행정자치부가 3일 발표한 재산세 과세기준 개편안은 천정부지로 치솟는 서울 강남지역 아파트 가격을 잡겠다는 의지로 풀이된다.‘10.29 부동산안정화대책’과 맥을 같이 한다. 부동산 투기수요를 잠재우기 위해서는 양도소득·취득·등록세 등 거래세뿐만 아니라,재산·종합토지세 등 보유세 강화가 동반돼야 하기 때문이다. 하지만 재산세 부과기준 권고안에 대한 지방자치단체의 수용 여부,1가구 1주택 소유자 등 실수요자들의 반발 등은 풀어야 할 숙제다. ●‘재산세 역전현상’ 차단 재산세 부과를 위한 가·감산율 적용기준을 현행 면적에서 국세청 기준시가를 근거로 한 ㎡당 가격으로 전환했다. 즉,아파트 가격은 비싸지만 평수가 작은 강남의 아파트가 평수가 크지만 가격이 싼 강북의 아파트보다 세금을 덜 내는 ‘재산세 역전현상’을 차단하겠다는 뜻이다. 특히 아파트에 대한 재산세 중과 조치는 지난 10월 1가구 다주택 보유자에게 양도세를 최고 82.5%까지 중과하고,지난달 국세청 기준시가를 대폭 상향 조정한 정부가 부동산 투기수요를 억제하겠다는 방침을 거듭 확인한 것으로 해석된다. 이에 따라 아파트 등 전국 공동주택 697만채의 재산세는 ▲0∼30% 감소 183만채(26.3%) ▲0∼30% 증가 358만채(51.4%) ▲30∼50% 증가 88만채(12.6%) ▲50∼100% 증가 45만채(6.4%) ▲100% 이상 증가 23만채(3.3%) 등으로 전망된다. 특히 100% 이상 인상 지역은 서울 20만채(강남 15만채),수도권 3만채 등으로 최근 아파트 가격상승을 주도한 지역에 밀집돼 있다. 내년도 재산세 부과총액은 올해(9336억원)보다 10.8%포인트 증가한 1조 348억원으로 추산된다. 하지만 재산세가 대폭 오른 서울 강남지역 등의 주민 반발도 예상된다.재산세 중과 조치가 1가구 1주택 소유자 등 실수요자에게는 별도의 감면 혜택이 없는 만큼 고스란히 부담으로 작용하기 때문이다. ●효과는 미지수 또 고가의 아파트는 가격에 비해 재산세 비중이 미미해 부동산 가격안정에 대한 상징적인 의미만 있을 뿐,실질적인 효과는 기대하기 힘들다는 지적도 나오고 있다.다시 말해 아파트 실수요자의 부담은 대폭 늘어나는 반면,투기수요자의 욕구는잠재우지 못하는 최악의 상황도 가정할 수 있다. 아울러 재산세는 지방세이기 때문에 과표에 대한 결정·고시권은 해당 지자체장에 있는 만큼 주민 여론을 앞세워 행자부의 이번 권고안을 받아들이지 않는 지자체가 나올 가능성도 배제할 수 없다. 정부 관계자도 “재산세 등 지방세 인상으로 부동산 투기를 잡겠다는 것은 현실성이 떨어지는 측면이 있다.”면서 “이번 조치는 양도소득세 중과 등 부동산 안정대책과 맞물린 형평성 차원에서 나온 것”이라고 인정했다. 장세훈기자 shjang@

서울 종로구 평동 164일대 등 12곳 257만 4000평이 2차 뉴타운 지역으로 선정됐다.성북구 하월곡동 88일대 등 5곳은 균형발전촉진지구로 지정됐다.뉴타운 개발에는 1조 4000억원,균형발전촉진지구 개발에는 1조원이 각각 투입된다. 서울 14개 자치구에는 특수목적고나 자립형 사립고 15곳이 설립된다.서울시는 이같은 내용의 ‘뉴타운·균형발전촉진지구 지정 및 개발계획’을 18일 발표했다. ▶관련기사 3면 2차 뉴타운지구는 19일부터,균형발전촉진지구는 다음달 중 각각 토지거래허가구역으로 지정된다.서울시는 이들 지역의 부동산 가격이 전국 평균보다 30% 이상 오를 경우 정부에 투기지역 지정을 건의,부동산 투기를 사전에 차단할 계획이다. 2차 뉴타운 사업지역은 내년 1월부터 해당 자치구가 개발계획 용역사를 선정하면 4월쯤 개발기본구상이 윤곽을 드러내고,지역주민 의견 수렴 등을 통해 9월쯤 개발기본계획을 확정하게 된다. 서울시는 이 가운데 이해관계자간 의견 조정,주민의 추진 의지 등을 따져 ‘우선사업 시행지구’ 5곳 이상을 선정,내년 말부터 곧바로 사업에 착수할 예정이다.사업방식은 우선 주택재개발사업 등 민간개발로 추진하지만 사정에 따라 공영개발이 가능한 도시개발 방식도 도입할 계획이다. 내년 상반기에는 이번에 탈락한 5곳을 포함,3차 뉴타운 후보지 신청을 받아 추가로 지정하는 등 2012년까지 25곳 안팎의 뉴타운을 조성할 방침이다. 서울시는 뉴타운 사업 성공의 관건을 교육문제로 보고 이미 특목고가 있는 종로·중·서대문·광진·성북·도봉·강서·강동구와 강남·서초·송파구 등 강남권을 제외한 14개 구에 특목고나 자립형 사립고 15개교 이상을 유치하기로 했다. 균형발전촉진지구로는 성매매밀집지역인 ▲성북구 하월곡동과 강북구 미아동(미아 지역중심) ▲동대문구 용두동(청량리 부도심)과 ▲서대문구 홍제동 ▲마포구 합정동 ▲구로구 가리봉동 등 5곳을 선정했다.서울시는 이들 지역에 각각 500억원씩을 투입해 도시기반시설 등을 지원하는 등 내년 12월 이후부터 본격 개발에 들어간다. 특히 미아동과 하월곡동 일대 ‘미아지역중심’ 380만평을 시범지구로 선정해 생활권 내에서 직장,주거,교육,상업,생활편의를 모두 해결할 수 있는 ‘자족형 복합도시’로 만들 계획이다. 류길상기자 ukelvin@

