올 하반기 23만 입주물량 쏟아져 주택가격 조정 가능성 우려한 듯 건설 경기 꺼뜨리는 것도 부담문재인 정부의 첫 부동산 관련 조치인 ‘6·19 대책’에 대해 부동산 업계에서는 “생각보다 약하다”는 반응이 주를 이뤘다. 20일 서울 강남의 한 공인중개사는 “강남권이 투기과열지구로 지정됐으면 재건축 아파트들이 적잖은 타격을 받았을 것”이라며 “이번 조치에 따른 투자자들의 심리적 압박은 크지 않은 것 같다”고 전했다. 하나하나 따져보면 규제 수준이 약하지는 않다. 일단 앞으로 분양하는 서울 아파트는 입주 때까지 분양권 거래가 금지된다. 서울과 세종, 부산 등 ‘청약조정 대상지역’에서는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 10% 포인트씩 줄어 자금 부담도 커졌다. 정부가 이번 규제를 ‘중상(中上)급’이라고 표현한 것도 이 때문이다. 하지만 기존에 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 “부동산 투기는 절대 좌시하지 않겠다”고 말하고, 김현미 국토교통부 장관 후보자가 “서울 등 일부 지역이 국지적 과열 양상을 보이고 있다”고 밝힌 것에 비해서는 체감 강도가 낮다는 정서가 지배적이다. 정부는 왜 부동산을 잡겠다고 큰소리를 쳤으면서도 정작 큰 칼은 빼들지 않았을까. 가장 큰 이유는 하반기부터 주택가격이 조정을 받을 가능성이 높다고 보고 있기 때문이다. 올 하반기 전국 아파트 입주물량은 줄잡아 22만 8000여 가구다. 이에 더해 내년(45만 가구)과 후년(40만 가구)에도 아파트가 쏟아진다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “2019년까지 매 분기 10만 가구씩 입주 아파트가 나오기 때문에 공급 과잉 우려가 나오는 상황”이라면서 “최근 금리도 오르고 있어, 주택 가격이 조정받을 가능성이 커지고 있다”고 설명했다. 정부가 경제 성장률에 결정적인 역할을 하는 건설 경기를 꺼뜨리고 싶지 않았을 것이라는 분석도 나온다. 건설업체 관계자는 “1분기에 1.1%의 높은 경제성장률을 보인 것은 건설업 생산이 4.0% 증가했기 때문”이라면서 “정권 초기에 부동산 시장이 침체되는 것을 바라지 않을 것”이라고 말했다. 과열 국면이 지속될 경우 사용할 수 있는 카드를 남겨 놓기 위해서라는 분석도 있다. 한 개발사 관계자는 “투기과열지구 지정 카드가 남아 있다는 것 자체가 투기 세력에겐 부담”이라면서 “참여정부 시정 부동산 정책으로 지지율이 급락했던 경험도 한몫했을 것”이라고 전했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

정부가 내놓은 6·19 부동산 대책에 대해 업계와 전문가들은 “강력한 한 방은 없지만, 시장에 경고 메시지를 주기에는 충분하다”는 반응이다. 올 하반기부터 늘어나는 입주 물량과 금리 인상, 내년에 부활할 예정인 재건축 초과이익환수제 등을 고려했을 때 이번 대책이 당장의 효과는 제한적이지만 장기적으로 시장을 안정시킬 것이라는 분석도 나온다. ●“강남 재건축 시장 큰 타격 없을 것” 19일 부동산 업계는 강남4구 등이 투기과열지구로 지정되지 않은 것에 대해 일단 안도하는 표정이다. 서울 강남구 개포동의 한 공인중개사는 “투기과열지구로 지정됐다면 타격이 적지 않았을 것”이라면서 “규제의 영향력이 크지는 않겠지만 정부가 재건축 등 주택시장 과열 양상에 대해 경고 메시지를 던진 것”이라고 말했다. 한 대형 건설사 관계자는 “재건축조합원이 재건축으로 받을 수 있는 주택을 원칙적으로 1가구로 제한했지만, 예외조항으로 (강남 재건축 시장에) 큰 타격은 없을 것”이라며 “부동산 경기가 급격하게 냉각되는 것을 정부가 부담스러워했던 것 같다”고 설명했다. 전문가들은 이번 대책이 대선 이후 과열 양상을 보이던 서울·수도권 시장을 진정시키는 데는 어느 정도 효과를 낼 것으로 예측했다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 “청약, 대출, 재건축 등 주요 부문에서 규제가 강화되며 과열된 부동산 시장이 숨고르기를 할 가능성이 크다”고 전망했다. ●과열 양상 청약시장도 한풀 꺾일 듯 과열 양상을 보이던 청약시장도 한풀 꺾일 것으로 전망된다. 특히 서울은 입주 때까지 분양권 전매가 금지되기 때문에 실수요자 중심으로 청약시장이 개편될 것으로 예상된다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원도 “최근 서울과 수도권, 부산, 세종 등을 제외하고 지방 부동산 시장이 침체 국면에 들어섰기 때문에 일각에서 걱정하는 풍선효과도 제한적일 것”이라고 전망했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

투기성 거래 많은 곳 ‘맞춤형 규제’… 아파트 집단대출 잔금도 DTI 적용 ‘6·19 주택시장 안정대책’은 청약조정대상지역의 규제 강도를 강화하는 데 무게를 뒀다. 14가지 규제가 일괄 적용되는 ‘투기과열지구’ 지정 같은 극약처방 대신 투기성 거래가 많은 지역만 골라 청약과 대출을 규제하는 맞춤형 대책에 초점을 맞춘 것이 특징이다. 조정지역은 기존 37곳(서울 전 지역, 경기 6개 시, 부산 5개 구, 세종) 외에 경기 광명, 부산 기장군, 부산진구가 추가 지정됐다. 추가 지정된 지역은 기존 조정지역과 비슷하거나 높은 수준으로 집값이 오른 지역이다. 조정지역 3곳은 이날부터 전매제한 기간이 강화되고, 1순위 제한과 재당첨 제한은 주택공급규칙이 개정되는 이달 말부터 적용된다. 조정지역에서는 ▲가구주가 아닌 자 ▲5년 이내 당첨자 ▲2주택 이상 소유자는 1순위 청약이 불가능하고, 당첨 시 최대 5년간 재당첨이 제한된다.조정지역은 소폭 확대에 그치고 대신 규제 내용을 강화해 실효성을 높였다. 집값 불안이 이미 지정된 조정지역에서 발생했다는 지적에 따른 것이다. 우선 서울 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동)에만 적용했던 민간택지 분양권 전매금지를 25구 모든 지역으로 확대했다. 현재는 강남4구만 공공·민간택지 가리지 않고 분양권 전매를 금지하고 있다. 나머지 지역은 민간택지 분양권 전매금지를 1년 6개월만 적용받고 있다. 조정지역 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제 비율도 다음달 3일부터 각각 10% 포인트 강화된다. 집단대출 가운데 잔금(분양가의 30~40%)에 대해서도 DTI를 신규로 적용한다. 다만 관심을 끌었던 현행 LTV, DTI 규제 완화는 1년간 연장하기로 했다. 고형권 기획재정부 1차관은 “LTV, DTI 규제는 서민층 실수요자들이 자금 조달에 어려움이 없도록 최대한 배려했다”고 설명했다. 조정지역에서 재건축 대상 아파트를 소유하고 있는 조합원이 재건축에 따라 분양받을 수 있는 주택 수는 원칙적으로 과밀억제권역 여부와 관계없이 1주택까지만 허용된다. 나머지 보유 주택은 재건축 추진 당시 가격으로 현금 청산된다. 이는 과밀억제권역에서 투기과열지구로 지정된 곳에 적용되는 것과 같은 수준의 규제로 이달 중 주거환경정비법 개정안을 마련, 하반기부터 적용된다. 조정지역 지정·해제를 탄력적으로 적용할 수 있게 하는 내용의 주택법 개정도 신속하게 추진하기로 했다. 국지적 시장 과열지역만 골라 맞춤형으로 신속하게 대응하기 위해서다. 이 개정안은 지난 3월 말 발의됐다. 법이 개정되면 조정지역을 지정할 때마다 법을 고치지 않고 주거정책심의위원회에서 지정 또는 해제할 수 있다. 이번 대책은 주택 투기를 좌시하지 않겠다는 새 정부의 의지를 보여 주는 정책이기도 하다. 그러나 거래를 규제하는 투기과열지구 지정은 대책에서 제외됐다. 하반기 입주 물량 증가, 금리 인상 가능성 등으로 시장이 잠잠해지는 추세로 접어들었다고 판단했기 때문이다. 과도한 충격으로 시장이 전반적으로 얼어붙는 부작용도 고려했다.이번 대책으로 조정지역 재건축 대상 아파트의 투기 거래는 크게 감소할 것으로 전망된다. 그러나 투기 열풍이 조정지역 밖으로 확대되는 부작용도 예상된다. 서민들의 전·월세 대책은 아예 제외됐고, 다주택 보유자들의 전·월세 임대소득 투명성 확보 대책이 빠졌다는 지적도 받고 있다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

