최근 사회적인 분위기는 평생 직장인이 아닌 평생 ‘직업인’으로 경력관리의 개념이 바뀌면서 1인 다자격증 시대에 살고 있다.취업대란을 겪는 요즘 금융권에 직업을 가진 사람이라면 금융권 자격증은 필수품으로 두 가지 이상복수 자격증을 소지해야 한다. 현재 금융권에서는 저금리와 환율인상 등의 금융 변화와선진 재테크 기법이 활성화되면서 고부가 가치를 창출하는부동산 및 금융 간접투자 상품이 봇물을 이루고 있다. 증권·은행·보험사 등 금융권에서는 주식·채권·수익증권 등 다양한 투자상품을 하나로 묶어 종합관리해 주는 ‘랩 어카운트(자산관리종합계좌)’가 대표적인 간접 투자상품으로 각광받고 있다. 랩 어카운트 상품을 거래할 수 있는 자는 ‘금융자산관리사’로 자격증 소지자만이 거래를 할 수 있도록 제한을 두고 있다.금융자산관리사란 고객의 생애 재무설계와 투자성향 및 투자규모를 분석하고 종합적인 자산운용 전략을 수립해 고객별 이러한 투자자산을 운용,관리해 주는 토털 재테크 전문가다. 금융권 종사자는 물론이고 금융권취업을 앞둔 사람이라면 필수적으로 취득해야 할 자격증으로 급부상하고 있다. 오는 11월4일 치러지는 4회 시험부터는 재정경제부 승인을얻어 자격증의 권위가 높아질 전망이다. 이밖에 금융권의 대표적인 자격증으로 투자상담사·증권분석사·선물거래상담사·외환관리사와 국제공인 금융 자격증으로 공인재무분석사(CFA) 등을 들 수 있다. 투자상담사는 증권사 창구에서 주식·채권·선물·옵션의 매매위탁을 권유하거나 투자상담을 하기 위해서는 자격증이 반드시 필요한 분야다. 증권분석사는 주식·채권 등 유가증권이나 선물·옵션 등 파생금융상품의 가치를 평가,적정가격을 산출한 뒤 기업과 투자자들에게 투자계획 등을 제공하는 증권전문가다.자격증을 취득하면 애널리스트·펀드매니저·M&A전문가 등으로 활동한다. CFA는 미국 민간단체인 투자경영분석가협회(AMIR)가 인정하는 재무전문가로 증권·투신·보험업체 등 전세계 금융기관에서 최고의 권위를 인정받는 국제공인 자격증이다. CFA 자격을 취득하고 나면 억대 연봉가로 자신의 주가를올릴 수있는 큰 메리트가 있다. 최근 부동산 금융시장에서 화두가 되고 있는 것은 ‘리츠(REITs)제도’다.금융과 부동산을 모두 다룰 수 있는 부동산 금융전문가가 인기를 한몸에 받고 있다.즉 부동산의 금융화로 인해 부동산 관련 자격증이 최근 각광받고 있다. 특히 리츠·부동산자산운용회사·부동산자문회사에서 공인중개사·감정평가사·주택관리사 자격소지 경력자 의무채용화에 따라 부동산 전문가 수요가 급증하고 있다. 문의는 금융경제연수사(02-2000-5900).홈페이지 www.fnlist.com. 전종석 금융경제연수사 대표

투신권의 간접투자상품이 ‘춘추 전국시대’를 맞고 있다. 과거 안정형·수익형 두가지 유형에서 벗어나 투자자의수요에 부응하는 다양한 ‘퓨전형’ 상품들이 잇따라 나오고 있다.투자자로서는 여러 가지 상품 가운데 취향에 맞는것을 고를 수 있어 선택의 폭이 넓어진 셈이다. 투자자산의 40∼90% 정도를 주식에 투자하고 목표수익률이 나오면 채권형으로 전환하는 펀드다. 제일투신은 기존의 성장형 주식펀드와 스팟주식 펀드를획기적으로 개선한 오토컨버전 주식투자신탁 상품을 마련했다.기존의 성장형 펀드는 수익과 관계없이 일정기간 환매수수료를 적용해 적절히 환매하지 못했다.기존의 스팟펀드는 목표수익 달성시 자동환매되나 고객이 중도에 환매할 수 없는 문제점이 있었다.반면 이 상품은 언제라도 환매가 가능하다.목표수익률 달성시 환매수수료도 없이 자동으로 머니마켓펀드(MMF)로 바꿀 수도 있다. 주식현물과 선물시장과의 가격 불균형을이용,고평가된 것을 팔고 저평가된 것을 판다.그런 다음정상적으로 회복되거나 만기시 반대매매해 수익을 노리는상품이다. 대투의 인베스트 플러스알파 펀드는 연 8∼9%의 목표수익률로 운용되고 있다.제일투신의 듀얼매칭 혼합과 교보투신의 유레카 혼합펀드 등이 있다. 종합주가지수 수익률만큼 이득을 내고싶을 때 이용할 만하다.투자자산의 대부분을 주식에 투자,종합주가지수와 비슷하게 움직이는 대형 종목을 고른다. 대투의 인베스트 인덱스펀드는 주식 등에 80% 이상 투자한다.주가지수 선물 등이 저평가되면 포트폴리오의 일정부분을 선물로 대체,종합주가지수 이상의 수익률을 노린다.한투의 인덱스 200알파주식형 펀드,LG투신운용의 인덱스펄러스 알파 등이 비슷한 상품이다. 주가 상승을 기대하고 내놓은 상품이다. SK투신운용은 주식시장 움직임에 적극적 대처하며,주식시세차익을 추구하는 OK VIP 성장주식 상품을 이달 중 시판할 예정이다.한국통신,포스코 등 업종대표주 중심으로주식에 60% 이상 투자한다.최소 3개월 이상 투자해야 환매수수료가 없다. 한투에는 목표수익률이나손실률 도달시 펀드가 자동상환되는 뉴스팟 펀드와,펀드 가입시 투자자 스스로 자동해지수익률을 지정하고 장세 흐름에 따라 수시로 지정수익률을변경할 수 있는 셀프 프리킷 펀드가 있다. 펀드매니저 대신 컴퓨터가 목표수익률과손실률,기술적 분석 등 투자를 판단한다.펀드매니저의 자의적 판단을 최소화할 수 있다는 이점이 있다. 현대투신의 ‘바이 코리아 바운더리 혼합형 투신’은 시스템에 의한 자동매매가 가능한 상품이다.주가 하락시 분할매수,주가 상승시 분할매도를 컴퓨터 시스템에 따라 한다.등락을 거듭하는 횡보장에 유리하다.주식시장이 등락을거듭할 때 효과가 크기 때문이다. 대한투신의 인베스트 디펜스 혼합펀드는 투자 기간별로최대 손실허용치나 기간별 목표수익률이 나오면 펀드를 조기 청산하거나 수수료 부담없이 환매를 허용하는 펀드다. 저금리시대에 안정성과 수익성을추구하는 상품이다.삼성투신운용은 배당 성향이 높은 주식에 60% 이하를 집중 투자해 안정적인 수익을 낼 수 배당플러스 펀드를 운용 중이다.제일투신의 실버채권 투자신탁도있다. 해외의 우량기업 주식에 투자하는 펀드도 있다. 대투증권이 이달 초부터 모집에 들어간 대한 글로벌 펀드는 이미 500억원 정도가 예약될 정도로 인기다. 박현갑기자 eagleduo@

최근 주식시장이 호전기미를 보임에 따라 은행권이 발빠르게 주식연계 신상품을 잇따라 내놓고 있다. 저금리에 지친 고객들에게 수익성을 제시하면서도 원금 보장장치를 둬 좋은 반응을 얻고 있다. 19일 금융계에 따르면 한빛은행은 ‘탄탄 플러스’ 신노후생활 연금신탁을 18일부터 시판했다.신탁자산의 10% 범위내에서 주식에 투자,수익률 제고를 노린다.주가가 떨어져 손실이 발생해도 원금은 전액 보전해 준다. 국민은행의 ‘빅맨 황금분할’ 투자상품은 주식과 예금의혼합형이다.투자금의 80%는 은행 정기예금에,20%는 투신사주식형 펀드에 넣어 주가상승시 ‘정기예금+α금리’를 챙길 수 있게 했다. 국공채 및 투자적격 회사채에 투자하되, 여기서 발생하는이자는 주식에 투자하는 ‘이익투자형 금전신탁’도 있다. 안전성과 고수익을 동시에 노린 상품으로,500억원 한정 판매한다. 주택은행은 주식투자비중을 더 늘려잡았다.지난 13일부터판매에 들어간 ‘월드컵펀드’는 신탁자산의 30%를 국내외회사 주식에 투자한다.월드컵축구 공식후원업체 선정경험이있는 우량회사로만 투자대상을 제한해 위험을 줄였다. 나머지 70%는 국공채에 투자한다.일주일만에 2,000억원 이상이팔렸다. 안미현기자 hyun@

