우물안 개구리 “대(大)자산가들은 차분히 ‘상속 플랜’을 짜고 있지만 어렵사리 부동산을 사들였던 ‘어설픈 부자’들은 처분과 보유를 놓고 골머리를 앓고 있습니다. 부자도 부자 나름이지요.” 국세청 출신으로 올 초 우리은행에 스카우트돼 프라이빗뱅킹(PB) 사업단 세무팀을 이끌고 있는 권오조 팀장은 21일 “‘8·31대책’ 이후 PB 고객들이 3개의 계층으로 분화되고 있다.”고 소개했다. 거액의 금융자산과 사업체를 갖고 있으면서 임대건물이나 3주택 이상 또는 다수의 나대지를 보유한 ‘대자산가’들은 여전히 여유롭다. 부동산 시장이 장기간 침체를 겪어도 자신의 ‘포트폴리오’에 전혀 무리가 없기 때문이다. 현금 유동성이 풍부하고, 다양한 수익모델이 있기 때문에 부동산 가치가 떨어지는 것도 충분히 보충할 수 있다. 권 팀장은 “이 부류의 고객들은 기다리면 언젠가는 집값이 다시 오른다는 신념이 있어 보유 의지가 강하다.”면서 “사전 증여 등을 통한 장기적인 상속 계획을 치밀하게 준비하고 있다.”고 말했다. 반면 금융자산은 별로 없고 집만 2∼3채 보유한 ‘중간 부자’들은 부동산을 처분하고 이익을 실현할지, 장기적인 투자가치를 기대하며 계속 보유할지를 놓고 고민에 고민을 거듭하고 있다. 권 팀장은 “가장 많은 상담을 해오는 부류가 바로 ‘중간 부자’들”이라면서 “가중될 보유세와 처분시 내게 될 양도소득세 및 증여세를 비교하느라 분주하게 움직이고 있다.”고 전했다. 이들은 특히 올해까지는 기준시가로 과세되는 강북의 비투기지역 아파트를 먼저 처분하려 하고 있다. 한편 대출을 이용해 뒤늦게 부동산 투자에 참여해 1가구 2주택자가 된 ‘어설픈 부자’들은 가중되는 대출이자와 보유세를 감담할 수 없어 ‘급매물’을 내놓는 실정이다. 이들은 부동산 시장이 한창 활황일 때 무리하게 투자했다가 자산을 미처 분산시키지 못한 사람들이다. 인정받는 축재 “이곳 부자들은 전세계를 대상으로 투자를 합니다. 부자를 보는 시각도 우리와 사뭇 다릅니다.” 해외 진출 1호 PB인 하나은행 채준호 부장은 요즘 홍콩 부자들을 분석하느라 바쁜 나날을 보내고 있다. 채 부장은 지난달 세계적인 ‘금융 격전지’ 홍콩의 PB시장에 뛰어들었다.1차 목표는 외국 은행과 거래하는 부자 교포들을 ‘포섭’하는 것이지만 장기적으로는 현지 부자들까지 고객으로 끌어들일 계획이다. 채 부장이 홍콩 부자들에게서 받은 첫번째 느낌은 왕성한 투자 욕구였다. 이들은 글로벌 네트워크를 갖춘 미국이나 스위스 은행의 PB들로부터 전세계를 망라한 투자 정보를 입수, 과감하게 투자한다. 부동산 펀드, 오일 펀드, 주가지수연계증권 등 금융상품은 한국과 비슷하지만 투자 대상국이 다양하다. 채 부장은 기자와의 국제전화 통화에서 “한국에서 줄줄이 출시되는 해외 부동산 펀드는 대부분 일본 부동산에 국한돼 있지만 홍콩의 부동산 펀드는 전세계를 겨냥한다.”고 말했다. 홍콩 부자들이 이처럼 투자할 수 있는 것은 은행 PB들의 광범위하고 정교한 ‘맞춤형 투자정보’가 있기에 가능하다. 부자에 대한 사회적인 인식도 다르다. 채 부장은 “빈부격차가 한국 만큼 심하지만 부자를 자연스럽게 인정하고 있다.”고 말했다. 부자가 인정받는 이유는 사람들의 천성이 너그러워서가 아니라 부정축재나 탈세·투기가 아닌 정당한 방법으로 재산을 늘렸기 때문이라고 덧붙였다. 홍콩에도 ‘부동산 부자’가 많다. 아시아 국가들이 경제위기를 겪을 때 싸게 산 아파트나 빌딩 가격이 치솟은 탓이다. 그러나 너나없이 부동산에만 매달리지는 않는다. 채 부장은 “한창 뜨는 투자보다는 앞으로 뜰 투자에 신경을 곤두세운다.”면서 “금융상품 투자 주기가 최소 3∼5년으로 한국 고객보다 훨씬 긴 것도 다른 점”이라고 말했다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

경기도 분당에 사는 이상현(56)씨는 8·31 부동산대책이 발표되기 직전인 7월말 부동산 자산을 일부 매각한 뒤 적절한 투자처를 찾기 위해 매각 대금을 은행의 단기금융상품에 예치해 두고 있다. 주식 투자도 고려해 봤으나 그동안 국내 주식시장의 급격한 상승세로 선뜻 내키지 않았다. 8·31 대책을 전후해 부동산을 처분했거나 부동산 투자를 위해 준비해 놓았던 투자 대기성 자금을 보유한 고객들이 최근 투자처를 찾기 위해 상담하는 사례가 부쩍 많아졌다. 입법과정에서 정치적 쟁점이 될 수 있는 부분들을 제외하더라도 아파트나 토지시장은 당분간 침체를 벗어나기 어려울 것이라는 공감대가 형성되고 있어 실수요자를 제외한 투자목적의 부동산 매입은 당분간 유보하는 것이 좋을 것이다. 주식시장 또한 급격한 상승으로 간접 투자를 고려한다 해도 목돈을 일시에 투자하기에는 매우 부담스럽다. 이런 상황에서 적절한 투자방법은 어떤 게 있을까. 우선 시장 변동성이 높을 때는 안정성을 중시해야 한다. 부동산시장, 금융시장 모두 과거와는 사뭇 다른 전환기를 맞고 있다. 주식의 경우 그동안 급격한 상승으로 차익실현을 기대하는 매물이 증가하는 것은 물론 금리 상승이 주식시장에 미칠 영향과 외국인의 지속적인 차익실현도 주시할 필요가 있다. 따라서 요즘과 같은 상황에서는 은행의 고금리 특판 상품이나 머니마켓펀드(MMF)나 맞춤형 단기 특정신탁 등을 통해 안정적인 수익은 물론 유동성을 확보하면서 시장의 변화를 주시해야 한다. 둘째, 장기적인 관점에서 분할투자로 위험을 관리해야 한다. 투자가능 자금의 일부는 주기적인 분할 투자를 통해 위험을 낮추고, 일부는 시장의 변동을 이용해 높은 수익을 추구해 나가는 추가형 펀드를 이용하는 것도 방법이 될 수 있다. 셋째, 상대적으로 저평가된 시장에 분산 투자해야 한다. 언제나 틈새시장은 있게 마련이다. 중국이나 일본의 시장은 현재 시점에서 투자를 고려해 볼 수 있는 틈새시장들이다.15년간 장기불황에서 벗어난다는 기대감에 힘입어 일본 증시도 한국 못지않게 강세장을 연출하고 있다. 그리고 정보기술(IT) 선진국으로 자리매김하고 있는 인도의 주식시장도 사상 최고치를 연일 깨뜨리고 있다. 중국 정부의 경기과열 억제정책이 성공적인 연착륙으로 이어지면서 중국증시가 펀더멘털 측면에서 반등 모멘텀을 가지고 있다는 점도 눈여겨 볼 만하다. 넷째, 해외 부동산 간접투자도 생각해 보자. 직접투자는 외환규제 등으로 쉽지 않다. 장기 하락세를 보여 왔던 일본 부동산을 투자대상으로 하는 리츠투자 펀드는 일본경제의 회복에 따른 부동산 가치의 상승과 임대수익 증대로 상대적으로 높은 수익을 확보해 나갈 수 있다.J-리츠펀드는 연간 3.5% 정도의 배당수익과 우리나라와 일본의 금리차에 해당하는 선물환 프리미엄을 3% 정도 추가 확보할 수 있다. 최초 투자 후 6개월이 지나면 언제라도 환매할 수 있어 수익률 관리도 효과적으로 할 수 있다. 김인응 우리銀 포스코점 로열코너 팀장

Q어머니는 3년 전에 돌아가셨습니다. 최근에는 아버지도 돌아가셨습니다. 아버지는 개인사업체를 경영하시면서 상당한 재산도 모았지만, 사업상 빚 1억원을 지게 됐습니다. 상속인으로 3남매가 있는데, 큰오빠가 자신의 상속분인 3분의1을 통째로 제3자에게 넘겨 버렸습니다. 우리들은 아버지의 개인사업체를 물려받아 운영하기를 원했는데, 오빠가 넘긴 지분을 다시 찾아올 수 있나요 -김영희(37·가명)- A 도로 찾아올 수 있습니다. 상속이 개시되면 상속인들은 상속재산을 무조건 자동승계하게 됩니다. 상속인이 한 명이라면 상속재산은 그 사람 단독소유가 되겠지요. 상속인이 2명 이상인 경우는 상속재산은 이른바 상속인들의 공동소유가 됩니다. 그래서 공동상속인은 상속재산 전체에 대한 자신의 상속지분을 자유롭게 양도할 수 있습니다. 공동상속인은 상속재산(채무 등 포함) 전체에 대한 자기의 상속지분을 자유로이 양도할 수 있습니다. 지분이 아닌 구체적인 상속재산은 마음대로 처분할 수 없습니다. 상속분 중 일부인 아파트나 승용차를 마음대로 팔 수 없다는 뜻입니다. 자신의 상속지분을 초과하는 부분은 권리가 없는 사람의 처분에 해당돼 양수인이 권리를 취득할 수 없게 되기 때문입니다. 상속인은 자신의 상속분을 형제·자매 등뿐만 아니라 타인에게도 마음대로 양도할 수 있습니다. 상속분의 양도는 상속인 지위의 양도이므로, 상속 양수인은 상속인과 같은 지위에 서게 됩니다. 하지만 양수인이 상속재산 분할절차 등에 참가해 분쟁을 일으킬 우려도 있습니다. 각자가 상속분을 자유롭게 양도한다면, 유산이 분산되는 등의 문제도 발생할 수 있습니다. 그래서 민법은 상속분의 환수제도를 인정하고 있습니다. 김영희씨의 경우 아버지가 남긴 상속채무 1억원은 상속인들이 3분의1씩 분할 승계하게 됩니다. 장남이 상속분을 양도하더라도 그는 상속채무를 면할 수 없고, 양수인은 상속채무를 중첩적으로 인수한 것으로 해석됩니다. 상속분의 양도인과 양수인이 상속채무를 함께 지게 되는데, 이는 상속채권자를 보호하기 위한 것입니다. 공동상속인이 상속분 환수권을 행사하려면, 상속분의 양도사실을 안 날로부터 3개월, 양도일로부터 1년 이내에 행사해야 합니다. 환수권을 행사하기 위해서는 공동상속인 중 1명 또는 전원이 상속분의 양수인에게 “내가 도로 사겠다.”고 일방적인 의사표시를 하면 됩니다. 그러면 양수인은 거기에 응해야 합니다. 또 환수하려면 상속분 가액과 제3자가 이미 지출한 양수비용을 물어주어야 합니다. 상속분 가약은 환수 당시의 상속분 시가를 의미합니다. 시가와 비용을 현실적으로 물어주어야 하고, 제3자가 가액이나 비용의 수령을 거절하더라도 환수권자가 이를 법원에 공탁하면 환수효과가 생깁니다. 상속인이 자신의 상속분을 무상으로 제3자에게 주었더라도 이를 환수하려면 가액을 물어주어야 합니다. 환수권은 공동상속인만 행사할 수 있습니다. 상속인의 채권자 등이 상속인을 대신해 환수에 나설 수는 없습니다. 공동상속인이 환수권을 행사하면, 환수대상인 상속분은 공동상속인 전원에게 각자 상속분에 따라 귀속됩니다. 환수하느라고 물어준 가액과 비용도 공동 상속인들이 상속분대로 분담하게 됩니다. 공동상속인 중 한 명만이 환수권을 행사하는 경우에 대해서는 그 사람에게만 독점적으로 상속분이 귀속된다는 견해와 공동상속인 전원에게 귀속된다는 견해가 대립하고 있습니다. 공동상속인사이의 또 다른 분쟁을 방지하려면 앞의 견해가 타당하다고 보입니다.

