산업과 기술이 고도화되면서 소비자와의 커뮤니케이션도 점점 더 복잡해지고 있다.다양한 고객의 입맛에 맞추려는 기업들의 독특하고 차별화된 마케팅이 새롭게 선보인 한 해였다. ◆분위기를 타라. 월드컵,아시안게임 등 굵직한 행사를 겨냥한 ‘스포츠 마케팅’이 두드러졌다.한국의 월드컵 대표팀이 16강,8강,4강에 속속 진출하자 업체들은 숫자와관련된 대규모 마케팅을 펼치면서 고객몰이에 나섰다. 월드컵으로 ‘레드 마케팅’도 급부상,붉은색을 이용한 광고와 제품이 봇물을 이뤘다. 붉은색 옷이 패션을 지배하고 모자·신발·양말·속옷·화장품 등에 붉은색이 들어갔다.월드컵에 대비해 내놓은 기획상품이 온통 붉은색 제품으로 대체되는 기현상을 낳기도 했다. 또 ‘아시아의 자존심(Pride of Asia)’이라는 캐치프레이즈가 히트하자 자사 브랜드를 넣은 ‘프라이드 오브 ○○○’ 식의 ‘프라이드 마케팅’이 확산되기도 했다. 삼성,LG,SKT 등 대기업들도 단순히 제품광고에서 벗어나 기업이미지를 높이기 위한 브랜드 마케팅에 발벗고 나서기도 했다.◆당신은 아주 특별한 1% 특정계층을 겨냥해 고급·고가 제품을 판매하거나 차별화된 서비스를 제공하는 ‘귀족 마케팅’이 유행했다.귀족이 되고 싶어하는 부유층의 심리를 노려 품격과 명성을 부각시켜 지갑을 열게 했다. 분양가가 20여억원인 서울 압구정동의 아크로빌아파트나 도곡동 주상복합아파트 타워팰리스가 대표적 사례.금융권의 경우도 VIP고객 전용점포를 운영하거나 전용카드인 플래티늄카드를 발급하는 등 상류층을 위한 각종 서비스를제공했다. 백화점은 명품매장을 확대하고 VIP고객을 위한 휴게실을 마련했다.일부 의류업체는 고급원단을 사용한 초고가 정장을 내놓는가 하면,가전업체는 대형화·고급화 제품을 속속 선보였다. 귀족마케팅의 연장으로 내 아이만은 남부럽지 않게 키우려는 젊은 부모들이 늘어나면서 이들을 겨냥한 ‘키즈 마케팅’도 확산됐다.의류업체는 일반제품보다 10∼20% 비싼 고급브랜드를 새롭게 내놨다.유아용품을 세계적인 명품브랜드로 구입하는 ‘유아 명품족’까지 생겨났다. 외환위기 이후 나타난 소득 양극화현상의 한 단면인 셈이다. 최여경기자 kid@

구로구 고척동 주택가 한복판에 위치한 영등포 교도소·구치소가 천왕동·항동 일대로 이전될 전망이다. 구로구 관계자는 11일 “고척동 100,102 일대 3만여평에 자리한 영등포교도소 등을 다른 시·도로 옮기는 문제를 논의했으나 실현 가능성이 희박해 구내 그린벨트 지역으로 옮기는 방안을 법무부와 협의중”이라고 말했다. 이전 후보지로는 200만평에 달하는 천왕동·항동 일대 5만평 정도가 검토되고 있다.이 일대는 사람들이 많이 살지 않고 지역이 넓어 임대아파트 5370가구 부지(20만평)가 마련되도 교도소와 충분한 거리를 둘 수 있는 이점이 있다. 이전이 성사되면 영등포 교도소 부지는 공영개발하되 향후 아파트나 주상복합 건물 부지가 아니라 체육시설,공원 등을 포함한 종합유통단지로 개발될것으로 보인다. 시 도시계획위원회 자문회의는 부지이전이 확정될 경우 교도소 인접지역까지 포함해 24만 9000㎡에 대한 지구단위계획 구역지정을 추진키로 했다. 박현갑기자

건설교통부는 5일 인천시의 건의를 수용,송도신도시 2공구 지역을 투기과열지구로 추가 지정했다. 이 지역은 앞으로 건설될 7900가구중 이달 중순 3940가구가 집중 분양되는곳으로 인천지역에서는 지난 9월6일 부평 삼산1 택지개발지구에 이어 두번째 투기과열지구 지정이다. 투기과열지구로 지정되면 계약후 1년이 지나고 중도금을 2회 이상 납부해야 분양권을 전매할 수 있으며,최근 5년간 당첨된 사실이 있거나 2주택 이상을 보유한 가구는 청약 1순위에서 배제된다. 또 5년 이상,35세 이상의 무주택 가구주에게 일정물량이 우선 공급되며 주상복합아파트나 오피스텔은 반드시 입주자를 공개모집해야 한다. 류찬희기자

‘우리 모델하우스는 이렇게 둘러보세요.’ 대림산업이 모델하우스를 찾는 고객에게 모델하우스 둘러보는 요령을 담은소책자를 나눠주고 있어 화제다.아파트 사용법을 담은 책자를 배포하는 업체는 있었지만 모델하우스나 아파트를 보는 요령을 담은 책을 주기는 이번이처음이다. 건축·설계 분야 전문가들이 참여해 주방·거실·침실·욕실·발코니·현관·조경·정보화 등 각 부문에서 반드시 짚어봐야 할 120여가지 항목을 정리했다.대림산업은 이 책자를 이달 초 서울 11차 동시분양에서 선보일 서울 서초동과 정릉 e-편한세상 모델하우스를 시작으로 전국의 모든 분양현장에서나눠줄 계획이다. 라이프 크리에이팅팀 신희영 팀장은 “소비자들이 모델하우스에서 주안점을 놓치거나 일일이 메모하고 챙겨야 하는 번거로움을 덜어 주고,아파트 내부를 살피는 구체적이고 정확한 기준을 제시하기 위해 리스트를 만들었다.”면서 “다른 아파트나 모델하우스를 보는데도 유용할 것”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

‘주택담보대출 비율이 줄어들고,융자금리가 인상됐을 때는 투자전략도 바꿔야 한다.’ 최근 금융권의 주택담보대출 비율축소와 융자금리 인상이 기존주택 뿐만아니라 신규분양 주택에도 적용된다는 사실이 알려지면서 주택업체와 투자자에게 비상이 걸렸다.앞으로 중도금 대출한도가 줄어들 수밖에 없기 때문이다.이렇게 되면 주택업체는 중도금 무이자 융자,이자 후불제,계약금 10%로 축소 등 그동안의 판촉전략을 전면 수정해야 한다. 이는 곧 투자자의 투자전략도 수정돼야 한다는 것을 의미한다.신규분양 아파트에 투자할 때 자기자본을 더 많이 가져야 하고,이자율의 상승으로 수익도 예전만 못할 가능성이 크다. ◆기존 분양전략 안 통한다 그동안 신규 아파트는 분양주택을 담보로 분양금액(집값)의 70∼80%를 분양자에게 대출 알선을 해줬다.주택업체들은 이를 활용,계약금을 20%에서 10%로 낮춰주고 중도금 전액 융자알선이나 아니면 이자후불제 등 분양조건을 내걸었다. 심지어 수도권에서는 일반 아파트에도 주상복합아파트나 오피스텔에 적용하던 중도금 무이자 융자 등의 조건을 제시하기도 했다. 그러나 신규분양 주택에도 담보인정비율 60%라는 가이드라인이 정해지고 금리가 인상되면서 이같은 분양조건을 내걸기가 어렵게 됐다. 전문가들은 “신규분양 주택에도 담보인정 비율이 축소 적용됨에 따라 청약자들의 자금 부담이 커질 전망”이라며 “이제는 투자자들의 전략수정이 불가피하다.”고 말했다. ◆분양권 시장 찬바람 예상 분양권을 몇개씩 갖고 있다가 프리미엄을 받고 파는 식의 분양권 투자는 어려워질 전망이다.지금까지는 금융권이 분양주택의 담보가치를 인정,한 사람이 분양권을 몇개를 갖고 있어도 전부 대출을 해줬지만 앞으로는 1명당 1개만 대출을 해주기 때문이다. 이에따라 수도권 신규분양 현장을 누볐던 ‘떴다방’이나 ‘나홀로방’(분양권 매매차익을 노리는 개인투자자)의 활동이 크게 위축될 전망이다. ◆개인 투자전략 다시 짜야 총 분양가의 10%에 달하는 계약금만으로 청약을 했다가 프리미엄을 받고 파는 식의 투자는 쉽지 않을 전망이다.대출한도 축소로 청약을 할때 자기자본이 많이 들고 금리인상으로 수익도 예전만 못하기 때문이다.미르하우징 임종근 사장은 “대출한도 축소에 따른 부동산시장의 돈가뭄으로 시장이 크게 위축될 것”이라며 “신규분양 주택에 투자할 때는 안전 위주의 투자전략을 짜야 한다.”고 조언했다. 김성곤기자 sunggone@