아파트 청약열기가 달아 오르고 있다. 4일 서울거주자 청약 1순위자를 대상으로 공급한 서울시 5차 동시분양 아파트 평균경쟁률이 10.8대 1을 기록했다.일부 평형은 무려 700대 1이 넘는 경쟁률을 보였다.올해들어공급한 동시분양 아파트 가운데 가장 높은 청약경쟁률이다. 서울과 신도시에서 분양하는 주상복합 아파트에도 투자자들이 몰리고 있다.오랫동안 침체에 빠져 있던 아파트 분양시장이 다시 살아나는 분위기다.입지가 빼어난 아파트에는 시세차익을 노린 ‘묻지마 청약’현상까지 나타나고 있다. ■중소형 아파트 인기 여전 수요자들이 몰리는 아파트는 중소형 아파트.서울거주자 1순위 청약에서 705대 1의 경쟁률을 기록했던 송파구 문정동 삼성아파트도 수요층이 두터운33평형이다.강동 LG아파트 33평형도 31대 1의 높은 경쟁률을 기록했다.20평형대 아파트도 서울 1순위에서 거의 마감됐다.두산건설이 분당 신도시에서 공급하고 있는 ‘WE’VE’주상복합 아파트 청약에도 청약자가 대거 몰려 주상복합아파트 청약열기가 식지 않았음을 보여줬다.반면 아파트 공급업체의 지명도가 떨어지거나 대중 교통 여건이 떨어지는아파트는 여전히 평형에 관계없이 수요자들로부터 외면당하고 있다. ■주택경기활성화 정책 ‘약발’받아 부동산 전문가들은 최근 아파트 분양시장이 모처럼 활기를 띠는 데는 나름대로이유가 있다고 분석한다.저금리가 계속되고 마땅한 투자상품이 없는 상황에서 정부가 발표한 주택경기활성화 대책이모처럼 ‘약발’을 받고 있는 것으로 풀이한다.정부가 신규아파트 구입자에게 각종 세제 혜택을 주기로 하면서 소비자들의 구매심리를 자극했다는 설명이다.또 건설업체들이 비수기가 닥치기 전 아파트를 분양해야 한다는 절박감때문에대대적인 홍보전을 편 것도 수요자들을 청약 대열로 끌어들이는 데 큰 역할을 했다. ■거품 주의 중소형 아파트 청약경쟁률이 높은 것은 실수요자들이 대거 몰렸기 때문이다.그러나 청약자 가운데는 시세차익을 노린 가수요자들이 더 많다는 게 부동산 전문가들의이야기다. 실제로 문정동 삼성아파트나 강동 LG아파트처럼입지여건이 양호한 아파트에는 시세차익을 올릴 수 있다는판단에 가수요자들이 대거 몰렸다.강남 일대 부동산중개업소에서는 지난달부터 문정동 삼성아파트를 노린 통장 사재기도 활발했다.당첨될 경우 2,000만원 이상의 프리미엄을받을 수 있다는 소문을 퍼뜨리면서 통장 가입자들을 대거끌어 모았다.주상복합 아파트 청약도 거품이 가득 차 있다. 높은 청약률을 기록하면서 하루 아침에 청약을 마감했던 서울,분당 등의 주상복합 아파트도 미계약분이 많이 남아 있다. 류찬희기자 chani@

간접투자상품인 투신권의 스팟(Spot)펀드 인기가 치솟고 있다.주식시장의 호조로 목표수익률을 예정보다 빨리 달성,투자자들이 만기 이전에 원금과 이익금을 손에 쥐게 하는 펀드가 잇따르고 있다. 한국투자신탁은 23일 “목표수익률을 달성한 뉴풋 스팟펀드2호를 지난 18일 조기 상환한데 이어 지난 2월22일 설정한뉴풋 스팟1호펀드도 8.3%의 수익률을 달성,조기상환키로 했다”고 밝혔다.한투는 이에따라 ‘뉴풋 스팟펀드3호’ 모집을 시작했다.뉴풋 스팟펀드는 3개월안에 11%,6개월안에 8%의 목표수익률을 달성하면 자동상환되는 펀드다. 현대투신운용도 22일 목표수익률 10%를 달성한 BK뉴스파트혼합 NH2호 펀드를 상환했다.이 펀드는 지난 1월26일 종합주가지수 591.73에서 설정돼 상환하기까지 종합지수상승률 4.4%보다 5.6%포인트가 높은 수익률를 기록했다. 이에앞서 대한투자신탁증권의 ‘인베스트 스파트H-1호’도설정 75일만인 지난 19일 12.17%의 수익률을 달성해 조기상환됐다. ●스팟펀드=운용사가 미리 정한 목표수익률을 달성하면 만기에 상관없이곧바로 원금과 이익금을 투자자에게 주는 펀드. 3∼6개월의 단기로 운용되며,짧은 기간에 고수익을 추구하는 투자자에게 알맞다. 펀드의 60% 이상을 주식에 투자하는 공격적인 주식형상품이다. 박현갑기자 eagleduo@

지난 2월부터 국내 증권사에서 판매하고 있는 종합자산관리상품 ‘랩 어카운트’(Wrap Account)가 고액 투자자들에게 인기다. 이 상품의 가입한도는 개인은 5,000만원 이상,법인은 1억원 이상이다.고객의 투자성향에 신뢰성있는 투자자문이 곁들여지는 ‘맞춤형’이다.5,000만원 이상 거액의 여유자금을 5∼10년 이상 중·장기적으로 투자·관리하려는 사람들에겐 매력적이다.특히 초저금리시대를 맞아 주식시장이 다시 활기를 찾으면서 시중의 금융상품중 1년 정도를 투자해 얻는 단기 수익률은 가장 유리한 상품으로 꼽히고 있다. ◇랩 어카운트란=‘랩’이란 부엌에서 사용하는 음식을 싸는 비닐을 생각하면 이해하기 쉽다.랩으로 오이와 당근을쌀 수 있고,오이와 감자를 쌀 수도 있다.필요하거나 원하는데 따라 다양한 내용물을 포장할 수 있다.투자자산도 고객의 성향에 따라 꼭 필요한 상품이나 원하는 상품으로 포트폴리오를 구성,최대의 효과(수익률)를 얻을 수 있다는의미에서 랩 어카운트(계좌)란 말이 생겼다. 미국에서는 랩어카운트에 가입하면 그 돈으로 주식,채권,연금,부동산,은행적금까지 배분해 투자해 준다.초기단계인 우리나라에서는 주식,채권,수익증권,뮤추얼펀드를 중심으로 투자상품을 구성해 준다. ◇왜 유리한가=랩어카운트 상품의 가장 큰 장점은 개개인의 특성에 맞춰 자산의 운용모델을 설계해 주고,다각적인운용성과를 분석해 운용방법을 조정해 주는 등 과학적인투자시스템에 의해 서비스해 준다는 점이다.투자자문에는증권사마다 최정상급 금융 및 투자전문가(자산관리사)들이 참여하고 있다.이들은 설문을 통해 개인의 투자성향을 면밀히 분석,조언해 준다.자문해줄 때는 수년간 주식·채권등 투자분야의 분석데이터를 바탕으로 투자배분 상품을 추천해 준다.운용결과도 철저히 분석,상황변화에 따른 다양한 투자전략을 다시 세워준다. ◇유사 금융상품과 다른 점=랩 어카운트와 비슷한 상품으로는 은행의 ‘특정금전신탁’,보험사의 ‘종신보험’ 등이 있다.특정금전신탁은 실제 운용자가 은행이라는 점과만기가 있는 1회성 상품이란 점이 랩 어카운트와 다르다. 또 랩어카운트는 고객의 상황 변화에 따라 유동적·지속적으로 자문프로그램이 제공되지만 특정금전신탁은 그렇지않다.투자목적을 달성하기 위해 여러 상품에 자산을 분산배치해 운용하는 랩 어카운트와는 운용목표,실제 운용행위,운용의 유연성 등에서 차별화된다. ◇가입시 고려사항=증권사의 자산관리시스템을 이용,포트폴리오를 구성·관리해 주는 상품이기 때문에 증권사의 시스템과 자산운용전문인력(FT)을 잘 알아봐야 한다.얼마나다양한 배분상품을 포함하고 있으며,자신에게 꼭 맞는 것을 제대로 추천해 주는 지 눈여겨 봐야한다.2∼3개 증권사를 직접 방문,상품을 면밀히 비교하고 충분한 상담을 한뒤 가입 여부를 결정해야 한다.랩 어카운트의 목적은 급격한 재산증식보다는 안정적인 자산관리에 있다.따라서 단기투자보다는 5∼10년 또는 그 이상인 장기 투자가 바람직하다.시판중인 랩 어카운트 상품들은 예금자보호법의 보호대상이 아니며,투자원금을 까먹을 수 있는 실적배당상품이라는 점을 유념해야 한다. 육철수기자 ycs@