지난 4일 서울 동대문구의 대형 쇼핑몰 근처. 빽빽하게 들어선 상가와 건물들이 연신 더운 바람을 뿜어내고 도로를 가득 메운 자동차들이 배기열을 뱉어낸다. 높다란 빌딩들이 막아서 바람 한점 없는 잿빛 풍경이 파란 가을하늘조차 가려버린다. 열쇠수리공 정동환(48)씨는 “가을인데도 한낮 아스팔트나 보도블록에서 올라오는 열기가 만만치 않다.”면서 “차 많고 사람 많다는 명동에서도 일해 봤지만 이렇게 열기가 심하지는 않았다.”고 말했다. 기상청 기상연구소의 서울시내 자치구별 평균기온 조사(2003년)에 따르면 동대문구는 서울 25개 구 가운데 가장 더운 곳이다.1년 평균기온이 20.3도로 가장 낮은 강북구(16.7도)에 비해 3.6도나 높다. 서울 전체평균 18.4도와 비교해도 2도 가량 차이 난다. 여기서 한가지 의문이 생긴다. 건물과 사람이 밀집해 있기는 서울의 다른 지역들도 별반 다르지 않다. 왜 하필 동대문구일까. 환경전문가들이 내놓은 해답은 도심속 녹지의 부재다. 도심속 나무들은 광합성 과정 중 수분을 내뿜으며 도시를 식혀준다. 도심의 온도가 교외 산림지보다 평균 2.6도 높은 것은 이 때문이다. 동대문구의 전체 도시공원 면적은 고작 0.89㎢(약 27만평)로 서울시에서 가장 적다. 국립 산림과학원 산림생태과 김선희 박사는 “도시에 자리잡은 공원이나 숲은 하루 평균 0.8도의 온도하강 효과가 있으며 사람이 느끼는 체감효과는 이보다 더하다.”면서 “숲은 도심 공기를 정화하는 역할도 하지만 이런 효과를 누리고 있는 도시는 국내에 별로 없다.”고 말했다. 재개발과 재건축 바람은 그러잖아도 부족한 도심속 녹지를 더욱 위협하고 있다. 서울 강남구 압구정동 현대아파트 단지에는 밤나무, 단풍나무, 소나무, 잣나무, 느티나무, 편백 등 30여종의 나무들이 빽빽하게 들어서 있다. 서울 아파트단지의 녹지 중에 ‘최고’로 알려져 있는 곳이다. 하지만 현재 주민들과 부동산업자들은 이 지역의 재건축을 기정사실화하고 있다.30년 가까이 다져진 녹지가 사라질 것을 걱정하는 사람은 거의 없다. 녹색연합 서재철 국장은 “나무를 많이 심는다고 다 되는 게 아니라 오랜 시간이 뒷받침돼야 녹지가 제대로 조성된다.”면서 “다양한 수종이 울창하게 조성된 이런 녹지공간에 살고 있다는 혜택을 주민들은 거의 인식하지 못하고 있는 것 같다.”고 말했다. 세계보건기구(WHO)가 권고하는 1인당 공원면적은 9.0㎡(약 2.7평). 하지만 현재 서울의 1인당 공원면적은 4.77㎡(약 1.4평)로 권고치의 절반에 불과하다. 금천구의 경우 1인당 생활권 녹지공원 면적이 0.88㎡로 권고치의 10분의1도 안된다. 절대적으로 부족한 도심녹지는 휴식과 놀이 공간의 부재로 이어진다. 지난 4일 오후 금천구 시흥2동 주택가. 촘촘히 들어찬 단독주택가 골목길에서 아이들이 주차된 차들 사이로 공을 찬다. 아이들을 안타까운 표정으로 바라보고 있던 주부 이성미(43)씨는 “자연과 접하며 아이들이 제대로 뛰어놀 수 있는 공간이 전무하다.”면서 “기껏해야 볼 수 있는 것이 도로변 나무 정도인데 이런 현상은 단독주택 밀집지역일수록 심하다.”고 말했다. 인근 구로디지털밸리에서는 대형 크레인을 앞세운 공사가 한창이다. 과거 단층 제조공장이 있던 이 자리는 대규모 아파트형 공장, 대형 의류매장 등으로 채워졌다. 알량하게 남아 있던 소규모 조경녹지는 거의 자취를 감췄다. 공장 마당에 있던 정원은 사라졌고, 준공검사용으로 만들었던 화단도 주차공간으로 변했다. 대형의류 매장의 주차 관리인은 “차 한대라도 더 댈 수 있게 하는 것이 매장의 경쟁력과 직결되기 때문에 정원 등 자투리공간을 남기는 일은 거의 없다.”면서 “나무도 좋지만 먹고 사는 게 중요하지 않으냐.”고 말했다. 서울시내 구청 공원녹지과에서 가장 많이 받는 민원 중 하나는 가로수가 간판을 가려 영업에 방해가 되니 없애 달라는 것이다. 구로구청 공원녹지과 김용석(30)씨는 “잎이 무성해지는 여름철에는 한달에 150건 정도의 민원이 들어온다.”면서 “단순히 가지를 쳐달라는 사람부터 나무를 아예 뽑아달라는 민원까지 다양한데 일부는 몰래 나무를 베기도 한다.”고 말했다. 유영규 김준석기자 whoami@seoul.co.kr ■ 송파구 성공사례-자연·인공 절묘한 조화 지역 공원만 130여곳 서울 송파구는 숨막히는 아파트단지와 아스팔트 속에 녹지대가 균형있게 자리잡고 있다. 구 전체 면적 33.9㎢ 가운데 도시 공원을 포함한 녹지공간이 12.1㎢로 35.7%에 이른다.1인당 녹지 공간이 서울 25개 구 가운데 최고는 아니지만 공원이 곳곳에 적절하게 배치돼 있어 효과를 극대화하고 있다. 송파구가 관리하는 공원은 어린이공원 74곳, 근린공원 39곳, 마을마당 9곳 등 총 130여곳. 송파구가 다른 구와 차별화되는 점은 무엇보다도 자연의 훼손을 최소화하고 녹지공간을 확보했다는 점이다. 오금동 근린공원의 경우 야산을 그대로 보존, 자연 그대로의 수목과 인공적으로 조성한 수목이 적절한 조화를 이루고 있다. 움말공원, 개롱공원, 두댐이공원, 연화공원 등도 자연친화적으로 조성된 공원들이다. 다른 구에 비해 개발이 늦게 시작돼 구획정리가 계획적으로 추진된 것도 송파구에 많은 공원들이 들어선 이유가 됐다. 공원이 균형있게, 아파트나 주택가에서 가까운 곳에 배치돼 있어 주민들이 쉽게 접근할 수 있다. 걸어서 5∼10분 정도 떨어진 곳에 자리하고 있다. 아파트 밀집지역 근처이면서 호수가에 있는 석촌호수공원이 그렇다. 송파구 관계자는 “자연과 문화를 함께 향유할 수 있도록 테마 중심으로 조성된 것도 송파구 공원의 장점”이라고 말했다. 김준석기자 hermes@seoul.co.kr ■ [전문가 제언] 생명 살려내는 ‘생태시스템’ 복원을 우리 조상들은 도시의 터를 잡을 때 뒤로 큰 산이 있고, 좌우로 산줄기가 뻗으면서 포근하게 감싸줘 아늑한 환경이 유지될 수 있는 곳을 선택했다. 앞에도 휑하니 뚫린 곳보다는 단아한 산이 있어 안정감이 있고, 물과 토양처럼 농사에 필요한 물질도 보전할 수 있는 곳을 선호했다. 이러한 조상들의 지혜를 오늘에 맞게 되살리면 자연의 기운을 받는 아늑한 환경을 만들 수 있다. 우리 조상들은 땅의 크기에 잘 조화되는 규모의 물길이 있는 곳을 입지선정의 제1원칙으로 고집했다. 물길은 도시가 숨을 쉴 수 있는 기반이 된다. 나무가 건강하게 자라고, 온갖 생물의 생명수가 되며 기온을 조절하고 대기를 소통시키는 바탕이 되는 것이다. 하지만 우리는 이런 물길의 고마움을 모르고 포장하거나 덮어버렸다. 최근들어 물길을 복원하는 움직임이 일고 있으나 아직 부족한 점이 많다. 물과 나무가 어울려 생활환경의 기반을 창출하고 생물 다양성을 북돋워 도시 생태계가 살아나게 하기보다는 사람들의 구경거리를 만드는 데 치중하고 있다. 피상적인 아름다움보다는 숲과 물이 어울리는 생태계를 조성해 사람들이 막대한 에너지를 투입해 유지하는 것이 아니라 도시생태계가 스스로 생명을 지켜 줄 수 있는 시스템이 되게 해야 할 것이다. 나무를 심는 노력도 많이 하고 있으나 전봇대를 꽂듯 가로수를 심기 때문에 나무의 환경 형성 기능을 제대로 살리지 못하고 있다. 산림과학원의 연구 결과에 의하면 한 줄로 심은 가로수는 기온조절 기능도 제대로 발휘할 수 없을 뿐 아니라 새들을 불러 모을 수도 없다. 나무들도 다양하게 어울려야 건강하게 살면서 생활환경을 유지하고 새를 비롯한 뭇 생명들의 안식처가 될 수 있는 것이다. 지금의 도시계획에서는 녹지율을 금과옥조로 삼고 있다. 그러나 우리가 늘 접하는 도심에는 녹지가 없다. 도시 외곽으로 나가야만 볼 수 있는 녹지가 얼마나 의미가 있을까. 생태계는 수치보다 배치가 더 중요하다. 녹지도 도시생태계의 구조와 기능을 감안해 체계적으로 잘 배치해야 한다. 도시에서도 아침에 눈 뜨자마자 자기 집에서부터 맑은 햇살을 받으면서 새들의 노래 소리를 즐길 수 있기를 기대해 본다. 신준환 국립산림과학원 산림환경부장

경제자유구역인 인천 송도국제도시내 아파트 구조변경이 극성을 부리고 있다. 불법 구조변경은 어느 아파트나 음성적으로 이뤄지지만 송도의 경우 정도가 심하고 대형화되는 추세다. 지난 3월부터 입주가 시작된 송도국제도시 단지 곳곳에는 인테리어 업자들이 불법 구조변경을 선전하는 현수막이 걸려 있다. 업자들은 아예 아파트를 사들여 인테리어 및 구조변경 공사를 한 뒤 마치 이를 모델하우스처럼 공개하며 구조변경을 권유하고 있다. 때문에 아파트 각 동마다 ‘보여주는 집’이 5∼8개에 달하는 실정이다. 인테리어 및 구조변경 비용도 비싸 33평형은 2000만∼3000만원,45평형은 5000만∼6000만원,55평형은 8000만∼1억원,91평형은 2억∼3억원에 이르고 있다. 금호아파트 맨위층인 15층 55평형의 경우 천장이 높은 공간을 활용, 복층 구조로 변경하면서 수입 원목과 천연대리석으로 바닥재 등을 시공할 경우 1억원 정도가 필요하며, 현대아파트 91평형(복층)은 이같은 인테리어를 하는 데 3억원이 든다는 것이다. 연수구청에 따르면 지난 3월부터 지난달 말까지 송도국제도시에 입주한 4460가구(풍림 3334가구, 금호 510가구, 현대 616가구) 가운데 775가구가 아파트 내부를 불법으로 구조변경하다 적발돼 원상복구 조치를 받았다. 특히 현관 앞 공유면적까지 구조변경을 통해 넓혀 자기 집처럼 사용하는 사례도 적지 않은 실정이다. 한 인테리어 업자는 “정도의 차이는 있지만 송도국제도시에 입주한 아파트 대부분이 인테리어나 구조변경을 한 것으로 보면 된다.”고 말했다.인천 김학준기자 kimhj@seoul.co.kr

