건설교통부는 ‘9·5 재건축시장 안정대책’의 후속 조치로 투기과열지구에서 재건축조합의 조합원 지분을 사고파는 행위를 제한하는 내용의 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안을 마련,2일자로 입법예고한다고 1일 밝혔다.개정안은 이번 정기국회를 거쳐 내년 초 시행될 예정이다. ▶관련기사 22면 개정안에 따르면 투기과열지구에서 아파트 재건축조합 설립인가 이후 재건축 단지의 주택이나 토지를 사들일 경우 조합원 자격 취득이 금지된다.조합 설립인가 여부를 모르고 주택 등을 사들일 때는 조합이 150일 이내에 조합인가일 당시의 주택가격을 기준으로 현금 정산토록 했다. 이번 조치로 수도권 재건축 아파트 가운데 9만 1768가구는 조합원 명의변경이 금지된다. 다만 재건축단지의 주택을 상속받거나 재건축 단지 밖의 주택을 상속받아 그 주택으로 가구원 전원이 이전하는 경우는 예외가 인정된다.또 결혼 등으로 가구원 전원이 다른 행정구역으로 이전하거나 가구원 전원이 해외로 이주할 때는 예외를 인정하기로 했다. 법 시행 전에 조합설립 인가를 받은 단지는 한 차례에 한해 조합원자격 취득이 허용된다.17만 2857가구가 이에 해당된다. 류찬희기자 chani@

내년부터 재건축조합 설립인가 이후 조합원 지분을 팔지 못하도록 제한하는 조치가 시행됨에 따라 재건축 아파트 시장에 큰 파장이 예상된다.주요 내용을 문답으로 알아본다. ●모든 재건축 아파트에 해당되나 투기과열지구에서는 아파트 입주 때까지 모든 분양권과 입주권을 팔 수 없게 된다.소형 의무비율이 적용되지 않는 재건축 아파트도 적용된다.재건축 아파트 후분양,일반 분양분 명의변경 금지에 이어 조합원 아파트까지 사고 팔 수 없도록 해 주택투기가 진정될 전망이다. ●위헌 소지가 있다는 주장이 나오는데 법률전문가 6명에게 위헌 가능성을 자문한 결과,헌법상 용인되는 사유재산권 제한이라는 의견이 나왔다.서민주거안정이라는 공공목적을 달성하기 위한 조치로 받아들여져 재산권을 과도하게 침해한다고 보기 어렵다는 견해다. ●전국적으로 시행하지 않는 이유는 과열된 재건축시장을 진정시키는데 목적이 있다.때문에 집값이 많이 오르고 투기성 거래가 많은 투기과열지구에만 시행한다. ●현금 청산 절차는 주택이나 토지 등 지분을 사들인사람이 조합에 현금청산을 요구하면 조합은 150일 이내에 조합설립 인가일 당시 주택값을 내줘야 한다.가격 산정에 이견이 있으면 감정평가금액으로 정한다.재건축 사업은 조합이 모든 가구의 소유권을 확보해야 사업시행인가를 받을 수 있다.때문에 입주 전에 조합원을 포기하는 경우는 조합이 이를 현금으로 사들여 사업을 추진토록 한 것이다. 류찬희기자

건설교통부는 2일부터 부산 해운대·수영구와 대구 수성구를 투기과열지구로 지정키로 했다고 1일 밝혔다. 이들 지역에서는 주택공급 계약일로부터 소유권 이전 등기가 끝날 때까지 분양권 전매가 전면 제한된다.과거 5년간 아파트 분양에 당첨된 사실이 있으면 청약 1순위 자격을 받을 수 없다.2주택 이상을 소유하거나 가구주가 아닌 경우에도 1순위 자격이 제한된다. 류찬희기자

기존 아파트 경기는 사라진 반면 신규 아파트 분양은 홍수를 이루고 있다. 27일 건설교통부에 따르면 다음달 전국에서 분양되는 아파트는 무려 5만 5000가구에 이른다.올들어 한달 분양 물량치고는 가장 많다. 지난달과 비교해 1만 7500여가구(46%)가 증가했으며,전년 같은 기간에 비해 1만700여가구(24%)가 늘어났다. ●수도권, 신규 아파트 홍수 다음달 분양 물량이 크게 늘어난 것은 지난 여름 공급 물량이 상당수 미뤄졌다가 한꺼번에 쏟아져 나왔기 때문이다.예년 같으면 여름 비수기를 맞아 지연된 아파트는 9·10월에 나누어 공급되었다.그러나 올해는 추석이 빨라 9월 공급 물량이 상대적으로 줄어들고 10월에 집중됐다. 여기에 장마와 태풍 등으로 청약열기가 가라앉을 것을 우려, 분양시기를 저울질하던 건설사들이 더이상 미룰 수 없다고 판단했기 때문이다. 주택공사 공급 아파트가 크게 증가한 것도 하반기 아파트 분양이 증가한 원인이다.주공 아파트 사업승인이 주로 하반기에 이뤄져 공급도 뒤늦게 집중됐다. 물량의 절반은 수도권에 쏟아진다.무주택자가 몰려 있고 투자자가 많기 때문이다.분양가를 시세와 비교,높게 책정해도 쉽게 팔려 수익성도 뛰어나다는 이유로 건설사들이 수도권을 집중 공략하고 있다. 큰 아파트 보다는 중소형 아파트가 주류다.전용면적 18∼25.7평 이하가 전체 공급량의 54%를 차지한다. 18평 이하 소형 아파트도 19%에 이르고,25.7평 초과 중대형 아파트는 27%에 불과하다.전체의 14%인 7870가구는 임대 아파트다. 서울에서는 주로 재건축·재개발 아파트로 일반 분양분이 100가구 미만이다.경기도에는 대형 단지가 수두룩하다.금강종합건설은 수원 권선구 서둔동에 1094가구를 공급하고,㈜신안은 용인 기흥읍 하갈리에 1036가구를 내놓을 예정이다.LG건설은 경기 양주읍에 3차 LG자이아파트 742가구를,한라건설은 남양주 호평지구에 636가구를 각각 공급키로 했다. 태풍 피해로 공급을 미뤘던 지방 아파트 분양 시장도 살아난다.부산에서는 쌍용건설이 사직동 재건축 아파트를 분양하는 것을 비롯,8000여 가구가 쏟아진다.한일건설은 동래구 낙민동에서 1021가구를,대림산업은부산진구 범천동에 624가구를 각각 내놓기로 했다. 대구에서는 코오롱건설이 북구 침산동에서 1349가구를 분양하는 것을 비롯해 모두 4466가구가 분양된다. 이밖에 광주에서 2600여가구,대전에서 1157가구가 각각 공급된다.김해 장유지구 2700여가구를 비롯해 경남에서는 모두 3636가구가 쏟아진다. 주공 아파트 물량도 풍성하다.의정부 금오·이천 갈산·화성 태안에서 임대 아파트 1800여가구가 공급되고,부산 안락동에서는 분양 아파트 1284가구와 임대 아파트 616가구가 분양된다. ●지방 아파트 청약열기 뜨거워 공급 물량과 달리 청약열기는 희비가 교차하고 있다. 투기과열지구로 지정된 수도권은 분양권 전매가 금지돼 청약열기가 식은 반면 부산,대구 등 지방은 투자자들이 몰려들어 과열 양상을 띠고 있다. 군포 당동 대흥 마젤리안아파트는 45가구 일반분양에 청약자가 25명에 그쳐 3순위까지 가서도 20가구가 미달됐다.양주 백석지구 동화아파트는 439가구는 3순위까지 기다렸으나 대부분 미달됐다.인천 석남동 우림루미아트와 당하지구 대주파크빌도3순위 접수를 마쳤으나 대규모 미달사태를 피하지 못했다. 반면 지방 대도시 청약열기는 뜨겁게 달아오르고 있다.부산 동래 SK VIEW 아파트는 32평형이 10대 1,45평형이 2대 1의 경쟁률을 기록했다. 대구 수성구에서 분양된 롯데화성 캐슬골드파크는 평균 54대 1을 기록하는 등 청약열기가 뜨거웠다. 류찬희기자 chani@