부동산 간접투자상품에 대한 관심이 고조되고 있다. 오는 5월 기업구조조정 펀드(CRV)가 출시되는 것을 비롯,7월부터는 부동산투자회사인 리츠(REIT's) 설립이 허용된다. 또 은행 부동산투자신탁 발행도 활기를 띠고 있다.주택저당채권(MBS),자산유동화증권(ABS)의 발행도 늘 전망이다.본격적인 간접투사 시대를 맞게 된 것이다. 리츠 출시는 부동산시장에 큰 변화를 불러일으킬 전망이다.마땅한 투자처를 잃은 소액투자자들이 몰려 들면서 부동산 시장이 활기를 띠고,부동산 관련회사들의 업무 영역도 확대될 것으로 보인다.주먹구구식부동산투자 대신 과학적인 투자기법이 자리잡고,외국 부동산 업체와 자본의 유입이라는 순기능도 기대된다.실제로 많은 외국기업들이 펀딩과 투자자문사를 설립하기 위해 바삐움직이고 있다.반면 부실 투자회사로 인한 폐해,유사 리츠에 따른 소비자 피해도 우려된다. 투자 성공요인은 돈이 되는 리츠를 고르는 일.리츠라는 이름을 달았다고 모두 투자수익이보장되는 것은 아니다. 증권시장에서 회사의 발전 가능성이크고 영업이익이 뛰어난 회사의 주식에 투자해야 높은 수익을 얻을 수 있는 것과 마찬가지다. 부동산 경기주기에 따라 가치 상승을 기대할 수 있는 ‘성장형’리츠에 투자해야 한다.다른 리츠에 비해 일시적으로저평가돼 주식가격이 월등히 싸더라도 성장가능성이 크면투자해 볼 만하다.또 단기 수익이 아닌 중·장기적인 수익을 노린다면 배당금에 무게를 둔 ‘채권형 리츠’에 묻어두는 것이 좋다. 블루칩 리츠를 고를 때는 ▲장기간에 걸친 탄탄한 성장률▲높은 수익률 ▲안정된 주가가치 등을 따져봐야 한다.부채비율이 높지 않고 안정된 대차대조표를 보여야 한다.운영수익(FFO)과 배당금을 지속적으로 지급할 수 있는 회사,시장에서 신뢰성을 얻은 리츠에 투자하는 것이 중요하다.자금유입이 원활한 회사,능력있는 경영진,지속적인 주가 상승을보이는 리츠도 우량 리츠로 통한다. 분야별 특화도 중요하다.적어도 1∼2개 전문상품 개발에노하우가 있는 리츠에 투자하는 것이 안전하다.우수한 경영진을 확보한 리츠를 고르는 일도 중요하다.이론이 아닌 부동산 개발·운영의 실무 노하우를 가진 사람들이 모여 있는리츠회사가 발전 가능성이 크다. 리츠는 일종의 뮤추얼 펀드로 공모를 통해자본금을 모아 부동산 등에 투자, 운용한 뒤 수익을 투자자(주주)에게 배당하는 회사다.개발 이익에 따른 배당과 주가상승에 따른 투자 수익도 올릴 수 있다.구조조정 펀드는 기업구조조정용 부동산 투자에만 허용된다.서류상으로만 존재하는 회사이고 한시적(5년)이다. 두 상품 모두 주식시장에 의무적으로 상장해야 한다.부동산투자신탁은 금융기관이 발행한 수익증권에 투자하는 상품. 회사채나 주식 대신 특정부동산 개발이 대상이라고 생각하면 된다. 개별 부동산 개발에 한정되고 발행에 앞서 일정한수익률을 제시한다.상장은 안된다. 주택저당채권은 주택을 담보로 발행한 일종의 채권이고,자산유동화증권은 자산관리전문회사가 위탁받은 부동산을 담보로 발행하는 채권이다. 류찬희기자 chani@. *간접투자상품 국내외업체 무더기 ‘노크’. 리츠시대 개막을앞두고 많은 업체들이 리츠시장의 문을두드리고 있다.이들은 대부분 리츠를 침체된 부동산시장의탈출구로 생각하고 있다. [준비중인 곳은] 건설업체와 은행,생명보험사,부동산신탁사들이 리츠설립을 준비 중이다. 현대건설은 아예 리츠팀을 분사시켰고 삼성물산도 주택부문에 리츠팀을 두고 있다.대림산업,LG건설,현대산업개발,SK건설도 준비하고 있다.한국토지신탁과 삼성생명,삼성에버랜드 등도 오랫동안 준비해왔다.공기업으로는 토지공사와 주택공사,자산관리공사,감정원 등이 설립을 추진 중이다. [자산운용·컨설팅사] 군소업체들은 자산운용과 투자자문시장에 관심이 많다.토지공사,한국토지신탁도 이 시장을 탐내고 있다.부동산 관련 정보제공을 전문으로 하는 부동산 114는 자회사 알투코리아를 통해 이 시장의 진입을 준비 중이다. 유니에셋이나 코리츠,한화리츠,유리츠 등 준비중인 곳만수십군데다.덩치를 키우기 위한 합병이나 제휴추진 움직임도 가시화되고 있다.이들은 대부분 자산운용업과 컨설팅업의 겸업을 염두에 두고 있다.감정평가법인과 신용평가회사등도 투자자문시장에 관심을 보이고 있다. [외국계 회사] 존스랑랏살,아더 앤더슨,국내 부동산을 많이매입한 골드만삭스, 론스타,JP모건 등도 자산운용에 관심을보이고 있다. 이들은 주로 자신들이 보유하고 있는 부동산을 활용할 것으로 보인다. 외국계 기업과 국내 토박이 기업간의 한판승부가 예고되고있다. 김성곤기자 sunggone@

저금리 기조가 이어지면서 시중 여윳돈이 부동산 시장으로유입되고 있다.1년 정기예금 이자가 6% 수준으로 떨어지자마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 상대적으로 수익률이 높은 부동산시장을 기웃거리고 있는 것이다. 특히 고수익에 안정된 상품으로 알려진 역세권 소형 아파트와 경매,리모델링을 겨냥한 투자자들이 부쩍 늘었다.주택 임대수요가 많은 곳의 자투리 땅과 낡은 주택에도 원룸 등을지어 주택 임대사업을 하려는 투자자들이 몰리고 있다. ◆신규 청약 과열 조짐=SK건설과 포스코개발이 지난 9일부터 선착순 분양하고 있는 분당 ‘파크뷰’주상복합 아파트에는 연일 1만여명의 투자자들이 몰려들고 있다.33평형과 48평형은 30분만에 청약이 마감됐다.벌써 전체 공급물량의 90% 가량 청약이 끝났다.㈜한화 건설부문이 공급한 경기도 고양시화정동 오피스텔도 청약 하루만에 절반이 팔렸다. 분양 대행사 ㈜MDM의 문주현 사장은 “여윳돈이 부동산 시장으로 유입되면서 수도권 분양시장이 다시 살아나는 것 같다”고 말했다. ◆투자설명회 열기 후끈=21세기컨설팅이 지난 7일 서울 강남 코엑스에서 개최한 투자설명회에는 소액투자자에서부터 뭉칫돈을 갖고 있는 사람들까지 대거 몰려 북새통을 이뤘다.예약좌석이 모자랄 정도였다. 세미나가 끝난 뒤에는 안정된 고수익 부동산에 투자하겠다는 투자자들의 상담이 이어졌다. 경기도 고양시에 사는 김형준씨는 “은행에 묻어둔 1억원을 굴릴 마땅한 투자상품을 찾고 있다”며 “수익률이 연 10%이상만 되는 부동산이라면 무조건 투자하겠다”고 했다.그는 “우선 해제 대상지로 거론되고 있는 고양시 그린벨트 땅을 갖고 있다”며 “이를 팔아 투자할 마땅한 상품을 소개해달라”고 요청했다. 다른 투자자는 “소형 아파트 5가구 정도를 구입,임대사업을 생각하고 있다”며 마땅한 지역을 소개해달라고 주문했다. 부동산 정보제공사인 부동산뱅크가 주최한 투자설명회장도열기가 뜨거웠다.가정주부,직장인,부동산업자들이 많았다.특히 앞으로 등장할 리츠(부동산)상품에 높은 관심을 보였다. ◆부동산 시장 과열=경매시장도 열기가 달아오르고 있다.전문 투자자뿐 아니라 초보 투자자까지 가세하고 있다.임대수익이 높을 것으로 예상되는 물건에는 10∼20여명이 달려드는 경우도 많다. 닥터옥션 황지헌 팀장은 “소액투자자들이 경매시장을 달구고 있다”며 “임대수요가 많은 역세권 소형 아파트와 다가구·다세대 주택을 선호한다”고 전했다. 저당권 거래를 전문적으로 취급하는 ㈜이코넥스 나천수(羅天洙) 대표컨설턴트는 “고수익에다 안정된 투자를 원하는사람들이 기복이 심한 주식시장과 은행을 외면하면서 부동산 시장이 조금 살아나는 것같다”고 분석했다. 서울 강남 일대 재건축 대상 아파트 가운데 사업일정이 확정된 곳은 거래가 꾸준하고 가격도 강세다.우선 해제대상 지역으로 거론되고 있는 그린벨트 땅에도 투자자들의 발길이이어지고 있다.값이 오를 만큼 올라 거래는 쉽게 이뤄지지않고 있으나 관심을 갖고 있는 투자자들이 많은 편이다. 요즘 서울 강남지역에는 노후주택을 리모델링해 임대수입을 올리는 일이 유행하고 있다.아예 오래된 단독주택을 헐고임대목적의 원룸주택을 짓는 경우도 많아졌다. 정광영(鄭珖泳) 부동산경영연구소장은 “저금리가 계속된다면 부동산 시장은 살아날 것”이라고 전망했다.그러나 “부동산 값의 폭등,폭락은 기대할 수 없는 만큼 투자에 신중을기해야 한다”고 조언했다. 류찬희기자 chani@