주택 시장이 움츠러들고 있다. 나름대로 시장이 형성된 재개발·재건축 아파트 투자도 입주권을 주택으로 간주, 양도세 중과 대상에 포함시키겠다는 발표 이후 치명타를 입게 됐다. 서울 강남 아파트값 상승세가 멈추고 신규 아파트 시장에도 찬바람이 불어닥쳤다. ●입주권 양도세 부과, 재개발 투자 위축 재개발·재건축 아파트 입주권을 주택으로 간주, 양도세를 물리겠다는 발표가 나오자 부동산중개업소에서는 “주택 투기 수요의 맥을 끊는 조치”라고 평가했다. 주택 시장에서 재개발·재건축 아파트는 말이 투자이지 투기에 가까웠다. 재건축 아파트나 재개발 입주권은 사업 시행인가 이후 철거되면 멸실 주택이 돼 주택으로 인정되지 않았고, 일반 아파트와 재건축 아파트를 각각 소유 1가구2주택자도 재건축 아파트가 헐리고 나면 1가구1주택자로 분류돼 비과세 혜택을 받았다. 때문에 ‘직업 투기꾼’은 물론 일반 투자자들이 좋아하는 투자 대상이었다. 현재 일반 분양분을 뺀 조합원 입주권은 2∼3년 뒤 아파트 입주가 확정된 상품이라는 점에서 거래 제한없이 일반 아파트처럼 거래되고 있다. 그러나 이번 조치로 서울 강북 재개발 주택 투자 열기가 상당 부분 가라앉을 것으로 보이며, 아직 불씨가 살아있는 재건축 투자도 잠재울 것으로 전망된다. 특히 1가구2주택 이상 소유자에 대해 양도세가 무겁게 부과되는 2007년 이전에 입주권 매물이 대거 쏟아질 가능성도 배제할 수 없다. 최근 강보합세를 유지하던 뉴타운 등 재개발 예정지역 집값도 이번 조치로 주춤하고 있다. 아현 뉴타운에 소형 빌라 5채를 사들인 김성철씨는 “입주권 거래로 한몫 잡으려고 했는데, 입주권을 주택으로 간주해 양도세를 무겁게 물리면 투자 가치가 사라질 것이 뻔하다.”면서 “더 떨어지기 전에 되팔아야겠다.”고 말했다. ●청약시장 찬바람, 업체 공급 미뤄 신규 아파트 청약시장도 썰렁해졌다.‘8·31 대책’이후 진행된 서울 동시분양 아파트 청약에서는 대거 미달사태가 빚어졌다.3순위자에게까지 청약기회가 주어졌지만 주인을 상당수 맞지 못했다. 서울 강남 대형 업체 아파트도 겨우 미달을 넘어설 정도다. 마감된 아파트도 과거와 달리 청약경쟁률이 낮아 실제 계약으로 이뤄질지는 미지수다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “강도 높은 ‘8·31대책’이 투기 수요는 물론 실수요자들의 발길을 잡아놓아 청약시장이 위축됐다.”고 말했다. 예년 같으면 가을 성수기를 맞아 아파트 공급에 앞다퉈 나설 업체들이 머뭇거리고 있다. 다음달 초 실시될 서울 9차 동시분양에 아파트를 내놓겠다고 신청한 업체는 6개 업체,598가구에 불과하다. 송파·거여·마천동 일대 주택 호가 상승도 일단 멈췄고 실제 거래도 거의 이뤄지지 않고 있다. 집값 불안을 촉발시킨 강남권과 과천 재건축 아파트값도 하락세를 굳히고 있다. 분당 신도시, 용인 아파트값도 안정세를 지속하고 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

‘앞마당 텃밭에 심은 농작물을 거둬 요리하고, 실개울이 흐르는 동네를 산책하다 더러는 개구리·도롱뇽이 눈에 띄는 곳에서 살 수 있다면….’ 더이상 도시의 삶을 버티지 못하고 떠나는 이들은 대개 이런 꿈을 간직하고 있을 법하다. 물론 도시에서도 생태적 삶을 영위할 수 없는 건 아니다. 되도록이면 자동차를 적게 굴리고, 쓰레기를 적게 배출하며, 한번 쓴 물을 그냥 흘려버리지 않는 등등의 환경친화적 생활을 꾸려가는 이들도 많다. ●“도시는 지구환경 파괴 주범” 하지만 도시는 사람들이 이런 선의를 끝까지 품고 살기엔 너무나 벅찬 공간이다. 도시의 속성 자체가 이를 가로막고 있기 때문이다. 유엔환경계획(UNEP)은 지난 6월 ‘세계환경의 날’을 맞아 도시를 ‘환경파괴의 주범’으로 꼽으면서 이런 자료를 내놨다.‘도시에 몰려있는 인구가 자연자원의 75%를 소비하고, 쓰레기의 75%를 배출하고 있다. 도시는 엄청난 양의 물과 식량·목재·금속·사람들을 끌어모으면서 생활쓰레기와 산업폐기물, 지구온난화에 영향을 주는 공해 등을 마구 방출하는 진원지다.’ 현재 도시거주 인구는 전 세계 인구의 절반가량.1970년대 30%에 불과했지만 2030년이면 60%를 웃도는 수준으로 치솟을 것이란 전망이다. 도시에서의 생태적·환경친화적 삶이 갈수록 열악해질 수밖에 없다는 얘기다. 이 때문에 “자연환경 파괴와 환경오염, 자연재해로부터의 피해 등을 줄이려면 도시관리와 일관된 도시정책의 계획·실천이 중요하다.”(UNEP 발간 ‘더 나은 세상을 위해’ 발췌)는 지적도 오래전부터 나왔다. 이를 실천에 옮겨 ‘생태도시’로 이름을 떨치고 있는 세계 각국의 도시들도 없진 않다. 독일 프라이부르크와 네덜란드 에콜로니아 등은 재생가능한 에너지원 시스템을 도입했는데, 집집마다 지붕에 태양열 집전판을 얹거나 태양 방향을 단지배치 등으로 유명하다. 영국 그리니치 밀레니엄 빌리지는 아파트 단지에서 나오는 오수를 처리하기 위해 다양한 유형의 습지를 조성했고, 독일 하노버시 크론스베르크엔 빗물을 이용한 친수환경적인 주거단지가 조성돼 있다. 단지 내에 습지가 조성된 에콜로니아(네덜란드)는 물의 생태적 순환을 꾀하면서 홍수조절 효과까지 거두고 있다. ●외국처럼 ‘생태도시’ 가능성 열어 우리나라도 아파트나 주택단지 안에 생태연못이나 수로가 조성된 곳이 있긴 하다. 하지만 대부분 보기에 좋기만한 ‘경관적 측면’에 머무르고 있을 뿐, 외국의 경우처럼 재생가능한 에너지의 활용이나 물의 생태적 순환 등을 고려하는 데까지는 나아가지 못한 상태다. 이런 가운데 판교신도시에 지어질 ‘생태마을’의 청사진이 제시돼 눈길을 끌고 있다. 건설교통부와 한국토지공사는 국내 신도시 가운데 처음으로 판교에 생태마을을 짓기로 하고, 지난해 초 서울대 환경생태계획연구실(실장 김귀곤 교수)에 관련 용역을 발주했었다. 최근 발간된 연구보고서엔 외국의 여느 생태도시에 뒤지지 않을 법한 생태마을 조성 청사진과 원칙이 제시됐다. 우선 생태마을은 단독·연립·아파트 각 한개씩,3개 마을이 조성(사진 참조)된다. 규모는 판교신도시 전체 면적(282만평)의 1.6%가량인 4만 3655평으로, 단독주택은 108가구(용적률 100%), 연립주택은 249가구(80%), 아파트는 462가구(169%)가 계획돼 있다. 생태마을의 녹지율은 연립주택 40%, 단독주택 50%, 아파트 55% 이상으로, 판교신도시 전체 평균(35%)을 크게 웃돌게 된다.1인당 녹지량은 전체 평균의 1.5배 가량인 55㎡다. 한국토지공사가 잠정 마련한 생태마을 조성 지침은 ▲녹지와 수계 등이 단지 내·외부를 연결할 것 ▲바람통로를 고려해서 단지를 배치할 것 ▲경사 등 자연적 지형을 최대한 살려서 지을 것 등 크게 7가지(오른쪽 표 참조)다. 이런 원칙은 향후 공간계획 단계에서 반영될 예정인데,“도시계획이나 설계단계에서 지금까지는 반영된 적이 없었던 내용”(서울대 김귀곤 교수)이라고 한다. ●“연말까지 생태도시 설계 지침 확정” 생태마을의 가장 큰 특징은 빗물 활용을 통한 ‘생태적 물순환 체계’가 공통적으로 도입된다는 점이다. 지붕 등에서 빗물을 모아 재활용하거나 실개천·연못 등으로 흘려보내 생물서식 공간을 유지하는 데 활용한다는 계획이다. 도로변 수로도 최대한 자연적 형태를 살리기로 했으며, 수목의 형태나 밀도·높이 등을 달리해 바람 방향을 조절하는 기법도 도입된다. 태양 등 자연에너지의 활용도 의무화했다. 단독주택단지의 경우 절반 이상, 연립주택은 30% 이상의 주택 지붕에 태양열 집열판을 설치키로 했다. 아파트 옥상에도 태양열집열판이나 풍력 발전기 등을 설치하고, 일부 외국의 도시처럼 가로등은 태양이나 풍력에너지로 밝혀진다. 이와 함께 ▲아파트의 모든 옥상에 텃밭이나 습지·녹지·휴식공간을 만들고 ▲단지내 경사가 15도 아래일 경우 모든 부지에 폭 1.5m 이상의 자전거 도로 및 산책로를 조성하고 ▲연립주택의 바깥 벽면엔 담쟁이 등으로 벽면 전체를 녹화하는 등의 지침도 마련됐다. 시공 과정에서 발생하는 겉흙(표토)과 돌의 재활용률을 5∼10% 이상으로 규정, 자원을 효율적으로 이용하는 지침도 눈에 띄는 대목이다. 김귀곤 교수는 “우리나라에도 외국인에게 보여줄 수 있는 생태마을을 한번 조성해 보는 것이 개인적 꿈이자 바람이었다.”면서 “자연자원의 소비를 최소화한 주거형태와 생태적 물순환 체계의 도입 그리고 태양열 등 자연에너지를 적극 활용한 생태마을은 지구 전체의 환경문제에 대한 해결책으로서의 의미도 갖는다.”고 말했다. 건교부와 한국토지공사 등은 이번 연구용역에서 제시된 내용들을 지구단위계획 등에 최대한 반영한다는 방침이다. 한국토지공사 황기현 부장은 “생태마을 조성과 관련한 세부지침을 확정하는 데는 앞으로 수개월이 더 걸릴 수도 있다.”면서 “연구용역에서 제시한 원칙이나 지침이 대부분 반영될 것으로 본다.”고 말했다. 박은호기자 unopark@seoul.co.kr

