10·29부동산 대책이 나온지 한달째를 맞고 있다.재건축 아파트는 물론 일반 아파트까지 가격 하락세가 확산되면서 이번 대책은 일단 성공작이라는 평가를 받고 있다.그러나 시중 유동자금은 여전히 부동산 주변을 떠돌고 있다.게다가 각종 대책들은 정치권의 갈등으로 제대로 시행될지 미지수이다.자칫 대책이 차질을 빚을 경우 집값은 반등세로 돌아설 수 있다.10·29대책 이후 집값 동향과 정책추진 상황을 알아본다. ■강남아파트 매매가 ●거품 걷힌 재건축 하락세 멈춰 10·29대책의 위력을 여지없이 보여준 것이 재건축 아파트이다.정부의 다주택자에 대한 과세강화와 개발이익 환수에 관한 전망 등으로 다주택자들이 대거 매물을 내놨기 때문이다.서울 강남의 주요 재건축 단지들의 가격이 10∼30% 떨어졌다.강남의 집값을 끌어올렸던 대치동 은마아파트는 31평형이 한때 7억 4000만원을 호가했으나 이제는 20%가량 내린 5억 8000만원대로 굳어졌다.급매물은 5억 5000만원대에 거래되기도 했다.서초구 반포주공3단지도 가격이 내리기는 마찬가지이다.확정지분제로 재건축을 통해 40평형대를 받을 수 있을 것으로 기대돼 한때 7억 8000만원대까지 올랐던 16평형은 이제는 5억 4000만원대에 머물고 있다.무려 30.76%나 떨어진 것이다. . ●일반아파트로 옮겨간 하락세 대치동의 선경·미도·우성아파트는 빅3로 불린다.10·29대책 초기 은마아파트의 가격이 급락할 때에도 이들 아파트는 요지부동이었다. 최근들어 이들 아파트의 가격도 고개를 숙였다.대부분 1억∼1억 5000만원가량 떨어졌다.대부분 호가중심으로 올랐듯이 내릴 때도 호가중심으로 떨어지고 있다.호가지만 이들 아파트의 가격하락이 시사하는 바는 크다. 빅3 가운데 미도아파트의 경우 46평형의 가격이 현재는 12억∼12억 5000만원대이다.이는 한달 전에 비해 1억∼1억 5000만원이 빠진 것이다.인근 학사공인 관계자는 “가구당 1억∼1억 5000만원가량 내린 것으로 보면 정확하다.”고 말했다. 인근의 선경아파트와 우성아파트도 1억원 이상 떨어졌다.그러나 매물은 많지 않은 실정이다.대신 수요는 꾸준해 거래는 제법 이뤄지는 것으로 알려졌다. 빅3에 이어 다른 지역의 일반아파트 가격도 하락세를 보이고 있다.서초구 서초동 삼성래미안의 경우 5월에 입주한 새 아파트로 1200가구의 대단지임에도 불구하고 39평형의 가격이 7억 1000만원으로 한달 전(7억 8500만원)에 비해 6500만원가량 하락했다.이같은 내림세는 강남구 수서동·역삼동,양천구 목동 등지로 번지고 있다. ●수도권 가격도 하락세 서울의 하락세는 수도권과 지방에까지 여파가 미치고 있다.특히 수도권은 내림세가 뚜렷하다.1억원 이상 떨어진 아파트도 상당수다.최고 6억 5000만원에 시세가 형성됐던 용인 성복동 LG빌리지1차 61평형은 1억원 이상이 떨어진 5억 2000만원에 급매물이 나왔다.풍덕천 수지2지구 성지 60평형은 호가가 한때 4억 7000만원까지 올라갔으나 이제는 3억 6000만원짜리 급매물이 등장했다. 지난 9월 중대형 평형 위주로 가격이 급등했던 분당도 최근들어 가격하락세가 뚜렷하다.한때 4억 9000만원에 달했던 수내동 푸른신성이나 야탑동 장미동부 32평형대는 4억원대 중반 매물도 나온다. 김성곤 기자 sunggone@ ■정책어떻게 돼가나 ‘10·29대책’의 양대 정책 목표는 거래의 투명성을 확보하고,주택 과다 보유자·투기 행위자에게 과세를 강화하는 것이다. 주택거래신고제 도입과 보유세 현실화,양도세 강화 등도 주택 투기의 원인을 치료할 수 있는 조치라는 평가를 받고 있다.하지만 이를 실천에 옮길 수 있는 시스템이 마련되지 않아 당장 정책목표를 거둘지는 의문이다. 이번 대책의 진수는 뭐니뭐니해도 주택거래신고제다.투기지역 또는 투기과열지구에서 집을 사고 팔 때 산 사람은 즉시 시·군·구에 매매계약 내용을 신고토록 하는 제도다.시·군·구는 신고 내용을 검토,취득세·등록세 과세자료로 사용하고 세무서에 양도세,상속·증여세의 과세자료로 활용토록 하기로 했다. 신고를 늦추거나 허위로 신고할 경우 과태료를 물려 거래가를 제대로 신고토록 한다는 것이다. 정부는 연내 제도를 마련,내년부터 주택거래신고제를 실시할 계획이다.‘단타거래’를 통한 시세차익,세금탈루,떴다방 조장 등의 부동산 투기 원인이 실거래가 은폐에서 비롯된다는 사실을 뒤늦게나마 깨달은 것이다. 문제는 좋은 제도임에도 불구하고 당장 실천할 수 있는 준비가 안됐다는 것이다.우선 주택법을 개정,실시 근거를 마련키로 했지만 국회 파행운영으로 연내 실시 약속은 물거품이 될 위기를 맞았다. 주택거래신고제의 성패는 주택거래 내역을 속속들이 들여다볼 수 있는 전산망 구축에 달려 있다.하지만 토지종합정보망은 2005년쯤에나 마무리된다. 당장 신고제를 도입한다고 해도 거래 내역을 영속적으로 보관하고 과세 자료로 이용하기 위한 전산 시스템이 없다.정부가 정책의 우선순위를 깨달았다면 당장 예산을 추가 배정,전산망 구축을 앞당겨야 한다는 목소리가 높다. 류찬희 기자 chani@

공동주택 리모델링을 위한 조합설립이 가능해지며,단지별 또는 동별 소유자의 5분의 4 동의만 얻으면 리모델링을 추진할 수 있게 된다.또 주택청약통장을 불법으로 산 사람도 처벌받게 된다. 건설교통부는 이 같은 내용의 주택법시행령이 25일 국무회의에서 확정돼 오는 30일부터 시행된다고 밝혔다. 시행령에 따르면 청약통장 불법거래 및 투기과열지구내에서의 분양권 전매자에 대한 처벌이 2년 이하 징역 또는 2000만원 이하 벌금에서 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금으로 강화된다. 종전에는 공동주택 소유자 전원이 동의해야 리모델링을 추진할 수 있었으나 리모델링 활성화를 위해 사업 허용에 필요한 동의기준을 완화했다. 신도시 건설의 원활한 사업추진을 위해 시·도지사에게 위임된 사업계획 승인을 건교부장관이 직접 할 수 있도록 했다. 이에 따라 100만평 이상의 택지개발지구 중 건교부 장관이 지정·고시하는 지역에서는 건교부장관에게 사업승인을 받으면 된다. 부동산신탁회사(리츠)와 국가유공자 등이 근저당권을 설정하는 경우는 국민주택채권을 사지 않아도 된다. 류찬희기자 chani@