시중자금이 실물경제로 투입되지 못하는 부동화(浮動化)현상이 다시 심해지고 있다.이로 인해 자금시장의 악순환과 신용경색이 재연될 것으로 우려된다.2일 금융감독원에 따르면 지난 1월초 선순환 흐름을 보였던 자금시장은 2월15일을 기점으로 다시 악순환 국면으로 빠져들고 있다. ◆채권형펀드 자금유입 뚝 떨어져=2월15일 이후 시장금리가반등하면서 채권투자상품의 수신 증가세는 눈에 띄게 줄었다.시장금리 급등으로 펀드수익률이 떨어진 것이 주 원인이다. 투신사 채권형펀드의 경우 지난 1월중 8,550억원이 늘어난데 이어 시장금리 급등 이전인 2월15일까지 3조3,562억원이증가했었으나 16일부터 27일까지의 증가 규모는 2,771억원에 그쳤다. 단기로 운용하는 MMF(머니마켓펀드)도 1월중 9조7,444억원의 순증을 기록한데 이어 2월1∼15일 5조1,228억원의 증가세를 이어갔으나 16일부터 27일까지는 1조5,659억원이 빠져나갔다. ◆은행 정기예금도 급감=정기예금은 1월중 4조3,076억원이늘었었다.그러나 2월부터 급격한 감소세로 반전돼 27일까지1조2,727억원이 빠졌다.이는 2월16일 전철환(全哲煥) 한국은행 총재가 국고채 과열조짐을 경고하면서 채권시장에서 경계매물과 차익실현 매물이 쏟아졌기 때문이다.실제로 3년 만기 국고채 금리는 2월15일 5.14%에서 하루 뒤인 16일에는 5.32%로,23일에는 6.00%로 뛰었다. ◆빠진 자금 어디로?=한국은행 관계자는 “은행 정기예금은금고와 은행의 금전신탁쪽으로 간 것으로 보이고,투신권 MMF는 프라이머리 CBO발행 여파로 빠진 것 같다”고 밝혔다.콜시장으로도 일부 유입된 것으로 추정하고 있다. 금감원 관계자는 “지난 2월 투신권이 조달한 자금으로 기업어음 1조4,000억원과 회사채 2조1,000억원 가량을 매입했다”고 밝혔다.이 관계자는 그러나 “같은 달 16일부터 27일까지는 모두 4,000억원을 사들이는데 그쳤고,대신 1조2,000억원을 은행 등 금융권에 단기로 빌려준 것으로 파악돼 기업으로 자금이 제대로 공급되지 않고 있는 것으로 드러났다”고 덧붙였다. 한국은행 관계자는 “은행 정기예금의 경우,금고와 은행의금전신탁쪽으로 간 것으로 보인다”고 밝혔다. ◆신용경색 심화 우려=금감원은 금리의 급반등 현상이 지속될 경우 기업의 신용경색으로 이어질 가능성이 있다고 보고자금흐름을 예의주시하고 있다. 금감원 관계자는 “대우사태 이후 자금의 단기·부동화 현상이 심화되고 있다”면서 “올초 투신권으로 자금이 유입되는 등 자금시장의 선순환 움직임이 있었으나 다시 악순환 조짐이 보인다”면서 “기업들은 부채감축 등을 통해 시장의신뢰를 회복해야 한다”고 말했다.전문가들은 금융소비자들도 금리변동시기에는 자금운용을 보수·안정적으로 해야 한다고 지적했다. 박현갑기자 eagleduo@

부동산 간접투자시대가 눈앞으로 다가왔다. 7월 시행예정인 부동산투자신탁(리츠·REITs) 법률안이 국회 소위를 통과하는 등 탄력을 받고 있다.리츠와 유사한 기업구조조정용 부동산 펀드(뮤추얼펀드)도 5,6월쯤에는 선을보일 전망이다.정부가 기업의 구조조정을 돕기 위해 기업구조조정투자회사(CRV)법을 보완,부동산뮤추얼펀드의 설립근거를 만들기로 했기 때문이다.지난해 은행권이 출시,인기를 모았던 신탁형 부동산투자신탁도 올해 규모가 더욱 커질 전망이다. ◆진통겪는 리츠=부동산투자회사법은 계획대로라면 지난해국회를 통과했어야 했지만 아직도 계류 중이다.이 과정에서대주주의 지분 상한선(10%)에 대해 예외규정을 신설하고 현물출자를 금지하는 방향으로 내용이 바뀌었다. 이 와중에 재정경제부가 기업구조조정용 부동산뮤추얼펀드를 설립키로 했다. 리츠보다 빠른 5,6월경 출시되는데다가 각종 세제혜택까지부여돼 현행대로라면 리츠보다 투자수익이 높을 수도 있다. 리츠가 출시되기도 전에 고사위기를 맞고 있는 것이다. 따라서 관련업계에서는리츠 역시 기업의 부동산 매물을 흡수,구조조정에 도움이 줄 수 있는 만큼 세제혜택을 주어야한다고 주장하고 있다. 어떻든 리츠가 출시되면 소액으로도 부동산에 간접투자가가능해진다. 경기침체로 수익성있는 실물부동산이 줄어 들고,저금리 시대 도래로 투자처를 찾지 못한 돈이 수익이 안정적인 리츠로 유입될 가능성은 크다. 따라서 지금은 어렵지만 중장기적으로 시장전망이 밝다는점은 누구도 부인하지 않는다. ◆어디가 준비하나=‘앞으로 5년이후 시장규모 최소 5조원,최대 30조원’.경제연구소들이 리츠의 시장규모를 전망한 것이다.이를 노리고 건설업체와 생명보험사,은행,부동산신탁사들이 물밑경쟁을 벌이고 있다. 현대건설은 아예 리츠팀을 분사시킬 계획이다.삼성물산도주택부문에 리츠팀을 만들어 뒀다.현대산업개발,LG건설,SK건설,대림산업도 준비 중이다.자산관리공사,토지공사,주택공사 등 공기업도 욕심을 내고 있다. 신탁사 가운데 재무상태가 건실한 한국토지신탁도 오랫동안 자산운용회사로 자리매김할 준비를 해왔고 금전신탁형 신탁상품도 인가신청 중이다.삼성생명,삼성에버랜드 등도 준비중이다. ◆부동산뮤추얼펀드는?=리츠가 소액단위로 리츠회사에 출자하는 형태지만 부동산뮤추얼펀드는 수익증권형태로 CRV가 모집한다. 모두 수익률 게임이지만 모집 금액단위는 부동산뮤추얼펀드가 크다. 리츠의 입장에서는 강력한 경쟁상품이 생긴 셈이다. ◆지나친 수익기대는 꿈?=리츠 등 부동산간접투자상품은 부동산을 직접 사고파는 것이 아니고 부동산에 투자하는 회사나 펀드에 투자를 하는 것이다. 외국에서는 다른 금융상품에 비해 안정적인 수익이 보장된다는 의미에서 각광받고 있다. 그러나 이들 상품은 보장형이 아니다.투자손실이 발생하면자기자신이 책임을 져야 한다.철저히 자기책임아래 투자해야 한다는 얘기다. 따라서 투자하기 전에 리츠사 인적자원 등을 잘 살펴볼 필요가 있다.실력과 공신력이 있는 사람이 경영진에 포진돼야한다는 것이다.회사와 사람을 동시에 봐야만 낭패를 보지 않는다. 또 리츠 출시와 맞물려 사설리츠 등 유사리츠의 출시도 크게 늘어날 전망이다.이런 사설펀드는 피해야 한다. 특별취재반= 류찬희차장, 김성곤 전광삼기자

