“며칠전에 계약해 잔금을 아직 지불하지 않았는데 해약해야 할까요.” 한 주부가 자동차를 타고 가다 라디오 뉴스를 듣고 부동산중개업소에 전화 문의한 내용이다. “재건축조합 간부들이 일을 제대로 못하는 바람에 사업추진이 늦어져 이 지경이 됐으니 책임지세요.” 서울 강남의 한 재건축단지 조합원이 조합간부에게 전화로 쏘아붙인 말이다. 정부의 ‘9·5대책’이 나온 5일 강남 아파트 주민 및 부동산시장은 쇼크상태에 빠졌다.정부가 조합원의 지분매각 규제를 골자로 하는 재건축대책과 투기단속,1가구 1주택 양도세 과세 강화 등 3가지 매머드급 대책을 한꺼번에 쏟아냈기 때문이다. 문제는 이같은 대책으로 서울의 집값이 잡히겠느냐는 것.대체로 전문가들은 집값이 잡힐 수 있을 것이라고 조심스럽게 진단한다.그러나 ‘아직 모른다.’는 분석도 만만치 않다. ●상승심리 차단에는 성공 지금까지 집값에 관한 한 ‘백약이 무효’라는 인식이 지배적이었다.따라서 손익계산 없이 계속 매수세가 유입되면서 집값이 계속 올랐다. 그러나 이번 고강도 조치로 그런 인식이 상당부분 사라질 것으로 보인다.내집마련정보사 김영진 사장은 “이전의 어떤 대책보다 파급효과가 크다.”면서 “조합인가 이전의 조합원 지위 양도금지 조치는 투기성 거래 자체를 금지하겠다는 것으로,재건축시장에 직접적 영향을 미칠 것”이라고 말했다. ●가격 차별화 극심할 듯 이번 조치로 가격 차별화가 커질 것으로 전망된다.조합설립인가를 받지 못한 아파트는 타격을 받을 것으로 보인다. 대치동 은마아파트나 청실,잠실 5단지는 앞으로 가격이 떨어질 가능성이 크다.실제로 그동안 찾아볼 수 없었던 은마아파트 매물이 나오고 있는 것이 이를 입증한다. 반면 이미 사업승인을 받고 건축 중에 있는 아파트는 소형 의무비율 적용을 받지 않아 가격이 상대적으로 뛸 것으로 전망된다.이들 단지는 1회에 한해 전매가 가능한데다 입주시기도 가까워 실수요가 살아 있기 때문이다. ●기존 아파트 가격대책도 필요하다 RE멤버스 고종완 대표는 “재건축 시장은 실망 매물이 나올 수 있지만 상대적으로 다른 일반 아파트는 가격이 오를 수있어 대책이 필요하다.”고 말했다. 기존 주상복합아파트 등의 가격상승도 예상된다.시중의 여유자금을 끌어들일 마땅한 대상이 없는 상태에서 이번 규제에서 빠지는 아파트를 중심으로 투자자금이 유입될 공산이 크기 때문이다. 세중코리아 한광호 정보실장은 “기존 재건축 아파트에서는 대형 평형에 입주할 수 있는 지분이 인기를 끌 것으로 보인다.”면서 “중대형 주상복합아파트단지 등은 가격이 크게 오를 것”이라고 전망했다. 부동산 전문가들은 “이번 대책이 효과적이고 재건축에 충격적인 것은 사실이지만 집값을 잡으려면 앞으로 후속 대책이 더 중요하다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

‘강남에서 재건축·용적률 규제와 투기지역을 풀면 집값 해결된다?.’ 정부가 집값을 잡기 위해 비방(方)처럼 내놓은 조치들을 풀자면 무슨 뚱딴지 같은 소리냐고 반문할 것이다.그러나 의외로 이같은 얘기에 공감하는 사람들이 많다. 정부가 연일 고강도 대책들을 쏟아내고 있지만 ‘강남 집값’은 꿈쩍하지 않고 있다.세금을 더 물리겠다고 하면 늘어나는 세금만큼 가격이 뛴다.덩달아 ‘더 오른다.’는 심리가 확산되면서 매물은 자취를 감추고 있다. ‘세금 중과→가격상승(가격+세금)→매물회수→가격상승→세금 중과’라는 순환 공식이 성립된 상태다.여기에 ‘용적률·재건축 규제→공급물량 감소→가격상승’이 또다른 악순환 고리로 물리고 있다.이 둘이 어우러져 강남의 집값을 올리고 있다. 이런 상황에서 재건축 규제나 용적률 제한,투기지역 등을 풀면 공급이 늘어나고 매물이 시장에 나와 가격상승은 막을 수 있다는 것이다.실현가능성을 떠나 정책당국은 왜 이런 얘기들이 나오는지 곱씹어볼 필요가 있다는 지적이다. ●용적률 50%면 4만가구 늘어건설업계에서는 용적률을 200%에서 250%로 높일 경우 대략 25%의 가구수 증가효과를 거둘 수 있을 것으로 보고 있다. 미리하우징 임종근 사장은 “강남권의 용적률은 대부분 200%대로 굳어지고 있다.”면서 “만약 용적률이 50%가 높아지면 산술적이지만 대략 건립가구수가 25%가량 늘어난다.”고 말했다.부동산114에 따르면 서울 강남·서초·송파·강동구에서 재건축을 추진중인 단지는 모두 107개단지 11만 7989가구에 달한다.이들은 재건축을 통해 모두 15만 3809가구의 아파트를 짓는다는 계획이다.그러나 용적률을 50% 높여주면 대략 건립 가능한 가구수는 3만 8452가구가 늘어난 19만 2261가구에 달하게 된다. 이같은 물량은 신도시 하나를 건설하는 것과 맞먹는 물량이다.과거에 지어진 분당의 건립가구수는 6만여가구였고,오는 2005년 분양예정인 판교신도시도 2만 9000여가구에 불과하다. ●매물이 늘어난다 정부가 집값을 잡고,투기거래를 줄이기 위해 대표적으로 사용하는 수단이 양도세 인상이다.투기성 거래로 인한 불로소득을 세금으로 환수하겠다는 것이다. 이에 따라 정부는 올들어 4월말 강남,5월말 송파·강동·마포구,6월 중순 서초·광진·영등포·용산구,7월15일 은평·금천·양천·중랑구 등 모두 12개구를 주택투기지역으로 지정했다. 투기지구로 지정되면 그동안 기준시가로 부과하던 양도세가 실거래가로 부과된다.대략 기준시가는 실거래가의 60∼70%였다.따라서 실거래가로 양도세가 부과되면 세금부담이 최고 50%가량 높아지게 된다. 이처럼 투기지역이 늘면서 주택소유자들이 세금부담을 고려해 장기보유로 전환하고 있다.강화된 양도세 면세기준에 따르더라도 3년보유에 1년 실거주면 양도세가 면제되기 때문이다.강남권에 매물이 줄어드는 것도 이같은 요인이 작용하고 있다.부동산전문가들은 만약 강남권을 투기지역에서 푼다면 현재 보유중인 아파트의 3분의1은 매물로 나올 것으로 보고 있다.매물이 늘어나면서 가격조정 효과도 자연스럽게 거둘 수 있다는 주장이다. ●역발상이 필요하다 부동산 전문가들은 정부가 투기지역 해제,재건축과 용적률 규제 완화 등의 효과를 알면서도 이를 선택할 수 없을 것이라고 단언한다.공인중개사 박모(강남구 대치동)씨는 “정부가 집값정책에 실패하고도 이를 인정하지 않는다.”면서 “아예 규제를 풀든지 아니면 손을 대지 않는 역발상을 하는 자세로 집값정책을 뒤돌아봤으면 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