청약조정 대상지 규제 강화… LTV·DTI 각각 10%P↓ 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동)와 경기 과천에만 적용됐던 ‘아파트 분양권 전매 전면 금지’가 서울 모든 지역과 경기 광명까지 확대된다. ‘청약조정 대상지역’에서는 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제비율이 10% 포인트 강화된다. 그러나 나머지 지역의 LTV, DTI 규제 완화 조치는 내년 7월 말까지 1년 연장된다. 정부는 19일 이런 내용을 담은 주택시장 안정대책을 발표했다. 이번 6·19 대책은 ‘투기과열지구’ 지정과 같은 강력한 대책 대신 청약조정 대상지역에 적용되는 규제를 강화해 선별적·맞춤형으로 이뤄진 것이 특징이다. 대책에 따르면 광명, 부산 기장군·부산진구가 청약조정 대상지역으로 추가 지정됐다. 이에 따라 지정 지역이 모두 40곳으로 늘었다. 이 중 서울 강북은 분양권 전매가 강화됐다. 서울은 지난해 ‘11·3대책’ 때 모든 지역이 청약조정 대상지역으로 지정돼 공공택지 아파트 분양권 전매가 금지되고, 강남 4구를 뺀 지역의 민간 택지 아파트 분양권은 1년 6개월 동안 금지됐다. 하지만 앞으로는 서울 모든 지역과 광명시에서 공공·민간을 가리지 않고 아파트 분양권 전매가 금지된다. 청약조정 대상지역에 대한 규제 강도도 강화됐다. 해당 지역에서는 LTV, DTI 규제비율이 다음달 3일부터 10% 포인트씩 강화돼 LTV는 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 낮아진다. 야당을 중심으로 정치권에서 거론되는 ‘재건축초과이익환수제’ 부과의 유예는 검토하지 않기로 했다. 박선호 국토교통부 주택토지실장은 “재건축초과이익환수는 올해 말 유예기간이 끝나면 내년 1월 이후부터 정상적으로 부과할 계획”이라고 밝혔다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

정부는 19일 청약조정지역에 대한 대출과 재건축 조합원 분양 규제 강화를 주 내용으로 하는 6·19 부동산 대책을 발표했다. 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)는 10% 포인트(p)씩 낮아지고 서울 전역에서 분양권 전매가 금지되는 한편 경기 광명, 부산 진구·기장군이 청약조정지역으로 신규 편입됐다. 6·19 대책의 구체적인 내용을 문답풀이로 알아본다.- 청약조정지역의 선정 기준은 무엇인가.△ 주택가격, 청약경쟁률 등 정량지표를 충족하는 지역 중에서도 지역 경제여건과 주택정비사업,공공택지 개발 등을 고려해 과열 우려가 높은 지역을 선정한다.정량지표는 구체적으로 집값 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약 경쟁률이 5대 1을 초과하거나(국민주택 규모 이하는 10대1) 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 상태다. 이번에 신규 지정된 광명시와 부산진구·기장군이 이와 같은 기준을 충족했다. 부산 기장은 일광신도시 등 부산에서 드문 공공택지가 있어 높은 청약수요에 따른 과열 우려때문에 공공택지도 조정대상지역으로 포함됐다. 부산진은 직전 2개월 평균 청약경쟁률이 67대 1 수준으로 과열 우려가 큰 지역이다. - 투기과열지구를 지정하지 않은 이유는.△ 하반기 미국 기준금리 추가 인상이 예고된 데다 입주물량 증가 등 주택시장 조정 요인이 있어 이번 대책에서는 제외됐다. 일시에 시장에 과도한 충격을 주는 것보다는 우선적 선별적인 조처를 하고 이에 따른 효과와 향후 시장 상황에 따라 단계적으로 대응하기로 한 것이다.향후 시장 과열이 계속되면 투기과열지구 지정을 적극 검토할 계획이다. - 맞춤형 청약제도 조정은 언제부터 시행되는 것인가. 이미 분양 계약한 주택에도 전매제한기간 강화가 적용되는 것인가.△ 서울 강남4구 외 지역에 대해 강화된 전매제한 규제는 오늘 입주자 모집 공고분부터 적용된다. 이미 분양계약을 했거나 현재 분양공고 중인 주택에는 적용되지 않는다. 1순위 제한, 재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안이 시행된 이후 입주자 모집 승인 신청분부터 적용된다.- 청약조정지역에서 재건축 조합원이 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있는 경우는.△ 우선 조합 관리처분계획에 이 같은 예외조항이 반영돼야 혜택을 받을 수 있다. 자신이 소유한 기존 주택의 가격 범위나 주거전용면적의 범위 내에서 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있다.이 경우 분양받는 2주택 중 1주택은 반드시 주거전용면적이 60㎡ 이하여야 한다. 예를 들어 기존에 84㎡짜리 주택 2채(168㎡)를 소유한 조합원은 59㎡와 109㎡를 분양받을 수 있다. - 재건축 조합원 주택공급 수 제한 규정을 적용받는 시점은.△ 도시 및 주거환경 정비법을 개정해야 한다. 이달 중 법 개정안을 발의해 9~10월 시행할 예정이다. 시행일 이후 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용된다.사업시행인가 이후 60일 이내에 조합원 분양을 시행하는 점을 고려해 이미 사업시행인가를 신청한 조합은 종전 규정을 적용키로 했다. - LTV·DTI 규제강화의 특징과 기대효과는.△ 은행권뿐만 아니라 제2금융권 대출까지 동일하게 규제가 강화돼 풍선효과를 방지할 수 있게 됐다. 비수도권 조정대상지역에 대해서도 DTI 규제를 확대함으로써 대출금 상환능력 심사 내실화라는 정책의 일관성을 유지할 수 있게 됐다. 조정대상지역은 높은 청약경쟁률이 이어지고 있고 분양권 전매 증가 등 과열 양상으로 집단대출이 가격변동 리스크에 취약해질 가능성이 큰 곳이다.집단대출인 잔금대출에 대해서도 DTI 규제가 도입됨에 따라 앞서 올해 1월 시행된 여신심사가이드라인과 함께 상환능력에 맞게 대출하고 처음부터 나눠 갚는 여신심사 체계가 완비됐다. - 주택 실수요자의 자금 경색으로 이어지지 않나.△ 조정대상지역에 대한 맞춤형 금융규제를 강화하되,서민층 무주택 세대에 대해서는 실수요자 보호차원에서 배려했다. 서민 무주택자에 대해서는 조정대상지역 주택담보 대출에 강화된 LTV·DTI 규제 비율을 적용하지 않기로 했고,잔금대출에 대한 DTI 규제는 적용하되 비율을 10% 포인트 상향한 60%를 적용하기로 했다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

　서울 강남 4구, 과천에만 적용하던 분양권 전매금지가 서울 전 지역과 경기도 광명으로 확대된다. 경기도 광명, 부산 기장군 및 부산진구가 청약조정대상지역으로 추가 지정됐다. 청약조정대상지역에서는 LTV(주택담보인정비율), DTI(총부채상환비율) 규제비율이 10% 포인트씩 강화되고, 잔금 집단대출에도 DTI를 신규로 적용한다. 또 조정대상지역에서는 조합원 재건축 주택 공급수를 1주택까지만 허용한다. 　정부는 19일 이 같은 내용을 담은 주택시장 안정대책을 발표했다. 대책은 투기과열지구와 같은 강력한 규제 대신 조정대상지역에서 적용되는 규제를 강화한 선별적·맞춤형에 그친 것이 특징이다.　대책에 따르면 민간택지 아파트 분양권 전매 금지가 서울 강남 4개구 외 21개구로 확대 적용된다. 현재 21개 구는 공공택지 아파트 분양권만 전매가 금지되고, 민간택지 아파트는 1년 6개월로 제한돼 있다. 이에 따라 서울 전 지역에서는 아파트를 분양받으면 반드시 소유권을 이전한 뒤 팔아야 한다. 　청약조정 대상지역의 LTV, DTI 규제비율도 10%포인트씩 강화된다. 이에 따라 집값이 오르는 지역에서는 LTV는 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 강화된다. 또 신규 분양 아파트 집단대출시 잔금대출(분양가의 30~40%)에 대해서는 DTI 규제가 신규 적용된다. 조정 대상지역에서는 재건축 대상 아파트 보유 가구수와 상관없이 원칙적으로 1주택까지만 분양이 허용된다. 이는 과밀억제권역 투기과열지구 지정 효과와 동일한 조치다. 현재 재건축 조합원은 과밀억제권역에서는 최대 3주택까지, 과밀억제권역 밖에서는 소유 주택 수만큼 분양 받을 수 있다. 다만 종전 소유 주택의 가격 또는 전용면적 범위에서 1주택을 60㎡이하로 할 경우 예외적으로 2주택 분양이 허용된다. 　주거정책심의위원회가 조정 대상지역 지정을 탄력적으로 선정, 해제할 수 있게 주택법도 개정한다. 국토부, 국세청, 경찰청, 지자체 등으로 구성된 합동 점검반을 통해 과열 발생지역에 대한 엄정한 현장점검을 집 값 안정시까지 실시한다. 　박선호 주택토지실장은 “국지적 시장과열이 지속되거나 주변 지역으로 확산할 경우 투기과열지구 지정을 적극 검토할 것”이라며 “부산 등 국지적 과열이 발생한 지방 민간택지에 전매제한기간 신규 설정을 적극 검토할 것”이라고 말했다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