은행에 담보로 들어갔다가 빚을 갚지 못해 경매위기 등에처한 부동산(부동산 담보 부실채권) 거래가 새로운 부동산투자상품으로 떠오르고 있다.저당권 거래는 개인이나 외국계투자회사,제2금융권이 갖고 있는 ‘부동산 담보 부실채권’을 사서 채권을 확보한 뒤,이를 경매에 넘겨 수익을 얻는 투자기법.경매 예정 부동산의 낙찰가를 현재의 가치로 할인해사고 파는 것을 말한다. 채권자가 부동산 담보 부실채권을 회수하기 위해서는 그동안 경·공매를 통하는 것이 가장 빠른 길이었다.그러나 경·공매를 통한 채권회수는 복잡한 절차를 거쳐야 하므로 시간이 오래 걸리는 단점이 있다. ◆어떻게 거래되나=채권을 갖고 있는 기업이나 개인이 저당권을 내놓으면 투자자는 권리분석을 한 뒤 경매에 넘겼을 때의 예상 낙찰가를 따져보고 구입한다.대금을 내고 채권 양·수도계약을 하면 거래가 이뤄진다. 저당권을 산 사람은 채권을 회수하기 위해 해당 부동산을경매로 넘긴다.경락이 확정돼 배당을 받으면 모든 투자가 끝난다. 거래되는 물건은 자산관리공사가 외국계투자회사에 팔았던 물건이나 개인이 갖고 있는 채권이 대부분이다.상호신용금고 등의 채권도 거래된다.일반 금융기관이나 자산관리공사가 확보한 채권은 개인에게 직접 팔지 않는다. ◆매도자,채권확보 빠르다=저당권을 파는 쪽에서는 고질적인 부실채권을 빨리 처분할 수 있는 것이 가장 큰 매력.기업이나 개인이 채권회수를 위해 경매를 신청할 경우 보통 준비에만 2∼3개월이 걸린다.대개는 경매가 시작되어도 유찰이 거듭돼 채권회수가 늦어진다.채권을 현금으로 돌려받기 까지는 적어도 8∼9개월을 기다려야 한다. 반면 저당권 거래는 경매라는 복잡한 절차를 거치지 않고곧 바로 수요자에게 넘어간다.경매를 통해 채권을 회수할 때까지 걸리는 시간을 벌 수 있다.경매를 통한 방법보다 거의1년 앞당겨 채권을 회수할 수 있다.경매를 거쳐 회수할 수있는 채권보다 다소 수익률이 낮은 것처럼 보이지만 회수 기간이 그만큼 앞당겨져 금융비용을 줄일 수 있다. ◆투자자,수익률 높다=저당권 투자매력은 수익률이 높다는것.채권을 빨리 회수할 목적으로 팔게 되므로 경매 낙찰가를 예상,할인가격으로 내놓기 때문이다.물건을 잘 고르면 연 20∼30%의 투자수익도 기대할 수 있다. 경기도 여주군 홍천면 문장리 문장 휴게소 투자 사례.투자자는 지난해 11월 경매 진행 중인 이 부동산의 채권을 2억1,000만원에 양도받은 뒤 경매를 통해 2억6,300만원을 건졌다. 이달말 쯤이면 경매가 종료된다.2억여원을 투자,4개월만에 4,000여만원을 번 셈이다. ◆주의 사항 해당=부동산의 경매 낙찰 예정가를 정확히 꿰뚫는 것이 투자포인트.경매 낙찰가가 낮아지면 투자수익이 줄어든다.유찰이 계속되면 최고 낙찰가가 그만큼 낮아지기 때문이다. 전문중개 회사를 통하면 적절한 가격 뿐아니라 권리관계를정확히 파악할 수 있다. 활동 중인 전문 중개기관으로는 ㈜이코넥스(02-2122-3232),텐커뮤니티(02-6675-1010) 등 10여개 업체가 있다. 류찬희기자 chani@

채권이 2년만에 최고의 재테크 상품 자리를 차지했다. 25일 대신증권에 따르면 채권은 외환위기 발생 이후인 98년 70%의고수익을 내며 수위를 차지했으나,99년에는 주식시장이 사상 최대의활황 장세를 보이며 급등하는 바람에 수위자리를 내줬다가 올해에 재탈환했다. 수익률면에서 98년 만큼 고수익을 내지는 못했으나 안정적인 수익을얻었다. 5년 만기 국민주택1종의 경우 연초에 사들여 지난 22일 처분한 것을 기준으로 할 때 세후수익률은 20.62%나 됐다.지역개발채권도20.97%의 수익을 올릴 전망이다. 회사채는 거의 거래가 이뤄지지 않았기 때문에 재테크상품의 역할을하지 못했지만 수익률은 10.7%나 됐다. 지난 7월 처음 판매한 비과세국공채상품은 ‘대신불비과세 국공채’가 세후수익률 9.72%를 기록했다. 대신증권 관계자는 “지난해에는 주식시장이 활황세를 보이면서 투자자들이 증시로 몰렸으나 올들어 주식시장의 변동성이 커지면서 채권시장에 대한 관심이 다시 커지고 있다”고 말했다. 반면 주식은 재테크상품 중 최악의 수익을 기록했다.종합주가지수는연초 1,059.04에서 22일 종가는 500.60으로 52.73%나 하락했다. 코스닥지수는 이보다 훨씬 심해 266.00에서 52.67로 80% 이상 폭락했다. 거래소시장은 모든 업종이 하락했다.업종별 하락률은 ▲금융 82.97%▲의료정밀 81.09% ▲기계 69.65% ▲서비스 67.4% ▲건설 67.08% 등이다. 간접투자상품도 약세를 면하지 못했다.한국펀드평가가 지난 21일 기준 주식편입비율 70%이상인 683개 펀드의 연초대비 수익률을 조사한결과 마이너스 37.81%였다.수익률이 마이너스 50%를 넘는 상품도 수두룩한 것으로 조사됐다. 오승호기자 osh@

동방상호신용금고 불법대출 사건의 핵심인물인 정현준 한국디지탈라인(KDL) 사장이 조성한 사설펀드 가입자에 대한 검찰의 소환조사가조만간 이루어질 모양이다.정치인,공직자,언론인,연예인 등이른바 유력인사들의 ‘정 펀드’ 가입사실이 알려지면서 그들의 이름을 공개해야 한다는 여론이 높았다.그러나 검찰은 “가입 자체는 위법이 아니다”는 입장이고 펀드 가입사실을 인정하는 일부 투자자들 또한 “순수한 투자 목적일 뿐”이라고 말하고 있다.손실보전 이면약속이나대가성이 개입되지 않은 투자자들을 범죄인 취급해서는 안될 것이다.그러나 그들이 정말 떳떳할 수 있을까. 7일 막을 내린 미국 대통령 선거전에서 앨 고어 후보는 잘못된 투자로 곤욕을 치렀다.가족이 소유하고 있는 옥시덴틀 석유회사 주식이악재가 된 것이다.이 회사가 남미 콜롬비아에서 유전을 개발하려고하자 환경단체와 인디언 부족들이 고어를 비난하고 나선 때문이다.‘사회적 책임 투자 운동’이 활발한 미국에서는 환경을 오염시키거나파괴하는 기업에 투자하는 사람도 비난 받는다.앨 고어는 ‘정 펀드’ 가입자들처럼 “순수한 투자”라고 변명할 수 없었던 것이다. 사회적 책임 투자 운동은,자신이 투자하는 돈이 누구에 의해 어디에쓰이는지 감시하고 통제하는 운동이다.우리가 이자율만을 따져 무심코 은행과 투자회사 등에 맡긴 돈이 사람들의 삶을 파괴하는 데 사용되고 있는지도 모른다는 자각에서 비롯된 운동이다.1969년 미군이 캄보디아를 침략하자 이 전쟁에 사용된 무기를 제조·공급하는 기업의주식에 투자했던 투자자들이 자신의 투자행위를 재고하면서 이 운동은 시작됐다. 현재 미국,캐나다,프랑스,독일,오스트레일리아 등에서 활발히 전개되고 있는 이 운동은 크게 세가지 형태로 나뉜다.첫째는 ‘연대성 예금’으로 시중은행과 협력해 특정한 지향(기아예방,서민주택 마련,고용 촉진,환경보호 등)을 갖는 계좌나 통장을 개설해 일반 시민의 예금을 유치하고 그 수익의 일부를 이러한 지향을 갖고 활동하는 시민사회단체나 사업에 지원하는 것이다.둘째는 ‘윤리적 투자’로 투자자가 기업을 평가하고 선별해 그 기업의 주식·채권 등에 투자하는것이다.이 경우 자신이 투자하는 펀드 매니저로 하여금 일정한 기업의 주식이나 채권에 투자하거나 투자하지 말라는 조건을 붙인다.이를테면 소비자의 권익을 침해하는 기업,유해식품이나 유전자 조작식품을 생산하는 기업,노동권을 탄압하는 기업,인종·성·종교·국가에대한 차별이 있는 기업은 투자대상에서 제외된다.셋째는 ‘대안적 투자’로 대안경제 관점에서 운용되는 기업이나 각종 협동조합과 같은공동체적 기업,지역개발기금,비영리 기업 등에 투자하는 것이다. 이러한 사회적 책임 투자에 동원된 자금은 미국의 경우 전체 금융시장에 투자된 총액의 9∼10%에 이르는 것으로 집계되고 있다.지난 10년간 윤리적 투자상품의 수익률은 일반 투자상품의 평균 수익률과 거의 비슷한 것으로 조사되고 있다.사회적 책임 투자 운동,특히 윤리적투자가 활성화되면 기업에 대한 평가가 단순히 수익성만이 아니라 공익성까지 고려하게 되므로 기업의 입장에서는 원활한 자금 공급을 받기 위해 사회적으로 책임있는 기업활동을 할 수밖에 없게 된다. 이 운동의 관점에서 보면 ‘정 펀드’에 가입한 사람들은 부끄러움을 느껴야 한다.문제의 사설 펀드는 주가조작으로 많은 투자자에게피해를 주었기 때문이다.아무리 “순수한 투자”라고 강변해도 결과적으로 엄청난 불법과 비리에 이용된 펀드에 가입했다는 것은 결코떳떳할 수 없는 일이다.물론 부정·부패가 만연한 한국 사회에서 투자에 대한 책임까지 지라는 것은 현실을 무시한 이상주의자의 주장으로 비칠 수 있다.그러나 ‘동방’사건은 우리에게 자신의 투자가 이웃과 사회에 어떤 영향을 미칠지 생각하도록 한다.천주교대안경제연대 등 종교단체를 중심으로 사회적 책임 투자 운동이 한국에서도 시작돼 오는 11일 서울 프란치스코 교육관에서 창립총회가 열린다.많은이들의 관심과 참여로 이 운동이 우리 사회를 맑게 하는 힘찬 물줄기가 되길 바란다. 임영숙 논설위원실장 ysi@