행자부가 1일 종합부동산세를 신설하겠다고 밝힌 데 대해 정치권은 여야를 떠나 혼란스러워하고 있어 입법과정에서 적지 않은 논란이 예상된다. 민주당이나 한나라당은 하나같이 부동산투기억제를 위한 보유세 증액과 거래세 감액이란 대원칙에는 찬성하고 있다. 하지만 종합토지세 등 지방세가 있는 마당에 국세인 종합부동산세를 신설하는 것에 대해서는 이중과세 지적 등을 의식,애매한 입장을 보이고 있다. 아울러 의원들의 출신 지역구나 개인별 성향에 따라서도 정부방침에 대한 반응이 달랐다. 2005년 입법추진 때까지 여론의 흐름이 결정적인 변수로 작용할 것으로 보인다. 민주당 정세균 정책위의장은 “우리 당은 대선공약을 할 때부터 부동산 보유과세는 강화하고 거래과세는 낮추는 방향의 정책을 정리해왔다.”면서 “그렇게 해야만 장기적 차원에서 투기도 근절시키고 선진 세정도 구현할 수 있을 것”이라고 말했다. 하지만 부동산 과다보유자 개념 규정에 어려움이 따를 것임을 시인했다.투기성을 입증해야 하는데 ‘투기성 입증’ 자체가 난제라고도 토로했다.그동안 당정협의가 충분치 않아 개념 규정에도 혼선이 있음을 인정한 정 의장은 이중과세 논란 등에 대한 입장은 피해가면서 “당정협의과정에서 부작용은 없게 해야 할 것”이란 원칙론을 폈다. 한나라당 김성식 제2정조위원장은 “우리 당 조세개혁의 일반 원칙은 부동산 보유세를 증액하고 거래세는 줄인다는 것”이라면서 “하지만 지자체가 과세하던 것에 별도의 국세를 신설하는 식의 접근은 곤란하다고 본다.”고 정부방침에 제동을 걸 것임을 내비쳤다. 그는 또 “보유세를 강화하기 위해서는 부동산과표가 통일,단일화되어야 하는데 건교부나 지자체마다 과표가 제각각이 될 것이기 때문에 조세형평성 논란을 일으킬 수 있다.”고 지적했다. 반면 한나라당 내 일부 의원들은 부동산과다보유세 도입 방침에 개인적인 입장임을 전제로 찬성 입장을 표시하기도 했다. 이춘규 박정경기자 taein@

미국 ‘론스타’(Lone Star)의 외환은행 인수가 초읽기에 들어가면서 외국계 ‘벌처펀드’의 국내 은행업 진출의 적절성에 대해 논란이 불붙고 있다.이를 계기로 국내 벌처펀드 인수 은행의 대표격인 제일은행에 대해서도 관심이 집중되고 있다. ●8대 시중은행 중 3곳 외국계 펀드로 다음달로 예정된 론스타의 외환은행 인수가 마무리되면 제일은행(1999년 뉴브리지 캐피탈 인수)과 한미은행(2000년 칼라일 펀드 인수)에 이어 국내 시중은행 8곳 중 3곳의 경영권이 외국계 펀드에 넘어가게 된다.벌처펀드들의 국내 은행업 참여 목적은 ‘장기 경영’이 아닌 ‘단기 차익’에 있다.펀드 참여자들에게 수익을 남겨줘야 하는 벌처펀드의 속성 때문이다.론스타의 움직임에 찬반이 엇갈리는 이유다. ●엇갈리는 찬반론 한 시중은행 부행장은 “흔히들 외국계 펀드의 국내은행 인수에 반감을 갖지만 자금확보에 어려움을 겪는 외환은행 입장에서 보면 벌처펀드라도 나서주어야 하는 것 아니냐.”고 말했다.그는 “인수주체가 은행업을 계속할 국내외 상업은행이면 좋겠지만 펀드 외에는 참여하기 힘든 현재 여건을 인정해야 할 것”이라고 ‘대안(代案)부재론’을 폈다.또 론스타가 올 4월 극동건설에 2700여억원을 투자해 법정관리에서 졸업시킨 사례를 들어 ‘실리’를 강조하는 사람도 많다. 반면 대안연대회의 정승일 정책위원은 “론스타는 단기차익을 좇는 ‘잡식’펀드인데,이런 곳에 대형 은행을 넘겨주는 지역은 동유럽이나 남미 정도밖에 없다.”고 지적했다.인천대 이찬근 교수는 “일부 외국계 펀드가 선진기법을 내걸고 국내에 들어왔지만 정부의 막대한 공적자금에 의존했고,특별한 경영실적도 올리지 못했다.”고 말했다. ●뉴브리지의 제일은행,성적표는 제일은행은 지난 3월 터진 SK글로벌 사태에서 완전히 비껴나 있었다.지난해 말 SK글로벌의 대출요청을 거절했던 덕이었다.대출심사 결과가 좋게 나오지 않았다.최근 주목받고 있는 곳이 제일은행이다.칼라일이 경영권에서 한발 물러나 있는 한미은행과 달리 제일은행은 미국 뉴브리지 본사 차원의 집중관리를 받고 있다.로버트 코헨 행장은 본사 최고경영진의 신임이 두터운 사람이다.제일은행은 뉴브리지 인수 이후 은행업계에서 ‘별종’으로 통한다.지난해 다른 은행들이 가계대출을 억제했을 때 거꾸로 가계대출을 늘렸고,올해에도 은행권 전반의 보수적 경영과 반대로 움직였다.올 상반기에만 대출잔액(19조 8000억원)이 지난해 말보다 23.6%나 늘었다.시중은행 중 유일하게 20%대의 증가율을 기록했다. 금융권의 평가는 제각각이다.한 시중은행 임원은 “뉴브리지 인수 이후 견실한 성장을 이어가고 있다.”면서 “엄정한 여신관리,사외이사 적극활용 등 관행은 다른 은행들이 배울 점”이라고 말했다.반면 한 국책은행 관계자는 “당초 뉴브리지가 들어올 때 기대됐던 선진금융기법은 도입된 게 거의 없다.”면서 “대주주가 언제든 발을 뺄 수 있다는 구조적 한계 속에 수익을 최대목표로 삼다보니 경영이 근시안적이고 국내 금융산업에 대한 기여도가 떨어진다.”고 비난했다. 논란속에서도 이미 뉴브리지는 짭짤한 투자차익을 올린 것으로 알려지고 있다.지난해 말 정부가 제일은행의 주가를 주당 1만 5000원 정도로 계산한 바 있어 이대로만 쳐도 99년 주당 5000원에 샀던 뉴브리지는 주당 1만원의 차익을 실현한 셈이 된다. ●벌처펀드(Vulture Fund) 부실,또는 파산기업을 싼값에 사서 경영을 정상화시킨 뒤 비싸게 되팔아 차익을 내는 투기성 투자기금이나 회사.80년대부터 미국에서 활발한 활동을 시작했으며 뉴브리지·론스타·칼라일 등이 국내 진출해 상당한 수익을 올렸다.위험이 큰 반면 성공했을 때 수익이 높다.‘벌처’는 썩은 고기를 먹는 대머리독수리라는 뜻. 김태균 김유영기자 windsea@

최근 증시 활황세를 주도하고 있는 외국인 투자자금이 치고 빠지기식 ‘핫머니’(투기성 단기자금)라는 우려가 일고 있는 가운데 한국은행이 이를 정면으로 반박하고 나섰다. 한국은행은 24일 ‘최근 외국인 주식투자 급증 배경과 단기 투기성 검토’라는 보고서를 통해 “외국인 투자자의 주식매수 자금에 단기성 자금이 상당부분 포함되어 있다는 지적은 과장된 것”이라면서 “현재의 외국인 주식 매수세는 우리나라의 경기회복 전망이 밝기 때문”이라고 밝혔다. 한은은 “세계 경기가 미국의 IT(정보기술) 산업을 중심으로 회복되고 이 경우,대미 수출 및 IT산업 비중이 높은 아시아 국가가 최대 수혜자가 될 것으로 전망되면서 국제 투자자들이 뒤늦게 아시아 국가에 대한 투자를 확대하고 있다.”고 분석했다.외국인들은 5월부터 최근까지 한국 증시에서 49억 7000만달러,일본에서 162억달러,타이완에서 56억 2000만달러의 주식을 각각 순매수했다.한은은 “미국 등 주요 선진국이 금리를 내리면서 유동성이 풍부해진 가운데 세계 경기의 하반기 회복 전망이확산되며 지난 4월 이후 국제 투자자들이 채권 비중을 축소하고 주식 비중을 확대하고 있다.”고 지적했다. 김태균기자