저금리,증시침체 등으로 갈 곳 잃은 여윳돈이 충청지역 상업용지로 몰리고 있다.상업용지는 부동산투기억제책의 적용을 받지 않아 미등기전매가 가능하다. 2일 한국토지공사 충남지사 등에 따르면 정부가 종합부동산세 신설을 발표한 전날 오후 대전 유성구 토지연구원에서 실시된 노은2지구 상업·준주거용지 입찰에서 상업용지 1필지(유성 반석동 171평짜리)가 34억 2200만원에 낙찰돼,평당 2000만원으로 이번 분양에서 최고가를 기록했다. 상업용지 13필지와 준주거용지 46필지 등 총 59필지에 대한 이날 입찰에는 2301명이 참가해 평균 39대 1의 경쟁률을 보였으며 준주거용지 한 필지는 160대 1까지 됐다. 과열현상이 빚어지면서 상업용지의 경우 평당 예정가가 470만∼664만원으로 제시됐으나 770만∼2000만원까지 낙찰됐고 예정가가 314만∼513만원이던 준주거용지는 407만∼1600만원 사이에서 낙찰돼 대부분 2∼3배 이상의 값에 팔렸다. 토지공사 충남지사 관계자는 “상업용지는 평당 평균 낙찰가가 1290만원,준주거용지는 700만원 정도 됐다.”고 밝혔다. 이 가운데 면적이 가장 큰 3089평짜리 준주거용지는 예정가 136억 5900만원에 비해 18.6% 비싼 162억원에 낙찰되기도 했다.이날 분양된 필지당 토지면적은 상업용지의 경우 171∼728평이었고 준주거용지는 120∼3089평이다. 이곳은 주택투기과열지구와 지난달 18일 토지투기지역 등으로 지정돼 있으나 상업용지의 경우 일반 택지와는 달리 3개월 후부터 미등기전매가 가능해 가수요자들이 몰린 것으로 풀이된다. 역시 토지투기지역 등으로 묶인 천안시 불당지구도 지난달 19일 공개 입찰에서 252.86평짜리 상업용지가 43억 100만원에 낙찰돼 평당 1700여만원으로 천안지역 토지분양 역사상 최고가를 기록했고 이에 앞서 분양된 일반 단독주택지의 경쟁률이 123대 1에 달하는 등 행정수도 이전 후보지의 부동산 열풍이 꺼지지 않고 있다. 토지공사 관계자는 “대전·충남은 행정수도 이전 기대감이 계속돼 투자 위험이 적은 데다 마땅한 투자처를 찾지 못한 수도권과 영·호남 등 전국 투자자들의 돈이 한꺼번에 몰려 이같은 과열 현상을 빚는 것 같다.”며 “위치가 더 좋은 노은1지구도 상업용지가 현시가로 평당 1200만원 정도인데 이렇게 비싸게 땅을 산 뒤 되팔아 차익을 낼 수 있을지,또는 건물 등을 지어 임대료 등을 받는다 해도 수지타산이 맞을지 의심스럽다.”고 말했다. 대전 이천열기자 sky@

‘제2의 강남’ 판교신도시 청약을 노려라. 판교신도시 개발계획이 확정되면서 청약통장 가입자들의 관심이 쏠리고 있다.특히 지역우선공급의 혜택을 받는 2001년 12월26일 택지개발예정지구 지정 이전 거주자는 당첨 확률이 높다.수요는 많지만 일반 청약 기회가 적어 청약통장과 분양권의 불법·변칙 거래도 많을 것으로 우려된다. ●최고의 입지를 갖춘 신도시 부동산 전문가들은 판교신도시가 수도권 최고의 입지여건을 지닌 신도시로 떠오를 수 있다고 전망했다.서울에서 15㎞ 떨어진 곳으로 신도시 가운데 서울에서 가장 가깝다.전철이나 승용차를 이용할 경우 강남에서 15분 거리다. 교통여건도 양호하다.신분당선 전철을 비롯,영덕∼양재간 고속화도로,판교∼분당간 도로,판교∼헌릉로간 탄천변 도로가 건설된다.신도시에는 무공해 궤도버스를 운행하고,서울 주요 지역과 논스톱 버스도 운영된다. 주거환경도 어느 신도시보다 낫다.30여년동안 개발이 제한됐던 곳이라서 주변 환경이 쾌적하다.인구 밀도는 분당의 절반 수준인 ㏊당 198명에 불과하다.녹지율도 35%에 이른다. ●분당 거주자 당첨 가능성 높다 판교 신도시에 들어서는 주택은 모두 2만 9700가구로 이중 국민임대주택·단독주택을 빼면 일반 아파트는 2만 400가구에 이른다. 아파트 공급 가구 증가에도 불구하고 지역 우선 공급 물량(30%)을 조정하지 않음에 따라 6120가구는 성남 거주자에게 돌아간다.여기에 국민임대아파트 6000가구도 해당 건설지역 저소득층에 우선 공급된다.따라서 전체 아파트 물량의 47%가 성남 거주자에게 우선 청약권이 주어지는 셈이다.지역 우선 공급에서 낙첨된 청약자는 나머지 1만 4280가구에 다시 청약할 수 있어 판교 신도시 개발의 최고 수혜자는 성남지역 거주자이다. ●분양가 강남과 분당 중간정도 문제는 분양가다.전문가들은 강남 아파트와 분당 신도시 아파트값의 중간 정도에서 결정될 것으로 전망했다.택지공급가에 따라 달라질 수 있지만 소형 아파트는 평당 1200만원,중대형은 1300만∼1500만원 정도로 예상된다.분양 이후 프리미엄도 높게 붙을 것으로 전망된다. ●청약전략 성남 거주 1순위 청약통장 가입자는 ▲청약예금 8만 3000여명▲청약부금 3만 1000여명 ▲청약저축 1만 2000여명 등이다.수도권 거주자 몫으로 돌아오는 물량뿐 아니라 성남 지역 거주자 우선 청약에도 사상 최고의 경쟁률을 기록할 것으로 예상된다. 판교신도시 아파트 분양은 2005년 상반기 시범단지 2000여가구를 시작으로 순차적으로 이뤄진다.성남 거주자는 무주택자 신분을 유지한 채 기다렸다가 우선공급 물량을 청약하는 것이 바람직하다.수도권 거주자라도 지금 청약통장에 가입하면 2년 뒤 1순위 자격을 얻게 되므로 2005년 8월 말부터 분양되는 아파트 1순위 청약이 가능하다. 다만 판교신도시는 투기과열지구로 지정돼 과거 5년간 가구원 가운데 1명이라도 당첨 사실이 없어야 1순위 자격이 주어진다. 류찬희기자 chani@