부산·대구·광주·울산 모든 지역과 경남 창원·양산시가 ‘투기과열지구’로 추가 지정됐다. 이에 따라 투기과열지구는 서울·경기 등 수도권 전역과 6대 광역시,행정수도 이전예정지인 충청권과 경남 창원·양산시로 늘어났다. 건설교통부는 부산·대구의 경우 ‘10·29대책’ 후속조치로 해운대·수영구 및 수성구를 지난 10월초 투기과열지구로 지정했으나 투기 조짐이 인근 지역으로 번지고 있어 나머지 지역도 투기과열지구로 묶었다고 17일 밝혔다.창원·양산시는 청약경쟁률이 지나치게 높아 투기과열지구에 포함됐다. 투기과열지구에서는 ‘주택공급계약일’로부터 소유권 이전등기가 끝날 때까지분양권 전매가 제한된다.35세 이상의 5년 이상 무주택 가구주에게 85㎡(25.7평)이하 민영주택의 50%를 우선 공급해야 하며 다음달부터는 우선공급비율이 75%로 높아진다. 과거 5년간 아파트 분양에 당첨된 적이 있거나 2주택 이상 보유자,가구주가 아닌 경우는 청약 1순위 자격이 없어진다.주상복합아파트와 오피스텔의 선착순 분양이 금지되고 주택법이 개정되면 분양권 전매 자체가 제한된다.지역·직장조합 조합원 지위 양도가 제한되고,재건축 아파트는 건축 공정의 80%가 완료된 뒤 입주자를 모집하는 ‘후분양’을 실시해야 하며 내년 1월부터는 아예 조합원 지위 양도가 금지된다. 분양권을 불법 전매하면 2년 이하 징역이나 2000만원 이하의 벌금형이 부과된다.불법 전매된 분양권의 주택공급 계약도 취소된다. 류찬희기자 chani@

아파트 급매물 출하 현상이 서울 강남권에서 전국으로 확산되고 있다. 팔려는 물건은 쌓이고 있지만 매도-매수자간 가격 괴리감이 커지면서 거래는 ‘올 스톱’됐다.서울은 물론 수도권과 지방 도시에서도 최고 1억원 이상 거품이 빠진 급매물이 나오는 등 주택시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다. 이미 1억∼2억원 떨어진 강남 재건축 아파트는 1주일새 1000만∼2000만원씩 추가 하락했다.국세청 단속이 강화되면서 아예 문을 닫는 부동산중개업소도 늘고 있다. ●서울 급매물 증가, 가격하락 가속 팔자 매물은 계속 증가하는 반면 사자 주문은 거의 없다.10·29대책 발표 이후 강남 재건축 아파트값은 매주 수천만원씩 떨어지고 있다. 서울 고덕동 아파트는 10·29대책 이전보다 호가 기준으로 1억원 정도 빠졌으나 사려는 사람이 없어 중개업소마다 급매물이 쌓였다.고덕 시영 17평형은 2억 9000만원짜리 매물이 나왔다.지난주보다 1000만원이 추가 하락,3억원선이 무너진 것이다. 고덕주공 2단지 18평형은 4억 6000만원,3단지 16평형은 3억 3000만∼3억 4000만원짜리급매물이 나오기 시작했다.10·29대책 직전에 견주어 1억∼1억 7000만원 정도 빠졌다. 대치동 은마아파트 31평형도 급매물이 계속 나오고 있다.지난주에 6억원대가 무너진 5억 9000만원짜리 매물이 등장하기도 했다.이 아파트 34평형은 8억원원을 호가하다가 최근 7억 1000만원 선으로 내렸다.개포주공1단지 13평형도 1주일새 1000만원이 추가 하락,4억 5000만원에 호가가 형성돼 있다.8억원을 웃돌았던 이 아파트 17평형은 호가가 7억원 밑으로 떨어졌다. 서울 강북 주택시장도 침체 늪에 빠져들고 있다.거품이 많이 끼지 않아 하락폭은 강남보다 크지 않지만 거래가 끊기고 하향 안정세를 띠기는 마찬가지다.호가가 7억 5000만원까지 올랐던 목동7단지 35평형은 10·29대책 직후 7억원으로 떨어졌다가 다시 6억 8000만원대로 내려앉았다. 김치영 공인중개사는 “급매물이 증가하고 비수기가 겹쳐 내년 봄 이사철 이전까지는 가격 하락이 계속될 것 같다.”고 전망했다. ●급매물, 수도권·지방으로 확산 서울에 비해 하락세가 더뎠던 지방 아파트값도 본격적으로떨어지기 시작했다.6억원을 호가했던 용인 성복동 LG빌리지1차 53평형은 5억 3000만원대 급매물이 나왔다.분당 신도시 40평형대 아파트는 1000만∼2000만원 떨어졌고,4000만∼5000만원 빠진 급매물도 나오고 있다. 광명 철산주공,과천 원문주공,고양 원당주공 등 재건축 아파트값도 1000만∼2000만원 떨어지는 등 아파트값 하락이 수도권 전역으로 확산되고 있다. 지방 도시 아파트값도 맥을 추지 못한다.행정수도 이전 기대감으로 값이 큰 폭으로 오른 대전 아파트값은 매수세 실종과 함께 가격 하락이 본격화됐다.호가가 3억 8000만원에 달했던 둔산동 한마루 37평형은 10·29대책 이후 6000만원 떨어졌고,만년동 강변 37평형도 4000만원 하락한 2억 6000만원짜리 급매물이 등장했다. 오진우 벤처부동산 사장은 “서울 투자자들이 썰물처럼 빠지면서 여러 채를 갖고 있는 사람이 팔자 매물을 내놓는 바람에 가격이 큰 폭으로 떨어지고 있다.”면서 “인기를 끌었던 노은2지구 분양권 거래도 뚝 끊겼다.”고 말했다. 부산·대구 아파트도 투기과열지구 지정 이후다주택 보유자들의 마음이 급해지면서 급매물을 내놓는 바람에 2000만∼3000만원 빠지는 등 약세를 면치 못하고 있다. 류찬희기자 chani@

일반 아파트 청약시장이 실수요자 위주로 잡혀가고 있다. 단기 투자자들이 많이 몰리던 서울 동시분양 아파트 청약은 최근 미달 사태를 빚었다.잇단 주택시장 안정대책으로 가수요가 이탈했기 때문이다. 반면 수도권 중소형 아파트는 실수요자 위주의 무주택자들이 청약,입주자 모집을 마감하는 등 대조를 보였다. ●신규청약, 실수요자 위주로 선회 최근 분양된 아파트 청약 결과를 보면 아파트 청약시장이 실수요자 위주로 선회하고 있음을 알 수 있다. 주택공사가 무주택자들을 상대로 공급한 고양 풍동지구 아파트의 경우 1270가구 가운데 70% 정도가 무주택 우선순위자에게 돌아갔다.나머지 물량도 지역 1순위 청약에서 모두 마감됐다.입지가 빼어날 뿐 아니라 전용면적 25.7평짜리 주공 아파트 분양을 기다려온 무주택자들이 대거 몰렸기 때문이다.지난달 27일 무주택 및 1순위 청약을 받은 성남시 태평동 쌍용스윗닷홈은 191가구 모집에 979가구가 몰려 하루만에 분양을 마쳤다.단지 규모는 작지만 전철역세권인데다 강남 진입이 가까워 실수요자들이 몰렸기 때문이다.따라서 실수요자층이 두꺼운 택지지구 아파트나 대규모 재건축 단지 일반분양 아파트 청약은 인기를 끌 것으로 전망된다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “투기과열지구에서는 무주택자 우선공급 비율이 75%로 상향 조정돼 실수요자들의 청약 기회가 확대된다.”면서 “무주택 우선공급 대상자는 함부로 통장을 사용하지 말고 신도시·택지지구 등 입지여건이 좋은 곳을 골라 청약하는 자세가 필요하다.”고 조언했다. ●실수요자층 두꺼운 아파트 많아 주공 용인 동백지구 아파트가 관심 대상이다.풍동지구 청약결과 실수요자층이 두꺼운 것으로 증명된 32평형이 1088가구나 나오기 때문이다.수도권 남부지역 무주택자들이 기다리고 있다.주공이 분양하는 고양 풍동지구 21∼33평형 임대아파트(2016가구) 역시 인기를 끌 것으로 보인다. 파주 교하지구에 아파트를 분양하는 업체들도 고양 풍동지구 주공 아파트 청약 결과에 고무돼 있다.일산 지역 무주택자들이 대거 청약에 달려들 것으로 전망된다.특히 3003가구를 분양하는 동문건설은 일산 지역 무주택자들과 새 집으로 늘려가려는 수요층을 타깃으로 삼고 있다.효성·대원건설도 실수요자 위주의 청약이 이뤄질 것으로 기대하고 있다. 인천시 송도신도시에 공급되는 성지건설·한진중공업 아파트는 인천지역 실수자들의 눈길을 끌고 있다.동부건설이 남양주시 와부읍 덕소리에 공급 예정인 1600여가구도 강변북로 연장공사가 마무리되면서 실수요자들의 관심을 끌고 있다. 류찬희기자 chani@