금융시장이 외부 요인에 극도로 취약한 모습을 보이며 불안한 양상을 보이고 있다.증권,채권,외환 등 3대 자금시장이 외국자본 유입과 정세 변화에 따라 요동을 치며 등락을 반복하고 있다.특히 외국인 투기자금의 영향이 강해 금융시장의 건전성을 해치고 있다는 지적이다. ●나스닥 급락·남북 총격전 영향 18일 종합주가지수는 미국 증시 하락 등 여파로 9일만에 700선이 무너졌다.지난 16일보다 17.13포인트(2.38%) 하락한 699.35로 마감했다.주가지수가 700선 밑으로 떨어진 것은 지난 4일 693.25 이후 2주만이다.IBM 등 일부 기업의 부진한 실적 발표로 인한 미국 나스닥 지수의 급락과 전일 한반도 비무장지대에서 발생한 남북한의 총격전이 투자심리에 부정적인 영향을 미쳤다. 외국인은 13일만에 ‘팔자’로 돌아서 1523억원을 순매도했다.이날 외국인의 순매도 규모는 4월1일(1907억원) 이후 가장 큰 것이다.시가총액 상위 종목들이 대부분 하락했다.삼성전자(3.34%),SK텔레콤(3.47%),KT(0.75%),국민은행(5.35%),포스코(1.90%) 등은 떨어졌다. 코스닥시장역시 반등 하루만에 큰 폭으로 하락했다.이날 코스닥 주가지수는 전일보다 1.62포인트(3.09%) 하락한 50.60으로 마감됐다.미국 증시 하락 탓에 1.26포인트 내린 50.96으로 출발한 뒤 외국인의 대량 매도로 낙폭이 확대됐다. 주가지수가 이달 초 670선에서 지난 16일 한때 720선을 넘어서는 등 급등세를 보이는 데 대해 진작부터 우려의 목소리가 있었다.경제상황과 무관한 투기성 짙은 외국자본의 유입 탓이라는 분석 때문이었다.때문에 전문가들은 투기성 자본들이 빠져나갈 경우,언제건 증시가 폭락할 위험이 크다고 경고해 왔다.결국 이날 주가하락은 걱정이 현실로 나타난 셈이다. ●위축된 채권시장 소폭 하락 채권금리는 폭등한 지 하루만에 소폭 하락했다.이날 채권시장에서 3년 만기 국고채의 수익률은 전일보다 0.02% 포인트 하락한 연 4.47%로 마감됐다.5년 만기 국고채와 3년 만기 회사채(AA-)의 수익률은 각각 0.02% 포인트가 내린 4.81%와 5.75%를 나타냈다.하지만 그동안의 수익률 오름세 반전에 대한 우려로 위축된 투자 심리가 풀리지 않아 적극적인매수세는 나타나지 않았다. 꾸준히 떨어지던 원·달러 환율은 2주만에 최고수준으로 올라섰다.달러·엔 환율이 급등한 데다 증시의 외국인 순매도의 탓이 컸다.이날 원·달러 환율은 지난 16일보다 6원 급등한 1182.70원으로 거래를 마쳤다.지난 3일 1183.50원 이후 최고 마감가였다.외국인 증시자금 유입 등으로 달러가 넘쳐나면서 지난달 말 1193원에 비해 20원 가까이 떨어졌던 환율이 이렇게 갑자기 급등한 것은 국내 금융시장의 불안양상을 반영하는 것이라고 한은 관계자는 설명했다. 김태균 김미경기자 windsea@

쥐꼬리만한 이자에도 불구하고,일편단심 은행 문턱만 드나들었던 사람들에게 지금은 엄청난 번민의 시간이다.한국은행의 콜금리 추가인하 등으로 은행이자는 더 쪼그라들 조짐인 데 반해 주식시장은 활황세가 뚜렷해지고 있다.은행돈을 빼내 주식으로 옮겨볼까 생각도 해보지만 그것도 잠시,“원금을 확실하게 지킬 수 있는 곳은 그래도 은행뿐”이라고 마음을 고쳐먹게 되는 게 현실이다.시중은행 재테크 담당자들에게 올 하반기 은행을 통한 자산운용 전략을 들어봤다. ●원금보장 확실… 손해 볼것 없어 이들은 은행들이 내놓고 있는 주식 연계상품에 관심을 가져 보라고 한결같이 말했다.100만원 맡겨 1년에 이자 4만원을 건지는 정기예금에 들고 속 태우느니 차라리 ‘안전한 모험’을 해보라는 얘기다.안전성(은행)과 투기성(주식)의 중간쯤 되는,이를테면 ‘로 리스크(낮은 위험) 하이 리턴(높은 수익)’ 전략인 셈이다.전문가들이 선정한 올 상반기 ‘베스트3’도 대부분 주식시장 변동성을 활용한 상품들이었다.하이브리드 채권,후순위 채권 등 금융채 특유의 안정성과 수익성이 겸비된 상품들도 베스트3에 끼었다. 향후 경제여건이 이전과 크게 다르지 않으리란 점에서 하반기 추천상품들도 상반기와 큰 차이가 없었다.그 중에서 모든 전문가들이 공통으로 추천한 것은 ‘주가지수연동 정기예금’.원금 보장이 확실하면서도 경우(상승 또는 하락)에 따라 높은 수익을 얻을 수 있다는 게 이 상품의 생명이다.운이 나빠 주가가 수익률 조건과 반대로 움직이더라도 연 3∼4%에 불과한 이자만 포기하면 돼 크게 손해날 게 없다. ●수익률 8% 안팎 상품 권할만 조흥은행 서춘수 팀장은 “높은 수익률을 제시하는 상품일수록 주가가 큰 폭으로 올라야 약정 수익률을 달성할 수 있다.”면서 “이미 주가가 큰 폭으로 오른 상태이므로 지나치게 높은 수익률을 제시하는 상품보다는 연 8% 전후를 제시하는 안정적인 상품에 가입하라.”고 조언했다. 정부의 강력한 시장안정 대책에도 불구하고 부동산이 여전히 유효한 투자수단이라는 의견도 있었다.우리은행 김인응 팀장은 “시중자금이 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 상황에서 콜금리 인하조치가 나오면서 돈이 부동산 시장으로 흘러들 가능성이 매우 높아졌다.”면서 “도심권의 수익성 토지나 신도시 예정지역의 중소형 아파트에 대한 투자를 고려해 볼 만하다.”고 말했다. 김태균 김유영기자 windsea@

부동산 투명거래 정책의 최종 종착지는 공평 과세와 투기 근절이다.부동산 거래의 투명성 확보와 세제 개혁은 별개의 정책이 아니다.세제 개혁이 동반되지 않고 부동산 투명거래를 기대하는 것은 ‘백년하청’일 뿐이다. ●서울·지방 재산세 모순 심각 지난해 서울 강남구 대치동 은마아파트 34평형 소유자가 낸 재산세는 모두 26만 7000원에 불과하다.같은 크기의 성남 분당 무지개마을 건영아파트 33평형 집주인은 15만 7000원의 재산세를 냈다.재산세 차이는 11만원에 불과하지만,시세 차이는 무려 2배 가깝다. 지방 아파트와 비교하면 재산세 부과의 모순점이 금방 드러난다. 은마아파트와 비슷한 면적의 대전 서구 만년동 상아아파트 31평형은 지난해 12만 5000원의 재산세를 냈다.시세는 은마아파트의 5분의1∼6분의1 수준이지만 재산세는 절반 가까이나 된다.형평을 잃은 것을 한눈에 알 수 있다. ●양도세제 고쳐 투기 악용 못하게 서울 강남구 개포동 주공 1단지 17평형을 지난해 3월 사서 올해 5월 투기지구 지정 직전에 팔았다고 가정하자.집주인은 1년여만에 2억 8800만원의 시세차익을 얻었다.투기지역 이전에 팔았으므로 기준시가를 적용받아 양도차익은 1억 9500만원,양도세는 5730만원만 내면 된다. 하지만 투기지역지정 이후 실거래가를 적용하면 양도차익은 2억 8800만원,양도세는 9030만원을 내야 한다.그동안 기준시가를 적용하는 바람에 실거래액에 비해 3300만원의 양도세를 적게 냈다는 얘기다.강남구 대치동 은마 34평형 아파트 역시 기준시가를 적용하면 실거래가를 적용했을 때보다 양도세를 3200만원 적게 낸다.투기지구로 지정되기 전 부동산 투기꾼들이 왜 강남 아파트로 몰렸는지 알 수 있는 대목이다. 그러나 실거래 기준으로 양도세를 물려도 전문 투기꾼들은 눈도 꿈적하지 않는다.시세 차익만 거둘 수 있다면 세금을 내고라도 투기를 하겠다는 것이다.필요 경비를 빼고 각종 공제혜택을 받고 나면 차익에 대한 양도세를 내고도 차익을 쥘 수 있기 때문이다.아파트를 사들인 것이 단순 매입인지,투기성 매입인지 자금 추적이 어렵고 양도세율을 일률적으로 36% 적용하는데 따른 모순이다. ●투기성 거래 가려 중과세 바람직 ‘차익 있는 곳에 세금 있다.’는 원칙이 적용돼야 한다.투기성 거래 여부를 가려내 투기성 거래에 대해선 차익을 과감하게 양도세로 환수하는 시스템을 갖춰야 한다. 그러기 위해선 이중계약서를 작성,시가표준액 이상으로만 신고하면 검인을 받아주는 제도를 바꿔야 한다.나아가 실거래가를 부동산 거래시 내는 세금의 부과 기준으로 삼아야 한다.또 처분시 양도세 취득가액으로 삼아 가격을 낮추거나 거래를 감추는 폐단을 막아야 한다.단순히 공시지가,아파트 면적과 준공연도 등에 따라 재산세를 매기는 현행 시스템을 과감히 개선해야 한다.비싼 아파트가 재산세를 많이 내는 체계가 정립돼야 한다. 류찬희 기자 chani@

