관계자는 “근무인원은 70명 안팎이 될 것으로 보인다.”면서 “재원조달은 설립자본금과 주식발행 등으로 충당하게 된다.”고 말했다.성남 윤상돈기자 yoonsang@seoul.co.kr