집값 폭등세의 진원지였던 서울 강남의 은마아파트가 구(區) 심의위원회에서 재건축 불허 판정을 받음에 따라 정부가 추진해온 부동산가격 안정대책은 보다 탄력을 받게 될 전망이다.우리는 심의위가 구조안전과 수선비용,도시미관,주거환경 등을 종합적으로 고려해 은마아파트에 대해 재건축을 허용하지 않은 결정을 긍정적으로 평가하며 이같은 기준이 다른 재건축 대상 주택에도 엄격하게 적용되기를 기대한다.이번 결정은 ‘재건축’이라는 한마디로 천정부지로 치솟았던 일부 아파트의 거품 가격을 해소하면서 부동산시장을 제자리매김하는 계기가 될 것으로 믿는다.최근의 집값은 투기세력의 부추김과 주민들의 기대심리가 상승작용하면서 부풀려진 측면이 크다. 우리는 이달 초 서울시가 재건축 시한을 20년에서 40년으로 늘리는 등 재건축 요건을 변경하는 방안을 검토한다고 했을 때 안전진단의 요건을 점진적으로 강화토록 권고한 바 있다.재건축이라는 사유재산권 행사나 개인의 행복추구권 못지않게 국가 자원의 효율적인 활용과 부동산 가격 안정 등 공공의 이익도 중요하다고 판단했기 때문이다.이달 초 재건축이 불허된 개포 시영아파트나 은마아파트 주민들로서는 분통이 터질 노릇이지만 평당 2000만원을 넘는 집값은 비정상적이라는 게 절대 다수의 견해였다. 보유·양도세에 이어 재건축 심의기준마저 강화되면서 부동산 열풍은 한풀 꺾이겠지만 정부가 반성해야 할 대목도 적지 않다고 본다.경기 진작을 위해 부동자금의 물꼬를 부동산쪽으로 돌리는 등 부동산 이상과열의 1차적인 책임은 정부에 있다.따라서 정부는 투기세력과 아파트 주민들만 탓할 게 아니라돈의 흐름을 정상으로 되돌릴 대책을 내놓아야 한다.또 수요 억제로 집값을 잡는 데는 한계가 있다.강남 수요를 대체할 수 있는 공급계획을 하루빨리 제시해야 한다.

미국의 이라크 공격 가능성이 상존하는 상황에서도 국제유가는 안정된 흐름을 보이고 있다.12월물 서부텍사스중질유는 23일(현지시간) 뉴욕상품거래소에서 28.18달러에 거래됐다.지난 9월 31달러까지 치솟았던 국제유가는 10주동안 28달러선을 맴돌고 있다. 덩달아 석유회사 주가는 가파르게 떨어지고 있다.22일 런던증시에서 브리티시 페트롤리엄(BP)과 셸석유는 각각 5.4%와 3.7% 하락하는 등 거의 모든 석유사의 주가가 곤두박질쳤다.이런 현상의 배후에 지난 반년 동안 ‘전쟁특수’를 겨냥해 꾸준히 원유를 사들였다가 미 정부가 정책의 초점을 ‘평화’로 옮긴 데 실망해 매물을 시장에 내놓고 있는 헤지펀드가 자리하고 있다는 분석이 제기되고 있다. 미국의 파생상품 감독기관인 선물거래위원회(CFTC)에 따르면 지난 2주동안 헤지펀드를 비롯한 대규모 투기세력들이 ‘매수’ 포지션을 대거 청산하고 있는 것으로 조사됐다. 이달 초만 해도 석유시장에서 대형 펀드들의 하루 매수 주문은 매도보다 4370만배럴 많았지만 지난 15일에는 매수와 매도의 격차가1820만배럴로 60%가량 줄어들었다. 뉴욕에 있는 파네스톡사의 파델 가이트 상임 에너지 애널리스트는 “지난 6개월동안 전쟁 쪽에 베팅했던 투자자들이 기다림에 지쳐 발을 빼고 있다.”며 “앞으로 개전 여부에 따라 3개월안에 헤지펀드의 투자 포지션이 바뀔 것”이라고 말했다. 일부 투자분석가들은 원유시장을 빠져나온 헤지펀드 자금이 3∼5개월간 증시로 몰리며 호재로 작용할 것이라고 진단했다. 드레스드너 클라인보르트 바서슈타인의 폴 스페딩 애널리스트는 “석유시장에는 ‘전쟁 프리미엄’이,증시엔 ‘전쟁 디스카운트’가 존재한다.”며 “미국의 군사행동이 지연되는 데 따른 안도감이 증시에 단기적인 호재가 되고있다.”고 설명했다. 임병선기자 bsnim@

정부는 시가 6억원이 넘는 아파트와 주택에 대해 보유 기간이나 보유 주택수에 상관없이 실거래가 기준으로 양도소득세를 부과하고 집값과 땅값 폭등지역을 ‘투기지역’으로 지정해 실거래가로 양도세를 부과하는 내용의 초강경 부동산 투기억제책을 내놓았다.집값을 안정시키기 위해 동원할 수 있는 정책 수단 가운데 경제의 다른 부문까지 영향을 미칠 수 있는 금리 인상 외에는 모두 동원했다는 것이 정책당국의 설명이다.서울 강남지역에서 출발해 전국적으로 확산되고 있는 부동산 폭등세는 공급이 수요를 따르지 못해 발생한 측면이 크다.상당한 시일이 소요되는 공급 확대 대신 수요관리 측면에서 접근한 정책방향은 타당성이 있는 것으로 판단된다. 하지만 투기세력을 잡기 위해 거주 목적의 주택거래까지 동일 잣대를 동원해 중과(重課)하겠다는 것은 선의의 실수요자를 고려하지 않은 발상이라고 지적하지 않을 수 없다.그동안 집값이 많이 올랐으니 투기세력과 마찬가지로 높은 세금이 매겨지더라도 감수하라는 얘기와 다를 바 없는 것이다.이 제도가 시행되면 6억원 이상인 주택의 97%가 몰려 있는 강남지역의 집값은 안정되겠지만 전국적으로 확산되고 있는 부동산 열기까지 잠재울 수 있을지는 의문이다.지금의 부동산 활황은 시중의 여유 자금이 상대적으로 이윤이 높은 곳으로 몰려든 데서 비롯됐다는 것이 지배적인 의견이다.돈의 물꼬는 터주지 않은 채 한쪽을 틀어막으면 부작용만 커지게 될 것이라는 얘기다. 부동산 대책은 부동산 경기에 따라 즉흥적으로 대응할 수밖에 없는 속성이 있기는 하지만 불과 2∼3년 전에는 부동산 투자를 부추기다가 이제 와서 투기세력으로 몰아붙이는 것은 정책 신뢰성에 큰 손상을 가져올 수 있다.정책의 생명은 신뢰성과 예측 가능성에 있다는 사실을 상기할 필요가 있을 것 같다.

수도권의 아파트 청약경쟁률이 10대1에 육박하는 등 청약시장이 후끈 달아오르고 있다. 1일 닥터아파트(www.drapt.com)가 국민은행을 통한 청약접수현황을 조사한 결과 지난달 수도권 신규 분양 아파트의 청약경쟁률은 평균 9.7대 1로 사상최고치를 기록했다. 이는 2000년 수도권 청약경쟁률(1.5대1)의 6배,지난해(2.6대1)의 3배 수준이다.올 상반기(5대1)보다는 2배 높은 것이다. 수도권 분양시장은 올해 중반부터 과열 양상을 보여 7월 수도권 아파트 청약경쟁률은 7.9대 1,8월 경쟁률은 6대 1을 나타냈다. 경기 남양주와 화성,인천 삼산지구 등을 투기과열지구로 지정한 정부의 부동산시장안정대책에도 불구하고 수도권 분양시장의 열기가 지속되는 것에 대해 부동산 전문가들은 예상된 결과라는 반응을 보이고 있다. 정부 단속을 피해 투기세력이 수도권 비투기과열지구로 대거 이동한 데다 집값 급등에 불안감을 느낀 실수요자들이 수도권 청약시장에 몰려들고 있기 때문이다. 닥터아파트 곽창석 이사는 “서울지역의 분양권 전매제한으로 갈 곳을 잃은 투기세력이 수도권으로 몰려 들고,실수요자들도 내집마련을 서두르고 있어 청약경쟁이 갈수록 뜨거워질 전망”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