아파트 재건축 규제 강화로 리모델링 아파트가 인기를 모으자 일각에서 리모델링 대상 아파트라는 소문을 퍼뜨려 가격상승을 부추기는 등의 부작용이 잇따르고 있다.건설사와 리모델링 계약을 맺은 아파트는 가격이 급등하고 투자자가 몰리는 현상이 두드러진다.이에 따라 재건축시장 과열과 자원낭비 방지를 위해 대안으로 제시된 리모델링에까지 재건축의 문제점이 고스란히 옮겨와 리모델링 사업의 발전을 저해한다는 목소리가 높아지고 있다. ●재건축 이탈자금 유입조짐 리모델링 시장에도 투기성 자금이 기웃거리고 있다.규제 강화로 재건축 아파트를 통한 재테크가 한계에 이르면서 리모델링 대상 아파트의 가격이 뛰고 있기 때문이다. 실제로 주택공사가 리모델링을 추진중인 서울 마포구 용강동 주공아파트는 8000만원선이었던 18평짜리가 최근 1억 2000만원대로 올랐다. 지난달 삼성물산이 리모델링 시공사로 선정된 압구정동 구현대아파트 5차는 35평형이 지난달 초 6억 3000만원선이었으나 현재는 7억 2000만원을 웃돌고 있다.리모델링을 통해 복도와 발코니를 주거면적에 편입시켜 기존 35평형을 51평형으로 늘리기로 한데 따른 것이다.이밖에 리모델링을 추진중인 방배동 삼호가든 등 리모델링 소문이 난 아파트들의 가격도 오름세다.이처럼 리모델링 아파트의 가격이 뛰면서 재건축 아파트 대신 리모델링 대상 아파트를 찾는 투자자들도 늘어나고 있다.서울 압구정동 S부동산 관계자는 “리모델링 소문이 나면서 가격이 크게 뛰었지만 매물은 나오지 않는다.”면서 “기업과 주민들이 리모델링의 가치를 부풀린 감이 없지 않다.”고 지적했다. 주택업체들간에 리모델링 공사 수주를 위해 이미 시공사가 선정된 리모델링 아파트의 가격을 띄운다는 소문도 나돈다.주민들도 실제 사업추진 여부를 떠나 리모델링 소문이 나면 집값이 오르는 만큼 이를 은근히 즐기고 있다.시공사와 주민들의 이해가 맞아 떨어지면서 재건축의 과열양상이 리모델링 아파트에서 재현되고 있는 것이다. ●리모델링 어떻게 바뀌나 정부는 무리한 재건축 대신 리모델링을 유도하기 위해 각종 인센티브를 주기로 했다.주택법과 도시 및 주거환경정비에 관한 법률 등 각종 법규를 제·개정해 리모델링을 촉진할 수 있도록 할 계획이다.특히 오는 11월쯤 주택법 하위 규정이 시행되면 리모델링을 위한 주민동의율이 현행 100%에서 80%로 낮아진다.리모델링 반대 가구에 대한 매수청구권도 행사할 수 있다.발코니나 복도도 주거면적으로 전환할 수 있게 된다.리모델링을 통해 평수를 넓힐 수 있도록 해줌으로써 주민들이 리모델링으로 방향을 선회토록 하기 위해서다. 김성곤기자 sunggone@

금리가 ‘사상 최저’ 행진을 이어가는 가운데 경기 또한 바닥으로 곤두박칠치고 있다.박승 한국은행 총재의 말처럼 우리나라도 이제 본격적인 저성장·저금리·저물가 시대에 들어선 느낌이다.이는 앞으로 자산운용을 통해 수익을 올리기가 더욱 힘들어지게 됐음을 뜻한다.시중은행 재테크 전문가들로부터 불확실성 시대의 투자 요령을 들어봤다. ●부동산 실수요 아니면 위험 커 전문가들은 대체로 보수적인 투자를 강조하고 있다.자기의 목표수익을 한 단계 낮춰 안전자산 또는 절세상품 위주로 투자할 때라는 것이다.특히 투자의 기초인 ‘포트폴리오’ 원칙에 더욱 충실해야 한다고 조언한다. 부동산 투자의 필요성에 대한 전문가들의 의견은 엇갈리는 편이었다.하지만 실수요 위주가 아닌 투기성 투자는 어느 때보다 위험하다는 데에는 의견이 일치했다.정부의 각종 투기억제책이 나오고 있는 가운데 부동산버블의 붕괴 조짐까지 동시에 나타나고 있기 때문이다. 우리은행 김인응 재테크팀장은 “정부대책도 그렇지만 집값 자체도 지난해만큼 오를 가능성은 없다.”며 부동산 투자 최소화를 주문했다.반면 정부 억제책이 적용되지 않는 곳에서의 투자는 여전히 유효하다는 견해도 있었다. 국민은행 김은미 재테크팀장은 “부동산 실수요는 언제든 있기 마련”이라면서 “특히 핵가족화가 심화되고 있어 실수요 측면에서 접근하면 짭짤한 수익을 올릴 수 있을 것”이라고 말했다. ●하이브리드 채권은 ‘노후용’ 고려를 투자기간에 대해서는 ‘6개월 이상’이라는 의견이 지배적이었다.그래야만 소득공제 같은 부대혜택을 한푼이라도 더 볼 수 있다는 것이다.특히 주가지수연동예금,주가지수연계(ELS)펀드를 추천하는 전문가가 많았다.반면 아직 장기상품보다 단기상품쪽이 더 낫다는 의견도 있었다.금리가 낮은 상태에서 확정금리로 예금했다가 나중에 금리가 오르게 되면 손해를 볼 수 있다는 게 이유다. 요즘 일부 은행이 내놓고 있는 하이브리드채권에 대해서는 부정적인 의견이 압도적이었다.만기가 30년으로 너무 긴 데다 중도해지 권한이 채권 발행기관에 있는 등 투자자쪽에 불리한 측면이 있다고 지적했다. 그러나자금의 용도가 노후생활 안정 등 먼 미래를 바라보는 것이라면 투자를 고려해봄직 하다는 의견도 있었다.수익률이 일부 채권의 경우 연 8% 이상이기 때문이다. 김태균 김유영기자 windsea@

국세청이 지난 23일부터 조사인력을 상주시켜 집중 단속에 들어간 600곳의 부동산중개업소 가운데 77곳이 세무조사를 받는다. 국세청은 26일 “지난 23∼25일 서울·경기·충청권의 부동산중개업소 600곳에 3000명의 조사인력을 2인1조 또는 3인1조로 투입,입회조사를 했다.”면서 “탈루 혐의가 있는 77곳의 부동산매매계약서와 분양권 전매자료 등 세무조사에 필요한 서류를 확보,정밀분석하고 있다.”고 밝혔다. ▶관련기사 2·21면 김철민 조사3과장은 “77곳은 모두 서울지역의 중개업소이며 대부분 강남에서 영업하고 있다.”면서 “단속 대상 600곳 가운데 316곳은 문을 닫아 입회조사를 할 수 없었다.”고 말했다. 이들 업소는 이중계약서 작성이나 분양권 전매 알선,청약통장 매집 및 매매 알선 행위 등을 통해 수수료 이외의 웃돈을 챙기는 방식으로 수입을 고의로 누락시킨 혐의를 받고 있다. 국세청은 또 강남 도곡 1차 아파트와 자양동 더 (the #) 스타시티,경기 양주 LG자이 등 서울·경기·충청지역의 아파트 분양현장 17곳과 주상복합아파트 분양현장 2곳 등 19곳에 부동산 투기대책반 96명을 투입,이른바 ‘떴다방’(이동중개업소)에 대해서도 대대적인 단속을 벌이고 있다. 신현우 재산세 과장은 “7월부터 시행되는 분양권 전매 금지 대상에서 제외되는 주거용 오피스텔 분양 현장에도 투기대책반을 투입키로 했다.”고 말했다.국세청은 “부동산중개업소에 대한 입회조사로 중개업자와 투기성 가수요자들의 거래는 위축된 상태”라고 밝혔다. 현재 분양권 전매 제한에 영향이 없는 자양동 스타시티 등의 주상복합아파트와 주거형 오피스텔 분양 현장으로 떴다방이나 가수요자가 이동하는 분위기라고 설명했다. 오승호기자 osh@