금융권이 주택담보 대출 비율을 축소한데 이어 대출금리를 줄줄이 인상하고 나서 부동산시장에 파장이 확산되고 있다. 국민은행 등 은행권은 최근 대출금리를 잇따라 인상키로 했다.연말에는 보험업계도 대출금리를 올릴 전망이다. 이같은 주택담보 대출 한도 축소와 금리인상은 재건축 아파트시장을 급속히 위축시킬 것으로 보여 부동산업계는 적잖이 긴장하고 있다. ◆실제 부담보다 심리적 타격이 커 은행별로 주택담보 대출금리 인상폭은 다르다.가장 먼저 인상 방침을 밝힌 국민은행은 인상폭이 0.25%포인트로 비교적 낮은 반면 기업은행은 1%포인트나 된다.보험업계의 인상폭은 0.1%포인트 안팎이 될 전망이다. 이 정도 인상폭이면 1억원을 대출받은 사람은 연간 추가부담이 10만∼100만원에 달하게 된다.여기에 기존 이자율(보통 6.3%)을 감안하면 대략 연간 640만∼740만원의 이자를 내게 되는 셈이다. 이 정도는 기존 대출자에게 그리 큰 부담은 아니라는 게 부동산전문가들의 분석이다. 강남의 한 중개업소 관계자는 “몇억원씩 대출받은 사람들에게연간 몇십만원의 이자가 늘어난다고 해서 얼마나 큰 부담이 되겠느냐.”면서 “집값안정을 위해서는 대출한도 축소조치만으로 충분한데도 금리까지 올려 금융권의 배만 불리고 있다.”고 지적했다. 반면 심리적인 효과는 클 것으로 보인다.대출한도 축소에 이은 대출 금리의 인상은 곧 부동산 시장의 위축을 불러 올 것으로 인식되기 때문이다. 건설산업연구원 김현아 박사는 “경기전망이 불확실하고 소득이 늘지 않은 상황에서 금리가 오르면 기존 대출자에게는 타격이 예상된다.”면서 “부동산 시장의 단타매매 등은 크게 줄어들 것”으로 전망했다. ◆매도물량 늘어날 듯 금리인상과 대출한도 축소는 매물증가로 이어질 전망이다.금리인상 등으로 매수세가 위축되면 가격상승세가 멈추고,이렇게 되면 매물이 증가할 수 밖에 없기 때문이다. 서울 서초구 반포지구내 G공인 관계자는 “기존 고객들로부터 대출한도 축소와 금리인상에 따른 전망을 묻는 전화가 많다.”면서 “이런 추세라면 주택 담보비율이 50%를 넘는 아파트 중에는 팔자 매물이 많이 늘어날것”이라고 말했다. 팔자 매물은 늘어나겠지만 이를 소화할 매수세는 기대하기 어렵다.대출한도 축소로 강남에서 주택을 장만하려면 최소한 2억원 이상의 여유자금이 필요하기 때문이다.결국 이번 조치로 내년 상반기부터는 주택경기가 급속도로 위축될 가능성도 있다고 부동산업계는 진단한다. ◆재료있는 아파트에 주목하자 지난해나 올 상반기와 같은 집값의 대세상승기는 당분간 기대하기 어렵다는 게 부동산전문가들의 평가다.게다가 각종 세금부담 등으로 거래도 한동안 위축될 것으로 보인다. 그럼에도 불구하고 투자를 원한다면 안전진단 통과 예상 아파트나 도로 개설지 아파트 등 재료가 있는 곳에 투자하는 것이 바람직하다. 세중코리아 한광호 실장은 “이런 때에는 투자정보를 얻는데 많은 품을 들여야 한다.”면서 “재료가 있는 아파트를 발굴,투자하는 중장기 투자의 자세가 필요하다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

내년부터 택지개발지구와 산업단지 주변에 아파트나 음식점,소규모 공장을 세워 개발지구의 도로·학교·상하수도 등 기반시설을 공짜로 사용하는 행위가 제한된다. 건설교통부는 내년부터 기반시설 부담구역 지정시 개발지역 주변도 경계지역으로부터 1㎞ 이내,개발지역 면적의 2배를 초과하지 않는 범위에서 부담구역에 포함시켜 기반시설 설치비용을 분담시킬 방침이라고 18일 밝혔다.이는 계획적으로 조성되는 택지개발지구나 산업단지는 분양가에 기반시설 설치비가 포함돼 입주민이 이를 부담하고 있지만 그 주변에 들어서는 다가구주택이나 음식점,소규모 공장 등은 기반시설을 무료로 사용함으로써 형평성 시비와 마구잡이 개발을 유발한다는 지적에 따른 것이다. 이에 따라 특별·광역시장과 기초단체장들은 내년부터 기반시설 부담구역을 설정하면서 주변지역도 함께 지정,각종 신규 개발행위자로부터 개발지구의 절반 수준 범위에서 기반시설 설치비용을 징수할 수 있게 된다. 건교부 관계자는 “경기 용인의 경우 택지지구나 산업단지 개발이 끝나면서주변에 소규모 주택단지나 음식점,개별 공장들이 기생적으로 난립해 도로여건과 환경을 악화시키고 있다.”며 “이같은 무임승차를 막고 기반시설 부담에 대한 형평성을 높이기 위해 제도를 도입하려는 것”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