재건축 아파트 등 주택시장이 침체되면서 수익성 부동산 분양이 줄을 잇고 있다. 특히 내년 초부터 주상복합아파트도 20가구가 넘으면 분양권 전매가 금지됨에 따라 규제 이전에 분양하려는 물량이 연말에 쏟아져 나오고 있다. 아파트 단지나 오피스텔 등의 부속 상가들도 서울·수도권 10여곳에서 분양된다.주택시장에서 빠져 나온 돈을 끌어들이기 위한 것이다. ●주상복합 규제전 서둘러 분양 11,12월 두달간 전국 38곳에서 주상복합아파트 6355 가구가 분양된다.내년 2월 주택법이 개정되면 투기과열지구에서 분양되는 단지 규모가 20가구 이상의 주상복합 아파트는 전매가 금지돼 분양을 서두르는 것이다. 지역별로는 서울 20곳 2726가구로 가장 많고 수도권은 4000여가구가 분양된다.지방에서는 부산 5곳 897가구,대전 2곳 286가구,대구 2곳 1037가구가 연내 분양된다. 서울에서는 동대문구 답십리동 청계 벽산메가트리움이 17일부터 분양된다.아파트 114가구 중 86가구가 일반분양된다. 용산구에서도 대우자동차판매 건설부문이 문배동에서 ‘이안 용산프리미어’ 47가구를 이달 말에 분양한다. 영등포구 대림동에서는 LG건설이 대림동 994의 31 일대에서 주상복합 아파트 114가구를 12월에 분양한다. 특히 용산구에서는 한강로 대우롯데 센트럴파크(가칭)가 12월중 분양된다.세계일보 부지에 지으며 분양물량은 629가구이다. 단지내 상가 분양은 연말에 집중되고 있다.주택시장 침체로 갈곳을 잃은 유동자금을 끌어 모으기 위한 것으로 풀이된다.서울·수도권에서 10여곳이나 된다. 이 가운데 대우건설이 학동역에서 ‘마일스 디오빌’을,롯데건설이 대치동에서 ‘롯데 골드로즈Ⅱ’를 이달에 분양한다.현대산업개발도 역삼동 역삼벤처텔내 근린상가를 현재 분양 중이다. ●청약시 주의점 올해 분양되는 주상복합아파트의 경우 대부분 전매금지에 해당이 되지 않는다.이 때문에 주상복합아파트에 투자자가 몰리고 있지만 최근 들어서는 높은 경쟁률과 달리 프리미엄이 붙지 않는 경우도 많다. 전매금지에 해당되지 않는다는 말만 믿고 투자했다가 낭패를 볼 수 있다.그런 만큼 청약시에는 주변 수요를 살펴봐야한다. 가장 중요한 것은 분양가다.요즘 주상복합아파트는 인근에 분양된 주상복합아파트 분양권을 기준으로 분양가를 책정하는 경우가 많다.그러나 주상복합아파트는 가격에 거품 가능성이 많아 주의해 청약해야 한다. 단지내 상가 역시 분양가가 가장 큰 역할을 한다.상권이야 어느정도 형성이 되지만 분양가가 높으면 수지를 맞추기 쉽지 않다.인근에 대형 할인점이 있는 곳 등은 피하는 것이 좋다. 이와 함께 현금이 필요할 때 즉시 현금화 할 수 있고,다소의 시세차익도 기대할 수 있어야 한다. 김성곤기자 sunggone@

다음달부터 투기과열지구에서는 무주택자들의 민영 아파트 청약 당첨 확률이 크게 높아진다.분양가에 일괄적으로 포함됐던 가구·가전제품·위생용품 등은 입주자가 원할 경우에만 설치토록 하는 ‘플러스옵션제’가 도입된다. 건설교통부는 ‘10·29대책’의 후속 조치로 이 같은 내용이 담긴 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안을 마련,15일 입법예고한 뒤 다음달부터 실시할 예정이라고 13일 밝혔다. ●민영주택 무주택 우선공급 75%로 확대 투기과열지구에서 공급되는 85㎡(25.7평) 이하 민영주택의 무주택자 우선공급 비율이 50%에서 75%로 확대된다.35세 이상 5년 이상 무주택 가구주로서 최근 5년 동안 당첨 사실이 없는 청약통장 1순위자에게 내집마련 기회를 넓혀주기 위해서다. 국민임대주택 입주자격도 확대된다.전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득(279만원)의 50∼70% 이하의 무주택자로 제한된 청약자격을 전용면적 60㎡(18평) 초과 아파트에 대해서는 100% 이하로 확대한다.‘사각지대’에 있던 사실상 저소득 무주택자들의 주거안정을 돕기 위한 취지다.임원을 제외한 중소기업 근로자도 국민주택 특별공급 대상에 포함된다.경제자유구역내 외국인 투자기업 종사자가 5년 이상 거주하려는 경우에는 민영주택의 10%를 우선공급한다. ●플러스 옵션으로 분양가 거품 뺀다 가구·가전제품·위생용품은 일괄 분양가에서 빠진다.다만 사업승인 내용에 포함된 기본적인 품목인 변기·욕조 등은 분양가 산정 대상에 포함된다. 선택 사양을 빼고 기본 자재만 선택할 경우 평당 분양가가 45만∼80만원 정도 낮아질 것으로 예상된다.33평형의 경우 분양가가 1500만원 정도 낮아져 취득·등록세를 87만원 정도 아끼는 효과도 기대된다. 별도 선택 품목은 ▲거실장,붙박이장,옷장,서재장,싱크대 상판인조석,현관대리석,보조 주방장 등 가구제품 ▲TV,식기세척기,김치냉장고,에어컨,가스오븐레인지 등 가전제품 ▲비데,안마샤워기,음식물 탈수기 등 위생용품이다. 류찬희기자 chani@