신설되는 ‘밀레니엄’면에서는 국내외 정치·경제·과학기술 등의 큰 흐름과 그것이 우리에게 미칠 영향을 소개합니다.숨가쁘게 돌아가는 나날의 사건에서 벗어나 세계 사조(思潮)의 큰 줄기를 거시적으로 분석하는 미래지향적인 기획물을 싣습니다.새로운 현상을 분석하면서 변혁의 흐름을 제시하는 국내외 강연,외국의 기사·저서를 소개합니다.아울러 국내외 전문가들을 초빙,기획좌담 등을 통해 깊이있고 재미있는 읽을거리를 제공할 것입니다. 헤지펀드(환투기세력)의 공략,외환시장 붕괴,모라토리엄(지불유예),세계적금융위기,IMF(국제통화기금),뼈를 깎는 구조조정…. 21세기 문턱을 넘는 터널에서 인류는 통과의례를 톡톡히 치렀다.이제는 수요부족으로 인한 디플레이션 경고까지 나온다.이런 가운데 밀레니엄 대변혁기를 조망해보는 책이 나와 관심을 모으고 있다.‘경제,거대한 사탄인가?’(피에르 노엘 지로와의 대담,김교신 옮김,동문선). 작은 분량이지만 이 책은 지구 사회가 안고 있는 정치,경제,사회,문학과 사이버세계 등의 주제를 다루고 있다.철학박사이자 프랑스 언론인인 필리프 프티가 주요 이슈들에 대한 질문을 던지면,프랑스의 저명한 경제학자인 피에르 노엘 지로가 대답한다.필리프 프티는 프랑스의 지성들과 10여차례의 릴레이 대담을 하고 있다.책의 대담을 요약한다. 口오늘날 경제는 인간 행동의 ‘견본’이 됐다.만사가 경제로 설명된다는 ‘호모 에코노미쿠스(경제적 인간)’적 시각 또는 경제가 모든 책임을 져야 한다는 ‘경제 사탄론’에 대해 어떻게 생각하나?= 경제란 지나친 경의도,모욕도 받아 마땅치 않다.예컨대 노동시장이 시장원리대로 작동하면 각자는 전체 생산물 가운데 자신이 기여한 부분만큼을 요소소득으로 받는다는 경제학 개념이 있다.이는 ‘공정’과 관련된다.반면 ‘평등’은 정치적 개념이다.사람들은 평등을 공정으로 대체하면서 경제학과 정치학간의 불가피한 긴장을 피하려 한다. 口정부의 정책능력이 시장의 글로벌화로 인해 무력해졌다는 ‘금융시장의 독재’ 논란에 대해 어떻게 생각하나?= 영토간 자본이동을 통제할 수 있었던 60년대에 국가는 자유롭게 성장론적인 통화정책을 추진할 수 있었다.하지만 펀드매니저,기업 자금담당,은행들이 국경을 넘나들어 투자하게 되면서 환율은 시장에 따라 결정되고 국가가 정책을 펼 운신의 폭은 상당부분 상실됐다.인플레정책을 펴려면 자본이탈을 각오해야 한다.반대로 돈을 맡기는 이들의 입장은 강화됐다.높은 이율을 따라 옮겨다닐 수 있기 때문이다. 口‘저축자들의 독재’를 우려하는 시각도 있는데?= 과거엔 저축자들이 정부의 독재 아래 있었다고 반박하고 싶다.그것도 소액저축자들이 최대의 피해자였다.큰 손들은 언제든 스위스로 달아날 방법이 있었지만 중산층 저축자들은 약탈당해 왔다. 口투자자들의 최대수익 추구도 이젠 더이상 ‘시장경제 법칙’이 아닌 ‘카지노 법칙’에 따라 이뤄지는 것 같다.= 인정한다.투기는 집단적 현상이 됐다.자본시장이 완전 자유화로 가면서 환율과 이자율 등 모든 가격이 시장에서 결정되다보니 불확실성이 커졌고,위험을 헤지(회피)하기 위한 옵션들,2차 파생상품들이 봇물을 이뤘다.2차상품의 본질은 위험 헤지다.그러나 수요공급의 법칙에 따라 위험을 부담하려는 이들이 있어야만 거래가 이뤄진다.이른바 투기꾼들이다. 환율,이자율,주가,원자재 가격 등 무엇이든 투기적 거래가 가능하다.투기꾼들은 초고수익을 위해 거품을 부풀리는 위험한 도박을 마다하지 않는다.그들이 한탕 챙겨 떠나 버리면 거품이 꺼지고 시장이 출렁인다.글로벌화는 이런 메커니즘을 전세계로 확산시켰다. 口분데스방크(독일연방은행)의 총재는 2차상품들이 금융시장을 실물경제로부터 완전히 분리시켰다고 비난했는데.= 실물경제가 굴러가려면 어떤 형태로든 금융이 반드시 필요하다.금융시장의 불안정성이 싫다고 그걸 없앨 수는 없다.2차상품시장 참여자는 투기꾼만이 아니다.정부도 ‘복권사업’으로 참여한다.투기를 더 높은 투자수익을 노린 금융수단간 ‘옮겨타기’로 정의한다면 SICAV(프랑스 투자신탁회사)에 돈을 넣은 소액투자자들도 다 투기꾼이다.투자자금이 투기적 자산인 주식에 일부 투자되고 있기 때문이다.문제는 투기냐 아니냐가 아니라,어느 정도이냐에 있다. 口자본이 설비투자 등 실물경제로 흐르지 않고 더 높은 수익률을 좇아 위험한 금융수단 사이를 옮겨다니는 것은 문제 아닌가?= 투기가 심해지는 원인을 알아야 한다.지난 97년 아시아의 금융위기를 초래한 원인이 화폐와 주식시장을 공략한 투기꾼들이란 점을 부인할 수 없다.그러나 그 전에 증시와 부동산에는 이미 투기거품이 있었다.첫째,정부가 은행을 제대로 통제하지 못했기 때문이다.은행은 돈을 부동산,주식 등에 투자하는 기업에 빌려줬다.둘째,이런 나라들의 특징은 내부 분배가 매우 불공평했다는 점이다.투자처를 찾던 극소수의 부자들은 실물부문 투자수익률이 금융부문 수익률보다 훨씬 낮다는 걸 간파한다.소득불균등으로 인해 생산해봤자 수요가 낮기 때문이다.그러나 실물 뒷받침없이 늘어난 잉여자본은 거품붕괴와 함께 결국 터지고 마는 법이다.정부는 은행의 투기적 대출을 엄격히 감시하고 국내소비를 진작시켜 실물부문의 수익률을 높여야 한다. 口글로벌화에 관한 많은 비판 가운데 글로벌 기업이 국가간 불평등을 이용하고 있다는 얘기가 있다.불평등이 더 심화될 위험은없는가?= 경험에 따르면 선진국내에선 빈부격차가 심해져도 나라간 빈부격차는 오히려 줄어들었다.한국,타이완 등 신흥공업국이나 중국,인도,러시아,브라질 등은 빠르게 선진국을 따라 잡으려 한다.선진국내 빈부격차가 가속화된 것은 ‘경쟁률 높은 일자리’가 국제사회에 개방되면서,여기서 해고된 사람들이거센 국제경쟁의 외곽지대에 놓인 허드렛 일자리로 떨어지기 때문이다.한국등 ‘아시아의 용들’외에도 앞으로는 중국,러시아,인도 등 인구나 기반산업,저력 면에서 훨씬 위협적인 국가들이 선진국 따라잡기에 나설 것이다.선진국에서 경쟁률 높은 일자리의 파괴는 훨씬 가속화될 수 밖에 없고 이는 ‘중간계급의 축소’를 불러올 것이다.그렇게 되면 마르크스의 예언대로 전세계적 소비저하-자본과잉-공황의 연쇄고리가 또 한번 작동될 지도 모를 일이다. 口이런 재앙의 시나리오에서 중간계급을 구해내는 방법은 무엇인가?= 소비부족과 과잉생산은 동전의 앞뒷면이다.노동자에게 더 소비할 수단을 주거나 덜 일하게 해야 한다.나는 후자가 바람직스럽다고생각한다.‘돈대신 시간’이다.문화와 정치에 짬을 내줄 수 있기 때문이다. 口그렇다면 글로벌 경제에서 국가는 무력한가?= 그렇지 않다는 것이 최근의 결론이다.특히 분배의 형평에는 국가개입이 필요하다.다만 현실적인 한계를 인정하는 것을 잊지 말아야 한다.인플레 정책,세수(稅收)의 사용처를 정하는 예산상의 힘,공적 일자리의 창출,최저임금을 준조세로 보전하는 정책 등 정부는 많은 카드를 갖고 있다.다만 정책이란 갑에게서 빼앗아 을에게 주는 것이기 때문에 분쟁의 소지가 늘 뒤따른다.때문에 조심스럽게 접근해야 할 뿐이다. 손정숙기자 jssohn@ ■피에르 노엘 지로/ “미국주도의 세계화 반대 투명경영 신뢰회복 시급” 피에르 노엘 지로(Pierre Noel Giraud·53)는 미국 주도의 세계화에 반대하는 프랑스의 경제학자이다. 수재들만 입학한다는 명문 그랑제콜의 하나인 폴리테크니크를 졸업했고,현재는 그랑제콜인 파리 광산학교(Ecole des Mines)의 경제학 교수로 재직중이다.파리 9대학에서도 강의한다. 지로는 세계화와 금융문제를 주로 연구하는 세르나(Cerna·산업경제연구소) 소장직을 맡고 있다.그는 “불평등의 책임은 기술진보에 있지 않고 세계화에 있다.”며 세계화의 폐해를 지적한다. 세계화되면서 국민의식의 경제적인 토대가 사라졌다고 통탄한다. 지로는 9월초 프랑스 유력신문인 르몽드와의 인터뷰에서 “우리는 자본주의를 비난하기보다 빨리 찬양했다.”고 토로하면서도 현재 세계가 겪고 있는 경제위기가 근본적으로 1930년대와 다르다고 진단했다.미국 엔론사의 분식회계에서 드러났듯 투자자들은 이제 기업의 분식회계를 걱정하고 있다고 말해 경제위기의 원인이 신뢰상실에 있다고 지적했다. 앨런 그린스펀 연방준비제도이사회(FRB) 의장이 구사해온 금융 ‘마법’도 더이상 통하지 않아 기업 신뢰 상실에 따른 제2의 엔론사태가 계속된다는 얘기다.하지만 이런 위기는 금융시장에 내재돼 있던 것이며 전혀 새로운 현상은 아니라고 지적했다. 그는 “신뢰가 무너졌다는 충격 때문에 우리는 자본주의가 훨씬 불안정하다는 사실을 깨닫게 됐지만,불안정성은 자율적인 조정기능을 갖고 있다.”고 강조했다.현재의 위기에서 벗어날 수 있는 첫째 방안은 회사 경영진들의 속임수와 분식회계에 소액 주주들이 맞설 수 있는 제도가 마련돼야 한다는 것이다. 둘째 정보의 비대칭성에서 벗어나 정보를 투명하게 공유할 수 있는 방안이 마련돼야 한다.마지막으로 스톡옵션을 규제해야 한다. 문제는 국제금융시장이 그동안 눈부신 발전을 해왔지만 규제는 항상 이런 제도개혁보다 늦다는 것이라고 지로는 지적했다. 박정현기자 jhpark@

정부는 어제 집값이 급등한 서울 강남 등 수도권지역의 집을 사고 팔 때 과세기준이 되는 기준시가를 90%까지 현실화하고 재산세를 최고 61%까지 올리는 ‘초강경’투기억제대책을 발표했다.정부의 대책은 과표기준을 실거래가에 근접시켜 투기세력이 발을 붙이지 못하게 하고,보유세의 중과(重課)로 투기 과열지역의 주거 이점을 줄이겠다는 의미로 요약된다.올 들어 투기억제책을 잇달아 쏟아냈음에도 집값 급등세를 잡지 못한 것은 과표기준이 실거래가를 크게 밑돌아 최고 36%인 거래세(미등기 전매의 경우 60%)를 물더라도 거액의 차익이 남았기 때문이다. 이번 대책은 집값 급등지역의 투기 요인에 메스를 가했다는 점에서 과거의 어떤 대책보다 실효성이 있을 것으로 기대된다.과표기준의 현실화로 집을 사고 팔더라도 남는 이윤이 없어진 만큼 투기세력이 덤벼들 이유가 사라진 것이다.하지만 그동안 집값 폭등세를 부추겼던 투기세력에는 ‘뒷북치기’대책이라는 게 우리의 판단이다.부동산업계는 집값 폭등세에 편승해 주머니를 부풀린 투기세력들은 모두신도시 개발 후보지 등 ‘땅’으로 옮겨간 것으로 보고 있다.뒤늦게 투기 열풍에 뛰어든 ‘아마추어’나 불가피한 사정으로 양도세 면세기간 이전에 집을 팔아야 하는 실수요자들만 된서리를 맞게 됐다는 것이다. 보유세 역시 ‘형평에 맞게 현실화해야 한다.’는 여론과 조세 저항을 동시에 고려하다 어정쩡한 선에서 결정된 느낌을 지울 수 없다.가만히 앉은 상태에서 재산세를 더 내야 하는 강남의 주민은 물론,강남에 비해 최고 5.5배의 재산세를 더 물고 있는 강북의 주민 모두에게 불만인 수준이다.국민이 정부에 바라는 투기억제책은 간단하다.투기세력을 잡아달라는 것이다.정부는 하루속히 땅으로 쏠리고 있는 투기자금을 제어하는 ‘한발 빠른 대책’을 내놓아야 한다.