5·23 주택가격 안정대책에 대해 전문가들은 단기적으로는 시장이 냉각되겠지만 공급부문이 빠져 집값하락 여부는 좀더 지켜봐야 한다는 반응을 보이고 있다. 주택업계도 겉으로는 이번 조치에 대해 엄살을 부리지만 큰 파장은 미치지 않을 것으로 전망하고 있다.주상복합아파트 분양권 전매 금지 등 허점이 너무 많기 때문이다. 오히려 업체간 ‘빈익빈 부익부현상’이 심화되는 것 아니냐는 우려도 나오고 있다.또 이번 조치가 시행되는 7월까지 부동산경기를 부양하는 효과를 가져올 것이라는 주장도 제기된다. ●가격전망 엇갈려 단기적으로는 투기과열지구 확대로 분양권 전매 금지지역이 많아지면 청약과열 등은 상당히 줄어들 것으로 보인다.뿐만 아니라 주택담보대출비율 축소로 투기성 자금의 주택시장 유입도 어느 정도 진정될 것으로 보인다. 그러나 장기적인 전망은 엇갈린다.내집마련정보사 김영진 사장은 ”근본대책은 아니지만 일단 분위기가 가라앉은 뒤 중장기적으로 시장이 급랭할 것”이라며 “여기에는 주택담보대출 비율축소가 한몫을 했다.”고 말했다. 반면 건설산업연구원 김현아 박사는 “공급부문의 대책이 빠진 것이어서 단기적으로 영향을 받겠지만 장기적으로는 집값이 하락한다고 단언할 수는 없다.”고 진단했다.주택산업연구원 장성수 박사는 부동산 시장의 유동성에 대해 “수도꼭지를 잠그더라도 이미 물이 잔뜩 고여있는 상황”이라며 추가상승 전망을 내놓았다. ●재건축 후분양 역효과 우려 재건축 아파트를 80% 가량 공정이 진행된뒤 분양하면 선(先)투자를 해야 한다.지금까지는 일반분양을 통해 이 재원을 조달했다.후분양제가 되더라도 이 비용을 조합원이나 시공사가 감당할 가능성은 거의 없다.일반분양가의 상승으로 이어져 집값상승을 유발할 수도 있다. 또 이 조치만으로 재건축에 대한 기대감을 잡기도 쉽지 않다.김현아 박사는 “무엇보다 재건축 기대심리를 꺾어야 한다.”면서 “강남권에서 어느 단지든 안전진단을 통과하면 다시 오름세를 확산시킬 소지가 있다.”고 말했다. ●업계 겉으론 ‘엄살’ 속으론 ‘안도’ 주상복합아파트의 규제에 대해 건설업계는 겉표정과달리 속으로는 안도하고 있다.정부는 아파트가 300가구를 넘거나 주거면적이 전체의 90%를 넘는 주상복합건물은 주택건설촉진법상의 사업계획 승인 대상에 포함시켰다. 하지만 현재 공급되는 주상복합아파트 가운데 주거면적이 90%를 넘는 경우는 거의 없다.주거비율을 낮추면 용적률 인센티브를 준다는 ‘용도용적제’ 때문이다.실효성이 없다는 것이다. 건설사들이 주촉법에 따른 사업승인을 피하기 위해 아파트 평형을 넓히고 대신 가구수를 300가구 미만으로 줄이는 편법을 동원해서라도 사업을 추진할 수 있기 때문이다. 특히 지금처럼 가수요자가 몰려 혼란을 자초하는 것보다는 실수요자를 중심으로 판촉을 하는 것이 훨씬 낫다는 것이다.이와 함께 주상복합아파트와 같이 짓는 오피스텔이 이번 분양권 전매규제에서 빠진 것도 업체가 안도하는 요인 가운데 하나이다. ●업체간 빈익빈부익부 초래한다? 중소건설업체들의 모임인 주택건설사업협회 손현담 실장은 “이번 조치로 재건축이나 주상복합아파트 시장에서 작은 업체에 대한 차별이 나타날 것”이라며 “업체별 빈익빈 부익부현상이 심화될 것”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

한국은행이 콜금리를 내린지 1주일이 지났지만 경제상황이 별로 나아질 조짐이 안 보인다.경기부양이라는 당초 기대와는 반대로 부동산·주식시장 등에 투기성 자금이 몰려들 가능성만 더욱 키웠다는 지적까지 나오고 있다.또 은행 대출금리는 꿈쩍도 안하고 예금금리만 내려가면서 은행고객들이 오히려 손해를 보게 됐다는 불만도 제기된다.채권시장은 추가 금리인하 등의 소문이 돌면서 투기적인 움직임이 이어지고 있다. 당초 예상대로 금리인하 이후 더욱 많은 부동자금이 부동산시장에 몰려들고 있다. 지난주 서울지역 아파트값 상승률이 올들어 최고치를 기록한 것이 단적인 예다.지난 16일 청약을 마감한 서울 마포 삼성트라팰리스는 3만명 이상이 청약했다. 이달말 청약 예정인 서울 자양동 ‘더 스타시티’는 인터넷 접수자만 4만명을 넘어섰다.잠실·용산·마포 등에서 분양한 주상복합아파트 분양권은 최근 1000만원가량 더 뛰었다.상계동의 한 쇼핑몰은 열흘새 1300여개 점포를 모두 분양했다. 최근의 부동산 열기는 정부의 분양권 전매금지나 보유세 강화 같은 강도 높은 대책조차 아랑곳하지 않는 모습이다.서울 강남 요지의 아파트값은 평당 2000만원을 웃돈 지 오랜 가운데 여전히 치솟고 있다. 한은의 금리인하 조치를 평가하는 것이 이르기는 하나,요즘의 분위기로 미루어보면 기대하던 경기부양 효과는커녕 부동산투기만 확산시켜 놓은 감이다. 박승 한은 총재는 지난 19일 기자들과 만난 자리에서 “이번 대책으로도 부동산 과열이 잡히지 않으면 정부는 제2,제3의 대책을 속히 내놓아야 할 것”이라면서 “재산세 등 보유과세의 강화가 궁극적인 해법이 될 것”이라고 말했다. 한계기업의 자금사정은 더욱 악화되고 있다.안전자산인 부동산시장과 채권시장으로만 시중자금이 몰려 당국이 의도했던 효과는 기대하기 어려운 형국이다. 시중은행 고위 관계자는 “기업들이 돈이 없어 투자하지 못하는 상황이 아니기 때문에 애초부터 금리인하는 경기부양의 적절한 수단이 되지 못했다.”면서 “정부와 통화당국은 부동산투기 등의 부작용은 그대로 안은 채 정책 구사의 여지만 잃은 꼴이 된 것 같다.”고 말했다.채권시장은 더욱 과열되고 있다.채권은 가격이 높아지면 수익률(금리)은 떨어진다.콜금리 인하가 결정된 지난 13일 연 4.35%였던 3년 만기 국고채 금리는 20일 4.25%로 떨어졌다.1년 만기 통안증권도 연 4.34%에서 4.29%로 낮아졌다.자금의 부동화를 심화시키는 요인으로 지적돼온 장·단기금리의 역전 현상은 더욱 뚜렷해 졌다.금융시장이 정상적이라면 만기가 길수록 금리가 높은 게 일반적이다.하지만 지금은 장기채권인 3년 만기 국고채 금리보다 1년 만기 통안증권 금리가 더 높은 상황이다. 게다가 추가 금리인하에 대한 가능성이 계속 흘러나오면서 단기채권에 대한 투기성 투자는 더욱 활발해지고 있다. 현투증권 박주식 리서치센터장은 “한은의 발표 이전부터 콜금리를 인하할 것이라는 예상이 시장에 반영돼 그 효과가 거의 없는 상태”라면서 “각종 경기선행지수나 펀더멘털 데이터가 크게 악화돼 있는 시점에 금리인하가 결정된 탓”이라고 말했다. 김태균기자 windsea@

