최근 은행권의 가계대출 부실문제가 대출창구 문턱을 높이면서 금융권들마다 대안형 대출관련 상품들을 내놓고 있다.이 가운데 증권사의 ‘증권담보대출’은 특히 주식투자자들을 위한 서비스.주식에 여윳돈을 투자했다가 급전이 필요해진 이들이 주식을 내다파는 대신 담보로 잡히고 자금을 조달할 수 있게 해주는 상품이다. 최근 주가 하락세가 길어지면서 원금을 건질 수 없게 된 주식을 처분하기가 억울한 이들이라면 이용해 봄직하다. 담보로 잡힐 수 있는 대상은 일반적으로 1개월 이상 보유한 상장·등록주식이다.이 가운데서도 각 증권사가 지정한 ‘투기성 주식’ 리스트에 오른 것은 제외된다.대출 가능금액은 주식평가금액의 40∼50%정도다.대출기간은 6개월∼1년이지만 연장도 가능하다.증권사마다 170∼180% 가량의 담보유지 비율을 요구하고 있다. 전날의 종가로 계산한 주식 1000만원어치로 담보유지비율 170%를 요구하는 증권사에서 평가금액 50%까지 대출을 받는다고 하자.이때 대출금액은 500만원이고 담보유지비율은 800만원이 된다.주가가 폭락해 주식가치가 800만원 이하까지 추락하게 되면 800만원까지의 차액을 투자자가 채워넣어야 한다는 얘기다. 대출이자는 7∼10% 안팎으로 회사마다,대출금액별로 조금씩 차이가 있다.LG투자증권·대신증권 등은 기존의 주식매입자금대출 등과 통합서비스로 운영한다.일부에서는 채권담보대출도 해주고 있다.증권금융·동양종금증권 등은 인터넷대출도 받고 있다. 굿모닝신한,메리츠,신영,동원,현대증권 등도 증권담보대출서비스를 시행,짭짤한 재미를 보고 있다.동양증권 관계자는 “증권담보대출은 은행 대출과 금리는 비슷하면서도 대출조건이 덜 까다로워 주식투자자들에게 유리하다.”면서 “인터넷 또는 은행과의 연계서비스를 통해 고객들에게 편의를 제공하는 방안도 검토하고 있다.”고 말했다. 손정숙기자 jssohn@

건설교통부는 행정수도 이전과 수도권 신도시 후보지로 정해지는 지역의 토지를 수용할 때 땅값이 오르기 전 시가를 적용해 보상액을 산정할 방침이라고 19일 밝혔다. 건교부는 “보상액 산정시 해당 사업으로 인해 땅값이 뛰었을 경우 이를 감안해 토지보상법을 엄격히 적용,투기성 개발이익을 최소화할 것”이라고 말했다. 건교부는 또 후보지가 결정되면 토지거래허가구역으로 지정하는 동시에 주변지역도 투기지구와 녹지지역 등으로 묶어 양도세를 실거래가격으로 부과하는 등 투기 차단에 총력을 기울기로 했다. 김경두기자

선물·옵션시장에 ‘한탕주의’를 노린 투기적 거래가 성행하면서 증권사마다 선물·옵션 관련 무담보 미수채권 계좌(일명 깡통계좌)가 급증하고 있다. 7일 금융감독원에 따르면 지난해 11월말 국내 43개 증권사의 선물·옵션 관련 무담보 미수채권 잔액은 290억원으로 현물(주식)의 272억원을 웃돌았다.지난해 3월까지만도 선물·옵션 규모(150억원)는 현물(264억원)을 크게 밑돌았으나 6월 232억원으로 순식간에 역전(현물 222억원)된 뒤 계속 늘었다.이에 따라 3월 413억원에 그쳤던 무담보 미수채권 잔액은 11월 562억원까지 불었다. 무담보 미수채권이란 증거금이나 담보로 잡힌 대용증권 등을 다 팔아도 갚지 못하는 외상거래 미결제금액을 말한다.실질잔고가 마이너스여서 깡통계좌라고 한다.선물·옵션 깡통계좌가 속출하는 것은 포트폴리오 전략을 통해 증거금을 줄일 수 있는 투기성 거래의 여지가 그만큼 많기 때문이다.특히 ‘매수·매도 합성포지션’을 악용한 거래가 주범으로 꼽힌다. 선물·옵션 투자자는 거래희망금액의 일정비율을 증거금으로 걸어야 하는데 매수·매도 합성포지션을 취하면 금액이 상쇄돼 내야 할 증거금을 대폭 줄일 수 있게 된다.예를들어 한달 뒤 1000만원어치 주식 매도를 계약한 사람이 같은 금액의 주식 매수주문을 함께 내면 물량을 본인이 받아 안는 셈이어서 이론적 증거금은 0이 된다. 지난 7월 한 증권사에서는 이같은 증거금 상쇄를 악용,하루 1000여건이나 주문을 내며 반대 포지션 계좌를 누적적으로 개설한 뒤 이익이 난 쪽만 챙겨 달아나려던 투자자가 붙잡히기도 했다.이렇게 되면 반대 계좌의 손실은 고스란히 증권사가 떠안는다. 금감원 관계자는 “증권사들의 선물·옵션 깡통계좌는 대부분 이런 사고로 인해 생긴다.”면서 “최소증거금 인상,선물·옵션 거래횟수를 예탁자산에 비례해 제한하는 방법 등을 통해 선물옵션 미수계좌 관리를 강화해 나갈 것”이라고 밝혔다. 손정숙기자 jssohn@

조수미는 정말 한국이 세계에 자랑할 만한 소프라노다.국내에서도 웬 만한 대중가수는 명함을 내밀지 못할 만큼 환호받는 명실상부한 스타다. 조수미가 오는 28,29일 서울에서 갖는 독창회 입장권 1만장이 공연 한달 전에 모두 팔려나갔다고 한다.주최 측은 부랴부랴 한 차례 더 공연하기로 하고,31일로 날짜를 잡았다. ‘마이 스토리-겨울밤의 고백’이라는 주제도 그렇거니와,몇몇 곡은 직접 피아노를 치며 노래한다는 것도 팬들을 유혹하는 요인이 됐을 것이다. 조수미는 이런 국제적 명성과 인기를 바탕으로 월드컵과 아시안게임,여수박람회의 홍보대사로 뛰었다.카라얀과 공연한 ‘리골레토’의 악보 등은 어린이 수술비 마련을 위한 자선경매에 내놓기도 했다. 이런 것들이 보통 음악팬들에게는 화젯거리에 지나지 않을 것이다.그러나 음악계는 그녀가 이제 음악시장의 판도를 뒤흔들 만한 거물이 됐음을 보여주는 증거로 받아들인다.그러면서 나라 사랑하는 마음이 어떤 음악가보다 깊은 이 거물급 스타에게 한 가지 당부를 하고 있다.그것은 나라 사랑보다는 훨씬 범위가 좁은 ‘한국음악계에 대한 사랑’이다. 그리 어려운 일이 아니다.음악시장이 본 궤도에 접어들 때까지 국내 음악회를 되도록 건전한 전문기획사(매니지먼트)에 맡기면 되는 것이다. 사실 코엑스 컨벤션센터에서 열리는 이번 독창회는 조수미 같은 세계적인 스타로서 결코 허락해서는 안 되는 것으로 보인다.정식 콘서트홀을 대관받지 못한 급조된 공연에,5000개의 의자를 배치한 것에서 지나친 상업성이 느껴진다. 표가 잘 팔린다고 예정에 없이 한 차례 공연을 추가한다는 대목에선 상업성을 넘어 투기 혐의가 짙다.조수미도 4일 동안 3차례 독창회에서 한결같은 목소리를 들려줄 수 있다고 자신하지는 못할 것이다.아마도 주최 측은 이런 ‘무리수’가 가능할 만큼의 개런티를 제시했을 것이다. 안타까움은 음악시장의 상황이 그리 간단치 않다는 데 있다.다행히 이번 독창회는 성공을 거두어 개런티를 제대로 받을 수 있을지 모른다.그러나 뿌리없는 이벤트 회사의 투기성 단발공연은 종종 씁쓸한 뒷맛을 남긴다. 이익이 나지 않았다고,계약서에 적힌 개런티를 받지 못한 경험을 하지 않은 한국 성악가는 거의 없다.조수미라고 이런 상황에서 결코 예외가 될 수는없을 것이라는 뜻이다. 그러나 건전한 전문 매니지먼트라면 투기성 공연으로 거액을 안겨주지는 못해도,흥행에 실패했다고 약속한 개런티를 주지 않는 일도 없다.당연히 장기적으로 음악가들에게 이익이 된다. 부수효과는 더욱 크다.스타가 음악 매지니먼트를 키우면,매니지먼트는 다시 중견에게 더 많은 무대를 주고,유망한 신인을 발굴할 것이다.한국 음악계를 발전시키는 데 이만한 역할이 없다. 다른 사람은 몰라도,조수미라면 할 수 있다. 서동철기자 dcsuh@