최근의 국지적인 주택시장 과열을 막기 위해 다음주 초 주택시장 안정대책이 발표된다. 주택도시보증공사(HUG)는 대책 발표에 앞서 청약 혼란을 막기 위해 잠정적으로 신규 아파트 분양보증을 중단한다고 16일 밝혔다. 이번에 발표되는 대책은 시장 전반에 걸쳐 영향을 미치는 투기과열지구와 같은 강력한 대응책은 제외되고, 투기 열풍이 불고 있는 지역만 골라 맞춤형 대응을 하는 정도에 그칠 것으로 보인다. 실수요자 거래 감소를 막기 위해 청약 규제, 금융 규제가 포함된 투기 수요 억제 대책에 초점이 맞춰졌다. 보증공사가 분양보증을 중단한 이유는 청약자의 혼란 및 선의의 피해를 막기 위해서다. 정부의 주택시장 안정대책에 따라 청약 규제가 이뤄지는 지역에서는 분양권 전매 제한이 따르기 때문이다. 이에 따라 보증공사는 청약 규제지역에서 제외되는 나머지 지역에 대해서는 즉시 분양보증을 재개하고, 청약 규제지역에 대해서는 주택공급 규칙이 개정되기까지 2주일 정도 지난 뒤 보증을 재개하기로 했다. 보증공사는 앞서 지난해 ‘11·3 대책’을 발표할 때도 대책 실효성을 강화하기 위해 분양보증 발급을 일시적으로 중단한 바 있다. 한편 보증공사는 최근 1년간 민간 아파트 분양가가 6.8% 상승한 것으로 집계됐다고 밝혔다. 아파트 분양보증 사업장 정보를 집계, 분석한 결과 5월 말 기준 ㎡당 평균 분양가격은 298만 4000원으로 조사됐다. 전월 대비 1.24%, 전년 동월 대비로는 6.80% 상승했다. 수도권이 438만 8000원으로 전월 대비 0.12% 상승했고, 5대 광역시 및 세종시는 1.62%, 기타 지방은 1.66% 상승했다. 지난해 같은 기간과 비교하면 서울 수도권은 2.17%, 5대 광역시와 세종은 8.36%, 지방은 8.68% 올랐다. 지난달 공급된 아파트의 지역별 평균 분양가는 서울이 ㎡당 640만원을 기록했다. 인천은 329만 1000원, 경기도는 347만 4000원으로 조사됐다. 부산은 전월 대비 7.92% 상승한 354만 9000원, 광주는 289만원으로 나타났다. 김성우 보증공사 연구위원은 “서울 재개발·재건축 아파트 분양이 예정돼 당분간 전국 민간 아파트의 평균 분양가격은 오름세를 나타낼 것”이라고 전망했다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

“우리가 언제 실직의 공포를 느껴본 적 있습니까? 몸담은 조직이 도산할 것이라고 걱정해 본 적 있습니까? 장사하는 분들의 어려움이나 직원들 월급 줄 것을 걱정하는 기업인의 애로를 경험해본 적이 있습니까?”김동연 부총리 겸 기획재정부 장관이 15일 정부세종청사에서 열린 취임식에서 기재부 직원들에게 작심하고 쓴소리를 했다. 탁상공론을 벗어나 현장에서 작동하고 국민을 감동시키는 정책을 만들자고 강조했다. 다독(多讀), 다작(多作)으로 익히 알려진 김 부총리는 아래 직원이 준비한 원고를 곧이곧대로 읽는 법이 없다. 전날 서울 중구 웨스틴조선호텔에서 인도 재무장관과 회의를 마친 뒤 바로 옆 스타벅스 커피숍에서 밤늦게까지 취임사를 직접 쓰고 다듬었다. 이날 오전 일자리 간담회를 위해 서울 서초구의 정보통신 기업을 방문한 자리에서도 사전 원고 없이 즉석에서 ‘미니 강연회’를 열었다. 김 부총리는 취임식을 위해 세종을 향하는 고속열차 SRT 안에서도 취임사를 막판까지 손질했다. 김 부총리의 취임사는 기재부 직원들을 향한 호소문에 가까웠다. 익숙한 것과 결별하고 새로운 생각과 행동으로 일해달라는 부탁이었다. 김 부총리는 “이제 책상 위 정책은 만들지 말자”면서 “현장에서 작동하는 정책, 국민이 이해하고 감동하는 정책을 만들자”고 했다. 이어 “그러려면 기재부 내 실·국 간 벽부터 허물고 경제 문제를 보는 다양한 시각을 한꺼번에 테이블에 올려놓아야 한다”고 당부했다. 기재부 특유의 ‘엘리트 의식’에 대한 지적도 나왔다. 김 부총리는 “겸손한 마음이 진짜 실력이며 진정한 실천력은 겸손한 마음에서 나온다”면서 “국민의 소리에 귀 기울여 소통하고 다른 부처와 현장의 이야기를 크게 듣자”고 말했다. “다수 국민은 소수 엘리트보다 옳게 판단한다”는 쓴소리도 잊지 않았다. 김 부총리는 일하는 방식의 변화가 필요하다고 강조했다. 그는 “기계적인 근면성을 지양하고 보고서는 반으로 줄이자”면서 “일의 집중도를 높이고 주말이 있는 삶을 살도록 하자”고 말했다. 취임식에 참석한 기재부 과장은 “마음이 뜨끔해지는 지적이었다”면서 “일하는 방식부터 정책 철학에 이르기까지 많은 변화가 있을 것 같다”고 전했다. 김 부총리는 취임식 직후 기자들과 만나 최근 과열양상을 보이는 부동산 시장과 관련해 “선별적 맞춤형 대책을 만들되 실수요자 거래는 위축되지 않도록 하겠다”면서 “부동산 시장은 살아 움직이는 생물 같아서 깔끔하게 마무리되지 않을 수 있기 때문에 대책을 낸 뒤 시장 상황에 맞도록 추가 대책을 마련하겠다”고 밝혔다. 이어 “그러나 (현 단계에서)투기과열지구나 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 재건축 초과이익환수 문제 등을 어떻게 할지 구체적으로 말하는 것은 적절치 않다”고 덧붙였다. 세종 오달란 기자 dallan@seoul.co.kr