아파트 분양가가 심상치 않다. 서울 동시분양 아파트 분양가는 주춤한 반면 주상복합아파트와 수도권 인기 택지지구 아파트 분양가는 치솟고 있다.특히 수도권 택지지구는 건설업체들이 싼 값에 아파트 용지를 매입했음에도 불구하고 분양가를 마구 올리는 실정이다. 주택업계 관계자는 “대지비와 마감재에 따라 분양가가 천차만별이지만 땅값을 뺀 건축비의 평당 분양가는 300만원 이하가 보통”이라며 “최근 분양되는 주상복합아파트나 택지지구 아파트의 분양가는 지나치게 부풀려져 있다.”고 시인했다. ◆고삐풀린 주상복합아파트 분양가 서울지역 주상복합아파트 분양가는 평당 1500만원을 넘어섰다. 최고급 마감재를 사용하며 고품격 주거문화를 선도한다는 구실로 분양가가 올 초보다 평균 200만∼300만원 가량 올랐다. 장희순(張喜淳)강원대 부동산학과 교수는 “정부의 강력한 투기억제 대책으로 반사이익을 챙기는 주상복합아파트가 최근 분양가 인상의 주범”이라고 지적했다. 롯데건설이 최근 분양한 서울 잠실의 ‘롯데캐슬골드’의 평당 최고분양가는 무려 2000만원선이다.지난달 서울 종로 수송동에서 분양된 ‘로얄팰리스스위트’의 평당 분양가는 1300만원선.또 인근 내수동에서 분양한 한진중공업의 ‘광화문베르시움’은 평당 1480원대다. 지난 5월 서울 광진구 구의동에서 분양된 ‘구의현대 13차’의 평당 분양가는 900만∼960만원.지난 7월 같은 지역에서 나온 ‘강변현대하이엘’은 평당 최고 분양가가 1300만원까지 치솟았다.한강 조망권을 감안해도 2개월새 최고 400만원 가량 비싸졌다. 우정건설이 서울 강남구 역삼동에서 분양한 주상복합 아파트도 마찬가지.지난 6월에 공급된 ‘우정에쉐르’는 평당 1200만원선.그러나 지난달 나온 ‘우정에쉐르Ⅱ’는 1300만원으로 4개월 사이에 평당 100만원 정도 올랐다. 대우건설이 지난 3월 강남구 도곡동에서 분양한 ‘대우디오빌’의 평당가는 880만∼900만원이었지만 지난 9월 강남구 논현동에서 분양한 ‘마일스디오빌’은 1200만원을 넘었다. 이같은 분양가 고공행진은 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 전매가 가능한 주상복합아파트로 몰리면서 건설업체들이 너도나도 값을 올려 분양에 나섰기 때문이다. ◆택지지구 분양가 뻥튀기 여전 건설업체들은 경기 용인죽전지구에 이어 인천 삼산·원당 등 인기 택지지구에서도 과다 분양가로 여전히 폭리를 취하고 있다. 지난달 인천 삼산지구에서 분양된 ‘신성 미소지움’의 평당 분양가는 570만원선.지난해 9월 주택공사로부터 아파트 용지를 평당 264만원대에 분양받은 것를 감안하면 건축비가 평당 300만원이 넘는다. 이보다 4개월 앞서 평당 272만원으로 아파트 용지를 매입한 서해종합건설이 평당 540만원으로 분양한 것에 비하면 40만원이 더 비싼 셈이다.특히 인천삼산지구는 지난해 주택공사가 아파트 용지를 분양할 때 미분양이 발생,각종 할인혜택이 주어졌었다. 인천 원당지구도 사정은 마찬가지다.인천시가 토지구획사업으로 평당 170만원대에 저렴하게 분양했다.그러나 건설업체들은 이곳이 영종도 경제특구와 맞물려 신주거지로 떠오르자 분양가를 점점 비싸게 매기고 있다. LG건설이 지난 5월 원당지구에 분양했을 때는 평당 분양가가 420만원대 수준이었다.그러나 한달 뒤 대림산업은 평당 440만원선으로 올렸다.오는 11일부터 청약접수를 받는 동문건설의 ‘굿모닝힐’은 평당 분양가가 490만원대이다.6개월새 평당분양가가 70만원 가량 올랐다. 최근 교통 인프라 문제로 사업승인 신청이 반려됐던 경기 용인동백지구도 분양가 인상 조짐이 보인다.1차 동시분양에 나선 건설업체들은 사업승인이 상당기간 지연되면서 당초 예상 평당분양가보다 100만원 가량 오른 650만원대를 고려중이다. 그러나 동백지구 아파트 용지는 토지공사로부터 전용면적 18∼25.8평은 270만원대,25.7평 이상은 300만원선에서 가계약을 맺은 상태다.이에 따라 동백지구의 평당 건축비도 350만원을 넘을 것으로 보인다. 지난달 부천 송내지구에서 분양된 주공 아파트의 평당 최고분양가는 544만원.인접지역인 인천 삼산지구에 분양한 주공아파트보다 13%이상 비싸다. 주공 관계자는 “송내지구는 주거환경개선지구로 원주민에게 지급하는 보상비가 예상외로 많아졌기 때문에 분양가 인상은 불가피했다.”고 설명했다. 김경두기자 golders@

아파트 분양권을 주로 사고 파는 ‘떴다방’이 설 자리를 잃고 있다. 시세차익을 남길 만한 서울,수도권 유망지역이 투기과열지구로 지정돼 분양권전매가 제한된데다,떴다방을 통한 계약전 아파트 분양권 거래가 무효라는 판결이 나온 뒤 이들의 활동이 크게 제약을 받고 있기 때문이다. 청약통장을 사들여 아파트에 당첨됐거나,당첨 뒤 계약 이전에 분양권을 대거 사들였다가 매물을 처리하지 못해 골머리를 앓고 있는 떴다방도 있다. ◆투자자들,‘떴다방 못믿겠다.’ 지난달에 잇따라 나온 법원 판결이 결정적인 역할을 했다.정식 매매계약서 없이 약식으로 떴다방을 통해 아파트 분양권을 사고판 경우는 거래성사로 볼 수 없다는 것이었다.또 다른 판결은 청약통장을 사들여 아파트에 당첨된 후 계약이전에 판 것은 정상적인 거래로 볼 수 없다며 아파트 공급취소 결정을 한 것이다.한달새 나온 2건의 판결이 떴다방에게는 치명타가 됐다. 서울에서 2년째 활동중인 한 떴다방 업자는 “판결 이후 이미 거래한 분양권은 이상이 없는 지를 묻는 전화가 계속온다.”면서 “불신이 계속돼 더 이상 활동하기 어려울것 같다.”고 말했다. 이에 따라 아파트 분양 현장마다 성업중이던 떴다방이 거의 자취를 감췄다.서울의 C·L씨,용인의 P씨 등 떴다방 업계의 ‘큰 손’들도 대부분 활동을 중단했다.최근 남양주 호평지구에서 분양한 대주파크빌 아파트 모델하우스에도 떴다방은 거의 찾아볼 수 없었다.불과 2∼3달전 전국 떴다방이 모두 모이다시피 했던 것과는 대조를 이뤘다. 중개업자를 거치지 않는 직접투자가 늘어난 것도 떴다방 활동을 위축시키는 원인.굳이 떴다방을 거치지 않고 주상복합아파트 등에 직접 청약하는 투자자들이 늘고 있다.최근 분양한 잠실롯데캐슬골드 주상복합아파트에는 주부,회사원 등이 대거 몰린 것으로 나타났다. 세중코리아 김학권 사장은 “떴다방에 대한 신뢰가 사라지면서 직접 투자하는 사람들이 부쩍 늘었다.”면서 “수도권 일부 지역에서는 아예 떴다방을 배제한 채 직거래가 많이 이뤄진다.”고 말했다. ◆떴다방,변신 몸부림 아파트 분양권 거래가 어려워지자 떴다방의 투자대상이 주상복합아파트나 오피스텔로 바뀌고 있다.서울,수도권 유망 지역에서 부산 등 지방 도시로 이동한지도 오래다. 활동 모습도 달라지는 추세다.모델하우스 앞에 파라솔을 설치하고 고객을 끌어들이는 등 겉으로 내놓고 활동하던 방식에서 벗어나 소비자 밀착형으로 바뀌고 있다.요란하지 않고 차분하게 투자자에게 분양상담 등을 해주거나 소규모 조직으로 명함을 돌리고 있다. 통장을 사들여 계약전 당첨권을 팔아버리는 등의 불법도 많이 줄었다.대신 일반중개업소와 마찬가지로 이미 계약이 이뤄진 분양권을 중개하면서 수수료를 받는 식으로 운영하고 있다. 김성곤기자 sunggone@

언젠가부터 10월의 마지막 밤은 그냥 보내기 허전했다.아마 요즘 젊은이들이 기억하지 못할 가수 김용이 ‘잊혀진 계절’을 히트시킨 다음부터라 생각한다.‘지금도 기억하고 있어요.시월의 마지막 밤을’ 하는 가사를 핑계로 해마다 10월의 마지막 밤은 친구들과 주거니 받거니 술잔을 나누곤 했는데,지난 시월의 마지막 밤 자정 기상예보는 영하의 날씨를 주의하라고 당부했다. 예년에 없던 가뭄에 이어 예년에 없던 더위가 기승을 부리더니 예년에 없던 홍수가 지나간 올해는 예년에 없던 가을 추위로 이어지고 있다.백등유를 부랴부랴 채워 넣은 난로에 불을 지피고 책상 밑 전기난로의 스위치를 켰으니 예년에 없던 바깥 추위도 실내 공간을 위협하진 못하겠지.그런데 아니 이런! 예기치 못한 사태가 벌어진다.저녁시간이 지나자 일단의 모기들이 달려드는 게 아닌가.이 추운 가을에 웬 모기람.예년에 없던 날씨로 모기까지 이상해졌나. 모기가 늦가을까지 극성인 건 사실 어제오늘의 일이 아니다.작년에도 언론들은 모기의 산란기가 연장되고 있다는 걸 보도한바 있고,계절을 잊은 난방과 지구온난화에 혐의를 두었던 기사를 읽은 기억이 있다. 아무튼 요즘의 우리 겨울은 예년과 달리 따뜻하다.모기인들 아니 그럴까. 예년이라면 초가을쯤 자취를 감췄을 모기가 영하의 날씨에도 꿋꿋하게 살아남아 반소매 걸친 아파트나 사무실 사람들을 귀찮게 하는 현상을 학자들은 점잖게 ‘적응’이라고 말할 것이다.겨울을 잊을 정도로 난방에 철저한 사람들은 아직도 지구온난화에 적응하지 못하고 있는데,고인 물에 알을 낳아야하는 모기는 어인 일로 영하의 날씨를 이겨내기 시작한 것일까.강력한 살충제에도 살아남은 모기들은 자신의 생존력을 스스로 강화한 것일까. 여름만 조심하면 되던 모기가 늦가을에도 달려드는 현상은 적응 이전에 도태가 있었기 때문이다.추운 겨울을 이겨낼 수 없는 대부분의 모기가 환경이 변화하자 사라졌고,그 뒷자리를 환경변화의 원인으로 유전자가 돌연변이된 모기가 메웠는데 그것도 잠시,돌연변이된 모기들 중에 추위에 견디는 능력을 우연히 갖게 된 일부 모기들이 추운 계절의 따뜻한 실내를 성공적으로 점유했다는 설명이다.지나친 난방과 그로 인한 지구온난화가 결국 수천 년 사람과 더불어 살았던 예년의 모기를 몰아냈고,실내에서 차가운 날씨를 이겨내는 이질적인 모기를 불러들인 셈이다. 환경이 변화하면 변화 이전의 환경에 적응했던 개체들은 대부분 도태한다.모기뿐이 아니다.갈라파고스 군도의 핀치라는 새와 아프리카 코끼리도 그렇다.상아를 뽑으려는 사람들이 들끓자 상아 없는 코끼리가 증가하고 있다는 것이다.남획이 심화되자 어린 참치들이 알을 낳는 기현상도 마찬가지다. 환경변화로 기존의 개체들이 도태되고 새로운 개체들이 출현한 적응 현상이라고 한다.그렇다면 환경이 조금만 바뀌어도 참지 못하는 사람은 언제까지 작금의 환경변화를 견뎌낼 수 있을까. 한 세대가 30년이라 도태와 적응을 자신의 세대 내에 감지하지 못하는 사람은 자신의 30년 전 환경을 잊고 사는데,다음 세대의 환경을 걱정하지 않아도 될까.도태를 전제로 하는 적응은 기존 개체들의 희생을 요구하는데,바닥을 모르는 탐욕을 멈추지 않는 사람들은 독야청청 가능할까.이러다가 지구 생태계에서 사람이 잊혀지는 게 아닐까. 박병상 인천 도시생태 환경연구 소장