-‘재건축 분양가의 진실은’ 기사(대한매일 4월29일자 1면)를 읽고 5월에 동시분양을 신청한 강남구 도곡동 1차 재건축 아파트 26평형(전용면적 18평)의 분양가가 4억 2664만원이고 평당 분양가는 1590만원이라고 한다. 그러나 주변시세에 비하면 싸다고 생각하는 사람들도 적지 않다.아파트는 사 놓으면 투기성 재산이 되어 계속 가격이 오르기 때문이다. 소비자단체와 보도에 따르면 건축비는 철거비·행정용역비 등으로 과다하게 부풀려져 있다.땅값은 특히 재건축의 경우 취득원가를 사업승인 시점에서 아파트가 지어진 뒤의 토지가격으로 감정평가해 토지 시세차익을 일반분양자에게 떠넘기고 있다. 세무당국이 토지 취득원가의 개념을 바꾸고 취득원가의 감정평가 시점 및 방법을 구체적으로 제시했으면 좋겠다.지금처럼 하면 취득원가와 분양가가 똑같기 때문에 세금을 안 내도 된다고 하는데,이에 대해 철저히 과세해야 한다.사실 강남에 아파트 한 채를 갖고 오래 사는 사람들은 요즘 같은 아파트값 폭등이 기쁘지만은 않다.집값이 오르면 재산이 늘어나지만 투기지역이다 뭐다 해서 각종 세금도 덩달아 오른다.강남에 사는 것 자체만으로 부동산 투기세력으로 비치는 것도 반갑지 않다. 황선옥 서울 강남구 논현동

경기 침체의 골이 깊어지고 있다.한국은행은 어제 지난달의 경상수지가 5년 11개월만에 최대 적자폭을 기록했다고 발표했다.통계청도 지난달의 생산·소비·투자 활동이 급격히 위축되었다고 밝혔다.특히 경상수지는 4개월 연속 적자를 보여 우리나라가 지난 5년간의 흑자시대를 접고 적자시대로 다시 들어서고 있음을 말해준다. 이처럼 경제실적 지표들이 일제히 하강곡선을 그림에 따라 경기부양 요구가 거세지고 있다.정부도 다음 달중 한국은행의 1·4분기 국내총생산 실적치가 나오는 대로 경기부양책을 내놓을 것이라고 밝히고 있다.경기부양책에는 추경 편성과 금리 인하 등이 포함될 것이라고 한다.그러나 우리는 인위적인 경기부양보다는 기업들의 위축된 투자심리를 회복하는 데에 초점을 맞춰야 한다고 본다.가계부실이 심각한 상황에서 소비 확대 정책은 금물이다. 국내 기업들은 현재 수십조원의 현금을 보유하고 있으나 투자를 꺼리고 있다.이 자금을 시설투자에 쓰지 않고 단기 금융자산 형태로 놀리고 있다.쉽게 말해 투자는 안 하고 돈놀이를 하고있는 셈이다.돈이 없어 투자를 못하고 있다면 경기부양책이 효과를 볼 수 있다.하지만 기업들이 투자를 기피하는 상황에서는 역효과를 가져올 위험이 크다.재정과 금융에서 자금공급을 늘리더라도 그 자금이 투자로 연결되지 않고 투기성 자금으로 변해 부동산 시장에 유입될 가능성이 농후하다.따라서 정부는 경기부양책을 내놓기에 앞서 기업들의 투자기피증부터 풀어주는 것이 순서다. 기업의 투자기피증에는 북핵과 사스 등 경제외적 요인도 있다.그러나 많은 기업인들이 참여정부의 경제정책을 기업에 적대적이라고 인식하고 있는 것이 더 큰 문제다.그런 관점에서 노동계 편향적이라는 인식을 줄 수 있는 정책 운용은 자제돼야 한다.반사회적이고 불법적인 경영 관행은 엄단해야 하나 건전한 기업의욕까지 꺾어서는 안 될 것이다.기업이 잘 돼야 경제가 사는 것 아닌가.

시중 여유자금 유입 징후 인기지역 중심 값 상승세 지역·평형별 양극화 가속 이라크전이 조기에 끝나면서 부동산 시장의 불확실성 가운데 하나가 사라졌다.이에 따라 지금까지 분양을 미뤄왔던 주택업체들도 분양물량을 한꺼번에 쏟아내고 있다.또 아파트 가격도 재건축 아파트를 중심으로 강세로 전환되고 있다.신규 분양시장은 지역별,상품별 극심한 차별화 양상을 보이고 있다.부동산전문가들은 이제 서서히 투자전략을 마련해야 할 때라고 조언하고 있다. ●기존주택시장 혼조세 재건축 아파트값이 강한 상승세를 보이고 있다. 기존아파트값도 인기지역을 중심으로 강세로 돌아섰다.또 가격이 낮은 물건 위주로 거래도 제법 이뤄지고 있다. 재건축 아파트의 경우 반포주공3단지 16평형은 3주전 5억 5000만원 안팎에서 6억원까지 5000만원 이상 급등했다.그나마 매물은 없고 매수자만 몰리고 있다.안전진단을 통과한 강동구 고덕주공아파트도 1단지 13평형이 3억 8500만원으로 안전진단전보다 6000만원 정도 올랐다. 기존아파트는 거래부진에 시달리고 있다.대치동 붐타운 공인 황대선 대표는 “대치동 청실아파트는 가격이 보합세이고 거래도 거의 없는 편”이라고 말했다. 반면 인기주거지역은 움직임이 나타나고 있다.마포 공덕동 삼성아파트는 2∼3월에는 거래가 거의 없었으나 최근에는 매수문의도 늘어나고 매매가격도 전반적으로 500만∼1000만원 정도 올랐다. ●신규분양 시장 꿈틀 경기침체에다 행정수도이전,북핵 문제 등으로 곤두박질쳤던 신규분양시장은 이라크전이 끝나고 북핵문제의 해법이 가닥을 잡으면서 조금씩 살아나는 기미를 보이고 있다. 실제로 올들어 1·2·3월에 실시된 서울 동시분양의 경우 청약경쟁률이 1차 50대 1,2차 24대 1,3차 17.38대 1로 저조했다.이는 ▲경기침체에다 ▲동시분양 물량에 강남지역 물량 등 노른자위 아파트가 포함되지 않았고 ▲높은 분양가로 시세차익이 나지 않기 때문으로 풀이된다. 그러나 3월이후부터 서서히 회복조짐을 보이고 있다.일부 투자형 상품에는 여유자금이 유입되는 징후도 나타나고 있다. 최근 분양한 서울 서초구 방배동 주상복합아파트 롯데캐슬 헤론은 일반분양 124가구의 경쟁률이 평균 68대 1을 기록했다.이 가운데 34평형 4가구는 최고 644대 1의 경쟁률을 보였다. 수도권의 경우 지난 1월 화성 태안 기안리 신일 해피트리 32평형(901가구) 1순위가 2.5대 1의 경쟁률을 보였으나 4월에 분양한 평택 장당지구 임대 제일하이빌 25평형(1000가구)의 수도권 1순위 청약경쟁률은 26대 1로 치솟는 등 점차 높아지고 있다. 특히 수도권은 개발재료에 따라 청약시장이 양극화되고 있다.평택은 포승공단,평택항 등에 대한 개발 기대심리로,화성은 신도시 개발이 호재로 작용해 높은 청약률을 보이고 있다.이와 함께 지역 1순위의 청약률이 저조한 반면 수도권 1순위의 청약경쟁률이 높은 것도 특징이다. ●실수요자 이곳을 노려라 최근 부동산시장은 철저한 ‘차별화’양상을 보이고 있다.이처럼 시장이 재편되고 있을 때에는 무조건 청약하는 ‘묻지마식’ 투자는 금물이다. 특히 실수요자라면 청약하기 전 철저히 준비해야 한다. 서울지역 거주자라면 이달초 서울시가 발표한 2020년 도시기본계획안을 잘 살펴볼필요가 있다. 새로 부도심에 포함된 마포 상암지구,전략적으로 개발할 강서 마곡지구,국제업무지구로 변모할 용산지구,대규모공원이 들어설 뚝섬지구 등이 바로 그곳이다. 이 가운데 상암지구는 디지털미디어시티(DMC) 및 남북교류거점도시로 육성돼 올림픽공원에 버금가는 쾌적한 공간으로 변모할 것으로 예상된다. 자연환경을 선호하는 수요자라면 친환경적인 테마형 생태공원이 조성될 뚝섬 인근과 녹지가 잘 보전되고 공공기관과 아파트가 들어설 문정,장지지구도 노려볼 만하다. 일반투자자들은 잠실,반포 등 강남권 재건축 아파트에 관심을 보이고 있지만 안전진단에 따라 가격이 좌우되고 있어 투기성이 강하다.투자수익은 고사하고 자칫하면 손해볼 수도 있다. 오히려 재건축 판정을 받은 이후 일반분양분의 전용면적 18평이하 소형아파트를 분양받는 것이 효과적인 내집마련 전략이라고 할 수 있다. 또 이미 오를대로 오른 재건축아파트 보다는 서울시 도시계획조례에 따라 제3종 주거지역으로 지정돼 용적률 250%를 적용받을 것으로 보이는 노후 단독,다가구·다세대주택 밀집단지가 오히려 유리할 수 있다. 수도권에서는 용인 죽전과 신봉,동천지구,그리고 김포지역에 관심을 가져볼만하다. ●중장기투자는 이렇게 구시가지 전역에 걸쳐 재건축·재개발이 본격화되고 있는 성남시가 돋보인다.이곳에서는 재건축,재개발지분을 매입하거나 신규아파트 그리고 도로변 토지나 상가,빌딩도 매입할 만하다. 또 경부고속철개통과 그린벨트해제,택지개발지구지정 등 호재가 겹쳐있는 광명시도 투자적지이다. 수도권에서는 행정수도 이전 방침과 교통망개선,신도시건설로 인기가 정점에 있는 화성,평택,오산지역도 주목할 만하다.다만 과열분위기에 휩싸여 높은 프리미엄을 주고 분양권을 사는것 보다는 역세권 또는 택지개발지구 인근의 5층이하 저층 주공단지의 소형아파트 매입이 유리하다고 할 수 있다. 고속철 개통시 수혜가 예상되는 천안(아산)지역도 빼놓을 수 없다.통상 지하철이 개통되면 주택가격이 10∼15%가량 상승하므로 2004년 4월 고속철 개통후에는 20%이상 자산가치가 뛸 것으로 예상된다. 지난해까지만 해도 수도권 분양시장에서는 ‘묻지마 청약’이 성행했으나 올 들어서는 입지여건,개발재료 등에 따라 선호도가 달라 양극화 현상이 뚜렷하다. ●투자형상품 시장도 차별화 주상복합아파트나 상가,오피스텔 등 투자형 상품은 올들어 인기가 시들하지만 그래도 목좋은 곳은 인기를 누리고 있다. 서초동 롯데캐슬 헤론이 68대1의 경쟁률을 보인 것도 이 때문이다.또 평촌 등지에서 분양된 오피스텔도 꾸준히 팔려나가고 있다.다만 상가는 단지내를 빼고는 시들하다. 이런 투자형 상품은 가장 먼저 고려할 것이 입지와 희소성이다. 오피스텔은 인기가 떨어졌지만 그동안 분양물량이 적었던 곳은 제법 분양이 호조를 보이고 있다. 아무리 입지여건이 좋더라도 일대에 공급물량이 많았던 곳은 투자에 적합한 물건이 아니라고 할 수 있다. 김성곤기자 sunggone@