미국에서 지난해 한 노인이 함께 생활한 개들에게 80만 달러의 유산을 상속, 화제가 된 적이 있다. 노인은 유언장에 이렇게 썼다.‘유산 중 80만달러를 내가 죽은 시점에서 나와 함께 지낸 개에 물려준다. 재산 관리인은 항상 집을 깨끗하게 유지, 개가 사는 데 불편함이 없게 한다. 개를 돌볼 관리인도 둔다.’ 돈벼락을 맞은 주인공은 노인과 13년간 지낸 ‘티나’와 ‘케이트’라는 이름을 가진 콜리종이다.TV드라마 ‘돌아온 래시’로 잘 알려진 명견 래시가 콜리종이다. 미국이나 영국에서 개나 고양이에 대한 재산 상속은 심심찮게 일어난다. 영국의 한 동물협회는 동물에게 상속된 유산 1600억원을 관리하고 있을 정도이다. 캐나다에서는 이혼한 남자에게 전처의 개에게 매달 18만원씩의 양육비를 지급토록 한 판결도 있었다. ‘세상에 이런 일이’라는 의문에 대한 해답을 찾기란 그리 어렵지 않다. 개와 고양이를 인간을 위한 ‘장난감’ 즉, 애완동물(愛玩動物·Pet)이 아닌, 더불어 살아가는 같은 생명체로 여기기 때문이다. 최근 동물보호 운동가들 사이에서는 반려동물(伴侶動物·Companion animal)이라는 용어가 자주 쓰인다. 말 그대로 ‘짝이 되는 동무, 늘 가까이하거나 가지고 다니는 것’을 의미한다. 지난 1983년 오스트리아 빈에서 열린 ‘인간과 애완동물의 관계’를 주제로 한 국제심포지엄에서 처음 제안된 용어이다. 미국의 웬만한 아파트나 호텔의 서류에는 ‘확대가족(Expanded Family)의 유무’를 묻는 칸이 있다. 특히 개를 넓은 범위의 가족 구성원으로 인정, 소유 여부를 확인하는 것이다. 최근 우리 사회에서도 애완동물을 반려동물로 바꿔 부르자는 움직임이 일고 있다. 한국동물복지협회는 1일부터 이틀동안 동물 학대·복지 문제를 논의하는 ‘반려동물 국제회의’를 열기도 했다. 실내에서 개와 고양이를 기르는 인구가 300만명으로 추산되는 상황에 비춰보면 자연스러운 현상이다. 또 핵가족이 늘수록, 고령화 사회로 갈수록 동물과 함께하는 가정이 증가할 것이다. 그렇지만 개를 식용과 애완으로 구별짓는 우리 사회에서 ‘반려동물’이라는 용어가 의미에 걸맞게 정착되는 데는 적잖은 시간이 걸릴 것만 같다. 박홍기 논설위원 hkpark@seoul.co.kr

8·31대책으로 집을 팔려는 사람들은 다급해진 반면 집을 사려는 사람들은 좀 여유로워질 전망이다. 집을 사려는 사람은 지역에 따라 매매 시기를 조절하면 수백만원의 세금을 아낄 수 있다. 1가구 다주택자는 내년에는 팔아야 세금 부담을 줄일 수 있다.2주택자의 경우 50%의 단일세율로 세금을 무겁게 매기기로 했지만 1년간 유예하기로 했기 때문이다. ●거래세, 세율 내렸지만 세금은 제각각 이번 대책으로 거래세율은 4%에서 2.85%로 낮아진다. 그러나 세금의 증감폭은 사려는 집의 지역에 따라 다르다. 세금을 매기는 기준인 과표가 내년부터 기준시가에서 실거래가로 모두 바뀌기 때문이다. 기준시가와 실거래가가 큰 차이가 나는 저개발 지역의 아파트나 단독주택 등은 올해 안에 사는 것이 좋다. 반면 이미 실거래가로 거래세를 부과하는 주택거래신고지역이나 과표의 기준시가 반영률이 비교적 높은 투기지역의 아파트 등은 내년 하반기에 사는 것이 좋다. 서울 강북 재개발예정지구의 13평형 다가구주택의 실제 거래가는 1억 7500만원이나 공시지가는 1억원. 올해 이 주택을 산 김모씨는 거래세로 1억원의 4%인 400만원을 냈다. 그러나 내년에 산다면 실제 거래가의 2.85%인 498만 7500원을 내야 한다. 취득·등록세가 98만 7500원 늘어난다. 반면 실거래가가 10억원인 서울 강남구 대치동 30평형대 아파트의 거래세는 올해에는 4000만원이지만 내년엔 2850만원으로 줄어든다. 특히 이 아파트를 사는 사람은 등기를 매년 6월1일 이후로 늦추는 것이 좋다. 부동산 보유세는 6월1일을 기준으로 소유 관계를 파악해 부과한다. 하반기에 산 주택은 그 다음해부터 재산세나 종합부동산세 등 보유세 부과 대상이 되는 셈이다. ●1가구 2주택자 보유기간을 따져서 팔기 1가구 2주택자는 양도세 중과를 피하기 위해 집을 팔려면 내년까지는 팔아야 한다.2년 이상 가진 집이라면 장기보유에 따른 양도차익 공제를 고려해볼 만하다. 장기보유는 3∼5년,5∼10년,10∼15년,15년 초과 등 4단계로 구분되므로 보유기간이 각 단계 끝부분에 속해 있다면 매각 시기를 내년으로 미루는 것도 절세법이다. 혼인이나 노부모 봉양 등으로 2주택이 됐다면 같이 산 날부터 2년 안에 팔면 비과세 혜택도 받을 수 있다. 예컨대 서울 강남구 A아파트에서 5년 동안 살다가 노부모와 함께 살기 위해 성북구 평창동 주택으로 옮겼다. 이때 A아파트를 팔면 ‘2년 거주,3년 보유’라는 비과세 요건을 충족시켰기 때문에 집을 팔아도 양도세가 없다. 2년이 지나서 팔면 양도차익에 따라 9∼36%의 세금을 내야 하고,5년이 지나면 50%의 세율로 중과된다. ●재산세만 내면 부부 공동명의로 가구별 합산과세는 종부세에만 해당된다. 즉 종부세 부과기준(기준시가 6억원 초과)을 넘지 않는 집이라면 공동명의가 절세가 된다. 6억원짜리 아파트를 공동명의로 하면 내년 재산세는 각각 81만 3000원으로 총 162만 6000원이 된다. 그러나 한 사람 명의라면 재산세는 280만원이 된다. 부부간 증여의 경우 3억원까지는 비과세지만 취득·등록세는 내야 하므로 처음에 집을 살 때 공동명의를 해야 한다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

이달 말 발표될 부동산종합대책으로 시장이 바짝 긴장하면서 가을 성수기임에도 불구하고 분양 일정을 늦추는 사업장이 속출하고 있다. 올 가을 분양 예정분이 실제 분양으로 이어질지 지켜봐야 하는 상황이다. 그러나 청약 계획이 있는 수요자들이라면 굳이 일정을 미루지 말라고 전문가들은 조언한다. 판교 등 신도시나 공공택지 등에 들어서는 단지는 내년부터 주택채권입찰제가 적용되고 전매 금지 기간도 5년 이상으로 늘어난다. 물론 올 가을 분양 물량에 청약하면 이런 규제를 받지 않는다. 23일 내집마련정보사에 따르면 올 하반기 화성 동탄 신도시와 하남 풍산지구에 유망 물량이 줄을 잇는다. 성장관리권역으로 지정된 화성 동탄신도시 아파트들의 경우 마지막 분양 물량인 데다 전용면적 25.7평 이하는 분양가상한제가 적용돼 값이 싸다. 하남 풍산지구는 강남과 인접해 있고 주거환경이 양호하다. 특히 이곳에 공급될 중·대형 평형은 앞으로 강화될 전매규제와 채권입찰제를 동시에 피해갈 수 있는 단지로 꼽힌다. 판교 주변 용인이나 분당의 후광효과가 기대되는 대체 청약지들도 유망단지로 꼽힌다. 용인 성복동에서는 하반기 3000여가구가 쏟아진다. 판교의 택지 분양·청약방식 변경과 공급량, 분양시기 조정으로 반사이익의 기대감이 높은 지역이다. 그러나 인·허가 문제로 분양이 내년으로 늦춰진 곳도 있다. 서울에 공급될 대형 주상복합아파트는 기존에 지적됐던 단점이 보완된 단지라면 아파트와 비교해도 경쟁력이 있다. 예컨대 단지가 크고 초역세권에 위치하거나 전용면적이 일반 아파트만큼 크고 평당 분양가가 인접 아파트 시세보다 저렴한 경우 등이 그것이다. 그러나 주의할 점도 많다. 유망 주상복합아파트나 판교 수혜지 사업장들이 뛰어난 입지를 내세워 턱없이 높은 분양가를 제시하거나 일반 분양분에 비로열층을 많이 섞어 공급하는 사례가 있기 때문이다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “내년부터는 공공주택 입주자 선정시 무주택기간, 소득, 자산, 가구원수 등에 따라 청약 자격이 차등화될 가능성이 있다.”며 “무주택 실수요자라면 내년을 기다려보는 것도 좋겠지만 여유자금이 부족하거나 투자목적을 병행하려는 청약자는 올 가을 마지막 시즌을 노려야 한다.”고 밝혔다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