집값 폭등세의 진원지였던 서울 강남의 은마아파트가 구(區) 심의위원회에서 재건축 불허 판정을 받음에 따라 정부가 추진해온 부동산가격 안정대책은 보다 탄력을 받게 될 전망이다.우리는 심의위가 구조안전과 수선비용,도시미관,주거환경 등을 종합적으로 고려해 은마아파트에 대해 재건축을 허용하지 않은 결정을 긍정적으로 평가하며 이같은 기준이 다른 재건축 대상 주택에도 엄격하게 적용되기를 기대한다.이번 결정은 ‘재건축’이라는 한마디로 천정부지로 치솟았던 일부 아파트의 거품 가격을 해소하면서 부동산시장을 제자리매김하는 계기가 될 것으로 믿는다.최근의 집값은 투기세력의 부추김과 주민들의 기대심리가 상승작용하면서 부풀려진 측면이 크다. 우리는 이달 초 서울시가 재건축 시한을 20년에서 40년으로 늘리는 등 재건축 요건을 변경하는 방안을 검토한다고 했을 때 안전진단의 요건을 점진적으로 강화토록 권고한 바 있다.재건축이라는 사유재산권 행사나 개인의 행복추구권 못지않게 국가 자원의 효율적인 활용과 부동산 가격 안정 등 공공의 이익도 중요하다고 판단했기 때문이다.이달 초 재건축이 불허된 개포 시영아파트나 은마아파트 주민들로서는 분통이 터질 노릇이지만 평당 2000만원을 넘는 집값은 비정상적이라는 게 절대 다수의 견해였다. 보유·양도세에 이어 재건축 심의기준마저 강화되면서 부동산 열풍은 한풀 꺾이겠지만 정부가 반성해야 할 대목도 적지 않다고 본다.경기 진작을 위해 부동자금의 물꼬를 부동산쪽으로 돌리는 등 부동산 이상과열의 1차적인 책임은 정부에 있다.따라서 정부는 투기세력과 아파트 주민들만 탓할 게 아니라돈의 흐름을 정상으로 되돌릴 대책을 내놓아야 한다.또 수요 억제로 집값을 잡는 데는 한계가 있다.강남 수요를 대체할 수 있는 공급계획을 하루빨리 제시해야 한다.

첫눈이 내렸다.지난해보다 열이틀이나 빠르다.영월 일대 강원도 산간에 40분 동안이나 눈발이 흩날렸다고 한다.첫눈은 서설(瑞雪)이라고 했다.기다림의 대상이다.그냥 첫눈 내리는 날 만나자고 약속을 한다.첫사랑을 가꾸는 연인들은 하루하루 퇴색하는 손톱의 봉선화 물을 지켜보며 첫눈을 얼마나 기다렸던가.첫눈이 내릴 때까지 봉선화 물이 남아 있으면 사랑이 이뤄진다고 했다.첫눈은 그렇게 새로운 기대와 설렘의 징표였다. 그러나 올해의 첫눈은 반가움보다는 걱정이 앞선다.겨울 추위가 혹독할지도 모른다는 생각 때문이다.얼음도 엿새나 빨리 얼었던 터다.첫눈 내린 곳이 하필이면 지난 여름 태풍 ‘루사’가 모질게 할퀸 지역이란 말인가.물난리는 잔인했다.산자락에 옹기종기 모여 있던 마을이 아예 사라졌다.6000여채는 형체만 남았고 3080채는 흔적조차 감췄다.그래도 사람들은 떠나지 못했다.1800여가구가 집터마저 희미한 그곳에서 컨테이너 생활을 시작했다.딱히 갈 곳이 마땅치 않은 층이 많았다고 한다. 우리도 하느라고 하기는 했다.수재 의연금을1296억원이나 냈다.1998년 경기 북부가 온통 물바다를 이뤘을 때보다 거의 두 배나 된다.42만명이 물난리 현장을 찾아 밤낮없이 봉사 활동을 폈다.위문품도 250만점이 모였다.어려움을 만나면 어디에서 그런 힘이 나오는지 하나로 뭉치는 저력을 잘도 보여 주었다.그렇다고 컨테이너 수재민을 잊어도 괜찮다는 명분은 될 수는 없다. 컨테이너는 철판으로 만들어진 커다란 상자쯤 될 것이다.집이라 할 수도 없다.난방 장치는커녕 그 흔한 단열재 처리도 안돼 있다.장작불이나마 밀어 넣을 아궁이조차 없다.요즘같은 추위만 해도 말 그대로 냉장고가 된다.꽁꽁 언 바닥에 전기 장판을 깔아 북풍한설을 이겨낼 수는 없는 노릇이다.더구나 수재민 가운데는 70세 안팎의 노인들이 적지 않다.따끈따근한 아랫목이 있어도 힘겨운 겨울이다. 우리는 세계 29개 부자 나라축에 낀다는 경제협력개발기구(OECD)에 가입한 지가 6년이 되는 나라의 국민들이다.70세 안팎의 노인들이 엄동설한을 컨테이너에서 보내게 할 수는 없을 것이다.나라에 충성하고,부모에 효도하며,노인을공경하는 동방예의지국 인심으론 도저히 그렇게 못한다.국민들이 호주머니를 털어 낸 의연금은 어디에 쓸 텐가.설마 다리 놓고 길 닦을 생각은 아닐 것이다.미분양 아파트나 빈 집을 잠시라도 빌려 수재민들이 이 겨울을 따뜻하게 나게 해야 한다. 자치단체는 60년대식 예산 타령만 할 텐가.비상한 대책을 강구해야 할 것이 아닌가.빈집이 정 없다면 단체장의 관사라도 내놓을 일이요,지방의회 사무실이라도 비울 일이다.지난 6월 지방 선거 때 지역 주민을 위해 모든 것을 바치겠다고 호언하지 않았던가.중앙 정부도 나서라.이유여하를 막론하고 최소한 인간다운 생활은 보장해야 한다.수해 복구비로 7조 1778억원을 확보했다면서 뭘 하고 있는가.제발 규정이 어떻고 절차가 마련되지 않았다는 타령일랑 이제는 그만두자. 예부터 날씨 인심을 제일로 쳤다.날씨라도 포근해야 가난하고 돌봐주는 이 없는 서민들이 겨울을 잘 이겨낼 수 있다는 얘기다.세상이 이래저래 시끄러워 그런지 올해는 벌써부터 눈발이 분분하다.생각하면 하나하나가 소중한 우리 이웃들이다.성금을 내고 자원 봉사에 나섰던 그 열정으로 그들을 다시 보자.당국은 지금이라도 서둘러라.수재민들에게 손발이나마 녹일 수 있는 아랫목을 마련해 주어야 한다.펄펄 내리는 함박눈을 편안한 마음으로 기다릴 수있게 해주길 촉구한다. 정인학 논설위원 chung@