지정 땐 LTV·DTI 자동 강화…조합원 지위 양도 금지 효과도김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 13일 “부동산 투기를 좌시하지 않겠다”는 강경 발언을 하면서 정부가 어떤 부동산규제 대책을 내놓을지 관심이 높아지고 있다. 정부가 꺼내들 수 있는 카드로 가장 유력한 것은 투기과열지구 지정과 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 환원 등이다. 투기과열지구로 지정되면 일반 아파트는 물론 재건축 아파트, 아파트 분양권 거래가 규제를 받게 된다. 또 LTV, DTI가 자동으로 강화되기 때문에 아파트 담보대출이 억제되고, 재건축 조합원의 지위(입주권) 양도도 금지된다. 부동산 관계자는 “서울과 수도권 일부, 그리고 부산과 세종 등을 제외하고는 부동산시장이 좋다고 이야기할 수 없다”면서 “서울 강남, 특히 재건축 아파트를 규제하는 정책이 나올 가능성이 높다”고 예상했다.정부 당국자들이 부동산 규제의 발언 수위를 높이고 있는 이유는 문재인 대통령 취임 이후 서울 등 일부 지역의 집값이 급등했기 때문이다. 부동산114에 따르면 문 대통령 당선 이후 서울 아파트값은 5월 12일 대비 6월 9일 기준 1.49% 올랐고, 재건축 아파트값은 2.69% 뛰며 상승세를 주도했다. 특히 강동구(5.21%)와 송파구(2.37%), 서초구(1.81%), 강남구(1.71%) 등 서울 강남 지역의 집값이 뛰면서 정부의 부담이 커졌다는 분석이다. 건설·부동산업계에선 김 부총리의 발언에 긴장하면서도 “투기는 근절하되 실수요자는 피해가 없도록 거래 지원을 지속적으로 하겠다”고 말한 것에 주목한다. 한 건설사 관계자는 “결국 강남의 집값 급등은 막겠지만, 부동산 경기의 온기는 이어가겠다는 의지를 보인 것 같다. 강남 재건축 아파트도 실거주를 원하는 수요만 해도 충분히 사업이 가능하기 때문에 재건축 사업이 어렵지는 않을 것”이라고 전망했다. 반면 한 개발사 관계자는 “강남을 잡기 위한 핀셋 규제가 구체적으로 무엇이냐에 따라 달라지겠지만, 강남을 잡으면 서울 강북과 수도권 등에서 풍선효과가 나타날 수 있다”면서 “김 부총리가 ‘시장 불안이 지속되면 가용 정책수단을 총동원해 추가 대책을 강구하겠다’고 발언한 것도 결국 추가 대책 가능성을 보여 준 것인데 과거 참여정부 시절 부동산 규제 강화가 다시 떠오르는 것은 사실”이라고 털어놨다. 일각에선 서울과 수도권, 부산, 세종, 강원 등을 제외한 지방 대부분의 부동산시장이 침체 국면으로 접어들고 있어, 획일적인 규제를 하면 오히려 시장에 부담이 될 것이라고 우려한다. 또 올해 하반기부터 늘어나는 입주물량으로 서울과 수도권 주택가격이 안정될 가능성도 커서, 자칫 정부의 규제가 부동산시장 침체를 불러올 수 있다고 지적한다. 한 건설사 관계자는 “올해와 내년에 전국에 입주하는 아파트가 70만 가구에 달해 공급 과잉에 대한 우려가 높다”면서 “투기세력에 대한 단속과 규제는 강화해야 하겠지만, 시장을 해쳐서는 안 된다”고 말했다. 부동산업계의 긴장감도 높아지고 있다. 특히 규제 가능성이 높은 서울 강남권은 정부가 밝힌 ‘핀셋’ 규제의 방식이 무엇일지에 대해 촉각을 곤두세웠다. 이날 오후 서울 강남구 개포 5단지 상가밀집 지역의 부동산을 국토교통부와 서울시, 강남구와 세무서 소속 공무원 7명 안팎으로 구성된 합동단속반이 돌아보기 시작했으나 문을 연 곳을 찾기 힘들었다. 개포 5단지 상가에는 재건축 예정 단지인 개포 5·6·7단지 거래를 주로 취급하는 부동산 중개업소 20여곳이 몰려 있지만 하나같이 불을 끄고 이중문을 단단히 걸어 잠근 모습이었다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr 서울 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

“서울 재개발·재건축만큼 인기 있는 것이 없죠. 입지가 조금 떨어진다는 평가를 받는 것은 사실이지만, 그래도 사람들이 많이 찾을 것 같습니다.”(서울 양천구 신월동 A부동산) “수도권 신도시가 인기라고 하지만, 역시 안전한 곳은 서울이죠. 특히 일자리가 많은 업무지구와 가까운 뉴타운은 수요가 많아 부동산 시장이 얼어붙어도 가격 하락폭이 적죠.”(서울 서대문구 남가좌동 B부동산)서울 부동산 경기가 뜨겁게 달아오르면서 뉴타운사업 중 후발주자로 불리는 지역의 개발이 속도를 내고 있다. 9일 부동산 업계에 따르면 이달 신길, 가재울, 신정, 수색·증산 뉴타운에서 분양이 진행된다. 부동산 관계자는 “이전에 사업이 진행된 왕십리나 아현뉴타운 등에 비해 입지가 떨어진다는 평가를 받고 있는 것은 사실”이라면서도 “하지만 서울에 더이상 새 아파트가 공급될 곳이 없어 인기는 더 높아진 상황”이라고 설명했다. 최근에는 내년부터 부활하는 재건축 초과이익환수제를 피해 강남 재건축 아파트를 정리하고 강북 뉴타운에 투자하는 사람이 늘면서 몸값도 높아지고 있다. 지난달 27.7대1의 높은 경쟁률로 청약을 마친 영등포 신길뉴타운 ‘보라매 SK뷰’에도 강남 자금이 몰렸다. 은평구 수색동의 한 공인중개사는 “최근 강남 재건축 아파트로 수익을 남긴 사람들이 서대문구 북아현뉴타운과 은평구 수색·증산, 영등포 신길 등으로 투자를 많이 하고 있다”면서 “소유주가 바뀌면서 사업 속도로 더 빨라지는 상황”이라고 말했다. 뉴타운의 인기가 올라가면서 한동안 멈춰 섰던 양천구 신정뉴타운사업도 속도를 내고 있다. 현대산업개발과 두산건설이 신정뉴타운 1-1구역에 짓는 ‘신정뉴타운 아이파크 위브’는 9일 모델하우스를 열고 본격적인 분양을 진행한다. 지하 3층~지상 23층, 35개동, 전용면적 52~101㎡, 총 3045가구다. 이 중 일반 분양물량은 1130가구다. 이 단지는 목동의 학원가와 인프라를 이용할 수 있다는 것이 최대 장점이다. 또 2020년 제물포터널이 개통되면 여의도까지 자동차로 10분이면 갈 수 있다. 지역 부동산 관계자는 “목동보다 3.3㎡당 1000만원 이상 저렴해 인기가 있을 것”이라면서도 “항공기 소음과 대중교통이 불편하고, 신월동에 대한 인식이 좋지 않다는 것은 약점”이라고 귀띔했다. 분양 관계자는 “서울 분양시장이 워낙 뜨거워 투자자들의 문의도 많다”면서 “바로 옆 2-2구역도 곧 개발에 들어가 동네 전체가 바뀌면 또 평가가 달라질 것”이라고 말했다. 마찬가지로 12년을 기다린 수색·증산뉴타운도 롯데건설 ‘DMC 롯데캐슬 더 퍼스트’를 시작으로 분양이 진행된다. 수색·증산뉴타운은 총 1만 3000여 가구 규모로 개발된다. DMC 롯데캐슬 더 퍼스트는 지하 3층~지상 7~25층, 15개동, 전용면적 39~114㎡, 총 1192가구다. 이 중 일반 분양물량은 454가구다. 이 단지는 상암 디지털미디어시티(DMC) 업무단지와 가깝고, 경의·중앙선 수색역을 걸어서 이용할 수 있다. 건설사 관계자는 “상암DMC뿐만 아니라 마곡지구로 넘어가기도 편리하다”고 전했다. 사업이 마무리 단계인 가재울뉴타운에는 GS건설의 ‘DMC에코자이’가 이달 분양에 들어간다. 지하 3층~지상 11~24층, 11개동 총 1047가구 규모로 이 중 552가구가 일반 공급된다. 가재울뉴타운도 상암 DMC 업무지구와 가까운 것이 장점이다. 2024년 경전철 서부선이 완공되면 여의도까지 빠르게 이동할 수 있고, 주변 지역 개발이 완료된 상황이라 입주 시 편의시설 이용도 나쁘지 않을 전망이다. 건설사 관계자는 “인근에 분양한 아파트 대부분이 웃돈 수천만원에서 최대 1억원까지 붙었다”면서 “흥행에 큰 걱정을 하고 있지 않지만, 최근 부동산 경기가 과열양상을 띠면서 정부가 규제정책을 내놓을 가능성이 높아 예의주시하고 있다”고 말했다. 하지만 인기가 높아지면서 분양가격이 오른 것은 부담이다. 개발 초기인 2013년 3.3㎡당 1400만~1500만원대에 분양했던 가재울뉴타운 아파트는 현재 3.3㎡당 2000만원대로 가격이 올랐다. 건설사 관계자는 “재개발조합과 주변 시세와 비슷한 수준에서 분양가를 논의하고 있다”면서 “초기보다 부담이 커진 것은 사실”이라고 말했다. 실수요자가 아닌 투자자라면 준비되고 있는 정부의 부동산 규제책에도 관심을 기울여야 한다. 시장이 과열 양상을 띠면서 전문가들은 정부의 규제 카드가 예상보다 일찍 나올 수 있다고 내다봤다. 김현미 국토교통부 장관 후보자도 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 완화가 가계부채와 부동산 가격 급등의 원인이라며 규제 강화 의지를 밝혔다. 최근에는 국토교통부를 중심으로 투기과열지구와 분양권전매제한 강화 등에 대한 논의도 진행되고 있다. 함영진 부동산114리서치센터장은 “실수요자의 경우 타격이 크지 않겠지만, 무리하게 투자를 했다가 부동산 규제로 분양권 거래가 묶이게 될 경우에는 낭패를 볼 수 있다”면서 “분양시장이 활황이라고 묻지마 투자를 해선 안 된다”고 조언했다. 한 개발사 관계자는 “최근 분양하는 아파트의 입주 예정일이 대부분 2019년과 2020년에 집중됐다”면서 “입주시기 주변 지역에 아파트 입주가 얼마나 되는지 확인해야 한다”고 전했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