투기과열지구 확대 지정으로 신규 아파트 청약열기가 가라앉고 분양권 시장도 얼어붙고 있다. 최근 청약경쟁률이 수십대 1를 기록하며 분양권 웃돈이 치솟았던 경기도 화성·남양주는 떴다방 등 투기세력들이 자취를 감추면서 분양권 가격이 떨어지는 추세다. 부동산 전문가들은 이번 정부 대책으로 수도권 아파트 분양권은 거품이 급속도로 빠질 것으로 전망했다.반면 서울은 신규시장의 청약경쟁률만 낮아질뿐 기존 아파트 값은 당분간 관망세가 지속될 것으로 내다봤다. ◇수도권 분양권 찬바람-경기도 고양,남양주,화성 등은 분양권 거래가 중단되고 전화문의도 완전히 끊겼다.특히 위장 전입으로 검찰수사까지 이뤄졌던화성 태안은 분양권 가격 폭락과 매물이 쏟아지기 시작했다. 지난달 28일 당첨자를 발표한 태안 병점 신한에스빌은 25.6대 1의 높은 청약경쟁률에 힘입어 분양권 프리미엄이 최고 3000만원까지 올랐었다.그러나투기과열지구 지정 이후 1000만원 정도 떨어졌다.주변 우남퍼스트빌 1단지와 신창미션힐도 500만∼1000만원 정도 빠졌다. 인근 신창랜드 관계자는 “수십명씩 진을 쳤던 떴다방들이 사라지고 전화문의 마저 끊겼다.”고 말했다. 남양주도 사정은 마찬가지다.지난달부터 국세청의 세무단속으로 떴다방들이 완전히 자취를 감췄고 분양권 가격도 폭락세를 면치못하고 있다.분양권 프리미엄이 4000만∼5000만원까지 치솟았던 남양주 현대아이파크 33평형은 현재 2500만원선으로 떨어졌다.중흥 s클래스 36평형도 1000만∼2000만원 떨어졌다. 연세공인 관계자는 “매물이 쏟아져 나올 것으로 예상되지만 거래는 힘들것”이라며 “앞으로 분양권 프리미엄은 더 떨어질 것”이라고 전망했다. ◇서울 기존 아파트 관망,청약열기 진정-서울은 당분간 양극화 현상이 일어날 것으로 보인다.분양권 전매제한으로 신규시장의 청약과열 분위기는 어느정도 진정 국면으로 들어서는 분위기다.지난 3일 실시된 8차 동시분양 서울1순위자 청약경쟁률은 57대 1을 기록,지난 7차 평균경쟁률 169대 1보다 대폭 떨어졌다. 반면 기존 아파트 시장은 강보합세를 유지할 것으로 전망된다.특히 강남권은 여전히 매물 부족으로 호가가 상승세를 보이고 있다.개포 주공3단지 13평은 일주일새 4000만원 가량 올라 3억 9000만∼4억원에 호가가 형성됐다. 우진공인 관계자는 “분양권 전매제한은 올 초부터 계속 나왔던 대책으로시장 반응은 아직 미미하다.”며 “당분간 시장 상황을 좀 더 지켜봐야 한다.”고 말했다.그러나 신규 아파트와 주상복합 아파트,오피스텔의 청약 열기는 예전보다 가라앉았다. ◇청약전략 다시 짜라-수도권은 떴다방 등 투기세력들이 투기과열지구 예외지역으로 대거 이동할 것으로 보여 실수요자들은 선별 청약이 바람직하다.분양권 전매제한이 적용되는 지역에서는 자금사정을 고려한 청약전략이 필요하다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “서울은 실수요자 중심으로 신규 분양권시장이 재편될 가능성이 커질 것으로 보이지만 수도권은 오산,용인,수원 등 투기과열 예외지역에 투기바람이 거세질 것”이라고 말했다. 김경두기자 golders@

정부가 2일 서울과 경기·인천 일부지역을 투기과열지구로 지정한 것은 최근 도마 위에 오른 서울 강남지역 아파트에 대한 부동산 투기억제와 맥락을 같이한다.서울 강남에서 시작된 부동산투기가 수도권으로 급속히 확산되며 집값 상승을 부추길 가능성을 사전에 차단하겠다는 의도다. ◇투기세력 막을 수 있을까- 정부의 투기과열지구 지정으로 이 지역들에서는 투기세력의 활동이 뜸해지고 분양권의 이상폭등 현상이 가라앉는 등 상당한 안정을 찾을 것으로 전망된다.그러나 투기과열지구로 지정된 지역이 ‘일부지역’에 한정돼 투기세력이 다른 지역으로 이동해 활동을 계속할 경우 이를 막을 뚜렷한 대책이 없다는 게 정부 대책의 한계로 지적됐다. 투기과열지구에서는 아파트 분양권 전매가 제한되고 주상복합건물이나 오피스텔의 경우에는 위치와 공급가구수,분양가격 등에 대해 시장 등의 분양승인을 받은 뒤 입주자를 모집하되 입주자 선정은 공개경쟁에 의한 추첨 방식으로 해야 한다. 또 청약 1순위자로 만 35세 이상이고 5년 이상 무주택자에게 민간건설의 중형 국민주택과 85㎡(25.7평)이하 민영주택 공급물량의 50%를 우선 공급해야 한다. 그러나 ▲근무나 생업상의 사정,또는 질병치료·취학·결혼 등으로 가구 구성원 모두 수도권이 아닌 다른 행정구역으로 이전하는 경우 ▲주택을 상속받은 뒤 이전하는 경우 ▲가구 구성원 모두 해외로 이주하거나 2년 이상 해외체류하는 경우 ▲이혼으로 분양권을 배우자에게 넘겨주는 경우 등은 예외적으로 전매가 허용된다. 건설교통부 관계자는 “아파트 값 상승세가 서울 강남에서 수도권으로 확산되고 있다는 판단에 따라 당초 예정보다 대상 지역을 늘렸다”고 말했다. ◇추가 대책은- 보유과세 현실화,주택공급,교육문제 등이 있다. 재산세와 종합토지세로 일컫는 보유과세를 최대한 현실화하고,부동산으로 유입되는 자금의 흐름을 증시 등으로 돌린다는 내용 등이 핵심이다. 부동산으로의 자금 유입억제 대책과 증시 유인책은 은행의 부동산담보 대출을 가능한 한 억제토록 하는 한편 기관투자가들의 연기금 운영에 탄력을 줌으로써 증시활성화를 유도한다는 내용을 담고 있다.금리인상으로 부동산 투기를 막을 경우 선의의 피해자가 적지 않게 생기는데다,환율하락을 더욱 부추겨 수출을 더욱 어렵게 한다는 판단이 작용한 것으로 보인다.‘제2의 강남’에 버금가는 판교 등 신도시 조기 건설 등도 적극 추진되고 있다. 그러나 국세청을 통한 자금출처 등의 압박용 카드가 먹혀들지 않은 데 따른 처방이란 점에서 실효성은 의문이다.특히 보유과세 현실화를 놓고 재경부와 행정자치부간의 마찰이 적지 않은 게 현실이다.시중자금의 흐름을 부동산시장에서 증시로 돌리기 위한 대책도 기존의 증시부양책과는 크게 다른 점이없다. 수도권의 신도시 개발도 강남지역에 맞먹는 생활편의시설·교육시설등을 갖추기에는 적잖은 시일이 걸릴 것으로 보여 강남 부동산 열풍을 잠재우기에는 역부족일 것이란 우려도 만만찮다. 주병철 유찬희기자 bcjoo@