온 나라가 집값 때문에 떠들썩하다.하루가 다르게 치솟기만 한 강남의 부동산 값을 잡느냐,못 잡느냐가 북한 핵문제에 못지않은 참여정부의 국정 과제로 떠오른 느낌이다. 북한 핵문제는 대외 요인,특히 미국 중국 일본 러시아 등 한반도를 둘러싼 강대국들의 대외정책이 큰 영향을 끼친다.아직 유동적이기는 하지만 중국의 중재를 지렛대 삼은 6자회담을 통해 실마리가 풀릴 것이란 기대감을 주고 있다. 강남의 집값 폭등은 어떤가.각자의 이해관계나 성향에 따라 해법이 판이하다.해법을 둘러싸고 ‘사회주의’ 운운하는 색깔론까지 들먹여지고 있다.민심의 한 바로미터인 네티즌들은 정부의 ‘9·27 부동산대책’ 발표 직후부터 김진표 경제부총리의 퇴진을 요구하고 있다.증권가에는 강남에 거주하는 고위관리들의 리스트가 나돌기도 했다.“강남에 집 두채 이상 갖고 있는 관리들이 집 팔 시간을 벌기 위해 솜방망이 대책을 세운 것 아니냐?”는 볼멘소리가 터져 나왔다.반면 정치권 일각에서는 부동산 보유세 강화에 반대하고 나서는 등 여간 혼란스럽지 않다.손에 잡히는 것이 없어 묵은 부동산전문 월간지의 시세표를 다시 펴봤다.지금의 강남 집값은 불과 2∼3년전과 견줄 수도 없을 만큼 치솟았다.올라도 너무 올랐다.투기의 ‘온상’역할을 한 재건축아파트는 5배가량 오른 곳이 수두룩하다. 주부들이 강남의 아파트를 ‘잘 디자인된 금융상품’쯤으로 여기는 것이 어쩌면 당연한 것인지도 모른다.종목을 잘못 선택하면 깡통계좌를 피할 수 없는 주식투자보다 안전하면서,언제든지 팔 수 있어 환금성까지 갖췄으니 말이다. 강남의 아파트가 삼성전자 주식을 무색케 하는 ‘우량주’가 돼버렸으니 투기심리가 불길처럼 번진 것은 너무도 당연한 일이 아닌가. 부동산 문제의 뿌리를 캐 보면 역대정권의 냉·온탕식 대책이 남긴 유산임을 쉽게 알 수 있다.김영삼 정부는 “부동산 가진 사람들이 고통을 느끼게 해주겠다.”고 큰소리 쳤지만 실효를 거두지 못했다.뒤를 이은 김대중 정부는 ‘IMF 위기’ 탈출을 위해 경기 부양책을 썼다.부동산 투기를 진화하기 위해 물을 뿌리다 느닷없이 부채질을 한 격이다. 이를 넘겨받은 참여정부의 김진표 경제팀도 서툴렀다.최근까지 무려 27차례나 대책을 내놓았지만 번번이 시장에서 판정패당한 셈이다.‘투기꾼 훈련대책’이란 비판을 받기도 했다. 물론 희망이 전혀 없는 것은 아니다.투기판을 앞장서 이끈 재건축 아파트의 가격 거품이 급격히 걷히고 있는 것은 매우 시사적이다.산이 높았던 만큼 부동산 가격하락의 골도 깊을 경우 빚을 내 집 산 사람들의 가계파산이 걱정될 정도다. 문제는 그나마 방향을 잘 잡은 ‘9·27대책’을 흔들림없이 실천하겠다는 정부의 강력한 의지다.특히 투기를 차단할 수 있는 ‘정보 인프라’를 서둘러 갖추는 것이 집을 여러채 가진 사람들을 실질적으로 압박하는 요체라고 본다.먼저 주택거래신고제를 통해 실거래가도 노출시킬 수 있도록 해야 한다. 다음으로 누가 부동산을 얼마나 갖고 있는지 한눈에 알 수 있게 해야 한다. 부동산 대책을 놓고 벌이는 실속없는 약발논쟁이나,소나기식 대책보다는 투기꾼을 분명하게 가려낼 수 있는 제도부터 정착시켜야 한다.부동산 종합전산망 구축과 주택거래신고제의 실질적인 시행이 마지막 해법이 됐으면 한다. 조 명 환 산업부장

정부가 세금 중과(重課) 대상인 1가구 다주택자의 범주에 소규모 임대사업자를 포함시킬 것인지를 두고 고민에 빠졌다.예외로 인정해 주자니 투기꾼들의 세금회피 수단으로 악용될 소지가 있고,예외없이 중과하자니 실제 영세 임대사업자의 피해가 우려된다.정부는 임대사업자 등록요건도 강화할 방침이어서 8만명에 이르는 소규모 임대사업자들의 반발을 사고 있다. 4일 재정경제부와 건설교통부에 따르면 정부는 2005년부터 1가구 다주택자의 양도소득세와 보유세(재산세·토지세)를 중과하되,‘5채 이상의 집을 10년 이상 임대하는’ 장기 임대사업자에 대해서는 예외로 인정해 주기로 했다.그러나 현행 임대주택법은 ‘2채 이상의 집을 3년만 임대하면’ 임대사업자로 등록할 수 있도록 돼있다.지난 1999년 주택공급 활성화를 위해 등록요건을 완화한 것이다.이에 따라 취득·등록세와 재산세,양도소득세 등 각종 세제감면 혜택도 주고 있다. 따라서 현행 규정과 앞으로 도입될 신규 예외규정 사이의 사각지대,즉 ‘4채 이하,10년 이하’의 소규모 임대사업자는졸지에 진퇴양난에 빠졌다.세제혜택을 계속 받으려면 임대주택수와 임대기간을 늘려야 하고,그러지 않으면 임대사업을 그만두든지 무거운 세금을 물어야 하는 것이다.국세청 통계에 따르면 4채 이하 임대사업자는 7만 9000여명이다.이들은 “정부가 등록요건을 완화해 임대사업을 장려할 때는 언제고,이제 와서 중과세한다는 게 말이 되느냐.”며 반발하고 있다. 이에 대해 재경부측은 예외규정을 완화할 경우 임대사업자로 위장한 투기꾼들을 걸러내기가 쉽지 않다고 해명했다.실제 여러 채의 집을 굴리는 투기꾼들이 현행법을 악용해 임대사업자로 둔갑한 사례는 적지 않다.재경부는 그러나 10·29 부동산대책 발표 이전에 임대를 개시한 기존 사업자는 예외로 하는 등 보완책을 강구하고 있다.김영룡(金榮龍) 세제실장은 “투기꾼들의 악용 소지를 차단하되 실질 임대사업자의 피해가 최소화되도록 세부법안을 검토중”이라고 밝혔다.건교부는 내년부터 신규 임대사업자 등록요건을 2채 이상에서 5채 이상으로 다시 강화하기로 해 일관성 없는 정책의 단면을 보여주었다. 안미현기자 hyun@

‘10·29 부동산 종합대책’ 중 금융분야는 이미 예견됐던 틀에서 크게 벗어나지 않았다.다만 자금 흐름을 너무 세게 조였다가는 주택 실수요자 등 선의의 피해자를 양산할 것이라는 여론을 의식,당초 계획에서 일부 후퇴한 대목이 눈에 띈다. ●주택담보대출액 줄이고 규제 대상은 확대 이미 알려진대로 투기지역에서의 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 줄어들었다.지난해 10월 기존 70∼80%에서 60%로,올 6월에 다시 50%로 낮춘 데 이어 1년만에 세번째 축소했다.이에 따라 투기지역인 서울 강남구 대치동의 33평형 S아파트(시세 8억 5000만원)를 담보로 대출할 경우,지금까지는 3억 7700만원을 빌릴 수 있었지만 앞으로는 2억 9200만원으로 줄어든다.만일 집 주인이 이곳에 살지 않고 3억원에 전세를 줬다면 계산상 대출 가능액은 마이너스 800만원으로,한푼도 대출을 받을 수 없게 된다.전세를 끼고 대출받아 아파트를 사기는 불가능한 셈이다. LTV 규제 적용 대상도 ‘만기 3년 이하 대출’에서 ‘10년 이하 대출’로 크게 확대됐다.정부는 또 보험(현재 50%),저축은행·상호금융(70%) 등 제2금융권의 LTV도 단계적으로 줄여나가기로 했다.아울러 금융기관이 주택담보대출 때 개인신용 평가 결과를 적극 반영토록 유도키로 했다.돈 빌리는 사람의 직장,소득,금융권 총대출액 등을 종합적으로 평가해 대출하도록 하겠다는 것이다.국민은행 이동열 가계여신팀장은 “대출기준이 담보에서 신용도로 바뀌면 LTV 규제 등 인위적인 대책이 필요 없어질 만큼 투기자금의 원천적 차단이 가능할 것”이라고 평가했다. ●그래도 안잡히면 대출 총량제로 간다 이번 금융대책은 당초 정부가 계획했던 데서 다소 후퇴한 감이 있다.실수요자의 피해를 최소화하겠다는 고민을 반영한 것이다.우선 LTV의 50%→40% 축소 조치를 기존 대출분에 대해서는 적용하지 않기로 했다.재정경제부 관계자는 “주택담보대출을 받아 사업자금이나 학자금 등으로 활용했던 사람들이 갑작스럽게 빚을 갚아야 되는 상황에 놓이는 것을 막기 위한 것”이라고 말했다.투기지역·투기과열지구를 싸잡아 LTV 축소를 적용하려던 당초 계획도 완화,투기지역으로만 한정했다.또 아파트(주상복합 포함)가 아닌 일반주택은 투기지역이어도 적용 대상에서 뺐다. 정부는 ‘마지막 카드’를 갖고 있다.초(超)고강도 극약 처방에 해당하는 ‘주택담보대출 총량제’의 도입이다.이를 테면 한 은행이 연간 30조원 이상은 주택담보대출을 못하게 한다든지,평균 자산증가율 이상 주택담보대출을 늘리지 못하게 하는 방법이다.물론 이번 대책으로도 부동산시장이 안정되지 못할 경우에 도입을 검토한다는 계획이다. 김태균 김유영기자 windsea@

