◎시세차익·고정 임대수입 장점/취득세 감면 등 각종 세제혜택/5가구 이상 되면 사업자 등록 금리가 10% 전후로 낮아지고 있고 정부의 부동산정책이 신규 미분양아파트 시장에 집중되고 있어 임대주택사업이 새로운 재테크 방법으로 떠오르고 있다. 임대주택 사업은 향후 부동산 시장이 안정을 되찾았을 경우 어느정도 시세차익을 노릴 수 있을 뿐아니라 고정적인 임대수입을 올릴 수 있다는 장점을 지니고 있기 때문이다. 정부에서도 임대주택 사업을 지원하기 위해 각종 세제혜택을 부여하고 있다. 임대주택 취득시 납부해야 하는 취득세 등록세의 경우 전용면적 18평 이하의 주택은 100% 면제되며 전용면적 25.7평 이하의 신규주택일 경우에는 25% 감면된다. 보유시 과세되는 재산세는 전용면적 18평 이하는 50% 감면되며,전용면적 12평 이하는 100% 감면되며 이는 동일 단지내에서 5가구 임대주택사업시에 적용된다. 종합토지세의 경우에는 전용면적 18평 이하는 0.003% 세율을 적용하며 이역시 동일단지내 5가구 임대주택사업시에 해당된다. 임대소득시 전세보증금은 비과세지만 월세는 과세이며,월세 임대소득은 표준소득률 38%를 적용한다. 양도시 납부해야 하는 양도소득세는 신규주택을 5년임대 후 양도할 때 100%,기존주택을 5년 임대후 양도할 때 50% 각각 감면된다. 기존주택을 10년 임대 후 양도할 경우에는 100% 감면된다. 이러한 세금혜택을 받기 위해서는 거주지 관할 세무서에 임대사업자로 등록하고,임대개시한 날로부터 3개월이내에 주택임대신고서를 제출하면 된다. 공식적으로 임대주택사업을 하려면 임대주택자로 등록해야 하는데 본인 명의로 된 등기부등본이나 매매계약서(분양계약서)등을 합해 5가구 이상이 되면 임대사업자가 될 수 있다. 공동으로 주택을 매입해 임대주택사업을 하는 경우에는 등록요건이 까다롭다. 공동명의로 된 매매계약서를 작성해야 하고 등기부등본상에도 공동 소유주로 명시해야 하기 때문이다. 임대주택사업의 목적은 최대 수익을 확보하는 것이다. 요즘과 같이 경기가 침체된 시기에 입대주택사업에 성공하기 위해서는 무엇보다 초기투자 비용을 줄여 수익을 최대한확보하는 것이 가장 좋은 방법이다. 초기투자 비용을 줄이면 임대료를 낮출 수 있어 다른 임대주택과 비교해 가격면에서 메리트를 확보 할 수 있기 때문이다. 현재 여유자금이 있거나 앞으로 2∼3년 후 임대사업을 할 투자자라면 가격이 저렴하고 입지가 좋은 신규,미분양 아파트를 분양받아 임대주택사업을 시작하는 것도 좋은 방법이다. 임대주택사업은 주택의 입지가 매우 중요한데 요즘과 같이 경제가 침체인 시기엔 지하철 역세권이나 교통이 편리해야 한다. 교통비를 최소한으로 할 수 있는 지역이 우세하기 때문이다. 아울러 기업체나 회사가 집중되어 있는 지역인근이나 대학가 주변이 사업지로 제격일 것이다. ◎전원주택/장기투자 원하면 지금이 매입 적기/김포·용인 등 도심인근 지역이 유망/가격싸고 도로와 인접한 곳 골라야 IMF이후 전원주택지의 인기는 급락했다고 해도 과언이 아니다. 그렇기 때문에 장기적인 안목으로 전원주택에 투자하려면 지금이 매입하는 적기가 될 수 있을 것이다. 전원주택지로 유망한 지역이라 할 수 있는 곳은 도심에서 가까운 지역을 꼽을 수 있다. 경기도 김포,용인,양평,강화,구리,안성 등이며 이들지역은 서울외곽 순환도로가 개통되는 등 2∼3년 후엔 땅값 상승이 예상되기 때문이다. IMF이후 땅값이 하락하고 정부에서도 토지거래에 관한 규제를 대폭 완화하는 등 투자메리트가 있기 때문이다. 전원주택지 구입 방법에는 단지형 전원주택지 구입,농가주택개발,준농림지를 구입하는 방법 등이 있다. 단지형 전원주택 구입은 완공된 주택을 매입하거나 필지를 분할한 땅을 매입해 직접 주택을 건축하는 방법이다. 농가주택은 대부분 지목이 대지로 되어 있는 작은 텃밭을 끼고 있어 약간의 개·보수로 전원주택으로 개발하는 것이다. 준농림지 구입은 대지에 비해 땅값이 30∼40%에 불과하며 지목변경이 가능해 전원주택으로 개발하는 방법이다. 전원주택은 일반주택과는 달리 향후 발전성을 보고 투자하는 경우가 많기때문에 세심한 주의가 요망된다. 반드시 현장을 방문해야 한다. 백문이 불여일견(百聞而 不如一見)이다. 자신이 직접 지역을 방문하고 자신이 구입 할 전원주택지가 어디인지 직접 확인해 보아야만 한다. 교통여건이 좋은 곳을 선택한다. 외진 곳을 선택하는 것보다는 도로와 인접한 곳이 좋으며 각종 근린시설은 자동차로 10분∼20분이내의 거리에 있어야 생활하는데 불편함이 없다. 가격이 저렴한 전원주택지를 구하도록 한다. 아울러 주택의 위치나 방향 등도 잘 살펴 보아야 한다. 만일 자신이 매입하고자 하는 전원주택지가 공동지분일 경우에는 계약된 면적이 분할됐는지도 살펴봐야 한다. 계약하기 전 토지관련서류를 확인하는 것도 잊어선 안된다. 향후 전원생활을 희망하는 실수요자들에게는 지금부터 고르면 값싸고 살기 좋은 전원주택을 장만할 수 있는 좋은 기회라고도 볼 수 있을 것이다. ◎상가/IMF이후 투자메리트 크게 감소/황금상권도 매물 홍수… 권리금 추락/서두르지 말고 수익률 꼼꼼히 따져야 상가의 경우는 우리 경제상황과 가장 밀접한 관련을 맺고 있다. 수익성 부동산의 대표주자인 상가는 지금까지 경기침체시기에도 가장 각광받는 부동산 종목이었다. 하지만 IMF이후 경기침체가 예상외로 심각하게 이어지자 상가의 투자 메리트가 현격히 감소한 것이다. 대학가나 종로,명동 등지의 황금상권에서 조차 많게는 50% 정도 상가들이 시장에 나와 있으며,최근에는 권리금 없는 상가도 속속 등장하고 있다. 최근들어 심화된 내수경기의 침체로 구매력은 바닥을 치고 있어 상가들은 수익성은 커녕 현상유지조차 어려운 것이 현실이며 이러한 현상은 당분간 계속될 것으로 보인다. 요즘과 같이 경제가 불안한 상황에선 내수경기가 쉽게 회복될 것 같지 않으며,가계에서도 줄어든 수입에 맞게 지출을 줄이고 있기 때문이다. 아울러 대형 할인점의 등장으로 일반 상가들은 가격경쟁에서 현격히 처지면서 존립이 위태로운 지경이기 때문이다. 이러한 상황을 감안한 상가 투자는 수익성을 얼마만큼 확보할 수 있느냐를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 투자비 대비 수익성이 높게 나온다는 확실한 결론을 얻었을 때만 투자하는 신중한 자세를 견지하고 있어야 하는데,총투자비 대비 매달 1%의 수익성은 확보되어야 투자처로서 매리트를 갖는다 할 수 있을 것이다. 만일수익성에 대해 확신할 수 없는 경우라면 파격적인 가격할인이 된 상가를 얻어야만 초기투자비용을 줄일 수 있고 수익성 확보도 가능하다는 것을 명심해야 한다. 아울러 주변지역의 상권은 얼마나 형성되어 있는지 유동인구는 얼마나 되고 고정인구는 얼마나 되는지,고객확보는 가능한지 등도 면밀히 살펴야 한다. 상가를 임대하거나 매입해 직접 운영할 경우에는 아무리 많은 수익을 올렸던 상가라 해도 주인이 바뀌고 나면 수익성을 확보하지 못하는 경우가 있으므로 자신이 얼마나 잘 운영할 수 있는지,어떤 업종을 선택할 것인지 신중히 판단해야 한다. 요즘 그나마 수익성을 확보 할 수 있는 상가라면 연건평 1만평 이상의 대형 빌딩의 독점 상가나 1,000가구 이상의 아파트단지내 독점 상가,역세권 주변에 상권이 형성된 상가 등을 들 수 있으며 상가가 밀집되어 있는 빌딩상가의 경우 30∼40% 공실을 보이는 곳이라면 생각을 다시 원점으로 돌려 보아야 할 것이다. 상가에 투자하려는 투자자들은 당장 결론을 얻으려 하기 보다는 기다리는 자세를 가지고 자신의 입에 맞는 떡이 나오기를 기다리는게 낫다.