여행은 자연과 함께 호흡하는 것. 여행의 참다운 재미는 캠핑이다. 아파트나 다름없는 콘도, 펜션에서는 여행의 맛을 느끼기란 쉽지 않다. 밤하늘에 떠있는 수많은 별들을 친구삼아 지저귀는 새들과 풀벌레의 노래를 들을 수 있는 캠핑은 자연과 함께 하는 삶이 어떤 것이고 진정한 휴식이 무엇인가를 가르쳐준다. 하늘을 지붕 삼아 지내는 여행, 그것이 바로 캠핑의 맛이다. 텐트 하나 짊어지고 대자연을 찾아 가자. 가족과 잊지못할 추억을 만들자. 글 사진 한준규기자 hihi@seoul.co.kr 여행 문화가 다양해지고 있다. 콘도나 펜션을 이용하는 여행에서 텐트를 이용한 캠핑의 시대가 열리고 있다. 캠핑의 장점은 예약이 필요 없고 자연과 한껏 함께 할 수 있으며 가족간의 정을 돈독하게 해준다는 것. 무엇보다 서로를 이해하는 시간을 가질 수 있다. 그래서 이규원(37·경기디지털아트센터 팀장)씨도 큰마음을 먹고 캠핑을 떠나기로 결정했다. ●불편해서 싫어요? 가족 여행을 콘도를 이용하지 않고 캠핑을 하자고 제안했더니 가장 싫어하는 사람은 아내인 민영옥(37·주부)씨. 화장실, 샤워, 주방 등 모든 것이 불편하다는 것이다.“콘도나 펜션을 이용하면 편할 텐데 하필 여행가서 고생 하느냐?”는 아내를 이틀동안 설득했단다. 그는 초등학교 3학년인 아들 창준이에게 때묻지 않은 자연과의 교감을 통해 또 다른 세계를 경험하게 해줄 수 있다는 등의 이유를 들어 겨우 동의를 받았다. 하지만 인터넷으로 캠핑정보를 찾던 이씨는 깜짝 놀랐다. 전국에 캠핑장이 수백개나 되고 캠핑인구도 엄청나게 많다는 사실을 알게 됐기 때문이다. ●장비는 이렇게 일단 필요한 장비를 생각해 보았다. 사야 할 것이 무척 많았다. 하지만 차로 이동하니까 최소한의 것만을 준비하기로 했다. 제일 중요한 텐트.100만원을 호가하는 것부터 몇만원짜리까지 다양했다. 어차피 텐트는 한번 사면 평생을 쓴다는 생각에 제대로 된 것을 사기로 했다. 코오롱에서 나온 스카이 뷰 텐트로 결정했다. 텐트 전면부터 천장까지 메시(모기장)가 있어 텐트안에서 별이나 밤의 분위기를 즐길 수 있다는 것에 일단 끌렸다.3∼4인용으로 세식구가 사용하기에도 적당했다. 원래 80만원인데 할인을 받아 30만원에 구입했다. 어차피 펜션에서 이틀을 자도 30만원은 넘게 들어야 한다는 셈을 하고 보니 저렴하다고 생각했다. 조리도구(코펠)는 빌려갈까 하다가 크고 작은 냄비와 밥그릇 등이 포함된 3∼4인용짜리를 9만 8000원에 샀다. 캠핑을 가면 그릇이 많이 필요하다는 고수들의 말에 여유있는 사이즈를 구입했다. 버너는 집에 있는 휴대용 가스레인지로 대신했다. 날씨가 춥지 않으니 침낭은 다음 기회에 사기로 하고 집에 있는 담요를 쓰기로 했다. 캠핑전문 쇼핑몰인 호상사(www.hocorp.co.kr)에서 스노피크 레저용 테이블(25만원)과 1인용 의자 콜맨 제품을 4만원에 2개 샀다. 아내와 구입한 물품에 대해 이야기하다 테이블때문에 다퉜다. 한번 살 때 좋은 것을 사야한다는 명품족인 규원씨, 또 버는 돈은 생각 안하고 카드를 쓴다며 당장 환불을 받으라는 영옥씨. 결국에는 호상사에 부탁해서 한번 써보고 결정을 하겠다며 중고 테이블을 빌려갔다. 동네 대형 할인점에서 텐트에 깔 매트리스 2만원, 건전지 넣는 램프를 5500원에 마련하니 모든 준비가 끝났다. ●어디로 갈까 전국에 휴양림만 112개. 그중에서 야영이 가능한 곳이 60 여개. 국립공원과 각 지방마다 마련된 캠핑장까지 합치면 정확한 숫자는 알 수가 없다. 그래서 여러가지를 종합한 결과 캠핑시설이 갖추어진 자연휴양림내에 캠핑장이 초보 캠퍼에게 나을 것 같았다. 그래서 목적지를 서울에서 2시간이면 갈 수 있는 유명산 자연휴양림내 캠핑장으로 정했다. ●떠나자, 자연 속으로 유명산 자연휴양림에 도착했다. 입장료는 어른 1000원, 아이 600원. 차를 주차장에 세워놓고 캠핑장만 사용하면 하루에 4000원을 내야 한다. 차를 가지고 갈 수 있는 오토캠핑장은 하루에 8000원.1만원에 휴양림도 구경하고 캠핑시설까지 이용하다니 정말 싸다. 울창한 나무로 둘러싸인 곳에 보금자리를 만들기 시작했다. 처음 쳐보는 텐트. 도대체 어디서 시작해야 할지 난감했다. 그래서 옆에 쳐놓은 텐트를 참고로 삼았다.‘뚝딱뚝딱’ 아내와 아들까지 힘을 합해 30분만에 하루 묵을 보금자리를 완성했다. 이마에는 땀이 송글송글 맺힌다. “거 봐. 그러니까 콘도로 가자고 했잖아.”불평을 시작하는 아내와 달리 “아빠 텐트로 들어와 보세요. 너무나 근사해요. 우리 오늘 여기서 자고 갈 거죠.”라는 아들은 들떴다. 텐트로 들어가 보니 쭉쭉 뻗은 나무, 신선한 공기, 풀벌레 소리가 바로 곁에서 들린다.“그래도 밖에서 볼 때보다 들어오니 분위기 있네.”아내까지 좋아했다. 간단하게 점심을 먹고 계곡으로 물놀이를 갔다. 역시 산이 깊으니 물이 좋다. 휴양림 산책로를 걷고 저녁을 일찍 먹고는 의자에 앉아 책을 보았다. 모닥불을 피워놓고 오래간만에 오붓한 가족끼리의 시간을 즐겼다.‘탁탁탁’ 나뭇가지가 소리를 내며 타올랐다. 풀벌레가 합창을 하는 산속의 밤은 깊어만 갔다. 텐트의 문을 걷고 모기장을 쳤다. 밤하늘에는 셀 수 없을 만큼 많은 별들이 반짝인다.

아파트나 상가 분양과 관련된 중요한 정보를 쉽게 알 수 있는 인터넷 홈페이지가 내년 상반기중 건설교통부와 지방자치단체 홈페이지에 개설된다. 사업승인이 취소됐는데도 사기분양을 하거나 실제 허가받은 내용과 다른 광고로 소비자들을 속이는 행위를 막기 위해서다. 분양가 담합을 신고할 경우 다른 담합행위와 마찬가지로 최초 신고자에게 최고 10억원의 포상금이 지급된다. 아파트 등의 품질과 주거환경을 평가해 분양공고때 등급을 표시하는 ‘주택성능 등급표시제도’도 내년부터 시행해 소비자 선택권을 높이고 사업자의 자발적 경쟁을 유도할 계획이다. 공정거래위원회는 17일 부동산 분양이나 임대와 관련된 소비자 피해를 막기 위해 ‘분양정보 종합제공 시스템’을 건설교통부·지방자치단체 등과 함께 만들겠다고 밝혔다. 특정 지역에 건물을 분양하는 시행사·시공사·분양대행사 등 사업자 정보, 분양규모·가격 등 분양정보, 건축허가 주요 내용, 대지소유권 확보 여부 등을 해당 지방자치단체의 홈페이지에서 확인할 수 있게 된다. 분양광고에는 “건축허가 취득여부 등은 ○○시 홈페이지에서 확인 가능”이라고 반드시 포함하도록 해 실효성을 높일 계획이다. 실제 지난해 서울 목동에서는 사업승인이 반려됐는데도 무주택 서민을 상대로 130억원을 사기분양한 사건이 발생했다. 경기도 김포에서는 공구전문상가를 분양하면서 지상 2층 규모로 건축허가를 받았는데도 3층 규모로 과장광고를 해 공정위의 시정조치를 받았다. 강대형 공정위 부위원장은 “현재 진행중인 부동산 분양·임대 관련 140개사에 대한 직권조사는 다음달까지 완료, 허위·과장광고에 대해서는 과징금 부과나 검찰고발 등 강력한 시정조치를 하겠다.”고 밝혔다. 강팔문 건교부 주택국장은 “소음, 구조, 환경, 생활환경, 화재·소방등급 등 5개 분야별 점수와 종합점수 등으로 주택을 5등급으로 나누고 이를 분양공고를 할 때 표시하도록 할 것”이라고 밝혔다.2∼3년 뒤에는 대한주택보증 등 보증기관이 주택품질을 보증하는 주택품질보증제도도 도입된다.전경하기자 lark3@seoul.co.kr

13일 열린 부동산정책 당정협의회에서 부동산 과세체계를 대폭 강화키로 함에 따라 다주택 및 고가주택 보유자의 세부담이 크게 늘어날 전망이다. 이는 부동산을 통한 불로소득을 용인하지 않겠다는 정부의 방침을 반영한 것이지만 현실적으로는 부동산 과다 보유자에게 세부담을 늘려 매각을 유도하겠다는 뜻으로 받아들여진다. 이 대책이 정부의 강력한 투기방지책과 어우러지면 다주택자 매물이 쏟아지면서 가격급락 현상이 나타날 것이라는 전망이 나온다. 하지만 이날 논의된 대책 가운데 보유세 세부담 상한선 폐지 등은 조세저항의 부작용이 예상돼 제대로 시행될지 여부는 불투명하다.●세부담 얼마나 늘어나나 현행 부동산 보유세 과세체계는 세금이 늘어나더라도 전년도에 낸 세금의 50%를 넘지 않도록 상한선을 두고 있다. 그러나 이날 당정안이 확정될 경우 집값이 오르는 만큼 세금을 내는 형태로 과세체계가 바뀌게 된다. 게다가 과세대상도 9억원에서 6억원으로 확대되면 강남의 웬만한 주택은 대부분 종부세 부과대상이 된다. 물론 내년까지는 기준시가로 과세되는 만큼 7억∼8억원대 아파트는 종부세를 물지 않겠지만 실거래가 과세가 정착되는 2007년부터는 종부세 부과대상은 크게 늘어날 것으로 보인다. 이에 따라 정부도 과세 상한선을 폐지하겠다고 밝혔지만 실제로 시행은 쉽지 않을 것으로 보인다. 이를 감안할 때 과세 상한선을 100%로 확대하는 방안이 유력해 보인다. 다주택자에 대한 양도세도 대폭 강화된다. 투기지역은 탄력세율 제도를 적용, 양도차익의 82.5%를 부과토록 하는 것은 물론 양도세 산정기준을 실거래가로 전환키로 했기 때문이다. 기준시가과 실거래가 사이에 20%가량 가격차가 존재한다는 점을 감안하면 실제 양도세 부담은 20%가 더 늘어나게 되는 셈이다.●1주택자·장기 보유자는 우대 다주택자나 고가주택 보유자에 대한 압박과는 달리 1가구 보유자나 장기보유자에 대해서는 각종 혜택이 주어진다. 정부는 1주택자에 대해서는 각종 세금을 대폭 낮춰줄 방침이다. 특히 1주택자로서 집값이 올라 고가주택을 보유하게 됐지만 투기목적이 없는 경우 조세저항이 우려되는 점을 고려해 공제율을 크게 높여줄 전망이다. 현재 6억원이 넘는 고가주택을 10년 이상 보유할 경우 50% 공제해주고 있으나 이를 더 확대해주는 방안도 유력하다.●시장에 매물 늘어날까 보유세와 양도세를 대폭 강화하되 적용은 일정기간 유예하는 방안을 두기로 했다. 그 기간은 대략 1년이 될 것으로 보인다. 이는 양도세 과세 강화가 자칫 세부담을 우려한 보유자들의 매도 기피로 거래가 동결되는 부작용을 막기 위한 조치다. 문제는 이 경우 과연 거래가 늘어날 수 있느냐는 점이다. 다주택자의 경우 보유세 강화와 양도세 강화로 유예기간에 어느 정도 매물을 내놓을 것으로 보인다. 하지만 매수자가 이 매물을 받아줄 가능성은 그다지 높지 않다. 정부가 강력한 투기억제 의지를 표명하고 있어 좀더 기다렸다 매입하겠다는 관망세를 유지할 가능성이 크기 때문이다. 이렇게 되면 다주택자들이 많이 보유한 것으로 알려진 재건축 아파트나 강남권 주택의 경우 매물이 늘어 가격이 급락할 공산이 크다. 반면 1주택자는 보유세나 양도세 부담이 덜하기 때문에 매물을 내놓지 않을 것으로 보인다. 시간과 공간사 한광호 대표는 “시장에 매물이 나오기 시작하면 매도 시점도 놓칠 수 있으므로 가급적 빨리 파는 것이 좋다.”면서 “대책 발표 전이라도 주택 수를 줄이는 노력이 필요하다.”고 말했다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