고건 국무총리는 21일 토지공개념 논란과 관련,“필요할 경우에는 헌법이 인정하는 범위 안에서 추가적 제도 도입을 검토할 수 있겠으나 우선은 기왕에 실시하고 있는 토지거래허가제,종합토지세,부동산실명제를 강화하게 될 것”이라고 말했다. ▶관련기사 5면 그는 국회 경제분야 대정부질문 답변에서 “토지공개념은 집값 안정을 이루겠다는 강한 의지의 표현으로 본다.”며 “다만 토지공개념과 관련된 새로운 개념을 도입할 때는 위헌소지가 없도록 충분한 검토를 할 것”이라고 밝혔다. 고 총리는 이어 “주택공개념 도입에 대해서는 다소 논란이 있는 것 같지만,헌법상 재산권 행사에 반하지 않는 범위 내에서 해야 한다고 생각한다.”며 “일각에서 거론되는 재건축 이익환수 문제는 구체적으로 검토해 봐야 한다.”고 말했다. 또 “부동산 투기수요 차단을 위해 자치단체 과표의 단계적 현실화 및 국세의 공시지가 기준으로의 장기적 일원화 등 방식으로의 부동산 보유세 대폭 강화,양도차익 중과세 등의 방향으로 추진하고 있다.”고 말했다. 김진표 경제부총리는 “주택거래허가제는 실거래수요확인 등 실익은 있지만 이는 현행 제도로도 어렵지 않은 반면 시장경제나 주택공급에 제약으로 작용할 수 있으므로 이들을 종합해서 보다 신중하게 검토해야 한다.”고 말했다. 이어 “현재 50조∼60조원 내지 60조∼70조원 정도의 여유자금,부동자금이 과잉공급돼 있기 때문에 이를 자본시장과 기업투자,사회간접자본(SOC) 투자로 연결시키는 데 정책의 초점을 맞추고 있다.”고 말했다. 고 총리는 경기전망과 관련,“3%성장 달성을 위해 최선을 다하겠으며,내년에는 5%선으로 회복된다고 본다.”고 말했다. 행정수도 이전에 대해서는 “연말까지 이전 기준을 설정하고 내년 상반기에 후보지별 조사와 비교평가를 하고 하반기에 후보지를 선정하는 등 계획대로 해나갈 것”이라고 말했다. 김상연기자 carlos@

｜카이로 연합｜이스라엘군은 F16 전투기와 공격용 헬기를 동원,20일 하루 동안 팔레스타인 자치지역인 가자지구에 5차례 공습을 가했으며 이 공격으로 팔레스타인인 11명이 숨지고 70여명이 부상했다고 이스라엘과 팔레스타인 언론이 보도했다. 이날 아침부터 밤까지 이스라엘군은 하마스의 무기 제조공장으로 추정되는 건물에 2차례,또다른 창고시설에 1차례,무장대원들을 태운 것으로 추정되는 차량에 1차례 미사일 공격을 가했다. 이스라엘군 무장 헬기들은 또한 가자지구 중부 누세라트 팔레스타인 난민촌에도 공습을 가했다. 이스라엘군의 가자지구 대규모 공습은 전날 가자지구에서 발사된 카삼 로켓 2발이 이스라엘 남부에 떨어지고,요르단강 서안에서 매복 공격으로 이스라엘 병사 3명이 숨진 데 대한 보복조치라고 이스라엘측은 주장했다. 팔레스타인 자치정부는 이스라엘이 가자지구의 인구 밀집지역인 앗-샤자이야 일원을 공습한 것은 중대한 도발행위이며 폭력의 악순환만 심화시킬 뿐이라고 비난했다. 하마스와 이슬람 지하드 등 팔레스타인 무장단체들은 이스라엘에 맞서 공동 보복공격에 나설 것이라고 경고했다. 이스라엘은 지난주에도 가자지구 남쪽 라파 국경지역에서 대규모 군사작전을 벌였다.이집트로부터 반입되는 무기 밀수통로를 수색한다는 구실로 벌인 작전 도중 팔레스타인인 14명이 숨지고 120여명이 부상했다. 또 가옥 수백채가 파괴되고 1500명의 주민이 집을 잃었다. 아리엘 샤론 이스라엘 총리는 20일 개원한 크네세트(의회) 연설에서 “이스라엘군은 계속 테러공격을 차단하고,살인자들을 검거하며,테러조직들을 척결할 것”이라고 다짐했다. 샤론 총리는 또 야세르 아라파트 팔레스타인 자치정부 수반을 ‘평화의 최대 장애물’이라고 비난하면서 “이스라엘은 그를 정치무대에서 제거하기로 결심했다.”고 위협했다.

의식주(衣食住)의 기본적 욕구를 해결한 이후 인간이 추구하는 것은 뭔가 ‘가치’ 있는 행위를 하고자 하는 것이다.이러한 이유로 인간은 자신에게 별다른 의미가 없던 ‘물질’에 일정한 가치를 부여하기 시작하였고 이를 소유하거나 소비함으로써 만족을 느끼는 방법을 터득하게 되었다.즉,물질의 소유나 소비는 단순한 소유나 소비가 아닌 가치 있는 무엇인가를 행하는 셈이 되는 것이다.그런데 물질에 대한 가치의 부여가 불합리한 경우 분배의 문제가 발생하는데 그 극단적인 예가 바로 강남의 집값이다. 최근 언론은 이러한 강남 집값과 관련된 내용들을 중요한 의제(agenda)로 다루고 있다.대한매일도 지난 일주일 내내 크고 작은 기사들로 집값 문제를 다루었다.강남의 집값은 정부가 ‘특단의 대책’이라고 하는 것을 내놓을 때만 약간 가라앉는 기미를 보이다가 다시 상승하는 숨바꼭질을 계속해 왔다.급기야 노무현 대통령이 13일 “부동산 투기를 결코 용납하지 않겠으며 강력한 토지공개념제도의 도입을 검토하겠다.”고 선언하기에 이르렀다. 언론은집값을 둘러싼 수요와 공급의 균형이 무너진 뒤,더 이상 자율적으로는 집값 문제를 해결할 방법이 없기 때문에 좀 더 근본적이고 장기적인 대책이 마련되어야 한다는데 목소리를 같이 한다.언론에서 가장 큰 문제로 지적하는 것은 ‘강남 불패’라는 잘못된 믿음이다.이런 믿음은 마치 정부정책을 비웃기라도 하듯이 너도 나도 부동산 투기에 열을 올리게 만들었고 결국 강남의 집값은 터무니없이 뻥튀기 될 수밖에 없었다.언론은 정부의 근시안적인 정책을 강도 높게 질타하며 다양한 대안을 제시하기도 한다. 예를 들어 대한매일 10월 8일자 1면의 ‘집값 로드맵 세워라’는 기사는 폭등하는 집값을 잡기 위한 다각도의 입체적 대책을 요구하면서 정부정책의 비효율성을 비판하고 있다.동시에 부동산의 공급(안정적인 공급)과 유통(거래 투명성 확보),그리고 세제(투기심리 차단)와 정책(정책 일관성 유지) 측면에 걸친 로드맵(정책지표)을 세우지 않으면 안 된다고 진단하고 있다.또한 10월 8일자 22면의 1가구 2주택 보유자 거래 때 고세율을 적용하고 단타 거래시 양도세를 중과세하는 것이 묘약이라는 지적도 설득력이 있다.금융규제로 집값을 못 잡는다면 어떤 다른 대안이 있을 수 있는지(10월 10일자 14면 사설) 알려 주기도 하며,법원과 검찰이 집값 안정에 나서야 한다는 지적(10월 8일자 1면)은 중요한 제안으로 보인다. 그러나 이러한 비판과 제안보다 더욱 중요한 것은 부동산 투기행위에 대해 확실한 ‘윤리성’ 개념을 도입하는 것이다.즉,부동산 투기를 비윤리적인 것으로 인식하도록 하는 국민적 공감대를 형성시켜야 한다는 것이다.이는 집값 안정이 국가적으로 중차대한 공적 의제가 되고 있다는 점에서 절실히 요구된다.서구와는 달리 우리의 경우 아직 윤리적인 문제로 부동산 투기를 바라보는 의식은 약한 것 같다. 이러한 측면에서 토지 공개념의 재도입에 대한 제안(10월 10일자 15면 열린세상)은 비록 외부인사의 칼럼이지만 참신해 보인다.그러나 이것만으로는 부족하다.윤리성에 대한 국민적 공감대의 형성은 정부의 노력만으로는 불가능하며 언론이 발 벗고 나서야 한다.즉,언론이 윤리적 의식을 정착시키기 위한 여론을 선도해야 하는 것이다.그래서 훗날 집값 안정에 기여했다는 소리를 들을 수 있어야 한다.집값 안정,이제 언론이 나서야 할 때다. 이 재 진 한양대 교수 신문방송학과