이명박 서울시장이 최대 역점사업으로 추진 중인 지역균형발전 방안이 확정됐다.서울시는 내년부터 2012년까지 10년에 걸쳐 낙후된 강북지역을 ‘살고 싶은 강북’으로 만들기 위해 모두 27곳의 뉴타운을 개발한다.또 사회기반시설이 부족한 20개 자치구마다 균형발전 촉진지구를 지정,행·재정력을 우선 투입한다.시의 지역균형 개발구상과 문제점 등을 정리한다. ◆투기대책은? 시는 뉴타운 개발 시범사업 대상지역을 토지거래 허가구역으로 지정해줄 것을 건설교통부에 요청할 방침이다.허가구역으로 지정되면 약 54평 이상의 토지를 사고 팔 때는 반드시 관할 구청장 허가를 받아야 소유권 이전 등 법적효력이 생긴다.허가 없이 토지거래 등을 하면 2년 이하 징역이나 계약체결 당시 땅값의 30% 이하에 해당하는 벌금형을 받게 된다.시 관계자는 “투기과열이 우려되면 거래동향을 관할 세무서에 통보하는 등 강력한 행정지도로 투기를 억제할 것”이라고 말했다. ◆균형발전 촉진지구에 우선 지원 시는 종로·중·강남·서초·송파구를 제외한 20개 자치구별로 1∼2개 중심지역을 균형발전 촉진지구로 지정,지역중심으로 육성시킬 방침이다.내년초 시범지구 3곳을 선정하는 등 2008년까지 20곳이 지정된다. 민간이 이 지역 개발에 나설 경우,취득·등록·재산세 등 지방세를 감면해준다.중소기업의 본사,과학·문화시설,대형 입시학원,할인점,병원 등 지역경제 활성화에 도움이 되는 시설에 대해서는 중소기업 육성자금도 지원한다. 민간개발이 여의치 않으면 시가 도시개발사업을 직접 시행한다. ◆재래시장은 쇼핑센터로 남대문시장 내 상징조형물과 간판 등을 정비하는 것을 비롯,2006년까지 모두 148개 재래시장을 현대화시킬 계획이다.재개발·재건축도 지원한다.최고 100억원까지 융자해주고 용적률도 높여준다.최고 1억 4000만원을 투입,인터넷·전화 등으로 공동주문·배달하는 통합콜센터도 구축할 방침이다. 박현갑 송한수기자 eagleduo@ ■‘강북 뉴타운' 3곳 개발 어떻게 서울시가 23일 선정한 뉴타운 3곳의 특성과 미래상을 살펴본다. ◆신시가지형 진관내·외동 은평구 진관내·외동과 구파발동 일대는 현재 개발제한구역 등으로 묶여 자연환경이 양호한 곳이다.현재 8712가구에 2만 5100명의 주민이 산다.기존 노후 불량주택 및 중·소규모 공장들이 불규칙하게 들어서 있다.전체 면적 478만㎡ 가운데 진관근린공원 등 보존대상지역을 뺀 359만여㎡가 2010년까지 1∼5지구로 나뉘어 연차적으로 신시가지로 조성된다.입주 가구수는 모두 1만1500가구,3만 2200명.우선 내년부터 2006년까지 2500여가구,6000여명이 입주한다.자연환경을 최대한 살려 5∼7층의 저층아파트나 고급 빌라가 들어선다.용적률이 150∼200% 정도다.주거·상업·생태·문화 기능 등을 고루 갖춘다. ◆도심형 왕십리 뉴타운 청계천 개발과 함께 도심 재개발 차원에서 추진되는 ‘직주근접형’이다.청계천에서 왕십리까지 노후 불량 건물을 헐고 서울시 균형 발전 차원의 첫 사업으로 추진된다.도시기반시설을 확충하고 생활환경을 개선,서민 주거생활안정에 기여할 전망이다.총면적은 상왕십리동 440 일대 32만 4000㎡로 6000가구에 2만 1000명이 입주한다.3개 지구로 나눠 순차 개발되며,시범적으로 1지구 8만여㎡를 정비해 1300가구 4500명이 입주한다.분양·임대주택을 함께 건립,기존 주택보유자와 세입자에게도 기회가 제공된다.초등학교와 수변공원 등 편의시설도 조성된다.2,3구역의 도시기반시설은 시가 설치하고 민간개발을 유도한다.청계천로와 왕십리길은 상업·업무시설,상왕십리역세권은 주상복합,기타 간선도로변은 판매시설,내부블록은 주거기능 등 기능별 조화를 추구한다.2004년 1구역 공사를 시행,2005년 말 완공한다. ◆주거 중심형 길음 뉴타운 성북구 길음동 624,정릉동 380일대 95만㎡에 조성된다.이미 시행중인 재개발지구 4곳과 아직 시행되지 않는 4곳 등 8곳을 묶었다.당초 1만 1536가구 3만 3200명이 입주할 예정이었으나 1만 3730가구 4만 1200명으로 조정됐다.시가 도봉로∼정릉길 보조간선도로,인수로∼솔샘길 보조간선도로 등 도로 4곳을 신설·확장해주고 초·중학교 1곳씩과 근린공원 2곳 등 도시기반시설을 조성해 준다.4개 구역으로 나뉘어 1구역은 올해 말 완공되고 2구역은 2004년 말 완공되는 등 연차적으로개발된다. 조덕현기자 hyoun@ ■주민들 일제히 환영속 자체 재개발영향 우려 강북개발 시범지역으로 선정된 지역 주민들은 일제히 환영의 뜻을 밝히면서도 자체 추진중인 재개발에 비해 개발 이익이 줄어드는 것은 아닌가 하는 우려도 보였다. 도심형 뉴타운으로 선정된 왕십리1동 정정상 동장은 “왕십리가 모처럼 활기를 띠게 될 것 같다.”고 환영하면서도 “주민들은 자력 재개발을 원했는데 뉴타운으로 개발되면서 행여나 주민들의 재산권이 침해받지 않을까 하는 우려도 있다.”고 조심스러워했다. 또 20년째 은평구 진관외동에 살고 있는 최연임(45·여)씨는 “이곳 주민들은 그동안 쇼핑 한번 하려해도 일산이나 화정으로 나가야 하는 등 불편이 컸다.”면서 “30년을 그린벨트로 묶여 있다 개발이 된다는 얘기가 퍼지면서 주민들이 술렁이고 있다.”고 말했다. 성북구 정릉동 이병호(47)씨는 “정릉 일대는 도심에 가까운 데다 북한산도 지척이어서 주거환경은 최고수준인데도 도로 등 관련 인프라가 낙후돼 그동안 소외돼 왔다.”면서 개발소식을 반겼다. 은평구 진관외동 D부동산 관계자는 “올초부터 지역 개발 소문이 돌면서 문의 전화가 늘고 있지만 매물은 거의 없고 오히려 나온 매물도 거둬들이는 상황”이라고 전했다. 류길상기자 ukelvin@