소비자들의 다양해진 욕구와 건설업체의 판촉전략이 맞물리면서 부동산상품 유형이 다양해지고 있다.투자용 부동산 상품에 붙여진 용어들도 대부분 영어에서 어원을 찾아 결합시킨 것들이 많다. 홈(Home),오피스(Office),호텔(Hotel) 등 이 세 단어의 결합형태가대부분으로 오피스와 호텔이 가미된 오피스텔,홈과 오피스의 결합어인 호피스,호피스에 호텔을 결합시킨 호피스텔 등이 있다. 집과 사무실의 혼합형태인 소호(SOHO:Small Office Home Office)도같은 유형이다.소호의 개념에 호텔을 결합시킨 소호텔도 부동산 투자상품에 자주 쓰이는 말이다. 최근에는 홈과 오피스의 결합어인 호피스가 등장,자주 쓰여진다.이러한 현상은 500∼1,000평 규모의 주상복합이나,15∼25평 규모의 소형아파트를 계획하면서 주거공간의 개념에 오피스텔의 이미지를 도입한 것이다. 호피스의 본래의미는 경쟁사회에서 벗어나 컴퓨터와 통신장비의 도움으로 직장 일과 개인의 삶을 동시에 추구하는 장소를 의미한다.그러나 본래 취지와 다르게 국내에서 호피스의 개념은 주거형오피스텔과 비슷하고 소호와 같은 개념으로 사용되고 있다. 이외에도 비즈니스텔과 벤처텔,미니텔이 있다.비즈니스텔과 벤처텔은 브랜드명일뿐 전형적인 오피스텔이다.그러나 미니텔은 좀 다르다. 미니텔은 대형 사무실을 소규모로 분할한 것으로 오피스텔과는 구별된다. 오피스텔은 구분소유권의 대상이고 업무공간과 생활공간을 확보한반면 미니텔은 구분소유가 안되고 업무공간만 독립돼 있다.대신 미니텔은 필요에 따라 공간조정이 가능하지만 오피스텔은 공간변경이 불가능하다.또한 최근에는 대학가를 중심으로 다중주택이 많이 공급되고 있다.좀 생소한 용어지만 다중주택은 기숙사를 단독주택에 옮겨놓은 것으로 이해하면 된다.필수적인 생활공간은 단독으로 나머지 공간은 공동으로 생활하는 것이다. 오피스텔도 면적에 따라 다양하게 부른다.3평 미만인 쓰리피스텔(3ficetel),3∼7평 미만인 세븐피스텔(7ficetel),7평 이상의 와이드피스텔(wideficetel)로 나뉜다. 김성곤기자

주택시장의 패러다임이 바뀌고 있다. 신규 아파트 당첨과 동시에 시세차익을 얻던 시대는 지났다.주택을보는 시각이 시세차익을 노린 투자의 수단에서 벗어나 주거의 개념으로 바뀌면서 주택시장도 서서히 선진국형으로 자리잡고 있다.새로운물결이 주택시장에 조용한 지각변동을 일으키고 있다. 먼저 물량 위주의 공급시장이 다양한 상품,고급 주택 생산체제로 변했다.지역,시기에 관계없이 쏟아지던 아파트 공급이 점차 정확한 수요와 예측을 통한 공급체계로 돌아서고 있다.건설업체들도 분양성이뛰어난 인기 지역을 골라 아파트를 내놓고 있다. 아파트 공급업체들의 생존전략도 치열해졌다.한 눈에 인기를 끌 수있는 아파트를 짓는 데 안간힘을 쏟고 있다.판촉전도 가열되고 있다. 집값 오름세는 눈에 띄게 둔화됐다.대신 임대수익에 대한 관심이 높아지면서 월세 시장이 확산되고 있다. ■신규 아파트,지역성 따진다 하반기에 아파트를 공급할 업체들이 최우선을 두는 것은 분양률.마지막 승부수를 던지는만큼 결전장을 고르는 데 신중함을 보이고 있다.과거와달리 다소 사업성이 떨어지더라도 일단 수요가 몰리는 곳이라야 아파트를 분양한다. 업체들은 하반기 분양 아파트마다 뛰어난 입지를 지녔다고 자랑한다한강을 바라 볼 수 있다거나 공원을 끼고 있어 쾌적한 주거환경이 보장된다는 등의 홍보전을 펴고 있다.지하철역이 가깝고 높은 임대소득이 보장되는 곳이라는 자랑도 빼놓지 않는다.분양 초기에 기선을 잡지 못해 고질적인 미분양으로 이어지는 것을 막기 위한 전략이다.신규 아파트 공급이 소위 인기지역에만 몰리고 변두리나 지방 중소도시는 가뭄을 타는 양극화 현상도 나타나고 있다. 준농림지 개발 규제가 강화되면서 수도권 중소도시 아파트 공급이급감했다.정부가 정한 올해 주택공급 목표 50만가구는 물건너간 지오래다. ■새 상품 쏟아진다 주택업계는 요즘 하루가 다르게 새 상품을 내놓고 있다.‘성냥갑 아파트’에서 탈피한,다양한 모습의 아파트가 등장하고 있다.과거와 같은 평범한 아파트로는 수요자들의 눈을 끌 수 없다고 판단했기 때문이다. 눈에 띄는 변화는 다양한 평면 개발.업체마다 경쟁적으로 새로운 평면을 내놓고 있다.대형 건설업체들은 특화된 평면을 개발,특허를 출원할 정도다.외관도 바뀌고 있다.칙칙한 회색빛 아파트,획일적인 모습 대신 산뜻한 색채와 일반 건물에서나 볼 수 있었던 입체 설계가등장했다. 또 다른 대세는 상품별 차별화.초고속정보통신 서비스를 받을 수 있는 설비를 갖추는 것은 필수가 됐다.층별로 차별을 두는가 하면 고급스런 마감재를 쓰고 있다.이색적인 분양조건을 내세우는 마케팅도 등장하고 있다. ■소형 아파트 인기 그동안 아파트 시장은 중대형 평형이 주도했다. 그러나 올들어서는 30평형대 이하 작은 아파트가 인기다.중대형 아파트는 미분양이 많지만 소형 아파트는 그런대로 실수요자들이 몰린다. 건설업체들도 공급전략을 수정하고 있다.대형 아파트를 빼고 작은아파트를 늘리는 추세다.특히 인기를 끌었던 용인지역에서는 대형 아파트 미분양이 심각해지면서 업체들이 큰 아파트 대신 30평형대 아파트를 늘려 짓고 있다.당초 설계를 변경,중소형 아파트로 다시 분양하는 사례도 있다. ■거래부진,매매가약세 신규 아파트 뿐 아니라 기존 아파트 시장도변하고 있다. 외환위기를 맞으면서 바닥까지 추락한 아파트 값이 98년말부터 급상승,단숨에 외환위기 이전 수준을 회복하고 오히려 오름세로 전환됐다그러나 올해 들어서는 아파트 값이 제자리를 찾고 거래는 완전히 끊긴 상태다.주택시장이 혼란을 거듭하다가 깊은 침체에 빠져들었다. 값 움직임도 큰 집보다는 작은 아파트에서 감지된다.전세 물건 품귀현상이 심각해지면서 작은 평수의 아파트를 구입하려는 수요가 늘었고 임대사업을 하려는 투자자가 늘고 있기 때문이다. ■전세 강세,월세 성장 올해 주택시장의 화두는 단연 전세.지난해말부터 시작된 전세값 오름세는 하반기까지 꺾일 줄 모르고 계속되다최근들어 수그러드는 분위기다.그러나 전세물건 품귀현상은 쉽게 가시지 않고 있다.과거와 같은 집값 상승을 기대할 수 없게 된 수요자들이 전세를 선호하고 있기 때문이다.세입자들이 전세 값을 올려주고라도 그대로 눌러살겠다는 경향이 짙어 물건이 돌지 않고 있다. 월세시장이 크게 성장한 것도 새로운변화.오래동안 우리나라 주택임대시장을 이끌었던 전세추세가 월세추세로 대체되고 있다.저금리시대가 계속되면서 집주인들이 상대적으로 수익이 높은 월세를 선호하고 있기 때문으로 풀이된다.주택시장의 관행을 따르면 월세는 전세보증금 기준으로 매달 2%를 받는다.요즘같은 저금리 시대에는 월세수입이 전세의 2배 수준이다. 그러나 최근에는 월 2% 기조가 흔들리고 있다.1.5%대로 떨어지고 일부 지역에서는 1%대 월세도 나오고 있다.전세시장은 줄고 월세는 더욱 늘어날 전망이다. ■간접투자 관심 고조 굳이 투자자 이름으로 부동산을 구입하지 않더라도 투자수익을 얻는 시대가 열린다.리츠(REITs,부동산투자신탁)가대표적인 상품이다.직접 투자하는 것보다 위험성이 적고 안전하다는이점을 지닌 투자상품.시장 전망이 밝고 규모도 클 것으로 예상된다. 신탁방식의 상품이 인기를 끌었던 것에 비춰 투자회사를 통한 간접투자 상품이 등장하면 소액 투자자들로부터 큰 인기를 끌 것으로 보인다.부동산 투자 패러다임이 바뀌는 것이다. 류찬희기자 chani@