◎아파트 분양 받아야 하나/정부 부양책 신규·미분양분에 집중/자금난 시공사들 분양가 출혈경쟁/목돈없는 무주택자 ‘내집예약’ 찬스 정부에서는 침체되어 있는 내수경기를 살리기 위해 적극적인 경기부양책을 실시 한다고 한다.부동산시장의 경우 거래 활성화를 유도하기 위해 자금을 풀어 수요를 진작 시키겠다는 것으로 그 의미를 파악 할 수 있다. 현재 부동산 시장,특히 주택시장은 정부에서 어떤 정책을 언제 어떻게 내놓느냐에 따라 그 향방이 결정되고 있다. 이는 정부의 각종 규제완화 및 세금혜택,자금지원 등 지금까지 내 놓은 각종 활성화 대책들이 부동산거래를 유도,부동산 시장을 활성화시키는데 어느 정도의 효과를 발휘했기 때문이다. 특히 최근 실시하고 있는 정부의 강력한 금리인하 조치는 지난 봄 20%대를 넘나들던 금융권의 금리를 지난달 10% 전후까지 낮추면서 지금까지 금융권에 머물러 있던 자금들을 부동산 시장으로 유입하는데 일조하고 있다. 부동산시장에서 가장 투자가치가 있는 종목을 꼽으라고 한다면 아파트시장일 것이다.아파트는 환금성이 좋을 뿐 아니라 일반투자자들의 선호도 높아 경제가 어려운 요즘 가장 각광받는 부동산 투자처다.아울러 정부에서 내놓고 있는 모든 부동산 정책들이 미분양아파트의 해소와 중단된 재개발 아파트의 건설,신규아파트 거래 활성화에 초점이 맞춰지고 있어 아파트야말로 부동산 투자의 1순위인 것이다. 정부에서 부동산 경기를 활성화시키기 위한 각종 규제완화와 세금혜택,자금지원 등은 투자자들을 흡수하기 위한 것일 뿐 아니라 일반 실수요자들을 끌어들이기 위한 정책들이라 할 수 있으며 동시에 건설업체에서도 자구책의 일환으로 각종혜택을 제시하며 수요자들의 구미를 당기고 있다. 서울시 재개발 재건축이 지연되는 경우가 많아 향후 주택 공급에 차질이 빚어지면서 주택수급의 불균형이 심화 될 것이라는 예상과 함께 앞으로 아파트가격이 상승하리라는 기대감을 불어넣고 있는 이유가 바로 여기에 있다. 아울러 올 연말까지 부동산경기 활성화를 위한 정부의 후속조치가 발표될 것이란 예상이 점쳐지면서 아파트 시장의 메리트가 더욱커지고 있기도 하다. 신규주택이 인기 있는 이유로는 각종 정부의 지원이 신규,미분양 아파트에 한정돼 이뤄지고 있으며 시공사들 사이에서도 분양가를 인하하고 각종 지원을 아끼지 않는 등 과다츨혈경쟁까지 하며 수요자들을 끌어 들이고 있기 때문이다. 이에 반해 기존 아파트의 경우 신도시를 중심으로 반등을 보이기 시작했던 매매가격 상승세가 다시 주춤하고 있다.따라서 현재 주택시장은 신규주택과 기존,분양권전매시장으로 나눠져 차별화가 일어나고 있다고 할 수 있다. 주택시장 자체에서도 종목에 따라 차별화가 나타나는 이유로는 정부의 주택경기 부양대책이 신규,미분양에 집중되고 있으며 주택을 공급하는 시공사에서도 분양가를 인하하고 장기 저리의 융자금을 대출해 주는 등 각종 지원을 아끼지 않고 있기 때문이다. 정부의 각종 세금 혜택은 내년 6월까지 한시적으로 적용된다. 특히 신규주택의 경우 초기자금이 적게 들어간다는 장점과 IMF가 어느정도 극복되는 2∼3년 후 입주하게 됨으로 현재 자금을 융통하지 못하는 실수요자들이나 시세차익을 노리는 투자자들에게 인기가 있다.이에 반해 기존아파트나 분양권전매 아파트는 정부의 각종 혜택을 받을 수 없을 뿐 아니라 초기자금이 많이 들어간다는 부담이 거래의 걸림돌로 작용하고 있는 것이다. 신규,미분양 아파트의 경우 정부의 정책적 지원이 이뤄지고 있고,분양을 완료하기 위해 시공사에서도 과다출혈경쟁을 벌이고 있는 지금이 매입 적기라고 할수 있다. 기존아파트나 분양권전매 아파트의 경우는 자금수요가 많아지는 11월 중순 이후부터 내년 2월 설 연후를 전후로 해 급매물이 대거 등장할 것으로 보이며 이 시기가 기존 아파트나 분양권전매 아파트를 매입하는 적기가 될 것으로 보인다. ◎부동산투자 7계명 1.중장기적인 안목을 가지고 투자한다=부동산에 투자하는데 있어서는 급할 이유가 없다.최소한 2∼3년 이상의 시간을 예상하고 여유롭게 투자해야한다. 2.현장은 필히 확인해야 한다=현장을 방문하지 않고 남의 말만 믿고 부동산을 매입하는 것은 위험천만이다.공부서류상의 면적,도로현황,대지방향,주변의 입지여건,배후지의 잠재력 등을 꼼꼼히 현장방문을 통해서 점검해야 한다. 3.여유돈으로 투자한다=과거에는 투기열풍으로 금융이자를 부담하고도 부동산 재테크를 통해 많은 시세차익을 남겼지만 이제 그런 시대는 지났기때문이다. 4.항상 정보와 가까이하고 분석한다=부동산 정보는 곧 돈이다.정보의 정확성,시기성이 적절해야 한다.이러한 정보를 얻기 위해서는 평소에 부동산 관련 잡지나 신문을 관심을 가지고 접해야 한다. 5.투자목적,투자대상을 명확히 선정해 둔다=자신의 투자가 임대수익인지, 시세차익인지를 분명히 해야 하며,그에 맞는 투자대상까지도 잡아 놓아야 한다. 6.환금성을 고려해야 한다=부동산의 취약점이라면 필요할 때 돈으로 바꿀 수 있는 가능성이 낮다는 것이다.쉽게 팔릴 수 있는 물건을 선택하라. 7.전문가를 활용해라=부동산 관련 전문가의 조언을 귀담아 들어야 한다.그들은 부동산시장의 흐름을 읽을 줄 아는 안목을 가지고 있기 때문이다. 부동산투자는 혼자하는 것이다.부동산투자의 책임은 자신에게 있기 때문에 투자시 부화뇌동하지 말고 냉철하게판단하는 자세가 필요하다. ◎전문가 기고/鄭珖泳 한국부동산컨설팅 사장/아파트값 오름세 내년 하반기 가시화/상가·오피스텔·땅은 실물경제 큰 영향/내년 경기 살아나면 하반기부터 거래도 서서히 살듯 현재 부동산 시장은 일부 신규 주택시장을 제외하고는 여전히 침체를 벗어나지 못하고 있다.아파트의 경우 정부의 각종 지원과 실수요자들의 움직임으로 거래가 조금 있지만 상가나 오피스텔,토지 등은 일부 품목을 제외하고는 그 가격 하락 폭이 더욱 심해지고 있으며 거래도 주춤한 상황이다. 부동산시장은 IMF이전만 하더라도 실물경제의 흐름을 주도했지만,IMF이후 그동안 만연했던 거품이 제거되면서 부동산 시장이 오히려 실물경제의 영향권에 놓이고 있다. 따라서 향후 아파트를 비롯한 부동산 시장은 우리의 경제상황과 정부정책에 따라 그 향방이 결정될 것으로 보인다. 정부에서도 현재 적극적인 실물경제 살리기에 모든 노력을 기울이고 있으며 그 1순위로 부동산시장의 활성화와 건설경기 살리기에 힘을 싣고 있어 앞으로 부동산 시장의 전망은그리 어둡지만은 않다. 향후 부동산 시장 전망은 주택시장과 기타 다른 부동산시장으로 나눠 생각해 봐야 한다. 현재 아파트시장의 경우 신규 분양아파트의 평당가격이 300만원대까지 떨어지는 등 신규아파트 가격이 아파트시장가격의 흐름을 주도하고 있다.이러한 아파트가격은 일반투자자들에게 바닥을 쳤다는 심리적인 매입 동기를 부여하고 있으며 정부의 각종 부동산 규제 완화와 자금 지원,세제혜택때문에 매입에 있어 어느 때보다 좋은 여건에 있다. 이는 현재 감소하고 있는 신규주택 물량의 감소라는 이유와 맞물려 실수요자들을 유입하고 있다. 향후 서울의 주택 공급물량을 보면 98년은 5만 6,000가구 정도이며,99년은 5만3,000가구,2000년의 경우 4만6,000가구,2001년은 4만2,000가구로 점점 줄고 있다.이러한 이유로 아파트시장은 올해 말부터 내년 초까지가 가격 조정기로 보여지며 내년 후반기부터 서서히 가격이 올라 안정세로 돌아설 것으로 보인다. 아파트를 제외한 부동산시장의 경우는 그 전망이 매우 불투명하다.기타 분야의 경우 실물경제의 영향을 민감하게 받을 뿐아니라 그동안 만연했던 거품때문에 실수요자들이 계속 관망세를 고수하고 있기 때문이다. 따라서 상가나 오피스텔,기타 토지의 경우 내년 하반기 이후 거래가 이뤄질 것으로 보이지만 이도 우리경제상황이 호전될 것이라는 전제가 충족될 경우이며,앞으로 실물경제의 흐름에 따라 그 방향이 결정될 것으로 보인다. □특별취재반 朴性泰 차장,朴建昇 金泰均 金相淵 全京夏 기자

◎과열­단기성 해외투기자금 유입.국제 금리인하 일시적 투자/대세­금융 구조조정 마무리 확신.내년 하반기 경기저점 전망 증시가 뜨겁다.거래량이 연일 사상 최대치를 경신하고 있다. 고객예탁금도 하루에 1,000억원씩 늘어 2조5,000억원대로 올라서는 등 매수여력이 급속히 확대되고 있다. 지표상 단기 평균지수가 장기 평균지수를 상향 돌파하는 ‘골든 크로스’도 나타나 증시 전문가들은 대세 상승을 점치기도 한다. 그러나 단기성 해외투기자금의 유입에 따른 ‘과열’이라는 우려도 적지 않다. ■국내·외 금리가 하향추세다=금리인하로 대체투자를 찾지 못하는 것은 국내·외 모두가 마찬가지다. 미국에 이어 유럽 등 선진국도 금리인하를 단행,헤지자본이 한국을 찾고 있다. 국내 금리도 한자리수로 안정돼 개인 투자자들이 증시로 되돌아오고 있다. 환은살로먼스미스바니증권의 李根模 상무는 “한국이 전 세계적으로 볼 때 아직도 괜찮은 투자처”라며 “해외 금리인하로 국제자본이 증시로 유입돼 연말까지는 상승세가 이어질 것”이라고 분석했다.■외국인 투자자가 장(場)을 선도한다=11월 들어서만 3,000억원의 순매수를 기록했다. 한국전력 삼성전자 등 대형 우량주를 공략하던 패턴에서 벗어나 은행 증권 등 금융주로 매수세를 넓히고 있다. 금융 구조조정이 어느정도 마무리됐다는 확신에 따른 투자로 보인다. 동남아시아에 투자했던 헤지펀드 11억달러 가운데 7억달러(9,100억원)가 국내로 유입됐다는 얘기도 있다. 미국의 퀀텀·타이거·아팔루사펀드는 종목선택을 위해 대기 중인 것으로 알려졌다. ■경기저점이 예측된다=내년 하반기에 경기가 저점을 통과하리라는 전망이 주가에 탄력을 주고 있다. 증시 전문가들은 주가가 6개월 앞서 움직이기 때문에 지금의 주가 상승은 내년 5∼6월 경기를 반영하는 것이므로 무리가 없다고 본다. 일부에서 반짝 증시로 보는 것은 당장의 경기에만 집착하기 때문이라고 지적한다. 미국의 중간선거가 집권당인 민주당의 승리로 끝난 점과 엔고(高) 현상이 지속되는 것도 경기를 낙관하는 요인이다. ■과열은 아닌가=LG증권의 黃昌重 투자전략팀 과장은 “고객예탁금의 40%가 주식매수에 쓰이는 것은 과열이고 시장에너지가 고갈되고 있다는 신호”라며 “경기 자체가 좋아진 게 아니기 때문에 종합주가지수 450선에서 조정될 것”이라고 말했다.

◎주택·컨설팅社도 잇단 개최 최근 신규 아파트의 분양열기가 회복세를 보이면서 주택업체나 컨설팅업체가 개최하는 각종 부동산강좌가 인기를 끌고 있다. 주택업체들이 아파트나 오 피스텔 판촉행사의 일환으로 하는 이들 강좌는 무료여서 투자자들이 투자시기와 안전한 투자처를 찾는데 도움을 주고 있다. ◇현대산업개발은 오는 17일 오후 2시 서울 역삼동 현대오피스텔 R&B 모델하우스에서 시사경제평론가 嚴吉靑씨 등 외부강사를 초빙,‘IMF체제하의 경제동향 및 전망’ ‘부동산동향 및 전망’ ‘IMF체제하의 투자원칙과대상’등을 주제로 강연회를 연다. (02)563­6556. ◇삼성물산 건설부문은 오는 22일 오후 2시부터 2시간동안 대구시민회관에서,27일 오후 2시 수원 권선지구 아파트 모델하우스에서 ‘무료투자설명회’를 개최한다. (053)585­3303,(0331)222­3305. ◇대우건설도 오는 17일과 24일 두차례에 걸쳐 오전 11시에는 성수동 대우 프레시아 상가분양사무소에서,오후 4시에는 당산동 대우 메종리브르 상가분양사무소에서 한국 창업컨설팅 협회장 朴주관씨를 초빙해 ‘창업설명회’를 개최한다. (02)463­2841,(02)679­5445.