조만간 새 정부의 부동산 정책 방향을 가늠할 수 있는 ‘1호 주택시장 안정대책’이 나올 것으로 예상되는 가운데 어떤 내용이 담길지 관심이 쏠리고 있다. 국토교통부는 문재인 대통령이 대선 공약을 지키기 위해 법률과 제도 등을 고치고 도시재생, 임대주택 공급 확대 등을 포함하는 거시적 주택시장 대책을 준비하고 있었다. 하지만 최근 서울 강남 집값 급등이 화두로 떠오르면서 급한 불을 끄기 위한 단기 대책도 마련 중인 것으로 알려졌다. 단기 대책으로는 투기과열지구 지정과 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 완화를 환원하는 것이 거론된다. 이 조치들은 법률이나 제도를 고치지 않고도 바로 손을 쓸 수 있다. 투기과열지구 지정 대상은 ‘주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 곳’, ‘주택가격과 청약경쟁률 등을 고려했을 때 투기가 성행하거나 성행할 우려가 큰 곳’이다. 이런 요건을 한 가지라도 갖추면 국토부가 지정할 수 있다. 투기과열지구 지정만으로도 일반 아파트는 물론 재건축 아파트, 아파트 분양권 거래가 규제를 받기 때문에 파장은 만만치 않다. 과열지구에서는 LTV, DTI도 자동으로 강화되기 때문에 아파트 담보대출을 억제해 투기성 거래를 줄이는 효과를 기대할 수 있다. 재건축 조합원의 지위 양도를 금지해 재건축 대상 아파트를 사고 파는 것을 직접 규제할 수 있다. 최대 3채까지 가능한 조합원 분양 가구 수도 1가구로 줄어든다. 재건축을 노린 가수요 거래가 상당 부분 차단될 수 있다. 아파트 분양권 단기 거래도 영향을 받아 청약과열 시장이 진정된다. 과열지구로 지정되면 수도권과 충청권은 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 5년간 분양권 전매가 금지되는 만큼 아파트를 분양받아 재산을 늘리거나 임대수익을 올리려는 수요도 크게 줄어든다. 금융 정책이지만 다음달 말로 끝나는 LTV·DTI 규제 완화가 환원될 것으로 보인다. 발표만으로도 시장은 즉각 반응할 것으로 예상된다. 정부는 주택거래 정상화를 위해 2014년 8월부터 LTV와 DTI 규제를 완화해 왔다. 강남 집값 안정이 급한 불 끄기 대책이라면 장기 대책은 공약에서 밝힌 임대주택 확대 공급과 사회통합형 주거정책이다. 서민·청년층에 공공임대주택을 확대하고 임대차계약 갱신 청구권, 전·월세 상한제, 주택 임대등록제, 후분양제 등을 도입하는 것이 장기 대책에 속한다. 장기 대책들은 법·제도를 바꿔야 구체적인 정책으로 입안할 수 있지만, 강력한 시장 안정 대책이라는 점에서 단기 대책과 함께 정책 방향을 제공할 것으로 보인다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

문재인 대통령이 8월까지 가계부채 대책을 마련하라고 지시했지만 그 전에 정부 발표가 나올 것으로 보인다. 가계빚 핵심 규제 가운데 하나인 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 한시 완화 조치가 다음달 말로 끝나서다. 완화 조치를 더 연장할지, 아니면 종전대로 환원시켜 강화할지 7월 말 전에 결정해야 한다.진웅섭 금융감독원장도 5일 “이른 시일 안에 (LTV·DTI) 행정지도 방향을 결정함으로써 시장의 불확실성을 해소할 필요가 있다”고 말했다. 전문가들은 LTV·DTI 규제를 다시 조이고 빚 갚을 능력이 사실상 없는 ‘한계차주’ 대책을 병행해야 한다고 입을 모은다. 주택담보대출이 부실해지면 대출자에게 100% 책임을 물려 집을 빼앗지 말고 은행도 일정 부분 고통을 분담하도록 해야 한다는 주장도 다시 힘을 얻고 있다. 최배근 건국대 경제학과 교수는 “경기 부양에 대한 기대감으로 움츠려 있던 자금이 부동산 시장으로 유입되고 있다”면서 “투기를 차단하려면 1차적으로 LTV·DTI 규제를 원래대로 강화하고, 부동산 과열 조짐을 보이는 강남 지역 등에 대한 초과이익 환수제나 투기과열지구 지정도 검토할 필요가 있다”고 말했다. 부동산 가격이 급등한 뒤 정상화하려면 부작용이 더 크게 나타날 수 있기 때문에 선제적 대응이 필요하다는 것이다. LTV는 박근혜 정부 때인 2014년 8월 50∼60%에서 70%로, DTI는 50%에서 60%로 각각 완화됐다. 이 비율이 높을수록 집을 담보로 더 많은 돈을 빌릴 수 있다. 신성환 금융연구원장도 “가계부채 처방은 부동산 정책 등 비금융적 요소를 병행해야 효과가 크다”고 지적했다. 반론도 있다. LTV·DTI보다 더 강력한 규제인 총부채원리금상환비율(DSR) 도입이 추진되고 있는 상황에서 DTI 등의 규제 강화는 신중할 필요가 있다는 주장이다. 윤창현 서울시립대 교수는 “부동산 활황은 우리나라에 국한된 게 아니라 전 세계적인 현상이고 우리는 아직 과열 수준도 아니다”라면서 “자칫 LTV·DTI 등 부동산 규제 강화는 모처럼 온기를 띠고 있는 경기에 다시 찬물을 끼얹을 수 있다”고 반대했다. 이런 양면을 감안해 ‘선별적 강화’를 대안으로 제시하는 진영도 있다. 하영구 은행연합회장은 “LTV·DTI를 일률적으로 강화할 게 아니라 임대 및 투자 목적에만 강화하고 주거용 매매는 완화 내지 현상 유지가 바람직하다”고 제안했다. 신성환 원장도 “LTV·DTI 규제를 강화한다면 지역별, 주택소유 형태별, 연령별로 차등화할 필요가 있다”고 동조했다. 가계빚 대책이 성공하려면 경기 상황에 취약한 자영업자와 고정소득이 없는 고령자, 저신용자 등을 배려한 정책이 수반돼야 한다는 목소리도 크다. 전성인 홍익대 교수는 “오랫동안 소액 채무를 갚지 못하고 있는 한계차주는 어차피 시간이 더 지나도 빚을 갚지 못한다”면서 “모럴 해저드(도덕적 해이)로만 접근할 게 아니라 이들의 빚을 탕감해 생산 현장으로 복귀할 수 있게 해야 한다”고 주장했다. 윤석헌 서울대 경영대학 객원교수도 “취약 계층에 대한 프로그램이 없는 상황에서 DTI 등을 옥죄면 서민들이 피해를 볼 수 있다”며 “한계차주 대책을 같이 마련해야 한다”고 말했다. 과도한 정부 개입을 경계하는 목소리도 있었다. 박창균 중앙대 경영학부 교수는 “DSR을 빨리 도입해 대출 신용관리의 종합적 지표로 삼되 정부는 목표치만 제시하고 이를 규제로 삼아 관리해서는 안 된다”고 충고했다. 조영무 LG경제연구원 연구위원은 “대출 총량 관리에 집중하기보다는 (대출) 수요 자체를 줄이는 방안에 역점을 둬야 한다”고 조언했다. 성태윤 연세대 경제학부 교수는 “부동산 가격 변동 위험을 개인과 금융사가 나눠 지도록 해야 한다”고 주장했다. 예컨대 5억원짜리 집을 담보로 4억원을 빌렸는데 집값이 3억원으로 떨어진다면 지금은 담보가치 하락분만큼 개인이 원금을 상환해야 한다. 하지만 가격 변동 위험을 금융사와 나눠 지는 방안을 제도적으로 도입하면 집값 하락분은 금융사가 책임지게 된다. 이렇게 되면 금융사가 대출 심사와 위험 관리를 더 철저히 하게 돼 가계빚 부실 위험도 줄어들 수 있다는 게 윤 교수의 주장이다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr 신융아 기자 yashin@seoul.co.kr