과열과 투기,강도 높은 부동산 시장 안정대책.올해 부동산 시장의 키워드다.올해 부동산 시장은 저금리가 계속되고 시중 여윳돈이 대거 몰려들면서 아파트 가격이 폭등하고 청약과열 양상을 빚었다.토지시장이 다시 살아나고 주상복합·오피스텔도 호황을 누린 해였다.정부의 강도 높은 투기억제정책도 어느 때보다 많이 쏟아졌다.부동산 시장 한해를 되돌아 본다. ◆‘고주가’(高住價)로 서민 고충 가중 올 한해 서울지역 아파트 값은 30% 이상 올랐다.지난해에도 상승세를 유지했기 때문에 최근 2년 동안 2배 가까이 오른 곳도 있다.국민은행 조사에 따르면 서울 지역 아파트는 30.7% 올랐다.단독주택은 15.0%,연립주택은 13.0%각각 상승했다.평균 22.4% 올라 폭등세를 기록했다.수도권 집값도 평균 22.8% 올랐으며 웬만한 지방 도시 아파트는 10∼20%의 상승률을 보였다. 지난해부터 이어진 전세난도 상반기까지 계속됐다.정부가 강력한 부동산 시장 안정대책을 내놓으면서 10월 이후부터 안정세로 돌아섰지만 이미 집값은큰 폭으로 오른 뒤였다. 시중 여윳돈의흐름이 막히는 바람에 부동산 시장이 비정상적으로 과열됐고,투기성 거래가 판을 쳤다. ◆분양가 고공행진,청약 열풍 서울 동시분양 아파트의 평당 분양가가 평균 800만원대를 넘어섰다. 부동산114에 따르면 올해 서울시 1∼11차 동시분양을 통해 공급된 아파트의 평당 분양가는 평균 857만원.지난해 735만원보다 16.6% 올랐다. 특히 서울 강남구의 경우 올해 평당 분양가는 평균 1603만원에 달했다.일부 아파트는 평당 분양가가 2000만원을 넘기도 했다.집값 상승을 부추기는 원인이 된다는 지적을 받기도 했으며,소비자 단체가 분양가의 과다책정을 문제삼아 강력 대처하기도 했으나 역부족이었다. 집값 상승과 분양가 인상은 수요자들의 마음을 불안하게 만들었다.가수요까지 겹쳐 아파트 청약은 유례없는 과열 양상을 빚었다.11차까지 서울시 동시분양 청약접수 경쟁률은 평균 61.9대 1에 달했다.지난해 평균 14.4대 1과 비교해보면 청약열풍이 얼마나 뜨거웠는지 읽을 수 있다.동시분양 실시 이후연 평균 가장 높은 청역경쟁률을 기록했다.수급 불균형이 해소되지 않은 탓이다.서울 동시분양에서 일반분양된 아파트는 1만 3000여가구로 이는 지난해 2만 5408가구의 절반 수준에 불과했다. ◆재개발·재건축 시장 과열 견인 서울 아파트 시장을 후끈 달아오르게 한 주요인 가운데 하나는 저밀도지구의 재건축 대상 아파트다.지난해 서울 저밀도지구 재건축 대상 아파트 값은무려 50% 가까이 폭등했다. 아파트 시장에 얼마나 큰 영향을 끼쳤는지 짐작할 수 있다.투기 자금이 몰리고 가격에 거품이 끼는 바람에 뒤늦게 투자 대열에 선 사람들은 손해를 입을 것으로 우려된다. 서울시 강북 뉴타운개발 발표 이후 갑자기 불어닥친 강북 재개발 열기도 주택시장을 달구는데 충분했다. 류찬희기자

‘강북 뉴타운’3곳의 건축허가가 제한되고 위장전입을 막기 위한 확인 절차도 강화된다. 서울시는 5일 은평구 진관내·외동과 성동구 상왕십리동,성북구 길음동 등 ‘뉴타운’시범사업 대상지역 3곳에 대해 도시개발구역이나 재개발구역 지정 등이 이뤄질 때까지 건축허가를 제한하고 전입 절차도 강화키로 했다고 밝혔다. 길음 뉴타운은 내년 7∼9월 도시계획 및 시설 결정에 이어 7∼12월 미시행재개발구역에 대한 지정이 이뤄지며 왕십리와 은평 뉴타운은 내년 6∼7월쯤 도시개발구역 등으로 각각 지정될 예정이다. 이에 따라 이들 지역은 앞으로 지구 지정이 이뤄질 때까지 주민들의 건물신축이나 증축 등을 위한 건축허가가 제한된다. 또 일부 주민이 세입자 보상이나 임대아파트 입주권 등의 막연한 기대감에서 뉴타운 대상지역으로 위장전입하는 사례가 속출함에 따라 지난달 23일 뉴타운 개발사업계획 발표 이후 전입한 가구에 대해 공무원이 반드시 현장을 확인,실제 거주사실을 조사하는 등의 절차도 강화된다. 위장전입이 확인될 경우 주민등록이 직권말소되고 1만∼10만원의 과태료도 부과된다. 시 관계자는 “일부 다가구주택으로 건축허가를 받은 뒤 일반분양이 가능한 다세대 주택으로 전환해 뉴타운내 아파트 분양권을 노리는 투자자들에게 분양하려는 투기성 신청도 있을 것”이라면서 “이는 인접대지 경계선과의 이격거리와 주차장 설치기준 등의 저촉을 받아 거의 불가능한 만큼 현혹되지말 것”을 당부했다. 이동구기자 yidonggu@

양도소득세 등의 과세기준 강화와 아파트 기준시가 인상 등으로 부동산시장에 찬바람이 불고 있다.세제혜택보다는 제약이 많아졌기 때문에 관련 법령이나 규정을 정확히 이해해야 불이익을 피할 수 있다.특히 주택 3채를 보유한 사람은 투기성이 있는 것으로 보고 기준시가보다 높은 실거래가를 기준으로 양도세가 과세되기 때문에 절세요령이 필요하다. 아파트 등 주택 3채를 보유한 김모(58)씨는 1채를 처분하려고 하지만 양도세 부담 때문에 고민하고 있다.소득세법 시행령 개정에 따라 이달말이나 다음달 초부터는 실거래가가 적용되기 때문이다.이럴 경우 결혼을 했거나 30세 이상으로 일정 소득이 있어 별도 세대를 구성할 수 있는 자녀에게 주택을 증여하는 것도 한 방법이다. 물론 증여세를 내야 하지만 남은 2채 가운데 1채를 팔면 양도세 부담이 줄어든다.별도의 세대를 구성한 자녀가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도세를 내지 않아도 된다.자녀가 비과세 요건에 해당되지 않아 양도세를 내게 되더라도 1세대 1주택자로 실거래가가 아닌 기준시가를 적용한 양도차익은 줄기 때문에 양도세 부담이 적다. 시골에 오래된 주택과 서울의 아파트 등 모두 3채를 보유하고 있는 사람이라도 아파트를 양도하기 이전 시골에있는 주택을 멸실(滅失·가옥 등이 효용을 상실할 정도로 파괴되는 것) 등기하는 방법을 고려할 만하다.시골 주택은 효용가치가 떨어져 처분하는 것보다는 주택을 허물어 땅을 빌려주는 것이 낫기 때문이다.시골주택을 멸실등기하면 2주택으로 줄기 때문에 2채 가운데 1채를 양도할 경우 실거래가가 아닌 기준시가로 과세하게 돼 세부담이 줄어든다.기준시가 4억원,실거래가 6억원짜리 아파트를 처분한다고 가정하자.3주택일 때는 양도세를 1억원 이상 내야 하지만 2주택으로 줄어들면 양도세가 6000만원 정도로 줄어든다.4000만원가량을 절세할 수 있게 된다. 3주택일 때 시골에 있는 주택을 먼저 양도하는 경우도 마찬가지다.주택을 취득하려는 사람이 거주보다는 부동산 개발을 목적으로 한다면 합의 아래 주택을 멸실등기한 뒤 나대지 상태에서 양도하면 양도세를 줄일 수 있다.(도움말=원종훈(元鍾勳·세무사) 우리은행 PB사업팀 과장) 김미경기자 chaplin7@

국세청은 건설교통부로부터 수도권 및 제주도 등에서 지난해 이후 두 차례 이상 땅을 구입한 3만 1000여명의 명단을 넘겨받아 15일부터 투기 혐의자에 대한 선별작업에 들어갔다.투기 혐의자에 대해서는 세금탈루와 자금출처 조사를 병행하기로 했다. 국세청 관계자는 “건교부 자료에는 지난해부터 투기우려 지역에서 2회 이상 거래한 경우가 모두 포함된 만큼 내부기준을 세워 투기 혐의자를 가려내고 있다.”고 말했다. 이어 “투기혐의자에 대해서는 양도·증여·상속세 등의 통합조사인 자금출처 조사도 병행할 것”이라며 “땅투기는 전문 투기꾼들에 의해 이뤄졌을 가능성이 커 전주(錢主)조사 등을 위해 자금출처 조사가 필요하다.”고 덧붙였다. 국세청은 건교부로부터 통보받은 사람 가운데 ▲미성년자 등 자금능력이 부족한 30대 미만 저연령층 ▲신고소득이 미미한 소득탈루 혐의자 ▲취득·양도 건수가 많은 투기 혐의자 ▲토지취득시 명의만 빌려준 혐의가 있는 사람등을 집중적으로 가려내기로 했다. 김미경기자 chaplin7@

건교부가 13일 땅 투기 혐의가 짙다고 판단,국세청에 명단을 통보하면서 내놓은 사례는 땅투기가 얼마나 만연하고 있는 지를 적나라하게 보여주고 있다.평균 23일마다 한차례씩 땅을 사거나,8∼17세 어린이나 청소년의 이름을 빌리는 고전적인 수법이 여전히 등장하는가 하면 토지거래허가를 피하기 위해덩치 큰 땅을 자투리로 쪼개 사들이는 치밀함도 드러났다. 건교부가 지난 ‘9·4 주택시장 안정대책’시 발표한 13만여명 가운데 이들을 추려 국세청에 넘긴 것은 토지가 급등을 더이상 허용하지 않겠다는 강력한 의지의 표현으로 받아들여진다.아파트 투기가 어려워지면서 투기성 유휴자금이 땅으로 유입되는 것을 사전에 차단한다는 뜻도 담겨 있다. ◇쪼개서 사자- 토지거래허가를 피하기 위해 땅을 쪼갠 뒤 사들이는 치밀한 수법도 보였다.A씨의 경우 한번에 사들인 땅은 평균 430평,B씨는 700평에 불과했다.특히 A씨가 땅을 사들인 지역은 부평 상동택지지구 근처 대지와 시흥 인근 그린벨트 소규모 밭.거주지와 전답이 출퇴근 경작이 가능한 반경 20㎞안에있으면 거주지를 옮기지 않고 영농계획서만 제출한 뒤 농지를 살 수 있고,그린벨트에 묶여 있더라도 100평미만 소규모 거래는 허가를 받지 않는다는 관련법령을 교묘히 피해갔다. ◇덩치 큰 땅을 과감하게 사들인 경우- C(56)씨는 경기 포천군 임야 30만 5600평을 3회에 걸쳐 매입했다.D(39)씨는 경기 고양·포천·옹진일대의 전답과 임야 9만 9000평을 15차례에 걸쳐 사들였다.E(44)씨는 제주 서귀포의 임야 17만평을 2차례에 걸쳐 매입했다.F(29)씨는 제주 애월·성산읍에 논과 산 15만 9000평을 6차례에 걸쳐 샀다. ◇미성년자 이름을 빌린 경우- 학생으로 보이는 G(17)씨는 경기 화성에 전·답,임야 1200평을 5차례에 걸쳐 사들인 것으로 나타났다.다른 미성년자 H(13)군도 경기 평택 임야 3400평을 2차례에 걸쳐 구입했다.심지어 여덟살배기 I군도 경기 가평군 임야 1580평을 3차례에 걸쳐 매입하는 등 토지투기가 만연하고 있음을 보여주고 있다. 류찬희기자 chani@