대한매일은 아파트 값 폭등과 교육과열로 대변되는 서울 강남지역을 집중 조명하는 ‘강남특구 대해부’시리즈를 내보냈다.4회 중 마지막으로 재정경제부 박병원(朴炳元) 경제정책국장,교육인적자원부 정기오(鄭冀五) 인적자원정책국장,서울시 배경동(裵慶東) 주택국장과 함께 강남과열을 진단하고 대안을 모색하는 정책좌담회를 가졌다.권혁찬(權赫燦) 경제에디터가 사회를 봤다. ◇사회- 부동산 가격급등과 교육열로 상징되는 ‘강남과열’현상의 원인을 무어라고 보십니까. ◇박병원 국장- 강남의 부동산 가격이 서울의 다른 지역에 비해 급격하게 오르는 것은 교육,아파트 공급의 한계,생활 여건,재건축 등이 복합적으로 작용했기 때문입니다.재개발 차익을 노린 투기세력도 간과할 수 없습니다.예전에 강남을 떠나 분당 신도시 등으로 이사했던 사람들이 강남으로 돌아오고 있습니다.이는 교육적인 여건 외에 용인지역의 난(亂)개발로 교통 등 생활여건이 크게 악화됐기 때문입니다. ◇정기오 국장- 강남의 집값 상승에 여러 요인이 있고,그 중 한 요인이 교육문제라는 점을 인정합니다.올해 초 분당 등 경기도 일부 지역에 대해 평준화 조치를 취했습니다.학생들이 학교를 지원하는 방식에서 거주지에 따라 배정받는 방식으로 바뀐 것이지요.이 때문에 분당과 경기도 남부 지역 주민들이 강남으로 U턴했고 아파트값 상승의 원인이 됐다는 관측이 있습니다.그러나 학생들의 학업 성취수준에 미치는 변수인 가정적인 배경과 부모 학력수준,거주지,학교 가운데 학교의 영향이 가장 작다는 국내외 연구결과에 주목해야 합니다. ◇배경동 국장- 서울시는 전후 50년 동안 산업화와 도시화를 거치면서 무주택난을 해소하기 위해 정부의 의도대로 물량 위주의 공급정책을 펴왔습니다.인구 46%가 몰려 있는 수도권엔 지금 저금리 정책으로 마땅한 투자처를 찾지못한 투기성 자본이 몰리고 있습니다.IMF이후 부동산경기 활성화를 위해 시장의 자율성을 믿고 분양가 자율화 등 사회적 규제를 풀다보니 공급자 가격이 시장을 지배하게 됐어요.미등기 전매를 공공연하게 허용해 투기를 부추긴 측면이 있습니다.문제는 이것이 저소득층의 주거형태인 전·월세에도 영향을 준다는 점입니다.서울시는 재건축에 따른 이익추구 및 기대심리가 주택가격을 상승시켰다고 보고 재건축을 제한하고 분양가격에 대한 간접규제와 안전진단을 강화했습니다.하지만 항구적인 대책은 아니에요.강남을 대체할 만한 도시를 만들어도 7∼8년 후에는 똑같은 현상이 나타날 겁니다.재산세와 보유세 강화로 조세형평을 이뤄야 주택가격이 바로 설 수 있습니다.좋은 학교가 많다는 것도 주택가격 상승에 상당한 영향을 미친 것으로 보여집니다.강남 송파 서초 강동 등 4개 구청에 서울시내 중·고등학교의 20∼25%가 몰려있고 학원은 30% 이상이 집중돼 있어요. 강남의 매력은 문화적인 인프라로 볼 수 있는 만큼 서울의 주택 정책이 아닌 수도권의 주택정책으로 균형개발을 도모해야 합니다. ◇사회- 제가 아는 분 중에 최근 네분이 모두 교육때문에 강남으로 이사했습니다.강북에 있던 집을 팔고 강남의 낡은 아파트로 전세를 얻어 간 경우도 있습니다.이런 경우를 일반화할 수는 없겠지만,교육이 강남 아파트값 상승에 영향을주는 것이 분명해 보이는데요. ◇박국장- 강남의 모든 주택이 매매된 것은 아닙니다.몇백가구만 오른 값에 매매돼도 강남 전체의 집값이 오른 것으로 간주됩니다.공급이 제한된 상황에서는 전입자가 비록 소수라 하더라도 가격 상승에 충분한 요인이 되는 것이지요.전부터 강남에 살고 있던 사람은 기본적으로 부유하기 때문에 옮길 필요성을 못느낍니다.자녀 교육에 목을 맨 사람들은 무리해서라도 강남으로 갑니다.강남만이 제공하는 교육여건 때문입니다. ◇정국장- 무리는 없는 설명이라 생각합니다.나가려는 사람은 없고 강남으로 들어오려는 사람만 있으니 들어오려는 소수에 의해 가격이 결정된다고 볼 수 있지요. ◇배국장- 서울에 나대지가 없다 보니 아파트보다는 다세대 다가구위주로 공급체계가 바뀌었습니다.그러나 주택공급이 늘어도 아파트는 상대적으로 줄어 가격을 안정화시키는 데는 한계가 있습니다.이런 식이라면 또다시 불안해질 수 있습니다.학자들은 정보가 공유돼 수요공급 메커니즘에 의해 가격결정이 된다고 생각하지만 서울의 주택시장은 불투명하며 지하경제의 특성이 있어 담합하면 먹혀들어가는 게 현실입니다.보유세 누진 등이 현실화되지 않고서는 주택가격을 안정시킬 수 없습니다.인프라가 충분한 곳에 사는 주민들이 세금을 더 많이 내야하는데 현실은 그렇지 않습니다.조세정의가 서있지 않습니다. ◇박국장- 거래세를 낮추고 보유세를 강화하는 데는 동의합니다.그러나 공급이 안되고 있는 상황에서 과세형평으로 모든 것을 해결할 수는 없는 노릇입니다.수요가 있다면 당연히 공급해야 하는 것 아닙니까? 신도시를 포함한 주택 200만가구 건설 이후 90년대 내내 서울의 집값은 강남을 포함하여 오르지 않았습니다.10년 이내에 이러한 정책을 한번 더 실시했어야 했는데 IMF때문에 오히려 주택건설이 한동안 부진했습니다.지금이라도 수요에 맞는 공급을 위해 강남의 대체지 개발이나 다른 지역의 교육여건 개선을 위한 노력이 절실합니다. ◇배국장- 서울에서의 대체지 개발은 현실적으로 불가능합니다.대체지 개발은 수도권의 개발을 의미합니다.그린벨트를 풀어야 합니다.공급논리로 풀어나간다면 환경문제가 심각해질 것이 자명해요.후손들에게 물려줄 것도 더이상 없게 되는 것이지요.대체 도시를 만들어도 또 하나의 강남이 될 뿐입니다.삶의 질과 가격의 안정을 도모하기 위해서는 우선 조세정책을 바로잡아야 합니다. ◇박국장- 보유과세 강화는 오래된 숙원이지만 실현되지 못하고 있습니다.조세저항이 엄청나기 때문이지요.공급확대와 조세정책이 병행되면 가장 바람직하겠지만 이것이 불가능하다면 공급 확대가 우선돼야 합니다.말한 대로 대안도시의 개발이 가져오는 효과는 실례로 증명된 바 있습니다. ◇사회- 아파트 재건축 문제가 강남 부동산 가격을 촉발시킨 원인이라는 지적들이 많은데요. ◇배국장- 왜 재건축을 하는가부터 생각해봐야 합니다.경제적 이득을 취하기위한 재건축은 막아야 합니다.극단적인 처방으로 재건축이 완료돼 등기될 때까지 소유권 이전을 못하게 하는 것도 방법이 될 수 있습니다.서울은 이미 개발이 완료된 도시입니다.재건축은 일부를 제외하고는 비경제적입니다.20∼30년 쓸 수 있는 주택을 아파트로 만드는 것은 국가적 손실입니다. ◇박국장- 재건축은 양날의 칼입니다.단기적으로는 주택공급을 줄이고 가격상승과 투기의 빌미를 제공합니다.그러나 중장기적으로 더 큰 집,더 좋은 집을 추구하는 현실적인 수요를 충족시켜 가격안정에 도움을 줍니다.낡은 아파트의 재건축을 제한한다고 해서 옆의 아파트 값이 오르지 않는 것은 아닙니다. ◇정국장- 강남 과열현상을 정책적으로 풀어야 한다면 정책의 순서를 우선 정해야 합니다.순서대로 취해야 될 조치 가운데 교육정책이 언제 끼어들어야 하는가가 문제입니다.강남 열풍을 아파트나 학교 건물 등 시설만으로 접근하는 하는 것은 곤란합니다.특정 지역에 대한 수요가 높다는 것은 그 지역이 정보화가 잘 됐다거나 사회적인 네트워크가 잘 갖춰졌다는 것을 의미하기도 합니다.물론 강남의 메리트인 이러한 ‘사회적 자본’이 성장하는데 학교나 학원이 큰 기여를 한 것을 부정할 수 없습니다. ◇사회- ‘사회적 자본’을 분산시킬 방안은 있습니까. ◇정국장- 강남이 갖추고 있는 거주자로서의 만족도가 다른 지역에서도 제공돼야 합니다.학교 자체로만 보면 점수관리 면에서 강남이 오히려 타지역보다 불리합니다.그러나 강남에는 ‘사회적 자본’의 총량이 크기 때문에 강남으로 몰려듭니다.우선 화폐적,경제적 처방이 선행돼야 합니다.그 다음에 부동산의 수요·공급이 고려되고 교육은 맨 마지막으로 점검해야 합니다.왜냐하면 교육에 대한 단기 처방은 오히려 역효과를 부르기 때문이지요. ◇박국장- 수급의 차질이나 과다한 유동성 등 경제적 요인이 있는 것은 사실이며 대책이 필요합니다.그러나 교육이 맨 마지막 대책이 돼야 한다는 것은 납득하기 어렵습니다. ◇배국장- 서울시가 70년대 후반부터는 강북개발을 억제하고 강남개발에 인센티브를 주는 행정을 펴왔습니다.강남이 개발 논리로 본다면 여러 면에서 유리한 조건을 갖췄습니다.그러나 환경친화적인 잠재력으로 따진다면 강북이 더 발전될 가능성이 남아 있습니다.강북 교육의 질을 높여줄 수 있는 차별화된 교육 프로그램이 개발되면 강남수요를 다소 줄일 수 있을 것입니다. ◇정국장- 교육복지에 대한 투자도 중요합니다.지금까지는 도서벽지나 농어촌을 빼놓고는 지역간 교육재정의 편차가 없었습니다.학부모들이 기피하는 강북의 일부 지역을 투자우선지역으로 설정하는 작업도 필요합니다. ◇박국장- 금년초 화약에 불을 붙인 것은 수도권 6개 신도시의 평준화입니다.일산,평촌,분당 등의 신도시는 교육에 관한한 비평준화 지역이므로 자기가 원하는 학교를 골라서 갈 수 있다는 메리트가 있었습니다.그러나 평준화 정책으로 모든 것이 사라져 학부모들이 다시 강남으로 U턴하고 있습니다.강남의 집값을 올리는 데에는 몇백가구의 전입자만으로도 충분하다는 사실을 다시 지적하고 싶습니다.강남 이외의 지역에 좋은 학교를 만들어 학교때문에 그 지역으로 이사를 가는 사람이 생기도록 만드는 것이 강남집중,수도권 집중을 완화시키는, 가장 신속하게 효과를 볼 수 있는 방법이라고 생각합니다. ◇정국장- 교육문제는 결국 부모가 얼마나 자녀들에게 세심한 배려를 하느냐에 달렸습니다.그러나 강남으로의 전입만이 자녀들에 대한 배려는 아닙니다.강남 학부모의 교육열을 냉정하게 판단하고 진정한 관심과 배려가 무엇인지 알아야 합니다. ◇배국장- 조세정의가 바로 서야 합니다.주택이 도시의 구성요소가 된 이상 자본시장에만 맡겨서는 안됩니다.사회적 자산인 주택을 집주인과 투기세력이 좌지우지하는 것을 막아야 합니다. ◇박국장- 주택이 사회적 자산인 것은 사실이지만 사회적인 측면은 저소득층의 주택문제에 한정돼야 합니다.중산층 이상은 자신의 주택을 최대한 스스로 결정하게 놔두어야 합니다.투기자에게 철퇴를 내려야 한다는 것과는 전혀 별개의 문제입니다.공급적인 측면에서 강남을 대체할 수 있는 지역 개발이 절실해요.기존 지역도 좋고 신도시라도 상관없습니다. 정리 이창구 김유영기자 window2@

수도권 분양권시장에 ‘투자 주의보’가 내렸다. 최근 화성,오산,수원 등에서 분양된 아파트의 분양권 프리미엄이 최고 3000만원 이상 붙었지만 상당수가 거품이라는 지적이다. 서울지역의 분양권 전매제한과 정부의 자금출처조사 여파로 떴다방 등 투기세력들이 수도권으로 대거 몰려가 청약경쟁률을 부풀렸기 때문이다. 건설업체 관계자는 “떴다방들이 상당수 개입한 것은 사실”이라며 “올 상반기만해도 1,2순위에서 청약을 마감하면 성공으로 여겨지던 것이 최근 수십대 1의 청약경쟁률을 기록한 것은 이들의 역할이 컸다.”고 말했다. 의정부와 오산에서 분양하는 신일 유토빌 플러스와 운암 퍼스트빌 모델하우스 앞에는 20개 안팎의 떴다방이 장사진을 이루며 청약통장 거래와 분위기 띄우기에 열을 올리고 있다. 이에 따라 일부 아파트는 청약 2순위에서 마감될 정도로 인기를 끌지 못했음에도 불구하고 분양권 프리미엄은 강세를 보이고 있다. 한라건설이 서수원에 분양한 ‘한라비발디’25평형은 청약 2순위에서 34.5대 1의 경쟁률을 기록했다.그러나프리미엄은 25평형이 2000만원 가량 붙었고 32평형은 3000만원을 웃돌고 있다 원당 ‘신한실크밸리’26평형도 2순위에서 17대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 닥터아파트 곽창석(郭昌石) 이사는 “분양초기에 과다하게 붙은 분양권 매입은 자제하는 것이 바람직하다.”며 “내집 마련을 위한 실수요자라면 입주예정 아파트나 미분양 아파트로 발길을 돌리는 것이 낫다.”고 지적했다. 김경두기자 golders@