아파트 담보대출 억제 여파가 엉뚱한 곳으로 미치고 있다. ‘10·29대책’이후 집값이 급등한 투기지역 아파트의 담보인정 비율이 50%에서 40%로 낮아지고 이를 지키도록 감독이 강화되면서 은행들이 대출 절차와 금액을 까다롭게 죄고 있기 때문이다. 특히 집값 오름폭이 크지 않은데다 대부분 투기과열지구로 묶인 서울 강북지역이 문제가 되고 있다.담보인정비율이 50%로 축소돼 대출금을 만기 상환해야 할 경우 은행들이 대출금의 일부를 갚아야 연장해주는 사례가 많다. 반면 강남 아파트는 가격 급등으로 만기연장에 어려움이 없는 것으로 나타났다.서울 강남권 재건축 아파트의 경우 주택담보대출비율이 2년전 시가의 80%에서 ‘10·29대책’이후 40%로 낮아졌지만 값이 큰 폭으로 올랐기 때문이다.닥터아파트에 따르면 송파구와 강남구 재건축 아파트값은 2년전보다 각각 128%와 107% 급등했다.때문에 담보비율을 40%로 축소해도 담보가치가 충분해 은행이 쉽게 연장해주고 있다. 예컨대 송파구 재건축 단지의 경우 2001년 11월 평균 평당 가격은 1277만원으로 80%를 적용,담보금액이 평당 1021만원에 이르렀다.현재는 평당 가격이 2913만원으로 급등,담보비율을 40% 적용하더라도 담보금액은 평당 1165만원으로 평가받아 아무런 걱정이 없다는 것이다. 강남권 4곳 외의 투기지역은 양천구(58%),광진구(54%),은평구(31%),용산구(36%),중랑구(38%) 등의 아파트값 상승률은 강남권을 크게 밑돌고 있다. 같은 담보비율 축소 적용을 받게 되는 투기지역 중 상승률이 가장 낮았던 은평구의 경우 2001년 평당가격이 500만원이던 아파트는 평당 400만원의 대출금을 융자받을 수 있었다.그러나 현재는 평당가 657만원으로 올랐지만 40%를 적용할 경우 담보대출 가능액은 평당 263만원으로 줄어든다.32평형의 경우 2001년에는 1억 2800만원을 대출받을 수 있었으나 현재는 8400만원으로 줄어들어 만기연장시에 4400만원 정도 상환부담을 받고 있다. 류찬희기자 chani@

내년 2월부터 서울 강남권 등 투기지역 일부에서 아파트·빌라와 같은 공동주택을 구입하면 시·군·구청에 실거래가를 신고해야 한다.이에 따라 취득·등록세가 현재보다 3∼6배 오를 전망이다. 아울러 투기과열지구에서는 20가구 이상 주상복합아파트의 분양권 전매가 금지된다. 민주당 이희규 의원은 6일 이같은 내용의 주택법 개정안을 국회에 제출했다고 밝혔다. 개정안은 건교부장관이 주택정책심의회를 거쳐 주택 투기가 성행하거나 우려가 있는 지역을 지정하는 경우,해당지역내 일정 규모의 아파트 등 ‘공동주택’거래 당사자는 계약 체결일로부터 15일 이내에 인적사항,주택규모,거래가액 등을 시·군·구에 신고토록 하는 내용을 담고 있다. 신고필증은 부동산등기특별조치법상의 검인을 받은 것으로 간주하고 이중 신고에 따른 불편을 없애도록 했다. 신고사항이 누락됐거나 부정확한 경우 지방자치단체장이 사실 여부 확인을 위해 신고인에게 자료를 요구할 수 있고,주택 거래 내용을 세무서에 통보해 과세자료로 활용할 수 있도록 했다.미신고 또는 허위 신고 등의 경우 취득세의 5배까지 과태료를 부과할 수 있도록 했다. 류찬희기자 chani@

서울 강남지역의 아파트값을 끌어올리는 조직화된 ‘전문투기 세력’의 실체가 밝혀졌다.국세청이 강남지역 부동산 투기혐의자 448명을 대상으로 세무조사를 실시한 결과,확인된 전문투기세력을 주도한 이는 50대 주부였다.전문투기세력중 아파트 등을 매집할 자금을 댄 전주(錢主)는 유명 건설회사 대표로 드러났다. 이들 외에 교수와 의사 등 사회지도층마저 증여세를 탈루하고,부동산투기에 가세했다. ●전문 투기꾼·전주(錢主)·중개업소와 담합 서울 강남구 도곡동 타워팰리스 주상복합아파트에 사는 한모(50·여)씨는 이모(52)·박모(35)씨와 함께 부동산 중개업소 3개를 운영하면서 유명 건설회사 대표 한모(67)씨 등 전주들과 연계해 전문 투기세력을 조직했다. 이들은 200억∼300억원에 이르는 거액의 투기자금을 조성,풍부한 자금력을 바탕으로 한씨 가족과 아는 사람(지인) 명의로 타워팰리스 16채를 171억원에 사들였다.그런 다음 1채씩 파는 수법으로 물량을 조절,가격을 끌어 올려 시세차익을 얻었다. 또 모 건설사가 지난해 1월 분양한 주상복합아파트 미분양분 80채를 51억원에 사들였다.이어 최근 시세가 높게 형성된 틈새를 이용,막대한 차익을 얻고 팔았다.이들은 이 과정에서 시세차익을 신고조차 하지 않아 양도세를 한 푼도 내지 않았다. 이 투기세력은 이런 수법으로 주부 한씨가 사들인 74채를 포함,모두 96채를 사들였다.매입자금으로 쓴 돈은 222억원에 이른다. 국세청 관계자는 “전문투기꾼인 한씨 남편의 직업을 밝힐 수는 없지만 뚜렷한 직업은 없는 사람”이라고 귀띔했다. 최명해 조사국장은 “448명 가운데 사회 유명인사가 포함돼 있는지에 대해 보고받은 바 없다.”면서 “투기세력이 은행과 짜고 자금을 끌어들이지도 않았다.”고 설명했다. ●중개업소가 담합해 분양권 194개 매집 대전시 둔산동에 사는 서모(46·여)씨는 부동산컨설팅 업체를 운영하면서 지난 9월 대전 서구에 있는 재건축아파트 분양권 142개를 7억 5000만원에 사들였다.그런 다음 명의 변경없이 8개의 부동산중개업소 및 실입주자에게 14억원에 팔고,양도소득세를 탈루했다. 대전시 관저동에 사는 공인중개사 박모(35·여)씨도 부동산 투기자 5명과 함께 지난해 9월 대전 서구의 재건축아파트 분양권 52개를 2억 6000만원에 집중매집한 뒤 같은 수법으로 1억원의 차익을 남기고도 양도세를 탈루했다. ●‘점프통장’도 동원 서울·수도권 지역의 청약통장을 집중 매집한 다음 지방의 분양현장으로 위장전입(일명 점프통장)한 분양권 당첨자 13명도 적발됐다.국세청은 이들에 대해 건설교통부에 당첨 취소를 요청했다. 국세청에 따르면 이들은 분양권 전매가 금지된 서울·수도권 등 투기과열지구내 1순위 청약통장을 개당 수백만원씩 사들인 뒤 위장전입했다.이어 지방의 신규아파트 분양시 대거 청약해 당첨된 분양권을 수천만원의 프리미엄을 붙여 전매하는 수법을 썼다. ●증여자금 이용한 투기 강남구 도곡동에 사는 모 대학 교수 나모(38)씨는 부친과 처가로부터 2000년 4월 이후 8억 200만원을 증여받은 뒤 증여세를 내지 않고 투기에 가세했다.강남구 압구정동의 54평형 아파트와 용산구 이촌동의 32평형 아파트를 취득,현재 시세를 기준으로 처분할 경우 3억원의 차익을올릴 수 있다.송파구 문정동에 사는 의사 정모(49)씨 역시 부인 명의로 강남구 도곡동에 재건축 예정 아파트 2채와 경기도 용인 소재 상가 4곳,아들 명의로 강남구 개포동 소재 재건축 예정 아파트를 17억 8000여만원에 사들이면서 증여세를 내지 않았다.현재 시가를 기준으로 하면 재건축아파트 3채를 팔때 시세차익은 7억원에 이른다. 오승호기자 osh@