◎올 매물 10조원 거래 한산… 정확한 예측 불허/‘주가와 상관관계’ 등 들어 낙관·비관론 ‘팽팽’ 올해 국내 부동산 시장에는 줄잡아 20조원 어치의 매물이 쏟아진 것으로 추정되고 있다.이 가운데 한보그룹이 4조원,진로그룹이 1조원어치를 내놓는 등 대그룹이 팔려고 내놓은 부동산만도 10조원 어치에 이르는 것으로 잠정 집계됐다.이같은 매물에도 거래는 한산해 눈치보기가 극심했다.부동산업계 일각에서는 이를 두고 “부동산 시장이 해방 이후 최악이었다”는 평가를 내릴 정도다.여기에다 최근 IMF 긴급자금 지원으로 사상 초유의 경제위기를 맞으면서 부동산 시장 동향에 또 다시 관심이 쏠리고 있다. 부동산 시장에 대한 큰 관심에도 불구,전문가들조차 뚜렷하게 투자방향을 잡지 못하고 있다.이에 따라 전망을 밝게 보는 측과 안정 또는 비관적인 쪽으로 보는 측이 팽팽히 맞서 일반 투자자들로서는 한치앞도 판단하기 어려운 상황이다. 밝게 보는 측은 주식시장 폭락,환율급등,대기업의 연이은 부도 등 복합불황이 오히려 부동산 시장에는 호재로 작용할 것으로 점친다.주식시장과 부동산시장은 대체관계에 있어 주식값이 떨어지면 자금이 부동산 시장으로 흘러들고 이에 따라 부동산의 수요증대와 가격상승을 불러온다는 얘기이다. 또 IMF의 긴급자금 지원 이후 우리 경제가 안정을 찾아가고 외국 자본이다시 유입되면 금융권 이외의 분야,즉 부동산 취득 쪽으로 흐를 가능성도 높아 부동산 시장의 활기를 더해 줄 것으로 기대하고 있다. 이밖에 정부가 90년 이후 꾸준히 펼쳐온 부동산실명제 등 부동산 규제정책으로 부동산의 거품이 어느 정도 제거됐고 이 때문에 복합불황이 닥쳐도 부동산가격의 급락현상은 없을 것이란 예상을 하고 있다. 일부 성급한 전문가는 정부가 실물경제의 침체를 헤쳐나가기 위해 부동산관련 규제를 완화,자금의 유동성을 높임으로써 경기 전반에 활력을 불어 넣으려는 일련의 조치도 취할 가능성이 있는 것으로 보고 있다. 어둡게 보는 측도 주가와 부동산가격의 관계에서 근거를 찾고 있다.과거의 사례에서 주식시장이 활황세를 보이면 일정한 시차를 두고 부동산 가격이 상승하는 경향을 보였다.그러나 역으로 주가가 크게 떨어져 주식시장의 유동자금이 부동산시장으로 유입되고 이것이 부동산가격의 상승으로 이어지는 인과관계는 뚜렷하게 발견할 수 없었다는 것이다.90년대 들어 주식시장의 침체국면이 장기화되는 동안 부동산시장도 동시에 극심한 침체를 맞은 것이 대표적 사례라는 것이다. 여기에다 새 정부가 들어서면 경제정의를 위해 부동산 투기를 강력히 억제할 것으로 예상되고 부동산 시장이 실수요자 중심으로 형성될 것이어서 가격의 안정 또는 하향세를 그을 것으로 내다보고 있다. 주택산업연구원의 이동성 부원장은 “기업의 구조개선,저성장,고실업 등으로 경제 각 부문의 긴축이 불가피한만큼 부동산에 대한 투자 투기 가수요가 줄어들 수 밖에 없다”며 “이 때문에 대도시 주택 등 아직도 거품이 많은 일부 부동산의 가격이 이를 계기로 현실화 될 것”이라고 전망했다. 그는 특히 기업의 부동산 매물 급증으로 성업공사의 부실채권기금이 제대로 운영되지 않는다면 일본처럼 부동산 폭락사태도 올 수 있다고 내다봤다.또 IMF 자금지원은 통화증발 보다는 환수효과가 크고 IMF가 경제운용을 물가상승쪽으로는 하지 않을 것으로 보여 인플레에 의한 부동산 가격의 상승은 거의 없을 것이라고 전망했다. 건설교통부의 최재덕 주택심의관은 “몇년째 침체상태인 토지는 가격이 더 떨어지겠으나 주택은 일정한 수요가 있어 다소 유동적”이라고 밝혔다. 그러나 전문가들의 이같은 전망은 어디까지나 부동산 시장 전반에 관한 예측일 뿐이고 부동산을 종류별로 보면 명암은 더욱 뚜렷해진다는 것이 일반적인 견해이다. 몇년째 얼어붙은 토지의 경우 기업들이 보유했던 부동산을 앞다투어 내놓아 매물급증에 따른 폭락이 이어질 가능성이 점쳐지고 있다.반면 주택은 서울과 수도권 일부지역을 중심으로 가격이 상승하는 등 시장이 활성화되는 추세여서 가격 하락폭이 작거나 다소 오를 가능성이 있는 것으로 전망되고 있다. 이밖에 상가와 오피스텔,임대사무실 경매물건 등의 시세는 급격히 떨어지고 준농림지와 전원주택시장에도 찬바람이 불 전망이다.그러나 서울의 신규분양 아파트,퇴직자 급증에 따른 임대주택사업 등은 활성화가 예상되고 있다. 부동산 종류별 시장전망 및 투자전략을 알아본다. ◆투자전략 ▷아파트◁ ○신규 분양물량에 주목 올해 아파트값 오름세는 서울 수도권에서 물가상승분을 훨씬 앞질렀다.지난달 말까지 서울지역의 아파트 매매가는 지난해 말과 비교해 11.3%가 올랐다.서울을 제외한 수도권에서는 평균 18.7%나 뛰었다. 지금처럼 불황기의 투자전략 1순위로 ‘내집 마련에 충실하라’고 조언하는 것은 이같은 가격 상승 때문이다.신도시를 포함한 수도권 일부 인기·과열지역의 아파트값 오름세는 전체 상승률을 주도했다. 아파트는 수도권의 주택보급률이 70% 선에 머물고 있는 점에 비춰 신규 분양이 계속 이루어져야하는 실정이다.따라서 새 아파트를 분양받는 것은 가장 확실한 투자전략이다.특히 상대적으로 당첨 기회가 많은 서울 이외의 수도권을 노려야 한다.서울과 수도권에서 분양되는 새 아파트에 청약하려면 청약예금이나 청약저축,청약부금 등 자격이 주어지는 통장이 있어야 한다. 내년 상반기로 예상되는 서울·수도권의 아파트분양가 전면 자율화도 큰 변수로 작용할 전망이다.아파트값은 전반적으로 완만한 상승세가 이어질 것으로 예상되며 하락하더라도 소폭이 될 전망이다. ▷단독주택◁ ○수도권 단독택지 안전 수도권의 주요 택지개발지구 내에서 공급중인 단독택지들은 불황에 아랑곳없이 유망 투자대상이다.투자의 안전성 때문이다. 땅값은 전반적으로 안정추세를 보였으나 수도권에서 공급된 단독주택지의 가격은 실수요를 바탕으로 짧은 기간동안 큰폭의 상승세를 보이고 있다.토지공사가 공급한 분당 등 신도시와 기흥 구갈2지구 수원 영통지구내 단독주택지들은 최초 분양가보다 필지에 따라 50∼100% 이상 오른 가격이 형성돼 있다. ▷임대주택사업◁ ○인기분야로 떠올라 최근에 가장 확실하고 인기있는 투자분야로 떠올랐다.앞으로 기업의 고용조정으로 직장을 그만둘 사람들 가운데 상당수가 퇴직금을 투자,임대주택사업을 벌일 것으로 보인다. 임대주택사업의 성공은 어느 지역,어떤 단지를 전략적으로 사들이느냐에 달려 있다.현재 우수한상가의 임대수익률이 연간 8%선이고 오피스텔은 10% 안팎이다.반면 주택임대사업은 수익률이 연간 12∼13%로 금융기관의 금리수준을 유지하고 있다.임대사업용 주택으로는 매매상한가 대비 전세값의 비율이 70% 이상인 아파트단지가 적절하다. 원룸·오피스텔을 구입,외국인을 대상으로 한 임대주택사업은 높은 임대료를 선불로 받을수 있는 것이 장점이다. 오랜 침체로 부동산 시장에서 가장 타격을 받고 있다.앞으로도 어려움이 이어질 전망이다. ▷상가◁ ○신도시 공급과잉 우려 그렇다고 모든 상가가 불황을 탈 것 같지는 않다.일상생활에 꼭 필요한 주제를 갖고 있는 생활밀착형 상가,특히 대형유통업체와 보완관계에 있는 상품을 취급하는 테마상가는 전망이 좋다.수도권의 일산 분당 등 새로운 상가시설을 공급하는 신도시에는 도시규모나 인구에 비해 상업시설이 너무 많아 상가의 공급과잉이 우려되고 있다. 주변에 대형유통시설이 들어서면 영업 노하우나 자금면에서 열세인 상가는 재빨리 전문품 등으로 업종을 달리하거나 전업하는 지혜가 필요하다.상가는 경기의 영향을 가장 많이 받기 때문에 상가투자시에는 신중을 기해야 한다. ▷오피스텔◁ ○최근 대기성 자금 몰려 투자처를 찾지 못하던 대기성 자금이 최근 오피스텔로 몰리고 있다. 투자자들의 입장에서는 1가구2주택에 해당되지 않아 비교적 소액으로도 투자가 가능한 종목이다. 그러나 오피스텔 투자자의 대부분이 임대를 염두에 두기 때문에 임대수요가 풍부한지를 잘 살펴야 한다.교통여건 좋고 대학생과 직장인들이 많은 곳을 고르는 것이 무난하다. 어느 때보다 유리한 조건으로 원하는 부동산을 매입할 수 있는 기회가 많아질 전망이다.그러나 농지 등은 아직도 경작증명 등이 필요해 자유롭게 구입할 수 없는 점에 유의해야 한다. ▷경매부동산◁ ○낙찰가격 급락 추세 경기침체로 낙찰가도 크게 떨어지고 있다.시세의 50∼60%에 매입할 수 있는 물건이 많지만 매입시는 실권리관계도 분명히 해두는 세심함이 필요하다.특히 주택의 경우 세입자는 주택임대차보호법에 의한 전입신고와 실제 입주자는 등기상 전세권 설정이 돼 있지 않더라도 보호받으므로 주의해야 한다.