“노인은 특별한 사람이 아닙니다.언제부터인가 노인을 특별한 사람 취급하는 잘못된 풍조가 노인문제 해결에 걸림돌이 되고 있습니다.너무 과장·과잉된 우리의 전통적 효사상과 경로의식도 오히려 노인들의 당당한 삶을 방해하곤 합니다.” 트랜스글루타미네이즈라는 인체내 단백질생성효소를 발견한 공로로 지난 89년 ‘올해의 과학자’로 선정된 노화학계의 세계적 권위자인 박상철(朴相哲·55) 서울대 의대 교수가 주장하는 한국 노인문제해결의 급소이다. 그의 문제의식과 해결법은 미국이나 일본,유럽식 노인복지문제를 연구한 복지학자들과는 사뭇 다르다.수치와 통계를 들이대며 고령화사회로의 진입에 따른 사회적 문제를 지적하면서 복지시설의 확충을 위한 예산 부족 타령에 열을 올리지 않는다. 실험실출신의 생화학자답게 직접 현장에서 노인들을 만나 부대끼며 몸으로 직접 겪고 느낀 것만을 인정하고 노인들의 애로사항을 풀 답을 제시하는 현장주의자이다. 그의 노인론은 독특하고 신선하다.때문에 ‘생명보다 아름다운 것은 없다’‘건강보다 참된것은 없다’ 등 2권의 생명에세이집과 각종 강연을 통해 노인문제의 새로운 접근법을 내놓은 그에게 동료 교수들은 ‘의학과 사회학의 만남’(서울대 외교학과 하용출교수),‘과학적 지식과 인문학적 상상력의 조화’(서울대 국문과 권영민 교수)라는 헌사를 바쳤다. 한국노화학회 회장을 거쳐 국제노화학회 회장을 역임하는 등 15개 학회에서 의학자로,과학자로 맹활약중이다.현재는 한국노화학회와 한국노년학회,대한노인병학회를 통합한 한국노인과학학술단체협의회 회장을 맡아 노인춤 개발,전국장수지역표본조사,멋진 노인선발대회 등을 통해 노인의 삶의 질 향상에 매달렸다. 그런 그에게 정부는 지난 2일 올 ‘노인의 날’기념식에서 170명의 유공자중 최고 포상인 국민훈장 모란장을 수여했다. 인터뷰를 하러간 기자에게 느닷없이 “몇 살까지 살 것 같은가”라는 질문을 던지고 “70∼80살 정도면…”라고 답하자 “왜 70∼80살이냐,살다보면 저절로 100세 장수가 가능하다.”고 질책하는 ‘돌연변이성’ 노인문제 전문가를 서울 동숭동 서울의대 함춘동산 뒤 기초연구동 4층 연구실에서 만났다. ◇실험실에서 인체노화로 인한 기능쇠퇴의 원인을 규명하고 체내 노화와 암화와의 상관관계를 연구하던 생화학자가 노인문제의 사회적 해결을 외치는 노인복지문제전문가로 ‘외도’를 하게된 계기는. 건강하게,멋지게,당당하게 사는 노인사회를 실현하기 위해서다.노인문제에 뛰어들길 정말 잘했다.고정관념이 없기 때문에 노인들에게 보다 쉽게 접근할 수 있었다.노인들의 삶에 나 스스로 감동했고 미국이나 일본식 이론에 익숙해져 있던 다른 학자들도 나의 색다른 접근법에 감동하는 모습을 많이 봤다. ◇노인문제는 사회적으로 풀어야 한다고 말씀하셨는데요.구체적 방안을 말씀해 주시죠. 노인문제는 의학적,생물학적으론 해결이 안됩니다.사회구성원이 모두 나서서 함께 풀어야 한다.젊은이가 노인이 되는 노화과정에는 환경적 요인이 가장 큰 영향을 미치기 때문이다.미국의 경우 75년 어떻게 하면 노인들을 사회에 참여시킬 수 있을 지에 대해 연구하기 시작했다.이에 따라 국가기관 부터 정년퇴직을 없앴다.보직은 맡지 않으면서 정년전까지 하던 일을 계속할 수있도록 한 것이다.노인들의 사회참여를 확대하는 방안을 통해 고령화사회의 벽을 허문 것이다.이에 반해 일본은 어떻게 하면 노인들에게 좀 더 나은 복지시설을 제공해 줄 수 있을까를 위주로 복지정책이 세워졌다.그 결과 스즈키라는 일본인 학자는 ‘보석에서 화석으로’라는 보고서를 내놓고 실패로 규정했다.최고의 시설에서 요양할 수 있도록 한 결과 생명을 연장시키는데는 성공했지만 ‘보석같은 생명이 화석화’해 버렸다는 얘기다. ◇일본의 사례는 우리나라의 노인정책에도 시사하는 점이 많은 것같습니다.한국복지정책의 현주소를 분석하고 대안을 제시해 주시죠. 우리나라의 복지정책은 일본식으로 가고 있다.요양시설을 확대하고 경로연금지급 대상자를 늘리는 식이다.이 정도론 고령화사회의 벽을 넘기엔 역부족이다. 우리 사회에서 가장 문제되는 것은 효(孝)사상과 경로사상이다.옛말에 ‘대효(大孝)집안에 장수(長壽)없다’는 말이 있듯이 부모나 어른을 모신다는 핑계로 노인을 안방에다 몰아넣고 화석화시킨다.또 잘 모신다며 복지시설에 수용하는 것이 무슨 대접이냐.노인이 주체적으로 스스로 살아남을 수 있는 능력을 갖춰야 하며 정책은 이를 보조해야 하는 것이다.얼마전 ‘집으로’라는 한국영화에 300만 관객이 몰렸다고 한다.이 영화는 어머니라는 중간세대가 빠진 상태에서 일어나는 할머니와 손자의 일상사다.이 영화의 키워드는 할머니라는 노인이 손자에게 줄 것이 아주 많다는 점이다.우리 문화의 특성중 하나인 ‘주는 문화’의 성공담이기도 하다. ◇그렇다면 한국의 노인들이 주체적으로 살수 있도록 하기 위한 최소한도의 제도적 뒷받침에는 어떤 것이 있을까요. 정부는 노인복지정책의 큰 방향을 제시하고 나머지는 시민단체가 주도하는 것이 바람직하다.사실 우리나라의 대표적인 NGO운동의 소재가 노인문제여야한다.지방자치단체별로 지역 시민단체가 각종 동호회모임을 활성화하면 된다.노인들은 생각보다 경쟁의식이 강하기 때문에 각종 경연대회를 통해 경쟁을 유발할 수 있는 프로그램을 마련하면 된다. 대도시의 아파트나 수용시설에 ‘갇힌’ 노인보다 혼자 혹은 부부끼리의 ‘열린’공간을 가진 독거노인들의 수명이나 건강이 훨씬 양호하다는 얘기에도 귀를 기울여야 한다.나고 자란 지역사회에서 친구들과 어울리면서 살면 비록 독거노인이라고 하더라도 행복지수는 더 높다.늙었다는 이유만으로 국가가 생활을 보장해야 하고 돈을 제공하는 것은 능사가 아니다. 경제력을 박탈,의존적으로 만든 뒤 자식이 모시는 노인 보다 경제력을 가지고 친구들과 어울리며 사는 노인이 더 건강하다. ◇모든 것은 건강이 관건이겠죠.얼마전 우리나라 65세이상 노인의 8.3%인 29만명이 치매노인으로 추산된다는 통계가 나왔습니다.치매의 예방이 가능합니까. 몸을 자꾸 움직여야 한다.늙으면 신경세포는 죽지만 다른 신경세포 끼리 서로 얽히는 수상돌기는 더 많아진다는 실험결과가 있다.기억력은 떨어지지만 종합적인 사고능력이 생기는 셈이다.머리를 쓰고 몸에 자극을 많이 받으면 뇌의 일정 부분이 고장나도 커버가 된다.특히 새로운 것을 배워야 뇌를 자극한다는 점에 유의할 필요가 있다. 노주석기자 joo@

‘아파트 시장에서 빠져 나오는 자금을 잡자.’ 가을철들어 상가분양이 봇물을 이루고 있다.서울·수도권에서만 분양중이거나 분양을 준비중인 상가가 무려 28곳에 달한다. 이 가운데 테마쇼핑몰이 15곳으로 가장 많고 근린상가 8곳,단지내 상가가 5곳 등이다. 상가분양이 줄을 잇는 것은 정부가 아파트와 땅 투기를 막기 위한 강력 조치를 내놓자 시중 유동 자금이 풍부해져 이 틈을 노리기 위한 것이다. 실제로 정부의 아파트 시장에 대한 규제조치 이후 상가분양 경쟁률이 높아지고 있다. ◇테마상가 분양 기지개-한동안 테마상가는 분양에 어려움을 많이 겪었다.재건축 아파트나 단독주택지,땅 등에 투자자를 빼앗겼기 때문이다. 그러나 최근들어 상황이 달라지기 시작했다.재건축이나 땅투자가 중단되다시피하면서 투자자들이 대체상품을 찾아 나섰기 때문이다.수익성 부동산 상품 가운데 상가가 별다른 규제를 받지 않는다는 이점 때문에 상가 분양 경쟁률이 올라가고 물량도 늘어나는 이유다. 이에 따라 서울에 분양중인 테마형 상가는 서울 동대문 라모도,신도림 테크노마트 등 8곳에 달한다. ◇단지 상가,근린상가도 봇물-꾸준한 수요층을 가진 상품이 단지내 상가다.최근 들어 분양률이 높아졌다. 지난달 분양에 나섰던 서울 상도동 래미안 상가는 10대 1의 경쟁률을 기록했다.의정부 금오지구 주공 아파트 상가도 높은 청약경쟁률을 보였다. 근린상가는 주로 수도권 지역에서 많이 분양된다.오피스텔에 딸린 상가도 있다. ◇주의점-아파트나 분양권에 비해 상가는 투자시 세심한 주의가 필요하다.리스크가 크기 때문이다.상가114 유영상 팀장은 “일부 상가는 땅 매입도 마치지 않은 상태에서 분양에 나서는 경우가 있다.”면서 “믿을만한 업체가 시행과 시공을 하는 상가를 골라야 한다.”고 말했다. 단지내 상가는 거품을 조심해야 한다.소규모 물량이 공급되기 때문에 청약경쟁률이 높다.겉으로 드러나는 경쟁률만 믿고 투자했다가는 낭패를 볼 수있다.대체로 경쟁입찰을 채택하고 있어 내정가의 2.5배에 낙찰이 되는 경우가 많다.웃돈을 붙여 팔 생각으로 분양받았다가 넘기지 못해 손해를 입는 경우도 있다. 근린상가는 택지지구 등에 상가비중이 너무 커 입점후 수익을 내기가 쉽지 않을 수 있다. 수도권 택지지구내 상가는 직접 가본후 상가가 지어졌는데도 점포가 빈 곳이 눈에 띈다면 분양받을 때 신중할 필요가 있다. 김성곤기자 sunggone@