분양권 전매제한 없는 지방 민간택지에서 연말까지 2만7000여 가구가 분양된다. 17일 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 이달 중순 이후 연말까지 지방 민간택지에서 2만7660가구가 분양된다. 이는 지난해 같은 기간(3만277가구)과 비교할 때 2617가구(9%) 줄어든 것이다. 앞서 정부는 지난 11·3 부동산 대책에서 수도권과 공공택지의 분양권 전매제한 조치를 발표한 바 있다. 지방 민간택지는 투기과열지구로 지정하지 않는 한 분양권 전매를 제한할 수 없어 제외됐다. 지방 민간택지는 전매제한이 없는데다 공급도 줄어 수요자는 더욱 몰릴 가능성이 있다. 지방 민간택지와 공공택지를 합한 전체 공급물량 중 민간택지 공급비중이 지난해 83.9%보다 20.4%로 줄면서 청약이 민간택지 분양아파트로 쏠릴 가능성이 있다. 주요 지역별로 살펴보면 현대건설이 경남 창원시 팔용동 35-1, 2번지 일원에 전용면적 84㎡, 총 1132가구를 짓는 힐스테이트 아티움시티를 12월 분양한다. 대림산업은 다음달 부산 동래구 명장동 431번지 일원 명장1구역을 재개발 해 전용면적 59~84㎡, 총 1384가구를 짓는 e편한세상 동래명장을 분양한다. 일반분양분은 832가구다. 한진중공업 건설부분은 제주 제주시 도남동 도남연립을 재건축 해 전용면적 59~119㎡, 총 426가구를 짓는 해모로 리치힐을 이달 분양한다. 제주지역 첫 재건축 분양 아파트로, 239가구가 일반 분양분이다. 부동산인포 관계자는 “현재 예비청약자들이 적극적으로 움직이지 않는 상황”이라면서도 “지방권역은 분양권 전매가 가능하기 때문에 관망세가 어느 정도 지나고 나면 청약자들이 움직일 것”이라고 말했다. 윤수경 기자 yoon@seoul.co.kr

서울 강남·송파·서초·강동구와 경기 과천에서는 공공·민간택지를 구분하지 않고 모든 아파트의 분양권 거래가 전면 금지된다. 경기 과천·성남·하남·고양·남양주·화성 동탄2신도시와 세종시에서는 공공택지의 아파트 분양권 전매가 역시 금지된다. 서울 나머지 지역과 성남은 민간택지의 아파트 분양권 거래 금지기간이 기존 6개월에서 1년 6개월로 강화된다. 국토교통부는 3일 정부서울청사에서 열린 경제관계장관회의에서 이런 내용의 ‘주택시장 안정적 관리방안’을 확정 발표했다. 그러나 이번 대책은 아파트 청약시장에 한정됐고 이미 공급된 아파트 분양권과 기존 주택 투기대책은 빠졌다는 점에서 ‘반쪽 대책’이라는 지적도 나온다. 국토부는 아파트 청약 열기가 뜨거운 37개 지자체를 골라 ‘청약 조정 대상지역’으로 지정했다. 서울은 모든 지역이 조정지역으로 지정돼 공공택지의 아파트 분양권 거래가 금지된다. 특히 ‘강남 4구’는 민간택지의 아파트 분양권 거래도 금지된다. 과천은 강남 4구와 마찬가지로 민간 아파트의 분양권 거래가 금지되고 성남은 민간택지의 아파트 분양권 거래 금지기간이 6개월에서 1년 6개월로 늘어난다. 지방은 세종(행정중심복합도시 건설 예정지에 한정)과 부산 5개 지역(해운대·연제·동래·수영·남구)이 조정지역으로 지정됐다. 세종은 공공택지의 아파트 분양권 거래가 금지된다. 조정지역에서는 청약 재당첨도 제한되고 청약 1순위 자격도 강화돼 청약 열기가 가라앉고 실수요자 위주의 청약시장이 자리잡을 것으로 전망된다. 강호인 국토부 장관도 “이번 대책은 1단계”라며 시장상황에 따라 투기과열지구 지정도 검토할 수 있음을 내비쳤다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

‘11·3 대책’은 청약과열지역의 아파트 분양권 전매 제한 등 청약 가수요 차단에 맞춰졌다. 14가지 규제가 일률적으로 적용되는 투기과열지구와 같은 포괄적 규제 대신 청약과열지역을 골라 ‘청약제도 조정지역’으로 지정하는 맞춤형 규제를 택했다. 조정지역에서는 분양권 전매제한 기간과 재당첨 제한, 1순위 제한 규제가 강화된다. 청약시장만 놓고 보면 파괴력이 있는 규제다. ●성남 민간 등 전매제한 기간 1년 늘어 조정지역 선정 기준은 집값과 청약경쟁률, 주택보급률 등 투기과열지구 지정 요건을 준용했다. 기준은 ▲집값 상승률이 물가상승률보다 2배 이상인 곳 ▲청약경쟁률이 5대1을 초과했거나 국민주택 규모 이사 주택청약 경쟁률이 10대1을 초과한 곳 ▲주택의 전매행위 성행 등으로 주택시장 과열과 주거 불안의 우려가 있는 곳으로서 시·도별 주택보급률이 전국 평균 이하 또는 시·도별 자가 주택비율이 전국 평균 이하인 곳이다. 조정지역은 세 가지 정량요건 중 어느 하나만 충족하면 지정된다. 서울 전 지역을 비롯해 37개 지자체가 지정됐다. 국토부는 “선정 기준을 한 개 이상 충족하는 지역이 더 많았지만 과열 우려 여부 등 정성적인 판단을 추가해 최종 대상지를 좁혔다”고 설명했다. 분양권 전매 규제는 지역·아파트 유형별로 구분해 이뤄진다. 서울은 25개구 전역이 조정지역으로 묶여 민간·공공택지 아파트를 가리지 않고 분양권 전매가 강화됐다. 이 중 공공택지에서 공급하는 아파트는 서울 전역에서 아파트 입주 전까지 분양권 전매가 금지된다. 특히 ‘강남 4구’(강남·서초·송파·강동구)는 민간택지 아파트까지 분양권 전매가 전면 금지된다. 강남 4구를 뺀 서울 지역 민간택지 아파트 분양권은 전매제한 기간이 현재 6개월에서 1년 6개월로 1년 늘어난다. 경기도에서는 과천·성남·하남·고양·남양주·화성시(동탄2신도시)가 조정지역으로 뽑혔다. 이 중 과천은 강남 4구와 마찬가지로 민간·공공택지 아파트 분양권 전매가 모두 금지된다. 성남은 공공택지 아파트 분양권은 전면 금지되고, 민간택지 아파트 분양권은 서울 기타 지역처럼 6개월에서 1년 6개월로 연장된다. 하남·고양·남양주·화성은 공공택지 아파트 분양권 거래만 금지되고 민간택지 아파트는 기존처럼 6개월 이후 자유롭게 거래할 수 있다. 지방은 청약시장이 과열된 세종(행정중심복합도시에 한정)과 부산 해운대·연제·동래·남·수영구 등 5개 구가 조정지역에 들어왔다. 이 중 세종은 공공택지 아파트 분양권 전매가 전면 금지된다. 행복도시에는 민간택지가 따로 공급되지 않는다. 부산 5개 구는 조정지역으로 선정됐지만 분양권 전매금지 규제 강화 조치가 빠져 현재처럼 언제든지 되팔 수 있다. 지방의 아파트 전매제한 기간을 규정하기 위해서는 주택법 개정이 필요하기 때문이다. ●“실수요자 중심의 시장 형성 기대” 조정지역에서는 청약 재당첨 제한도 부활된다. 투기과열지구가 아닌 민영주택에 대해 재당첨 제한이 사라진 지 7년 7개월 만이다. 주택공급규칙이 이달 15일 개정되면 즉시 시행된다. 전용면적이 85㎡ 이하인 주택을 기준으로 과밀억제권역에 속하는 조정지역(서울·과천·성남·하남·고양·남양주시)의 당첨자는 5년간, 이외 조정지역 당첨자는 3년간 해당 지역을 포함한 모든 조정지역과 투기과열지구의 민영주택 등에 재당첨이 제한된다. 청약 1순위 자격도 강화된다. 세대주가 아닌 사람, 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사람이 세대 내에 있는 사람, 2주택 이상을 소유한 세대에 속한 사람은 조정지역에서 청약 1순위에서 제외돼 2순위 청약만 가능하다. 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사의 중도금 대출 보증 때 계약금 납부 요건도 5%에서 10%로 올렸다. 청약통장이 없어도 2순위로 청약이 가능했지만 조정지역에서는 2순위 청약자도 청약통장이 있어야 한다. 강남·송파·서초·강동구 재건축단지 8곳의 조합 운영 실태도 점검한다. 잠원한신18차, 개포시영, 풍납우성, 강동 고덕주공2차 등은 이달 점검이 실시된다. 국토교통부가 재건축조합을 현장 점검하는 것은 처음이다. 박선호 주택토지실장은 “실수요자 중심의 주택시장을 유도하기 위해 청약 규제를 강화하는 것이 가수요 차단에 도움이 될 것으로 보고 있다”고 말했다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