서울 강남 재건축아파트 투자에 ‘빨간불’이 켜졌다.특히 재건축 사업승인을 받지않은 단지들 대부분이 규제 강화로 수익성이 크게 악화될 전망이다.또 안전진단도 받지 않고 시공사만 선정,가격이 크게 오른 재건축 아파트들은 처음부터 다시 시작해야돼 뒤늦게 투자했다가는 ‘상투’를 잡히기 십상이다. 부동산 전문가들은 현재 아파트별 재건축 추진 상황에 따라 투자 가치가 달라질 것으로 전망되는 만큼 ‘묻지마 투자’는 금물이라고 지적한다. ◆용적률 상향조정 기대를 버려라- 서울시는 개포지구를 비롯 택지지구 용적률을 200%이하로 적용하는데 변함이 없다.따라서 용적률 250%를 기대하고 오른 가격은 하락세로 돌아설 전망이다.개포주공 2단지 19평형은 용적률이 올라갈 것이라는 기대심리에힘입어 4억 8000만원 수준까지 올랐다.주공 1단지 11평형도 지난해 말과 비교하면 43% 오른 2억 6500만원에 호가가 형성됐다. 고덕지구도 사정은 마찬가지다.용적률 200%라는 악재가 시세에 반영되지 않았지만곧 아파트값 거품이 상당수 빠질 것으로 보인다.◆아파트값 조작 어려워진다.- 재건축 단지 대부분은 조합원 총회를 열면서 시공사를선정해 아파트값을 뻥튀기 했다.투기세력들은 재건축 추진아파트를 미리 사들인 뒤시공사가 선정되면 재건축이 다 이뤄진 것처럼 소문을 퍼뜨린 뒤 ‘치고 빠지는’수법으로 잇속을 챙겼다. 이에 따라 지난달 시공사를 선정한 서울 강남구 대치동 은마아파트는 최고 8000만원 이상 올랐다.또 잠실 가락 시영아파트도 하루에 2000만원이상 뛰었다.그러나 안전진단을 받은 뒤 시공사를 선정하면 인위적인 가격 조작은 사실상 어려질 것으로 예상된다. ◆기준시가 인상에 수익률 하락- 11일 부동산뱅크에 따르면 강남과 잠실 재건축 추진아파트의 기준시가는 시세의 절반을 약간 웃도는 58% 수준에 불과한 것으로 조사됐다.아파트 가격이 급격히 오르면서 시세와 기준시가의 차이가 크게 벌어졌기 때문이다.하지만 정부 방침대로 기준시가를 현실적으로 반영하면 단기매매 차익에 대한 양도세가 늘어나 강남권 재건축아파트에 대한 투자 수익률이 대폭 떨어질 전망이다 ◆안전진단강화로 재건축 남발 막는다- 안전진단 평가가 앞으로 시·도지사의 사전안전진단평가를 거쳐야 하기 때문에 재테크 수단으로 사용되는 재건축은 사실상 어려워질 것으로 보인다.서울시도 지난달 재건축사업의 무분별한 추진을 막기 위해 안전진단을 대폭 강화하겠다는 입장을 밝혔다.따라서 강남 지역에 안전진단을 받지 못한재건축 추진 아파트들은 큰 타격을 입을 것으로 예상된다.이들 대부분은 재건축 추진위원회만 결성돼 시공사를 선정했기 때문에 처음부터 재건축사업 일정을 다시 짜야한다. 김경두기자 golders@

정부가 서울 강남을 비롯한 수도권지역에서 지난해 11월부터 최근까지 거래된 고가(高價) 아파트와 재건축 예정 아파트 거래자에 대해 자금출처를 조사하고 재건축 절차를 강화하는 내용의 투기억제책을 내놓았다.지난 4월 이후 집값이 급등한 지역에서는 기준지가를 수시로 조정하는 과표현실화 대책도 포함됐다.집값 열풍을 잠재우기 위해 세정(稅政) 수단이 총동원됐다는 게 정부측의 설명이다.지난 한달 사이에 강남지역은 악재가 호재로 둔갑하는 등 투기세력들이 유포한 것으로 추정되는 각종 루머가 난무하면서 30평형대 아파트 값이 호가 기준으로 1억원 가까이 폭등하는 등 이상과열 조짐을 보였다. 전례에 비춰볼 때 이 정도의 고단위 처방이라면 강남과 일부 수도권 신도시를 중심으로 한 집값 상승세는 한풀 꺾이게 될 것으로 판단된다.투기세력에게는 자금출처 조사와 증여·양도세 부과가 즉각 효력을 발휘하게 될 것으로 전망된다.하지만 세정과 재건축 절차 강화를 통한 ‘맞불작전’은 단기적으로는 약효가 있겠지만 근원적인 해결책은 될 수 없다는것이 우리의 생각이다.지난해 12월부터 7차례나 투기억제책을 내놓았지만 별다른 실효를 거두지 못한 사실이 이를 방증한다.최근 강남의 집값 폭등세는 재건축 아파트가 불을 댕긴 것은 사실이나,교육·문화 등 여러가지 요인이 복합적으로 작용해 상승작용을 불러일으켰다는 지적이 많다.200조∼300조원에 이르는 시중의 부동자금이 보다 높은 수익률을 찾아 일시에 강남지역으로 몰리면서 열풍을 부추겼다는 분석도 있다. 정부는 투기억제책과는 별도로 강북과 신도시지역의 교육 및 생활여건을 개선하는등 강남에 대한 수요를 분산시킬 수 있는 대책을 강구해야 한다.특히 거시경제의 흐름과 경기회복세에 주름이 가지 않도록 세정의 강도를 세심하게 조절해야 할 것이다.

정부가 9일 내놓은 주택시장 안정대책은 이상 과열로 치닫고 있는 서울 강남지역 아파트 값을 진정시키고 아파트값 폭등이 주변 지역으로 확산되는 것을 막기 위한 조치로 풀이된다.투기의 온상이 된 강남지역 재건축 아파트 사업의 요건을 강화하고 막연한 투자 기대심리를 잡겠다는 의지가 포함돼 있다. ■'약효'전망·업계 반응 그러나 이번 대책 또한 지난 1,3월에 발표한 주거안정대책과 특별히 다른 점이 없어 ‘약발’은 오래가지 않을 것으로 예상된다.단기적으로 강남 집값을 안정시킬 수는 있겠지만 장기적인 대책으로는 미흡하다는 것이 부동산 전문가들의 평가다. 다만 재건축조합 추진위원회 요건 강화,안전진단·사업승인 절차 강화 등으로 투기의 온상이 된 강남 재건축 아파트 시장은 당분간 냉각될 것으로 보인다. ●재건축 시장 당분간 냉각= ‘8·9주택시장 안정대책’발표 뒤 강남 재건축시장은 급속히 얼어붙었다.일부 부동산중개업소는 ‘개점 휴업’에 들어갔고,문을 연 중개업소는 세무조사 파장 여부를 묻는 전화만 올 뿐 일손을 놓고 있다. 세무조사가 강도 높게 추진되면 투기세력이 상당한 타격을 입게 돼 강남 아파트 시장의 가격 급등세는 한풀 꺾일 것으로 전망된다.재건축 요건이 대폭 강화됨으로써 ‘묻지마’투자 심리가 가라앉을 것으로 보인다. 은마아파트 단지 삼보부동산 관계자는 “매물은 간혹 있지만 투자자들이 몸을 사리는 바람에 거래는 전혀 이뤄지지 않고 있다.”며 “아파트를 구입한 사람들이 자금출처를 피할 수 있는 방법을 물어보는 전화만 이어지고 있다.”고 밝혔다. 은마 아파트 단지 삼성부동산은 “은마아파트를 구입한 대부분의 투자자들은 5년안에 재건축이 이뤄질 것으로 믿지 않고 있으며,가격은 잠시 주춤했다가 다시 오를 것으로 보인다.”고 말했다. ●약효는 의문= ‘뛰는 자 위에 나는 자 있다.’는 식으로 이번 대책 역시 근본적인투기 근절책으로는 미흡하다는 평가다. 부동산 전문가들은 “단기적인 효과는 볼 수 있겠지만 아파트 투기 열풍을 잠재우기 위해서는 일관성 있는 장기적인 종합처방이 필요하다.”고 지적했다. LG경제연구원의 김성식(金聖植) 연구위원은 “재건축 요건 강화 대책은 재건축 구역지정제 도입,도시계획위원회 구성,조합설립 인가 후 시공사 선정 등 진일보한 내용을 많이 담고 있지만 관건은 이 정책들이 얼마나 흔들림없이 일관되게 추진되느냐 여부에 달려 있다.”고 말했다. 내집마련정보사 김영진(金榮進)사장과 닥터 아파트 곽창석(郭昌石)이사는 “강남아파트 문제는 단순한 수급논리로 풀 수 없는 난제”라며 “대체 주거지 개발,교육정책과의 연계성이 따라야 한다.”고 지적했다. 류찬희 김경두기자 chani@ ■탈세유형/ 중개업자가 분양권 전매 올 상반기 국세청이 실시한 아파트 및 재건축 추진 아파트 양도관련 세무조사에서적발된 대표적 탈세 사례는 다음과 같다.2000년 1월부터 지난해 10월까지 서울 및 수도권지역에서 고가의 프리미엄이 붙은 아파트분양권 전매자나,재건축 추진 아파트 양도자 중 불성실 신고 혐의가 큰 2119명이 총 조사대상이었다. ●중개업자가 불법 매입한 청약통장으로 분양권 전매= 이동식 부동산 중개자(일명 ‘떴다방’)인 정모씨는1999년 9월 임모씨로부터 청약예금통장을 프리미엄 800만원을주고 불법으로 사들였다.이후 서울 삼성동 59평형 아파트에 당첨된 뒤 주부 고모씨에게 프리미엄 4000만원을 받고 되팔아 3200만원의 양도차익을 챙겼다. 고씨는 이를 의사 민모씨에게 프리미엄 5100만원을 받고 처분,1100만원의 이익을 얻었다.그러나 당초 청약예금 가입자인 임씨가 현재 보유자인 민씨에게 분양권을 700만원에 판 것처럼 허위 신고했다.결국 이들 3명은 실제 양도소득(4400만원)에 대해 1700만원의 세금을 추징당했다. ●아파트 분양권을 양도로 위장,부모에 증여= 김모씨는 지난해 7월 서울 서초동 34평형 아파트를 분양받아 프리미엄 300만원을 받고 이모씨에게 양도했다고 세무서에 신고했다.그러나 조사 결과 김씨와 이씨는 딸과 어머니 사이로 밝혀졌다.국세청은 딸이 내준 분양계약금 9400만원과 분양권 프리미엄 시세가액 9800만원을 합한 1억 9200만원을 증여액으로 간주,증여세 2900만원을 물게했다. ●중개업자가 직접 분양권 전매= 우모씨는 서울 삼성동 73평형을 분양받은뒤 방모씨에게 프리미엄 1100만원을 받아 양도하고 소득세를 신고하지 않았다.방씨는 부동산중개업자 문모씨에게 프리미엄 6300만원을 받고 처분,양도차익 5200만원이 발생했으나 신고하지 않았다. 문씨는 또 중개업자는 직접 중개 물건의 매매행위를 할 수 없는데도 현재 분양권자인 황모씨에게 프리미엄 6500만원을 받고 팔아 200만원의 차익을 냈으나 역시 신고하지 않았다.국세청은 전매자 3명의 양도차익 6500만원에 대해 양도세 2300만원를 추징했다. ●단기 양도로 소득 탈루= 문모씨는 재개발이 예상되는 서울 잠원동 25평형 아파트를1억 8700만원에 산 뒤 6개월만에 이모씨에게 2억 6800만원에 처분해 8100만원의 차익을 냈다. 그러나 양도·양수자의 담합에 의해 허위계약서를 작성,차익이 900만원만 발생한 것으로 신고했다.국세청은 이들의 양도차익 7200만원에 대해 소득세 2600만원을 추징했다. 김미경기자 chaplin7@ ■정부대책 나오기까지 정부가 9일 부동산 주택시장 안정대책을 내놓기까지는 적잖은 진통이 뒤따랐다. 이날 오후발표때까지 수정에 수정을 거듭했고,전일 밤늦게까지 부처간 토론이 계속됐던 것으로 알려졌다. 지난 1월8일,3월6일 두차례에 걸쳐 부동산 안정대책을 내놓을 때만 해도 고강도대책을 제시했었다. 올초만 해도 지난해말부터 활력을 되찾은 내수진작이 궤도에 오르고,하반기부터 수출전선에 파란불이 켜질 것으로 예상되면서 과열경기를 진정시킨다는 의미도 있었다. 이번에는 다르다.미국 등 세계경제의 금융위기설이 돌면서 국내 경제도 안심할 수 없는 상황이다. 하반기 수출전선도 달러화 약세 등으로 어려움이 예상되고 있다.특히 서비스와 주택·건설 등은 부양 효과도 크지만,경기가 나쁠 때는 가장 먼저 타격을 입는 분야여서 당국자들은 투기 억제책에 부담이 적지 않았다고 한다. 국내 경제의 내수 경기를 죽이지 않으면서 과열현상을 진정시키기 위해 ‘국지적인 처방’을 내놓은 것도 이런 맥락에서다. 그러나 투기적 수요를 줄일 수는 있지만 실수요를 억제할 수 없다는 데 정부의 고민이 있다. 아파트 값이 아무리 뛰더라도 굳이 특정 지역에 가서살겠다는 사람을 말릴 수는 없다는 것이다. 재정경제부 관계자는 “특정 아파트의 과열현상은 교육·교통·생활기반시설 등이 복합적으로 작용한 문제로 강남지역의 대체지를 확보하는 게 보다 근본적인 처방이 될 것”이라고 말했다. 정부는 특히 분당 일산 등 6개 신도시 지역의 고교 평준화도 서울 강남 아파트 투기 현상을 부채질한 것으로 분석했다. 주병철기자 bcjoo@