14일부터 국세청의 세무조사를 받는 457명의 아파트 투기혐의자 가운데는 대치동·개포동 등 서울 강남지역에만 아파트 36채와 상가 4채를 집중 매집한 50대 무속인이 포함돼 있다. 고리사채업을 하면서 영세사업자들에게 고리로 사채를 빌려주고 담보로 잡은 수도권 지역 아파트 56채를 가등기해 인수후 처분하는 수법으로 양도소득세를 탈루한 사채업자도 있다. ＃사례1:아파트 근저당권만 134억원 서울 강남구에 사는 김모(56)씨는 세무당국의 자금출처 조사를 피하기 위해 사들일 아파트나 상가에 대해 근저당권을 설정하는 수법을 동원, 투기를 일삼았다. 운명상담소를 운영하는 무속인인 김씨는 지난 99년부터 올 4월까지 본인 명의로 아파트 29채,20대 후반에서 30대 초반의 자녀 3명 명의로 7채를 사들였다. 상가도 본인 명의로 3채, 장남 명의로 1채를 매입했다. 김씨가 아파트 등의 구입 자금을 마련하기 위해 근저당권 설정을 통해 10개 금융기관으로부터 대출받은 금액은 134억원이나 된다. 은행 담보대출을 부동산 투기에 최대한 활용했다. 김씨는 지난해 11월부터 지난 4월까지 강남지역의 아파트 가격이 급등하자 36채 가운데 7채를 처분했다. 국세청은 “최소한 13억원의 양도차익이 생겼으나 양도소득세를 신고·납부하지 않았다.”고 밝혔다. 아파트 취득과 관련된 담보대출금 134억원에 대한 이자만 연간 8억원으로 추정되는데도 신고소득은 연간 1200만원에 불과, 수입금액을 누락한 혐의가 있다고 덧붙였다. 김씨는 현재 아파트 28채와 상가 4채를 보유하고 있다. ＃사례2:영세사업자 아파트 노린 고리사채업자 서울 동작구에 사는 김모(50)씨는 의류제조업 및 부동산임대업을 하는 남편 이모(55)씨의 탈루자금으로 고리사채업을 하고 있다. 김씨는 2003년 9월부터 올 3월까지 영세사업자들에게 고리로 사채를 빌려주고 담보 성격으로 이들 사업자의 수도권지역 아파트 56채(시가 80억원)에 대해 매매예약가등기를 설정했다. 이 가운데 자금사정 악화로 사채를 갚지 못한 영세사업자들의 아파트 5채(시가 25억원)를 헐값으로 사들인 다음 최근 아파트 값이 치솟자 3채를 단기양도, 거액의 차익을 냈으나 양도세를 한 푼도 내지 않았다. 국세청은 “김씨가 현재 실질적인 소유권을 갖고 있으면서도 등기상 가등기 상태로 보유하고 있는 아파트는 50여채로 시가는 60억원 가량 된다.”면서 “최근 강남권에서도 고가의 아파트를 취득하는 등 전형적인 투기세력”이라고 밝혔다. 오승호기자 osh@seoul.co.kr

주거용 오피스텔이 다시 분양시장에 등장했다. 이 달부터 9월까지 서울·수도권 4곳에서 모두 1000여가구가 분양된다. 최근엔 오피스텔 분양 물량이 늘어나는 추세이고, 청약 경쟁률도 다시 높아지고 있다.4월초 분양한 서울 용산 파크타워 오피스텔의 청약 경쟁률이 78.2대 1을 기록했다. 주거용 오피스텔은 주택시장 침체와 까다로운 규제로 지난해 말 이후 분양시장에서 자취를 감췄었다. ●개정 건축법 적용여부 등 살펴야 주거용 오피스텔은 아파트나 주상복합아파트와 달리 청약통장이 필요하지 않고 당첨후 전매가 자유롭다는 장점이 있다. 도시지역의 대부분이 투기과열지구로 지정돼 있어 전매가 자유로운 상품으로는 거의 유일하다. 특히 주거용 오피스텔은 2004년 6월 개정된 건축법에 의해 전용면적을 50∼70%로 늘려야 하고 바닥에 온돌 설치가 금지되는 등 기준이 강화돼 앞으로 사실상 주거용 오피스텔이 공급될 수 없다. 따라서 청약에 앞서 개정된 건축법의 적용을 받는지 여부를 잘 살펴봐야 한다. 이와 함께 주거용 오피스텔이 많은 지역은 임대수익을 내기가 쉽지 않다. 가격도 잘 오르지 않는다. 비역세권이라면 일단 투자여부를 재고할 필요가 있다. 포스코건설은 송파구 신천동 옛 하나은행 부지에 들어서는 주상복합아파트 및 오피스텔을 이달 중에 분양한다. 모두 322가구로 이 가운데 213가구가 아파트이고, 나머지 109가구는 주거용 오피스텔이다. 지하철 2호선 잠실역이 도보로 3분여 거리인 역세권 아파트로 성내역과도 가깝다. 성내천과 몽촌호수 및 올림픽공원이 인근에 있어 녹지 및 주거환경시설이 매우 쾌적하다. 교통편으로는 올림픽대로와 강동대로를 바로 진입할 수 있다. ㈜효성은 경기도 고양시 백석동에 ‘효성레제스’ 주거용 오피스텔 회사 보유분을 분양가보다 적게는 10%, 많게는 20%까지 싸게 분양 중이다. 자유로의 진출입이 쉽고, 서울과의 접근성이 뛰어나다. 서울모터쇼가 열린 킨텍스가 가깝고 인근에 일산 종합터미널이 들어설 예정이며 각종 편의시설이 인접해 있어 편리한 생활을 할 수 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

모처럼의 설레는 여름 휴가. 그러나 막상 집을 비우려면 불안감이 앞서기 마련이다. 여기 근심을 조금이나마 덜 수 있는 보안용품들이 있다. 디지털 시대에 걸맞은 디지털 도어로크이다. 불과 2∼3년 전만 해도 일부 고급 아파트나 사무실 등에만 설치됐던 디지털 도어로크가 최근 입주하는 아파트에는 기본 사양으로 제공될 만큼 대중화됐다. 선택할 때 반드시 고려할 요소들을 정리한다. ●보조키는 이전설치 쉽지만 주키는 어려워 디지털 도어로크는 크게 주키와 보조키로 나뉜다. 주키는 도어로크와 손잡이가 통합된 형태다. 가격은 20만원 후반에서 40만원대(설치비 포함)로 보조키에 비해 10만원가량 비싸다. 주키는 도어로크와 손잡이가 일체형이어서 디자인을 잘 살펴야 한다. 디자인이 우수한 주키 도어로크는 아이레보사의 게이트맨XP, 엔씨스 하이테크의 하이락 등. 다만 시공할 때 직접 문에 타공을 하기 때문에 이전 설치는 어려운 편이다. 보조키는 가장 대중화되어 있으며 설치시간도 20∼30분으로 짧다. 또 이전 설치가 간편해 세입자나 최신 도어로크으로 자주 교체하는 이들에게 인기다. 추천 상품은 삼테크 아이엔씨의 세이퍼 존, 현대디지텍의 도어캡, 아이레보의 게이트맨 로즈 등이며 최근에는 현관 손잡이를 함께 교체하는 고객들을 위해 복합 구성해 판매하고 있다.15만∼19만원(설치비 포함). ●고장 대비 ‘24시간 AS’ 확인 필수 24시간 AS망도 도어로크에 있어 빼놓을 수 없는 부분이다. 늦은 밤에 고장났을 때 즉각적인 처리가 필요한 때문이다. 자주 일어나는 문제는 배터리 방전. 대부분 9V 외부 건전지를 교체, 고객 스스로 처리할 수 있다. 삼테크, 현대디지텍, 아이레보 등 판매량이 많은 도어로크 회사의 경우 전국 120여개의 AS망을 연중 휴일 없이 24시간 내내 운영한다. 현재 가장 인기 있는 형태는 비밀번호를 이용한 번호키 방식과 반도체키를 이용한 터치키가 함께 구성된 제품이다. 영화에서나 볼 수 있던 지문인식이나 홍채인식 도어로크도 출시됐지만, 잘 알려지지 않은 데다 가격이 비싸 가까운 시일 안에 대중화는 힘들 것으로 보인다. ●금고는 무겁고 손잡이 없어야 안전 일반적으로 금고에는 귀금속을 보관하는 것으로 알고 있다. 하지만 최근 금융기관의 예금 이율 하락 등에 영향을 받아 용도가 다양해지는 추세다. 각종 중요 서류와 고급 소형 가전제품은 물론이고 배냇저고리, 초음파 검진 필름, 일기장 등 소중한 추억이 깃들인 물품도 넣어놓는 것. 금고는 유행에 민감하지 않아 한번 사면 2∼3대에 걸쳐 물려 줄 만큼 반영구적이라는 게 장점이다. 현재 시중에서 판매 중인 금고의 대부분은 내화 금고이다. 섭씨 900도가 넘는 화재에도 견딜 수 있도록 만들어졌다. 화재 및 일반적 재난에 의한 충격에도 안전해 가정용으로 알맞다. 금고란 절도 시간을 늘려 도둑들이 훔치기를 포기하도록 하는 것이 주목적이다. 따라서 손쉽게 옮길 수 없도록 손잡이가 없어야 한다. 잠금장치의 중요성도 간과할 수 없다. 혼자서는 쉽게 운반할 수 없을 만큼 무거워야 하기에 강철로 만들어 무게가 36∼100㎏에 달한다. 그러나 이같은 금고가 도난 시간은 지연시켜도 도난 자체에서 완전히 안전하다고는 볼 수 없다. 현재 유통되는 가정용 금고는 가격대가 저렴한 내화 금고가 대부분. 무게에 따라 천차만별이나 가정용으로 적합한 모델의 경우 19만원(34㎏),25만원(56㎏) 안팎이다. 금고 제조사들은 대부분 수출 위주로 영업 중이다.44년 전통의 범일금고와 세계 일류 상품으로 선정된 디프로매트, 외국에서 더욱 유명한 선일금고 등이 무게와 용도에 따라 다양한 제품을 출시하고 있다. 박준석 현대홈쇼핑 MD