◎정부의 역할/벤치기업 자생력·자금 확보 ‘측면 지원’ 우리 경제의 고비용 저효율 문제는 기술·지식집약적 벤처기업을 통해 해결이 가능하다는게 정부의 생각이다.높은 수익성과 설비·노동·토지 절약적 특성은 용지난과 물류비 대처에 용이할 뿐더러 지식과 기술은 고부가가치를 창출,저효율 문제를 풀 수 있기 때문이다.이같은 벤처기업 육성을 위한 정부의 시책은 자금공급,기술개발 및 인력공급 그리고 입지공급의 원활화로 요약된다. 우선 벤처기업에 대한 자금공급을 위해 공무원연금기금 군인연금기금 등 72개 연기금의 투자를 허용했고 종목별 개인별로 한도가 정해진 외국인의 주식취득 제한을 벤처기업에 대해서는 철폐했다.아울러 액면가 100원 이상의 주식발행을 허용,유동성을 높이고 스톡옵션제도의 활성화를 꾀하고 있으며 창업투자회사의 회사채 발행한도를 자기자본의 5배에서 10배로 확대,투자재원을 확충하는 방안을 마련했다.창업투자조합이나 신기술사업투자조합에 출자할 경우 출자액의 20%만큼 소득공제를 해주는 등 투자유인책도 마련해두고 있다.또 직접금융 조달의 활성화를 위해 기존 코스닥 시장을 흡수한 새로운 주식시장 설립을 추진중이다. 정부는 정부부처 및 투자기관으로 하여금 ‘중소기업기술개발지원계획’수립을 의무화하고 국공립대 교수나 국공립연구소 연구원의 벤처기업 창업이나 경영참여시 휴직을 허용,기술개발을 촉진하고 있다.이와 함께 연구기관 대학 등이 개발한 기술을 창업중소기업에 이전하는 기술복덕방 제도를 지난 6월부터 시행중이며 기술개발 소요자금지원을 위해 특허 실용신안 등을 담보로 인정해주는 기술담보제도를 시행중이다.벤처기업과 관련한 정부의 역할은 규제완화를 통해 벤처기업이 가용할 수있는 재원을 확충하고 새로운 시장을 만들어서 그 재원이 시장에 원활히 공급될 수 있도록 하는 것이다.체계적 규제완화를 통해 재원을 마련하고 이를시장에서 분배되도록 한다는 점에서 정부의 벤처기업지원 시책은 기존의 산업지원시책과 큰 차이가 있다. □벤처란 벤처(Venture)란 사전에서 모험,투기 등으로 풀이하고 있듯 모험적인 사업을 의미한다.일반적으로는 이러한 사업을 직접 영위하는 벤처기업과 벤처기업에 자금을 지원해 주는 벤처금융을 통칭하는 개념으로 사용되고 있다.모험적인 사업이란 실패의 위험성이 크지만 성공할 경우 높은 수익을 얻을 것으로 기대되는 사업을 말한다. ○위험상 크나 성공확률 높은 사업 벤처기업은 신기술기업,하이테크기업,기술집약적 기업 등으로도 불리고 있듯이 정보통신 전자 신소재 생명공학 등 첨단기술을 무기로 새로운 시장을 개척하고자 하는 신생·중소기업이 주류를 이룬다.벤처기업이 생겨나는 것은 창업자가 돈을 벌기 위해서지만 이들 기업이 활성화되면 국민경제적으로도 기술수준 향상,생산성 증대,중소기업 활성화,산업구조 고도화 등 여러가지 긍정적 효과를 얻을수 있다. ○담보·신용 부족… 정비·기계 구입 애로 그런데 아무리 유망한 기술이나 아이디어를 가지고 있다 하더라도 공장을 짓고 기계나 장비를 구입할 돈이 없으면 이를 사업화하기가 힘들다.이 돈을 은행대출로 조달할 수도 있겠지만 일반 대중으로부터 받은 예금을 가급적 안전하게 운용하려는 은행이 사업의 성공여부가 확실하지 않고 신용도나 담보능력도 부족한 기업에게 대출해줄 가능성은 희박하다.그렇지만 돈을 가진 사람중에는 은행에 예금을 해서 미리 정해진 이자를 받기 보다는 돈을 떼일 위험은 있지만 잘하면 큰 돈을 벌 수 있는 곳에 투자하려는 사람이 있게 마련이다.이와 같은 사람에게는 벤처기업이 매력있는 투자대상이 될 수 있으며이런 동기에서 벤처기업에 투자되고 있는 자금을 벤처금융 또는 벤처캐피탈이라 한다.그리고 벤처금융을 업으로 영위하는 회사는 벤처금융회사라 불린다. 벤처금융의 역할을 좀더 쉽게 이해할 수 있도록 벤처기업의 성장단계별 자금조달원에 대해 살펴보자.벤처기업의 성장단계는 연구개발기,창업기,성장전기,성장후기 및 성숙기로 구분할 수 있다.이중 연구개발기에는 주로 자기자금을 이용한다.창업기나 성장전기에는 자기 돈만으로는 사업할 수 없고 신용도 및 담보력 부족으로 은행대출이나 주식발행을 통한 자금조달도 어려우므로 벤처금융에 크게 의존하게된다.그 후 성장후기 및 성숙기로 들어가면 벤처기업은 은행이나 주식시장에서 대부분의 자금을 조달하게 되고 벤처금융회사는 투자자금을 회수하여 다른 벤처기업으로 투자처를 옮기게 된다. □유래 역사적으로 벤처는 스페인의 이사벨라 여왕이 극동으로 항해하는 지름길을 개척하겠다는 아이디어를 가진 콜롬버스에게 항해자금을 제공한 것이 효시라고 한다. ○콜럼버스 항해자금이 ‘효시격’ 현대적 의미의 벤처는 제2차 세계대전 이후 미 항공우주국((NASA)에서 무기,우주개발 등 국책사업에 참여했던 다수의 전문연구자들이 전직하면서 자신들의 기술을 기업화한 데서 비롯되었다.그 후 벤처기업은 60년대에들어 반도체산업이 급속하게 발달한 데 힘입어 번성하기 시작했다.벤처기업이 많이 몰려 있는 실리콘벨리가 테크노 폴리스로 명성을 떨치기 시작한 것도 이때부터다.70년대 말부터 80년대까지는 반도체외에 유전공학 및 퍼스컴기술의 기업화가 활발하였으며 90년대 들에 들어서는 인터넷 등 정보화 관련 벤처기업의 설립붐이 일고 있다. ○60년대 반도체산업 발달로 번성 벤처기업에 대해 자금을 제공해 주는 벤처금융회사로는 1946년 미국에서 설립된 아메리칸 리서치 앤드 디벨로프먼트(ARDC)가 최초인 것으로 알려져 있다.ARDC는 MIT에서 연구된 결과를 상품화하는데 주력하여 큰 성공을 거두었다.한편 벤처는 미국에서 처음 생겨났을 뿐만 아니라 미국의 벤처산업은 기업가의 창의를 높이 평가하는 사회풍토,높은 기술수준,방대한 시장규모 등 미국 특유의 경제·사회적 여건에 힘입어 그동안 세계에서 가장 눈부신 발전을 이룩해 왔다.반면 유럽 일본 등 여타 선진국이나 개도국에서는 벤처산업이이렇다할 발전을 보지 못해 오다가 80년대 이후 이룰 육성하기 위한 정책적노력이 강화되면서 점차 활성화되기 시작하였다. □성공사례 ○빌게이츠 DOS 개발,컴퓨터 시장 주도 벤처기업으로 성공한 사람들은 일일이 예를 들 수 없을 정도로 많다.우리에게 가장 잘 알려진 인물은 미국의 마이크로 소프트사 회장인 빌 게이츠일 것이다.빌 게이츠는 하버드대학을 중퇴하고 1975년 컴퓨터 운영체제인 도스(DOS)를 개발하여 기업화하는데 성공함으로써 전세계인의 주목을 받게 되었다.그후에도 신기술 연구개발에 끊임없이 노력하여 윈도우즈(Windows)를 상품화하는 등 컴퓨터와 인터넷 시장을 주도하고 있다. ○국내 ‘한글과 컴퓨터’ 대표적 우리나라에서는 우선 한국의 빌 게이츠라는 명성을 얻고 있는 이찬진씨가 90년 설립한 한글과 컴퓨터(주)를 들 수 있다.이 회사는 한글 워드프로세서인 “한글”을 개발함으로써 현재 국내 워드프로세서 시장을 석권하고 있다.또 정문술씨가 83년 설립한 미래산업은 반도체 제조장비를 생산하면서 급신장한 대표적인 벤처기업이다.이 회사는 95년 6월에 장외시장에 등록하였고 96년 11월에 증권거래소에 상장되어 주식매매가가 30만원에 육박하기도 하였다.이 밖에도 (주)메디슨,성미전자(주),수산중공업(주) 등도 성공한 벤처기업으로 꼽히고 있다. □우리나라는 우리나라에서는 지난 74년 한국과학기술원(KAIST) 연구결과의 기업화를 지원하기 위하여 한국기술진흥(주)이 최초의 벤처금융회사로 설립되었다.이어80년대 초에 3개의 벤처금융회사가 추가로 설립되었으나 벤처금융이 제도화된 것은 86년 ‘신기술사업금융지원에 관한 법률’과 ‘중소기업창업지원법’이 제정되면서부터이다.현재 우리나라의 벤처금융은 이들 두 법률 증 어느법률이 설립근거인 지에 따라 신기술금융회사와 창업투자회사로 구분된다.10월말 현재 4개 신기술금융회사와 59개 창업투자회사가 영업중에 있다. ○벤치금융사 한국기술진흥 74년 설립 이들 회사는 업무내용이 같지는 않지만 대체로 벤처기업에 대한 투자 및 융자와 함께 경영 및 기술지도 업무를 수행하고 있다.이밖에 벤처금융회사는 여러 사람들이 벤처기업에 공동으로 투자하기 위하여 결성되는 투자조합에 일부 출자하고 투자조합의 재산을 운용·관리하는 역할도 수행하고 있다. ○올해 특별조치법 제정… 전폭 지원 그리고 벤처기업으로는 창업투자회사가 투자한 업체를 기준으로 할 때 지난해 말 약 1천600개사가 영업중인 것으로 추산되고 있다.이들은 주로 정보통신,컴퓨터 소프트웨어,반도체,전자,산업기기 분야 등에 진출하고 있다. 한편 우리나라에서는 지난 10월부터 ‘벤처기업육성에 관한 특별조치법’이 10년간 한시적으로 시행에 들어감에 따라 벤처기업에 대한 지원에 박차를 가할 수 있게 되었다.주요 내용을 보면 연·기금 및 보험회사의 비상장기업주식투자 허용,벤처기업에 대한 외국인의 주식 취득한도 폐지,‘엔젤 캐피탈’ 제도의 도입,교수·연구원의 벤처기업 참여 확대,벤처단지에 대한 조세감면 혜택부여 등 자금·인력·입지면에서의 지원을 포괄하고 있다.우리에게 다소 생소한 엔젤 캐피탈 제도는 창업기업에 투자하는 개인이나 개인투자조합에게 세제혜택을 주거나 개인과 벤처금융회사가 공동으로 결성한 투자조합의 운용·관리권을 개인에게 위탁할 수 있도록 하는 제도로,개인투자자의 벤처금융 참여를 활성화하기 위한 것이다.

◎리노베이션­낡은 건물·상가 고쳐 자산가치 높여/토지공동투자­넓은 땅 싼값에 산뒤 여러필지 나눠/도심재개발­주상 복합개발·사업기간 짧아 인기/미분양아파트 임대­초기자금부담 적고 각종 세제혜택/법원경매공장 임대­은행이자보다 높은 수익보장 장점 부동산 경기의 침체가 장기화되고 있다.어느 곳을 둘러봐도 마땅한 투자처를 찾을수 없는 것이 요즘의 시장동향이다. 이런 와중에서도 안팔리거나 낡은 건물을 다시 고쳐 자산가치를 높이는 투자자가 있다.공동투자로 넓은 땅을 산 뒤 작은 필지로 나눠 매각함으로써 갑절의 이익을 챙기기도 한다.경매물건으로 한몫 잡는 사람이 있는가 하면 미분양 아파트로 임대사업을 벌여 재산을 늘리는 경우도 있다. 부동산전문가들은 “어려울 때일수록 기회가 더 많다”며 새로운 추세에 따른 투자 유망종목을 추천하고 있다. ▷리노베이션◁ 낡은 건물이나 상가를 새롭게 뜯어 고쳐 자산가치를 높이는 재테크 방법이다.최근들어 헐값에 내놔도 팔리지 않는 집만 골라 다니는 신종 투자군단이 생겼을 정도로주택 개보수가 새로운 부동산 투자종목으로 자리잡고 있다.낡은 건물의 안팎을 적은 비용으로 고쳐 비싼 값에 팔거나 임대를 놓으면 되기 때문이다. 건물 개보수는 3년 전부터 소규모로 이루어지기 시작했다.초기에는 개발이익 보다는 건물수리의 성격이 짙었다. 그러나 지난해부터 사정이 달라졌다.부동산 시장의 침체 장기화로 건물을 완전히 헐고 새로 짓는 형태의 재개발로는 건축비 조차 건지기 힘든 상황으로 바뀌었다.리노베이션은 건물 신축시장의 여건 악화가 심화되면서 활기를 띠는 분야이다. ▷토지공동투자◁ 토지는 일정한 요건만 갖추면 자유롭게 합쳐지고 나누어진다.그러나 일반인들은 토지의 합병과 분할에 대해 잘 모른다. 토지는 모양과 위치에 따라 활용도가 다르고 값도 다르다.한 필지가 있을 때는 위치와 모양을 하나로 보기 때문에 일반적으로 활용도 및 가격도 그에 따라 평가하는 경향이다.하지만 넓은 땅을 여러 필지로 나누면 가치와 활용도는 달리 평가될 수 있다. 토지의 분할은 토지소유자가 관할 지자체에 분할신청을 해 소정의절차를 거치면 된다.그런 후에 토지대장에 분할된 토지를 기재하고 분할사유를 적은뒤 토지대장을 교부받아 분할등기 신청서를 내면 된다. 땅을 가르는데는 크고 작음에 규제가 없다.지목이 달라도 토지분할은 가능하다.한 필지에 논과 과수원이 함께 있다면 논과 과수원을 함께 분할해도 되고 논은 논대로,과수원은 과수원대로 분할 등기를 해도 된다. 서울 근교에 택지나 준농림지 등을 여럿이 돈을 모아 구입한 뒤 100∼150평 단위로 나눠가짐으로써 50% 이상 싼값으로 전원주택지를 마련하는 경우가 이같은 재테크방법에 속한다. ▷도심재개발투자◁ 도심재개발은 그동안 일반인들의 투자대상으로 적당치 않았고 투자기회도 별로 없는 편이었다.사업면적이 작아 지분거래가 잘 이루어지지 않고 대부분이 업무용 빌딩으로 개발되기 때문이다.그러나 최근에는 주거시설을 함께 짓는 복합개발이 활발해지고 사업면적도 넓어지면서 일반인들의 투자도 확대되고 있다. 도심재개발사업이 신종 재테크수단으로 각광받는 것은 개발이익이 크기 때문이다.도심재개발사업의 용적률은 평균 600%.서울시가 내년부터 주택개량재개발사업의 용적률을 평균 250% 이하로 낮춰 시행할 예정인 점에 비춰보면 2배 이상 높다.이는 도심재개발사업의 조합원에게 돌아올 이익이 주택개량재개발사업의 2배라는 의미로 보면 된다. 사업기간이 짧은 것도 장점이다.지금까지 끝난 서울 도심재개발사업의 평균 사업기간은 4년 정도로 주택개량재개발사업(5∼7년) 보다 훨씬 빠르게 이루어지고 있다. ▷법원경매공장 임대업◁ 법원경매를 통한 공장의 취득은 일부 사람들의 전유물로 여겨져 왔다.창업을 준비하거나 시세보다 싼 값에 공장을 인수하려는 실수요자들만 경매에 참가해온 것이 일반적인 현상이었다. 그러나 이제는 일반 투자자의 입장에서 재테크의 수단으로 동원되고 있다.얼핏 보기에는 법원경매에서 공장을 사들이고 임대를 하는 것이 무척 어려울 것 같지만 그렇지 않다. 공장 임대업의 가장 큰 장점은 은행이자 이상의 수익이 보장된다는 점이다.취득한 공장용지가 택지로 바뀌면 예상외의 높은 수익도 기대할 수 있다. 법원경매를통한 공장 임대업은 투자목적에 따라 지역을 선정하는 것이 바람직하다.안정적인 임대수입을 원하면 반월·시화공단 등을 눈여겨 보는 것이 좋다.향후 투자수익을 노리는 사람은 용인 안성 광주 양주 화성 등 수도권에 있는 공장들을 선택하는 것이 좋다.임대시세는 다소 차이가 있지만 보증금이 평당 15만원,월임대료가 평당 1만5천원 선이다. ▷미분양아파트 임대사업◁ 최근의 부동산 재테크수단으로 가장 확실하게 떠오른 분야이다.임대용 주택의 취득에서 보유,양도 단계에 이르기까지 각종 세제혜택이 있어 폭발적인 관심을 끌고 있다. 임대주택사업의 성패는 대상 주택의 선정에 달려있다.막상 임대사업을 시작하려는 투자자들이 가장 난감해 하는 문제이다.웬만한 지역의 미분양 아파트나 중고 주택은 1억원이 넘는 자금으로도 접근하기가 어렵다. 가장 안정적인 것은 주공의 미분양 주택을 고르는 방법이다.적은 투자자금과 큰 양도차익을 낼 수 있기 때문이다. 입주가 임박한 민영 미분양아파트도 괜찮다.특히 계약금만 내고 중도금은 입주시 모두 잔금에 합산해 내거나 계약금의 비율을 총 분양가의 10∼11%로 낮춰 초기부담을 덜어주는 주공의 미분양 아파트는 여러모로 임대사업에 유리하다.