대통령이 언급한 ‘토지 공개념’은 당장 도입하겠다는 것이 아니라 끝내 집값이 잡히지 않으면 그 같은 ‘초강력 처방’까지도 서슴지 않겠다는 일종의 경고사격이다.토지처럼 집을 사고 팔 때 정부 허가를 받도록 하는 ‘주택 거래 허가제’와 2주택 이상에 대한 양도소득세율을 90∼100%로 대폭 올리는 방법까지 거론되고 있다.그러나 위헌 시비 및 조세 저항 등을 들어 실제 실현 가능성은 낮다는 회의적 시각도 적지 않다. ●‘토지 공개념’ 왜 나왔나 지난 10일 재경부·건교부 등 관계부처와 서울시·경기도 관계자까지 참석한 가운데 열린 마라톤 대책회의가 진원지다.장관들의 일괄 사표가 반려된 직후라 회의 분위기는 사뭇 비장했다.이 자리에서 김진표 부총리겸 재정경제부 장관은 “부동산 투기를 조기에 제압하지 못한 데는 정부가 카드(투기대책)를 찔끔찔끔 내보인 탓도 있다.”면서 “이달 말에 부동산 종합대책을 발표할 때는 당장 쓸 카드 뿐 아니라 앞으로 단계적으로 쓸 카드도 모두 보여주자.”고 제안했다.이렇게 해서 최후의 정책카드로 ‘토지 공개념’이 거론됐으며 대통령의 공식언급으로 이어졌다.재경부 고위관계자는 “일부에서 토지 공개념을 당장 도입하는 것처럼 오해하는데 그렇지 않다.”면서 “토지 공개념은 어디까지나 최후의 수단”이라고 강조했다.즉,토지 공개념을 반드시 도입하겠다기보다는 ‘심지어 이런 카드도 각오하고 있다.’는 정부 의지를 강력히 천명함으로써 투기세력의 ‘기(氣)’를 꺾겠다는 전략인 셈이다. ●2주택 양도세 대폭 인상? 토지 공개념의 구체적인 방법론으로는 우선 주택거래 허가제가 거론된다.아파트 등 집을 사고 팔 때 일일이 정부 허락을 받는 방안이다.정부는 실수요 여부를 가려내 가수요에 대해서는 주택 매매를 제한함으로써 투기를 차단하게 된다.토지에 대해서는 이미 시행하고 있는 제도다.하지만 엄청난 행정력이 뒷받침돼야 한다. 그 대안으로 거론되는 것이 세금의 대폭 인상이다.재경부 관계자는 “실수요인 1주택에 대해서는 양도세를 비과세하되,2주택부터는 취득세 등 실비용을 제외한 양도차익을 세금으로 전액 환수하는 방안도 검토 가능하다.”면서 “주택거래 허가제보다 훨씬 단순하고 간편하다.”고 말했다.사실상 집을 이용한 재테크를 원천봉쇄하겠다는 얘기다.실제 영국에서는 한때 양도세를 98%까지 매긴 적이 있다. 올해 말로 시효가 끝나는 ‘개발 부담금제’의 연장 가능성도 있다.주택을 몇 채 이상 보유하지 못하도록 하는 ‘주택 소유 상한제’는 이와 유사한 ‘택지 소유 상한제’가 이미 위헌 판결을 받아 채택 가능성이 낮다.‘토지 초과 이득세’도 마찬가지다. 한편 정부에 맞서 ‘부동산 투기’를 야기하는 특정세력,즉 전문 조직이 있다는 얘기는 소문으로 무성했지만 실제 정부에 꼬리가 잡힌 것은 처음이다.정부가 조만간 이 투기조직의 실체를 공개하면 투기바람이 상당부분 꺾일 것으로 기대하는 것은 이 때문이다. 안미현기자 hyun@

우리나라가 부동산 거품(버블) 붕괴를 최초로 경험한 때는 1990년대초다.전문가들은 지금보다 거품이 훨씬 심각하게 끼었음에도 당시 정권은 집값의 거품을 서서히 빼는 ‘연착륙’에 성공했다고 평가한다.흥미로운 사실은 비슷한 시기에 거품 붕괴의 홍역을 앓았던 일본은 집값이 급격히 붕괴되면서 경제 전체가 꺼지는 ‘경착륙’을 맛봤다는 점이다.1차 버블 붕괴때와 지금은 어떻게 다르며,일본의 전철을 밟지 않기 위해서는 어떻게 해야 하는 것일까. ●우리나라 버블붕괴의 역사 거품 붕괴의 기초 잣대는 올랐던 집값이 전체적으로 떨어지는 것을 의미한다.우리나라 집값은 지난 70년대말에도 급등했었다.80년대초 전두환 군사정권이 들어서면서 집값을 강력히 억누른 덕분에 더 이상 오르지 않았다.그렇다고 떨어지지도 않았다.전문가들이 우리나라의 1차 거품붕괴 시기를 1991년이라고 잡는 것은 이 때문이다.1987년 말부터 급등하기 시작한 집값은 당시 노태우 정권의 토지공개념 도입 등 ‘혁명적 수준’의 조치에 힘입어 91년부터 서서히 꺼지기 시작해 외환위기를 맞으면서 급격히 붕괴됐다. ●90년대 초보다 악성이지만 일본보다는 양호 1차 거품붕괴 때와 지금을 비교하면 거품 가능성 지수나 지속기간 등 표면적 수치는 훨씬 양호하다.90년대 초에는 거품 가능성 지수가 ‘1’을 넘나들고,지속기간도 14분기나 됐던 반면 지금은 7분기 연속에 지수도 0.5∼0.6 수준이다.그러나 질적으로 보면 훨씬 나쁘다.LG경제연구소 김성식 연구위원은 “90년대 초에는 사상 유례없는 3저(유가·환율·국제금리) 호황과 연간 10%대의 성장률 등이 받쳐준 반면 지금은 경기침체로 경제체력이 고갈난 상태”라면서 “가계 빚이라는 엄청난 혹까지 붙었다.”고 지적했다.한마디로 과거보다 ‘곪은 부위’는 작지만 내용면에서는 훨씬 ‘악성’이라는 것이다. 그래도 일본보다는 낫다고 전문가들은 말한다.부동산 거품붕괴가 일어난 90년대 초,일본은 집을 포함한 부동산담보대출 비율이 110∼120%까지 치솟았다.집의 담보가치보다 돈을 더 빌려줬다는 얘기다.우리나라도 한때 집값의 80∼90%까지 빌려줬으나 지금은 50∼60% 수준에 머물고 있다. ●연착륙과 경착륙의 갈림길…정책적 시사점은 전문가들은 우리나라의 1차 부동산 거품 붕괴가 연착륙이 될 수 있었던 데는 주택 200만호 건설 등 비교적 해결책이 손쉬웠던 까닭도 있지만 ‘토지 공개념’ 도입과 같은 고강도 처방전을 썼기 때문이라고 분석한다.비록 토지초과이득세가 뒷날 위헌 판결을 받기는 했지만,부동산 기대수익 심리가 팽배한 이른바 ‘머니게임’ 상황에서는 그 정도의 극약처방이 필요하다는 것이다.LG 김 연구위원은 “지금 투기거품을 차단하지 않으면 2차 거품붕괴,그것도 일본식 경착륙으로 이어질 가능성이 높다.”면서 “금리인상을 포함한 거시정책과 반시장적 정책도 동원해야 한다.”고 주장했다. 삼성경제연구소 최희갑 수석연구원은 무엇보다 가계대출 부실로의 연계 차단이 급선무라고 강조했다.이를 위해 ▲은행별 주택담보대출 총량 제한 ▲주택담보대출에 대한 대손충당금 적립비율 대폭 상향 ▲호텔·룸살롱 등 부동산 관련업 대출 대폭 억제 등이 이뤄져야 한다고 제시했다. 안미현기자 hyun@