‘10·29대책'이후 투자 어떻게 ‘10·29 주택시장 안정대책’으로 투자자들이 갈피를 잡지 못하고 있다.거래 과정의 투명성을 확보하고,세금을 현실화하면서 단기 시세차익을 노린 투자가 어려워졌기 때문이다. 무주택 우선공급자는 느긋하게 기다렸다가 청약하고,주상복합 아파트는 규제 적용 이전에 분양받는 것이 유리하다.강북 뉴타운지역으로 눈을 돌리는 것도 좋은 방법이다.매수 타이밍을 맞춰 사고 팔면 세금을 줄일 수 있다. ●무주택 세대주 우선공급비율 75%늘려 이번 대책으로 무주택자들에게는 당첨 기회가 확대된다.투기과열지구에서 전용면적 25.7평 이하의 민영 아파트를 공급할 때 적용되는 무주택 세대주 우선공급 비율이 내년 1월부터 50%에서 75%로 늘어난다.우선 청약자격은 35세 이상으로 최근 5년 이상 무주택 세대주로 청약예금에 가입해 1순위에 해당되는 경우다. 서울·수도권은 물론 전국 주요 도시 대부분이 투기과열지구로 묶여 있어 무주택 세대주는 섣불리 청약하기보다 입지가 빼어난 곳을 골라 청약하는 것이 유리하다.소형 주택의무비율을 적용받는 서울 재건축 사업을 지켜본 뒤 강남에서 공급되는 아파트에 청약,내집을 마련하는 전략이 바람직하다. 수도권 거주자는 신도시 아파트 공급 때까지 기다리는 것도 괜찮다.판교·화성·김포·파주 등 4개 신도시에 공급되는 아파트만 19만가구에 이른다.내년 화성 동탄신도시 분양을 시작으로 2005년에는 판교,파주 신도시 아파트 분양이 시작된다. 분양 받기에 버거운 무주택자는 시중 임대료의 60%선에 입주할 수 있는 국민임대아파트를 노리는 것이 좋다.해마다 10만여가구의 국민임대 아파트가 건설될 예정이다.특히 서울·수도권 그린벨트지역에 집중적으로 국민임대주택단지가 조성되므로 저렴한 주거비로 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있는 기회가 넓어진다. 일반 청약자도 서두를 필요가 없다.판교 등 입지가 빼어난 신도시를 노리거나 강남 재건축 일반 아파트 공급을 골라 청약할 것을 권한다. ●강북 뉴타운으로 눈을 돌리자 강남만 고집할 필요는 없다.강북에는 뉴타운 아파트가 있다.도심과 가깝고 도시기반시설을 갖추고 있어 생활이 편리하다.교육·문화 등 생활여건을 더욱 좋게 하여 강남 이상의 생활 여건을 조성한다는 계획이다.일반 재개발사업과 달리 서울시가 나서서 체계적인 도시개발을 유도,쾌적한 주거환경을 기대할 수 있다. 사업 활성화를 위해 조합설립인가 요건·소형주택건설의무비율을 완화하는 등의 정책도 따른다.현재 은평·길음·왕십리 등 3개 시범단지가 추진되고 있으며,이르면 다음달 중 17개 지역을 추가로 지정할 예정이다. ●연내 공급 주상복합 분양권 전매가능 앞으로는 300가구 미만의 주상복합아파트라도 일반 아파트와 마찬가지로 청약자격이 제한된다.투기과열지구에서는 무주택 우선 공급제도가 적용되고 분양권 전매도 금지된다.주택법을 바꿔 내년 상반기쯤 적용될 것으로 예상된다.당첨과 동시에 웃돈을 붙인 차익을 겨냥한 투자는 메리트를 잃게 된다는 얘기다. 그러나 이미 사업승인을 받은 주상복합 아파트에 대해서는 이런 규제가 적용되지 않는다.개정법 시행 후 분양승인을 신청하는 경우부터 적용된다.개정법 시행 전에 분양승인을 받은 주상복합 아파트는 법이 개정되더라도 1회에 한해 전매가 가능하다. 그러나 이번 대책과 관계없는 주상복합 아파트는 ‘반사이익’을 누릴 것으로 보인다.300가구 이상이라도 연내 공급되는 주상복합아파트는 대부분 지난 7월 이전 건축허가를 받아 분양권 전매제한 조치를 받지 않는다. 다음달 서울 공급 예정인 용산 세계일보터의 대우센트럴파크를 비롯해 연내 공급 예정인 용산 문배동 대우자동차판매 주상복합아파트,주택공사가 공급하는 마포 파크팰리스Ⅱ,대구 대우트럼프월드 등은 입지가 빼어나고 전매제한 초치를 받지 않아 청약자들의 관심이 쏠리고 있다. ●절세도 돈버는 길,연내 사고 팔자 그동안 아파트를 살 때 내는 취득·등록세 등은 실거래가격이 아닌 지방자치단체의 시가표준에 맞춰 부과됐다.하지만 내년부터 주택거래신고제가 도입되면 실거래가를 기준으로 세금을 내야 한다.과세표준이 실거래가의 20∼30% 수준에 불과한 것을 감안하면 내년부터 주택을 살 때 거래비용이 3배 이상 늘어나는 셈이다.팔 때도 마찬가지다.양도세의 부과기준도 실거래가를 적용할 경우 3∼4배 오르게 된다. 류찬희기자 chani@

정부가 지난 29일 발표한 부동산안정대책 가운데 ‘향후 추가 조치(2단계)’의 시행 여부,시기 등을 둘러싸고 벌써 논란이 일고 있다. 정부는 부동산가격이 현재보다 더 오르면 2단계 조치를 시행할 수 있다는 원론적인 입장이다.강남 등을 포함해 부동산 가격이 일정 수준 이상으로 올랐다고 판단할 경우 처방책을 동원할 수 있다는 것이다.주간 단위의 평균적인 가격 변동 상황,가격 상승의 전국적 분포도,가격 상승 원인이 기존 주택 또는 분양주택인지 여부 등이 검토 기준 대상이 될 것이란 설명이다. 그러나 부동산가격 상승폭이 어느 정도 돼야 시행할 것인지,특정 지역에만 적용할 수 있는 것인지 등에 대한 기준과 입장이 애매하다.특히 부동산 거품(버블)이 40%쯤 된다는 분석이 나오고 있는 강남의 경우 가격이 현재보다 더 오르지 않으면 2단계 조치를 시행하지 않겠다는 것인지도 불분명하다.이 때문에 일각에서는 1% 이상 변동 상황이 2∼3회 지속되면 추가 대책의 시행 여부를 검토할 것이란 관측도 나오고 있으나,수치로만 시행 시기를 적용할 수 없다는 게 정부의 판단이다. 2단계 조치 가운데 최우선적으로 적용될 수 있는 곳은 투기지역·투기과열지구 등이 될 가능성이 크다.이럴 경우 적용될 주요 항목은 ▲주택담보 대출 등 가계대출에 대한 개인신용평가 강화 ▲주택담보대출시 만기연장분에 대해서도 담보인정비율 축소 ▲고가주택의 취득세·등록세 중과 ▲투기지역내 주택거래허가제 도입 방안 등이다. 2단계 조치 가운데 1가구1주택 비과세 폐지 여부가 우선 논란의 대상이다.정부는 ‘통상’ 수준의 양도차익에 대해서는 소득공제 형태로 비과세하고,고가주택의 초과 양도차익에 대해서는 ‘비과세 대상인 3년보유 기간’을 충족하더라도 양도세로 흡수하겠다고 밝히고 있지만,적잖은 조세저항을 부를 가능성이 크다.주택거래허가제도 도입도 만만찮은 사안이다.위헌 소지에 휘말릴 수 있는 데다 실수요자들의 불편도 도입에 적잖은 부담으로 작용할 가능성이 크다는 지적이다. 주병철기자 bcjoo@