정부가 3일 발표한 ‘11.3 부동산 대책’(주택시장 안정적 관리방안)의 초점은 청약 과열이 일고 있는 지역의 가수요를 차단하는 것이다. 이를 위해 37곳을 청약 조정지역으로 정하고 청약제도를 한층 강화했다. 투기과열지구처럼 다방면에 걸쳐 적용되는 ‘그물망식’ 규제보다는 청약과열이 우려되는 지역에 한해 선별적, 맞춤형 규제 강화를 추진한다. 국토교통부가 청약과열 지역을 선별해 ‘청약 조정지역’으로 정하고 청약규제를 강화하기로 한 것은 최근 분양시장에 전매 차익을 노린 가수요가 대거 몰리면서 주택 수요가 많은 것과 같은 착시현상을 일으키고, 이로 인해 건설사와 재건축 조합 등 사업주체들이 분양가를 올려 주변 집값까지 끌어올리는 부작용이 발생하고 있어서다. 특히 강남지역은 재건축 일반분양가를 중심으로 고분양가 경쟁이 벌어지며 인근 재건축 단지의 시세는 물론 일반아파트값의 상승세를 부추기며 투기의 빌미를 제공하고 있다는 지적이다. 국토부에 따르면 저금리와 청약제도 완화 등으로 분양시장에 분양권 전매차익을 노린 청약자들이 대거 몰리면서 2012년 평균 2.5대 1이던 청약경쟁률은 2016년 14.6대 1로 높아졌다. 지난해와 올해의 9월 분양권 전매 거래량은 각각 12만 4000건으로 2012∼2014년 평균 거래량(6만 4000건)의 약 2배 수준을 늘어나고 최근 2년간(2014년 7월∼2016년 6월) 2회 이상 청약이 당첨된 중복 당첨자수도 총 3만 9000명으로 그 직전 2년(2만 9000명)에 비해 37.8% 증가하는 등 가수요가 늘었다. 정부가 지정한 ‘조정지역’에선 앞으로 분양권 전매제한기간, 재당첨 제한, 1순위 제한 등의 규제가 강화된다. 대상지 선정 기준은 주택가격과 청약경쟁률, 주택보급률 등 투기과열지구 지정 요건을 준용하되 일부 요건을 구체화했다. △ 주택가격 상승률이 물가상승률보다 2배 이상인 곳 △ 청약경쟁률이 5대 1을 초과했거나 국민주택 규모 이사 주택청약 경쟁률이 10대 1을 초과한 곳 △ 주택의 전매행위 성행 등으로 주택시장 과열 및 주거불안의 우려가 있는 곳으로서 시도별 주택보급률이 전국 평균 이하 또는 시·도별 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역을 기준으로 했다. 정부는 이 세가지 정량요건 중 어느 하나라도 충족하는 지역 가운데 주거정책심의위원회 등의 심의를 거쳐 청약과열이 발생했거나 과열 우려가 있는 곳을 골라 조정지역으로 지정하겠다는 입장이다. 이런 기준을 적용해 이번에 조정지역으로 선정된 곳은 서울 등 총 37개 지방자치단체다. 수도권에서는 서울 25개구 전역의 민간·공공택지, 경기도 과천·성남시의 민간·공공택지, 하남·고양·남양주·화성시(동탄2신도시) 등의 공공택지에서 분양하는 아파트가 대상이다. 지방이지만 청약과열이 심화되고 있는 부산광역시의 해운대·연제·동래·남·수영구 등 5개구의 민간택지와 행정중심복합도시 건설지역인 세종시의 공공택지도 조정지역에 포함됐다. 실제 조정지역 선정 기준을 한 개 이상 충족하는 지역은 이보다 더 많았지만 과열 우려 여부 등 정성적인 판단을 추가해 최종 대상지를 좁혔다는 것이 정부의 설명이다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

앞으로 서울 강남·송파·서초·강동구 등 강남 4구와 경기 과천시의 주택분양권 거래가 사실상 금지된다. 부동산 시장이 과열된 서울·경기·세종·부산 등은 ‘청약 조정지역’으로 묶여 청약시장 규제가 대폭 강화된다. 이 지역 안에서는 세대주가 아니거나 2주택 이상 보유자는 1순위 자격이 제한되고 일정 기간 재당첨도 안된다. 3일 정부가 이런 내용을 담은 ‘주택시장 안정적 관리방안’을 내놨다. 국토교통부가 이날 정부서울청사에서 열린 경제관계장관회의에서 부동산 대책을 발표했다. 이번 대책의 타깃은 이상 과열현상이 나타나는 서울·경기·부산·세종의 청약시장이다. 정부는 과열지역에 대한 ‘맞춤형’ 대책으로 서울을 비롯한 37개 자치단체를 ‘청약 조정대상지역’(조정지역)으로 지정하고 청약 규제를 강화한다. 서울의 경우 25개 구 전역의 공공·민간택지가 조정지역에 포함됐다. 당초 ‘강남권’에 한정될 것이라는 전문가들의 예상을 뛰어넘어 서울 전체가 조정지역에 포함됐다. 또 경기 과천·성남시의 공공·민간택지와 하남·고양·남양주·화성(동탄2신도시) 공공택지, 지방에선 부산 해운대·연제·동래·수영·남구의 민간택지, 행정중심복합도시 건설 예정지인 세종시의 공공택지가 조정지역에 포함됐다. 국토부는 이 가운데 서울 강남·송파·서초·강동구 등 강남 4구와 과천시에 대해선 분양권 전매를 ‘소유권이전등기 시(입주시점)’까지 금지하기로 했다. 청약에 당첨돼 건설사와 분양계약을 체결할 수 있는 날부터 소유권이전등기를 마칠 때까지 분양권을 거래하지 못하는 것으로 사실상 분양권 전매 시장이 없어지는 것이다. 3일 입주자 모집공고를 하는 아파트부터 당장 적용된다. 강남 4구를 뺀 서울 21개구와 성남·하남·고양·남양주·화성 조정지역은 공공택지의 경우 입주 시점까지, 민간택지의 경우 현재보다 1년 늘어난 1년 6개월간 분양권 전매가 제한된다. 다만 부산은 주택법상 지방의 민간택지가 분양권 전매제한 대상이 아니어서 조정지역임에도 이번 전매제한 강화 대상에서 제외된다. 모든 조정지역에 대해서는 청약 재당첨도 제한된다. 전용면적이 85㎡ 이하인 주택을 기준으로 과밀억제권역에 속하는 조정지역(서울·과천·성남·하남·고양·남양주시)의 당첨자는 5년간,이외 조정지역 당첨자는 3년간 해당 지역을 포함한 모든 조정지역과 투기과열지구의 민영주택 등에 재당첨이 제한된다. 아울러 ‘세대주가 아닌 사람’, ‘5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사람이 세대 내에 있는 사람’, ‘2주택 이상을 소유한 세대에 속한 사람’ 등은 조정지역에서 청약 시 1순위에서 제외된다. 또 조정지역에서 분양하는 아파트의 계약금은 종전 5% 이상에서 10% 이상으로 늘어나 초기 부담이 늘어나고 2순위 청약도 청약통장이 있어야 가능하도록 했다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