지난달 말 아파트 분양이 끝난 경기도 용인 동백지구에서 분양권 편법거래가 성행하고 있다.높은 청약경쟁률 만큼이나 임대아파트 분양권의 경우 가구당 600만∼700만원가량의 웃돈이 붙어 거래되고 있다. 편법거래가 증가하면서 당국의 단속으로 그동안 숨을 죽이고 있던 ‘떴다방’(이동 중개소)도 활동을 재개하고 있다.동백지구는 투기과열지구로 지정돼 일반아파트는 물론 임대아파트도 분양권 거래가 금지된 곳이다. ●30평형대 일반분양권 800만원 서울에 사는 정모(33)씨는 최근 알고 지내던 중개업소 박모 직원으로부터 동백지구의 M임대아파트 분양권을 매입할 생각이 없느냐는 제의를 받았다. 프리미엄은 600여만원으로 2년6개월 후에는 분양전환이 가능하다는 점을 내세웠다.물론 불법이다.불과 몇달 전에 인근 W임대아파트 분양권을 거래했던 중개업소 관계자가 구속되기도 했지만 박씨는 거리낌없이 제의했다. 동백지구 일반분양권 편법거래 가격은 인기평형인 30평형대를 중심으로 500만∼800만원을 보이고 있다.33평형의 경우 H건설은 500만원선,D토건은 800만원선,M건설은 600만원선에서 편법으로 ‘떴다방’을 중심으로 거래되고 있다. 특히 8월 초에 동백지구에서 분양했던 S아파트의 경우 미계약을 전제로 ‘떴다방’에 일정물량을 배정하기로 하고 은밀히 작업했다는 소문이 파다하다. 대량 미계약 사태가 발생할 것으로 예상하고 괜찮은 층을 빼주기로 했으나 청약 경쟁률이 높게 나와 미계약 물량을 받을 수 있는 대기순번으로 등록해 두었다는 것이다.로열층이 나오면 프리미엄작업을 한 뒤 일정 금액을 나누기로 했다는 소문도 나돌고 있다. 용인의 한 중개업소 대표는 “일부 아파트의 경우 일정 물량을 ‘떴다방’에게 배정한 뒤 프리미엄을 형성,이를 처분하는 방법이 논의된 것으로 알고 있다.”고 말했다. ●시급한 단속 동백지구는 투기과열지구로 지정돼 분양권 전매가 금지돼 있다.등기 이후에나 거래가 가능하다는 것이다.따라서 공증 등의 방법으로 거래되지만 당사자간에 문제가 발생하면 입주자격을 보호받지 못한다.임대아파트의 경우는 더욱 엄격해 당첨자나 매수자 모두 손해를 볼 수있다. 그러나 큰 문제는 ‘알짜’ 지역과 ‘인기’ 평형을 중심으로 이같은 분양권 편법거래가 다시 기승을 부리면 어렵게 안정세를 보이고 있는 주택시장에 거품을 형성할 수 있다는 것이다.이 지역의 분양권 편법거래를 방치하면 앞으로 분양될 수도권 인기 택지지구에서 똑같은 행태가 반복될 우려가 크다는 지적이다. 김성곤기자 sunggone@

굿모닝시티 분양사기 사건을 계기로 상가 건물 분양 방식에 대한 근본적인 개선이 시급하다는 지적에도 불구하고 ‘분양규제’ 등 실질적인 제도개선이 이뤄지지 않고 있다. 4일 서울시에 따르면 시는 굿모닝시티 사건이 불거지자 지난달 말 건설교통부·산업자원부·공정거래위 등에 제도 개선을 건의했다. 서울시는 우선 대지 사용 승낙만으로도 건축허가를 받을 수 있도록 한 건축법을 개정,대지소유권을 확보한 경우에만 허가를 받을 수 있도록 개정해 달라고 건교부에 건의했다. 이에 맞춰 건교부는 지난달 25일 대지소유권을 증명하는 서류를 제출해야 건축허가를 내주도록 건축법시행규칙 개정안을 마련,9월부터 시행키로 입법예고했다.하지만 쇼핑몰 등 대규모 점포의 경우 건축허가를 받은 뒤 분양승인을 얻어 투자자를 공개적으로 모집하도록 ‘유통산업발전법’을 개정해 달라는 건의는 아직 진전이 없는 실정이다. 산업자원부 관계자는 “상가에는 유통업말고도 교회·학원 등 다양한 시설이 들어서기 때문에 유통산업 촉진이나 거래를 다루는 유통산업법에 분양승인 항목을 넣는 것은 적절치 않다.”고 말했다.현재 상가분양 승인 건은 해당 법령이 없는 데다,개념마저 명확하지 않아 국무조정실에서 부처간 의견을 조율중이지만 대책 마련이 어려운 것으로 알려졌다. 또 관계 법령이 개정되기 전까지 임시조치로 건축허가를 받지 못한 분양물은 광고에 ‘건축허가를 받지 못했음’이라는 문구를 의무적으로 표시하도록 해 달라고 공정위에 건의했지만 아직 답변이 없는 상태다. 굿모닝시티와 마찬가지로 대부분 쇼핑몰은 대지 확보,건축허가 등 구체적인 근거없이 건축계획을 수립하거나 건축심의를 통과한 것만으로도 마음대로 ‘가분양’할 수 있어 제2·제3의 굿모닝시티가 언제든지 발생할 수 있는 상황이다. 이에 앞서 굿모닝시티 관할관청인 중구청도 2001년부터 ‘건축허가 뒤 분양승인’을 계속 건의했지만 지난해 8월 투기과열지구내 주택과 오피스텔만 분양승인을 받도록 했을 뿐 상가에 대한 분양 규제는 계속 이뤄지지 않았다.중구는 지난 6월말에도 같은 내용의 건의문을 서울시·건교부·국회·청와대에 보냈었다. 서울시 관계자는 “대지소유권 확보 뒤 건축허가나 분양승인 등 상가 분양 개선책이 사실상 ‘사후약방문’에 가까운데 이마저 시행이 늦어지고 있다.”면서 “유통산업법이 개정되도록 관계 부처에 계속 건의할 예정”이라고 말했다. 류길상기자 ukelvin@

주택 관련 통계가 확 바뀐다. 28일 건설교통부에 따르면 정부는 주택가격 움직임을 보다 정확하게 조사,분석하기 위해 국민은행이 맡고 있는 ‘주택가격 동향’의 아파트 표본과 모니터(부동산중개업소) 수를 다음 달부터 배 이상 늘려 운용키로 했다. 또 단순 주택 가구수 파악 수준에 머무르고 있는 주택관련 통계에 올해 말까지 주거만족도·주택성능 등 질적인 척도를 가미,주거수준과 관련된 통계기반도 갖추기로 했다. 이렇게 되면 정부가 발표하는 주택가격의 신뢰성이 올라가고,복지정책 차원의 주택 통계를 마련할 수 있을 것으로 기대된다.하지만 통계의 신뢰성을 보다 높이기 위해선 모니터의 자질 향상과 성실 신고,실거래가격 노출이 전제돼야 한다고 전문가들은 지적했다. ●주택가격 통계 믿을 만해 진다 건교부는 국민은행 주택가격(아파트값)통계의 신뢰성을 높이기 위해 표본 수를 2800개 평형,8400개에서 5500개 평형,1만 5000개로 늘렸다.연말까지는 표본 수를 1만 7000개로 늘리고 조사 대상에 연립·단독주택도 포함할 계획이다.아파트값 조사 대상도 28개 도시에서 벗어나 전국 시·군·구 단위로 확대해 지역별 주택가격 동향을 자세히 알 수 있도록 했다. 가격의 조사,분석 신뢰성을 높이기 위해 건교부는 내년부터 국민은행에 20억원의 예산을 지원할 계획이다. 국민은행이 주·월간으로 조사,발표하는 주택가격동향은 투기지역·투기과열지구 지정 등의 잣대로 이용되는 공식적인 주택가격 통계다. 이용승 국민은행 연구소장은 “가격 표본수를 확대,지역별 자세한 주택가격 움직임을 파악할 수 있고,통계오차도 줄일 수 있을 것으로 기대된다.”고 말했다. ●양적 통계를 질적 통계로 개선 내년부터는 주택보급률과 같은 ‘양적’통계뿐 아니라 최저주거실태,주거만족도,주택성능 등과 같은 ‘질적’통계도 나온다.새로운 내용으로 실질적인 주거수준을 가늠해볼 수 있는 통계치이다. 주택관련 새 통계가 마련되면 국민주택기금 지원 초점도 주택시장 안정·주택공급 확대에서 주거복지지원·주거질 향상으로 바뀐다.주택금융수요 파악이 쉬워져 저소득층의 주거지원에 특히 도움이 될 것으로 기대된다. 건교부는 이를 위해 올해 말까지 각종 주택관련 지수를 고치기로 했으며,최근 주택정책관련 통계기반을 구축하기 위한 용역을 발주했다. 류찬희기자 chani@