시중에 단기 부동자금이 넘쳐나면서 이 가운데 일부가 주식·부동산 등 투기성 자금으로 변질되고 있다.돈이 넘치는데도 마땅히 투자할 곳이 없는데다 시중금리 또한 바닥권을 이어가면서 투기차익에 대한 기대심리가 높아졌기 때문이다.이미 서울 강남일대의 재건축 시장이나 주상복합아파트 등에는 돈이 몰리고 있다.낮은 주가로부터 단기차익을 얻기 위한 증시 투자자금도 크게 늘었다.전문가들은 투기가 재발할 경우 경제에 후유증이 크다며 부동산시장안정과 금융정책의 일관성 유지 등이 필요하다고 지적했다. ●주식시장에 자금 몰린다 주식시장에는 지난달 말 이후 단기차익을 노린 투기성 자금이 밀려들고 있다.그 덕에 종합주가지수는 15일 600선을 회복하는 등 강세를 이어가고 있다.고객예탁금은 지난 14일 기준으로 10조 8415억원에 달한다.지난달초 7조원대에 비해 3조원 가량이 늘었다.이종우 한화증권리서치센터장은 “저가주가 장을 이끄는 투기조짐이 이달초 나타났다가 지금은 기관투자가들이 대거 매수에 나서면서 약간 주춤해진 상태”라면서 “기관투자가들의 매수세가 약해지면 또다시 저가주 중심의 투기행태가 재연될 것”이라고 말했다. 증시전문가들은 전반적으로 시장의 투기적 행태는 줄었지만 하이닉스반도체 등 일부 종목에서는 여전히 투기행태가 나타나고 있다고 보고 있다. 특히 개인투자가들의 투자상담이 늘고 있는 점이 투기현상이 나타나고 있음을 반증하고 있다는 것이다.삼성증권 오현석 연구위원은 “최근 위험을 떠안고 그에 상응하는 수익률을 찾아나서는 사람들이 늘었다.”면서 “그러나 호재가 나타났다기보다는 북핵사태,미국·이라크전쟁 등 악재가 걷힌 상태에 불과하다는 점에서 투자는 좀더 신중히 해야 할 것”이라고 말했다. ●일부 부동산시장 과열 조짐 재건축이나 주상복합 아파트 등 투자 목적의 부동산 시장이 빠르게 되살아나고 있다.특히 서울 도곡·잠실·고덕 등 서울시로부터 재건축사업승인이 날 것으로 예상되는 지역을 중심으로 아파트 값이 크게 올랐다. 한 부동산정보업체에 따르면 서울 강남·서초·송파·강동 등 강남 4개구의 재건축 추진 아파트는 평당 가격이 평균 2149만원으로 지난해 8월 1966만원보다 9.3%가 올랐다.지난해 8월 정부의 재건축 규제 강화안 발표 이후 수그러들었던 재건축 열기가 다시 되살아난 것이다. 국민은행연구소 김정인 연구위원은 “초저금리로 금융상품의 매력이 사라지면서 부동산투기가 일어날 가능성이 높아졌다.”며 “많은 사람들이 부동산의 수익률을 주식이나 채권보다 훨씬 더 높게 보고 있기 때문에 부동산시장이 조금이라도 호전되는 기미가 보이면 가격이 빠르게 뛸 가능성이 있다.”고 말했다. 강동형 김태균기자 yunbin@

정부는 투신권의 단기투자상품인 MMF(머니마켓펀드)가 투자할 수 있는 채권의 범위를 우량채권으로 제한하는 방안을 추진하고 있다. 지금은 투신사들은 투자자들이 맡긴 돈으로 신용등급이 낮은 투기성 채권까지 무차별적으로 사들일 수 있게 돼 있어 환매사태로 금융시장 불안을 촉발한다는 지적을 받고 있다. 13일 금융감독위원회 관계자는 “카드채 대란 이후의 MMF 환매사태는 수익률을 위해 투기적 채권들을 마구잡이로 편입하도록 방치해온 제도의 영향도 크다.”면서 “신용등급이 최소한 AA 이상인 채권만 MMF에 편입할 수 있도록 제도를 대폭 손질할 계획”이라고 밝혔다. 현재 투자자들이 수시로 입출금할 수 있는 ‘신종MMF’에는 신용등급 BBB-,만기 한달짜리 ‘클린MMF’에는 A- 채권까지 투자가 허용되고 있다. 금감위는 또 국공채를 포함,최장 120일인 MMF 편입채권의 평균 만기상환일도 일괄 90일까지로 줄여 금리변동에 따른 위험을 줄일 계획이다.아울러 고객에게 펀드를 운용한 실적대로 돈을 돌려주기 위한 ‘전일시가제’를 도입하는 방안도추진된다. 금감위 관계자는 “이렇게 되면 MMF는 만기가 얼마 남지 않은 국공채 등 안전한 일부 우량채권만 운용하게 돼 시장상황이 돌변해도 투자자들이 민감하게 반응하지 않을 것”이라고 말했다. 한편 재정경제부는 SK글로벌과 신용카드사 문제로 환매사태를 겪고 있는 MMF의 유동성과 안정성 문제를 해결하기 위해 펀드당 평균 1000억원대에 불과한 규모를 대형화하기로 했다. 금감위와 재경부는 이를 위해 펀드의 규모를 투신사 자기자본의 일정 비율 이상이 되도록 ‘자기자본 대비 규모 기준’을 도입하는 방안을 추진중이다. 손정숙기자 jssohn@