　 서울 강남·송파·서초·강동구와 경기 과천에서는 공공·민간택지 구분하지 않고 모든 아파트 분양권 거래가 금지된다. 서울 나머지 지역과 성남은 민간 아파트 분양권 거래 금지기간이 6개월에서 1년 6개월로 강화된다. 경기 과천·성남·하남·고양·남양주·화성 동탄2신도시와 세종시의 공공택지 아파트 분양권도 전매가 금지된다. 　국토교통부는 3일 정부서울청사에서 열린 경제관계장관회의에서 이 같은 내용의 ‘주택시장 안정적 관리방안’을 확정, 발표했다. 　관리방안은 아파트 청약시장을 타깃으로 한 것이 특징이다. 아파트 청약 열기가 뜨거운 서울·경기·세종·부산 등을 골라 ‘청약 조정지역’으로 지정, 청약시장을 규제하는 것이 주요 내용이다. 이미 공급된 기존 주택 거래 규제는 이번 대책에서 제외됐다. 　국토부는 37개 자치단체를 ‘청약 조정대상지역’(조정지역)으로 지정하고 청약 규제를 강화한다. 조정지역은 집값 상역승률이나 청약경쟁률이 과도하게 높거나 주택보급률·자가주택비율이 평균보다 떨어지는 곳, 청약시장에 과열이 발생했거나 발생할 우려가 있는 곳을 파악해 선정했다. 청약규제는 이날 모집 아파트부터 적용된다. 서울은 모든 지역이 조정지역으로 지정됐다. 　서울은 모든 공공택지지구 아파트 분양권 거래가 금지된다. 강남 4개 구를 뺀 지역의 민간택지 아파트 분양권은 전매제한기간이 6개월에서 1년 6개월로 늘어난다. 　경기 과천·성남·하남·고양·남양주·화성(동탄2신도시)는 공공택지 아파트 분양권 전매가 전면 금지된다. 이중 과천·성남은 민간 택지 아파트 분양권 거래도 금지된다. 지방에서는 세종(행정중심복합도시 건설 예정지에 한함)에서 공급되는 공공택지 아파트 분양권 거래가 금지된다. 부산 해운대·연제·동래·수영·남구는 조정지역이지만 주택법상 민간택지 분양권 전매제한 지역이 아니어서 전매제한 강화 대상에서는 빠졌다. 　조정지역에서는 청약재당첨도 제한된다. 전용면적이 85㎡ 이하인 주택을 기준으로 과밀억제권역에 속하는 조정지역(서울·과천·성남·하남·고양·남양주시)은 5년간, 이외 조정지역 당첨자는 3년간 해당 지역을 포함한 모든 조정지역과 투기과열지구의 민영주택 등에 재당첨이 제한된다. 　아울러 세대주가 아닌 사람, 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사람이 세대 내에 있는 사람, 2주택 이상을 소유한 세대에 속한 사람은 조정지역에서 청약 시 1순위에서 제외된다. 조정지역에서 분양하는 아파트의 계약금은 종전 5% 이상에서 10% 이상으로 늘어나 초기 부담이 늘어나고 2순위 청약도 청약통장이 있어야 가능하도록 했다. 　국토부는 주택법 등을 개정해 조정지역을 투기과열지구와 같은 법정지구로 규정하고, 분기나 반기 등 정례적으로 주거정책심의위원회를 통해 지정·해제를 탄력적으로 운영하기로 했다. 청약시장 과열이 지속하거나 확산하면 투기과열지구로 지정하기로 했다. 　재건축·재개발 사업의 투명성을 제고하기 위해 정비사업조합이 발주하는 용역은 경쟁입찰을 원칙으로 했다. 정비사업과 관련해 금품·향응을 제공·수수했다고 자진신고할 경우 처벌을 감면하고 신고 포상제도도 도입한다. 실거래가 허위신고에 대한 신고포상금·자진신고제를 도입하는 한편 부적격당첨자는 청약제한기간을 3개월에서 1년으로 늘리고 불법전매자는 새로 1년을 신설하는 등 청약 불법 행위에 대한 처벌도 강화한다. 　박선호 국토부 주택토지실장은 “이번 대책은 청약시장 과열을 진정시키는 데 타깃을 뒀다”며 “과열현상이 실수요자들을 위축시키고 이후 주택경기 조정과정에서도 가계와 거시경제에 부담을 줄 수 있어 대책을 마련했다”고 말했다. 　세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

정부가 마련 중인 주택시장 안정대책은 전반적인 거래 규제 대신 아파트 청약 과열 진정에 중점을 둘 것으로 보인다. 23일 국토교통부에 따르면 정부는 서울 강남 등 아파트값이 급등한 지역의 주택시장 안정대책을 마련 중이다. 하지만 같은 지역이라고 해도 지역별 시장 상황이 다르고 일반 아파트와 재건축 대상 아파트값의 움직임이 큰 차이를 보이고 있어 대책 마련에 어려움을 겪고 있는 것으로 알려졌다. 국토부 관계자는 투기과열지구 지정은 검토하고 있지 않다고 거듭 강조했다. 투기과열지구로 지정하게 되면 일반주택과 재건축 대상 주택을 골라 규제할 수가 없는 데다 주택 시장이 급속하게 냉각되는 등 부작용도 만만치 않을 것으로 예상되기 때문이다. 투기과열지구로 지정하면 해당 지역에서는 분양권 전매가 금지되고 청약 당첨자는 5년 내 1순위 청약이 금지된다. 이에 따라 국토부는 투기과열지구보다 약한 새로운 개념의 집값 관리지역이나 투기우려지역 등을 정해 규제하는 방안을 찾고 있다. 투기과열지구의 자체 규제 기준을 낮추려면 관련 법을 개정해야 하고 그러면 집값이 내려간 뒤 대책이 나오는 ‘뒷북정책’이라는 비난을 받을 수 있기 때문이다. 국토부가 검토 중인 대책은 분양권 전매제한 기간 강화다. 서울 지역의 경우 6개월만 지나면 분양권을 팔 수 있도록 돼 있는데, 이 기간을 늘리거나 거래를 아예 금지하는 방안이다. 분양권 웃돈을 노린 투기성 거래를 막을 수 있고 청약 실수요자도 보호할 수 있기 때문이다. 아파트 당첨 뒤 입주하지 않고 웃돈을 얹어 파는 것 자체가 가수요 투자이기 때문에 분양권 전매제한 강화에 따른 반발은 크지 않을 것으로 보인다. 재당첨에 제한을 두는 것도 고려 중이다. 지방의 청약 과열을 막기 위해 청약 1순위 자격 요건을 서울과 마찬가지로 1년으로 연장할 가능성도 있다. 그러나 청약시장만 진정시킨다고 주택 투기가 근본적으로 사라지지는 않을 것으로 보인다. 따라서 기존 주택시장의 안정을 위해 투기로 의심되는 단기 보유 거래에 따른 시세 차익을 정부가 적극 환수하고 다주택자의 양도 차익과 임대소득 투명성을 확보할 수 있는 시스템 마련을 대책에 포함시켜야 한다는 지적이 설득력을 얻고 있다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

초이노믹스發 주택 규제 완화로 건설투자 경기성장 기여도 51% 집값 잡다가 경기전반 위축 우려 “정부 세심한 ‘시그널’ 관리 필요” 서울 강남을 비롯해 일부 지역의 집값이 뛰고 청약 과열 양상을 보임에도 불구하고 정부가 투기지역이나 투기과열지구 지정 등의 ‘큰 액션’을 취할 것으로 생각하는 사람들은 많지 않다. 실제 과열 양상이 다른 지역으로 퍼져 나갈 것에 대비해 선제적 대응을 해야 한다는 여론이 비등한 가운데 열렸던 지난 19일 경제관계장관회의에서 부동산 관련 사항은 공개 및 비공개 안건에도 오르지 않았다. 회의 뒤 유일호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 “특정 지역 중심으로 부분 과열 현상이 나타나고 있으니 모니터링을 하고 필요한 것이 있다면 만들어서 발표할 것”이라는 원론적인 입장을 밝힌 게 전부였다. 비판적 여론에도 불구하고 부동산 시장에 대한 즉각 조치는 없다는 뜻으로, 당장이라도 투기과열지구 지정에 나설 것 같았던 이번주 초 분위기와는 사뭇 달랐다. 정부가 이렇게 부동산 시장 앞에서 머뭇거리는 이유에 대해 기재부 고위 관계자는 “정부는 거시적으로는 부동산 시장의 안정을 추구한다”고 에둘러 설명했다. 실수요자는 적고 투기 수요가 많은 일부 지역의 단기적 과열 현상에 일일이 대응하다 보면 최근 우리 경제를 떠받쳐 온 부동산 및 건설경기 전체를 침체시킬 수 있기 때문이다. 20일 산업연구원에 따르면 올 1, 2분기 건설투자의 경제성장 기여율은 각각 42.9%, 51.5%로 나타났다. 한국은행에 따르면 같은 기간 건설투자는 지난해보다 각각 9.6%, 10.8%씩 증가했다. 즉 부동산시장 활황에서 비롯된 건설투자가 없다면 올해 경제성장률은 정부 전망치(2.8%)의 반 토막인 1%대 중반에 그친다는 계산이 나온다. 이처럼 경제성장에서 건설투자가 차지하는 비중이 높아지기 시작한 것은 2014년 7월 최경환 전 부총리가 “한여름에 겨울옷을 입은 격”이라는 취임 일성과 함께 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 각종 주택시장의 규제를 완화하면서다. 이에 대해 이홍일 한국건설산업연구원 연구위원은 “최근 건설투자의 경제 성장 기여율이 크게 확대된 것은 건설투자가 호황 국면에 접어든 반면 제조업과 수출, 설비투자 등 다른 부문의 경기가 불황 국면을 지속하고 있기 때문”이라고 설명했다. 이런 상황에서 정부가 집값을 잡겠다고 나서면 수출 부진과 해운·조선 구조조정, 미국의 금리인상 가능성 등 대내외 하방(하락) 리스크가 가득한 상황에서 경기 위축이 불가피하다. 또 대선을 한 해 앞둔 상황에서 투기 규제가 집값 하락으로 이어져 주택 보유 유권자들이 등을 돌릴 가능성도 커 보인다. 정부가 부동산 시장에 대해 ‘전략적 모호함’을 보일 수밖에 없는 이유다. 전성인 홍익대 경제학부 교수는 “부동산 시장은 정책 민감도가 높기 때문에 실제 ‘액션’을 취하지 않고, 적절한 ‘시그널’만 보내도 수요자들이 빠르게 반응한다”면서 “정부의 세심한 ‘시그널’ 관리가 필요한 시기”라고 말했다. 세종 장형우 기자 zangzak@seoul.co.kr