교통문제 등으로 그동안 분양에 차질을 빚었던 경기도 용인 동백지구 아파트 분양이 오는 29일 시작된다. 그러나 당초 예상과 달리 11개업체 가운데 한라건설·동일토건·동보주택·대원·한국토지신탁·계룡건설 등 6개업체만 1차 동시분양에 참여한다.나머지 신영·현진종합건설·서해종합건설·모아주택산업·모아건설 등 5개업체는 다음달 8일 동시분양될 예정이다.임대주택을 짓는 모아주택산업·모아건설은 별도로 분양에 나설 가능성도 있다. ●분양가 과다 논란 주택업계는 마지막까지 분양가 문제로 용인시와 줄다리기를 했다.분양가가 너무 비싸다는 지적에 따라 용인시가 분양가 조정을 종용했지만 주택업체들이 난색을 표명했기 때문이다. 주택업계가 공급공고 승인을 앞두고 용인시의 요청을 받아들여 분양가를 약간씩 낮췄지만 소폭인하에 그쳐 흉내만 냈다는 비난이 제기되고 있다.평당 650만∼750만원 수준이다.이는 죽전택지지구 아파트 분양가를 웃도는 것은 물론 입주를 앞두고 있는 분양권 가격에 근접한 것이다. ●단지별 특장점 대원이 자회사인 자영과 공동으로 짓는 ‘대원칸다빌’은 42,50평형 432가구로 구성돼 있다.단지 앞이 단독주택지로 조망권이 탁월하다.경전철 동백역이 인근에 들어선다. 한라건설은 ‘한라비발디’ 894가구를 분양한다.33∼46평형으로 모두 일반분양된다.인간중심 주거단지로 조성한다는 계획이다.입주는 2006년 1월. 유럽풍의 최고급 마감자재를 적용할 예정이다.단지주변에 초·중·고등학교가 있고 단지인근에 경전철이 건립된다.또 죽전∼동백간도로(4차선),삼막∼동백간도로(6차로),구갈∼동백간도로(6차로)가 2004년말 개통된다. 동일토건은 C7-1블록에서 ‘동일하이빌’ 743가구를 분양한다.34A평형 158가구,34B평형 276가구,43평형 309가구 등 총 743가구이다.용적률 160%대의 쾌적한 단지로 조성되며 13∼23층 14개동이다.분양가는 670만∼730만원선. 단지 동쪽에 근린공원과 석성산이 연결되고,서쪽에 초등학교가 자리잡고 있다.장애인용 주차장을 제외한 모든 주차장을 지하에 만들고 지상은 생태공원으로 꾸민다. 계룡건설은 30,34평형 567가구를 공급한다.동백지구 북쪽에 있다.신설예정인 동백∼죽전간 4차로와 동백∼법무연수원간 도로 초입에 있다.블록 서쪽은 단독주택,동쪽은 실개천,북동쪽은 공원으로 둘러싸여 쾌적한 주변환경을 자랑한다. 한국토지신탁은 모두 5개블록에서 29∼46평형 ‘코아루’ 아파트 2107가구를 분양한다.29평형 183가구,33평형 1522가구,46평 402가구로 동백지구에서 단지가 가장 크다.지상 10∼25층짜리 36개동으로 전 가구를 남향으로 배치하며,3-BAY,4-BAY 평면설계로 자연채광 효과를 높였다. 동보주택건설은 4-3블록에서 33,44평형 동보노빌리티 481가구를 공급한다.지상 10∼24층짜리 9개동으로 전 가구를 남향으로 배치한다.녹지율이 40% 이상이고,동간거리가 65m 이상 떨어져 있는게 장점이다.죽전∼동백간도로(4차선)간 고속화도로가 단지 바로 옆에 있다. ●청약전략 동백지구는 용인의 마지막 택지지구라고 할 수 있다.또 단독과 중저층 아파트로 구성된 쾌적한 주거단지를 만들 계획이어서 다른 지역보다 녹지율이 높은 편이다.다만 서울과 거리가 좀 멀다는 것이 흠이지만 수도권 교통계획이 완성되면 한층 나아질 전망이다. 철저히 실수요 위주로 청약하는 자세가 필요하다.자신이 맘먹고 있던 아파트를 골라야 한다는 얘기다.투기과열지구로 지정돼 분양권 전매가 불가능하기 때문이다.경기가 급속도로 위축된데다 분양가도 만만치 않다. 순위내에서 분양이 되지 않고 순위권 밖으로 갈 가능성도 크다.따라서 투자를 하고자 한다면 청약통장을 사용하지 않는 4순위 청약을 기다리는 것이 괜찮다.일부 아파트는 어쩔 수없이 4순위까지 갈 것으로 부동산전문가들은 보고 있다.주택업체들도 4순위 청약을 준비하는 곳이 있다. 김성곤기자 sunggone@