부동산 간접투자상품(REITs)을 취급할 부동산투자회사의 최저 설립자본금이 당초 1,000억원에서 500억원으로 하향 조정된다.건설교통부는 지난 7월 입법예고한 부동산투자회사법의 일부 내용을 개정,관계부처 협의와 규제개혁위원회 심의를 마치고 이달중 법제처 심사를 거쳐 정기국회에 올릴 계획이라고 3일 밝혔다. 변경안은 최저 설립자본금을 당초 1,000억원에서 500억원으로 낮췄다.공공기관의 구조조정 관련 부동산으로 한정했던 현물출자대상도대통령령이 정하는 특정 부동산을 제외한 모든 부동산으로 확대했다. 또 자산운용기준을 완화해 ▲연 수입의 70% 이상이 부동산에서 발생토록 하는 수입 구성 ▲외국인 투자를 총자산의 30% 이내로 제한 △단일 개발사업에 대한 투자를 자기자본의 10%로 제한하는 등의 각종규제조항도 없앴다. 아울러 설립후 2년내 발행주식을 상장토록 했던 상장의무기간을 없애는 대신 부동산투자회사에 대해서는 관계기관 협의를 거쳐 조기 상장이 가능토록 할 계획이다. 전광삼기자 hisam@

부동산 간접투자상품의 꽃은 뭐니 뭐니해도 리츠(부동산투자신탁·REITs)다.ABS(자산담보부증권)와 MBS(주택저당채권) 등도 있지만 이는 개인 투자자보다는 기관이 주고객이다. 반면 리츠는 소액 단위이고 상품도 다양하다.지난 7월 국민은행이첫 상품을 출시했다.계약형(금전신탁형) 리츠로 증시 상장은 안된다. 상장 가능한 회사형 리츠는 현재 건설교통부가 입법을 추진중이다. 그러나 법대로라면 이 상품은 본래 의미와는 많이 다르다.무늬만 리츠다. ◆흉내만 냈다=국민은행이 발매한 ‘빅맨 부동산투자신탁 1호’ 상품은 130억원짜리 아파트 사업이다.1인당 매입 상한은 10%,하한선은 500만원이다.기간은 1년 6개월로 아파트 분양을 통해 남는 수익금을 배분하게 된다.대략 수익률은 연간 12%선이지만 보장성은 아니다.겉으로 보기에 3년만기 회사채 수익률 7.84%(25일 기준)와 비교하면 괜찮은 수익률이다. 그러나 속내를 들여다보면 엄밀한 의미의 리츠와는 상당한 거리가있다.이 사업의 시행사는 (주)미리가본세상,시공사는 대우건설이다. 국민은행은 미리가본세상에 연리 15%로 사업비 130억원을 빌려주고수익이 많든 적든 1년 6개월내에 원리금을 받아 배당하면 끝이다. 기존의 파이낸싱 방식과 다를 게 없다.확정이자를 받기로 하고 건설사에 돈을 빌려준 격이라는 얘기다.전문성이 부족,실질적 사업관리가 불가능한 상태에서 직접 사업을 벌여 수익을 낼지 자신할 수 없기때문이다. 이같은 실정은 다른 은행들도 마찬가지다.은행들은 이에 따라 한국토지신탁 등 부동산 개발경험이 있는 업체들과 연계하는 방안을 강구중이다.자신이 직접 사업관리를 하지 못하는 상황에서 시행사나 시공사가 부도를 내거나 민원 등으로 사업이 지연되면 원리금 회수에 차질이 생기기 때문이다.전문인력 확보와 정부의 제도적인 보완책이 필요하다는 얘기다. ◆회사형 리츠 대형사 독무대 우려=건교부가 추진 중인 회사형 리츠도 자본금 1,000억원을 하한선으로 하고 단일회사의 지분이 10%를 넘지 못하도록 하고 있다.일반인 투자지분 한도는 30% 이상이다. 안전성에 무게를 두다보니 자본금을 너무 높여 잡아 진입장벽이 높다는 지적을 받고 있다.자칫하면 대형사들만의 잔치가 될 수 있다.그러다보니 전문 분야가 없는 문어발식 종합부동산 투자회사로 전락할수 있다는 지적을 피하기 어렵게 됐다. 신탁형은 개별 상품별로 발빠르게 사업을 벌이고 사업이 끝나면 대부분 청산해 이익을 배분해 주는 방식이다.이 상품 역시 은행 등이출시하는 신탁형 부동산에 투자자들을 빼앗겨 대형사들의 무대가 될우려가 있다.따라서 신탁형이나 회사형 모두 지금 시점에서는 많은문제점을 안고 있다. 제대로 된 리츠를 싹틔우기 위해서는 건교부와 금감위가 머리를 맞대야 한다는 지적이 나오는 것도 바로 이 때문이다. 김성곤기자 sunggone@