정부는 서울 강남지역을 중심으로 아파트 가격이 급등하는 것을 막기 위해 매입자의 자금출처 조사를 강화할 방침이다.지금까지는 아파트를 판 사람이 양도세를 제대로 냈는지 여부만 중점 조사했다.매입자 조사를 강화하면 아파트 거래에 영향을 끼쳐 전체 부동산경기가 위축될 여지가 없지 않으나 특정지역의 아파트 가격 폭등을 막는데 효과가 있을 것으로 판단하고 있다. 정부는 또 아파트 가격안정 일환으로 강남지역 학원가에 대한 세무조사도 강화하기로 했다. 정부는 9일 과천청사에서 재정경제부,건설교통부,국세청 등 관련 부처 관계자들이 참석한 가운데 회의를 열어 이같은 내용을 담은 ‘부동산가격 안정대책’을 발표할 예정이다. 재경부 고위 관계자는 7일 “강남의 특정 지역에서 빚어지고 있는 부동산가격 상승은 투기세력에 의한 것으로 파악되고 있다.”면서 “관련부처 대책회의를 통해 부동산 투기심리를 차단하는 방안을 내놓을 것”이라고 밝혔다. 재경부는 이날 특정지역에 대한 투기를 차단하는 대책을 세울 것을 국세청에 지시했다. 이에 대해 국세청 고위 관계자는 “가령 20대의 젊은이가 강남에 5억원짜리 아파트를 구입했을 때 자금출처를 조사하는 것은 당연하다.”면서 “아파트를 처분할 때 양도세를 제대로 냈는 지 여부를 가려내는 것만으로는 급등하는 아파트 가격을 끌어내리는데 큰 효과가 없다.”고 말했다.종전에도 매입자의 자금출처를 조사한 적은 있으나 앞으로는 양도자보다 매입자에 조사의 비중을 더 두겠다고 덧붙였다. 이 관계자는 “지난 2000년과 지난해 상반기에 부동산경기가 위축돼 있었기 때문에 투기꾼들을 대상으로 하는 세무조사 역시 신중히 해야 한다는 점을잘 알고 있다.”면서 “그렇더라도 서민들의 어려운 입장을 가만히 보고만있을 수는 없는 노릇 아니냐.”고 말해 자금출처 조사 등의 세무조사가 임박했음을 시사했다. 정부는 전체적인 주택경기에 찬물을 끼얹지 않도록 하는 선에서 특정지역을 집중 관리할 계획이다.국세청은 “종전에는 강남지역 아파트 가격이 뛰면그 파장이 전국적으로 번졌으나 지금은 상황이 다르다.”고 말했다.강남지역 학원가에 대한 세무조사 등의 세정(稅政)활동을 강화키로 한 것도 같은 맥락이다. 재경부는 그러나 세제개편을 통한 부동산가격 안정대책은 마련하지 않을 것이라고 밝혔다.종전에 부동산 가격이 뛸 때마다 거론됐던 부동산 보유세제강화 방안 등은 이번 세제개편에서도 검토하지 않을 방침이다.국세청 관계자는 “평생 집 한 채를 갖는 것이 소원인 서민들이 많은 점을 인식해야 한다.”고 말했다.국세청은 과거 1,2차 부동산투기 단속에서 실수요자가 아닌 것으로 나타난 일부 투기세력에 대해 정밀 추적조사를 하고 있는 것으로 알려졌다.한편 정부는 강남 등 특정지역 재건축 아파트에 대한 건축규제 방안을논의하고 있으나 결론을 내리지 못한 것으로 전해졌다. 오승호 김태균 김미경기자 osh@

미국 경제에 따라 우리나라 증권시장이 흔들리면서 덩달아 경기가 침체할 것이라는 이야기가 나오고 있다.그러면서도 우리 경제 여건은 미국보다 좋으니 ‘걱정할 것없다’는 반론도 제기된다.우리 경제에서 미국이 차지하는 비중,미국 투자자금의 성격,경제여건과 주식시장과의 상관관계 등을 긴급 진단해본다. ■對美수출과 한국경제성장 미국 경제가 우리 경제에 미치는 영향은 직접적이고 절대적이다.미국 경제상황에 따라 우리 수출과 경제성장률이 출렁이는 현상은 불가피하다. 미국 경제가 나빠지면 미국내 소비가 위축되고 이는 우리의 대미(對美) 수출감소로 이어진다.금융연구원 정한영(鄭漢永) 거시금융팀장은 “미국내 금융자산의 가치하락으로 소비가 감소하면 우리의 미국 수출도 타격을 받게 될 것”이라고 말했다. ◇대미 수출이 전체 경제성장의 4% 견인= 지난해 수출이 국내 경제성장에 미친 영향(경제성장기여율)은 20.9%다.수출에 의한 경제성장률(0.6%)을 전체경제성장률(3.0%)로 나눈 것이다.경제성장의 5분의 1을 수출이 떠맡았다는 얘기다. 지난해 대미 수출(312억달러)이 전체 수출에서 차지하는 비중(수출의존도)은 20.7%.대미수출이 전체 경제성장에 미친 영향은 4.3%(경제성장기여율×수출의존도)라는 계산이 나온다. 2000년 수출의 경제성장기여율은 37.6%,99년은 15.6%였다.산업자원부 관계자는 “경제가 성장할수록 내수규모가 커져 수출에 의한 경제성장기여율은 보통 떨어지는 추세를 나타낸다.”고 말했다.표면적으로 본다면 미국 수출의 영향은 그렇게 크지 않다는 결론을 내릴 수 있다.문제는 미국에서 수출 흑자의 대부분을 올리는 편중된 무역구조에 있다. ◇대미 무역흑자가 전체 무역수지 흑자의 95% = 지난해 한국의 무역수지 흑자규모는 93억 4100만달러.같은 기간 대미 무역수지 흑자규모는 88억 3500만달러다.전체 무역흑자액의 95%를 미국시장에서 거둬 들였다는 얘기다. 대미 무역수지 흑자규모는 98년 24억달러,99년 45억달러,2000년 84억달러로 급격히 증가하고 있다.올해 우리나라 수출은 1620억∼1650억달러,수입은 1520억∼1550억달러로 전망된다.무역수지 흑자는 70억∼100억달러로 예상된다. 한마디로 미국 무역에서 돈을 벌어 다른 나라에서 물건을 사들이는 구조이다.따라서 미국 수출에서 제대로 흑자를 못내면 만성적인 적자 구조로 돌아선다는 데 심각성이 있다. ◇미국경제 침체하면 수출·성장률 타격 = 미국의 경기침체로 대미 수출이 둔화되면 올 목표치인 6%대성장도 타격을 받을 것으로 분석된다.미국이 재채기를 하면 우리나라도 다른 나라와 마찬가지로 감기에 들 수 밖에 없다는 말이 나오는 것도 이런 맥락에서다.무역연구소 김극수(金克壽) 동향조사팀장은“지난해 워낙 나빴던 하반기 수출과 비교하다 보니 올 하반기에는 두자릿수 성장률을 유지할 것으로 보인다.”면서 “미국 경제가 더블딥까지는 안가겠지만 현재 상황만으로도 대미 수출은 악화될 가능성이 높아졌다.”고 말했다.이래 저래 대미 수출이 우리 경제에 변수로 작용할 것으로 보인다. 김성수기자 sskim@ ■美펀드규모와 영향력/ 美펀드 4000억弗 세계금융시장 ‘큰손' 미국주가가 폭락하면 아시아권 시장도 파장을 피해가기란 쉽지 않다.이런 동조화의 매개 고리로 최근 유력하게 떠오른 것이 미국 주식형 뮤추얼 펀드에서의 환매요구다.미국 투자자들이 주가폭락을 견디다 못해 중도 환매를 요구하면 상대적으로 덜 얻어맞은 한국 등에서 주식을 팔아 돈을 빼줘야 하고덩달아 우리 증시도 미끄러지게 된다는 논리다.이처럼 미국의 해외 직·간접 투자자금은 자국증시 동향을 세계시장에 전파하는 공명판 노릇을 톡톡히 하고 있다. ◇미국 해외투자자금,규모와 종류는?= 미국의 해외투자자금 규모를 정확히 추산하긴 어렵지만 미국내 펀드 유·출입 현황을 조사하는 AMG데이터서비스의 통계자료로 유추해볼때 4000억달러(약 500조)를 웃돌 것으로 보인다.이에 따르면 지난 7월 17일 인터내셔널펀드(미국을 제외한 세계증시에 투자)의 자산 규모는 2429억 달러이며 글로벌펀드(미국과 국제증시에 절반씩 투자)는 1297억 달러인 반면 이머징마켓펀드(신흥시장 투자)·유럽펀드의 자산규모는 각각 348억,440억 달러였다.AMG데이터 자료가 미국내 펀드의 60∼70% 정도만 포함한다는 점을 감안하면 순투자액은어림잡아 6000억달러에 육박할 전망이다. ◇미국 투자자금,국내에서 유럽,이머징 마켓으로= 올해와 지난해를 비교해 보면 미국 투자자들이 미국시장을 포기하고 해외로 향하는 추세가 뚜렷하다(표참조).지난해 155억달러였던 전체주식형 펀드 순유입액이 올해는 7억달러에 그쳤다.반면 주로 유럽지역에 투자하는 것으로 추정되는 인터내셔널펀드와 이머징펀드,아시아-퍼시픽펀드는 뚜렷한 증가세였다. 미래에셋증권에서 AMG데이터를 맡는 안선영 연구원은 “미국 투자자들이 자국 일변도에서 유럽·신흥시장으로 분산 투자하고 있는 투자패턴의 변화가 읽힌다.”면서 “다만 지난달 24일까지 5주간 주식형펀드에서 355억달러가 빠져나가는 등 증시자금의 규모가 줄고 있어 뚜렷한 추세가 되려면 국제증시가 회복되기까지 기다려야 한다.”고 말했다. ◇외국인 국내이탈 어떻게 봐야 하나= 우리증시는 세계시장의 10% 가량을 차지하는 이머징마켓 중에서도 시가총액 비중이 가장 크다.때문에 최근 외국인 순매도 공세가 이들의 이머징마켓 투자전략에 대한 수정을의미하는게 아닌가 하는 관측이 나오고 있다.일본·타이완 등 다른 아시아권 역시 주식을 던지고 빠져나가는 미국 투자자들로 환율급등,주가급락 등의 현상을 겪고 있다.SK증권 오상훈 투자전략팀장은 “우리시장에서의 외국인투자자 비중이 1∼2% 낮아지고 단기차익을 노리는 투기세력이 등장하는 등 중장기 펀드 위주이던 시장구성이 달라진 것은 사실”이라면서 “그러나 이는 외국인들이 우리시장을 포기했다기보다는 세계적으로 국제자본의 이동규모 자체가 축소되면서 나타나는 현상으로 보는 것이 옳을 것”이라고 말했다. 손정숙기자 jssohn@ ■주가와 펀더멘털의 관계/ 펀더멘털 좋은 한국의 주가 수급·美금융불안에 저평가 펀더멘털(경제 기초체력)과 주가와는 어떤 상관관계가 있을까. 통상 펀더멘털이 튼튼하면 증시에 긍정적인 효과를 미치는 것으로 알려져있다.경제의 주변 여건이 좋으면 주가가 그만큼 상승할 여력이 크다는 얘기다.펀더멘털은 경제성장률 물가상승률 재정수지 경상수지 경기종합지수 등의 각종 경제지표를 통칭해 일컫는 말. 이같은 일반론이 항상 들어맞는 것은 아니다.펀더멘털이 괜찮은 데도 주가가 하락을 거듭하기도 하고,더러는 주가하락으로 자산이 감소해 튼튼한 펀더멘털을 약화시키기도 한다. 1929년 10월 24일의 미국 대공황은 공급과잉에 따라 향후 펀더멘털이 허약할 것이란 예상이 나돌면서 주가가 이보다 앞서 폭락했다.펀더멘털의 악화가 주가폭락의 요인이었다. 87년 10월19일의 미국의 블랙먼데이때는 펀더멘털이 좋은 데도 주가가 무너졌다.지수차익거래에 따른 대규모 프로그램 매매로 하루에 다우지수가 500포인트(2500→2000) 급락했으나,곧 회복됐다. 일본은 미국과 달리 주가하락이 펀더멘털 약화로 이어진 케이스다.90년 10월1일 도쿄 주가대폭락(일본의 블랙먼데이)이 있기 전만 해도 일본 정부와 경제전문가들은 성장률 인플레이션 소비 설비투자 등 어느 지표를 봐도 일본 경제는 ‘세계 최강’이라고 호언했었다. 그러나 닛케이 평균주가는 90년 4월2일 8002엔 7센트로,89년말의 정점에서28.05% 하락했다.이후 등락을 거듭하다 10월1일에는 2만 221엔 86센트로,7월17일의 정점(3만 3172엔 28센트)보다 39.1% 급락했다. 당시 일본 경제학자들은 대폭락의 배경을 엔·주식·채권 등의 ‘트리플 저(低)’에 따라 주식·채권을 판 자금이 해외로 유출됐기 때문으로 풀이했다.서구 학자들이 주식·부동산 버블의 붕괴로 받아들인 것과 대조적이다. 이후 주가하락은 부동산가격하락,금융·부동산 자산의 가치하락,소비수요 감소,생산·설비투자 감소 등으로 이어졌다.은행도 부동산투기를 위해 돈을 꿔간 기업들의 유동성 위기로 잇따라 무너졌다. 일각에서는 미국과 일본이 겪었던 불황의 공통점은 펀더멘털보다 주가가 고평가된 데서 찾는다.다만 미국은 부동산 거품이 일본에 비해 덜하고 금융시스템도 잘 갖춰져 차이가 크다고 말한다. 반면 우리나라는 펀더멘털에 비해 주가가 저평가된 것으로 알려져 있다.그럼에도 불구하고 최근들어 주가가 하락하는 것은 미국발 금융불안 외에 시장의 자체적인 수급불균형이라는 측면이 강하다는 분석도 있다. 주병철기자 bcjoo@