부동산 경기가 위축되면서 부동산중개업소가 무더기로 문을 닫고 있다.5·23 집값안정대책 이후 분양권 전매가 금지되고 일반주택거래도 뚝 끊겼기 때문이다. 특히 부동산 중개의 황금어장이었던 경기도는 5·23대책 이후 폐업자가 신규 창업자수를 웃돌고 있다.서울은 문닫는 업소보다 문여는 업소가 많아 늘어나는 추세였으나 6월을 정점으로 증가세가 크게 둔화됐다. 24일 관련 시도 및 전국부동산중개업협회에 따르면 6월말 현재 전국의 중개업자는 공인중개사와 중개인,법인을 포함 모두 6만 3571곳에 달했다.이는 지난해말 5만 8321개소에 비해 5251곳이 늘어난 것이다.그러나 5·23대책의 효과가 가시화된 6월 들어서는 증가세가 급속히 꺾여 불과 287곳이 늘어나는데 그쳤다. ●2년만에 첫 감소 경기도의 경우 새로 문을 연 중개업소는 751곳인 반면 766곳이 문을 닫았다.지난 2001년 말 이후 2년만에 처음으로 줄어든 것이다.서울은 지난 4월 436곳이 폐업하고 671곳이 문을 열어 전체적으로 235개 업소가 늘어났으나 5월에는 120개(신규 593개,폐업 473개)로 줄어든 뒤 6월에는 신규 764개,폐업 735개로 29개 업소가 늘어나는데 그쳤다. 부동산중개업계에서는 “지금까지 서울·경기에서는 한달에 500∼600여개 업소가 문을 닫았으나 6월에 1501개 업소가 폐업했다.”면서 “서울도 조만간 중개업소가 감소세로 돌아설 것”이라고 전망했다. ●사무실 유지도 힘겹다 중개업소의 폐업이 늘어난 것은 5·23조치로 서울과 수도권 지역이 대부분 투기과열지구로 묶이면서 분양권 거래가 금지되고 덩달아 기존 주택의 거래도 얼어붙었기 때문이다. 수도권의 경우 대략 중개업소 한곳을 유지하는 데 월 400만∼600만원이 든다는 게 중개업소 관계자의 얘기이다.분당의 경우 개업시 3000만∼8000만원의 권리금에다 보증금 5000만원에 월세 200여만원이 든다.또 직원급여와 관리비 등을 합치면 400만원이 더 든다. 이같은 비용이 들어가지만 최근 들어서는 거래가 끊어진데다 분양권 전매도 금지돼 2∼3개월째 적자상태라고 하소연하고 있다. 용인의 한 중개업소 대표는 “분양권 거래시에는 보통 한건에 50여만원의 수입이 있었는데 이제는 그런 수입이 없어졌다.”면서 “게다가 중개사 자격증 소지자가 늘어나면서 경쟁이 더욱 치열해져 폐업이 불가피하다.”고 말했다. ●자격증도 무용지물 1983년 중개업법이 제정돼 85년 공인중개사시험이 도입된 이후 지금까지 14만여명의 공인중개사가 배출됐다.최근 들어서는 한해에 1만 8000여명이 자격증을 취득하고 있다.그러나 이들 가운데 상당수는 창업은 꿈도 못꾸고 있다. 지난해 자격증을 딴 서울의 박모씨는 “학원까지 다니면서 자격증을 따 실전경험을 쌓아 창업하려 했는데 시장이 얼어붙었다.”면서 “자격증 따는데 들인 노력을 다른데 들였더라면 하는 후회가 든다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

신행정수도 ‘예정지역’뿐 아니라 ‘주변지역’도 2010년까지 개발행위가 엄격히 제한된다. 토지보상가는 올해 1월1일 공시지가를 기준으로 하고,신도시 건설 재원 마련을 위한 특별회계가 설치된다. ▶관련기사 10면 건설교통부는 이 같은 내용을 뼈대로 한 ‘신행정수도 건설을 위한 특별조치법(안)’을 마련,21일 입법예고한 뒤 9월 정기국회에 제출할 예정이라고 20일 밝혔다. 그러나 한나라당의 당론이 결정되지 않아 국회통과가 순탄치만은 않을 전망이다.행정수도 이전 문제는 내년 총선 등과도 복잡하게 얽혀 있기 때문이다. 법안에 따르면 내년 말 신행정수도 예정지역이 공개되는 동시에 주변지역에 대해서도 2010년까지 개발행위와 건축허가를 ‘시가화조정구역’수준으로 제한키로 했다.시가화조정구역은 그린벨트 수준으로 개발행위가 제한되는 곳으로 기존 거주용 주택을 보수하는 정도만 허용된다. 2004년 말부터 시작되는 신행정수도 예정지 토지 수용에는 올해 공시지가를 기준으로 보상토록 했다.후보지 선정단계서부터 토지거래허가구역,투기지역,투기과열지구 등으로 지정할 수 있는 근거도 마련했다. 특별회계는 정부청사 매각대금과 일반회계 전입금 및 차입금,채권 발행,수익금,과태료 등으로 조성된다. 신행정수도 관련 주요 정책사항을 수립,집행하는 민·관 합동 추진위원회를 대통령 직속으로 설치키로 했다. 위원회는 국무총리와 민간인이 공동위원장을 맡고,관계부처 장관과 교육계·시민단체 대표 등 30명으로 구성된다. 류찬희기자 chani@

‘강남권을 잡아라.’ 올 하반기 강남권에서 아파트 3800여가구가 입주한다.일반 분양 예정 아파트도 2000가구를 웃돈다. 강남에서 집을 마련하는 가장 안전한 방법은 이들 입주 예정 아파트를 사거나 일반 분양을 받는 것이다.재건축 아파트는 이미 가격이 오를 만큼 올라 자칫하면 상투를 잡을 수 있다. 내집마련정보사(www.yesapt.com) 김영진 사장은 “입주 예정 아파트는 입주때까지 가격이 오르고,일반 분양아파트는 상대적으로 분양가가 낮기 때문에 노려볼 만하다.”고 말했다. ●입주 예정 아파트 오는 12월까지 강남권(강남구·서초구·송파구) 입주 예정 아파트는 21개 사업장 총 3795가구이다.단지수는 17개지만 주로 중소형 단지다.500가구 이상의 규모를 갖춘 곳은 서초동 현대슈퍼빌 하나뿐이다. 그러나 역세권단지와 중소형 평형이 많은 것이 특징.서울 전지역이 투기과열지구로 지정된 상태여서 이번에 매수하게 되면 입주를 각오해야 한다.그러나 실수요자라면 한번 노려볼 만하다.현실적으로 강남권에 집을 장만할 수 있는 가장 안전한 수단이입주 예정 아파트의 분양권 매입이기 때문이다. ●일반 분양아파트 하반기 강남권 일반분양 물량은 22개 사업장 6183가구 가운데 2021가구이다.이 가운데 500가구를 넘는 단지는 역삼동 대우건설과 잠실동 삼성물산·LG건설아파트. 최근 분양시장의 청약경쟁률이 낮아져 그만큼 당첨 가능성이 높을 것으로 예상된다.특히 주택업체마다 분양가격을 내리거나 융자혜택을 늘리는 등 자구책 마련에 힘쓰고 있어 이런 혜택을 최대한 활용하는 것도 좋은 방법이다. 김성곤기자

‘신행정수도의 건설을 위한 특별조치법(안)’ 입법예고를 계기로 신행정수도건설 사업이 탄력을 받게 됐다. 법안은 행정수도건설의 추진 주체·개발 절차·예산 등의 문제뿐 아니라 엄격한 투기억제 대책을 담고 있는 것이 특징이다. ●원주민에 주택·대체농지 우선제공 행정수도 ‘예정지역’은 토지거래계약허가구역,투기과열지구,투기지역 등으로 묶인다.인근 지역은 ‘주변지역’으로 묶여 그린벨트 수준의 개발행위를 제한을 받는다.정부가 행정수도 부지뿐 아니라 충청권 전역으로 번지는 토지 투기와 난개발을 사전에 막겠다는 의지로 풀이된다. 토지 수용은 2004년 말부터 시작되지만 보상가는 올해 공시지가를 적용한다고 못박았다.지금까지 정부가 수용하는 땅의 보상가는 수용 시점 공시지가를 기준으로 했다. 지자체가 주민들이 보상을 많이 받을 수 있도록 내년 공시지가를 대폭 상향조정하는 것도 막는다. 토지거래허가 신청시에는 국가 또는 사업시행자가 우선매수권을 가질 수 있도록 명시했다.대신 원주민에게는 주택이나 이주택지·대체농지 등을 유리한 조건으로 제공,적절한 보상이 이뤄지도록 했다. 국가가 필요로 하는 땅에 대한 매수를 쉽게 하기 위한 ‘당근’이다. ●추진위가 주요 정책 조정·결정 신행정수도 건설 관련 주요 정부정책을 조정·결정하는 기관으로 대통령 직속의 추진위원회가 설치된다.이 기구는 국민여론 수렴,예정지역·주변지역 지정,광역도시계획 및 개발계획 승인,행정기관 이전계획 확정 등을 결정·집행한다.또 대통령 승인을 얻어 예정지역과 주변지역을 지정·고시할 수 있고,관계 기관에 투기과열지구나 투기지역·토지거래허가구역 지정 등을 요청할 수 있는 권한을 갖는다. 이전에 필요한 예산은 특별회계를 통해 충당된다.이전 대상의 정부청사 매각대금과 타회계 전입금 및 차입금,채권 발행,수익금,특별조치법 위반자에 대한 과태료 등이 특별회계의 재원이다. 이 예산은 정부기관 부지 매입,청사 건축,기반시설 설치,차입금 원리금 상환,사업시행자에 대한 융자·출자 등으로 쓰인다. 개발 주체는 경주 보문단지개발처럼 국가가 직접 추진하거나 한국토지공사 등 공기업이 맡는다.원활한 행정처리를 위해 국토계획법 등 39개 관계 법률에 의한 인·허가 사항은 의제처리된다. 국가는 도로·상하수도 등 기반시설 설치비를 우선 지원하고 지자체는 이를 지원하며,전기·가스·통신 등은 서비스 공급자가 설치토록 의무화했다. 류찬희기자 chani@