“따악∼ 따닥.” 녹색의 당구대 위에서 세 모서리를 먼저 맞힌 뒤 서서히 굴러온 흰 공이 2개의 빨간 공과 동시에 부딪히는 순간,그의 얼굴은 쌓인 스트레스를 단번에 날려버린 듯 짜릿한 희열을 느끼는 표정이다.사냥꾼이 사냥감을 노리는 것처럼 번뜩이는 눈빛으로 빨간 공을 응시한 뒤 한 큐,한 큐 정성들여 당구를 치는 모습에서 이 순간만은 모든 시름을 잊고 있는 것같다. ‘0.1초 승부사’인 외환은행 시장영업본부 외환팀 하종수(41) 수석 외환 딜러.그는 퇴근 후 친구나 동료들과의 술 한잔보다는 당구장을 찾아 근무중 쌓인 스트레스를 확 날려버린다. “‘후로쿠’(엉터리)가 아니라 내가 처음 생각한 대로 스리쿠션이 정확하게 들어가면 말로 표현할 수 없을 정도의 짜릿함을 느껴요.그때의 기분은 오직 당구를 치는 사람들만이 알 것입니다.” 하 수석의 당구 실력은 300.아마추어로서는 상당한 수준이다.“현재의 실력은 대학 다닐 때 그대로예요.대학생 때 만큼 정성들여 열심히 당구를 치지도 않을 뿐 더러,칠 기회도 그리 많지 않기 때문입니다.요즘은 팀원들과 저녁 내기 게임으로 가끔 치고 있는 정도죠.” 팀원인 구길모(34),김두현(33),임희진(32),최영진(31)씨도 하 수석 덕에 요즘 당구치는 재미에 푹 빠져 있다. 당구와의 첫 인연은 대학(경북대 무역학과) 신입생 시절이던 지난 1981년 시작됐다.당시 대학가에서는 당구 붐이 한창 불고 있던 때라 친구들과 어울려 한두번 당구장에 드나들면서 빠져들게 됐다. “한창 재미있을 때는 잠자리에 누워 천장을 보면 당구대 위의 빨간 공과 흰 공이 오버랩되기 일쑤였죠.당구를 좋아하는 사람들은 모두 한번쯤 경험했을 겁니다.” “당구는 다른 레포츠들보다 과학적인 데다,친 대로 들어갑니다.게임이다보니 승패가 결정된다는 점이 당구에 푹 빠지도록 하는 매력이라고 할 수 있죠.” 바둑(아마 2급)뿐 아니라,포커·고스톱 등 승부욕을 일으키는 잡기에 능한 점도 당구 점수를 높이는데 일조했다.“당구는 집중력 향상,스트레스 해소에 도움을 주는 것 같아요.보통 1시간 정도 당구를 치면 1㎞를 걷는 것과 같아 운동 효과도 있습니다.” 하 차장이 털어놓는 당구 예찬론이다. 특히 취미생활의 일부인 당구는 그가 뛰어난 외환 딜러가 되는데 단단히 한몫을 했다. “제가 포커·고스톱·경마 등 잡기를 제법 잘 한다는 소리를 들은 선배들이 외환 딜러가 적성에 맞을 것이라며 한번 도전해 보라고 권유했습니다.여기에다 게임 승부욕이 강해 외환 딜러가 되는 데는 큰 도움이 될 것이라고 덧붙였고요.” 96년 9월 외환 딜러로 데뷔한 하 차장은 곧바로 투기성이 강한 원·달러 거래팀에 투입됐다.“오전 9시30분에 거래에 들어간 뒤,점심시간(낮 12시∼오후 1시30분)을 제외하고 오후 4시30분까지는 온통 신경이 곤두설 정도로 엄청난 스트레스를 받아요.” 당시 하루 평균 거래액은 대략 5억∼10억달러(약 6조∼12조원) 규모.“저는 외환 위기 때인 97∼98년 2년동안 원·달러 외환거래를 통해 1000억여원의 순수익을 냈죠.국내 외환 딜러중 최고였습니다.” 당구가 팽팽한 긴장감을 푸는 취미생활의 하나로 굳어진 것은 이 때부터.“오늘 퇴근한 뒤 당구 한 게임을 칠 예정이에요.” 김규환기자 khkim@

정선카지노에서 며칠전 2억 5000만원짜리 ‘잭팟’이 터졌다는 소식이다.또 지난주에는 당첨금이 200억원이 넘으리라는 기대를 안고 ‘로또’를 사느라 숱한 사람들이 장사진을 쳤다. 카지노도,로또도 국가가 합법화한 일종의 도박이다.그러나 조선시대에 도박은 불법이었다.고종 28년(1891년)에 영의정 심순택은 “도박한 사람은 죄가 무거우면 효수하고 가벼우면 형장을 쳐서 귀양 보내겠다.”고 보고했다.도박의 확산에 따른 병폐가 그만큼 극심했다는 방증이다. 그러나 ‘금(禁)도박’정책에도 불구하고 노름은 근절되지 않았다.유승훈 서울시 문화재과 학예연구사는 그 이유를 “도박이 공식적인 놀이로서 허용되기도 했기 때문에 완전한 규제를 이룰 수 없었다.”고 분석한다.심지어 조선의 왕들도 연말·연초에는 공식적으로 도박을 했다.따라서 도박은 오락성·투기성의 이중성과,금도박 정책의 사각지대를 따라 이어질 수 있었다는 것이다.이렇듯 조선후기의 도박풍속을 연구한 유 학예사의 ‘투전고’(鬪錢考)는 국립민속박물관이 최근 발간한 ‘민속학연구’제11호에 실렸다. 조선 시대 도박이 얼마나 널리 퍼져 있었는지는 다산 정약용의 일화에서도 잘 나타난다. 다산은 ‘목민심서’에 기록한 대로 ‘목민관의 책무 가운데 하나가 투전으로 빚을 진 백성의 시름을 덜어주는 일’이라고 생각했다.그러나 ‘여유당전서’에서는 ‘저포(쌍륙)놀이로 3000전을 따서 기생들에게 뿌려주며 즐겁게 논 일’을 회상했다.다산 개인의 치부가 아니라,상가에서 고스톱을 치면서 밤 새우는 것이 윤리에 크게 어긋나지 않는 것처럼,당시 사대부에게는 보편적인 일상이었을 것이라고 유 학예사는 해석한다. 쌍륙이나 골패를 양반가에서 주로 즐겼다면 투전은 가장 대중적이고 남성적인 도박이었다.‘투전에 손대면 친구도 몰라본다.’고 쉽게 큰 돈이 오갔고,골몰하는 사람이 많았다. 투전은 중국에서는 투패(鬪牌)·투엽(鬪葉)이라고 한다.작은 손가락 너비에 길이 15㎝ 정도 크기로 한면에 인물이나 새·짐승·벌레·물고기 등의 그림이나 글귀로 끗수를 표시했다.60장,80장이 한 벌이 되기도 했지만,40장을 쓰는 투전이 가장 성행했다. 이규경이 지은 ‘오주연문장전산고’에 따르면 투전은 숙종대 장희빈의 당숙인 역관 장현이 중국의 마조(馬弔)를 바탕으로 고안했다.장씨 집안의 역모에 연루된 장현이 옥중에서 만들었다는 것. 투전은 그러나 처음엔 투기성 강한 도박이 아니었다고 한다.수투전(數鬪錢)은 돈내기라기보다는 우열·승부를 결정하는 놀이로 양반들이 많이 즐겼다. 그러나 규칙이 간소화하면서 무서운 속도로 ‘도박시장’을 잠식했다.최남선은 “인텔리성인 수투전이 망각당하고,기호적인 투전이 도박판을 독단하고 있음은 결국 대중성의 승리”라고 표현했다.투전놀이 가운데 끗수로 순위를 정하는 ‘돌려대기’는 ‘섯다’로,‘우등뽑기’ 또는 ‘단장대기’는 ‘짓고땡’으로 오늘날 화투에 이어지고 있다. 유 학예사는 “그동안 민속놀이 연구가 생산과 결합된 놀이나 대동놀이에 치우쳤다.”면서 “민속놀이의 부정적 성격까지 밝힘으로써 전체적인 놀이문화의 성격을 규명코자 했다.”고 도박을 연구과제로 삼은 이유를 설명했다. 서동철기자 dcsuh@