6월1일부터 중국에서 ‘새로운 부동산 정책’이 발효된다. 중국 전역에서 극성을 부리고 있는 부동산 투기를 막기 위한 종합 부동산 대책이다. 1일부터는 매도하는 주택 가운데 매입한 지 2년 미만의 주택은 집값의 5%를 세금으로 물린다. 미분양 전매는 일체 금지시켰고, 토지 구입 후 1년 내에 토지를 개발하지 않는 경우 ‘과태료’를 부과하고 2년 이상 방치할 경우 개발 허가 자체를 취소시킬 수 있는 강력한 처방이다. 단기 투기이익을 철저하게 차단시켜 폭등하는 집값을 안정시키겠다는 중국당국의 의지가 담겨 있다. 이번 조치로 투기를 막지 못할 경우 더욱 강력한 처방을 내놓을 방침이라 요동을 치던 중국의 부동산 시장이 일단 진정세에 접어들었다. ｜베이징 오일만특파원｜최근 몇년 동안 중국 전역을 휩쓴 부동산 투자 열풍은 의외로 심각했다. 중국 주택가격은 지난해 14.4% 상승한데 이어 올해 1·4분기(1∼3월)에만 전년 동기보다 12.5%가 올랐다. 가격 폭등에 놀란 중국당국이 서둘러 거시 조정정책의 일환으로 대책 마련에 나서게 된 것이다. 특히 중산층의 주택 수요가 급증하고 있는 베이징, 상하이 등 대도시 지역은 최근 3년 사이에 집값이 60∼100% 폭등했다. 위안화 절상을 기대하고 중국에 유입된 해외 투기자본이 가세하면서 중국의 부동산 과열을 더욱 부추겼다는 분석이다. 이 때문에 중국당국의 신부동산 정책에 대해 일단 ‘적절한 정책’이라는 평가가 많다. 중국 부동산협회 구윈창(顧云昌) 부회장은 “낮은 건축비 등을 고려하면 현재 중국 부동산에는 상당한 거품이 끼어 있다.”며 “중국인들이 부담할 수 없을 정도로 부동산 가격이 폭등하면 사회적 불안을 야기해 중국의 발전에 심각한 악영향을 초래할 수 있다.”고 배경을 설명했다. ●중국 전역에서 폭등세 진정 지난 11일 신부동산정책이 발표된 후 부동산가격은 ‘한풀 꺾인’ 분위기가 역력하다. 대표적 투기지역이었던 상하이 등 일부 대도시는 대폭 또는 소폭으로 주택가격이 떨어지고 있으나 실수요가 많은 베이징의 일부 지역은 여전히 관망세를 유지하고 있다. 상하이 최대 부동산 포털사이트의 분석 결과 4월 상하이 주택 분양가격은 3월보다 평균 9% 떨어진 것으로 조사됐다.㎡당 8800위안(약 110만원)이었던 주택 분양가격은 8097위안(약 100만원)으로 떨어졌다. 상하이 인근 항저우(杭州)에서도 최근 1주일 사이에 주택거래 가격이 5% 안팎으로 떨어졌다. 동북 3성의 핵심 도시인 선양(瀋陽)은 지난 1·4분기 부동산 가격이 9.3% 상승했지만 정부의 각종 부동산 대책 때문에 ㎡당 평균 주택가격이 3035위안(약 39만원)으로 지난해 3048위안보다 소폭 하락했다. 부동산 투자 열기가 상대적으로 적었던 베이징 등 대도시들은 여전히 ‘관망세’를 유지하고 있다. 베이징 왕징야터(望京雅特) 단지는 부동산 대책 발표 이후에 ㎡당 6000위안(약 78만원)에서 조금도 떨어지지 않았다. 현재 분양 중인 차오양(朝陽)구의 궈메이쟈쟈웬(國美家家園)은 지난해 말 가격보다 오히려 2∼3%의 가격 상승을 보이고 있다. 중심가인 왕푸징(王府井)이나 옌사(燕莎) 등의 상가와 아파트 분양 가격은 내리지 않고 있다는 것이 부동산 관계자들의 지적이다. 베이징 왕징(望京)의 한 부동산 업체는 “부동산 대책 발표 이후에도 베이징의 부동산 가격은 실수요를 중심으로 꾸준히 상승하고 있다.”며 “주택 분할 상환금이 임대료보다 낮은 상황에서 장기 주택 구입자들은 꾸준히 늘어날 것”이라고 전망했다. 지난해 베이징 부동산 개발업의 평균 이윤은 15%이고 노른자위의 경우에는 20%에 달해 많은 투자 자본이 줄을 서서 기다리고 있다고 한다. ●향후 20년간 1억채 건설해야 장기적으로 보면 중국의 부동산 시장은 상당히 낙관적이란 지적이 많다. 우선 부동산 수급 측면에서 소득 상승과 함께 잠재수요가 끊임없이 늘고 있다. 모건 스탠리의 앤디 시에 아시아태평양지역 수석 이코노미스트는 최근 ‘중국 부동산 시장 연착륙’이란 보고서를 통해 중국에서는 앞으로 20년 동안 1억 채의 주택을 건설해야 한다고 전망했다. 현재 중국의 도시 거주 인구는 5억 6000만명이다. 도시화가 본격적으로 진행될 경우 중국의 도시 인구는 앞으로 20년 동안 4억명이 더 늘 것으로 예상된다. 이 때문에 1억 채(주로 아파트)의 주택이 추가로 필요하다는 추론이다. 연간 500만 채의 주택을 새로 공급해야 한다는 것이 모건 스탠리의 분석이다. 이 때문에 신부동산정책이 ‘약발’이 떨어지는 시점에서 다시 탄력을 받을 것이란 분석도 나온다. 진펑이(金豊易) 부동산업체 정링쥔(鄭翎鈞) 사장은 “6월에 예정된 아파트나 주택들의 분양을 9월로 미루는 업체들이 많이 있으며 올 여름만 지내면 다시 좋은 시기를 맞이할 것”이라고 낙관론을 폈다. 부동산 업체들의 낙관론은 중국 당국이 부동산 경기를 마냥 억누를 수 없을 것이란 판단에서다. 부동산 시장이 급랭할 경우 은행 자금에 의존한 부동산 업계의 경영이 악화되고 곧 이어 부실채권 확산으로 금융권 전체가 위험하다는 논리다. 지난해 말 현재 중국 전체 금융 회사의 부동산 대출 규모는 2조 6000억위안(약 330조원)으로 지난 98년보다 10배가 늘었다. 상하이의 경우 부동산 개발 관련 산업이 총생산의 19.5%에 달하고 재정수입의 30%를 충당하고 있는 상황이다. 베이징의 한 부동산 회사는 “부동산 버블이 심각했던 상하이의 경우 최소한 20∼30%까지 떨어질 가능성이 높지만 베이징 등 다른 대도시의 경우 잠재 수요가 적지않아 소폭으로 조정되다 다시 상승하는 패턴이 될 것”이라고 지적했다. 하지만 많은 전문가들은 정부가 강력한 부동산 과열억제 의지를 밝히고 있는 만큼 단기간 조정은 불가피하다고 보고 있다. ●부동산 투자에 몰려드는 한국인들 중국 내 한국인들의 부동산 투자 열기도 뜨겁다. 지난해부터 외국인도 장기 거주자이면 주택을 살 수 있는 길이 열렸다.25만∼30만명으로 추산되는 중국 거주 한국인 사이에서 이때부터 부동산 구입자들이 늘기 시작했다. 베이징과 상하이 칭다오 선양 등 한국인 밀집 거주 도시가 중심이다. 중국의 주택 임대료가 국내 못지않게 비싼데다 집값은 상대적으로 싸기 때문이다. 주택담보 장기대출을 받으면 집값의 30∼40%만 있어도 집을 살 수 있다는 점도 주택 구입을 부추기는 요인이다. 코리아 타운을 형성하고 있는 베이징의 왕징에서 분양되는 아파트 가격은 지난해만 해도 ㎡당 5000위안(약 65만원)대에 불과했지만 최근에는 6000∼7000위안대에 형성되고 있다. 하지만 단기 시세차익을 노릴 경우 중고주택 매매(2차시장)가 어려워 환금성에도 적지않은 문제점이 있다는 지적도 나온다. 베이징 소재 월드 부동산측은 “베이징에서 장기 거주를 해야 하는 개인사업자 한인을 중심으로 아파트 등 주택 구입이 늘고 있다.”며 “최근 부동산 대책으로 단기 차익보다는 장기 보유를 중심으로 문의자가 많아 지고 있다.”고 밝혔다. 중국 내 유일한 한국 부동산 분양업체인 건양의 서길수(徐吉洙) 사장은 “2008년 베이징 올림픽이 가까워지면서 중국 부동산 시장에도 큰 변화가 일어난다.”며 “그때쯤에는 상하이뿐 아니라 다른 지역에도 2차 부동산 매매시장이 활성화될 것”이라고 말했다. oilman@seoul.co.kr ■ 구윈창 부동산협회 부회장 ｜베이징 오일만특파원｜“중국 부동산 정책의 핵심은 국민 소득수준 향상 범위에서 가격을 통제하는 것이며 연 10% 이하의 가격 상승이면 건전한 상태로 볼 수 있습니다.” 중국 부동산협회 구윈창(顧云昌) 부회장은 “국민경제의 지속적 발전은 필연적으로 부동산 가격 상승을 동반한다.”고 전제하면서도 “문제는 중국 부동산 가격이 너무 빨리 오르고 있다는 점”이라고 지적했다. 그는 “최근 발표한 신부동산 정책은 99년 당시 침체한 부동산 경기를 살리기 위해 개인의 주택 전매에 수반하는 소득세 등의 면제조치를 사실상 철회한 것”이라며 ‘당분간’ 긴축조정이 불가피하다고 강조했다. 중국의 부동산 가격상승의 최대 원인은. -토지 수급의 불균형이 가장 큰 원인이며 토지 개발 원가가 상승하고 있는 점도 이유다. 상하이의 경우 1998년 미분양 아파트가 속출하자 당국이 서둘러 토지 공급을 줄여 미분양 아파트를 해소하는 데 성공했다.2001년 이후 중국의 급격한 경제성장과 세계 박람회 유치 등 호재와 핫머니(단기 투기자본)가 몰리면서 폭등하게 됐다. 지역별 편차도 심각한데. -경제발전 수준의 차이가 지역별 격차를 더욱 확대시키고 있다.2003년 이전 상하이, 항저우 등의 부동산 가격은 폭등세를 지속했으나 베이징은 안정이 됐고 광저우는 되레 가격이 내렸다. 지난해 부동산 가격 상승폭은 동부 16.9%, 중부 9.2%, 서부 7.6%로 차이가 현격했다. 외국인 투자 세력도 무시할 수 없기 때문에 부동산 정책은 지역마다 다르게 적용해야 한다. 향후 중국 부동산 전망은. -이번 긴급 부동산 조치로 단기적으로 부동산 시장이 타격을 받겠지만 장기적으로 시장 전망은 밝다. 소득수준 향상에 맞춰 연 10% 이하의 부동산 가격 상승이 건전한 지표이다. 한국기업들의 중국 부동산 업계 진출은 미미한 수준이지만 향후 한국기업들이 중국 현지 파트너와 손잡고 부동산 개발에 뛰어들 경우 좋은 성과를 거둘 수 있다. oilman@seoul.co.kr