통계청의 5월 산업동향에 따르면 생산과 출하가 줄고,공장 가동률이 떨어지는 등 실물경기가 급속히 얼어붙고 있다.3·4분기 경기도 비관적이다. 이런 상황에서 그나마 내수를 지탱해준 것이 주택산업인데 ‘5·23 주택가격 안정대책’과 주택건설촉진법 시행령과 주택공급규칙 개정으로 하반기 공급계획이 취소되거나 연기되고 있다.벌써 미분양 사태까지 발생하고 있다. 5·23 대책은 부동산 과열을 막기 위한 것이었다.따라서 부동산 투기는 어느 정도 억제된 것으로 보인다.대신 수요 위축이 공급 중단 사태로 이어질 가능성이 커졌다.수요가 있어야 공급이 있기 마련인데,수요를 너무 억제하면 공급이 크게 줄기 때문이다. 어느 산업에서나 공급이 늘어나려면 실수요자뿐 아니라 투자수요도 필요하다.주택도 마찬가지다.이렇게 해서 지어진 집은 누구든 전세나 월세 등으로 살 수 있는 공급의 순기능을 하기 때문이다. 물론 단기차익을 노린 투기꾼은 막아야 한다.이는 증권시장에 주가조작세력을 단속하는 것과 같은 이치다.그러나 주가조작 세력을 잡기 위해 증권시장을 죽일 수는 없는 것이다.부동산 억제책에 따른 공급축소 결과는 주택업계의 위기와 실업자의 증가이다. 주택산업은 고용효과가 가장 큰 산업이다.연간 주택이 10만가구 줄어들면 20만명 정도가 실업자가 생긴다.그러므로 주택산업이 침체되면 고용이 줄고,또 선행경기지수에도 마이너스 요인으로 작용하는 악순환이 지속된다. 주택건설 경기가 한번 크게 위축되면 다시 살리는 데 거의 10년에 가까운 기간이 필요하다. 주택가격 안정을 위해서는 주택공급을 늘리는 것이 가장 좋은 방법이라는 점을 감안한다면 주택공급을 원활히 하기 위한 대안이 필요하고,그런 정책으로 주택가격을 안정시켜야 한다.시장 상황에 따라서 투기과열지구를 신축적으로 운용할 필요가 있고,과열지구지정요건이 사라지면 즉시 과열지구지정을 해제해야 할 것이다. 김종철 주택협회 부회장

‘5·23조치’로 수도권과 지방간의 분양시장에 희비가 엇갈리고 있다.열기가 뜨겁던 수도권에서는 미분양 물량이 나오는 반면 지방 대도시에서는 1순위 청약이 마감되는 등 열기가 뜨거워지고 있다. 서울·수도권 전 지역의 투기과열지구 지정으로 분양권 전매가 제한돼 가수요자들이 대거 청약시장을 떠났기 때문이다.이에 따라 주택업체들은 부산과 대구,광주,전주,춘천 등 지방 대도시로 관심을 돌리고 있다. ●수도권 아 옛날이여! 최근 분양한 경기도 남양주 평내 금호 아파트는 당초 예상과 달리 분양률이 저조해 3순위까지 가서야 2대1의 경쟁률로 겨우 마감했다.그나마 46평형은 미달됐다. 또 같은 지역에서 분양한 유진 마젤란 무주택 분양분도 1순위에서 청약자를 채우지 못해 2순위로 넘어갔다. 광명시에서 분양한 광명팰리스·필도 일부 평형은 3순위에 가서도 미분양이 생겨 4순위로 넘어갔다. ●지방으로 옮겨가는 분양열기 대아건설은 6월 중 대구시 중구 대봉동에서 1099가구의 주상복합아파트를 분양한 결과 1순위에서 7.1대1의 경쟁률을 기록했다. 태왕건설이 같은 달 대구시 수성구 시지동(527가구)에서 실시한 분양에서는 9.4대1의 경쟁률을 보였다. ㈜대원도 부산 양정동에서 697가구를 분양한 결과 1순위에서 3대1을 기록했다.또 마산 호계리에서 성우종합건설이 330가구를 분양해 1순위에서 2대1의 경쟁률을 보였다. ●부작용도 만만찮아 주택업체들이 지역에서 분양열기를 지피면서 서울과 수도권에서 나타났던 가수요에 따른 거품이 우려되고 있다.실제로 일부 떴다방들이 수도권에서 지방으로 옮겨가고 있다는 소문도 들린다. 부동산 전문가들은 “지방마저 가수요 바람을 타고 집값이 올라갈 경우 집없는 서민들은 더욱 어렵게 된다.”면서 “최근 살아나는 지방분양열기를 살리는 것도 좋지만 가수요만큼은 반드시 차단해야 한다.”고 지적했다. 김성곤기자 sunggone@