올해 안으로 주택거래의 투명성을 확보하기 위해 투기지역이나 투기과열지구 내에 ‘주택거래신고제’가 도입돼 주택매매 계약을 하면 곧바로 시·군·구에 신고해야 한다.취득세·등록세는 물론 양도소득세, 상속·증여세 과세자료로 적극 활용하기 위해서다.신고를 제때 하지 않거나 허위신고로 밝혀지면 과태료를 물어야 한다.또 아파트 가격이 급등한 지역의 기준시가가 내달 중 수정돼 다시 고시된다. ▶관련기사 3·4·21면 내년 상반기부터 20가구 이상 주상복합아파트의 분양권 전매가 전면 금지되고,분양권 전매가 제한되는 투기과열지구가 대구 광주 부산 등 6대 광역시와 도청 소재지 전역으로 확대된다.올 연말부터 투기과열지구 내의 전용면적 25.7평 이하 민영주택에 대한 무주택 세대주 우선공급 비율도 현행 50%에서 75%로 확대된다. 또 연내 법 개정을 통해 1가구 3주택 이상 보유자에 대해서는 양도세율을 60% 수준으로 높이고,투기지역에는 탄력세율(15%)을 추가로 적용하기로 했다.이럴 경우 1가구 3주택자는 최고 75%(주민세 포함 82.5%)의 양도세를 내야 한다.양도세율 인상은 기존 주택의 경우 법 개정 후 1년간의 유예기간을 주기로 했다. 정부는 29일 서울 은행회관에서 김진표 부총리 주재로 관계장관회의를 열고 이같은 내용의 주택시장안정 종합대책을 마련해 발표했다. 이에 따르면 주택거래 투명성을 위해 연내 주택 관련 법령 개정을 통해 주택거래신고제를 도입하고,가구별 주택보유 현황 데이터베이스(DB) 구축도 올 연말까지 완료하기로 했다.실거래가 과세를 위한 전자신고 시스템도 내년 하반기까지 마무리한다는 방침이다. 또 부동산투기 행위를 근절하기 위해 투기혐의자에 대해 국세당국의 금융재산을 일괄조회(계좌추적)할 수 있도록 했다.지난해 2월부터 지난 6월까지 서울 강남 등 투기지역에서 분양권을 전매한 사람 가운데 투기혐의자에 대해서도 자금출처 등 세무조사에 나서기로 했다.주택 공급의 지속적 확충을 위해 강북 뉴타운에 12∼13개 지구를 다음달 중에 추가로 선정하고 광명 9000가구(2005년부터),아산 13만가구(2006년부터) 등 고속철도 역세권에 양질의 주택단지를 개발하기로 했다. 한편 정부는 이번 부동산 대책으로 투기가 근절되지 않을 경우 ▲1가구 1가구라도 고가주택(6억원 이상)의 초과 양도차익을 양도세로 흡수하고 ▲투기지역 내 주택거래허가제를 도입하며 ▲분양권 전매금지제도를 전국적으로 확대 실시하고 ▲재건축아파트에 대한 개발이익을 환수하는 방안 등을 적극 검토키로 했다. 주병철기자 bcjoo@

‘10·29 부동산 종합대책’ 중 금융분야는 이미 예견됐던 틀에서 크게 벗어나지 않았다.다만 자금 흐름을 너무 세게 조였다가는 주택 실수요자 등 선의의 피해자를 양산할 것이라는 여론을 의식,당초 계획에서 일부 후퇴한 대목이 눈에 띈다. ●주택담보대출액 줄이고 규제 대상은 확대 이미 알려진대로 투기지역에서의 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 줄어들었다.지난해 10월 기존 70∼80%에서 60%로,올 6월에 다시 50%로 낮춘 데 이어 1년만에 세번째 축소했다.이에 따라 투기지역인 서울 강남구 대치동의 33평형 S아파트(시세 8억 5000만원)를 담보로 대출할 경우,지금까지는 3억 7700만원을 빌릴 수 있었지만 앞으로는 2억 9200만원으로 줄어든다.만일 집 주인이 이곳에 살지 않고 3억원에 전세를 줬다면 계산상 대출 가능액은 마이너스 800만원으로,한푼도 대출을 받을 수 없게 된다.전세를 끼고 대출받아 아파트를 사기는 불가능한 셈이다. LTV 규제 적용 대상도 ‘만기 3년 이하 대출’에서 ‘10년 이하 대출’로 크게 확대됐다.정부는 또 보험(현재 50%),저축은행·상호금융(70%) 등 제2금융권의 LTV도 단계적으로 줄여나가기로 했다.아울러 금융기관이 주택담보대출 때 개인신용 평가 결과를 적극 반영토록 유도키로 했다.돈 빌리는 사람의 직장,소득,금융권 총대출액 등을 종합적으로 평가해 대출하도록 하겠다는 것이다.국민은행 이동열 가계여신팀장은 “대출기준이 담보에서 신용도로 바뀌면 LTV 규제 등 인위적인 대책이 필요 없어질 만큼 투기자금의 원천적 차단이 가능할 것”이라고 평가했다. ●그래도 안잡히면 대출 총량제로 간다 이번 금융대책은 당초 정부가 계획했던 데서 다소 후퇴한 감이 있다.실수요자의 피해를 최소화하겠다는 고민을 반영한 것이다.우선 LTV의 50%→40% 축소 조치를 기존 대출분에 대해서는 적용하지 않기로 했다.재정경제부 관계자는 “주택담보대출을 받아 사업자금이나 학자금 등으로 활용했던 사람들이 갑작스럽게 빚을 갚아야 되는 상황에 놓이는 것을 막기 위한 것”이라고 말했다.투기지역·투기과열지구를 싸잡아 LTV 축소를 적용하려던 당초 계획도 완화,투기지역으로만 한정했다.또 아파트(주상복합 포함)가 아닌 일반주택은 투기지역이어도 적용 대상에서 뺐다. 정부는 ‘마지막 카드’를 갖고 있다.초(超)고강도 극약 처방에 해당하는 ‘주택담보대출 총량제’의 도입이다.이를 테면 한 은행이 연간 30조원 이상은 주택담보대출을 못하게 한다든지,평균 자산증가율 이상 주택담보대출을 늘리지 못하게 하는 방법이다.물론 이번 대책으로도 부동산시장이 안정되지 못할 경우에 도입을 검토한다는 계획이다. 김태균 김유영기자 windsea@