(워싱턴 백문일·도쿄 황성기특파원·김상연기자) 미국 경제 회복에 대한 기대감 약화가 세계증시의 발목을 잡고 있다. 특히 3일 미국 제조업지수가 기대 이하로 발표된 데다,세계 최대 은행인 시티그룹의 투자등급이 이례적으로 하향조정되는 사태까지 빚어지자 각국 투자자들은 ‘희망’을 잃은 듯 주식을 내던지는 모습이었다.일본 닛케이지수가 3일 19년만에 최저치로 떨어진 뒤 약간의 기술적 반등도 없이 4일 바로 9000선 붕괴를 위협할 정도로 연이어 폭락한 것은 투자심리가 얼마나 위축됐는가를 극명하게 보여준다. 유럽 주요증시들이 거의 전종목에 걸쳐 하락한 점도 극도의 불안감을 반영한다.3일 유럽증시는 기술과 통신,금융 관련주는 물론 임업,제지,방산관련 부문까지 떨어졌다. ◇암울한 미국- 3일 현재 월가의 기상도는 ‘아주 흐림’이다.여름철 휴가를 마치고 돌아온 투자자들은 “미 경제가 생각보다 훨씬 좋지 않다.”는 결론을 내린 듯하다.뉴욕증시의 모든 지수는 5년내 최저치를 보인 7월의 수준으로 되돌아갔다.S&P지수는 이날 4.2% 떨어져 지난해 9월17일 4.9% 이후 가장크게 하락했다.아시아와 유럽 증시에서의 폭락은 세계경제에 대한 우려감을 증폭시키면서 뉴욕증시에도 부정적인 영향을 미쳤다. 무엇보다도 미 공급관리협회(ISM)가 발표한 8월중 제조업 지수가 기대치 미만인 50.4에 머문 게 폭락의 직접적 원인이다.블룸버그통신이 경제분석가들을 대상으로 한 조사에선 51.8로 예측됐다.제조업 활동이 확장하고 있음을 뜻하는 50선을 7개월 연속 넘었으나 국내총생산(GDP) 성장률로 환산하면 2.5%에 불과하다. 게다가 제조업에서의 신규 주문이 감소,경기회복에 대한 전망을 어둡게 했다.8월중 공장주문 지수는 49.7로 지난해 11월 이후 처음 50 밑으로 떨어졌다.이 지수는 지난 3월 65.3까지 올라 경기 회복에 대한 희망을 한껏 부풀렸다.8월 중 재고지수도 41.8에서 45.2로 뛰었다.재고량이 감소하고 있지만 속도는 더뎌지고 있음을 나타낸다. 시카고 노던 트러스트의 투자자문역 진 그랜던은 “경기 회복에 대한 실망감이 커지면서 기업 실적에 대한 투자자들의 기대도 멀어지고 있다.”고말했다.인텔의 최고경영자(CEO) 크레이그 배럿은 “통신 분야에 여전히 과잉투자가 있다.”고 말했으며, 마이크로시스템의 최고재무책임자(CFO) 스키브 맥고완은 “상황이 더 나빠질 수도 있다.”고 경고했다. 경제전문가들은 기업투자의 부진을 가장 큰 걸림돌로 꼽았다. 회계 스캔들 이후 은행들이 기업대출에 몸을 사려 금융시장 전반이 위축되는 측면도 있다.프루덴셜증권의 은행 분석가 마이클 마요가 시티그룹의 투자등급을 ‘유지’에서 ‘매도’로 낮춘 것도 금융시장의 약세에 따라 시티그룹의 이익전망을 나쁘게 봤기 때문이다.메릴린치증권의 주식전략가 리처드 번스타인은 “증시가 아직 바닥을 치지 않은 것으로 믿는다.”고 말했다. 연방준비제도이사회(FRB)가 최근 추가적인 금리인하의 필요성을 부인했으나 혼조세를 보이던 경기지표가 계속 ‘적신호’를 보이면 24일 열리는 공개시장위원회(FOMC)에서 금리인하를 단행할 가능성도 적지 않다.월가의 분석가들은 단기이익을 노리는 투기성 자금 때문에 가연성이 높아 9월 증시는 등락이 거듭될 것이라고 전망했다. ◇충격속 일본- 최근 미국 증시에 철저히 연동되고 있는 일본 증시는 4일 극도의 무기력감을 보였다.전날 워낙 많이 떨어졌기 때문에 연이은 급락은 없을 것이란 기대는 잇따른 미국발 악재로 허무하게 무너졌다.일본 주가는 이날까지 7일 연속 떨어진 셈이다. 저조하게 나타난 미국 제조업지수와 시티그룹 등의 신용등급 하락은 9·11테러 재발 위협보다 ‘가시적’이라는 점에서 일본 투자자들의 실망감은 더욱 클 수밖에 없다.이대로 가다간 심리적 저지선인 9000선 붕괴도 각오해야 한다는 말이 나오고 있다. 대미 수출에 크게 의존하고 있는 일본기업들로서는 미국 경제의 악화에 직접적인 영향을 받을 수밖에 없다.여기에 최근 들어서는 도쿄전력의 원자력사고 은폐 등 국내산(産) 악재까지 겹쳐 투자자들의 불안감이 위험수위에 다다랐다는 지적이다. 하지만 일본 정부는 속수무책이다.후쿠다 야스오(福田康夫) 관방장관은 4일 주가 급락에 대해 “미국과 유럽의 주가하락에 따른 것이기 때문에 일단 상황을 지켜볼 수밖에 없다.”고 별다른대책을 강구하고 있지 않음을 밝혔다. 그는 또 경기부양을 위해 야당측이 주장하고 있는 추가경정예산 편성문제에 대해서도 “지금은 생각하지 않고 있다.”고 말했다. 그러나 상황은 간단치 않다.시장에서는 벌써 “은행주들의 대폭적인 하락으로 금융시스템의 불안이 예상된다.”는 우려가 나오기 시작했다. mip@

‘부동산 시장은 뜨거운데 리츠는 파리 날리네요.’ 부동산투자신탁(리츠·REITs)이 제구실을 못하고 있다. 부동산 시장이 투기성 자금의 유입 등으로 폭등장세를 보이고 있지만 리츠는 겨우 명맥만 유지하고 있다.지난해 7월 부동산투자회사법이 발효된 이래 고작 CR(구조조정용) 리츠 2건이 출시되는 데 그쳤다. 부동산금융 전문가들은 건전한 부동산 투자를 유도하기 위해서는 리츠의 활성화가 시급하다고 주장하고 있다.이를 위해서는 일반리츠에 과세되는 법인세를 낮춰주는 등의 세제혜택이 이뤄져야 한다고 촉구한다. ◆ 1년새 2000여억원 불과= 현재 시장에 나온 교보메리츠퍼스트 CR리츠(840억원)와 코크랩1호리츠(1330억원) 등 2건뿐이다.법이 제정된지 1년이 넘었지만 금액으로는 2000억원을 겨우 넘어섰다. 이들 리츠는 CR리츠로 일반리츠는 한건도 없다.에이팩리츠 등 2건이 인가를 받았지만 공모에 실패,재공모를 준비중이나 성공여부는 불투명한 상태다. 당초 삼성경제연구소가 리츠가 출시되면 5∼6년내에 최소 연 5조원 규모의 시장을 형성할것으로 전망한 것과는 대조적이다. ◆ 수익성이 안보인다= 이처럼 리츠상품들이 당초 기대와 달리 저조한 실적을 보이고 있는 것은 투자자들의 관심을 끌 만큼 수익을 내기가 쉽지 않기 때문이다. 특히 CR리츠에는 없는 법인세 부과가 일반리츠에는 치명적이라는 게 부동산금융 전문가들의 진단이다. 배당가능 금액의 29.7%에 달하는 법인세 부과는 투자자들의 몫이 그만큼 줄어드는 것을 의미한다.법인세를 떼고 나서 10%의 수익금을 투자자에게 배당한다고 가정할 때 수익률이 3%포인트 가까이 떨어지기 때문이다.이런 수익성으로는 시중의 자금을 끌어들일 수 없다는 게 전문가들의 분석이다. ◆ 세금부담 줄여야= 리츠를 활성화해 시중의 여유자금을 끌어들이기 위해서는 무엇보다도 법인세 부담을 줄여줘야 한다는 지적이다. 메리츠증권 부동산금융팀 안홍빈(安洪彬) 차장은 “현행 리츠회사가 법인세를 부담하고 또 이를 배당받은 투자자가 배당소득세를 내는 2중과세 구조로는 일반리츠의 활성화를 기대하기 어렵다.”며 “세제부문의 손질이 불가피하다.”고 말했다.실제로 법인세를 내고도 일반인에게 10%안팎의 배당을 하기는 쉽지 않은 실정이다. 미국에서는 CR리츠든 일반리츠든 법인세를 감면해주고 있다.우리나라는 CR리츠만 법인세를 감면해주고 있다. 이에 따라 건설교통부 등은 일반리츠의 활성화를 위해 현행 500억원으로 돼 있는 초기자본금을 250억원으로 낮추고 일반공모비율도 줄이는 방안을 마련중이다. 그러나 세금문제는 재정경제부 등이 난색을 표명,난항을 겪고 있는 것으로 알려졌다. 김성곤기자 sunggone@