휘발유와 다른 유종의 가격차 축소 방침에 따라 오는 7월1일부터 경유와 액화석유가스(LPG) 등의 소비자 가격이 오른다.또 분양권 전매제한 기간이 연장되고 투기과열지구에서 조합주택조합원의 지위 양도 금지가 강화되는 등 부동산 제도가 크게 바뀐다.‘5·23대책’과 도시 및 주거환경정비법,택지개발촉진법 시행령·규칙 개정에 따른 조치다. ●경유,LPG 등 가격 인상 2006년까지 휘발유:경유:LPG의 가격비가 100:75:60이 되도록 한다는 에너지세율 조정 계획에 따라 유종별 교통세와 특별소비세율이 변경된다.경유는 ℓ당 교통세 부과액이 232원에서 261원으로,LPG는 ㎏당 203원에서 297원으로 각각 오른다.등유는 특별소비세가 ℓ당 107원에서 131원으로,중유는 6원에서 9원으로 각각 오르는 반면 휘발유는 586원에서 572원으로 내린다. 휘발유는 주행세가 그만큼 오르므로 소비자가격에 변동이 없으나 경유는 교통세와 교육세,부가가치세가 추가로 붙어 ℓ당 49원 오르고 LPG는 ㎏당 122원이나 인상된다.등유와 중유는 부가세를 포함해 ℓ당 26.4원과 3.3원이 각각 오른다. ●금연구역 확대 실시 간접 흡연 피해를 막기 위해 7월1일부터 병원,어린이집,학교를 흡연 시설 설치가 불가능한 ‘금연시설’로 지정한다.또 열차통로,전철지상 플랫폼,축구장 등 실외 체육시설,공중이 이용하는 사무실과 회의실,승강기와 화장실,복도는 금연구역으로 지정된다. 전자오락실과 PC방,만화방과 45평 이상 일반·휴게 음식점은 영업장의 절반을 금연구역으로 지정해야 한다. ●방카슈랑스제 도입 보험회사뿐 아니라 보험대리점 자격을 취득한 은행,증권,상호저축은행도 보험상품을 판매할 수 있다.다음달부터 저축성 보험,2005년 4월부터 보장성 보험을 팔수 있고 2007년 4월부터는 모든 보험을 비보험 금융기관이 취급할 수 있다.그러나 은행 등에서 보험을 팔면서 대출 등과 연계해 끼워팔거나 보험료를 대출 거래에 포함하는 행위는 금지된다. ●증권시장 퇴출기준 강화 최저주가기준,시가총액기준이 신설된다.거래소 종목의 경우 주가가 30일간 액면가의 20%를 밑돌면 관리종목으로 지정됐다가 60일간 10일 연속 또는 20일 이상20% 미만으로 하락할 때 퇴출된다.30일간 시가총액이 25억원 미만일 때 관리종목이 된 뒤 이후 60일간 10일 연속 또는 20일 이상 25억원을 밑돌아도 퇴출된다. 코스닥시장에서는 최저 주가 퇴출기준이 액면가 20% 미만에서 30% 미만으로 상향조정된다.30일간 시가총액이 10억원을 밑돌면 관리 종목으로 지정된다.이후 60일간 10일 연속 또는 20일 이상 10억원 미만으로 떨어질 때 퇴출되는 시가총액 기준도 신설된다. ●보험회사의 자본금 또는 기금 요건 완화 보험회사가 일부 사업만 하고자 할 때도 100억원 이상의 자본금 또는 기금을 요구하던 것을 8월부터는 최저 자본금 50억원으로 완화한다.이에 따라 보험시장 진출이 수월해진다. ●보험회사의 겸영·부수 업무 규제 완화 보험회사가 보험 이외 사업을 영위할 때 무조건 금융감독위원회 인가나 허가를 받도록 해왔으나 8월부터는 해당 법령에서 허용한 업무,금감위가 인가한 업무,대통령령이 정하는 부수 업무에 대해서는 인허가를 면제한다. ●주요 기초 원자재 관세율 인하 기업의 경쟁력 강화를 위해현재 5%인 원유의 관세를 3%로 낮추고 철광석,나프타,망간광,연광,티타늄,석탄,천연가스는 무관세가 된다. ●기업결합 신고 범위 확대 외국기업간 기업결합과 국내기업과 외국기업의 결합도 결합 당사자 한쪽의 자산 또는 매출이 1000억원 이상이면서 동시에 한국내 매출액이 30억원 이상이면 공정거래위원회에 신고해 결합 심사를 받아야 한다. ●자동차 연료첨가제 관리 강화 자동차연료 제조업자가 사용하는 첨가제 이외에는 최대 첨가 한도를 1% 미만으로 제한해 첨가제를 연료로 변칙 사용하는 것이 규제된다.아울러 휘발유용 첨가제는 0.55ℓ 이하,경유용 첨가제는 2ℓ 이하 용기에 담아 제조하도록 의무화된다. ●서비스분야 인력난 해소를 위해 취업관리제 일부 요건 완화 한·중 수교 이후 한국 국적을 취득한 중국 동포가 초청하는 8촌 이내 혈족 또는 4촌 이내 인척도 방문 동거 사증(F-1-4) 발급 대상에 추가된다.또 젊은층을 선호하는 서비스 분야의 특성을 고려해 방문 동거 사증 발급 대상자의 연령이 기존의 만 40세 이상에서 30세 이상으로 하향조정된다. ●항만운영 광양항을 이용하는 컨테이너화물에 대한 화물 입출항료를 전액 면제한다.광양항을 제외한 다른 항만은 환적화물에 대한 화물입항료 감면 폭을 20%에서 50%로 확대한다. ●금괴 수입 부가가치세 면제 면세수입 추천을 받아 금괴·골드바 등을 수입할 때에는 3%의 관세만 내면 되고,부가세(10%)는 면제받는다.부가세 면제 대상은 원재료의 순도가 99.5% 이상인 금이다.추천기관은 대한상공회의소,귀금속가공업협동조합연합회,선물거래소,자금중개(주) 등이다. 주병철 손정숙기자 jssohn@ 300가구 넘는 주상복합 청약예금 가입자에 공급 ●주택공급 규정 까다롭게 분양권 전매제한 기간이 연장된다.현재는 주택공급 계약일로부터 1년이 지나거나 중도금을 2회 이상 내면 분양권을 사고팔 수 있지만 다음달부터는 소유권 이전등기를 완료해야 된다. 사업계획을 받아야 하는 주상복합 아파트 범위도 확대된다.지금까지는 주택 연면적이 90% 이상인 경우에만 사업승인을 받았으나 앞으로는 300가구를 넘는 단지도 사업승인을 받아야 한다.이렇게 되면 반드시 청약통장 가입자를 상대로 공개 분양을 해야 한다. 재건축 아파트 후분양이 실시된다.지금은 착공과 동시에 분양할 수 있지만 다음달부터는 전체 공정의 80%가 넘어야 공급할 수 있다. ●재건축 사업 강화 도시 및 주거환경정비법 시행으로 재건축 사업의 진행 절차 및 지정요건 등이 강화된다. 우선 재개발에 적용됐던 기본계획수립이 재건축·주거환경정비사업으로 확대된다.조합과 시공사 공동사업으로 진행되던 재개발·재건축 사업이 조합 단독사업으로 바뀌고,시공사는 도급자로만 참여할 수 있다. 시장·군수에게 재건축 안전진단 실시 여부 판단 권한을 주어 사업승인 결정을 내리도록 했으나,7월부터는 안전진단 실시여부 판단은 시장·군수에게 주되 필요하면 시·도지사가 사업 시기 등을 조정할 수 있도록 해 무분별한 재건축 사업승인을 막기로 했다. 재개발조합 설립 동의 요건이 토지 등 소유자의 3분의2 이상에서 5분의4 이상으로 강화됐다. 재건축 시공을 하는 건설사는 시공보증을 의무화하고,재개발·재건축 사업시 조합의 업무를대행하거나 자문할 수 있는 컨설팅제도가 도입된다. 류찬희 기자 chani@