심한 악취와 교통체증 등으로 주민들로부터 이전을 요구받던 영등포구 당산1가 조광시장터에 판매·영업시설 등이 들어선다. 이곳에서 영업을 하던 상인 330여명은 오는 2004년 완공예정인 강서구 외발산동 서남권 농수산물도매시장에 우선 입주하게 된다. 영등포구(구청장 김용일)는 17일 이같은 내용의 ‘조광시장 특별계획구역지정건’에 대해 18일 오후 2시 당산1동사무소에서 토지소유주 266명을 대상으로 설명회를 개최한다고 밝혔다. 구가 마련한 계획안에 따르면 당산동1가 일대 4만 5285㎡에 있는 조광시장의 상인들을 서울시가 건설중인 서남권 농수산물도매시장으로 이전시키고 조광시장터는 특별계획구역으로 정해 도시개발사업을 추진한다는 것. 이에 따라 이 일대에는 앞으로 건축행위가 엄격히 제한된다. 구는 이곳을 12개 블록으로 나눠 도시기반시설을 구축한 뒤 판매 및 영업시설이 들어설 수 있도록 토지소유주들에게 적극 권고하고 있다.판매 및 영업시설이 들어설 경우 이곳의 용적률은 400%까지 허용된다. 구는 또한 판매 및 영업시설의입주가 어려우면 높이 50m까지의 주상복합아파트를 공급할 방침이다. 주상복합아파트가 들어서면 400%의 용적률 가운데 250%는 주택부문이,나머지 150%는 상업시설이 들어서게 된다. 구는 그러나 이곳에 순수한 주거개념의 아파트나 청과물시장,자동차관련,위험물 취급시설 등의 입주는 제한하기로 했다. 조덕현기자 hyoun@

국세청이 11일 부동산중개업소를 대상으로 전격적인 세무조사에 착수한 것은 중개업소들이 아파트가격 급등을 부추기는 것을 더 이상 방치할 수 없다고 판단했기 때문이다.중개업소가 아파트를 전매하거나 전주(錢主)를 동원하는 등의 방식으로 투기를 조장하고 탈세하는 행위에 철퇴를 가하겠다고 밝히고 있다. 국세청이 발표한 조사대상 중개업자들의 세금탈루 유형이다. ◇직접 분양권 전매해 세금탈루- 서울 강남에서 부동산중개업소를 운영하는 이모씨는 신규아파트나 재개발·재건축아파트 분양권을 집중 매입,전매하거나 중개하면서 영업수입의 대부분을 종업원 명의로 분산해 5억원 상당의 수입금액을 누락했다.국세청은 전매차익에 대한 양도세,중개수수료에 대한 부가가치세 등 1억 9800만원을 추징하고,중개료 초과 수취 등의 위법행위에 대해 관계기관에 통보했다. ◇타인명의 위장등록 후 중개수수료 탈루- 서울 서초구에서 A부동산을 운영하는 조모씨는 경매부동산을 낙찰받게 해주고 낙찰가의 20∼30%에 해당하는 금액을 수수료로 받거나 경매·공매등의 경락자금이 부족한 사람에게는 자금을 빌려주고 높은 이자를 받아온 것으로 드러났다.매매차익이 클 것으로 예상되는 물건을 직접 경락받아 판매한 뒤 세금을 탈루하고,처와 자녀들에게 부동산 취득자금을 증여한 혐의도 받고 있다.당국의 단속을 피하기 위해 재산과 세금부담능력이 없는 김모씨를 중개업소의 대표이사로 세우는 치밀함도 보였다. ◇기업형 중개업소 운영- 공인중개사 김모씨는 가격급등지역 및 재개발·재건축지역의 아파트를 전문적으로 취급하면서 전주를 끌어들여 투기를 조장,고액의 수수료 수입을 올렸다.그런데도 사무실 유지와 종업원 인건비에도 못미치는 금액을 당국에 신고하는 등 최근 3년간 9억원 가량의 수수료를 신고누락한 혐의다.김씨는 지난 15년간 중개업 영업망을 통해 본인과 종업원,친인척 명의로 3개의 중개업소를 운영해왔다. ◇토지 미등기 전매로 세금 탈루- 공인중개사 오모씨는 자산관리공사로부터 공장용지 5000여평을 평당 180만원에 매입했다.오씨는 계약금만 지급하고는 여러 필지로 나눠 미등기 상태에서 평당 280만원에 제3자인 실수요자에게 양도했다.이후 토지 잔금은 매수자 명의로 자산관리공사에 내게 하는 수법으로 토지를 분할매매한 수입금액 20억원을 신고누락해 세금을 탈루한 혐의를 받고 있다. ◇전원주택지 미등기 전매- 제주도에서 부동산중개업소를 운영하고 있는 이모씨는 전원주택용지를 원소유자로부터 사들인 뒤 분할,별장식 전원주택 15동을 신축해 미등기 양도했다.이 과정에서 17억원 상당의 분양수입을 올리고도 이를 신고하지 않았다. 김미경기자 chaplin7@

서울 인근에 또다시 신도시를 건설하겠다는 정부 방침을 둘러싸고 찬반 논란이 팽팽하다.정부는 서울 강남의 집값 상승과 부동산 투기 억제를 위해 서울 인근 지역 2∼3곳을 신도시로 개발할 계획이다.신도시 건설을 추진하는 정부의 기본 논리는 아파트 공급 물량을 늘려 집값 상승을 막겠다는 것이다. 그러나 지난 1989년 건설부장관을 지내면서 분당 등 5개 신도시 개발을 진두지휘했던 박승 한국은행 총재는 최근 “신도시는 더 이상 건설할 필요가 없다.”고 주장하고 나섰다.신도시 건설이 개발에서 소외된 강북 주민들의 상대적 박탈감만 키울 뿐 강남지역의 집값 안정에는 별로 기여하지 못할 것이라는 주장이다.우리는 그의 주장이 옳다고 본다. 현재의 집값 상승은 공급물량이 부족해서 야기되는 것이 아니다.과거 분당등 5개 신도시 건설 당시에는 서울의 주택보급률이 56%에 불과했다.그러나 지금은 100%에 육박하고 있다.우리는 강남 지역의 집값 상승 원인이 다른 데 있다고 본다.그것은 소득증대에 따라 ‘더 나은 주거환경’,‘더 나은 주택’에서살고 싶어하는 욕구 때문이다.주택 수요자들은 단독주택보다는 아파트를,아파트 중에도 강북에 있는 것보다는 강남에 있는 것을 선호한다.그 이유는 강북지역이 강남지역에 비해 교육·의료·교통 등의 생활여건이 너무 열악하기 때문이다.강남은 고층 빌딩과 대규모 아파트 단지가 속속 들어서지만 강북은 대부분 10년전이나 지금이나 그 모습 그대로다. 주거환경도 문제이지만 향후 발전의 여지와 집값 상승 가능성 등을 좇아 ‘너도 나도 강남으로’ 몰리는 것이다. 우리는 이같은 ‘강남 러시’ 현상이 지속되는 한 아무리 신도시를 지어도 강남지역의 집값 상승을 막기는 무리라고 본다.따라서 이 문제는 강남·북간의 균형개발에서 해법을 찾아야 할 것이다.이를 위해 강북지역 단독주택 밀집 지역을 연차적으로 아파트나 우량 주택단지로 재개발해 주거환경을 획기적으로 개선할 것을 제안한다.강북지역은 해가 갈수록 슬럼화하고 있는데 언제까지 방치할 것인가.