대한매일은 아파트 값 폭등과 교육과열로 대변되는 서울 강남지역을 집중 조명하는 ‘강남특구 대해부’시리즈를 내보냈다.4회 중 마지막으로 재정경제부 박병원(朴炳元) 경제정책국장,교육인적자원부 정기오(鄭冀五) 인적자원정책국장,서울시 배경동(裵慶東) 주택국장과 함께 강남과열을 진단하고 대안을 모색하는 정책좌담회를 가졌다.권혁찬(權赫燦) 경제에디터가 사회를 봤다. ◇사회- 부동산 가격급등과 교육열로 상징되는 ‘강남과열’현상의 원인을 무어라고 보십니까. ◇박병원 국장- 강남의 부동산 가격이 서울의 다른 지역에 비해 급격하게 오르는 것은 교육,아파트 공급의 한계,생활 여건,재건축 등이 복합적으로 작용했기 때문입니다.재개발 차익을 노린 투기세력도 간과할 수 없습니다.예전에 강남을 떠나 분당 신도시 등으로 이사했던 사람들이 강남으로 돌아오고 있습니다.이는 교육적인 여건 외에 용인지역의 난(亂)개발로 교통 등 생활여건이 크게 악화됐기 때문입니다. ◇정기오 국장- 강남의 집값 상승에 여러 요인이 있고,그 중 한 요인이 교육문제라는 점을 인정합니다.올해 초 분당 등 경기도 일부 지역에 대해 평준화 조치를 취했습니다.학생들이 학교를 지원하는 방식에서 거주지에 따라 배정받는 방식으로 바뀐 것이지요.이 때문에 분당과 경기도 남부 지역 주민들이 강남으로 U턴했고 아파트값 상승의 원인이 됐다는 관측이 있습니다.그러나 학생들의 학업 성취수준에 미치는 변수인 가정적인 배경과 부모 학력수준,거주지,학교 가운데 학교의 영향이 가장 작다는 국내외 연구결과에 주목해야 합니다. ◇배경동 국장- 서울시는 전후 50년 동안 산업화와 도시화를 거치면서 무주택난을 해소하기 위해 정부의 의도대로 물량 위주의 공급정책을 펴왔습니다.인구 46%가 몰려 있는 수도권엔 지금 저금리 정책으로 마땅한 투자처를 찾지못한 투기성 자본이 몰리고 있습니다.IMF이후 부동산경기 활성화를 위해 시장의 자율성을 믿고 분양가 자율화 등 사회적 규제를 풀다보니 공급자 가격이 시장을 지배하게 됐어요.미등기 전매를 공공연하게 허용해 투기를 부추긴 측면이 있습니다.문제는 이것이 저소득층의 주거형태인 전·월세에도 영향을 준다는 점입니다.서울시는 재건축에 따른 이익추구 및 기대심리가 주택가격을 상승시켰다고 보고 재건축을 제한하고 분양가격에 대한 간접규제와 안전진단을 강화했습니다.하지만 항구적인 대책은 아니에요.강남을 대체할 만한 도시를 만들어도 7∼8년 후에는 똑같은 현상이 나타날 겁니다.재산세와 보유세 강화로 조세형평을 이뤄야 주택가격이 바로 설 수 있습니다.좋은 학교가 많다는 것도 주택가격 상승에 상당한 영향을 미친 것으로 보여집니다.강남 송파 서초 강동 등 4개 구청에 서울시내 중·고등학교의 20∼25%가 몰려있고 학원은 30% 이상이 집중돼 있어요. 강남의 매력은 문화적인 인프라로 볼 수 있는 만큼 서울의 주택 정책이 아닌 수도권의 주택정책으로 균형개발을 도모해야 합니다. ◇사회- 제가 아는 분 중에 최근 네분이 모두 교육때문에 강남으로 이사했습니다.강북에 있던 집을 팔고 강남의 낡은 아파트로 전세를 얻어 간 경우도 있습니다.이런 경우를 일반화할 수는 없겠지만,교육이 강남 아파트값 상승에 영향을주는 것이 분명해 보이는데요. ◇박국장- 강남의 모든 주택이 매매된 것은 아닙니다.몇백가구만 오른 값에 매매돼도 강남 전체의 집값이 오른 것으로 간주됩니다.공급이 제한된 상황에서는 전입자가 비록 소수라 하더라도 가격 상승에 충분한 요인이 되는 것이지요.전부터 강남에 살고 있던 사람은 기본적으로 부유하기 때문에 옮길 필요성을 못느낍니다.자녀 교육에 목을 맨 사람들은 무리해서라도 강남으로 갑니다.강남만이 제공하는 교육여건 때문입니다. ◇정국장- 무리는 없는 설명이라 생각합니다.나가려는 사람은 없고 강남으로 들어오려는 사람만 있으니 들어오려는 소수에 의해 가격이 결정된다고 볼 수 있지요. ◇배국장- 서울에 나대지가 없다 보니 아파트보다는 다세대 다가구위주로 공급체계가 바뀌었습니다.그러나 주택공급이 늘어도 아파트는 상대적으로 줄어 가격을 안정화시키는 데는 한계가 있습니다.이런 식이라면 또다시 불안해질 수 있습니다.학자들은 정보가 공유돼 수요공급 메커니즘에 의해 가격결정이 된다고 생각하지만 서울의 주택시장은 불투명하며 지하경제의 특성이 있어 담합하면 먹혀들어가는 게 현실입니다.보유세 누진 등이 현실화되지 않고서는 주택가격을 안정시킬 수 없습니다.인프라가 충분한 곳에 사는 주민들이 세금을 더 많이 내야하는데 현실은 그렇지 않습니다.조세정의가 서있지 않습니다. ◇박국장- 거래세를 낮추고 보유세를 강화하는 데는 동의합니다.그러나 공급이 안되고 있는 상황에서 과세형평으로 모든 것을 해결할 수는 없는 노릇입니다.수요가 있다면 당연히 공급해야 하는 것 아닙니까? 신도시를 포함한 주택 200만가구 건설 이후 90년대 내내 서울의 집값은 강남을 포함하여 오르지 않았습니다.10년 이내에 이러한 정책을 한번 더 실시했어야 했는데 IMF때문에 오히려 주택건설이 한동안 부진했습니다.지금이라도 수요에 맞는 공급을 위해 강남의 대체지 개발이나 다른 지역의 교육여건 개선을 위한 노력이 절실합니다. ◇배국장- 서울에서의 대체지 개발은 현실적으로 불가능합니다.대체지 개발은 수도권의 개발을 의미합니다.그린벨트를 풀어야 합니다.공급논리로 풀어나간다면 환경문제가 심각해질 것이 자명해요.후손들에게 물려줄 것도 더이상 없게 되는 것이지요.대체 도시를 만들어도 또 하나의 강남이 될 뿐입니다.삶의 질과 가격의 안정을 도모하기 위해서는 우선 조세정책을 바로잡아야 합니다. ◇박국장- 보유과세 강화는 오래된 숙원이지만 실현되지 못하고 있습니다.조세저항이 엄청나기 때문이지요.공급확대와 조세정책이 병행되면 가장 바람직하겠지만 이것이 불가능하다면 공급 확대가 우선돼야 합니다.말한 대로 대안도시의 개발이 가져오는 효과는 실례로 증명된 바 있습니다. ◇사회- 아파트 재건축 문제가 강남 부동산 가격을 촉발시킨 원인이라는 지적들이 많은데요. ◇배국장- 왜 재건축을 하는가부터 생각해봐야 합니다.경제적 이득을 취하기위한 재건축은 막아야 합니다.극단적인 처방으로 재건축이 완료돼 등기될 때까지 소유권 이전을 못하게 하는 것도 방법이 될 수 있습니다.서울은 이미 개발이 완료된 도시입니다.재건축은 일부를 제외하고는 비경제적입니다.20∼30년 쓸 수 있는 주택을 아파트로 만드는 것은 국가적 손실입니다. ◇박국장- 재건축은 양날의 칼입니다.단기적으로는 주택공급을 줄이고 가격상승과 투기의 빌미를 제공합니다.그러나 중장기적으로 더 큰 집,더 좋은 집을 추구하는 현실적인 수요를 충족시켜 가격안정에 도움을 줍니다.낡은 아파트의 재건축을 제한한다고 해서 옆의 아파트 값이 오르지 않는 것은 아닙니다. ◇정국장- 강남 과열현상을 정책적으로 풀어야 한다면 정책의 순서를 우선 정해야 합니다.순서대로 취해야 될 조치 가운데 교육정책이 언제 끼어들어야 하는가가 문제입니다.강남 열풍을 아파트나 학교 건물 등 시설만으로 접근하는 하는 것은 곤란합니다.특정 지역에 대한 수요가 높다는 것은 그 지역이 정보화가 잘 됐다거나 사회적인 네트워크가 잘 갖춰졌다는 것을 의미하기도 합니다.물론 강남의 메리트인 이러한 ‘사회적 자본’이 성장하는데 학교나 학원이 큰 기여를 한 것을 부정할 수 없습니다. ◇사회- ‘사회적 자본’을 분산시킬 방안은 있습니까. ◇정국장- 강남이 갖추고 있는 거주자로서의 만족도가 다른 지역에서도 제공돼야 합니다.학교 자체로만 보면 점수관리 면에서 강남이 오히려 타지역보다 불리합니다.그러나 강남에는 ‘사회적 자본’의 총량이 크기 때문에 강남으로 몰려듭니다.우선 화폐적,경제적 처방이 선행돼야 합니다.그 다음에 부동산의 수요·공급이 고려되고 교육은 맨 마지막으로 점검해야 합니다.왜냐하면 교육에 대한 단기 처방은 오히려 역효과를 부르기 때문이지요. ◇박국장- 수급의 차질이나 과다한 유동성 등 경제적 요인이 있는 것은 사실이며 대책이 필요합니다.그러나 교육이 맨 마지막 대책이 돼야 한다는 것은 납득하기 어렵습니다. ◇배국장- 서울시가 70년대 후반부터는 강북개발을 억제하고 강남개발에 인센티브를 주는 행정을 펴왔습니다.강남이 개발 논리로 본다면 여러 면에서 유리한 조건을 갖췄습니다.그러나 환경친화적인 잠재력으로 따진다면 강북이 더 발전될 가능성이 남아 있습니다.강북 교육의 질을 높여줄 수 있는 차별화된 교육 프로그램이 개발되면 강남수요를 다소 줄일 수 있을 것입니다. ◇정국장- 교육복지에 대한 투자도 중요합니다.지금까지는 도서벽지나 농어촌을 빼놓고는 지역간 교육재정의 편차가 없었습니다.학부모들이 기피하는 강북의 일부 지역을 투자우선지역으로 설정하는 작업도 필요합니다. ◇박국장- 금년초 화약에 불을 붙인 것은 수도권 6개 신도시의 평준화입니다.일산,평촌,분당 등의 신도시는 교육에 관한한 비평준화 지역이므로 자기가 원하는 학교를 골라서 갈 수 있다는 메리트가 있었습니다.그러나 평준화 정책으로 모든 것이 사라져 학부모들이 다시 강남으로 U턴하고 있습니다.강남의 집값을 올리는 데에는 몇백가구의 전입자만으로도 충분하다는 사실을 다시 지적하고 싶습니다.강남 이외의 지역에 좋은 학교를 만들어 학교때문에 그 지역으로 이사를 가는 사람이 생기도록 만드는 것이 강남집중,수도권 집중을 완화시키는, 가장 신속하게 효과를 볼 수 있는 방법이라고 생각합니다. ◇정국장- 교육문제는 결국 부모가 얼마나 자녀들에게 세심한 배려를 하느냐에 달렸습니다.그러나 강남으로의 전입만이 자녀들에 대한 배려는 아닙니다.강남 학부모의 교육열을 냉정하게 판단하고 진정한 관심과 배려가 무엇인지 알아야 합니다. ◇배국장- 조세정의가 바로 서야 합니다.주택이 도시의 구성요소가 된 이상 자본시장에만 맡겨서는 안됩니다.사회적 자산인 주택을 집주인과 투기세력이 좌지우지하는 것을 막아야 합니다. ◇박국장- 주택이 사회적 자산인 것은 사실이지만 사회적인 측면은 저소득층의 주택문제에 한정돼야 합니다.중산층 이상은 자신의 주택을 최대한 스스로 결정하게 놔두어야 합니다.투기자에게 철퇴를 내려야 한다는 것과는 전혀 별개의 문제입니다.공급적인 측면에서 강남을 대체할 수 있는 지역 개발이 절실해요.기존 지역도 좋고 신도시라도 상관없습니다. 정리 이창구 김유영기자 window2@