◎주거형 오피스텔 눈여겨볼만/경기 파주·대전 둔산지역 등 유망/주변환경 등 꼼꼼히 살펴야 부동산 시장의 장기 침체속에서도 아파트와 요즘 새롭게 떠오르는 주거형 오피스텔은 여전히 관심거리이다. 최근의 주택시장은 양적인 확대에서 질적인 수준향상으로의 변화 추세가 뚜렷하다.이에 따라 첨단 설계와 고품질의 마감재를 사용한 아파트가 입주 예정자들에게 단연 인기다.특히 주거형으로 만든 오피스텔은 내부 구조 등에서 소비자의 이같은 욕구를 충족시키는데 부족함이 없다.오피스텔이 최근 아파트 대체 상품으로 자리잡고 있는 것은 바로 이 때문이다. 이런 점에서 새로운 부동산 투자처로 오피스텔에 관심을 가져볼 만하다.유망 투자지역으로는 서울 북부 외곽인 파주·문산쪽을 꼽고 싶다. 이 지역의 가장 큰 장점은 서울 북부의 새로운 중심지로 자리잡고 있는 일산 신도시의 생활편의시설을 이용할 수 있다는 것이다.한강변을 따라 자유로가 시원하게 뚫려 있고 내년부터는 서울∼문산간 경의선 복선 전철화사업도 시작될 예정이어서 몇년안에 교통여건도 무척 좋아질 전망이다. 파주시 금촌읍 일대에는 향후 발전 가능성이 높아 이미 대형 건설업체들이 대단위 아파트단지 건설 계획을 짜놓고 있다.남북관계가 무르익으면 이 곳의 발전속도는 더 빨라질 것이다. 오피스텔은 사무기능 외에 주거의 편의성을 높이고 쇼핑 레저 스포츠 등을 한 건물에서 해결토록 시설을 갖추고 있다.오피스텔이 부동산 시장의 장기 침체에 돌파구나 촉매제로서 역할을 할 지는 미지수다. 그러나 최근 일산·분당에서 분양붐을 일으킨 데 이어 정부 3청사의 입주가 예정된 대전 둔산에서도 인기를 끌고 있다.마땅한 부동산 투자처를 찾지 못하고 있는 대기성 투자자들에게는 적당한 임대수익을 보장하고 금리 이상의 가격상승도 기대해 볼만한 종목이다. 다만 같은 평형대의 아파트보다 관리비가 비싼 점,주거 전용으로 개량된 오피스텔의 적법성 논란 등에 유의해야 한다.오피스텔은 주거면적이 30%,사무용 면적이 70%라야 한다. 어쨌든 오피스텔은 입지요건 주변환경 가격 등을 충분히 검토한 뒤 투자하면 매력적인 상품임에는 틀림없다.오피스텔 투자는 기존의 틀을 깨는 새로운 부동산 투자형태로 자리잡아 가고 있다.

◎토공 등 공급토지 투자가치 높아/주거환경·고통여건 등 잘살펴야 부동산의 근본은 토지다.토지에 농작물을 가꾸면 농토가 된다.집을 지으면 주택이 되고 공장을 세우면 산업시설이 된다.쓰임새에 따라 형태와 가치가 달라지는 것이다. 정부 발표에 따르면 우리나라에는 약 3천4백만 필지의 토지가 있다.이 가운데 거래가 가능하고 실제로 땅값이 형성된 토지는 2천6백40만 필지이다.공시지가로 평가된 총금액은 1천2백17조원에 이른다고 한다.가장 비싼 곳은 평당 1억2천만원,가장 싼곳은 60원이다.땅은 생긴 모양이나 쓰임,위치에 따라 이렇게 천차만별이다. 요즘의 부동산시장을 보면 마땅한 투자처를 찾기 어렵다.상가는 대단위 아파트단지내 또는 역세권의 일부를 빼고는 투자수익을 기대하기 힘들다.오피스텔도 가격이나 위치의 차별성을 내세운 몇몇을 제외하곤 확신이 서지 않는다. 이럴 때는 한국토지공사와 같은 토지전문기관이 공급하는 땅에 관심을 가져볼만 하다.공공기관에서 공급하는 토지는 법적인 권리관계가 깨끗하다.구역별로 용도도 정해져있어 땅을 고르는데 전문지식이 필요없다.개발에 따른 아이디어만 있으면 배후지 상권 등을 쉽게 예측하고 후보지를 고를수 있다. 땅을 고를 때는 일반적으로 고려해야할 사항들이 있다.소규모 상업지를 구입할 때는 ‘구매력 있는 고객’을 생각해야 한다.고정고객은 얼마이며 유동인구는 어느 정도인지가 사업을 좌우한다.업종도 이에 따라 변할수 있다. 원룸이나 다가구 등 주택임대사업에 관심이 있으면 주고객 대상이 직장인 신혼부부 대학생인지에 따라 위치를 달리 선택해야 한다.주거환경과 교통여건도 중요한 요인이다. 토지를 살 때는 바로 이같은 요인들을 고려해 잘 조화된 곳을 골라야 한다.토지구입의 목적이나 자금조달 등 전반적인 문제를 숙지하고 좋은 땅 찾기에 나서야 시행착오를 줄이고 금전적인 손해도 예방할 수 있다.3451­1122.

◎교통여건 좋은 강남·여의도 등 유망 오피스텔에 부동산 투자자들의 관심이 집중되고 있다.한동안 부동산 투자의 주요 대상이던 상가는 공급과잉과 경기침체로 기대수익을 안겨주지 못해 퇴조하는 경향이다.이에 따라 투자처를 찾지 못하던 대기성 자금과 일반 소액 투자자들이 중심이 돼 오피스텔에서 새로운 활로를 찾고 있다. 오피스텔이 새로운 투자수단으로 각광받게 된 것은 1가구 2주택에 해당되지 않기 때문이다.또 온돌 주방 등 주거기능을 확충할 수 있게 법이 완화돼 수도권을 중심으로 아파트를 대체하는 새로운 주거수단으로 자리잡아가고 있다. 그러나 오피스텔도 입지여건이나 임대수요에 따라 수익성에 많은 차이가 난다.따라서 투자를 목적으로 구입할 때는 유의해야 할 점이 많다.우선 임대수요가 많고 교통여건이 좋아야 한다.오피스텔은 그동안 서울의 강남 마포 여의도 등이 유망지역으로 꼽혔다.요즘은 분당 일산 등 수도권 신도시가 새롭게 부상하는 것도 이들 지역이 갖고 있는 고유한 임대수요 때문이다.또 업무시설이나 인근에 대학들이 밀집돼 있고 주거환경이 쾌적해 전문직업인이나 젊은층의 수요가 많기 때문이다.지하철 역세권으로서의 장점도 한몫한다. 이와 함께 분양가 대비 임대가격이 높은 곳을 골라야 한다.임대가격이 분양가격의 60% 이상되면 투자금액이 상대적으로 작아지기 때문에 그만큼 높은 투자효율을 기대할 수 있다.분양사무실 등에서 제시하는 투자수익성은 보통 인근 오피스빌딩이나 아파트 임대가격을 기준으로 비교하기 때문에 전용면적 등에서 많은 차이가 난다.따라서 이같은 점을 하나하나 따져보고 결정해야 한다. 아파트 수요를 대체하는 수단으로서 주거기능이 강화된 오피스텔에 투자할 경우는 전용면적이나 단지규모를 특별히 고려해야 한다.오피스텔의 약점인 낮은 전용률은 실질적인 분양가를 높여 투자수익을 낮게하고 소규모 오피스텔의 경우 관리비의 부담이 더욱 높아져 임대수요자를 찾는데 어려움을 줄수 있다.3451­1122.

◎엔젤/벤처기업 키우고 투자수익 올리고/위험부담 크지만 성공땐 수백배 환수/외국기업에도 투자… 기술도입 주선도/정보교류회 등 결성… 기업성장 측면지원 『이번에 저희 회사가 주최하는 엔젤클럽 투자설명회는 국내 벤처비즈니스의 새 장을 여는 계기가 될 것입니다』 무한기술투자(주)의 이인규 사장(38)은 27일 국내에선 처음 실시하는 엔젤 투자설명회에 거는 기대가 크다. 엔젤이란 벤처비즈니스의 천국인 미국에서 벤처기업을 상대로 한 전문 개인투자가들을 일컫는 말.무한기술투자는 최근 공개모집한 52명의 엔젤들로 투자클럽을 결성했다.이번 투자설명회는 정보통신·의료및 생명공학 분야 등 5개 신생 벤처업체들의 사업및 투자조건 설명과 개별업체별 그룹상담으로 진행된다.자본이 필요한 신기술과 고수익을 쫓는 자금이 최적의 파트너를 찾는 맞선의 장인 셈이다. 『벤처회사 창업 붐은 가히 폭발적입니다.국가차원에서도 경쟁력을 높일수 있는 유일한 선택이라는 생각이 확산되고 있죠.엔젤투자클럽은 장기불황으로 투자처를 잃은 여유자금을벤처기업으로 돌려야 나라 경제가 산다는 시대적 요청과 기대를 담고 있습니다』 엔젤의 투자규모는 기관투자와는 달리 보통 1∼2억원의 소액이 기본이다.벤처회사의 창업을 전후한 초기투자가 일반적이다.그만큼 위험이 크지만 일단 투자한 벤처기업이 성공을 거두면 수백배,수천배의 수익을 보장받기도 한다.그러나 단기차익을 노린 돈놀이식의 투자방식과는 근본적으로 다르다.신기술이 시장에서 꽃을 피우는데 필요한 시간을 인내해야 하기 때문이다.엔젤이 기술에 대한 안목을 갖춰야 하는 이유도 여기에 있다. 무한기술투자는 엔젤클럽결성에서 보듯 국내 벤처비즈니스 정착을 위한 여러 「실험」들을 하고 있다.지난해 10월 27개 국내 유명 벤처기업들이 공동출자해 만든 이 회사는 6개월이라는 짧은 기간동안 32개 기업에 1백65억원을 투자했다.대부분 창업 3년이 채 안된 신생기업들로 정보통신,의료및 생명공학,반도체 장비회사들이 주류를 이룬다. 이사장은 벤처캐피털의 핵심 역할로 투자회사 육성프로그램의 개발을 든다.예컨대 무한기술투자는 미국,이스라엘 등 외국 유망기업에도 투자하면서 이를 고리로 국내업체와의 합작법인 설립을 유도하고 있다.국내업체에 첨단기술도입이나 판로개척 등의 이득을 줄수 있기 때문이다.또 투자한 벤처기업들을 통신장비,소프트웨어,반도체장비로 업종별로 나눠 각각의 교류회를 결성하기도 했다.활발한 정보교류나 합작사업추진을 통해 함께 발전하는 기틀을 마련해주자는 취지다. 이사장은 『벤처캐피털은 벤처기업만큼 창의적인 분야』라면서 『설립절차나 운영에 정부 규제와 감독 완화가 시급하다』고 지적했다.