정부가 주택담보대출 비율을 50%에서 40%로 낮추는 등 금융 조치에 나서면서 실효성에 관심이 쏠리고 있다.일부에서는 자칫 투기 목적이 아닌 실거주 목적의 주택 구매자에게 피해가 갈 수 있다는 우려도 나온다. 정부가 주택담보대출비율 축소 카드를 꺼낸 것은 담보대출이 집값 폭등을 부추기고 있기 때문이다.실제 강남 등 일부 지역을 제외하고는 집값이 보합세를 보이고 있는데도 불구하고 지난달 주택담보대출이 2조 3000억원 늘었다.이는 지난해 11월 이후 가장 크게 증가한 것이다.이에 따라 강남지역 등의 주택담보대출 비율을 낮춰 자금공급을 줄이겠다는 것이다. 시중은행 관계자는 “이렇게 되면 투기세력들의 가수요를 어느 정도 차단하는 효과는 있겠지만 강남의 부자들은 대출을 받아 집을 사는 경우가 별로 없기 때문에 투기세력보다 실수요자들이 더 큰 타격을 입을 수 있다.”고 말했다. 아울러 지난해처럼 주택담보대출 축소를 은행에 대해서만 적용할 경우 실효를 거두기 힘들 것이라는 지적도 나오고 있다.현재 저축은행과 할부금융사 등 2금융권을 통하면 담보액의 80%까지 대출을 받을 수 있기 때문이다. 국민은행연구소 김정인 박사는 “대출 금액을 일괄적으로 낮추는 것은 근본적인 해결책이 되지 못한다.”면서 “담보 위주의 대출관행에서 벗어나 소득수준,상환능력 등을 고려한 대출로 전환시켜야 은행대출에 의존한 부동산 투기수요를 잠재울 수 있을 것”이라고 지적했다. 한편 신용보증기금은 오는 13일부터 주택담보 인정비율 축소와 함께 연대보증인 자격을 대폭 강화한 ‘개인보증업무 처리기준’을 적용키로 했다.이에 따라 주로 서민들이 이용하는 전세자금 대출이나 아파트 중도금 대출 등을 이용할 때의 담보 인정비율이 60%에서 50%로 낮아지게 됐다. 김유영기자 carilips@

정부가 ‘9·5 대책’을 발표한 지 한달여 만에 또 다시 부동산 투기억제 대책을 내놓겠다고 밝혔다.재정경제부와 건설교통부,교육인적자원부 등이 망라된 범정부 차원의 종합대책이 될 것이라고 한다.대책의 내용으로는 과표 현실화를 통한 보유세 강화,종합부동산세의 조기 시행,강북지역 특목고 설립 등 이미 발표됐거나 거론됐던 내용들 이외에,강남 등 투기지역에 대한 주택담보대출 비율 규제가 검토되고 있다.은행들이 부동산 가액의 50%까지 대출해 주던 것을 40%로 낮추고,거품 붕괴 가능성에 대비해 대출 위험도를 높여 대손충당금을 더 많이 쌓도록 한다는 것이다. 정부가 대책을 마련하겠다고 하자 서민들은 안도하기는커녕 더 불안해 하는 것 같다.그동안 숱한 ‘헛방 대책’만 양산해온 정부의 정책을 신뢰할 수 없다는 것이다.전문 투기꾼들에게 또 한번의 ‘베팅’ 기회만 선사하는 결과를 초래할 것이라고 우려하는 사람들이 많다. 정부의 거듭되는 부동산 정책 실패의 원인은 400조원에 이르는 부동자금을 방치한 데 있다.이 자금이 부동산 시장에흘러가 투기의 에너지원 역할을 하고 있다.투기의 에너지원을 차단하지 않고 투기를 잡겠다고 하다 보니 ‘헛방 대책’만 양산하게 되는 것이다.풍선의 한 곳을 누르면 금방 다른 곳이 부풀어 오른다.다른 곳이 부풀어 오르게 하지 않으려면 바람을 빼내야 한다.부동산 시장도 이와 마찬가지다.부동산 시장에 유입된 부동자금을 빼내 생산의 주체인 기업쪽으로 돌려야 한다. 정부가 뒤늦게나마 금융쪽에 눈을 돌리기 시작한 것은 다행이다.그러나 주택담보대출 규제는 금융기관의 부실화를 예방하는 대책은 될 수 있지만,부동산 시장으로 향하는 자금의 흐름을 바꾸기는 역부족이다.금융시장이 자율화된 마당에 금융규제로 자금흐름을 바꿀 수 있다는 생각은 구태의연한 발상이다.시장의 불건전한 자금흐름을 개선할 수 있는 보다 근원적인 대책을 촉구한다.

부동산 투기를 차단하기 위해서는 투자처를 분산시키는 것이 가장 효과적이라는데 의문의 여지가 없다. 그러나 뾰족한 ‘처방’이 없다는 것이 고민거리다.금리 인상과 주택담보비율 축소 등 갖가지 방안이 거론되지만 부작용이 만만치 않아 ‘밀어붙이기’에 무리가 있다. 그럼에도 불구하고 부동산 투기가 우리 경제의 발목을 잡는 것이라면 충격요법을 동원해서라도 이를 차단해야 한다고 전문가들은 입을 모은다. 우선 공급 측면에서 시중의 부동자금 축소를 고려해 볼 수 있다.현재 부동자금은 400조원에 이르는 것으로 추정된다.이를 줄이기 위한 방안으로 부동산대출 총량 규제와 주택담보대출 비율 축소 등이 꼽힌다. LG경제연구원 김성식 연구원은 “투기꾼들은 자금 출처조사를 피하기 위해 금융권 대출을 활용하고 있다.”면서 “이를 원천 차단하기 위해서는 정부가 금융기관의 주택담보 대출을 총량으로 묶거나 줄이도록 해야 한다.”고 주장했다. 이어 “기업 투자가 늘지 않는 현 시점에서는 금리 인상도 검토해야 한다.”고 덧붙였다. 그러나 파급효과 때문에 금리 인상이 어렵다면 주택담보 금리만이라도 올리는 것을 검토할 수 있다.이에 따른 서민 피해를 막기 위해서는 전용면적 25.7평 이상의 주택만 적용하거나 지역별로 차등을 두면 된다. 수요 측면에서는 주식시장 활성화와 금융 상품의 개발을 들 수 있다.이를 위해서는 비과세의 혜택을 대폭 늘려야 한다.삼성경제연구원 박재용 수석연구원은 “생색내기가 아니라 실질적인 내용을 담아야 한다.”면서도 정책 당국이 과연 이를 시행할 수 있을지 의문이라고 말했다. 일각에서는 이같은 미봉책보다 장기적인 안목에서 접근해야 한다고 지적한다.우리 경제가 직면하고 있는 불확실성을 제거하는 것이 자연스럽게 투자처를 분산시키는 효과를 가져올 수 있다는 것이다. 건설산업연구원 김현아 박사는 “경기를 활성화시키고 기업의 투자를 늘리는 것이 부동산 투기를 근본적으로 뿌리 뽑을 수 있는 길”이라고 설명했다. 김경두기자 golders@