주식시장이 애널리스트들의 전망을 비켜가는 ‘미꾸라지 장세’를 이어가고 있어 8월 증시 향방이 자못 궁금해 진다. 통계로 본 증시의 8월은 ‘잔인한 달’이다.1990년부터 지난해까지 12차례의 8월장에서 종합주가지수가 월초에 비해 오름세로 마감한 달은 2차례 뿐이다.8월은 휴가 때문에 고객이 줄어드는 ‘여름휴가 장세’로 볼 수 있다. 7월 마지막날인 31일의 종합주가지수는 이달초 지수인 722선을 돌파하지 못했다.일반적으로 월말 주가가 월초 주가를 밑돈 현상이 4개월 연속 이어지면 침체기로 본다.그만큼 증시의 체력이 허약하다는 얘기다. 팔자니 바닥권에 이른 듯하고,사자니 상승랠리를 기약할길 없는 8월장 먹구름을 뚫고 증시 전문가들이 추천한 테마주들을 모아본다. ◇수출주는 단타로,내수주는 장기로= 투자자들은 원·달러 환율이 1200원을 전후해 오락가락하는 바람에 수출주와 내수주 사이에서 갈피를 잡지 못하고 있다.동양투신증권 조오규(趙吾奎) 과장은 “환율이 단기간에 기술적으로 반등하더라도 연말까지는 하락세가 이어질 것”이라면서 “단기적으론 환율하락의 직격탄을 맞은 낙폭과대 수출주를 공략하되 장기적으론 대한항공,SK,한전 등 환율하락 수혜주를 대상으로 하는 저가 매집전략이 유효하다.”고 말했다. ◇계절주도 세대교체= 주 5일근무제 도입으로 엔터테인먼트 업종이 새로운 계절주로 각광받고 있다.최근 낙폭이 컸던 예당·에스엠 등 음반관련주는 31일 주가가 일제히 뛰었다.강원랜드·파라다이스 등 카지노와 CJ엔터테인먼트·플레너스 등의 영화관련주도 눈여겨볼 만하다. ◇자사주 매입기업,약세장 대안으로= 증시가 하락장으로 접어들면 기업들은 자사주를 사들여서라도 주가를 띄우고 싶은 유혹을 느낀다.LG투자증권 신현호(申鉉豪) 연구위원은 “자사주 매입공시를 한 기업을 대상으로 공시일과 거래일 기준 30일 이후의 주가를 비교한 결과 종합주가지수는 1% 가량 하락했으나 자사주는 3%대의 상승률을 기록했다.”면서 “특히 몸집이 가벼운 소형주의 상승폭이 컸다”고 말했다.자사주 취득여력이 높은 종목들로는 코오롱,삼환기업,대한전선,한국철강,동원산업,한일시멘트,경동가스,이구산업,극동가스,삼영전자 등을 꼽았다. ◇저가주,싼게 비지떡= 주가가 많이 빠지다보니 싼 값 자체가 매력인 주식들도 많다.지난 7월 연속 상한가 행진을 한 하이닉스,지난달 30일 일제히 상승랠리를 한 건설주,하루걸러 상·하한가를 오간 조아제약·제일바이오 등이그 예다.브릿지증권 김경신(金鏡信) 상무는 “이런 주식들은 단지 싸다는 이유 때문에 개인들을 중심으로한 투기세력이 달라붙는다.”면서 “싸다는 점말고는 뜰 이유가 없고 위험이 큰 업체가 많기 때문에 조심해야 한다.”고 조언했다. 손정숙기자 jssohn@

‘5조원대의 재개발시장을 잡자.’ 건설업체들이 재건축 사업에서 재개발 사업으로 ‘U턴’하고 있다.대형 건설사들이 재건축사업에 배치했던 인력을 재개발쪽으로 전진배치하는 등 재개발 사업 부문을 대폭 강화하고 나섰다. 재개발은 재건축에 비해 관심이 적었던 사업이다.소규모 단지가 많은 데다가 민원이 많고 사업기간이 길어 사업성이 떨어졌기 때문이다. 그러나 최근 들어서는 건설사들이 재개발사업에 더 큰 관심을 기울이고 있다.서울시내 웬만한 재건축 대상 아파트의 시공사 선정작업이 거의 마무리된데다 서울시가 재건축 사업 규제를 강화하고 나섰기 때문이다. ◇재개발 사업 강화- 그동안 재개발 사업에 관심을 갖지 않았던 LG건설은 최근 동작구 노량진동 314 및 상도동 363 일대 재개발사업을 수주한 이후 재개발 사업에 본격 진출하겠다고 선언했다.LG건설은 이 부문에서 올해 5000억원의 공사를 따내겠다고 공언했다. LG건설 관계자는 “재건축은 이미 시공사 선정작업이 마무리돼 재개발 사업 수주에 집중적으로 매달리기로 했다.”고 말했다. 대림산업도 최근 25명 수준인 개발사업부 인원을 재개발사업쪽으로 전진배치하는 등 재개발에 사업에 진출할 채비를 서두르고 있다. 대우건설도 개발사업부에 임원 1명과 부장 2명,차장 6명을 배치하고 과거의 명성을 되찾겠다는 각오다.지난해 재개발에서 무려 4350억원의 재건축 공사를 따낸 현대건설은 올 7월까지 이미 5000억원어치를 수주했다.올해 이미 4600억원 규모의 재개발 공사를 수주한 삼성건설은 이 분야에서 선두를 달리겠다는 목표다. ◇재건축 못지않은 수주전- 다음달 시공사를 선정할 이문 6구역은 사업 면적이 3만 8000여평에 이르는 대규모 단지.2600여가구의 아파트가 지어진다.이 가운데 조합원 1200여명을 제외한 1400여가구가 일반분양된다. 외국어대학앞에 자리잡고 있어 입지여건이 뛰어나 건설업체들이 눈독을 들이고 있다. 현대건설과 삼성건설,대우건설, LG건설,동부건설이 참여를 결정했다.벌써부터 인근에 캠프를 설치하는 등 수주전에 들어갔다. 그동안 재개발 사업은 시공사 선정을 위한 투표에 한 업체가 단독 참가하는등 경쟁이 치열하지 않았으나 이문 6구역은 강남의 재건축 못지않은 치열한 수주전이 전망된다. 미르하우징 임종근 사장은 “정부가 재건축 사업을 규제하면서 업체들이 재개발로 방향을 돌린 것 같다.”고 말했다. ◇투기세력 유입 차단해야- 부동산 전문가들은 재개발 시장이 달아 오르면 투기세력이 재개발 시장으로 들어올 가능성이 크다고 지적했다.재건축 시장의 부작용이 그대로 재개발 시장으로 옮겨갈 수 있다는 것이다.특히 재개발은 재건축보다 투기세력이 개입할 소지가 많다. 따라서 재개발 사업의 활성화에 앞서 투기세력의 유입차단과 재개발 사업의 불투명성을 제거할 수 있는 제도적 보완책 마련이 시급한 것으로 지적되고 있다. 김성곤기자 sunggone@