부동산 관련 제도가 크게 바뀌면서 실수요자나 투자자 모두 갈피를 잡지 못하고 있다. 전문가들조차 파악하기 힘들 정도로 제도가 많이 달라진데다 ‘금지’ 규정이 많이 생겨 기존의 청약 및 투자요령은 쓸모가 없어졌다.따라서 잠시 쉬든지,아니면 새로운 전략을 세워야 한다고 부동산전문가들은 지적한다. ●실수요자 느긋하게 청약하자 투기과열지구가 서울은 물론 수도권 전 지역으로 확대되면서 분양권 전매금지와 무주택우선,재당첨금지가 새로 적용되고 있다.이는 곧 가수요자 등 투자자보다 실수요자가 분양받을 기회가 늘어났음을 의미한다. 따라서 분위기에 휩쓸리지 말고 자신에 맞는 지역 리스트를 만든 뒤 당첨될 때까지 꾸준히 청약하는 자세가 필요하다.특히 무주택 우선 청약통장 사용에 신중해야 한다.미분양이 날 곳에 통장을 사용하면 후회하게 된다. 그러나 무턱대고 기다리는 것도 금물이다.내년 중반까지는 통장을 사용하는 것도 괜찮다.그 뒤 다시 통장을 만들어 2005년 중반 분양이 시작되는 판교나 김포,파주 등 신도시를 노리는 것도좋은 방법이다. ●분양권 매입은 신중히 투기과열지구에서는 분양권 전매가 금지된다.또 분양권 전매가 허용됐던 시기에 분양된 아파트는 한 차례만 분양권을 활용할 수 있다.전매가 가능한 분양권이라도 당첨자로부터 분양권을 매입한 사람은 집을 다 지어 등기할 때까지 팔 수 없다. 실수요자라면 마음에 드는 분양권이 있으면 가격이 약세인 지금 사는 것이 괜찮다.수도권에서는 웃돈을 주더라도 입주시점까지 기다린 뒤 층수와 방향을 골라 매입하는 것이 안전하다. ●기존 주택에도 관심 가져라 전반적으로 재건축 규정이 까다로워지면서 다음달부터 안전진단 통과가 쉽지 않을 전망이다.게다가 후분양제가 도입되면 서울에서는 공급부족 현상이 올 수 있다.상대적으로 기존 주택의 가치가 올라간다고 할 수 있다.특히 리모델링 대상 아파트의 가격이 강세를 보이고 있다.그러나 리모델링 대상 아파트는 용적률을 봐야 한다.리모델링을 하더라도 용적률이 낮으면 면적을 넓힐 수 없다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “5년 미만의 아파트가 각종 기반 시설에서 뒤떨어지지 않는다.”면서 “재건축 아파트는 리스크가 큰 만큼 당분간 옥석이 가려질 때까지 관망하라.”고 말했다. ●틈새상품 투자는 이렇게 ‘5·23대책’ 이후 부상한 대표적인 틈새상품이 주상복합아파트다.그러나 주상복합아파트도 다음달부터는 분양권 전매에 규제가 따른다.이미 분양된 300가구 이상의 대규모 주상복합아파트 분양권 프리미엄이 크게 오를 전망이다.이런 상품을 노리는 것도 투자의 한 방법이다. 반면에 법 개정 후 분양되는 300가구 이상의 주상복합은 주택건설촉진법이 적용돼 어린이놀이터 등 부대복리시설을 갖춰야 한다. 틈새상품 가운데 하나인 오피스텔도 분양권 전매금지의 수혜상품이다.그러나 이미 오피스텔은 과포화상태다.역세권 등 입지가 좋은 곳이 아니면 분양을 받은 후 임대수입을 내기 쉽지 않다.요즘 들어 주거기능을 강화한 아파텔의 분양이 늘고 있다.그러나 아파텔이 이름만 다를 뿐 오피스텔이라는 점을 잊어선 안된다. 상가도 유동자금을 유혹하고 있다.상가로 유동자금이 들어오고 있다는 소문이 나돈다.그렇지만 실제로 돈이 그처럼 많이 몰리는 것은 아니다.유동자금을 끌어들이기 위한 분양업체의 ‘작전’이라는 분석이 있다. 유형별로는 쇼핑몰은 리스크가 큰 만큼 분양받을 때 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있다.또 단지내 상가는 인기는 높지만 입찰방식이어서 분양가가 천정부지로 올라간다는 단점이 있다. 그래서 입찰 전에 가격 가이드라인을 정해두고 입찰해야 한다.일반적으로 내정가 대비 낙찰가율이 150%를 넘으면 수익을 내기 어렵다.토지도 관심 상품이지만 중장기적인 관점에서 투자해야 한다. 김성곤기자

아파트 분양권이 ‘투기권’으로 변질됐다는 사실이 다시 한번 확인됐다. 건설교통부는 최근 한국주택협회를 통해 2001년 4월 분양한 서울 동부이촌동 아파트 656가구와 경기 일산 대화동 아파트 418가구를 대상으로 입주 전 분양권 전매 실태를 조사한 결과,48.3%에 달하는 519가구가 1회 이상 ‘손바뀜’이 있었던 것으로 조사됐다고 22일 밝혔다.나머지 555가구(51.7%)는 그대로 입주했다. 전매 횟수는 1회가 316가구로 전체 입주 가구의 29.1%,2회가 178가구로 16.7%를 각각 차지했다.‘폭탄 돌리기’로 불리는 3회 이상 전매한 경우도 25가구로 2.4%였다.전매 시기는 당첨된 뒤 1개월 이내의 ‘초단타 매매’가 307가구를 차지하는 등 1년 이내 전매가 대부분이었다. 전매 횟수 및 시기는 동부이촌동 아파트(48.2%,1개월 이내 25.3%)와 대화동 아파트(48.6%,1개월 이내 33.7%)가 엇비슷했다. 이에 앞서 본지가 지난달 22일 서울·수도권 주요 아파트의 분양권전매 실태 조사에서도 최초 당첨자의 절반 정도가 중간에 분양권을 팔아치운 것으로 나타났다. 지난해 4월 인천 원당지구에서 공급된 LG아파트의 경우 938가구 가운데 51%인 481가구,경기 김포시 고촌면 한화아파트는 480가구 가운데 46%인 220가구가 공사 중에 주인이 바뀌었다.특히 지난 4월 서울 강남구 대치동에서 분양된 SK주상 복합아파트는 계약 한달 사이에 당첨자의 31%가 웃돈을 얹어 분양권을 팔아치운 것으로 조사됐다. 건교부는 그러나 앞으로 전매 허용 시기가 수도권 등 투기과열지구에서 소유권 등기 이전이 끝날 때까지로 연장됨에 따라 투기 목적의 청약 현상은 크게 줄어들 것으로 기대했다. 류찬희기자 chani@

투기과열지구 재건축 아파트에 선시공-후분양제가 도입되면 일반 분양가는 10% 정도 오를 것으로 추산됐다. 16일 건설교통부가 규제개혁위원회에 제출한 자료에 따르면 주택업체가 현재 시점에서 평당 분양가가 800만원선인 500가구 규모의 32평형 재건축 아파트(조합원분 300가구,일반분양분 200가구)를 공정의 80%가 끝나는 2년 뒤 분양하면 일반 분양아파트의 평당가는 875만 1000원으로 9.39% 상승하게 된다. 후분양제를 실시할 경우 계약금과 중도금을 미리 받지 못해 주택업체의 이자 발생이 줄어 추가 금융비용이 생기기 때문이다. 건교부 자료는 재건축 아파트의 일반 분양분 분양가는 평당 800만원,32평형 아파트 1채의 분양가는 2억 5600만원,금리는 연 8%,공사기간은 30개월,공정의 80%에 도달하는 시점은 24개월로 각각 가정한 것이다. 자료에 따르면 200가구분 일반분양 수입은 512억원이고 연 8% 이자를 적용하면 주택업체가 선분양을 통해 얻는 이자는 54억 9900만원이지만 후분양을 하면 이자가 6억 9000만원에 불과하다.이를 분양가에 전가하면평당 800만원인 분양가는 2년 뒤 875만 1000원으로 오르게 된다. 또 수도권에서 선시공-후분양제를 적용받는 아파트는 14만가구에 이르는 것으로 조사됐다. 류찬희기자 chani@