집값을 잡을 수 있는 명약은 따로 없다.가장 효율적인 정책은 투기가 생기는 길목을 차단하는 것이다.관행이라면서 손을 대지 않았던 유통 과정의 모순점을 개선,실거래를 확보하면 투기의 싹을 자를 수 있다.굳이 새로운 제도를 만들거나 복잡한 법률을 제정할 필요도 없다.정부가 투기방지 의지가 있다면 현행 제도만 잘 운용해도 집값 폭등을 잡을 수 있다. 부동산 투기는 불투명한 거래에서 싹이 튼다.아파트를 사고 판 뒤 세금을 적게 내기 위해 실거래가를 숨기고 이중계약서를 쓰는 순간 투기가 시작된다.그런 점에서 이중계약서 작성을 금지하는 검인계약서제도 개선은 무엇보다 시급한 사안이다.검인계약서제도만 바꾸면 이중가격 문제가 간단히 해결되는데도 정부 태도는 느긋하기만 하다. ●검인 신고과정서 거래가 줄여 검인계약서는 일반 부동산을 사고판 뒤 시·군·구에 거래가 등이 포함된 거래내역을 신고하고,계약서에 검인을 받는 제도.신고는 거래 당사자나 중개업자,법무사가 한다.시·군·구가 1부를 보관하고 다른 1부는 국세청으로 보내져각종 세금부과의 기준이 된다.또 다른 1부는 소유권 이전 증명을 위해 등기소로 보내진다.문제는 검인계약서 신고 과정에서 실거래를 속여 거래가를 낮춘다는 점이다.세금을 덜 내기 위한 ‘불법’이지만 관행으로 굳어졌다. 지난 3월 서울 대치동 은마 아파트 34평형의 시세는 6억원 정도.하지만 검인계약서에는 1억 3300만원으로 신고됐다.이 아파트 31평형은 시세가 5억원이지만 신고가액은 1억 1800만원에 불과했다.시세의 23%선에 사고 판 셈이다.서울 광장동 현대프라임 25평형 시세는 2억 8000만원이었지만 신고가액은 시세의 17%선인 5000만원이었다. 검인계약서 병폐가 심하다는 것을 알면서도 정부 부처는 책임 떠넘기기에 바쁘다.건교부는 검인권을 쥔 행자부(시·군·구)가 실거래가를 확인하지 않은 채 형식적인 절차만 거쳐 검인해주고 있다고 말한다.행자부는 검인 공무원이 거래에 직접 관여하지 않은 상태에서 현실적으로 실거래가를 파악하기가 어렵다고 항변한다.또 검인계약서 신고가액이 취득·등록세 부과의 기준이 되는 만큼 실거래가를 그대로 받아주면 세금이 4∼5배 오를 수 있다며 제도 개선에 선뜻 나서지 않고 있다. 건교부는 내년 하반기부터 중개업자들이 계약서 검인 신청시 반드시 실거래가를 적도록 의무화하고,실거래 내역을 반드시 시·군·구에 통보토록 최근 입법예고했다.최소한 중개업자가 신청하는 검인계약서에서는 가격을 낮춰 신고하는 사례가 사라질 것처럼 보인다. 하지만 이는 검인신청 절차를 전혀 모르고 하는 소리다.지난해 거래된 부동산 285만여건(검인계약서·필지수 기준) 가운데 실제 거래에 관여한 중개업자가 검인을 신청한 사례는 5%에 불과했다.대부분 거래에 전혀 관여하지 않은 법무사가 이중계약서를 작성,검인을 신청했다.따라서 중개업자에게 검인신청의 권한을 주지 않는 한 이들을 통해 검인계약서 실거래가를 확보,거래의 투명성을 이루겠다는 개정안 취지는 ‘속빈 강정’에 불과하다. 김장진 전국부동산중개업협회 연구소장은 “법무사와 거래 당사자의 이중계약서 작성을 막으려면 등기제와 세제를 함께 개선해야 한다.”고 꼬집었다. ●행정·사법부 긴밀한 공조를 부동산등기에 관한 특별조치법을 고쳐 누가 검인계약서를 신청하든 모두 실거래가 신고를 의무화하면 된다.또 실거래가격이 기재된 계약서를 등기의무 서류로 포함시키고,검인 담당 공무원에게 실거래가 심사권을 줘야 한다. 검인계약서제도 개정의 효과는 거래의 투명성을 확보하는 데 그치지 않는다.과표,기준시가,실거래가 등으로 나눠진 복잡한 집값 체계를 단일화하고 실거래가 기준으로 각종 세금을 물려 탈세를 막을 수 있는 밑거름이 된다.따라서 정부는 등기업무를 다루는 사법부와 긴밀한 공조를 위해 서로 머리를 맞대고 제도개선책을 내놓아야 한다. 류찬희기자 chani@

집값을 잡기 위한 묘책은 없는가. ▶관련기사 22면 지난해 이후 정부가 내놓은 초대형 부동산 대책이 15개나 되고,급기야 대통령까지 나서 특단의 대책을 강구하겠다고 천명했지만 집값 오름세가 좀처럼 꺾일 줄 모르고 있다.연초 27억 6500만원이었던 서울 강남구 도곡동 타워팰리스1차 124평형은 최근 39억원으로 치솟았다.불과 9개월여 만에 11억 3500만원이나 폭등한 현실을 어떻게 설명해야 할까. 서울 강남 은마아파트 31평형은 연초 5억 1000만원이었지만 최근 6억 5000만~7억 5000만원을 호가하고 있다.이 아파트에 투자한 사람은 몇 달사이에 세금을 빼고도 최소 1억 4000만원을 벌었다.지난 9월 말 현재 서울 강남지역 재건축 아파트값은 올들어 무려 30% 이상 폭등했다.따라서 부동산 전문가들은 더이상 기존의 정책에 덧칠하는 처방만으로는 ‘백약이 무효’일 수밖에 없다고 입을 모은다.정부가 집값 안정을 위한 ‘로드맵(정책지표)’을 세우고,이를 실천하기 위한 비전 제시를 더이상 미뤄서는 안된다는 것이다.집값 폭등의 구조적인 문제점을 찾아내고 투기를 뿌리째 뽑을 수 있는 실천 가능한 정책 개발이 무엇보다 시급하다고 지적한다. ●세제부터 뜯어 고쳐야 집값 폭등은 불공평과세가 가장 큰 원인으로 지적된다.수억원의 차익을 얻고도 ‘쥐꼬리 세금’만 내면 면죄부를 받는 것이 우리 실정이다.현실을 도외시한 시세차익 환수 체계 탓이다.부동산 거래를 인위적으로 차단할 수는 없지만,이점을 노린 투기꾼들의 ‘단타’거래는 발을 붙이지 못하도록 해야 하는데 현실은 그렇지 못하다. 현재 양도세는 주택 보유 가구수에 관계없이 1년 미만 거래시 양도 차익의 최고 36%만 내면 된다.단기간에 1억원을 벌어도 몇 천만원의 세금만 내면 정상적인 거래로 인정된다.보유세도 문제다.지난해 은마 아파트 34평형 보유자가 낸 재산세는 26만 7000원 정도.연간 1억원 이상 폭등한 이 아파트에 부과될 올해 재산세는 30만원 안팎에 불과하다.반면 이 아파트와 면적이 비슷한 대전 서구 만년동 상아아파트 31평형은 시세가가 1억 3000만원으로 지난해 12만 50000원의 세금을 냈다.시세는 은마 아파트의 5분의 1에불과한데도 세금은 절반이나 된다.비현실적이고 불공평한 과세가 투기심리를 불러 일으키고 있는 것이다. 김태호 부동산랜드 사장은 “강남 아파트를 사서 1억원을 벌고도 3000만∼4000만원의 세금을 내면 모든 것이 허용되는데 달려들지 않을 사람이 어디 있겠느냐.”면서 “차익 환수와 공평 과세가 이뤄져야 투기심리를 잡을 수 있다.”고 주장했다. ●공급·유통 과정의 투명성 확보돼야 실거래가를 감추고 이중계약서를 작성,세금을 줄이는 관행을 바로잡기 위한 정부 대책도 매우 미진하다. 건설교통부가 부동산중개업법을 고쳐 내년 하반기부터 이를 바로잡겠다고 했지만,거래계약서 검인이 이뤄지는 과정의 현실을 전혀 모르고 하는 소리다. 서진형 부동산중개업협회 연구팀장(부동산학박사)은 “검인과정의 모순점을 잘 알고 있는 법원이나 행정자치부가 제도개선에 나서지 않고 뒷짐만 지고 있는 한 거래의 투명성 확보는 백년하청이다.”고 지적했다. 고삐 풀린 분양가도 손을 봐야 할 대상이다.자유경제시장의 원리를 부정하자는 것이 아니라 최소한업체들이 ‘폭리’를 취하고 있다는 주장에 대해서는 답을 내놓아야 한다.소비자들이 납득할 만한 수준으로 분양가가 투명하게 공개돼야 한다는 것이다. 시민단체들이 주장하는 분양가 산정의 원가 공개가 어렵다면 정부가 공공택지 공급가를 공개하고 여기에 평당 건축비를 더한 뒤 분양가 가이드라인을 제시하는 방법도 검토할 만하다. 대책을 남발하기보다 정부가 좀 더 차분하게 지켜볼 필요가 있다는 주장도 나온다. 정부가 지역균형발전이나 교육제도 손질을 위한 범부처적인 대책수립에 치중하면서 투기수요를 막기 위한 단속에 지속적으로 나서야 한다는 논리다. 건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “투기를 막으려면 행정수도 청사진을 조속히 발표하고 강북 등 소외지역에 교육제도나 공공시설을 확충하는 거시 계획이 뒷받침돼야 한다.”고 강조했다. 류찬희 김성곤기자 chani@