주택거래신고제는 거래 가격이 포함된 모든 계약 내용을 시·군·구에 신고하는 제도.양도세나 취득·등록세를 실거래가로 부과,투명시장 기반을 구축하겠다는 의도를 담고 있다. 세금을 낮추기 위해 거래가를 낮춰 신고하는 이중계약서의 폐해를 막자는 게 핵심이다.처벌 규정이 없어 관행적으로 굳어진 이중계약서 작성을 금지하겠다는 것.건교부는 연말까지 주택법을 개정,내년부터 곧바로 시행에 들어간다는 방침이다.지자체는 신고의무를 지연하거나 허위로 신고한 경우 과태료를 부과할 방침이다. 거래 사실을 인위적으로 제한하는 허가제의 경우 위헌소지가 있어 수위를 신고제로 낮춘 것으로 풀이된다.또 부동산중개업법을 개정,내년 하반기부터 중개업자가 신고하는 검인계약서는 실거래가 신고를 의무화했으나,정작 검인신고의 대부분을 차지하는 당사자 거래나 법무사가 제출하는 계약서는 거래가를 속여도 제재할 수 없다는 지적에 따른 것이다. 검인계약서제도를 개정하면 되지만 사법부 등과의 협의가 필요하고 시간이 걸려 당장 실시하기 어려워 우선 주택법을 개정하는 쪽으로 방향을 잡은 것으로 보인다. 따라서 앞으로는 투기지역이나 투기과열지구에서 이중계약서 작성 금지는 물론 거래계약서를 작성한 때에는 중개업자를 매개로 한 거래뿐 아니라 당사자간 직접거래도 계약내용을 시·군·구에 반드시 신고해야 하며 조세당국이 이를 검증하는 절차를 밟게 된다. 이에 따라 현재 실거래가의 30%선에 그치고 있는 신고 가격이 실거래가로 노출될 경우 취득·등록세는 3배 이상 오를 것으로 예상된다.양도세 역시 3배 이상 오를 수 있다. 류찬희기자 chani@

은행권이 대출 한도를 편법으로 늘리면서 주택담보대출 영업에 막판 열을 올리고 있다. 오는 29일 발표될 정부의 부동산 종합안정대책에 주택담보대출 비율 대폭 축소 방안이 포함될 것으로 예상하는 데다,가계대출 이외에는 마땅히 자산을 운용할 곳도 없다고 여기기 때문이다. 본지 기자가 지난 24일 주요 시중은행을 대상으로 직접 조사한 결과,서울 서초동 S아파트를 담보로 해 대출받을 수 있는 금액은 은행에 따라 최고 1억 3175억원이나 차이가 났다.이 아파트는 34평형(방 4개)으로 2층에 있으며,시세는 5억 2000만∼5억 6000만원선이다.임대차나 선순위 근저당권이 없고 대출자는 급여생활자로 부채가 없으며 소득증빙을 할 수 있는 우량한 조건이다. ●은행 앞다퉈 37개월·4년짜리 권장 우리은행 A지점은 만기 3년짜리는 2억 5300만원을 빌릴 수 있지만 37개월짜리를 택하면 3억 1000만원까지 대출을 받을 수 있다고 말했다.이는 시세를 비교적 높이 적용한 데다 담보인정비율을 60%로 계산했기 때문이다. 일반적으로 이용하는 3년짜리 주택담보대출의경우 금융감독원은 지난 5월부터 투기과열지구에서 3년 이내의 대출을 단기대출로 규정하면서 담보 인정비율도 종전의 60%에서 50%로 낮아졌다.그러나 3년을 초과한 대출이면 담보 인정비율 60%가 가능하기 때문에 더 많은 금액을 빌릴 수 있다. 시중은행 관계자는 “집값안정책의 일환으로 담보 인정비율이 대폭 축소될 것으로 예상된다.”며 “3년 이상의 대출을 받으면 연 0.2∼0.3%포인트의 금리를 추가 부담해야 하지만 더 많은 자금을 확보하려고 미리 대출을 신청하는 사람이 예상외로 많다.”고 말했다. 조흥은행 B지점과 하나은행 C지점도 4년짜리 대출을 권하면서 시세 중간가격에 담보인정비율 60%를 적용,2억 9200만원까지 받을 수 있다고 설명했다.신한은행 D지점은 시세 하한가에 담보 인정비율을 40%대로 적용,2억 200만원이 가능했지만 기간을 늘리면 2억 7000만원이 가능하다고 말했다. 또다른 시중은행 관계자는 “주택담보대출은 부동산 가격이 어느 정도 하락해도 충분히 채권 회수가 가능하다는 판단에서 일부 은행들이 담보비율을 비교적 높여잡고 있다.”고 말했다. ●추가 신용대출 부추겨…규제 ‘하나마나’ 제일은행 E지점은 아파트가 2층이라는 점을 들어 아파트 시세는 하한가를 적용했다.하지만 담보 인정비율은 60%로 계산해 2억 8000만원의 대출금액이 산정됐다. 여기에 주택담보대출을 받는 사람은 대출금액의 20%(5600만원)까지 ‘주택담보관련 신용대출’을 추가로 받을 수 있기 때문에 대출가능 금액은 총 3억 3600만원에 달했다.주택담보 관련 신용대출은 주택담보대출을 받는 사람은 비교적 신용도가 좋은 것으로 간주,일반 신용대출보다 금리가 1%포인트 정도 낮다. 다만 국민은행 F지점은 시세 하한가(5억 2500만원)를 적용하고 담보도 45%만 인정해 총 대출 가능금액은 2억 425만원이라고 제시했다. 김유영기자 carilips@

시중은행의 주택담보대출이 강남·서초·송파·강동 등 서울 강남권을 비롯한 부동산 투기지역에 과도하게 집중돼 은행들이 사실상 투기를 부추겼다는 지적을 받고 있다.특히 전국적인 분석에서도 투기 과열지구와 투기지역에 있는 은행 지점의 주택담보대출이 전체 주택담보대출의 90%에 달했다. 22일 금융권에 따르면 국내 최대 은행인 국민은행의 지난 9월 말 아파트 담보대출 잔액을 서울시의 25개 구별로 분석한 결과,강남이 10.48%로 가장 많고 송파(8.85%),강동(7.93%),서초(7.65%)까지 포함한 강남권 4개구의 비중은 전체 아파트 대출의 3분의 1이 넘는 34.91%를 차지했다.강남구의 주택담보대출 잔액은 4529억원으로 비중이 0.56%로 가장 낮은 중구의 241억원에 비해 무려 18.8배에 달했다.특히 우리은행은 지난 9월 말 현재 전국의 투기과열지구 및 투기지역에 대한 주택 관련 대출을 지점 소재별로 집계한 결과 전체 주택대출의 89.9%를 차지했다. 하나은행 역시 9월 말 현재 서울시 주택담보대출의 42.35%가 강남(19.93%),송파(9.60%),서초(7.53%),강동(5.29%) 등 강남권에 집중됐다.한미은행은 9월 말 현재 서울시 주택담보대출의 절반이 넘는 51.84%가 강남(25.62%),서초(12.34%),송파(8.54%),강동(5.34%) 등 강남권에서 이뤄졌다. 이와 관련,금융감독위원회는 29일로 예정된 정부의 부동산종합대책 발표 이후 은행들의 주택담보대출 운용 실태 현황에 대해 현장점검을 실시,주택담보비율을 초과해 대출해 주는 등 편법운용 사례가 적발되면 엄중 문책하기로 했다.금감위는 특히 이번 점검에서 강남지역의 주택담보대출에 대해 강도 높은 조사를 실시할 방침이다.또 주택담보비율 초과 대출 및 주택담보대출 고객에 대한 신용평가의 적정성 여부 등을 집중 점검한다. 아울러 은행권뿐만 아니라 보험이나 상호저축은행 등 비은행권의 주택담보대출 억제 방안도 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 강동형 김유영기자 yunbin@