부동산 간접투자상품에 대한 투자자와 기업,금융권이 거는 기대와 달리 정책은 시장을 따라가지 못하고 있다는 지적이 많다.투자자는 수익성이 좋은 상품이 생긴다는 점에서 이를 반기고 기업은 보유 부동산이나 준비 중인 사업을 리츠(부동산투자신탁·REITs)를 통해 개발하거나 투자비를 조달할 수 있다.또 신탁계정의 실적 감소로 어려움을 겪는 은행도 부동산투자신탁을 통해 실적과 수익을 높일 수 있을것으로 기대된다.그러나 부동산간접투자 상품이 기능을 제대로 발휘하려면 부처간 정책협조와 법적·제도적 장치가 빨리 마련돼야 할 것으로 지적되고 있다. ◆장밋빛 시장전망 간접투자 상품 시장 규모는 삼성경제연구소가 최소 5∼6조원,최대 30조원으로 추산하고 있다.건설산업연구원은 1∼2년내 6조원,5∼6년안에 90조∼460조원까지 이를 것으로 내다봤다.미국의 지난해 말 기준 간접부동산투자시장 규모는 1,400억달러(약 154조원)였다. 지난 7월 계약형(신탁형) 리츠 ‘빅맨 부동산투자신탁 1호’를 출시한 국민은행이 연말까지 3,000억원 가량의 새 상품을 내놓는 것을 비롯,은행권을 중심으로 올해 안에 1조원 시장이 형성될 전망이다. ◆시장 못따라 가는 정책 부동산간접투자상품에 대한 시장의 기대와달리 법제화나 여건조성 등 정부부처의 노력은 이를 따라가지 못하고있다. 부동산간접투자상품 관련 업무는 재정경제부와 건교부,금융감독위원회 등 3개 부처에 걸쳐 있다.재경부는 신탁업법 등 법정 주무부처,금감위는 개별상품의 인가·감시·감독업무 등 실질 업무를 맡는다.건교부는 회사형 리츠의 도입을 위해 부동산투자회사법 제정을 추진하고 있다. 이 상품은 부동산 개발이기 때문에 건교부와,금융상품이라는 점에서는 금감위와 각각 밀접하다.문제는 두 기관이 이 상품에 대해 완벽하지 못하다는 것.건교부는 금융부문에서,금감위는 부동산 부문에서 각각 전문성이 떨어지기 때문이다. 따라서 부동산투자회사법이나 부동산투신 운용의 도입,신탁형 부동산투자신탁의 인가때 두 기관의 긴밀한 협조가 필요하지만 현실은 그렇지 못하다.금감위가 부동산투신 운용의 도입을,건교부는 부동산투자회사법과별개로 부동산투자신탁업법(가칭)의 제정을 추진하고 있지만 긴밀한 협조는 커녕 부처이기주의마저 엿보인다. 일례로 현재 은행의 신탁형 리츠는 신탁업법에 따른 것이지만 같은법에 근거,신탁업 허가를 받은 부동산신탁사들은 아직 상품인가를 받지 못하고 있다.물론 일부 신탁사의 부실이라는 문제는 있지만 부동산신탁사업 전문인 부동산신탁사들이 시장에 집입하지 못하고 있는것이다. 건교부의 부동산신탁업법이 제정되면 이런 문제는 풀리겠지만 같은부동산 신탁업무를 각각의 법률에서 규정하게 된다.전문가들은 신탁업법에서 부동산을 떼어 내 부동산신탁회사법에서 다루도록 하든지아니면 신탁업법을 보완하든지 두 기관간 협의가 필요하다고 지적했다. 부동산과 금융이라는 상이한 부문이 결합하면서 파생되는 문제는 시장에도 고스란히 전달된다.부동산관련 ABS나 펀드 발행때 평가기관은신용평가기관이나 부동산 평가 전문성이 부족해 다시 감정평가사의손을 거치고 있다.펀드 운용이나 수익구조 등을 평가하고 감시·감독하려면 발행기관·당국 모두부동산과 금융 분야에 전문성이 있어야하는데 이중 한쪽에만 치중돼 있기 때문이다.건교부와 금감위의 긴밀한 협조가 있어야만 이런 문제를 풀 수 있다. 김성곤기자 sunggone@

부동산 간접투자 시대가 열리고 있다. 건설교통부가 부동산 뮤추얼펀드라고 할수 있는 리츠(부동산투자신탁·REITs)의 도입을 위해 ‘부동산투자회사법’의 제정을 서두르고 있고 금융감독원 역시 은행에 부동산투자신탁상품의 발매를 허용한데 이어 부동산투신 운용의 도입을 추진하고 있다. 특히 지난달 24일 출시된 국민은행의 ‘빅맨부동산투자신탁 1호’는 발매 시작 2분여만에 모두 팔려나갈 정도로 일반인들의 관심도 대단하다. 그러나 이미 발매가 됐거나 현재 준비 중인 부동산간접투자상품의 경우 본래 의미의 부동산 간접투자와는 아직 거리가 있다.무늬만 간접투자상품인 경우도 있고,회사형 리츠는안전성을 너무 중시해 대형업체의 독식우려도 있다.관련 세제의 손질이 필요하지만 손도 못대고 있다.부동산 간접투자시대를 맞아 이들상품의 필요성과 문제점 등을 4회에 걸쳐 게재한다. ◆상품 출시 줄 잇는다=최근 삼성경제연구소는 부동산간접투자상품시장이 5∼6년내 30조원대로 커질 것으로 전망했다.이 시장을 두고대형 건설사와 생명보험사,은행권,부동산신탁사 등이 선점경쟁을 벌이고 있다. 현대건설과 현대산업개발,삼성생명,한국토지공사,에버랜드 등은 별도법인이나 사내에 테스크포스팀을 구성하는 등 부동산투자회사법에따른 리츠설립을 추진 중이다.출시시기는 내년초가 될 전망이다. 올 가을쯤엔 금융권의 관련 상품이 대거 출시된다.국민은행에 이어한빛,조흥,한미,하나 등 금융권도 신탁업법에 따른 부동산투자신탁상품을 준비하고 있기 때문이다. 또 금감원이 부동산투신운용사를 연내에 허용한다는 방침이어서 빠르면 올 연말 증권투신과같은 부동산투자신탁도 등장할 전망이다. 이밖에 부동산간접투자시장 진입을 노려온 부동산 114,코리츠 닷컴,릿코투자운용 등 민간 부동산개발회사도 이 시장에 끼어들 것으로 보인다. ◆무엇이 달라지나=투자자는 금융상품 외에 부동산을 대상으로 하는새로운 상품에 투자할 수 있어 선택의 폭이 넓어진다.배당률(12% 안팎)도 요즘과 같은 장세에서는 금융상품보다 나을 전망이다.부동산투자자들 입장에서는 구입후 가격폭락이나 악덕중개업자들의 사기분양등직접 투자에 따른 위험도 줄일 수 있다. 부동산 간접투자상품이 투자자에게만 좋은 것은 아니다.금융위기 이후 부실 채권을 안은채 어려움을 겪고 있는 금융기관과 자산관리공사 등은 이들 채권을 헐값에 팔지 않고 개발을 통해 제값을 받고 팔수있다. 특히 최근 어려움을 겪고 있는 건설업계는 리츠나 ABS(자산담보부증권) 등 간접투자상품의 혜택을 톡톡히 볼수 있을 것으로 전망된다. 빅맨부동산투자신탁 1호에서 보듯이 대우는 150가구 규모의 서울 문정동 재건축 사업의 사업비를 부동산투자신탁(130억원)으로 쉽게 해결했다. 정부의 재정이 고갈돼 SOC(사회간접자본)시설 투자비 증액 등 지원여력이 없는 상황에서 이같은 간접투자상품의 활성화는 건설업계를도울 수 있는 가장 확실한 대안이라는 지적이다. 김성곤기자 sunggone@. *부동산 간접투자 주의할 점. 부동산간접투자상품이 신상품으로 각광을 받고 있지만 환상은 금물이라고 전문가들은 조언하고 있다. 투자시 반드시 알아둬야 할 것은 원금보전이나 적정이자율이 확정되는 예금이나적금과 달리 보장성이 없다는 점이다. 예상 가능한 수익률이 제시되지만 대상사업의 내용에 따라 적자를볼 수도 있고 심한 경우 반토막이 날 수도 있다.수익증권과 같은 이치로 부동산간접투자상품에 대한 투자는 본인의 책임이다. 따라서 투자 시에는 사업내용을 자세히 들여다 볼 필요가 있다.내년 중 출시예정인 부동산투자회사법에 근거한 회사형 리츠는 컨설팅사등으로부터 자문을 받도록 하고 이를 공시토록 하고 있다.이들 공시를 잘 살펴보고 최근에 나온 금전신탁형 부동산신탁의 경우는 컨설팅사 등에 자문을 받는 것도 좋다. 부동산 114 이상영 사장은 “최근에 출시되고 있는 금전신탁형 부동산투자신탁은 완전한 형태의 간접투자상품이라고는 볼수 없다”며 “투자시에는 사업대상 부동산의 투자가치를 잘 따져보는 것은 물론 경쟁상품인 수익증권이나 은행금리 등과 비교해 투자하는 것이 좋다”고 말했다. 김성곤기자

국민은행은 국내 첫 부동산 간접투자상품인 ‘빅맨부동산투자신탁’을 오는 24일부터 일반에 판매한다고 18일 밝혔다. 이 상품은 자금의 70% 이상을 부동산 관련 자산에 투자하며 신탁기간은 1년 6개월,최저가입금액은 500만원이다.이로써 일반인들도 소액으로 부동산에대한 투자가 가능하게 됐다. 국민은행 관계자는 “예금보다는 높은 수익을 기대할 수 있으며 주식보다안정적인 상품이 될 것”이라고 전망했다. 국민은행이 처음으로 설정하는 펀드는 약 130억원 규모로 송파구 문정동의재개발 아파트 등에 투자하게 된다. 국민은행의 이번 부동산신탁상품은 계약형으로 건설교통부가 법제화를 서두르고 있는 회사형 부동산신탁상품과는 달리 신탁업법의 적용을 받으며 펀드의 상장이 불가능하다. 안미현기자