“며칠전에 계약해 잔금을 아직 지불하지 않았는데 해약해야 할까요.” 한 주부가 자동차를 타고 가다 라디오 뉴스를 듣고 부동산중개업소에 전화 문의한 내용이다. “재건축조합 간부들이 일을 제대로 못하는 바람에 사업추진이 늦어져 이 지경이 됐으니 책임지세요.” 서울 강남의 한 재건축단지 조합원이 조합간부에게 전화로 쏘아붙인 말이다. 정부의 ‘9·5대책’이 나온 5일 강남 아파트 주민 및 부동산시장은 쇼크상태에 빠졌다.정부가 조합원의 지분매각 규제를 골자로 하는 재건축대책과 투기단속,1가구 1주택 양도세 과세 강화 등 3가지 매머드급 대책을 한꺼번에 쏟아냈기 때문이다. 문제는 이같은 대책으로 서울의 집값이 잡히겠느냐는 것.대체로 전문가들은 집값이 잡힐 수 있을 것이라고 조심스럽게 진단한다.그러나 ‘아직 모른다.’는 분석도 만만치 않다. ●상승심리 차단에는 성공 지금까지 집값에 관한 한 ‘백약이 무효’라는 인식이 지배적이었다.따라서 손익계산 없이 계속 매수세가 유입되면서 집값이 계속 올랐다. 그러나 이번 고강도 조치로 그런 인식이 상당부분 사라질 것으로 보인다.내집마련정보사 김영진 사장은 “이전의 어떤 대책보다 파급효과가 크다.”면서 “조합인가 이전의 조합원 지위 양도금지 조치는 투기성 거래 자체를 금지하겠다는 것으로,재건축시장에 직접적 영향을 미칠 것”이라고 말했다. ●가격 차별화 극심할 듯 이번 조치로 가격 차별화가 커질 것으로 전망된다.조합설립인가를 받지 못한 아파트는 타격을 받을 것으로 보인다. 대치동 은마아파트나 청실,잠실 5단지는 앞으로 가격이 떨어질 가능성이 크다.실제로 그동안 찾아볼 수 없었던 은마아파트 매물이 나오고 있는 것이 이를 입증한다. 반면 이미 사업승인을 받고 건축 중에 있는 아파트는 소형 의무비율 적용을 받지 않아 가격이 상대적으로 뛸 것으로 전망된다.이들 단지는 1회에 한해 전매가 가능한데다 입주시기도 가까워 실수요가 살아 있기 때문이다. ●기존 아파트 가격대책도 필요하다 RE멤버스 고종완 대표는 “재건축 시장은 실망 매물이 나올 수 있지만 상대적으로 다른 일반 아파트는 가격이 오를 수있어 대책이 필요하다.”고 말했다. 기존 주상복합아파트 등의 가격상승도 예상된다.시중의 여유자금을 끌어들일 마땅한 대상이 없는 상태에서 이번 규제에서 빠지는 아파트를 중심으로 투자자금이 유입될 공산이 크기 때문이다. 세중코리아 한광호 정보실장은 “기존 재건축 아파트에서는 대형 평형에 입주할 수 있는 지분이 인기를 끌 것으로 보인다.”면서 “중대형 주상복합아파트단지 등은 가격이 크게 오를 것”이라고 전망했다. 부동산 전문가들은 “이번 대책이 효과적이고 재건축에 충격적인 것은 사실이지만 집값을 잡으려면 앞으로 후속 대책이 더 중요하다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

정부가 1일 발표한 부동산 보유과세 개편안의 핵심은 비싼 집에 살수록 세금을 많이 물리고,땅부자들에게는 거액의 세금(종합부동산세)을 별도로 물리겠다는 것이다.재테크 수단으로서의 부동산 매력을 감퇴시켜 투기바람을 잡겠다는 의도다.아울러 부동산으로 걷는 세금(1조 4000억원)이 자동차로 걷는 세금(1조 5000억원)보다도 적은,우리나라 특유의 기형적 과세 현실도 시정하겠다는 의지가 담겨 있다.전문가들은 바람직한 개선방향이라고 지지한다. 그러나 땅부자들이 조기 상속이나 증여의 방법으로 명의를 분산시킬 경우 신설세금 부담을 교묘히 피해나갈 수 있는 등 허점이 적지 않다는 지적이다.지난 98년 폐지된 ‘토지초과이득세’의 재판(再版)이라는 비판도 있다.기득권층의 반발과 내년 총선 분위기 속에서 입법화 여부는 미지수이다. ●부동산 보유세 어떻게 바뀌나 우선 아파트의 경우 당장 내년부터 세금을 매기는 기준가격(과세표준)의 주요 잣대가 현행 ‘면적’에서 ‘시가’(국세청 기준시가)로 바뀐다.토지는 2006년부터 무조건 개별 공시지가의 50%(현행 36.1%) 금액에 세금이 매겨진다.자치단체장들에게 일임했던 과표 권한을 법률로 강제화했다는 점도 눈에 띈다. ●과표는 올리되 세율은 단일화 정부안대로라면 토지든,집이든 과표가 크게 올라 세금부담이 일률적으로 늘어나는 문제점이 생긴다.재경부 이종규(李鍾奎) 재산소비세심의관은 “세율을 전반적으로 인하하는 등 중산·서민층의 세금 부담을 덜 수 있는 기술적 보완장치를 마련 중에 있다.”고 밝혔다.토지의 경우 1단계 때 물리는 지방세에 대해서는 단일세율을 적용하는 방안을 검토 중이다.물론 땅부자들에게만 물리는 국세에는 누진세율이 적용된다.1단계 지방세나 2단계 국세 가운데 어느 한쪽에만 누진세율을 매겨야 한다는 김진표(金振杓) 부총리의 주장이 관철된 대목이다.가장 낮은 세금(최저세율)을 내는 기준과표(토지 2000만원,건물 1200만원)도 상향된다.이렇게 되면 납세자의 80∼90%가 최저세율을 적용받게 된다. ●법리논쟁·편법 탈루 차단이 과제 조세연구원 노영훈(盧泳熏) 연구위원은 “땅부자 산출기준이 인별(人別)로되어 있어 상속·증여 등의 방법으로 부동산 명의를 분산시키면 손쉽게 세금부담을 피해갈 수 있다.”면서 “부동산 과다보유자의 기준을 좀 더 촘촘히 짜야 한다.”고 지적했다.참여연대 하승수 변호사는 “과거의 토초세는 미실현 이익에 세금을 부과했지만 신설 국세는 부동산 보유사실에 매기는 것인 만큼 위헌 소지가 적다.”고 말했다.하지만 일본이 90년대 초 이와 유사한 세금을 도입했다가 폐지한 전례가 있어 법리논쟁이 예상된다. 안미현기자 hyun@

현행 지방세인 종합토지세가 2006년부터 시·군·구에서 부과하는 종토세와,토지 과다보유자에 대해 전국 합산에 의해 누진과세하는 국세인 ‘종합부동산세’로 이원화된다. 빈부격차 해소와 부동산 투기억제 등을 위해 종합부동산세와 비슷한 국세를 신설하는 것은 일본에 이어 우리나라가 두번째다. 부동산 과표도 2006년부터 공시지가의 50%를 적용토록 법정화하고,2005년까지는 해마다 3%포인트씩 인상하는 등 과표현실화가 적극 추진된다. 행정자치부는 이같은 내용을 골자로 부동산 보유세를 강화하고 현실화하는 방향으로 지방세법을 개정할 방침이라고 1일 밝혔다. ▶관련기사 3·21면 개편방안에 따르면 현행 종토세는 2006년부터 해당 시·군·구에서 관할구역 내 토지에 매기는 종토세와,2단계로 토지 과다보유자에 한해 전국 합산에 의한 신설 누진과세 방식의 종합부동산세로 바뀐다. 그러나 종합부동산세 신설을 놓고 정치권에서 논란을 빚을 가능성이 적지 않은 데다,일부 계층의 조세 저항과 함께 부동산 투기 억제효과의 실효성 논란이 불가피할 것으로 보인다. 당초 재정경제부와 국세청은 이 방안에 대해 “새로운 세금을 만드는 것보다 누진율 강화 등의 다른 방법으로도 과다보유자에게 중과할 수 있다.”며 반대의사를 피력했었다. 김두관 행자부 장관은 이날 브리핑에서 “재산세 부담의 형평성을 높이고 지방자치단체의 재정 확충에 도움을 주는 한편 부동산 투기를 차단하기 위해 부동산 보유세를 전면 개편하기로 했다.”고 말했다. 종합부동산세 과세 대상은 구체적으로 확정되지 않았으나 5만명에서 10만명으로 추산되는 토지 과다보유자가 될 것으로 예상되며,앞으로 더 늘어날 가능성도 있다고 행자부 관계자는 밝혔다. 정부는 국세로 징수한 종합부동산세 전액을 지자체에 전달,지방재정 확충에 활용토록 할 계획이다. 또 건물면적과 건축연도 등을 기준으로 부과되던 재산세의 경우 시가를 반영하는 방법으로 부과해 비싼 집에 사는 사람이 재산세를 더 많이 내도록 할 방침이다. 이와 함께 내년 재산세부터 국세청 기준시가의 가감산율에 따라 과표를 산정하고 2005년부터 건물과표의 기준가인 ㎡당 17만원을 국세청 기준시가 수준인 ㎡당 46만원으로 적용,시행키로 했다. 행자부는 시가를 반영해 재산세를 부과하면 강남의 아파트 재산세는 지금보다 60∼70% 오르지만 강북과 수도권,지방의 일부 아파트는 20∼30% 내릴 전망이라고 말했다. 이종락 장세훈기자 jrlee@