■31평 아파트 2년만에 2억 ‘껑충' ‘순간의 선택이 1억원을 좌우한다.’서울 강남의 집값이 폭등하면서 우리주변에서 가볍게 웃어 넘기기에는 씁쓸한 얘깃거리들이 양산되고 있다.‘새집에서 살고 싶어 남편을 졸라 대치동 은마아파트를 팔고 새 아파트로 이사한 아줌마가 집 팔고 몇달만에 1억원이 오르자 홧병으로 드러누웠다.’는 얘기는 최근에 나돈 얘기이다.강남으로 이사하자는 부인의 권유를 뿌리치고 강북을 고수(?)하다가 1년만에 집값 차이가 1억원 이상 나자 부부싸움을 크게 벌였다는 가정도 있다.강남 집값 상승 랠리가 빚어낸 이런 얘기들은 이외에도 무수히 많다.월급쟁이가 평생 월급을 모아도 벌까말까한 돈을 강남 아파트 투자를 통해 모은 경우도 있다.그만큼 강남의 집값이 많이 올랐다는 얘기다. ◇1억원은 기본- 마포구 공덕동에 사는 P(43)씨는 지난해 1월 33평형 삼성아파트 1차를 2억 7000만원에 팔고 8000여만원을 보태 3억 5000여만원을 주고 대치동 선경아파트 31평형을 샀다. 당시에는 좀 무리인 듯했지만 1년 8개월여가 지난 지금P씨는 자신의 탁월한 선택을 뿌듯해 하고 있다. 현재 선경아파트는 5억 6000여만원.하지만 공덕동 삼성아파트는 3억 3000여만원에 불과하다.이사를 통해 2년도 안돼 무려 2억원 이상을 번 셈이다. 반면 같은 아파트에 살다가 이사 권유를 뿌리치고 그대로 남은 P씨의 동서K(41)씨는 한순간 선택을 잘못해 가만히 앉아서 2억원이 넘는 돈을 놓쳤다는 생각을 지울 수가 없다. P씨의 경우는 실수요자인 경우지만 본격적인 재테크를 통해 자산을 늘린 경우도 있다. 여의도에 살고 있는 C씨는 지난해 중반 여윳돈으로 재건축 대상인 도곡동 주공 1차 13평형을 3억 5000여만원에 샀다. 그러나 이 아파트는 지난 1월 재건축 사업승인이 나면서 지금은 6억 3000만원으로 껑충 뛰었다.1년새 2억 8000여만원을 번 셈이다. 강남의 아파트 보유자 가운데 가격이 오르자 이를 팔아 이익을 본 경우도 있고 그렇지 않고 아직 보유중인 경우도 있다. 그러나 강남의 아파트 가격이 쉽게 떨어지지 않는 특성을 감안하면 투자자든 거주자든 이번 상승랠리를 통해 보통 1억∼2억원가량의 평가이익을 남겼다는게 부동산 전문가들의 분석이다. ◇얼마나 올랐나- 부동산114 조사에 따르면 강남의 아파트 가격은 지난해 1월 이후 올 8월 현재 63.5%가 올랐다.그러나 이는 재건축 아파트를 포함한 가격이다. 이 기간동안 재건축 아파트는 가격이 무려 91.8%가 올랐다.2년이 채 못돼 아파트 가격이 2배 가까이 오른 것이다. 재건축 대상이 아닌 강남의 일반아파트는 50.9%가 올랐다.재건축 대상 아파트만은 못해도 상승폭이 높기는 마찬가지이다. 반면 서울 전체 아파트는 39.9%가 올랐다.강북(서초·송파·강동구 등 제외)은 29.7%가 올랐다. 상승률에 있어서 강남의 아파트는 강북에 비해 2배 이상 높은 것이다. 이처럼 강남의 집값이 크게 오른 것은 공급부족에다가 재건축 아파트에 투기성 자금이 몰리면서 주변 아파트까지 덩달아 크게 올랐기 때문이다. 부동산114 김희선 상무는 “강남의 아파트 가격상승이 정상적인 패턴은 아니지만 정부의 투기단속 등으로 쉽게 떨어지는 것도 아니다.”면서 “강남아파트의 가격 추이는 몇달간 지켜봐야할 것 같다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@ ■강남에 살아보니/ “딸 교육때문에 이사 집값까지 올라 기뻐” “딸 교육 때문에 서울 강남으로 이사했는데 덤으로 집값이 오르니 좋기는 좋네요.” 미국 지사로 발령난 남편을 따라 5년여 미국생활을 하다가 지난 98년 3월 귀국,강남구 대치동에 5년째 살고 있는 주부 이인수(44)씨의 얘기다. 미국에 가기전 용산구 동부이촌동에 살던 이씨 가족이 귀국후 강남에 자리잡게 된 가장 큰 이유는 자녀의 교육 때문이었다. 한창 성장기에 5년여를 미국에서 보낸 딸이 어떻게 하면 귀국해 잘 적응할까를 생각하던 중 주변의 친지와 동료들이 강남을 추천했기 때문이다. 이씨는 “귀국해보니 강남 일대에 외국에 살다가 온 학생들이 이용하기에 적합한 학원이 많아 딸의 한국 적응에 큰 보탬이 됐다.”고 말했다. 이같은 이유로 강남에는 외국생활을 하다가 귀국한 상사 주재원이나 유학생 부부가 많다는 게 이씨의 얘기다. 강남 진입은 교육 때문이었지만 덤으로 얻은 것은 가격상승에 따른 재산가치의상승이었다.당초 이씨는 귀국후 전세를 살았다.그러나 전세를 살다보니 이사 등이 불편해 아예 대치동 우성아파트 31평형을 2000년에 3억 3000여만원을 주고 사버렸다. 그러나 지난해부터 강남의 집값이 오르면서 현재는 6억 3000여만원으로 크게 올랐다.자연스레 3억원 가량을 번 셈이다.이씨는 주식투자에서 입은 손실 1억여원을 만회하고도 남는 것이라고 말했다. 이씨는 “부동산에 몰린 돈이 주식시장으로 옮겨가지 않고 계속 부동산에 머무는 것도 바로 이같은 이유인 것 같다.”고 설명했다. 이씨는 “이곳은 재건축 대상 소형 아파트가 3억∼4억원에 달해 외부에서 진입하기는 쉽지 않지만 이곳에 사는 사람은 살던 집을 처분하고 인근의 아파트로 옮기는 등 나름의 재테크를 하는 것 같다.”고 말했다. 집값이 크게 오르고 일부 투기꾼이 가세하면서 따가운 눈총을 받고 있지만 강남 거주자가 특별하게 사는 것은 아니라는 게 이씨의 주장이다. 이곳 주부들도 아침이면 남편 출근시키고 자녀 등교시키느라 북새통을 떠는 다른 주부와 마찬가지라는 것이다. 다만 생활수준이 높아 취미생활 등을 맞추는 게 만만치 않다고 말한다. 그러나 이들이 가장 걱정하는 것은 교통문제다. 지금도 하루종일 막히는데 재건축으로 가구수가 늘면 교통문제가 더욱 심각해질 것을 걱정하고 있다. 이씨는 하루 일과를 마치고 남편 등 가족과 함께 양재천을 걷는 것을 이곳에 사는 즐거움 가운데 하나로 꼽았다. 김성곤기자 ■대치동 뜨고 압구정동 지고 서울 강남의 터줏대감 자리를 놓고 대치동과 압구정동의 경쟁이 뜨겁다. 얼마전까지 압구정동은 강남의 대표적인 고급아파트 단지여서 강남이라고하면 압구정동을 떠올릴 정도였다. 압구정동이 강남을 상징하는 단지가 된 것은 1980년대 들어선 80평형대 아파트가 이 지역의 아파트 가격을 선도했기 때문이다.지금도 구 현대 7차 80평형은 20억원대로 압구정동의 자존심을 지키고 있다.그러나 90년대 초반 대치동에 괜찮은 아파트들이 속속 들어서면서 압구정동의 위치가 흔들리기 시작했다.91년 1월 압구정 현대 65평형은 7억 5500여만원이었던 반면,대치동우성의 같은 평형은 8억 4500만여원이었다. 가격차는 금융위기 이후 더욱 벌어졌다.지금은 부활된 소형평형 의무비율이 깨지면서 강남에 대형평형이 늘어났기 때문이다. 그러나 최근들어 압구정동 현대·한양아파트가 대치동 아파트 가격에 근접하며 반전을 꾀하고 있다. 이달 현재 대치동 우성아파트 1차 55평형이 10억 4000여만원,압구정 구현대 2차 54평형은 8억 8000여만원이다.또 압구정 한양 5차 54평형은 9억 8000여만원으로 가격차가 점차 좁혀지고 있다. 부동산전문가들은 대치동과 압구정동을 직접 비교하는 것 자체가 무리가 있다고 주장한다.압구정동은 전통있는 단지답게 각종 문화시설을 갖춘 장점을 갖고 있는 반면 대치동은 좋은 교육여건을 지녔기 때문이다. 김성곤기자 ■강남 아파트 시가총액 111조 ‘서울 강남권 아파트의 시가총액은 얼마나 될까.’ 27일 부동산 정보업체 닥터아파트에 따르면 강남·서초·송파구의 아파트시가총액은 무려 111조 2947억원인 것으로 집계됐다.이는 올해 우리나라의 1년 예산과 비슷한 수준이다. 아파트수는 총 24만 552가구로 평균 평당가는 1524만원이었다. 특히 학원 밀집가로 강남 아파트의 투기 진원지로 지목됐던 대치동 은마아파트의 시가총액은 2조 2542억원으로 지난해 1월 1조 522억원에서 2배 이상 늘어났다. 매매가도 지난해 1월 31평형이 2억 2500만원에서 4억 7000만원으로 2억 4500만원 올랐다.34평형은 2억 7300만원에서 6억원으로 3억 2700만원이나 뛰었다.아파트 재건축 추진에 따른 가격 급등으로 앉아서 2억∼3억원을 번 셈이다. 닥터아파트 곽창석(郭昌石) 이사는 “강남권 아파트는 가격이 일단 오르면 쉽게 내려가지 않는다.”며 “강남의 대체 주거지가 개발되지 않는 한 비(非)강남권과의 아파트 가격 격차는 더욱 벌어질 것”이라고 말했다. 김경두기자 golders@