‘내년은 알 수 없다.올해 분양하고 보자.’ 주택업체들이 일제히 연말 분양에 나서고 있다. 정부의 부동산시장 안정대책이 이어지면서 내년 분양시장 전망이 불투명해짐에 따라 수요가 살아있을 때 분양하자는 계산에서다.실적을 겨냥한 업체들의 연말 밀어내기 분양도 한 몫하고 있다.연말까지 3000∼5000가구의 아파트 분양 계획을 세워둔 업체도 있다.분양물량이 1만가구에 달하는 곳도 있다. 부동산 전문가들은 “분양 물량의 증가로 수요자들의 선택 폭이 넓어졌다.”며 “노른자위 아파트를 선별 청약하는 전략이 바람직하다.”고 말했다. ●얼마나 분양하나 대우건설은 이달부터 12월까지 전국적으로 1만 800가구를 분양한다.아파트가 6808가구,주상복합 오피스텔이 4014가구다.대우건설은 올들어 9월까지 1만 4000여가구를 분양했다. 대림산업은 전국적으로 10여개 현장에서 4000여가구의 아파트를 공급한다.또 LG건설은 6개 현장에서 3394가구,우림건설은 4574가구,월드건설은 3194가구를 각각 연내 분양한다. 이밖에 동문건설은 파주 교하지구 한 곳에서만 3000여가구의 아파트를 분양하는 등 연말까지 4000여가구를 공급한다. ●분양 왜 몰리나 대체로 주택업계는 연말에 많이 분양하는 경향이 있다.연초에 세웠던 계획을 달성하기 위해 밀어내기식으로 분양을 하기 때문이다.밀어내기를 감안하더라도 올 연말 분양 물량은 예년보다 많다는 게 주택업계의 분석이다. 무엇보다 내년 경기전망이 불투명하다는 점이 크게 작용했다.정부가 연이어 집값 안정대책을 내놓고,투기과열지구가 전국적으로 확대돼 가고 있어 시간이 흐를수록 분양여건이 좋지 않다고 보고 있기 때문이다. 미르하우징 임종근 사장은 “정부가 지속적으로 내놓은 대책들이 효과를 발휘하면 내년도 주택시장은 갑작스럽게 침체에 빠질 가능성이 크다.”면서 “이런 점을 대비해 업체들이 분양을 서두르는 것 같다.”고 말했다. ●수요자들은 어떻게 해야 하나 내년 주택시장의 변수들은 한두가지가 아니다.시장이 올해만 못할 것이라는게 일반적인 분석이다.또 정부가 발표할 대책에 분양가 규제가 포함되는 지 여부도 관심사다. 분양가의 경우 정부가 규제를 가할 가능성이 없지는 않지만 규제를 한다고 해도 가격이 지금보다 내려갈 가능성은 적다.최근 분양하는 아파트들도 분양승인 과정에서 분양가 규제를 받고 있다. 따라서 좋은 아파트가 있으면 기다릴 필요가 없이 청약하는 것이 좋다고 조언하는 전문가가 많다.다만 금융조건 등은 면밀히 따져봐야 한다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “좋은 아파트는 침체기에도 경쟁이 치열하다.”면서 “괜찮은 아파트는 꾸준히 청약하는 선별청약 자세가 필요하다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

전남 광양권 경제자유구역에 72홀 골프장을 포함한 300만평 규모의 관광리조트가 건설된다. 19일 경제자유구역기획단과 전남도에 따르면 여수 화양지구 300만평 부지에 2013년까지 2단계에 걸쳐 18홀 골프장 4곳과 해수 스파월드(위락시설),숙박시설,야외공연홀,세계문화촌 등이 건설된다. 기획단과 전남도는 여수 화양지구의 경우 인근 앞 바다의 다도해로 구성된 한려수도의 경치가 아름다워 관광리조트로 개발되면 외국인 투자유치에 시너지 효과를 높일 것으로 기대하고 있다.리조트 단지는 1단계로 2008년까지 169만평을 개발한 후 2013년까지 나머지 130만평에 대해 2단계 개발이 이뤄지게 된다. 이와 관련,외국계 투자컨설팅 회사들이 최근 잇따라 현장을 방문하고 있으며 화양지구의 빼어난 입지조건에 대해 감탄하고 있다고 전남도 관계자는 전했다.기획단과 전남도는 여수에서도 가장 오지인 화양지구가 이번 개발로 투기지구로 전락할 가능성이 있다고 보고 토지거래허가구역 지정과 투기지역,투기과열지구 지정 등의 부동산 대책을 준비하고 있다. 연합

정부가 이달 안에 풀어놓을 종합 부동산대책은 ‘돈줄’은 죄고 ‘세금부담’은 올리는 데 초점을 맞추고 있다.또 모든 국민에게 적용되는 ‘전국적 처방’이 아니라 특정지역과 특정인에게만 특단의 칼날을 들이미는 ‘국지적 처방’이 유력시된다.전국적 처방으로 대응할 경우,가뜩이나 허우적대는 경기 전체에 찬물을 끼얹을 우려가 있어서다. ●강남 등 투기지역 정조준 서울 강남·송파·강동·마포 등 투기지역의 주택담보대출 비율은 이르면 내달부터 현행 50%에서 40%로 인하될 전망이다.‘빚내서 주(住)테크 하기’가 어려워진다는 얘기다.우리 등 일부 은행들이 이미 투기지역이나 재건축 아파트에 대해 40%를 적용한 적이 있어 ‘뒷북 대책’이라는 지적도 있다.그러나 재정경제부 관계자는 “정부의 공식 권고안이 40%로 낮아지면 일선 금융기관들은 이보다 더 낮은 30%를 적용할 것이기 때문에 효과가 있다.”고 말했다.일각에서는 집값이 계속 오르고 있어 담보대출 비율을 떨어뜨려봤자 실효성이 없다는 회의적인 시각도 있다. ●3억원 이상 아파트 재산세 대폭 인상 정부가 지난달 발표한 대책에 따르면 내년부터 아파트의 과세표준(세금을 매기는 기준)은 현행 ‘면적(평수)’에서 ‘시가’로 바뀐다.재경부 김영룡 세제실장은 “과표를 책정할 때 가산율(±α)을 적용할 수 있게 돼 있다.”면서 “가산율 적용 기준에 가격지수,위치지수 등을 포함시키는 방안을 검토중”이라고 밝혔다.국세청 기준시가 3억원(잠정,일반시가로는 4억원가량) 이상의 고가(高價) 아파트,서울 강남·북이나 지방 등 위치에 따라 세금을 더 매기는 방안이다.재산세뿐 아니라 양도세도 투기지역은 정상 세율보다 15%포인트 더 물리는 방안(탄력세율)도 거론되고 있다.이렇게 되면 투기지역이나 고가 아파트의 부동산 세금은 이중삼중 대폭 오르게 된다.이같은 과표 현실화로 일반인의 세금 부담까지 대폭 오르는 것을 막기 위해,정부는 전체 재산세율(0.3∼7%)은 낮출 방침이다. ●분당 등 투기지역 추가 지정 정부는 다음주 초 부동산가격안정심의위원회를 열어 투기 및 투기과열지역을 추가 지정할 방침이다.판교 신도시 여파로 최근집값이 폭등한 경기도 분당을 투기지역으로 지정할 것이 확실시된다.‘강남 교육열’을 대체할 특수목적고 및 자립형 사립고 확대 등 교육대책도 병행할 방침이다.자립형 사립고의 인가권한을 시·도지사로 넘기는 방안도 검토중이다. 정부는 또 2006년부터 토지세 과표를 무조건 개별 공시지가의 50%(현행 36.1%)로 올리고,땅 부자들에 대해서는 ‘종합부동산세’(가칭)를 별도로 걷는 조치도 1~2년 앞당길 방침이다.다만 모두 법 개정이 필요한 사안이어서 얼마나 앞당길 수 있을지는 미지수다.1가구 다주택자에 대한 세금 중과(重課)도 관련자료 구축에 시간이 걸려 당장 시행은 어렵다. 일각에서 거론하는 ▲투기과열지구에 국한된 분양권 전매 금지를 전국으로 확대 ▲은행·개인별 주택담보대출 총량 제한 ▲분양가 규제 등에 대해 재경부는 ‘불필요한 전신마취’라고 일축했다. 안미현기자 hyun@