다음달부터 택지개발지구의 공공택지에 대해서도 전매 제한이 강화된다. 건설교통부는 분양경쟁이 심한 택지지구에서 공급하는 공동주택용지와 근린생활시설이 허용된 단독택지,종교용지에 대해 공급계약을 맺은 뒤 1년이 지나고 대금을 완납할 때까지 명의변경을 제한키로 했다고 21일 밝혔다. 현재 공공택지의 경우 토지공사는 대금 완납까지,주택공사는 1년이 지나고 중도금을 2회 납부할 때까지 전매를 제한하고 있다.그러나 앞으로는 수도권 등 과열이 우려되는 지역에서는 택지를 분양받은 뒤 1년이 지나고 대금을 완납해야 팔 수 있게 된다. 단독택지의 경우 최근 관련 법개정으로 근린생활 시설 설치가 엄격하게 제한됐지만 이미 개발계획을 승인받아 근린생활을 설치할 수 있는 땅이 많아 전매제한 대상에 포함시켰다고 건교부는 설명했다.종교용지도 지구내 종교법인에 우선 공급되는 물량을 빼고 추첨으로 공급되는 땅에 대해서는 전매제한이 적용된다. 건교부는 그러나 택지지구 주민이나 토지소유자에게 이주 대책으로 공급된 단독택지의 명의변경은허용하되,6개월안에 되파는 것은 금지키로 했다. ●부천 상동 단독택지 10필지 중 7필지 손바뀜 토공이 지난해 말 부천 상동지구에서 공급한 단독택지 919필지 가운데 625필지는 주인이 바뀌었다.반년 만에 전매율이 68%에 이른다.토공 관계자는 특히 상가를 지을 수 있는 단독택지에서 손바뀜이 많았다고 설명했다. 이 땅은 분양 당시 전매를 노린 투기꾼들이 대거 청약에 나서 점포겸용 단독택지의 경우 145대1,주거전용 단독택지는 30대1의 높은 청약경쟁률을 기록했었다. 죽전지구 아파트 용지도 37필지 가운데 4필지가 웃돈이 얹혀 전매됐고,5필지는 택지를 분양받은 업체가 쓰러져 소유권이 넘어갔다. ●실수요자중심 청약 유도 이번 조치로 단기전매차익을 노린 투기수요가 줄어들 것으로 보인다.전매 과정에서 땅값이 부풀려지는 것을 막아 지가상승 억제효과도 기대된다.또 대금을 완납한 뒤 명의변경을 허용함으로써 전매과정이 투명해지고 취득·등록·양도세 탈루를 막을 수 있다.투기수요를 차단,실수요자 중심의 청약을 유도하는 효과도 가져올 수있다. 권오열 주거환경과장은 “아파트 전매제한으로 유동자금이 공공택지로 유입되는 것을 막고 실수요자에게 택지가 공급되도록 하기 위해 공공택지 공급 제도를 바꿨다.”고 설명했다. 류찬희기자 chani@

정부가 환투기세력에 대해 ‘경고사격’에 나섰다.사뭇 신속하고 위협적이다.실탄(돈)을 추가 확보하겠다고 엄포놓은 지 하루 만인 15일,국회에서 외국환평형기금채권(외평채) 발행한도를 4조원 증액받았다.이어 16일에는 시중은행 국제담당 임원들과 조찬간담회를 갖고 환율 문제 등을 논의한다.환율안정에 대한 외환당국의 강력한 의지가 읽혀진다.외환시장에서 일부 포착되고 있는 환투기세력을 조기에 엄단함과 동시에 투기세력이 본격적으로 유입되는 것을 차단하기 위해서다. ●외평채 발행한도 4조원 증액 국회는 이날 재정경제부가 요청한 ‘외평채 발행한도 4조원 증액안’을 승인했다.이로써 기존 한도분(5조원) 가운데 쓰고 남은 8000억원을 포함해 외환당국은 연말까지 총 4조 8000억원(이미 입찰이 끝난 18일발행분 1조원 제외)의 외평채를 더 발행할 수 있게 됐다.당국은 외평채를 발행해 조달한 돈으로 시장에서 달러를 사들이게 된다.원화 환율이 계속 떨어질 경우(원화가치 절상) 언제든 개입할 수 있도록 ‘상시 출동’ 태세를 갖췄다는 얘기다.김진표(金振杓) 부총리가 외평채 발행한도를 증액하겠다고 밝힌 지 하루 만에 증액안이 제출됐고,국회는 곧바로 승인했다. ●외환당국,“일부 환투기세력 포착” 정부와 국회가 모처럼 속전속결에 나선 데는 외환시장에서 일부 환투기세력의 움직임이 포착되고 있기 때문이다.재경부 윤여권(尹汝權) 외화자금과장은 “최근 들어 외국인 주식매수대금 등 달러자금이 국내에 4조원 넘게 들어왔다.”면서 “주가 차익에 환차익까지 얻으려는 투기세력이 일부 포착되고 있다.”고 지적했다.윤 과장은 “아직은 우리 경제의 기초체력(펀더멘탈)이 약한 상태에서 투기세력이 확산될 경우 수출경쟁력에 심각한 타격이 있을 수 있다.”면서 “환율의 지속적 하락을 예상하고 달러를 미리 많이 판 국내 외환딜러들도 최근 일부 (투기에)가세하는 조짐”이라며 좌시하지 않겠다는 뜻을 분명히 했다. ●재경부·시중은행,오늘 환율문제 논의 재경부 최중경(崔重卿) 국제금융국장은 16일 서울 강남의 한 호텔에서 국민 등 시중은행 국제담당 임원들과 조찬간담회를 갖고 외환시장동향 등을 논의한다.최 국장의 취임 이후 지난달부터 신설된 월례 정보교류 모임이지만,환율문제에 주된 초점이 맞춰질 전망이다. 최 국장은 “최근의 환율 하락은 근본적으로 미국 달러화 약세와 외국인 주식매수대금 유입에 기인한다.”면서 “시중은행들의 얘기를 들어볼 방침”이라고 말했다.국민은행 정성현 국제담당 부행장은 “환율 절상은 한국·일본 등 동남아 각국에서 동시다발적으로 나타나고 있어 그렇게 심각하게 우려할 수준은 아니라고 본다.”고 말했다. ●국제금융기관,원화환율 1100원까지 하락 예측 국제금융기관들은 대체로 원화강세 기조가 연말까지 이어질 것으로 내다봤다.모건스탠리는 달러당 원화환율을 1150원,JP모건은 1100원으로 최근 수정 제시했다.연말에 1200원대로 올라설 것이라고 예측하는 기관도 일부 있었다. 한국은행 이재욱(李載旭) 국제담당 부총재보는 “미국경기가 예상대로 하반기에 회복국면에 들어서면 달러화 가치가 다소 강세로 돌아서면서 환투기 심리도 꺾여 원화환율이 안정될 것”이라고 내다봤다.그러나 우리경기도 점차 회복되면서 원화 강세의 근본적인 기조는 지속될 것이라는 진단이다.한은은 얼마전 하반기 경제전망 수정때 환율기준을 달러당 1180원으로 적용했다. 안미현기자 hyun@