◎5가구 매입계약서만 있으면 사업자등록 가능/“부동산 침체기 새 활로”… 1년새 투자자 400% 증가 중고주택과 미분양 아파트를 활용한 임대주택사업이 새로운 부동산 재테크 수단으로 각광받고 있다. 그동안은 일반주택으로 사업자 등록을 해야 임대사업이 가능했다.그러나 지난 4월 임대주택법 시행령이 개정됨에 따라 등록조건이 크게 완화되고 세금혜택도 많아 누구라도 5가구의 매입계약서만으로 사업자등록이 가능해졌다.이에 따라 개인투자자들도 한 번쯤 재테크 수단으로 활용해 봄직한 조건이 갖추어졌다. 최근 부동산 경기 침체로 마땅한 투자처를 찾지 못하던 일반 투자자들이 임대주택 사업에 몰리는 것도 이 때문이다.임대사업자수는 지난해 6월 전국적으로 253명에서 1년만에 1천여명으로 늘어났다. 임대주택사업은 건설주택임대사업(공공건설임대,민간건설임대)과 매입주택사업으로 나누어진다.이 가운데 일반인들이 할 수 있는 것은 매입임대사업.기혼이나 미혼,1가구 1주택 소유자,1가구 다주택 소유자 등에 관계없이 누구라도 할 수 있다. 주택규모도 제한이 없다.특히 전용면적 18평 이하의 경우 취득세와 등록세를 전액 면제받을수 있어 임대사업용으로 가장 적절하다.국민주택규모를 초과하는 전용면적 25.7평 이상의 주택으로도 임대사업을 할 수 있다.이 경우는 5년 임대후 팔 때 양도소득세 감면을 받지 못한다.임대주택사업의 가장 큰 장점이 양도세 감면임을 감안할 때 국민주택규모 이상의 평수는 적당치 않다. 이같은 사항을 종합적으로 고려할 때 임대사업용으로 가장 적합한 것은 미분양 아파트이다.특히 부산·대구·광주·대전·인천 등 지방 5대 도시,수도권의 평택·오산 등지에 남아 있는 대형 주택건설업체의 미분양 아파트를 사들여 임대사업을 벌이면 수익성이 높다는 것이 부동산 전문가들의 전망이다. 이곳의 미분양 아파트는 1∼2년 전 분양가로 공급하기 때문에 표준건축비 인상에 따른 분양가 인상과 관계가 없다.따라서 상대적으로 값이 싸고 입주도 빠른 장점을 갖추고 있다. 미분양 아파트는 올해말까지 구입하는 경우에만 특혜가 있다.연립주택과 다세대 주택도 사업계획 승인을 받아 지으면 임대사업을 할 수 있다.이 경우 20가구 미만으로 건축허가를 받아 건설한 것이면 임대사업이 안되므로 시·군·구에 곡 확인해야 한다. 또 95년 11월 이후부터 미분양된 주택은 혜택대상이 아니며 서울의 미분양 주택도 혜택에서 제외된다.다만 금융지원중 주택건설업체가 국민주택기금을 지원받고 구입자가 대출금을 승계하는 경우는 기간의 제한이 없다.

주식시장이 폭발장세를 보이고 있다. 6월 첫날인 2일 주식시장은 6일 연속 상승행진을 이어가며 연중 최고치를 또다시 경신했다.특히 대형주가 평소보다 2배 가량이나 많은 폭발적인 거래량을 보여 전체 거래량이 95년 7월14일 8천5백15만주 이후 증시 사상 두번째로 많은 8천4백89만주를 기록했다.그러나 저가주인 증권·은행주에 거래가 집중되면서 거래대금은 9천6백75억4백만원으로 연중 3위에 그쳤다. 이날 주식시장은 지난주 말에 이어 강세로 출발,한때 14포인트 이상 급등하며 770선을 돌파하기도 했으나 단기급등에 따른 경계매물이 쏟아지면서 지난주 말보다 1.62 포인트 오른 758.39로 마감했다. 한신공영의 부도에도 불구하고 주식시장은 증권·은행 등 금융주를 중심으로 안정세를 보이면서 금융주와 저가대형주가 다시 힘을 받기 시작했다.특히 외국인이 집중적으로 사들인 일부 증권주와 은행주들의 오름세가 돋보였다.후장 들어서는 유공 등 대형제조주와 경기은행 등 지방은행주로 매수세가 확산돼 대형주 주가가 지속적인 상승세를 보였다. ◎장세분석/엔화 강세… 깅기회복… 금융장세 연출/금리안정 등 영향 시중자금 대거 몰려 증권 전문가들은 최근의 주식시장이 92년 말 장기침체 끝에 대세상승 국면에 접어들었을 때와 매우 유사하다고 분석한다. 엔화강세와 금리하락,경기회복 조짐 등 기본적인 경제 여건이 크게 호전되면서 경기와 수급이라는 양대 축중에서 경기가 바닥에서 탈출했다는 전망이 우세해지고 있다.여기에 시중에 풀린 자금들이 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 상태에서 금리의 하향안정세 등이 결국 자금을 증시로 끌어들이고 있다는 것이다.또 외국인들의 선취매도 상승국면을 촉발하는 역할을 톡톡히 했다. 주로 홍콩계 외국인 투자가들은 각종 경제지표가 호전되고 엔화강세가 지속되는 등 경기회복 가능성이 포착되면서 대우중공업에 이어 증권과 은행 등 저가 대형주를 대거 사들였다. 이같은 현상은 지난 92년 8월 21일 종합주가지수가 459.07로 저점을 형성한 뒤 1차 상승과 조정,같은 해 10월의 2차 상승으로 이어지고 주도주의 추이가 중소형 개별주에서 저가대형주로 바뀌는 것과 매우 비슷하다는 것이다. 특히 고객예탁금이 3조3천억원에 육박하는 등 시중의 자금이 증시쪽으로 몰리면서 「금융장세」를 연출하고 있다.증시의 자금이 풍부해지면서 흔히 「돈 놓고 돈먹기」식으로 막강한 자금력으로 그동안 소외됐던 저가 대형주들과 금리 수혜주인 증권과 건설주 등을 위주로 대량 매매와 함께 주가 상승을 부추기고 있다. 송태승 동서증권 투자분석부장은 『금리가 안정되고 엔화 강세가 연 말까지 이어질 것으로 전망되며 특히 5월 무역수지 적자폭이 크게 개선되는 등 증시의 기조가 긍정적인 방향으로 바뀌어가고 있다』면서 『이런 상황에서 주가가 다소 조정을 받더라도 이미 바닥을 쳤다는 인식이 강하기 때문에 크게 불안해할 이유는 별로 없다고 본다』고 말했다. 대우증권 정동배 투자정보부장은 『거래량이 8천만주를 넘어서는 등 거래가 지나치게 늘고 있다』면서 『투자에 보다 신중해야할때』라고 말했다. ◎투자요령/실적에 근거한 「정석플레이」 바람직/경기관련주 주목… 우량주 분할매수 필요 증권업계에서는 주가가 지난 95년을 정점으로 하향곡선을 그은지 2년여만에 상승국면에 접어든 것으로 보고 있다.기업들의 잇단 부도와 부동산 경기의 침체 등으로 「남아도는」 자금이 주식과 채권시장으로 몰리면서 금융장세의 징후를 보이고 있다.즉 증시에 돈이 많아지면서 돈의 힘으로 주가가 올라가는 장세가 연출되고 있다.저가 대형주에 대한 매기가 폭발적으로 일면서 2일 거래량이 증시 사상 두번째를 기록했고 거래대금도 9천6백75억원을 기록했다.이와 같은 시점에 증시 전문가들은 일반투자자들의 경우 잘못하다 기관들의 꽁무니만 쫓아다니다가 「상투」를 잡을 우려도 있어 신중하면서도 장기적인 투자가 바람직하다고 조언한다. 박병문 LG증권 투자전략팀장은 『은행 등 금융주들에 매기가 몰리고 있지만 이들의 경우 높은 수익률을 내는 데에는 한계가 있을수 밖에 없다』면서 『이보다는 아직 체감경기는 호전되지 않았지만 향후 경기가 호전될 것에 대비,경기관련주에 관심을 기울일 필요가 있다』고 말했다.조선·반도체·가전·자동차 등 경기관련주의 추이를 주목하라고 덧붙였다. 송태승 동서증권 투자분석부장은 『금융장세에서 실적장세로 옮겨가는 것은 시간 문제』라면서 『우량 주식들을 주가가 조정을 거칠 때마다 분할 매수하는 전략이 필요하다』고 충고한다.즉 보유하고 있는 저가 대형주는 주가가 오를때 나눠 팔고 우량 주식은 주가가 조정을 거칠 때마다 분할 매수하는 전략이 바람직하다는 것이다. 또 구조조정을 거쳐 향후 수익구조가 개선될 가능성이 높은 기업들과 신기술·신물질을 개발,내재가치가 높은 기업들을 겨냥해야 한다고 덧붙인다. 대우증권 정동배 투자정보부장도 지난 1∼3월까지 강세를 보였던 중소형 개별종목들로부터 중심축이 이미 저가대형주로 옮겨갔다고 보고 있다.현재 각광받고 있는 저가 대형주에 뒤따라가는 매수전략보다는 기업의 실적에 근거한 「정석 플레이」를 할 때라고 조언한다. 삼성증권의 또 다른 관계자도 금융장세의 시작은 경기 관련 저가대형주와 금리인하 수혜주라고 말했다.이 관계자는 『이들은 대부분 대형주이고 절대 저가주이기 때문에 불황기에 기관투가가들이 가장 선호한다』면서 『그러나 금융장세가 본격화될수록 이들 종목군의 수익률은 떨어지고 아직까지는 경제환경이 극히 악화돼 있기 때문에 자금악화설이나 거시경제지표가 조금만 부정적인 방향으로 움직여도 경기회복에 대한 회의감이 대두,급락해버리는 경향이 있다』고 경고했다.따라서 다소 중기적인 시점에서 『재무구조가 우량하고 시장점유율이 높은 업종의 대표주에 대한 매입을 늘리는 것이 좋다』고 말했다.