오는 7월 2일이면 태국 바트화의 폭락으로 촉발된 아시아 외환위기가 발생한 지 5년이 된다. 1997년 7월 2일 태국 정부는 고평가돼 있는 바트화의 가치를 평가절하하고 환투기세력의 공격으로부터 자국 통화를 보호하기 위해 관리변동환율제 도입을 전격 발표했다. 하지만 결과는 정반대로 바트화 폭락을 가져왔다.그 여파는 말레이시아,인도네시아,필리핀,싱가포르를 거쳐 한국을 강타했다.한국과 태국,인도네시아,필리핀은 국제통화기금(IMF)의 구제금융을 제공받아 가까스로 금융위기를 모면했다. 그로부터 만 5년.경제주간지 비지니스위크는 아시아판 최신호(7월1일자)에서 아시아 금융위기가 이들 국가들에 가져온 변화와 과제를 커버스토리로 집중 조명했다. ●무엇이 바뀌었나= 비즈니스위크는 가장 큰 변화는 정치권력과 결탁한 재벌들의 전횡이 많이 사라진 점을 꼽았다.정치권과의 밀접한 관계를 통해 주요 사업을 독점해왔던 동남아의 대기업들은 살아남기 위해 다른 기업들과 치열한 경쟁을 하고 있다.경영전문가들은 아시아 금융위기는 오너 가족 중심의 기업경영을 이사회와 주주 중심의 기업경영으로 기업지배구조에 변화를 가져오는 계기가 됐다고 평가했다.한국의 경우,상장기업 이사의 4분의 1 이상을 사외이사로 임명토록 법을 개정했다. 외국자본의 유치로 선진화된 기업경영 문화가 도입되고 기업의 경쟁력도 높아졌다.특히 은행과 유통업에 대한 외국기업들의 자본 및 경영참여는 경쟁업체들에 변화를 촉발시켜 해당 산업의 국제경쟁력을 향상시켰다.기업간 치열한 경쟁은 소비자들에게 싼값에 질좋은 제품을 살 기회를 제공했다.은행들로부터 푸대접을 받던 개인들은 주요 고객으로 부상했다.은행들의 개인대출 확대는 소비 증가로 이어져 세계경제의 동반침체속에서도 아시아 경제가 빠르게 회복하는 데 견인차 역할을 했다. ●남은 과제= 아시아 국가들의 경제개혁은 진행중이다.한국의 경우 과감한 경제구조개혁을 실시했지만,태국과 인도네시아의 경제구조개혁은 지지부진하다.아시아 국가들은 단기적으로는 부실금융기관에 대한 구조조정을 조속히 마무리지어야 한다.정실주의의 고리를 끊고불편부당한 감독기관의 설립도 시급하다. 김균미기자 kmkim@

최근 한달여 사이에 원·달러 환율이 100원 가량 급락하면서 원화가 강세를 보이고 있다.외환은행 이형수(李亨秀)외환팀장,한국금융연구원 장원창(張源昌) 박사,한국무역협회 무역연구소 박진달(朴鎭達) 무역전략팀장 등 환율 전문가 3명의 긴급 좌담을 통해 환율하락의 원인,영향과 등을 들어봤다. ●장원창 박사= 원·달러 환율하락은 우선 미국경제 회복이 늦기 때문입니다.미국경제는 올초까지만 해도 V자형의 급격한 회복세를 보일 것으로 예상됐으나 최근들어 완만한 U자형 회복으로 바뀌고 있습니다.미국경제는 1·4분기에 5%대의 성장률에서 하반기엔 2∼3% 정도 성장으로 낮아져 달러약세가 불가피할 것같습니다.우리의 국가신용등급 상향조정과 1분기 5.7%의 높은 성장률은 원화강세의 요인입니다. ●박진달 팀장= 환율하락에는 심리적인 영향이 큽니다.실제로 수출이 늘면 환율이 하락하지만,그 이상으로 환율이 더 떨어질 것으로 예측됩니다.기업들은 달러약세 시대를 맞아 투자와 자산구성에서 달러비중을 줄이고 유로화 등 다양한 화폐로 환율을관리하는 게 중요합니다. ●이형수 팀장= 서울시장의 하루 외환 규모는 25억~ 35억달러정도입니다.요즘 거래 규모는 30억∼35억달러인데,그만큼 변동폭이 큰 셈입니다.환율이 크게 움직이자 달러를 서둘러 파는 기업들이 있지만 투기세력이 들어온 징후는 없습니다.4월초 환율이 1300원 이상으로 올라간 것은 우리경제여건에서 너무 높은 수준이었습니다. ●장 박사= 엔·달러 환율전망은 달러당 120엔대에서 150엔대까지 엇갈리고 있습니다.일본경제가 1분기에 바닥을 쳤다는 얘기도 나오지만 연말까지 이어질 가능성은 낮습니다.9월 반기결산 때면 금융부실과 구조조정 얘기가 다시 나와 일본경제는 침체국면으로 갈 수도 있습니다.엔화가 연말로 가면서 약세를 보일 가능성이 있습니다. 연말 원·달러 환율 전망치 1260∼1270원을 크게 수정할필요는 없을 것같습니다.현재 1230∼1240원대는 단기적 조정국면으로 봐야 합니다.환율하락이 우리 경제성장에 나쁜 영향을 미칠 정도는 아닙니다.원·달러 환율은 계속 떨어지기 보다는 자연스럽게 1250원대 위로올라갈 것으로 보입니다. ●이 팀장= 1230원대에서 조정받을 것으로 봅니다.1210원까지도 내려갈 수 있겠지만 펀더멘털을 고려하면 1230∼1250원대에서 안정적으로 움직일 것같습니다.따라서 지금 환율수준이 올해 환율의 바닥일 수도 있습니다.다시 약간 상향조정된 뒤 1200∼1250원대에서 박스권을 형성할 것같습니다. ●박 팀장= 요즘 무역협회에는 환율 전망을 묻는 기업들의전화가 쇄도하고 있습니다.‘이대로는 장사를 못하겠다.’는 항의성이 많습니다.중소기업들은 환율변동에 무방비 상태나 다름없습니다.달러당 환율은 한달 전보다 100원 가량 떨어졌습니다.기업들이 예상했던 1240원이 무너졌기 때문에 타격이 크다는 얘기입니다.이런 상태라면 경공업의 수출부진이 장기화되고 중화학부문의 수출물량이 줄어들 것으로 예상됩니다.큰 일이 아닐 수 없습니다. ●장 박사= 엔·달러 환율이 100∼140엔대로 출렁거려도 일본에서는 환율 때문에 아우성치는 기업은 없습니다.환율변동을 흡수하는 시스템을 갖추고 있지요.우리도 장기적으로 환율변동에 적응할 수 있어야 합니다. ●이 팀장= 2000년 하반기의 환율하락과 이번의 환율 하락간에는 분명한 차이가 있습니다.2000년에는 엔화가 110엔대까지 내려가면서 동남아 환율도 동시에 움직였습니다.투기세력까지 개입하면서 펀더멘털과 전혀 맞지 않는 환율이 형성됐습니다.하지만 이번에는 뉴욕의 역외선물환시장(NDF)의 공격도,환투기세력도 없는 것같습니다.우리 환율이급락하고 있지만 달러를 공격적으로 파는 세력은 없습니다. ●박 팀장= 기업들은 외환당국이 환율안정에 적극 나서기를 바라고 있습니다.최근 무역협회 조사에서는 정부의 적극개입을 희망하는 기업이 조사대상의 59%였고 시장에 맡겨야 한다는 응답은 4.5%에 불과했습니다. ●장 박사= 아시다시피 일본정부는 지난주 시장에 직접 개입했습니다.국제외환시장에서 움직이는 규모가 1조 5000억달러 정도지만 일본 외환보유고는 2500억달러 수준입니다.일본정부가 거대한 외환시장과 맞서 어디까지 싸울 수 있을 지는 의문입니다.우리 정부가 시장에 개입하는 효과는제한적일 것입니다.섣불리개입하면 부작용이 클 겁니다. ●이 팀장= 아직은 국책은행과 공기업을 통한 간접개입에그치고 있습니다.환율이 1230원 밑으로 내려가면 직접 개입할 가능성 높습니다만 수단은 많지 않습니다.통화 증가문제때문에 일방적으로 달러를 사들이는 개입은 쉽지 않지요.환율이 1210∼1220원대로 내려가면 직접개입할 것으로시장에서는 보고 있습니다. ●장 박사= 엔·달러 환율하락이 우리나라와 중국에 영향을 주는 현상이 반복되면 아시아경제에도 좋지 않은 영향을끼칩니다.세 나라는 어느 정도 정책공조를 하기로 했고,역내환율안정기금을 구축하기로 했습니다.따라서 3국의 환율이 잇따라 떨어지는 일은 없을 것으로 봅니다. 정리 박정현 김미경기자 jhpark@

부동산 투기꾼들이 경기도 화성 태안신도시에서 아파트를 분양받기 위해 위장전입을 하는 등 불법행위가 기승을 부리고 있는 것으로 나타났다. 29일 화성 태안읍사무소에 따르면 지난 3월부터 5월까지두달간 8000여명이 전입한 것으로 조사됐다. 이 가운데 상당수는 아파트 분양을 받기 위해 주민등록주소지만 옮긴 것으로 보인다. 이에 따라 수원지검은 이달초부터 태안 일대에 위장전입자 실태조사에 나서는 한편 지난달 화성 병점에서 분양했던 아파트 ‘신창미션힐’의 당첨자 가운데 일부를 소환,조사중이다. ◆신창미션힐 당첨자중 40%는 위장전입=신창건설은 신창미션힐 1499가구를 지역우선(화성에 주소를 둔 사람에게 청약기회를 우선 부여) 방식으로 지난달 분양했다.청약경쟁률은 평균 5.8대 1로 계약 3일만에 모든 가구가 100% 계약됐다. 그러나 이 과정에서 투기세력들이 서울,용인,수원 등에서 화성으로 주소지를 대거 옮겨 아파트를 분양받은 것으로드러났다. 신창건설 관계자는 “자체적으로 주민등록등본을 조사한결과 당첨자의 40%인600여명이 위장전입자인 것으로 보인다.”고 밝혔다. ◆분양권 거래 중단=수원지검이 화성 일대 위장전입자를조사하고 있다는 소문이 돌면서 분양권 거래가 중단됐다.특히 신창건설은 지난 20일부터 분양권 전매를 위한 명의이전을 해줄 예정이었지만 이를 취소했다. 위장전입자에 대한 검찰 수사가 끝난 뒤 실시한다는 방침이다. 따라서 그동안 모델하우스에 진을 쳤던 ‘떴다방’ 등 투기세력들은 자취를 감췄다.일부 당첨자들로부터 매도문의만 가끔 온다는 것이 부동산 관계자의 설명이다. ◆선의의 피해자 속출할 듯=지난달 26일 당첨자 발표뒤 명의이전과는 별도로 분양권 ‘손바뀜’이 상당수 이뤄진 것으로 보인다.이에 따라 위장전입자에게 분양권을 매입한실수요자들의 피해가 클 것으로 전망된다. 분양권 웃돈이 1500만∼2000만원가량 붙어 거래가 이루어진데다 위장전입자 대부분이 치고 빠지는 투기세력인 만큼 이들로부터 웃돈을 돌려받을 길이 쉽지 않기 때문이다. 신창건설은 ‘주택공급에 관한 규칙’에 따라 당첨자가위장전입자로 판명되면 계약을 취소하고 남은 아파트 물량을 예비당첨자들에게 배정한다는 계획이다. 김경두기자 golders@