정부의 ‘9·4 주택시장 안정대책’ 이후 부동산시장에 변화의 바람이 불고 있다. 건설업체·실수요자·투자자·중개업자 할 것 없이 모두 이번 대책에 맞춰 발 빠르게 변신을 시도하고 있다. 건설업체들은 새로운 청약제도에 맞게 중도금 무이자 확대,4순위자를 대상으로 한 전략 마련에 나서는 등 새로운 분양 대책 수립에 나섰다. 실수요자나 투자자들은 주상복합아파트나 오피스텔 등으로 눈을 돌리고 있으며 단타매매에서 장기투자로 전략을 수정하고 있다. 중개업소들도 이번 대책의 빈틈을 찾는데 혈안이다.투기과열지구가 아닌 다른 곳으로 활동무대를 옮기기도 한다. 9·4대책 이후 부동산시장의 풍속도이다.이같은 변화는 대책이 본격적으로 발효되면 더욱 두드러질 전망이다. ◇4순위 전략 마련하자- 건설업계는 신규청약 수요가 절반수준으로 줄어들 것으로 예상한다. 특히 수도권에서는 순위내 청약이 급감할 것으로 보고 재당첨 금지에 해당이 되지 않는 4순위자를 대상으로 한 분양전략 마련에 나서고 있다. 미르하우징 임종근 사장은 “재당첨제한 부활에 따라 건설업체와 분양업체가 4순위자를 대상으로 분양전략 마련에 나서고 있다.”며 “4순위자를 대상으로 한 분양을 하려면 인력이 더 소요되는 등 비용이 만만치 않을 것”으로 전망했다. 분양권 전매 제한에 대비,1·2차 중도금을 무이자로 대출해 주는 등 중도금 대출혜택을 확대하고 있다.분양권 전매할수 있을 때(중도금 2차까지납부·분양계약후 1년)까지 수요자들의 자금부담을 덜어주기 위한 것이다. 실제로 쌍용건설은 부산 만덕동에 분양하는 ‘쌍용스윗닷홈’의 계약금을 2회분할 납부토록 하고 조깅코스를 설치하는 등 차별화에 나서고 있다. 또 아파트 신규 분양시장이 주춤해지는 대신 오피스텔과 주상복합시장이 활기를 띨 것으로 보고 이들 부지확보에도 열심이다. 고급주택 기준이 강화됨에 따라 앞으로 전용면적 45평형이하의 아파트 공급을 늘리는 것도 건설업계의 전략 가운데 하나다. ◇빈틈을 찾아라- 중개업소는 이번 대책의 빈틈을 열심히 찾고 있다.그 중 하나가 투기과열지구 지정에서 제외된 곳으로 떠나는 것이다.‘떴다방'을 중심으로 나타나는 현상이다. 일부 떴다방은 요즘 분양한 아파트 분양권을 떠안았다가 처리를 못하고 발만 동동 구르는 경우도 있다. 수도권 떴다방의 한 관계자는 “가진 분양권을 빨리 처분하고 당분간 쉬어야할 모양”이라며 “매수자들이 분양권 값이 더 떨어질 것을 예상하고 입질을 하지 않는다.”고 말했다. 서울의 중개업소는 이번 대책의 여파로 개점휴업 상태다.일부 지역은 매물은 나오고 있지만 거래는 거의 성사되지 않고 있다. 거래가 이뤄진 경우도 세금부담을 줄이기 위해 매수자는 실거래가로 계약서를 쓰고자 하지만 매도자는 기준시가를 고집,갈등을 빚는 진풍경도 생긴다는게 중개업소 관계자의 얘기이다. ◇대체 상품으로 가자- 9·4대책 발표후 첫분양인 서울 용산 숙명여고 부지에 주상복합아파트는 310가구 분양에 5·6일 양일간 1만여명이 넘는 청약자가 몰렸다. 주택업계에서는 “이번 대책으로도 투자자들이 부동산 언저리를 떠나지 않고 대체상품에 머물 것으로 보인다.”며 “주상복합이나 오피스텔로 많이 몰릴 것 같다.”고 말했다. 일부 투자자들은 아예 분양권 전매를 할 수 있는 기간이 될때까지 느긋하게 기다리겠다는 투자자세도 보이고 있다. 김성곤 김경두기자 sunggone@

신용카드의 현금서비스보다 이자가 훨씬 싼 소액 약관대출 등 보험업계의 대출서비스가 속속 ‘업그레이드’되고 있다.2일 보험업계에 따르면 삼성화재는 최근 편의점이나 할인매장에 설치된 현금자동입출금기(ATM)를 이용한 소액대출서비스를 시작했다. ◇현금서비스보다 싸다- 삼성화재의 소액대출 서비스는 이 회사의 장기보험상품 계약자만 이용할 수 있다.별도의 제휴카드를 발급받을 필요없이 보유하고 있는 아무 신용카드나 사용할 수 있어 편리하다.카드를 입력하면 컴퓨터가 알아서 ‘삼성화재 고객’ 여부를 확인,대출승인을 해준다. 현금대출은 1회 30만원 한도로 하루 세 차례까지 대출받을 수 있다.90만원까지 즉석에서 빌릴 수 있는 셈이다.대출이자는 연 7.5%∼10.5%로,신용카드 현금서비스 수수료의 절반 수준이다.이 서비스를 이용하면 계좌이체와 보험가입도 할 수 있다.지금은 서비스를 제공하는 ATM가 전국적으로 600대에 불과하지만 다음달까지 2000대로 늘릴 계획이다. ◇마이너스 통장도 가능- 삼성생명의 ‘비추미 프리론(Free Loan)’은은행권의 ‘마이너스 통장’과 흡사하다.전화 한 통으로 수시 대출 및 상환이 가능하다.여윳돈이 생기면 조금씩 나눠 갚고,돈이 필요하면 수시로 빼쓸 수 있다.수시 상환 및 대출에 따른 수수료는 없다.다만 아파트나 토지,건물 등 부동산을 담보로 제공해야 한다. 최고 5억원까지 대출해 준다.대출기간은 3년,금리는 연 6.3∼8.2%다.변동·고정금리 가운데 하나를 고를 수 있다.추가 대출을 원할 때는 전화만 걸면 회사측이 심사해 고객 통장에 자동 입금해 준다.처음 대출받을 때 유지비(대출금의 1%)를 물어야 하는 점이 흠이다. ◇신용카드와 대출카드를 하나로- SK생명이 출시한 ‘라이프 론’(Life Loan)은 기존 대출카드에 신용·교통카드의 기능을 얹었다.카드 한 장으로 수시로 대출금을 인출 및 상환할 있다.신용결제,교통요금 지불,현금서비스도 가능하다. 대출금액은 100만원에서 최고 3000만원,금리는 연 9∼19%다.인터넷(sklife.com)을 통해 개인별로 대출 가능한 금액 및 대출이자를 실시간 조회해 준다. ◇가을학기 학자금 대출- LG화재는 가을학기를 맞아 이달 말까지 ‘매직론 학자금 대출’을 특별 판매한다.대출금을 신청한 대학생 가운데 60명을 추첨해 각종 혜택을 준다.1년간 이자 전액 면제 또는 2∼5%포인트 감면이 그것이다.인터넷(lginsure.com)으로 신청하면 대출 취급 수수료(대출금의 1%)도 면제해 준다.금리는 최저 연 9.3%이며 보증인은 필요없다.등록금 고지서와 학생증,의료보험증만 제출하면 된다.대한생명도 ‘63 학자금 신용대출’의 금리를 1%포인트 낮췄다(연 9.5∼14.5%).학기마다 400만원씩 총 1000만원까지 대출받을 수 있다. ◇즉석 인터넷대출 한도 상향- 동양화재는 보험계약자가 회사를 방문하지 않고도 즉시 대출받을 수 있는 인터넷 약관대출금 한도를 500만원에서 1000만원으로 상향 조정했다.자동이체로 장기보험료를 납입하고 있는 고객은 홈페이지(insuworld.co.kr)에서 1000만원까지 즉석 대출을 받을 수 있다.금리는연 7.0∼10.5%다. 안미현기자 hyun@