■각당 전략 ◇한나라당 - 장대환(張大煥) 총리서리 인사청문회를 앞둔 한나라당의 기류는 한마디로 “단단히 벼르고 있다.”는 것으로 요약된다.단지 장 서리의 국회인준여부를 판단하는 차원을 넘어 극한대치로 치닫는 정국상황과 직결시키고 있다. 총리인준 부결에 따른 국정공백과 이에 대한 비난여론은 사실상 관심 밖이다.오히려 부결될 경우 한나라당의 ‘발목잡기’ 행태에 대한 비난보다는 김대중(金大中) 대통령의 인사 실패가 부각될 것으로 본다.청문회의 초점도 여기에 맞춰졌다.각종 의혹들을 집중 추궁,장 서리의 ‘부적격성’을 부각시킴으로써 인준 부결에 대비한 ‘당위성’을 확보하자는 판단이다.김진재(金鎭載) 최고위원은 “인준이 부결되면 국가경제에 큰 악영향을 미친다고 청와대가 주장하는 데 이는 국민과 국회에 대한 협박”이라며 “장상 전 서리와의형평을 감안해서라도 철저히 검증할 것”이라고 말했다. 한나라당 인사청문특위는 휴일인 25일 전체회의를 갖고 장 서리 검증전략을 최종 조율했다.특위 간사인 안택수(安澤秀) 의원은회의가 끝난 뒤 “초강경 드라이브로 보면 될 것”이라고 말했다.특위위원인 홍준표(洪準杓) 의원은 “철저한 검증을 거치겠지만 실정법상의 하자가 총리직 수행에 장애요인이 될 것 같다.”고 말했다. 장 서리 의혹과 관련,한나라당은 쟁점을 모두 12개로 정리하고 이를 각 특위위원별로 분담했다.▲장 서리의 국정수행능력 ▲부동산 등 재산형성 과정과 탈루의혹 ▲신문사 경영과정에서의 불법·탈법 여부 ▲언론사 세무조사당시 사장으로서 역할 ▲학위취득 의혹 ▲현 정권과의 유착관계 ▲은행대출과정의 불법여부 ▲자녀 취학 위장전입 등이다. ◇민주당 - 장대환 총리서리에 대한 인사청문회에서 민주당은 장 서리의 도덕성 문제보다 국정수행 능력과 총리로서의 자질 등을 집중 거론하되 전례와 같이 부결돼서는 안된다는 입장이다.특히 한나라당이 특혜대출·부동산투기·펀드조성·위장전입 등 각종 의혹들을 들추며 도덕성 시비를 펼 것으로 예상하고,“병역비리 정치공방에 국민들이 식상해 있는 마당에 세번째 총리청문회마저 흠집을 내는 데 진력한다면 국정파탄의 책임은 한나라당이 져야 한다.”는 점을 부각시킨다는 복안이다. 민주당은 25일 간사인 설훈(薛勳) 의원을 중심으로 인사청문회 준비회의에서 이같은 방침을 정한 뒤 결과에 대해선 “이틀간의 청문회 결과에 따라 판단한다.”는 사실상 ‘백지 상태의 입장’으로 정리했다.그러나 대체로 임명동의안 가결을 낙관하는 분위기다. 회사예금을 담보로 한 특혜대출 의혹에 대해서는 “업무상 배임에 해당될수 있으나,이로 인한 회사의 피해가 없다는 점에서 인준 거부의 결정적 요인은 아니다.”고 보고 있다. 부동산 투기의혹에 대해선 “투기성이 있으나 부동산 취득이 돈벌이가 뚜렷하지 못한 상황에서 이뤄진 만큼 납득할 만한 해명을 하는지 들어보자.”는 입장을 내놓았다.자녀의 8학군 위장전입 의혹과 관련해선 “진솔한 태도를 보인다면 동정표를 얻을 수 있다.”는 판단이다. 반면 국정수행 능력에 대한 질문은 포괄적 분야를 다룰 예정인데,예를 들어 ‘서해교전 등 군사적 위기상황에서 대처능력’‘경영자가 아닌 총리로서 주5일 근무제에대한 철학’ 등이다. 설훈 의원은 “한나라당이 억지로 깎아내리면 내릴수록 병풍의혹에서 벗어나려고 안간힘을 쓰고 있다는 인상을 지우기 힘들 것”이라고 말했다. 진경호 김경운기자 kkwoon@

서울시내 그린벨트(개발제한구역) 내의 땅값이 폭등한 것으로 나타났다. 이에 따라 서울시는 그린벨트 내 토지거래 동향을 국세청에 수시로 통보하는 등 부동산가격 안정에 힘을 쏟기로 했다. 시는 22일 “개발제한구역(166.82㎢) 내 토지거래동향을 파악한 결과 지난해 1300건 거래에서 올 상반기에만 전년 거래량의 70%인 917건이 거래됐다.”고 밝혔다. 특히 지난해부터 올 상반기까지 이뤄진 거래(2217건)의 82%(1813건)가 우선 해제대상지역(1.85㎢)인 노원구 등 7개 자치구의 그린벨트(108.34㎢)에서 이뤄졌다.”고 덧붙였다. 구별로는 강동구에서 541건으로 가장 활발한 매매가 이뤄졌고 은평 463,서초 349,노원 242건 등의 순이었다. 시는 대다수 거래자들이 그린벨트 해제에 따른 지가상승 등 막연한 기대 심리와 부동산 투기꾼의 농간 등으로 이들 해제대상지역 일대에 투자한 것으로 분석했다. 그러나 시는 개발제한구역이 해제된다 해도 고밀도나 고층 개발은 불가능하다며 신중한 거래를 당부했다. 시 관계자는 “해제대상지역은 기존 건물의 밀도범위 내에서 용도지역을 정하는 것으로 계획중”이라며 “공공시설 등을 확충할 지역은 별도로 지구단위계획을 세워 계획적으로 정비하는 등 고밀도나 고층개발은 불가능하다.”고 말했다. 시는 이와 함께 이들 그린벨트를 대상으로 한 투기성 토지거래가 앞으로 증가할 것으로 판단,부동산 매매검인 현황을 수시로 점검하고 그 내역을 국세청에 2주마다 통보하기로 했다.현재는 한달에 한번만 통보한다. 한편 거래가 늘면서 그린벨트 내 땅값도 지난해부터 분기별로 꾸준히 상승했다. 지난해 시내 그린벨트의 땅값 상승률은 1.52%로 시 전체 땅값 상승률(1.89%)에는 못미치지만 개발제한구역임을 감안하면 높은 수준이다. 특히 지난해 분기별로 0.17∼0.78%씩 오르던 그린벨트 내 땅값이 올들어서는 지난 1분기 2.56%,2분기 2.59%나 폭등한 것으로 조사됐다. 구별로는 올 1,2분기동안 각 3.25% 와 3%가 오른 노원구가 가장 큰 폭의 가격 상승률을 보였고 은평구도 1분기에 2.78%,2분기 2.70%나 올랐다. 박현갑기자 eagleduo@