증권금융의 「실권주 청약예금」이 일단 순조롭게 출발했다.가입만 하면 증권금융이 실권주 청약에 필요한 모든 사무를 대행해 줘 간편하게 실권주를 청약할 수 있는 이점이 있기도 하고 침체 증시에서는 그래도 눈여겨 볼 만한 몇 안되는 투자처이기 때문이다. 증권금융에 따르면 지난 16일부터 판매가 개시된 실권주 청약 예수금은 24일 현재 2백77계좌,30억9천7백만원을 기록하고 있다. 일별 신규 계좌 및 예수금은 ▲16일 78계좌·8억2천5백만원 ▲17일 33계좌·4억1천6백만원 ▲19일 39계좌·4억8천2백만원 ▲20일 29계좌·3억9천8백만원이다. 증권금융 관계자는 이에 대해 『현재까지 이 예금이 큰 인기를 끌고 있다고는 말할 수 없지만 쥬리원백화점과 뉴맥스·현대자동차써비스 등의 실권주 공모가 다음달 초에 예정돼 있어 이를 앞두고 가입자가 크게 늘어날 가능성이 있다』고 말했다. 실권주청약 예수금 가입자는 예수금의 90%까지 실권주 청약 증거금 납입을 위한 대출을 받을 수 있다.여기에다 예수금에 대한 이자는 1년이상 가입할 경우 연 9%이고 1년미만은 연 5%다.이는 연 금리가 5%에 불과한 공모주청약예금과 비교할 때 상당히 높은 편이다. 증권거래소에 따르면 올들어 실권주 투자를 했을 경우 평균 1.18%의 손실을 낸 것으로 나타났지만 종합주가지수가 연초대비 10% 가까이 빠진 점을 감안할때 비교적 안정적인 투자수단이라고도 볼 수 있다. 실권주는 청약기회가 보통 연간 70∼80건에 이른다.10∼20건에 불과한 공모주 보다는 기본적으로 투자기회가 많다.따라서 종목만 제대로 고르면 공모주 못지않게 높은 수익을 올릴 수 있다는 것이 전문가들의 설명이다.그래서 최근같은 침체 장속에도 이달들어 실시된 한미은행 실권주를 비롯해 대부분 실권주 청약은 보통 수십대 일의 경쟁률을 보이고 있다.또 지난달 23일 처음 실시된 케이디씨정보통신의 장외입찰 공모에는 2억여원의 공모물량(발행가 기준)에 무려 4백50억원의 여유자금이 몰려들어 과열양상을 빚기도 했다. 실제로 올들어 증시 침체에도 불구하고 실권주를 공모한 22개사중 손실을 낸 종목은 5개사 뿐이다.특히 이번 반기 영업실적에서도성장이 두드러졌던 여성의류업체인 나산실업은 7.07%의 비교적 높은 수익을 올렸다. 이밖에 침체 장속에서 고려해봄직한 주식 투자처는 역시 공모주.오는 10월부터 배정물량이 단계적으로 줄어들어 시간이 갈수록 수익률이 떨어진다고는 하지만 여전히 가장 안전한 투자수단이기 때문이다.왜냐하면 공모주의 경우 상장이후 3개월안에 주가가 공모가 이하로 떨어지면 주간사인 증권사들이 시장조성에 나서 최소한 공모가이상으로 주가를 떠받쳐야 하기 때문에 손실은 볼 수 없기 때문이다. 특히 배정물량이 40%선을 유지할 내년까지는 공모주 청약은 역시 일반 투자자들에게는 노려볼 만한 곳이다.실권주처럼 청약증거금을 전액 납부하지 않아도 돼 금전적 부담이 적고 경쟁률이 높을 경우 배정물량이 적기는 하지만 수익률이 높은 적금을 붓는다고 생각하면 더 좋은 투자처는 없을 듯하다.

바닥이 안보일 정도로 속락하던 증권시장에 제동이 걸렸다. 세금우대 혜택을 주는 한시적인 근로자 주식저축이 신설되고 오는 99년에 폐지되는 공모주청약예금을 대체할 수 있는 증권상품들이 속속 선보이고 있기 때문이다.증권전문가들은 국면전환을 앞두고 있는 지금이야말로 주식투자에 관심을 가질 적기라고 얘기한다. 오는 10월부터 시판되는 「근로자 주식저축」은 배당 및 이자소득에 대해 세금을 물리지 않고 저축액의 5% 세액공제를 해주는 금융상품이다.5%의 세액공제는 기존의 연금상품이나 저축성 보험상품처럼 소득공제를 해주는 것이 아니라 연말정산 결과 나온 세금에서 당시까지 불입한 저축액의 5%만큼 세금을 돌려받는 것이어서 절세효과가 크다. 「근로자 주식저축」은 월급여의 30% 이내에서 1인당 1천만원까지 가입할 수 있다.연봉 3천3백만원 이상인 사람이 1천만원까지 가입할 수 있다.일시납과 월납 중 형편에 맞게 선택할 수 있지만 주식투자의 속성상 매달 30만∼40만원씩 불입할 경우 주식을 매매하기가 어려워 일시납이 유리하다.주식을 사지 않고 주식저축잔고에 현금으로 놔둘 경우 그 기간에 대해서는 고객예탁금과 같은 연3%의 이자가 붙는다. 그러나 중도해약시 세액공제액만큼 추징당하고 중도에 일부 금액을 인출할 수 없다.즉 1천만원을 가입한 뒤 주식매매를 통해 2백만원의 매매차익을 얻어 저축잔고가 1천2백만원이 돼도 이중 일부를 중도에 인출하지 못한다.관리종목을 매매할 수 없고 신용이나 미수도 안된다.채권투자도 안되고 오직 주식에만 투자할 수 있다. 예탁이자율 3%와 세액공제율 5% 등 연 8%의 이자율이 보장되는 셈이다.주식투자는 투자위험이 따르는 만큼 반드시 수익을 올린다는 보장을 할 수 없지만 증권전문가들은 대형주 위주로 매매를 할 경우 은행신탁상품 이상의 이자율도 올릴 수 있다고 말한다.은행권의 장기가계저축과 근로자 주식저축간에 적합한 것을 선택하는 것은 투자자의 몫이다. 이외에 한국증권금융이 오는 16일부터 증권사 창구를 통해 발매하는 「실권주청약예금」도 눈여겨볼 만하다.실권주청약은 기업이 유상증자를 할때 구주주 및 우리사주조합원에게 실시한 청약에서 발생한 실권주식을 증권사를 통해 일반인에게 공모하는 것으로 공모가가 보통시가보다 20∼30%정도 낮고 청약자격 및 한도에 제한이 없다. 실권주 청약은 장이 상승세일때 관심을 둘 만한 투자처.물론 상반기 증시침체로 실권주를 배정받은 사람들은 「재미」를 못봤지만 향후 장세를 두고 볼때 상황은 달라질 수 있다. 이 예금은 실권주투자용으로만 제한되고 언제라도 입출금이 가능한 자유저축식이며 가입자격과 저축금액에 제한이 없다.예수금에 대한 이자율은 1년이상 가입자의 경우 연 9%,1년 미만은 연5%다.청약증거금 납입을 위한 대출이 가능한 데 실권주청약예수금 담보대출은 예수금 잔액의 90% 내에서 허용되며 대출기간은 3개월이고 대출이율은 연 10%이다. 이 저축에 가입한 투자자는 증권금융에 전화를 통해 실권주 청약을 원하는 상장기업과 주식수만 통보하면 증권금융이 청약증거금 납입,초과금환불,주식교부 등 청약과 관련된 모든 업무를 대행해 준다.

◎경협은 확대… 정치통합엔 시간 필요/경제­대만 상품·자본·인력 대륙흡인력 커질듯/정치­대만 분리의식·서구 대중견제가 걸리돌 대만의 총통선거를 계기로 중국이 벌인 무력시위는 양안간 경제교류와 협력에 어떤 영향을 미치게 될까.정치적 통합에는 앞으로 어떤 모습으로 투영돼나갈 것인가. 이같은 질문에 대해 당장 해답을 얻기란 어렵다.물론 대만을 비롯한 동남아화교세력의 자본중 일부는 보다 안전한 구미지역으로 투자처를 옮기려 할 것이다.하지만 이게 대세는 되지 못할 것이라는 게 전문가들의 대체적인 전망이다.이미 양안간에 이뤄진 2백억달러의 교역,3만여건 2백50억달러에 달하는 대만의 대중국 투자,8백10만명에 이른 지난 수년간의 인적교류등을 감안할때 이번 무력시위가 이같은 추세를 가로 막기에는 역부족하다는 얘기다.다시말해 대륙이 대만의 상품과 자본은 물론 사람까지도 빨아들이는 흡인력에는 별다른 변화가 없을 것이라는 전망이다. 양안간 긴장이 사라지고 또다시 경제협력이 활발해지면 「대만도」에 대한 중국영향력은 그만큼 커진다.대만정부가 대기업들의 대륙진출을 제한하고 중국정부가 주장하는 통신·통항·우편등 3통을 받아들이지 않는 이유에도 이러한 대륙의 흡인력에 대한 경계가 깔려있다고 한 대만기업가는 지적한다.대만의 정치실체인정­평화협정추진­조건성숙후 3통 추진등은 중국의 흡인력을 의식한 단계적 정책이다. 대만은 앞으로도 중국에 대한 견제는 게을리하지 않으면서도 경제교류와 협력을 지속할 것이다.대만의 강병곤 경제부장이 25일 양안 상선의 직접왕래,직접 하역지대 및 특별경제구역 설치,해안물품 보관센터설치의 추진과 교통·우편·무역등의 직접교류를 계획하고 있다고 밝힌 사실만으로도 이를 알 수 있다. 그러나 이러한 대만의 교류확대 움직임이 당장 정치적 화해나 통합쪽으로 발전해나갈수 있을지는 의문이다.직선 총통선거로 다시 일고 있는 대만내 반통일,독자생존기류속에 『대만의 국제(생존)공간 확립과 국가적 존엄성의 추구』를 계속할것이라는 당선자 이등휘의 발언은 쉽사리 정치적 통합쪽으로 나아가기 어려울 것임을 예고하고 있다. 대만민주주의의 진전을 계기로 미국과 유럽공동체(EU)등에서 일고 있는 「대만에 합당한 지위부여」라는 움직임도 대만의 국제사회 복귀외교를 부추기고 있다.세계무역기구(WTO)등 국제기구가입을 목표로 한 대만의 노력은 미국등 서구국가들의 「중국견제정책」과 결합돼 의외의 결과도 내놓을수도 있다. 강한 흡인력으로 2천1백만의 섬나라를 빨아들이고 있는 중국,경제교류와 협력의 진전과는 별도로 중국과 별개라는 분리의식이 높아져가는 대만,대만을 중국견제를 위한 항공모함이며 놓칠수 없는 경제파트너로 생각하는 미국,앞으로의 양안관계는 이 세 주체들이 호흡맞지 않는 삼각 경주의 주인공들처럼 뒤뚱대고 부딪치면서도 교류확대와 경제,문화통합의 길로 나아갈 것이다.하지만 정치적 통합은 좀더 시간이 필요할 것으로 보는게 타당할듯하다.〈대북·북경=이기동·이석우 특파원〉

◎150억 달러 규모 사업… 정부도 적극 지원/전경련,6국장관 초청 14일 투자포럼/현대·대우 기존 투자사업과 연계 추진 「메콩 프로젝트를 잡아라」 새로운 성장지역인 메콩강유역의 개발사업이 우리에게 확 다가섰다.메콩강유역 개발은 유엔개발계획(UNDP)이 추진중인 두만강유역개발사업과 달리 화교상권의 성장국가들이 역동적으로 추진하는 프로젝트라는 점에서 사업전망이 매우 밝다 김영삼 대통령이 고촉통(오작동) 싱가포르 수상과의 정상회담에서 이 지역개발을 적극 지원키로 합의함으로써 메콩강유역개발은 정부와 재계의 관심사로 급부상했다.정부가 아시아·유럽정상회의(ASEM)의 성과를 뒷받침하기 위한 후속조치에 착수했고,전경련은 메콩강유역 개발을 위한 국제투자포럼을 오는 14일 개최한다.재계는 이어 전경련 회장단회의를 갖고 메콩강개발사업의 지원문제도 본격 논의할 계획이다. 메콩강프로젝트는 메콩강 인접 6개국의 개발을 위해 1억3천만달러짜리 인도차이나 남부고속도로를 비롯,총 1백50억달러를 투입한다는 야심찬 계획아래 아시아개발은행(ADB)이 92년 메콩강유역 종합개발 청사진을 수립하면서 본격 추진돼 왔다. 전경련이 아시아개발은행(ADB)과 공동으로 개최하는 이번 국제포럼에서는 캄보디아 라오스 미얀마 태국 베트남 중국 등 6개국 경제장관이 참석해 메콩강을 둘러싼 인도지나반도의 전반적인 투자환경 소개와 에너지·통신·교통분야에서 추진되고 있는 1백대 프로젝트에 대한 구체적인 투자계획을 제시한다.이들 프로젝트에 대한 ADB의 재원조달 방안과 함께 6개국 경제장관이 참가하는 「메콩강유역의 효율적 개발을 위한 정책토론」도 열린다. 전경련 전대주전무는 이와 관련,『ASEM회의를 앞두고 재계에서도 오래전부터 메콩강유역 개발문제가 심도있게 논의돼왔다』며 『국제투자포럼 개최에 이어 곧 회장단회의를 소집,새로운 투자처로 떠오른 메콩강유역 개발에 대한 재계차원의 참여와 지원방안을 마련하게 될 것』이라고 말했다. 정부도 이 지역 개발사업에 적극 진출할 필요가 있다고 보고 건설·토목사업 등 대규모 사업에 민간기업이 적극 진출할 수 있도록 지원체제를강구할 방침이다.재정경제원 당국자는 『이 지역의 정보·조사활동을 강화하고 현지진출기업에 대해 수출입은행의 연불수출자금을 지원하며 기업들의 투자애로사항을 적극 해소해나갈 계획』이라며 『메콩강위원회에서 우리정부에 EDCF(경제개발협력자금) 지원을 요청해 올 경우 적극 검토할 생각』이라고 말했다. 주요 그룹들도 이 지역의 기존 투자사업과 메콩강지역 개발을 연계하는 방안을 서두르고 있다.베트남지역에 자동차 조립공장과 발전소 등 대규모 투자를 계획하고 있는 현대그룹은 캄보디아와 라오스 등에도 진출을 추진중이다.현대는 붕타우지역에 50만톤 규모의 크링커공장,통나이성 롱탄공단에 5만t규모의 강관공장을 세우고 다낭이나 나트랑지역에 선박수리공장,쾅난성 랑방지역에 3백㎿급 석탄화력발전소를 건설할 것을 추진하고 있다. 대우그룹도 이미 98년말 완공목표로 메콩강지류인 라오스의 팍세에 아시아 최대의 낙차인 수력발전소(1억9천만달러)를 건설하고 있다.대우는 BOT(사용후 기부채납·Build,Operate,Transfer)방식으로 건설해 30년간 운영,생산전력 전량을 태국으로 수출할 계획이다.이밖에 다른 그룹도 이 지역개발이 고속도로나 발전소 등 사회간접자본시설에 집중될 것으로 보고 사업성을 적극 검토하고 있다.