직장인 장진부(31·문정동)씨는 요즘 서울 야경의 ‘유혹’에 사로잡혀 있다. 주말 해가 서쪽으로 기울기 시작하면 사진기를 들고 한강 시민공원과 남산을 오른다. 그곳에는 연보랏빛으로 물든 하늘과 정겨운 불빛들이 기다리고 있다. 장씨는 대학 때 사진 동아리방에서 살던 ‘아마추어 사진작가’. 최근 세종문화회관에서 열린 ‘서울의 빛’ 사진전을 보고 서울의 야경에 매료됐다.“마흔살 이전에 작은 사진전을 여는 게 희망”이라고 말할 정도다. 디지털카메라의 대중화와 서울의 압축성장, 그리고 더욱 밝아진 야경.2005년 서울의 모습을 포커스에 담으려는 이들이 늘어나는 요즘 추세의 필요충분조건이다. 더구나 서울시가 만들고 있는 사진 찍기 좋은 장소인 ‘포토 아일랜드’가 점차 늘어나는 것도 일반인 ‘작가’들에게는 희소식이다. ●포토 아일랜드서 서울 야경의 매혹에 빠진다 포토 아일랜드는 지난 2002년부터 조성되기 시작했다. 포토 아일랜드는 아스팔트로 둘러싸인 도심에서 사진을 찍을 수 있는 녹지대 ‘섬’이다.‘포토 존’이라는 글씨나 표지 위에 서서 셔터를 누르면 그 지역의 좋은 사진을 얻을 수 있다. 지금까지 숭례문 앞을 시작으로 ▲흥인지문 ▲석촌호수 ▲남산 북측 ▲동작대교 등 5곳이 생겼다. 숭례문과 흥인지문 포토 아일랜드는 주야를 가리지 않고 한국의 대표적인 문화재인 이곳과 도심을 찍을 수 있다. 석촌호수에서는 주로 주간에 송파나루와 호수의 전경을 볼 수 있다. 서울의 모습은 낮보다는 밤에 활짝 피어난다. 동작대교 위와 남단은 한강의 야경을 가장 아름답게 담을 수 있는 곳으로 전문가들에게 손꼽히는 곳이다. 해질녘 이곳에서 서쪽을 향하면 노을빛에 물든 한강과 63빌딩 등의 모습을 함께 담을 수 있다.10월 열리는 불꽃축제를 가장 잘 잡을 수 있는 곳이기도 하다. 북쪽으로는 서울타워와 도심을 넉넉히 안은 남산이 한 눈에 들어온다. 남산 북쪽산책로 중턱에 북쪽으로 나 있는 포토 아일랜드는 북한산과 도심의 따뜻한 불빛들을 포커스에 담을 수 있는 곳으로 유명하다. 올해 추가로 조성될 곳은 청와대 앞 열린무대와 남산 남측이다. 청와대와 인왕산의 전경을 맘껏 찍을 수 있는 곳이다. 남산 남측 포토 아일랜드에서는 한강과 강남의 전경을 담을 수 있다. 내년에는 여의도 윤중로에도 포토 아일랜드가 지어질 예정이다. 서울시 도시디자인과 관계자는 “시민들의 반응이 좋으면 40여곳의 후보지를 대상으로 포토 아일랜드를 점차 늘려나갈 것”이라고 밝혔다. ●한강 둔치·북한산 등 그 외도 많아 일반인들이 쉽게 갈 수 있는 ‘명당’은 한강 둔치 주변이다. 최근 한강 다리의 야간조명 설치작업이 진행되면서 한강 다리들은 밤마다 온갖 빛깔을 내뿜고 있다. 한강변을 따라 서 있는 ‘무지개띠’와 강물에 비친 야경을 담는 것 자체가 ‘작품’이다. 관리인의 허락을 받으면 주변 아파트나 건물에 올라가 찍는 게 더 좋다. 동작대교 등 다리 위에서 서쪽을 향해 렌즈를 돌리면 온갖 색깔로 물드는 석양과 한강의 전경도 잡을 수 있다. 선유교 등이 있는 여의도 옆 양화지구도 사진 찍기에 좋다. 북한산과 인왕산 등도 전문가들이 뽑는 장소다. 구기동 등 등산로를 따라 올라가다 언덕이나 구릉에서 보면 서울 도심과 서울타워가 한눈에 보인다. 서울을 소개하는 야경 사진의 대부분이 이 부근에서 찍힌다. 단, 청와대 주변도 함께 나오는 바람에 사진 촬영이 금지돼 있어 사전 허가가 필요하다. 남한산성 서문 정상에서 줌으로 당겨 찍으면 강남의 좋은 야경을 얻을 수 있다. 관악산에서는 서울 서남부, 응봉산에서는 한강과 강남을 담을 수 있다. 이밖에도 서울성곽 주변과 가회동 한옥마을에서는 단층집 등 정겨운 서울의 풍취를 느낄 수 있다.63빌딩 전망대도 한강 주변을 잡기에 적격이다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr ■해지기 전후 1시간이 최고 우리가 흔히 떠올리는 멋있는 사진은 대부분 야경이다. 대신 일반인들이 찍기에는 수월하지 않다. 그러나 어디에나 길은 있는 법. 전문가들이 말하는 ‘디지털 카메라 초짜 야경 찍는 법’을 소개한다. 아무 조작 없이 디카로 야경을 찍으면 거뭇하게만 나온다. 노출 시간이 짧아 카메라에 빛이 제대로 들어오지 않기 때문이다. 방법은 노출 시간을 늘려주는 것이다. 디카에는 별이나 달 표시가 있다. 버튼을 그쪽으로 맞추면 카메라가 알아서 노출 시간을 길게 가져간다. 아니면 10초에서 30초까지 노출 시간을 수동으로 늘려줘도 된다. 또 삼각대 등 카메라를 고정할 수 있는 장비가 필수적이다. 노출 시간이 긴 만큼 흔들림이 크다. 야경 사진은 해지기 전후 1시간이 가장 아름답다. 이때 하늘은 연보랏빛으로 물든다. 또 경관의 디테일이 아직 남아 있는 데다 불빛까지 반짝이면서 아름다운 풍경이 연출된다. 대신 완전히 컴컴해지면 불빛 외에 다른 풍경은 잘 나오지 않는다. 카메라의 화소는 큰 의미가 없다.200만 화소 이상으로도 괜찮은 야경을 찍을 수 있다. 단, 전문가급 사진을 찍고 싶으면 500만 화소 이상의 디카를 사용해야 한다. 특히 필름을 대신해 빛을 이미지로 바꿔주는 CCD는 저속 셔터로 오래 사용하면 흰 반점이 생길 수 있다는 점을 주의해야 한다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr ■서울야경 전문작가 안연수씨 “세계 어디를 다녀도 서울만큼 야경이 아름다운 도시가 없어요.” 서울시 주택국 도시디자인과 안연수(49) 주임의 명함에는 ‘한국사진작가협회 회원’이라는 글씨가 적혀 있다. 안씨는 카메라를 들고 밤이면 서울 곳곳을 찾는 서울야경 전문 작가이다. 안씨가 공복을 입은 것은 지난 1984년. 관악구청 건축과 기술직 9급으로 공무원 생활을 시작했다. 사진은 83년부터 인연을 맺었다. 독학과 동우회 활동으로 배우기 시작했지만 95년 뉴욕사진전문대(NYIP)를 수료하는 등 이론과 실기를 겸비했다. 지난해 8월에는 개인사진전도 열었다. 95년부터 5년마다 하는 ‘서울모습 사진 기록화 사업’에 뛰어든 것은 97년부터다. 전해에 만든 사진집 홍보를 시작하면서 서울 야경에 빠져들었다. 안씨는 “평소에는 일반 자연 풍경도 많이 담았지만 업무를 시작하면서 자연스레 서울의 야경을 주로 찍게 됐다.”고 떠올렸다. 2000년 두번째 사업 때는 직접 사진기를 들고 서울의 곳곳을 누볐다. 그해 열린 사진전에서 안씨의 작품도 같이 실렸다. 이달 초 세번째 사업의 발표회로 열린 ‘서울의 빛’ 전시에서도 다리 야경을 중심으로 작품을 선보였다. 안씨에게 서울의 야경은 현실에 존재하는 가장 아름다운 피사체이다. “대부분 지하나 지상 낮은 곳에서 다니기 때문에 서울 야경의 진면목을 알지 못해요. 이번 전시회를 하면서도 사람들이 ‘서울의 밤이 이렇게 아름다운 줄 몰랐다.’고 놀라더군요.” 안씨가 느끼는 서울 야경의 변화는 점차 환해졌다는 것이다.97년부터 시작된 서울시의 야간경관개선사업 결과 전에는 깜깜하던 한강이 한층 밝아지면서 아름다운 야경이 펼쳐졌다. 그러나 밝은 곳은 너무 밝고, 어두운 곳은 여전히 어둡다는 게 문제다. 명동이나 동대문의 대형 의류상가는 일반 거리보다 2∼3배 이상 밝아 ‘시각 공해’ 수준이다. 반면 덕수궁이나 경복궁 등 우리 고유 문화 유산의 야간 조명은 여전히 미흡하다. 비싼 전기료를 이유로 설치해 놓은 야간 조명시설을 활용하지 않는 민간시설도 많다. 안씨는 “고궁의 조명 시설을 확충한 뒤 야간 개장을 하면 훌륭한 문화 자원으로 활용할 수 있다.”면서 “앞으로는 오래된 시의 사진 자료를 데이터베이스로 구축하는 작업에 힘을 보태고 싶다.”고 밝게 웃었다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

오는 11월 일괄 분양하는 판교 신도시의 ‘입주 관문’이 더욱 좁아졌다. 물량이 당초 계획했던 2만 1000가구 보다 4800여가구가 줄어 들었다. 하지만 분양가상한제(전용면적 25.7평 이하) 아파트의 분양가는 평당 900만원대, 채권·분양가 병행입찰제(전용면적 25.7평 초과) 아파트는 평당 1500만원대에서 분양가가 정해질 것으로 보인다. 시세 차익이 클 전망이다. ●가입 기간에 따라 전략 달리해야 청약저축 가입자는 공공분양과 공공임대 아파트에 청약할 수 있다. 판교 신도시에는 공공분양 아파트 3485가구가 공급된다. 이 가운데 청약저축 가입자가 청약할 수 있는 전용면적 25.7평 이하 아파트는 2889가구. 나머지 596가구는 전용면적 25.7평 초과 아파트로 청약예금 가입자에게 주어질 것으로 보인다. 공공임대 물량도 적지 않다.4000여가구가 예정돼 있다. 하지만 모든 청약저축 가입자에게 같은 기회가 주어지지 않는다. 가입한 지 2년이 갓 지나 1순위에 진입한지 얼마 안되는 경우 청약예금으로 전환, 분양가상한제 아파트를 공략할 필요가 있다. 공공분양 아파트는 40세 이상,10년 무주택자 등에 대한 우대를 해주지 않는다.1순위자 가운데 불입액 등을 기준으로 당첨자를 정한다. 따라서 가입한 지 오래된 가입자라면 공공분양이나 공공임대를 노리되 단기 가입자라면 청약예금으로 전환하는 것이 좋다. 청약저축을 청약예금으로 바꿀 경우 서울은 300만원, 인천은 250만원, 경기도는 200만원이 돼야 1순위 자격을 얻는다. 기존 통장 액수보다 적은 예금으로 바꾸면 곧바로 청약이 가능하다. ●청약예금 가입 장기 무주택자는 평형 낮춰라 청약예금 가입자 가운데 35세 이상 장기 무주택자는 분양가상한제 아파트를 청약하는 것이 좋다. 전용면적 25.7평 이하 가운데 공공분양 아파트는 청약저축 가입자만, 민영 아파트는 청약예·부금 가입자만 청약이 가능하다. 따라서 청약예금 가입자 가운데 300만원을 초과하는 통장을 갖고 있고,40세 이상 10년 무주택자일 경우 분양가상한제 아파트에 청약할 수 있는 금액으로 통장을 바꿔 청약하는 것이 좋다. 금액을 높여 높은 평형에 청약할 때는 1년 이후에 청약이 가능하다. 무주택자가 아니거나 무주택자라도 장기 무주택자가 아니라면 현재 수준에서 청약하는 것이 좋다. 만약 청약예금 가입자 가운데 1순위가 안된 경우는 판교 신도시가 아닌 수도권 노른자위 아파트에 청약하는 것도 한 방법이다. 판교 신도시에서는 당첨 확률이 거의 없기 때문이다. 단순 1순위자라면 판교 신도시에서 채권·분양가 병행입찰제 아파트를 공략하는 것도 괜찮은 방법이다. ●청약부금도 기회는 있다 청약부금은 매월 5만∼30만원 한도내에서 일정액을 불입하는 통장이다. 불입금과 불입 횟수를 모두 채워야 1순위 자격이 주어지는 상품이다. 전용면적 25.7평 이하의 경우 서울은 300만원을 불입해도 24개월이 안되면 1순위를 주지 않는다. 청약 예정자는 여기에 해당하는 지를 알아놔야 한다. 청약부금은 전용면적 25.7평 이하의 민영 주택이나 중형 국민주택에 청약할 수 있다. 판교 신도시에 지어지는 분양가상한제 아파트의 대부분이 여기에 해당된다. 특히 청약부금은 청약저축 가입자처럼 통장을 전환하지 않고도 분양가상한제 아파트에 청약이 가능하다. 분양가상한제 아파트 청약에 가장 편리한 통장이다. 다만, 청약저축 통장 소지자만 청약이 가능한 공공분양 아파트나 공공임대 아파트에는 청약할 수 없다. 청약부금은 청약예금으로 전환 가능하지만 굳이 전환할 필요는 없다. 무주택우선 혜택을 받지 못하거나 무주택기간이 짧은 사람, 유주택자 등은 청약예금으로 전환하는 것은 괜찮다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

경찰청 특수수사과는 18일 주택 하자보수업체 S건설 대표 전모(34)씨를 사기 등의 혐의로 구속하고,J건설 김모(39)씨 등 18명과 박모(52)씨 등 입주자 대표 28명을 업무방해 등의 혐의로 불구속 입건했다고 밝혔다. 경찰은 전씨 등 하자보수업체 대표들이 2002년 1월부터 올 4월까지 공동주택의 하자보수 공사를 하지 않고 공사를 한 것처럼 꾸미거나 공사비를 실제보다 부풀려 서류를 만든 뒤 서울보증보험에 제출해 하자보증금 185억원을 타냈다고 밝혔다. ‘하자보수 보증금’이란 아파트나 빌라 등 공동주택을 지을 때 나중에 생길 건물의 하자보수공사에 대비해 건축주가 전체 건축비의 3%를 미리 예치하도록 돼 있는 돈이다. 건축주는 이 돈을 현금 또는 보증보험증권으로 지방자치단체에 예치해야 준공검사를 받을 수 있지만, 입주자들은 보증금이 있다는 사실을 대부분 모른다. 전씨 등 건설업체 대표들은 “잠자고 있는 하자보수 보증금을 찾아주겠다.”며 서울과 경기 일대 등 빌라나 연립주택 입주자 대표들에게 접근했다. 보수공사 계약이 체결되면 보증보험회사에 보증금을 청구해 보증금을 타냈다. 보증금을 타낸 뒤 공사를 아예 하지 않고 입주자 대표와 나눠 갖기도 했다고 경찰은 밝혔다. 조사결과 적발된 건설업체 대표 19명은 지난 2년여 동안 2054곳의 보수계약을 하면서 185억원을 타내 이중 83억원을 챙겼다.4억 8000만원은 입건된 입주자 대표 28명이 챙겼다. 유영규기자 whoami@seoul.co.kr