국세청의 자금출처조사 대상자 중에는 26채의 아파트 보유자가 등장해 말로만 듣던 ‘큰 손’들이 실재함을 적나라하게 보여줬다.월 소득을 800여만원으로 신고해 온 변호사·의사부부가 상가와 아파트 16채를 보유하고 있는 것으로 드러나 고소득자들에 대한 세원관리 강화가 시급한 실정이다.국세청은 조사대상자 483명의 아파트 보유 과정만 추적했다.때문에 토지·채권 등의 보유를 감안할 때 이들의 실제 재산 규모는 천문학적인 수준일 것으로 추정된다.이들은 2001년부터 서울 강남(개포·도곡동 주공아파트),송파(잠실 주공아파트),서초,강동 등 강남지역 재건축아파트를 집중 매입한 것으로 드러났다.사실상 강남지역의 부동산 가격인상을 주도했음을 보여주고 있다.국세청이 밝힌 6개 유형별 탈루혐의 사례는 다음과 같다. ***재건축예상 아파트 17채 집중 매입 서울 강남구 개포동 송모(55·여)씨는 1999년 이전부터 수도권지역에 아파트 9채를 보유하고 있었다.송씨는 이것도 모자라 2000년 이후 강남지역 재건축이 예상되는 아파트 17채를 구입했다.14채는 본인 명의로,3채는 30세 미만의 자녀 명의로 샀다.당시 시가로 총 36억원에 이르지만 송씨가 신고한 소득금액은 없다.국세청은 송씨 남편도 일정한 직업이 없는 점으로 미뤄 특수관계자로부터 구입자금을 증여받았거나 각종 은닉소득에 대한 소득세 탈루혐의가 있는 것으로 보고 있다. ***변호사·의사부부 3년간 10채 구입 강남구 대치동에 있는 80평대 고급아파트에 살고 있는 변호사 장모(50)씨와의사 김모(46·여)씨 부부는 상가 및 주택 16채 등을 보유하고 있는 호화생활자다.이들의 최근 4년간 신고소득은 3300만원으로,1년에 겨우 825만원의 소득을 올렸다는 것이다. 이들은 1999년 이후 부부명의로 송파구의 시영아파트와 수도권의 주공아파트 등 재건축이 예상되는 아파트 5채씩을 샀다.그 이전의 보유분을 합하면 16채나 된다.국세청은 “이들 부부가 상가 등의 임대소득 및 전문직 사업소득 등을 과소신고해 탈세한 혐의가 있다.”고 밝혔다. ***50대 무직자 분양권 8개 사들여 강남구 청담동 고급주택에 사는 안모(51)씨는 국세청 조사 결과 일정한 직업이 없는데도 부동산을 마구 사들였다.1995년 이후 해외여행을 33차례나 다녀오는 등 호화생활을 해왔다.강동구에 있는 아파트 4채를 7억원에 사들인 뒤1채를 처분했다.5억원 상당의 용인지역 아파트 분양권 8개를 구입,모두 전매했다.양도한 아파트 분양권의 프리미엄 시세가 2억 6000만원인데도 3400만원으로 세무서에 신고했다.양도소득 2억 2600만원을 과소신고한 혐의다.부인과 자녀 명의로 아파트 등을 구입하는 과정에서 증여세를 내지 않은 혐의도 있다. ***60대 의사 빌딩 점포등 7채 취득 의사인 오모(60·강남구 역삼동)씨는 1998년 이후 본인과 가족명의로 강남지역 빌딩 점포 2채와 아파트 5채를 취득했다.국세청은 이 과정에서 오씨가 부인과 자녀 3명에게 아파트 5채의 구입자금(25억원 상당)을 증여하는 과정에서 증여세 탈루혐의가 있다고 밝혔다.오씨는 의사인데도 사업소득금액을 연3000만원으로 신고했다. ***공인중개사가 ‘재건축' 8채 주인 강남구 역삼동에 사는 공인중개사 남모(55)씨는 2000년 이후 재건축이 예상되는 강남구 도곡동 아파트 등 8채(본인명의 3채,부인 명의 5채)를 14억원에 구입했다.4채는 나중에 처분했다.국세청은 부동산 투기과정에서 부인 명의의 아파트 취득자금 증여 및 아파트 양도에 따른 양도세 탈세 혐의가 있는 것으로 보고 있다.공인중개사는 중개 대상물을 직접 거래할 수 없도록 규정한 부동산중개업법을 위반한 혐의도 있다고 설명했다. ***부인·미성년 자녀 3명 명의로 7채 강남구 역삼동에 사는 자영업자 강모(50)씨는 2000년 이후 부인 황모(45)씨와 미성년인 자녀 3명 명의로 9억원 상당의 강남지역 재건축아파트 7채를 매입했다.국세청은 부인과 자녀가 모두 무소득자인 점을 감안,증여한 뒤 증여세를 탈루한 것으로 보고 있다.특히 강씨가 사업소득을 연간 1900만원으로신고한 점에 미뤄 사업소득을 탈루한 혐의가 있는 것으로 보고 있다. 오승호기자 osh@ ■김영배 국세청과장 문답 아파트 거래과열지역 자금출처조사와 관련,국세청 김영배(金榮倍) 조사3과장은 22일 “강남권 재건축아파트 등 투기·편법증여 혐의자들을 대상으로 어떤예외도 두지 않는 철저한 조사가 이뤄질 것”이라고 말했다. 그동안 조사와 다른 점은 올들어 실시한 1∼3차 조사는 아파트분양권 양도를 통해 큰 차익을 낸 양도자들을 중심으로 양도세 등 탈세여부를 추적했다. 이번 조사는 부동산 과열지역에 유입된 자금에 대한 투기·불법증여 여부를 파악하기 위해 재건축추진아파트 등을 취득한 사람을 상대로 이뤄진다. 조사대상자들의 투기지역은 강남·송파·서초·강동 등 강남권지역을 중심으로 분당·안양 등 수도권 일부지역의 재건축추진(예정) 아파트 등 고가의 공동주택이 중심이다.물론 저밀도 재건축아파트도 포함됐다.개포동 주공아파트·잠실동 주공아파트·도곡동 도곡주공아파트 등이 대표적인 곳이다. 1가구1주택도 포함되나 증여혐의가 있는 미성년자 등 30세 미만 저연령층이 소유한 1주택은 조사대상에 포함된다.총 조사대상 483명중 272명이 아파트 1채를 갖고 있지만 불법증여 등 혐의가 있어 조사대상이 됐다.그러나 실제 거주하는 건전한 1가구1주택은 포함되지 않는다. 부동산관련 자금출처조사는 처음인데 대부호들을 대상으로 주식거래 등에 대해서만 자금출처를 조사했기 때문에 부동산에 초점을 맞춘 조사는 없었다.그동안 아파트 등 양도자 세무조사는 개인별로 이뤄졌으나 세대를 통합해 진행하는 조사기법은 처음이다. 기존 조사에서 적용하던 예외가 이번에도 인정되나 취득자산이 기준금액미만의 경우 자금출처조사를 하지 않지만 이번엔 예외없이 탈세혐의가 있으면 조사대상이 된다. 취득자금이 10억원 미만인 경우 80%만 확인되면 나머지는 소명된 것으로 인정하는 규정도 적용하지 않고 나머지 20%도 끝까지 추적해 자금출처를 밝힐 계획이다. 김미경기자 chaplin7@ ■자금 출처조사 어떻게 국세청이 오는 30일 착수하는 부동산 취득자금 출처조사는 그동안 추진해온 다른 부동산 관련 세무조사보다 광범위하고 강도높게 이뤄질 전망이다. 조사대상자 483명이 1998년 이후 취득·양도한 아파트 등 공동주택은 물론 토지·건물 등 모든 부동산거래에 대한 자금흐름을 추적,양도소득세·증여세·상속세 등 관련 세금의 탈루여부에 대한 통합조사를 벌일 예정이다.필요할 경우 최고 15년인 국세부과 시효기간 동안의 자금흐름도 조사하는 등 자금출처를 끝까지 추적할 방침이다. ●중점 조사사항= 국세청 전산시스템을 통해 축적된 부동산 거래내역을 바탕으로 금융거래 확인조사가 우선적으로 실시된다.조사대상자의 부동산 매매시 발생한 금융거래 내역을 밝히기 위한 계좌추적이 이뤄진다.조사대상자가 아닌 부동산 거래자도 조사에 응하지 않거나 허위자료를 제시하는 등 조사를 방해할 경우 계좌추적을 받게 된다. 계좌추적을 통해 밝혀진 부동산 취득자금 원천에 대한 자금흐름에 대해서는 국세청이 직접 조사에 들어간다.이 과정에서 ▲부모 등 직계존속 또는 배우자 등 특수관계인으로부터 취득자금을 받았는지 ▲기업의 탈루소득이나 대출금 등 기업자금이 부당하게 사용됐는지 ▲사채거래에 따른 차주·대주의 세금탈루 여부 등이 집중조사 대상이다. 국세청 관계자는 “자산취득자의 소득금액 또는 자산양도대금 등에 대해 포괄적으로 자금출처능력이 인정된다 하더라도 실제 취득자금의원천인 증여자금이나 사업소득 탈루 등을 철처히 조사해 과세할 방침”이라고 말했다. ●탈루혐의 밝힌다= 미성년자 등 30세 미만 저연령층이 부동산 취득자금을 증여받은 혐의가 있으면 증여세 탈루여부를 집중 조사하고,부동산 취득자금의 원천이 사업소득 탈루혐의가 큰 경우에는 소득세 및 법인세,부가가치세 부분까지 조사키로 했다.이와 함께 보유 및 취득부동산을 양도했으면 양도소득세 탈루혐의를,취득·양도횟수가 부동산 매매업에 해당되면 사업소득 여부를 각각 조사할 방침이다. 김미경기자 chaplin7@ ■주택·중개업계 표정/“시장 당분간 냉각” 국세청의 서울 강남 재건축아파트 구매자에 대한 자금출처 조사 방침에 주택업계와 중개업계는 ‘올 것이 왔다.’며 우려를 나타냈다. 주택협회 박귀선 기획홍보실장은 “일부 투기성 거래자들 때문에 부동산 시장이 위축되지 않았으면 한다.”고 말했다. 주택업계 관계자는 “정부의 강도높은 세무조사로 부동산시장이 크게 얼어붙은 전례가 많다.”며 “서울보다 수도권의 분양시장이 더큰 타격을 받을것”이라고 전망했다. 강남구 도곡동 시티컨설팅 정열 사장은 “강남일대의 경우 10년여전 부동산 투기붐이 일었을 때도 세무조사로 인해 시장이 크게 위축된 적이 있었다.”며 “이번 조사가 주택가격이 내림세로 돌아서는 시발점이 될 수 있다.”고 밝혔다. 강동구 둔촌주공 저층 1단지 효성공인 이영애 실장은 “아파트 계약을 하러 오겠다는 사람이 갑자기 연락을 끊었다.”며 “당분간 시장이 크게 냉각될 것 같다.”고 말했다. 송파구 잠실 주공2단지 에덴공인 강모씨는 “앞으로 시장이 위축돼 거래부진속에 가격이 약세로 돌아설 공산이 크다.”고 내다봤다. 부동산중개업계도 자금출처 조사의 직격탄을 맞을 전망이다. 한 중개업소 관계자는 “매수·매도자뿐 아니라 중개업소에까지 불똥이 튈것 같다.”면서 중개업소에 대한 정부의 단속강화 가능성에 촉각을 곤두세웠다. 김성곤기자 sunggone@

-‘서울 강남 재건축아파트 5가구 중 1가구 주인 바뀌어’ 기사(대한매일 8월21일자 1면)를 읽고 대한매일의 보도는 그동안 궁금했던 강남일대의 재건축 아파트 거래 동향을 알려준 유익한 기사였다. 최근 집값 상승의 진원지인 강남의 재건축아파트는 투전판으로 변질되고 다른 지역의 집값도 덩달아 올라 내집 마련의 기회를 또다시 접어야 하는 답답한 마음이었다. 정부의 3·6 부동산 안정화 대책과 8·9 안정화 대책으로도 집값 오름세가 잡히지 않을 것 같아 불안감을 지울 수가 없던 차에 대한매일 기사를 읽고 놀라운 사실을 발견하게 됐다.그동안 모든 언론은 강남 재건축아파트 가격과 관련,호가만 보도해 왔는데 그것이 아니라 거래량도 많다는 사실이 흥미로웠다. 이미 투전판이 된 아파트시장에 투기성 자금이 실제로 많이 들어왔다는 방증일 것으로 생각된다. 주식시장에서 ‘주가는 거래량의 그림자’라는 말이 있다.거래량과 가격은 동전의 앞뒷면과 같이 중요하다는 얘기다.부동산도 마찬가지일 것이다. 그동안 포착되지 않던 부동산 거래량이이번에 처음 파악됐다는 것 자체가 너무 놀랍다.정부는 정기적인 거래 동향을 왜 파악하지 못했는지,그많은 관련 공무원은 그동안 무슨 일을 했는지 의아했다.정부는 이 참에 아파트 거래량에 대한 정기적인 지표개발을 서둘러야 한다. 한가지 덧붙인다면 보유세 비중을 대폭 늘려 강남 재건축 아파트를 소유한 사람들이 집값보다 보유기간의 세금 때문에 골머리를 앓게 만들면 집값안정에 도움이 될 것이라고 본다. 윤주영 세무사 *‘편집자에게' 코너에 독자여러분의 원고를 받습니다. e메일:opinion@