◎최근 GM·로열 더치 셸사 등 극비 평양방문/인프라 열악·정권 신뢰못해 투자까진 “먼길” 세계의 거대기업 중 일부는 막대한 이익을 가져다줄 것이라는 희망속에 북한에 대한 진출을 꾸준히 타진하고 있다. 로열 더치 셸사와 제너럴 모터스(GM)사 등 서방의 거대기업들은 지난 수개월 동안 여러차례에 걸쳐 자동차부품과 극동아시아산 원유정제시설의 최적지로 부상할 가능성이 있는 북한을 은밀히 방문했다. 북한을 두차례나 방문했던 GM사의 찰스 랜돌프는 『북한이 경제를 대외에 개방할때 우리를 선구자로 기억할 것이며 자동차산업과 관련,GM을 먼저 고려하게 될 것이라는 희망을 피력했다. 그러나 서방기업들의 이같은 장밋빛 희망에도 불구하고 아직까지 북한은 그리 안전하고 매력적인 투자처로 인식되지는 않고있는 것이 현실이다. 미정부가 지난 1월 미­북간 핵협정 타결 이후 40여년간 지속돼온 대북한 경제제재 완화조치를 발표하자 AT&T사가 미­북간 장거리통화 서비스를 즉각 개시하고 미네랄스 테크놀로지사가 북한산 마그네사이트 수입협상에 나서기도 했으나 북한의 전반적인 투자조건은 아직 미흡한 상태이다. 북한을 방문했던 사람들은 북한이 외국자본의 유입을 허용하려면 열악한 도로와 식량부족문제를 먼저 해결해야 한다는 지적을 하고 있으며 미네랄 테크놀로지사의 북한산 마그네사이트 수입을 중재했던 짐 영 전주한미대사관 무관은 『북한은 입장을 자주 바꾸는 매우 힘든 상대』라고 협상과정의 고충을 토로하고 있다. 또 정치적인 면에서 북한이 한국과 대립하고 있다는 점과 미국기업들이 한국기업보다 앞서 북한에 진출한다면 한­미관계에 불안정을 초래할 수 있다는 점도 북한에 대한 외국기업의 진출을 제약하는 요소로 작용하고 있다는 분석이다.

◎닛폰·다이치생명 등 한국진출 탐색/빠르면 연말부터 수조원 유입 전망/「치고 빠지기」 투자기법… 주가 춤출 가능성 「일본의 거대한 자금이 우리나라 증시에 몰려 온다」 지난 1일 외국인 투자한도 확대 시행 이후 일본의 닛폰(일본)생명·다이치(제일)생명등 자본금 1백조원이 넘는 초대형 생명보험사를 중심으로 국내 증시 진출을 탐색 중이라는 소문이 설득력을 가지면서 국내 증권업계에 비상이 걸렸다.빠르면 올 연말,늦어도 내년 하반기까지 증시 유입자금 규모가 천억대를 넘어 수 조원대가 될 지도 모른다는 예측 때문이다. 일본 자금의 국내 증시 대거 유입이 확실시 된다는 전망은 상당한 근거를 갖고 있다.국내 및 일본 증권업계 관계자들은 ▲뉴욕·홍콩 등 증시에서 이미 재미를 볼 대로 본 일본자금이 다른 투자처를 모색 중이며 ▲엔고와 고베지진 등에 따른 도쿄증시의 침체로 일본자금이 어디로든 가야 할 것으로 본다. 특히 한국을 유력한 다음 투자지역으로 꼽는 이유는 뉴욕이나 홍콩보다 상대적으로 주가가 낮고 발전 가능성이 높기 때문이다. 증시개방 첫 해인 지난 92년 이후 증권감독원에 투자등록을 한 일본계 기업은 6월 말 현재 니코신탁사·치우다생보사 등 63개 기관이며 개인투자자는 2백76명이다.또 이달 들어 일본의 B·J 등 2개 투신사가 각각 펀드설정을 신청해 왔다. 그러나 이는 어디까지나 본격적인 실전에 앞선 「입질」단계에 불과하다는 것이 일반적인 분석이다.서울에 진출한 일본계 증권사의 한 관계자는 『한·일간 이중과세 협약에는 증권분야가 명시되지 않아 일본 투자자들이 한국 증시에 투자했을 경우 시세차익의 25%를 자본이득세로 물고 나중에 본국에서 환급받아야 하는 불편이 일본자금의 유입을 막는 가장 큰 벽』이라고 말했다.그는 『그러나 자금규모가 엄청난 닛폰·다이치생명 등이 현재 일본 및 한국증권사 등을 통해 투자를 타진 중』이라며 『이들 생보사가 자본금의 0.1∼1%씩만 투자해도 1조∼2조원이 되고 다른 기관 및 개인투자자들의 직접투자 자금을 감안하면 엄청난 돈이 들어 올 수도 있다』고 전망했다. 고려증권의 유형렬 전무는 『자계좌 개설 허용 등으로 일본 자금의 유입이 쉬워져 종전보다 적극성을 띨 가능성은 충분히 있다』며 『그러나 웬만큼 재미를 본 외국자본은 「먹고 빠지는」 거품현상을 가져올 수도 있어 정보에 어두운 국내의 일반투자자들은 조심해야 한다』고 조언했다.

◎기술자 방북·직항로 개설 성사 급선무/대북설비투자 독·일보다 경제성 높아 북한이 본격적인 개혁·개방을 통해 수출능력을 개선하지 않는 한 95년의 남북한간 단순물자교역은 정체상태를 면치 못한다. 그러나 설비제공위탁가공,기술자방북,직항로개설 등이 성사될 경우 남북한간의 위탁가공교역은 크게 늘어난다.특히 남한은 북한의 정치적인 거부감에도 불구하고 위탁가공무역에 관한 한 1∼2년내에 북한의 최대교역상대국으로 떠오른다. 한국개발연구원(KDI)은 9일 내놓은 「북한의 수출추이 분석과 남북교역 전망」이라는 정책보고서(연구자 박진 박사)에서 북한은 91년이후 생산력침체에 따른 수출부진으로 심각한 외화난을 겪는 가운데 최근 증가세를 보이는 위탁가공무역에 큰 희망을 걸고 있다고 지적했다. 그러나 북한은 자본재가 낙후돼 있어 단순위탁가공무역만으로는 곧 한계에 부닥칠 것이 예상되고 외자도입이나 외국인의 직접투자에 의한 보다 고차원의 위탁가공활성화도 전망이 어두워 위탁가공무역의 지속적인 신장을 기대하기는 어렵다. 북한이 지난 92년과 93년 다른 지역에서는 적자를 보았으나 남한에 대해서는 1억9천만달러와 9천만달러의 흑자를 각각 보인 점에 비춰 남한을 더욱 중시할 것이지만 본격적인 개방·개혁을 시도하지 않는 한 내년에도 남북한간 단순물자교류가 크게 늘어나기는 힘들다. 다만 지리적 접근성,언어의 동질성,산업구조의 발전단계 등을 고려할 때 북쪽의 정치적 거부감에도 불구하고 위탁가공무역이 크게 늘어날 전망이다.한국은 독일이나 일본에 비해 대북한 위탁가공이 높은 경제성을 갖고 있기 때문이다. 박박사는 『이번에 정부가 발표한 제1단계 남북경협 추진조치로 그동안 북한내 위탁가공추진에 걸림돌로 지적돼온 기술자방북,생산설비반출문제가 해결됐다』며 『앞으로 남북한간 직항로개설이 성사된다면 위탁가공에 관한 한 남한은 1∼2년내에 북한의 최대교역상대국이 될 것』이라고 내다봤다. ◎나진·선봉지구 어떤 곳/중·러 접경… 「북개방정책 상징」 경제특구/1백% 외국인투자 허용… 각종 조세 감면/식품·전자 등 대상… “국제무역 거점화” 야심 남북경협 활성화 조치로 북한의 나진·선봉지구가 새로운 투자처로 떠오르게 됐다. ○새 투자처로 부각 나진·선봉지구는 북한이 외국기업 유치를 위해 자유경제 무역지대로 선포한 「경제특구」.91년 12월 함경북도 나진시와 선봉군 6백21㎦를 자유경제 무역지대로,청진을 자유무역항으로 지정했다.지난 해에는 중국 훈춘·경신을 육로로 잇는 원정리 일대(1백25㎦)를 추가했다. ○무비자출입 허용 개방정책의 상징이 된 이 지역에 북한은 각종 혜택을 부여하며 외국의 기업을 손짓한다.1백% 외국인 투자를 허용하고,기업소득세도 다른 지역(25%)보다 싼 14%,기타 소득세도 절반인 10%만 부과한다. 제조업 투자에는 3년간 조세를 감면하고,그 뒤 2년간은 50%만 부과한다.경제활동을 위한 지사·대리점·출장소 설치와 토지임차(50년),초청장 소지자의 무비자 출입이 허용된다. 나진·선봉은 한국과 일본,중국의 동북 3성,러시아를 연결하는 동북아 교통 요지에 위치해 있고 항만·철도 등 인프라도 그런대로 갖추고 있다. ○동북아교통 요지 북한이이 곳을 개방지구로 택한 것은 UNDP(유엔개발계획) 주도로 추진되는 두만강지역 개발계획(TRADP)에 편승하자는 측면도 있다.한편으론 이 곳이 북한의 변방으로 대외개방의 부정적 영향이 타 지역에 파급되지 않도록 하려는 고려도 작용한 것으로 보인다. 북한은 외자를 끌어들여 2010년까지 70억달러(공단개발 33억달러,인프라 37억달러)를 이 곳에 투자,동북아의 중계무역 기지 및 수출가공 지역으로 개발한다는 계획이다.북한의 「투자대상 안내서」는 유치대상으로 식품가공 의류 신발 포장재 가구 전지·전자 반도체 통신기기 등을 꼽고 있다.따라서 우리 기업의 투자를 이 곳으로 유도할 공산이 크다. 정부의 기업사무소 설치허용도 실은 북한이 지난 2월 발표한 나진·선봉지구에 대한 외국인 기업사무소 설치에 관한 규정과 관련이 있다.북한이 사무소의 상주기간을 3년,인원을 5명으로 제한하고 있고 정부 방침도 이 규정에 부합한다.이 지역에 우리 기업의 사무소 설치가 잇따를 경우 기업인 방북과 소규모 시범사업도 대부분 이 곳에서 이뤄질 전망이다.○사회기반시설 빈약 북한 내에 제한 없이 진출할 수 있는 곳도 물론 이 곳밖에 없다.그러나 아직 외국 기업의 투자는 제대로 안되고 있다.허허벌판이나 다름 없고,교통 등 기반시설이 제대로 갖춰지지 않은 탓이다. 산업연구원은 최근 「나진·선봉지구 개발전략과 남북경협」이라는 보고서에서 『나진·선봉지구 개발의 성패는 북한의 대외개방과 남북경협에 큰 영향을 줄 것』이라며 『우리 기업의 진출이 성패를 좌우한다 해도 과언이 아니다』라고 지적했다.이 곳에 진출한 외국기업이 많지 않아 남북경협의 활성화 자체가 외국 기업의 투자유인으로 작용하리라는 분석이다. 산업연구원은 특히 『중국의 개방 초기에 홍콩 등 화교자본의 투자가 대부분이었다는 사실은 남북경협에 시사하는 바가 크다』고 덧붙였다.