정부는 주택정책의 실효성 확보를 위해 집값대책 수립시 아파트 거래동향을 파악,활용하기로 했다. 주택시장의 투명성 확보와 전세시장 안정을 위해 임대차계약의 신고를 의무화하는 방안도 강구하기로 했다. 서울시 배경동 주택국장은 21일 대한매일이 보도한 ‘강남 재건축 아파트 5가구중 1가구의 주인이 바뀌었다.’(8월21일자 1,11면 참조) 기사와 관련,부동산투기 보완대책을 이같이 밝혔다. 배 국장은 “강남 재건축 아파트의 10∼20%가량이 주인이 바뀐 데서 보듯이 이들의 20∼30%는 투기성 거래자라고 볼 수 있다.”며 “앞으로 주택정책수립시 거래동향을 파악,활용하도록 하겠다.”고 말했다. 그는 이어 “주택시장의 투명성 확보가 시급하다.”며 “임대차계약에 대해서도 구청에 신고를 하도록 하는 방안을 추진중”이라고 말했다.서울시는 이같은 임대차 계약의 신고근거를 마련해 주도록 건설교통부에 건의했다. 임대차 계약의 신고가 의무화되면 전세금 등이 확연히 드러나게 돼 임대료수입에 대한 효과적인 과세는 물론 전세가 안정에도 기여할수 있을 것으로보인다. 건설교통부 이춘희 주택도시국장은 “거래동향 파악의 필요성은 인정하지만 이에 따른 비용과 효용성을 따져본 후 시스템을 갖추도록 하겠다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

서울 강남지역 재건축 대상 아파트에 투기성 자금이 대거 몰리면서 인기있는 아파트의 경우 1년새 5가구 가운데 1가구꼴로 주인이 바뀐 것으로 나타났다. ▶관련기사 11면 정부의 투기대책 발표 직후 오히려 거래 건수가 늘어 정부의 각종 대책이‘솜방망이’에 그친 것으로 드러났다. 이같은 사실은 대한매일이 20일 서울시 등으로부터 지난해 8월부터 올 7월까지 1년 동안의 강남구 내 40개 재건축 대상 아파트단지(3만 4156가구)의 거래내역(검인계약서 기준)을 입수,분석한 결과 나타났다. 개별 아파트단지 거래내역이 확인된 것은 이번이 처음이다. 이 기간 강남지역 재건축 대상 아파트 거래 건수는 모두 4096건에 달해 전체 가구의 12%가 주인이 바뀌었다.주택시장 안정대책이 잇따라 발표된 올해 들어서만도 2429가구가 거래됐다. 가장 손바뀜이 많았던 아파트는 개포동 주공1단지(5040가구) 아파트로 1년동안 649가구가 거래됐다.최근 집값 급등으로 관심의 대상이 되고 있는 대치동 은마아파트(4424가구)는 553가구가 사고 팔렸다. 논현동 성원아파트는 1년새 42가구 가운데 12가구(28.5%)가 거래돼 거래비율이 가장 높았고,청담동 한양아파트는 672가구 가운데 137가구(20.3%)의 거래가 이뤄졌다. 사업승인이 임박한 영동 주공아파트는 1단지가 1050가구 가운데 174가구(16.57%),2단지는 840가구 가운데 132가구(15.7%),3단지는 700가구 가운데 115가구(16.4%)가 각각 거래됐다. LG경제연구원 김성식(金聖植) 책임연구원은 “무려 12∼28%에 달하는 강남의 인기아파트 거래비율은 일반아파트에 비해 2∼3배 이상 높은 것”이라며“호가 중심으로 가격이 오른다는 일반적 지적과 달리 투기성 자금이 몰리면서 물밑에서 거래가 많이 이뤄진 것 같다.”고 말했다. 수서지구 내 중개업소 관계자는 “보통 1년 동안 이 지역에서는 100가구 기준으로 많아야 6∼7건이 매매된다.”며 “강남 재건축 아파트의 거래가 많은 것은 실수요보다는 투기성 자금이 유입됐기 때문”이라고 분석했다. 이같은 투기성 거래는 정부의 집값 안정대책이 발표된 뒤에도 늘었다.정부의 ‘1·8 집값 안정대책’이 발표되고 2월 한달 동안개포 주공1단지는 전월의 90건보다 18건이 많은 108건의 매매가 이뤄졌다. 이는 정부의 대책이 때를 놓친 데다가 내용도 실효성이 떨어져 투기꾼들에게 별 영향을 미치지 못하는 것을 보여주는 것이다. 김성곤기자sunggone@

서울 강남 아파트 실거래 자료를 통해 재건축 대상 아파트가 투기의 온상임이 사실로 확인됐다. 아파트 거래자에 대해 정부가 강도높은 세무조사와 자금추적을 실시하고 있음에도 불구,투기꾼들은 정부의 ‘솜방망이 대책’을 비웃기라도 하듯 여전히 활개치고 있는 것으로 드러났다. 본지가 입수한 강남구 아파트 거래현황(검인계약서 기준)에 따르면 정부의 잇단 주택시장 안정대책 발표에 아랑곳없이 거래는 여전했던 것으로 나타났다. 이에 따라 정부가 집값 안정대책을 내놓을 때마다 다짐했던 가격안정과 투기거래 차단도 입버릇에 불과했다는 지적을 피할 수 없게 됐다. 강남 아파트는 거래없이 호가만 오른다는 것이 지금까지의 일반적인 생각이었다.하지만 실제 다른 지역 아파트보다 되레 거래가 활발했다.돈된다는 소문이 돌면서 투기성 자금이 대거 몰렸기 때문이다. 일반아파트는 1년에 기껏해야 100가구 기준에 6∼7건 거래되지만 재건축 아파트는 1년새 평균 10%이상 주인이 바뀌었고 인기 아파트의 경우는 5가구 가운데 1가구꼴로 거래되기도 했다. 이러한 거래내역은 그동안 일선구청의 인력부족 등으로 파악이 쉽지 않았다.강남지역의 아파트 가격을 잡기 위해서는 정확한 통계에 근거한 대책이 필요하다는 지적이다.주먹구구식 대책으로는 집값 상승이나 투기자금의 유입을 막을 수 없다. ●개포 주공,대치 은마아파트 거래량 최고= 인기아파트는 주인이 자주 바뀌었다.개포동 주공 1단지(5040가구)아파트는 1년새 전체의 12.87%인 649가구가 거래됐다.갖가지 주택시장 안정대책이 발표된 올해 들어서만 414가구가 사고 팔렸다. ‘8·9 안정대책’을 이끌어내는데 결정적인 계기가 됐던 대치동 은마아파트(4424가구)의 경우 1년동안 무려 553건이 거래돼 전체의 12.5%가 주인이 바뀌었다.올해 들어서도 330가구가 팔렸다. 거래만 활발했던게 아니라 가격도 큰 폭으로 뛰었다.시공사 선정을 전후한 6∼8월에 무려 18.02% 올라 은마아파트의 평당가는 연초 1200만원대에서 1569만원으로 올라섰다. ●정부대책도 무색= 정부 대책이 발표되면 거래가 뜸해지는 것으로 알려져 있지만 실제는 그렇지 않았다.‘1·8 집값 안정대책’ ‘3·6 집값 안정대책’ 뒤에도 개포 주공·대치 은마·도곡 주공·삼성동 차관아파트 등은 투기성 거래가 여전했다. 개포 주공1단지 아파트는 ‘1·8부동산대책’ 발표뒤인 2월에 무려 108가구가 거래됐다.3∼4월에도 100가구의 주인이 바뀌었다. 은마아파트도 2월에 80가구의 주인이 바뀌어 정부의 강도높은 대책을 무색케 했다.3∼4월에도 각각 40건이상 거래됐다.시공사 선정 앞뒤인 6∼7월에는 30건과 44건으로 다시 증가추세를 보였다.이달 들어 15일 현재 23건이나 거래됐다. 매물이 나오기 무섭게 거래가 성사된 것이다. ●제도개선 뒤따라야= 실거래 동향을 정확히 파악할 수 있는 시스템이 필요하다.검인계약서를 활용하면 거래건수는 확인할 수 있지만 정확한 거래가격은 파악되지 않는다. 시가로는 평당 2000만원이 넘는 아파트를 기준시가에 근거해 1500만원대에 거래된 것으로 적어내기 때문이다.정부가 기준시가를 조정키로 한 것도 바로 이 때문이다. 부동산 전문가들은 정부가 정확한 집값대책을 내놓기 위해서는 실거래가로 계약서를 작성하는 관인계약서제 도입을 검토할 필요가 있다고 주장한다. 또 주기적인 거래동향을 근거로 정확한 시장동향을 파악한 뒤 대책을 내놓아야 한다고 지적했다. 김성곤기자 sunggone@ ■집값 안정화 대책 설문/ “강남 대체주거지 조성 시급” 많은 사람들이 강남 아파트 시장을 안정시키기 위해서는 대체주거지 조성이 필요하다고 생각하는 것으로 나타났다. 부동산정보 제공업체인 ㈜부동산뱅크가 주택수요자 3873명을 대상으로 조사한 결과에 따르면 강남을 중심으로 급등하는 집값 안정을 위해 필요한 대책을 묻는 질문에 ‘판교개발 등 강남 대체주거지 조성'이라는 답변이 29.4%로 가장 많았다. 다음으로 ‘재건축 규제강화 등 강력한 정부정책 시행'이라는 답변이 25.9%였으며 ‘수도권 특수목적고 설립을 통한 교육여건 평준화'가 23.8%를 차지했다.‘세무 및 자금출처조사를 통한 투기심리 차단'이라고 답한 응답자는 20.9%였다. 닥터아파트가 주택수요자 2012명을 대상으로 조사한 결과에서도 ‘집값 안정을 위해 가장 필요한대책'을 묻는 질문에 응답자의 43.6%가 ‘강남 대체지조성'이라고 답했다.‘임대주택 등 서민용주택 공급확대'라는 의견은 20.6%였으며 ‘세무조사 등으로 투기심리 차단'과 ‘재건축 등 규제강화'라고 답한 응답자는 각각 18.5%와 17.2%를 차지했다.‘8.9 집값안정대책에 대한 평가'에대해서도 ‘이사철을 앞둔 단기처방에 불과'(43.4%),‘시장을 왜곡하는 부적절한 조치'(14.8) 등 부정적인 의견이 많았다. 류찬희기자 chani@